Dufan

PENGUMUMAN
Equity Research
PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA)
(Tercatat Di Papan : Utama)
No.Peng-ER-00001/BEI.PPJ/01-2012
(dapat dilihat di laman: http://www.idx.co.id)
PT Bursa Efek Indonesia pada tanggal 3 Januari 2012 telah menerima surat melalui email
dari PT Pemeringkat Efek Indonesia dengan No. 01/PEF-DIR/I/2012 tanggal 2 Januari
2012 mengenai Publikasi Laporan Penilaian Target Harga Referensi Saham PT
Pembangunan Jaya Ancol Tbk sebagaimana terlampir (lampiran 31 lembar).
Demikian agar maklum.
4 Januari 2012
Umi Kulsum
Kepala Divisi Penilaian Perusahaan Sektor Jasa
Andre P.J. Toelle

Kepala Divisi Perdagangan Saham
Tembusan:
1. Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan LK;
2. Kepala Biro Transaksi dan Lembaga Efek Bapepam dan LK;
3. Kepala Biro PKP Sektor Jasa Bapepam dan LK;
4. Pusat Referensi Pasar Modal;
5. Direksi PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk.
psu_PJAA_er_20120104_01
PEFINDO
CREDIT RATING INDONESIA
.01/PEF-DIR/I/2012
Jakarta, 2 Januari 2012

Kepada Yth.
1. PT Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Cordova Tower
JI. Pasir Putih Raya Blok E 5
Jakarta, 14430
u.p. Bapak S. Sudiro Pramono, Direktur Keuangan
2. PT Bursa Efek Indonesia

Gedung Bursa Efek Indonesia
JI. Jend. Sudirman Kav 52-53
Jakarta Selatan, 12190
u.p. Bapak Ito Warsito, Direktur Utama
Bapak Eddy Sugito, Direktur Penilaian Perusahaan
Perihal :
Publikasi Laporan Penilaian Target Harga Referensi Saham PT Pembangunan

Jaya Ancol Tbk.
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang kami peroleh untuk melakukan Penilaian Target Harga
Referensi Saham, dengan ini kami sampaikan hasil penilaian kami atas saham PT Pembangunan Jaya
Ancol Tbk (PJAA) dalam versi Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris.
Apabila masih ada hal-hal yang memerlukan penjelasan lebih lanjut, mohon agar menghubungi kami.
Atas perhatian dan kerjasamanya, kami ucapkan terima kasih.
Hormat kami,
.\
Ii
Ronald T. Andi Kasim, CFA

Direktur Utama
Tembusan : Ibu Umi Kulsum, Kepala Divisi Pencatatan Sektor Jasa, PT Bursa Efek Indonesia
/mo
PT. Pemeringkat
Efek Indonesia
Panin Tower Senayan City 1ih Floor

JI. Asia Afrika Lot. 19. Jakarta 10270. INDONESIA
Phone: (62-21) 72782380' Fax: (62-21) 7278 2370
Equity Valuation
2 Januari 2012
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Laporan Utama
Target Harga
Terendah
990
Tertinggi
1.080
Rekreasi dan Properti

Property
Kinerja Saham
IHSG
PJAA
1250
4300
4100
1150
3900
1050
3700
3500
950
3300
850
3100
750
2900
IHSG
2700
PJAA
650
2500
Pengelola Tujuan Pariwisata Terintegrasi Terbesar
550
Sumber : Bloomberg
Informasi Saham
Rp
Kode Saham
PJAA
Harga Saham per 30 Desember 2011
1.000
Harga Tertinggi 52 minggu terakhir
1.190
Harga Terendah 52 minggu terakhir

Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu
(miliar)
Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu
(miliar)
1.904
710
1.136
Market Value Added & Market Risk

Market Risk
250
MVA
1.2
1
200
0.8
150
0.6
100
0.4
50
0.2
-50
September-09
September-10
Market Value Added
September-11
Market risk
Sumber : Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Pemegang Saham
(%)
Pemerintah Daerah DKI Jakarta
72,00
PT Pembangunan Jaya
18,01
Publik (kepemilikan dibawah 5%)
9,99
Kontak:
Equity & Index Valuation Division
Phone: (6221) 7278 2380
info-equityindexvaluation@pefindo.co.id
Pernyataan disclaimer pada halaman akhir
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
dokumen ini
www.pefindo.com
Sejak didirikan tahun 1966, Ancol Taman Impian, atau lebih dikenal
dengan Ancol, dirancang sebagai tempat tujuan pariwisata terintegrasi,
dan tetap menjadi yang terbesar di Jakarta hingga saat ini. Saat
didirikan, PT Pembangunan Jaya (JAYA) ditunjuk oleh Pemerintah
Daerah DKI Jakarta untuk mengembangkan area Ancol. JAYA kemudian
merubah namanya menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA)
saat menjadi perusahaan terbuka di tahun 2004. Dari hanya memiliki
Binaria dan Taman Pantai, Ancol saat ini memiliki resor pantai (dikenal
dengan Putri Duyung), tiga theme park yaitu Dunia Fantasi, Atlantis
Water Adventure, dan Ocean Dream Samudera, sebuah pusat seni dan
kerajinan, klub olahraga eksekutif, daerah kuliner, area multi fungsi (Eco
Park), dan beberapa properti perumahan. Ancol berencana membangun
tempat perjamuan di Putri Duyung, bangunan multi fungsi di Eco Park,
dan aktivitas bawah laut di Ocean Dream Samudera selama 2012 2015.
Di bidang properti, PJAA berencana membangun apartemen, yaitu
Northland Ancol Residence dan Apartemen Carnaval, pengembangan The
Coastal dan salah satu town house, yaitu Townhouse Timur Diamond.
Dengan fasilitas yang terintegrasi, kami percaya Ancol masih menjadi
tujuan pariwisata nomor satu di Jakarta pada masa yang akan datang.
Halaman 1 dari 15 halaman

PARAMETER INVESTASI
Antusiasme pada Industri Rekreasi
Seiring dengan populasi Indonesia yang diprediksi mencapai 241 juta orang
di tahun 2011, atau naik 1,7% YoY, membuat pasar industri rekreasi
membesar. Peningkatan daya beli seiring pertumbuhan PDB Indonesia yang
diprediksi mencapai 6,5% YoY di 2011, membuat proyeksi pendapatan per
kapita naik hingga US$ 3.500, dan kebutuhan akan rekreasi bertambah.
Hal ini terbukti dari naiknya pengunjung yang datang ke theme park Ancol
selama 9M2011, yang telah mencapai 80% total pengunjung tahun 2010.
Semakin Aktif di Sektor Properti dengan Dorongan Recurring
Income dari Bisnis Rekreasi
Untuk beberapa tahun ke depan, PJAA berencana untuk lebih aktif di sektor
properti, seiring rencana membangun Apartemen Carnaval, Apartemen
Coastal, dan Apartemen Eco Park, serta Townhouse Timur Diamond. Kami
percaya permintaan akan properti tersebut akan besar, karena Ancol
dilengkapi dengan lingkungan yang indah dan area rekreasi. PJAA memiliki
keuntungan dimana mereka tidak perlu khawatir membayar bunga
pinjaman yang dibutuhkan untuk pembangunan properti, karena mereka
telah memiliki area rekreasi yang menyediakan recurring income.
Kondisi yang Sehat Untuk Tumbuh
Saat ini, kami percaya kondisi keuangan PJAA sehat. Dengan tren
penurunan rasio liabilities to equity dari 58% di 2009 menjadi 40% per
September 2011, membuat PJAA atraktif bagi investor. Dengan kondisi
yang sehat tersebut, PJAA tidak memiliki hambatan untuk memperoleh
tambahan dana guna menjalankan rencana-rencana di bidang rekreasi dan
bisnis, yang diperkirakan membutuhkan biaya modal Rp 974 miliar.
Kinerja yang Semakin Baik di 9M2011
Di 2011, PJAA menaikkan harga tiket untuk theme park, yaitu DuFan dan
Ocean Dream Samudera. Tiket DuFan naik menjadi Rp 150.000 untuk hari
kerja dan Rp 180.000 untuk hari libur, naik dari tahun 2010 yang hanya Rp
120.000 dan Rp 150.000. Tiket untuk Ocean Dream Samudera juga naik
menjadi Rp 70.000 selama hari kerja dan Rp 90.000 selama hari libur, naik
dari Rp 60.000 dan Rp 80.000 di tahun 2010. Ditambah naiknya jumlah
pengunjung yang datang ke theme park, membuat pendapatan PJAA naik
4% YoY di 9M2011. Apresiasi harga tanah perumahan di kawasan Ancol
dan biaya harga akuisisi tanah yang rendah membuat laba kotor PJAA di
9M2011 naik menjadi 47%, lebih baik dari 9M2010 yang hanya 41%.
Semakin Banyak Proyek Lainnya
PJAA berencana membangun beberapa proyek properti di 42,38 ha lahan
yang telah dimilikinya. Proyek tersebut adalah tiga menara Apartemen
Carnaval, Townhouse Timur Diamond, Apartemen Coastal, dan Northland
Ancol Residence. Selain itu, di sektor rekreasi, PJAA berencana membangun
gedung pertemuan di Putri Duyung Cottage, gedung serbaguna di Eco Park,
dan Under Water Gelanggang Samudera. Apabila semua fasilitas tersebut
telah selesai dibangun tahun 2015, kami proyeksikan akan menghasilkan
pendapatan Rp 288 miliar per tahun, tetapi membutuhkan biaya modal
Rp 974 miliar.
Pernyataan disclaimer pada

halaman akhir merupakan
bagian yang tidak terpisahkan
dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012
Prospek Usaha
Sejalan dengan ekonomi Indonesia yang diekspektasikan tumbuh 6,5% YoY
di 2011, ekspektasi PDB per kapita juga naik mencapai US$ 3,500,
sehingga membuat peningkatan disposable income. Meningkatnya
kemampuan membiayai kebutuhan membuat permintaan berbagai produk
meningkat, termasuk permintaan untuk rekreasi. Selain itu, turunnya BI
Rate menjadi 6% berpotensi diikuti oleh membaiknya sektor properti,
karena baik pengembang maupun konsumen akan mampu mendapatkan
pinjaman dengan bunga yang lebih rendah. Ditambah beberapa proyek di
properti dan bisnis rekreasi yang mampu menarik pengunjung untuk
mendatangi dan membeli properti di area Ancol, membuat kami percaya
pendapatan PJAA dapat tumbuh 11,5% YoY di 2011 dan 16,5% CAGR
selama 2010 2015.

