PSAK 13 Properti Investas ( Juni 2011)

Properti investasi adalah (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau
kedua duanya) yang dikuasai oleh pemilik atau lesse melalui sewa pembiayaan) untuk
menghasilkan rental atau kenaikan nilai atau keduanya dan tidak untuk :

Digunakan dalam produksi atau penyedia barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif atau

Dijual dalam kegiatan sehari-hari (Par. 5)

Contoh properti investasi: (Par. 8)

Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk
dijual jangka pendek dalam kegiatan sehari-hari

Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya belum ditentukan

Bangunan yang dimiliki melalui sewa pembiayaan dan disewakan kepada pihak lain
melalui satu atau lebih sewa operasi

Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain
melalui satu atau lebih sewa operasi

Contoh bukan properti investasi: (Par. 9)

Properti yang dimaksud untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang
dalam proses pembangunan untuk dijual (PSAK 14 Persediaan)

Properti yang digunkan sendiri (PSAK 16 Aset Tetap)

Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan
PENGAKUAN (RECOGNITION)
Properti investasi diakui sebagai asset jika dan hanya jika :

Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan properti
investasi akan mengalir ke entitas; dan

Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal.

PENGUKURAN (MEASUREMENT)
Properti investasi diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam
pengukuran awal tersebut. (Par. 20)

Biaya perolehan properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap
pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung. Termasuk biaya yang diatribusikan
secara langsung :
Biaya jasa hukum
Pajak penjualan
Biaya transaksi lainnya (Par. 21)

Sedangkan yang tidak termasuk biaya perolehan :

Biaya perintisan

Kerugian perintisan (kecuali biaya yang diperlukan untuk membawa properti ke

kondisi yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud
manajemen).

Kerugian operasional terjadi sebelum mencapai tingkat hunian yang direncanakan.

Pemborosan bahan baku, buruh atau sumber daya lain yang terjadi selama masa
pembangunan atau pengembangan properti.

Setelah pengakuan awal, Emiten atau Perusahaan Publik wajib memilih model nilai
wajar atau model biaya sebagai kebijakan akuntansinya dan menerapkan kebijakan tersebut
pada seluruh Properti Investasi
Model Nilai Wajar
Dalam model ini, Properti Investasi dicatat pada nilai wajar pada tanggal pelaporan.
Model biaya
Dalam model ini, Properti Investasi dicatat pada biaya perolehan dikurangi akumulasi
penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai.
PENGUNGKAPAN (DISCLOSURE)
Setiap Perseroan wajib menjelaskan antara lain kebijakan akuntansi untuk:
Pengakuan awal Properti Investasi;
Pengukuran setelah pengakuan awal Properti Investasi (model nilai wajar atau model
biaya);
Estimasi umur manfaat dan/atau tarif penyusutan untuk model biaya; dan
Penghentian pengakuan Properti Investasi
Sedangkan Jumlah yang diakui dalam laba rugi adalah untuk :
Penghasilan rental dari properti investasi

Beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari
properti investasi yang menghasilkan penghasilan rental selama periode.

Khusus untuk Properti Investasi yang menggunakan model Nilai Wajar, selain pengungkapan
sebagaimana dimaksud diatas ditambahkan pengungkapan:
Rekonsiliasi antara jumlah tercatat Properti Investasi pada awal dan akhir periode
dengan menunjukkan penambahan, pengurangan, dan reklasifikasi;
Saat suatu penilaian terhadap Properti Investasi disesuaikan secara signifikan untuk
tujuan pelaporan keuangan, maka Perseroan mengungkapkan rekonsiliasi antara
penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam
laporan keuangan, dengan menunjukkan secara terpisah:
o Jumlah agregat dari pengakuan kewajiban sewa yang telah ditambahkan
kembali; dan
o Penyesuaian signifikan lain
Khusus untuk Properti Investasi yang menggunakan model biaya, selain pengungkapan
sebagaimana dimaksud diatas ditambahkan pengungkapan:
Rekonsiliasi jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan Properti Investasi pada
awal dan akhir periode dengan menunjukkan penambahan, pengurangan, dan
reklasifikasi;
Jumlah penyusutan untuk masing-masing periode penyajian dan alokasi beban
penyusutan;
Jumlah rugi penurunan nilai yang diakui, dan jumlah pemulihan rugi penurunan nilai,
selama satu periode sesuai SAK yang berlaku;
Transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
Nilai Wajar Properti Investasi.
Metode penyusutan yang digunakan.
Khusus untuk Properti Investasi dalam proses pembangunan dan pengembangan, Emiten atau
Perusahaan Publik wajib mengungkapkan:
Rincian Properti Investasi dalam proses pembangunan dan pengembangan
Persentase jumlah tercatat terhadap nilai kontrak;
Estimasi saat penyelesaian;
Hambatan kelanjutan penyelesaian;
Jumlah pengeluaran yang diakui dalam jumlah tercatat Properti Investasi dalam
proses pembangunan dan pengembangan; dan
Dalam hal terdapat kapitalisasi biaya pinjaman untuk properti investasi yang memenuhi
kriteria aset kualifikasian, maka wajib diungkapkan:
1. Jumlah biaya pinjaman yang dikapitalisasi selama periode berjalan; dan
2. Tarif kapitalisasi yang digunakan untuk menentukan jumlah biaya pinjaman yang
layak dikapitalisasi.
TRANSFER
Transfer ke atau dari properti investasi dilakukan jika hanya terdapat perubahan
penggunaan yang ditunjukkan dengan :
1. Dimulainya penggunaan oleh pemilik, ditransfer dari properti investasi menjadi
properti yang digunakan sendiri;

