Studi Kelayakan Investasi

Konstruksi - Infrastruktur
Dr. Ir. Purnomo Soekirno

YOGJAKARTA, 03-04 JANUARI 2014

Hubungan Kegiatan Ekonomi

dan
Konstruksi-Infrastruktur

Kegiatan (Ekonomi) Manusia, Bangunan/Konstruksi, dan

Lingkungan Alam Asli (Natural)

Setiap KEGIATAN PERUBAHAN tersebut diatas akan menghasilkan

nilai tambah (Rp. X, Rp. Y, Rp. Z) yang menambah kekayaan

KEGIATAN
TERSEBUT MERUPAKAN KEGIATAN EKONOMI.
masyarakat yang melakukan kegiatan tersebut >

Setiap Kegiatan Ekonomi di atas akan membutuhkan Bangunan atau

Konstruksi - Infrastruktur. Kegiatan atau Proses membangun
Konstruksi- Infrastruktur tsb merupakan suatu

Konstruksi.

Kegiatan Proyek

Kegiatan Ekonomi (1)

Adalah kegiatan seseorang atau suatu perusahaan atau suatu
masyarakat untuk memproduksi barang dan/jasa maupun
mengkonsumsi (menggunakan) barang dan/ jasa tersebut.
Aliran barang/jasa

Produsen

Konsumen

Kegiatan
memproduksi
barang/jasa

Kegiatan
mengkonsumsi
barang/jasa

Aliran uang (Rp. X + X)

Rp. X : Biaya produksi
Rp. X : Keuntungan, dll

Kegiatan (Ekonomi) Manusia, Bangunan/Konstruksi, dan

Lingkungan Alam Asli (Natural) :

Minyak kelapa sawit (CPO) berasal dari hasil perkebunan kelapa sawit

Pohon Kelapa Sawit

Buah Kelapa Sawit

Setandan
Buah Kelapa Sawit
yang telah dipanen

Perkebunan kelapa sawit (produsen) adalah pemanfaatan lingkungan alam asli (natural) untuk
menghasilkan buah kelapa sawit dan selanjutnya diolah menjadi minyak kelapa sawit
( Crude
Palm Oil,
CPO ). Pabrik CPO (konsumen) mengkonsumsi buah kelapa sawit yang
Kegiatan
Ekonomi:

diproduksi oleh perkebunan kelapa sawit (produsen).

Menjual buah kelapa sawit
Rp. X + X

Produsen

Konsumen

Perkebunan
menghasilkan buah
kelapa sawit
Biaya Produksi, Rp. X

Pabrik Penghasil CPO

mengkonsumsi
(membeli)
buah kelapa sawit

Membayar buah kelapa sawit

Rp. X + X

Rp. X :
keuntungan, dll

Kegiatan (Ekonomi) Manusia dan Bangunan/Konstruksi:

Pabrik CPO mengolah buah kelapa sawit menjadi
minyak kelapa sawit (CPO)

Kegiatan Ekonomi: Pabrik CPO (produsen) mengolah buah kelapa sawit menjadi CPO untuk
dikonsumsi pabrik pengolahan berbahan dasar CPO (konsumen).
Menjual CPO,
Rp. Y + Y

Produsen

Konsumen
Pabrik pengolahan
berbahan dasar CPO
mengkonsumsi (membeli)
CPO untuk diolah menjadi
kosmetik, makanan, dll

Pabrik CPO mengolah

buah kelapa sawit
menjadi CPO,
Biaya Produksi, Rp. Y
Membayar CPO
Rp. Y + Y

Rp. Y :
keuntungan, dll

Kegiatan (Ekonomi) Manusia dan Bangunan/Konstruksi:

Manusia (konsumen) mengkonsumsi produk yang berasal dari
hasil lingkungan alam asli

Banyak produk kosmetik, produk makanan, dll, yang dikonsumsi oleh manusia,
berasal dari hasil olahan minyak kelapa sawit ( Crude Palm Oil, CPO ).
Kegiatan Ekonomi: Masyarakat (konsumen) mengkonsumsi kosmetik, makanan,
dll yang dihasilkan oleh pabrik pengolahan berbahan dasar CPO (produsen).
Menjual produk hasil olahan CPO
Rp. Z + Z

Produsen (Manusia)

Konsumen (Manusia)

Mengolah CPO menjadi

kosmetik, makanan, dll
Biaya produksi Rp. Z

Mengkonsumsi kosmetik,
makanan, dll sebagai produk
hasil olahan CPO

Membayar produk hasil olahan CPO (uang)

Rp. Z + Z

Rp. Z :
keuntungan, dll

Kegiatan (Ekonomi) Manusia, Bangunan/Konstruksi, dan

Lingkungan Alam Asli (Natural)

