Anda di halaman 1dari 57

t*

r
I

Prof.

Dr. ,ri Soed.wi Masichur. Sofrran,

S,H

HIMPUNAN KARYA
TENTANG

PEMBORONGAN BANGUNAN
f AH DEP"DIKBU

'UR

i-

?2.8
,

){

PfNlRBlf : LIBLRTY, YOC1AKARTA

6r-8
HIMPUNAN KARYA
TENTANG

PEMBORONGAN BANGUNAN

oleh :
Prof. Dr. Sri Soedewi Masichun Sofwan, S.H.
Curu Besar Fakultas Hukum
Universitas Cadlah Mada
Yogyakarta

PENETbit

: LIBERTY, YOCYAKARTA

.ss\
\"t\

\ii
\

rll

.t.t st,,b,/o,,ir/

Himpunan karya tentan1

N:il,,RONCAN

B^NCUNAN

Prof. Dr. Sri Soedewi Masichun Sofwan,


Curu Besar Fakultas Hukum
Universitas Cadiah Mada

S.H.

PRAKATA

Yogyakarta

Dengan makin meningkatnya pembangunan phisik di Indonesia yang meliputi pembongunan gedung-gedung, jembaton,
dam, jolan roya don lain-lain dalom rangko pembongunan lima
tohun sebagaimana ditetapkon dalam GBHN don Repelita maka
Httkum Bangunan mempunyai peronan penting di Indonesia.
Dalam buku ini dimuqt himpunan karya tentong pemikiron
yang dikemukakqn dqlqrn beberapa pertemuan ilmiah, mengenai
hal-hsl yong menyangkut Pemborongon Bangunon.
Semoga tulison ini dapat menjadi bahan pemikiron dan bacaan bagi sernuo pihak yqng memerlukon dan sebogai bohan perbandingan dalam mempelojari masalah yang menyongkut Pemborongan Bangunan.

Edisi Pertama,

Cetakan Pertama, 1982


@1s82

Ditaiang memperbanyaft isi buku ini, baik sebagian maupun


seluruhnya dalam bentuk apapun juga tanpa izin tertulis

dari penulis.
Penerbit

LIBERTY, YOCYAKARTA

layengprawiran 21, 23
Yogyakarta.

Yogyakarta, Januari 1082.


Penulis,

Prof. Dr. Sri Soedewi Masjchun Sofwan, S.H.

.',",}.I

PEI ;'LIS'I-.::,;,I Ar'.1.i r,' : :


i". i.,: ,.
{ ,1l
pr-",,

"

DEP. PDANE

j,rb.

,*;{4

6E

E-!
lv

HUKUM BANGUNAN DI INDONESIA


( BOUWRECHT )
oleh
Prof. Dr. Sri Soedewi Masichun Sofwan,
:

S.H.

Pendahuluan
Dalam pelaksanaan pembangunan di Indonesia sekarang yang
menitik-beratkan pada pembangunan dalam bidang Ekonomi,
hukum bangunan (bouwrecht) mempunyai fungsi penting dalam
menunjang kemajuan Ekonomi. Bidang hukum demikian bersifat
universil, bersifat internasional, dalam arti mempunyai sifatsifat/unsur-unsur persamaan di mana-mana dan mengandung ciriciri yang sama yang dikenal di berbagai negara Hukum bangunan
mencakup sejumlah peraturan perundangan, yang berupa UU
ataupun peraturan-peraturan khusus lainnya yang menyangkut
bidang yang luas, yang pada pokoknya dapat disimpulkan dalam
satu sistem bahwa hukum bangunan ialah semua peraturan yang
bertalian dengan pembangunan bangunan.

Peraturan-peraturan yang dapat digolongkan dalam hukum


bangunan tersebut ada yang terletak dalam bidang hukum privat
dan ada yang terletak dalam hukum publik.l) Dari ketentuanketentrran hukum privat tersebut ada ketentuan-ketentuan yang
bersifat hukum pelengkap dan ada yang bersifat hukum pemaksa.

)Bandingkan Van Praag, Bouwrecht, Scheltema

hal. 8.

& Holkema, Amsterdam -

1966,

Bagaimana urutannya tentang berlakunya ketentuanketentuan yang tergolong hukum bangunan itu, yang mengatur ten-

tang pembangunan bangunan yang harus diperhatikan para pihak


dalam mengadakan perjanjian pemborongan bangunan.
Pertama kali mereka harus tunduk pada ketentuan-ketentuan
yang telah ditetapkan oleh para pihak sendiri dalam perjanjian
pemborongan. Kedua, memperhatikan ketentuan-ketentuan yang
tercantum dalam peraturan tentang syarat-syarat umum perjanjian
pemborong (Algemene Voorwaarden disingkat A'V.) Yaitu
ketentuan-ketentuan Administrasi. Ketentuan-ketentuan tentang
syarat-syarat umum (A.V.) ini hanya berlaku sepanjang para pihak
tidak menentukan sendiri. Juga peraturan tentang pelelangan pemborongan umum dan terbatas sebagaimana tercantum dalam S 1933

No.

146.

Syarat-syarat umum perjanjian pemborongan bangunan


(Algemene Voorwaarden) sebagai singkatan dari peraturan yang
lengkapnya disebut : Algemene Voorwaarden voor de intvoering bij
aanneming van openbare werken (A.V), yang disahkan dengan
Peraturan Pemerintah (Regeringsverordening) No. 9 tahun 1941,
dan Tambahan Lembaran Negara (Bijblad op het staatsblad) No.
14571, disebut juga dengan istilah standaard voorwaardenatau
peraturan standar.

Syarat-syarat umum perjanjian pemborongan ini di Indonesia


juga di negeri Belanda merupakan peraturan yang sudah lama

adanya, sehingga peninjauan kembali terhadap peraturan ini sesuai


dengan perkembangan sekarang di lndonesia patut diperhatikan.

Ketiga, yang harus diperhatikan dalam pelaksanaan pemborongan bangunan ialah ketentuan-ketentuan dari K.U.M. Perdata sendiri yang berlaku sebagai hukum pelengkap. Pertama
ketentuan-ketentuan tentang perjanjian untuk melakukan pekerjaan pada umumnya. Yaitu ketentuan pasal 160l b, pasal
1604-1616 KUH Perdata. Namun ketentuan pasal-pasal
1604.-1616 tersebut tidak mengatur tentang hak-hak kewajiban
para pihak. Selanjutnya ketentuan-ketentuan dalam hukum
tetangga, terutama yang mengatur tentang hak orang lain, yaitu
hak para tetangga yang terkena dengan adanya pembangunan
bangunan tersebut. Juga ketentuan pasal KUH Perdata yang
mengatur tentang tuntutan penggantian kerugian mengenai
kerugian yang timbul akibat dari runtuhnya bangunan.
Di samping itu harus diperhatikan juga berlakunya peraturanperaturan khusus yang bersifat hukum publik yang bersangkutan
dengan perjanjian pemborongan bangunan yang diadakan
Pemerintah RI sendiri (bukan peraturan lama sejak Hindia Belanda)ia1u6 '

Khususnya mengenai persyaratan umum (a.v.) tentang pekerpenentuan


penguasa. Karena pekerjaan pembangunan demikian menyangkut
pekerjaan yang berhubungan dengan keselamatan umum dan kesejahteraan masyarakat, maka perlu ada persyaratan-persyaratan dan
ikut campurnya penguasa. Peraturan tentang syarat-syarat umum
(a.v.) tentang pekerjaan bangunan ini diadakan karena mengenai
hal tersebut KUHP Perdata sangat sedikit mengaturnya. Juga
peraturan tentang pelelangan pemborongan umum dan terbatas
sebagaimana tercantum dalam Ps. 1933 No. 146.

jaan bangunan ini terjadinya adalah atas dasar

Peraturan Menteri Muda Pekerjaan Umum dan Tenaga No.

l/12/19/1959 tentang "Penertiban Aparat Pelaksanaan di


sektor Partikelir dalam lapangan Pembangunan".

Surat Keputusan Presedium Kabinet No. 48lU/Kep./2/1967,


tanggal 16 Pebruari 1967 tentang "Perjanjian Pembelian dan
Pemborongan Pekerjaan".

Instruksi Presiden No. 17 tahun 1967 tentang Pengarahantdan


Penyederhanaan Perusahaan Negara ke dalam tiga bentuk
usaha Negara :

a. Perusahaan Jawatan disingkat Perjan (Departemen


Agency).

b. Perusahaan Umum disingkat Perum (Public Corporation).


c. Perusahaan Perseroan . disingkat Persero (Public/State
Company).
Selanjutnya ketentuan-ketentuan yang bertalian dengan anggaran pembangunan dan cara pelelangan serta pelaksanaan pemborongan bagi bangunan-bangunan, baik yang menyangkut
proyek-proyek Pusat maupun Daerah Propinsi atau Daerah
Tingkat II, yaitu mengenai proyek-proyek mana yang harus
diborongkan melalui tender, proyek mana yang dapat dilaksanakan
secara eigen beheer, berlakulah ketentuan-ketentuan sebagaimana
tercantum dalam :

Keputusan Presiden No. 14 tahun 1979 tanggal 30 Marbt t97Z


tentang Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara (Lampiran I).

Instruksi Presiden No. 2 tahun 1977 tentang Program Bantuan


Pembangunan Daerah Tingkat II, Keputusan Bersama Menteri
Dalam Negeri, Menteri Keuangan dan Menteri Negara
Ekonomi, Keuangan dan Industri/Ketua Bapenas, No. l0l
tahun 1977, No. 109/KMK/ 1977, No. Kep. 801/K/4/1977 tentang Penetapan jumlah dan Pedoman Pelaksanaan Program
Bantuan Pembangunan Daerah Tingkat II tahun 1977/1978.

Di luar Negeri khususnya di negeri Belanda dikenal bentuk lain


dari perjanjian pemborongan bangunan, yaitu ada 3 macam :

l.

Pemborongan bangunan di mana hubungan hukumnya antara


para pihak itu hanya tunduk pada ketentuan-ketentuan
sebagaimana diatur dalam B.W. dengan sedikit-sedikit
per&turan yang melengkapinya. Para pihak hanya mengatur
tentang hal-hal khusus mengenai obyek bangunan, harganya
dan lamanya pekerjaan.

2. Pemborongan bangunan yang tunduk pada ketentuanketentuan dalam B.W. dan peraturan-peraturan umum

(Algemene Voorwaarden atau Standaard voorwaarden) yang


diatur secara khusus secara lengkap.

3. Pemborongan bangunan di mana hak-hak dan kewajiban para

pihak diatur secara lengkap sepanjang mengenai kepentingan-

kepentingan juridisnya,/administrasinya. Sedang

segi
tekhnisnya hanya secara sumir. Mengenai syarat-syarat umum
dari perjanjian pemborongan mengandung juga unsur jual-beli,
yaitu mengenai tanahnya di mana bangunan itu akan
didirikan.2)

Di Indonesia berlaku jenis perjanjian pemborongan bangunan


jenis kedua di atas, sedang perjanjian jenis ketiga mulai berkembang dalam praktek perbankan. Yaitu perjanjian pembelian rumah
dan tanah dengan kredit dari Bank.
Peserta Pemborongan Bangunan

Dalam proses pemborongan bangunan kita mengenal peserta


pemborongan bangunan yang terdiri atas unsur-unsur :

a. Pemberi kerja (bouwheer).


b. Perencanaan
c. Pelaksanaan
Dalam proses pemborongan bangunan, khususnya pemborongan bangunan pemerintah, Departemen P.U. memegang
fungsi dan peranan penting dalam kedudukannya selaku unsur
ataupun peserta dalam pembangunan. Karena untuk proyek pembangunan pemerintah yang menyangkut pekerjaan umum yang ber-

talian dengan kesejahteraan, kesehatan dan keselamatan umum


berupa gedung, jalan raya, irigasi, waduk, penyediaan air minum,
jembatan dan lain-lain, Departemen P.U. senantiasa bertindak
2)Mr. Mawan Wijngaarden, Aannening van
Overeenkomst, Tjeenk Willink - Zwolle, 1975, hal. 19, 20.

Bouwwerken

en

Architecten

selaku Bouwheer dalam proses pembangunan tersebut. Dalam keadaan demikian sesuai dengan perkembangan zaman dan kemajuan
tekhnologi, menuju ke arah terciptanya spesialisasi dalam bidang-

bidang yang bersangkutan, hendaknya pemborong dapat

dilaksanakan oleh unsur-unsur atau peserta pembangunan yang terpisah, karena keahlian tidak dapat dikonsentrir dalam satu tangan.
Demikian juga jika unsur perencana dan pelaksana ini berada
dalam satu tangan maka akan mempengaruhi pertimbangan dalam
keputusan pemberian pekerjaan. Dalam rangka pembinaan Hukum
Nasional khususnya dalam bidang Hukum Bangunan ini kiranya
telah merupakan kebutuhan yang mendesak untuk adanya
pengaturan yang lebih mantap mengenai persyaratan wajib daltar,
dan izin kerja bagi setiap perusahaan yang bergerak dalam bidang
jasa konstruksi. Sehingga perusahaan yang melakukan kegiatan
jasa konstruksi dapat dijamin memenuhi persyaratan keahlian
sesuai dengan bidangnya dan terdaftar. Kemudian berhak
melakukan praktek kegiatan dalam bidang tersebut. Hal demikian
adalah sesuai dengan persyaratan para dokter, akuntan, notaris
yeng berhak melakukan praktek sesuai dengan keahliannya.
Namun meskipun idealnya menurut teori dan pengetahuan kewajiban para peserta pembangunan harus ditangani dalam tangan
yang terpisah, dalam praktek masih terdapat perangkapan tugas antara unsur pemberi tugas dan perencana, antara unsur pengawas
dan pelaksana, bahkan masih ada kemungkinan perangkapan
ketiga unsur tersebut dalam satu tangan. Perangkapanperangkapan tugas demikian demi tercapainya nilai pekerjaan yang
baik, demi 'kepentingan keselamatan dan kesejahteraan
masyarakat, seyogyanya dilakukan oleh pelaku-pelaku pembangunan yang terpisah.

Dari inventarisasi peraturan-peraturan yang telah ada yaitu :


a. Peraturan Menteri Muda Pekerjaan Umum dan Tenaga No.

t/t2/tg/th. 1959.
b. Surat Keputusan Presidium Kabinet Ampera
48/U/Kep./2/1967.

No.

c. Algemene Voorwaarden (A.V.). Ketentuan tentang

Per-

syaratan umum dalam pemborongan bangunan.

Dapat disimpulkan bahwa tugas-tugas dari peserta pembangunan tersebut harus dilakukan secara terpisah. Demikian juga
dari ketentuan keputusan Presiden No. 14 tahun 1979 dan tahuntahun sebelumnya tentang APBN dalam pasal l9 ayat 2 ditentukan
bahwa

Pekerjaan perencanaan (design), pengawasan terhadap peiaksana dan pelaksana pekerjaan sepanjang memungkinkan
harus dilakukan oleh pihak ketiga yang kompeten.
Pelaksana pekerjaan atau kontraktor tidak dapat merangkap
sebagai pengawas terhadap pelaksanaan pekerjaan pemborongannya.
Adapun mengenai hubungan kerja, hak dan kewajiban para
peserta dalam perjanjian pemborongan ditentukan, bahwa yang
merupakan pihak dalam perjanjian ialah si pemberi tugas dan pemborong.
Sedangkan hubungan kerja antara si pemberi tugas dengan
perencana/pengawas ditentukan, bahwa perencana/pengawas ber-

tindak sebagai wakil dari pemberi tugas dan

berkewajiban
melakukan pengawasan pelaksanaan pekerjaan.
Hubungan kerja antara pemberi tugas dan pengawas tersebut dituangkan dalam perjanjian khusus antara pemberi tugas dan
pengawas.

Untuk pembangunan proyek-proyek besar di mana dana pembangunannya didasarkan atas bantuan luar negeri, sering terjadi
bahwa unsur perencana/pengawas atas konstruksi dilaksanakan
oleh pihak luar negeri atas dasar kerjasama yang dituangkan dalam
perjanjian khusus.
Maka di sini sering terjadi bahwa para perencana ataupun konsultan tersebut memperlakukan persyaratan-persyaratan standard
sebagaimana berlaku di luar negeri.

I
PENILAIAN TERHADAP PEMBORONG
(PRAKUALIFIKASI, KUALIFIKASI DAN
KLASIFIKASI)

Persyaratan standard demikian yang sesuai dengan standard


internasional, pada satu pihak akan memungkinkan efisiensi kerja
dan meningkatkan kecakapan menggunakan alat-alat modern bagi
perusahaan jasa konstruksi, namun pada lain pihak juga akan
menimbulkan persoalan mengenai segi pengawasan.

Frakualifikasi

Dalamprosedurpemboronganbangunansetelahadanya

pemberitahuan kepada para pemborong melalui advertensi atau undangan, maka sebilum ikut-serta dalam penawaran dan pelelangan,
(pelilangan umum atau terbatas) para pemborong disyaratkan
memenuhi persyaratan prakualifikasi terlebih dulu'

'ditujukan
Persyaratan Pra-Kualifikasi

untuk

dapat
kemampuan
mengadakan penilaian terhadap pemborong mengenai
atauf,un mutg dari pemborongi Prakualifikasi disyaratkan khusus
bagi pemborong yang akan ikut-serta dalam penawaran dan
pelelangan dalam pemborongan bangunan.
Prakualifikasi dalam hal ini merupakan kualifikasi momental
qualification) yang diadakan pada saat sebelum
(momentory
-pekerjaan.
Jadi prakualifikasi hanya berlaku untuk
pelelangan
iuatu peneniuan iaja, dan merupakan seleksi pendahuluan saja.

cara penilaian dilakukan dengan pengisian questionnaire yang


barus diisi oleh pemborong yang memuat syarat-syarat tertentu'
yang ternyata beibeda untuk daerah Propinsi yang satu dan yang
lain.
Perbedaan persyaratan tentang prakualifikasi dan kualifikasi
yang berbeda-beda di setiap daerah inilah yang menjadi keberatan
Lugi pa.u kontraktor, terutama kontraktor luar negeri, yang berdaiartcan joint venture melaksanakan kerjasama dalam pekerjaan
pemborongan bangunan. Melalui prosedur prakualifikasi dapat
menilai informasi-informasi yang dapat disimpulkan dari jawabanjawaban questionnaire yang harus diisi oleh para kontraktor. Dari
informasi yang diperoleh dari questionnaire itu yang kadang-

11

10
kadang cukup luas (comprehensive), dapat diketahui segala sesuatu

tentang kondisi calon penawar, yaitu tentang

keahliannya,
pengalaman, kemampuan finansiil, kemampuan operasionil dan
lain-lain.

Sekarang berdasarkan SK Presiden No. 14 tahun 1979 telah


ada ketentuan tentang unsur-unsur yang disyaratkan untuk lulus
dalam Prakualifikasi sebagai berikut :

a. Adanya akte pendirian;


b. Adanya surat izin usaha yang masih berlaku;
c. Mempunyai Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
d. Mempunyai alamat tetap yang sah, jelas dan nyata;
d
e. Nasabah yang baik dari Bank yang diakui oleh Pemerintah;

f.

Kemampuan modal usaha;

g. Berada dalam keadaan mampu dan tidak dinyatakan


pailit;

h. Mempunyai konduite

yang baik dan tidak masuk Daftar

Hitam;
i. Mempunyai referensi pekerjaan yang baik untuk bidang
usaha yang diprakualifikasikan;
j. Pimpinan perusahaan mempunyai akhlak yang baik dalam
kegiatan usahanya;
k. Pimpinan perusahaan tidak berstatus pegawai negeri;
l. Syarat-syarat golongan pemborong/rekanan;
m. Pemberian kelonggaran/keutamaan bagi pemborong/rekanan golongan ekonomi lemah berupa
pemberian bobot yang lebih tinggi dalam penilaian kriteria
prakualifikasi.

Kualifikasi Pemborong

Persyaratan kualifikasi menurut kepustakaan dan


pengetahuan ditujukan 'untuk menilai pemborong atau seleksi
terhadap pemborong mengenai kemampuannya atau tingkatannya,
sehingga terdapat penggolongan pemborong menurut tingkattingkat kemampuan, mulai dari yang kuat, sedang dan kurang.
Penilaian demikian didasarkan pada data yang disimpulkan dari
persyaratan untuk prakualifikasi, yaitu menilai keahlian,
pengalaman, kemampuan keuangan, kemampuan peralatan (equipment), kemampuan operasionil, kemampuan personil dan lain-lain.
Kualifikasi berlaku untuk, jangka waktu yang lebih lama. Di
luar negeri yaitu di Malaysia dan Philipina lazimnya berlaku untuk
2 atau 3 tahun. Sedangkan prakualifikasi disyaratkan jangka waktu
lebih pendek yaitu I tahun dan diadakan setiap kali pada waktu
mengajukan penawaran untuk ikut dalam pelelangan. Dengan
demikian pemborong/kontraktor-kontraktor yang tidak kompeten
atau tidak bonafide telah dapat tersisihkan lebih dahulu.
Dalam praktek tercipta daftar kualifikasi pemborong di setiap
daerah Propinsi yang membagi-bagi kualifikasi pemborong atau
tingkatan-tingkatan menurut kemampuannya. Penentuan
kualifikasi demikian ditentukan oleh panitia tingkat Propinsi
sedang Panitia tingkat Kabupaten /Kotamadya hanya berfungsi
sebagai pembantu. Dalam praktek kepanitiaan tersebut umumnya
terdiri atas unsur-unsur P.U. Pemerintah Daerah dan dinas yang
mendapat proyek.

Dalam praktek sering dikacaukan antara persyaratan


prakualifikasi dan kualifikasi. Juga sertipikat/i jazah yang
diberikan untuk prakualifikasi sama saja dengan kualifikasi dan
bahkan jumbuh dengan pengertian klasifikasi.
Klasifikasi Pemborong

Pernyataan lulus prakualifikasi demikian berlaku untuk


jangka waktu satu tahun,dan dapat diperpanjang selama-lamanya
satu tahun.

Pengertian klasifikasi terhadap pemborong berbeda dengan


kualifikasi, yaitu menilai pemborong/kontraktor menurut

'12

13

jenis/bidang atau spesialisasi yang dilakukan. Sehingga terdapat


pekerjaan
lembedaan pemborong menurut sifatnya spesialisasi
berupa

Bidang tehnik siPil


Bidang instalasi
Bidang tehnik pengairan

Bidang arsitektur.

Namun pelaksanaan dalam praktek nampak dari rumusan


sertipixat/ij azah yang diberikan, pengertian tersebut dikacauka.n

saja antara kualifikasi dan klasifikasi. Maka

hendaknya

Dipartemen p.U. Cq. Direktorat Cipta Karya menetapkan bentuk

yang seragam mengenai masing-masing sertifikat dan persyaratan


yani seharusnya berbeda bagi prakualifikasi. kualifikasi dan
Itasiritasi. Karena terutama persyaratan Prakualifikasi dan
Kualifikasi benar-benar merupakan penilaian terhadap pemborong
yang dapat menyangkut keselamatan umum dan kesejahteraan
masyarakat serta ketertiban pembangunan.
Jaminan dalam Perjanjian Pemborongan Bangunan
Khususnya mengenai masalah jaminannya di mana dalam perjanjian pemborongan bangunan; disyaratkan adanya jaminan Bank
yang harus dipenuhi oleh si pemborong, berlakulah ketentuanketentuan dari Perbankan dan ketentuan-ketentuan dari APBN
yang dituangkan dalam Keputusan Presiden Nomor, 14 tahun 1979'
Jaminan Bank adalah suatu jenis penangguni;an di mana yang bertindak sebagai penanggung adalah Bank. Berdasarkan UndangUndang Pokok Perbankan Undang-undang No. 14 tahun 1967
ditentukan bahwa Bank Umum tergolong jenis Bank yang berhak
memberikan Bank garansi di dalam usahanya/pasal 33 ay. 7 / - Bank
garansi terjadi jika Bank selaku penanggung diwajibkan untuk
menanggung pelaksanaan pekerjaan tertentu, atau menanggung
dipenuhinya pembangunan tertentu kepada kreditur, manakala
debitur wanprestasi.

lDalam perjanjian pemborongan bangunan disyaratkan adanya


jaminan Bank yang berupa jaminan tender (tender garansi/tender
bond) dan jaminan pelaksanaan (performance bond) yang harus
clipenuhi oleh si pemborong sebelum pelaksanaan tender dan
sebelum pelaksanaan pekerjaan\ iaminan uang muka (prepayment
bond) harus dipenuhi sebelum pembayaran uang muka. Ditentukan
juga adanya kontra garansi dari pemborong sebelum pemberian
Bank garansi oleh Bank. Adanya ketentuan demikian menyangkut
pada satu pihak kebijaksanaan dalam perbankan sebagai pihak
yang harus memberikan Bank garansi atau memberikan fasilitas
kredit dalam perjanjian pemborongan, pada lain pihak me-

nyangkut kebijaksanaan dalam Anggaran Belanja Negara


sebagaimana ditentukan dalam Keputusan Presiden No. 14 tahun
1979 tentang Pelaksanaan APBN.

.Bank garansi/jaminan Bank yang berwujud tender garansi,


adalah bentuk perjanjian penanggungan di mana Bank menjamin
pembayaran sejumlah uang yang tertentu untuk memenuhi syarat
penawaran di dalam pelelangan pemborongan pekerjaan.
Khususnya untuk pemborongan bangunan yang dilakukan oleh
pemerintah sebagai pihak yang memborongkan (bowwheer)l'untuk
dapat menunjuk/memilih pemborong yang bonafid dan dapat
memenuhi persyaratan-persyaratan pelaksanaan pemborongan
dengan biaya yang murah dan bertanggung-jawab, maka kepada
para pemborong itu diwajibkan mengadakan penawaranpenawaran yang kemudian diadakan pelelangan. Untuk dapat
mengikuti pelelangan pekerjaan demikian kepada pemborong
selain diwajibkan mengajukan penawaran-penawaran, juga
disyaratkan adanya jaminan Bank yang berupa tender garansi.L-Adanya jaminan Bank yang berupa tender garansi ini telah lazim
dalam praktek perjanjian pemborongan bangunan dan praktek perbankan di tndonesia. Di mana persyaratannya telah diatur dalam
peraturan khusus berbentuk Keputusan Presiden dan perjanjiannya
dituangkan dalam modal-modal tertentu dari Bank.
Pada tender garansi Bank sebagai penanggung baru bersedia

untuk memberikan jaminan pehawaran bagi kepentingan pemborong, jika pemborong telah menyetorkan sejumlah uang tertentu

14

15

yang besarnya
kepada Bank, atau meminjam kredit dari Bank
memenuhi
dibayarkan
;*rt dengan'jumlah persentase yang wajibterdapat deposito
atau
,yurut petlhngan. Jika pada Bank telah
memblokir
ilf.rirg dari pemboroni tersebut, maka Bank tinggal
dari rekining jumlah uang jaminan tender itu'

jaminan penawaran tersebut segera dikembalikan kepada


p.rnbotorg apuUita yang bersangkutan tidak menjadi pemenang
ialam pelJlangan. Selanjutnya jaminan penawaran itu akan menjadi mitit< NJgara upubilu pemborong yang telah mengajukan
penawaran mengundurkan diri setelah memasukkan surat
penawarannya.'

