KONSEP
PEDOMAN
STANDAR
DOKUMEN
KPR
Bapindo Plaza, Mandiri Tower, 10Th Floor, Jalan Jendral Sudirman Kaveling 54-55, Jakarta 12190
Tel: +62 21 5267331, Fax: +62 21 5267287
e-mail: info@smf-indonesia.co.id
#10
DAFTAR ISI
Pendahuluan
........................
01. Origination
0101. Kriteria KPR
0102. Tahapan Proses Originasi KPR
0103. Fungsi Dalam Proses Originasi KPR
0104. Berkas Kredit
0105. Daftar Kerjasama dengan Pihak Ketiga
........................
........................
........................
........................
........................
02. Underwriting
0201. Tugas dan Syarat Underwriter
0202. 3 Cs
0203. Verifikasi
0204. Rasio Angsuran
0205. Penilaian Agunan
0206. LTV
0207. Asuransi
0208. Keputusan Kredit
0209. Berkas Agunan
........................
........................
........................
........................
........................
........................
........................
........................
........................
03. Servicing
0301. Tanggung Jawab Departemen Servicing
0302. Kustodi Dokumen KPR
0303. Monitoring Berkas Agunan
0304. Customer Loan Service
0305. Collections
0306. Loan Workout
0307. Foreclosure
0308. Prepayment
........................
........................
........................
........................
........................
........................
........................
........................
........................
........................
........................
........................
Lampiran
Perjanjian Kredit
Formulir
Mortgage Glosary
Ringkasan
........................
........................
........................
........................
REVISI
PENDAHULUAN
BAB
HALAMAN
1/2
SUB-BAB
01. Pedoman Standar Dokumen KPR ini disusun dengan bantuan Technical Assistant (TAR INO
39427) dari Asian Development Bank (ADB) dan diterbitkan oleh PT Sarana Multigriya
Finansial (Persero) disingkat SMF untuk digunakan oleh lembaga perbankan dan/ non bank
yang menyalurkan KPR atau disingkat Originator.
02. Pedoman ini telah dikonsultasikan dengan perbankan yang difasilitasi oleh Bank Indonesia.
03. Pedoman ini disusun dengan memperhatikan ketentuan dalam Basel Accord dan Peraturan
Bank Indonesia.
04. Pedoman ini berisi hal pokok dan mendasar yang dapat digunakan sebagai acuan Originator
dalam memproduksi KPR yang berkualitas.
05. Kriteria Standar yang terdapat dalam Pedoman ini secara bertahap akan ditingkatkan
sehingga Originator memiliki acuan untuk memproduksi KPR yang siap untuk disekuritisasi
dan layak investasi/ investment grade. Semakin tinggi kualitas portfolio KPR, maka semakin
kecil pendukung kredit/ credit enhancement yang diperlukan dalam rangka sekuritisasi.
06. Originator dapat mengaplikasikan pedoman ini secara bertahap. Bagi Originator yang sejak
awal telah siap menggunakan pedoman ini secara menyeluruh, akan lebih mudah untuk
mengaplikasikan setiap peningkatan standar pedoman ini dimasa datang.
07. Pedoman ini mencakup:
a. Origination
b. Underwriting
c. Servicing
d. Quality Control
e. Management Information System
KOLOM VERIFIKASI
REVISI
PENDAHULUAN
BAB
HALAMAN
SUB-BAB
KRITERIA
STANDAR
ALASAN
PENERAPAN
KRITERIA
STANDAR
HAL PENTING
UNTUK
DIPERHATIKAN
PENJELASAN
LEBIH LANJUT
05. Merujuk pada Bab/ Sub-bab lain yang berkaitan dengan sub-bab ini.
KOLOM VERIFIKASI
2/2
ORIGINATION
#10
ORIGINATION
0101. Kriteria KPR
........................
........................
........................
........................
........................
01
ORIGINATION
SUB-BAB
01
KRITERIA KPR
REVISI
HALAMAN
TINJAUAN
UMUM
1/4
Sarana pemasaran untuk menawarkan KPR kepada masyarakat harus jelas dan
transparan agar tidak menyesatkan konsumen dan tidak menimbulkan
persaingan yang tidak sehat diantara Originator.
KRITERIA
STANDAR
Kriteria KPR beserta penjelasannya dibuat secara singkat, jelas dan tidak
menyesatkan konsumen sehingga memudahkan konsumen untuk mengambil
keputusan dalam memilih KPR yang sesuai dengan kemampuannya. Contoh
kata-kata dalam iklan yang dinilai menyesatkan antara lain: tanpa uang muka,
bunga nol persen, tanpa biaya KPR dan lain-lain.
