Tanah Negara Bekas HGB dan Hak Prioritasnya

Oleh : Gede Wira Utama*

Intisari: Sesuai dengan tujuan penggunaan tanahnya, Pemerintah dalam
hal ini Kemeterian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional
akan memberikan hak yang berbeda pula. Untuk hak mendirikan dan
mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri
bagi calon penerima hak akan diberikan Hak Guna Bangunan (HGB)
selama 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Ketika Hak
atas tanahnya berakhir, siapakah yang berhak untuk mengajukan
pembaharuan hak pada tanah bekas HGB tersebut? Karena seperti yang
kita tahu bahwa tanah tersebut akan menjadi tanah negara yang tidak
dilekati suatu hak apapun yang dapat dimohonkan hak oleh siapa saja.
Untuk permasalahan ini, terkait dengan hak keperdataan bekas
pemegang HGB yang masih melekat ketika hak atas tanahnya telah habis
dapat menjadi suatu dasar permohonan hak atas tanah dikarenakan
masih adanya hubungan antara subyek dan obyeknya. Sehingga selama
bekas pemegang HGB masih memanfaatkan dan menggunakan tanah
tersebut sesuai fungsinya, selama itu pula ia memiliki hak prioritas untuk
mendaftarkan pembaharuan hak atas tanah di bekas tanah HGB tersebut.
Kata kunci : HGB, Tanah Negara, Hak Prioritas
Abstract: In accordance with the intended use of the land, the
Government especially Agrarian Ministry / National Land Agency will
provide different rights. To have a right to establish and build on a land
that is not his own for potential beneficiaries, the subject will be given Hak
Guna Bangunan (HGB) for 30 years and can be extended for 20 years.
When the right over the land ends, there is a question "Who is eligible to
apply for renewal of the rights in the former of HGB? Because as we know
that the land would become state land (Tanah Negara) that is not glued by
any rights when the last former of HGB didnt extend their rights. For this
problem, when their rights on the land have been exhausted, the last
holder of HGB still has a civil right (Hak Keperdataan) of the buildings and
the property. This condition can become a basis for the right to land due
to the persistence of the relationship between the subject and object. As
long as the former holder of HGB still caring ang get the advantages from
the land according to its function, they still have the priority right to
register the renewal of land rights in the former land of the HGB.
Keywords: HGB, State Lands, Priority Rights
A. Latar Belakang
Kebutuhan akan lahan baik sebagai tempat usaha maupun hunian
relatif bertambah mengikuti perkembangan jumlah penduduk di
Indonesia. Dalam rangka menggunakan dan memanfaatkan tanah,
pemerintah dalam hal ini Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan
** Taruna Semester IV kelas A Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional, NIM 13222726
|1

Pertanahan

Nasional

Republik

Indonesia

(BPN

RI)

memberikan

beberapa macam hak atas tanah sesuai dengan tujuan penggunaan

dan pemanfaatan tanahnya yang diatur dalam pasal 16 Undangundang Pokok Agraria (UUPA). Salah satu contoh misalnya penggunaan
tanah untuk hunian, BPN RI dalam hal ini akan memberikan Hak Guna
Bangunan (HGB) kepada calon pemegang hak. Adapun yang dimaksud
HGB menurut UUPA pada pasal 35 adalah hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya
sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
Dalam hal ini pemegang sertifikat HGB yang berada di atas tanah
negara

hanya

bisa

memanfaatkan

lahan

tersebut

baik

untuk

mendirikan bangunan atau untuk keperluan lain dalam kurun waktu

tertentu. Untuk kepemilikan, lahannya masih dimiliki oleh negara.
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) mempunyai batas waktu
tertentu misalnya 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk waktu 20
tahun. Setelah melewati batas waktunya, pemegang sertifikat harus
mengurus perpanjangan ataupun pembaharuan SHGB-nya.
Adapun beberapa keuntungan Membeli Properti dengan Sertifikat
Hak Guna Bangunan1:
a. Tidak Membutuhkan Dana Besar
Dengan membeli properti berstatus HGB tidak perlu menyiapkan dana
besar daripada membeli properti dengan status SHM. Apalagi dengan
harga tanah yang semakin tinggi dari tahun ke tahun, sehingga tidak
perlu

