BAB 3 : SISTEM PEROLEHAN

3.1 Pengenalan

Sistem perolehan adalah satu proses yang meliputi pemerolehan bangunan

baru atau ruang di dalam bangunan. Ia melalui dua kaedah, iaitu belian terus, sewa,
atau pajakan dari pasaran terbuka atau mereka bentuk dan membina bangunan untuk
menepati keperluan yang tertentu.

Proses perolehan boleh di lihat sebagai penghubungan kait di antara industri

binaan dan kliennya. Ia merangkumi satu set keputusan yang dibuat secara strategik
mengikut setiap projek secara individu. Tindakan memilih pemerolehan yang sesuai
akan memberi pulangan nilai wang yang baik kepada pemilik bangunan.

Ini kerana ia akan memberi peluang kepada setiap pihak yang terlibat untuk
bekerjasama secara efektif pada peringkat reka bentuk dan pembinaan. Franks (1984)
menerangkan bahawa gabungan aktiviti yang dikendalikan oleh klien untuk
memperoleh satu bangunan baru di sebutkan sebagai kaedah perolehan pembinaan.

Terdapat pelbagai jenis sistem perolehan yang digunakan dalam industri

binaan. Tiga jenis sistem perolehan yang lazim digunakan untuk projek pembinaan
bangunan ialah kaedah tradisional, kaedah reka bentuk dan binaan, dan kaedah
kontrak pengurusan.

3.2 Kaedah Tradisional

Dalam sistem ini, reka bentuk perlu di siapkan sebelum tender dijemput dan
kontraktor utama dilantik. Sekiranya tidak ada apa-apa perubahan kerja, kos
pembinaan boleh didapati dengan tepat sebelum kerja pembinaan bermula.

Pihak kontraktor akan memikul tanggungjawab dan risiko kewangan untuk

kerja-kerja pembinaan dan pihak klien pula berhak mendapat prestasi yang terbaik
daripada kumpulan reka bentuk. Sekiranya kerja kontraktor tergendala disebabkan
oleh kegagalan kumpulan reka bantuk untuk menjalankan tugas mereka, pihak
kontraktor boleh menuntut tambahan kos dan masa untuk menyiapkan projek tersebut.
Sebaliknya pihak klien boleh mendapat balik kos tambahan ini daripada ahli-ahli
kumpulan reka bentuk sekiranya terdapat kelainan daripada pihak mereka.

3.2.1 Aplikasi
 i. Sesuai digunakan untuk projek yang sederhana besar dan mempunyai
kerumitan yang sederhana dan rendah.
ii. Masa untuk penyiapan projek adalah panjang.
iii. Tidak sesuai digunakan untuk projek besar dan mempunyai kerumitan yang
tinggi.
iv. Kos dan masa pembinaan yang sederhana.
v. Projek akan menghadapi kelewatan masa yang panjang dan kos yang tinggi.

Klien

Kontraktor Utama Pakar Perunding

Sub-Kontraktor Sub-Kontraktor Pembekal

Sub-Labour

Rajah 3.2.1 : Penyusunan kontraktual untuk Kaedah Tradisional

Berdasarkan rajah di atas, kerja-kerja reka bentuk dipisahkan daripada kerja-

kerja pembinaan, didapati pihak perunding pula dilantik untuk mereka bentuk dan
mengawal kos dan pihak kontraktor bantanggungjawab untuk melaksanakan kerja-
kerja pembinaan di tapak bina. Tanggungjawab ini juga merangkumi kerja-kerja
kepakaran dan bahan-bahan binaan termasuk kerja yang dikehendaki oleh sub-
kontraktor pakar dan pembekal.

