Anda di halaman 1dari 7

Studi Kelayakan Bisnis (Investasi)

1.
2.
3.
4.
5.
6.

2.1
Kerangka teori
2.1.1 Pengertian Studi Kelayakan Usaha
Pengertian studi kelayakan usaha di kemukakan oleh para ahli diantaranya Kasmir dan Jakfar:
(2007:4) : Studi kelayakan bisnis adalah suatu penelitian tentang layak atau tidaknya suatu proyek
bisnis yang biasanya merupakan proyek investasi itu dilaksanakan.
Menurut Drs. H.M Yacob Ibrahim (1998:1) : mengatakan Studi kelayakan bisnis adalah bahan
pertimbangan dalam mengambil suatu keputusan, apakah menerima atau menolak suatu gagasan
usaha atau proyek yang direncanakan.
Jadi, tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman
modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan. Dalam studi kelayakan
tersebut hal-hal yang perlu diketahui adalah sebagai berikut :
Cara kegiatan usaha dilakukan : usaha akan dijalankan sendiri atau dijalankan orang lain.
Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh proyek.
Sarana yang diperlukan oleh usaha : jalan raya, lokasi, Komputer, CPU.
Hasil kegiatan usaha tersebut, serta biaya-biaya yang ditanggungkan untuk memperoleh hasil
tersebut.
Akibat-akibat yang bermanfaat maupun yang tidak dari adanya usaha tersebut.
Langkah-langkah rencana untuk mendirikan proyek.

2.1.2 Pengertian Investasi

Banyak manfaat yang bisa diperoleh dari kegiatan investasi diantaranya adalah
penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, penghematan devisa
ataupun penambahan devisa, dalam menggunakan pengertian proyek investasi
sebagai suatu rencana untuk menginvestasikan sumber-sumber daya yang bisa
dinilai secara cukup independen.
Investasi adalah pengaitan sumber sumber dalam jangka panjang untuk menghasilkan laba di
masa yang akan datang. Muljadi (2001:284).
Ada berbagai cara dalam menggolongkan usulan investasi, salah satunya penggolongan usulan
yang didasarkan menurut katagori, sebagai berikut
1. Investasi penggantian, adalah penggantian aktiva yang sudah aus dengan yang baru.
2. Investasi dengan penambahan kapasitas, sering juga bersifat penggantian.
3. Investasi penambahan jenis produk baru, yaitu investasi untuk menghasilkan produk baru disamping
tetap memproduksi yang lama.
4. Investasi lain-lain, yaitu investasi yang tidak termasuk dalam tiga golongan diatas.
2.1.3 Jenis- jenis investasi
Dalam investadi terdapat empat penggolongan investasi, yaitu:
1. Investasi yang tidak menghasilkan laba (non-profit investment)
Investasi ini timbul karena adanya peraturan pemerintah atau karena syarat-syarat kontrak
yang telah disetujui, yang mewajibkan perusahaan untuk melaksanakanya tanpa mempertimbangkan
laba atau rugi. Contohnya karena air limbah yang telahdigunakan dalam proses produksi jika dialirkan
keluar pabrik akan mengakibatkan timbulnya pencemaran lingkungan, maka pemerintah mewajibkan
perusahaan untuk memasang instalasi pembersih air limbah, sebelum dibuang keluar pabrik.

2.

3.

4.

2.1.4

1.

2.
3.
4.
4.1.5

1.

2.

Investasi yang tidak dapat diukur labanya (non-measureable profit investment)