Jaminanpenawarantersebutakandikembalikankepadapem-

"borongyarlgmenangsetelahkontrakditanda-tanganidantelah
memulai pelaksanaan Pekerjaan,'

Jadimaksuddariadanyajaminantenderadalahuntukmen.
jamin agar pemborong teriiat pada penawarannya dan kemudian
jftr;;;ng pelelangan terikat untuk melaksanakan pekerjaan
itu dengan sanksi bagi pemVung t.f"h diiawartan. Semuanya
dalam
;;;rt yang telah dikabulkan permintaannya (menang
uang
pekerjaan,
pelelanean) namun menolak/tidak melaksanakan
jaminan penawarannya akan menjadi milik Negara'
Jaminan pelaksanaan adalah bentuk penanggungan yang'
diberikan oleh Bank untuk menanggung pelaksanaan pekerjaan
yang harus dilakukan oleh pemborong. Dalam pemborongan
Lungunur, jaminan pelaksanaan hanya diberikan kepada pembor6ng yani t"l"h diluluskan dalam pelelangan pekerjaan, setelah
pemborong menyetorkan sejumlah persentase tertentu dari nilai
pemborongan. Dalam hal pemborongan tidak memulai pelaksanaan pekerjaan pada waktu yang telah ditetapkan, maka jaminan
pelaksanaan menjadi milik Negara. Juga dalam hal pemborongan.
bahm hal pemborongan tidak memulai pelaksanaan pekerjaan
pada waktu yang telah ditetapkan, maka jaminan pelaksanaan
menjadi milik Negara. Juga dalam hal pemborong mengundurkan
diri setelah menandatangani kontrak, maka jaminan pelaksanaan
menjadi milik Negara.

Di luar Negeri yaitu di Amerika jaminan pelaksanaan atau perforrnancebond itu diberikan oleh Bank, untuk menjamin pelaksanaan/menyelesaikan pekerjaan atas biaya Bank manakala pemborong wanprestasi. Dan jaminan pelaksanaan ini disyaratkan bagi
perjanjian pemborongan bangunan dari Pemerintah.3)

Jaminan penawaran dan jaminan pelaksanaan telah lazim


dalam praktek perbankan dan praktek perjanjian pemborongan
bangunan di Indonesia, dituangkan dalam model-model tertentu
dari Bank. Selanjutnya dalam perjanjian pemborongan juga
mengenal jaminan uang muka yaitu jaminan Bank yang harus
diberikan sebelum pembayaran uang muka (20V0 dari nilai
borongan), di mana besarnya jaminan uang muka ditentukan
sebesar jaminan uang muka itu.

Dalam perjanjian pemborongan bangunan dikenal juga


jaminan pembangunan (bouw garansi), di mana dimungkinkan
bahwa pihak yang memborongkan bangunan mensyaratkan adanya
pemborong peserta yang sanggup bertindak sebagai penanggung,
untuk menyelesaikan kewajiban pembangunan tersebut manakala
si pemborong utama tidak dapat mpmenuhi prestasinya, misalnya
karena jatuh pailit atau karena meninggal dunia.

Adanya penanggung pembangunan demikian, di mana si pemborong peserta mengikatkan diri untuk memenuhi/menyelesaikan
kewajiban si pemborong utama, lazim dituangkan dalam bentuk
perjanjian penanggungan sebagaimana yang dimaksud dalam
p. 1820 KUH Perdata. Jadi si penanggung di sini berkewajiban
memenuhi prestasi menyelesaikan pembangunan atau menanggung
pembangunan sejumlah uang tertentu untuk menyelesaikan pembangunan.

Di samping adanya jaminan bank/bank garansi di Indonesia


sekarang mengenal adanya Surety Bond yang diberikan oleh Surety

3)Bandingkan Chesley Ayers, PE, Specijications for Architecturc Enginering


&C
struction, Mc Graw - HILL BOOK Company, New York, hal. 154.

-.ra

16

17

Coy sebagaimana yang diatur berdasarkan Peraturan No. 34 tanggal 6 Desimber 1978. Adapun badan hukum yang diberi kepercayaan untuk melaksanakannya adalah Perum Asuransi Kerugian
"Jasa Raharja". Menurut ketentuan yang ada jaminan yang dapat
diberikan oleh Surety Coy Jasa Raharja dapat berupa Surety Bond
khusus Construction Contract Bond yang meliputi :

l.

Bid Bond
2. Performance Bond
3. Advance Payment Bond/prepayment bond.
4. Maintenance Bond dan
5. Payment Bond (Labour and Material Bond).+)

Mengenai bank garansi masalah yang harus diperhatikan


dalam pengaturannya ialah mengenai pencairan jaminan bank
tersebut yang menurut pendapat kami dapat dilaksanakan tanpa
menunggu keputusan hakim yang menyatakan bahwa debitur wanprestasi, namun harus ada janji khusus mengenai pelepasan hak untuk menuntut lebih dahulu.

Di luar negeri khususnya di negeri.Belanda dalam prakte\


pembangunan (bouw garansi) lazim dilaksanakan oleh pemborong
peserta yang bertindak sebagai penanggung untuk menyelesaikan
pekerjaan pembangunan manakala pemborong utama wanprestasi.
Bouw garansi demikian patut menjadi pemikiran mengenai
peraturannya dalam undang-undang di mana pelaksanaannya
dapat dilaksanakan baik oleh pemborong peserta, Surety Coy atau
lembaga lainnya. Dan pengertian Bouw garansi ini tidak sama
dengan Performance Bond.
Sesuai dengan ketentuan undang-undang pekerjaan pemborongan akan diberikan kepada the lowest responsible bidder. Di
negeri Belanda pemberian bank garansi oleh bank tidak disyaratkan
adanya jaminan khusus, melainkan diberikan dalam bentuk

P&R*usto,.

.
4,Iia.^,tlv

4)pensertian dan peranan


1979.

IYI: tv
r+rll,'
Bond t&4'r.ns
t6{6tarrp nanddfd
^
r.t
s*",v"lf
ga$r$.ll.oqe
.s

bgl.lt"',"'
fDa{v{
I/Jr;i,
:,1 1'' "';;;n5.6'
. l"arl

pemberian kredit dalam rekening yang berjalan (kredietverlening in


lopende rekening). Untuk jumlah uang yang telah dibayarkan Bank
akan memperhitungkan kembali dalam debet dari rekening debitur
yang sedang berjalan.5)

Perjanjian Pemborongan Bangunan.


Perjanjian pemborongan bangunan tergolong dalam perjanmelakukan p0kerjaan sebagaimana diatur dalam ps.
160l b KUH Perdata, ialah : perjanjian di mana pihak yang satu (si
pemborong) mengikatkan diri dengan pihak lain (si pemesan) untuk
menghasilkan pekerjaan tertentu dengan harga tertentu "(ps.
l60l B KUH Perdata, diatur lebih lanjut ps.l604-1616)". Ketentuan ps. 1604-1616 tidak memuat hal-hal dan kewajiban dari para
pihak. Dilihat dari obyeknya perjanjian pemborongan ini mirip
dengan perjanjian lain, yaitu perjanjian kerja, perjanjian
melakukan jasa, yaitu sama-sama menyebutkan bahwa pihak yang
satu menyetujui untuk melaksanakan pekerjaan bagi pihak yang
lain dengan pembayaran tertentu. Perbedaannya satu dengan yang
lain ialah bahwa pada perjanjian kerja terdapat hubungan
kedinasan/kekuasaan antara buruh dan majikan. Pada pemborongan pekerjaan tidak ada hubungan semacam itu, melainkan
melaksanakan pekerjaan yang ditugaskan secara mandiri. Sedang
yang dimaksud dengan perjanjian melakukan jasa ialah perjanjian
untuk melakukan jasa bagi umum, dengan imbalan pembayaran
upah yang tidak dipersetujukan sebelumnya antara para pihak,
melainkan ditentukan berdasarkan tarip yang layak.

jiar untuk

Perbedaan lainnya ialah antara perjanjian pemborongan


bangunan dengan perjanjian jual-beli ialah :

l.

fada perjanjian jual-beli mensyaratkan adanya saat tertentu


di mana barang obyek perjanjian akan berpindah menjadi milik

19
18

pembeli. Perjanjian pemborongan bangunan tidak

men-

syaratkan saat tertentu demikian, rnelainkan akan memerlukan


jangka waktu tertentu, di mana di dalamnya terjadi kegiatankegiatan phisik di atas sebidang tanah. Dan pada akhir jangka
waktu tersebut di atas sebidang tanah itu akan tercipta
bangunan atau terpasang mesin-mesin yang belum ada sebelumnya. Maka dapat dikatakan bahwa perjanjian pemborongan
adalah merupakan resultaat verbiatius, perdata untuk hasilnya
pekerjaan.
2.

Pada perjanjian pemborongan bangunan memungkinkan


hadirnya pihak ketiga yang tidak merupakan pihak dalam per-

janjian, namun mempunyai peranan penting dalam pelaksanaan perjanjian, yaitu architect, surveryor atau consulting
engincer.
3.

Pada perjanjian pemborongan bangunan memungkinkan


adanya seorang atau sejumlah subcontractors. Sedang perjan-

jian yang mengatur mengenai hak-hak dan kewajiban sub contractor, ini hanya intern antara mereka dan main contractor.
Bouwheer (employer) tidak mempunyai hubungan perjanjian
dengan mereka.

Mengenai bentuk perjanjian pemborongan bangunan adalah


tertulis. Dalam hal si pemberi tugas itu adalah Pemerintah, maka
bentuk perjanjiannya lazim dituangkan dalam bentuk perjanjian
standar, di mana syarat-syarat perjanjian ditentukan oleh
pengumha berdasarkan atas syarat urnum dari perjanjian pemborongan bangunan (A.V.).
Dalam praktek lazim terjadi bahwa sebelum kontrak/ perjanjian pemborongan bangunan itu dibuat, terlebih dulu disampaikan
Surat Perintah Kerja (SPK) kepada pemborong.

Menurut ketentuan perjanjian pemborongan harus dibuat


segora setdah si pemborong lulus dari pelelangan dan telah
menerirna SPK, kemudian pe&aksanaan perjanjian akan dilakukan
sesuai dengan isi kontrak. Namun dalam praktek sering terjadi

jangka waktu
bahwa perjanjian pemborongan baru dibuat dalam
sampai 6 bulan terhitung setelah diterimanya SPK'

Dalam hal perjanjian pemborongan tersebut mengandung


unsur-unsur asing atas dasar kerjasama dengan luar negeri, maka
J*fu* praktek iering terjadi bahwa pihak asing memberikan

pengertian mengenai persyaratan kontrak/syarat-syarat baku yang


terasat dari negaranya. Persyaratan standar demikian adakalanya
tidak diketahui atau tidak terdapat di Indonesia. Sedangkan persyaratan baku sebagaimana yang tercantum dalam A'V' mengandung banyak ketentuan yang telah usang dan tidak sesuai lagi
deng'an pirkembangan pembangunan sekarang. Oleh karena itu
pengaturan tentang A.V./peraturan standar yang baru yang
mengandung ciri-ciri Internasional harus segera diadakan'
Peraturan tentang persyaratan umum/peraturan Standar pemborongan bangunan yang akan dibuat itu harus menampung ciriciri peiaturan itandar yang modern dau internasional. Di samping
itu aemi perlindungan terhadap pemakaian bahan material yang
telah ada harus mensyaratkan pema.kaian bahan-bahan material
yang tersedia di dalam negeri. Sedangkan mengenai
peralihan/pemakaian tekhnologinya harus bersifat menyerap
tenaga kerja dari masyarakat (labour intensive).

21

20

PERANAN HUKUM PERKREDITAN DATAM


PEMBORONGAN BANGUNAN*
oleh :
Prof. Dr. Sri Soedewi Masjchun Sofwan, S.H.

A.

Pendahuluan

Pembinaan Hukum Nasional yang merupakan usaha pembaharuan hukum dan penyusunan tertib hukum dan kaidah-kaidah
hukum, mencerminkan peranan hukum dalam pembangunan Nasional. Pembaharuan hukum haruslah dihubungkan dengan fungsi
hukum itu sendiri, sebagai sarana pembaharuan masyarakat dan
sarana pembangunan Nasional. Fungsi hukum di sini tidak hanya
melaksanakan kepastian hukum dan ketertiban saja, atau hanya
melakukan social control saja, melainkan juga sebagai sarana untuk melaksanakan perubahan masyarakat dan sarana untuk
menunjang pembangunan. Selanjutnya mampu untuk memberi
arah untuk jalannya pembangunan, mampu menciptakan/menjaga
interrelasinya dengan bidang-bidang lain, mampu untuk
melakukan pendekatan secara inter disiplinair dan multi disiplinair
serta mampu untuk menampung perkembangan masa depan.
Memang tidak gampang untuk menunjukkan hasil akhir dari
karya hukum, tidak nampak dalam hasil yang nyata dan karya
hukum memang tidak pernah ada akhirnya, karena hukum senantiasa tumbuh dan berkembang mengikuti perkembangan
masyarakat. Maka tepatlah kata Roscoe Pound, Law must be
stable and yet it can not stand still.l)

*Pidato Dies pada Peringatan Dies Natalis Universitas Negeri Jambi, tanggal 4 April 1981.

Mengenai fungsi hukum sebagai alat yang menunjang kegiatan


pembangunan dan alat untuk menciptakan perubahan sosial,
kiranya telah mendapat tempat dan ditegaskan dalam GBHN
maupun Repelita, Bab tentang Hukum yang mengatakan bahwa :
"Ditingkatkan kegiatan usaha penyusunan peraturan hukum dan
perundang-undangan guna menunjang program pembangunan, termasuk untuk memberi patokan dan pengarahan selanjutnya bagi
pembangunan ekonomi dan perubahan sosial dan selanjutnya
dinyatakan pula bahwa "dalam pembentukan peraturan perundangan tersebut ditetapkan skala prioritas yang sesuai dengan
kebutuhan pembangunan dan juga diperhatikan hubungannya
dengan bidang-bidang lain. "2)
Maka peranan hukum dan peranan sarjana hukum dalam pembangunan tidak hanya terbatas untuk pemberian pemikiran dan
pemberian pemecahan terhadap persoalan-persoalan hukum yang
timbul pada waktu perencanaan dan pelaksanaan proyek pembangunan di negaranya sendiri. Melainkan juga harus berperan
dalam proses pembangunan tersebut, baik di negaranya sendiri
maupun dalam hubungannya dengan negara lain. Maka rnenurut
David E Allan : He has not only to play both these narrow and
broad roles in the development process in his own country; he may
be required to represent the interests of his country in negotiations
with representatives of other interests or other countries at home or
abroad at this point, no matter how good the legal system is nor
how clearly articulated are its goals, without skilled representatives
and negotiators, it cannot succeed against interests which are
represented by those who have greater skill. In this context,
therefore, the lawyer who is engaged in development financing in a
less developed country, must reach standards of excellence, consistent with those that prevail internationaliy.

Berdasarkan CBHN dan Repelita ditentukan bahwa kebijaksanaan perkreditan dan perbankan di Indonesia merupakan
bagian dari kebijaksanaan ekonomi dan pembangunan. Karenanya
masalah perkreditan termasuk dalam skala prioritas yang harus
diperhatikan pengaturannya dalam peraturan perundangan. Kebijaksanaan perkreditan demikian mengalami perkembangan dari

23

22
masa ke masa dan makin dirasakan manfaatnya bagi peningkatan
pembangunan ekonomi dan pembangunan yang menyeluruh pada

umumnya. Maka dalam rangka pengembangan dan peningkatan


kebijaksanaan perkreditan demikian, aspek-aspek hukum yang
melandasi dan mendukung kebijaksanaan, meganisme, dan
struktur perkreditan tersebut, perlu mendapat penanganan yang
serius. Hal demikian kiranya seirama dengan usaha pembinaan
Hukum Nasional kita, di mana tahap demi tahap dari Pelita I,
Pelita II, Pelita III, sebagaimana tercantum dalam GBHN Tap.
MPR No. IV th. 1973 dan GBHN rh. 1978, usaha pembinaan
Hukum makin ditingkatkan.
Sehingga kebijaksanaan dari Pemerintah dalam pemberian
prioritas dan fasilitas perkreditan dalam pembangunan itu tidak
hanya berlaku bagi badan-badan Pemerintah saja, melainkan juga
berlaku terhadap kegiatan-kegiatan perusahaan swasta. Namun di
samping itu tidak hanya perusahaan yang disyaratkan untuk
memenuhi perencanaan dan tujuan pembangunan Pemerintah,
melainkan bagi keamanan dari modal yang telah ditanamnya juga
memerlukan adanya iklim yang baik dan kestabilan pertumbuhan
ekonomi sebagai jaminan.rl

Fungsi dari hukum dalam perkreditan adalah menciptakan


suatu sistem yang memungkinkan bahwa dalam perencanaan pembiayaan yang memadai, selain memperhatikan adanya faktor keuntungan dari perusahaan hendaknya ada tanggungjawab yang bersifat hukum publik dari perusahaan. Karenanya dapat disimpulkan
bahwa dalam pembangunan perusahaan-perusahaan pemborongan
adalah merupakan partner pemerintah dalam pelaksanaan pemborongan pembangunan.
Dalam rangka pemikiran demikianlah kita bicarakan mengenai
aspek-aspek hukum dalam perkreditan yang menunjang berbagai

kegiatan pembangunan, yang harus diperhatikan dalam


pengaturannya dan dalam pelaksanaannya. Di mana aspek hukum
itu tidak hanya menyangkut ketertiban dan kepastian hukum saja,
melainkan melandasi pembaharuan dan kegiatan pembangunan itu
sendiri. Berbagai jenis perkreditan dan kebijaksanaan perkreditan

telah diberikan melalui lembaga keuangan Bank dan non Bank


dalam rangka penunjang kegiatan-kegiatan pembangunan berwu-

jud

Kredit likuiditas yang diberikan oleh Bank Indonesia guna menunjang Bank-bank pelaksana dalam memberikan kreditnya.
Kredit produksi, diberikan kepada dunia usaha yang berwujud
kredit inveslasi dan kredit eksploitasi.
Kredit investasi, diberikan dalam jangka panjang untuk membiayai barang modai berupa pengadaan gedung-gedung, ryesinmesin dan peralatan produksi lainnya.

Kredit eksploitasi, diberikan untuk membiayai dunia

Kredit konstruksi, diberikan oleh Bank-bank umum kepada


pemborong untuk membiayai pemborongan bangunan,

usaha
tetap
untuk
dalam mengadakan modal kerja, rnembiayai modal
perluasan usaha, rehabilitasi usaha dan lain-lain.

sehingga dapat meningkatkan kemampuan pemborongan untuk

membangun gedung-gedung pemerintah, jalan-jalan dan waduk

dan sarana phisik lainnya sebagaimana' digalakkan dalam


Kepres No. 14 A th. 1981..
Kredit perumahan diberikan oleh BTN dan PT Papan untuk
pengadaan perumahan bagi pegawai kecil dan pegawai
golongan menengah.

-:

Kredit bagi golongan Ekonomi Lemah, diberikan untuk menunjang kegiatan petani dan pengusaha golongan Ekonomi Lemah.

Bank-bank garansi dan surat jaminan yang diberikan oleh Banf


dan Lembaga Keuangan non bank untuk memberikan jaminan
tender (tender bond), jaminan pelaksanaan (performance
bond), jaminan uang muka (prepayment bond),1 jaminan
pemeliharaan (maintenance bond).

24

25

B. Faktor-faktor Utama yang Mendukung Keb$aksanaon


Perkredltan dalam Pemborongan Bangunan.

Perkreditan mempunyai arti penting dalam berbagai aspek


peribangunan, yang meliputi pembangunan sarana dan prasarana
phisik, berupa pembangunan gedung-gedung, jalan-jalan,
jembatan-jembatan, dam-dam, irigasi untuk pengembangan dalam
pertanian, pengembangan perindustrian dan perdagangan, pengembangan import-eksport, pengembangan usaha real estate dan industrial estate. Di samping itu perkreditan iuga mempunyai
peranan penting bagi semua kegiatan dalam rangka perlindungan
bagi golongan ekonomi lemah. Maka patutlah mendapat perhatian
agar kebijaksanaan perkreditan di Indonesia baik dalam
pengaturan maupun pelaksanaannya dapat menunjang kegiatankegiatan tersebut di atas.

Untuk terlaksananya kebijaksanaan perkreditan yang


memadai, maka faktor-faktor utama yang mendukungnya perlu
mendapat penanganan yang serius dan diprioritaskan, ialah
mengenai :
dana yang tersedia pada Bank untuk memungkinkan
-Sumber
memberikan macam-macam kredit guna meningkatkan kemampuan melaksanakan kegiatan-kegiatan pembangunan.

kontrak dan bentuk kontraknya yang menjadi dasar


-Persyaratan
pemberian kredit.
*Pemberian kredit dan lembaga j8rninannya yang ampuh, pro* sedur yang cepat, murah dan efisieq.
pemberi kreditnya yang tidak terbatas pada Bank-Lembaga
bank melainkan juga lembaga non Bank,
pengadaan tanah bagi kegiatan-kegiatan perkreditan
-Masalah
yang menyangkut tanah dalarn pemborongan bangunan dengan
kepastian hukum dan kepastian hak.

-Masalah

eksekusinya bagi kredit pemborongan bangunan.

C. Sumber Dana
Aspek-aspek hukum yang harus diperhatikan dalam bidang
pemborongan bangungn yang dananya berasal dari pemerintah
(APBN) ialah berlakunya azas-azas pengutamaan yang harus
diperhatikan dalam pelaksanaan pemborongan bangunan.
Mengenai pembangunan phisik yang termasuk program pemerintah
yang anggarannya berasal dari APBN telah diatur secara lengkap
dalam Kepres 14 A th. 1980 beserta lampiran-lampirannya.
Khususnya mengenai pelaksanaan pemborongan bangunan
menurut peraturan tersebut dapat dilakukan melalui :
l. Pelelangan umum.

2. Pelelangan terbatas
3. Penunjukan langsung

Selanjutnya dalam Kepres 14 A th. 1980 dikenal/diatur


pengutamaan-pengutamaan yang harus diperhatikan oleh
Departemen/Lembaga maupun pemborong yang melaksanakan
pemborongan bangunan sebagai berikut :
l. Pengutamaan pemakaian bahan material hasil produksi
dalam negeri.

2. Pengutamaan Perusahaan Golongan Ekonomi Lemah.


3. Pengutamaan Perusahaan setempat.
Pengutamaan-pengutamaan tersebut di atas harus
diperhatikan oleh Departemen/Lembaga maupun oleh pelaksana
pemborongan bangunan dalam pembelian material yang akan
dipakai dalam pemborongan bangtinan. Juga harus diperhatikan
dalam penentuan pemborong, baik melalui pelelangan ataupun
penunjukan yang mengutamakan pemborong golongan ekonomi
Iemah dan pemborong setempat yang memenuhi syarat bonafiditas.

Guna membiayai kegiatan pemborongan yang berupa kredit


konstruksi dan kredit-kredit lainnya dalam pemborongan
bangunan, tersedia macam-macam kredit yang sumber dananya
sebagian besar berasal dari Pemerintah, yaitu dari uang tabungan

26

Pemerintah. Dana tersebut disalurkan lewat Bank Indonesia (BI)


berupa kredit likuiditas yang diberikan kepada bank-bank
pelaksana dengan bunga yang rendah, di samping kredit langsung
yang diberikan BI kepada Bulog untuk pengadaan pangan dan
distribusi beras, serta beberapa kegiatan jasa tertentu. Di samping
itu juga dana yang berupa kekayaan dari Bank sendiri, yang
diperoleh dari giro, deposito dari tabungan (Taska, Tabanas). Jugi
memanfaatkan dana dari Asuransi, dana pensiun dan dana
tabungan dari Bank-bank lain untuk pembiayaan.
Selain dana tersebut di atas sumber dana yang lain adalah
menyerap dana dari masyarakat, dengan penerbitan Surat-surat
obligasi berjangka panjang sebagaimana sekarang dilakukan oreh
PT Papan Sejahtera untuk pengadaan perumahan bagi pegawai
golongan menengah.

Di samping itu khususnya untuk kredit-kredit jangka panjang


Hipotik yang diberikan untuk pengadaan papan,
kredit yang disalurkan lewat BTN bagi pembangunan perumahan
Perumnas maupun non Perumnas. Dalam hal ini patut
diperhatikan adanya sumber dana dengan menyerap dana dari
masyarakat dengan penerbitan saham-saham Hipotik (pand
dengan jaminan

brieven).

Aspek hukum yang sangat mendukung pemberian kredit


tersebut ialah segera adanya UU tentang Bank Hipotik, yang
khusus akan melayani pemberian kredit dengan jaminan hipotik,
yang memungkinkan pemberian kredit dalam jumlah nilai yang
besar dan jangka panjang yang tidak dapat dilayani oleh Bank
Umum biasa. Termasuk dalam kredit jumlah besar dan jangka panjang tersebut adalah kredit untuk pembangunan perumahan dan
pembelian perumahan. Kredit demikian dananya dapat diperoleh
dari Bank tidak hanya berasal dari Pemerintah, melainkan dapat
menyerap dana dari masyarakat melalui obligasi, penerbitan pand
brieven. Di samping itu perlu juga terbentuk UU rentang Hipotik
perumahan, ialah sistem Hipotik yang khusus diadakan untuk
menggalakkan pembangunan/pembelian perumahan.

27

Kemudian sumber dana juga dapat berasal dari luar negeri,


yang berupa bantuan pinjaman maupun investasi dari luar negeri.
Aspek hukum yang mendukung kegiatan pinjaman dan investasi
luar negeri ini adalah segi kontraknya tentang pinjaman dan investasi luar negeri tersebut. Jika perjanjian-perjanjian peminjaman
dan perjanjian investasi tersebut menyangkut perjanjian standar,
maka harus diperhatikan berlakunya peraturan standar yang menjadi dasar adanya perjanjian-perjanjian standar tersebut, yang
seharusnya bersifat memberikan perlindungan kepada si lemah.
Serta waspada terhadap berlakunya peraturan-peraturan standar
luar negeri yang mengandung syarat-syarat yang memberatkan dan
mungkin peraturan standar demikian belum dikenal di Indonesia.