mengeluarkan

dana

besar

untuk

memiliki

properti

yang

diinginkan.
b. Peluang Usaha Lebih Terbuka
Properti dengan status HGB biasanya dijadikan pilihan untuk mereka
yang berminat memiliki properti tetapi tidak bermaksud untuk
menempati dalam waktu lama. HGB biasanya dimanfaatkan untuk
kebutuhan

komersial

seperti

mendirikan

usaha

kos,

gedung

perkantoran, kios, ruko, apartemen dan lain lain. Oleh karena itu, bagi
1 http://www.jurnalhukum.com/hak-guna-bangunan/, diakses pada tanggal 25
Mei 2015, pukul 15.20 WIB.
|2

sebagian orang, membeli properti dengan status HGB dapat digunakan

untuk mengembangkan usaha seperti, menambah modal, sehingga
peluang usaha lebih menguntungkan.
Sesuai dengan ketentuan pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA, yang
mengharuskan si pemegang hak untuk memperpanjang ataupun
memperbaharui hak atas tanahnya bila jangka waktunya berakhir atau
habis. Dalam artikel ini akan dijelaskan mengenai pihak-pihak yang
memiliki hak prioritas untuk memperpanjang ataupun memohon hak
baru di atas tanah bekas HGB yang masa berlakunya telah habis.
B. Rumusan Masalah
Adapun permasalahan yang akan dibahas dalam artikel ini terkait
dengan tanah bekas HGB yang tidak diperpanjang lagi haknya yaitu:
1. Siapa yang memiliki hak prioritas untuk dapat memohon hak di atas
tanah negara bekas hak yang tidak diperbaharui/diperpanjang
haknya?
2. Berapa lama hak prioritas yang dimiliki subyek hukum tersebut?
C. Tujuan
Manfaat penulisan artikel ini diantaranya:
1. Mengetahui yang memiliki hak prioritas untuk dapat memohon hak
di

atas

tanah

negara

bekas

hak

yang

tidak

diperbaharui/diperpanjang haknya.
2. Jangka waktu hak prioritas yang dimiliki si calon pemegang hak
tersebut.
D. Tinjauan Pustaka
Telah diatur mengenai pengertian HGB dalam Pasal 35 ayat (1)
UUPA jo Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
Dalam hal ini, seorang pemegang hak guna bangunan adalah berbeda
dari pemegang hak milik atas sebidang tanah dimana bangunan
tersebut didirikan; atau dalam konotasi yang lebih umum, pemegang

|3

hak guna bangunan bukanlah pemegang hak milik dari tanah dimana
bangunan tersebut didirikan2.
Dari penjelasan III/3 dalam UUPA maka hak yang dipunyai oleh
pemegang hak sangat terbatas oleh karena didirikan di atas tanah
yang bukan haknya, jadi hanya terjadi sepanjang waktu tertentu. Tidak
seperti halnya dengan hak milik yang haknya adalah terpenuh di
antara hak-hak atas tanah3. Setelah jangka waktunya berakhir hak
guna bangunan dapat diperpanjang lagi paling lama 20 tahun atas
permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta
keadaan bangunan-bangunan yang diatur dalam pasal 35 ayat (2)
UUPA.
Pada prinsipnya yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah
warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia, serta berkedudukan di Indonesia pula 4. Hal tersebut
seperti yang diatur dalam Pasal 36 ayat (1) UUPA jo Pasal 19 Peraturan
Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 yang menentukan bahwa yang
dapat mempunyai hak guna bangunan adalah: Warga negara Indonesia
(WNI) dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
Dalam hal badan hukum asing yang ingin memiliki hak guna
bagunan maka dua unsur, yakni didirikan menurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia, harus ada. Jadi hanya Warga Negara
Indonesia saja yang dapat mempunyai hak guna bangunan ini, dan di
sini terlihat bahwa prinsip nasionalitas tetap dipertahankan, sehingga
orang yang bukan warga negara Indonesia hanya dapat mempunyai
hak seperti yang ditentukan pada ketentuan pasal di atas yaitu badan

