Gedung dan Perawatannya

A.

PENGERTIAN GEDUNG

Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu
dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau
di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan
kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan
usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.

B.

ASAS, TUJUAN, DAN LINGKUP

Bangunan gedung diselenggarakan berlandaskan asas kemanfaatan, keselamatan,

keseimbangan, serta keserasian bangunan gedung dengan lingkungannya.
Pengaturan bangunan gedung bertujuan untuk:
1. Mewujudkan bangunan gedung yang fungsional dan sesuai dengan tata
bangunan gedung yang serasi dan selaras dengan lingkungannya
2. Mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung yang menjamin
keandalan teknis bangunan gedung dari segi keselamatan, kesehatan kenyamanan,
dan kemudahan;
3. Mewujudkan kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan gedung yang
meliputi fungsi, persyaratan, penyelenggaraan, peran masyarakat, dan pembinaan.

C.

FUNGSI BANGUNAN GEDUNG

Fungsi bangunan gedung meliputi fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan
budaya, serta fungsi khusus yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah yang
dikeluarkan berupa Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
1. Bangunan gedung fungsi hunian sebagaimana dimaksud meliputi bangunan
untuk rumah tinggal tunggal, rumah tinggal deret, rumah susun, dan rumah tinggal
sementara.
2. Bangunan gedung fungsi keagamaan sebagaimana dimaksud meliputi masjid,
gereja, pura, wihara, dan kelenteng.
3. Bangunan gedung fungsi usaha sebagaimana dimaksud meliputi bangunan
gedung untuk perkantoran, perdagangan, perindustrian, perhotelan, wisata dan
rekreasi, terminal, dan penyimpanan.

4. Bangunan gedung fungsi sosial dan budaya sebagaimana dimaksud meliputi

bangunan gedung untuk pendidikan, kebudayaan, pelayanan kesehatan,
laboratorium, dan pelayanan umum.
5. Bangunan gedung fungsi khusus sebagaimana dimaksud meliputi bangunan
gedung untuk reaktor nuklir, instalasi pertahanan dan keamanan, dan bangunan
sejenis yang diputuskan oleh menteri. Lokasi yang digunakanpun diatur dalam
Peraturan Daerah tentang Rencana TataRuang Wilayah Kabupaten/kota.

D.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG

1. Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan

persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung. Persyaratan
administratif bangunan gedung sebagaimana dimaksud meliputi persyaratan
status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung, dan izin mendirikan
bangunan yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah.
2. Persyaratan teknis bangunan gedung sebagaimana dimaksud meliputi
persyaratan tata bangunan yang meliputi persyaratan peruntukan dan intensitas
bangunan gedung, arsitektur bangunan gedung, dan persyaratan pengendalian
dampak lingkungan. dan persyaratan keandalan bangunan gedung.
(Selengkapnya Bisa dlihat dalam uu no 28 tahun 2002 tentang bangunan gedung)

E.

UMUR BANGUNAN DAN PENYUSUTAN

Umur bangunan adalah jangka waktu bangunan dapat tetap memenuhi fungsi dan
keandalan bangunan, sesuai dengan persyaratan yang telah ditetapkan. Untuk
bangunan gedung negara (termasuk bangunan rumah negara) umur bangunan
diperhitungkan 50 tahun.\
Penyusutan adalah nilai degradasi bangunan yang dihitung secara sama besar
setiap tahunnya selama jangka waktu umur bangunan. Untuk bangunan gedung
negara, nilai penyusutan adalah sebesar 2% per tahun untuk bangunan gedung
dengan minimum nilai sisa (salvage value) sebesar 20%.
Penyusutan bangunan gedung negara yang dibangun dengan konstruksi semi
permanen, penyusutannya sebesar 4% per tahun, sedangkan untuk konstruksi
darurat sebesar 10% per tahun dengan minimum nilai sisa (salvage value) sebesar
20%.
F.