Investasi ini dimaksudkan untuk menaikan laba, namun laba yang diharapkan akan diperoleh
perusahaan dengan adanya investasi ini sulit untuk dihitung secara teliti. Contohnya adalah
pengeluaran biaya promosi produk untuk jangka panjang, biaya penelitian, dan pengembangan, dan
biaya program pelatihan dan pendidikan karyawan. Sulit untuk mengukur tambahan laba yag dapat
diperoleh dengan adanya pengeluaran biaya promosi produk , begitu juga sulit untuk mengukur
penghematan biaya (karena adanya efisiensi) akibat adanya program pelatihan.
Investasi dalam penggantian ekuipment (replacement investment)
Investasi jenis ini meliputi pengeluaran untuk mesin dan ekuipmen yang ada. Dalam pemakaian
mesin dan ekuipmen, pada suatu saat yang terjadi biaya operasi mesin dan ekuipmen menjadi lebih
besar dibandingkan dengan biaya operasi jika mesin tersebut diganti dengan yang baru, atau
produktivitasnya tidak mampu memenuhi kebutuhan.
investasi dalam perluasan usaha (expansion investment)
investasi ini merupakan pengeluaran untuk menambah kapasitas produksi atau operasi menjadi
lebih besar dari sebelumnya. Tambahan kapasitas akan memerlukan aktiva diferensial berupa
tambahan investasi dan akan menghasilkan pandapatan diferensial, yang berupa tambahan
pendapatan (revenues), serta memerlukan biaya diferensial, yang berupa tambahan biaya karena
tambahan kapasitas.
Prinsip prinsip Investasi
Investasi memiliki prinsip prinsip yang wajib diperhatikan dalam berinvestasi, agar yang
ditananamkan tidak memiliki resiko yang dapat merugikan para investor, yaitu:
High risk high return dan low risk low return adalah prinsip yang mengatakan bahwa semakin
beresiko investasi seseorang semakin tinggi pendapatan yang akan diterima dimasa yang akan
datang dan sebaliknya.
Diversification (diverse low risk) adalah prinsip yang akan mengatakan bahwa penganekaragaman
dalam investasi akan membuat resiko investasi berkurang.
Long term stability (long term low risk) adalah prinsipyang mengatakan bahwa investasi yang
berjangka waktu panjang beresiko rendah.
Liquidity (liquid high risk) adalah prinsip yang mengatakan bahwa semakin liquidinvestasi tersebut,
semakin besar resiko yang melekat.
Risiko Investasi
Risiko investasi adalah kemungkinan hasil yang didapatkan tidak sesuai dengan apa yang
diharapakan. Dalam konteks Manajemen investasi, risiko merupakan besarnya penyimpangan antara
tingkat pengembalian yang diharapakan (expected return) dengan tingkat pengembalian yang dicapai
secara nyata (actual return). Semakin besar penyimpangannya bearti semakin besar tingkat
risikonya. Risiko juga merupakan keadaan dimana kemungkinanya timbulnya kerugian/bahaya itu
didapat diperkirakan sebelumnya dengan menggunakan data/informasi yang cukup terpercaya atau
relevan yang tersedia. Adapun konteks resiko dibedakan menjadi 2, yaitu:
Risiko sistematis (systematic risk)
Risiko sistematis adalah risiko yang terjadi karean perubahan pasar secara keseluruhan dan terjadi
karena kejadian diluar perusahaan. Risiko ini tidak bisa didiversifikasi atau dikurangi, karena fluktuasi
risiko ini dipengaruhi oleh factor-faktor yang dapat mempengaruhi pasar secara keseluruhan.
Misalnya risiko inflasi, resiko tingkat suk bunga, risiko nilai tukar mata uang. Risiko ini juga
disebut Undiversifiable risk

Risiko non sistematis (unsystematic risk)

Risiko non sistematis adalah risiko yang terjadi karena kondisi mikro perusahaan itu sendiri. Risiko ini
dapat dikurangi atau dapat didiversifikasi dengan cara membentuk portfolio, karena risiko ini
dipengaruhi pasar secara local atau regional. Misalnya kebijakan di suatu daerah tertentu mengenai
perubahan tingkat retribusi dan pajak daerah. Risiko ini juga disebut Diversifiable risk.
2.1.6 Pengertian Arti Penting Cash Flow

Ada berbagai cara penilaian investasi adalah berdasarkan pada keuntungan


yang dilaporkan didalam buku. Hal ini dikarenakan untuk dapat menghasilkan
keuntungan tambahan kita mengetahui bahwa keuntungan uang dilaporkan didalam
buku belum pasti dalam bentuk kas sehingga dengan demikian jumlah kas yang ada
dalam perusahaan belum tentu sama dengan jumlah keuntungan yang dilaporkan
didalam buku.
Cash flow terdiri dari 3 jenis yaitu:
1. Initial Cash flow (aliaran cash flow permulaan)
Ialah pengeluaran pengeluaran untuk investasi pada awal periode.
2. Operastional Cash Flow (aliran kas operational)
Ialah aliran kas yang timbul selama proyek investasi tersebut berjalan
3. Terminal Cash Flow (aliran kas terminal)
Ialah aliran kas yang akan diterima pada akhir proyek.
1.

