PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Kaitanya tentang hukum tanah, merupakan keseluruhan peraturan- peraturan
hukum yang tertulis maupun tidak tertulis yang mengatur hak-hak penguasaan
atas tanah yang merupakan lembaga-lembaga hukum dan hubungan-hubungan
yang konkrit dengan tanah. Hukum pertanahan ini juga sering disebut dengan
hukum agraria. Dan yang menjadi objek hukumnya adalah seputar hak penguasaan
atas tanah yang berisi serangkaian wewenang, kewajiban atau pun larangan bagi
pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang di haki. Dalam
makalah kami ini akan dibahas terkait hak-hak atas tanah menurut UUPA yaitu hak
milik dan hak guna usaha. Tentang hak atas tanah banyak sekali pembagianya dan
kami akan menjelaskan tentang hak milik dan hak guna usaha saja.
B. Rumusan Masalah
1. Apa yang dimaksud dengan Hak Milik dan bagaimana penjelasanya
berdasarkan UUPA ?
2. Apa yang dimaksud dengan Hak Guna Usaha dan bagaimana penjelasanya
berdasarkan UUPA ?

BAB 11
PEMBAHASAN
A. HAK MILIK
1. Pengertian
Dalam Undang-Undang Pokok Agraria, tepatnya pasal 20 UUPA pasal 1dan 2, hak
milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang
atas tanah ; hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Terkait istilah terkuat dan terpenuhi itu sebenarnya hanya sebagai pembeda
antara hak milik dan hak atas tanah lainnya karena hak milik lah yang ter ( artinya
paling) kuat dan terpenuhi diantara hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh orang.

Terkuat, artinya hak milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas
tanah yang lain, tidak ada batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari
gangguan pihak lain. Terpenuh, artinya hak milik atas tanah memberi wewenang
kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain.
2. Ciri-ciri Hak milik
Adapun ciri-ciri dari hak milik antara lain:
a) Dapat dijadikan jaminan uang
b) Dapat di gadaikan
c) Dapat dialihkan kepada pihak lain, peralihan hak milik ini diatur
pada pasal 20 ayat 2 UUPA, yaitu hak milik dapat beralih dan
dialihkan kepada pihak lain.
d) Dapat dilepaskan secara sukarela
e) Dapat di wakafkan, hal ini disebabkan hak milik mempunyai sifat
terkuat, tidak memiliki keterikatan dengan waktu. Beda halnya
dengan hak pakai yang tidak bisa di wakafkan karena ada
keterikatan dengan waktu
3. Subjek Hak Milik
Subjek hak milik menurut UUPA dan Peraturan pelaksanaanya, adalah:
a ) Perseorangan
Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik (Pasal
21 ayat 1 UUPA)
b) Badan-badan Hukum
Pemerintah menetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak
milik dan syaratnya (Pasal 21 ayat 2 UUPA) Menurut Pasal 1 PP No. 38 Tahun
1963 tentang penunjukan badan- badan hukum yang dapat mempunyai hak
milik atas tanah, yaitu bank- bank yang didirikan oleh Negara (Bank Negara),
koperasi pertanian, badan keagamaan, dan badan sosial. Menurut Pasal 8
ayat 1 Permen Agraria/ kepala BPN No. 9 Tahun 1999 tentang tata cara
pemberian dan pembatalan hak atas tanah dan hak pengelolaan, badanbadan hukum yang dapat mempunyai hak milik, adalah Bank Pemerintah,
badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah.
mempunyai hak milik dan syaratnya (Pasal 21 ayat 2 UUPA) Menurut Pasal 1
PP No. 38 Tahun 1963 tentang penunjukan badan- badan hukum yang dapat
mempunyai hak milik atas tanah, yaitu bank- bank yang didirikan oleh Negara
(Bank Negara), koperasi pertanian, badan keagamaan, dan badan sosial.
Menurut Pasal 8 ayat 1 Permen Agraria/ kepala BPN No. 9 Tahun 1999 tentang
tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah dan hak pengelolaan,
badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik, adalah Bank
Pemerintah, badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh
pemerintah.