PENYELENGGARAAN BANGUNAN GEDUNG

Penyelenggaraan bangunan gedung terbagi dalam tiga tahap kegiatan pekerjaan

yang meliputi proses :
1. Tahap Perencanaan teknis (Merupakan tahap awal)
2. Tahap Pelaksanaan konstruksi (Merupakan proses pekerjaan konstruksi)
3. Tahap Pemeliharaan/Perawatan adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan
gedung beserta prasarana dan sarananya agar selalu laik fungsi, terjaga sesuai
dengan umur bangunan. Termasuk dalam kegiatan ini antara lain
a.
Kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung,
komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan
gedung tetap sesuai dengan fungsi dan keandalan bangunan tersebut
(Keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan) (UU no 28 tahun 2002).
Kegiatan ini biasanya diakibatkan karena adanya kerusakan pada bangunan yang
menyebabkan tidak berfungsinya bangunan atau komponen bangunan akibat
penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau akibat ulah manusia atau perilaku
alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gema bumi, atau sebab lain
yang sejenis.
Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat kerusakan,
yaitu:
1.

Kerusakan ringan

Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen nonstruktural, seperti

penutup atap, langit-langit, penutup lantai dan dinding pengisi.
2.

Kerusakan sedang

Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non struktural, dan
atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai, dll.
3.

Kerusakan berat

Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen bangunan, baik
struktural maupun non-struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat
berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya.
b.
Kegiatan pemeriksaan secara berkala/periodik terhadap kebersihan dan
kerapihan bangunan, pengujian, pedoman pengoperasian dan pemeliharaan
bangunan gedung, secara seluruh atau sebagian bangunan gedung, komponen,
bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarananya dalam tenggang waktu
tertentu guna menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung. Adapun komponen
bangunan tersebut antara lain :

3.1.ARSITEKTURAL

Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat
(egress) bagi pemilik dan pengguna bangunan.

Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan

sehingga tetap rapih dan bersih.

Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta

perlengkapannya.

Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan

berfungsi secara baik, berupa perlengkapan/peralatan tetap dan/atau alat bantu
kerja (tools).

Melakukan cara pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang

benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya.

Komponen arsitektur bangunan gedung Meliputi: sarana jalan keluar,

dinding kaca, dinding keramik, dinding lapis marmer, dinding dengan penutup
clading alluminium composit, pemeliharaan plafon tripleks, pemeliharaan plafon
akustik, pemeliharaan plafon gipsum, pemeliharaan plafon kayu, pemeliharaan
plafon metal, pemeliharaan kunci, grendel dan engsel, pemeliharaan sliding door,
rolling door dan falding door, pemeliharaan kusen aluminium, pemeliharaan kusen
kayu, pemeliharaan kusen plastik dan kusen besi, pemeliharaan door closer, dll.
3.2.

STRUKTURAL

Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan gedung

dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan di luar batas
kemampuan struktur, serta pencemaran lainnya.

Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung struktur.

Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian dari perawatan preventif

(preventive maintenance).

Mencegah dilakukan perubahan dan/atau penambahan fungsi kegiatan

yang menyebabkan meningkatnya beban yang berkerja pada bangunan gedung, di
luar batas beban yang direncanakan.

Melakukan cara pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar oleh

petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya


Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang
direncanakan.

Komponen struktur bangunan gedung meliputi: pemeliharaan pondasi

bangunan, pondasi tiang pancang, pondasi sumuran batu kali, pondasi menerus
batu kali, pondasi menerus bahan beton/monolitik, struktur bangunan baja, struktur
bangunan beton, struktur bangunan komposit, dinding bata merah atau conblock,
dinding batu kali, dinding beton, dinding kayu, pemeliharaan dan perawatan
kebersihan pekerjaan sipil, d
3.3.

MEKANIKAL (TATA UDARA, SANITASI, PLAMBING DAN RANSPORTASI)

Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara, agar

mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan
yang disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan saluran udara.

Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang

meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler
dan septik tank serta unit pengolah limbah.

Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam

gedung, baik berupa lif, eskalator, travelator, tangga, dan peralatan transportasi
vertikal lainnya.

Komponen mekanikal bangunan gedung meliputi: pemeliharaan saluran air

kotor, pemeliharaan saluran air bersih, pemeliharaan peralatan sanitair,
pemeliharaan pemanas air, pemeliharaan kran air, pemeliharaan bak cuci piring,
pemeliharaan dan perawatan sistem tata udara, pemeliharaan dan perawatan
sistem transportasi vertikal, pemeliharaan dan perawatan sistem proteksi
kebakaran, pemeliharaan dan perawatan sistem plambing dan pompa, dll.