2.

Setiap usul pengeluaran modal (Capital Expenditure) selalu Mengandung dua aliran kas yaitu :
Aliran kas keluar netto
Aliran kas yang diperlukan untuk investasi baru aliran kas keluar dari kegiatan investasi
seperti pembayaran pembelian investasi jangka panjang dalam bentuk obligasi atau sekuritas ekuitas
perusahaan lain.

Aliran kas masuk tahunan


sebagai hasil dari investasi baru tersebut atau sering disebut juga proceeds.
Dalam suatu penilaian investasi proyek cash flow merupakan suatu unsur penting. Dalam
pengertian cash flow itu sendiri mengandung pengertian seperti yang diuraikan oleh Lukman
Syamsudin;1993:45, yaitu :Untuk menilai alternatif capital expenditure maka sebagai dasar
perhitungannya bukan jumlah keuntungan yang ditempatkan dalam laporan keuangan perusahaan
akan jumlah cash flownya.
Dari pendapat diatas tampak jelas bahwa untuk menilai suatu investasi proyek yang lebih
relevan digunakan adalah Cash Flow, bukan jumlah keuntungan yang ditempatkan dalam laporan
keuangan karena jumlah cash flow mampu menunjukan kemampuan perusahaan untuk membayar
kewajiban-kewajibannya dan untuk mendapatkan aktiva yang diperlukan serta untuk mendapatkan
keuntungan tambahan.
2.1.7 Pengertian Capital Budgeting
Capital budgeting ialah proses perencanaan dan pengambilan keputusan pengeluaran dana
dimana jangka waktu kembalinya dana tersebut melebih waktu satu tahun. Capital Budgeting memiliki
arti yang sangat penting bagi pengusaha, dikarenakan :
1.
Dana yang dikeluarkan akan terikat untuk jangka waktu yang panjang dan ini akan berpengaruh
pada penyediaan dana untuk keperluan lain.
2.
Investasi dalam aktiva tetap menyangkut hasil yang akan diperleh untuk masa yang akan datang.
Kesalahan dalam mengadakan forecasting akan mengakibatkan adanya Over atau under
investaiment dalam aktiva tetap.

3.

Pengeluaran dana untuk keperluan tersebut biasanya meliputi jumlah yang besar, jumlah dana
yang besar ini memungkinkan tidak dapat diperoleh dalam jangka waktu yang pendek atau sekaligus,
berhubungan dengan itu maka sebelumnya harus dibuat rencana yang teliti.
4.
Kesalahan dalam pengambilan keputusan mengenai pengeluaran modal tersebut akan
mempunyai akibat yang panjang dan berat. Serta tidak dapat diperbaiki tanpa adanya kemunduran.
2.1.7 Aspek Aspek Studi Kelayakan
Untuk melakukan studi kelayakan, terlebih dahulu harus ditentukan aspek-aspek apa saja
yang akan dipelajari. Meskipun belum ada kesepakatan tentang aspek apa saja yang perlu diteliti,
tetapi pada umumnya penelitian akan dilakukan terhadap aspek-aspekpasar, teknis, keuangan,
hukum, manajemen, dan aspek ekonomi dan sosial. penelitian ilmiah yang dilakukan dibatasi pada
aspek keuangan dan aspek pasar dari studi kelayakan usaha Warnet Abbiyu.net.
Aspek pasar dan pemasaran mencoba mempelajari tentang :
1. Tujuan pengelola dalam pemasaran .
2. Pasar dan pemasaran
3. Harga, dilakukan perbandingan dengan tempat-tempat lainnya .
4. Segmentasi pemasaran
5. Strategi bauran pemasaran
Aspek keuangan mempelajari berbagai faktor penting seperti:
1. Sumber-sumber dana
2. Biaya Kebutuhan investasi
3. Taksiran biaya, dan rugi/laba pada berbagai tingkat operasi.
4. Krateria penilaian Investasi seperti : NPV, IRR, PI, Payback period.
5. Proyeksi neraca dan laporan laba/rugi.
Aspek Manajemen mempelajari hal hal sebagai berikut :
1. Manajemen pembangunan atau pengembangan proyek.
2. Manajemen Sumber daya manusia.
Aspek hukum menganalisa tentang :
1. Bentuk badan usaha yang akan dipergunakan.
2. Jaminan jaminan
3. Alat, sertifikat, izin dll.
Aspek ekonomi dan sosial meliputi penelitian tentang :
1. Pengaruh usaha terhadap peningkatan penghasilan negara.
2. Pengaruh proyek terhadap industri lain, seperti supply bagi industri lain dan pasar bagi hasil
produksi.
3. Aspek yang bersifat sosial seperti semakin ramainnya daerah tersebut, lalu lintas yang semakin
ramai, penerangan listrik, dan lain sebagainya. Aspek sosial merupakan manfaat dan pengorbanan
sosial yang dialami oleh masyarakat sekitar proyek atau bisnis tersebut didirikan.
Aspek teknis dan produksi
1. Menentukan lokasi, layout gedung dan ruangan
2. Fasilitas dan sarana yang akan digunakan.
2.1.8 Metode - Metode Penilaian Investasi
Dalam menjalankan proyek akan penggunaan investasi pada umumnya menggunakan
metodemetode penilaian investasi yang diantaranya adalah penggunaan metode :
1.