4. Terjadinya Hak Milik

Hak milik atas tanah dapat terjadi melalui 3 cara sebagaimana yang
disebutkan dalam pasal 22 UUPA yaitu:
a) Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat
Hak milik atas tanah yang terjadi dengan jalan pembukaan tanah
(pembukaan hutan) atau terjadi karena timbulnya lidah tanah
(Aanslibbing). Hak milik ini dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan
Kabupaten/ Kota setempat untuk mendapatkan sertifikat hak milik atas
tanah.
b) Hak milik atas tanah yang terjadi karena penetapan pemerintah
Hak milik disini, semula berasal dari tanah Negara dan terjadi karena
permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon dengan
memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh Badan
Pertanahan Nasional (BPN). Prosedur ini di atur dalam pasal 8 sampai
pasal 16 Permen Agraria/ Kepala BPN No. 9 Tahun 1999 tentang tata cara
pemberian dan pembatalan hak atas tanah Negara dan hak pengelolaan.
c) Hak milik atas tanah yang terjadi karena ketentuan undang-undang
Hak milik atas tanah ini undang-undanglah yang menciptakannya,
sebagaimana yang diatur dalam Pasal I, Pasal II, dan Pasal VII ayat (1)
Ketentuan-ketentuan UUPA.
5. Pembebanan Dengan Hak Atas Tanah yang Lain
Hak milik dapat dibebani hak atas tanah yang lain, seperti hak guna
bangunan, hak pakai, hak sewa, hak gadai, hak usaha bagi hasil dan hak
menumpang. Tidak ada ketentuan dalam UUPA bahwa hak guna usaha, hak guna
bangunan, dan hak pakai dapat dibebani hak atas tanah yang lain, dalam arti
bahwa penguasaan fisik dan penggunaan tanahnya boleh diserahkan kepada pihak
lain.
6. Pembebanan Hak Milik dengan Hak Tanggungan
Menurut Pasal 25 UUPA, hak milik atas tanah dapat dijadikan jaminan hutang
dengan dibebani hak tanggungan. Syarat sah terjadinya hak tanggungan harus
memenuhi 3 unsur yang bersifat kumulatif, yaitu:
a) Adanya perjanjian utang piutang sebagai perjanjian pokoknya.
b) Adanya Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagai perjanjian ikatan
(tambahan)
c) Adanya pendaftaran akta pemberian hak tanggungan

7. Hapusnya Hak Milik

Didalam pasal 27 UUPA faktor-faktor penyebab hapusnya hak milik atas
tanah dan tanahnya jatuh kepada Negara, yaitu:
a) Karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18 UUPA
b) Karena penyerahan secara suka rela oleh pemiliknya
c) Karena diterlantarkan
d) Karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak atas
tanah
e) Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada
pihak lain tidak
memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah.
Hak Milik atas tanah juga dapat hapus karena tanahnya musnah, misalnya
karena adanya bencana alam
B.HAK GUNA USAHA
1. Pengertian
Hak Guna Usaha, atau HGU dalam pasal 28 UUPA adalah hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai oleh Negara, dalam jangka waktu
sebagaimana dalam pasal 29, guna perusahaan, pertanian, perikanan atau
peternakan. Dengan kata lain, HGU terikat oleh jangka waktu tertentu.
Menurut pasal 29 pada undang-undang yang sama HGU diberikan waktu
paling lama 25 tahun atau untuk perusahaan tertentu dapat diberikan HGU
untuk waktu paling lama 35 tahun.
Luas tanah HGU adalah untuk perseorangan luas minimalnya 5 hektar
dan maksimalnya 25 hektar. Sedangkan untuk badan hukum, luas
minimalnya 5 hektar dam maksimalnya ditetapkan oleh kepala Badan
Pertanahan Nasional (Pasal 28 ayat (2) UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 Tahun
1996).
10
2. Pemberian dan Subjek Hak Guna Usaha.
Pemberian hak atas tanah berkaitan dengan subjek dan objek serta proses
yang terjadi dalam pemberian hak tersebut, termasuk pula pemberian HGU.
Menyangkut subjek HGU diatur dalam Pasal 2 PP 40 Tahun 1996, dinyatakan
bahwa yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha adalah, a) Warga Negara
Indonesia; b) Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
3. Tanah Yang Dapat Diberikan dengan hak Guna Usaha

