Anda di halaman 1dari 20

BPHTB

Oleh :
Ramzil Huda

TANAH

Memenuhi kebutuhan
dasar untuk papan

Lahan usaha

Alat investasi yg
menguntungkan

WAJAR
bagi yang memperoleh hak atas tanah

memberikan kontribusi kepada Negara


dengan membayar pajak (BPHTB)
2

Prinsip-prinsip yang diatur


dalam UU BPHTB
Pemenuhan kewajiban berdasarkan sistem Self Assessment.
Tarif sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak

(NPOPKP).
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
ditetapkan secara regional paling banyak Rp60.000.000,00 (enam
puluh juta rupiah), dan Rp 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah) atas
waris atau hibah wasiat .
Pengenaan sanksi terhadap Wajib Pajak dan pejabat-pejabat umum
yang melanggar ketentuan atau tidak melaksanakan kewajibannya.
Penerimaan BPHTB merupakan penerimaan Negara yang sebagian

besar diserahkan kepada Pemerintah Daerah.


Semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan di

luar ketentuan UU ini tidak diperkenankan.


3

OBJEK PAJAK
PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU
BANGUNAN

Pemindahan Hak

Pemberian Hak Baru

Jenis Perolehan Hak atas Tanah


dan/atau Bangunan
Hak, karena :
1. jualPemindahan
beli;
2. tukar-menukar;
3. hibah;
4. hibah wasiat;
5. waris;
6. pemasukan dalam perseroan atau
badan hukum lainnya;
7. pemisahan hak yang mengakibatkan
peralihan;
8. penunjukan pembeli dalam lelang;
9. putusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap;
10. penggabungan usaha;
11. peleburan usaha;
12. pemekaran usaha;
13. hadiah.

Pemberian Hak Baru, karena :


1. di luar pelepasan hak.
2. kelanjutan pelepasan hak;

OBYEK PAJAK
YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB

Objek Pajak yang diperoleh :


perwakilan diplomatik (asas timbal balik) :
Negara untuk kepentingan umum
badan / perwakilan organisasi internasional
orang pribadi/badan karena konversi hak / perbuatan hukum lain

tanpa perubahan nama


orang pribadi/badan karena wakaf
untuk kepentingan ibadah

SUBJEK PAJAK
Orang pribadi atau badan yang memperoleh hak
atas tanah dan atau bangunan

dikenakan kewajiban membayar pajak

Wajib Pajak

TARIF PAJAK

Untuk kesederhanaan dan kemudahan


penghitungan pajak
Tarif Tunggal

5%

DASAR PENGENAAN
Nilai Perolehan Objek Pajak
(NPOP)

Harga Transaksi
- jual beli
- penunjukan
pembeli
dlm lelang

Nilai Pasar
1)
2)
3)
4)
5)

tukar-menukar
hibah
hibah wasiat
waris
pemasukan dalam perseroan atau
badan hukum lainnya
6) pemisahan hak yang
mengakibatkan peralihan
7) peralihan hak karena putusan
hakim yg tetap
8) pemberiah hak baru karena
pelepasan hak
9) pemberian hak baru diluar
pelepasan hak
10)penggagungan, peleburan dan
pemekaran usaha.
11)hadiah.

Apabila NPOP tidak


diketahui atau lebih
rendah dari NJOP
PBB
NJOP PBB
Besarnya NJOP PBB
ditetapkan oleh Menteri
Keuangan dalam hal
belum diketahui
9

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak


(NPOPTKP)
Ditetapkan oleh Kakanwil dengan
pertimbangan Pemda dan
perekonomian daerah
paling banyak
Rp 300.000.000,00
untuk waris atau hibah
wasiat bagi orang pribadi
yg masih dalam hubungan
keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus satu derajat

paling banyak
Rp 60.000.000,00
selain perolehan
hak dari waris
& hibah wasiat

Dapat diubah dengan PP

10

CARA PENGHITUNGAN PAJAK


BPHTB = ( NPOP - NPOPTKP ) x Tarif
atau

Bila NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan

BPHTB = ( NJOP - NPOPTKP ) x Tarif


11

SAAT PAJAK TERUTANG


jual beli
tukar-menukar
hibah
pemasukan dlm perseroan/
badan hukum lainnya
pemisahan hak yang
mengakibatkan peralihan
hadiah
penggabungan usaha, peleburan
usaha, pemekaran usaha