Tabel 1 : Ringkasan Kinerja
2008
2009
2010
2011P
2012P
Pendapatan [Rp miliar]
854
898
922
1.028
1.160
Laba sebelum pajak [Rp

miliar]
192
191
187
221
255
Laba bersih [Rp miliar]
132
137
142
165
191
83
86
89
103
119
(6,1)
3,9
3,2
16,7
15,3
P/E [x]
4,3
5,9
9,5
9,9*
8,6*
PBV [x]
0,6
0,8
1,2
1,3*
1,2*
EPS [Rp]
Pertumbuhan EPS [%]
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
*) Berdasarkan harga saham PJAA tanggal 30 Desember 2011 Rp 1,020/lembar

dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012

GROWTH-VALUE MAP
Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk
perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance (CP),
sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat
dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan.
Metrik Growth Expectations (GE), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara
nilai pasar saham saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik
tersebut dinormalisasikan dengan nilai buku perusahaan.
Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat kluster,
yaitu:
Excellent value managers (Q-1)
Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1
melebih benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan.
Expectation builders (Q-2)
Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas
perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki
ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark.
Traditionalists (Q-3)
Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap
perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka
profitabilitas yang baik dalam jangka pendek.
Asset-loaded value managers (Q-4)
Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap
pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4.
pertumbuhan
menunjukkan
profitabilitas dan
Gambar 1: Growth-Value Map

(PJAA, Sub Industri dan Sektor Perumahan dan Real Estate)
6
5
Growth Expectations
4
PLIN
3
2 SHID
BUVA
1
PJAA
PUDP
BAYU
-1
-2
-3
-4
0
Current Performance (CP)
Sumber:Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Saat ini, PJAA berada di antara kelompok Asset-loaded Value Manager dan
Traditionalist. Kinerja PJAA saat ini hampir melebihi ekspektasi pasar tetapi
masih belum terlihat oleh pasar. Oleh karenanya, diperlukan lebih banyak usaha
pemberian informasi bagi investor untuk menyadari potensi perusahaan.

dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012

INFORMASI USAHA
Profil Usaha
PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA), dahulu lebih dikenal dengan
PT Pembangunan Jaya (JAYA), adalah perusahaan pengembang nasional dari
area rekreasi Ancol Taman Impian, atau lebih dikenal Ancol, yang didirikan
pertama kali tahun 1966. Sejak menjadi perusahaan terbuka di tahun 2004, JAYA
mengganti namanya menjadi PJAA. Saat ini total lahan yang dikelola PJAA
mencapai 552 ha, termasuk lahan properti dan rekreasi, dan total aset Rp 1,55
triliun. Dari hanya mengoperasikan satu wilayah pantai, yaitu pantai Marina, PJAA
kemudian mengembangkan Ancol hingga memiliki taman rekreasi, pasar seni,
daerah kuliner, resort, perumahan, klub olahraga eksekutif, dan area multi fungsi
yaitu Eco Park, yang merupakan hasil konversi dari Ancol Golf Course. PJAA
didukung oleh lima anak perusahaan, yaitu:
PT Taman Impian Jaya Ancol (TIJA)
TIJA adalah perusahaan pariwisata dan rekreasi dimana 99,99% sahamnya
dimiliki oleh PJAA. TIJA mengelola dan mengembangkan area rekreasi Ancol.
Unit bisnis TIJA meliputi Dunia Fantasi (DuFan), Ocean Dream Samudera, dll
PT Seabreez Indonesia (Seabreez)
Seabreez adalah anak perusahaan langsung dimana 95,27% sahamnya
dimiliki oleh PJAA. Aktivitas Seabreez meliputi konstruksi, industri, agrikultur,
percetakan, pemeliharaan dan pengelolaan fasilitas rekreasi dan hiburan.
PT Jaya Ancol (JA)
Aktivitas JA meliputi perdagangan dan jasa, dimana 99,99% sahamnya
dimiliki oleh PJAA. Keahlian khusus JA adalah mengelola pertunjukan lumbaluma dan anjing laut di Siou Tien Park, Vietnam, dan juga mengelola lini bisnis
infrastruktur.
Selain ketiga anak perusahaan langsung tersebut, PJAA juga memiliki anak
perusahaan asosiasi, yaitu:
PT Philindo
Sporting Amusement and Tourism Corporation
(Phillindo)
Aktivitas Phillindo adalah mengelola bangunan untuk disewakan kepada
berbagai restoran yang ada di wilayah kuliner Ancol, dan juga pengelola
gedung HAILAI.
PT Jaya Bowling Indonesia (Jaya Bowling)
Jaya Bowling adalah perusahaan pengelola area olahraga, yang 16,75%
sahamnya dimiliki oleh PJAA.
Gambar 2: Penggunaan Lahan Ancol oleh PJAA

dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Area rekreasi Ancol terdiri dari theme park, yaitu DuFan, Atlantis Water
Adventure, Ocean Dream Samudera, pasar seni yang juga dilengkapi dengan
area outbound, wilayah kuliner dimana terdapat banyak restauran, seperti
Jimbaran Resto dan Bandar Djakarta, resort, yaitu Putri Duyung Cottage, dan
area multifungsi yang baru selesai dibangun, seperti Eco Park. Di masa
mendatang, PJAA berencana membangun sebuah ruang jamuan makan di
kawasan Putri Duyung, bangunan multifungsi di Eco Park, pembangunan pantai
pasir di timur Ancol, dan juga pembangunan aktivitas bawah air di Ocean Dream
Samudera.
Saat ini, portfolio properti PJAA di wilayah Ancol meliputi beberapa wilayah
perumahan, seperti Marina Coast Royal Residence, DeCove, Puri Jimbaran,
Jimbaran Residence, Tugu Permai dan Marina Coast The Green, The Bukit dan
The Forest. PJAA berencana menambah beberapa proyek ke portfolio nya, yaitu
dengan proyek Nothland Ancol Residence sebuah apartemen untuk kelas
menengah, East Diamond Townhouse dua puluh empat rumah untuk kelas
atas, Carnaval Apartment dan ekspansi The Coastal meliputi 300 unit dan 600
unit Apartemen untuk kelas menengah ke atas, dan Pengembangan 8,44 ha
Pantai Carnaval yang ditujukan untuk aktivitas komersial.
Bertambahnya Populasi dan Kesejahteraan, Meningkatkan Permintaan
Untuk Berekreasi
Seiring populasi Indonesia yang mencapai 237 juta di tahun 2010 atau naik 2,7%
YoY, dan diprediksi mencapai 241 juta jiwa di tahun 2011, membuat permintaan
akan rekreasi sebagai kebutuhan sekunder juga meningkat. Ditambah
pertumbuhan PDB sebesar 6,5% YoY selama 9M2011, dan diproyeksikan akan
berlanjut hingga akhir 2011, maka total PDB akan mencapai Rp 7.400 triliun di
2011. Dengan ekspektasi 241 juta jiwa di tahun 2011, maka pendapatan per
kapita orang Indonesia akan mencapai US$ 3.500, lebih tinggi dari tahun 2010
yang hanya mencapai US$ 3.005. Peningkatan daya beli masyarakat
menghasilkan pendapatan dapat terpakai untuk orang Indonesia, dan pada
akhirnya meningkatkan permintaan rekreasi.
Gambar 3: Pertumbuhan Populasi dan PDB
juta
242
%
7
240
238
236
4
234
3
232
2
230
228
226
0
2009
2010
Populasi Indonesia (juta)
2011P
Pertumbuhan PDB (%)
Penurunan BI Rate Berpotensi Diikuti oleh Pertumbuhan Sektor Properti

Tekanan inflasi terus berkurang sejalan dengan penurunan harga komoditi di
pasar internasional, jumlah barang yang cukup tersedia dan ekspektasi inflasi di
masa datang yang terus menurun. Indeks Harga Konsumen di Oktober 2011
mencatat deflasi sebesar 0,12% MtM, atau 4,42% YoY, dikarenakan deflasi pada
harga makanan inti dan harga makanan yang memiliki volatilitas tinggi. Di 2011,
inflasi diprediksi akan turun ke batas bawah dari target inflasi yaitu di kisaran
4%. Sejalan dengan penurunan tekanan inflasi dan juga usaha untuk
mempersempit struktur suku bunga, maka Bank Indonesia telah menurunkan
tingkat suku bunga acuan mereka 50 bps menjadi 5%.
dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012
Tabel 2: Aktivitas Perekonomian Indonesia, 2010 -2011