KRITERIA KPR
PENJELASAN
02. Lokasi:
Sudah jelas.
a. Kewarganegaraan:
b. Usia:
KOLOM VERIFIKASI
KRITERIA KPR
01
ORIGINATION
SUB-BAB
01
KRITERIA KPR
REVISI
HALAMAN
05. Penghasilan:
Jika
Originator
mempunyai
2/4
ketentuan
penghasilan
dalam
batasan
tersebut.
harus
menyatakan
bahwa
tergantung
dari
besarnya
penghasilkan konsumen1.
Maksimum KPR adalah 70% X (mana yang
lebih rendah antara harga jual tanah &
rumah dengan hasil penilaian/ appraisal)2.
07. Angsuran:
Originator menjelaskan:
angsuran KPR terdiri dari pokok dan bunga.
angsuran KPR dapat tetap atau berubah
tergantung
jenis
suku
bunga
yang
digunakan.
Originator menjelaskan:
Jenis suku bunga (fixed atau adjustable)
jangka waktu berlakunya suku bunga
KOLOM VERIFIKASI
KRITERIA KPR
01
ORIGINATION
SUB-BAB
01
KRITERIA KPR
REVISI
HALAMAN
3/4
terjadinya
perubahan
suku
bunga
Originator menjelaskan:
jenis, tujuan dan besarnya biaya yang
menjadi tanggungan konsumen.
biaya KPR
KPR.
saat pelunasan biaya KPR
11. Prepayment:
(bila
ada)
jika
konsumen
akan
melakukan prepayment.
12. Uang muka
KOLOM VERIFIKASI
KRITERIA KPR
01
ORIGINATION
SUB-BAB
01
KRITERIA KPR
REVISI
HALAMAN
disampaikan
kepada
konsumen
4/4
secara
ALASAN
PENERAPAN
KRITERIA
STANDAR
Kriteria standar diperlukan agar suatu produk KPR ditawarkan kepada konsumen
secara jelas dan transparan sehingga tidak menyesatkan konsumen dalam
mengambil keputusan.
HAL PENTING
UNTUK
DIPERHATIKAN
Setiap fasilitas kredit harus mempunyai tujuan penggunaan yang jelas karena
setiap jenis kredit mempunyai karakteristik yang berbeda, baik dari segi jangka
waktu, perhitungan bunga, agunan (barang bergerak/ tidak bergerak).
PENJELASAN
LEBIH LANJUT
KOLOM VERIFIKASI
KRITERIA KPR
01
ORIGINATION
SUB-BAB
02
REVISI
HALAMAN
TINJAUAN
UMUM
1/3
KRITERIA
STANDAR
KOLOM VERIFIKASI
01
ORIGINATION
SUB-BAB
02
REVISI
HALAMAN
i.
2/3
02. Originator memiliki sistem yang mampu mengukur waktu yang diperlukan
dalam proses originasi.
ALASAN
PENERAPAN
KRITERIA
STANDAR
01. Proses originasi dengan sistem ban berjalan dapat mempercepat proses dan
memperkecil biaya proses.
02. Dapat membantu konsumen untuk mengambil keputusan berdasarkan
informasi yang layak dan benar.
03. Konsistensi implementasi originasi dengan pedoman yang telah dibuat
adalah merupakan salah satu hal yang akan dinilai oleh perusahaan
pemeringkat/ rating agency ketika Originator akan menjual portofolio KPRnya.
HAL PENTING
UNTUK
DIPERHATIKAN
01. Input data konsumen hendaknya dilakukan oleh unit kerja lain sehingga
tidak mengganggu pelayanan terhadap konsumen.
02. Sedini mungkin Originator memastikan bahwa konsumen telah memahami
bahwa:
a. Sistem perhitungan bunga fully amortized (monthly/annual rest) yang
memiliki karakter:
Pada awal masa KPR, porsi bunga akan lebih besar dari porsi pokok
dan porsi bunga tersebut akan terus menurun sedangkan porsi pokok
akan terus meningkat sampai akhirnya pokok pinjaman menjadi nol,
pada saat mana KPR dinyatakan lunas1;
KOLOM VERIFIKASI
01
ORIGINATION
SUB-BAB
02
REVISI
HALAMAN
3/3
Pentingnya
pemeliharaan
rumah
untuk
meningkatkan
nilai
konsumen
setuju
jika
Originator
mengalihkan
dan
atau
berdasarkan
masukan/pertanyaan
yang
masih
PENJELASAN
LEBIH LANJUT
KOLOM VERIFIKASI
sering
01
ORIGINATION
SUB-BAB
03
REVISI
HALAMAN
TINJAUAN
UMUM
1/2
Untuk memproduksi KPR berkualitas secara efisien dan efektif, diperlukan suatu
unit kerja khusus yang didukung dengan staf yang khusus menangani proses
KPR atau sering disebut KPR Center.