waris
hibah wasiat
putusan hakim
lelang
pemberian hak baru sbg

kelanjutan pelepasan hak &


di luar pelepasan hak

sejak tgl dibuat


dan ditandatanganinya
akta

sejak tgl pendaftaran peralihan hak


sejak tgl putusan
pengadilan yg tetap

sejak tgl penunjukan


pemenang lelang
sejak tgl diterbitkannya
surat keputusan
pemberian hak

12

PELUNASAN PAJAK TERUTANG

Dilunasi pada saat terjadinya


perolehan hak

13

TEMPAT TERUTANG
PAJAK

Di Wilayah:
1. Kabupaten
2. Kota
3. Propinsi

Yang meliputi letak tanah


dan atau bangunan
14

Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas


Tanah atau/Bangunan
Kep. MenKeu No 517/KMK.04/2000

Wajib Pajak

Setor
ke
Bank Persepsi / Kantor Pos
Operasional V
Sebelum:
a. Akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan
ditandatangani oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
/Notaris;
b. Risalah lelang untuk pembeli ditandatangani oleh Kepala
Kantor Lelang / Pejabat Lelang;
c. dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten /Kotamadya dalam hal:
1) pemberian hak baru;
2) pemindahan hak karena pelaksanaan Putusan Hakim, warisan
atau Hibah Wasiat
Dengan
menggunakan

SSB

15

SURAT TAGIHAN BPHTB ( STB )

menagih pajak yang tidak/


kurang dibayar
menagih pajak yang
kurang dibayar karena
salah tulis/hitung
pada SSB

+ bunga2%/bln
maks 24 bln sejak
saat pajak terutang

menagih sanksi
adm.berupa bunga
dan/ataudenda
16

KEBERATAN
SKBKB, SKBKBT, SKBLB, SKBN
Maksimum 3 bulan sejak diterimanya
SKB
DIRJEN PAJAK
Keputusan maksimum 12 bulan
Ditolak
Diterima seluruh/sebagian
Menambah
17

BANDING
Surat Keputusan Keberatan

WAJIB PAJAK
(MENERIMA)

WAJIB PAJAK
(MENOLAK)
BANDING

Apabila SK Keberatan
menambah jumlah pajak
terutang
(merupakan dasar
penagihan)

Diajukan secara tertulis dalam


Bahasa Indonesia dengan alasan
yg jelas, dalam jk waktu
maksimum 3 bulan sejak SK
Keberatan diterima

PEMBAYARAN

BADAN PERADILAN PAJAK


18

PENGURANGAN

Kep.MenKeu Nomor 561/KMK.03/2004

DIBERIKAN DLM HAL


Kondisi tertentu WP yg ada
hubungannya dengan OP
1. WP pribadi yg memperoleh hak baru
mll program pemerintah dibidang
pertanahan & tdk mempunyai
kemampuan secara ekonomis (75%)
2. WP badan yg memperoleh hak baru
selain HPL dan telah menguasai tnh &
bgn scr fisik > 20 thn (50%)
3. WP pribadi yg memperoleh hak atas tnh
& bgn RS dan RSS (25%)
4. WP pribadi menerima hibah dari OP yg
mempunyai hubungan keluarga
sedarah (50%)

Tanah dan/atau bangunan yg


digunakan untuk kepentingan
sosial/pendidikan yg tidak
mencari keuntungan (50%)
Kondisi WP yg ada hub.nya
dgn sebab-sebab tertentu

1. Ganti rugi pemerintah dibawah NJOP (50%)


2. Pengganti tanah yg dibebaskan pemerintah (50%)
3. Terkena dampak krisis sehingga harus melakukan
restrukturisasi usaha dan utang sesuai kebijakan
pemerintah (100%)
4. WP Bank Mandiri dari merger BBD, BDN, BPI dan Bank Exim (100%)
5. WP Badan dlm rangka penggabungan usaha & peleburan usaha yg disetujui DJP (50%)
6. Bencana alam paling lama 3 bulan sejak tandatangan akta (50%)
7. WP Veteran/PNS/TNI/POLRI/Pensiunan/Purnawirawan atas perolehan RumDin Pem. (75%)
8. WP Badan Korpri dlm rangka pengadaan perumahan bagi Korpri/PNS (100%)
19
9. WP Badan anak perush. dari perush. asuransi & reasuransi yg memperoleh hak
dari perush induknya (50%)

PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN

BPHTB merupakan pajak pusat yang dibagikan


kepada:
Pemerintah Pusat 20%

Dibagikan kepada
pemerintah
kabupaten/kota
secara merata

Pemerintah Daerah 80%

- 16% untuk propinsi


- 64% untuk pemerintah
kabupaten
20