Artikel TTG Hak Tanggungan

DILEMMA ROYA HAK TANGGUNGAN DALAM PRAKTEK
DIKANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN
TESIS
Oleh
ERAWATY RASYID
037011022/MKn
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2008
Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor
Pertanahan Kota Medan, 2008
USU e-Repository ? 2008
DILEMMA ROYA HAK TANGGUNGAN DALAM PRAKTEK
DIKANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN
TESIS
Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam

Program Studi Kenotariatan Pada Sekolah Pascasarjana
Universitas Sumatera Utara
Oleh
ERAWATY RASYID
037011022/MKn
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2008
Telah Diuji Pada
Tanggal : 29 Januari 2008
PANITIA PENGUJI TESIS :

Ketua
: Prof. Dr. M. Yamin, S.H., M.S., C.N.
Anggota : 1. Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH, MH
2. Notaris Syahril Sofyan, SH, M.Kn
3. Dr. T. Keizerina Devi. A, S.H., C.N., M.Hum
4. Prof. Dr. Syarifuddin Kallo, SH, M.Hum
Judul Tesis : DILEMMA ROYA HAK TANGGUNGAN DALAM
PRAKTEK DIKANTOR PERTANAHAN KOTA
MEDAN
Nama Mahasiswa : Erawaty Rasyid
Nomor Pokok : 037011022
Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. M. Yamin Lubis, SH. MS, CN)

Ketua
(Prof. Dr. Runtung, Sitepu, SH, MH) (Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn)
Anggota Anggota
Ketua Program Studi
Direktur
(Prof. Dr. M. Yamin Lubis, SH. MS, CN) (Prof. Dr. Ir. T. Charun Nisa B,
MSc)
Tanggal Lulus 29 Januari 2008


ABSTRAK
Dalam setiap pemberian kredit dengan Hak Tanggungan harus didahului
dengan perjanjian hutang piutang antara debitor dan kreditor dengan membuat
Akte
Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT). Disamping itu kreditor meminta agar debitor menyerahkan asli
sertifikat
tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tersebut untuk pelunasan hutang
debitor.
Setelah itu PPAT mencek sertifikat hak atas tanah tersebut ke Kantor
Pertanahan untuk mengetahui apakah masih ada beban Hak Tanggungan atau
tidak
ada, apabila tidak ada kemudian PPAT mendaftarkan perjanjian tersebut ke
Kantor
Pertanahan. Kemudian Kantor Pertanahan membuat buku tanah Hak Tanggungan
dan
mencatatnya dalam buku tanah debitor yang ada di Kantor Pertanahan serta
menyalin
catatan tersebut didalam sertifikat Hak Atas Tanahnya. Sebagai tanda bukti
adanya
Hak Tanggungan Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan yang
memuat irah-irah dengan kata-kata Demi Keadilan Yang Maha Esa. Kemudian
sertifikat hak atas tanah dan sertifikat Hak Tanggungan disimpan oleh
kreditor.
Setelah debitor melunasi hutangnya kepada kreditor kemudian kreditor
membuat surat permohonan roya kepada Kantor Pertanahan yang isinya
menyatakan
karena hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan sudah lunas maka Hak
Tanggungan hapus atas dasar itu mohon roya atau pencoretan catatan beban
Hak
Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah debitor. Dalam surat permohonan
roya
tersebut kreditor melampirkan asli sertifikat hak atas tanah dan asli
sertifikat Hak
Tanggungan dan dalam sertifikat hak atas tanah disebut klausula roya hutang
sudah
dibayar lunas. Kemudian Kantor Pertanahan melakukan roya atau pencoretan
catatan
Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah dan buku tanah debitor,
dengan
demikian Hak Tanggungan tersebut hapus. Setelah di roya sertifikat hak atas
tanah
dikembalikan pada debitor, sedangkan sertifikat Hak Tanggungan ditarik oleh
Kantor
Pertanahan dan dinyatakan tidak berlaku lagi, demikian juga buku tanah Hak
Tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi.
Penelitian ini merupakan penelitian yang bersifat deskriptif analitis yaitu
untuk menggambarkan bagaimana pelaksanaan roya, syarat - syarat apa yang
harus
dipenuhi dalam pelaksanaan roya tersebut, hambatan-hambatan apa yang
terdapat
dalam roya dan bagaimana cara mengatasinya, manfaat roya itu sendiri bagi
debitor,
kreditor, dan bagi pihak yang mendapat fasilitas kredit dari Bank,
khususnya Kantor
Pertanahan.
Kata Kunci : Debitor dan Kreditor

iii
ABSTRACT
In every credit approval between debtor and creditor must perform debit
and
credit agreement with Responsibility Right in front of Land Certificate
Maker Officer
( PPAT). In addition the creditor also ask for guarantee of all debtor
wealth/ property
which are already exist or will exist to pay his debt.
After the agreement listed in Land Affairs Office, then the Office make
Responsibility Right Certificate and report it in related Land
Certificate.
If the debt already pay by the debtor should perform Roya. Roya is a
procedure to perform write-off on the report of debtor?s land certificate,
in land affair
office on behalf of creditor. In the Roya petition letter creditor should
give back the
original land certificate and also original responsibility right
certificate after the
Roya of Responsibility right is dismissed, then the land certificate return
to debtor,
meanwhile the responsibility right certificate collect by the Land Affair
office and
state that the certificate is not valid any longer.
This research is descriptive analytical that is to describe the
implementation
of Roya, the requirements to be fulfilled, the hindrances found and ways
to
overcome, the advantages of Roya for debtor, creditor, third party and it
is
particularly land affairs office.
Keyword : debtor and creditor

iv
KATA PENGANTAR
Dengan memanjatkan puji dan syukur kepada Allah S.W.T yang telah
memberikan kekuatan jasmani dan rohani sehingga penulis telah dapat
merampungkan penulisan Proposal Tesis dengan judul ?DILEMMA ROYA HAK
TANGGUNGAN DALAM PRAKTEK DIKANTOR PERTANAHAN KOTA
MEDAN?. Penulisan tesis ini merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi
untuk
memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn) pada Sekolah Pascasarjana,
Universitas Sumatera Utara Medan, Penulisan tidak terlepas dari bimbingan,
arahan,
dan bantuan dari semua pihak, sehingga saya dapat menyelesaikan tesis ini.
Pada kesempatan ini saya sampaikan penghargaan dan mengucapkan terima
kasih sebesar-besarnya kepada para Komisi Pembimbing yaitu Bapak Prof. Dr.
M.
Yamin Lubis, SH,MS,CN, Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH.MH, Notaris
Syahril
Sofyan SH.MKn dan Almarhum Notaris Djaidir SH. MKn yang dengan penuh
kesabaran memberikan bimbingan, petunjuk, saran-saran serta masukan-masukan
untuk kesempurnaan Tesis ini.
Selanjutnya saya mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada :
1. Prof. Dr. IR. T. Chairun Nisa B, MSc. selaku Direktur Sekolah Pasca
Sarajana
Sumatera Utara, dan Para Asisten Direktur beserta seluruh staf atas
kesempatan
dan fasilitas yang diberikan selama mengikuti pendidikan.
v
2. Para Bapak dan Ibu dosen di lingkungan sekolah Pasca Sarjana khususnya
Bapak
dan Ibu di lingkungan Magister Kenotariatan yang telah memberikan ilmu-ilmu
yang sangat bermanfaat dan berguna sehingga saya bisa menyelesaikan studi
ini.
3. Para pegawai Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas
Sumatera
Utara yang telah membantu saya selama menyelesaikan pendidikan.
4. Kepada Bapak Syafrudin Chandra, SH.MKn, Bapak Emri Rangkutan SH.MKn,
serta rekan ? rekan di kantor Pertanahan Kota Medan yang banyak memberikan
bantuan informasi data-data dan masukan-masukan yang sangat berharga atas
untuk kesempurnaan Tesis ini.
5. Kepada Bapak Junaidi, SH yang telah memberikan informasi dan masukan
dalam
rangka penyelesaian Tesis ini.
6. Kepada Notaris Kartiningsih, SH, SPN beserta staff yang banyak
menberikan
informasi, data-data serta masukan-masukan dalam rangka penyelesaian tesis
ini.
7. Kepada Dr. T. Keizerina Devi. A, S.H., C.N., M.Hum yang telah memberikan
saran-saran masukan-masukan yang berharga demi kesempurnaan tesis ini.
Tidak lupa Penulis ucapkan terima kasih kepada suami tercinta Drs. M.
Yusuf
dan Ananda Silvia Anggraini (Anggi) yang dengan setia membantu dan
mendampingi
penulis dalam penyelesaian Tesis ini. Juga kepada Adinda Drg. Lisna Unita
Rasyid,
M.Kes, dan Drs. Irham Idris, SP, dan kemanakanda Fadlina Irham SKG penulis
vi
mengucapkan terima kasih atas bantuan dan dukungan kepada penulis untuk
menyelesaikan studi di Magister Kenotariatan.
Juga kepada orang tua yang sangat Penulis sayangi Almarhum Bapak anda
Mohd. Rasyid dan Ibunda Nuriam yang tidak sempat melihat menyelesaikan
studi ini.
Selanjutnya saya mengucapkan terima kasih kepada adik-adik Almarhum Mesfi,
Elvi,
Epa, An, Ita, Yanti, Dedek, yang senantiasa memberikan dorongan pada
Penulis
dalam menyelesaikan Studi ini.
Akhir kata Penulis memohon maaf apabila ada tutur kata dan sikap Penulis
yang tidak berkenan pada Bapak, Ibu sekalian selama mengikuti Pendidikan di
Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara, semoga Allah SWT
memberikan
amal jariah kepada pihak-pihak yang telah berjasa dalam menyelesaikan Studi
dan
Tesis ini.
Medan,
Penulis
Januari
2008
ERAWATY RASYID
ii
vii
RIWAYAT HIDUP
Nama
: Erawaty Rasyid
Alamat
: Jl. Rahmadsyah No. 336 B Medan
Tempat Tanggal Lahir : Sigli, 30 Oktober 1949
Pekerjaan
: Pensiunan
Nama Suami
: Drs. M. Yusuf
Nama Anak
: Silvia Anggraini
Pendidikan
: SD Widya Segara Medan Tahun 1960
SMP Widya Segara Medan Tahun 1963
SMA Widya Segara Medan Tahun 1966
S-1 Sarjana Hukum USU Tahun 1980

viii
DAFTAR ISI
ABSTRAK ...................................................................
..................................... iii
ABSTRACT...................................................................
.................................... iv
KATA
PENGANTAR..................................................................
..................... v
RIWAYAT
HIDUP .....................................................................
..................... viii
DAFTAR
ISI........................................................................
.............................. ix
DAFTAR
TABEL .....................................................................
....................... xiii
DAFTAR
GAMBAR ....................................................................
.................... xiv
DAFTAR
LAMPIRAN ..................................................................
................... xv
BAB I
PENDAHULUAN................................................................
................. 1
A. Latar
Belakang ..................................................................
............... 1
B. Perumusan
Masalah ...................................................................
...... 16
C. Tujuan
Penelitian ................................................................
............. 16
D. Manfaat
Penelitian ................................................................
........... 17
E. Keaslian
Penelitian ................................................................
.......... 17
BAB II TINJAUAN
PUSTAKA....................................................................
... 19
A. Pengertian Roya Hak
Tanggungan .................................................. 19
B. Tujuan Roya dan Fungsi Roya dalam Hak Tanggungan ................. 21
1. Tujuan Roya dalam Hak Tanggungan .......................................
21
2. Fungsi Roya dalam Hak Tanggungan........................................
23
ix
C. Prosedur
Roya ......................................................................
............ 24
D. Jenis-jenis
Roya ......................................................................
......... 26
1. Roya yang Tidak Dapat DibagiBagi......................................... 26
2. Roya
Parsial ...................................................................
............ 28
3. Persyaratan yang Diperlukan untuk Permohonan
Roya
Parsial ...................................................................
............ 31
E. Roya Akibat Peralihan Hak
Tanggungan......................................... 31
F. Roya Hak Tanggungan Sebagai Kegiatan Administratif................. 36
G. Sejarah Roya di
Indonesia................................................................
43
1. Sebelum lahirnya undang-undang No. 4 Tahun 1996
Roya terdapat pada hipotik dan kredit verband.......................... 43
a. Roya pada
Hipotik ............................................................... 43
b. Roya pada Credit
Verband................................................... 44
2. Saat berlakunya UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah
Susun......................................................................
.................... 45
3. Setelah Keluarnya Undang-Undang No.4 Tahun 1996
Roya terdapat pada Hak Tanggungan ........................................
46
1) Permohonan dari Pihak Yang Berkepentingan ................. 46
2) Pencoretan Berdasarkan Keputusan Pengadilan Negeri ... 47
BAB III METODE
PENELITIAN ................................................................
.... 48
A. Sifat Penelitian Dan Metode
Pendekatan ........................................ 48
x
B. Lokasi
Penelitian.................................................................
............. 48
C. Metode Pengumpulan
Data.............................................................. 49
D. Analisa
Data.......................................................................
.............. 49
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ..................................
51
A. Gambaran Umum Kantor
Pertanahan ............................................. 51
1. Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kota Medan................. 51
2. Bidang yang Bertugas Melayani Roya Hak Tanggungan
Pada Kantor Pertanahan Kota Medan .......................................
53
3. Syarat-syarat Permohonan
Roya................................................ 54
4. Sumber Daya Manusia di Kantor Pertanahan ........................... 55
B. Roya Hak Tanggungan Hak Atas Tanah Sebagai Jaminan
Kredit yang Menjadi Objek
Lelang.................................................. 55
C. Hambatan-hambatan dalam Pelaksanaan Roya di Kantor
Pertanahan Kota
Medan ...................................................................
76
1. Jangka Waktu Roya Melebihi 7 (tujuh) Hari Sejak Tanggal
Permohonan ................................................................
............... 76
2. Biaya Roya Melebihi
Ketentuan ................................................ 78
3. Roya Partial Objek Hak Tanggungan yang Bukan
Terdiri dari Beberapa Hak Atas Tanah ......................................
80
4. Kelengkapan Roya Tidak
Dipenuhi........................................... 80
xi
D. Langkah yang ditempuh dalam Mengatasi HambatanPelaksanaan
Roya di Kantor Pertanahan Kota
Medan ......................................... 83
1. Ketepatan Waktu Dalam Penyelesaian Roya Hak
Tanggungan.................................................................
............... 83
2. Kepastian Biaya Roya Hak Tanggungan ...................................
83
3. Kelengkapan Persyaratan Roya Harus Dipenuhi ....................... 85
a. Harus terdapat Surat Pengantar Roya dari Kreditor............. 85
b. Harus Melampirkan Sertifikat Hak Atas Tanah................... 86
c. Harus Melampirkan Sertifikat Hak Tanggungan ................. 87
d. Apabila ada Cessie wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan 92
4. Roya Partial yang Bukan Terdiri dari Beberapa Hak
Atas
Tanah .....................................................................
............ 95
BAB V KESIMPULAN DAN
SARAN ........................................................... 97
A.
Kesimpulan ................................................................
...................... 97
B.
Saran......................................................................
........................... 99
DAFTAR
PUSTAKA ...................................................................
...................... 101
xii
DAFTAR TABEL
No.
Judul
Halaman
1. Biaya Roya yang dilakukan secara keseluruhan (bukan Partial)?????..

78
2. Sedangkan biaya Roya Partial yang tidak memerlukan
pemisahan..................
79

USU e-Repository ? 2008 xiii
DAFTAR GAMBAR
No.
Judul
Halaman
1.
Bagan Struktur Organisasi Pertahanan Kota Medan Keputusan KA BPN
No. 4 Tahun 2006 Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah
Badan Pertahanan
Nasional ..................................................................
.....
52
xiv
DAFTAR LAMPIRAN
No.
Judul
Halaman
1.
Consent
Roya ......................................................................
.....................
104

xv
BAB I
PENDAHULUAN
A.
Latar Belakang
Perkembangan ekonomi sebagai bagian dari pembangunan nasional
merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan masyarakat adil dan makmur
berdasarkan Pancasila dan Undang ? Undang Dasar 1945. Para pelaku usaha
baik
pemerintah melalui Badan Usaha Milik Negara (BUMN) / Badan Usaha Milik
Daerah (BUMD), badan usaha swasta maupun perorangan memerlukan dana yang
cukup besar dalam mengembangkan usahanya. Mereka melaksanakan kegiatan
ekonomi dalam berbagai sektor seperti perdagangan, industri, jasa dan lainlain yang
dibutuhkan oleh masyarakat.
Disamping dengan modal sendiri, dana besar yang dibutuhkan ini dapat
diperoleh dari jasa perbankan melalui fasilitas kredit. Kredit perbankan
merupakan
salah satu pendukung dunia usaha yang pada gilirannya memberikan peranannya
dalam pembangunan di Indonesia.
1
Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam
bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit
dan
bentuk ? bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat
banyak.
2
1
Satrio J. Parate, Eksekusi Sebagai Sarana Mengatasi Kredit Macet, Bandung,
Penerbit Citra
Aditya Bhakti, 1993, hal. 4.
2
Undang-Undang Republik Indonesia No.10 /1998, tanggal 10 November 1998,
Pasal 1 ayat 1
Tanpa bantuan kredit dari Bank, dunia usaha akan lesu karena banyak
perusahaan-perusahaan baik yang dikelola oleh pemerintah, perorangan
ataupun
badan usaha swasta tidak dapat lagi menjalankan usahanya, sehingga
pelaksanaan
pembangunan tersendat-sendat dan para produsen tidak lagi memproduksi
barangbarang jadi karena ketiadaan modal, hal ini akan menimbulkan dampak negatif
yaitu
akan terjadi pengangguran, kejahatan merajalela, rakyat miskin bertambah
sehingga
masyarakat adil dan makmur seperti yang dicita ? citakan tidak akan
terwujud.
Setiap kredit yang dikeluarkan oleh perbankan harus disertai dengan
pemberian jaminan oleh debitor kepada kreditor (Bank). Jaminan kredit ini
merupakan segala harta kekayaan debitor, baik yang sudah ada maupun yang
akan
ada dikemudian hari. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1131 Kitab
UndangUndang Hukum Perdata yang berbunyi, ? Segala harta kekayaan seorang debitor
berupa benda ? benda bergerak maupun benda ? benda tetap baik yang sudah
ada
maupun yang baru ada dikemudian hari menjadi jaminan bagi semua
perikatannya?.
Dengan adanya jaminan yang diberikan debitor kepada kreditor akan
memberikan motivasi bagi debitor untuk melunasi hutangnya
3
, karena fasilitas kredit
yang diterimanya dari Bank merupakan hutang yang wajib dibayar. Apabila
debitor
tidak membayar kembali hutangnya pada waktu yang telah ditentukan, maka
Bank
dapat menjual jaminan barang tersebut untuk melunasi seluruh hutang

debitor.
3
S. Mantayborbir dan Jauhari Imam. Hukum Pengurusan Piutang Negara

Indonesia, Jakarta, :
Penerbit Pustaka Bangsa, 2003, hal. 21
Menurut C.S.T Kansil, mengingat pentingnya kedudukan kredit Bank tersebut
sudah semestinya pemberi dana dan penerima dana serta pihak lain yang
terkait
mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan dapat
pula memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan
4
.
Pasal 8 UU Perbankan No. 10 Tahun 1988 tentang perubahan atas Undang ?
Undang No. 7 tahun 1992 tentang Perbankan, Bank dalam memberikan kredit
wajib
mempunyai keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitor untuk melunasi
hutangnya sesuai dengan perjanjian. Hal tersebut dimaksudkan karena kredit
yang
diberikan oleh kreditor (Bank) mengandung risiko, untuk mengurangi risiko
tersebut
Bank sebelum memberikan kredit harus memberikan penilaian yang seksama
terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha dari debitor.
Sebelumnya yang dipakai sebagai lembaga jaminan atas tanah yaitu hipotek
seperti yang diatur dalam buku II Kitab Undang ? Undang Hukum Perdata dan
Crediet Veerband seperti yang diatur dalam S. 1908 No. 542, kemudian dengan
dengan keluarnya Undang-Undang No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas
tanah beserta benda ? benda yang berkaitan dengan tanah, maka Undang ?
Undang
ini merupakan satu ? satunya lembaga jaminan dimana tanah sebagai
agunannya.
Karena Undang ? Undang Hak Tanggungan ini tidak berpedoman lagi pada Kitab
Undang ? Undang Hukum Perdata, sehingga dengan keluarnya Undang ? Undang
ini
Buku II Kitab Undang ? Undang Hukum Perdata sepanjang mengenai tanah tidak
berlaku lagi. Demikian juga berdasarkan Pasal 29 Undang ? Undang Hak
4
Kansil CST. Pokok ? pokok Hukum Hak Tanggungan atas tanah Undang ? Undang
No. 4
1996, Jakarta, Pustaka Sinar Harapan,1997, hal.6
Tanggungan, maka hipotek dan crediet verband sepanjang mengenai tanah
dinyatakan tidak lagi berlaku kecuali hipotek kapal laut dan kapal terbang.
Sejarah terbentuknya Undang ? Undang Hak Tanggungan ini berdasarkan
ketentuan Undang-undang Pokok Agraria tahun 1960 yang terdapat dalam Pasal
51
yang memerintahkan pembuatan Undang ? Undang Hak Tanggungan. Isi dari Pasal
51 Undang ? Undang Pokok Agraria yaitu : Hak Tanggungan yang dibebankan
pada
Hak Milik Guna Usaha, Hak Guna Bangunan tersebut dalam Pasal 25, 33, 39
diatur
dengan Undang ? Undang.
Bahwa Hak Pakai diatas tanah negara dapat dibebani dengan Hak
Tanggungan, karena Hak Pakai atas tanah negara tersebut wajib didaftarkan
dan
dapat dipindah tangankan yaitu yang diberikan kepada perorangan dan badan ?
badan
hukum. Sedangkan bagi Hak Pakai diatas tanah Hak Milik dapat dibebani
dengan
Hak Tanggungan atas izin dari pemilik tanah.
Dengan berlakunya undang ? undang Hak Tanggungan maka masalah yang
paling rumit yang pernah ada dalam Hukum Indonesia setidak ? tidaknya dapat
diatasi malahan sekaligus dapat diharapkan akan memberikan sesuatu
kepastian
hukum tentang pengikatan jaminan dan benda - benda yang berkaitan dengan
tanah sebagai agunan.
5
Kondisi hukum jaminan sejak di undangkannya Undang ? Undang Hak

Tanggungan Nomot 4 tahun 1996, bukan saja mempengaruhi hukum jaminan
yang pernah dikenal dan berlaku di Indonesia, namun disamping itu juga
menginvestasikan modalnya berhubungan dengan hak ? hak atas tanah
5
A.P. Parlindugan, Komentar Undang ? Undang Hak Tanggungan atas Tanah

Beserta Benda
? benda yang Berkaitan dengan Tanah ( UU No. 4 thn 1996 / 9 April LN No. 42
Sejarah terbentuknya,
Bandung, Mandar Madju, 1996.
sebagaimana kebebasan dalam menjamin hak ? hak atas Landlease Holds maupun
atas tanah yang sering disebut Free holds
6
Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri tetapi Hak
Tanggungan merupakan perjanjian accesoir yang berdasarkan perjanjian pokok
yaitu
perjanjian hutang piutang dan keberadaannya ditentukan oleh adanya hutang
piutang/kredit antara debitor dan kreditor yang dijamin pelunasannya. Oleh
karena itu
apabila utang itu hapus karena pelunasan dengan sendirinya Hak Tanggungan
itu
hapus.
Hal ini tercermin dalam Pasal 10 ayat ( 1 ) dan Pasal 18 ayat ( 1 ) huruf a
Undang ? Undang Hak Tanggungan yaitu :
a) Pasal 10 ayat ( 1 ) Undang ? Undang Hak Tanggungan.
Pemberian Hak Tanggungan di dahului dengan janji untuk memberikan
Hak Tanggungan atas objek Hak Tanggungan sebagai pelunasan hutang
tertentu yang dituangkan didalam dan merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari perjanjian hutang piutang yang bersangkutan atau
perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut.
b) Pasal 18 ayat ( 1 ) huruf a menentukan Hak Tanggungan hapus karena
hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.
6
M. Yamin. Beberapa Dimensi Filosofi Hukum Agraria., Jakarta, Pustaka
Bangsa Press., 2003,
hal. 56