Metode Payback periode


Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali, karena itu satuan
hasilnya bukan persentase, tetapi satuan waktu (bulan, tahun dsb). Kalau periode payback ini lebih

pendek daripada yang disyaratkan maka proyek ini dikatakan menguntungkan, sedangkan kalau lebih
lama proyek di tolak atau tidak diterima .
Problema utama dari metode ini adalah sulitnya menentukan periode payback maksimum
yang disyaratkan, untuk dipergunakan sebagai angka pembanding kelemahan-kelemahan lainnya
adalah:
a. Tidak memperhatikan time value of money/factor diskonto, sedangkan cash flow pada waktu yang
akan datang apabila dinilai sekarang akan berbeda.
b. Diabaikanya aliran kas setelah periode payback, sehingga lebih mementingkan pada pengembalian
nilai investasi daripada aspek laba dalam waktu umur investasi.
c. Tidak memperhatikan variasi besar kecilnya cash floe tiap tahun, apakah semakin meningkat, atau
menurun atau stabil.
Rumus :

Payback
period =
JumlahInvestasi
=Jumlah investasiawal usaha
Jumlah proceed
= Jumlah Keuntungan + depresiasi (penyusutan)
Jika payback period lebih kecil (<) dari waktu maksimum yang diisyaratkan maka proyek diterima.
Jika Payback period lebih besar (>) dari waktu maksimum yang diisyaratkan maka proyek ditolak.
2. Metode Net Present Value
Metode ini menghitung selisih nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas
bersih dimasa yang akan datang lebih besar dari nilai sekarang investasi, maka proyek ini dikatakan
menguntungkan sehingga diterima, sedangkan apabila lebih kecil (NPV negatif), proyek ditolak
karena nilainya tidak menguntungkan. Secara formal metode ini dinyatakan dalam bentuk sebagai
berikut :

NVP

= PV Proceed PV Outlays

Rumus:

V Proceed = Jumlah seluruh proceed setelah dikalikan (x) tingkat suku


Bunga
V Outlays = Jumlah seluruh investasi awal usaha

Jika NPV positip (+) maka Investasi diterima

Jika NPV negatip (-) maka Investasi ditolak

3. Metode Profitability Index (PI)


Metode ini menghitung perbandingan antara nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas
bersih di masa datang dengan nilai sekarang investasi. Kalau Profitability Index (PI)-nya lebih besar
dari 1, maka proyek tersebut dikatakan menguntungkan, tetapi kalau kurang dari 1 tidak
menguntungkan.

PI

rumus:

Jika PI lebih besar (>) dari 1 maka Investasi diterima


Jika PI lebih kecil (<) dari 1 maka Investasi diterima
4. Metode Internal Rate return (IRR)
IRR dapat diidentifikasi sebagai tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang
dari proced yang diharapkan akan diterima sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran
modal. Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara trial & error.
Rumus :

Keterangan : IR1
bunga ke-1

= Tingkat

IR2
= Tingkat bunga ke-2
NPV 1
= Net Present Value positif
NPV 2
= Net Present Value negatif

Jika IRR lebih besar (>) dari suku bunga yang diterapkan maka investasi diterima

Jika IRR lebih kecil (<) dari suku bunga yang diterapkan maka investasi ditolak
2.1.7