Indikator
2010
Okt
Inflasi (% YoY)
Rp / USD
Pertumbuhan PDB (% YoY)
Pertumbuhan konsumsi (% YoY)
BI Rate (%)
Nov
2011
Des
5.67
8928
6.33
9013
6.5
6.5
Jan
6.96
8991
6.9
4.9
6.5
Feb
Maret
7.02
9057
6.84
8823
6.5
6.75
6.65
8709
6.5
4.3
6.75
April
Mei
Juni
6.16
8574
5.98
8537
6.75
6.75
Juli
5.54
8597
6.5
4.6
6.75
Agustus September Oktober

4.79
4.61
4.42
8578
8823
8835
6.5
4.5
6.75
6.75
6.75
6.5
4.67
8508
Sumber: Bank Indonesia, Biro Pusat Statistik, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Seiring dengan penurunan BI Rate menjadi 6% pada 10 November 2011, kami

percaya pertumbuhan sektor properti, seperti ditunjukkan dengan pertumbuhan
kredit mortgage, yang mengindikasikan permintaan properti, akan meningkat.
Dengan sebanyak 74,56% dari konsumen Indonesia masih menggunakan kredit
mortgage untuk membeli properti perumahan, kami percaya pertumbuhan kredit
mortgage di 4Q11 akan meningkat seiring dengan BI Rate yang semakin rendah.
Berdasarkan data LBU, kredit perumahan dari bank komersial hingga September
2011 mencapai Rp 297,9 triliun, meningkat 7,8% (qtq) atau 22,8% (YoY) dan
berkontribusi sekitar 14,45% dari total kredit perbankan komersial yang
mencapai Rp 2.061,2 triliun.
Sementara itu, kredit mortgage telah mencapai Rp 182,2 triliun di 3Q2100,
menggambarkan peningkatan sebesar 17% (qoq) dari 2Q2011, dan 32% YoY dari
periode yang sama tahun lalu, dengan rata-rata suku bunga sebesar 9% - 12%.
Gambar 4: Kredit Properti, Mortgage, Konstruksi
dan Real Estate, 2010 9M2011
(dalam Rp Triliun)
Sumber: Bank Indonesia, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Paling Banyak Dikunjungi oleh Wisatawan

Hingga 9M2011, Ancol telah dikunjungi oleh sekitar 9,9 juta wisatawan, dan
diprediksi akan meningkat hingga mencapai 13,3 juta orang di akhir tahun 2011.
Dibanding dengan tempat rekreasi lain seperti Kebun Binatang Ragunan (KBR),
Trans Studio Bandung (TSB), dan Taman Mini Indonesia Indah (TMII), yang
diprediksi hanya dikunjungi oleh 2 juta, 3 juta dan 4,5 juta wisatawan, membuat
Ancol sebagai daerah yang paling banyak dikunjungi.

dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012
Gambar 5: Proyeksi Jumlah Wisatawan ke

Beberapa Daerah Wisata di Indonesia, 2011
Juta orang
14.00
12.00
10.00
8.00
6.00
4.00
2.00
0.00
Ancol
Kebun Binatang Ragunan
Trans Studio
Taman Mini Indonesia Indah
Sumber: Berbagai sumber, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Berpotensi Melebihi Jumlah Pengunjung Theme Park Tahun Sebelumnya

Hingga akhir 9M2011, jumlah wisatawan yang mengunjungi theme park Ancol,
yaitu DuFan, Ocean Dream Samudera, dan Atlantis Water Andventure, telah
mencapai 1,9 juta, 972 ribu dan 782 ribu orang. Total wisatawan yang
berkunjung ke theme park Ancol mencapai 3,8 juta orang. Sementara itu,
wisatawan yang berkunjung ke DuFan, Ocean Dream dan Atlantis Water
Adventure di 2010 mencapai 2,6 juta, 1,3 juta dan 825 ribu, atau mencapai total
4,7 juta orang. Jumlah total wisatawan yang berkunjung ke theme park selama
9M2011 tersebut telah mencapai 80% dari total wisatawan tahun 2010.
Berdasarkan hal itu dan juga masih akan tibanya liburan tahun baru di akhir
tahun 2011, kami percaya total wisatawan yang berkunjung ke theme park
berpotensi mencapai 4,9 juta, atau naik 5,4% YoY.
Gambar 6: Jumlah Pengunjung ke Theme Park Ancol, 2010

9M2011
WIsatawan
5,000,000
4,500,000
4,000,000
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
DuFan
Ocean Dream Samudera

2010
Atlantis Water Adventure
Total pengunjung theme park Ancol
9M2011

dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012
Mengembangkan Beberapa Proyek Untuk Menunjang Pertumbuhan Masa

Datang
Saat ini, PJAA memiliki total land bank sebanyak 42,38 ha di wilayah Ancol,
dimana sekitar 20,62 ha adalah lahan siap dijual dan sekitar 21,76 ha adalah
lahan yang masih dalam pengembangan. Land bank tersebut terletak di barat
dan timur Ancol. Di wilayah timur, PJAA berencana untuk membangun tiga
menara Apartemen, yang bernama Apartemen Carnaval, dimana di setiap
menara akan dilengkapi sekitar 300 unit apartemen, dan direncanakan selesai

tahun 2015. Selain proyek tersebut, PJAA juga berencana untuk membangun
Townhouse Timur Diamond, yang akan dilengkapi 24 unit rumah dan 12 toko,
dan ditujukan untuk golongan menengah ke atas. Di bagian barat, PJAA
berencana membangun dua menara Apartemen Coastal, yang dilengkapi 820 unit
Apartemen dan akan beroperasi penuh tahun 2015. Selain itu, PJAA juga
berencana mengembangkan Apartemen Eco Park yang akan dilengkapi dengan
300 unit apartemen dan akan beroperasi penuh tahun 2015.
Gambar 7: Rencana PJAA di Bisnis Properti
Selain proyek di sektor properti, PJAA juga berencana mengembangkan area

rekreasinya. Selama tahun 2012 2015, PJAA berencana membangun gedung
perjamuan di wilayah Putri Duyung Cottage. Bangunan baru ini akan dibangun di
tanah seluas 2.000 m2, dan akan dilengkapi dengan 5 ruang rapat. Selain itu,
PJAA juga berencana membangun gedung multi fungsi yang berlokasi di Eco
Park. Bangunan ini akan dibangun pada tanah seluas 5.000 m2, dan cukup
menampung 5.300 orang. Di salah satu theme park, yaitu Ocean Dream
Samudera, satu fasilitas baru akan dibangun, yaitu Under Water Gelanggang
Samudera, yang merupakan theater baru yang menggambarkan aktivitas bawah
laut. Apabila semua fasilitas tersebut selesai dibangun, kami percaya mereka
akan menghasilkan sebanyak Rp 288 miliar /tahun sejak tahun 2015, tetapi
membutuhkan sekitar Rp 974 miliar biaya modal.
KEUANGAN

dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012
Peningkatan Harga Tiket dan Jumlah Pengunjung Menjadikan

Pendapatan PJAA yang Lebih Baik
Seiring dengan lebih banyaknya wisatawan yang mengunjungi theme park Ancol,
yang dibuktikan dengan jumlah pengunjungnya yang telah mencapai 80% dari
total pengunjung tahun 2010, dan ditambah dengan naiknya harga tiket di
beberapa theme park Ancol, membuat pendapatan PJAA lebih baik di 9M2011.
Harga tiket DuFan selama hari kerja dan hari libur di tahun 2011, naik menjadi
Rp 150.000 dan Rp 180.000, lebih tinggi dari tahun 2010 yang hanya mencapai
Rp 120.000 selama hari kerja dan Rp 150.000 selama hari libur. Harga tiket di
Ocean Dream Samudera juga naik menjadi Rp 70.000 selama hari kerja dan Rp
90.000 selama hari libur, lebih tinggi dari tahun 2010 yang hanya Rp 60.000
selama hari kerja dan Rp 80.000 selama hari libur. Namun, harga tiket untuk
Atlantis Water Adventure tidak mengalami perubahan. Dengan faktor-faktor
tersebut, ditambah lebih banyaknya wisatawan yang mengunjungi Ancol saat hari
libur, pendapatan PJAA dari theme park pada 9M2011 naik hingga mencapai Rp
324,3 miliar, atau naik 23,4% YoY dari periode yang sama tahun 2010. Hal ini
memicu kenaikan pendapatan PJAA secara total, yang naik mencapai Rp 650,2
miliar selama 9M2011, dari Rp 624,3 miliar di 9M2010, atau naik 4,1% YoY.
Gambar 8: Sumber Pendapatan PJAA, 9M2010 9M2011

( Rp, miliar)
350.00
324.30
300.00
262.64
250.00
200.00
150.00
130.58
116.36
104.74
100.00
91.90
78.40
69.65
48.29
50.00
42.77
2.64
2.36
9M2011
Theme parks
Gerbang Utama
Kapal
9M2010
Tanah Perumahan
Hotel dan Restauran
Pendapatan lainnya
Apresiasi Harga Tanah dan Rendahnya Biaya Akuisisi Tanah