2. Dimulainya pengembangan untuk dijual, ditransfer dari properti investasi menjadi

persediaan;
3. Berakhirnya pemakaian oleh pemilik, ditransfer dari properti yang digunakan sendiri
menjadi properti investasi;
4. Dimulainya sewa operasi ke pihak lain, ditransfer dari persediaan menjadi properti
investasi.
PELEPASAN
Properti investasi dihentikan pengakuannya (dieliminasi dari laporan posisi keuangan)
pada saat dilepaskan atau ketika property investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan
tidak memiliki manfaat ekonomik masa depan yang diperkirakan dari pelepasannya.
Elemen tanah dan bangunan dalam suatu perjanjian sewa perlu untuk
diklafikasikan sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi secara terpisah, dengan
mempertimbangkan sifat tanah yang memiliki umur ekonomis yang tidak terbatas.
Hal ini tidak perlu dilakukan apabila hak atas properti yang diperoleh melalui sewa
operasi diklasifikasikan sebagai properti investasi sesuai dengan PSAK 13 (revisi
2011) : Properti Investasi.
PSAK 30 Sewa
PENGERTIAN
Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan kepada lessee hak
untuk menggunakan suau aset selama periode waktu yang disepakati. Sebagai
inbalannya, lesse meakukan pembayaran atau serangkaian pembayaran kepada
lessor.
Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan jika sewa tersebut
mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan
kepemilikan aset. Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi jika sewa tidak
mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan
kepemilikan aset.
Situasi yang secara individual ataupun gabungan dapat juga menunjukkan
bahwa sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah:

sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa;

lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah
dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan,
sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan;

masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomik aset meskipun hak
milik tidak dialihkan;

pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara
substansial mendekati nilai wajar aset sewaan; dan

aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat menggunakannya
tanpa perlu modifikasi secara material.

Indikator dari situasi yang secara individual ataupun gabungan dapat juga
menunjukkan bahwa sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah:

jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi lessor yang terkait dengan
pembatalan ditanggung oleh lessee;

untung atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu dibebankan kepada lessee
(misalnya, dalam bentuk potongan harga rental dan yang setara dengan
sebagian besar hasil penjualan residu pada akhir sewa); dan

lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode kedua

dengan nilai rental yang secara substansial lebih rendah dari nilai pasar
rental.

SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSEE PADA SEWA PEMBIAYAAN

1) Pengakuan Awal
Pada awal masa sewa, lesee mengakui sewa pembiayaan sebagai aset dan
liabilitas dalam laporan posisi keuangan sebesar nilai wajar aset sewaan atau
sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum, jika nilai kini lebih rendah dari
nilai wajar. Tingkat diskonto yang digunakan dalam perhitungan nilai kini dari
pembayaran sewa minimum adalah tingkat suku bunga implisit dalam sewa , jika
dapat ditentukan secara praktis, jika tidak, digunakan tingkat suku bunga
pinjaman inkremental lessee. Biaya langsung awal yang dikeluarkan lesee
ditambahkan ke dalam jumlah yang diakui sebagai aset.
Meskipun bentuk legal perjanjian sewa menyatakan bahwa lessee tidak
memperoleh hak legal atas aset sewaan, dalam hal sewa pembiayaan secara
substansi dan realitas keuangan pihak lessee memperoleh manfaat ekonomik dari
dari pemakaian aset sewaan tersebut selama sebagian besar umur ekonomisnya.
Sebagai konsekuensinya lessee menanggung kewajiban untuk membayar hak
tersebut sebesar suatu jumlah, pada awal sewa, yang mendekati nilai wajar dari
aset dan beban keuangan terkait.
Jika transaksi sewa tersebut tidak tercermin dalam laporan posisi keuangan
lessee, sumber daya ekonomi an tingkat kewajian dari entitas menjadi terlalu
rendah, sehingga mendistorsi rasio keuangan. Oleh karena itu, sewa pembiayaan
diakui dalam laporan posisi keuangan lessee sebagai aset dan kewajiban untuk
pembayaran sewa di masa depan. Pada awal masa sewa, aset dan liabilitas untuk
pembayaran sewa di masa depan diakui di laporan posisi keuangan pada jumlah
yang sama, kecuali untuk biaya langsung awal dari lessee yang ditambahkan ke
jumlah yang diakui sebagai aset.
Liabilitas dari aset sewaan tidak dapat disajikan sebagai pengurang aset
sewaan dalam laporan keuangan. Jika penyajian liabilitas dalam laporan keuangan
dibedakan antara liabilitas jangka pendek dan liabilitas jangka panjang, hal yang
sama berlaku untuk liabilitas sewa.
Biaya langsung awal umumnya terjadi sehubungan dengan aktivitas negosiasi
dan pemastian pelaksanaan sewa. Biaya-biaya yang dapat diatribusikan secara