Muncul PERMASALAH
EKONOMI :
MENGUMPULKAN,
MENYIMPAN,
MENDISTRIBUSIKAN
CPO. MASALAH
TERSEBUT MENJADI
POTENSI KEGIATAN
EKONOMI

POTENSI EKONOMI tsb

menimbulkan/
membutuhkan

Pembangunan
Terminal CPO :
Kegiatan
membangun atau
Proyek konstruksi

Kegiatan Membangun Terminal CPO

merupakan:
a. Kegiatan Ekonomi,
b. Proyek Konstruksi, dan
c. Mengatasi Masalah/Kendala Teknis/Alam
Lingkungan alam asli (natural), kedalaman dasar laut, merupakan Masalah-Kendala Alam,
sehingga kapal tidak dapat mendekat ke daratan.
Supaya kapal dapat berlabuh dan mengangkut CPO, maka dilakukan Reklamasi dan dibangun
Pelabuhan .
Tangki
Penyimpanan
Sementara CPO
Trestle

hkapal
hdasar laut
Reklamasi

Jetty

Kesimpulan
1.

Kegiatan
Ekonomi:
Menanam/Memproduksi
buah
Kelapa
Sawit,
Mengolah/Memproduksi CPO, dan Memproduksi bahan2 Kosmetik, berbasis CPO
memerlukan Bangunan-Konstruksi-Infrastuktur

2.

Mengumpulkan, Menyimpan, dan Mendistribusikan CPO merupakan POTENSI

EKONOMI

3.

Untuk mewujudkan- memanfaatkan POTENSI EKONOMI tersebut diperlukan

PROYEK KONSTRUKSI

4.

PROYEK KONSTRUKSI merupakan Kegiatan Ekonomi : Memproduksi dan

Mengkonsumsi Jasa Membangun/Konstruksi

5.

PROYEK KONSTUKSI adalah bagian kegiatan INVESTASI

Investasi dan
Studi Kelayakan Investasi
Konstruksi-Infrastruktur

Investasi dan Kelayakan Investasi

Investasi adalah
Memanfaatkan dana/ uang (dan atau sumber daya
yang lain seperti tanah misalnya) saat ini
Untuk mendapatkan manfaat/ benefit (termasuk
keuntungan/ profit) di masa akan datang
Investasi/ Proyek layak,
bila :

Manfaat/ benefit Biaya/ cost

Kegiatan Investasi Konstruksi -Infrastruktur

Kegiatan investasi meliputi:
Kegiatan Proyek Konstruksi - Infrastruktur
Kegiatan Operasi & Pemeliharaan
Kegiatan Pembangunan
Pekerjaan/Proyek Konstruksi

Kegiatan

Perencanaan Teknis
Pelaksanaan Konstruksi

Kegiatan Pemanfaatan
Keg. Pemanfaatan,Pemeliharaan &
Perawatan

Kegiatan Pelestarian

Pemanfaatan

Pekerjaan/Proyek Konstruksi
Proyek Perencanaan
Teknis

Proyek Pelaksanaan
Konstruksi

Pemeliharaan &
Perawatan

Pelestarian
Tahun

Hasil pekerjaan/proyek konstruksi berupa

Bangunan/Konstruksi

Bangunan/Konstruksi dibongkar
atau dilestarikan

Biaya Investasi Konstruksi-Infrastruktur

Keterangan:
Biaya proyek
Biaya operasi & pemeliharaan
Biaya peningkatan

B ia y a

Siklus hidup/
Periode analisis

Waktu (Tahun)

Biaya investasi infrastruktur meliputi:

Biaya Proyek Konstruksi-Infrastruktur
Biaya Operasi & Pemeliharaan Konstruksi-Infrastruktur
Biaya Peningkatan Kualitas Konstruksi-Infrastruktur

Biaya/ Cost Investasi Perumahan

Biaya Pokok
Pengembangan Tanah
(BPPT)

Biaya Pokok
Pengembangan Bangunan
(BPPB)

Biaya Administrasi dan

Pajak

Biaya pengadaan tanah, biaya perizinan, biaya

pematangan tanah, biaya sarana dan prasarana
(jalan, drainase, jaringan air bersih, jaringan
listrik, fasos, fasum), biaya pemasaran/
marketing, biaya kantor, dan biaya lainnya.

Biaya pembangunan rumah, biaya pemecahan

IMB, biaya pemasangan daya listrik/BP-UJL,
biaya pemasangan air bersih dan biaya lainnya.

Biaya notaris, PPN, PPh, biaya perencanaan

(design), biaya asuransi, biaya bunga
pinjaman, dan biaya lainnya

Manfaat/ Benefit Investasi Perumahan meliputi antara lain :

Manfaat Teknis dan
Lingkungan

: Bangunan kuat dan stabil; Potensi longsor hilang; ;

pengelolaan limbah sehingga tercipta lingkungan
yang indah, sehat, asri; Penyediaan air bersih lancar,
dll.