Menyebabkan Marjin Lebih Tinggi di Sektor Properti
Selama 9M2011, penjualan retail properti hanya mencapai Rp 77,681 miliar,
turun signifikan hingga 48,1% YoY dari periode yang sama tahun 2010.
Penjualan retail properti yang lambat selama 9M2011, yang hanya mencapai
12.581 m2 , dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2010 yang mencapai
27.641 m2 , memicu terjadinya penurunan pendapatan. Namun penjualan tanah
selama 9M2011 mengalami peningkatan. Dengan luas tanah terjual mencapai
12.581 m2, dengan total nilai Rp 77,681 miliar, mengindikasikan naiknya harga
tanah menjadi Rp 6.174.553/m2, lebih tinggi dari 9M2010 yang hanya mencapai
Rp 5.418.871/ m2.
Gambar 9 : Harga Tanah Perumahan
(Rp / m2)
Rp / m2
6,400,000
6,200,000
6,174,553
6,000,000
5,800,000
5,600,000
5,400,000
5,418,871
5,200,000
5,000,000
9M2010
9M2011
Harga tanah / m2
Sumber :PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Sementara itu, penjualan tanah di 9M2011 juga diikuti dengan penurunan biaya
penjualan. Hal ini dibuktikan dengan rasio biaya penjualan tanah di 9M2011 yang
hanya mencapai 34%, sementara di 9M2010 mencapai 39%. Kami percaya hal ini
karena penjualan tanah yang telah dibeli di waktu yang lampau.

dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012
Masih Banyak Ruang Untuk Kredit

Dengan rencana untuk mengembangkan bisnis properti dan rekreasi yang
membutuhkan biaya modal Rp 974 miliar, kami percaya bahwa PJAA
membutuhkan bantuan pihak lain untuk melaksanakan rencana tersebut. Tetapi
kami percaya bahwa hal itu bukan merupakan hambatan karena rasio total
Kewajiban terhadap ekuitas PJAA per 30 September 2011, hanya mencapai 40%.
Rasio ini akan semakin baik apabila PJAA melunasi obligasi sebesar RP 120 miliar

yang jatuh tempo di Juni 2012. Dengan kondisi sehat tersebut, kami percaya
PJAA tidak memiliki hambatan untuk memperoleh dana tambahan yang cukup
untuk melaksanakan rencana-rencananya.
Gambar 10 : Debt to Equity Ratio (%)
(%)
70%
58%
60%
47%
50%
40%
40%
30%
20%
10%
0%
2009
2010
9M2011
Sumber : PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Prospek Usaha
Indikator makroekonomi Indonesia telah memperlihatkan antusiasme terhadap
masa depan ekonomi Indonesia, termasuk sektor properti dan rekreasi. Dengan
prediksi pertumbuhan PDB Indonesia yang mencapai 6,5% di akhir 2011,
ekspektasi pendapatan per kapita juga diproyeksikan naik hingga mencapai
US$ 3.500. Peningkatan daya beli masyarakat menghasilkan peningkatan
pendapatan dapat terpakai, menghasilkan peningkatan permintaan akan rekreasi.
Turunnya tingkat suku bunga acuan (BI Rate) menjadi hanya 6% (paling rendah
sejak diimplementasikannya Inflation Targeting Framework) di November 2011,
berpotensi menumbuhkan sektor properti. Para pengembang properti akan
memiliki peluang untuk mendapatkan pinjaman pada tingkat suku bunga yang
lebih rendah, sementara para konsumen juga memiliki kesempatan untuk
mendapatkan kredit mortgage dengan tingkat bunga yang lebih rendah. Hingga
September 2011, kredit properti dari bank komersial telah naik 22,8% YoY,
sementara kredit mortgage naik 32% YoY. Dengan tingkat suku bunga yang lebih
rendah, kami percaya pertumbuhan kedua jenis kredit ini akan lebih cepat.
Dengan pendapatan dapat dipakai yang meningkat, jumlah wisatawan yang
datang ke theme park Ancol juga naik selama 9M2011, seperti terlihat dari
jumlahnya yang telah mencapai 80% dari total wisatawan tahun 2010. Di tambah
rencana PJAA pada proyek properti dan rekreasi, kami percaya bahwa
pendapatan PJAA dapat tumbuh 11,5% YoY di 2011 dan 16,5% CAGR selama
2010 2015.
Gambar 11: Pendapatan PJAA
(Rp miliar)
Rp, miliar
2,500.00
2,000.00
CAGR = 16.5%
1,500.00
1,000.00
500.00

dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012
2010
2011P
2012P
2013P
2014P
2015P
Pendapatan PJAA (Rp, miliar)

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk. Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

ANALISA SWOT
Tabel 3: Analisa SWOT
Strengths (Kekuatan)
Pengalaman panjang sebagai pengelola
taman rekreasi.
Tetap menjadi daerah tujuan wisata
nomor satu di Jakarta.
Memiliki dukungan dari Pemerintah
Daerah.
Memiliki land bank yang cukup guna
menunjang pertumbuhan .
Memiliki rasio Debt to Equity yang relatif
rendah.
Opportunity (Kesempatan)
Pertumbuhan yang cepat akan harga
tanah.
Penurunan tingkat suku bunga dapat
meningkatkan penjualan properti PJAA
Weakness (Kelemahan)
Memerlukan beberapa tahun untuk
menyelesaikan proses reklamasi
tanah.
Portfolio PJAA saat ini hanya berada
di wilayah Ancol.
Threat (Ancaman)
Kompetisi yang ketat antara
perusahaan properti.
Berbagai tempat rekreasi indoor,
sepert Trans Studio, Kidzania,
meningkatkan kompetisi antara
pengelola.

dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012

TARGET HARGA
VALUASI
Metodologi yang Digunakan
Kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan menggunakan Discounted
Cash Flows (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan
bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat
mempengaruhi nilai (value driver) PJAA jika dibandingkan dengan
pertumbuhan aset.
Kami tidak mengkombinasikan perhitungan DCF ini dengan metoda Guideline
Company Method (GCM) di dalam valuasi ini, disebabkan tidak terdapat peers
yang benar-benar dapat diperbandingkan dengan PJAA di Bursa Efek
Indonesia.
Penilaian ini didasarkan pada Nilai 100% Saham per 30 Desember 2011,
menggunakan laporan keuangan PJAA per tanggal 30 September 2011
sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental.
Estimasi Nilai
Kami menggunakan Cost of Capital sebesar 10,72% dan Cost of Equity
sebesar 11,89% berdasarkan asumsi-asumsi berikut:
Tabel 4 : Asumsi
Risk free rate (%)*
Risk premium (%)*
Beta (x)*
Cost of Equity (%)
Marginal tax rate (%)
Interest Bearing Debt to Equity Ratio
WACC (%)
6,07
8,09
0,72
11,89
25,00
0,40
10,72
Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Catatan: * Per tanggal 30 Desember 2011
Estimasi Target harga saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian

pada tanggal 30 Desember 2011 dengan menggunakan metode DCF dan
asumsi tingkat diskonto 10,72% adalah sebesar Rp 990 hingga Rp 1.080
per lembar.
Tabel 5: Ringkasan Penilaian Metode
PV of Free Cash Flows [Rp,
miliar]
PV Terminal Value [Rp miliar]
Non-Operating Assets [Rp,
miliar]
Interest Bearing Debt [Rp, miliar]
Total Equity Value [Rp miliar]
Number of Share, juta saham
Fair Value per Share, Rp
Konservatif
Moderat
Agresif
312
329
345
1.117
274
1.175
274
1.235
274
(120)
1.584
1.599
990
(120)
1.659
1.599
1.030
(120)
1.734
1.599
1.080
Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012

Gambar 12: P/E and P/BV
Tabel 6: Laporan Laba Rugi

(Rp miliar)
Laporan Laba Rugi
Pendapatan
Biaya penjualan
P/E
P/BV
2008
2009
2010
2011P
2012P
10.0
1.4
854
898
922
1.028
1.160
9.0
(523)
(535)
(572)
(644)
8.0
(473)
Laba kotor
382
375
387
456
516
7.0
Biaya operasional
(186)
(189)
(188)
(224)
(253)
6.0
196
186
198
232
263
5.0
(12)
(12)
(8)
Laba operasional
Pendapatan (biaya) lain
(4)
1.2
1.0
0.8
0.6
4.0
3.0
Laba sebelum pajak
192
191
187
221
255
Pajak
(60)
(54)
(45)
(55)
(64)
2.0
Hak minoritas
(0,1)
(0,1)
(0,1)
(0,3)
(0,3)
1.0
Laba bersih
132
137
142
165
191
0.0
0.4
0.2
0.0
2008
2009
P/E
Tabel 7: Neraca
Neraca
(Rp miliar)
2008
2009
2010
2011P
2012P
Aset
Kas dan setara kas
2010
P/BV
Gambar 13: ROA, ROE dan TAT

TAT (x)
ROA (%), ROE(%)