2 Kartini Muljadi, Gunawan Widjaja, Hak-Hak Atas Tanah, (Jakarta: Kencana,

2005), hlm 190
3 Soedharyo Soimin, Status Hak dan Pembebasan Tanah, (Jakarta: Sinar Grafika,
2001), hlm.21
4 Eko Yulian Isnur, Tata Cara Mengurus Surat-surat Rumah dan Tanah, (Yogyakarta:
Pustaka Yustisia, 2008), hlm. 15

|4

hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di

Indonesia5.
Apabila orang atau badan hukum pemegang hak guna bangunan
tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna bangunan, maka
orang atau badan hukum tersebut dalam jangka waktu satu tahun
wajib melepaskan atau mengalihkan hak guna bangunan yang
dikuasainya kepada orang atau badan hukum yang memenuhi
persyaratan sebagai pemegang hak guna bangunan. Jika hak guna
bangunan yang dikuasainya tidak dilepaskan atau dialihkan maka hak
guna bagunan tersebut akan hapus secara hukum. Hal tersebut secara
tegas diatur dalam Pasal 36 ayat (2) UUPA, yang menentukan bahwa:
Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak
lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam
jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada
pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap
pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak memenuhi
syarat-syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak
dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu
hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan
diindahkan,

menurut

ketentuan-ketentuan

yang

ditetapkan

dengan

Peraturan Pemerintah

Pengaturan lebih lanjut mengenai hal di atas diatur dalam Pasal 20

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menentukan bahwa:
1. Pemegang hak guna bangunan yang tidak lagi memenuhi syarat
sebagaimana dimaksud Pasal 19 dalam jangka waktu satu tahun
wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas tanah tersebut
kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
2. Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)
haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena
hukum
Berdasarkan ketentuan Pasal 37 UUPA dan Peraturan Pemerintah
Nomor 40 Tahun 1996 bahwa tanah yang dikuasai oleh Negara dapat
diberikan kepada pemegang hak atas tanah atau suatu badan hukum
5 Soedharyo Soimin , op.cit, hlm. 21
|5

dengan adanya permohonan yang diajukan kepada Menteri melalui

Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah
yang bersangkutan oleh pemegang haknya. HGB terjadi kerena
penetapan pemerintah/Negara jika tanah tersebut dikuasai oleh Negara
dan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang
ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan jika HGB
tersebut di atas tanah hak pengelolaan. Hal ini sesuai dengan maksud
pelimpahan wewenang melalui pemberian hak pengelolaan maka
pemberian hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan dilakukan
oleh Menteri kepada calon pemegang hak yang ditunjuk oleh
pemegang HGB. Bagi tanah yang dikuasai perseorangan maka hak
guna bangunan terjadi karena perjanjian antara pemilik tanah dengan
pihak yang mengajukan hak guna bangunan tersebut yang dibuat oleh
dan di hadapan PPAT.
Pasal 40 UUPA jo Pasal 35 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40
Tahun 1996 mengatur mengenai hapusnya hak guna bangunan. Hak
guna bangunan hapus karena:
1. Jangka waktu berakhir;
2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya
berakhir, karena:
(a)

Tidak

terpenuhinya

kewajiban-kewajiban

pemegang

dan/atau

dilanggarnya

ketentuan-ketentuan

dimaksud

dalam

30,

Pasal

sampai

Pasal

hak

sebagaimana
32

Peraturan

Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996; atau

(b)

Tidak terpenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban

yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak guna bangunan
antara pemegang hak guna bangunan dan pemegang hak milik
atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan; atau