D.

Fersyaratan Kontrak dan Bentuk Kontrak

Perjanjian pemberian kredit, lembaga jaminan dan surat


jaminan dari Bank dan Lembaga non Bank adalah bersifat perjanjian pokok dan perjanjian tambahan (accesoir). Perjanjian
pemberian kredit tersebut lazim dibuat dalam bentuk perjanjian
standar. Juga perjanjian janninannya serta surat jaminan yang
berupa perjanjian accessoir dituangkan dalam bentuk perjanjian
standar, berupa perjanjian Hipotik, Credietverband, fiducia,
gadai, jaminan orang (borgtocht), bank garansi dan lain-lain.
Kemungkinan di samping perjanjian induk juga muncul anakanak perjanjian yang mendasarkan kepada peraturan atau persyaratan khusus. FIal demikian lazim juga terjadi dalam kegiatan
bisnis di luar negeri, sebagaimana dikemukakan Harding Boulton
bahwa : "Passing down the scale of business transactions from the
negotiation\of major contracts and the facing of crises, there are a
number of transactions at the other and which occur so frequently,
and are of such a routine nature that nothing at all appears in
. writing, in connection with them, and the facts that they create legal
rights and duties is hardly remembered. The greater part of the
detail trade, comes within this category.a)

28

Praktek hukum dalam dunia perbankan yang menentukan


pembelian kredit dan penjaminannya dalam bentuk perjanjian
standar, hendaknya didukung oleh peraturan standar (general condition; algemene voorwaarden) yang mengandung perlindungan
bagi si lemah. Mengenai kewajiban adanya peraturan standar yang
menjadi dasar untuk berlakunya perjanjian standar tersebut, hendaknya Bank Indonesia dapat berperan untuk mewajibkan dan
memberikan pengarahan untuk adanya peraturan standar tersebut
bagi Bank-bank Pelaksana, di samping adanya peraturan standar
dari Bank Indonesia sendiri dalam pemberian kredit liquiditas.

Selanjutnya peraturan standar demikian hendaknya


berlakunya memenuhi syarat/cara untuk berlakunya peraturan
standar. Yaitu dengan jalan dicantumkan dalam kontraknya (ter-

cantum dalam rumusan kontrak), atau diberi-tahukan secara


khusus untuk mendapat persetujuan, atau dengan menunjuk pada

berlakunya peraturan standar tersebut. Perlindungan bagi si lemah


demikian hendaknya tertera dalam rumusan kontrak yang
mengikat kedua belah pihak yang bersangkutan. Karena pada
hakekatnya terciptanya perjanjian standar tersebut adalah untuk
demi tercapainya pemenuhan perjanjian sebagaimana diwajibkan.
Tidak hanya melindungi kepentingan kreditur, melainkan juga
kepentingan debitur, bahkan juga kepentingan masyarakat. Yaitu
pada perjanjian yang mengandung resiko kerugian keuangan (perjanjian perbankan), menyangkut keselamatan umum (perjanjian

pengangkutan), menyangkut keselamatan umum dan tertib


bangunan (perjanjian pemborongan bangunan), untuk membatasi

kemungkinan resiko demikian perj anjiannya senantiasa dituangkan


dalam perjanjian standar. Maka tepatlah apa yang dikemukakan
oleh Dodald Black dan Maureen Mileski, bahwa : "The usefulness
of these standardized contracts was discovered and perfected in the
transportation, construction, insurance, and banking business,
their use spread into all other fields of large scale enterprise, into international as well as national trade, and into labour relation. [t is
to be noted that uniformity of terms of contracts, trypically recurring in a business enterprise is an important factor in the exact

29
calculation of risks. Risks which are difficult to calculate can be axcluded altogether".s)
Oleh karenanya mengenai hak-hak dan kewajiban para pihak,
para
pihak hendaknya tegas-tegas dirumuskan dalam perjanjian.

janji-janji khusus clausula-clausula yang diadakan antara

Dalam perjanjian-perjanjian yang berupa jaminan orang


(borgtocht) dan bank garansi, hendaknya clausula menggunakan
hak-hak utama dari penanggung ataupun clausula melepaskan hakhak utama dari penanggung, dicantumkan dengan tegas dalam perjanjian penanggungan ataupun surat jaminan bank. Baik pada
bank garansi yang berupa jaminan tender (tender bond), jaminan
uang muka (prepayment bond), jaminan pemeliharaan
(maintenance bond) pada perjanjian pemborongan hendaknya
clausula pelepasan hak utama oleh Bank dicantumkan dengan tegas
dalam surat jaminan bank. Dengan demikian berarti bahwa pihak
yang diberi jaminan langsung dapat menuntut pembayaran pada
Bank manakala pihak yang dijamin wanprestasi. Demikian juga
hendaknya masa kapan saatnya mengajukan claim pencairan
jaminan, ditentukan dengan tegas dalam surat jaminan bank. Hal
demikian untuk menjaga adanya selisih pendapat/sengketa
mengenai kapan mulainya pencairan dari uang jaminan tersebut.
Untuk adanya pencairan dari uang jarninan tersebut setelah adanya
wanprestasi, tidak disyaratkan adanya keputusan lebih dahulu,
melainkan dapat langsung meminta pencairan dari uang jaminan.

E. Masalah Pemberian Kredit dan Lembaga Jaminan


Hal yang penting Iagi kebijaksanaan pemberian kredit untuk
pemborongan bangunan ialah mengenai lembaga jaminannya atau
ikatan kreditnya. Karenanya pada dasarnya sebagaimana tercantum dalam UU Pokok Perbankan ditentukan bahwa bank dilarang
untuk memberikan kredit tanpa adanya jaminan. Jaminan tersebut
dapat bersifat materiil maupun immateriil.6) Namun di sa4ping itu
pada Bank berlaku juga azas commanditeringsverbod, yaitu idanya

30

31

larangan bagi bank bahwa dengan pemberian kredit tersebut bank


menjamin resiko si debitur. Dalam arti jika debitur tidak dapat
memenuhi kewajibannya, bank dapat mencairkan jaminan untuk
pernenuhan hutang si debitur. Jaminan tersebut dapat berupa ben-

da bergerak dan tak bergerak, jaminan perorangan

(penanggungan), surat-surat berharga dan lain-lain. Sedangkan


ikatan kreditnya dapat berupa Hipotik, Credietverband, gadai,
fuducia, borgtocht, cessi sebagai jaminan.
Berciasarkan Kepres

No.

14

A th.

1980 bagi pemborong yang

memperoleh pemborongan bangunan dari pemerintah dapat


memperoleh kredit (construction loan) dari Bank Pemerintah
dengan bunga yang rendah. Dalam hal demikian maka pembayaran

harga borongan sebagaimana yang tercantum dalam kontrak


dilakukan melalui Bank pemberi kredit tersebut, dan dipergunakan
untuk membayar kembali kredit. Sebagai jaminan dari construction
loan demikian dapat diikat dengan Hipotik atas tanah/tanah beserta rumah pemborong.

Maka untuk meningkatkan kemampuan pemborong dalam


pemborongan bangunan selain dimungkinkan memperoleh kredit
konstruksi (construction loan), juga mendapat kesempatan
memperoleh pembayaran uang muka (2090 dari nilai kontraknya),
dan segera akan memperoleh pembayaran tahap pertama (3090 dari
nilai kontrak). Dengan demikian diperhitungkan bahwa si pemborong akan mampu segera memulai pelaksanaan pemborongan
dan menyelesaikannya sesuai dengan kontrak.
Demi meningkatkan kemampuan real estate untuk ikut menggalakkan pembangunan perumahan, hendaknya kepada real estate
juga dimungkinkan untuk mendapat construction loan dengan persyaratan yang s:lma dengan pemborong biasa. Karena pada
hakekatnya real estate adalah pelaksana dari master plan daerah.

Dapat dikatakan bahwa kegiatan pemborongan bangunan


tidak hanya menyangkut kegiatan jasa konstruksi semata-mata,
melainkan juga berhasil guna menyerap tenaga kerja (memberikan
lapangan kerja) dan mendorong hasil produksi bahan-bahan
material dalam negeri ikut meningkat.

Mengenai pemberian kredit untuk pembangunan rumah dan

pembelian rumah yang dijamin dengan

Hipotik,

telah

dimungkinkan adanya Hipotik jangka panjang (5 sampai 25 tahun).


dengan jaminan tanah dan rumah yang akan dibelinya. Pemberian
kredit jangka panjang demikian hendaknya dengan pemasangan
Hipotik secara nyata (pemasangan secara riil).2)
Maka untuk kredit jangka panjang tersebut yaitu untuk pembangunan perumahan, ikatan kredit yang hanya dalam bentuk
Surat Kuasa memasang Hipotik tidak dibenarkan, karena tidak
menimbulkan kepastian hukum dan kepastian hak, tidak mempunyai kedudukan preferensi dan tidak mempunyai nilai pembuktian yang kuat.

Maka bagi pemberian kredit untuk pembangunan/pembelian


rumah hendaknya mulai diintrodusir figur bouwhypotheek. Di
mana plafon kredit tidak diberikan sekaligus, melainkan
dimungkinkan pemberian kredit secara sebagian demi sebagian,
sesuai dengan perkembangan/kemajuan pembangunan rumah
tersebut. Jika jumlah plafon kredit tercapai rumahnya telah jadi
seluruhnya, dapat dipakai sebagai jaminan untuk seluruh kredit
yang diberikan.

Figur bouwhypotheek ini perlu dikembangkan di Indonesia,


demi menggalakkan pembangunan/pembelian perumahan di Indonesia. Demikian juga tanah-tanah milik bersama yang telah
bersertipikat dapat menjadi jaminan Hipotik, tanpa menunggu
adanya pengkaplingan dan pensertipikatan atas nama perorangan.
Asal tanah tersebut adalah tanah hak milik, hak guna bangunan,
hak guna usaha yang telah bersertipikat.
Juga bagian dari gedung bertingkat atau apartemen hendaknya

dapat dimiliki secara indifiduil dan diterbitkan sertipikatnya.


Kemudian apartemen tersebut dapat disewakan, dijual, ditukar,
dihadiahkan dan dipakai sebagai jaminan dengan ikatan Hipotik,
sebagaimana dimungkinkan berdasarkan PMDN No. 14 A th. l9Z5
dan PMDN No. 4 th. 1977.8) Hal demikian akan sangat mendukung
kegiatan Real estate dan Perumnas dalam pembangunan gedung

33

32
bertingkat untuk keperluan perumahan, perkantoran, pertokoan di
daerth perkotaan dengan penduduk padat, di mana penyediaan
tanah sangat terbatas. Karenanya di daerah tersebut pembangunan
perumahan dan perkantoran seyogyanya berbentuk gedung bertingkat, tidak dapat lagi berupa "conventional single family
home."9)
Dalam praktek sewa beli/huurkoop atas rumah banyak
dilakukan oleh Real estate dan Perumnas, dalam rangka penjualan
rumah murah dan rumah sedang oleh real estate ataupun penjualan
rumah murah oleh Perumnas. Namun dalam praktek sering terjadi,
nampak dari formulir-formulir atau kontrak yang diadakan bahwa
apa yang dirumuskan dengan jual-beli mengangsur oleh perusahaan
real estate tersebut, sebetulnya adalah sewa beli. Hal tersebut nampak dari peralihan haknya yang ditentukan di sana bahwa peralihan
haknya baru terjadi setelah lunas.

Karenanya pengaturan sewa beli dalam peraturan perundangan sungguh sangat mendukung kegiatan perusahaanperusahan tersebut, dalam rangka mencukupi pengadaan dalam
bidang papan.
Selanjutnya dalam hal ikatan kredit tersebut berupa Hipotik,
rnaka prosedur pembebanan Hipotik haruslah memuat tata-cara
dan meganisme sebagaimana disyaratkan untuk timbulnya hak
jaminan yang kuat yaitu harus melalui prosedur :

l.

Perjanjian pemberian kredit di Bank, dengan kesanggupHipotik (perjanjian pokok dan abligatoir).

an jaminan

2. Perjanjian pemberian Hipotik yang harus dituangkan


dalam akta PPAT (perjanjian yang accessoir dan mengandung ciri hak kebendaan).
3. Pendaftaran akte Hipotik ke Seksi Pendaftaran Tanah (untuk diterbitkan sertipikatnya, merupakan alat pernbuktian
yang kuat).

Hal tersebut harus dilakukan untuk menjaga agar Hipotik mempunyai kedudukan preferensi, diketahui oleh urnum, mernpunyai

nilai pembuktian yang kuat dan memenuhi kewajiban pembayaranpembayaran yang diwajibkan (materai hipotik, biaya akte hipotik
dan pendaftaran/sertipikat hipotik).
Lembaga Keuangan Bank/Non Bank
Mengenai lembaga pemberi kredit dan lembaga pemberi surat
jaminan tidak terbatas pada lembaga keuangan bank, melainkan
juga dapat diberikan oleh lembaga non bank.
Berdasarkan Kepres No. 14 A th. 1980 mengenai kewajiban
memberikan surat jaminan pada pemborongan bangunan tidak
hanya dapat diberikan oleh lembaga Bank melainkan juga oleh lembaga keuangan non bank. Selanjutnya berdasarkan SK Menteri
Keuangan No. 271IKMK 0l l/1980 Surat Jaminan dapat diberikan
tidak hanya terbatas pada bank Pemerintah, melainkan juga dapat
diberikan oleh Bank Pembangunan Daerah, Bank swasta nasional
dan Perum Jasa Raharja.

Pada bank garansi, Bank sebagai penanggung baru bersedia

untuk memberikan jaminan bagi kepentingan pemborong, jika


pemborong telah menyetorkan sejumlah uang tertentu kepada
Bank, atau meminjarn kredit dari Bank yang besarnya sesuai

dengan jumlah persentase yang wajib dibayarkan memenuhi syarat


pelelangan. Jika pada Bank telah terdapat deposito atau rekening
dari pemborong tersebut, maka Bank dapat mernblokir dari rekening sejumlah uang jaminan tender itu.

Di luar Negeri yaitu di Amerika berbeda dengan di Indonesia,


jaminan pelaksanaan atau performance bond itu diberi oleh Bank
untuk menjarnin pelaksanaan/menyelesaikan pekerjaan atas biaya
Bank, manakala pemborong wanprestasi. Dan jaminan pelaksanaan ini disyaratkan bagi perjanjian pemborongan bangunan dari
pernerintah.lo)

Di Negeri Belanda pemberian bank garansi oleh bank tidak


disyaratkan adanya jaminan khusus melainkan diberikan dalam
bentuk pemberian kredit dalam rekening yang berjalan

34
35
(kredietverlening in lopende rekening). Untuk jumlah uang yang
telah dibayarkan Bank akan memperhitungkan kembali dalam
debet dari rekening debitur yang sedang berjalan.lt)

PT Papan Sejahtera sebagai lembaga keuangan non Bank berdasarkan SK Menteri Keuangan No. 75IKMK. 0l l/80 tahun 1980
diberi tugas untuk membiayai pemilikan rumah bagi golongan
masyarakat berpenghasilan menengah dengan pemberian kredit
jangka menengah dan jangka panjang. Yang menghimpun dananya
di antaranya selain dengan kerjasama dengan pihak luar negeri,
juga menghimpun dana dari masyarakat dengan penerbitan surat
obligasi dan dikenal dengan istilah obligasi perumahan. Di samping
itu juga memanfaatkan dana asuransi dan dana-dana lainnya yang
belum digunakan. Namun hendaknya jika dalam pemberian kredit
tersebut menyangkut jarninan Hipotik, juga harus mengindahkan
prosedur pernasangan Hipotik secara nyata, tidak cukup dengan SK
Hipotik sampai kredit lunas.
Selanjutnya Perum Asuransi Jasa Raharja berdasarkan FP
1978 diberi kewenangan untuk melakukan Surety
Bonding. Yaitu memberikan surat jaminan/surety bond dalam perjanjian pemborongan bangunan (construction contract bond) yang
berupa : bid bond, performance bond, advance payment bond
labour and material bond, maintenance bond. Dalam pemberian
surety bond tersebut juga harus mengindahkan berlakunya
ketentuan-ketentuan dalam penanggungan, yang memungkinkan
perusahaan Asuransi Jasa Raharja dapat digugat langsung untuk
memenuhi prestasi, manakala debitur wanprestasi. Pemberian surety bond tersebut tidak mensyaratkan adanya kontra garansi, tetapi
mensyaratkan pembayaran survice charge dan pembayaran premi.

No. 34 th.

Masalah Penyediaan Tanah

Dalam hal pemberian kredit untuk pemborongan bangunan


tersebut menyangkut jaminan yang bertalian dengan tanah ataupun

menyangkut pemberian kredit untuft membangun

rumah/pembelian rumah di atas sebidang tanah dengan jaminan

Hipotik, maka hendaknya masalah penyediaan

tanahnya
tersebut
statusnya
ditingkatkan sedemikian rupa sehingga tanah
dapat dibebani Hipotik. Tanah-tanah tersebut haruslah berstatus
hak milik, hak guna bangunan ataupun hak guna usaha yang
bersertipikat. Usaha pendaftaran tanah dan pemberian sertipikat,
perlu memperoleh perhatian yang serius. Maka persyaratan adanya
sertipikat tanah bagi pemasangan lembaga jaminan, yang tidak
diimbangi dengan kegiatan usaha pendaftaran tanah dan pensertipikatan .tanah secara masal, dengan prosedur cepat, murah dan
efisien, akan merupakan hambatan utama di Indonesia bagi
berhasilnya kebijaksanaan perkreditan. Hal demikian penting untuk menunjang pengembangan perindustrian, perusahaan,
perekonomian pada umumnya, perumahan dan perlindungan bagi
golongan ekonomi lemah.

Sebaliknya dari pihak Bank/Lembaga keuangan non Bank


sebagai pihak yang memberikan kredit, jika ternyata tanah yang
dipakai sebagai jaminan tersebut telah bersertipikat, hendaknya
dilakukan pemasangan secara nyata/riil. Hendaknya jangan
memberikan kredit dengan ikatan Surat Kuasa memasang Hipotik
terlebih-lebih untuk kredit berjumlah besar dan berjangka panjang.

PMDN No. 12 th.


Hipotik yang
cukup murah yaitu untuk tanah-tanah dalam kota dengan biaya
Rp 5.000,00 sedang untuk tanah-tanah luar kota dengan biaya
Berdasarkan PMDN No. 2

th.

1978 dan

1978 telah ditetapkan biaya pensertipikatan tanah dan

Rp 500,00. Jika pemohon badan hukum masing-masing dilipatkan

menjadi sepuluh kalinya. Hal demikian kiranya dapat mendorong


usaha menggiatkan pensertipikatan tanah tersebut secara massal
maupun secara insidentil.

Di samping itu berdasarkan PMDN No. 14 th. 1975 dan


PMDN No. 4 th. 1977 telah dimungkinkan pensertipikatan bagian
dari bangunan bertingkat secara horizontal maupun bagian
bangunan secara vertikal yang merupakan pemilikan secara individuil di atas tanah milik bersama. Aspek-aspek hukum demikian
kiranya sangat mendukung penghunian rumah menurut sistem
Condominium maupun menurut sistem apartemen, yang kemudian

36

37

bagian bangluan tersebut dapot disewakan, dijual, diperatihkan


dan dibcbani }iipotik sebagai isninan.t2l Wasarkan l@res 14 A
th. 1980 bagi pengadaan tanah untuk keperluan proye* sektoral
yang dilaksanakan oleh depa*cmen/lembaga biayanya dlsediakan
dalam DIP dan tidak dibebankan kepada daerah dalam hal pembangunan perumahan dinas dilaksanakan dengan memanfaatkan
Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perumnas).

pengadilan, meskipun grosse akte Hipotik mempunyai kekuatan


eksekutorial dan janji untuk menjual merupakan parate eksekusi,
namun Bank lazim juga menyuruh debitur menjual sendiri bendanya di bawah pengawasan Bank.14)
Hendaknya kewenangan dari kreditur untuk melaksanakan
eksekusi secara langsung dalam hal debitur wanprestasi benar-benar
ditegakkan, dalam batas waktu yang dimungkinfian oleh Undangundang, tanpa atau sebelum meminta campur tangan pengadilan
atau PUPN.

Ehsekusi
Jaminan Hipotik dan credietverband mengandung hak untuk
pelaksanaan pemenuhan piutangnya terhadap benda jaminan,
manakala piutang sudah dapat ditagih (Opeisbaar) dan debitur
ternyata wanprestasi. Kreditur mempunyai kewenangan untuk
melakukan eksekusi secara langsung terhadap benda yang menjadi
jaminan tanpa putusan hakim. Wewenang yang demikian itu timbul karena adanya dua kemungkinan.t3)

l.

I(arena Grosse akte Hipotik/Credietverband mempunyai kekuatan eksekutorial. Jadi dapat dilakukan eksekusi secara
langsung terhadap bendanya dengan jalan benda jaminan itu
dijual di muka umum dan hasilnya diperhitungkan untuk
pelunasan piutangnya

2. Karena adanya janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri.


Berarti di sini kreditur dapat menjual benda jaminan itu di
muka umum atas dasar parate eksekusi. Janji untuk menjual
atas kekuasaan sendiri demikian yang tercantum dalam akte,

jika didaftarkan dalam register umum mempunyai sifat

hak

kebendaan.

Dalam praktek ternyata bahwa eksekusi secara langsung


demikian oleh Bank terhadap benda jaminan jarang sekali
dilakukan. Jika debitur wan$restasi satelah mndapat paringntan
beberapa kali tetap tidak memenuhi Bank tidak melakukan
eksekusi sendiri, melainkan minta campur tangan PUPN atau

Khususnya dalam pemborongan bangunan menghadapi


debitur (pemborong) yang wanprestasi ini sangat bermanfaat
adanya figur Bouw Garansi dikembangkan di Indonesia. Bouw
garansi memungkinkan adanya pemborong peserta yang bertindak
sebagai penanggung untuk memenuhi prestasi menyelesaikan pemborongan jika pemborong utama wanprestasi.

Jokarta,4 April l98I

39

38

CATATAN
l) Roscoe Pound. Law finding

through experience and reason,


University of Gorgia Press, ATHENS, th. l!X0.

2) Tercantum dalam GBHN maupun Repelita, dalam Bab tentang Hukum.

3) Bandingan David.E. Allan, The Legal Problems of development Financing, University of Queensland Press Crane,
Russak & Company, Inc. 1974, hal. 18.
4)

Boulton, The Making of Business Contracts, London Sweet & Max well,1972, hal. 3.

A. Harding

5) Bandingkan Donald Black and Maureen Mileski, The Social


Organization of Law, Seminar Press, New York, th. 1973,
hal. 169.
6) Berdasarkan Pasal 24 Undang-undang Pokok Perbankan, UU
No. 14 th. 1967 dalam penjelasannya ditentukan bahwa
jaminan tidak hanya dalam arti materiil melainkan juga
dalam arti immateriil yang berujud kelakuan/watak dari
Di:bitur, kemampuan ekonominya jalannya perusahaan,
administrasi juga ikut dipertimbangkan dalam menilai
jaminan.

7) Kredit jangka panjang untuk jangka 5 sampai 25 tahun diberikan oleh BTN dalam rangka pembelian rumah untuk
rumah-rumah murah yang dibangun oleh Perumnas
maupun non Perumnas.

8) Berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 14 th.lns


dan No. 4 th. 1977 telah dimungkinkan pensertipikatan
tanah milik bersama atas nama masing-masing pemilik
yang berhak.

9) Bandingkan Nacye J. Kirk, The Condominium Community, Institute of Real Estate Management, USA, th. 1975, hal.
25.

l0) Bandingkan Chesley Ayers, PE, Specijications for Architecture Engineering & Construction, Mc Graw Hill Book
Company, New York, hal. 154.

l) Stein, Zekerheiderechten, Kluwer Deventer, 1970, hal. 188.


t2) Prof.Dr. Sri Soedewi Masjchun Sofwan, S.H., Peranan Hipotik Dalam Sistem Condominium, Pidato Pengukuhan
Curu Besar Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta, th.
I

1977

, hal. 25.

l3) Dr.Ny. Sri Soedewi Masjchun Sofwan, S'H.', Menuju Terciptanya Lembaga Jaminan Yang Ampuh, Bermanfaat,
Memberikan kepastian Hukum UGM, Yogyakarta th'
1977 , hal. 3.
l4) Dr.Ny. Sri Soedewi Masjchun Sofwan, S.H., Beberapa Masalah Pelaksanaan Lembaga Jaminan Khususnya Fiducia
di dalam Praktek dan Perkembangan di Indonesia, Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta , th. 1971 , hal. I l1'

\
41

40

HUKUM BANGUNAN (BOUWRECHT)


DAN IAMINAN
DAI.AM PEMBORONGAN BANGU NAN*
oleh
Prof. Dr. 5ri Soedewi Masjchun Sofwan,
:

S.H.

pemborongan. Kedua, memperhatikan ketentuan-ketentuan yang


tercantum dalam peraturan tentang syarat-syarat umum perjanjian
pemborong (Algemene Voorwaarden disingkat A.V.;tl. Yaitu
ketentuan-ketentuan Administrasi. Ketentuan-ketentuan tentang
syarat-syarat umum (A.V.) ini hanya berlaku sepanjang para pihak
tidak menentukan sendiri. Juga peraturan tentang pelelangan pemborongan umum dan terbatas sebagaimana tercantum dalam S 1933
no. 146.
Syarat-syarat umum perjanjian pemborongan ini di tndonesia
juga di negeri Belanda merupakan peraturan yang sudah lama

Pendahuluan

Dalam negara yang sedang membangun khususnya di Indonesia sekarang yang menitik-beratkan pada pembangunan dalam

bidang Ekonomi, hukum bangunan (bouwrecht) mempunyai fungsi


penting dalam menunjang kemajuan Ekonomi. Bidang hukum
demikian bersifat universil, bersifat internasional dalam arti mempunyai sifat-sifat/unsur-unsur persamaan di mana-mana dan
mengandung ciri-ciri yang sama dengan yang terjadi di negara lain
(luar negeri), serta dapat menunjang peningkatan pembangunan
Ekonomi. Hukum bangunan mengatur perbuatan-perbuatan
hukum yang bertalian dengan pemborongan bangunan.