Apabila seorang debitor meminta fasilitas kredit dari Bank dengan
jaminannya Hak atas tanah. Harus melalui 2 tahapan yaitu :
1. Tahapan pemberian Hak Tanggungan.
Dalam pemberian Hak Tanggungan tersebut haruslah didahului dengan
perjanjian hutang piutang antara debitor dengan kreditor. Pemberian Hak
Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) .
PPAT adalah merupakan pejabat yang berwenang untuk melakukan
perbuatan hukum dalam pembebanan hak atas tanah dan dalam pembuatan
hukum tersebut, maka akta-akta yang diperbuat di depan PPAT
merupakan Akte Otentik
7
Sebelum dilaksanakan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) debitor
harus menyerahkan asli sertifikat hak atas tanahnya kepada PPAT,
kemudian PPAT mencek sertifikat hak atas tanah tersebut ke Kantor
Pertanahan. Apakah masih ada Hak Tanggungan atau tidak, apabila tidak
ada Hak Tanggungannya barulah kemudian PPAT membuatkan Akta Hak
Tanggungannya. Dalam Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan
disebut debitor dan penerima Hak Tanggungan disebut kreditor.
7
Pasal 10 UUHT 1996

Dalam pemberian Hak Tanggungan pemberi Hak Tanggungan (debitor) dan
penerima Hak Tanggungan (kreditor) wajib hadir dihadapan PPAT untuk
menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan. Apabila pemberi Hak
Tanggungan (debitor) karena sesuatu hal tidak hadir, maka pemberi Hak
Tanggungan
(debitor) wajib memberi kuasa kepada pihak lain dengan Surat Kuasa Memasang
Hak
Tanggungan (SKMHT). Dalam praktek biasanya SKMHT langsung diberikan oleh
pemberi Hak Tanggungan (debitor) kepada penerima (kreditor) sehingga dengan
demikian penerima Hak Tanggungan (kreditor) yang dalam hal ini bertindak
untuk
dan atas nama pemberi Hak Tanggungan (debitor) yang menandatangani APHT
tersebut. Dalam pembuatan Surat Kuasa Pemasangan Memegang Hak Tanggungan
(SKPMHT) haruslah dalam bentuk akta otentik yang dibuat dihadapan
Notaris/PPAT.
Dalam hal ini Notaris PPAT mempunyai keyakinan bahwa objek yang menjadi
jaminan Hak Tangungan tersebut benar milik debitor.
Menurut Pasal 11 Undang-undang Hak Tanggungan ayat 1 :
?Di dalam pemberian Hak Tanggungan Wajib dicantumkan :
1. Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan.
2. Domisili para pihak
3. Perjanjian utang piutang yang dijaminkan.
4. Nilai Hak Tanggungan.
5. Uraian mengenai Hak Tanggungan.
Ayat 1 ini merupakan ketentuan wajib untuk sahnya Hak Tanggungan apabila
tidak disebutkan secara lengkap maka akta yang bersangkutan batal demi
Hukum.
Selambat-lambatnya setelah tujuh hari APHT ini dibuat, PPAT harus
mendaftarkan
Hak Tanggungan ini pada Kantor Pertanahan.

2. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan yang merupakan
lahirnya Hak Tanggungan.
Pasal 13 ayat 1 menyebutkan :
? Bahwa pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor
Pertanahan. Ini adalah merupakan Azas Publisitas/keterbukaan dalam Hak
Tanggungan karena dengan didaftarkanya Hak Tanggungan tersebut maka
Hak Tanggungan tersebut akan mengikat pihak ketiga dan pendaftaran
tersebut merupakan syarat mutlak yang harus dilakukan dalam pemberian Hak
Tanggungan, karena apabila pemberian Hak Tanggungan tidak didaftarkan
maka akan Hak Tanggungan tersebut tidak sah menurut hukum.
Setelah didaftarkan maka Kantor Pertanahan akan membuat buku tanah Hak
Tanggungan dan mencatat dalam buku tanah yang ada di Kantor Pertanahan
atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tersebut, serta menyalin
catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Tanggal buku tanah Hak Tanggungan tersebut adalah pada hari ketujuh
setelah penerimaan secara lengkap surat yang diperlukan bagi
pendaftarannya, dan
jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah diberi tanggal pada
hari
berikutnya. Jadi lahirnya Hak Tanggungan pada hari tanggal buku tanah Hak
Tanggungan.
Momen lahirnya Hak Tanggungan menciptakan moment yang penting sekali
untuk menentukan tingkat / kedudukan kreditor terhadap sesama kreditor
preferent
dan menentukan posisi kreditor dalan hal ada sita jaminan atas benda
jaminan.
8
Selain membuat buku tanah Hak Tanggungan Kantor Pertanahan juga
membuat Sertifikat Hak Tanggungan hal ini diatur dalam Pasal 14 ayat (1),
ayat (2)
dan ayat (3)
Ayat (1) : Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan Kantor Pertanahan
menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan.
Ayat (2) : Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud ayat (1) memuat
irahirah dengan kata-kata Demi Keadilan Berdasarkan Tuhan Yang Maha Esa.
Ayat (3) : Sertifikat Hak Tanggungan tersebut sebagaimana dimaksud ayat (2)
mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan Pengadilan
Negeri yang telah mempunyai kekuatan Hukum tetap dan berlaku sebagai
Grose Akta Hipotik sepanjang hak atas tanah.
Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan pada kreditor. Hal ini adalah logis
karena orang yang paling berkepentingan terhadap Sertifikat Hak Tanggungan
adalah
8
Ibid : 38
kreditor. Kalau sertifikat Hak Tangungan tidak berada ditangan kreditor,
tidak bisa
menuntut eksekusi.
Sedangkan sertifikat hak atas tanah dikembalikan pada debitor namun dalam
praktek sertifikat itu disimpan oleh kreditor. Hal ini dibuat dengan suatu
pernyataan
dari kreditor tersebut tentang penyimpanan dan diketahui oleh debitor
semuanya ini
berkaitan kemudahan bagi kreditor jika debitor cidera janji, kreditor tidak
perlu
meminta kembali sertifikat tanahnya jika akan dieksekusi, demikian juga
sertifikat
tanah tersebut harus dilampirkan pada waktu balik nama dan roya di Kantor
Pertanahan.
Dengan dipasangnya Hak Tanggungan ini adalah untuk menjaga apabila
debitor cidera janji, kreditor tidak kesulitan untuk melakukan eksekusi
terhadap
objek Hak Tanggungan yang dijadikan jaminan hutang ini, karena kreditor
yang
menerima Hak Tanggungan ini mempunyai Hak Preferent yaitu memperoleh hak
yang didahulukan dari kreditor lainnya.
Pendaftaran pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak lahirnya Hak
Tanggungan dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga. Hanya
dengan cara pencatatan atau pendaftaran yang terbuka bagi umum yang
memungkinkan pihak ketiga dapat mengetahui tentang adanya Hak Tanggungan
didaftarkan di Kantor Pertanahan.
9
Dengan dibuatnya Sertifikat Hak Tanggungan, asas publisitas terpenuhi dan

Hak Tanggungan mengikat pada pihak ketiga. Demikianlah asas publisitas
dalam
9
J. Satrio, Hukum Jaminnan, Hak Jaminan Kebendaan Hak Tanggungan. Buku 2,

Bandung, PT.
Citra Aditya Bakti Bandung. 1998, hal. 142
kebendaan yang memberikan perlindungan kepada semua pihak yang terlibat
dalam
Hak Tanggungan.
10
Apabila Hak Tanggungan hapus karena pelunasan hutang oleh debitor kepada
kreditor, ataupun karena pelepasan Hak Tanggungan secara sukarela oleh
kreditor,
maka hapusnya Hak Tanggungan harus dilakukan dengan mengadakan pencoretan
atau roya di Kantor Pertanahan dimana Hak Tanggungan tersebut didaftarkan,
sehingga pihak ketiga mengetahui bahwa Hak Tanggungan itu sudah dihapus,
jika
tidak diroya maka pihak ketiga menganggap bahwa Hak Tanggungan itu masih
berlaku.
Mengenai roya ini atas pencoretan catatan beban diatur dalam Pasal 22 ayat
(1) UU Hak Tanggungan yang berbunyi sebagai berikut : ?Hak Tanggungan hapus
sebagai mana dimaksud pada Pasal 18, Kantor Pertanahan mencoret catatan
Hak
Tanggungan tersebut pada buku Tanah dan sertifikat hak atas tanahnya.
Roya adalah suatu prosedur untuk melakukan pencoretan catatan beban Hak
Tanggungan pada buku tanah
11
dan sertifikat tanah
12
yang dilakukan oleh Kantor

Pertanahan dimana Hak Tanggungan itu didaftarkan, apabila debitor telah
melunasi
hutangnya pada kreditor. Dalam melaksanakan roya ini kreditor (Bank)
10
Mariam Darus Badrulzaman. Serial Hukum Perdata II. Kompilasi Hukum
Jaminan,
Bandung, Penerbit Mandar Maju, 2004, hal. 112
11
Buku Tanah tanda bukti hak kepemilikan atas tanah yang tinggal di kantor
pertanahan.
12
Sertifikat Hak Atas Tanah salinan dan Buku Tanah yang diberikan kepada
Pemilik Tanah
bersama Surat Ukur
mengembalikan asli Sertifikat Hak Tanggungan
13
dan asli sertifikat tanah yang
bersangkutan ke Kantor Pertanahan disertai permohonan tertulis untuk
menghapus
atau roya atas Hak Tanggungan yang melekat. Dalam sertfikat tanah
dituliskan
klausula roya karena hutang telah dibayar lunas.
Setelah di roya sertifikat hak atas tanah diberikan kembali kepada debitor,
Buku Tanah tinggal di kantor pertanahan sedangkan sertifikat Hak Tanggungan
ditarik oleh Kantor Pertanahan dan dinyatakan tidak berlaku lagi. Roya
merupakan
tindakan administratif yang perlu dilakukan agar data mengenai tanah selalu
up to
date sesuai dengan kenyataan yang ada. Hak Tanggungan bukan hapus karena
ada
roya tetapi justru karena Hak Tanggungan hapus maka ia perlu diikuti dengan
pengroyaan atau pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada buku tanah dan
sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Dalam praktek terutama dipedesaan debitor telah melunasi hutangnya pada
Bank dan mendapat surat roya, tetapi pada sertifikat hak atas tanahnya
masih memuat
catatan pembebanan Hak Tanggungan sekalipun kenyataannya tanah itu sudah
bersih
dari beban. Hal ini terjadi karena pihak debitor tidak segera mengajukan
permohonan
roya yang diberikan kreditor / Bank ke kantor Pertanahan untuk segera
melakukan
pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak
atas
13
Sertifikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan

tanahnya. Hal ini merugikan si debitor sendiri karena seolah ? olah si
debitor
masih
memiliki hutang ke Bank tempat
ia meminjam kredit dengan jaminan Hak
Tanggungan, padahal kenyataannya hutang telah lunas dibayar.
Jadi dengan demikian roya atau pencoretan beban Hak Tanggungan wajib
dilaksanakan apabila debitor telah melunasi hutangnya pada kreditor

( Bank ) dan
bagi pihak yang terlibat perjanjian pemberian Hak Tanggungan perlu
diberikan sanksi
apabila tidak segera melakukan roya.
Krisis ekonomi yang melanda perekonomian Indonesia, semenjak
pertengahan tahun 1997 telah menimbulkan kesulitan terhadap kemampuan
perekonomian negara ini terutama disektor riil. Kelangsungan perekonomian
secara
de facto sangat berpengaruh terhadap kehancuran usaha sehingga banyak
perusahaan
? perusahaan baik dalam negeri maupun luar negeri tidak dapat lagi
melanjutkan
usahanya, dan para debitor tidak dapat lagi memenuhi kewajibannya terhadap
kreditor untuk mengembalikan pinjaman pada Bank, karena dalam menjalankan
perusahaan ini para pengusaha mendapat fasilitas kredit dari Bank. Dalam
ajaran
pacta sun servanda siapa berhutang harus membayar. Berangkat dari
pimikiran logis
yuridis, debitor harus membayar kewajibannya tanpa menyentuh soal ? soal
mendasar
mengapa hutang itu harus terjadi.
14
Bagi perusahaan yang ditangguhkan kreditnya yang telah disetujui ataupun
adanya pengetatan penyaluran kredit dapat menyebabkan terganggunya jalan
perusahaan. Hal ini menyebabkan produksi terganggu, yang pada akhirnya
pembayaran angsuran dan bunga yang tinggi ikut terganggu.
Disamping itu kebijakan uang ketat Bank menaikkan bunga pinjaman
sehingga bagi perusahaan dengan keadaan demikian belum sanggup membayar
bunga
yang tinggi, yang jelas andil kebijakan uang ketat cukup besar dalam
memasok angka
kredit macet karena adanya kebijakan justru menimbulkan deflasi.
15
Karena para pengusaha atau debitor tidak lagi mampu untuk mengangsur
hutang pokok dan bungannya dari hasil usaha yang dimodali fasilitas kredit
dari Bank
makanya disebut kredit macet.
Berdasarkan surat Edaran Direksi Bank Indonesia No 31/147/KEP DIR
Tanggal 12 November 1998 Tentang Kualitas Aktifa Produktif yang menentukan
kredit macet adalah :
14
Sulaiman Robinta, Joko Prabowo, Lebih Jauh tentang Kepailitan, Tanggung
Jawab Komisaris,
Direksi dan Pemegang Saham, Jakarta, Pusat Srudi Hukum Bisnis Pusat Studi
Hukum Fakultas
Hukum Universitas Pelita Harapan, XII
15
Deflasi adalah usaha pem suatu negara untuk mengurangi tingkat inflasi dan
mengeluarkan dan
biaya-biaya produksi untuk mengambil tindakan-tindakan untuk mengurangi
permintana tapi menjaga
suplai barang-barang sehingga dengan demikian harga-harga berhenti naik
bahkan menurun. Op.
Simorangkir Kamus Perbankan Bina Aksara Jakarta 1989 hal 88.

1. Terdapat tunggakan pokok dan atau bunga yang telah melampaui 270 hari (9
bulan).
2. Dokumentasi kredit dan atau pengikatan agunan tidak ada.
16
Sebaliknya suatu kredit dinamakan macet karena debitor wanprestasi atau
ingkar janji atau cidera janji atau tidak menyelesaikan kewajibannya kepada
kreditor
sesuai dengan perjanjian baik jumlah maupun waktu misalnya pembayaran atas
perhitungan bunga maupun hutang pokok.
17
Faktor-faktor yang menyebabkan kredit macet :
a. Penyalahgunaan fasilitas kredit oleh debitor
b. Kurangnya pengawasan dan bimbingan dari pihak kreditor kepada debitor
c. Gagalnya usaha debitor atau bangkrut yang diakibatkan persaingan yang
tajam, profesionalisme yang kurang dan akibat di luar kemampuan manusia
d. Keadaan ekonomi yang tidak mengantungkan dunia usaha
e. Itikad yang kurang baik dari debitor itu sendiri
f. Memang usaha debitor tidak mampu lagi untuk membayar angsuran maupun
pelunasannya
g. Terjadinya krisis moneter yang menyebabkan usaha debitor tidak dapat
berjalan sesuai dengan yang diharapkan
h. Perangkat hukum atau peraturan tidak mendukung pelaku ekonomi
i. Lingkungan yang tidak aman untuk berusaha
j. Kebijakan moneter dan fiskal
k. Debitor tidak mampu untuk mengelola kredit yang diterimanya atau
kemampuan manajemen debitor kurang (lemah).
18
Selanjutnya, bila dilihat dari faktor kealpaan dari pihak kreditor memang
ada,
sebab kreditor tidak hati-hati atau kurang selektif dalam memberikan kredit
dan nilai
16
Mantay Borbir, Iman Djauhari, Hukum Piutang dan Lelang Negara di
Indonesia, Penerbit
Pustaka Bangsa 2003, Hal 23
17
Mantay Borbir, Iman Djauhari, Hukum Piutang dan Lelang Negara di
Indonesia, Penerbit
Pustaka Bangsa 2003, Hal 23
18
Ibid, Hal. 110
anggunan terlalu rendah harganya bila dibandingkan dengan jumlah kredit
yang
diberikan.
Disamping itu para konglomerat dengan didukung dari pihak-pihak tertentu
memperoleh kredit triliun rupiah bahkan banyak diantara mereka yang
beritikad tidak
baik untuk membayar hutangnya sehingga menyebabkan kredit yang diterima
macet
atau sengaja dimacetkan.

Apabila terjadi kredit macet debitor tidak dapat lagi melunasi hutangnya,
terhadap tanah/bangunan milik debitor yang jadi objek Hak Tanggungan itu
berhak
dijual oleh kreditor tanpa persetujuan debitor agar penjualan ini dapat
dilakukan
secara jujur, objek Hak Tanggungan dijual dimuka umum atau lelang untuk
mengambil perlunasan piutang dari hasil penjualan tersebut.
Melalui penjualan lelang terbuka dapat diharapkan akan diperoleh harga yang
wajar ataupun paling tidak mendekati wajar, karena dalam suatu lelang
tawaran yang
rendah bisa diharapkan akan memancing peserta lelang lain untuk mencoba
mendapatkan benda lelang dengan menambah tawaran barang.
Lelang adalah penjualan barang yang dilakukan dimuka umum yang dipimpin
oleh pejabat lelang dengan cara penawaran lisan dan naik-naik untuk
memperoleh
harga yang semakin meningkat atau semakin menurun dan atau tertutup /
tertulis
yang didahului dengan pengumuman lelang sebagai usaha untuk mengumpulkan
calon peminat pembeli.
Lelang dapat dilaksanakan dengan cara penawaran :
1. Terbuka/lisan dengan penawar harga naik-naik atau harga yang semakin
menurun.
2. Tertutup tertulis dengan penawaran amplop tertutup.
Lelang dengan cara ini apabila penawarannya belum mencapai harga limit
yang dikehendaki dari penjual maka dapat dilanjutkan dengan cara penawaran
lisan
terbuka.
Harga limit adalah harga terendah untuk pelepasan tanah yang dilelang
berpedoman pada harga taksasi yang dibuat oleh perusahaan jasa penilai.
Dari hasil penjualan lelang setelah dikurangi hutang debitor dan biayabiaya
lelang, apabila ada sisanya, sisanya akan dikembalikan pada kreditor.
Tetapi apabila
hasil penjualan lelang belum bisa melunasi hutang debitor, maka harta
debitor yang
lain dapat dijual melalui lelang untuk melunasi hutangnya pada kreditor
(Bank).
B. Perumusan Masalah
Beberapa hal yang dikemukakan diatas melatarbelakangi judul yang penulisan
tesis ini dan terdapat beberapa hal yang menjadi permasalahan. Adapun
rumusan
dalam permasalahan yang dibahas dalam tesis ini adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana tata cara pelaksanaan roya Hak Tanggungan hak atas tanah yang
merupakan agunan debitor pada perbankan yang dilelang oleh pejabat lelang
karena kreditnya macet?
2. Apakah hambatan-hambatan yang sering terjadi dalam pelaksanaan roya atas
tanah di Kantor Pertanahan Kota Medan?
3. Bagaimanakah langkah-langkah yang ditempuh Kantor Pertanahan Kota
Medan untuk mengatasi hambatan - hambatan yang terjadi didalam
pelaksanaan roya hak tanah tersebut?
C. Tujuan Penelitian
Dengan mengacu pada judul ? latar belakang, dan perumusan masalah yang
dikemukakan diatas maka tujuan penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui cara pelaksanaan roya Hak Tanggungan atas tanah yang
merupakan agunan debitor pada perbankan yang dilelang oleh pejabat lelang
karena kreditnya macet.
2. Untuk mengetahui hambatan-hambatan yang sering terjadi pada pelaksanaan
roya Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan.
3. Untuk mencari jawaban langkah-langkah apa yang ditempuh untuk mengatasi
hambatan-hambatan tersebut.
D.
Manfaat Penelitian
Adapun manfaat penelitian ini dapat diklasifikasikan atas manfaat teoritis
dan
praktis. Secara teoritis hasil penelitian yang diperoleh nanti dapat
menjadi khasanah
guna pengembangan pemikiran fenomena ? fenomena yang ditemukan dalam
pelaksanaan roya, pada Kantor Pertanahan dan dapat dikembangkan lagi oleh
para
peneliti sehingga memberi manfaat bagi banyak pihak.
Secara praktis diharapkan penelitian ini nantinya dapat bermanfaat sebagai
masukan untuk praktisi hukum, masyarakat umum, para debitor, kreditor,
pembuat
undang ? undang khususnya para pihak yang terlibat dalam kegiatan dunia
khususnya
bagi yang mendapat fasilitas kredit dari bank.
E.
Keaslian Penelitian
Berdasarkan pada informasi yang ada dan penelusuran kepada daftar
kepustakaan secara khusus pada Universitas Sumatera Utara penelitian yang
berhubungan dengan masalah roya ini, belum pernah ada yang meneliti baik
itu
mengenai roya Hipotik, roya Crediet Verband maupun roya Hak Tanggungan.
Dengan demikian dapat dikatakan bahwa peneltian berkenaan dengan topik
roya dan permasalahan yang penulis teliti masih bersifat aktual dan asli.

