1

MANAJEMEN PROYEK
(TS2-416)

DIKTAT

DI SUSUN OLEH:

Mahfud, S.Pd, MT
NIDN. 0002116606

JURUSAN TEKNIK SIPIL

POLITEKNIK NEGERI BALIKPAPAN
2013

BAB III
PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT DALAM
MANAJEMEN PROYEK (KONSTRUKSI)
3.1 Pengertian Umum
3.1.1 Prinsipal (Bouwheer, Owner)
Yang dimaksud dengan principal atau bouwheer atau owner atau pendiri bangunan atau
pemberi tugas adalah adalah yang akan memiliki bangunan.
Prinsipal biasanya:
a. Orang biasa (perseorangan).
b. Wakil dari sesuatu instansi (dinas).
c. Wakil dari sesuatu organisasi atau koperasi.
d. Wakil dari sesuatu organisasi atau koperasi.

3.1.2 Perencana (designer, architect)

Yang dimaksud dengan perencana adalah ahli bangunan yang biasa disebut arsitek yaitu
perorangan atau badan yang mempergunakan keahliannya dan berdasarkan surat perintah
tugas dari principal, mengerjakan perencanaan bangunan. Perencana dapat berbentuk
perorangan yaitu seorang ahli arsitek (insinyur-arsitek), biro-biro perencana (biroarsitek) dan kadang-kadang jawaban teknik.

3.1.3 Kontraktor (pemborong, contractor, aannemer)

Yang dimaksud dengan pemborong bangunan adalah perusahaan-perusahaan yang
bersifat perseorangan yang berbadan hokum atau badan hukum yang bergerak dalam
bidang pelaksanaan pembangunan.

3.2 Hubungan Kerja antara Prinsipal, Perencana, dan Kontraktor

Hubungan antara principal dan perencana bias dikatakan seperti hubungan antara dokter
dan pasiennya atau juga antara pengacara dan kliennya. Perencana adalah merupakan
orang kepercayaan prinsipal. Perencana mempertimbangkan kemauan prinsipal dan
Manajemen Proyek
Politeknik Negeri Balikpapan

memikirkan cara-cara pelaksanaan yang sebaik-baiknya untuk memenuhi keinginan

principal dalam mewujudkan cita-citanya membangun secara tepat dan ekonomis.
Apabila principal dan perencana telah bersepakat atas rencana yang telah dibuat oleh
perencana, maka untuk mewujudkan hasil perencanaan itu lalu dicari orang ketiga
sebagai pelaksana (kontraktor) yang akan melaksanakan rencana itu. Pelaksana
pembangunan tersebut biasanya diborongkan oleh para pemborong bangunan.
Ada beberapa kemungkinan:
a. Untuk pekerjaan yang kecil-kecil dan sederhana sekali yang perencanaan dan
pelaksanaannya mampu dilakukan oleh prinsipal, maka prinsipal dapat merangkap
sebagai perencana dan pelaksana.
b. Untuk pekerjaan yang agak besar dan sederhana di mana prinsipal mampu
mengadakan perencanaan sendiri, maka prinsipal dapat merangkap sebagai
perencana, sedangkan untuk mewujudkan hasil perencanaan itu, principal cukup
berhadapan dengan pihak pelaksana bangunan (kontraktor).
c. Untuk pekerjaan yang besar-besar biasanya diborongkan, karena pada dasarnya
principal tidak mampu mengadakan perencanaan ataupun pelaksanaan. Hal ini
mengingat juga banyaknya masalah-masalah pekerjaan yang mungkin terjadi,
misalnya segi kontruksi, arsitektonis, fungsional, ekonomis, social dan sebagainya.
Untuk keperluan itu pihak prinsipal dapat menunjuk atau memilih seorang ahli
perencana atau biro perencana guna melaksanakan perencanaan sesuai dengan
keinginannya. Setelah terdapat persetujuan bersama atas hasil perencanaan itu, pihak
prinsipal dan perencana bersama-sama berhadapan dengan pihak pelaksana
bangunan (kontraktor bangunan).
d. Untuk pekerjaan bangunan milik Negara pada dasarnya harus diborongkan
(dikontrakkan), mengingat adanya peraturan-peraturan pemerintah. Khusus untuk
pekerjaan ini sekalipun pihak prinsipal diharuskan menunjuk atau memilih seorang
ahli perencana atau biro perencana guna mengadakan perencanaan sesuai dengan
keinginannya. Setelah terdapat persetujuan bersama atas hasil perencanaan itu, pihak
prinsipal dan perencana bersama-sama berhadapan dengan pihak pelaksana
bangunan (kontraktor).

