Anda di halaman 1dari 12

BAB III

TINJAUAN LOKASI & DATA

3.1 DATA FISIK LOKASI


3.1.1 Tinjauan Kota Semarang

Gambar 3.1 : Peta Kota Semarang


Sumber
: Bappeda Kota Semarang

Kota Semarang terletak di pantai utara Propinsi Jawa Tengah, tepatnya pada garis
6, 5' - 7, 10' Lintang Selatan dan 110, 35' Bujur Timur. Luas wilayahnya mencapai
373,7 km. Adapun batas - batas fisik Kota Semarang adalah sebagai berikut :
Sebelah Utara
: Laut Jawa
Sebelah Timur
: Kabupaten Demak
Sebelah Selatan
: Kabupaten Semarang
Sebelah Barat
: Kabupaten Kendal
Kota Semarang sangat berperan dalam perkembangan dan pertumbuhan Propinsi
Jawa Tengah, selain karena menjadi ibukota propinsi, posisi kota Semarang berada di
tengah - tengah dua pusat pertumbuhan nasional yaitu Kota Jakarta dan Kota Surabaya,
hal ini memungkinkan Kota Semarang menjadi titik simpul perdagangan dan jasa secara
nasional.

41

3.1.2 Tinjauan Wilayah Tembalang

Gambar 3.2 : Pembagian Wilayah BWK Semarang dan RTRK Tembalang


Sumber
: Bappeda Kota Semarang

Wilayah Tembalang yang terletak di Semarang Selatan merupakan kawasan


satelit, dikarenakan wilayah ini terdapat beberapa universitas dan pemukiman padat
penduduk. Batas-batas dari Kecamatan Tembalang yaitu :
Sebelah Utara
: Kecamatan Candi Sari
Sebelah Barat
: Kecamatan Banyumanik
Sebelah Selatan
: Kabupaten Semarang
Sebelah Timur
: Kecamatan Mranggen Kabupaten Demak.
Berdasarkan Kebijaksanaan Bagian Wilayah Kota yang ada dalam RTRW Kota
Semarang, maka kedudukan BWK VI (Kecamatan Tembalang) dalam konstelasi Kota
Semarang ialah sebagai kawasan pengembangan permukiman dan pendidikan.
Kedudukan ini sangat strategis, setidaknya dapat dilihat dari beberapa hal:
a. Fungsi perumahan sebagai penampung limpahan penduduk dari pusat Kota
Semarang. Adanya fungsi ini membawa konsekuensi bahwa arus penduduk yang
menuju ke kawasan ini akan membutuhkan sarana prasarana pendukung yang akan
berdampak terhadap percepatan perkembangan kawasan Tembalang.
b. Terdapat kecenderungan perkembangan Kota Semarang ke arah selatan yang
menjangkau kawasan Tembalang dan sekitarnya. Kecenderungan tersebut
didukung oleh faktor pendorong dan faktor penarik. Faktor pendorong berasal dari
kawasan pusat Kota Semarang yang semakin padat dan beban yang ditanggungnya
pun semakin berat. Sedangkan faktor penarik berasal dari Kawasan Tembalang
berupa lahan-lahan yang masih dapat dimanfaatkan untuk kegiatan budidaya tanpa
meninggalkan aspek pelestarian lingkungan.
c. Fenomena pemekaran kampus Undip adalah unsur penting yang akan semakin
42

mendukung perkembangan kawasan Tembalang. Kampus Universitas Diponegoro


adalah fasilitas pendidikan tinggi yang ada di Kecamatan Tembalang yang memiliki
skala pendidikan regional, nasional dan internasional.
3.1.3. Wilayah Kec. Tembalang (BWK VI) Sebagai Pusat Kegiatan Pendidikan dan
Pengembangan Permukiman
Berdasarkan pembagian BWK (Bagian Wilayah Kota), Kota Semarang dibagi
menjadi 10 BWK dengan potensi sebagai berikut :
Tabel 3.1 : Potensi BWK Semarang