KRITERIA
STANDAR
02. Underwriter:
memberikan
keputusan
kredit
(menyetujui
atau
menolak)
ALASAN
PENERAPAN
KRITERIA
STANDAR
KOLOM VERIFIKASI
01
ORIGINATION
SUB-BAB
03
REVISI
HALAMAN
2/2
HAL PENTING
UNTUK
DIPERHATIKAN
01. KPR Center seyogyanya memiliki income statement dan balance sheet
sendiri, sehingga cost of funds, overhead cost, margin dan risk premium
dapat dihitung terpisah dari produk bank yang lain.
02. Dalam hal penerimaan aplikasi dilakukan oleh pihak ketiga, maka personal
discussion dengan konsumen tetap dilakukan oleh loan processor.
03. Mutasi
horisontal
dan
program
pendidikan
yang
berkesinambungan
PENJELASAN
LEBIH LANJUT
KOLOM VERIFIKASI
01
ORIGINATION
SUB-BAB
04
BERKAS KREDIT
REVISI
HALAMAN
TINJAUAN
UMUM
1 /3
Proses originasi KPR akan menghasilkan 2 (dua) berkas, yaitu Berkas Kredit dan
Berkas Agunan. Berkas Kredit berisi berkas mulai dari aplikasi sampai KPR
lunas, seperti yang diuraikan dalam bab ini, sedangkan Berkas Agunan akan
diuraikan dalam bab terpisah1.
KRITERIA
STANDAR
Berpenghasilan tetap:
KOLOM VERIFIKASI
BERKAS KREDIT
01
ORIGINATION
SUB-BAB
04
BERKAS KREDIT
REVISI
HALAMAN
j.
Wirausaha:
NPWP
Profesional:
Sertifikat Tanah;
2 /3
KOLOM VERIFIKASI
BERKAS KREDIT
01
ORIGINATION
SUB-BAB
04
BERKAS KREDIT
REVISI
HALAMAN
3 /3
ALASAN
PENERAPAN
KRITERIA
STANDAR
Kelengkapan dan pemeliharaan seluruh berkas KPR dengan baik adalah penting
karena pada saatnya akan digunakan sebagai bahan peninjauan/ pemeriksaan
oleh perusahaan pemeringkat/ rating agency dalam rangka sekuritisasi.
HAL PENTING
UNTUK
DIPERHATIKAN
01. Pemilihan teknologi yang tepat dan input data secara lengkap dan akurat
sangat membantu Originator
untuk
konsumen tertentu.
02. Seluruh berkas yang diuraikan di atas, memiliki benang merah satu dengan
lainnya sesuai urutan proses/ tanggal penerbitan.
03. Berkas yang berupa fotocopy, dicocokkan dengan aslinya dan dibubuhi paraf
dan tanggal pemeriksaan yang menandakan bahwa fotocopy sesuai dengan
aslinya. Ini penting untuk menghindari terjadinya penipuan.
04. Originator harus memastikan bahwa calon konsumen adalah orang yang
sama dengan orang yang tercantum datanya dalam KTP atau tanda bukti diri
lainnya yang setara dengan KTP.
05. Seluruh berkas yang ditulis dan atau diisi oleh konsumen, tidak boleh
diwakilkan, apalagi jika ditulis oleh staf Originator, apapun alasannya.
PENJELASAN
LEBIH LANJUT
KOLOM VERIFIKASI
BERKAS KREDIT
01
ORIGINATION
SUB-BAB
05
REVISI
HALAMAN
TINJAUAN
UMUM
1/1
Untuk mempercepat proses originasi, Originator perlu memiliki daftar nama pihak
ketiga (termasuk perusahaan tempat calon konsumen bekerja, lokasi perumahan
berikut nama perusahaan pengembang, notaris, perusahaan penilai dan
perusahaan asuransi) yang telah disetujui terlebih dahulu sebelum konsumen
mengajukan aplikasi KPR.
Daftar tersebut di atas disebut Daftar Kerjasama dengan Pihak Ketiga (List of
Advance Approval).
KRITERIA
STANDAR
01. Originator memiliki persyaratan yang harus dipenuhi oleh pihak ketiga.
02. Masing-masing persyaratan sesuai dengan jenis kegiatan pihak ketiga.
03. Persyaratan yang berlaku bagi pihak ketiga dari waktu ke waktu perlu
disesuaikan dengan kebutuhan Originator.
04. Originator memelihara daftar hitam yang berisi nama pihak ketiga yang
bermasalah.
ALASAN
PENERAPAN
KRITERIA
STANDAR
01. Untuk memudahkan penetapan standar prestasi kerja dan standar biaya bagi
pihak ketiga.
02. Untuk memudahkan pengukuran prestasi kerja dari pihak ketiga.
HAL PENTING
UNTUK
DIPERHATIKAN
Penilaian terhadap kinerja pihak ketiga yang kurang baik perlu diinformasikan ke
seluruh unit yang terkait.
PENJELASAN
LEBIH LANJUT
KOLOM VERIFIKASI