3.4.
ALARM)

ELEKTRIKAL (CATU DAYA, TATA CAHAYA, TELEPON, KOMUNIKASI DAN

Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan

pembangkit daya listrik cadangan.

Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan

penangkal petir.

Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi listrik,

baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk penerangan ruangan.

Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata

suara dan komunikasi (telepon) serta data.


Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan sistem tanda
bahaya dan alarm.
3.5.

TATA RUANG LUAR

Memelihara secara baik dan teratur kondisi dan permukaan tanah dan/atau
halaman luar bangunan gedung.

Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pertamanan di luar dan di

dalam bangunan gedung, seperti vegetasi (landscape), bidang perkerasan
(hardscape), perlengkapan ruang luar (landscape furniture), saluran pembuangan,
pagar dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta pos/gardu jaga.

Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung, pekarangan dan

lingkungannya.

Melakukan cara pemeliharaan taman yang benar oleh petugas yang

mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya.

Komponen ruang luar bangunan meliputi: pemeliharaan tangki septik,

pemeliharaan talang tegak dan datar, pemeliharaan floor drain, pengecatan luar
bangunan, pemeliharaan atap seng dan cement fiber gelombang, pemeliharaan
atap genteng metal, pemeliharaan atap sirap, pemeliharaan atap beton,
pemeliharaan atap genteng keramik, pemeliharaan atap fiberglass, pemeliharaan
listplang kayu, pemeliharaan list glass fiber cement, dll.
3.6.

TATA GRAHA (HOUSE KEEPING)

Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service).

Program kerja pemeliharaan kerja gedung meliputi program kerja harian, mingguan,
bulanan dan tahunan yang bertujuan untuk memelihara kebersihan gedung yang
meliputi kebersihan Public Area, Office Area dan Toilet Area serta
kelengkapannya.

Pemeliharaan dan Perawatan Hygiene Service.

Program kerja Hygiene Service meliputi program pemeliharaan dan perawatan

untuk pengharum ruangan dan anti septik yang memberikan kesan bersih, harum,
sehat meliputi ruang kantor, lobby, lif, ruang rapat maupun toilet yang disesuaikan
dengan fungsi dan keadaan ruangan.

Pemeliharaan Pest Control.

Program kerja pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan Pest Control bisa

dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan dengan pola kerja bersifat umum,
berdasarkan volume gedung secara keseluruhan dengan tujuan untuk
menghilangkan hama tikus, serangga dan dengan cara penggunaan pestisida,

penyemprotan, pengasapan (fogging) atau fumigasi, baik indoor maupun outdoor

untuk memberikan kenyamanan kepada pengguna gedung .

Program General Cleaning.

Program pemeliharaan kebersihan yang dilakukan secara umum untuk sebuah

gedung dilakukan untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan maupun
performance gedung yang dikerjakan pada hari hari tertentu atau pada hari libur
yang bertujuan untuk mengangkat atau mengupas kotoran pada suatu objek
tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding, toilet dan perlengkapan
kantor.
Komponen tata graha meliputi: pemeliharaan kebersihan toilet, pemeliharaan
kebersihan lantai basement, pemeliharaan kebersihan pelat atap beton,
pemeliharaan kebersihan lobby dan lift, pemeliharaan kebersihan partisi,
pemeliharaan kebersihan perabot dan peralatan kantor,pemeliharaan kebersihan
tangga kebakaran, pemeliharaan kebersihan koridor, pemeliharaan kebersihan lift,
pemeliharaan kebersihan lantai granit, pemeliharaan kebersihan lantai marmer,
pemeliharaan kebersihan lantai vinil, pemeliharaan kebersihan lantai kayu/parket,,
pemeliharaan kebersihan lantai dengan polisher, pemeliharaan kebersihan lantai
karpet, pemeliharaan kebersihan lantai semen, pemeliharaan kebersihan lantai
karpet dengan extractor, pemeliharaan kebersihan lantai keramik, pemeliharaan
kebersihan lantai paving, pemeliharaan kebersihan tirai, pemeliharaan kebersihan
dinding granit luar, pemeliharaan kebersihan dinding marmer luar, pemeliharaan
kebersihan dinding kaca luar, pemeliharaan kebersihan dinding kaca dalam,
pemeliharaan kebersihan dinding cat, pemeliharaan kebersihan perlengkapan alat
pemadam kebakaran