BWK
I

Kecamatan
Semarang Tengah,
Semarang Timur,
Semarang Selatan

II

Gajahmungkur,
Candisari

III

Semarang Barat,
Semarang Utara

Potensi

Pusat Kota Semarang


Konektivitas tinggi terhadap wilayah lain
Kondisi tanah baik untuk daerah terbangun
Sebagai pusat pelayanan kegiatan kota
Terdapat kawasan kota lama sebagai kawasan
konservasi
Perdagangan dan jasa
Pusat pendidikan tinggi skala regional
Kawasan khusus militer skala regional
Kawasan olahraga skala regional
Pusat kegiatan trasportasi (Bandara Ahmad
Yani, Pelabuhan Tanjung Emas, dan Stasiun
Tawang)
Kawasan rekreasi skala regional
Lereng landai, cocok untuk permukiman
Wilayah pengembangan industri
Dekat pelabuhan laut
Potensi untuk perikanan darat

IV

Genuk

Gayamsari, Pedurungan

Lereng relatif landai, cocok untuk


permukiman, pendidikan, sarana kesehatan,
perdagangan dan jasa
Aksesibilitas relatif tinggi

VI

Tembalang

VII

Banyumanik

Pusat kegiatan pendidikan skala regional


Pengembangan kegiatan permukiman
Topografi berbukit, beberapa view menarik
Dilewati jalan arteri primer dan sekunder
Pintu gerbang Kota Semarang dari arah
selatan
Dilewati jalan arteri primer dan sekunder
Dekat dengan pusat pendidikan di Kec.
Tembalang

43

VIII

Gunungpati

IX

Mijen

Ngaliyan, Tugu

Sumber

Topografi berbukit, berpotensi untuk


permukiman
Sebagai wilayah penyangga lingkungan
Wilayah desa - kota dengan kegiatan utama
pertanian dan perkebunan
Terdapat fasilitas pendidikan skala regional
Potensial sebagai wisata alam dan agro
Sebagai wilayah tangkapan air
Sebagai wilayah cadangan pengembangan
Kota Semarang
Potensi kegiatan pertanian, agrobisnis,
agroindustri, dan agrowisata
Pintu gerbang Kota Semarang dari arah barat
Potensi pengembangan kegiatan industri
Rencana lokasi terminal induk

: bappeda kota Semarang

3.1.4. Penggunaan Lahan di BWK VI


Penggunaan lahan di BWK VI sudah bersifat perkotaan (urban), meskipun ada
beberapa daerah yang penggunaan lahannya masih berupa penggunaan lahan untuk
kegiatan pedesaan (rural). Penggunaan lahan yang bercirikan rural ini terletak di
Kelurahan Rowosari dan sebagian Kelurahan Mangunharjo, Jangli, Meteseh dan Kramas
yang merupakan suatu kawasan permukiman yang belum terencana. Sedangkan
penggunaan lahan yang bercirikan perkotaan (urban) tersebar di wilayah pusat aktivitas
dan di sepanjang jalur-jalur jalan, meliputi Kelurahan-Kelurahan Sendangmulyo,
Kedungmundu, Sendangguwo, Tandang, Sambiroto dan Tembalang. Daerah-daerah yang
cukup cepat perkembangan lahan terbangunnya antara lain adalah di sekitar kawasan
pendidikan Undip Tembalang, pusat kegiatan perdagangan dan jasa di Sendangmulyo
dan Kawasan di sepanjang jalur utama (Jl. Kedungmundu).
Berdasarkan intensitas pemanfaatan lahan, kawasan-kawasan di BWK VI dapat
dikelompokkan menjadi:

Kawasan yang berkepadatan Tinggi


Kawasan ini terdapat di Kelurahan Sendangmulyo, Sendangguwo, Tandang,
Jangli dan Sambiroto, di sekitar kawasan Undip dan sepanjang Jalan Kedungmundu
yang berkembang menjadi kawasan campuran (permukiman, perdagangan dan
jasa).

Kawasan berkepadatan sedang


Kawasan ini terdapat di Kelurahan Kedungmundu, Meteseh, Mangunharjo,
Tembalang dan Bulusan. Kegiatan dominan pada kawasan yang berkepadatan
sedang utamanya untuk kegiatan perumahan/ permukiman.