16.00
0.65
14.00
0.64
0.63
12.00
308
433
328
265
205
0.62
10.00
Investasi jk pendek
Piutang
40
228
207
248
275
310
8.00
10
11
11
12
13
15
401
292
20
421
295
24
645
244
21
856
342
24
934
385
6.00
37
142
70
111
125
1.331
1.529
1.569
1.881
1.996
Persediaan
Aset jk pendek lain
Aset tetap
Aset real estate
Aset tidak lancar lain
Total Aset
0.61
0.60
0.59
4.00
0.58
2.00
0.57
0.56
2008
2009
ROA (%)
2010
ROE (%)
TAT (x)
Kewajiban
Hutang dagang
Pinjaman jk pendek
34
61
85
37
41
1,0
Pinjaman jk panjang
yang jatuh tempo dalam
1 tahun
Kewajiban jk pendek
80
120
155
200
220
204
231
Hutang jk panjang
199
119
120
180
180
59
101
66
92
104
447
561
491
632
556
Hak Minoritas
0,7
0,8
32,9
38,9
38,9
Total Ekuitas
884
967
1.045
1.211
1.401
Kewajiban jk panjang
Total Kewajiban
Tabel 8: Rasio Kunci

Ratio
2008
2009
2010
2011P
2012P
Pertumbuhan [%]
Pendapatan
12
12
13
Laba Usaha
(5)
17
13
EBITDA
(3)
0,4
34
Laba Bersih
(6)
17
15
Marjin Laba Kotor
45
42
42
44
44
Marjin Laba
Operasional
23
21
22
23
23
Marjin EBITDA
31
29
30
36
32
Marjin laba bersih
16
15
15
16
16
ROA
10
10
ROE
15
14
14
14
14
Debt to Equity
0,5
0,6
0,5
0,5
0,4
Debt to Asset
0,3
0,4
0,3
0,3
0,3
Current ratio
3,2
2,0
2,0
1,6
2,0
Quick ratio
2,8
1,9
1,9
1,5
1,9
Profitabilitas [%]
Solvabilitas [X]
Likuiditas [X]

dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk. Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
DISCLAIMER
Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan.
Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak
bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asums i,
opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian ( cut off date),
dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu.
Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini.
Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan
rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai
untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun
sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per
tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pendap atan dari setiap saham Perseroan yang disajikan
dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin
mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan
sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang
akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian
laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang
tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi
dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi.
Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar,
dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang
berlaku.
Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Sa ham & Indexing bukan
merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat
dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing yang behubungan
dengan cakupan Jasa Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing kepada, atau kaitannya kepada, beberapa
pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan
perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut,
Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi
terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu
atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan
untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah
bantuan penasehat keuangan.
PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan
un tuk menjaga
independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan
kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non -publik tertentu yang diterima
sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan database yang digunakan dalam
penyusunan Laporan Target Harga
Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan
proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan.
Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing dengan tujuan untuk
meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia. Laporan ini juga bebas
dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. Pefindo Divis i Valuasi
Saham dan Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp.40.000.000, - dari Perseroan yang dinilai untuk 2
(dua) kali pelaporan
per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di
http://www.pefindo.com
Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini
dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia .

dari dokumen ini
www.pefindo.com
2 Januari 2012
Equity Valuation
January 2nd, 2012

Primary Report
Target Price
Low
990
High
1,080
Recreation and Property

Property
Historical Chart
IHSG
PJAA
1250
4300
4100
1150
3900
1050
3700
3500
950
3300
850
3100
750
2900
IHSG
2700
PJAA
650
2500
The Biggest Integrated Tourist Destination Operator
550
Source : Bloomberg
Stock Information
Rp
Ticker code
PJAA
Market price as of December 30th, 2011
1,000
Market price 52 week high
1,190
Market price 52 week low
710
Market cap 52 week high (bn)
1,904
Market cap 52 week low (bn)
1,136
Market Value Added & Market Risk

Market Risk
250
MVA
1.2
1
200
0.8
150
0.6
100
0.4
50
0.2
-50
September-09
September-10
Market Value Added
September-11
Market risk
Source : Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division
Shareholders
(%)
Local Government of DKI Jakarta
72.00
PT Pembangunan Jaya
18.01
Public (each below 5% of ownerships)
Contact:
Equity & Index Valuation Division
Phone: (6221) 7278 2380
info-equityindexvaluation@pefindo.co.id
Disclaimer statement in the last page is an
integral part of this report
www.pefindo.com
9.99
From the time of its establishment in 1966, Ancol Taman Impian, or

famously known as Ancol, was designed as an integrated tourist
destination, and remains as the biggest in Jakarta up to present. At the
inception, PT Pembangunan Jaya (JAYA) was appointed by the DKI
Jakarta Regional Administration, to develop Ancol area. JAYA then change
its name to PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA) as it went public in
2004. From only owning Binaria and Beach Park as its facilities, Ancol
now equipped with beach resort (namely Putri Duyung), three theme
parks known as Dunia Fantasi, Atlantis Water Adventure, and Ocean
Dream Samudera, art and handicraft center, executive sport club,
culinary area, multipurpose area (Eco Park), and several residential
properties. Ancol also plans to build a banquet area at Putri Duyung,
multipurpose function hall at Eco Park, and under water activity at Ocean
Dream Samudera in 2012 2015 periods. In the property business, PJAA
plans to build apartments, i.e. Northland Ancol Residence and Apartment
Carnaval, and development of The Coastal, and also one townhouse, i.e.
Townhouse Timur Diamond. With such integrated facilities, we believe
Ancol will remain as a number one tourists destination in Jakarta in few
years to come.
Page 1 of 15 pages

INVESTMENT PARAMETER
The Recreational Industry Remains Enthusiastic
As Indonesian population predicted to reach 241 million people in 2011, or
grow by 1.7% YoY, the market for recreational industry keeps building.
Augmented with increasing people purchasing power as Indonesian GDP
predicted to reach 6.5% YoY growth in 2011, which creates increasing
income per capita to predicted of US$ 3,500, the necessity for recreational
activity also improving. This is proved by the increasing tourists that came
to Ancols theme park during 9M2011 period, in which it already reached
80% of total tourists in 2010 period.
More Active in Property Sector with Support of Recurring Income
from Recreational Business
In the following years, PJAA plans to be more active in property sector, as
they plan to build apartments, namely Apartment Carnaval, Apartment
Coastal, Apartment Eco Park, and Townhouse Timur Diamond. We expect
that the demand for those properties will be massive, since Ancol is
equipped with beautiful view and recreational area. Luckily for PJAA, they
do not have to worry about paying interest loan from banks to finance their
property development, since they already have recreational area that
provide recurring income.
Healthy Condition to Grow
Currently, we believe that PJAAs financial condition can be classified as
healthy. With decreasing trend of liabilities to equity ratio from 58% in
2009 to just 40% as of September 2011, makes PJAA attractive for
investors. With such healthy condition, PJAA has no obstacles to look for
additional funds to undergo its plans on recreational and property business,
which requires around Rp 974 billion of capital expenditure.
Better Performance in 9M2011
In 2011, PJAAs increase its ticket prices for its theme parks, which are
DuFan and Ocean Dream Samudera. DuFan tickets rise to Rp 150,000
during weekday and Rp 180,000 during weekend, higher than 2010 period
which only amounted to Rp 120,000 and 150,000, respectively. Tickets to
Ocean Dream Samudera also rise to Rp 70,000 during weekday and Rp
90,000 during weekend, rise from Rp 60,000 and Rp 80,000, respectively
during 2010. Accompanied with rising number of tourists that come to
those theme parks, creates increasing revenue of PJAA by 4% YoY in
9M2011. Appreciation of land price in Ancols residential properties along
with low cost of land acquisition deliver higher gross profit of PJAA in
9M2011 to 47%, better than 9M2010 period which only amounted to 41%.
More Projects to Come
PJAA plans to build several property projects in its existing 42.38 ha of land
bank. Those projects are three tower of Apartment Carnaval, Townhouse
Timur Diamond, The Coastal Apartment, and Northland Ancol Residence.
Else in recreational business, PJAA plans to build a banquet at Putri Duyung
Cottage, multipurpose building at Eco Park, and Under Water Gelanggang
Samudera. If all of those facilities are completely built in 2015, it will
generate around Rp 288 billion of annual revenue, but will require around
Rp 974 billion of capex.
Disclaimer statement in the

last page is an integral part
of this report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
Business Prospects
As Indonesian economy expected to book around 6.5% YoY growth in
2011, the expected GDP per capita will also rise to US$ 3,500, which
creates higher disposable income for Indonesian people. Ability to afford
more necessities creates improving demand for many products, as well as
recreation. Else, lower BI Rate to just 6% potentially followed with
improving property sector, as developers and also property consumers are
able to take loan from banks at lower rate. Augmented with several
projects in property and recreational business, that may attract consumers
and tourists to go and purchase property in Ancol area, makes us believe
that PJAAs revenue will grow by 11.5% YoY in 2011 and 16.5% CAGR
during 2010 2015 periods.
Page 2 of 15 pages