Manajemen Proyek
Politeknik Negeri Balikpapan

3.3 Kewajiban dan Syarat-syarat

3.3.1 Prinsipal
a. Kewajiban prinsipal:
1) Wajib

membayar

semua

biaya

yang

diperlukan

untuk

melaksanakan

keinginnanya membangun, kepada:

a) Direksi yaitu berupa uang honorarium kepada direksi;
b) Perencana arau biro perencana yaitu berupa uang honorarium perencana;
c) Pemborong bangunan yaitu berupa harga bangunan;
d) Dinas-dinas instansi yang bersangkutan yang berupa biaya ijin rooi
(sempadan), biaya pemeriksaan bahan bangunan, pajak.
2) Menunjuk perencana yaitu seorang perencana atau biro perencana yang ditunjuk
oleh prinsipal dengan Surat Perintah Kerja (SPK).
a) Tugas biasa dengan surat penunjukkan;
b) Tugas memakai surat perjanjian berisikan prinsipal sebagai pemberi tugas
dan perencana sebagai yang ditunjuk pelaksana perencanaan.
Dimana surat tugas harus jelas dan terperinci:
a) Waktu selesaainya tugas adalah mengikat;
b) Cara pemberian honorarium harus dijelaskan.
3) Mengangkat direksi yaitu seorang atau badan yang diangkat/ditunjuk oleh
prinsipal dengan surat keputusan untuk bertindak sebagai wakilnya dalam
pengewasan pelaksanaan pekerjaan.
4) Menetapkan kontraktor yang ditunjuk yaitu tergantung kepada siapa yang
menjadi prinsipal, apakah prinsipal itu perorangan atau wakil dari instansi (dinas)
pemerintah.
Kalau prinsipal merupakan perorangan, maka dapat ditunjuk olehnya suatu
pelaksana atas dasar kepercayaannya sendiri, tetapi jika prinsipal merupakan
wakil dari instansi (dinas) pemerintah, maka harus diborongkan secara ditunjuk
(onderhands) atau dilelang (tender) dengan berpedoman pada peraturan yang
berlaku.

Manajemen Proyek
Politeknik Negeri Balikpapan

5) Menandatangani surat perjanjian borongan (kontrak) yaitu membuat kontrak

antara pihak prinsipal dengan pihak pelaksana yang berisikan antara lain:
a) Pihak prinsipal disebut pihak ke I dan pihak kontraktor (pemborong) disebut
pihak II;
b) Uraian dan syarat-syarat pelaksanaan (bestek), dan gambar pelaksanaan harus
jelas;
c) Lamanya waktu pelaksanaan harus jelas;
d) Cara pembayaran angsuran harus jelas;
e) Besarnya dana anggaran biaya harus jelas.