Kawasan yang berkepadatan rendah

44

Terdapat di kawasan Kramas dan Rowosari. Kegiatan dominan kawasan yang


berkepadatan rendah utamanya untuk kegiatan non urban (pertanian dan tegalan atau
wilayah yang tidak dibudidayakan.
Perkembangan kegiatan perkotaan di BWK VI terjadi cukup pesat, hal ini
tercermin dari tingginya tingkat perubahan penggunaan lahan yang ada di BWK VI dari
tidak terbangun menjadi terbangun. Faktor-faktor yang mendukung perkembangan
kegiatan perkotaan di BWK VI adalah:

Wilayah BWK VI termasuk kawasan pengembangan permukiman perkotaan bagi


Kota Semarang.

Adanya arahan lokasi pengembangan pendidikan di BWK VI dan kampus Undip


Tembalang yang tidak hanya mempunyai skala pelayanan lokal saja tetapi juga
skala pelayanan nasional, sehingga menjadi daya tarik tersendiri.
3.1.5. Potensi (BWK VI) Terhadap Perancangan Asrama Mahasiswa di Semarang

Tata guna lahan pada kawasan ini adalah sebagai Kawasan Pendidikan, dan
pengembangan permukiman
Tingkat aksesibilitas lokasi sangat mudah dicapai karena didukung dengan jaringan
jalan arteri primer dan sekunder yang memadai, dan dapat dilalui oleh alat
transportasi pribadi maupun umum.
Kawasan ini dekat dengan sarana umum seperti pasar banyumanik, swalayan ADA,
sekolah dan kampus, rumah sakit banyumanik, bank, dll.
Tersedianya jaringan utilitas kota yang dapat memadai dan menunjang segala
kegiatan di kawasan tembalang, mulai dari jaringan listrik, telpon, dan air bersih.
Topografi yang berbukit, cocok untuk kawasan hunian dan dengan view yang
menarik dan udara yang masih sejuk.

3.2. DATA NON FISIK

Gambar 3.3 : Grafik Peningkatan Jumlah Mahasiswa Terdaftar Universitas Diponegoro


Sumber
: Biro Administrasi Akademik Universitas Diponegoro

45

Secara umum, terus terjadi peningkatan pada penerimaan mahasiswa


universitas diponegoro. Ini membuat daerah tembalang menjadi penyumbang kaum
pendatang terbanyak di Semarang. Data berikut merupakan beberapa data yang
kemungkinan akan dipergunakan dalam perhitungan pendekatan jumlah unit hunian
asrama mahasiswa yang akan direncanakan, diantaranya :
Tabel 3.2

: Data Jumlah Mahasiswa Baru Universitas Diponegoro 2008-2011 (Mendekati Periode Saat ini)

No.

Strata

2008/2009

2009/2010

2010/2011

1.

Program Sarjana (S1)

5.696

7.937

7.135

2.

Prog. Diploma (DIII)

1.599

1.261

1.739

7.295

8.658

8.874

Total
Rata-rata per tahun
Sumber

Tabel 3.3

8.455 orang

: Biro Administrasi Akademik Universitas Diponegoro

: Data rata-rata jumlah mahasiswa universitas lain (berdasarkan target pasar apartemen
mahasiswa di Depok) Periode berdirinya bangunan studi banding

No.

Nama Kampus

Rata-Rata Mahasiswa Pertahun (2002-2005)

1.

Universitas Indonesia, Depok

2.

Universitas Gunadarma, Depok

6.759 (32,8%)

3.

Universitas Pancasila, Jaksel

3.400 (16,5%)

4.

Politeknik Negri Jakarta, Kampus UI-Depok

2.200 (10,7%)

Jumlah
Sumber

Tabel 3.4

8.242 (40%)

20.601 orang (100%)

: Depok Dalam Angka

: Data beberapa hunian mahasiswa di Tembalang dan sekitarnya yang terbangun mulai
pada periode 2010-2014 (periode awal dipindahnya kampus UNDIP ke daerah
Tembalang) dengan Harga Rp. 1.000.000/ bulan ( Setara asrama mahasiswa kelas
menengah keatas )

No.