Manfaat Sosial/ Ekonomi

: Pengangguran berkurang, kegiatan ekonomi

berkembang.

Manfaat Uang/ Finansial

: Investor mendapat keuntungan (uang)

Kelayakan finansial/ keuangan

Manfaat Citra/ Image

Dan manfaat lainnya

: Pengelolaan proyek maupun hasil proyek yang

meningkatkan citra investor, lingkungan, dan
sebagainya.

Kurva Investasi (Hubungan Biaya dan Manfaat/Pendapatan)

Konstruksi Infrastruktur

Kegiatan Investasi
Kegiatan Proyek
Manfaat (benefit)

(+)

Studi Kelayakan

Implementasi

Operasi & Pemeliharaan

Neraca

Desain
Pelaksanaan
Konstruksi

Titik impas
(Break event Point)

Waktu

(-)
Pengeluaran
(cost)
Pengeluaran (cost )

Pengeluaran & Manfaat

( cost & Benefit )

Kurva Investasi menggambarkan Akumulasi Biaya yang

dikeluarkan dan Manfaat yang diperoleh dari suatu Konstruksi
Infrastruktur (selama periode investasi).

Berbagai Aspek atau Faktor yang Mempengaruhi

(dan harus diperhitungkan) pada Studi Kelayakan Investasi
Legal
Pasar/ Market
(Supply & Demand)

: Peraturan, RUTR, Perizinan, dll.

: Permintaan, daya beli, lokasi, persaingan, dll.

Teknis/ Rekayasa

: Kekuatan & kestabilan bangunan, kenyamanan,

kemudahan, keberlangsungan (sustainability)
bangunan.

Lingkungan/ Environment

: Keindahan, kesehatan, keseimbangan,

keberlangsungan (sustainability) lingkungan.

Ekonomi/ Sosial

: Dampak ekonomi/ sosial ke masyarakat banyak

(sekitarnya).

Finansial/ Keuangan

: Keuntungan atau profit yang didapat investor.

Manajemen

: Pengelolaan proyek maupun hasil proyek yang

baik.

Citra

: Citra yang didapat investor, hasil investasi.

Politik atau aspek-aspek/faktor lainnya

Prosedur Studi Kelayakan Investasi atau Hubungan berbagai aspek/faktor

Tujuan & Lingkup
Investor/Pengembang
untuk berinvestasi:
Manfaat Investasi
Biaya Investasi
Kriteria Kelayakan, dll

Penetapan
Tujuan & Lingkup
Investasi/Proyek
oleh Investor/
Pengembang

Ya,
bertentangan

Studi Kelayakan Aspek

Pasar/Market (Supply/Demand) :
Permintaan, pesaing, dll.
Cukup
permintaan ?
Tidak ada
pesaing ?

Studi
Aspek Legal :
Investasi, lokasi,
dll.

Layak

Jumlah permintaan
Daya beli (Harga
Jual Rumah)

Bertentangan
dgn Aspek
Legal?
Lokasi OK?

Tidak ok,
membuat alternatif lain

Tidak bertentangan

Pengurusan Perizinan
(IP, IPT, IMB)

Tidak
layak

Studi Kelayakan Aspek

Teknis & Lingkungan :
Alt rencana/ desain
(Bangunan&Lingkungan)

Bangunan
kuat & stabil?
AMDAL OK?

Tidak layak

Ok

Alternatif
rencana/
desain
Spesifikasi &
Gambar
Biaya/Cost
(RAB)
Jadwal

Studi Kelayakan
Finansial (Uang):
NPV, IRR, BEP, BCR

Tidak layak

Untung?
Manfaat
Biaya ?

Layak

Pembangunan
dimulai

Penyesuaian

Penyesuaian

Penyesuaian

Prosedur Studi Kelayakan Finansial ( Kasus Investasi Perumahan)

Tidak sesuai
kriteria

Ya, sesuai kriteria

Contoh
KELAYAKAN INVESTASI PERUMAHAN
di Bandung

Tujuan dan Lingkup Investasi Perumahan

bagi Pengembang atau Investor-Kualitatif dan Kuantitatif
Manfaat
Apa yg Ingin dicapai
Pengembang?

Biaya Apa yang

Dapat Ditanggung
oleh Pengembang ?

Apa Kriteria Kelayakan

yang Dipakai
oleh Pengembang ?

Keuntungan (Uang) ?
Berapa besar keuntungan
(uang) yang ingin diperoleh ?
Kapan keuntungan diperoleh?

Kerugian (Uang) ?
Berapa besar kerugian (uang)
yang dapat ditanggung ?

Keuntungan (uang) yang

diperoleh lebih besar dari biaya
yang dikeluarkan?
Berapa besar rasionya ?
Jangka waktu pengembalian
modal?