b. Syarat-syarat prinsipal:
1) Perseorangan, prinsipal harus memiliki;
a) Dana anggaran biaya yang diperlukan;
b) Tanah bangunan.
2) Dinas (pemerintah), prinsipal harus memiliki;
a) Surat keputusan otorisasi yaitu pejabat penerima SKO;
b) Tanah bangunan.
3) Swasta, prinsipal harus memiliki;
a) Surat pengangkatan yaitu pejabat penerima surat pengangkatan (SP);
b) Dana anggaran biaya yang diperlukan;
c) Tanah bangunan.
3.3.2 Perencana
a. Kewajiban Perencana:
1) Kewajiban perencana adalah mengusahakan terwujudnya keinginan prinsipal
dalam bentuk gambar lengkap dengan uraian pekerjaan dan syarat-syarat
pelaksanaan (bestek), sehingga dengan gambar pelaksanaan ini dapat diharapkan
keinginan prinsipal akan terpenuhi. Oleh karena pekerjaan perencana meliputi
segi konstruktif, arsitektonis, ekonomis dan fungsional, maka pekerjaan ini harus
ditangani oleh seorang ahli yang berpengalaman dan terpercaya.
Pekerjaan perencana meliputi:
Manajemen Proyek
Politeknik Negeri Balikpapan

a) Sketsa pemikiran pertama

Suatu sketsa dalam skala kecil yang memberikan gambaran cukup jelas
tentang denah pembagian ruangan, bentuk bangunan dan kemungkinan
pelaksanaan rencana;
b) Prarencana
Prarencana terdiri dari gambar sketsa dalam skala kecil dari denah,
pandangan serta tampak yang terpenting dari bangunan dengan atau tanpa
gambar situasi dan perspektif, berikut perkiraan biaya yang pada umumnya
dihitung dari per m2 luas lantai atau per m3 volume ruangan. Sehingga
gambar prarencana dapat dipakai sebagai dasar untuk mengadakan
pembicaraan dengan pemberi tugas (prinsipal);
c) Gambar rencana pelaksanaan (workshop drawing, gambar bestek)
Gambar rencana pelaksanaan adalah gambar uraian (gambar bestek) yang
merupakan lanjutan gambar prarencana dan beberapa gambar penjelas
seperlunya dari bagian-bagian yang penting dengan skala lebih besar,
diperinci sedemikian rupa, sehingga atas dasar itulah dapat dibuat gambar
penjelas (detail) yang lengkap dan anggaran biaya yang diperlukan.
d) Uraian dan syarat-syarat pelaksanaan (bestek)
Guna menjelaskan gambar agar dapat dibuat anggaran biaya dan memberi
pengarahan dalam pelaksanaannya, maka gambar rencana harus dilengkapi
dengan uraian dan syarat-syarat pelaksanaan (bestek).
e) Anggaran biaya (budget, bergoting)
Dari gambar rencana pelaksanaan (gambar bestek) dan uraian serta syaratsyarat pelaksanaan (bestek) dapat dihitung besarnya anggaran yang
dibutuhkan termasuk bahan dan upah serta biaya-biaya lain yang
berhubungan dengan pelaksanaan pekerjaan. Pentingnya anggaran biaya
antara lain guna persiapan bahan pelelangan agar harga bangunan sesuai atau
tidak melebihi dari dana yang ada atau dana yang dipersiapkan untuk rencana
bangunan tersebut.

Manajemen Proyek
Politeknik Negeri Balikpapan

f) Menyiapkan bahan-bahan untuk pelelangan.