Nama kost

Spesifikasi Unit

1.

Green Casa
Studio

19 unit

Gambar

46

2.

Graha Vena
Cava 2

60 Unit

3.

Graha Yustisia

21 Unit

4.

Adenium

44 Unit

5.

DParagon 1

30 unit

47

DParagon 2

40 unit

7.

Wisma Avita

22 Unit

8.

Griya Magani

24 unit

9.

De Faya

21 Unit

6.

48

10.

D Blossom

31 Unit

11.

Nirmala Kost

40 unit

12.

Gladys

15 Unit

13.

Sipodang
White House

25 Unit

49

14.

Kost Putri
Bukit Raya

20 Unit

15.

Kos
Tembalang
Selatan

20 unit

16.

Kost
tembalang
Selatan VI

25 unit

17.

Wisma
Garuda di
Dadaku

15 Unit

50

18.

Roemah Dede
Bulusan

15 Unit

19.

U-House

60 Unit

20.

Ning House

97 Unit

21.

D-House

70 Unit

22.

Wisma Lucky

19 Unit

Total

Sumber

733 Unit
(periode 20102014)

Keterangan hasil survey :


>80% dari total unit telah terisi penuh, dan <50%
total unit merupakan hunian laki-laki

: Survey & Dokumentasi Online

51

3.2.1 Perkembangan Bangunan Sejenis di Semarang dan Tembalang


Perkembangan mengenai asrama sekelas apartemen yang khusus mengakomodasi pasar
mahasiswa memang belum banyak direncanakan di kota ini. Ini dikarenakan penerapan proyek
apartemen khusus mahasiswa baru belakangan ini saja mulai dilirik oleh para perusahaan
pengembang, selain itu umumnya memang dimulai dari kota-kota wilayah jabodetabek sebagai
percobaan terlebih dahulu. Setelah terbukti mendatangkan profit yang sangat besar, kota-kota
besar lain seperti Surabaya dan Yogyakarta juga saat ini telah mulai menerapkan hunian vertikal
mahasiswa di daerah Perguruan Tinggi Negeri kota tersebut. Kampus UNDIP sendiri yang baru-baru
ini saja dipindah ke kawasan Tembalang dari sisi pembangunan huniannya memang bisa dikatakan
baru saja berkembang. Beberapa apartemen yang baru direncanakan mengakomodasi pasar
mahasiswa disemarang yakni sebagai berikut :

Gambar 3.4
Sumber

: (a) Sunway Resort, (b) Parama Graha dan (c) Paltrow City
: (a) Brosur, (b) www.paramagraha.com , (c) Dokumentasi Pribadi

Sunway Resort berlokasi di samping


kampus UNIKA, rencana 5 lt (lt atas penthouse
+ 1 semi basement ) diatas tanah 4800 m2,
diperuntukkan sebagian besar bagi mahasiswa.
Dan Low Rise Apartement seperti Apartemen
Parama Graha di Jl. Sisingamangaraja No.31. Di
daerah Tembalang sendiri, pembangunan
apartemen sudah mulai berkembang seperti
Paltrow City di kawasan Tirto Agung yang saat
ini masih dalam tahap pembangunan.
Berdasarkan hasil survey yang dilakukan dan
interview dengan pihak pengelola, apartemen ini memiliki 255 unit yang terdiri dari 200 unit tipe
studio (78,5%) dan 55 sisanya (21,5%) tipe double bedroom. Hunian ini setinggi delapan lantai, dan
jika dilihat dari pembagian tipe dan lokasi huniannya, apartemen ini jelas mengincar pasar
mahasiswa. Tentu saja penentuan jumlah unit ini sudah direncanakan matang-matang oleh pihak
pengembang, dan jumlah ini dapat dijadikan sebagai dasar perbandingan pendekatan jumlah unit
asrama mahasiswa yang akan direncanakan.

52