Table 1 : Performance Summary
2008
2009
2010
2011P
2012P
Revenue [Rp bn]
854
898
922
1,028
1,160
Pre-tax Profit [Rp bn]
192
191
187
221
255
Net Profit [Rp bn]
132
137
142
165
191
83
86
89
103
119
(6.1)
3.9
3.2
16.7
15.3
P/E [x]
4.3
5.9
9.5
9.7*
8.4*
PBV [x]
0.6
0.8
1.2
1.3*
1.1*
EPS [Rp]
EPS Growth [%]
Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates
*) Based on PJAAs share price as of December 30th, 2011 Rp 1,000/share

of this report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
Page 3 of 15 pages
GROWTH-VALUE MAP
Growth-Value Map provides overview of market expectations for the companies
listed on IDX. Current Performance (CP) metric, running along the horizontal
axis, is a portion of current stock market value that can be linked to the
perpetuity of current companys performance in profitability. Growth Expectations
(GE) metric, plotted on the vertical axis, is the difference between current stock
market value and the value of current performance. Both metrics are normalized
by the companys book value.
Growth-Value Map divides companies into four clusters, they are:
Excellent value managers (Q-1)
Market expects companies in Q-1 to surpass their benchmark in
profitability and growth.
Expectation builders (Q-2)
Market has relatively low expectations of profitability from companies in Q2 in the short term, but has growth expectations exceed the benchmark.
Traditionalists (Q-3)
Market has low growth expectations of companies in the Q-3, although
they showed a good profitability in the short term.
Asset-loaded value managers (Q-4)
Market has low expectations in terms of profitability and growth for
companies in Q-4.
Figure 1: Growth-Value Map

(PJAA, Property and Real Estate Sub Industry and Sector)
6
5
Growth Expectations
4
PLIN
3
2 SHID
BUVA
1
PJAA
PUDP
BAYU
-1
-2
-3
-4
0
Current Performance (CP)
Source:Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimation
Currently, PJAA is lying in between Asset-loaded Value Manager and

Traditionalist cluster. Current performance of PJAA is almost higher than
market expectation but still under look by the market. Therefore, it may need
better investor relations efforts to make investors realize the company potentials.

of this report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
Page 4 of 15 pages

BUSINESS INFORMATION
Business Profile
PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA), previously known as PT Pembangunan
Jaya (JAYA), is a national is a developer of recreational area of Ancol Taman
Impian, or famously known as Ancol, which was firstly established in 1966. As it
went public in 2004, JAYA change its name to PJAA. Currently, the total area
under management of PJAA is 552 ha, including recreation and property area,
and total assets of Rp 1.55 trillion. From only operates one beach park, which is
Marina beach, PJAA develops Ancol to also equip with recreational park, art
market, culinary area, resort, housing, executive sport club, and also
multipurpose area, known as Eco Park, which is converted from Ancol Golf
Course. PJAA is supported by five subsidiaries, which are :
PT Taman Impian Jaya Ancol (TIJA)
TIJA is a recreation and tourism company in which 99.99% of its share is
owned by PJAA. TIJA activity is to operates and develop Ancol recreational
area. TIJA unit businesses include Dunia Fantasi (DuFan), Ocean Dream
Samudera, etc.
PT Seabreez Indonesia (Seabreez)
Seabreez is a direct subsidiary, in which 95.27% of its share is owned by
PJAA. Seabreez activity includes construction, industry, agriculture, printing,
maintenance and management of recreation and entertainment facilities.
PT Jaya Ancol (JA)
JA activity is in area of trade and services in which 99.99% of its share is
owned by PJAA. JA specializations are management of dolphin and seal shows
at Siou Tien Park, Vietnam, and also manages the infrastructure business line.
Besides those three direct subsidiaries, PJAA also owns two associated
subsidiaries, which are:
PT Philindo
Sporting Amusement and Tourism Corporation
(Phillindo)
Phillindo activity is to manage building rental for tenant restaurant in Ancols
culinary area, and also HAILAI building management.
PT Jaya Bowling Indonesia (Jaya Bowling)
Jaya Bowling is a sport complex management companies, in which around
16.75% of its share is own by PJAA.
Figure 2: Land Utilization of Ancol by PJAA
Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division
Disclaimer statement in the last

page is an integral part of this
report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
Ancols recreational area is comprised of theme parks, i.e. DuFan, Atlantis Water
Adventure, Ocean Dream Samudera, art market which also now equipped with
outbound activity area, culinary area in which many restaurants stood within this
area, such as Jimbaran Resto and Bandar Djakarta, resort i.e. Putri Duyung
Cottage, and recently built of multifunction area, which is Eco Park. Going
Page 5 of 15 pages

forward, PJAA plans to set up a banquet at Putri Duyung area, multipurpose
building at Eco Park, development of sand beach at east of Ancol, and also
development of underwater activity at Ocean Dream Samudera.
As of today, PJAAs property portfolio in Ancols area includes several residential
properties, such as Marina Coast Royal Residence, DeCove, Puri Jimbaran,
Jimbaran Residence, Tugu Permai and Marina Coast The Green, The Bukit and
The Forest. PJAAs plans to include some properties in its portfolio, which are
Northland Ancol Residence apartment for middle classes, East Diamond
Townhouse twenty four residential property for high classes, Carnaval
Apartment and expansion of The coastal 300 unit and 600 unit of apartments,
respectively, for middle-up classes, and development of around 8.44 ha of
Carnaval beach area intended for commercial activity.
Increasing Indonesian Population and Welfare Creates Growing Demand
for Recreation
As Indonesian population reach 237 million in 2010 or grow by 2.7% YoY, and
predicted to reach 241 million people in 2011, the demand for recreation as a
secondary necessities also improving. Augmented with 6.5% YoY of GDP growth
during 9M2011, and expected to continue until the end of 2011, the total GDP
may reach Rp 7,400 trillion in 2011. With expected of 241 million people by the
end of 2011, the income per capita for Indonesian people will reach around
US$ 3,500, higher than in 2010 period which only reached US$ 3,005. Increasing
people purchasing power creates higher disposable income for Indonesian people,
and at the end of the day it pushed demand for recreation activities.
Figure 3: Indonesian Population and GDP Growth
million
242
%
7
240
238
236
4
234
3
232
2
230
228
226
0
2009
2010
Indonesian population (million)
2011P
GDP growth (%)
Decreasing BI Rate Potentially Followed with Soaring Growth of Property

Sector
Inflationary pressures continue to decline in line with the decrease in global
commodity prices, adequate supply and lower inflation expectation. The
Consumer Price Index in October 2011 recorded deflation by 0.12% MtM or
4.42% YoY, driven by deflation in core and volatile food prices. In 2011, inflation
is predicted to go towards the lower bound of inflation target in the range of 4%.
In line with the decreasing trend in inflation pressures and also efforts to narrow
the interest rate term structure, Bank Indonesia has lowered down its benchmark
interest rate by 50 bps to 6%.
Table 2: Indonesian Economy Activity, 2010 -2011
Indicators
2010
Okt
Inflation (% YoY)
Rp / USD
GDP Growth (% YoY)
Consumption Growth (% YoY)
BI Rate (%)

of this report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
Nov
Des
5.67
8928
6.33
9013
6.5
6.5
Jan
6.96
8991
6.9
4.9
6.5
Feb
7.02
9057
6.5
2011
March
April
May
June
July
August Sept
6.84
6.65
6.16
5.98
5.54
4.67
4.79
8823
8709
8574
8537
8597
8508
8578
6.5
6.5
4.3
4.6
6.75
6.75
6.75
6.75
6.75
6.75
6.75
Okt
4.61
8823
6.5
4.5
6.75
4.42
8835
6.5
Source: Bank Indonesia, Central Bureau of Statistics, Pefindo Equity & Index Valuation Division
Page 6 of 15 pages

As Bank Indonesia (BI) lowered its BI Rate to 6% on November 10th, 2011, we
believe that the growth of property sectors, as shown by the growth of banks
mortgage loan, which indicates as a demand of property, will be improved. As
around 74.56% of Indonesian consumer still used mortgage loan facilities to
purchase residential properties, we believe that the growth of mortgage loan in
4Q11 will improve as the BI Rate getting lower. Based on data from LBU,
property lending by commercial banks until September 2011 stood at Rp 297.9
trillion, an increase of 7.8% (qtq) or 22.8% (YoY) and has contributed
approximately 14.45% of total outstanding loans of commercial banks amounting
to Rp 2,061.2 trillion.
Meanwhile, mortgages loan has reach Rp 182.2 trillion in 3Q 2011, reflect a 17%
(qoq) increase from 2Q 2011 and 32% YoY increase from the same period in
previous year, with average mortgages interest rate is in the range of 9%-12%.
Figure 4: Property, Mortgage, Construction and
Real Estate Loans, 2010 9M2011
(in Rp Tn)
Source: Bank Indonesia, Pefindo Equity & Index Valuation Division
Most Visited by Tourists

Up to 9M2011 period, Ancol has been visited by around 9.9 million tourists, and
we predict that it will reach around 13.3 million people by the end of 2011.
Compare to other recreational park such as Kebun Binatang Ragunan (KBR),
Trans Studio Bandung (TSB), and Taman Mini Indonesia Indah (TMII), which
is predicted to reach 2 million, 3 million and 4.5 million, respectively, Ancol
remains the most visited recreational park by tourists.
Figure 5: Projected Number of Tourists to Several
Recreational Park in Indonesia, 2011
Million people
14.00
12.00
10.00
8.00
6.00
4.00
2.00
0.00
Ancol

of this report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
Kebun Binatang
Ragunan
Trans Studio
Taman Mini
Indonesia
Indah
Source: Various Sources, Pefindo Equity & Index Valuation Division
Page 7 of 15 pages