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Pengertian Roya Hak Tanggungan
Istilah Roya dalam UU No. 4 Tahun 1996 ditemukan dalam penjelasan umum
butir 8 dan penjelasan Pasal 22 ayat 1 undang-undang ini. Kalau
diperhatikan
penggunaan istilah roya dalam penjelasan undang-undang tersebut, roya
memiliki
arti pencoretan catatan tentang pembebanan Hak Tanggungan yang bersifat
administratif di Kantor Pertanahan.
Dalam penjelasan Pasal 22 ayat 1 UU No. 4 Tahun 1996 disebutkan bahwa
roya Hak Tanggungan dilakukan demi ketertiban administrasi dan tidak
mempunyai
pengaruh hukum terhadap Hak Tanggungan tersebut yang sudah hapus.
Jika diperhatikan Pasal 31 Staatsblad 1834-27, disebutkan bahwa penghentian

hipotik dinamakan ?Roya?, yang berarti pencoretan. Ini berarti, bahwa
terhentinya
hipotik itu dicatat dalam surat-surat yang bersangkutan, terutama pada
surat
eigendom, dimana semula dicatat adanya hipotik itu. Roya artinya
penghapusan
pengikatan suatu agunan berupa tanah sehingga hak kepemilikan atas tanah
bersangkutan kembali kepada pemilik aslinya ( reconveyance).
1911
Istilah parsial memiliki pengertian berhubungan atau merupakan bagian dari
keseluruhan. Pengertian ini diberikan oleh Kamus Besar Bahasa Indonesia,
19
Institut Bankir Indonesia, Kamus Perbankan, Jakarta, 1999, hal. 152
Departemen Pendidikan Nasional
20
.17
Sedangkan istilah roya parsial dalam ketentuan
peraturan perundang-undangan yang ada dapat dijumpai dalam Surat Deputi
Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atas nama Menteri Negara Agraria/ Kepala
BPN
No.600-1610.D.IV perihal pelaksanaan roya partial ( sebagian) tanggal 16
Juni 1995.
Roya Partial ini dapat diperhatikan dalam UU No.16 tahun 1985 tentang
Rumah Susun dalam Pasal 16.
1). Dalam pemberian hipotik atau fidusia sebagaimana dimaksud dalam Pasal
12
dan Pasal 13 dapat diperjanjikan bahwa pelunasan hutang yang dijamin
dengan hipotik atau fidusia itu dapat dilakukan dengan cara angsuran sesuai
dengan tahap penjualan satuan rumah susun, yang besarnya sebanding dengan
nilai satuan yang terjual.
2). Dalam hal dilakukan pelunasan dengan cara sebagaimana dimaksud dalam
ayat 1, maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi tersebut bebas
dari hipotik atau fidusia yang semula membebaninya.
Penjelasan dalam Pasal ini menyebutkan sebagai berikut :
1). Ketentuan ini dimaksudkan sebagai kelembagaan hukum baru yang
memungkinkan penyelesaian praktis mengenai pembayaran kembali kredit
yang digunakan untuk membangun rumah susun secara bertahap, yaitu sesuai
dengan tahap penjualan satuan rumah susun yang bersangkutan. Dengan
adanya ketentuan tersebut, maka ketentuan dalam Pasal 1163 KUH Perdata
Indonesia dan peraturan perundang-undangan lainnya disesuaikan dengan
perkembangan kebutuhan masyarakat.
2). Tiap satuan rumah
susun yang terjual akan membebaskan bagian rumah
susun yang bersangkutan dari hipotik atau fidusia yang semula
membebaninya, sebesar nilai hipotik atau fidusia satuan rumah susun
tersebut,
yang besarnya dapat diperhitungkan sebagai perbandingan antara nilai satuan
yang bersangkutan terhadap nilai keseluruhan rumah susun, termasuk benda
20
Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jskarta,
Balai Pustaka,
Edisi III, 2006 , hal. 831,

bersama dan tanah bersama. Selanjutnya rumah susun tersebut hanya dibebani
hipotik atau fidusia pada bagian yang belum terjual untuk menjamin sisa
hutang yang belum dilunasi.
Dalam pandangan praktisi perbankan, roya parsial atau roya sebagian adalah
roya yang dilakukan terhadap sebagian tanah dari seluruh tanah yang
dibebankan Hak
Tanggungan. Roya terhadap sebagian tanah, tidak menyebabkan sisa tanah lain
yang
menjadi obyek Hak Tanggungan menjadi hapus. Sisa tanah lainnya tetap
menjadi
beban Hak Tanggungan
21
.18
B. Tujuan Roya Dan Fungsi Roya Dalam Hak Tanggungan
1. Tujuan Roya Dalam Hak Tanggungan
Seperti telah diterangkan bahwa roya adalah pencoretan beban pada buku
tanah dan sertifikat hak atas tanah yang dibebani oleh Hak Tanggungan, atas
permintaan tertulis kreditor ( Bank ) pemberi kredit yang dilakukan oleh
Kantor
Pertanahan dimana Hak Tanggungan itu didaftar karena hutang telah dibayar
lunas
oleh debitor. Hal ini sesuai dengan sifat accesoir dari Hak Tanggungan.
Adanya Hak Tanggungan karena adanya piutang
yang dijamin pelunasannya
apabila piutang itu hapus karena pelunasan atau sebab ? sebab lain, maka
dengan
21
Sutarno, Aspek-aspek Hukum Perkreditan pada Bank, Bandung, Alfabeta, 2003,
hal. 193.
sendirinya Hak Tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus.
2219
Tindakan
mencoret Hak Tanggungan adalah tindakan mengikuti hapusnya Hak Tanggungan.
Jadi tujuan dari roya yaitu membersihkan catatan ? catatan dan beban ?
beban
diatas tanah yang dibebani Hak Tanggungan apabila hutang telah dibayar
lunas oleh
debitor. Dalam hal ini debitor mempunyai kepentingan agar catatan
pembebanan
dalam buku tanah dan sertifikat tanahnya dihapus atau di roya. Dengan
demikian,
debitor bebas untuk menjual tanah tersebut atau memasang kembali Hak
Tanggungan. Calon pembeli atau penerima jaminan yang berikutnya menghendaki
agar tanah / bangunan yang dibeli olehnya atau yang akan diberikan jaminan
kepadanya memang harus bersih dari pembebanan hutang dan Hak Tanggungan
sehingga si pembeli dan si penerima jaminan tidak dirugikan di kemudian
hari.
Apabila telah dilakukan roya si debitor sebagai pemilik tanah berikut
bangunan di atasnya benar-benar telah bebas dari hutang Hak Tanggungan yang
selama ini membebaninya. Tanah berikut bangunan tersebut mempunyai nilai
ekonomi yang tinggi dibandingkan masih dibebani Hak Tanggungan.

Dalam pandanganan praktisi perbankan, tujuan diciptakan roya parsial untuk
menampung kegiatan perekonomian dengan pembangunan perumahan suatu kawasan
wilayah. Roya menyeluruh yang diatur dalam hipotik sudah tidak dapat
menampung
22
Usman Rachmadi, Pasal Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah, Jakarta,
Penerbit Jambatan
1999 , hal. 125
perkembangan perekonomian bahkan menghambat transaksi yang berkenaan dengan
rumah di suatu proyek perumahan. Diciptakannya roya parsial ini sangat
mendukung
kreditor-kreditor yang memberikan kredit konstruksi untuk pembangunan
perumahan,
sekaligus memberikan kredit pemilikan rumah untuk membeli rumah yang
dibangun
dengan kredit konstruksi tersebut
23
.20.
2. Fungsi Roya Hak Tanggungan
Bahwa setiap pembeli yang ingin membeli tanah berikut bangunan, demikian
juga kreditor yang ingin memberikan kredit pada seseorang debitor, terlebih
dahulu
melakukan pemeriksaan Sertifikat hak atas tanah (cek bersih) ke Kantor
Pertanahan
untuk mengetahui apakah tanah yang akan dibeli atau yang akan di jaminkan
tersebut
masih dalam sengketa atau masih dibebani dengan Hak Tanggungan.
Dengan adanya roya maka si pembeli tanah atau kreditor dapat mengetahui
bahwa tanah bangunan yang akan dibeli atau yang akan dijaminkan tersebut
telah
benar ? benar bersih dari segala beban hutang dan Hak Tanggungan. Apabila
benar ?
benar bersih tidak dibebani Hak Tanggungan barulah sipembeli atau kreditor
bersedia
untuk membeli atau menjaminkan tanah tersebut karena benar ? benar aman,
terjamin
dan terlindungi dari kepentingan pihak ketiga.
Demikian juga apabila si pembeli ingin melakukan jual beli tanah tersebut
dihadapan PPAT, sebelum membuat akta jual beli, disyaratkan untuk
memperlihatkan
23
Op cit hal. 193
sertifikat hak atas tanah, jika hak atas tanah tersebut masih dibebani
hutang dan Hak
Tanggungan, maka PPAT wajib untuk menolak membuat akta jual beli tersebut.
Alasan ? alasan bagi PPAT untuk menolak membuat akta, sebagaimana diatur
dalam
Pasal 39 ayat (1) huruf a Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 yang
berbunyi :
? PPAT menolak membuat akta jika :
a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas rumah
susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang
bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan dengan daftar yang ada di

Kantor Pertanahan ?
24
.21.
Yang dimaksud dalam ketentuan Pasal 39 ayat ( 1 ) tersebut adalah bahwa
untuk mengetahui tentang kesesuaian asli sertifikat dan daftar ? daftar
tanah
pemeriksaan.
Kemudian J. Kartini Soejendro menyebutkan :
? Bahwa Akta PPAT dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran
pemindahan hak dan pembebanan hak, maka PPAT bertanggungjawab untuk
memeriksa syarat ? syarat untuk sahnya pembuatan hukum yang bersangkutan
dengan mencocokkan data yang terdapat dalam sertifikat dengan daftar yang
ada di Kantor Pertanahan?
2522
24
Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997
25
J, Kartini, Soejendro, Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi
Konflik,
Yogyakarta, Kanisius, 2001, Cet. ke 4, hal. 80
Jadi fungsi roya adalah sebagai alat pembuktian bahwa tanah dan bangunan
yang akan dijamin dengan Hak Tanggungan sudah dilunasi oleh debitor tidak
diberati
lagi dengan beban hutang dan Hak Tanggungan, yang selama ini membebaninya.
Setelah roya Hak Tanggungan dilakukan, sertifikat tanah diserahkan kepada
debitor, kini si debitor bebas untuk melakukan jual beli atau menjaminkan
kembali
dengan Hak Tanggungan baru.
C. Prosedur Roya
Setelah debitor melunasi hutangnya pada kreditor (bank), kemudian kreditor
membuat surat permohonan roya kepada Kantor Pertanahan dimana Hak
Tanggungan
tersebut didaftarkan yang isinya menyatakan karena hutang yang dijamin
dengan
Hak Tanggungan sudah dilunasi, maka Hak Tanggungan hapus dan atas dasar itu
mohon untuk roya atau pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada
sertifikat hak
atas tanah debitor. Dalam surat permohonan roya tersebut dilampirkan asli
sertifikat
hak atas tanah dan asli sertifikat Hak Tanggungan dan dalam sertifikat hak
atas tanah
diberi catatan oleh kreditor bahwa hutang sudah lunas. Setelah diberi
materai dan
ditanda tangani oleh kreditor, surat permohonan roya itu diberikan kepada
Debitor
atau Notaris/PPAT di mana Hak Tanggungan tersebut dilaksanakan. Oleh
Notaris
dibuatkan kembali Surat Permohonan ke Kantor Pertanahan.
2623
Setelah itu debitor
26
Contoh Surat Permohonan
Roya dari Notaris ke Kantor Pertanahan
Bersama ini kami sampaikan berkas surat-surat yang terdiri dari :

1. Asli Sertifikat Hak No?? terdaftar ? Kecamatan Medan?? terdaftar atas
nama ....
2. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan, tanggal ........... September
Nomor :?....yang dibuat
dihadapan saya, PPAT selaku Notaris di?????..medan
atau Notaris menyerahkan surat permohonan roya tersebut ke Kantor
Pertanahan
untuk dilakukan pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak
atas
tanah debitor.
Isi surat roya tersebut :
Roya dari PT Bank Pemberi Bank X dari nomor 05 tanggal..... tahun 2007
cabang Medan Pemuda.
Hak Tanggungan ini hapus atas tanah Hak Milik atas nama Tuan ............
yang
Sertifikat Tanah Nomor........ terletak di Kecamatan..... dengan adanya
kata-kata
tersebut dalam buku tanah dan sertifikat tanah yang bersangkutan maka beban
Hak
Tanggungan hapus.
Kemudian disudut sebelah kanan bawah dengan cap BPN yang ditanda
tangani oleh Kepala Kantor Badan Pertanahanan. Setelah dilakukan pencoretan
catatan beban Hak Tanggungan tanah debitor, sertifikat tanah dikembalikan
pada
Debitor, buku tanah tetap tinggal di Kantor Pertanahan, sedangkan
sertifikat Hak
Tanggungan ditarik oleh Kantor Pertanahan dan dinyatakan tidak berlaku
lagi.
3. Asli Sertifikat Hak Tanggungan, tanggal ??..September No.....

4. Surat Permohonan PeRoyaan Hak Tanggungan, tanggal ....... No. yang
dikeluarkan oleh. BANK .....
Foto copy KTP pemohon, dengan permohonan ini agar kiranya Bapak dapat
melaksanakan
penghapusan (Roya) Hak Tanggungan I untuk kepentingan BANK.....
Berkedudukan di Jakarta,
Cabang
Demikian permohonan ini kami sampaikan atas bantuan serta kerjasama yang
baik diucapkan terima
kasih.
D. Jenis-Jenis Roya
1. Roya yang tidak dapat dibagi-bagi
Dalam roya ini debitor meminta fasilitas kredit dari Bank dengan jaminan
satu buah sertifikat Hak Atas Tanah. Apabila hutang hapus karena pelunasan
ataupun
karena debitor melepaskan Hak Tanggungan tersebut maka roya dilakukan.
Jadi apabila debitor ingin melunasi hutangnya pada Bank, tidak bisa
melunasi
hutang tersebut sebagian ? sebagian tapi harus melunasi seluruh hutang ?
hutang
tersebut, karena Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan
tersebut. Apabila debitor melunasi sebagian dari hutang yang dijamin, tidak
berarti
terbebasnya sebagian objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan
melainkan
Hak Tanggungan membebani seluruh objek Hak Tanggungan untuk sisa hutang
yang
belum dibayar.
Contoh :
Misalnya A meminjam uang pada sebuah Bank sebesar Rp. 100.000.000,dengan Hak Tanggungan, dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) dengan menjaminkan satu sertifikat hak atas tanah. Kemudian PPAT
mendaftarkan perjanjian tersebut ke Kantor Pertanahan. Setelah didaftarkan
Kantor Pertanahan membuat Buku Tanah Tanggungan dan mencatat dalam
Buku Tanah yang ada di Kantor Pertanahan atas tanah yang menjadi objek
Hak Tanggungan tersebut, serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat
hak
atas tanah yang bersangkutan. Selain itu Kantor Pertanahan juga menerbitkan
sertifikat Hak Tanggungan, kemudian sertifikat hak atas tanah dan
sertifikat
Hak Tanggungan disimpan oleh kreditor.
Apabila A ingin melunasi hutangnya pada pihak bank tersebut maka A harus
melunasi seluruh hutangnya sebesar Rp. 100.000.000.- tersebut. Tetapi jika
A
hanya melunasi Rp. 50.000.000,- sertifikat tanahnya tidak bisa diroya,
sedangkan sisanya yang Rp. 50.000.000,- tetap membebani seluruh objek
Hak Tanggungan tersebut, tetapi jika A melunasi sisanya yang Rp.
50.000.000,- maka barulah hutang A dinyatakan benar ? benar lunas dan Hak
Tanggungan tersebut dinyatakan hapus.
Setelah A melunasi hutangnya Rp. 100.000,- kepada kreditor kemudian
kreditor membuat surat permohonan roya kepada Kantor Pertanahan untuk
mencoret catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah
debitor. Setelah diroya Kantor Pertanahan mengembalikan sertifikat hak atas
tanahnya kepada A, sertifikat Hak Tanggungannya ditarik oleh Kantor
Pertanahan dan dinyatakan tidak berlaku lagi.
2.
Roya Parsial
Roya Parsial merupakan kelembagaan hukum baru untuk memenuhi
kebutuhan masyarakat yang memungkinkan penjelasan secara praktis
terhadap bagian benda jaminan apabila telah dilunasi sebagian sehingga
dapat
dipergunakan untuk keperluan lainnya. Dengan demikian sungguhpun roya
parsial diatur dalam Undang ? undang rumah susun tetapi dapat pula untuk
menyelesaikan roya parsial diluar rumah susun.
2724
Roya parsial menyimpangi prinsip Hak Tanggungan yang tidak dapat dibagi ?
bagi dengan jalan memberikan kesempatan kepada para pihak, untuk
memperjanjikan
roya atas sebagian dan pada beberapa persil yang dijaminkan dengan besarnya
yang
sudah disepakati bersama ? sama oleh debitor dan kreditor.
Apabila debitor ingin meminjam uang pada Bank, dapat menjaminkan
beberapa buah sertifikat tanah, kemudian jika debitor ingin melunasi hutang
?
hutangnya dapat dilakukan sebagian ? sebagian yang besarnya sebanding

dengan
nilai sertifikat tanah yang akan dilunasi. Apabila debitor ingin melunasi
hutangnya
dengan melakukan pencoretan beban atau roya terhadap sertifikat tanah yang
diinginkannya maka dalam surat permohonan roya kreditor harus disebutkan
dengan
jelas sertifikat hak atas tanah yang mana yang akan dimohon roya. Kemudian
Kantor
Pertanahan melakukan roya terhadap buku tanah dan sertifikat hak atas tanah
yang
bersangkutan, setelah di roya buku tanah dan sertifikat hak atas tanah
tersebut telah
bebas dari Hak Tanggungan yang semula membebaninya.
Sedangkan beberapa sertifikat tanah yang belum dilunasi masih tetap
dibebani
Hak Tanggungan sebesar sisa hutangnya yang belum dibayar.
27
Undang ? Undang Hak Tanggungan. Peraturan pelaksanaan dan peraturan yang
terkait. Jilid
1. Penerbit Yayasan Bhumi Bhakti Adhiguna. Badan Pertanahan Nasional Jl.
Sisingamangaraja No. 2
Kebayoran Baru ? Jakarta Selan : 120
Contoh :
A meminjam uang kepada Bank sebesar Rp. 100.000.000,- yang dengan
jaminan hak atas tanah yang terdiri dari 4 (empat) buah sertifikat hak atas
tanah yang diikat dengan Hak Tanggungan, yaitu :
Sertifikat hak atas tanah I
dengan Hak Tanggungan senilai Rp. 25.000.000
Sertifikat hak atas tanah II
Dengan Hak Tanggungan senilai Rp. 25.000.000
Sertifikat hak atas tanah III
Sertifikat hak atas tanah IV
Perjanjian tersebut dibuat dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Kemudian PPAT mendaftarkan
perjanjian tersebut ke Kantor Pertanahan setelah didaftarkan Kantor
Pertanahan
membuat 4 (empat) buah buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya kedalam 4
(empat) buah buku tanah A yang ada di Kantor Pertanahan dan kemudian
menyalin
catatan tersebut kedalam 4 (empat) buah sertifikat hak atas tanah yang
bersangkutan.
Disamping itu Kantor Pertanahan juga menerbitkan 4 (empat) buah sertifikat
Hak
Tanggungan, ke 4 (empat) buah sertifikat hak atas tanah dan sertifikat Hak
Tanggungan disimpan oleh kreditor.
A dapat melunasi sebagian hutang dari Hak Tanggungan sebesar
Rp. 50.000.000 yaitu dengan melunasi sertifikat hak atas tanah I sebesar
Rp.
25.000.000 dan sertifikat hak atas tanah II sebesar Rp. 25.000.000.
Setelah mendapat pelunasan dari A, kemudian kreditor membuat surat
permohonan roya pada Kantor Pertanahan mohon untuk mencoret catatan beban
Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah I dan sertifikat hak atas
tanah II
dengan melampirkan kedua buah sertifikat tersebut beserta sertifikat Hak
Tanggungan masing-masing, setelah dilakukan pencoretan atau roya oleh
Kantor
Pertanahan maka kedua buah sertifikat tersebut telah bebas dari Hak
Tanggungan
yang selama ini membebaninya. Kemudian ke 2 buah sertifikat tersebut
dikembalikan
kepada debitor. Sedangkan sertifikat Hak Tanggungan tidak ditarik oleh
Kantor
Pertanahan tetapi hanya diberikan catatan pada buku tanah Hak Tanggungan
sertifikat
mana yang dikeluarkan dari jaminan Hak Tanggungan, kemudian sertifikat Hak
Tanggungan dikembalikan kepada kreditor. Sedangkan sertifikat hak atas
tanah III
dan sertifikat hak atas tanah IV yang belum dilunasi masih tetap dibebani
tanggungan
sebesar sisa hutang yang belum dilunasi.
Sebagaimana diuraikan diatas, Hak Tanggungan pada prinsipnya memiliki
asas tidak dapat dibagi-bagi tetapi dapat disimpangi apabila diperjanjikan
dalam Akta
Pemberian Hak Tanggungan. Janji itu dapat diperhatikan dalam formulir Akta
Pemberian Hak Tanggungan yaitu :
Debitor dapat melakukan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan di atas, dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai
masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari Obyek Hak
Tanggungan yang akan disebut di bawah ini, dan yang akan dibebaskan dari
Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya
membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa yang yang
belum
dilunasi :------------------------------------------------------------------------Obyek Hak Tanggungan ?????????????
???????????????????????
????????????????????????????..???
??????????????..
dengan nilai Rp. ????. ( ???.?..??????)
Obyek Hak Tanggungan ?????????????
???????????????????????
????????????????????????????..???
??????????????..
dengan nilai Rp. ????. ( ???.?..??????)
Obyek Hak Tanggungan ?????????????
???????????????????????
????????????????????????????..???
??????????????..
dengan nilai Rp. ????. ( ???.?..??????)
Dalam hal Obyek Hak Tanggungan kemudian dipecah sehingga Hak
Tanggungan membebani beberapa hak atas tanah, Debitor dapat melakukan
pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dengan cara
angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah
tersebut, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan, sehingga kemudian
Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa Obyek Hak Tanggungan untuk
menjamin sisa hutang yang belum dilunasi. Nilai masing-masing hak atas
tanah tersebut akan ditentukan berdasarkan kesepakatan antara Pihak
Pertama dengan Pihak Kedua ;-?
3. Persyaratan yang diperlukan untuk permohonan roya parsial.
a. Sertifikat hak milik atas rumah susun atau sertifikat hak atas tanah
yang
akan diroya.
b. Sertifikat Hak Tanggungan
c. Surat ? surat permohonan roya parsial dari kreditor yang bersangkutan
yang berisi :
1. Sebab / alasan roya parsial ( dilunasi hutang/dilepaskan dan
sebagainya ).
2. Menyebutkan nomor sertifikat yang diroya.
3. Ditandatangani langsung oleh pimpinan instansi perbankan yang
bersangkutan atau pejabat yang ditunjuk.
4. Surat ? surat lain yang diperlukan ( surat kuasa dan sebagainya )
2825
E. Roya Akibat Peralihan Hak Tanggungan

Prinsipnya orang yang telah menjaminkan benda miliknya, tidak menjadikan
ia kehilangan hak dan kewenangan untuk mengambil tindakan pemilikan atas
benda
yang dijaminkan tersebut, artinya dengan dilakukannya perjanjian atas benda
yang
telah dijaminkan tersebut, tidak menjadikan dirinya kehilangan wewenang
atas benda
yang telah dijaminkan kepada kreditor / Bank dan ia sebagai pemilik benda
tersebut
masih mempunyai hak untuk mengalihkan atau menjaminkan benda itu kembali.
Sepanjang mendapat persetujuan dari kreditor.
Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena Cessie,
Subrogasi, Pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut
beralih
karena hukum kepada kreditor yang baru.( Pasal 16 ayat 1 UU No.4 tahun
1996).
28
Ibid hal 121
Beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 wajib
didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan .( Pasal 16
ayat 2 UU
No.4 tahun 1996). Ketentuan ini dimaksudkan agar terdapat perlindungan
terhadap
kreditor baru yang menerima pengalihan hak tagih atau piutang yang dijamin
dengan
Hak Tanggungan.
Pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 2
dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mencatatnya pada buku tanah Hak
Tanggungan dan pada buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak
Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan
dan
sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan .( Pasal 16 ayat 3 UU No.4

tahun 1996).
Tanggal pencatatan pada buku tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 3
adalah tanggal hari ketujuh setelah diterimanya secara lengkap surat-surat
yang
diperlukan bagi pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dan jika hari ketujuh
itu
jatuh pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
Beralihnya Hak Tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari
tanggal pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat 4. Menurut Pasal 9 UU
No.4
tahun 1996 pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan
hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Dalam hal pemegang
Hak
Tanggungan adalah orang perseorangan meninggal dunia maka Hak Tanggungan
ini
beralih kepada ahli warisnya.
Dalam penjelasan Pasal 16 ayat 1 UU No.4 tahun 1996, Cessie adalah
perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditor, pemegang Hak Tanggungan
kepada pihak lain. Cessie sendiri dalam sudut pandang hukum perdata
merupakan
suatu bentuk penyerahan hak milik sebagaimana disyaratkan dalam Pasal 584
KUHPerdata yang mengikuti suatu peristiwa hukum yang bertujuan untuk
mengalihkan hak milik atas suatu benda. Dalam hal ini, menurut Pasal 613
KUHPerdata adalah piutang atas nama. Dengan demikian Cessie bukanlah suatu
perbuatan hukum yang berdiri sendiri, melainkan merupakan suatu kelanjutan
dari
suatu perstiwa hukum perdata yang dibaut dengan tujuan untuk mengalihkan
hak
milik atas piutang atas nama tersebut. Tanpa adanya peristiwa hukum yang
dimaksud,
Cessie tidak pernah ada dan tidak pernah terjadi.
Subrograsi adalah penggantian kreditor oleh pihak ketiga yang melunasi
utang
debitor. Hal ini diatur dalam pasal 1400 KUHPerdata. Ini berarti pihak
ketiga yang
telah membayar hutang debitor tersebut demi hukum muncul sebagai kreditor
baru
menggantikan kreditor lama. Karena hutang yang telah dibayar oleh pihak
ketiga
tersebut dengan sendirinya hutang tersebut menjadi hapus, tapi saat
bersamaan
perjanjian hutang piutang hidup lagi dengan pihak ketiga sebagai kreditor
baru, dapat
menagih kepada debitor, dan memperoleh hak-hak tunututannya yang berupa
jaminan
kredit tersebut.
Karena beralihnya Hak Tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini terjadi
karena hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat
oleh
PPAT. Pencatatan beralihnya Hak Tanggungan ini cukup dilakukan berdasarkan
akta
yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin kepada kreditor baru.
Selain itu Hak Tanggungan turut beralih dengan beralihnya hutang yang
dijamin dengan Hak Tanggungan atas dasar waris.Obyek Hak Tanggungan dapat
beralih karena debitor yang juga merupakan pemilik jaminan sebagai obyek
Hak
Tanggungan tersebut meninggal dunia. Hukum mengatur bahwa ahli waris tidak
saja
akan mewarisi kekayaan pewaris yang meninggal dunia, tetapi juga mewarisi
segala
utangnya kepada pihak ketiga. Peralihan itu terjadi demi hukum, kecuali
apabila
menurut hukum pewarisan itu dapat ditolak oleh ahli waris yang
bersangkutan.
Apabila pemberi Hak Tanggungan yang merupakan pemilik obyek Hak
Tanggungan meninggal dunia, maka ahli waris mendaftarkan peralihan haknya
atas
obyek Hak Tanggungan itu kepada Kantor Pertanahan.
Untuk membuktikan seseorang itu adalah ahli waris dibuktikan dengan Surat
Akta Keterangan Waris.
1. Bagi mereka yang tunduk kepada hukum adat keterangan waris dibuat
sendiri
oleh ahli waris kemudian diketahui oleh Lurah dan Camat.
2. Bagi mereka yang tunduk pada BW (WNI) keturunan Cina keterangan
warisnya dibuat oleh Notaris.
3. Bagi keturunan Arab atau Timur Asing lainnya keterangan warisnya dibuat
oleh Balai Harta Peninggalan.
Peralihan obyek Hak Tanggungan karena pewarisan ini tidak mengakibatkan
hapusnya Hak Tanggungan, karena Hak Tanggungan memiliki asas droit de suite
yaitu mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek Hak Tanggungan itu
berada,
hal ini sesuai dengan Pasal 7 UU No.4 tahun 1996. Roya Hak Tanggungan dapat
dimohonkan oleh ahli waris selaku pemilik hak atas tanah yang telah diberi
catatan
oleh kreditor bahwa piutang yang dijamin pelunasannya oleh Hak Tanggungan
sudah
lunas, atau kreditor melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan.
Dalam praktek perbankan, hubungan utang piutang atau pinjam meminjam
dalam perjanjian kredit juga disertai dengan asuransi jiwa bagi debitor.
Sehingga,
pada saat debitor meninggal dunia maka utang kepada kreditor dibayarkan
oleh
asuransi untuk pelunasannya. Pelunasan utang oleh asuransi kepada kreditor
ini
mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan yang dapat menjadi alasan untuk
dimohonkan Roya Hak Tanggungan.
Roya Hak Tanggungan terhadap Hak Tanggungan yang beralih akibat Cessie
dan Subrogasi atau sebab lain ini hanya dapat dilakukan oleh yang
berkepentingan
dengan melampirkan sertifikat Hak Tanggungan yang telah diberi catatan oleh
kreditor baru, bahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang yang dijamin
pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu telah lunas atau kreditor baru
melepaskan
Hak Tanggungan yang bersangkutan.
F. Roya Hak Tanggungan Sebagai Kegiatan Administratif
Dalam penjelasan Pasal 22 ayat 1 UU No.4 tahun 1996, disebutkan bahwa
pencoretan catatan atau Roya Hak Tanggungan dilakukan demi ketertiban
administrasi dan tidak mempunyai pengaruh hukum terhadap Hak Tanggungan

yang
bersangkutan sudah hapus. Hak Tanggungan hapus karena peristiwa-peristiwa
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 Undang-undang No.4 tahun 1996.
Berdasarkan Pasal 18 Undang-undang No.4 tahun 1996, Hak Tanggungan
hapus karena hal-hal sebagai berikut :
1). Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.
2). Dilepaskan Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan
3). Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua
Pengadilan Negeri.
4). Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya utang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan merupakan konsekwensi dari sifat accesoir dari Hak Tanggungan
yaitu
adanya Hak Tanggungan tergantung pada adanya piutang yang dijamin
pelunasannya.
Apabila piutang itu hapus karena pelunasan atau sebab-sebab lain, dengan
sendirinya
Hak Tanggungan itu hapus juga.
Hak Tanggungan merupakan jaminan utang yang pembebanannya adalah
untuk kepentingan kreditor. Oleh karena itu sudah merupakan kewenangan bagi
kreditor untuk menghapuskan Hak Tanggungan yang dimilikinya, keadaan ini
berbeda dengan pemberi Hak Tanggungan yang tidak mungkin dapat membebaskan
Hak Tanggungan itu.
Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan
berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri adalah
berkaitan
dengan ketentuan Pasal 19 ayat (1) UUHT. Menurut ketentuan ini, pembeli
obyek
Hak Tanggungan, baik dalam suatu pelelangan umum atau atas perintah Ketua
Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada
pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari
segala
beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian.
Hapusnya hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan dapat
mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan. Hak atas tanah antara lain dapat
hapus
karena hal-hal sebagaimana disebut dalam Pasal 27, Pasal 34, dan Pasal 40
UUPA
atau peraturan perundang-undangan lainnya. Dalam hal ini Hak Tanggungan
hapus
karena tidak terpenuhinya syarat objektif sahnya perjanjian, khususnya yang
berhubungan dengan kewajiban adanya objektif tertentu, yang salah satunya
meliputi
keberadaan dari bidang tanah yang dijaminkan.
Pasal 27 Undang-undang Pokok Agraria menetapkan faktor-faktor penyebab
hapusnya Hak Milik atas tanah dan tananya jatuh kepada Negara yaitu :
1. Karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18
2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya.
3. Karena diterlantarkan.
4. Karena subyek hak atas tanah tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak
milik atas tanah.
5. Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak
lain, tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah.
Berdasarkan Pasal 34 Undang-undang Pokok Agraria, Hak Guna Usaha hapus
karena :
1. Jangka waktunya berakhir.
2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak
dipenuhi.
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berkahir.
4. Dicabut untuk kepentingan umum.
5. Diterlantarkan.
6. Tanahnya musnah.
Berdasarkan Pasal 40 Undang-undang Pokok Agraria, Hak Guna Bangunan
hapus karena :
1. Jangka waktunya berakhir.
2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak
dipenuhi.
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berkahir.
4. Dicabut untuk kepentingan umum.
5. Diterlantarkan.
6. Tanahnya musnah.
Sedangkan factor-faktor yang dapat menyebabkan hapusnya Hak Pakai diatur
dalam Pasal 55 PP No. 40 tahun 1996 yaitu sebagai berikut :
1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya.
2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau
pemilik tanah sebelum jangka waktunya berakhir, karena :
a. Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang Hak Pakai dan atau
dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam Hak Pakai.
b. Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuan
dalam perjanjian pemberian Hak Pakai antara pemegang Hak Pakai
dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan Hak Pengelolaan, atau
c. Putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.
3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berkahir.
4. Hak Pakainya dicabut.
5. Diterlantarkan.
6. Tanahnya musnah.
7. Pemegang Hak Pakai tidak memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Pakai.
Khususnya untuk Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai untuk rumah tinggal
yang sedang dibebani Hak Tanggungan dam pemiliknya bermaksud untuk
meningkatkan statusnya menjadi Hak Milik berdasarkan ketentuan Peraturan
Menteri
Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 tahun 1998 tentang
perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah Untuk Rumah Tinggal
yang dibebani Hak Tanggungan menjadi Hak Milik, berlaku ketentuan
sebagaimana
dibawah ini,
(1) Perubahan hak tersebut dimohonkan oleh pemegang hak atas tanah dengan
persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan.
(2) Perubahan tersebut mengakibatkan Hak Tanggungan dihapus.
(3) Kepala Kantor Pertanahan karena jabatannya, mendaftarkan hapusnya Hak
Tanggungan yang membebani Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang
diubah menjadi Hak Milik, bersamaan dengan pendaftaran Hak milik yang
bersangkutan.
(4) Untuk melindungi kepentingan kreditor/bank yang semula dijamin dengan
Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang menjadi
hapus sebelum perubahan hak didaftar, pemegang hak atas tanah dapat
memberikan Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan (SKHMT) dengan
objek Hak Milik yang diperolehnya sebagai perubahan dari Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai tersebut.
(5) Setelah perubahan hak dilakukan, pemegang hak atas tanh dapat membuat
Akta denganPemberian HakTanggungan (APHT) atas Hak milik yang
bersangkutan sesuai dengan ketentuan yang berlaku dengan hadir sendiri
atau melalui Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan (SKMHT).
Jadi pada waktu Hak Tanggungan pada Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
tersebut hanyalah kreditor Konkuren yang dijamin dan Surat Kuasa Memasang
Hak
Tanggungan (SKMHT) tetapi setelah dibuatnya APHT tersebut kreditor kembali
menjadi kreditor Prefent. Hak Tanggungan lahir pada tanggal hari ke 7
(tujuh) setelah
penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya.
Hapusnya Hak Tanggungan yang disebabkan karena hapusnya utang yang
dijamin dengan Hak Tanggungan dan hapusnya hak atas tanah yang menjadi
obyek
Hak Tanggungan merupakan hapusnya Hak Tanggungan karena hukum. Sedangkan
hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegang Hak Tanggungan
serta
pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua
Pengadilan Negeri merupakan hapusnya Hak Tanggungan karena dengan sengaja
dihapuskan.
2926
Menurut Sri Soedewi Masjchun Sofwan maksud adanya pencoretan / roya
demikian pula buku tanah atau sertifikat tanah yang bersangkutan ialah agar
dapat
diketahui oleh umum bahwa tanah-tanah tersebut telah bebas kembali, tidak
dibebani.
29
Sutan, Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan Asas-asas Ketentuan-ketentuan Pokok
dan Masalah
yang Dihadapi Oleh Perbankan, Alumni , Bandung, 1999, hal. 152
Keadaan hukum diseimbangkan kembali. Kalau pemberian hak, peralihan hak
harus
didaftarkan maka demikian pula penghapusan pembebanan juga harus dicatat
agar
dapat diketahui oleh umum demi kepastian hukum dan kepastian hak.
3027
Di samping itu, Sutan Remi Syahdeini juga menyatakan bahwa mengingat
Hak Tanggungan merupakan hak kebendaan yaitu hak yang dapat dituntut oleh
pemegangnya dari pihak ketiga yang menguasai atau memiliki obyek Hak
Tanggungan itu. Apabila obyek Hak Tanggungan itu kemudian dialihkan oleh
pemberi Hak Tanggungan semula, maka hapusnya Hak Tanggungan itu harus pula
ditiadakan dari pencatatan di buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek
Hak
Tanggungan itu. Bila tidak demikian halnya, pihak ketiga tidak akan pernah
tahu
bahwa Hak Tanggungan itu telah hapus sehingga tidak mengikat lagi bagi
pihak
ketiga.
3128
Pernyataan dari Mariam Darus Badrulzaman, juga mendapatkan pengaturan

dalam PMNA/KBPN No.3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam Paragraf 4
Pasal
122 sampai dengan Pasal 124 diatur tentang Pendaftaran Hapusnya Hak
Tanggungan.
Berdasarkan ketentuan yang diatur di dalam Pasal 123, pencoretan (roya)
mengenai
adanya Hak Tanggungan di dalam buku tanah hak yang dibebani sertifikatnya,
dengan disertai pencantuman catatan yang berbunyi,? Berdasarkan ????.. Hak
Tanggungan ini hapus?, tanggal dan tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan
atau
30
Ny.Sri Soedewi Masjchun Sofwan, Hak Jaminan Atas Tanah, Liberty, cet.IV,
1981
Yogyakarta, hal.56
31
Op cit, hal. 148
pejabat yang ditunjuk merupakan bagian dari kegiatan pendaftaran hapusnya
Hak
Tanggungan.
Kalau diperhatikan dalam PP No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
maka pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan ini merupakan bagian dari bentuk
pemeliharaan data pendaftaran tanah. Oleh karena itu pelaksanaan roya Hak
Tanggungan juga harus dilaksanakan berdasarkan asas-asas yang diantur dalam
sistim pendaftaran tanah yaitu berasaskan sederhana, aman, terjangkau,
mutakhir dan
terbuka.
G. Sejarah Roya di Indonesia
1. Sebelum lahirnya undang ? undang No 4 tahun 1996, roya terdapat pada
Hipotik dan Crediet Verband.
a. Roya pada Hipotik
Jika hipotik hapus karena pelunasan hutang oleh debitor kepada kreditor
maka dilakukan pencoretan ( roya ) terhadap pendaftaran hipotik tersebut
jika tidak dilakukan roya terhadap hipotik maka umum tidak akan
mengetahui posisi tanah yang diikat dengan hipotik sehingga kesulitan
bagi debitor untuk mengalihkan ataupun membebani kembali tanah
tersebut.
3229
Menurut G. Karta Sapoetra, SH dan RG. Karta Sapoetra dalam bukunya :

Pencoretan hipotik atau roya ini berarti bahwa terhentinya hipotik itu
dicatat didalam surat ? surat yang bersangkutan terutama pada sertifikat
32
Marian Darus Badrulzaman. Bab Tentang Hipotek. Alumni / 1978 / Bandung :
77
haknya dimana dicatat adanya hipotik itu apabila hutang yang ditanggung
hipotik itu sudah dibayar lunas.
3330
Setelah hutang dibayar lunas, maka bank memberikan surat keterangan bahwa
piutangnya lunas dan memberikan kuasa izin untuk menghapuskan pendaftaran
hipotik. Debitor mengajukan permohonan roya kepada seksi pendaftaran tanah
untuk
melakukan roya dengan melampirkan surat kuasa izin menghapuskan pendaftaran
hipotik. Seksi pendaftaran tanah melakukan pencoretan dan membuat catatan
pada
sertifikat. Sertifikat hipotik disimpan oleh seksi pendaftaran tanah dan
sertifikat hak
atas tanah dikembalikan pada debitor.
Mengenai fungsi pegawai penyimpan hipotik dalam melakukan roya ini
hanyalah pegawai tata usaha saja ini berarti bahwa pembuatan roya itu tidak
merupakan penghapusan secara mutlak terhadap haknya seorang hipotik,
sehingga
jikalau terjadi bahwa pencoretan yang telah terjadi salah coret, maka
keadaaan
sebenarnya itulah yang diakui oleh hakim.
b. Roya Crediet Verband
Jikalau ikatan hipotik itu telah hapus, maka situasi benda jaminan itu
tidak diketahui umum dan oleh, maka harus dilakukan pencoretan
atau roya.
3431
33
G. Karta Sapoetra Sh dan Rg Karta Sapoetra SH. Pembahasan Hukum Benda,
Hipotekdan
Warisan. Bumiu Aksara Jakarta 89 : 68
Didalam waktu 1 bulan setelah hapusnya perikatan crediet verband wajib
memberitahukan hal ini kepada pejabat yang berwenng, agar pejabat itu
melakukan
pencoretan creditverband ( Pasal 31 crediet verband ). Seseorang yang
membeli
jaminan melalui penetapan pengadilan berhak untuk menyimpan harga barang
jaminan sehinga pemegang credit verband memberitahukan kepada pejabat yang
berwenang bahwa ikatan itu telah hapus ( Pasal 30 credit verband ).
Pemegang credit
verband yang melalaikan kewajiban itu diancam dengan hukuman memberikan
ganti
rugii kepada debitor.
Pencoretan credit verband itu dilakukan dengan permohonan lisan ataupun
tertulis dan pemegang credit verband dengan memberikan catatan pada minut
atau
Grosse akta Credit Verband ( Pasal 12 regelement ) het vestegen van credit
verband
in Nederlands ? Indies S 1909 No. 584 ). Dengan keluarnya Undang ? Undang
Hak
Tanggungan No. 4 Tahun 1996 credit verband dinyatakan tidak berlaku lagi.
2. Saat Berlakunya Undang-undang No.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun
Sejak berlakunya UU No.16 tahun 1985 tanggal 31 Desember 1985
tentang Rumah Susun, ketentuan dalam Pasal 1163 KUH Perdata Indonesia
dan peraturan perundang-undangan lainnya disesuaikan dengan
perkembangan kebutuhan masyarakat. Pasal 1163 KUH Perdata menentukan
sebagai berikut :
34
Mariam Darus Badrulzaman. Hypotheek dan Credietverband. Fakultas Hukum
USU. Medan :
113
? Hak tersebut pada hakikatnya tak dapat dibagi-bagi dan terletak di atas
semua benda tak bergerak yang diikatkan dalam keseluruhannya di atas
masing-masing dari benda-benda tersebut dan di atas tiap-tiap bagian
daripadanya?.
Ketentuan Pasal 1163 KUH Perdata ini memberikan pengaturan bahwa
hipotik tidak dapat dibagi-bagi ( ondeelbaar ).
Pasal 16 UU No.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, mengatur
ketentuan sebagai berikut :
1). Dalam pemberian hipotik atau fidusia sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 12 dan Pasal 13 dapat diperjanjikan bahwa pelunasan hutang yang
dijamin dengan hipotik atau fidusia itu dapat dilakukan dengan cara
angsuran sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun, yang
besarnya sebanding dengan nilai satuan yang terjual.
2). Dalam hal dilakukan pelunasan dengan cara sebagaimana dimaksud dalam
ayat 1, maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi tersebut
bebas dari hipotik atau fidusia yang semula membebaninya.
Dengan demikian, ketentuan dalam UU No.16 tahun 1985 tentang Rumah
Susun ini memberi suatu kemungkinan dilakukannya roya partial Hipotik yang
membebani bangunan rumah susun dijadikan agunan pelunasan kredit yang
dijamin.
3. Setelah Keluarnya Undang ? Undang No. 4 Tahun 1996 Roya terdapat pada
Hak Tanggungan, Hal ini diatur dalam Pasal 22 ayat ( 1 ) dengan ayat
( 9 ).
Permohonan roya Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan 2 cara yaitu :
1). Permohonan dari pihak yang berkepentingan
Menurut Pasal 22 ayat 4 Undang-undang Hak Tanggungan 1996
pemohonan pencoretan diajukan oleh pihak yang berkepentingan. Dalam
hal ini pihak yang berkepentingan yaitu pemilik hak atas tanah yang
dibebani Hak Tanggungan, karena si pemilik hak tanah berkepentingan
atas pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas
tanahnya. Tetapi dengan adanya upaya mengadakan tata usaha
pendaftaran tanah yang tertib, maka Kantor Pertanahan sendiri juga
berkepentingan untuk up to datenya buku tanah.
Tetapi dalam praktek kreditorlah yang membuat surat permohonan
roya ke Kantor Pertanahan untuk pencoretan catatan beban Hak
Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah dan buku tanah debitor, apabila
debitor telah melunasi hutangnya pada kreditor.
Demikian juga jika hapusnya Hak Tanggungan itu karena kreditor
melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan, kemudian pihak debitor
harus mengusahakan pernyataan tertulis dari kreditor mengenai hapusnya
tanggungan itu karena melepaskan Hak Tanggungan.
2). Pencoretan berdasarkan keputusan Pengadilan Negeri
a. Dalam hal kreditor tidak bersedia membuat surat roya atas tanah yang
telah dibebani Hak Tanggungan tersebut walaupun hutangnnya telah
dibayar lunas, maka debitor dapat mengajukan permohonan pencoretan
tersebut kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi
tempat Hak Tanggungan yang bersangkutan didaftar.

b. Apabila permohonan perintah pencoretan timbul dari sengketa yang
sedang diperiksa oleh Pengadilan Negeri RI. Permohonan tersebut harus
diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang bersangkutan.
c. Setelah perintah Pengadilan Negeri yang dimaksud diperoleh,
permohonan, pencoretan Hak Tanggungan berdasarkan perintah
Pengadilan Negeri diajukan kepada Kantor Pertanahan dengan
melampirkan salinan Keputusan Penetapan Pengadilan Negeri yang
bersangkutan.
Setelah permohonan roya tersebut diterima maka Kantor Pertanahan dalam
waktu tujuh hari kerja sejak diterimanya permohonan tersebut harus
melakukan
pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah yang
bersangkutan menurut Peraturan Perundang - undangan yang berlaku. Dengan
hapusnya Hak Tanggungan tersebut, sertifikat hak atas tanah diserahkan
kembali
kepada debitor sedangkan sertifikat Hak Tanggungan ditarik oleh kantor
pertanahan
dan dinyatakan tidak berlaku lagi.
BAB III
METODE PENELITIAN
A. Sifat Penelitian Dan Metode Pendekatan
Penelitian ini merupakan penelitian yang bersifat deskriptif analitis yaitu
untuk menggambarkan bagaimana pelaksanaan roya, syarat - syarat apa yang
harus
dipenuhi dalam pelaksanaan roya tersebut, hambatan-hambatan apa yang
terdapat
dalam roya dan bagaiman cara mengatasinya, manfaat roya itu sendiri bagi
debitor,
kreditor, BPN dan bagi pihak yang mendapat fasilitas kredit dari Bank,
khususnya
Kantor Pertanahan.
Jenis penelitian yang diterapkan adalah dengan menggunakan pendekatan
Yuridis Normatif yaitu dengan melakukan pengkajian dan analisis terhadap
perundang ? undangan yang berhubungan dengan roya serta peraturan
pelaksananya
khususnya di Kantor Pertanahan Kota Medan.
B. Lokasi Penelitian
Penelitian ini dilakukan di Kota Medan, Propinsi Sumatera Utara. Adapun
alasan pemilihan lokasi ini adalah disebabkan :
1. Karena di Kota Medan banyak perusahaan ? perusahaan besar baik dalam
maupun luar negeri dan juga pengusaha ? pengusaha menengah ke bawah
yang membutuhkan fasilitas kredit Bank bermukim di Medan dibandingkan
dengan kota- kota lain di Sumatera Utara.
2. Bank ? bank pemerintah maupun swasta yang memberikan fasilitas kredit
lebih banyak berkedudukan di Medan dari pada di kota ? kota lain di
Sumatera.
3. Kantor Pertanahan Kota Medan dianggap memiliki aktifitas pertanahan yang
lebih banyak dan kompleks jika dibandingkan dengan Kantor Pertanahan
lainnya di Sumatera Utara.
C.
Metode Pengumpulan Data
Data yang diambil dalam Penelitian ini adalah data sekunder dengan
melakukan penelitian kepustakaan ( Library Research ). Penelitian
kepustakaan ini
dilakukan melalui dua cara :
1. Dengan melakukan inventarisasi atas peraturan perundang ? undangan yang
berhubungan dengan roya di Kantor Pertanahan Kota Medan.
2. Melakukan penelusuran dokumen ? dokumen pada Kantor Pertanahan
maupun buku ? buku, majalah dan bahan ? bahan lainnya yang berhubungan
dengan objek penulisan.