Bahan untuk keperluan pelelangan yang harus dipersiapkan oleh perencana,
yaitu:
(1) Gambar situasi;
(2) Gambar bestek;
(3) Gambar detail (penjelas);
(4) Gambar rencana instalasi listrik dan air;
(5) Uraian dan syarat-syarat pelaksanaan (bestek);
(6) Berita acara (aanvullingsbestek) yaitu berita acara pemberian penjelasan
(aanwijzing) yang merupakan bagian daripada uraian dan syarat-syarat
pelaksanaan yang mengikat.
g) Gambar revisi
Dalam pelaksanaan pekerjaan segala perubahan yang diperlukan dalam
pelaksanaan yang disebabkan karena sesuatu hal, umpamanya konstruksi atau
bagian-bagian dari bangunan antara lain jaringan-jaringan instalasi listrik, air
dan gas, saluran air kotor, semuanya harus dicatat oleh direksi guna digambar
kembali sesuai dengan keadaan pelaksanaan. Gambar ini dinamakan gambar
revisi yang berguna untuk pedoman apabila ada perbaikan-perbaikan atau
tambahan-tambahan konstruksi sehingga memudahkan pelaksanaannya.
b. Syarat-syarat Perencana:
1) Perencana dapat berupa perorangan atau berbentuk badan hukum;
2) Perencana harus mampu menghusahakan semaksimal mungkin memenuhi
keinginan prinsipal, oleh karenanya harus seseorang yang ahli;
3) Perencana harus merupakan kepercayaan prinsipal;
4) Perencana harus sanggup dan mampu menjadi penasehat dalam pelaksanaan
pekerjaan.
c. Hak Perencana:
Perencana mempunyai hak menerima honorarium sesuai dengan perjanjian.

Manajemen Proyek
Politeknik Negeri Balikpapan

3.3.3 Kontraktor (pemborong, contractor, aanemer)

a. Hak dan Kewajiban Kontraktor:
1) Menerima uang pembayaran borongan tepat waktunya menurut syarat-syarat
yang tercantum dalam bestek;
2) Melaksanakan tugas pelaksanaan sesuai dengan gambar bestek, bestek dan
aanvullingbestek;
3) Mengikuti dan tunduk kepada direksi atas segala perintah atau petunjuk yang
tidak bertentangan dengan pelaksanaan dan syarat-syarat (bestek);
4) Membuat laporan kepada direksi tentang data-data perkembangan pekerjaan,
bahan-bahan dan tukang/tenaga.
b. Syarat-syarat Kontraktor:
1) Memiliki modal yang sesuai;
2) Memiliki tenaga ahli yang cukup;
3) Memiliki kantor dan ruang kerja;
4) Memiliki peralatan kerja;
5) Memiliki riwayat kerja yang baik.

3.4 Prosedur Pelaksanaan Pekerjaan

Dalam melaksanakan pekerjaan bangunan ada beberapa cara tergantung siapa yang
membangun; pemerintah, swasta atau perorangan.

3.4.1 Dikerjakan sendiri (in eigen beheer)

Pada umumnya bangunan perorangan banyak yang dikerjakan sendiri, artinya tidak
doborongkan kepada salah satu kontraktor. Kadang-kadang hanya bagian-bagian
pekerjaan saja yang diborongkan, tetapi hanya borongan upah kerja sedangkan bahanbahan disediakan oleh prinsipal. Lain halnya daripada bangunan pemerintah pada
umumnya harus diborongkan (di kontrak). Hal ini berhubungan dengan adanya
peraturan-peraturan pemerintah yang harus di taati. Tentang bangunan swasta kadangkadang peraturannya harus diborongkan dan kadang-kadang dikerjakan sendiri. Hal ini
sangat tergantung pada instansi swasta itu sendiri.

Manajemen Proyek
Politeknik Negeri Balikpapan

3.4.2 Pemborongan pekerjaan

Pada dasarnya ada 2 hal dalam memborongkan pekerjaan bangunan, yaitu :
a. Pemborong hanya mengerjakan pekerjaan saja, artinya pemborong hanya
bertanggungjawab atas kualitas pekerjaan saja dan mendapatkan upah jasa.
b. Pemborong kecuali mengerjakan pekerjaan juga harus menyediakan bahan, artinya
pemborong bertanggungjawab baik kualitas dari bahan yang digunakan juga kualitas
pekerjaan sehingga pemborong menanggung segala akibat untung rugi dan kualitas
pekerjaannya.