langsung kepada aktivitas lessee untuk suatu sewa pembiayaan ditambahkan ke

jumlah yang diakui sebagai aset.
2) Pengukuran Setelah Pengakuan Awal
Pembayaran sewa minimum dipisahkan antara bagian yang merupakan beban
keuangan dan bagian yang merupakan pelunasan liabilitas. Beban keuangan
dialokasikan ke setiap periode selama masa sewa sedemikian rupa sehingga
menghasilkan suatu tingkat suku bunga periodik yang konstan atas saldo liabilitas.
Rental kontijen dibebankan pada periode terjadinya.
Suatu sewa pembiayaan menimbulkan beban penyusutan untuk aset yang dapat
disusutkan dan beban keuangan dalam setiap periode akuntansi. Jika tidak ada
kepastian yang memadai bahwa lessee akan mendapatkan hak kepemilikan pada
akhir masa sewa, aset sewaan disusutkan secara penuh selama jangka waktu yang
lebih pendek antara periode masa sewa dan umur manfaatnya.
3) Pengungkapan
Selain memenuhi ketentuan PSAK 60 : Instrumen Keuangan : Pengungkapan, lessee
juga mengungkapkan hal-hal berikut yang berkaitan dengan sewa pembiayaan :
a) Jumlah neto jumlah tercatat untuk setiap kelompok aset pada tanggal
peaporan.
b) Rekonsiliasi antara total pembayaran sewa minimum di masa depan pada
tanggal pelaporan, dengan nilai kininya. Selain itu, entitas mengungkapan total
pembayaran sewa minimum di masa depan pada tanggal pelaporan, dan nilai
kininya, untuk setiap periode berikut :
1. Sampai dengan satu tahun
2. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
3. Lebih dari lima tahun
c) Rental kontijen yang diakui sebagai beban pada periode tersebut.
d) Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa-lanjut di masa depan
dari kontrak sewa-lanjut yang tidak dapat dibatalkan (non-cancelable subleases)
e) Penjelasan umum isi perjanjian sewa yang material, yang meliputi, tetapi tidak
terbatas pada, hal berikut :
1. Dasar penentuan utang rental kontijen
2. Ada tidaknya klausul-klausul yang berkaitan dengan opsi perpanjangan atau
pembelian dan eskalasi beserta syarat-syaratnya
3. Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa, misalnya yang
terkait dengan dividen, tambahan utang, dan sewa-lanjut.
C. SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSEE PADA SEWA OPERASI
1) Pengakuan
Pembayaran sewa dalam sewa operasi diakui sebagai beban dengan dasar garis
lurus selama masa sewa kecuali terdapat dasar sistematis lain yang dapat lebih
mencerminkan pola waktu dari manfaat aset yang dinikmati pengguna.
2) Pengungkapan
Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 60 : Instrumen
Keuangan: Pengungkapan, lessee juga mengungkapkan hal berikut untuk sewa
operasi :
a) Total pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak
dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut :

1. Sampai dengan satu tahun

2. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
3. Lebih dari lima tahun
b) Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa-lanjut di masa depan
dari kontrak sewa-lanjut yang ysng tidak dapat dibatalkan (non-cancelable
subleases) pada tanggal pelaporan.
c) Pembayaran sewa dan sewa-lanjut yang diakui sebagai beban periode berjalan,
dengan pengungkapan terpisah untuk masing-masing jumlah pembayaran minimum
sewa, rental kontijen, dan pembayaran sewa-lanjut.
d) Penjelasan umum perjanjian sewa lessee yang signifikan, yang meliputi, namun
tidk terbatas pada :
1. Dasar penentuan utang rental kontijen
2. Eksistensi dan persyaratan untuk memperbarui kembali perjanjian sewa atau
adanya opsi pembelian dan klausul eskalasi, dan
3. Pembatasan yang ada dalam perjanjian sewa, seperti pembatasan dividen,
utang tambahan, dan sewa lanjutan.
D. SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSOR PADA SEWA PEMBIAYAAN
1) Pengakuan Awal
Dalam sewa pembiayaan, lessor mengakui aset berupa piutang sewa pembiayaan di
laporan posisi keuangan sebesar jumlah yang sama dengan investasi sewa neto
tersebut.
2) Pengukuran setelah pengakuan awal
Pengakuan penghasilan pembiayaan didasarkan pada suatu pola yang
mencerminkan suatu tingkat pengembalian periodik yang konstan atas investasi
bersih lessor dalam sewa pembiayaan.
Lessor pabrikan atau dealer mengakui laba atau rugi atas penjualan pada suatu
periode sesuai kebijakan entitas atas penjualan biasa. Jika tingkat bunga
ditentukan secara artifisial terlalu rendah, laba penjualan dibatasi sebesar laba
apabila menggunakan tingkat bunga pasar. Biaya yang dikeluarkan oleh lessor
pabrikan atau dealer sehubungan dengan negosiasi dan pengaturan sewa diakui
sebagai beban ketika laba penjualan diakui.
3) Pengungkapan
Selain mengungkapkan hal yag dipersyaratkan dalam PSAK 60: Instrumen Keuangan:
Pengungkapan, lessor mengungkapkan hal berikut untuk sewa pembiayaan :
a) Rekonsiliasi antara investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa
minimum pada tanggal pelaporan. Di samping itu, lessor mengungkapkan investasi
sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa minimum pada tanggal
pelaporan, untuk setiap peride berikut
1. Kurang dari satu tahun
2. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
3. Lebih dari lima tahun
b) Penghasilan pembiayaan tangguhan
c) Nilai residu tidak dijamin yang diakui sebagai manfaat lessor
d) Akumulasi penyisihan piutang tidak tertagih atas pembayaran sewa minimum
e) Rental kontijen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan
f) Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor yang material

E. SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSOR PADA SEWA OPERASI

1) Pengakuan
Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi di laporan posisi keuangan sesuai sifat
aset tersebut. Biaya termasuk biaya penyusutan yang terjadi untuk memperoleh
pendapatan diakui sebagai beban. Pendapatan sewa operasi diakui sebagai
pendapatan dengan dasar garis lurus selama masa sewa, kecuali terdapat dasar
sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu dimana manfaat penggunaan
aset sewaan menurun.
Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh lessor dalam proses negosiasi dan
pengaturan sewa operasi ditambahkan ke jumlah tercatat aset sewaan dan diakui
seagai beban selama masa sewa dengan dasar yang sama dengan pendapatan sewa.
Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus konsisten dengan kbijakan
penyusutan normal untuk aset sejenis sesuai PSAK 16: Aset Tetap dan PSAK 19 :
Aset Tak Berwujud
2) Pengungkapan
Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 60: Instrumen
Keuangan: Pengungkapan, lessor mengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi :
a) Jumlah agregat pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi
yang tidak dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut :
1. Sampai dengan satu tahun
2. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
3. Lebih dari lima tahun
b) Total rental kontijen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan
c) Penjelasan umum isi perjanjian lessor
F. TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK
Jika suatu transaksi jual dan sewa-balik merupakan sewa pembiayaan, selisih lebih
hasil penjualan dari jumlah tercatat tidak dapat diakui segera sebagai pendapatan
oleh penjual-lessee, tetapi ditangguhkan dan diamortisasi delama masa sewa.
Jika transaksi jual dan sewa-balik merupakan sewa operasi dan jelas bahwa
transaksi tersebut terjadi pada nilai wajar, maka laba rugi diakui segera, kecuali
rugi tersebut dikompensasikan dengan pembayaran sewa di masa depan yang lebih
rendah dari harga pasar, maka rugi tersebut harus ditangguhkan dan diamortisasi
secara proporsional dengan pembayaran sewa selama periode penggunaan aset.
Jika harga jual di atas nilai wajar, selisih lebih dari nilai wajar tersebut
ditangguhkan dan diamortisasi selama periode penggunaan aset.
Untuk sewa operasi, jika nilai wajar aset pada saat transaksi jual dan sewa-balik
lebih rendah daripada jumlah tercatatnya, rugi sebesar selisih antara jumlah
tercatat dan nilai wajar diakui segera.