Menyangkut tanah yang dapat diberikan dengan hak guna usaha telah
diatur dalam Pasal 4 PP Nomor 40 Tahun 1996 sebagai berikut:
a) Tanah yang dapat diberikan hak guna usaha adalah tanah Negara.
b) Dalam hal tanah yang akan diberikan HGU itu adalah tanah Negara
yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU dapat dilakukan
setelah tanah yang bersangkutan dikeluarkan statusnya sebagaikawasan
hutan.
c)

Pemberian HGU atas tanah yang telah dikuasai dengan hak

tertentu sesuai ketentuan yang berlaku, pelaksanaanya baru dapat
dilaksanakan setelah selesainya pelepasan hak tersebut.

d)

Dalam hal diatas tanah yang akan diberikan dengan HGU itu
terdapat tanaman atau bangunan milik pihak lain yang keberadaanya
berdasarkan atas hak yang sah, pemilik bangunan dan tanaman
tersebut harus diberi ganti rugi yang dibebankan kepada pemegang
HGU baru.

4. Jangka Waktu Hak Guna Usaha

HGU mempunyai jangka waktu untuk pertama kalinya paling lama 35 tahum
dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun (pasal 29
UUPA).
Pasal 8 PP No. 40 tahun 1996 untuk pertama kalinya paling lama 35 tahun,
diperpanjang paling lama 25 tahun dan diperbaharui paling lama 35 tahun.
Perpanjangan jangka waktu HGU diajukan selambat-lambatnya dua tahun
sebelum berahirnya jangka waktu yang telah ditentukan.
5. Terjadinya Hak Guna Usaha
1)
Karena Konversi Yang dimaksudkan dengan konversi adalah perubahan
hak atas tanah sehubungan dengan berlakunya UUPA. Hak-hak atas tanah
yang ada sebelum berlakunya UUPA diubah menjadi hak-hak atas tanah
yang ditetapkan dalam UUPA. (Pasal 16 UUPA).
Hak-hak lama yang dikonversi menjadi hak guna usaha adalah:
a)
Hak Erfpacht untuk perusahaan kebun besar yang masih
berlaku pada tanggal 24 september 1960, tanpa dipersoalkan
apakah pihak yang empunya memenuhi syarat atau tidak. Jangka
waktunya sama dengan sisa hak erfpacht tersebut, tetapi paling
lama 20 tahun terhitung sejak tanggal 24 september 1960 (pasal III
ketentuan konversi)

b) Hak milik (adat) dan hak lainya yang sejenis sebagai yang
disebutkan dalam pasal II ketentuan konversi, jika tanah pertanian,
tanah perikanan, atau tanah peternakan dan yang empunya tidak
memenuhi syarat umum mempunyai tanah dengan hak milik yang
ditetapkan dalam pasal 21. HGU yang berasal dari hak milik (adat)
dan hak lainnya itu berjangka waktu 20 tahun, sesuai dengan
ketentuan mengenai konversi hak eigendom dalam pasal 1 ayat 3
ketentuan-ketentuan konversi.
2)

Karena Penetapan Pemerintah Hak Guna Usaha terjadi dengan

penetapan pemerintah. HGU ini terjadi melalui permohonan pemberian
HGU oleh pemohon kepada Badan Pertanahan Nasional. Apabila semua
persyaratan tersebut terpenuhi, maka BPN menerbitkan Surat Keputusan
Pemberian Hak (SKPH) dan wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan diterbitkan
sertifikat sebagai tanda bukti haknya.

6.Kewajiban Pemegang Hak Guna Usaha

Sesuai dengan ketentuan Pasal 12 PP Nomor 40 Tahun 1996 bahwa pemegang
hak berkewajiban:
a) Membayar uang pemasukan kepada Negara
b) Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan
sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian hak
c) Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik
d) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang
ada dalam lingkungan areal HGU
e) Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan SDA dam menjaga
kelestarian lingkungan
f) Menyampaikan laporan tertulis setiap ahir tahun mengenai penggunaan HGU
g) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada Negara
setelah HGU tersebut hapus
h) Menyerahkan sertifikat HGU yang telah hapus kepada kepala kantor
pertanahan