Kajian Sejenis
1. Analisis investasi pada perkantoran sewa (Theodora Mertua Veronica, 2008, university
Gunadarma) Berdasarkan hasil penelitian investasi diatas untuk mengetahui tingkat kelayakan
investasi pada pembangunan perkantoran sewa kantor di daerah djuanda, penyusunan ini untuk
mengevaluasi dan menganalisa kelayakan investasi yang akan dilakukan penyusun untuk penilaian
investasi tersebut. Dan berdasarkan penelitian tersebut penulis menarik kesimpulan bahwa
pembangunan perkantoran sewa di daerah djuanda itu layak dilaksanakan.
2. Analisis kelayakan investasi pada warung internet Ozznet cabang tamini square (david
kurniawan, 2008, universitas gunadarma) Berdasarkan hasil penelitian investasi diatas untuk
mengetahui tingkat kelayakan investasi perluasan usaha yang akan dilakukan oleh pengusaha
tersebut. Dan berdasarkan penelitian tersebut penulis menarik kesimpulan bahwa pembangunan
investasi ini layak untuk dilaksanakan.
2.1.9 Pengertian Biaya
Dalam membicarakan masalah biaya, J.M Clerk menganut konsep yang berpatokan pada
biaya yang berbeda untuk tujuan yang berlainan. Konsep ini merupakan dasar yang baik sekali
karena tidak ada satu konsep biaya yang memenuhi berbagai macam tujuan. Jadi dalam membahas
masalah biaya harus melihat tujuan yang hendak dicapai. Dan menggunakan dasar yang sesuai
dengan tujuan tersebut.

1.
2.

1.
2.
3.
4.
5.

1.

2.

1.

2.
3.

Maka tidak mengherankan jika banyak macam definisi tentang biaya diantaranya menyatakan bahwa
Cost adalah yang terlebih dahulu diukur dalam uang yang dikeluarkan atau yang potensial akan
dikeluarkan untuk mencapai tujuan tertentu. Adapun pengertian biaya adalah :Pengorbanan sumber
ekonomis yang diukur dengan satuan uang, yang telah terjadi untuk mencapai tujuan tertentu. Dari
pengertian tersebut maka pengorbanan ekonomis dapat dibedakan menjadi :
pengorbanan yang telah terjadi
pengorbanan yang mungkin terjadi
Tujuan dari analisa biaya adalah memberikan informasi biaya untuk kepentingan manajemen
guna membantu dalam mengelola usaha. Cara penggolongan biaya-biaya terdapat beberapa macam
cara diantaranya:
penggolongan biaya atas dasar obyek pengeluaran
penggolongan biaya atas dasar fungsi-fungsi pokok dalam badan usaha
penggolongan atas dasar hubungan biaya dengan sesuatu yang di biayai
penggolongan atas dasar jangka waktu manfaatnya
penggolongan biaya menurut perilakunya dalam hubungannya dengan perubahan volume kegiatan.
2.1.10 Keuntungan dan Kerugian Investasi
Secara umum keuntungan adalah tingkat selisih antara total penghasilan dengan total biaya
yang dikeluarkan. bahwa keuntungan adalah hasil sampingan dari usaha yang baik dan bukan
merupakan tujuan moral dari suatu usaha .
Selain itu untuk bisa mendapatkan laba pihak pengelola juga dituntut untuk melakukan
perencanaan yang tepat dengan mencari tempat-tempat atau lokasi yang mungkin untuk memperoleh
laba.
Pada dasarnya ada dua keuntungan yang didapatkan pengelolah dalam investasi, yaitu:

Deviden
Deviden adalah pembagian keuntungan yang diberika oleh perusahaan kepad pemegang saham atas
keuntungan yang dihasilkan perusahaan.
Capital Gain
Capital gain adalah selisih harga beli dan selisih harga beli.
Selain keuntungan terdapat kerugian dalalm investasi, yaitu:
Tidak mendapat Deviden
Tidak selamanya perusahaan menghasilkan laba oleh karena itu jika perusahaan mengalami
kerugian maka pengelola juga tida mendapatkan deviden.
Capital Loss
Capital loss adalah harga beli lebih tinggi dari ada harga jual
Usaha bangkrut atau dilikuidasi
Jika perusahaan bangkrut maka akan berdampak langsung pada pengelola.