(c)

Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum

yang tetap;

3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemengan haknya sebelum jangka

waktu berakhir;
|6

4. Dicabut untuk kepentingan umum;

5. Ditelantarkan;
6. Tanahnya musnah;
7. Ketentuan dalam Pasal 36 ayat (2) UUPA dan Pasal 20 ayat (1)
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menentukan bahwa
orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan
tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang telah ditentukan dalam
Pasal 36 ayat (1) UUPA dan Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor
40 Tahun 1996 dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan
hak guna bangunan tersebut;
8. Dicabut berdasarkan Undang-Undang No 20 Tahun 1961 tentang
Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Berserta Benda-Benda Yang
Ada Di Atasnya.
Dengan hapusnya hak guna bangunan maka tanah tersebut akan
menjadi tanah Negara, jika hak guna bangunan tersebut diberikan di
atas tanah Negara. Jika yang memberikan hak guna bangunan tersebut
adalah pemegang hak milik maka kembali kepada penguasaan penuh
dari pemegang hak milik atas tanah tersebut atau dengan kata lain hak
miliknya menjadi penuh kembali.
E. Pembahasan
Telah disebutkan sebelumnya bahwa HGB dapat berakhir haknya
dikarenakan jangka waktunya berakhir, dihentikan sebelum jangka
waktunya berakhir karena suatu syarat tidak dipenuhi, dilepaskan oleh
pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir, dicabut untuk
kepentingan umum, ditelantarkan, tanahnya musnah atau karena
ketentuan pasal 36 ayat (2) UUPA. Secara hukum dan peraturan yang
berlaku, menyatakan bahwa HGB yang berakhir jangka waktunya,
maka tanahnya dikuasai langsung oleh negara. Jika diasumsikan
dikuasai langsung oleh negara, maka tanah tersebut tidak dilekati
dengan suatu hak serta tidak ada kepentingan pihak lain terhadap
tanah tersebut yaitu bekas pemegang HGB karena bangunan dan
benda-benda yang ada di atasnya masih milik bekas pemegang HGB,
|7

sedangkan

secara

penguasaan

bekas

pemegang

HGB

masih

menguasai tanah tersebut. Di sini perlu ditegaskan bahwa TN bekas

HGB cenderung dapat dikatakan sebagai TN tidak bebas, yang tidak
langsung dikuasai oleh negara yang terikat dengan hak penguasaan
atas tanah. Meskipun hak penguasaan atas tanah tersebut secara
hukum telah hapus karena berakhirnya jangka waktu, tetapi dengan
adanya bangunan dan benda-benda di atas tanah bekas HGB
menyebabkan hak penguasaan atas tanah tersebut belum dapat hapus
dengan sendirinya. Untuk dapat menjadi tanah yang langsung dikuasai
negara,

maka

sebelumnya

harus

ada

penyelesaian

mengenai

bangunan dan benda-benda tersebut.

Meskipun

secara

teori

hak

atas

tanah

tersebut

kembali

ke

penguasaan negara, akan tetapi hak keperdataan dari tanah tersebut

masih pada bekas pemegang HGB, sehingga bekas pemegang HGB
mempunyai hak prioritas untuk memohonkan kembali haknya. Ini
berarti ketika masa berlaku HGB tersebut berakhir, pemegang HGB
akan kehilangan hak atas tanahnya saja, tetapi tidak untuk bangunan
dan benda-benda di atasnya.
Secara keperdataan bekas pemegang HGB memiliki kedudukan
berkuasa (bezit) atas tanah bekas HGB dan bangunan serta bendabenda yang ada di atasnya. Kedudukan berkuasa adalah kedudukan
seseorang yang menguasai suatu kebendaan, baik dengan diri sendiri
maupun dengan perantara orang lain dan mempertahankan atau
menikmatinya selaku orang yang memiliki kebendaan itu (Pasal 529
KUHPerdata). Jika ditinjau dari pengertian possession dalam sistem
hukum anglo saxon yaitu bukti nyata dari penggarapan tanah
merupakan bukti utama dari hak terhadap pemilikan 6, maka dengan
bukti penggarapan atau pengusahaan/ pemanfaatan tanah HGB yang
sudah berakhir jangka waktunya oleh bekas pemegang HGB dapat
memberi kesempatan kepada bekas pemegang HGB untuk berlaku
seperti pemilik tanah HGB tersebut karena secara hukum bekas
6 Joycey G Tooler, dalam Yudi Irwanda. Okupasi Areal Hak Guna Usaha PT.
Perkebunan Nusantara (PTPN) III (Persero) Kebun Bagun di Kota Pematangsiantar.
Penelitian . Yogyakarta : STPN. Tahun 2006, hlm 15.
|8