7.Hapusnya Hak Guna Usaha

Sebagaimana yang terdapat pada hak milik sebagai hak primer utama tetap
mempunyai batas waktu atau hapus. Hal ini juga berlaku pada Hak GunaUsaha .
Sesuai ketentuan yang berlaku dalam Pasal 34 UUPA Tahun 1960 dinyatakan
bahwa hak guna usaha hapus karena,:
a) Jangka waktunya berakhir
b) Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuai syarat tidak
dipenuhi
c) Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir
d) Dicabut untuk kepentingan umum
e) Ditelantarkan
f) Tanahnya musnah
g) Ketentuan dalam pasal 30 ayat (2)

BAB III
KESIMPULAN
Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuhi
yang dapat dipunyai orang atas tanah dan juga hak milik dapat
beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Terkait ketentuan
tentang hak milik dapat kami simpulkan bahwa ketentuan hak
milik ini diatur dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA. Secara
khusus diatur dalam Pasal 20 sampai Pasal 27 UUPA. Menurut
pasal 50 ayat 1 UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai hak
milik diatur dengan Undang-umdang. Undang-undang yang
diperintahkan disini sampai sekarang belum terbentuk. Untuk
itu berlakulah pasal 56 UUPA, yaitu selama undang-undang
tentang hak milik belum terbentuk, maka yang berlaku adalah
ketentuan hukum adat setempat dan peraturan-peraturan
lainya sepanjang tidak bertentangan dengan UUPA.

Tentang Hak Guna Usaha dalam pasal 28 UUPA adalah hak

untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh Negara, dalam
jangka waktu sebagaimana dalam pasal 29, guna perusahaan,
pertanian, perikanan atau peternakan. HGU terikat oleh jangka
waktu tertentu. Menurut pasal 29 pada undang-undang yang
sama HGU diberikan waktu paling lama 25 tahun atau untuk
perusahaan tertentu dapat diberikan HGU untuk waktu paling
lama 35 tahun. Ketentuan mengenai HGU disebutkan dalam
pasal 16 ayat 1 huruf b UUPA. Secara khusus diatur dalam
pasal 28 sampai pasal 34 UUPA. Menurut pasal 50 ayat 2 UUPA,
ketentuan lebih lanjut mengenai HGU diatur dengan peraturan
perundangan. Peraturan yang dimaksud disini adalah Peraturan
Pemerintah (PP) No. 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB, dan hak
pakai, secara khusus diatur dalam pasal 2 sampai dengan 18.

berlakulah pasal 56 UUPA, yaitu selama undang-undang

tentang hak milik belum terbentuk, maka yang berlaku adalah
ketentuan hukum adat setempat dan peraturan-peraturan
lainya sepanjang tidak bertentangan dengan UUPA. Tentang Hak
Guna Usaha dalam pasal 28 UUPA adalah hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai oleh Negara, dalam jangka
waktu sebagaimana dalam pasal 29, guna perusahaan,
pertanian, perikanan atau peternakan. HGU terikat oleh jangka
waktu tertentu. Menurut pasal 29 pada undang-undang yang
sama HGU diberikan waktu paling lama 25 tahun atau untuk
perusahaan tertentu dapat diberikan HGU untuk waktu paling
lama 35 tahun. Ketentuan mengenai HGU disebutkan dalam
pasal 16 ayat 1 huruf b UUPA. Secara khusus diatur dalam
pasal 28 sampai pasal 34 UUPA. Menurut pasal 50 ayat 2 UUPA,
ketentuan lebih lanjut mengenai HGU diatur dengan peraturan
perundangan. Peraturan yang dimaksud disini adalah Peraturan

Pemerintah (PP) No. 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB, dan hak
pakai, secara khusus diatur dalam pasal 2 sampai dengan 18.

DAFTAR PUSTAKA
Harsono, Boedi. 2003.
Hukum Agraria Indonesia,
Jakarta: Djambatan. Muljadi, Kartini dan Gunawan wijaya. 2007.
Hak-hak atas tanah,
Jakarta:Kencana Prenada Media group Perangin, Efendi. 1989.
Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah dari Sudut pandang Praktisi.
Hukum,
Jakarta: Rajawali. Santoso, Urip. 2005.
Hukum Agraria & hak-hak Atas Tanah,
Jakarta: Kencana Prenada Media Group. Soimin, Soedharyo.1994.
Status Hak dan pembebasan Tanah
, Jakarta: Sinar Grafika. Supriadi.2007.
Hukum Agraria,
Jakarta: Sinar Grafika. Undang-undang Pokok Agraria.