Menurut sistem hukum Perdata, dalam hal terjadi perjanjian


pemborongan bangunan ketentuan-ketentuan apa saja yang harus
diperhatikan oleh para pihak dalam mengatur hubungan mereka ?
Dengan perkataan lain, peraturan-peraturan hukum/norma-norma
hukum apa saja yang berlaku terhadap perjanjian pemborongan
bangunan itu, yang berlaku antara mereka, yang ikut menentukan
isi perjanjian yang dibuatnya ?

adanya, sehingga peninjauan kembali terhadap peraturan ini sesuai


dengan perkembangan sekarang di Indonesia patut diperhatikan.
Ketiga, yang harus diperhatikan dalam pelaksanaan pemborongan
bangunan ialah ketentuan-ketentuan dari KUH Perdata sendiri
yang berlaku sebagai hukum pelengkap. Yaitu ketentuan-ketentuan
tentang perjanjian untuk melakukan pekerjaan pada umumnya.

Mengenai ketentuan-ketentuan yang bertalian dengan anggaran pembangunan dan cara pelelangan serta pelaksanaan pemborongan bagi bangunan-bangunan, baik yang menyangkut
proyek-proyek Pusat maupun Daerah Propinsi atau Daerah
Tingkat II, yaitu mengenai proyek-proyek mana yang harus
diborongkan melalui tender, proyek mana yang dapat dilaksanakan
secara eigen beheer, berlakulah ketentuan-ketentuan sebagaimana
tercantum dalam :

Keputusan Presiden tentang Pelaksanaan Anggaran pendapatan dan Belanja Negara (Lampiran I).

Instruksi Presiden no. 2 tahun 1977 tentang program Bantuan


Pembangunan Daerah Tingkat II, Keputusan Bersama Menteri

Pertama kali mereka harus tunduk pada ketentuan-ketentuan


yang telah ditetapkan oleh para pihak sendiri dalam perjanjian

'Penataran Dosen-dosen Fakultas Hukum UNS, Surakarta

l)Alga.ana Voorwaarden voor de uitvoering bij aanneming van openbarewerken


(A.V.), yang disahkan dengan Peraturan Pemerintah (Regerings Verordening) No. 9 tanggal
28 Mei l94l dan Tambahan Lembaran Negara (Bijblad op het staatsblad) No. l45Tt.

--!
42

43

Dalanr Negeri, Menteri Keuangan dan Menteri Negara


Ekonomi, Keuangan dan tndustri/Ketua Bapenas, no' l0l
tahun 1977, no. |W/KMK/1977, no. Kep. 801/K/4/1977 ten'
tang Penetapan jumlah dan Pedoman Pelaksanaan Program
Bantuan Pembangunan Daerah Tingkat II tahun 1911/1978'
negeri Belanda dikenal bentuk lain dari perjanjian pemborongan bangunan, yaitu ada 3 macam :

Di

l.

Pemborongan bangunan di mana hubungan hukumnya antara


para pihak itu hanya tunduk pada ketentuan-ketentuan

iebagiimana diatur dalam B.W. dengan sedikit-sedikit

peraturan yang melengkapinya. Para pihak hanya mengatur tentang hal-hal khusus mengenai obyek bangunan, harganya dan
lamanya pekerjaan.

2. Pemborongan bangunan yang tunduk pada ketentuanketentuan dalam B.W. dan peraturan-peraturan umum
(Algemene Voorwaarden atau Standardvoorwaarden) yang
diatur sec&ra khusus secara lengkap.

3. Pemborongan bangunan di mana hak-hak dan kewajiban para


pihak diatur secara lengkap sepanjang mengenai kepentingankepentingan yuridisnya/administrasinya' Sedang segi
tekhnisrrya hanya secara sumir. Mengenai syarat-syarat umum
dari perjanjian pemborongan mengandung juga unsur iual-beli,
yaitu rnengenai tanahnya di mana bangunan itu akan
didirikan.r)

Di Indonesia berlaku jenis perjanjian pemborongan bangunan'


jenis kedua di atas, sedang perjanjian jenis ketiga mulai berkembang dalam praktek perbankan. Yaitu perjanjian pembelian rumah
dan tanah dengan kredit dari Bank.

3)Mr. van wijngaarden, Aannening van Bouwwerken en Architecten Overeenkomst,


Tjeenk Willink - Zwolle, 1975, hal. 19' 20.

Jaminan dalam Perjanjian Pemborongan Bangunan


]l

,r

t
{

Bank garansi/jaminan bank yang berwujud tender garansi,


adalah bentuk perjanjian penanggungan di mana Bank menjamin
pembayaran sejumlah uang yang tertentu untuk memenuhi syarat
penawaran di dalam pelelangan pemborongan pekerjaan.
Khususnya untuk pemborongan bangunan yang dilakukan oleh
pemerintah sebagai pihak yang memborongkan (bouwheer), untuk
dapat menunjuk/memilih pemborong yang bonafide dan dapat
memenuhi persyaratan-persyaratan pelaksanaan pemborongan
dengan biaya yang murah dan bertanggung-jawab, maka kepada
para pemborong itu diwajibkan mengadakan penawaranpenawaran yang kemudian diadakan pelelangan. Untqk dapat
mengikuti pelelangan pekerjaan demikian kepada pemborong
selain diwajibkan mengajukan penawaran-penawaran, juga
disyaratkan adanya jaminan Bank yang berupa tender garansi.
Adanya jaminan Bank yang berupa tender garansi ini telah lazim
dalam praktek perjanjian pemborongan bangunan dan praktek perbankan di Indonesia. Di mana persyaratannya telah diatur dalam
peraturan khusus berbentuk Keputusan Presiden dan perjanjiannya
dituangkan dalam model-model tertentu dari Bank.
Pada tender garansi Bank sebagai penanggung baru bersedia

untuk memberikan jaminan penawaran bagi kepentingan pemborong, jika pemborong telah menyetorkan sejumlah uang
tertentu kepada Bank atau meminjam kredit dari Bank yang besarnya sesuai dengan jumlah persentase yang wajib dibayarkan
pelelang memenuhi syarat pelelangan. Jika pada Bank telah terdapat deposito atau rekening dari pemborong tersebut maka bank
tinggal memblokir dari rekening jumlah uang jaminan tender itu.

Jaminan penawaran tersebut segera dikembalikan kepada


pemborong apabila yang bersangkutan tidak menjadi pemenang
dalam pelelangan. Selanjutnya jaminan penawaran itu akan menjadi milik Negara apabila pemborong yang telah mengajukan
penawaran mengundurkan diri setelah memasukkan surat
penawarannya.

a
45

44
Jaminan penawaran tersebut akan dikembalikan kepada pemborong yang menang setelah kontrak ditanda-tangani dan telah
memulai pelaksanaan pekerjaan.

Jadi maksud dari adanya jarninan tender adalah untuk menjamin agar pemborong terikat pada penawarannya dan kemudian
jika menang pelelangan terikat untuk melaksanakan pekerjaan
yang telah ditawarnya. Semuanya itu dengan sanksi bagi pemborong yang telah dikabulkan permintaannya (menang dalam
pelelangan) namun menolak/tidak melaksanakan pekerjaan, uang
jaminan penawarannya akan menjadi milik Negara.

Jaminan pelaksanaan adalah bentuk penanggungan yang


diberikan oleh Bank untuk menanggung pelaksanaan pekerjaan
yang |rarus dilakukan oleh pemborong. Dalam pemborongan
bangunan, jaminan pelaksanaan hanya diberikan kepada pemborong yang telah diluluskan dalam pelelangan pekerjaan setelah
pemborong menyetorkan sejumlah persentase tertentu dari nilai
pemborongan. Dalam hal pemborongan tidak memulai pelaksanaan pekerjaan pada waktu yang telah ditetapkan, maka jaminan
pelaksanaan menjadi milik Negara. Juga dalam hal pemborong
mengundurkan diri setelah menanda-tangani kontrak, maka
jaminan pelaksanaan menjadi milik Negara.
Jaminan penawaran dan jaminan pelaksanaan telah lazim
dalam praktek perbankan dan praktek perjanjian pemborongan
bangunan di Indonesia, dituangkan dalam model-model tertentu
dari Bank.

karena jatuh pailit atau karena meninggal dunia. Adakalanya si


penanggung pembangunan itu diwajibkan memberikan tanggungan

berupa sejumlah uang tertentu, yang lazimnya berupa deposito


pada Bank atau surat-zurat berharga sejumlah persentase tertentu
dari harga pemborongan.
Adanya penanggung pembangunan demikian, di mana si pemborong peserta mengikatkan diri untuk memenuhi/menyelesaikan
kewajiban si pemborong utama, lazim dituangkan dalam bentuk
perjanjian penanggungan sebagaimana yang dimaksud dalam p.
1820 KUH Perdata. Jadi si penanggung di sini berkewajiban
mernenuhi prestasi menyelesaikan pembangunan atau menanggung
pembangunan sejumlah uang tertentu untuk menyelesaikan pembangunan.

Di samping adanya jaminan bank/bank garansi di

Surety Coy sebagaimana yang diatur berdasarkan peraturan


Pemerintah No. 34 Tgl. 6 Desember 1978 dan Surar Keputusan
Menteri Keuangan No. 271101l/1980. Adapun badan hukum yang
diberi kepercayaan untuk melaksanakannya adalah Perum Asuransi Kerugian "Jasa Raharja". Menurut ketentuan yang ada jaminan
yang dapat diberikan oleh Surety Coy Jasa Raharja dapat berupa
Surety Bond khusus Construction Contract Bond yang meliputi :

1. Bid Bond
2. Performance Bond
3. Advance Payment Bond/prepayment bond
4. Maintenance Bond dan
5. Payment Bond (Labour and Material Bond)+)

Jaminan Bank yang harus diberikan sebelum pembayaran


uang muka (2Wo dari nilai borongan) disebut jaminan uang muka
(prepayment bond).

Dalam perjanjian pemborongan bangunan dikenal juga


jaminan pembangunan (bouw garansi, di mana dimungkinkan
bahwa pihak yang memborongkan bangunan mensyaratkan adanya
pemborong peserta yang sanggup bertindak sebagai penanggung,
untuk menyelesaikan kewajiban pembangunan tersebut manakala
si pemborong utama tidak dapat memenuhi prestasinya, misalnya

Indonesia

setelah sekarang mengenal adanya Surety Bond yang diberikan oleh

Mengenai bank garansi masalah yang harus diperhatikan


dalam pengaturannya ialah mengenai pencairan jaminan bank

4)Pengertian dan peranan


Surety Bond selayang pandang. perum
1979.

A.K.

Jasa Raharja,

-r

46

47

tersebut yang menurut pendapat kami dapat dilaksanakan tanpa


menunggu kiputusan hakim yang menyatakan bahwa debitur wanprestasl,-namun harus ada janji khusus mengenai pelepasan hak untuk menuntut lebih dahulu.

pemilik rumah dengan ikatan kredit bouw hipotik, maupun untuk


pembelian rumah/rumah dan tanahnya dengan ikatan hipotik.
Pemberian Kredit demikian juga harus terjadi menurut prosedur
yang cepat, luwes, bunga rendah dan menimbulkan kepastian
hukum.

Di luar negeri khususnya di negeri Belanda dalam praktek

pembangunan (bouw garansi) lazim dilaksanakan oleh pemborong


p.r..tu lang bertindak sebagai penanggung untuk menyelesaikan
pekerjain pembangunan manakala pemborong utama wanprestasi'

Mengingat terbatasnya tanah yang tersedia, terutama di kotakota besar, maka kiranya patut dikembangkan pemanfaatan tanah
kepunyaan bersama untuk dapat didirikan gedung/perumahan
yang dapat dimiliki secara terpisah, dijual, disewakan dan
dihipotikkan. Pemilikan tanah kepunyaan bersama tersebut cara
pensertifikatannya telah dimungkinkan menurut peraturan perundangan Agraria yang berlaku dan perlu ditingkatkan dalam
pelaksanaannya (PMDN No. 14 tahun 1975, PMDN No. 4 tahun
1977\. Sehingga usaha penyediaan fasilitas tanah yang tersedia untuk menggalakkan pembangunan perumahan demikian tidak hanya
berwujud pengkaplingan dan pensertipikatan tanah atas nama
perorangan, melainkan juga penyediaan dan pensertipikatan tanahtanah kepunyaan bersama, yang dimungkinkan dapat diberikan
kepada setiap pemegang hak atas tanah tersebut.

Bouwgaransidemikianpatutmenjadipemikiranmengenai

pengaturannya dalam undang-undang di mana pelaksanaannya


Auput dilaksanakan baik oleh pemborong peserta, Surety Coy atau
tembaga lainnya. Dan pengertian Bouw garansi ini tidak sama
dengan Performance Bond.
Sesuai dengan ketentuan undang-undang pekerjaan pemborongan akan diberikan kepada the lowest responsible bidder. Di
negeri-Belanda pemberian bank garansi oleh bank tidak disyaratkan
adinya jaminan secara khusus, melainkan diberikan dalam bentuk
p.*u.riu, kredit dalam rekening yang berjalan (kredietverlening in
iopende rekening). Untuk jumlah uang yang telah dibayarkan Bank
ukun *.*perhitungkan kembali dalam debit dari rekening debitur

Mengenai masalah penyediaan tanahnya agar dapat dibebani

Hipotik, maka tanah yang tersedia harus ditingkatkan statusnya


menjadi hak yang dapat dibebani Hipotik, ialah hak milik, hak

yang sedang berjalan.s)

guna bangunan dan telah bersertipikat menurut peraturan perundangan Agraria yang berlaku.

Dengan Instrumen Hipotik Menggalakkan


Pembangunan Perumahan

Dalam rangka menggalakkan pembangunan perumahan unsur


yang penting iatat, *aiatut fasilitas dana/kredit yang tersedia.
developer
kr.iii untuk keperluan pembangunan bagi para
pembangunan
(construction loan), kredit untuk keperluan
-perumahan yang diiakukan sendiri oleh para pemilik tanah/calon

S)Stein, Zekerheidsrechten, Kluwer Deventer. 1970' hal' 208

il

Selanjutnya mengenai prosedur/meganisme pembebanan


Hipotik, agar menjamin Hipotik itu mempunyai kekuatan yang
ampuh sebagai lembaga jaminan, maka prosedur hipotik harus terjadi sesuai dengan ketentuan perundangan yang berlaku. Yaitu
melalui proses perjanjian pemberian kredit (biasanya bersifat tertulis tertuang dalam formulir Bank/perjanjian standard), perjanjian
pembebanan Hipotik dengan akta PPAT dan pendaftaran
Hipotik di kantor Pendaftaran Tanah. Semuanya itu
harus
dipenuhi demi kepastian hukum. Dengan konsekuensi pembayaran
biaya-biaya tertentu untuk biaya meterai Hipotik, biaya pembuatan
akta PPAT, biaya pendaftaran Hipotik.

\
48

49

oleh karena Hipotik untuk pembelian perumahan diberikan


untuk jangka panjang, ialah lima sampai 20 tahun, maka

Untuk mendukung kegiatan pembangunan perumahan,


Hipotik tidak hanya dapat dibebankan atas tanah beserta rumah
yang ada di atasnya yang berupa rumah keluarga secara sendirisendiri (tunggal) = a single family home, melainkan juga dapat
dibebankan atas tanah milik bersama beserta bagian dari gedung
bertingkat yang merupakan pemilikan secara individuil dan terPisah.r)

pemberian kredit dengan ikatan Surat Kuasa memasang Hipotik


tidak dibenarkan. Karena ikatan kredit dalam bentuk -clemikian
tidak akan menimbulkan jaminan yang kuat, tidak mempunyai
kedudukan preferensi tidak mempunyai kekuatan eksekutorial
dan
tidak menimbulkan kepastian hukum.

Kemudian mengenai eksekusi dari Hipotik dalam hal debitur


wanprestasi harus dapat dilaksanakan dengan mudah. Kreditur
selaku pemegang grassi akta Hipotik harus dapat melaksanakan
haknya secara langsung bagi pemenuhan piutangrya, baik dengan
penjualan di muka umum dengan prosedur pensiiaan, penjuaran
di
muka umum secara langsung tanpa prosedur pensiiaan (parate
eksekusi), maupun dengan kemungkinan penjualan di bawah
lary-an demi tercapainya harga yang rerringgi-yang disetujui kedua
belah pihak.
Pengaturan pembangunan perumahan disusun untuk dapat
menggalakkan tentang masalah kemampuan pembangunannya,
baik oleh Perumnas maupun oreh deveroper swaita. Territama tentang masalah penyediaan dananya dihimpun oleh Bank dan
diberikan dalam bentuk pemberian kredit dingan ikatan Hipotik.
Pemberian kredit oreh Bank tersebur bertrijuan untuk dapat
memungkinkan membangun perumahan dengan kredit konstruksi
(-construction loan) kredit untuk pemban"gunan .il;h yang
diberikan secara sebagian derni sebagian, sesuii dengan kemajuan
membangunnya (bouwhypotheek), kredit untul pemberian
rumahnya yang diangsur dalam jangka panjang. yang dimaksud
dengan bouwhypotheek iarah Hipotik yang ki,usus diad-akan untuk
membangun perumahan di mana pemberian kreditnya tidak
dibay.arkan sekaligus menurut pravon kredit, melainkan
dapat
diberikan sebagian demi sebagian sesuai dengan kemajuan/hasil
pembangunsn.6) Bouwhypotheek adalah bintuk
khusus dari
crediethypotheek yang ditujukan untuk pembangunan perumahan.

Untuk usaha pembangunan perumahan diperlukan

banyak
dana yang tersedia guna pembiayaan pembangunan tersebut. Dana

yang demikian tidak hanya menjagakan dana dari Pemerintah


melalui anggaran belanja Negara. Oleh karenanya patut dipikirkan
bagaimana kemungkinannya untuk dapat menghimpun dana di
luar pemerintah yang dapat meningkatkan kemampuan membiayai
pembangunan perumahan.

Maka dengan instrumen Hipotik diharapkan dapat diberikan


fasilitas kredit untuk pembangunan dan pembelian rumah tersebut,
di mana dananya tidak hanya berasal dari pemerintah, melainkan
dapat menyerap dana yang ada dalam masyarakat de-ngan menerbitkan saham-saham Hipotik. Di samping itu juga dapat memanfaatkan dana yang berasal dari tabungan di Bank-bank, Asuransi
Jiwa, dana pensiun, pinjaman luar negeri dan lain-lain.

Kredit perumahan yang diberikan dengan jaminan Hipotik


harus diberikan oleh Bank Hipotik, yang khusus melayani Hipotik.
Oleh karenanya perlu segera adanya peraturan tentang Bank
Hipotik yang mengatur tentang bentuknya,'syarat-syarat, fungsi
dan kemungkinan dananya, dari bank yang berstatus sebagai Bank

Hipotik.

i'

I,

banyak.dipakai daram praktek, pembangunan/pemberian


rumah di
-, .6)Bou*hypotheek
Nederland
dan hampir tidak ada pembangunan rumah yang tidak
dibiayai
pinjaman
hipotek, bandingkan Beikhnis - l.enrlers LH., Appartementseigendom, dengan
Kluwer, Deventer,
1974.

{
I

7)Bandingkan ketcntusn-ketentuan

Appartemcntwet, Nederland 20 Decembcr

1972; The Philippine Condominium Acr, 1974; Thc Land titles (Strata)
of Singapore.

t9jt,

Act 1976, Republic

\
50

51

Kesimpulan dan Saran-saran

PENANCGUNGAN DATAM PRAKTEK


PERBANKAN DAN PEMBORONGAN*

Untuk mendukung kegiatan pembangunan phisik yang makin


digiatkan dalam pelita II dan III, perlu adanya pJraturan
perundangan yang mantap yang bertingkat Undang-undang
beserta peraturan-peraturan pelaksanaannya yang melandasi

oleh
Prof. Dr. Sri Soedewi Masjchun Sofwan,
:

kegiatan-kegiatan pembangunan.

Peraturan perundangan dernikian harus didukung dengan

Dalam rangka menggiatkan pembangunan perumahan selain


diperlukan tentang penyediaan tanahnya, juga harus didukung
deirgan kebijaksanaan kredit yang dapat mendorong kegiatan
pembangunan oleh para developer melalui construction loan,
pembangunan perumahan oleh perorangan ataupun badan
hukum melalui bouwhypotheek, pembelian rumah dan
tanahnya melalui ikatan Hipotik.

SH.

kerangka penelitian dan perbandingan hukum.

A.

Pendahuluan

Yang dimaksud dengan penanggungan ialah suatu perjanjian


mana seorang pihak ketiga, guna kepentingan si berhutang,
mengingatkan diri untuk memenuhi perutangan si berhutang
manakala si berhutang wanprestasi (ps. 1820 KUH Perdata).

di

mendukung kegiatan pembangunan phisik dan pem- Untuk


bangunan perumahan tersebut di atas, mengenai masalah

Tujuan dan isi dari penanggungan itu ialah memberikan


jaminan untuk dipenuhinya perutangan dalam perjanjian pokok'
Adanya penanggungan itu dikaitkan dengan perjanjian pokok,
pengabdi pada perjanjian pokok. Maka dapat disimpulkan bahwa
perjanjian penanggungan itu bersifat accessoir.

--

Mengenai bentuknya perjanjian penanggungan menurut ketentuan Undang-undang adalah bersifat bebas tidak terikat oleh bentuk tertentu dalam arti dapat secara lesan, tertulis atau dituangkan
dalam akta. Namun demi kepentingan pembuktian, dalam
praktek lazim terjadi bahwa bentuk perjanjian penanggungan
senantiasa dibuat dalam bentuk yang tertulis, baik tercantum dalam
model-model tertentu dari bank maupun akta Notaris.

penyediaan tanah, cara pembangunan, fasilitas kredit yang


tersedia untuk pembangunan tersebut, harus diatur dan
diusahakan sedemikian rupa sehingga dapat terlaksana dengan
prosedur-prosedur yang cepat, luwes, murah dan menjamin
kepastian hukum.

Dengan instrumen hipotik hendaknya dapat menggalakkan


pembangunan perumahan, pertokoan, perindustrian, perkantoran, real estate dan industrial estate.

rnendukung kegiatan pembangunan perumahan,


- Untuk
Hipotik tidak hanya dapat dibebankan atas tanah beserra
rumah yang ada di atasnya yang berupa rumah keluarga secara
sendiri-sendiri (tunggal) - a single family home, melainkan juga
dapat dibebankan atas tanah milik bersama beserta bagian dari
ged'ng bertingkat yang merupakan pemilikan secara individuil
dan terpisah.

Mengenai sifatnya perjanjian penanggungan selain bersifat accessoir, ditinjau dari sudut cara pemenuhannya adalah bersifat sub-

sidiair. Hal demikian disimpulkan dari ketentuan pasal 1820 KUH

"Kertas Kerja Tim Pengrajin Bidang Hukum Perdata, BPHN, lakar12


Desember 1980
ta

52
Perdata yang menentukan bahwa "penanggung mengikatkan diri
untuk memenuhi perutangan debitur, manakala si debitur sendiri
tidak memenuhinya".

Dalam praktek perjanjian penanggungan yang bersifat accessoir itu lazim tercantum dalam akta yang terpisah dari perjanjian

pokoknya, tercantum dalam formulir,/model tertentu diri Bank.


Namun mungkin juga perjanjian penanggungan tercantum menjadi
satu dalam perjanjian pokok.
Adakalanya adanya penanggungan ditunjuk secara khusus
dalam perjanjian pokoknya, yang mensyaratkan adanya seorang
penanggung atau penanggung tertentu.

Di samping itu penanggungan dapat juga timbul karena


penetapan Undang-undang. Karena dalam beberapa hal Undangundang mewajibkan adanya seorang penanggung untuk memenuhi
kewajiban-kewajiban tertentu (keadaan tak hadir, hak pakai hasil,
pewarisan).
Penanggungan juga dapat timbul karena adanya keputusan
hakim atau ketetapan (beschikking) yang memutuskan perlu
adanya penanggungan yang menanggung dipenuhinya perutangan.

Perjanjian penanggungan ini sering dikacaukan dengan


asuransi kredit (kredetverzekering). Kedudukan dari penarrggung
(borg) adalah berbeda dengan ,,verzekeraar,,, pada perliniian
asuransi, karena pada perjanjian pihak yang menanggung mempunyai kewajiban untuk mengganti kerugian yang dideriti si tertanggung, kewajiban mana adalah bersifat berdiri sendiri. Sedang
pada perjanjian penanggungan kewajiban penanggung ialah untuk
memenuhi prestasi, kewajiban itu adalah bersifat subsidiair, yaitu
kewajiban untuk memenuhi prestasi dalam hal debitur tidak dapat
memenuhinya, sedang perjanjian bersifat accessoir.
Perjanjian penanggungan juga mirip dengan perjanjian garan_
si (ps. 1316 KUH Perdata) yaitu sama-sama aaanyi pitut ketiga
yang berkewajiban memenuhi prestasi. Hanya perbedaannya ialah
bahwa pada perjanjian garansi adanya kewajiban demikian tercan-

53

tum dalam perjanjian pokok yang berdiri sendiri, di mana seorang


berjanji untuk menanggung kerugian yang akan diderita pihak
lawannya, manakala pihak ketiga tidak memenuhinya. Sedang perjanjian penanggungan (borgtocht) adanya kewajiban untuk
memenuhi prestasi dari si penanggung (manakala debitur wanprestasi) tercantum dalam perjanjian yang accessoir. Perbedaan
yang lain ialah bahwa pada perjanjian garansi kewajiban yang
harus dipenuhi guna pihak ketiga itu berwujud kewajiban penggantian kerugian, sedangkan kewajiban pada penanggungan berupa
kewajiban memenuhi perutangan/prestasi.
Perjanjian penanggungan juga banyak persamaannya dengan
perutangan tanggung-menanggung. Dalam arti bahwa kewajiban
dari si penanggung adalah mirip dengan kewajiban debitur
perutangan tanggung-menanggung (hoofdelijkheid pasief), di mana
debitur masing-masing harus bertanggung-jawab untuk memenuhi
seluruh prestasi. Sehingga masing-masing debitur dapat ditagih untuk seluruh prestasi seperti kewajiban dari penanggung. Mengenai
perbedaannya, perjanjian penanggungan bersifat accessoir dan si
penanggung mempunyai hak untuk membagi hutang. Sedang
perutangan tanggung-menanggung bersifat berdiri sendiri (perjanjian pokok) dan debitur di sini tidak mempunyai hak untuk membagi hutang (voorrecht van schuldsplitsing).
Berdasarkan kemungkinan alasan-alasan timbulnya penanggungan tersebut di atas, maka dikenal bentuk-bentuk atau jenisjenis penanggungan yang bermacam-macam, dengan mengingat untuk kepentingan apa kredit itu diberikan dan oleh siapa penanggungan itu dilakukan (siapa yang bertindak selaku penanggung).

B. Bentuk-bentuk Penanggungan
Pada pokoknya bentuk-bentuk penanggungan yang dikenal
dalam praktek perbankan di Indonesia ialah sebagai berikut :
l. Jaminan hutang/jaminan kredit (Kredit garansi)
2. Jaminan bank (Bank garansi)
3. Jaminan pembangunan (Bouw garansi)

a
55

54

4. Jaminan saldo (Saldo garansi)


5. Jaminan oleh lembaga pemerintah

(Staatsgaransi).

faminan Kredit
(Kredtt Garansi; laminan Orang; Personal Garanty)
Jaminan kredit atau kredit garansi adalah bentuk penanggungan di mana seorang penanggung (perorangan) menanggung
untuk memenuhi hutang debitur sebesar sebagaimana tercantum
dalam perjanjian perutangan pokok.

lamhon Bank (Bank Garansil


Jaminan bank adalah suatu jenis penanggungan, di mana yang
bertindak sebagai penanggung adalah Bank. Bank garansi terjadi
jika Bank selaku penanggung diwajibkan untuk menanggung
pelaksanaan pekerjaan tertentu atau menanggung dipenuhinya
pembayaran tertentu kepada kreditur.

Hal demikian kita jumpai dalam praktek pekerjaan pemborongan yang disebut tender garansi (tender bond) atau jaminan
penawaran, juga dalam bentuk performance bond atau jaminan
pelaksanaan pekerjaan
Selanjutnya Bank garansi juga diberikan oleh bank untuk menjamin pemenuhan penrbayaran ongkos Pabean Uang Cukai Rokok
yang harus dipenuhi oleh perusahaen rolcok selaku debitur/peminta

jarninan dan wajib dibayarkan kepada Dirjen Bea Cukai selaku


Kreditur/penerima jaminan.
Penanggungan Pembangunan

Dalam perjanjian pemborongan bangunan di luar negeri lazim


terjadi bahwa pihak yarrg rnemborongkan bangunan mensyaratkan
adanya pemborongan peserta yang sanggup bertindak sebagai
penanggung, untuk menyelesaikan kewajiban pembangunan
tersebut manakala si pemborong utama tidak dapat memenuhi

prestasinya, misalnya karena melakukan wanprestasi, jatuh pailit


atau karena meninggal dunia. Adakalanya si penanggung pembangunan itu diwajibkan memberikan tanggungan berupa sejumlah
yang tertentu, yang lazimnya berupa deposito pada Bank atau
surat-surat berharga sejumlah persentase tertentu dari harga pemborongan.
Adanya penanggung pembangunan demikian, di mana si pemborong peserta mengikatkan diri untuk memenuhi/menyelesaikan
kewajiban si pemborong utama, lazim dituangkan dalam bentuk
perjanjian penanggungan sebagaimana yang dimaksud dalam
ps. 1820 KUH Perdata. Jadi si penanggung di sini berkewajiban
memenuhi prestasi menyelesaikan pembangunan atau menanggung
pembangunan sejumlah uang tertentu untuk menyelesaikan pembangunan.

Jaminan Saldo (Saldo Garansi)


Saldo garansi adalah bentuk perjanjian penanggungan di mana
Bank menjamin saldo yang akan ditagih dari debitur oleh kreditur
pada waktu penutupan rekeningnya. .Iadi Bank menjamin
pemenuhan piutang kreditur yang akan dibayar dari saldo rekening
dari debitur pada waktu penutupan rekeningnya.

Dalam praktek perbankan di Indonesia bentuk penanggungan


dengan saldo garansi tidak banyak terjadi.
Jaminan oleh Lembaga Pernerintah (Staats Garansi)

Di luar negeri telah lazim terjadi bahwa pemberian kredit untuk tujuan-tujuan tertentu yang maksudnya mernberi perlindungan
bagi pengusaha kecii, atau memberi kemungkinan meningkatkan
pembangunan bagi proyek-proyek tertentu, pemerintah bersedia
menjadi penanggung bagi pemberian kredit untuk usaha-usaha
tersebut. Pemerintah akan menanggung perlunya diberikan kredit
demikian, dan akan sanggup memenuhi pengembalian kredit
debitur wanprestasi.

-!
57

56

Kemudian pemberian kredit dengan garansi dari pemerintah


demikian patut mendapat perhatian dan dikembangkan di Indonesia dalam rangka menempuh kebijaksanaan pemberian kredit

yang longgar.

C.

Permasalahan dan Penyelesaian Masalah

Dalam praktek perbankan perjanjian penanggungan senantiasa dikonstruksikan sebagai perjanjian yang bersifat accessoir
yang dikaitkan pada perjanjian pokok yang berupa perjanjian
pemberian kredit/persetujuan kredit. Baik perjanjian pemberianpemberian kredit maupun penanggungan kedua-duanya tertuang
dalam bentuk perjanjian standar dalam formulir yang terpisah.

Hampir dalarn semua model/formulir perjanjian penanggungan dalam praktek perbankan yang berupa jaminan
perorangan/jaminan kredit, memuat janji-janji agar debitur
melepaskan hak utamanya berupa voorrecht van intwinning dan
voorrecht van schuldsplitsing sebagaimana tercantum dalam ps.
1822 KUH Perdata. Dengan demikian maka bank dapat menuntut
langsung pemenuhan prestasi kepada penanggung manakala
debitur wanprestasi, tanpa menunggu benda debitur dijual lebih
dahulu untuk memenuhi prestasi.

Sebaliknya dalam formulir-formulir bank garansi di mana,


bank bertindak sebagai penanggung, sebagian besar tidak mencantumkan adanya janji/kesanggupan dari bank untuk langsung
memenuhi/melepaskan hak utamanya sebagai penanggung. Hal
demikian terjadi baik pada jaminan tender, jaminan pelaksanaan,
jaminan uang muka pada perjanjian pemborongan bangunan
maupun pada jaminan bank yang lain. Hanya pada jaminan bank
yang diberikan untuk pembayaran bea pabean dan cukai tembakau
pada Direktorat Bea Cukai, bank melepaskan hak utamanya untuk
menuntut penjualan lebih dulu.
Menurut hemat kami hendaknya pada semua penanggungan,
baik pada jaminan kredit maupun jaminan bank, jika dikehendaki

demi terjarninnya pemenuhan prestasi dari debitur,

maka

seyogyanya dicantumkan dengan tegas bahwa penanggung


melepaskan hak utamanya, baik bank bertindak sebagai kredit
maupun sebagai penanggung. Sehingga kreditur dapat menuntut
langsung kepada penanggung manakala debitur wanprestasi.
Pada jaminan bank hendaknya dicantumkan dengan tegas
kapan kredit dapat mengajukan claim untuk meminta pemenuhan
prestasi, sebagaimana diwajibkan kepada bank sebagai penanggung
manakala debitur wanprestasi.
Dalam praktek perbankan ternyata hampir semua perjanjian
pemberian kredit (perjanjian pokok) dan perjanjian penanggungan-

nya (perjanjian accessoir) senantiasa terluang dalam perjanjian


standar. Karenanya untuk berlakunya perjanjian demikian
seharusnya ada peraturan standar/syarat standar yang disepakati

lebih dulu oleh para pihak. Dengan jalah disertakan dalam kontraknya atau diberitahukan secara khusus untuk mendapat persetujuan bersama. Peraturan standar demikian hendaknya mengandung perlindungan bagi si lemah.

Dalam perjanjian penanggungan juga lazim terjadi bahwa si


penanggung diperjanjikan terikat secara renteng dengan debitur
utama.. Maka dalam .keadaan demikiari si penanggung akan
berstatus sama-sama sebagai debitur bersama debitur utama,
sehingga jika debitur wanprestasi langsung dapat dituntut
pemenuhan prestasi tanpa menghiraukan adanya pelepasan hak
utama atau tidak.
Dalam bouw garansijika pemborong wanprestasi, pemborong
peserta langsung wajib memenuhi prestasi melanjutkan pembangunan sesuai dengan kontrak. Namun kelemahannya dari figur
ini, jika pemborong peserta setelah berprestasi dia tidak wenang
menuntut pembayaran langsung kepada bouwheer (pemberi tugas),
melainkan harus lewat pemborong utama. Karena pemborong
peserta sebagai penanggung tidak merupakan pihak dalam perjanjian pemborongan dan hanya berhak menuntut pembayaran
kepada debitur/pemborong utama.

\
58
59

Untuk mengatasi kelemahan demikian dalam figur bouw


garansi maka hendaknya sebagaimana lazim terjadi dalam praktek
perbankan pemborong peserta dikonstruksikan terikat secara tanggung renteng dengan pemborong utama. Sehingga berstatus sama
dengan debitur,/pemborong utama, dapat langsung meminta pem-

bayaran kepada bouwheer jika telah memenuhi prestasi. Figur


bouw garansi hendaknya mulai dikembangkan di Indonesia demi
terlaksananya pelaksanaan pemborongan bangunan sebagaimana
diperjanjikan.

Dalam perjanjian pemborongan bangunan berdasarkan Kepres


14 A tahun 1980 (mengenai Pelaksanaan APBN) ditentukan bahwa
jaminan penawaran, jaminan pelaksanaan, jaminan uang muka,
jaminan pemeliharaan tidak hanya dapat diberikan oleh Bank-bank
Pemerintah, melainkan juga oleh Bank-bank Swasta Nasional,
Bank Pembangunan Daerah (BPD) dan juga oleh lembaga
keuangan non bank. Berdasarkan PP No. 34 tahun 1978, lembaga
keuangan non bank tersebut adalah Perum Asuransi Jasa Raharja
mempunyai kewenangan selaku Surety Coy memberikan Surety
Bond dalam perjanjian pemborong bangunan yang berupa : Tender
bond/bid bond, performance bond, maintenance bond dan lainlain. Berbeda dengan jaminan bank yang telah diatur dalam Kepres
No. 14 A tahun 1980, Lampiran I yang menentukan besarnya pembayaran kontrak garansi bagi setiap jaminan bank, maka untuk
pemberian surety bond dari Perum Jasa Raharja mewajibkan service charct sejumlah tertentu (lebih besar = 1090). Dalam praktek
ternyata belum banyak yang memanfaatkan pemberian jaminan
dengan surety bond ini, terutama dari pihak bouwheer dalam perjanjian pemborongan bangunan terasa masih enggan menggunakan
lembaga ini.

Selanjutnya mengenai pemberian jaminan oleh lernbaga


pemerintah (instansi Pemerintah, pemerintah daerah dan lain-lain)
yang maksudnya memberikan perlindungan bagi pengembangan
pengusaha kecil, meningkatkan pembangunan proyek-proyek untuk peningkatan kesejahteraan rakyat dalam bidang perumahan,

pertanian dan lain-lain hendaknya pemerintah bersedia menjadi


penanggung untuk terlaksananya proyek-proyek demikian.
Pemberian kredit koperasi yang ditanggung oleh Lembaga Jaminan
Kredit Koperasi dari Pemerintah, lembaga demikian kiranya perlu
dikembangkan di Indonesia untuk kegiatan-kegiatan lainnya bagi
golongan ekonomi lemah. Di negeri Belanda adanya figur Instutionele borgtocht yang menanggung pemberian kredit untuk pertanian, pedagang kecil dan lain-lain di samping adanya pemberian
kredit yang ditanggung oleh Wali Kota dari Gemeente berdasarkan
ps. 78 Gemeentenwe dan wet mengenai Kapitaal-uitgaven
Publickrechtelijk lichamen, kiranya patut menjadi bahan
pemikiran dan perbandingan bagi pengembangan lembaga jaminan
yang diberikan Pemerintah di Indonesia.

60

61

LAMPIRAN

a. Ayat

KEPUTUSAN PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA

(l.a).

Dalam pembelian diutamakan hasil produksi dalam negeri;

NOMOR I4A TAHUN I98O


TANGGAL 14 APRIL I98O

b. Ayat (2).

(l) huruf a meliputi :


jadi,
jadi,
yaitu
barang
barang,
setengah
suku cadang bahanbahan dan sebagainya yang dihasilkan oleh perusahaan di In-

Hasil produksi dalam negeri tersebut dalam ayat

(l)
KETENTUAN.KETENTUAN TENTANG PELELANGAN
DAN PENUNJUKAN LANGSUNG UNTUK
PEMBORONGAN /PEMBELIAN

donesia;

(2) jasa, yaitu jasa konstruksi, jasa angkutan, dan lain-lain yang
dihasilkan oleh perusahaan di Indonesia.

c. Ayat (3).
Dalam mengutamakan hasil produksi dalam negeri harus diperhatikan

I.

Ketentuan Umum

l.

Pendahuluon

a.

hal-hal berikut

(l)

Pelaksanaan pemborongan,/pembelian dapat dilakukan melalui

(l)

pclelangan ulnum;

(2) peldangan terbatas;


(3) pcnunjukan langsung.
Pelelangan umurn adalah pelelangan yang dilakukan secara terbuka
sebagaimana ditentukan pada Pasal 18 ayat (5).

c.

Pelelangan terbatas adalah pelelangan yang dilakukan di antara calon


pemborong/rekanan yang tercatat dalam "Daftar Rekanan yang
mampu(DRM)", sebagaimana ditentukan pada Pasal 21.

yang bersangkutan.

d. Ayat (4).
Menteri Perdagangan dan Koperasi, Menteri perindustrian, dan
Menteri Negara Penertiban Aparatur Negara menetapkan bersama

d. Penunjukan langsung adalah penunjukan pemborong/rekanan


sebagai pelaksana pemborongan/pembelian tanpa melalui pelelangan
umum atau pelelangan terbatas sebaga.imana ditentukan pada Pasal
l8 ayat (l) dan ayat (16), Pasal 19 ayat (l.b) dan Pasal 20 ayat (7).

e..Hal-hal yang ditetapkan dalam Ketentuan Umum ini berlaku bagi


pelelangan umum. pelelangan terbatas dan penunjukan langsung.

2. Pcngutamaan

hasll produksi dalam ncgeri

Dalam Pasal l9 ditetapkan sebagai berikut

dalam syarat pembelian dan pelelangan dimuat secara jelas ketentuan mengenai pengutamaan hasil produksi dalam negeri;

(2) dalam melakukan pembelian diteliti dengan sebaik-baiknya agar


barang benar-benar merupakan hasil produksi dalam negeri dan
bukan barang impor yang dijual di dalam negeri;
(3) apabila sebagian dari bahan untuk menghasilkan barang produksi
dalam negeri berasal dari impor, maka diutamakan barang yang
komponen impornya paling kecil;
(4) harus tetap diperhatikan syarat-syarat mutu dari barang dan jasa

b.

petunjuk pelaksanaan ayat (3).

3.

Pengutamaan perusahaan Golongan Ekonomi Lemah

Pasal 19 menetapkan :

a. Ayat (l).
Departemen/Lembaga dalam meraksanakan pemborongan/pembelian memperhatikan ketentuan-ketentuan sebagai berikut :

-T

63

62

(l)

(l)

Dalam pembelian diutamakan hasil produksi dalam negeri;

(2) Pemborongan/pembelian

pribumi;

yang bernilai sampai

dengan
Rp 20.000.000,00 (duapuluh juta rupiah) dilaksanakan oleh pemborong/rekanan golongan ekonomi lemah setempat melalui SpK
atau kontrak;

barang, bahan dan jasa.

b.

(2) Lebih dari separo Dewan Komisaris perusahaan adalah pribumi


dan lebih dari separo Direksi perusahaan adalah pribumi;

(3) Jumlah modal dan kekayaan bersih (netto) perusahaan adalah


sebagai berikut :
i) untuk bidang usaha perdagangan dan jasa lainnya di bawah
Rp 25.000.000,00 (duapuluh lima juta rupiah);
ii) untuk bidang usaha industri dan konstruksi di bawah
Rp 100.000.000,00 (serarus juta rupiah).

Untuk

pemborongan,/pembelian yang bernilai di atas


Rp 20.000.000,00 (duapuluh juta rupiah) sampai dengan
Rp 50.000.000,00 (limapuluh juta rupiah) diadakan pelelangan antara pemborong,/rekanan golongan ekonomi lemah setempat;
(4) Untuk pemborongan/pembelian yang bernilai di atas
Rp 50.000.000,00 (limapuluh juta rupiah) sampai dengan
Rp 100.000.000,00 (seratus juta rupiah) diadakan pelelangan antara pemborong,/rekanan setempat dengan memberikan kelonggaran kepada pemborong,/rekanan golongan ekonomi lemah
sebesar l09o (sepuluh persen) di atas harga penawaran yang
memenuhi syarat dari peserta yang tidak termasuk dalam
golongan ekonomi lemah;
(5) Untuk pemborongan/pembelian yang bernilai di atas
Rp 100.000.000,00 (seratus juta rupiah) sarirpai dengan
Rp 200.000.000,00 (duaratus juta rupiah) diadakan pelelangan antara pemborong,/rekanan setempat.
(6) Untuk pemborongan/pembelian yang bernilai di atas
Rp 200.000.000,00 (duaratus juta rupiah) diadakan pelelangan antara pemborong,/rekanan;
(7) Apabila dalam pelelangan untuk pemborongan,/pembelian, yang
terpilih adalah pemborong/rekanan yang tidak termasuk
golongan ekonomi lemah, maka dalam surat perjanjian (kontrak)
ditetapkan kewajiban pemborong/rekanan tersebut untuk bekerja sama dengan pemborong/rekanqn golongan ekonomi lemah
setempat, antara lain sebagai sub kontraktor atau leveransir
(3)

Ayat (5).
Perusahaan yang digolongkan sebagai perusahaan golongan ekonomi

lemah ialah perusahaan yang memenuhi tiga ketentuan sebagai


berikut :

Sekurang-kurangnya 5090 dari modal perusahaan dimiliki oleh

Penjelasan ayat (5)


Yang dimaksud dengan modal adalah modal yang dibagi dalam saham

bagi Perseroan Terbatas dan modal yang tidak dibagi dalam saham
bagi Perseroan Komanditer, Firma, Perusahaan Perorangan dan
Koperasi. Yang dimaksud dengan kekayaan bersih (netto) Perusahaan

adalah seluruh harta kekayaan perusahaan baik bergerak maupun


tidak bergerak dikurangi hutang perusahaan pada pihak lietiga.
c. Ayat (6).

Termasuk golongan ekonomi lemah adalah koperasi setempat yang


telah memiliki unit usaha yang mampu melaksanakan pekerjaan pemborongan/pembelian yang diperlukan.
d. Ayat (7).

Dalam melakukan pembelian atau pemborongan harus ditelaah


dengan sebaik-baiknya bahwa pribumi yang duduk dalam
kepengurusan benar-benar secara efektif menjalankan kepengurusan
tersebut.
e.

Ayat (8).
Bupati/Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat

II

dengan petunjuk

Cubernur Kepala Daerah Tingkat I menyusun daftar

pem-

borong,/rekanan golongan ekonomi lemah di daerah masing-masing


dengan dibantu oleh para Pemimpin Proyek dan dengan bekerjasama
dengan Kamar Dagang dan Industri Indonesia (KADIN) Daerah.

65

64

garan kepada pemborong/rekanan golongan ekonomi lemah


sebesar l09o (sepuluh persen) di atas harga penawaran yang
memenuhi syarat dari peserta yang tidak termasuk dalam

f. Ayat (9).
Penyusunan Daftar tersebut pada ayat (8) dilaksanakan selambat-

lambatnya tanggal

Juli dan diadakan peninjauan kembali

secara

berkala.

(5)

s. Ayat (10).
Sebelum adanya daftar tersebut pada ayat (8) Pemimpin Proyek
menggunakan daftar pemborong/rekanan golongan ekonomi lemah

yang disusun olehnya berdasarkan konsultasi dengan


Bupati/Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II.

h. Ayat

Untuk pemborongan/pembelian yang bernilai di

atas

Rp 100.000.000,00 (seratus juta rupiah) sampai dengan


Rp 200.000.000,00 (duaratus

juta rupiah) diadakan pelelangan an-

tara pemborong/rekanan setempat.

(6) Untuk pemborongan/pembelian yang bernilai di atas


Rp 200.000.000,00 (duaratus juta rupiah) diadakan pelelangan antara pemborongan,/rekanan.

(12).

Dalam mengutamakan pemborong,/rekanan golongan ekonomi lemah

dan pemborong/rekanan setempat harus tetap diperhatikan syaratsyarat bonafiditas.

4. Pmgutamaan Perusahaan Setempat


Pasal 19 menetapkan

golongan ekonomi lemah.

(7) Apabila dalam pelelangan untuk pemborongan/pembelian yang


terpilih adalah pemborong/rekanan yang tidak termasuk
golongan ekonomi lemah, maka dalam surat perjanjian (kontrak)
ditetapkan kewajiban pemborong,/rekanan tersebut untuk bekerja sama dengan pemborong,/rekanan golongan ekonomi lemah
setempat, antara lain sebagai sub kontraktor atau leveransir
barang, bahan dan jasa.

a. Ayat (l).

b. Ayat (11).

Departemen/Lembaga dalam melaksanakan pem-

Pemborong,/rekanan setempat tersebut dalam

borongan/pernbelian memperhatikan ketentuan-ketentuan sebagai


berikut :

perusahaan yang didirikan dan mendapat

(l)

karyawannya sebagian besar adalah penduduk daerah yang bersangkutan. Bilamana di Kabupaten/Kotamadya tersebut tidak ter-

Dalam pernbelian diutamakan hasil produksi dalam negeri;

(2) Pemborongan/pembelian
Rp 20.000.000,00 (duapulmh

yang bernilai sampai

dengan

juta rupiah) dilaksanakan oleh pem-

borong/rekanan golongan ekonomi lemah setempat melalui SPK


atau kontrak.

(3) Untuk pemborongan./pembelian yang bernilai di atas


Rp 20.000.000,00 (duapuluh juta rupiah) sampai dengan
Rp 50.000.000,00 (limapuluh juta rupiah) diadakan pelelangan antara pemborong/rekanan golongan ekonomi lemah setempat;
(4) Untuk pemborongan/pembelian yanS bernilai di atas
Rp 50.000.000,00 (limapuluh juta rupiah) sampai dengan
Rp 100.000.000,00 (seratus juta rupiah) diadakan pelelangan antara pemborong,/rekanan setempat dengan memberikan kelong-

ayat (l) ialah


usaha di Kabupaten
Kotamadya tempat lokasi proyek serta pemimpin perusahaan dan
ijin

dapat perusahaan setempat yang memenuhi persyaratan maka pengertian setempat dapat meliputi wilayah propinsi yang bersangkutan.

c. Ayat (12).
Dalam mengutamakan pemborong/rekanan golongan ekonomi lemah

dan pemborong/rekanan setempat harus tetap diperhatikan syaratsyarat bonafiditas.


Ketentuan-ketentuan tersebut dalam ayat (l) sampai dengan ayat (12)
Pasal 19 Keputusan Presiden No. l4A Tahun 1980 berlaku bagi Badan
Usaha milik Negara yang dibentuk dengan Undang-undang atau berdasarkan Undang-undang baik dalam hal pemborongan/pembelian
maupun dalam hal penjualan hasil produksinya.

67
06
Ayat (10).
Pelelangan dan Kontrak.

a.

Pasal 18 ayat (5), (6), (8), (9), (10) dan (l

l)

menetapkan

Uang muka tersebur dalam ayat (9) dapat diperhitungkan berangsurangsur secara merata pada tahap-tahap pembayaran sesuai dengan

kontrak dengan ketentuan bahwa uang muka tersebut selambatlambatnya harus telah lunas pada saat pekerjaan mencapai prestasi

Ayat (5).
Pelaksanaan pelelangan dilakukan secara terbuka. Untuk itu Kepala
Kantor/Satuan Kerja Pemimpin Proyek menyampaikan pengumuman
dan penjelasan kepada para calon pemborong/rekanan dan kepada

10090 (seratus Persen).

Ayat (l l).
Ketentuan tersebut dalam ayat (9) berlaku pula untuk pembelian
barang dari luar negeri melalui importir, terkecuali apabila importir
tersebut hanya bertindak sebagai pelaksana impor. Dalam hal yang

Kamar Dagang dan Industri Indonesia (KADIN) Daerah serta


assosiasi anggota KADIN yang bersangkutan dengan pelelangan
tersebut. Pengumuman tersebut dilakukan dalam jangka waktu yang

memungkinkan pemborong/rekanan mempersiapkan persyaratan


yang diperlukan untuk mengikuti pelelangan.

terakhir

Keuangan dengan memperhatikan pendapat Menteri Pedagangan dan

Koperasi. Dalam hal pembelian barang melalui impor diperlukan


pembukaan LC maka rekanan/kontraktor dapat memperoleh uang
muka untuk dan sebesar jumlah nilai L/C tersebut, setelah rekanan./
kontraktor menyerahkan surat jaminan Bank Pemerintah atau Bank/
lembaga keuangan lain yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan,

Ayat (6).

Pada surat penawaran untuk pelaksanaan pekerjaan pemborongan,/pembelian dilampirkan rekaman (fotocopy) surat
keterangan fiskal yang masih berlaku. Pada waktu pembukaan
pelelangan, surat fiskal asli diperlihatkan oleh pemborong,/rekanan
kepada Panitia Pelelangan.
Ayat (8).

Team Pengendali Pengadaan Barang/Peralatan Pemerintah yang


dibentuk berdasarkan Keputusan Presiden Nomor l0 Tahun 1980,
yang dalam Keputusan Presiden ini untuk selanjutnya disebut Team
Pengendali Pengadaan, menetapkan standar surat Perjanjian/kontrak untuk berbagai macam pemborongan/pembelian termasuk
pembelian tanah serta pedoman penggunaan standar kontrak
tersebut.

Ayat (9).
Dalam perjanjian/kontrak dapat dimuat ketentuan mengenai pembayaran uang muka yang besarnya tidak lebih dari 2090 (duapuluh
persen) dari nilai perjanjian. Pembayaran uang muka dilakukan
setelah rekanan menyerahkan surat jaminan uang muka yang
diberikan oleh Bank Pemerintah atau Bank lain/Lembaga Keuangan
lain yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan.

ini uang jasa pelaksana impor ditetapkan oleh Menteri

senilai besarnya uang muka.

b.

Pasal 2O ayat (6) menetaPkan

Pelelangan pekerjaan untuk pemborongan/pembelian dengan nilai


di atas Rp 500.000.000,00 (limaratus juta rupiah) dilaksanakan di
bawah koordinasi Team Pengendali Pengadaan'

6. Tempat

Pelelangan

Pasal 20 ayat

(l), (2), (3), (4), dan (5) menetapkan

Ayat (l).
Semua pelelangan pekerjaan untuk pemborongan/pembelian dengan

nilai pelelangan sampai dengan Rp 2@.000.000,00 (duaratus juta


rupiah) dilakukan di tempat lokasi Kantor/Satuan Kerja/Proyek atau
di ibukota Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan-

Ayat (2).
Semua pelelangan pekerjaan untuk pemborongan,/pembelian dengan
nilai pelelangan di atas Rp 200.000.000,00 (duaratus juta rupiah) sam-

89

68

pai dengan Rp 500.000.000,00 (limaratus juta rupiah) dilakukan di


tempat lokasi Kantor/Satuan Kerja/Proyek di ibukota
Kabupaten/Kotamadya atau di ibukota propinsi yang bersangkutan.

Ayat (2).

GubernurKepalaDaerahTingkatldanBupati/Walikotamadya

ProKepala Daerah Tingkat II dibantu oleh masing-masing Pemimpin

yek memberikan penjelasan lebih lanjut mengenai proyek-proyek

Ayat (3).

pembangunan tersebut kepada dunia usaha melalui Kamar Dagang


dan Industri Indonesia (KADIN) di masing-masing daerah'

Semua pelelangan pekerjaan untuk pemborongan/pembelian dengan

nilai pelelangan di atas Rp 500.000.000,00 (limaratus juta rupiah)

dilakukan di tempat lokasi Kantor/Satuan Kerja/Proyek, di ibukota


kabupaten/kotamadya, di ibukota propinsi yang bersangkutan atau di
kantor Departemen / Lembaga di Pusat.

b.

Pasal

di ternpat lokasi, di
ibukota kabupaten/kotamadya atau di ibukota propinsi ditetapkan
oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat I setelah mendengar pertirnbangan Bupati/Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat Il dart
Pemimpin Proyek yang bersangkutan.
Penentuan bisa tidaknya pelelangan dilakukan

Belanja Negara, dan mengambil langkah-langkah penyelesaian sesuai

dengan kewenangannYa.

Ayat (5).

Pelelangan Umum

Penentuan bisa tidaknya pelelangan dilakukan di ibukota propinsi


atau di kantor Departemen/Lembaga di Pusat ditetapkan oleh Team

l.

Pengendali Pengadaan, setelah mendengar pertimbangan


Menteri/Ketua Lembaga dan Gubernur Kepala DaerahTingkat I yang
bersangkutan.

t 7. Pengumuman dan Pengaduan


Pasal 83 ayat

(l)

dan (2) menetapkan:

Pendahuluan

a. Sebagaimana ditentukan pada pasal 18, maka pelelangan umum


pekerjaan
dilaksanakan untuk pernborongan/pembelian termasuk
di atas
yang
berjumlah
(swakelola)
yarlg dilakukan sendiri
Rp 20.000.000,00

b.
c.

(duapuluh juta rupiah)'

Pelelangan umum diselenggarakan dengan penawaran tertulis'

Penawaran dilakukan berdasarkan syarat-syarat rhengenai,pekerjaan

yangakandilaksanakan/barangyangakandibeli'danketentuanketentuan lainnYa.
Syarat-syarat tersebut daPat diketahUi oleh para peminat melalui
pengumuman dan Penjelasan sebagaimana diatur pada Pasal 18 ayat

Ayat (l).
Gubernur Kepala Daerah Tingkat I dan Bupati/Walikotamadya
Kepala f)aerah Tingkat II mengumumkan kepada masyarakat luas
proyek-proyek pembangunan yang akan dilaksanakan di daerah
masing-masing, baik proyek-proyek sektoral maupun proyek-proyek
bantuan yang ditetapkan dengan Instruksi Presiden.

InspekturJenderalDepartemen/UnitPengawasanpadaLembagadi
pengatingkat Pusat dan Gubernur pada tingkat Daerah menampung
yang
masalah-masalah
duan dari masyarakat dunia usaha mengenai
dan
Pendapatan
timbul sebagai akibat dari pelaksanaan Anggaran

Ayat (4).

a.

4l menetaPkan

(5).

d.

Biaya untuk penyelenggaraan pelelangan dan pembuatan dokumen

disediakanpadaDlK/DlPinstansiyangbersangkutan.Untuk
pelelangandiatasnp50.000.000,00(limapuluhjutarupiah)'kepada
peminai dipungut biaya peserta yang iumlahnya disesuaikan dengan

l1
70

(2) Pada sampul hanya dicantumkan alamat kantor yang


biaya penyediaan dokumen. Biaya tersebut dipungut pada waktu
peminat mengambil dokumen lelang.
Hasil pungutan merupakan penerimaan Negara dan harus disetorkan
ke Kas Negara.

e. Pemborong/rekanan yang ikut serta dalam pelelangan umum menyertakan pada surat Penawarannya :
(l) Keterangan yang menyatakan bahwa pemborong/rekanan terse-

but memPunYai

(i) Neraca

dal,

perusahaan terakhir, daftar susunan pemilikan mo-

susunan pengurus

dan akte pendiriannya

beserta

Perubahan-PerubahannYa;

(ii) Izin usaha dalam bidang pekerjaan yang akan


(iii)

dilaksanakan/barang yang akan diserahkan;


Cukup pengalaman dalam usahanya;

(iv) Peralatan yang diPerlukan.


(3) Referensi Bank;
(4) Surat jaminan bank Pemerintah atau Bank lain/Lembaga Kejaminuangan lain yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan' Surat

an tersebut hanya diperlukan untuk pelelangan dengan nilai di


Surat jaminan bank tersebut besarnya antara

(satu) sampai

(tiga) persen dari perkiraan harga penawaran. Jika

bersangkutan tidak mehjadi pemenang dalam pelelangan'

Jaminan penawaran menjadi milik Negara, apabila peserta


mengundurkan diri setelah memasukkan surat penawarannya
dalam kotak tersebut pada angka II.l.f. (5).

Surat Penawaran harus memenuhi ketentuan sebagai berikut

(l)

sampul.

sarnpul luar hanya memuat alamat dari pelelang (Kantor/Satuan


KerjaZproyek yang mengadakan pelelangan umum) dan sampul
dalam memenuhi syarat-syarat tersebut pada angka (2) di alas ini'

Pada penerimaan surat demikian, sampul luarnya diambil


dengan diberi catatan tanggal penerimaannya' Surat penawaran
yang diterima setelah pelelangan dilaksanakan, tidak diikutser-

takan dan dikembalikan kepada pengirim'


(4) Harga penawaran dalam surat penawaran dicantumkan dengan
jelas
dan huruf. Jumlah yang tertera dalam angka
-harusOatam angka
sesuai dengan jumlah yang tertera dalam huruf'
(5) Surat penawaran tidak boleh dikirimkan kepada anggota panitia

(6) Surat penawiuan dilampiri surat keterangan tersebut dalam angka


II.l.e- disampaikan pada waktu yang telah ditentukan dan
sekaligus dimasukkan dalam kotak tertutup yang terkunci dan
disegel, yang disediakan oleh Panitia.

(7) Surat penawaran tidak sah apabila:


(i) Tidak memenuhi ketentuan tersebut pada angka

II.l.f.(3)

peserta

berkedudukan di luar negeri diserahkan surat jaminan dari bank


devisa di Indonesia atau bank di luar negeri yang direkomendasikan oleh Bank Indonesia.
Jaminan penawaran tersebut segera dikembalikan, apabila yang

f.

(3) Apabila penawaran disampaikan melalui pos, digunakan dua

atau pejabat.

(2) Rekaman surat fiskal yang masih berlaku;

atas Rp 50.000.000,00 (limapuluh juta rupiah).

mengadakan pelelangan umum dan kata-kata :


""'" (ienis, hari'
"Surat pelrawaran pelelangan
pelelangan)'
jam
akan diadakan
tanggal, bulan, tahun,

Bermeterai cukup, bertanggal, ditandatangani dan diajukan


dalam sampul tertutup.

(ii)
. (iii)

II'l'e'

dan

dan (4);

Disampaikan dengan cara tersebut pada angka II'l'f' (5);


Disampaikan di luar batas waktu yang ditentukan'

(8) Surat penawaran yang belum memenuhi ketentuan pada huruf f


pemangka (l) di atas, dapat dipenuhi kekurangannya pada saat
bukaan Pelelangan.
c. Pelelangan dapat dilakukan dalam bagian-bagian suatu kesatuan
(paket1, apabila bagian-bagian tersebut bonar-benar merupakan

ba*fan darl suatu kesatuan, atau dapat pula berupa penyerahan


barang sejenis pada bebcrapa tempat.

73

72
pelaksanaan pelelangan tidak diperkenankan
peserta/penjamin dalam penawaran :

h. Dalam

(l)

ikut

(2) Mengadakan pengumuman mengenai pelelangan yang akan

sebagai

dilaksanakan;

(3) Memberikan penjelasan mengenai RKS untuk pemborongan/pembelian dan membuat Berita Acara Penjelasan;
(4) Melaksanakan pembukaan surat penawaran dan membuat Berita
Acara Pembukaan Surat Penawaran;
(5) Mengadakan penilaian dan menetapkan calon pemenang serta
membuat Berita Acara Hasil Pelelangan;
(6) Membuat laporan pertanggungjawaban kepada pemberi tugas
(Kepala Kantor/Satuan Kerja/Pemimpin Proyek).

Pegawai Negeri, Pegawai Badan Usaha Milik Negara dan Pegawai

Bank Milik Pemerintah;

(2) Mereka yang dinyatakan pailit.


(3) Mereka yang pengikut-sertaannya akan bertentangan dengan
tugasnYa.

2. Pembentukan Panitia Pelelangan


a. Untuk melaksanakan pelelangan umum dibentuk Panitia Pelelangan
yang selanjutnya disebut Panitia oleh Kepala Kantor/Satuan KerjalPemimpin ProYek.
b. Panitia beranggotakan sekurang-kurangnya 5 (lima) orang' terdiri
dari unsur-unsur

(l)

perencanaan pekerjaan,/kegiatan yang bersangkutan;

e. Masa kerja Panitia berakhir


pelelangan ditunjuk.

3. Pengumuman dan Pemberlan

a.

(2) penanggung jawab keuangan;


(3) penanggung jawab perlengkapan/pemeliharaan, dari Kantor/Satuan KerjalProyek yang bersangkutan.
Untuk hal-hal yang bersifat teknis diikut sertakan pejabat dari instansi
lain yang berwenang.
c. Kepala Kantor/Satuan Kerja/Pemimpin Proyek, pegawai pada
Direktorat Jenderal Pengawasan Keuangan Negara, Inspektorat
Jenderal Departemen dan Unit Pengawasan Lembaga tidak boleh
duduk sebagai anggota Panitia dari suatu unit yang menjadi obyek

(l)

(i)
(ii)
(iii)

syarat-syarat peserta pelelangan;


yang disahkan oleh Kepala Kantor/Satuan Kerja/Pemimpin

Proyek.

(l)

Nama instansi yang akan mengadakan pelelangan;

(2)

Uraian singkat - mengenai pekerjaan yang

akan

keterangan-keterangan lainnya;

(5) Tempat, hari dan waktu untuk diberikan penjelasan mengenai


dokumen lelang dan keterangan.keterangan lainnya;

(6) Tempat, hari dan waktu pelelangan akan diadakan;


(7) Tempat, hari dan batas waktu penyampaian surat penawaran;
(8) Alamat ke mana surat-surat penawaran harus disampaikan.

rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) pemborongan/pembelian;


tata cara penilaian pelelangan;

Pada pengumuman pelelangan antara lain dimuat

(3) Syarat-syarat peserta pelelangan;


(4) Tempat, hari dan waktu untuk memperoleh dokumen lelang dan

Menyusun dan menetaPkan

Penjelasan

dilaksanakan/barang yang akan dibeli;

pemeriksaannya.
d. Panitia mempunyai tugas

sesuai dengan tugasnya setelah pemenang

b.

Tenggang waktu

(l) Antara hari pengumuman dengan hari

pengambilan dokumen

lelang dan keterangan-keterangan lainnya adalah sekurangkurangnya 4 (empat) hari dan tidak melebihi 7 (tujuh) hari;

74

75
(2) Antara hari pengambilan dokumen lelang dengan hari
pemberian penjelasan adalah sekurang-kurangnya 3 (tiga) hari
dan tidak melebihi 5 (lima) hari;
(3) Antara hari pemberian penjelasan dengan hari penenruan
pemasukan penawaran sekurang-kurangnya

I (satu) minggu.

Penjelasan mengenai syarat-syarat dan keterangan-keterangan lainnya


dilakukan di tempat dan pada waktu yang ditenrukan, dihadiri oleh
para calon peserta/peminat pelelangan.
d. Pemberian penjelasan mengenai dokumen lelang dan keterangan
tersebut beserta perubahan-perubahannya dibuat Berita Acara Pen-

(c) Gambar-gambar, misalnya Sambar bestek, gambar detail,


gambar konstruksi dan sebagainya.
4.

waktu yang telah ditentukan, Panitia menyatakan dihadapan


para peserta lelang bahwa saat penyampaian surat penawaran telah
ditutup.

a. Pada

surat penawaran ditutup, tidak dapat lagi


diterima surat penawaran, surat keterangan dan sebagainya dari para

b, Setelah saat penyampaian

peserta.

jelasan, yang ditandatangani oleh Panitia dan sekurang-kurangnya 2


(dua) wakil dari calon peserta./peminat.
e.

Perubahan atau susulan pemberian bahan, demikian pula penjelasan


secara lisan atau tertulis atas surat penawaran yang telah disampaikan

Dokumen lelang terdiri dari RKS, gambar-gambar dan keterangan

tidak dapat diterima, kecuali untuk memenuhi kekurangan

lainnya.

Syarat Umum

(a)
(b)
(c)
(d)
(e)
(21

Kcterangan mengenai pemberi tugas;


Keterangan mengenai perencana (pembuat design);
Kcterangan mengenai direksi;
Syarat-syarat peserta pelelangan;
Bcntuk surat penawaran dan cara penyampaiannya.

Syarat Administratif

Besarnya jaminan pelaksanaan.

(3) Syarat teknis

c. Panitia membuka kotak dan sampul surat penawaran di hadapan para

pserta.
d. Semua surat penawaran dan surat keterangan dibaca dorgan jelas,

sehingga terdengar oleh semua peserta dan kemudian dilampirkan


pada Berita Acara Pembukaan Surat Penawaran.
e.

(a) Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan;


(b) Tanggal penyerahan pekerjaan/barang;
(c) Syarat-syarat pembayaran;
(d) Denda atas kelambatan;
(e) Besarnya jaminan pelelangan;

(f)

pada

materai, tanggal dan tanda tangan.

f. RKS sekurang-kurangnya memuat

(l)

Pemba*aan Surat penawaran

(a) Jenis dan uraian pckerjaan yafig harus dilaksanakan;


(b) Jcilig dan mutu bahan, antara hin hahwa diutamskan bahanb*han hauil produksi dclam tsgori;

Dari semua surat penawaran yang disampaikan, Panitia menyatakan


mana yang sah dan mana yang tidak sah serta mencantumkannya
dalam berita acara.

f. Kelainan-kelainan dan kekurangan-kekurangan yang dijumpai dalam


surat penawaran dinyatakan pula dalam berita acara.
s.

Para peserta yang hadir diberi kesempatan melihat surat-surat


penawaran yang disampaikan kepada Panitia.

h.

Setelah pembacaan dan penetapan sah tidaknya surat-surat


penawaran tersebut Panitia segera membuat Berita Acara Pembukaan
atas dan
Surat Penawaran yang memuat hal-hal tersebut
keterangan-keter&ngan lainnya.

di

Berita acara setelah dibaca dengan jelas ditandatangani oleh Panitia


yang hadir dan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang wakil dari para
peserta.

76

j.

77
Pada berita acara disertakan semua surat pnawaran dengan semua
lampirannya dan surat keterangan serta sampulnya.

rumus yang digunakan dan lain sebagainya, sampai pada penetapan


calon pemenangnya.
Berita Acara Hasil Pelelangan ditandatangani oleh Ketua dan semua
anggota Panitia.

5. Penetapan Calon Pemenang


a. Apabila harga dalam penawaran telah dianggap wajar, dan dalam
batas ketentuan mngenai harga satuan (harga standar) yang telah
ditetapkan, serta telah sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang ada,
maka Panitia menetapkan 3 (tiga) peserta yang telah memasukkan
penawaran yang paling menguntungkan bagi Negara dan yang dapat
dipertanggungjawabkan sebagai calon untuk diusulkan menjadi
pemenang pelelangan.

b. Keputusan mengenai calon pemenang pelelangan tersebut

dalam

huruf a di atas diambil oleh Panitia dalam suatu rapat yang dihadiri
oleh lebih dari 2/3 dari jumlah anggota.
Apabila pada rapat pertama tidak dicapai kuorum maka pada rapat
berikutnya dapat diambil keputusan bilamana dihadiri oleh lebih dari
separoh dari jumlah anggota.

g.

Panitia membuat laporan kepada Pejabat yang berwenang mengambil


keputusan mengenai penetapan calon pemenang. Laporan tersebut
disertai usul serta penjelasan tambahan dan keterangan lain yang
dianggap perlu sebagai bahan pertimbangan untuk mengambil
keputusan. Tembusan laporan dan Berita Acara Pelelangan disam-

paikan kepada Inspektorat Jenderal pada Departemen atau Unit


Pengawasan pada Lembaga. Dalam hal Pejabat yang berwenang
adalah Eselon atasan dari Kepala Kantor/Satuan Kerja/Pemimpin
Proyek, maka laporan, usul dan penjelasan disampaikan melalui
Kepala Kantor/Satuan Kerja/Pemimpin Proyek.

6. Penetapan pemenong

a. Dengan memperhatikan ketentuan dalam Pasal 20, Pejabat yang


berwenang mengambil keputusan mengenai penetapan pemenang

c. Apabila kepada para peserta diberikan kesempatan untuk mengajukan penawaran yang mencakup beberapa jangka waktu tertentu,
maka Panitia menetapkan peserta sebagai calon pemenang yang
menurut pertimbangannya adalah yang paling menguntungkan bagi
Negara setelah memperhatikan keadaan umum, dan keadaan pasar
baik untuk jangka pendek maupun jangka menengah.

(l)

d.

(2) Pejabat Eselon

Dalam hal dua peserta atau lebih mengajukan harga yang sama, maka
Panitia dengan memperhatikan ketentuan-ketentuan dalam Lampiran
I ini memilih peserta yang menurut pertimbangannya mempunyai
kecakapan dan kemampuan yang terbesar.
Dalam hal bahan-bahan untuk menentukan pilihan itu tidak tersedia,
maka pemilihannya dilakukan dengan undian, dan harus dicatat
dalam berita acara.

e. Calon pemenang pelelangan harus sudah ditetapkan selambatlambatnya l5 (limabelas) hari setelah pembukaan surat penawaran.

f.

Setelah calon pemenang pelelangan ditetapkan, Panitia segera membuat Berita Acara Hasil Pelelangan yanS memuat segala hal ikhwal
mengenai pelaksanaan pelelangan, termasuk cara penilaian, rumus-

pelelangan adalah

Kepala Kantor/Satuan Kerja/Pemimpin Proyek untuk

pele-

langan yang bernilai sampai dengan Rp 200.000.000,00 (duaratus


juta rupiah), sesuai dengan Pedoman yang ditetapkan oleh pejabat Eselon I;

I untuk pelelangan yang bernilai di atas


Rp 200.000.000,00 (duaratus juta rupiah) sampai dengan
Rp -500.0m.000,00 (limaratus juta rupiah), sesuai dengan
Pedoman yang ditetapkan oleh Menteri/Ketua Lembaga;

(3) Menteri/Ketua Lembaga untuk pelelangan yang bernilai di atas


Rp 500.000.000,00 (limaratus juta rupiah), dalam rangka koordinasi Team Pengendali Pengadaan.

b. Berdasarkan

laporan yang disampaikan oleh Panitia, Pejabat yang


berwenang menetapkan pemenang pelelangan dan cadangan
pernenang/pemenang urutan kedua di antara calon yang diusulkan

\
79
78
oleh Panitia. Penetapan pemenang pelelangan segera di sampaikan
kepada Panitia selambat-lambatnya dalam wakru 5 (lima) hari kerja
setelah diterimanya laporan dari Panitia.

c.

c. Apabila Pejabat yang berwenang menunjuk pemenang selain dari


calon pertama yang diajukan Panitia, maka ia harus melaporkan

selambat-lambatnya dalam waktu


diterimanya sanggahan tersebut.

terlebih dahulu kepada Pejabat setingkat lebih tinggi dengan disertai


alasan-alasannya.

d. Apabila

yang diajukan oleh Panitia dan bermaksud akan mengadakan


pelelangan ulang, maka

(l),

(enam) hari kerja setelah

a. Berdasarkan keputusan penetapan pelelangan sebagaimana diatur


dalam Lampiran I ini, maka Kepala Kantor/Satuan Kerja/Pemimpin
Proyek menunjuk pemenang pelelangan sebagai pelaksana pekerjaanlpelaksana penyerahan barang.

berwenang mengambil keputusan mengenai

pnetapan pcrnenang pelelangan sebagaimana ditentukan pada

angka II.5a

8. Penuniukan Pemenang

Pejabat yang berwenang tidak dapat menyetujui semua calon

(l) Pejabat yang

menetapkan pemenang pelelangan selambat-lambatnya dalam waktu


6 (enam) hari setelah hari pengumuman tersebut pada huruf a'
sanggahan hanya dapat diajukan terhadap pelaksanaan prosedur
peleiangan. Jawaban terhadap sanggahan diberikan secara tertulis

ya,kni Kepala Kantor/Satuan Kerja/pemimpin

Proyek, terlebih dahulu meminta persetujuan dari pejabat


I yang bersangkutan;
(2) Pejabat yang berwenang mengambil keputusan pemenang
pelelangan sebagaimana ditentukan pada angka II.6.a (2), yakni
pejabat Eselon I, terlebih dahulu meminta persetujuan dari

b.

Eselon

Menteri/Ketua Lembaga;

(3) Pejabat yang berwenang mengambil keputusan pemenang


pelelangan sebagaimana ditentukan pada angka II.6.a (3), yakni
Menteri/Ketua Lernbaga, memperhatikan psrtimbangan,/pendapat dari Team Pengendali Pengadaan, dalam rangka pelaksanaan koordinasi sebagaimana ditetapkan pada pasal 20 ayat (6)
dan ayat O.c).
7. Pengwttamon pemcnsrrg

a. Keputusan Pejabat yang berwenang tentang penetapan

pemenang
pelelangan diumumkan oleh Panitia kepada para peserta dalam suatu
pertemuan yang diadakan untuk keperluan tersebut. penetapan
pemenang pelelangan selanjutnya diumumkan secara luas.

b. Kepada peserta yang berkeberatan atas penetapan pemenang


pelelangan, diberikan kesempatan untuk mengajukan sanggahan
sec,ara tertulis kepada atasan dari pejabat yang berwenang

Peserta yang menang wajib menerima penunjukan tersebut dalam


huruf a di atas. Apabila peserta yang menang mengundurkan diri, hal
ini dapat dilakukan hanya dengan alasan yang dapat diterima oleh
Kepala Kantor/satuan Kerja/Pemimpin Proyek. Dalam hal demikian
jaminan penawaran pemborong/rekanan bersangkutan menjadi milik
negara.

c. Dalam hal pemenang pertama pelelangan mengundurkan diri

b di atas, maka pemenang urutan


kedua ditunjuk untuk melaksanakan pemborongan/pembelian

sebagaimana tersebut pada huruf

apabila pemenang bersangkutan menerima persyaratan yang sama


dengan pemenang pelelangan pertama tanpa pelelangan ulang.

tidak bersedia menerima persyaratan


pelelangan
ulang, sesuai dengan ketentuan
tersebut, maka diadakan
pada
angka II.9.
tersebut

d. Apabila pemenang urutan kedua

e. Surat keputusan untuk penunjukan harus dibuat paling cepat 8


(delapan) hari kerja dan selambat-lambatnya l0 (sepuluh) hari kerja
setelah habisnya masa sanggah. Surat keputusan penunjukan tersebut
segera disa'mpaikan kepada pemborong/rekanan.

f.

Penunjukan hanya berlaku untuk satu kali, ialah untuk pelaksanaan


pekerjaan/pembelian yang telah ditentukan/yang menjadi tujuan
pelelangan.
untuL pelaksanaan pekerjaan/pembelian yang tidak termasuk dalam

80

81

syarat-syarat,/tujuan pelelangan semula, sekalipun untuk pekerjaanlpembelian yang sejenis/serupa, harus diadakan pelelangan

Penunjukan rekanan/pemborong berikutnya dilakukan sesuai dengan


ketentuan tersebut dalam angka II.8.c dan d. Kemungkinan

tersendiri.

g. Surat keputusan tersebut pada huruf e di atas berikut keputusan


penetapan pemenang pelelangan, Berita Acara Hasil Pelelangan,
Berita Acara Pembukaan Surat Penawaran, dan Berita Acara
Pemberian Penjelasan serta dokumen pelelangan lainnya merupakan
dasar dari perjanjian pemborongan/pembelian yang akan diadakan.

h.

Bea meterai harus dipenuhi oleh pemborong,/rekanan atau para pemborong,/rekanan sebanding dengan besarnya jumlah borongan
masing-masing. Bea rneterai tersebut dipungut oleh Bendaharawan
pada waktu pembayaran uang muka atau pada pembayaran pertama.

i.

Pemborong/rekanan yang telah ditunjuk sebelum menandatangani


kontrak diwajibkan memberikan jaminan pelaksanaan berupa Surat
Jaminan Bank Pemerintah atau Bank/Lembaga Keuangan lain yang
ditetapkan oleh Menteri Keuangan sebesar 5 (lima) persen dari nilai
kontrak.
Pada saat jaminan pelaksanaan diterima oleh Kepala Kantor/Satuan

Kerja/Pemimpin Proyek, maka jaminan penawaran

perhitungan/pembayaran nilai hasil pekerjaan yang telah


dilaksanakan didasarkan atas hasil penelitian dan penilaian hasil
pekerjaan tersebut serta kegunaannya bagi Negara.

m. Jaminan pelaksanaan dikembalikan kepada

n. Di luar jaminan-jaminan

tersebut pada angka II.l.e. (4) dan II.8.i.


tidak diperkenankan adanya jaminan-jaminan lain dalam pelelangan.

9. Pelelangon ulang

a.

pem-

Surat Keputusan Penunjukan disertai Berita Acara Pemberian Penjelasan, Berita Acara Pembukaan Surat Penawaran, Berita Acara
Hasil pelelangan, Keputusan Penetapan Pemenang Pelelangan, dan
surat perjanjian pemborongan disampaikan kepada :

(l)

k.

l.

yang ditunjuk
mengundurkan diri atau pemenang urutan kedua tidak bersedia untuk
ditunjuk sebagai pelaksana, maka Panitia (atau Panitia Pelelangan
yang baru) atas permintaan Kepala Kantor/Satuan Kerja/Pemimpin
Proyek mengadakan pelelangan ulang.

b. Dalam hal pelelangan gagal atau pemborong/rekanan

Departemen yang bersangkutan;

III.

Dalam hal pemborong,/rekanan dalam waktu yang telah ditetapkan

l.

Dalam hal pemborong,/rekanan mengundurkan diri setelah menandatangani kontrak maka jaminan pelaksanaan menjadi milik Negara.

mengadakan Penetapan.

(2) Pemborong/rekanan (salinan otentik bermeterai);


(3) Kantor Inspeksi Pajak;
(4) Instansi-instansi lain yang bersangkutan dengan pelaksanaan perjanjian tersebut sesuai dengan keperluannya;
(5) Panitia sebagai arsip.

tidak melaksanakan pekerjaan/penyerahan barang, maka jaminan


pelaksanaan menjadi milik Negara.

Pelelangan dinyatakan gagal apabila

(1) penawaran yang memenuhi syarat-syarat sebagaimana diatur


dalam angka II.l.e dan f ternyata kurang dari 3 (tiga) pemborong/rekanan;
(2) dilampauinya harga standar;
(3) harga-harga yang ditawarkan dianggap tidak wajar;
(4) apabila sanggahan dari rekanan ternyata benar;
(5) berhubung dengan pelbagai hal tidak memungkinkan

borong/rekanan yang bersangkutan segera dikembalikan.

j.

pemborong/rekanan

setelah pelaksanaan pekerjaan/penyerahan barang selesai sesuai


dengan kontrak.

Pelelangan Terbatas

Pada Pasal 18 ayat (2\ dan (3) ditetapkan bahwa pelaksanaan pekerjaan untuk pemborongan oleh pihak ketiga atau pembelian barang dan
bahan termasuk pembelian barang dan bahan untuk pekerjaan yang
dilakukan sendiri (swakelola) yang berjumlah di atas Rp 20.000.000,00
(duapuluh juta rupiah) dilaksanakan dengan surat perjanjian/kontrak
berdasarkan pelelangan umum atau pelelangan terbatas.

r!

-\

82
2. Pelelangan terbatas sebagaimana

sebagai berikut

ditentukan pada Pasal

2l

diatur

a. Pelelangan terbatas adalah pelelangan yang dilakukan di antara


calon pemborong,/rekanan yang tercatat dalam "Daftar Rekanan
yang Mampu" (DRM), yaitu yang telah lulus dalam prakualifikasi
yang diadakan oleh Panitia Prakualifikasi.

b.

c.

83

e. mempunyai referensi Bank;

Ir

f.

;
1

i.

j.

Di

masing-masing Departemen/Lembaga dibentuk panitia


Prakualifikasi yang diketuai oleh Sekretaris Jenderal
Departemen /lembaga dan anggotanya terdiri dari pejabat
Direktorat Jenderal dan atau unit organisasi setingkat pada
Departemen /Lembaga, serta Departemen lain yang kompeten.

4.

masing-masing Daerah dibentuk Panitia Prakualifikasi dengan


diketuai oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat I dan anggotanya
terdiri dari pejabat instansi vertikal dan instansi daerah Otonom
yang bersangkutan.

f.
i.

j.
k.

l.

5.

bersama dari

golongan pemborong/rekanan (golongan ekonomi lemah dan


sebagainya);

nama pengurus perusahaan;


nama karyawan,/pengurus ahli dan bidang keahliannya;
pengalaman pekerjaan.

DRM mempunyai masa laku


(satu) tahun.

(satu) tahun dan dapat diperpanjang I

6. Dalam pelelangan terbatas diundangkan sekurang-kurangnya 7 (tujuh)

pemborong/rekanan yang tercatat dalam DRM.


Di antara rekanan yang diundang sekurang-kurangnya ada 5 (lima)

3. Penetapan lulus dalam prakualifikasi didasarkan antara lain atas hal-

pemborong/rekanan yang menyampaikan penawaran dan di antaranya


sekurang-kurangnya terdapat 3 (tiga) penawaran yang sah.

a. adanya akte pendirian;


b. adanya surat izin usaha yang masih berlaku;
c. mempunyai Nomor Pokok Wajib pajak (NpWp);
d. mempunyai alamat yarrg sah, jelas dan nyata;

susunan modal;

g. bidang usaha;
h. daerah/tempat usaha;

sangkutan.

hal sebagai berikut

Bank;

e. besarnya kekayaan perusahaan;

e. Panitia Prakualifikasi di Daerah melakukan prakualifikasi untuk


pekerjaan pemborongan/pernbelian oleh Kantor,/Satuan KerjalProyek dari semua Departemen /Lembaga di Daerah ber-

Menteri Dalam Negeri, Menteri pekerjaan Umum, dan Menteri


Negara Penertiban Aparatur Negara.

golongan

DRM sekurang-kurangnya memuat keterangan-keterangan mengenai


masing-masing pemborong/rekanan sebagai berikut :

a. nama;
b. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
c. alamat;
d. izin usaha, akte pendirian perusahaan, rekening

d. Di

g. Prakualifikasi di tingkat Daerah mengikuti petunjuk

syarat-syarat golongan pemborong,/rekanan;

ekonomi lemah berupa pemberian bobot yang lebih tinggi dalam


penilaian kriteria prakualifikasi.

Pusat.

Prakualifikasi oleh Departemen /Lembaga di ringkat pusat


dilaksanakan di bawah koordinasi Tearn pengendali pengadaan.

yang

diprakualifikasikan;
pimpinan perusahaan tidak berstatus pegawai negeri;

k. pemberian kelonggaran bagi pemborong/rekanan

Panitia Prakualifikasi di Departemen/Lembaga melakukan


prakualifikasi untuk pekerjaan pemborongan/pembelian yang
dilakukan oleh Departemen./Lembaga yang bersangkutan di tingkat

f.

kemampuan modal usaha;

g. berada dalam keadaan mampu dan tidak dinyatakan pailit;


h. mempunyai referensi pekerjaan untuk bidang usaha

7.

Ketentuan-ketentuan lainnya dalam angka II berlaku pula untuk


pelelangan terbatas, sepanjang tidak diatur tersendiri/lain dalam
angka

III ini.

85
84

IV.

l.

I
1

4. Penunjukan langsung

PenunJukan Langsung

Sebagaimana ditentukan pada Pasal l8 ayat (l) dan ayat (16) serta
Pasal 20 ayat(7a) penunjukan langsung dapat dilakukan dengan Surat

Perintah Kerja (SPK) atau surat perjanjian (kontrak) untuk

a.

Pelaksanaan pekerjaan untuk pemborongan oleh pihak ketiga atau


pembelian barang dan bahan untuk pekerjaan yang dilakukan sendiri (swakelola) yang berjumlah di atas Rp 3.000'000,00 (tiga juta
rupiah) sampai dengan Rp 20.000.000,00 (duapuluh juta rupiah).

b. Untuk biaya pemasangan listrik oleh Perum Listrik


Negara/Perusahaan Listrik Daerah, biaya pemasangan telepon
oleh Perum Telekomunikasi, pemasangan gas oleh Perusahaan Gas
Negara/Daerah, pemasangan saluran air minum oleh Perusahaan
Air Minurn Negara/Daerah, pencetakan oleh Perusahaan Negara
Percetakan Negara, biaya penelitian dan pemrosesan data yang

dilaksanakan oleh Universitas Negeri dan Lembaga Iliniah


Pemerintah.

2.

Penunjukan langsung sejauh mungkin diusahakan yang paling


menguntungkan bagi Negara baik ditinjau dari kebutuhan, harga,
maupun mutu dengan cara mengusahakan 3 (tiga) atau lebih
penawaran yang diajukan secara terpisah oleh 3 (tiga) atau lebih pemborong/rekanan yang tercantum dalam DRM.

3"

dapat pula dipertimbangkan dan diputuskan

oleh Menteri/Ketua Lembaga, Sekretaris Jenderal Lembaga Ter-

Penunjukan langsung dapat pula dilakukan oleh Kantor/Satuan KerjalProyek untuk hal-hal sebagai berikut :

a. pekerjaan yang tidak dapat ditunda-tunda lagi berhubung

dengan

telah terjadinya bencana alam berdasarkan pernyataan Gubernur


Kepala Daerah bersangkutan;

tinggi/Tinggi Negara dan Panitera Mahkamah Agung, dengan tidak


dapat dilimpahkan kepada Pejabat lainnya, untuk hal-hal di bawah

ini

a. untuk pekerjaan lanjutan dari bangunan yang telah ada

harga

standarnya dengan menggunakan satuan harga menurut harga


standar yang berlaku pada tahun anggaran.
Pekerjaan lanjutan adalah suatu pekerjaan yang secara teknis
merupakan satu kesatuan konstruksi yang tidak dapat dipecahpecah dari pekerjaan terdahulu satu dan lain berdasar pendapat
unsur teknis secara tertulis;

b. untuk pekerjaan lanjutan dari pekerjaan yang tidak ada

harga

standarnya, tetapi sehubungan dengan homogenitasnya perlu dijaga kontinuitas pelaksanaannya, sesuai dengan pendapat instansi
yang kompeten secara tertulis, sedangkan penentuan harga harus

dilakukan oleh suatu panitia yang diangkat oleh Menteri/Ketua


Lembaga atau Sekretaris Jenderal yang bersangkutan;

c. apabila

sesuai dengan sifat kebutuhannya hanya terdapat orang

atau badan tertentu yang menjual barang-barang bersangkutan


(barang-barang spesifik) atau yang dapat melaksanakan
pekerjaan-pekerjaan yang diperlukan (pekerjaan spesifik);

d. untuk pekerjaan tambahan yang tidak dapat dielakkan

dalam

rangka penyelesaian pekerjaan/pembelian semula dan bernilai


lebih dari Rp 50.000.000,00 (limapuluh juta rupiah) dengan
jumlah yang tidak melebihi dari l09o (sepuluh persen) dari harga
yang tercantum dalam surat perjanjian/kontrak, tetapi tidak
melebihi Rp 500.000.000,00 (limaratus juta rupiah).
5. Tembusan persetujuan

perianjian/kontrak, dengan nilai setinggi-tingginya

penunjukan langsung berdasarkan angka IV.3


dan 4 disampaikan kepada Menteri Keuangan cq. Direktur Jenderal
Anggaran, Direktur Jenderal Pengawasan Keuangan Negara, Inspektur Jenderal atau Pimpinan Unit Pengawasan Lembaga dan Kan-

Rp 50.000.000,00

tor Perbendaharaan Negara.

b. pekerjaan

tambahan yang tidak dapat dielakkan dalam rangka


penyelesaian pemborongpn/pembelian semula, yang tidak lebih
dari logo (scpuluh persen) dari harga yang tercantum dalam surat
(limapuluh juta rupiah).

\
88
87

V.

l.

Penutup

Tata cara pelelangan dalam rangka bantuan proyek, bantuan teknis,

dan bantuan luar negeri rainnya diatur tersendiri oleh Menteri

Keuangan.

2. Dalam hal pelelangan untuk peralatan/perlengkapan Kantor,

maka
persiapan dan peraksanaan pelelangan dikordinasiian
oleh Sekretaris
Jenderal Departemen,/Lembaga.

3. Menteri/ketua Lembaga

mengawasi dan rnemberikan petunjuk sesuai


dengan ketentuan yang berlaku terhadap pelaksanaan pelelangan dan
penunjukan langsung yang dilaksanakan oleh Direktur
Jenderal atau
pejabat yang setingkat pada Departemen /Lembaga serta
oleh Kepala

Kantor/Satuan Kerja/pemimpin proyek, sehingga pelaksanaan

pekerjaan pemborongan./pembelian dapat berjalan-dengan


efisien,
lancar dan tertib.

4. Hal-hal yang belum/belum cukup diatur dalam

ketentuan-ketentuan

pelelangan umum/terbatas/penunjukan langsung ini


ditetapkan rebih
lanjut oleh Menteri Keuangan.

PERIANIIAN PEMBORONGAN BANGUNAN


DATAM RANGKA
PEMBANGUNAN IIMA TAHUN*
oleh :
Prof. Dr. Sri Soedewi Masjchun Sofwan, S.H.
Sesuai dengan giatnya pembangunan di segala bidang dalam
rangka pembangunan lima tahun sebagaimana ditetapkan dalam
GBHN dan Repelita, maka terjadilah kegiatan pembangunan
phisik khususnya pembangunan bangunan yang berupa pembangunan gedung-gedung, jembatan-j embatan, waduk, dam, jalan
raya dan lain-lain di seluruh pelosok tanah air.

Kegiatan pembangunan phisik demikian dilaksanakan dalam


bentuk proyek-proyek (Pelita) Pusat, proyek Daerah, Proyek Inpres, Swadaya masyarakat dengan subsidi dari Pemerintah dan
lain-lain. Kegiatan pembangunan demikian lazimnya terjadi dalam
bentuk perjanjian pemborongan kerja di mona pemerintah bertindok sebogai pihok yong memberi pekerjoan atav pihak yang memborongkon Dalam rangka pelaksanaan perjanjian demikianlah kita
bicarakan sekarang masalah perjanjian pemborongan bangunan.
Dalam penggolongan perjanjian khusus yang dikenal dalam
perundang-undangan kita, perj anj ian pe mboron gan bongunon termasuk perjanjion pemborongan pekerjaon. Perjanjian pemborongan pekerjaan ialah perjanjian di mana pihak yang satu (si
pemborong) mengikatkan diri dengan pihak lain (si pemesan) untuk
menghasilkan pekerjaan tertentu dengan harga tertentu (ps. 160l B
KUH Perdata).

Dilihat dari obyeknya perjanjian, perjanjian pemborongan ini

mirip dengan perjanjian lain, yaitu perjanjian kerja, perjanjian


melakukan jasa, yaitu sama-sama menyebutkan bahwa pihak yang
satu menyetujui untuk melaksanakan pekerjaan bagi pihak yang
"Paper penataran bagi para pejabat unsur Departemen Pekerjaan
Umum, Kerjasama UCM-Departemen PU

5
89

88

lain dengan pembayaran tertentu. Perbedaannya satu dengan yang


lain ialah bahwa pada perjanjian kerja terdapat hubungon
kedinasan/kekuasaan antara buruh dan mojikon. Pada pemborongan pekerjaan tidak ada hubungon semocam i/u, melainkan
melaksanakan pekerjaan yang ditugaskan secara mandiri. Sedang
yang dimaksud dengan perjonjian melokukan jasa ialah perjanjian
untuk melakukan jasa bagi umum, dengan imbalan pembayaran
upah yang tidak dipersetujukan sebelumnya antara para pihak,
melainkan ditentukan berdasarkan tarip yang layak.
Perjanjian pemborongan pekerjaan ini dapat terdiri atas pemborongan bangunan dan bukan bangunan (leveransir, penjahit dan
lainJain). Pada kesempatan ini kita bicarakan khusus mengenai
perjanjian pemborongan bangunan. Dalam negara yang sedang
membangun khususnya di Indonesia sekarang yang menitik
beratkan pada pembangunan dalam bidang Ekonomi, hukum
bangunan (bouwrecht) mempunyai fungsi penting dalam menunjang kemajuan Ekonomi (tergolong Economic law). Bidang hukum
demikian bersifat universil, bersifat internasional dalam arti mempunyai sifat-sifat/unsur-unsur persamaan di mana-mana dan
mengandung ciri-ciri yang sama dengan yang terjadi di negara lain
(luar negeri), serta dapat menunjang peningkatan pembangunan
Ekonomi.
Pengaturan dari perjanjian pemborongan bangunan ini di Indonesia ialah di samping tunduk pada ketentuan-ketentuan perjanjian pemborongan sebagaimana diatur dalam KUH perdata, juga
berlaku ketentuan-ketentuan syarat-syarat umum (Algemene Voorwaarden) untuk pelaksanaan pemborongan Pekerjaan Umum di Indonesia dengan sedikit-sedikit perubahan dan perombakan di sana-

sini. Hubungan antara peserta dalam pemborongan harus diatur


secarajelas dan lengkap dalam suatu perjanjian yang dibuat antara
para pihak dalam perjanjian.
Menurut sistem hukum Perdata, dalam hal terjadi perjanjian
pemborongan bangunan ketentuan-ketentuan apa saja yang harus
diperhatikan oleh para pihak dalam mengatur hubungan mereka ?
Dengan perkataan lain, peraturan-peraturan hukum/norma-norrna

hukum apa saja yang berlaku antara mereka yang ikut menentukan
isi perjanjian yang dibuatnya ? Pertama kali mereka harus tunduk
pada ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan oleh para pihak
sendiri dalam perjanjian pemborongan. Kedua, memperhatikan
ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam peraturan tentang
syarat-syarat umum perjanjian pemborongan (Algemene Voorwaarden disingkat A.V.) bagian pertama, yaitu ketentuanketentuan Administrasi. Ketentuan-ketentuan tentang syarat-syarat
umum (A.V.) ini hanya berlaku sepanjang para pihak tidak menentukan sendiri.' Juga peraturan tentang pelelangan pemborongan
umum dan terbatas sebagaimana tercantum dalam 5.1933 No.146.
Syarat-syarat umum perjanjian pemborongan ini di Indonesia
juga di negeri Belanda merupakan peraturan yang sudah lama
adanya, sehingga peninjauan kembali terhadap peraturan ini sesuai
dengan perkembangan sekarang di Indonesia patut diperhatikan.
Ketiga, yang harus diperhatikan dalam pelaksanaan pemborongan
bangunan ialah ketentuan-ketentuan dari KUH Perdata sendiri
yang berlaku sebagai hukum pelengkap. Yaitu ketentuan-ketentuan
tentang perjanjian untuk melakukan pekerjaan pada umumnya. Di
samping itu harus diperhatikan juga berlakunya peraturanperaturan khusus yang bersangkutan dengan perjanjian pemborongan bangunan yang diadakan oleh Pemerintah RI sendiri
(bukan peraturan lama sejak Hindia Belanda) ialah :

Peraturan Menteri Muda Pekerjaan Umum dan Tenaga No.


li12/19/1959 tentang "Penertiban Aparat Pelaksanaan di
sektor Partikelir dalam lapangan Pembangunan".

No. 48/U/
Kep./2/1967, tanggal 16 Pebruari 1967 tentang "Perjanjian
Pembelian dan Pemborongan Pekerjaan".
Surat Keputusan Presidium Kabinet Ampera

lnstruksi Presiden No. 17 th. 1967 tentang Pengarahan dan


Penyederhanaan Perusahaan Negara ke dalam tiga bentuk
usaha Negara :
a. Perusahaan Jawatan disingkat Perjan (Departmen
Agency).

90
91

b. Perusahaan Umum disingkat perum (public


Corporation).
c' Perusahaan perseroan disingkat persero (public/state
Company).

(Algemene Voorwaarden atau Standaard voorwaarden) yang


diatur secara khusus secara lengkap.

3. Pemborongan bangunan di mana hak-hak dan kewajiban para


selanjutnya ketentuan-ketentuan yang
garan pembangunan dan cara pelelangan bertarian dengan angserta pelaksanaan pemborongan bagi bangunan-Uungrrur,yung _.n1il;;;
baik
proyek-proyek pusat maupun -Daerah,
eropinri"uia-u^ ou.rut
Tingkat II, yaitu
proyek_proyek mana yang harus
diborongkan merarui.mengenai
tend.er, p.;t.k
-unu yang dapat dilaksanakan
secara eigen beheer, berlakuriah
ketentuan-t.f,rrtuun r.Gai*ana
tercantum dalam :
Keputusan presiden No. 12 th. rg77
tanggar 30Maret 1977 ten_
- tang
Pelaksanaan Anggaran pendapatan
dan
sErr s!(crrr
Belanja Negara
(Lampiran I).
Instruksi presiden No. 2 th, rg77 tentang program
- Pembangunan
Bantuan
Daerah Tingkat II.

Keputusan Bersama Menteri Daram Negeri,


Menteri Keuangan
dan Menteri Negara Ekonomi, i.uungun
-109/KMK/1977,
dan Industri/Ketua

Bapenas,

No. lOt th.

1977

No.

No. Kep.
801/K/4/1971 tentang penetapan jumlah
pedoman
dan
Pelaksanaan program Bantuan iembanguan
ou..u-t, riigrat u
tahun 1977/1979.
Di luar Negeri kh,susnya di Negeri Beranda
dikenar bentuk
lain dari perjanjian pemborong;;u;;nun,
yaitu

l'

ada 3 macam

Pemborongan bangunan di mana


hukumnya antara
para pihak itu hanya rundukhubungan
pada- k;;il;;-iJ,rnruun
sebagaimana diatur dalam
B.W; dengan sedikit-sedikit
peraturan yang melengkapinya. para
pihak h;yr;;";tur tentang hat-hal khusus mengenai obyetc
uundn;,
0",
Iamanya pekerjaan.

ii"i*i"i

2. Pemborongan bangunan
tunduk pada ketentuan_
Iangperaturan-peraturan
ketentuan dalam B.W. dan
umurn

pihak diatur secara lengkap sepanjang mengenai kepentingankepentingan yuridisnya/administratifnya. Sedang segi tekhnisnya hanya secara sumir. Mengenai syarat-syarat umum dari perjanjian pemborongan mengandung juga unsur jual-beli. Yaitu
sepanjang mengenai tanahnya di mana bangunan itu akan
didirikan.r)
Di Indonesia berlaku jenis perjanjian pemborongan bangunan
jenis kedua di atas, sedang perjanjian jenis ketiga mulai berkembang dalam praktek perbankan. Yaitu perjanjian pembelian dan
pemborongan rumah dengan kredit dari Bank.
Dalam proses pembangunan kita mengenal peserta/unsur pemborongan bangunan yang terdiri atas :
a. Pemberi kerja (bouwheer)
b. Perencana
c. Pelaksana
Dalam perjanjian pemborongan bangunan dari pemerintah, di sini
pemerintah/Departemen PUTL, bertindak selaku bouwheer dan
juga bertindak selaku pengawas perjanjian pemborongan tersebut.
Perencana yang juga bertindak melakukan direksi woering
dilaxukan oleh sebuah lembaga yang terdiri dari orang yang ahli,
bertindak melakukan pengawasan dan bertindak mewakili,/selaku
kuasa dari bouwheer untuk merancangkan bangunan dan
menyusun bestek. Pelaksana bertindak melaksanakan bangunan
sesuai dengan bestek. Dan ini dilaksanakan oleh perusahaanperusahaan pemborongan bangunan/kontraktor baik perusahaan
pemerintah ataupun swasta (Constraction industry).

l)Mr.MA.

van Wijngaarden, Aanneming van bouwwerken


overeenkomst, Tjeenk Willink - Zwolle, 1975, hal. 19, 20.

en

architecten

Dalam proses pemborongan bangunan, khususnya pemborongan bangunan pemerintah, Departemen PUTL memegang
fungsi dan peranan penting dalam kedudukannya selaku unsur
ataupun peserta dalam pembangunan. Karena untuk proyek pembangunan pemerintah yang menyangkut pekerjaan umum yang bertalian dengan kesejahteraan, kesehatan dan keselamatan umum
berupa gedung, jalan raya, irigasi, waduk, penyediaan air minum,
jembatan dan lain-lain. Departemen PUTL senantiasa bertindak
selaku Bouwheer dalam proses pembangunan tersebut. Bahkan
adakalanya dalam bidang pekerjaan umum, Pemerintah/Pemerintah Daerah /PUTL masih berfungsi baik sebagai bouwheer, perencana dan pelaksana sekaligus. Di mana keadaan demikian sesuai
dengan perkembangan zaman dart kemajuan tekhnologi menuju ke
arah terciptanya spesialisasi dalam bidang-bidang yang bersangkutan, hendaknya pemborongan dapat dilaksanakan oleh
unsur-unsur atau peserta pembangunan yang terpisah, karena
keahlian tidak dapat dikonsentrir dalam satu tangan.
Demikian juga jika unsur perencana dan pelaksana ini berada
dalam satu tangan maka akan mempengaruhi pertimbangan dalam
keputusan pemberian pekerjaan. Dalam rangka pembinaan Hukum
Nasional khususnya dalam bidang Hukum Bangunan ini kiranya
telah merupakan kebutuhan yang mendesak untuk adanya
pengaturan yang lebih mantap mengenai persyaratan wajib daftar,
dan izin kerja pelaksana, di samping persyaratan klasifikasi
bidang/sifat pekerjaan, syarat kualifikasi menurut mutunya
perusahaan dan persyaratan prakualifikasi terhadap bonafiditas
dan kemampuan perusahaan, yang kesemuanya itu merupakan
seleksi terhadap perusahaan pembangunan. TerlebihJebih dengan
masuknya modal asing di Indonesia yang bergerak dalam bidang
contraction industries dan perkreditan, kiranya pembinaan hukum
dalam bidang-bidang tersebut di atas patut mendapat penggarapan
dengan segera.
Masalah-masalah yang patut menjadi perhatian adalah

l.

93

92

Hubungan tatakerja, tanggungiawab, hak-hak dan kewajiban


dari peserta pembangunan satu dengan lainnya.

dari Perusahaan Pemborongan


terutama dalam hal :
(Construction
industry)
Bangunan
a. Persyaratan klasifikasi, kualifikasi dan prakualifikasi dari
perusahaan pemborongan/kontraktor.

2. Penertiban persyaratan

b. Persyaratan pendaftaran dan izin usaha bagi perusahaan


pemborongan/kontraktor serta perencana bangunan.
c. Persyaratan bagi bentuk perusahaan yang tepat bagi
perusahaan pemborongan.
3. Prosedur

dan persyaratan lelang, pre-tender, tender

pelelangan umum, pelelangan terbatas.


4. Penertiban dari segi asuransi yang tepat bagi bentuk perusahaan

yang bersangkutan.
5. Penertiban mengenai penyelesaian sengketa secara

administratif

ataupun arbitrase dalam pelaksanaan tugas pembangunan.


6.

Prosedur/proses pemborongan pekerjaan (aanbestedingsprosedure) mulai dari pengumuman sampai dengan pelulusan
(gunning) terutama mengenai syarat penentuan penawaran yang
dikabulk anldiluluskan.

7. Masalah jaminannya.

kembali yang berupa perubahan, penambahan dan


penghapusan ketentuan-ketentuan mengenai Algemene Voorwaarden, menuju ke arah terbentuknya peraturan tentang persyaratan umum dalam pemborongan bangunan bersifat Nasional.'

8. Peninjauan

Semuanya itu kiranya patut mendapat perhatian untuk penelaahan

dan pengaturan kembali.


Khususnya mengenai masalah jaminan di mana dalam perjan-

jian pemborongan bangunan disyaratkan adanya iaminan/tanggungan baik jaminan yang berupa kebendaan (Hipotik dan lainlain) maupun jaminan Bank yang harus dipenuhi oleh si pemborong, berlakulah ketentuan-ketentuan dari Perbankan dan
ketentuan-ketentuan dari APBN.

94
Dalam perjanj ian pemborongan bangunan disyaratkan adanya
jaminan Bank yang berupa jaminan tender (tender garansi/tender
bond) dan jaminan pelaksana (performance bond) yang harus
dipenuhi oleh si pemborong sebelum pelaksanaan tender dan
sebelum pelaksanaan pekerjaan, jaminan Bank sebelum pembayaran uang nruka (ZDt/o dari nilai perjanjian pemborongan).
Adanya Kontra garansi dari pemborong sebelum pemberian Bank
garansi oleh Bank. Adanya ketentuan demikian menyangkut pada
satu pihak kebijaksanaan dalam perbankan sebagai pihak yang
harus memberikan Bank garansi atau memberikan fasilitas kredit
dalam perjanjian pemborongan, pada lain pihak menyangkut kebijaksanaan dalam Anggaran Belanja Negara sebagaimana ditentukan dalam ps. 18 dan Lampiran I Keputusan Presiden No. 12 th.
1977 tentang Pelaksanaan APBN. Maka dapat kami simpulkan
bahwa jenis-jenis jaminan/tanggungan yang wajib diberikan
dalam hal perjanjian pemborongan adalah sebagai berikut :

1. Jaminan Bank (Bank Garansi)


Jaminan Bank adalah suatu jenis penanggungan, di mana yang
bertindak sebagai penanggung adalah Bank. Berdasarkan UndangUndang Pokok Perbankan UU No. 14 th. 1967 Bank Umum
tergolong jenis Bank yang berhak memberikan jaminan Bank
(Bank garansi) di dalam usahanya (ps. 23 ayat7). Bank garansi terjadi jika Bank selaku penanggung diwajibkan untuk menanggung
pelaksanaan pekerjaan tertentu, atau menanggung dipenuhinya
pembayaran tertentu kepada kreditur. Hal demikian kita jumpai
dalam praktek pekerjaan pemborongan bangunan dalam bentukbentuk khusus yang disebut tender garansi (tender bond) atau
jaminan penawaran, juga dalam bentuk performance bond atau
jaminan pelaksanaan pekerjaan.
Selanjutnya bank garansi juga diberikan oleh Bank untuk menjamin pembayaran Uang Cukai Rokok, yang harus dipenuhi oleh
perusahaan rokok selaku debitur/peminta jarninan dan wajib
dibayarkan kepada Dirjen Bea Cukai selaku kreditur/penerima

95

itu bank garansi juga lazim diberikan bagi


pemberian kredit untuk pembelian barang-barang import dari luar
negeri yang dibayar secara mengangsur, misalnya : kendaraan bermotor, mesin-mesin pabrik pompa air dan sebagainya.

jaminan. Selain

Juga diberikan untuk barang-barang import yang tertahan di


pelabuhan untuk penyelesaian urusan pabean dengan Jawatan Bea
Cukai. Dalam bank garansi, Bank baru bersedia memberikan
garansi jika kepada Bank telah disetorkan sejumlah uang tertentu,
sebesar garansi yang akan diberikan oleh Bank. Jika kebetulan
pemohon garansi itu telah mempunyai rekening atau deposito pada
Bank, maka Bank akan memblokir jumlah uang itu untuk
keperluan pemberian surat jaminan Bank. Atau kemungkinan lainnya lagi, dapat juga si pemohon garansi tidak menyerahkan sejumlah uang pada Bank, melainkan memberikan kontra garansi
yang berwujud jaminan yang bersifat kebendaan.2)

Di negeri Belanda pemberian bank garansi oleh Bank tidak


disyaratkan adanya jaminan secara khusus. Bank garansi itu dapat
diberikan dalam bentuk pemberian kredit dalam rekening yang berjalan (kredietverlening in lopende rekening). Bank akan memblokir
sejumlah uang/kredit dari pemohon garansi sebesar jaminan bank
garansi yang akan diberikan, sehingga si pemohon tidak wenang
untuk menguasai uang tersebut. Pada saatnya jika Bank digugat
harus memenuhi kewajiban penanggungan, maka Bank akan
memenuhi/membayar prestasi kepada kreditur. Selanjutnya untuk
jumlah uang yang telah dibayarnya, Bank akan memperhitungkan
kembali dalam debet dari rekening debitur yang sedang berjalan.3)
Namun bentuk jaminan bank yang diperhitungkan dari rekening si pemohon garansi dalam bentuk rekening yang sedang berjalan juga banyak menimbulkan keberatan-keberatan. Keberatan
2)D"1"* praktek perbankan lazim terjadi pemberian bank garansi oleh Bank dengan
contra garansi dari pemohon yang berwujud pemberian jaminan yang bersifat kebendaan
sebagaimana tercantum dalam model tertentu dari Bank.
3)$.in, Z'ekerheidsrechten, Kluwer Deventer,

1970, hal. 208.

1
96

97

yang terutama dikemukakan ialah, bagaimana jika setelah terjadinya Bank garansi si debitur meninggal dunia sebelum Bank
memenuhi kewajibannya selaku penanggung membayar prestasi
kepada kreditur ?
Sedangkan menurut ketentuan sebagaimana yang tercantum
dalam akte perjanjian mereka memperjanjikan bahwa hubungan
kredit akan berakhir dan rekening akan ditutup dengan meninggalnya si pemohon kredit. Apakah Bank pada waktunya harus

memenuhi prestasi sebagai penanggung akan dapat

memperhitungkan jumlah uang yang telah dibayarnya ke dalam


debet dari rekening yang sedang berjalan itu ? Keberatan demikian
juga dikemukakan jika dalam keadaan yang serupa si debitur jatuh
pailit.4) Terhadap keberatan-keberatan tersebut di atas usaha
mengatasinya ialah dengan jalan segera setelah diadakannya perjanjian bank garansi, Bank langsung mengurangi dari rekening si
debitur yang sedang berjalan sejumlah besarnya bank garansi.
Kemudian memasukkan jumlah uang tersebut dalam rekening yang
khusus, dan di dalam akte ditentukan bahwa jumlah uang itu
diberikan kepada Bank sebagai jaminan untuk penuntutan kembali
piutangnya (hak regres) kepada debitur setelah Bank memenuhi
kewajibannya sebagai penanggung.

a.

Tender Garansi (laminan Penowaran; Tender Bond)

Bank garansi/jaminan bank yang berwujud tender garansi,


adalah bentuk perjanjian penanggungan di mana Bank menjamin
pembayaran sejumlah uang yang tertentu untuk memenuhi syarat
penawaran di dalam pelelangan pemborongan pekerjaan.
Khususnya untuk pemborongan bangunan yang dilakukan oleh
pemerintah sebagai pihak yang memborongkan (bouwheer), untuk
dapat menunjuk/memilih pemborong yang bonafide dan dapat
memenuhi persyaratan-persyaiatan pelaksanaan pemborongan

dengan biaya yang murah dan bertanggung-jawab, maka kepada


para pemborong itu diwajibkan mengadakan penawaranpenawaran yang kemudian diadakan pelelangan. Untuk dapat
mengikuti pelelangan pekerjaan demikian kepada pemborong

selain diwajibkan mengajukan penawaran-penawaran, juga


disyaratkan adanya jaminan Bank yang berupa tender garansi.
Adanya jaminan bank yang berupa tender garansi ini telah lazim
dalam praktek perjanjian pemborongan bangunan dan praktek perbankan di Indonesia. Di mana persyaratannya telah diatur dalam
peraturan khusus berbentbk Keputusan Presiden dan pe,rjanjiannya
dituangkan dalam model-model tertentu dari Bank.5)

Besarnya jaminan penawaran itu berdasarkan Keputusan


Presiden No. 14 th. 1976 ditetapkan maksimum sebesar 3go dari
harga yang diperkirakan yang dilelangkan. Ketentuan tersebut
lengkapnya sebagai berikut : "Barang siapa ikut serta dalam
penawaran diwajibkan memberikan jaminan p0nawaran
sebagaimana termaksud dalam angka V ayat (2) huruf l, berupa
surat jaminan Bank Pemerintah yang besarnya ditentukan oleh
Panitia yang jumlahnya berada dalam batas-batas lgo sampai 3go
dari harga yang diperkirakan yang dilelangkan".
Jadi dari ketentuan tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa
adanya
memberikan jaminan penawaran/tender garansi yang besarnya
adalah ls/o sampai 3t/o dari harga yang dilelangkan /harga
penawaran (iuga termuat dalam Keputusan Presiden No. 12 th.
1977).'Juga dapat kita simpulkan dari situ bahwa yang wajib bertindak sebagai penanggung adalah Bank Pemerintah.6)

untuk dapat ikut serta dalam penawaran diwajibkan

5)Mod"l jaminan penawaran,/jaminan pelaksanaan dari Bank Negara,Indonesia 1946


terlampir.

4)stein, Ibid.

6)Ouh. peraturan-peraturan sebelumnya yang menyangkut Pelelangan Terbatas tidak


ada ketentuan bahwa yang bertindak sebagai penanggung harus Bank Pemerintah, jadi
dapat saja dilakukan oleh Bank Swasta atau lembaga lain.

"T
99

98
Pada tender garansi Bank sebagai penanggung baru bersedia
'untuk memberikan jaminan penawaran bagi kepentingan pemborong, jika pemborong telah menyetorkan sejumlah uang tertentu
kepada 1iank atau meminjam kredit dari Bank yang besarnya sesuai
dengan jumlah persentase yang wajib dibayarkan kepada pelelang
terdapat
-.m.rut i syarat pelelangan. Jika pada Bank telah
bank
maka
pemborong
tersebut
dari
rekening
ataupun
deposito
jaminan
tender
jumlah
uang
rekeningnya
tinggal membiokir dari

itu.
Jaminan penawaran tersebut segera dikembalikan kepada
pemborong apabila yang bersangkutan tidak menjadi pemenang
dalam pelelangan. Selanjutnya jaminan penawaran itu akan menjadi milik Negara apabila pemborong yang telah mengajukan
penawaran mengundurkan diri setelah memasukkan surat
penawarannya.

Jaminan penawaran tersebut akan dikembalikan kepada pemborong yang lmemang setelah kontrak ditanda-tangani dan telah
memulai pelaksanaan pekerjaan.

Jadi maksud dari adanya jaminan tender adalah untuk menjamin agar pemborong terikat pada penawarannya dan kemudian
jika menang dalam pelelangan terikat untuk melaksanakan pekerjaan yang telah ditawarnya. Semuanya itu dengan sanksi bagi pemborong yang telah dikabulkan permintaannya (menang dalam
pelelangan) namun menolak/tidak melaksanakan pekerjaan, uang
jaminan penawarannya akan menjadi milik Negara.

bangunan, jaminan pelaksanaan hanya diberikan kepada pembororg yang telah diluluskan dalam pelelangan pekerjaan setelah
pemborong menyetorkan sejumlah persentase tertentu dari nilai
pemborongan.

Menurut ketentuan yang ada besarnya jaminan pelaksanaan


pekerjaan ini ditentukan minimum sebesar 390 dari harga borongan
(Lampiran I Keputusan Presiden No. 12 th. 1977). Setelah jumlah'
uang jaminan itu disetorkan kepada Bank atau diblokir dari rekeningnya, maka Bank memberikan surat jaminan pelaksanaan
kepada yang memborongkan, kemudian memblokir uang tersebut.
Uang jaminan penawaran akan dikembalikan kepada pemborong
pada saat jaminan pelaksana diterima oleh Pimpinan Proyek.
Dalam hal pemborong tidak memulai pelaksanaan pekerjaan pada
waktu yang telah ditetapkan, maka jaminan pelaksanaan menjadi
milik Negara. Juga dalam hal pemborong mengundurkan diri
setelah menanda-tangani kontrak, maka jaminan pelaksanaan menjadi milik Negara.
Jaminan pelaksanaan telah lazim dalam praktek perbankan
dan praktek perjanjian pemborongan bangunan di Indonesia, di
tuangkan dalam model-model tertentu dari Bank.

c. luninan Bank yang Harus Diberikan Sebelum

Pembayaran

Uang Muka (20V0 dari Nilai Borongan).

2. Jaminan Pembangunan (Bouw Garansi)


Dalam perjanjian pemborongan bangunan dimungkinkan

b. faminan

Pelaksonaan (Performance Bond)

Jaminan pelaksanaan adalah bentuk penanggungan yang


diberikan oleh Bank untuk menanggung pelaksanaan pekerjaan
yang harus dilakukan oleh pemborong. Dalam pemborongan

bahwa pihak yang memborongkan bangunan mensyaratkan adanya


pemborong peserta yang sanggup bertindak sebagai penanggung,

untuk menyelesaikan kewajiban pembangunan tersebut manakala


si pemborong utama tidak dapat memenuhi prestasinya, misalnya

-t
100

karena jatuh pailit atau karena menirygal dunia. Adakalanya si

penanggung pembangunan itu diwajibk*n meiliberikan ta$ggungan


berupa sejumlah ua$g tertentu, yang lazimnya berupa deposito

pada Bank atau surat-surat berharga sejumlah persentase tertentu


dari harga pemborongan.
Adanya penanggung pembangunan demikian, di mana si pem_
borong peserta mengikatkan diri untuk memenuhi/menyelesaikan
kew4iiban si pemborong utama, lazim dituangkan dalam bentuk
perjanlian penanggungan sebagaimana yang dimaksud dalam ps.
1820 KUH Perdata. Jadi si penanggung di sini berkewajiban
memenuhi prestasi rnenyelesaikan pembangunan atau menanggung
pembangunan.sejumlah uang tertentu untuk menyelesaikan pembangunan.

Dalam praktek terdapat banyak kelemahan dan keluhankeluhan terhadap lembaga jaminan pembangunan ini. Justru
karena bentuknya dituangkan dalam bentuk perjanjian penanggungan, seringkali dalam pelaksanaan menimbulkan akibat-akibat
yang merugikan bagi penanggung, yaitu dalam hal-hal sebagai
berikut :
Dalam perjanjian penanggungan pembangunan demikian si
penanggung (pemborong peserta) melakukan kewajiban
menyelesaikan pembangunan atas nama pemborong utama,

karenanya tak dapat secara langsung meminta kontra prestasi atas


pekerjaan pemborongan yang telah dilaksanakan. Dia tidak
merupakan pihak yang berdiri sendiri dalam perjanjian pem_
borongan tersebut, karenanya tidak dapat mengoper hak pemborong untuk menuntut pembayaran. Sebaliknya si pemborong
utama sekalipun telah wanprestasi tidak kehilangan haknya untuk
menerima pembayaran-pembayaran dari prinsipal. Hal-hal
demikian terjadi, kecuali jika telah "diperjanjikan iecara khusus
yang menentukan bahwa dalam hal penanggung telah

101

melaksanakan kewajiban-kewajiban pemborong, maka ia


mengoper hak-hak pemborong untuk memperoleh angsuran pembayaran.
Hal lain yang dapat merugikan penanggung jika pemborong
utama itu wanprestasi, ialah kemungkinan bahwa si penanggung
selaku pemborong peserta tidak ditunjuk untuk menyelesaikan
pekerjaan. Pihak yang memborongkan membatalkan perjanjian
pemborongan dan menunjuk orang lain untuk menyelesaikan pembangunan. Sebaliknya si penanggung tidak berhak untuk menuntut
agar ia ditunjuk untuk menyelesaikan pekerjaan.

Selanjutnya ada hal lain lagi yang menyebabkan lembaga


jaminan pembangunan tidak begitu disukai dalam praktek,
terutama oleh pemborong kecil dan oleh para leveransir bahanbahan bangunan, meskipun masing-masing dengan alasan yang
berbeda. Yaitu bagi pemborong kecil, syarat adanya penanggung
pembangunan ini merupakan hambatan baginya dalam usahanya
dalam bidang pemborongan, karena merupakan hal yang berat
baginya untuk dapat memenuhi syarat pemborong peserta.
Bagi leveransir atau yang berkewajiban melever bahan-bahan
bangunan, adanya lembaga jaminan yang demikian juga dirasakan
berat, karena untuk dapat diterima sebagai leveransir untuk
melayani kebutuhan materiil pembangunan, sering dia diwajibkan
untuk bertindak sebagai pemborong peserta atau menjadi penanggung dari si pemborong.

Di luar negeri adanya pemborong peserta selaku penanggung


yang berkewajiban menyelesaikan pekerjaan pemborong utama itu
diatur dalam peraturan khusus, tidak dalam bentuk perjanjian
Di mana di situ diatur secara tegas mengenai
kewenangan dari pemborong peserta yang bertindak sebagai

penanggungan.T)

7)Di Nederland peraturan khusus yang mcngatur kewenangan penanggung pembangunan untuk mengopcr hak-hak pcmtrcrong untuk melaksanakan pembangunan dan
mengop.r hak-hak pemborong dalam pembayaran diatur dalam peraturan dari Departemen
Pekerjaan Umum (BOW).

103

102
penanggung, dalarn hal kelalaian pernborong utama mengoper dan
melaksanakan kewajiban pemborong sesuai dengan perjanjian, serta mengoper hak-hak pemborong dalam pembayaran.

Menurut hemat kami demi perlindungan pemborong peserta


yang bertindak sebagai penanggung pembangunan, agar dapat
mengoper hak-hak dan kewajiban pemborong utama dalam
menyelesaikan pemborongan bangunan, serta dapat mengoper hakhak pemborong dalam memperoleh pembayaran, hendaknya diatur

dalam peraturan khusus dari Departemen PUTl/Keputusan


Presiden, selanjutnya adanya kewenangan demikian dari pemborong peserta/penanggung harus tercantum dalam bestek yang
diajukan oleh prinsipal/bouwheer.

Di samping itu dimungkinkan juga pengaturan secara. lain,


peraturan demikian tidak dalam bentuk perjanjian penanggungan,
melainkan dalam bentuk perjanjian pemborongan biasa, di mana
prinsipal/ bouwheer mensyaratkan adanya pemborong peserta (di
samping pemborong utama) yang bertindak sebagai debitur tanggung renteng manakala pemborong utama wanprestasi. Jadi baik
pemborong utama maupun pemborong peserta sama-sama terikat
dalam perjanjian pemborongan itu secara tanggung menanggung.
Di sana pemborong peserta secara langsung merupakan pihak
dalam perjanjian pemborongan ini, karenanya mempunyai hak-hak
dan kewajiban yang sama dengan pemborong utama dan
bertanggung-jawab memenuhi prestasi secara tanggung menanggung. Oleh karena itu jika pemborong utama tidak dapat
memenuhi prestasi, langsung pemborong peserta wajib dan berhak
menyelesaikan pembangunan, juga berhak menerima pembayaran.
Dalam praktek perbankan lazim juga terjadi bahwa akta-akta
perjanjian penanggungan diperumuskan sedemikian, bahwa si
penanggung menjadikan dirinya selaku penanggung dan sama-sama
berhutang secara tanggung renteng dengan debitur utama. Pernyataan demikian dirumuskan secara tegas di dalam akta perjanjian
penanggungan. Tanpa adanya tambahan pernyataan demikian di
dalam akta, si penanggung tidak dapat dipersamakan dengan
debitur tanggung renteng.

Jika penanggung terikat secara tanggung renteng dengan


debitur utarna, menurut ketentuan undang-undang dia tidak dapat
menuntut agar benda-benda si debitur disita dan dijual lebih dulu
untuk melunasi hutangnya (ps. 1832 sub 2 KUH Perdata). Dalam
hal demikian akibat-akibat perutangannya diatur menurut azasazas yang berlaku bagi perutangan tanggung-menanggung, di mana
penanggung langsung dapat dituntut untuk pemenuhan seluruh
prestasi. Jika penanggung menjadikan dirinya sama berhtrtang
secara tanggung renteng, hak-hak utama dari si penanggung sama
sekali terdesak, lebih diutamakan ketentuan-ketentuan tanggung
renteng meskipun dalam praktek biasanya hak utama itu memang
dilepaskan. Namun praktek pengadilan di Negeri Belanda menentukan bahwa dalam hal keragu-raguan, ketentuan-ketentuan tentang penanggungan lebih didahulukan dari ketentuan-ketentuan
tentang tanggung renteng.8)
Demikianlah sekedar uraian kami tentang pelaksanaan perjansegi-segi permasalahannya.
Dari hal-hal tersebut di atas yang kami mohonkan perhatian
mengenai penertibannya, pengaturannya dalam perundangundangan, sebagai contoh di antaranya ingin kami kemukakan permasalahannya dan saran-saran penyelesaiannya sebagai berikut :

jian pemborongan bangunan dengan

Sifat dan hubungan antara ketiga peserta pembangunan


pemberi pekerjaan (bouwheer; prinsipaal), perencana (arsitek,
direksi), pelaksana (pemborong, kontraktor). Mengenai sifat dan
hubungan antara ketiga peserta dalam pembangunan ini
sebagaimana yang berlaku sekarang diatur dalam A.V. (Algemene
Voorwaarden).

Bagian pertama yaitu mengenai "Ketentuan-ketentuan Administratif tentang Pelaksanaan Pemborongan Pekerjaan Umum di
Indonesia".
Dari ketentuan tersebut nampak adanya pembedaan tugas,
hubungan kerja serta tanggungjawab antara satu dengan yang lain.
8)annBSf H.R. 2l Februari 19t3, N.J.
193

l,

hal. 378.

1913, hal. 577 dan

H.R.9 Januari 1931, N.J.

'!
105

104
Terdapat garis pemisah antara masing-masing unsur pembangunan
tersebut di atas.
Demikian juga dari ketentuan-ketentuan perundang-undangan
zarnan RI sendiri nampak adanya larangan perangkapan antara unsur perencana dan unsur pelaksana, misalnya dari ketentuanketentuan :

l.

Peraturan Menteri Muda PIJT l/12/19/1959 tentang Penertiban Aparat Pelaksanaan di sektor Pertikelir dalam Lapangan
Pembangunan di mana ditentukan bahwa pemborong pada
dasarnya tidak diperkenankan merangkap sebagai perencana.

2. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Tenaga No.


7l/KPTS/1964 tentang penyelenggaraan pembangunan
Gedung-gedung dengan tegas harus dipisahkan antara unsur

pelaksana dan unsur perencana.

3. Surat Keputusan Presidium Kabinet Ampera No.

48/U/Kep./2/1967 tentang pedoman pelaksanaan Anggaran


Pendapatan dan Belanja Negara th. 1961. ditentukan dengan
tegas adanya pernisahan antara unsur pelaksana dan unsur
perencana.

pemerintah. Di samping itu bahkan terjadi juga bahwa PemerintahlDPU adakalanya bertindak sendiri sebagai pelaksana secara
eigen beheer. Yaitu dalam hal proyek-proyek tersebut yang
mestinya dilaksanakan oleh pemborong secara ditenderkan, tak ada
pemborong yang mau melaksanakan karena biayanya dianggap
terlalu rendah dan letaknya berada dalam daerah yang sulit.
Demikian juga menurut ketentuan yang berlaku memang
dimungkinkan dalam hal pekerjaan itu berhubung dengan
keperluan keamanan perlu dilaksanakan sendiri oleh Pemerintah.
Juga untuk pekerjaan yang harus dilaksanakan di daerah-daerah di
mana berhubung dengan letaknya lang terpencil atau berhubung

dengan

sifat pekerjaannya tidak memungkinkan

untuk

mengadakan pelelangan.

Oleh karenanya pengaturan lebih lanjut dalam bidang perjanpemborongan bangunan dan pelaksanaan pemborongan
bangunan serta penelitian yang mendalam dalam bidang-bidang
tersebut di atas dalam rangka Pembinaan Hukum Nasional sangat
diperlukan.

jian

Yogyokarto, 4 Maret 1978

Dalam perkembangan dan dalam prakteknya di Indonesia


sekarang ternyata banyak terjadi unsur pelaksana dan unsur perencana itu berada dalam satu tangan. Hal demikian terjadi terutama
bagi proyek-proyek yang dilaksanakan oleh perusahaan pemborongan besar yang telah mempunyai ahli-ahlinya dan telah
menelitinya dengan saksama sekaligus merencanakan bangunan

tersebut. Keadaan demikian dibiarkan saja oleh si pemberi kerja


karena kenyataannya dapat menekan ongkos pembiayaan.
Kemungkinan lain juga terjadi bahwa pemerintah selaku pihak

yang memborongkan sekaligus juga menjadi perencana dari


bangunan tersebut. Terlebih-lebih mengenai proyek-proyek
Pemerintah Daerah (RAPBD Daerah), proyek pusat yang dilimpahkan di daerah dan proyek-proyek Inpres, pada umumnya terjadi bahwa proyek-proyek tersebut direncanakan sendiri oleh

Prof.Dr. Sri Soedewi MasJchun Sofwan, S.H.

106

'?a'xrtif.;-,r+,

107

rednn

kepada Bendaharawan/pimpinan proyek

di ...
untuk kemudian disetorkan kepada Kas Negara
sebagai
penerimaan Negara.
Jaminan Bank ini mulai berlaku mulai tanggal

BANK NEGARA INDONESIA 1946


SURAT PERNYATAAN JAMINAN BANK

Matarom,

Nomor :

BANK NECARA INDONESIA 1946


KANTOR CABANG MATARAM

Dalam rangka pelelangan/pelaksanaan+) pekerjaan . . . .


salts

DIP 19 .../19 .. . tanggal


. .. . No.
maka berdasarkan ketentuan-ketentuan dalam lampiran II Keputusan
Presiden No. ".. Tahun ...., dan pasal .... Rencana kerja dan syaral
(Bestek en Voorwaarden) No.
. tanggal
untuk pekerjaan termaksud dengan ini :

sesuai dengan

BANK NECARA INDONESIA 1946 KANTOR CABANC MATARAM


bersedia memberikan jaminan penawaran,/pelaksana+) sebesar Rp . . . . . .

terbilang
untuk

(.....

..........)

Pemegang rekening giro No.


sebagai syarat

p.rgikut

r.rtu"nny

pekerjaan ter-

pelaksanaan
sebut di atas.

Dalam hal . . . . . . .. tersebut di atas menarik diri setelah ditunjuk untuk


melaksanakan pekerjaan tersebut di atas, atau tidak memulai pelaksanaannya dalam jangka waktu yang telah ditentukan sebagaimana tersebut
pada pasal
Rencana Kerja dan Syarat (Bestek en Voorwaarden)
BANK NEGARA INDONESIA 1946 tersebut, berkewajiban untuk

rugi kepada Negara dengan


,"::t:::T::::::::::::1*
melakukan pembayaran ganti

::*tliiil

cara

core( yang tidak perlu