D.
Analisis Data
Pada penelitian yang bersifat analisis deskriptif, dengan mempergunakan
pendekatan yuridis normatif, maka metode analisis data yang akan
dipergunakan
adalah metode kualitatif, karena dalam penelitian ini data yang akan
diperoleh sukar
untuk diukur dengan angka-angka.
Dengan dilakukannya analisa data, maka semua data yang diperoleh
dikelompokkan, diolah dan diteliti serta dievaluasi keabsahannya. Setelah
selesai
diseleksi dan diolah lalu dianalisis secara yuridis kualitatif dan
diterjemahkan secara
logis sistematis dengan menggunakan metode deduktif dan induktif. Data-data
yang
diperoleh kemudian ditafsirkan dan dideskripsikan untuk nantinya peneliti
mempermudah menganalisa permasalahan dan mempermudah menarik suatu
kesimpulan, setelah mengkaitkannya dengan tinjauan kepustakaan dan
pandanganpandangan teoritis lainnya yang berkaitan dengan permasalahan yang
diteliti.
Mengumpulkan data dengan cara melakukan wawancara dengan Pegawai
Kantor Pertanahan serta penelusuran pustaka. Hasil wawancara serta
penelusuran
pustaka ini selanjutnya diedit dalam suatu naskah akademis. Agar hasil
wawancara
serta penelusuran pustaka tersebut dapat mendukung pemaparan untuk menjawab
permasalahan maka informasi dan data tersebut diklasifikasikan. Selanjutnya
dilakukan analisis data yang dilakukan secara kualitatif. Sehingga pada
akhirnya
ditarik kesimpulan dengan menggunakan logic berpikir deduktif induktif.
BAB IV
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Gambaran Umum Kantor Pertanahan
1. Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Medan
Badan Pertanahan Nasional lahir berdasarkan Keputusan Presiden- Nomor
26 Tahun 1988 Tentang Badan Pertahanan Nasional, yang diundangkan di
Jakarta
tanggal 13 Oktober 1992 (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1992
Nomor 115). Berdasarkan Pasal 30 ayat (3) Keputusan Presiden nomor 26 Tahun
1988 tersebut menyebutkan Di Setiap Ibu Kota Kabupaten Kotamadya dibentuk

Kantor Pertanahan yang dalam pelaksanaan tugasnya secara taktis operasional
dikoordinasi oleh Bupati/ Walikotamadya selaku Kepala Wilayah dan teknis
administratif di bawah Kepala Kantor Wilayah Badan setempat. Selanjutnya
dalam Pasal 30 ayat (4) antara lain menyebutkan bahwa pembentukan Kantor
Wilayah Badan Pertahanan Nasional dan Kantor Pertanahan dilakukan dan
ditetapkan dengan Keputusan Kepala Badan Pertanahan.
Struktur Organisasi Kantor Kota Medan adalah sesuai dengan keputusan
Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 2006 Tentang Organisasi
Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional. Struktur
Organisasi
tersebut berlaku untuk Kantor Pertanahan Kota/Kabupaten di seluruh
Indonesia.
Untuk lebih jelasnya tentang struktur organisasi kantor pertanahan tersebut
sebagaimana jelas dalam bagan berikut ini :
KEPALA PERTAHANAN
KOTA MEDAN
Urusan Perencanan
dan Keuangan
Urusan Umum dan
Kepegawaian
SEKSI SURVEI,
PENGUKURAN DAN
PEMETAAN
SEKSI HAK TANAH
DAN PENDAFTARAN
TANAH
SEKSI PENGATURAN
DAN PENATAAN
PERTAHANAN
SEKSI
PENGENDALIAN &
PEMBERDAYAAN
Subseksi
sengketa&konfli
k pertanahan
Subseksi perkara
pertanahan
Subseksi
pengendalian
pertanahan
Subseksi
Pemberdayaan
Masyarakat
Subseksi
Penatagunaan
Tanah & Kawasan
tertentu
Subseksi
Landreform dan
Konsilidasi Tanah
Subseksi
penetapan Hak
Tanah
Subsesi Pengaturan
Tanah Pemerintah
Subseksi
Pendaftaran Hak
Subseksi Peralihan,
Pembebasan Hak
dan PPAT
Subseksi
Pengukuran dan
pemetaan
Subseksi tematik
dan potensi tanah
SEKSI SENGKETA,
KONFLIK DAN
PERKARA
SUB BAGIAN TATA
USAHA
GAMBAR 1. BAGAN STRUKTUR ORGANISASI PERTAHANAN KOTA MEDAN

KEPUTUSAN KA BPN NO. 4 TAHUN 2006 TENTANG ORGANISASI DAN
TATA KERJA KANTOR WILAYAH BADAN PERTAHANAN NASIONAL

2. Bidang Yang Bertugas Melayani Roya Hak Tanggungan pada Kantor
Pertanahan Medan
Pelayanan permohonan roya Hak Tanggungan merupakan kewenangan Seksi
Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah. Seksi ini mempunyai tugas menyiapkan
bahan dan melakukan penetapan hak dalam rangka pemberian, perpanjangan dan
pembaharuan hak tanah, pengadaan tanah, perijinan, pendataan dan penertiban
bekas
tanah hak, pendaftaran, peralihan, pembebanan hak atas tanah serta
pembinaan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Seksi Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah terdiri dari 4 (empat) Subseksi
yaitu :
a. Subseksi Penetapan Hak
b. Subseksi Pengaturan Tanah Pemerintah.
c. Subseksi Pendaftaran Hak.
d. Subseksi Peralihan, Pembebanan Hak dan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Subseksi Peralihan Pembebanan Hak dan Pejabat Pembuat Akta Tanah
mempunyai tugas menyiapkan pelaksanaan pendaftaran, peralihan, pembebanan
hak
atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan dan bimbingan pada PPAT serta sarana
daftar isian di bidang pendaftaran tanah. Kalau diperhatikan tugas dari
Subseksi ini
tidak terlihat secara eksplisit tentang tugasnya untuk melayani permohonan
roya Hak
Tanggungan. Meskipun demikian, pelayanan tersebut secara implisit merupakan
bagian dari tugasnya dalam pembebanan Hak Tanggungan.
3. Syarat-Syarat Permohonan Roya
Bagi setiap debitor yang sudah melunasi hutang pada kreditor dan ingin
melakukan roya harus melengkapi syarat-syarat sebagai berikut :
1. Surat Permohonan
2. Sertifikat hak atas tanah obyek Hak Tanggungan
3. Sertifikat Hak Tanggungan
4. Tanda bukti pelunasan kredit dari Bank
5. Bukti identitas pemohon roya (debitor).
6. Foto copy KTP atau Identitas Diri Penerima Kuasa yang disertai surat
kuasa jika
dimohonkan kuasa.
3532
Berkas permohonan roya diserahkan oleh Pemohon kepada petugas loket
Kantor Pertanahan untuk diperiksa kelengkapan persyaratan dan pembayaran
biaya
Rp. 25.000,- Selanjutnya petugas loket meneruskan berkas permohonan roya
tersebut
kepada Kepala Sub Seksi Peralihan, Pembebanan Hak dan PPAT untuk diperiksa
kembali kelengkapan berkas dan selain itu juga diperiksa kesesuaian antara
sertifikat
tanah yang menjadi obyek hak tangungan dengan buku tanah yang terdapat di
Kantor
Pertanahan. Apabila sudah sesuai dan Kepala Sub Seksi Peralihan, Pembebanan
Hak
35
Syafruddin Candra, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah, Penerbit
Gramedia Media Sarana
Tahun 2005.

dan PPAT setuju untuk dilakukan roya maka dikirim berkas tersebut kepada
pengetikan.
Setelah diketik berkas itu selanjutnya diserahkan kepada Koordinator,
setelah
diparaf oleh koordinator, berkas tersebut dikembalikan kepada Kepala Sub
Seksi
Peralihan Pembebanan Hak dan PPAT untuk diparaf kembali, kemudian diparaf
lagi
oleh Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah, barulah diteruskan
kepada
Kepala Kantor Pertanahan untuk ditandatangani. Akhirnya sertifikat hak atas
tanah
diserahkan kembali kepada loket Kantor Pertanahan sedangkan berkasnya
disimpan
sebagai Wakah Kantor Pertanahan. Pemohon yang akan mengambil sertifikat hak
atas
tanahnya yang telah di roya melalui Loket Kantor Pertanahan.
4. Sumber Daya Manusia di Kantor Pertanahan
Setelah diperhatikan jenjang pendidikan pegawai Kantor Pertanahan Kota
Medan, maka diperoleh data-data
S2 = 6
S1 = 43
D4 = 1
D3 =5
SLTA = 70
SMP = 7
SD = 5
Jumlah = 137
B. Roya Hak Tanggungan Hak Atas Tanah Sebagai Jaminan Kredit Yang
Menjadi Obyek Lelang
Berkaitan dengan penggunaan tanah yang digunakan sebagai jaminan kredit
perbankan, terdapat beberapa hak atas tanah yang dapat dijadikan sebagai
jaminan
kredit. Menurut Pasal 4 Undang-undang No.4 tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan
atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah, hak atas tanah
yang
dapat menjadi obyek Hak Tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, hak
guna
bangunan dan hak pakai.
Penggunaan hak atas tanah sebagai obyek Hak Tanggungan dapat
diperhatikan dari obyektif masing-masing hak atas tanah tersebut. Dalam
Pasal 20
Undang-undang No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria
tanggal 24 September 1960. disebutkan bahwa :
I. Hak Milik
1 Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang
dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam
Pasal 6.
2 Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Dalam Pasal 28 Undang-undang No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-pokok Agraria tanggal 24 September 1960. disebutkan bahwa :
II. Hak Guna Usaha

1. Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana
tersebut dalam Pasal 29 guna perusahaan, pertanian, perikanan atau
peternakan.
2. Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5
hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih
harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan
yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.
3. Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Dalam Pasal 35 Undang-undang No.5 tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok Agraria tanggal 24 September 1960. disebutkan bahwa :
III. Hak Guna Bangunan
1. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun.
2. Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan
serta keadaaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam
ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
3. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Dibandingkan dengan hak-hak atas tanah lainnya, Hak Pakai mempunyai
karakteristik tersendiri untuk dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan. Tidak
semua
hak pakai dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan. Menurut Pasal 41 PP No.40
tahun
1996 ditegaskan bahwa :
IV. Hak Pakai
Tanah yang dapat diberikan hak pakai adalah :
1. tanah Negara
2. tanah Hak Pengelolaan
3. tanah Hak Milik
Dalam hubungannya dengan pembebanan Hak Tanggungan, Pasal 53 PP
No.40 tahun 1996 ditegaskan bahwa :
1. Hak Pakai atas tanah Negara dan atas tanah Hak Pengelolaan dapat
dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tangungan.
2. Hak Tangungan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hapus
dengan hapusnya Hak Pakai.
V. Hak Atas Tanah Berikut Bangunan Tanaman dan hasil karya yang telah ada
atau
akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut.
Didalam sistem di Indonesia Hak Atas Tanah menganut azas pemisahan
horizontal yaitu pemilik hak atas tanah berbeda dengan pemilik bangunan,
tanaman
dan hasil karya. Apabila seorang debitor ingin meminta kredit dari Bank
disamping ia
menjaminkan hak atas tanah dapat pula menjaminkan bangunan tanaman atau
bendabenda yang berada di atas tanah hal ini akan memberikan nilai tambah dari
kredit
karena benda-benda yang terdapat di atas tanah mempunyai harga yang dapat
dinilai.
Apabila pembebanan Hak Tangungan dibebankan pada hak atas tanah berikut
bangunan, taman hasil karya yang telah ada itu merupakan milik pemegang hak
atas
tanah maka pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian
Hak
Tanggungan yang bersangkutan, tetapi apabila bangunan, tanaman, dan hasil
karya
tersebut milik orang lain maka pembebanan Hak Tanggungannya, harus seijin
pemiliknya dan dengan tegas dinyatakan dalam Akte Pemberian Hak Tanggungan.
Pada waktu APHT dilaksanakan harus ditanda tangani oleh pemilik tanah dan
pemilik bangunan tanaman dan hasil karya.
Menurut Sutan Renny Syahdeni apabila dalam APHT tidak dinyatakan secara
tegas (secara eksplisit) bahwa bangunan di atas tanah juga menjadi obyek
Hak
Tanggungan, maka Hak Tanggungan hanya terjadi atas tanahnya saja. Hal ini
adalah
sesuai dengan asas pemisahan horizontal yang dianut oleh hukum tanah
nasional.
3633
Penerapan asas pemisahan horizontal ini semakin dipertegas lagi setelah
berlakunya UU No.28 tahun 2002 tanggal 16 Desember 2002 tentang Bangunan
Gedung. Undang-undang ini memberikan pengaturan tentang status kepemilikan
bangunan gedung (Pasal 8 ayat (1) butir b. Penjelasan dari Pasal ini
menyatakan
bahwa status kepemilikan banguan gedung merupakan surat bukti kepemilikan
bangunan gedung yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah berdasarkan hasil
kegiatan pendataan bangunan gedung. Surat bukti kepemilikan bangunan gedung
ini
berbeda dengan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
Pembebanan Hak Tanggungan ini berdasarkan Pasal 1 ayat 1 UU No.4 tahun
1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan
dengan Tanah dimaksudkan agar Bank memiliki kedudukan yang diutamakan
terhadap kreditor-kreditor lain dalam hal pengembalian kredit.
Pengertian kedudukan yang diutamakan bagi pemegang Hak Tanggungan ini
tidak ditemukan dalam penjelasan Pasal 1 ayat 1 Undang-undang Hak
Tanggungan.
Uraian lebih lanjut terhadap pengertian ini dapat diperhatikan dalam
penjelasan
umum Undang-undang Hak Tanggungan bahwa yang dimaksud dengan,?
36
Sutan Remy Syahdeini, Hak Tanggungan atas Tanah dan Benda-benda yang
Berkaitan
dengan Tanah, Kelompok Studi Hukum Bisnis Fakultas Hukum UNPAD, Citra
Aditya, Bandung,
1996, hal.133
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap
kreditorkreditor yang lain ? ialah :
? bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang Hak Tanggungan
berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan
menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan,
dengan hak mendahulku daripada kreditor-kreditor yang lain.

Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi
preferensi piutang-piutang Negara menurut ketentuan hukum yang
berlaku?.
Dalam praktek perbankan, tidak semua hak atas tanah yang menjadi jaminan
kredit langsung dibebankan Hak Tanggungan. Keadaan ini disebabkan karena
masih
dimungkinkannya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) untuk
jenis kredit tertentu yang jangka waktunya sama dengan perjanjian pokoknya.
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.4
tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-kredit Tertentu. Pasal 1
dari
ketentuan ini menyebutkan :
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang diberikan untuk
menjamin pelunasan jenis-jenis Kredit Usaha Kecil sebagaimana
dimaksud dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia
No.26/24/KEP/Dir tanggal 29 Mei 1993 tersebut di bawah ini berlaku
sampai dengan berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang
bersangkutan :
1.
a.
b.
c.
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
yang diberikan kepada nasabah usaha kecil yang meliputi :

kepada Koperasi Unit Desa ;
Usaha Tani ;
kepada Koperasi Primer untuk Anggotanya ;

2. Kredit Pemilikan Rumah yang diberikan untuk pengadaan
perumahan, yaitu :
a. Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah inti,
rumah sederhana, atau rumah susun dengan luas maksimum 200
m2 (dua ratus meter persegi) dan luas bangunan tidak lebih dari
70 m2 (tujuh puluh meter persegi) ;
b. Kredit yang diberikan untuk pemilikan Kapling Siap Bangun
(KSB) dengan luas tanah 54 m2 (lima puluh empat meter
persegi) sampai dengan 72 m2 (tujuh puluh dua meter persegi)
dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya ;
c. Kredit yang diberikan untuk perbaikan/pemugaran rumah
sebagaimana dimaksud huruf a dan b.
3. Kredit produktif lain yang diberikan oleh Bank Umum dan Bank
Perkreditan Rakyat dengan plafon kredit tidak melebihi
Rp.50.000.000 (lima puluh juta rupiah), antara lain ;
a. Kredit Umum Pedesaan (BRI) ;
b. Kredit Kelayakan Usaha (yang disalurkan oleh Bank
Pemerintah)
Bank selaku kreditor untuk tidak membebankan Hak Tanggungan terhadap
debitor yang menikmati fasilitas kredit tertentu yang jangka waktu SKMHTnya sama
dengan perjanjian pokoknya. Disamping jangka waktu SKMHT tersebut yang sama
dengan jangka waktu perjanjian pokoknya, Bank juga menyadari bahwa biaya
pembebanan Hak Tanggungan masih relatif besar
sehingga biaya
pembebanan
Hak Tanggungan tersebut akan memberatkan debitor. Untuk mengatasi hal ini
bank
selaku kreditor tetap meminta debitor untuk menyetor biaya cadangan untuk
Hak
Tanggungan, tetapi pembebanan Hak Tanggungan akan dilakukan Bank apabila
terdapat kecenderungan kredit tersebut bermasalah. Dan biaya cadangan Hak
Tanggungan akan dikembalikan kepada kreditor apabila pembebanan Hak
Tanggungan tidak dilakukan dan kredit tersebut sudah lunas.
Disamping itu terdapat pula kemungkinan bagi bank untuk tidak
membebankan Hak Tanggungan meskipun jangka waktu SKMHT tersebut terbatas
yaitu hanya 1 bulan bagi tanah yang sudah terdaftar. Alasan yang biasanya
dikemukakan oleh Bank adalah debitor yang menikmati fasilitas kredit
tersebut
adalah nasabah prima yang sudah terujui track record-nya. Untuk keamaanan
bank,
biasanya dilakukan langkah-langkah sebagai berikut :
1. Dana cadangan pembebanan Hak Tanggungan tetap dimintakan kepada
debitor tetapi tidak dibebankan Hak Tanggungannya.
2. SKMHT tersebut ditandtangani secara berulang sebelum batas jangka
waktunya berakhir.
Besarnya nilai pembebanan Hak Tanggungan yang dibebankan bank selaku
kreditor atas jaminan adalah sebesar 150 % dari plafon kredit yang
diberikan kepada
debitor. Sedangkan nilai jaminan yang diserahkan debitor kepada kreditor
dibandingkan dengan fasilitas kredit yang diterima debitor dari kreditor
adalah
berkisar antara minimal 135 % sampai dengan
150 %.
Bagi bank selaku kreditor, likuidasi jaminan merupakan alternatif terakhir
dalam proses penyelesaian kredit macet. Kredit macet bagi bank merupakan
beban
karena bank harus menyisihkan sebagian modalnya untuk pembentukan cadangan
penyisihan aktiva produktif dan berpengaruh terhadap kesehatan bank.
Dalam praktek perbankan dikenal tiga tahapan dalam pengelolaan kredit .
1. Tahap pertama, pembinaan debitor.
2. Tahap kedua, penyelamatan kredit.
3. Tahap ketiga adalah penyelesaian kredit.
Tahap pertama dan tahap kedua yaitu pembinaan debitor dan penyelamatan
kredit merupakan tahapan pengelolaan kredit yang dilakukan apabila debitor
masih
bersikap kooperatif. Sedangkan dalam tahap penyelesaian kredit debitor
dianggap
sudah tidak kooperatif.
Apabila ada kredit macet ada 3 (tiga) cara untuk penyelesaiannya yaitu:
1. Penjualan dibawah tangan (Pasal 20 ayat 2 UUHT)
Dalam penjualan dibawah tangan ini apabila ada kesepakatan antara
debitor
dan kreditor jika dengan cara tersebut untuk lebih memudahkan dan
mempercepat
penjualan serta diperolehnya harga yang tinggi yang menguntungkan semua
pihak.
Dalam perjanjian kredit antara debitor dan kreditor diperjanjikan bahwa
kreditor
dapat menjual sendiri objek Hak Tanggungan secara dibawah tangan.
Dalam hal ini kreditor mengadakan pendekatan kepada debitor untuk
mencari
sendiri pembeli dengan rundingan harganya dengan pembeli yang bersangkutan

asal
memenuhi harga minimum yang telah ditentukan kreditor. Dengan janji, bahwa
sampai sejumlah tertentu dari hasil penjualan akan diserahkan kepada
kreditor
sebagai pembayaran / pelunasan, kreditor menjanjikan roya atas objek Hak
Tanggungan sehingga pembeli akan mendapatkan objek Hak Tanggungan yang
bersangkutan bebas dari beban Hak Tanggungan.
Kreditor sebelum menerima uang pembayaran sebagai pelunasan tagihannya
tidak perlu khawatir akan dilaksanakannya jual-beli antara debitor dengan
pihak
pembeli, karena Hak Tanggungan yang dipunyai olehnya merupakan hak
kebendaan,
yang mengikuti tangan siapapun ia berada. Pembeli biasanya tidak
membayarkan
seluruh uang pembelian kepada debitor tapi menahan sejumlah yang
diperjanjikan
oleh kreditor dan kemudian menyerahkan uang tersebut kepadanya. Setelah
menerima uang yang dijanjikan, maka kreditor menyerahkan surat royanya
kepada
pembeli.
Setelah dilelang dimuka umum si pembeli lelang menjadi pemilik baru atas
objek Hak Tanggungan tersebut, kemudian si pembeli lelang setelah membayar
biaya
lelang, uang miskin, serta biaya-biaya lainnya mendapat Risalah Lelang
sebagai
pengganti roya untuk melakukan coretan catatan beban Hak Tanggungan pada
buku
tanah dan sertifikat hak atas tanah debitor sekaligus membalik namakan
objek Hak
Tanggungan tersebut dari nama debitor atas namanya sendiri.
2. Lelang oleh pemegang Hak Tanggungan pertama atas kekuasaan sendiri.
Hal ini diatur dalam Pasal 6 Undang-undang Hak Tanggungan yang
memberi
kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan pertama, apabila debitor cidera
janji
untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui
pelelangan
umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Dalam
hal ini pemegang Hak Tanggungan pertama tidak perlu meminta persetujuan
terlebih
dahulu dari debitor atau Ketua Pengadilan Negeri setempat, tapi cukup
mengajukan
permohonan kepada Kepala Kantor Lelang setempat untuk melakukan penjualan
secara lelang dalam rangka ekskusi objek Hak Tanggungan.
Dari hasil penjualan lelang tersebut setelah dilunasi seluruh
hutang-hutang
pemegang Hak Tanggungan pertama apabila ada sisanya kepada pemegang Hak
Tanggungan yang kedua, jika tidak ada peringkat kedua barulah sisanya
diserahkan
kepada debitor.
3.
Lelang melalui Keputusan Pengadilan
Apabila debitor tidak mampu lagi membayar hutangnya, maka kreditor untuk
mengeksekusi objek Hak Tanggungan harus melakukan gugatan kepengadilan,

jadi
pelaksanaan eksekusi harus dilakukan atas perintah ketua Pengadilan.
Dalam proses eksekusi ini ada beberapa hal yang harus dipenuhi yaitu
a. Aanmaning (peringatan) diatur dalam Pasal 196 HIR / 207 RBG yang
menyatakan :
Jika pihak yang dikalahkan tidak mau atau lalai untuk memenuhi isi
keputusan itu dengan kemauannya sendiri maka pihak yang dimenangkan dapat
memasukkan permintaan baik dengan lisan maupun dengan surat Ketua
Pengadilan Negeri tersebut yang pada ayat pertama Pasal 206 RBG ayat
pertama
Pasal 195 HIR untuk menjalankan keputusan itu serta memperingatkan supaya
memenuhi keputusan itu dengan tempo yang ditentukan oleh Ketua selamalamanya 5 hari.
Dalam hal ini Ketua Pengadilan Negeri, berupaya agar debitor sebagai
tergugat untuk menjalankan isi putusan tersebut dalam jangka waktu 8 hari
sejak
tanggal putusan.
Apabila Debitor lalai melaksanakan putusan Pengadilan dengan sukarela
tersebut, maka kreditor dapat mengajukan permohonan, eksekusi kepada Ketua
Pengadilan Negeri terhadap objek Hak Tanggungan milik debitor.
Dalam hal ini Ketua Pengadilan Negeri wajib memanggil debitor untuk
diberikan peringatan atas kelalaiannya atas melaksanakan putusan
pengadilan.
Namun jika masa peringatan telah dilampaui dan debitor tidak juga
menjalankan
putusan, perintah eksekusi sudah dapat dikeluarkan Ketua Pengadilan Negeri.
b. Sita Eksekusi (Executoral Beslag)
Sita eksekusi adalah merupakan kelanjutan dari peringatan yang dilakukan
Ketua Pengadilan Negeri kepada debitor. Dalam hal ini Ketua Pengadilan
Negeri
mengeluarkan surat penetapan yang berisikan perintah untuk menjalankan
eksekusi
yaitu menyita benda-benda milik debitor yang merupakan objek jaminan hutang
yang
diikat Hak Tanggungan dan perintah ini ditujukan kepada panitera atau juru
sita.
Makna dari sita eksekusi adalah merupakan perampasan harta kekayaan terguga
guna
menjamin pendanaan pembayaran sejumlah uang kepada pengguggat, artinya
seluruh
harta kekayaan seorang debitor bertanggung jawab sepenuhnya melunasi
pembayaran
hutangnya kepada pihak kreditor.
Pasal 199 HIR/214 RBg, jelas menyebutkan bahwa sejak pengumuman sita
atas objek jaminan tersebut dilakukan untuk debitor tidak boleh melakukan
pemindah
tanganan dalam bentuk apapun pada pihak lain.
Kreditor dapat meminta agar barang-barang yang menjadi objek jaminan
untuk dilelang jika debitor tidak juga memenuhi kewajibannya setelah
barang-barang
tersebut disita.
Pelelangan atas objek jaminan adalah merupakan upaya terakhir yang
dilakukan kreditor, baik melalui permohonan kepada pengadilan atau melalui
Kantor
Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (KP2LN).

c. Lelang
Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran
secara kompetisi yang didahului dengan pengumuman yang harus dilaksanakan
oleh
dan/atau dihadapan Pejabat Lelang dan olehnya dibuat berita acara yang
bernama
Risalah Lelang. Obyek lelang ini dapat berupa barang bergerak maupun barang
tidak
bergerak, berwujud maupun tidak berwujud.
Di dalam pengertian lelang terdapat 5 unsur, yaitu :
a. Lelang adalah suatu bentuk penjualan barang
b. Pembentukan harga bersifat kompetitif karena cara penawaran harga yang
khusus, yaitu dengan cara penawaran harga secara lisan dan naik-naik atau
turun turun dan/atau secara tertutup/tertulis tanpa memberi prioritas pada
pihak manapun untuk membeli
c. Pembeli tidak dapat ditunjuk sebelumnya, kecuali kepada para calon
peminat
lelang dengan penawaran tertinggi yang telah melampaui harga limit dapat
ditunjuk sebagai pemenang/pembeli
d. Memenuhi unsur publisitas, karena lelang adalah penjualan yang bersifat
transparan
e. Dilaksanakan pada suatu saat dan tempat tertentu sehingga bersifat
cepat,
efisien dan efektif.
Penjualan lelang ini memiliki beberapa kelebihan.
I. objektif yaitu lelang harus dilaksanakan secara terbuka di depan
umum, tidak ada prioritas dan pembatasan peserta lelang, hak dan
kewajiban diantara peserta lelang sama, yang kesemuanya dapat
diketahui oleh khalayak umum sejak diterbitkannya pengumuman
lelang. Kedua,
II. built in control yaitu sejak semula pelaksanaan lelang dilakukan di
bawah pengawasan umum karena harus selalu didahului dengan
pengumuman kepada khalayak ramai untuk menghimpun peminat
lelang, sekaligus pemberitahuan kepada pihak yang berkepentingan.
III. Kompetitif yaitu cara penawaran lelang yang khas didukung dengan
hak dan kewajiban peserta lelang sama, tidak ada prioritas /
pembatasan peserta lelang, menciptakan kompetisi penawaran dengan
persaingan bebas diantara para peserta lelang, sehingga tercapai harga
optimal.
IV. Otentik yaitu setiap pelaksanaan lelang oleh pejabat lelang dibaut
Risalah lelang yang merupakan akte otentik sebagai alat bukti yang
sempurna dan berdasarkan minut risalah lelang dapat dikeluarkan
kutipan risalah lelang sebagai Akta Jual Beli.
3734
Kreditor yang akan melelang barang jaminan yang dibebani Hak Tanggungan
harus mengajukan permohonan lelang kepada Kantor Pelayanan Piutang dan
Lelang
Negara (Kp2LN) setempat dengan melengkapi dokumen yang berkaitan dengan
barang-barang yang akan dilelang serta bukti-bukti kewenangan menjual dari
pemohon kewenangan menjual dari pemohon lelang, selambat-lambatnyua 3
(tiga)
hari sebelum pelaksanaan.
Sebelum dilaksanakan penjualan secara lelang, oleh pejabat lelang maka
Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (KP2LN) sebagai pelaksana lelang
37
Makalah DJPLN dalam pertemuan, Rapat Kordinasi Kanwil I DJPLN dengan Bank
BTN
Sumatera Bagian Utara, 13 Juli 2006
harus melakukan 2 (dua) kali pengumuman, tenggang waktu antara pengumuman
Lelang Pertama dan Lelang Kedua adalah 15 (lima belas) hari Pengumuman
Lelang
Pertama dilakukan melalui surat kabar harian, selebaran media cetak.
Pengumuman
Lelang kedua harus mutlak dilakukan melalui surat kabar hari sekurang
kurangnya 14
(empat belas) hari sebelum pelaksanaan lelang dengan syarat surat kabar
tersebut
beredar dikota atau kota terdekat tempat letak objek Hak Tanggungan.
Setelah objek Hak Tanggungan tersebut dilelang di muka umum hasil
penjualannya untuk melunasi hutang pada kreditor. Apabila hasil penjualan
lelang
tersebut ada sisa diberikan kepada kreditor-kreditor lainnya tetapi apabila
tidak ada
kreditor lain baru sisanya diberikan kepada debitor.
Tindakan penjualan secara lelang dilakukan oleh pejabat lelang adalah
Jabatan
Fungsional selaku pejabat umum yang melayani masyarakat untuk melaksanakan
pelayanan lelang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
pejabat
lelang diangkat dan dilantik oleh Kepala BUPLN atas nama Menteri Keuangan.
Sebelum memangku jabatannya, seorang pejabat lelang harus lebih dulu
mengangkat
sumpah.
Pejabat Lelang dalam melakukan tugasnya mempunyai fungsi sebagai berikut:
1. Meneliti dokumen obyek lelang atas kebenaran formal dokumen lelang
2. Memberi informasi lelang kepada pengguna jasa lelang untuk
mengoptimalkan pelaksanaan lelang
3. Pejabat lelang bertanggung jawab atas ketertiban, keamanan, kelancaran,
dan mewujudkan pelaksanaan lelang yang berdaya guna, berhasil guna
dan dapat dipertanggung jawabkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku
4. Pejabat lelang adalah seorang ahli yang harus bertindak adil dan
bijaksana
untuk menyelesaikan persengketaan yang mungkin timbul dalam
pelaksanaan lelang.
5. Pejabat lelang merupakan pejabat umum yang membuat akta autentik
berdasarkan undang-undang di wilayah kerjanya
6. Pejabat lelang merupakan bendaharawan dalam pelaksanaan lelang yang
menerima, menyetorkan, dan mempertanggung jawabkan uang hasil
lelang.
Dalam pelaksanaan lelang persyaratan yang harus dilengkapi yaitu :
1. Salinan / fotocopy perjanjian kredit.
2. Salinan / fotocopy Hak Tanggungan
3. Salinan / fotocopy sertifikat hak atas tanah
4. Surat Pernyataan Kreditor bahwa debitor telah cidera janji /
wanprpestasi
dilampiri bukti salinan / fotocopy surat peringatan
5. Salinan / fotocopy perincian hutang
6. surat pemberitahuan rencana lelang kepada debitor, yang diserahkan

paling
lambat 1 (satu) hari sebelum lelang.
Hak-hak pemohon lelang (penjual) adalah :
1. Menetapkan cara penawaran lelang
2. Mentapkan besarnya uang jaminan bagi peminat lelang serta menetapkan
harga
limit yang wajar atas barang yang akan dilelang dengan memperhatikan
situasi
dan kondisi atas barang tersebut
3. Menetapkan syarat-syarat lelang (jika ada)
4. Menerima uang hasil lelang (pokok lelang) setelah diperhitungkan
5. Menerima dan memperhitungkan uang jaminan dalam hal pemenang lelang
mengundurkan diri
6. Meminta kutipan/salinan Risalah Lelang berikut bukti-bukti terkait.
Kewajiban-kewajiban pemohon lelang (penjual) adalah
1. Mengajukan permohonan/permintaan lelang ke pada Kantor Pelayanan Piutang
dan Lelang Negara (KP2LN) setempat
2. Melengkapi syarat-syarat dokumen yang diperlukan
3. Mengadakan pengumuman lelang di surat kabar harian setempat dan atau
media
cetak/elektronik lainnya
4. Membayar bea lelang penjual. Dalam hal penjualannya adalah pemerintah
(tidak
termasuk BUMN/BUMD) tidak dipungut bea lelang penjual
5. Menyerahkan barang yang dilelang kepada pemenang lelang
Hak-hak peminat lelang (calon pembeli lelang) adalah
1. Melihat dokumen-dokumen tentang kepemilikan atas barang yang dilelang
2. Melihat dan meneliti barang yang akan dilelang
3. Meminta salinan Risalah Lelang dalam hal calon pembeli/peminat yang
bersangkutan menjadi pemenang lelang.
4. Meminta kembali uang jaminan lelang apabila calon pembeli/peminat lelang
tersebut tidak ditunjuk sebagai pemenang
5. Mendapatkan barang bukti pelunasan serta dokumen-dokumen apabila
ditunjuk
sebagai pemenang lelang.
Kewajiban-kewajiban calon pembeli/peminat lelang adalah :
1. Menyetor uang jaminan lelang tunai kepada Kantor Pelayanan Piutang dan
Lelang Negara (KP2LN) setempat
2. Hadir dalam pelaksanaan lelang
3. Mengisi surat penawaran di atas materai dengan huruf yang jelas dan
tidak ada
coretan (dalam hal penawaran lelang secara tertutup/tertulis)
4. Membayar pokok lelang, bea lelang dan uang miskin secara tunai dalam hal
ditunjuk sebagai pemenang lelang
5. Mentaati tata tertib pelaksanaan lelang
Pada setiap pelaksanaan lelang oleh Pejabat Lelang dibuatkan berita acara
yang disebut Risalah Lelang. Risalah Lelang merupakan akte yang otentik dan
mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Risalah Lelang dipergunakan
antara lain :
1. Bagi penjual, sebagai bukti penjual telah melaksanakan penjualan sesuai
prosedur
lelang
2. Bagi pembeli lelang, sebagai bukti pembelian
3. Bagi pihak ketiga, misalnya Kantor Pertanahan, merupakan dasar hukum
untuk
balik nama atas tanah yang telah dilelang
4. Bagi administrasi lelang sendiri adalah sebagai dasar perhitungan Bea
Lelang dan
Uang Miskin serta pertanggungjawaban lelang (pengawasan pelaksanaan
peraturan lelang).
Pembeli obyek Hak Tanggungan, baik dalam suatu pelelangan umum, atas
perintah Ketua Pengadilan Negeri, maupun dalam jual beli sukarela, dapat
meminta
kepada pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan
dari
segala beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian (Pasal 19 ayat 1
UU
No.4 tahun 1996). Ketentuan ini diadakan untuk kepentingan pembeli obyek
Hak
Tanggungan agar benda yang dibelinya terbebas dari Hak Tanggungan yang
semula
membebaninya jika harga pembelian tidak mencukupi untuk melunasi utang yang
dijamin. Berkaitan dengan hal ini maka harus disadari bahwa pembelian
tersebut
harus melalui Kantor Lelang dan jika dibawah tangan maka tidak mungkin
dilakukan
pembersihan tersebut
38
.35.
38
AP Parlindungan, Komentar Atas UU No.4 tahun 1996, Mandar Maju, Bandung,
1996,
hal.63,
Pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan dilakukan
dengan pernyataan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan yang berisi
dilepaskannya Hak Tanggungan yang membebani obyek Hak Tanggungan yang
melebihi harga pembelian (Pasal 19 ayat 2 UU No.4 tahun 1996). Lebih lanjut
disebutkan secara tegas bahwa dalam hal hak yang dibebani Hak Tanggungan
telah
diLelang dalam rangka pelunasan utang maka surat pernyataan dari kreditor
bahwa
pihaknya melepaskan Hak Tanggungan atas hak yang dilelang tersebut untuk
jumlah
yang melebihi hasil lelang beserta kutipan risalah lelang dapat dijadikan
dasar untuk
pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan yang bersangkutan ( Pasal 54 PP 24
tahun
1997).
Keputusan Menteri Keuangan No.300/KMK.01/2002 tanggal 13 Juni 2002
tentang Pengurusan Piutang Negara dalam Pasal 326 menyatakan bahwa,?
Penyerah
Piutang wajib mengajukan permohonan roya, dalam hal :
a. Barang jaminan telah dicairkan ; atau
b. Piutang Negara dinyatakan lunas.
Barang jaminan telah dicairkan artinya sudah dilakukan tindakan dalam
rangka penyelesaian hutang. Tindakan ini dapat berupa penjualan melalui
lelang,
penjualan tidak melalui lelang maupun penebusan barang jaminan dan atau
harta
kekayaan lain yang dilakukan dalam rangka penyelesaian hutang.
Ketentuan dalam Pasal 54 Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997 ini
sebenarnya juga sejalan dengan ketentuan sebelumnya yang dikeluarkan oleh
Kepala Badan Pertanahan Naisoanl Deputi Bidang Pengkuruan dan Pendaftaran
Tanah atas nama Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
dalam suratnya nomor 600-3720-D.IV perihal,? Pelaksanaan Ekseskusi di
Bidang
Pertanahan?, tanggal 2 Desember 1994 yang disampaikan kepada Kepala Badan
Urusan Piutang dan Lelang Negara (BUPLN) dengan tembusan kepada Kepala
Kantor Wilayah BPN Propinsi seluruh Indonesia. Berdasarkan ketentuan ini
Risalah Lelang berfungsi sebagai surat roya, sehingga tidak diperlukan lagi
surat
roya tersendiri dari kreditor dalam pendaftaran peralihan haknya di Kantor
Pertanahan setempat. Dalam risalah lelang harus dicantumkan fungsi risalah
lelang sebagai surat roya. Ketentuan ini sangat membantu lancarnya eksekusi
lelang karena Pembeli lelang tidak dipersulit lagi dalam proses balik nama
obyek
lelang pada Kantor Pertanahan.
Untuk pelaksanaannya, Kepala Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara
(BUPLN) juga mengeluarkan SE-73/PN/1994 tanggal 28 Desember 1994 tentang
Pelaksanaan Lelang Eksekusi di Bidang Pertanahan. Surat Edaran ini
disampaikan
kepada Para Kepala Kanwil BUPLN, Para Kepala KP3N, Para Kepala KLN dan Para
Pejabat Lelang Kelas II di seluruh Indonesia.
Apabila obyek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan
dan tidak terdapat kesepakatan diantara pemegang Hak Tanggungan mengenai
pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban yang melebihi harga
pembeliannya ,
pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan
Negeri yang daerah hukumya meliputi letak obyek Hak Tanggungan yang
bersangkutan untuk menetapkan ktentuan mengenai pembagian hasil penjualan
lelang
diantara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurut peraturan yang
berlaku
(Pasal 19 ayat 3 UU No.4 tahun 1996).
Permohonan pembersihan obyek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan yang
membebaninya tidak dapat dilakukan oleh pembeli benda tersebut, apabila
pembelian
demikian dilakukan dengan jual beli sukarela dan dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan para pihak telah dengan tegas memperjanjikan bahwa obyek Hak
Tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban Hak Tanggungan.
C. Hambatan Dalam Pelaksanaan Roya Di Kantor Pertanahan Medan
1. Jangka waktu Roya melebihi 7 (tujuh) hari sejak tanggal permohonan
Dalam Pasal 22 ayat 8 UUHT disebutkan bahwa Kantor Pertanahan
melakukan pencoretan beban Hak Tanggungan menurut tata cara yang ditentukan
dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam waktu 7 (tujuh) hari
kerja
terhitung sejak diterimanya permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat 4 dan
ayat 7.
Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 22 ayat 8 UUHT ini maka jangka waktu
pelaksanaan roya seyogyanya tidak melebihi jangka waktu 7 (tujuh) hari
sejak
tanggal permohonan roya diterima secara lengkap. Tetapi dalam pelaksanaan
roya
Hak Tanggungan tersebut mencapai 21 (dua puluh satu) hari sejak permohonan
roya
diterima secara lengkap. Kalau ditelusuri terdapat beberapa faktor yang
menyebabkan
jangka waktu roya melebihi 7 (tujuh) hari sejak tanggal permohonan diterima
secara
lengkap.
Pertama, dalam praktek hambatan untuk pelaksanaan roya juga disebabkan
karena petugas yang menanganinya atau Kepala Kantor Pertanahan tidak berada
di
tempat atau dinas ke luar kota.
Kedua, dalam beberapa kasus ditemukan pula adanya hambatan dalam
penyelesaian roya melebihi 7 (tujuh) hari sejak berkas diterima secara
lengkap adalah
buku tanah sedang menjadi barang bukti di pengadilan baik pengadilan dalam
rangka
penyelesaian perkara Perdata, Tata Usaha Negara ataupun Pidana.
Keterlambatan dalam pelaksanaan roya ini cukup merugikan pemilik tanah
karena tidak dapat dilakukan perbuatan hukum berupa peralihan hak dan
pembebanan
hak atas tanah tersebut. Kenyataan ini misalnya dalam hal sertifikat hak
atas tanah itu
direncanakan akan kembali menjadi jaminan kredit untuk mendapatkan
fasilitas
kredit tertentu. Selain itu keadaan itu juga akan merugikan pemilik tanah
dalam hal
rencana penjualan hak atas tanah tersebut kepada pihak lain.
2. Biaya Roya Melebihi Ketentuan
Ketentuan tentang biaya roya ini dapat diperhatikan dalam SE KBPN No.6001900 tentang Pengenaan Tarif Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan, Pendaftaran
Tanah, Pemeliharaan Data Pertanahan dan Informasi Pertanahan sesuai PP
No.46/2002 tertanggal 31 Juli 2003.
Tabel 1. Biaya roya secara keseluruhan (bukan partial)
No. Jenis Kegiatan Biaya
1. Roya 1 Hak Tanggungan membebani 1 hak
atas tanah
Rp.25.000
2. Roya 1 Hak Tanggungan membebani lebih dari
1 hak atas tanah
Rp.25.000 dikalikan
dengan obyek Hak
Tanggungan
3. Roya lebih dari 1 Hak Tanggungan membebani
1 hak atas tanah
Rp.25.000
4. Roya lebih dari 1 Hak Tanggungan membebani
lebih dari 1 hak atas tanah pada suatu kegiatan
pendaftaran
Rp.25.000 dikalikan
dengan obyek Hak
Tanggungan
Sumber Data : Badan Pertanahan Nasional

Keterangan :
1. Roya Hak Tanggungan membebani 1 (satu) hak atas tanah biayanya Rp.
25.000,2. Beberapa sertifikat hak atas tanah dijaminkan dengan Hak Tanggungan
didaftarkan dalam 1 (satu) buah sertifikat Hak Tanggungan biayanya Rp.
25.000,di kalikan dengan banyaknya Sertifikat Tanah yang jadi objek Hak
Tanggungan.
3. 1 (satu) Hak atas tanah dibebani oleh 2 (dua) buah Hak Tanggungan
biayanya Rp.
25.000,Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor
4. Sertifikat Hak atas tanah lebih dari 1 (satu) dan Sertifikat Hak
Tanggungannya
lebih dari 1 (satu), jadi biayanya Rp. 25.000,- dikalikan banyaknya
Sertifikat
Tanah.
Tabel 2. Biaya roya partial yang tidak memerlukan pemisahan
No. Jenis Kegiatan Biaya
1. Roya Partial dari 1 Hak Tanggungan mengenai 1
hak atas tanah
Rp.25.000
2. Roya Partial lebih dari 1 Hak Tanggungan
mengenai lebih dari 1 hak atas tanah obyek Hak
Tanggungan yang diroya
Rp.25.000
dikalikan dengan
banyaknya obyek
Hak Tanggungan
3. Roya Partial lebih dari 1 Hak Tanggungan
mengenai lebih dari 1 hak atas tanah obyek Hak
Tanggungan yang diroya
Rp.25.000
Sumber Data : Badan Pertanahan Nasional
Keterangan :
1. Roya Partial membebani 1 (satu) Hak atas tanah bianya Rp. 25.000,-.
2. Sertifikat Hak Tanahnya lebih dari 1 (satu) Hak Tanggungannya lebih dari
1
(satu) jadi Biaya Roya Partialnya Rp. 25.000 dikalikan banyaknya Sertifikat
Tanah.
3. 1 (satu) Hak Tanah dibebani oleh 2 (dua) buah Hak Tanggungan biayanya
Rp.
25.000,Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor
Dalam praktek biaya yang dibebankan kepada pemohon relatif lebih besar
dari ketentuan tersebut di atas. Keadaan ini tentu saja memberatkan
pemohon.
3. Roya Partial Obyek Hak Tanggungan yang Bukan Terdiri dari Beberapa Hak
atas
Tanah.
Hal ini sangat berkaitan dengan pemahaman daripada pegawai Kantor
Pertanahan dalam memberikan penafsiran tentang prinsip tidak dapat dibagibaginya
Hak Tanggungan. Oleh karena obyek Hak Tanggungan semula bukanlah terdiri
dari
beberapa hak atas tanah maka roya partial menjadi tidak mungkin dilakukan.
Padahal
meskipun semula obyek Hak Tanggungan terdiri dari satu hak atas tanah
tetapi
kemudian hak atas tanah tersebut dilakukan pemecahan (splitsing) dan
seluruh hasil
pemecahannya tetap terbebani Hak Tanggungan.
4. Kelengkapan Persyaratan Roya Tidak Dipenuhi.
Dalam praktek adakalanya permohonan roya Hak Tanggungan dilakukan oleh
Notaris / PPAT untuk kepentingan debitor. Berkaitan dengan permohonan ini
tidak
jarang ditemukan adanya permohonan yang dikembalikan untuk diperbaiki atau
dilengakapi atau ditolak atas dasar ketentuan hukum yang berlaku. Beberapa
keadaaan yang sering muncul adalah
39
.36:
1. Roya tanpa melampirkan pengantar kreditor.
39
Syafruddin Chandra, Penolakan Permohonan Pendaftaran Akta PPAT/Notaris
oleh Kantor
Pertanahan, Wacana, Renvoi, hal. 66
2. Roya tanpa melampirkan sertifikat Hak Tanggungan / konsen / laporan.
3. Roya tanpa pendaftaran perobahan nama yang sudah terjadi.
4. Roya tanpa pendaftaran Cessie yang sudah terjadi.
5. Roya tanpa pendaftaran perobahan nama dan Cessie yang sudah terjadi.
Banyak hambatan yang ditemui dalam praktek untuk pelaksanaan roya Hak
Tanggungan ini. Hambatan-hambatan yang dijumpai terutama berkas untuk
kelengkapan roya yang belum diterima. Sebagaimana dikemukakan sebelumnya
bahwa untuk pelaksanaan roya harus melengkapi persyaratan sebagai berikut :
1. Surat permohonan
2. Surat roya Hak Tanggungan dari kreditor
3. Sertifikat hak atas tanah
5. Fotocopy KTP atau identitas diri pemohon
6. Fotocpy KTP atau identitas diri penerima kuasa yang disertai surat kuasa
jika permohonan dikuasakan.
Diantara persyaratan-persyaratan tersebut yang kerapkali belum dilengkapi
adalah :
1. Surat roya Hak Tanggungan dari kreditor
2. Sertifikat hak atas tanah
4. Fotocopy KTP atau identitas diri pemohon
Banyak hal yang mengakibat surat roya Hak Tanggungan dari kreditor tidak
dilengkapi oleh pemohon.
Pertama, pemohon tidak memintakan surat roya dari bank selaku kreditor
sementara pelunasan kredit sudah berlangsung lama.
Kedua, surat roya Hak Tanggungan yang diterbitkan bank selaku kreditor
hilang.
Hambatan pertama ini disebabkan karena pada saat kredit sudah lunas, bank
selaku kreditor tidak langsung menerbitkan surat royanya. Debitor selaku
pemohon
roya pada saat itu juga tidak memintakan Bank untuk segera menerbitkan
surat
royanya. Hal ini mengakibatkan kerugian bagi Debitor, karena surat roya
sebagai
persyaratan untuk pelaksanaan roya di Kantor Pertanahan tidak ada maka
pelaksanaan roya tidak dapat dilakukan menjadi terhambat. Saat pemohon
memintakan kembali surat roya dari bank maka bank juga memerlukan waktu
untuk
melakukan verifikasi data kredit debitor yang sudah lunas tersebut.
Hambatan kedua ini terutama disebabkan karena kelalaian dari debitor yang
sudah lunas untuk menyimpan arsip roya Hak Tanggungan yang diterbitkan bank
selaku kreditor. Debitor yang sudah lunas pada saat itu juga tidak langsung
mengurus
roya Hak Tanggunganya di Kantor Pertanahan Medan.
Hilangnya sertifikat tanah yang akan diroya juga merupakan hambatan dalam
pelaksanaan roya di Kantor Pertanahan Medan. Hilangnya sertiifkat tanah
yang akan
diroya ini dapat terjadi di bank, Notaris / PPAT atau mungkin pula
disebabkan karena
kelalaian dari pemilik sertifikat tanah sendiri.
Sertifikat Hak Tanggungan hilang juga dapat menjadi penyebab hambatan
untuk pelaksanaan roya Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Medan. Hilangnya
sertifikat Hak Tanggungan ini dapat terjadi di bank, Notaris / PPAT atau
mungkin
pemilik sertifikat tanah sendiri atau mungkin pula di Kantor Pertanahan.
Identitas pemohon roya kadangkala juga sudah tidak berlaku lagi. Seperti
Kartu Tanda Penduduknya sudah tidak berlaku demikian pula identitas yang
lain.
D. Langkah Yang Ditempuh Dalam Mengatasi Hambatan Dalam Pelaksanaan
Roya Di Kantor Pertanahan Kota Medan
1. Ketepatan Waktu Dalam Penyelesaian Roya Hak Tanggungan
Harus diatur sanksi secara tegas bagi internal BPN terhadap pelayanan
permohonan roya yang melebihi jangka waktu yang ditentukan. Dalam Pasal 23
ayat
2 memang disebutkan bahwa Pejabat yang melanggar atau lalai dalam memenuhi
ketentuan ini dapat dikenakan sanksi administratif sesuai ketentuan yang
berlaku.
Penerapan sanksi ini tidak ditemukan dalam praktek pelaksanaan roya yang
melebihi
jangka waktu 7 (tujuh ) hari yang disebabkan karena kesalahan atau
kelalaian Pejabat.
Selain itu juga harus diatur mekanisme pelayanan yang bersifat sistemik
sehingga apabila petugas yang ditugaskan untuk menangani permohonan roya
ini
berhalangan hadir dapat diganti sementera oleh petugas yang lain, dalam hal
ini juga
termasuk apabila yang berhalangan adalah Kepala Kantor Pertanahannya.
2. Kepastian Biaya Roya Hak Tanggungan
Pelayanan permohonan roya yang biayanya melebihi ketentuan ini dapat
berakibat keengganan dari pemilik tanah untuk menjadikan hak atas tanahnya
sebagai
jaminan kredit. Setidak-tidaknya biaya yang akan menjadi beban pemilik

tanah
apabila hak atas tanah dijadikan jaminan kredit ini merupakan
pertimbangannya
dalam menjadikan bank sebagai alternatif sumber pendanaan untuk keperluan
dananya baik untuk konsumtif maupun produktif.
Untuk mengatasi permasalahan ini maka sebaiknya, pembayaran biaya itu
dilakukan oleh pemohon dengan cara penyetoran di bank dan bukti penyetoran
ini
merupakan persyaratan untuk pengambilan sertifikat tanah yang diroya.
Instruksi Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.2
tahun 1994 tanggal 18 Maret 1994 tentang Larangan Penerimaan Kuasa Untuk
Pengurusan Permohonan di Bidang Pertanahan. Instruksi ini ditujukan
kepada :
1. Para Direktur, Kepala Biro, Inspektur dan Kepala Pusat di Kantor BPN
Pusat serta Direktur Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional di Yogyakarta.
2. Para Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi
3. Para Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kotamadya di seluruh
Indonesia.
Dalam ketentuan ini terdapat beberapa instruksi, yaitu sebagai berikut :
Pertama, melarang semua Pejabat dan pegawai pada lingkungan kerja masingmasing untuk menerima kuasa atas nama pihak ketiga untuk menguruskan
permohonan di bidang pertanahan.
Kedua, melarang pejabat-pejabat BPN untuk melayani penyelesaian
permohonan di bidang pertanahan yang menggunakan surat kuasa kepada oknum
pegawai BPN.
Ketiga, melarang pejabat dan pegawai BPN untuk menerima uang pungutan
yang tidak dilandasi dengan peraturan/ketentuan yang resmi/sah. Penerimaan
uang
pungutan sesuai dengan ketentuan yang resmi/sah harus dilaksanakan oleh
Bendarawan Khusus Penerimaan atau pada rekening Bank Pemerintah yang
ditunjuk.
Keempat, meningkatkan pelayanan kepada masyarakat di bidang pertanahan
yang telah memenuhi syarat sesuai dengan peraturan/ketentuan yang
resmi/syah
secara lebih cermat, cepat dan tepat.
Kelima, mengumumkan instruksi mengenai larangan penerimaan kuasa untuk
pengurusan permohonan di bidang pertanahan ini sesuai dengan Pengumuman
terlampir pada papan pengumuman di Kantor BPN agar dapat diketahui oleh
semua
pegawai.
Keenam, mengawasi dan melaporkan pelaksanaan dictum pertama sampai
kelima kepada Menteri Negara / Kepala BPN secara peridik sekurang-kurangnya
setiap 3 bulan sekali.
Ketujuh, melaksanakan Instruksi ini dengan penuh tanggung jawab.
3. Kelengkapan Persyaratan Roya Harus Dipenuhi
a. Harus Ada Surat Pengantar Roya dari Kreditor
Pengantar roya dapat kembali memintakan bantuan bank selaku kreditor untuk
menerbitkannya. Apabila kredit sudah lunas maka bank seyogyanya
berkewajiban
untuk membuat pengantar roya sertiifkat tanah yang menjadi jaminan bank
untuk
kepentingan debitor.
Meskipun bank sudah pernah menerbitkan surat roya dan ternyata karena
kelalaian debitor surat roya tersebut hilang maka bantuan bank sangat
diperlukan
untuk menyelesaikan permasalahan ini. Penyelesaian yang dapat dilakukan
adalah
dengan menerbitkan yang baru atau dengan melegalisasi pertimbangan surat
roya
yang terdapat di bank dengan bantuan Notaris.
b. Harus melampirkan sertifikat hak atas tanah
Apabila sertifikat tanah yang menjadi Objek Hak Tanggungan hilang hal ini
dapat diatasi dengan menerbitkan sertifikat pengganti.
Proses penerbitan sertifikat pengganti mengacu kepada ketentuan dalam
Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah tanggal 8
Juli
1997 yang mulai berlaku setelah 3 (tiga) bulan berikutnya. Selain itu
secara lebih
terperinci diperjelas dalam Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan
Pertanahan Nasional No. 3 tahun 1997 tgl. 1 Oktober 1997 yang mulai
berlaku
tanggal 8 Oktober 1997. Penerbitan sertifikat pengganti ini datur dalam
pasal 57
sampai 60 PP No. 24 tahun 1997 dan juga pasal 137 sampai dengan pasal 139
PMNA
/ KBPN No.3 tahun 1997.
Permohonan penggantian sertifikat tanah diajukan oleh pemilik sertifikat
tanah atau kuasanya atau mungkin pula ahli warisnya kepada Kepala Kantor
Perntahan Kota Medan. pemegang hak atas tanah tersebut juga harus membuat
pernyataan mengenai hilangnya sertifikat tanah tersebut dan bentuk surat
pernyataan
ini terdapat di Kantor Pertanahan Kota Medan. Permohonan penggantian
sertifikat
pengganti ini disertai dengan pernyataan di bawah sumpah dari yang
bersangkutan
dihadapan Kepala Kantor Perntahan Kota Medan atau Kepala Seksi Pengukuran
dan
Pendaftaran Tanah atau pejabat lain yang ditunjuk oleh Kepala Kantor
Pertanahan.
Selanjutnya dilakukan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabat
setempat atas biaya pemohon. Berkenaan dengan tata cara pengumuman ini,
Kepala
Kantor Pertanahan Kota Medan dapat menentukan bahwa pengumuman akan
diterbitkan sertifikat tersebut ditempatkan di papan pengumuman Kantor
Perntahan
dan di jalan masuk tanah yang sertifiaktnya hilang dengan papan pengumuman
yang
cukup jelas untuk dibaca orang yang berada di luar bidang tanah tersebut.
Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman
tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertifikat
pengganti atau ada yang mengajukan keberatan tetapi menurut pertimbangan
Kepala
Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan
sertifikat baru.
Sedangkan jika keberatan tersebut beralasan oleh Kepala Kantor Pertanahan
maka ia
dapat menolak penerbitan sertifikat pengganti tersebut.
Untuk penerbitan sertifikat pengganti tidak dilakukan pengukuran maupun
pemeriksaan tanah dan nomor hak tidak berubah. Selanjutnya sertifikat

pengganti
yang diterbitkan, diserahkan kepada pemohon atau orang lain yang diberi
kuasa untuk
menerimanya.
c. Harus melampirkan Sertifikat Hak Tanggungan
Apabila sertifikat Hak Tanggungan karena suatu sebab tidak dikembalikan
kepada Kantor Pertanahan, maka hal ini dicatat pada buku tanah Hak
Tanggungan
(Pasal 22 ayat 3 UU No.4 tahun 1996 ). Ketentuan ini memberikan kemudahan
jika
sertifikat Hak Tanggungan tidak dapat dikembalikan, maka dengan pernyataan
lain
baik dengan suatu Konsen Roya yang dibuat dihadapan Notaris dan
menyerahkannya
kepada Kantor Pertanahan dan memohon Hak Tanggungan tersebut agar diroya
pada
buku tanah dan pada sertifikat tanahnya karena utang sudah dihapuskan
sebabsebabnya yang harus dijelaskan apakah karena lunas ataukah karena suatu dan
lain
hal
40
.37.
Untuk memberikan jalan keluar terhadap masalah ini dapat diperhatikan surat
dari Deputi Surat Deputi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atas nama Kepala
BPN
40
Opcit, hal.67
kepada seluruh Kakanwil BPN DKI Jakarta perihal Pencatatan Hapusnya Hipotik
yang sertifikat Hipotiknya Hilang Nomor 630.1-2682 tanggal 27 Juni 1990.
Dalam ketentuan ini datur ketentuan sebagai
berikut :
b. Adanya surat tanda bukti penghapusan hipotik ( Hak Tanggungan ) yang
berdasarkan Pasal 1195 KUH Perdata dibuat secara autentik.
c. Dengan membuat akta consent roya dihadapan Notaris atau Kreditor
dengan membawa Surat Keterangan Kehilangan dari Kepolisian dan
datang kehadapan Kepala Kantor Pertanahan dan membuat pernyataan
tertulis tentang hilangnya sertifikat hipotik tersebut serta sudah lunasnya
hutang yang dimaksud. Dalam hal ini Kepala Kantor Pertanahan setempat
mengetahui dan membenarkan pernyataan tersebut. Kebijaksanaan ini
ditempuh untuk menghindari kemungkinan timbuknya permasalahan
hukum dikemudian hari sebagai akibat hilangnya sertiifikat hipotik
tersebut.
Konsen Roya dibuat dengan akte otentik oleh Notaris. Dalam akte Konsen
Roya ini terdapat beberapa klausula yaitu :
1) Bahwa pemegang hak atas tanah memiliki bidang tanah sebagaimana
tersebut dalam sertifikat hak atas tanah tertentu.
2) Bahwa sertifikat hak atas tanah tersebut sudah dijaminkan pada kreditor
dan telah dibebani Hak Tanggungan sebagaimana tersebut dalam APHT.
3) Bahwa kreditor sudah menyetujui untuk menghapus Hak Tanggungan
sebagaimana surat dari kreditor.
4) Bahwa para pihak (debitor dan kreditor) bermaksud untuk melakukan
penghapusan pembebanan Hak Tanggungan atas hak atas tanah tersebut.
5) Bahwa karena kelalaian para pihak Sertifkat Hak Tanggungan tersebut

sudah hilang dan sudah dilaporkan kepada Kepolisian.
6) Bahwa meskipun sudah hilang para pihak ( debitor dan kreditor )
mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan untuk melakukan
Roya atas Hak Tanggungan tersebut.
7) Bahwa para pihak ( debitor dan kreditor ) berjanji dan mengikatkan diri
untuk menyerahkan sertiifkat Hak Tanggungan tersebut kepada Kantor
Pertanahan apabila ditemukan.
Hilangnya sertifikat Hak Tanggungan pada hakekatnya dapat merugikan
kedua belah pihak baik kreditor maupun debitor. Kerugian bagi kreditor
adalah
apabila terjadi kredit macet maka kreditor kesulitan untuk mengajukan
permohonan
lelang atas obyek Hak Tanggungan karena sertifikat Hak Tanggungan tidak
dapat
dilampirkan dalam permohonan lelang kepada KP2LN. Sedangkan bagi debitor
adalah kesulitan untuk melakukan roya Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan.
Beban biaya atas pembuatan akte Konsen Roya merupakan tanggung jawab
dari pihak yang mengakibatkan hilangnya sertifikat Hak Tanggungan tersebut.
Terdapat beberapa kemungkinan para pihak yang dapat dimintai
pertangungjawaban
dari hilangnya sertifikat Hak Tanggungan tersebut. Pertama, kreditor.
Kedua, debitor.
Ketiga, Notaris. Keempat, Kantor Pertanahan.
Hilangnya sertifikat Hak Tanggungan oleh kreditor dapat terjadi karena
beberapa hal:
Pertama, dokumentasi kredit yang kurang baik.
Kedua, terjadinya mutasi atau penggantian petugas yang menanganinya
secara langsung.
Hilangnya Sertifikat Hak Tanggungan oleh debitor dapat pula terjadi dalam
hal. debitor meminjam kepada kreditor untuk dapat dilakukan roya partial
atas Hak
Tanggungannya karena sudah terdapat pelunasan sebagian atas obyek agunan
tertentu, tetapi kemudian Sertifikat Hak Tanggungan tersebut tidak
dikembalikan
kepada kreditor. Keadaan ini terjadi dalam hal hubungan kredit modal kerja
konstruksi.
Hilangnya Sertifikat Hak Tanggungan oleh Notaris dapat pula terjadi dalam
hal pengurusan roya partial dilakukan melalui Jasa Notaris tetapi tidak
dikembalikan
kepada kreditor. Keadaan ini mungkin disebabkan beberapa hal.
Pertama, karena dokumentasi notaris yang kurang baik,
Kedua, juga disebabkan karena meninggalnya Notaris yang melakukan
pengurusan sebelumnya.
Ketiga, juga disebabkan karena sertifikat Hak Tanggungan ini berada di
Kantor Pertanahan karena petugas yang menangani di Kantor Pertanahan
menyatakan
bahwa karena permintaan roya partial ini terus berlangsung maka disarankan
agar
Sertifikat Hak Tanggunganya tetap berada di Kantor Pertanahan.
Dalam praktek beban biaya pembuatan Konsen Roya ini menjadi tanggung
jawab debitor karena keperluan yang mendesak dari debitor sendiri karena
keperluan
untuk menjadikan hak atas tanah tersbeut kembali sebagai jaminan kredit
atau juga
karena alasan kepastian hukum bahwa obyek Hak Tanggungan tersebut tidak
lagi
menjadi jaminan kredit.
Dimungkinkannya Notaris membuat Akta Konsen Roya memenuhi kebutuhan
praktek dan sebagai wujud dari kebebasan berkontrak dari para pihak yaitu
debitor
dan kreditor.
Sebagai contoh dari Konsen Roya diambil dari perusahaan Perseroan Terbatas
(Persero) PT Bank Mandiri Tbk disingkat PT BANK MANDIRI (Persero) Tbk.
1. Ahmad memperoleh kredit dari Bank Mandiri Tbk sebesar Rp. 200.000.000
(Dua ratus juta rupiah) dengan jangka waktu 3 tahun dengan bunga pinjaman
sebesar dua persen per bulan.
2. Sebagai jaminan Ahmad debitor menyerahkan Sertifikat Hak Atas Tanahnya
yang terletak di Jalan Gunung Krakatau No?? Kelurahan Glugur Darat I,
Kecamatan Medan Timur.
3. Setelah Ahmad melunasi hutang-hutangnya pada Bank Mandiri Tbk, oleh
Bank diberi surat roya kepada debitor untuk melakukan pencoretan catatan
beban pada sertifikat hak atas tanahnya, ternyata surat roya tersebut
hilang
tercecer ditengah jalan. Oleh karena itu roya tidak dapat dilakukan sebab
salah
satu syarat untuk melakukan roya harus ada sertifikat Hak Tanggungan.
4. Kemudian Ahmad melaporkan kehilangan ini kepada Polisi kemudian polisi
membuat surat keterangan tentang hilangnya sertifikat Hak Tanggungan. Untuk
mengatasi hal ini yang dibuatlah Konsen Roya dihadapan Notaris yang
merupakan akta otentik dan dihadiri oleh Ahmad dan kuasa Bank Mandiri.
5. Dalam klausula Konsen Roya disebutkan bahwa hutang Ahmad telah lunas
dan karena sertifikat Hak Tanggungan hilang maka sebagia penggnatinya
adalah konsen roya, kemudian ditanda tangani oleh Ahmad dan kuasa dari
Bank Mandiri. Berdasar Konsen Roya yang dibuat Notaris inilah Ahmad
kemudian melakukan roya ke Kantor Pertanahan, untuk melakukan
pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanahnya.
d. Apabila ada Cessie wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.
Cessie adalah mengalihkan piutang kreditor kepada keditor lain tanpa harus
meminta persetujuan debitor sehingga debitor mengetahui terjadinya
penggantian
kreditor. Dalam hal ini debitor tidak dirugikan karena siapapun
kreditornya, debitor
tetap mempunyai hak dan kewajiban sesuai dengan perjanjian kredit dengan
Hak
Tanggungan. Dalam Cessie ini yang diserahkan adalah hak tagih dari kreditor
lama
(Cedent) kepada kreditor baru (Cessionaris) maka perikatan pokok yang
dijamin
dengan hak tanggungan tidak berubah. sekarang kreditor baru atau
Cessionaris tetap
dijamin dengan hak tanggungan yang ada dan memperoleh semua hak-hak yang
dipunyai oleh kreditor lama (Cedent) yang berdasarkan akta hak tanggungan
yang
ditandatangani oleh kreditor lama (Cedent) dengan pemberian jaminan
(debitor)
termasuk semua kausula-kausula yang telah diperjanjikan dalam APHT yang
bersangkutan.
Dan adanya Cessie ini maka kreditor baru berhak untuk menagih hutang
kepada debitor, apabila debitor cidera janji maka kreditor baru

(Cessionaris) dapat
mengeksekusi objek hak tanggungan baik bedasarkan Grosse Sertifikat Hak
Tanggungan maupun atas dasar haknya untuk menjual atas kekuasaan sendiri.
Pada Cessie ini terjadi karena adanya Krisis Perbankan pada kreditor / Bank
pemegang Hak Tanggungan dan untuk menyelamatkan kredit dilakukan melalui
Cessie. Prakarsa ini datang dari kreditor sehingga kreditor harus mencari
kreditor
baru (Cessionaris) yang menerima Cessie harus memiliki nilai jaminan dari
jaminan
yang akan dijual dan pengikatan jaminan harus sesuai dengan hukum yang
dilakukan
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Dalam Cessie ini meskipun harga yang dibayar oleh kreditor baru
(Cessionaris) kepada kreditor lama (Cedent) kurang dari nilai Hak Tagih
namun Hak
Tagih Kreditor baru (Cessionaris) adalah tetap sebesar nilai nominal Hak
Tagih pada
Debitor. Jadi apabila ada Cessie wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan,
mengetahui
adanya penggantian kreditor, hal ini demi kepentingan debitor sendiri
karena apabila
debitor telah melunasi hutangnya pada kreditor baru (Cessionaris) dan
mendapatkan
surat roya maka Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan roya karena surat
roya
yang dikeluarkan oleh kreditor / Bank yang baru berbeda dengan kreditor/
Bank yang
terdapat didalam APHT yang didaftarkan di Kantor Petanahan. Hal ini
merugikan
debitor karena hutangnya lunas tetapi tidak ada melakukan roya atau
pencoretan
catatan beban pada sertifikat tanahnya.
Contoh Cessie
1. Bank A memberikan kredit pada PT. X sebesar Rp. 400.000.000,- dengan
Hak Tanggungan berupa tanah dan bangunan yang terletak diatasnya
senilai Rp. 600.000.000,-.
2. Karena Bank A mengalami krisis perbankan untuk menyelamatkan kredit
Bank A mengalihkan atau menjual Piutang pada Bank B sebesar Rp.
350.000.000,3. Bank B yang membeli secara Cessie kepada Bank A tersebut menjadi
kreditor baru menggantikan kedudukan Bank A.
4. Bank B mempunyai Hak Tagih kepada PT X sebesar Rp. 400.000.000,berikut bunganya dan sebagai pemegang Hak Tanggunan sebesar Rp.
600.000.000,Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor
5. Bank B memperoleh keuntungan karena membeli piutang dari Bank A
melalui Cessie sebesar Rp. 50.000.000,- dan tetap memiliki tagihan
kepada Direktur PT X sebesar Rp. 400.000.000,- berikut dengan
bunganya.
4. Roya Partial Obyek Hak Tanggungan yang Bukan Terdiri dari Beberapa
Hak atas Tanah
Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan atas sebagian obyek Hak Tanggungan
dapat dilakukan berdasarkan peluansan sebagian utang yang dijamin, dengan
ketentuan bahwa ( Pasal 124 PMNA/KBPN No.3 tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