3.2.2 Kebaikan Kaedah Tradisional

Kebaikan kaedah tradisional ialah:

i. Persaigan yang adil.
ii. Reka bentuk yang mantap dan memudahkan tahap kualiti yang tinggi dalam
reka bentuk.
iii. Ketetapan kos yang munasabah di peringkat pemberian kontrak berdasarkan
harga pasaran.
iv.

v. Mempunyai strategi yang memuaskan dari segi kebertanggungjawabkan

awam.
 vi. Prosedur yang mudah difahami.
vii. Perubahan kerja yang mudah dibuat dan senang dilihat.

3.2.3 Kelemahan Kaedah Tradisional

Kelemahan kaedah tradisional ialah;

i. Terdedah pada penyalahgunaan kuasa dan mengakibatkan perubahan harga.
ii. Program keseluruhan adalah panjang jika dibandingkan dengan strategi-
strategi yang lain disebabkan kaedah ini tidak menggunakan perjalanan kerja
yang selari.
iii. Pihak kontraktor tidak terlibat dalam reka bentuk dan perancangan projek.
iv. Strategi ini selalu menghasilkan hubungan yang berlawanan antara ahli
kumpulan kerja.

3.3 Kaedah Rekabentuk dan Bina

3.3.1 Pengenalan dan ciri-ciri

Dalam sistem ini, semua tanggungjawab untuk menyiapkan bangunan

dipindahkan kepada kontraktor utama. Kontraktor utama akan mengambil alih projek
dari peringkat kajian asas projek, seterusnya mendapat kelulusan pihak berkuasa,
mereka bentuk, mengawasi dan menyiapkan projek mengikut tempoh dan nilai
kontrak yang dipersetujui.

Pada peringkat pratender, klien akan menyatakan objektif dan kehendak-

kehendak serta konsep reka bentuk untuk projek berkenaan. Klien juga akan melantik
pakar perunding untuk menasihat dan membantu memberi penyataan keperluan
projek supaya kontraktor dapat menyediakan cadangan mereka bentuk dan bina.

Berdasarkan kepada penyataan keperluan ini, pihak kontraktor yang

berkemampuan dan berkelayakan akan dipelawa untuk memberi cadangan teknikal
dan cadangan kewangan untuk projek tersebut. Selepas itu, pihak klien akan memilih
kontraktor yang paling layak berdasarkan kepada cadangan projek yang mereka
kemukakan.

Pihak kontraktor diberi kebebasan sepenuhnya untuk menyiapkan projek dalam

jangka masa yang singkat. Kebanyakkan kontraktor akan menggunakan sistem ’fast
tracking’ untuk menjimatkan tempoh pembinaan. Dalam kaedah ’reka bentuk dan
bina’, proses mereka bentuk dan pembinaan di tapak bina biasanya berjalan serentak
dan pihak kontraktor diberi kebebasan sepenuhnya untuk menentukan kaedah dan
aktiviti-aktiviti pembinaan.
 Klien

Pakar Perunding

Kontraktor Reka Bentuk Dan

Binaan

Sub-Kontraktor Pembekal

Rajah 3.3.1 : Penyusunan kontraktual untuk kaedah Reka Bentuk dan Bina
(Desing and Build)

Berdasarkan hubungan kontraktual dalam reka bentuk dan bina, kontraktor

utama memasuki kontrak dengan klien untuk kerja-kerja reka bentuk dan bina.
Kontraktor ini akan dibayar harga pukal yang tertaluk kepada kuasa penalti atau
bonus kerana penyerahan projek yang telah disiapkan dengan kadar segera atau
lambat. Pakar perunding akan dilantik oleh klien atau pihak kontraktor.

3.3.2 Kebaikan Kaedah Reka Bentuk dan Bina

Kebaikan Kaedah Reka Bentuk dan Bina ialah:

i) Klien hanya berurusan dengan satu firma sahaja.

ii) Jangka masa untuk projek siap adalah cepat dan masa pembinaan di
kurangkan kerana reka bentuk dan pembinaan dijalankan serentak.
iii) Ketepatan kos boleh dibuat sebelum kerja pembinaan dijalankan sekirannya
kehendak klien menepati spesifikasi projek dan perubahan kerja tidak dibuat.

3.3.3 Kelemahan Kaedah Reka Bentuk dan Bina

Kelemahan Kaedah Reka Bentuk dan Bina ialah:

i) Reka bentuk yang terperinci tidak disiapkan sebelum kontraktor dilantik.

ii) Bidang tawaran susah dibandingkan sebab reka bentuk, program, dan kos
adalah berlainan dalam tiap-tiap projek.
iii) Perubahan pada skop projek oleh klien akan menjadi kos bertambah mahal.
3.4 Kaedah Kontrak Pengurusan

3.4.1 Pengenalan

Konsep kaedah ini adalah berasal dari Amerika Syarikat. Kontrak pengurusan
telah menjadi satu alternatif kaedah perolehan yang unik, dimana seorang kontraktor
pengurusan dilantik sebagai perunding untuk menyediakan satu kumpulan pengurusan
bagi mengawal dan menyelaraskan semua aktiviti-aktiviti di tapak bina.

Kontraktor pengurusan tidak menjalankan sebarang kerja pembinaan sebab

kerja-kerja ini akan dilaksanakan oleh kontraktor-kontraktor kerja yang dilantik
menerusi satu siri pakej-pakej kontrak kerja.

Kontrak pengurusan didefinisikan sebagai satu projek dimana kontraktor

pengurusan dilantik berasaskan yuran untuk menyediakan perkhidmatan pengurusan
pembinaan bersama dengan ahli-ahli professional yang lain dalam kumpulan
pengurusan projek majikan.

Semua kerja pembinaan adalah ditawarkan secara persaingan kepada sub-

kontraktor yang berkontrak terus dan di bawah penyediaan kontraktor pengurusan.

3.4.2 Ciri-ciri Kaedah Kontrak Pengurusan

Kontrak pengurusan biasanya, akan menggunakan kaedah ‘fast tracking’ supaya fasa
reka bentuk fasa pembinaan dijalankan serentak. Keseluruhan reka bentuk terperinci
tidak perlu disiapkan sebelum pembinaan bermula. Sebagai contoh, tender dipelawa
dan kerja tanah dimulakan sementara sistem perpaipan dan lain-lain pakej kerja yang
kemudian masih dalam proses reka bentuk. Dengan kaedah ini, ia menjamin
permulaan dan penyiapan kerja yang lebih awal.

3.4.3 Aplikasi Kaedah Kontrak Pengurusan :

i) Sesuai digunakan untuk projek yang besar, mahal, dan mempunyai kerumitan
yang tinggi.
ii) Masa untuk penyiapan projek adalah pendek.
iii) Penyiapan kerja pembinaan yang cepat.
iv) Kos pembinaan yang tinggi.
v) Projek akan menghadapi kelewatan masa dan kos yang sederhana.
 Klien

Pakar Perunding
Kontraktor
Pengurusan

Pakar Perunding Pakar Perunding Pakar Perunding

Rajah 3.4.1 : Penyusunan kontraktual untuk Kaedah Kontrak Pengurusan

Berdasarkan rajah hubungan kontraktual untuk kaedah kontrak pengurusan,

kontraktor pengurusan akan dilantik oleh klien untuk mengurus proses pembinaan dan
dibayar yuran untuk kerja-kerja ini. Kontraktor pengurusan dipertanggungjawabkan
untuk semua kerja pembinaan dan dia mempunyai hubungan kontraktual dengan
semua kontraktor kerja yang dilantik.

Semua kerja pembinaan akan dilaksanakan oleh kontraktor kerja dan kontraktor
pengurusan hanya perlu menyediakan perkhidmatan di tapak bina seperti pejabat
tapak, kren menara, jentera angkat dan perkara-perkara yang berkaitan dengan
keselamatan ini akan dikongsi bersama dengan semua kontraktor kerja.

3.4.4 Kebaikan Kaedah Kontrak Pengurusan

Kebaikan kaedah kontrak pengurusan ialah :

i) Penjimatan masa untuk keseluruhan kerja pembinaan.

ii) Kerja reka bentuk dan pembinaan dijalankan serentak.
iii) Perubahan kerja yang lewat boleh diterima
iv) Kerja pakej yang lebih kompetitif.

3.4.5 Kelemahan Kaedah Kontrak Pengurusan

Kelemahan kaedah kontrak pengurusan ialah :

i) Perlu ada ringkasan projek yang berkualiti baik.

ii) Tidak wujud ketepatan kos.
iii) Perlu bergantung pada ahli kumpulan kerja yang berkualiti.
iv) Menambah tuntutan oleh kontraktor kerja.
3.5 Penggunaan Rajah atau Carta Alir

3.5.1 Kaedah Tradisional

Rajah atau carta alir yang terdapat dalam kaedah Tradisional adalah seperti yang
berikut :

Dalam kaedah ini satu ringkasan projek yang lengkap perlu disiapkan sebelum proses
reka bentuk dijalankan. Selepas semua reka bentuk disiapkan, kontraktor akan
dipelawa untuk memasuki tender secara tender terbuka, terpilih, atau rundingan.
Kontraktor yang Berjaya akan dilantik oleh klien untuk menjalankan proses
pembinaan di tapak sehingga kerja ini tamat. Projek yang siap dibina akan diserahkan
kepada klien.

Risiko yang terdapat dalam kaedah tradisional dibahagikan kepada :

i) Risiko kos yang rendah.

ii) Risiko masa yang sederhana.
iii) Risiko kualiti atau reka bentuk yang rendah.

Ringkasan
Projek Reka Bentuk Persaingan Pembinaan

Rajah 3.5.1 : Kaedah Tradisional

3.5.3 Kaedah Kontrak Pengurusan

Dalam kaedah ini, semua kerja reka bentuk tidak perlu disiapkan sebelum kerja
kontraktor kerja yang pertama memulakan kerja di tapak bina. Hanya reka bantuk
yang sesuai sahaja yang diperlukan untuk pakej kerja berkenaan. Kontrak pengurusan
menggunakan strategi ‘ Fast Tracking’ dimana kerja reka bentuk, tender akan
dipelawa secara kompetitif kepada kontraktor kerja untuk mendapatkan pakej kerja
yang disediakan.

Tahap pengurusan kewangan yang perlu dalam kaedah ini, supaya kos projek dapat
dikawal. Risiko yang terdapat dalam kaedah ini ialah :

i) Risiko kos sederhana.

ii) Risiko masa yang sederhana.
iii) Risiko atau reka bentuk yang rendah.
 Ringkasan Reka Bentuk
Projek

Pembinaan

Rajah 3.5.3 : Kaedah Kontrak Pengurusan

3.6 Komen dan Cadangan

Kontraktor memainkan peranan penting sebagai jurubina, terdapat juga

kontraktor yang melakukan kesilapan seperti berlakunya perubahan kerja terhadap
kerja yang dilakukan. Di dalam sistem tradisional, perkara tersebut perlulah di atasi
oleh pihak perunding yang dilantik klien. Mereka bertanggungjawab untuk mereka
bentuk dan menganggarkan kos yang diperlukan untuk mengelakkan kos bertambah
tinggi.

3.7 Kesimpulan

Kesimpulannya, sistem ini dapat member peluang kepada setiap pihak yang
terlibat untuk bekerjasama secara efektif dan dapat menguruskan sesuatu projek serta
menjimatkan masa tanpa memerlukan masa yang lama, contohnya kaedah reka bentuk
dan bina, ini kerana kaedah tersebut dijalankan secara serentak. Selain itu, setiap
kaedah di dalam sistem perolehan mempunyai kelebihan tersendiri dan juga
mempunyai kekurangannya.