pemegang HGB adalah pemilik bangunan dan benda-benda di atas

tanah HGB.
Seperti yang tercantum dalam PMNA/Ka BPN No 9 tahun 1999 yang
menyatakan bahwa bekas pemegang HGB berkewajiban menjaga
tanah yang telah berakhir haknya sebelum diserahkan kepada
penerima hak berikutnya. Dengan demikian, bekas pemegang HGB
masih memiliki hak penguasaan atas tanah tesebut sampai haknya
beralih kepada si pemegang hak baru. Dengan adanya hubungan
antara subyek dan obyek berupa bukti penguasaan maka dapat
dijadikan sebagai dasar untuk pemberian suatu hak atas tanah.

F. Simpulan
Dengan adanya hak prioritas tersebut, maka bekas pemegang HGB
dapat memohonkan kembali hak atas tanahnya yang telah berakhir.
Hak prioritas diberikan kepada bekas pemegang HGB dikarenakan hak
keperdataannya masih pada bekas pemegang HGB. Hal tersebut untuk
mencegah terjadinya peralihan tanah bekas HGB tersebut dari orang
yang tidak berhak atas tanah tersebut.
Ini berarti selama bekas pemegang HGB masih menduduki dan
memanfaatkan tanah bekas HGB tersebut, selama itu pula bekas
pemegang HGB memiliki hak prioritas untuk memohon perpanjangan
ataupun pembaharuan hak atas tanahnya sampai adanya Surat
Keputusan Pemberian Hak baru kepada calon pemegang hak yang
baru.
G. Daftar Pustaka
Harsono,

Boedi.

(2008).

Hukum

Agraria

Indonesia,

Himpunan

Peraturan-peraturan Hukum Tanah. Jakarta: Djambatan.

|9

Irwanda, Yudi. (2006) Okupasi Areal Hak Guna Usaha PT. Perkebunan
Nusantara

(PTPN)

III

(Persero)

Kebun

Bagun

di

Kota

Pematangsiantar. Penelitian . Yogyakarta : STPN.

Isnur, Eko Yulian. (2008). Tata Cara Mengurus Surat-surat Rumah dan
Tanah, Yogyakarta: Pustaka Yustisia.
Muljadi, Kartini dan Widjaja, Gunawan. (2005). Hak-Hak Atas Tanah.
Jakarta: Kencana.
Soimin, Soedharyo. (2001). Status Hak dan Pembebasan Tanah.
Jakarta: Sinar Grafika
Subekti, R. dan R. Tjitrosudibio. (2004). Kitab Undang-undang Hukum
Perdata. Jakarta: PT Pradnya Paramita. Cetakan ke -34, edisi
revisi.
(http://www.jurnalhukum.com/hak-guna-bangunan/).

Hak

Guna

Bangunan. Diakses pada tanggal 23 Mei 2015, pukul 15.20 WIB.

Peraturan Perundangan
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan dasar Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang No 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas
Tanah dan Berserta Benda-Benda Yang Ada Di Atasnya.
Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah. (Lembaran
Negara Republik Indonesia tahun 1996 Nomor 58).
PMNA/ Ka BPN Nomor 9 tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan
pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

| 10