) :
1). Obyek Hak Tanggungan terdiri dari beberapa hak, dan
2). Kemungkinan hapusnya sebagian Hak Tanggungan karena pelunasan
sebagian utang tersebut diperjanjikan dalam APHT.
Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan atas sebagian obyek Hak Tanggungan
juga dapat dilakukan meskipun tidak memenuhi ketentuan tersebut di atas
berdasarkan pelepasan Hak Tanggungan atas sebagian obyek Hak Tanggungan
oleh
pemegang Hak Tanggungan yang dituangkan dalam akte otentik atau surat
pernyataan di bawah tangan dengan mencantumkan secara jelas bagian dari
obyek
Hak Tanggungan yang dibebaskan dari beban Hak Tanggungan tersebut.
Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan atas sebagian dari obyek Hak
Tanggungan yang tidak merupakan suatu hak atas tanah yang terdaftar
tersendiri
karena merupakan bagian dari hak atas tanah yang lebih besar dilakukan
setelah
dilakukan pemecahan atau pemisahan bidang tanah. Permohonan pemecahan
bidang
tanah yang telah didaftar baik seluruhnya, sebagiam atau beberapa bagian,
diajukan
oleh pemegang hak atau kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa
pemecahan tersebut dilakukan dan melampirkan :
1. sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan
2. identitas pemohon
3. persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas
tanah
tersebut dibebani Hak Tanggungan.
Untuk mendapatkan satuan-satuan bidang tanah yang dipisahkan dilaksanakan
pengukuran. Status hukum bidang-bidang tanah hasil pemecahan adalah sama
dengan
status bidang tanah semula. Oleh karena itu catatan mengenai adanya Hak
Tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tanah dan sertifikat asal
dicatat pada
buku tanah dan sertifikat baru. Penegasan ini diberikan oleh Pasal 124 dan
juga Pasal
133 dan 134 PP No.24 tahun 1997.
Roya Partial adalah pencoretan sebagian Hak Tanggungan dari seluruh bidang
tanah yang dibebankan Hak Tanggungan. Roya Partial ini merupakan
kelembagaan
hukum baru, untuk memenuhi kebutuhan masyarakat, yang memungkinkan
penyelesaian secara praktis terhadap bagian benda jaminan apabila telah
dilunasi
sebagian, sehingga dapat dipergunakan untuk keperluan lainnya.
Persyaratan harus lebih dari satu bidang tanah, tidak diartikan secara
kaku.
Satu bidang tanah (misalnya yang disebut HGB induk) yang kemudian hari
pasti
dipecah-pecah menjadi banyak bidang, termasuk yang sesuai tujuan UUHT ?
bisa
menjadi obyek Roya Partial, bahkan berkali-kali dalam kaitannya dengan
kredit
konstruksi dan KPR. Disini terjadinya lebih dari satu bidang juga
belakangan.
Dengan demikian, sungguhpun Roya Partial diatur dalam UURS, tetapi dapat
diterapkan pula untuk penyleesaian masalah Roya Partial di luar rumah
susun.
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan uraian dalam bab-bab sebelumnya, maka dapat dibuat beberapa
kesimpulan dari permasalahan yang dibahas dalam tesis ini, yaitu sebagai
berikut :
A. Kesimpulan
1. Roya Hak Tanggungan hak atas tanah yang menjadi obyek lelang dimohonkan
ke
Kantor Pertanahan atas dasar surat pernyataan dari kreditor bahwa pihaknya
telah
melepaskan Hak Tanggungan atas hak yang dilelang tersebut untuk jumlah yang
melebihi hasil lelang beserta kutipan risalah lelang sebagaimana yang
diatur
dalam Pasal 54 PP No.24 tahun 1997. Dan berdasarkan surat Kepala Badan
Pertanahan Nasional Deputi Bidang Pengkuruan dan Pendaftaran Tanah atas
nama Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 6003720-D.IV perihal,? Pelaksanaan Ekseskusi di Bidang Pertanahan?, tanggal 2
Desember 1994 yang disampaikan kepada Kepala Badan Urusan Piutang dan
Lelang Negara (BUPLN) dengan tembusan kepada Kepala Kantor Wilayah BPN
Propinsi seluruh Indonesia, Risalah Lelang berfungsi sebagai surat Roya,
sehingga tidak diperlukan lagi surat roya tersendiri dari kreditor dalam
pendaftaran peralihan haknya di Kantor Pertanahan setempat. Dalam melakukan
roya ke Kantor Pertanahan adalah si pemenang Lelang setelah membayar biaya
Lelang dan biaya-biaya lainnya yang telah ditentukan.
2. Hambatan-Hambatan dalam pelaksanaan roya Hak Tanggungan di Kantor
Pertanahan terdiri dari :
a. Jangka waktu roya melebihi 7 (tujuh) hari sejak tanggal permohonan
diterima
lengkap.
b. Biaya roya melebihi ketentuan.
c. Adanya hambatan-hambatan dalam roya Hak Tanggungan yang bukan terdiri
dari beberapa hak atas tanah.
d. Ketidaklengkapan berkas persyaratan roya Hak Tanggungan mengakibatkan
Roya Hak Tanggungan tidak dilakukan.
3. Langkah yang dapat ditempuh Kantor Pertanahan dalam mengatasi hambatan
dalam pelaksanaan roya Hak Tanggungan adalah sebagai berikut :
a. Harus terdapat sanksi jika jangka waktu melebihi ketentuan serta
mekanisme
pelayanan yang sistemik yang tidak mengakibatkan terhambatnya pelayanan
roya meskipun petugas yang biasa menanganinya berhalangan hadir.
b. Sebaiknya pembayaran biaya permohonan roya dilakukan pemohon melalui
bank yang ditunjuk serta Kantor Pertanahan harus memiliki komitmen untuk
menerapkan good governance.
c. Ketidaklengkapan berkas roya dapat diatasi dengan berbagai solusi antara
lain
legalisasi pengantar roya oleh notaris, pembuatan sertifikat pengganti,

Konsen
Roya, memperluas pengertian roya partial secara lebih fleksibel.
B. Saran
Berdasarkan uraian atas permasalahan yang dibahas dalam tesis ini, mak
terdapat beberapa saran yaitu sebagai berikut :
1. Pengaturan dan pelaksanaan roya Hak Tanggungan ini harus bersifat
prediktabel artinya harus diketahui berapa lama jangka waktu yang
dibutuhkan, biaya serta prosedur yang harus ditempuh oleh pemilik hak atas
tanah untuk mengajukan permohonan roya Hak Tanggungan di Kantor
Pertanahan.
2. Pengaturan dan pelaksanaan roya Hak Tanggungan ini harus bersifat,
stability
artinya dapat memberikan ketertiban dan perlindungan kepentingan hukum
masing-masing pihak baik pada debitor maupun kreditor. Bagi kreditor / Bank
yang telah menerima Piutang dari debitor harus segera memberikan surat roya
kepada debitor ataupun Notaris dimana Hak Tanggungan tersebut
dilaksanakan. Demikian juga bagi debitor atau Notaris yang telah menerima
surat roya tersebut harus segera melaksanakan roya ke Kantor Pertanahan
agar
sertifikat hak atas tanah milik debitor bebas dari Hak Tanggungan yang
selama ini membebaninya. Dengan demikian juga sertifikat hak atas tanah
milik debitor yang selama hutang belum dibayar lunas berada di tangan
kreditor / Bank setelah hutang lunas segera dikembalikan pada kreditor.
3. Bagi Kantor Pertanahan yang telah menerima surat roya dari pemohon baik
oleh Debitur maupun Notaris agar segera melakukan roya atau pencoretan
catatan beban pada sertifikat hak atas tanah debitor selama 7 hari sesudah
penerimaan berkas-berkas sesuai dengan peraturan Undang-Undang yang
berlaku karena selama ini penyelesaian roya hampir sebulan lamanya. Hal ini
menimbulkan citra yang tidak baik terhadap kinerja BPN.

DAFTAR PUSTAKA
Satrio, J, 1993, Parate Eksekusi Sebagai Sarana Mengatasi Kredit Macet, PT.
Cipta
Ditya Bandung.
_______, 1998, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan Hak Tanggungan Buku
2. PT. Cipta Aditya Bandung.
Borbir Mantay, S, 2003, Hukum Pengurusan Piutang negara di Jauhari Imam,
Widodo Indonesia, Pustaka Bangsa, Jakarta.
___________, 2001, Pengurusan Piutang Negara Macet Pada PUPN/BUPLN (Suatu
Kajian Teori Praktek), Pustaka Bangsa Press Medan, Jakarta, Surabaya,

Sydney.
__________, 2003, Hukum piutang dan lelang Negara di Indonesia, Pustaka
Bangsa.
Kansil, CST, 1997, Pokok-pokok Hukum Hak Tanggungan Atas Tanah undangundang No. 4 Tahun 1996, Pustaka Sinar Harapan, Jakarta.
Parlindungan, A.P, 1996, Komentar Undang-Undang Hak Tanggungan atas tanah
beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah (UU No. 4 Tahun 1996
/ 9 April LN No. 42 Sejarah terbentuknya Undang-Undang), Mandar Maju.
Yamin M, 2003, Beberapa Dimensi Filosofi Hukum Agraria, Pustaka Bangsa
Press.
Badrulzaman , Mariam Darus, 2004, Serial Hukum Perdata II : Kompilasi
Hukuman
Jaminan, Penerbit Mandar Maju, Bandung.
___________, 1978, Bab Tentang Hipotik, Alumni, Bandung.
___________, 1976, Bab Tentang Hipotik dan Kredit Perban, Alumni, Bandung.
Sulaiman, Robinta, Prabowo Joko, Lebih jauh tentang Kepailitan Tanggung
Jawab
Komisaris Direksi Pemegang Saham, Pusat Studi Fakultas Hukum
Universitas Pelita Harapan XII, Jakarta Pusat.
Sutarno, 2003, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan pada Bank, Bandung Alfa Beta.
Usman, Rachmadi, 1999, Pasal tentang Hak Tanggungan atas tanah, Jambatan.
Soedjendro, J. Kartini, 2001, Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang
Berpotensi
Konflik Cetakan ke 4. Yogyakarta Kanisius.
Sjahdeini, Suran Remy, 1999, Hak Tanggungan Asas-asas Ketentuan Pokok dan
Masalah yang Dihadapi oleh Perbankan, Alumni Bandung.
___________, 1996, Buku Hak Tangguan Atas Tanah dan Benda-Benda yang
Berkaitan dengan Tanah Kelompok Studi Bisnis Fakultas Hukum UNPAD,
Citra Aditya Bandung.
Kartaosapoetra, G. Dan kartasopoetra,
dan Warisan. Aksara, Jakarta.
102
RG, Pembahasan Hukum Benda Hipotik
Sofwan, Sri Soedewi, Masjchun, 1981, Hak Jaminan Atas Tanah Liberti Cetakan
IV,
Yogjakarta.
Chandra Syafruddin, 2005, Sertifikat Pemilikan Hak Atas Tanah, Gramedia WDA
Sarana Indonesia.
______________, Penolakan Permohonan Pendaftaran Hak Akta PPAT / Notaris
oleh Kantor Pertanahan Wacana Renvoi.
Simorangkir, OP, Kamus Perbankan, Bina Aksara.

Institut Bankir Indonesia, 1999, Kamus Perbankan, Jakarta.
Departemen Pendidikan Nasional, 2006, Kamus Besar Bahasa Indonesia,
Jakarta
Balai Pustaka Edisi III.
Makalah DJPLN dalam Penemuan Rapat Koordinasi Kanwil 1 DJPLN dengan Bank
BTN Sumatera Utara 13 Juli 1996.
Peraturan perundang-undangan :
1960, Undang-Undang Pokok Agraria
1997, Undang-Undang Tentang Hak Tanggungan
1997, Peraturan Pemerintah No. 24
1985, Undang-Undang No. 16 tentang Rumah Susun
Undang-Undang Perbankan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
LAMPIRAN 1
CONSENT ROYA
Nomor :
? Pada hari ini, jam 08.30 WIB (kosong delapan titik tiga puluh waktuwaktu
Indonesia Bahagian Barat), Jumat tanggal tujuh belas Juni dua ribu lima ;
---------------------------------- tujuh belas Juni dua ribu lima ;
------------------------? Berhadapan dengan saya, -----------------------------------, Sarjana
Hukum,
Notaris di Medan, dengan hadirnya saksi-saksi yang saya, Notaris, kenal dan
akan disebut pada akhir akte ini ;
----------------------------------------------------? Tuan
-------------------------------------------------------------------------------------Pegawai Badan Usaha Milik Negara (BUMN) PT. BANK MANDIRI
(PERSERO) Tbk, lahir di Medan, pada tanggal 28 (dua puluh delapan)
Agustus 1953 (Seribu sembilan ratus lima puluh tiga), warga negara
Indonesia, bertempat tinggal di Medan, Jalan Mustafa Gang Imam Bonjol
Kelurahan Gelugur Darat I, Kecamatan Medan Timur ;
--------------------------? Pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik Indonesia (KTP-RI) Nomor
Induk Kependudukan (NIK) 02.5006.280853.0001 ;
------------------------------? Penghadap telah saya, Notaris, kenal ;
----------------------------------------------? Penghadap terlebih dahulu menerangkan ;
-------------------------------------------
? Bahwa Tuan
----------------------------------------------------------------------------Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor
Partikular, Lahir di Medan, pada tanggal 31 (tiga puluh satu) Oktober 1961
(seribu sembilan ratus enam puluh satu), Warga Negara Indonesia, dalam
melakukan tindakan hukumnya menurut keterangannya turut disertai dan
disetujui
oleh istrinya yang turut menghadap yaitu Nyonya, ibu rumah tangga, lahir di
Medan, tanggal 16 (enam belas) Juni 1962 (Seribu sembilan ratus enam puluh
dua), Warga Negara Indonesia, keduanya bertempat tinggal di Medan, Jalan
Gunung Krakatau Nomor 91-B, Kelurahan Glugur Darat I Kecamatan Medan
Timur, pemegang Kartu Tanda Penduduk (NIK) 02.5006.311061.0001, ada
mempunyai hutang pada ?Perusahaan Perseroan (Persero) PT. Bank Mandiri, Tbk
disingkat PT. Bank Mandiri (Persero), Tbk, berkedudukan dan berkantor Pusat
di
Jakarta, Kantor Commercial Banking Center Medan, seperti ternya dalam :
1) Sertifikat Hak Tanggunagn tanggal 20 (dua puluh) Februari 1998 (seribu
sembilan ratus sembilan puluh delapan) Nomor 232a/1998, untuk peringkat I
(pertama)
2) Sertifikat Hak Tanggungan tanggal 8 (delapan) Februari 1999 (seribu
sembilan ratus sembilan puluh sembilan) Nomor 0056/1999, untuk peringkat
II (kedua).
? Dengan barang jaminan berupa :
- Sebidang tanah Hak Milik, seluas 137 M
2
(seratus tiga puluh meter persegi),
terletak di Propinsi Sumatera Utara, Kotamadya Medan, Kecamatan Medan
Timur, Desa/Kelurahan Glugur Darat I, yang seluruhnya jelas diuraikan dalam
Sertifikat (Tanda Bukti Hak) Hak Milik Nomor 805, yang menurut
pendaftarannya terakhir pada Kantor Pertanahan Kotamadya Medan, tanggal 3
(tiga) Juli 1996 (seribu sembilan ratus sembilan puluh enam), nomor
702/1996, Penunjuk Nomor 513/1989, Surat ukur Nomor 11/2002, tanggal 5
(lima) Februari 2002 (dua ribu dua) Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB)
00185 terdaftar atas nama Debitur.
- Demikian berikut segala sesuatu yang berada, terdapat, tumbuh dan berdiri
di
atas tanah tersebut, tidak ada yang dikecualikan, tidak ada yang
dikecualikan,
setempat sertifikat sebagai Jalan Gunung Krakatau.
- Asli sertifikat mana diperlihatkan kepada saya, Notaris;
? Bahwa asli sertifikat Hak Tanggungan masing-masing tertanggal 20 (dua
puluh)
Februari 1998 (seribu sembilan ratus sembilan puluh delapan) Nomor
232a/1998
untuk peringkat I (pertama) dan tanggal 8 (delapan) Februari 1999 (Seribu
sembilan ratus sembilan puluh sembilan) Nomor 0056/1999 untuk peringkat II
(kedua), keduanya terdaftar atas nama Debitur, dimaksud telah hilang satu
dan
lain hal seperti ternyata dalam surat keterangan hilang / Tercecer yang
dikeluarkan oleh Kepala Bagian Operasi Kepolisian Kota Besar Medan dan
Sekitarnya, tanggal 13 (tiga belas) Juni 2005 (dua ribu lima), Nomor : NO.
PO.
SKRT/3731/VI/2005/DPS/TABES.
? Selembar fotocopinya dilekatkan pada minut akta ini

? Bahwa menurut keterangan penghadap, hutang dimaksud saat ini telah
lunas.
Untuk itu terhadap sertifikat hak atas tanah tersebut diatas perlu
dilakukan Roya
Hak Tanggungan.
? Sehubungan dengan hal tersebut diatas maka penghadap menyatakan :
1) Hutang-hutang Tuan tertulis juga kepada perusahaan Perseroan (Persero)
PT.
Bank Mandiri, Tbk, disingkat PT. Bank Mandiri (Persero), Tbk,
berkedudukan dan berkantor Pusat di Jakarta, Kantor Commercial banking
Center Medan di atas telah lunas
2) Menyetujui dan memohon kepada Kantor Pertanahan Kota Medan untuk
dapat melakukannya Roya (pencoretan Hak Tanggungan Peringkat I
(pertama) dan II (kedua), atas sertifikat tersebut diatas, sekaligus
menyatakan
akta ini sebagai pengganti hilangnya sertifikat Hak Tanggungan Peringkat I
(pertama) dan II (kedua), yang tercatat pada Kantor Pertanahan Kota Medan,
masing-masing tertanggal 20 (dua puluh) Februari 1998 (seribu sembilan
ratus
sembilan puluh delapan) Nomor 232a/1998 dan 8 (delapan) Februari 1999
(seribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan) Nomor 0056/1999;
? Selanjutnya untuk dapat melaksanakan Roya Hak tanggungan Peringkat I
(pertama) dan II (Kedua) dimaksud, maka penghadap dalam kedudukannya
seperti disebut diatas, menyatakan dengan ini memberi kuasa kepada Assisten
Notaris dan
? Baik masing-masing bersama-sama untuk mengurus roya (pencoretan) hak
Tanggungan pada Kantor Pertanahan Kota Medan, untuk keperluan tersebut
penerima kuasa berwenang menghadap dimana perlu, memberikan segala
keterangan yang diperlukan, membuat, surat membuat dan menandatangani
suratsurat, akte-akte, daftar-daftar dan dokumen-dokumen di hadapan pejabat yang
berwenang dan selanjutnya menjalankan segala sesuatu yang baik dan perlu
untuk
itu tanpa ada yang dikecualikan dan
? Akhirnya penghadap menyatakan tentang akte ini dan segala akibatnya
telah
memilih tempat tinggal yang sah dan tidak berubah di Kantor Panitera
Pengadilan
Negeri di Medan
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------DEMIKIAN AKTE INI
---------------------------------? Dibuat dan dilangsungkan di Medan, pada hari dan tanggal tersebut
diatas,
dengan dihadiri oleh Nona Sarjana Hukum, Asisten Notaris, lahir di Medan,
tanggal 17 (tujuh belas) Januari 1976 (seribu sembilan ratus tujuh puluh
enam),
warga negara Indonesia, bertempat tinggal di Medan, Jalan Putri Hijau Nomor
75
Lingkungan XVI, Kelurahan Pulo Brayan Kota, Kecamatan Medan Barat.
Pemegang kartu Tanda Penduduk (NIK) 02.5004.570176.0001 dan Tuan Sarjana
Hukum, Asissten Notaris, Lahir di Medan, pada tanggal 4 (empat) Maret 1967
(seribu sembilan ratus enam puluh tujuh), Warga Negara Indonesia, bertempat
tinggal di Medan, Jalan Setia Jadi, gang Mulia Nomor 85, Kelurahan Glugur
Darat, Kecamatan Medan Timur, Pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik
Indonesia (KTP-RI) Nomor Induk Kependudukan (NIK) 02.5006.040367.0001
sebagai saksi-saksi.
? Akte ini dengan segera setelah saya, Notaris bacakan kepada para
penghadap dan
saksi-saksi, ditanda tangani oleh para penghadap, kemudian oleh saksi-saksi
dan
saya, Notaris.
? Dibuat dengan memakai dua perubahan yaitu coretan dengan memakai
gantinya
? Minut akte ini telah ditanda tangani sebagaimana mestinya.

Bahasa

Artikel TTG Hak Tanggungan

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Artikel TTG Hak Tanggungan

Judul Asli:

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

DILEMMA ROYA HAK TANGGUNGAN DALAM PRAKTEK

DIKANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN

Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam

PANITIA PENGUJI TESIS :

(Prof. Dr. M. Yamin Lubis, SH. MS, CN)

Ketua Program Studi

Tanggal Lulus 29 Januari 2008

USU e-Repository ? 2008

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor

Keyword : debtor and creditor

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor

1. Biaya Roya yang dilakukan secara keseluruhan (bukan Partial)?????..

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor

dapat menjual jaminan barang tersebut untuk melunasi seluruh hutang

S. Mantayborbir dan Jauhari Imam. Hukum Pengurusan Piutang Negara

Kondisi hukum jaminan sejak di undangkannya Undang ? Undang Hak

A.P. Parlindugan, Komentar Undang ? Undang Hak Tanggungan atas Tanah

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor

Pasal 10 UUHT 1996

Hak Tanggungan ini pada Kantor Pertanahan.

Dengan dibuatnya Sertifikat Hak Tanggungan, asas publisitas terpenuhi dan

J. Satrio, Hukum Jaminnan, Hak Jaminan Kebendaan Hak Tanggungan. Buku 2,

yang dilakukan oleh Kantor

Sertifikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan

dilaksanakan apabila debitor telah melunasi hutangnya pada kreditor

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor

atau sengaja dimacetkan.

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor

Jika diperhatikan Pasal 31 Staatsblad 1834-27, disebutkan bahwa penghentian

Edisi III, 2006 , hal. 831,

ekonomi yang tinggi dibandingkan masih dibebani Hak Tanggungan.

bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan dengan daftar yang ada di

Roya dari Notaris ke Kantor Pertanahan

Bersama ini kami sampaikan berkas surat-surat yang terdiri dari :

3. Asli Sertifikat Hak Tanggungan, tanggal ??..September No.....

hutangnya dapat dilakukan sebagian ? sebagian yang besarnya sebanding

E. Roya Akibat Peralihan Hak Tanggungan

sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan .( Pasal 16 ayat 3 UU No.4

administrasi dan tidak mempunyai pengaruh hukum terhadap Hak Tanggungan

Pernyataan dari Mariam Darus Badrulzaman, juga mendapatkan pengaturan

Menurut G. Karta Sapoetra, SH dan RG. Karta Sapoetra dalam bukunya :

tempat Hak Tanggungan yang bersangkutan didaftar.

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor

1988 tersebut menyebutkan Di Setiap Ibu Kota Kabupaten Kotamadya dibentuk

GAMBAR 1. BAGAN STRUKTUR ORGANISASI PERTAHANAN KOTA MEDAN

USU e-Repository ? 2008

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor

II. Hak Guna Usaha

dengan hak mendahulku daripada kreditor-kreditor yang lain.

yang diberikan kepada nasabah usaha kecil yang meliputi :

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor

sendiri pembeli dengan rundingan harganya dengan pembeli yang bersangkutan

mengeksekusi objek Hak Tanggungan harus melakukan gugatan kepengadilan,

Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (KP2LN).

6. surat pemberitahuan rencana lelang kepada debitor, yang diserahkan

Sumber Data : Badan Pertanahan Nasional

jaminan kredit. Setidak-tidaknya biaya yang akan menjadi beban pemilik

pemeriksaan tanah dan nomor hak tidak berubah. Selanjutnya sertifikat

5) Bahwa karena kelalaian para pihak Sertifkat Hak Tanggungan tersebut