Potentially Exceed Previous Year Theme Parks Visitors
Until the end of 9M2011 period the number of tourists that visit Ancols theme
parks, which are DuFan, Ocean Dream Samudera and Atlantis Water Adventure,
has reached 1.9 million, 972 thousands, and 782 thousands, respectively. The
total of tourists that come to Ancols theme parks amounted to 3,8 million.
Meanwhile, the visitors that come to Dufan, Ocean Dream and Atlantis Water
Adventure in 2010, amounted to 2.6 million, 1.3 million, and 825 thousands,
respectively, or total of 4.7 million. The total visitors that come to those theme
parks in 9M2011 already reach 80% of total visitors in 2010. Considering that
and new year holidays that still to come at the end of 2011, we believe that total
visitors that come to those theme parks potentially reach 4.9 million, or grow by
5.4% YoY.
Figure 6: Total Visitors Entering Ancols Theme Parks, 2010
9M2011
People
5,000,000
4,500,000
4,000,000
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
DuFan
Ocean Dream
Samudera
2010
Atlantis Water
Adventure
Total Visitors Entering

Ancol's Theme Park
9M2011
Develop Several Projects to Sustain Future Growth

Currently PJAA owns total land bank of 42.38 ha in Ancol, in which around 20.62
ha are ready for sale land and around 21.76 ha are land that still under
development. Those land banks are located at west and east of Ancol. On the
east side, PJAA plans to build three tower of apartments, namely Apartment
Carnaval, with each tower will be equipped with around 300 units of apartment,
and plans to be completed in 2015. Beside that project, PJAA also plans to build
Townhouse Timur Diamond, which equipped with 24 houses and 12 shops,
intended for middle up classes. On the west side, PJAA plans to build two towers
of Apartment Coastal, with total apartments of 820 units and expected to l be
fully operated in 2015. Else, PJAA also plans to develop Apartment Eco Park
which will be equipped with 300 units of apartment and will be fully commencing
in 2015.
Figure 7: PJAAs Plans in Property Business

of this report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
Page 8 of 15 pages
Beside those projects in property sector, PJAA also plans to develop its
recreational area. During 2012 2015 periods, PJAA plans to build a banquet at
Putri Duyung Cottage area. This new building requires around 2,000 sqm wide,
and equipped with 5 meeting rooms. Else, PJAA also plans to build multipurpose
building that located at Eco Park. This building will be built on 5,000 sqm of land,
and sufficient for around 5,300 people. On one of its theme park, which is Ocean
Dream Samudera, a new facility will be built, i.e. Under Water Gelanggang
Samudera which constitutes as a new theater that presents under water
activities. If all of those facilities are completely built, we believe that they will
generate around annually of Rp 288 billion of revenue for PJAA since 2015, but
will require around Rp 974 billion of capex.
FINANCE
Appreciation of Ticket Prices and Number of Tourists Led to Better
PJAAs Revenue
As more tourists come to Ancols theme parks, proved by number of tourists in
9M2011 that already reached around 80% of total tourists in 2010, accompanied
with the hike of ticket prices to several Ancols theme parks, creates a better
PJAAs revenue in 9M2011 period. Ticket price of DuFan during weekday and
weekend in 2011 rise to Rp 150,000 and Rp 180,000, respectively, higher than in
2010 which only Rp 120,000 during weekday and Rp 150,000 during weekend.
Ticket prices for Ocean Dream Samudera also rise to Rp 70,000 during weekday
and Rp 90,000 during weekend, higher than 2010 period which only amounted to
Rp 60,000 during weekday and Rp 80,000 during weekend. Meanwhile ticket
price for Atlantis Water Adventure remain the same. With those factors, plus
most of visitors come to PJAA during weekend, PJAAs revenue from theme parks
in 9M2011 period soared to Rp 324.3 billion, or up by 23.4% YoY from the same
period in 2010. This also triggers the hike of PJAAs total revenue, as it rose to
Rp 650.2 billion as of 9M2011 from Rp 624.3 billion in 9M2010, or lift by 4.1%
YoY.
Figure 8: PJAAs Source of Revenue, 9M2010 9M2011
(in Rp, bn)
350.00
324.30
300.00
262.64
250.00
200.00
150.00
116.36
104.74
130.58
91.90
78.40
48.29
100.00
50.00
69.65
42.77
2.64
2.36
9M2011
9M2010

of this report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
Theme parks
Main Gate
Boat
Land property
Hotel and restaurant
Other income
Page 9 of 15 pages

Land Price Appreciation and Low Costs of Land Acquisition Delivers
Higher Margin in Property Sector
During 9M2011 period, the sale of retail properties only reached Rp 77.681
billion, dropped significantly by 48.1% YoY from the same period in 2010. Slow
sales of retail property during 9M2011, which only around 12,581 sqm of land
sold compare to the same period in 2010 which reached 27,641 sqm, triggers the
significant dropped of revenue. However, the sales of land per sqm during
9M2011 actually improved. With total sales of land of 12,581 sqm and value of
Rp 77.681 billion during 9M2011, the land price appreciate to Rp 6,174,553 per
sqm, higher than 9M2010 period which only Rp 5,418,871 per sqm.
Figure 9 : Price of Land Property
(Rp / sqm)
Rp / sqm
6,400,000
6,200,000
6,174,553
6,000,000
5,800,000
5,600,000
5,400,000
5,418,871
5,200,000
5,000,000
9M2010
9M2011
Land price / m2
Source :PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Pefindo Equity & Index Valuation Division
Meanwhile, the sale of land in 9M2011 was accompanied with lower costs of
sales. This was proved by ratio of cost of land sales in 9M2011 which only
amounted to 34%, while its ratio in 9M2010 stood at around 39%. We believe it
is due to the sales of land that has been acquired a long time ago.
Still Much Room for Loan
Through such plans to develop its property and recreational business which
require around Rp 974 billion of capital expenditure, we believe that PJAA needs
other parties support to perform these projects. However, it is not going to be an
obstacle since the ratio of total liabilities to equity PJAA as of September 30th,
2011, is only around 40%. The ratio will be improved if PJAA settles the Rp 120
billion bonds that will mature in June 2012. With such healthy condition, we
believe that PJAA has no obstacles to acquire sufficient funds from the third
parties to undergo their plans.
Figure 10 : Debt to Equity Ratio (%)
(%)
70%
60%
58%
47%
50%
40%
40%
30%
20%
10%

of this report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
0%
2009
2010
9M2011
Source : PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division
Page 10 of 15 pages

Business Prospects
Indonesias macroeconomic indicators have generated a lot of enthusiasm about
the nations economic future, including property and recreational sectors. As
Indonesian GDP is predicted to reach 6.5% by the end of 2011, the expected GDP
per capita will also expected to rise to US$ 3,500. Increasing people purchasing
power creates higher disposable income thus pushed demand for recreation
activities. Lower benchmark interest rate (BI Rate) to just 6% (the lowest since
the implementation of Inflation Targeting Framework) in November 2011,
potentially creates growing property sector. Property developers have the
opportunity to obtain loans with lower interest rates, while the consumers also
have the opportunity to obtain mortgage loan with lower interest rate. Until
September 2011, property lending by commercial banks has increase by 22.8%
YoY, while the mortgage loan increase by 32% YoY. With this lower benchmark
interest rate, we believe that these growths are going to be more rapid.
With higher disposable income, number of tourists that come to Ancols theme
parks during 9M2011 also increasing, as proved with number of tourists that
already reach around 80% of total tourists in 2010. Augmented with PJAAs
plans to create several recreational and property projects, we believe that PJAAs
revenue will go up by 11.5% YoY in 2011 and 16.5% CAGR during 2010 2015
periods.
Figure 11: PJAAs Revenue Estimation

(In Rp bn)
Rp, bn
2,500.00
2,000.00
CAGR = 16.5%
1,500.00
1,000.00
500.00
2010
2011P
2012P
2013P
2014P
2015P
PJAA's Revenue (Rp, bn)

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk. Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates

of this report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
Page 11 of 15 pages
SWOT ANALYSIS
Table 3: SWOT Analysis
Strengths
Long experience as the operator of
recreational park.
Remains the number one tourists
destination in Jakarta.
Possessed support from local
government.
Still enough land bank for upcoming
growth.
Relatively low Debt to Equity Ratio.
Opportunities
Rapid growth of land price appreciation .
Lower interest rate may improve the
sales of PJAAs property.
Weaknesses
Takes multiple years to finally
completed the land reclamation
process.
PJAAs portfolio currently only
located in Ancols area.
Threats
Intense competition among other
property companies.
Many indoor recreational sites, such
as Trans Studio, Kidzania, increase
the competition among the
operators.

of this report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
Page 12 of 15 pages

TARGET PRICE
VALUATION
Methodology
We apply income approach using Discounted Cash Flows (DCF) as the main
valuation approach considering the income growth is a value driver in PJAA
instead of asset growth.
We do not combine DCF method with Guideline Company Method (GCM) as
there are no similar companies eligible to be compared with PJAA in the IDX.
This valuation is based on 100% shares price as of December 30th, 2011,
using PJAAs financial report as of September 30th, 2011, for our fundamental
analysis.
Value Estimation
We use Cost of Capital of 10.72% and Cost of Equity of 11.89% based on the
following assumptions:
Table 4 : Assumption
Risk free rate (%)*
Risk premium (%)*
Beta (x)*
Cost of Equity (%)
Marginal tax rate (%)
Interest Bearing Debt to Equity Ratio
WACC (%)
6.07
8.09
0.72
11.89
25.00
0.40
10.72
Source: Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates

Notes: * As of December 30th, 2011
The target price for 12 months based on valuation as of December 30th, 2011
using DCF method with an assumption of 10.72% discount rate is ranges
between Rp 990 to Rp 1,080 per share.
Table 5: Summary of DCF Method Valuation
PV of Free Cash Flows [Rp, bn]
PV Terminal Value [Rp bn]
Non-Operating Assets [Rp, bn]
Interest Bearing Debt [Rp, bn]
Total Equity Value [Rp bn]
Number of Share, mn shares
Fair Value per Share, Rp
Conservative
Moderate
Aggressive
312
1,117
274
(120)
1,584
1,599
990
329
1,175
274
(120)
1,659
1,599
1,030
345
1,235
274
(120)
1,734
1,599
1,080
Source: Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates

of this report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
Page 13 of 15 pages

Figure 12: P/E and P/BV
Table 6: Income Statement

(Rp bn)
Income Statement
P/E
P/BV
2008
2009
2010
2011P
2012P
10.0
1.4
854
898
922
1,028
1,160
9.0
(523)
(535)
(572)
(644)
8.0
375
387
456
516
7.0
Sales
Cost of Sales
(473)
Gross Profit
382
Operating Expenses
(186)
(189)
(188)
(224)
(253)
0.8
5.0
196
186
198
232
263
4.0
Other Income (Charges)
(4)
(12)
(12)
(8)
3.0
Pre-tax Profit
192
191
187
221
255
2.0
Tax
(60)
(54)
(45)
(55)
(64)
1.0
(0.1)
(0.1)
(0.1)
(0.3)
(0.3)
0.0
132
137
142
165
191
Net Profit
Table 7: Balance Sheet

2009
2010
2011P
0.4
0.2
0.0
2010
P/BV
Figure 13: ROA, ROE and TAT

2012P
Assets
TAT (x)
ROA (%), ROE(%)

16.00
0.65
14.00
0.64
0.63
12.00
Cash and cash

equivalents
308
Short-term investments
433
328
265
205
0.61
40
228
207
248
275
310
Inventories
10
11
11
12
13
6.00
15
401
292
20
421
295
24
645
244
21
856
342
24
934
385
4.00
37
142
70
111
125
Other short term assets

Fixed assets
Real estate assets
Other non-current assets
1,331
1,529
1,569
1,881
1,996
0.62
10.00
Receivables
Total Assets
2009
P/E
(Rp bn)
2008
0.6
2008
Balance Sheet
1.0
6.0
Income from
Operations
Minority Interest
1.2
8.00
0.60
0.59
0.58
2.00
0.57
0.56
2008
2009
ROA (%)
2010
ROE (%)
TAT (x)
Liabilities
Trade payables
34
61
85
37
41
1.0
80
120
Short-term liabilities
155
200
220
204
231
Long-term loan
199
119
120
180
180
59
101
66
92
104
Sales
447
561
491
632
556
Operating Profit
Short-term loan
Current maturities of long
term liabilities
Long-term liabilities
Total Liabilities
Minority Interest
Total Equity
0.7
884
0.8
967
32.9
1,045
38.9
1,211
38.9
1,401
Table 8: Key Ratios

Ratio
2008
2009
2010
2011P
2012P
12
12
13
13
Growth [%]
(5)
17
EBITDA
(3)
0.4
34
Net Profit
(6)
17
15
Gross Margin
45
42
42
44
44
Operating Margin
23
21
22
23
23
EBITDA Margin
31
29
30
36
32
Net Margin
16
15
15
16
16
ROA
10
10
ROE
15
14
14
14
14
Debt to Equity
0.5
0.6
0.5
0.5
0.4
Debt to Asset
0.3
0.4
0.3
0.3
0.3
Current ratio
3.2
2.0
2.0
1.6
2.0
Quick ratio
2.8
1.9
1.9
1.5
1.9
Profitability [%]
Solvability [X]
Liquidity [X]

of this report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk. Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates
Page 14 of 15 pages
DISCLAIMER
This report was prepared based on the trusted and reliable sources. Nevertheles s, we do not guarantee its
completeness, accuracy and adequacy. Therefore we do not responsible of any investment decision making
based on this report. As for any assumptions, opinions and predictions were solely our internal judgments
as per reporting date, and those judgments are subject to change without further notice.
We do not responsible for mistake and negligence occurred by using this report. Last performance could
not always be used as reference for future outcome. This report is not an offering recommendation,
purchase or holds particular shares. This report might not be suitable for some investors. All opinion in
this report has been presented fairly as per issuing date with good intentions; however it could be change
at any time without further notice. The price, value or income from each share of the Company stated in
this report might lower than the investor expectation and investor might obtain lower return than the
invested amount. Investment is defined as the probable income that will be re ceived in the future;
nonetheless such return may possibly fluctuate. As for the Company which its share is denominated other
than Rupiah, the foreign exchange fluctuation may reduce the value, price or investor investment return.
This report does not contain any information for tax consideration in investment decision making.
The share price target in this report is a fundamental value, not a fair market value nor a transaction price
reference required by the regulations.
The share price target issued by Pefindo Equity & Index Valuation Division is not a recommendation to
buy, sell or hold particular shares and it could not be considered as an investment advice from Pefindo
Equity & Index Valuation Division as its scope of service to, or in relation t o some parties, including listed
companies, financial advisor, broker, investment bank, financial institution and intermediary, in
correlation with receiving rewards or any other benefits from that parties.
This report is not intended for particular inves tor and cannot be used as part of investment objective on
particular shares and neither an investment recommendation on particular shares or an investment
strategy. We strongly recommended investor to consider the suitable situation and condition at first before
making decision in relation with the figure in this report. If it is necessary, kindly contact your financial
advisor.
PEFINDO keeps the activities of Equity Valuation separate from Ratings to preserve independence and
objectivity of its analytical processes and products. PEFINDO has established policies and procedures to
maintain the confidentiality of certain non-public information received in connection with each analytical
process. The entire process, methodology and the database used in the p reparation of the Reference
Share Price Target Report as a whole is different from the processes, methodologies and databases used
PEFINDO in doing the rating.
This report was prepared and composed by Pefindo Equity & Index Valuation Division with the objective to
enhance shares price transparency of listed companies in Indonesia Stock Exchange (IDX). This report is also free of
other partys influence, pressure or force either from IDX or the listed company which reviewed by Pefindo Equity &
Index Valuation Division. Pefindo Equity & Index Valuation Division will earn reward amounting to Rp 40 mn
from the reviewed company for issuing report twice per year. For further information, please visit our website at
http://www.pefindo.com
This report is prepared and composed by Pefindo Equity & Index Valuation Division. In Indonesia, this
report is published in our website and in IDX website.

of this report
www.pefindo.com
January 2nd, 2012
Page 15 of 15 pages

Dufan

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Dufan

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PENGUMUMAN

Andre P.J. Toelle

CREDIT RATING INDONESIA

Jakarta, 2 Januari 2012

2. PT Bursa Efek Indonesia

Publikasi Laporan Penilaian Target Harga Referensi Saham PT Pembangunan

Ronald T. Andi Kasim, CFA

Panin Tower Senayan City 1ih Floor

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Rekreasi dan Properti

Pengelola Tujuan Pariwisata Terintegrasi Terbesar

Harga Saham per 30 Desember 2011

Harga Tertinggi 52 minggu terakhir

Harga Terendah 52 minggu terakhir

Market Value Added & Market Risk

Market Value Added

Sumber : Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pemerintah Daerah DKI Jakarta

Publik (kepemilikan dibawah 5%)

Halaman 1 dari 15 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Pernyataan disclaimer pada

Halaman 2 dari 15 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Pendapatan [Rp miliar]

Laba sebelum pajak [Rp

Laba bersih [Rp miliar]

Pernyataan disclaimer pada

Halaman 3 dari 15 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Gambar 1: Growth-Value Map

Current Performance (CP)

Sumber:Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pernyataan disclaimer pada

Halaman 4 dari 15 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Pernyataan disclaimer pada

Halaman 5 dari 15 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Penurunan BI Rate Berpotensi Diikuti oleh Pertumbuhan Sektor Properti

Halaman 6 dari 15 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Tabel 2: Aktivitas Perekonomian Indonesia, 2010 -2011

Agustus September Oktober

Seiring dengan penurunan BI Rate menjadi 6% pada 10 November 2011, kami

Sumber: Bank Indonesia, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Paling Banyak Dikunjungi oleh Wisatawan

Pernyataan disclaimer pada

Halaman 7 dari 15 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Gambar 5: Proyeksi Jumlah Wisatawan ke

Kebun Binatang Ragunan

Taman Mini Indonesia Indah

Sumber: Berbagai sumber, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Berpotensi Melebihi Jumlah Pengunjung Theme Park Tahun Sebelumnya

Gambar 6: Jumlah Pengunjung ke Theme Park Ancol, 2010

Ocean Dream Samudera

Atlantis Water Adventure

Total pengunjung theme park Ancol

Pernyataan disclaimer pada

Mengembangkan Beberapa Proyek Untuk Menunjang Pertumbuhan Masa

Halaman 8 dari 15 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk