Anda di halaman 1dari 9

HAK – HAK ATAS TANAH

HAK MILIK
NO •

(Pasal 20 ayat 1
UUPA)

1.

DEFINISI: HAK MILIK
adalah hak turun
temurun, terkuat dan
terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah

HAK GUNA USAHA

HAK GUNA BANGUNAN

HAK PAKAI

HAK SEWA

(HGU)

(HGB)

(HP)

(Pasal 44 (1) UUPA)

(Pasal 28 ayat 1 UUPA)

(Pasal 35 ayat 1 UUPA)

DEFINISI : HAK GUNA

DEFINISI : HGB adalah
USAHA adalah hak untuk
hak untuk mendirikan dan
mengusahakan tanah yang
mempunyai bangunan atas
dikuasai langsung oleh Negara,
tanah yang bukan miliknya
dalam jangka waktu sebagaimana
sendiri, dengan jangka waktu
tersebut dalam Pasal 29, guna
paling lama 30 tahun dan dapat
perusahaan pertanian, perikanan
diperpanjang untuk jangka
atau peternakan. PP No. 40 tahun
waktu paling lama 20 tahun.
1996 menambah guna

Pasal 37 UUPA
perusahaan perkebunan .
menegaskan hak guna
bangunan terjadi pada tanah
yang dikuasai langsung oleh
Asal tanah HGU adalah tanah
Negara atau tanah milik orang
negara melalui penetapan
lain
pemerintah

Pasal 21 PP No.40 tahun
1996 menegaskan tanah yang
dapat diberikan dengan hak
guna bangunan adalah tanah
Negara, tanah hak pengelolaan
atau tanah hak milik.

TERJADINYA HAK
GUNA BANGUNAN:
1.

HAK GUNA

(Pasal 41 ayat 1 UUPA)

DEFINISI: HP adalah •
DEFINISI: HS
hak untuk menggunakan
adalah hak yang dipunyai
dan/atau memungut hasil dari
seseorang atau suatu badan
tanah yang dikuasai oleh
hukum mempunyai hak
Negara atau tanah milik orang
sewa atas tanah, apabila ia
lain, yang memberi wewenang
berhak mempergunakan
dan kewajiban yang
tanah milik orang lain
ditentukan dalam keputusan
untuk keperluan bangunan,
pemberiannya oleh pejabat
dengan membayar kepada
yang berwenang
pemiliknya sejumlah uang
memberikannya atau dalam
sebagai sewa
perjanjian dengan pemiliknya
tanahnya, yang bukan
perjanjian sewa menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah,
segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan
ketentuan undang-undang ini.

40 tahun 1996) 3. 40 tahun 1996 : 1.BANGUNAN ATAS TANAH NEGARA 2. SUBYEK HAK PAKAI (Menurut Pasal 42 UUPA): 1. yaitu: 1. 2. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia . Pasal 5 PP No. Perseorangan luas minimal 5 hektar dan luas maksimal 25 hektar 2. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN 3. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK MILIK 2. Warga Negara Indonesia 2. SUBYEK HAK MILIK: 1. Badan hukum luas minimal 5 hektar dan luas maksimal ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan nasional (pasal 28 ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. Badan-badan hukum Pemerintah menetapkan badanbadan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syaratsyaratnya (Pasal 21 ayat (2) UUPA) SUBYEK HGU: 1. Pasal 36 UUPA jo Pasal 21 PP No. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan bekedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia) 4. badan hukum yang didrikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan SUBYEK HAK SEWA BANGUNAN (Menurut pasal 45 UUPA) 1. 40 tahun 1996. Warga Negara Indonesia. Badan hukum luas minimal 5 hektar dan luas maksimal ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan nasional (pasal 28 ayat 2 UUPA jo. 40 tahun 1996) SUBYEK HAK GUNA BANGUNAN. Orang asing yang didirikan menurut hukum berkedudukan di Indonesia Indonesia dan berkedudukan di 3. warga negara Indonesia 2. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia Menurut Pasal 39 PP No. Perseorangan Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik (Pasal 21 ayat (1) UUPA) 2. Warga Negara Indonesia Badan hukum yang 2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia 3. Badan hukum yang Indonesia (badan hukum didirikan menurut hukum Indonesia) Indonesia dan berkedudukan di Indonesia 4.

Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan Internasional TERJADINYA HAK PAKAI : 3. Hak pakai atas tanah hak milik JANGKA WAKTU PENGUASAAN HGB: JANGKA WAKTU PENGUASAAN HP: 1. lembaga pemerintah Non Departemen dan pemerintah daerah 4. Badan-badan keagaman dan social 5. Hak pakai atas tanah Negara 2. MENURUT PASAL 29 UUPA 1. JANGKA WAKTU PENGUASAAN HAK MILIK JANGKA WAKTU PENGUASAAN HGU: 1. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia 7. Hak pakai atas tanah hak pengelolaan 3. Departemen. Pasal 41 ayat 2 UUPA tidak menentukan secara tegas HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH JANGKA WAKTU HAK SEWA UNTUK BANGUNAN • UUPA tidak . Orang asing yang berkedudukan di Indonesia 6.di Indonesia 3.

dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun 2. NEGARA: Hak guna bangunan ini berjangka waktu untuk pertama kali 30 tahun dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Pasal ini hanya menentukan bahwa hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu Dalam PP 40 tahun 1996 jangka waktu hak pakai diatur dalam pasal 45 sampai pasal 49: 1. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK MILIK: Hak guna bangunan ini berjangka waktu paling lama 30 tahun. Hak pakai atas tanah Negara Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun. Hak pakai atas tanah pengelolan Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN: Hak guna bangunan ini berjangka waktu untuk pertama kali 30 tahun dapat diperpanjanguntuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. jangka waktu diserahkan kepada kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan . dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 dan mengatur secara tegas jangka waktu hak sewa untuk bangunan. tidak dapat diperpanjang jangka waktu. 3. MENURUT PASAL 8 No 40 TAHUN 1996 Pertama kali paling lama 35 tahun diperpanjang 25 tahun dan diperbaharui 25 tahun 2.Pertama kali paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun ~ 2. Namun atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak guna bangunan dapat diperbaharui dengan berapa lama jangka waktu hak pakai.

dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir d. jangka waktunya berakhir 1. jangka waktunya berakhirnya jangka berakhir waktu sebagaimana 2. dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. a. dilepaskan secara waktunya berakhir sukarela oleh pemegang 4. 3. dicabut untuk kepentingan umum tanahnya musnah e. HAPUSNYA HAK MILIK (PASAL 27 UUPA) HAPUSNYA HAK GUNA USAHA (PASAL 34 UUPA) a.40 tahun 1996) HAPUSNYA HAK SEWA UNTUK BANGUNAN 1. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir kerena suatu syarat tidak dipenuhi c. jangka waktunya berakhir b. Hak pakai atas tanah hak milik Hak pakai ini diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi. 3. pemegang sewa untuk bangunan hak pengelolaan atau pemilik dilepaskan oleh tanah sebelum jangka waktu 3. karena ditelantarkan d. ditelantarkan f. ayat 2 HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 40 UUPA) HAPUSNYA HAK PAKAI (Menurut pasal 55 PP No. ditelantarkan ketentuan dalam pasal 30 f. dihentikan sebelum ditetapkan dalam keputusan jangka waktunya berakhir pemberian atau perpanjangan dikarenakan pemegang atau dalam perjanjian hak sewa untuk bangunan pemberiannya tidak memenuhi syarat 2. tanahnya musnah dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhinya dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir g. . dibatalkan oleh pejabat sebagai pemegang hak yang berwenang. hak milik atas tanah haknya sebelum jangka dicabut untuk kepentingan waktu berakhir umum 1. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya c. 2. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 b. pemegang hak sewa untuk berakhir bangunan sebelum jangka 3. 4. dicabut untuk kepentingan umum 4. karena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah e.pemberian hak guna bangunan yang baru dengan akta yang dibuat PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor pertanahan kabupaten /kota setempat.

Ketentuan tentang pendaftaran tanah diatur di dalam PP No. pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis.5. termasuk didalamnya eigendom hak milik sebagaimana diatur di dalam KUHPerdata). Artinya keabsahan Sertifikat Hak Atas Tanah masih dapat digugat (stelsel negatif). termasuk pembebanannya diwujudkan dalam bentuk Sertifikat Hak Atas Tanah. peralihan hak. pemegang sertifikat hak atas tanah adalah pemegang hak atas tanah sebenarnya (stelsel positif). artinya yang didaftarkan adalah aktanya. Jadi. g. berkesinambungan dan teratur. PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH : Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus. sistem pendaftaran tanah menganut sistem registration of deed. selain dapat dibuktikan sebaliknya. bahwa bukti kebaradaan hak atas tanah. meliputi pengolahan. termasuk pembebanannya harus dapat dibuktikan dengan suatu akta. hak pakainya dicabut 5. sertifikat hak atas tanah adalah bukti yang kuat (bukan sempurna) atas kepemilikan hak atas tanah. ditelantarkan 5. UUPA Menganut sistem registration of titles (System Torrens diciptakan oleh Robert Richard Torrens). tanahnya musnah PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA 1. yang mengatakan. mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun. 10 Tahun 1961. SEBELUM UUPA Berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie 1834 (mengatur pendaftaran benda tidak bergerak sebagaimana diatur di dalam Pasal 620 KUHPerdata). 2. kerena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah. dimana dimuat didalamnya perbuatan hukum yang melahirkan hak atas tanah (hak kebendaan atas tanah. melainkan haknya yang dilahirkan dari akta tersebut yang didaftarkan. dan kemudian diganti dengan PP No. Dengan demikian. yang terdiri dari Salinan Buku Tanah. termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. dalam bentuk peta dan daftar. dan Surat Ukur atau Gambar Situasi. dimana dalam setiap penciptaan hak baru. ketentuan dalam pasal 36 ayat 2 4. Namun akta tersebut tidaklah didaftarkan. .

satuan tugas pengumpulan data yuridis dan satuan tugas administrasi. Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan. Kepala desa/kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang pamong Desa/Kelurahan yang ditunjuknya.TUJUAN PENDAFTARAN TANAH : 1. adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. . untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang hak-hak atas tanah. Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakasa pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenal bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek 2. Panitian ini dibantu oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan. satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. mengingat kegiatan Pendaftaran Tanah secara sistematis pada umumnya bersifat massal dan besar-besaran. Seorang ketua merangkap anggota yang dijabat oleh seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional. Sementara itu. 2. yaitu pihak yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya . Pendaftaran tanah dilaksanakan melalui 2(dua) system: 1. 2. pelaksana pendaftaran tanah adalah: • Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala kantor Pertanahan dengan dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu • Dalam hal pendaftaran tanah sistematis Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi • Penunjukan panitia ajudikasi untuk membantu tugas Kepala Kantor Pertanahan dalam Pendaftaran Tanah sistemetis dimaksudkan agar tugas-tugas rutin para Kepala Kantor tidak terganggu. 3. Pendaftaran tanah secara sporadik. Panitia Ajudikasi dibentuk oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk. Penyelenggara pendaftaran tanah adalah Badan Pertanahan Nasional (BPN). untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah. Beberapa anggota yaitu seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah sistematik. terdiri atas: 1.

dan data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. 3. 5. 4. asas aman. terutama golongan ekonomi lemah. asas sederhana. 5 tahun 1979. serta obyek Hak tanggungan dapat meliputi beberapa desa/kelurahan ASAS PENDAFTARAN TANAH Pendaftaran dilaksanakan berdasarkan : 1. tanah wakaf . hak milik atas satuan rumah susun. asas terjangkau.. dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedur pendaftaran tanah dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan.3. Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah meliputi: • Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah adalah desa atau kelurahan yang merupakan satuan wilayah Pemerintah Desa/Kelurahan sebagaimana diatur dalam UU No. 4. 2. hak guna bangunan dan hak pakai. . 6. dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaan dan berkesinambungan pemeliharaan data pendaftaran tanah. sesuai dengan kenyataan dilapangan. tanah hak pengelolaan. asas muktakhir. seperti Tetua Adat yang mengetahui benar riwayat/kepemilikan bidang-bidang tanah setempat. hak tanggungan. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik. Dimaksudkan agar pihak-pihak yang memerlukannya. hak guna usaha. Dengan demikian masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat (azas keterbukaan). 2. hak tanggungan dan Tanah negara. terutama para pemegang hak. tentang pemerintah desa • Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah Hak Guna Usaha. sehingga perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi. tanah Negara. sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan tuju. khususnya didaerah yang hukum adatnya masih kuat. dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan dengan teliti dan cermat. OBYEK PENDAFTARAN TANAH 1. Hak pengelolaan. dapat terjangkau pemberian pelayanan pendaftaran tanah. Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah dengan seorang anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian data yuridis mengenai bidang-bidang tanah diwilayah desa/kelurahan yang bersangkutan. Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di Kantor pertanahan selalu “up to date”. 3.

dalam mencapai tujuan tertib administrasi pertanahan. . apa yang harus dilakukan X agar sebagai pengembang ia dapat mengolahnya menjadi sebuah usaha cluster perumahan? Berikan saran saudara yang tidak menyebabkan X menghadapi masalah hokum dikemudian hari. Pengolahan 3. termasuk peralihan. Pembukuan 4. Bila X kemudian membeli tanah pertanian seluas 2 Ha dari Y. Bila X memiliki perusahaan pengembang dan memerlukan lahan seluas 4 Ha.5. Oleh karena itu. Penyajian. 2. yaitu: 1. sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi data yang berkaitan dengan aspek fisik dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar. maka kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah. berikan saran saudara kepada X apa yang sebaiknya dilakukan? Berikan saran yang lengkap kepada X agar kelak dikemudian hari X tidak bermasalah dengan maksudnya tersebut. Pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun 6. serta 5. bahwa Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum. terbuka untuk umum. dan asas terbuka. maka setiap bidang atas satuan rumah susun. dan tanah tersebut berstatus Hak Milik. Termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak yang membebani LATIHAN SOAL 1. berkesinambungan dan teratur meliputi 6 hal. pembebanan dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftarkan Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terus menerus. Pengumpulan 2. dan ia bermaksud membeli tanah tersebut.