3.4.3 Pelelangan
Dalam melelangkan suatu pekerjaan ada 3 cara, yaitu:
a. Pelelangan umum (openbare aanbesteding);
Dalam cara pelelangan umum ini, pemberitahuan kepada para pengikut lelang
(pemborong) dapat dilaksanakan melalui iklan-iklan dalam surat kabar atau alat
komunikasi lainnya dengan persyaratannya. Cara ini mempunyai keuntungan oleh
kerana banyaknya penawaran, maka persaingan harga dalam penawaran menjadi
lebih banyak. Tetapi juga ada kerugiannya yaitu kualitas pekerjaan kurang terjamin
disebabkan dalam pelelangan cara ini siapa saja boleh ikut dalam pelelangan
sehingga kemungkinan bonafiditas dari pemborong kurang terjamin.
b. Pelelangan di bawah tangan (onderhands aanbesteding);
Dalam cara pelelangan di bawah tangan, dipanggil atau ditunjuk satu pemborong
(kontraktor) yang dapat dipercaya dan sudah dikenal kemampuannya atau
bonafiditasnya dalam melaksanakan pekerjaan sehingga dapat diharapkan atas
kewajarannya dalam bidang kualitas pekerjaannya. Cara ini mempunyai keuntungan
karena ditunjuknya satu pemborong. Hal ini berarti bonafiditas pemborong terjamin,
relatif kualitas pekerjaan juga akan terjamin. Tetapi kerugiannya harga penawaran
relatif akan mahal karena persaingan tidak ada.
c. Pelelangan dengan undangan atau terbatas (aanbesteding op uitnodiging)
Dalam cara pelelangan melalui undangan, pemborong yang diundang sangat terbatas
jumlahnya dan bagi pemborong yang tidak memenuhi syarat prakualifikasi tidak
Manajemen Proyek
Politeknik Negeri Balikpapan

dapat diikutsertakan dalam undangan. Pemborong yang diundang biasanya telah

memenuhi syarat prakualifikasi, Hal ini berarti juga telah memenuhi syarat
bonafiditasnya, baik teknis maupun administrasi termasuk modal perusahaan.
Cara ini banyak mempunyai keuntungan, yaitu:
1) Bonafiditas pemborong terjamin, karena sudah lulus dalam prakualifikasi;
2) Persaingan ada dan cukup baik karena segolongan atau sekelas dalam
prakualifikasi;
3) Harga bangunan relatif cukup, artinya tidak murah dan tidak mahal karena
biasanya menggunakan perhitungan anggaran biara direksi sebagai harga baku.

Untuk jelasnya, dari 3 cara pemborongan (pelelangan) tersebut di atas, dapat

dibuatkan daftar kesimpulan sebagai berikut:
Bonafiditas
Pemborong
(kontraktor)

Kualitas
Pekerjaan

1. Pelelangan umum

Kurang terjamin

Kurang terjamin

Murah

2. Pelelangan di bawah
tangan

Terjamin

Terjamin

Mahal

3. Pelelangan dengan
undangan atau
terbatas

Cukup terjamin

Cukup terjamin

Cukup

Jenis Pelelangan

Harga
Penawaran

Manajemen Proyek
Politeknik Negeri Balikpapan

10

DAFTAR PUSTAKA
M. Sukoadji, B.Sc, Drs. Suratman, 1979, Pengetahuan Industri dan Rencana
Anggaran, Departemen Pendidikan dan Kebudayaan, Jakarta.
Pilcher R., 1992, Principles of Construction Management.
Iman Soeharto, 1995, Manajemen Proyek dari Komseptual Sampai Operasional,
Erlangga, jakarta.
Harold, K., 1998, Project Management, A System Approach to Planning, Scheduling,
and Controlling.
Wulfram I. Ervianto, 2004, Teori Aplikasi Manajemen Proyek Konstruksi, Andi
Offset, Yogyakarta.
, 2012, Peraturan Presiden No. 70 Tahun2012 tentang pengadaan barang
dan jasa.

Manajemen Proyek
Politeknik Negeri Balikpapan