Citra (image)?
Karya pengembang dapat
dibanggakan ?

Citra (image)?
Karya Pengembang tidak baik
(buruk) ?

Tidak terdapat citra (image)

buruk bagi Pengembang?

Pengalaman ber investasi?

Pengembang mempunyai
pengalaman berinvestasi
yang baik ?

Pengalaman buruk ber

investasi?
Pengembang mempunyai
pengalaman berinvestasi
buruk?

Mendapat pengalaman ber

investasi bagi Pengembang?

Dan lainnya

Dan lainnya .

Dan lainnya

Studi Kelayakan Aspek Legal

Sertifikat Induk Tanah dan Sertifikat per Rumah/Kavling
Perizinan yang harus dipenuhi oleh Investor/Pengembang, antara lain:

Izin Pemanfaatan Tanah (IPT) atau Izin

Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT)

Dasar Peraturan Daerah Tentang Izin

Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) sesuai
lokasi perumahan

Izin Pematangan Tanah/Lahan

Peraturan Daerah Tentang Peraturan Daerah

tentang Retribusi Pemakaian Kekayaan
Daerah dan Pematangan Tanah

Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Undang-Undang No. 34 Tahun 2001 tentang

Pajak dan Retribusi Daerah yang kemudian
dijabarkan di masing-masing daerah menjadi
Peraturan Daerah

Izin Lokasi

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala

BPN No. 2/1999 tentang Pemberian Izin
Lokasi
Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala
BPN No. 3/1999 tentang Pemberian Hak Atas
Tanah Negara
Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala
BPN No. 5/1999 tentang Pelaksanaan Hak
Ulayat

Izin lainnya

Studi Kelayakan Aspek Pasar/Market (Supply and Demand) (1)

Pesaing (competitor) atau kondisi di sekitar (radius 5 km) dari Perumahan Bumiwangi, Ciparay (PBC)
Perumahan Bumiwangi, Perumahan Bumi Karya Ciheulang,
Ciparay (PBC)
Ciparay

Perumahan Bumi Sari Indah,

Pertigaan Baleendah-Ciparay

Jarak dari PBC

0 km

1,5 km

5 km

Jarak dari jalan tol

(pintu gerbang tol
Buahbatu)

13 km

15 km

8,25 km

T.22/72, 29/72

T.21/60, 36/60, 45/60

T.22/60,27/60,36/72

Kisaran Harga Jual

Rumah

(1999) Rp.13,75 jt (T.21/60)

(2006) Harga Jual T.21/60: Rp.13
jt, over-credit sisa 9 tahun,
cicilan kredit Rp.127 rb/bulan

Rp. 38 jt sd 45 jt
T.22/60 : Rp.38 jt
T.29/60 : Rp.42 jt
T.36/72 : Rp.45 jt

Jumlah Rumah

300 unit rumah

840 unit rumah

Sumber dan Jaringan

Air

Sumber air tidak terpenuhi dan

sumber air kecil

Sumber air tidak terpenuhi dan

sumber air kecil

Status Proyek pada

tahun 2006

Akan dibangun mulai

Januari 2007

Pengembang sudah pergi, rumah

banyak dijual kembali

Sedang dibangun Juli 2006

Kondisi Lokasi

Topografi berbukit
(20-30%)
Transportasi ojek

Tipe Rumah

Prasarana

Topografi datar (< 5%)

Pernah banjir bandang (2001)
karena Irigasi BKU jebol
Transportasi ojek
Masjid (dibuat swadaya warga),
Gedung Pendidikan Agama

Topografi datar(< 5%)

Transportasi ojek

Gedung Serbaguna, Masjid,

Taman, Tempat Olahraga

Studi Kelayakan Aspek Pasar/Market (Supply and Demand) (2)

Pesaing (competitor) atau kondisi (dengan radius > 5 km) dari Perumahan Bumiwangi, Ciparay (PBC)

Tipe Rumah
Kisaran Harga
Jual Rumah

Jumlah Rumah
Sumber Air &
Pengelola

Perumahan
Bumiwangi, Ciparay
(PBC)

Perumahan Manglayang Regency,

Cileunyi

Perumahan Duta Regency

Cihanjuang

T.22/72, 29/72

T.22/60, 29/60, T.45/90-105

T.45,47,50,60,75,112,125

?
?

Status Proyek

Akan dibangun mulai

Januari 2007

Kondisi Lokasi

Topografi berbukit
(20-30%)
Transportasi ojek

Sarana
?

Rp. 40 jt sd 100 jt
T.22/60 : Rp.40 jt
T.29/60 : Rp. 42 jt
T.45/105 : Rp. 100 jt
1000 unit rumah
Sumur artesis
Air pegunungan (perhutani JO
Tirtabanowati)
Sedang dibangun, sebagian sudah
terjual
Topografi pegunungan
Bebas banjir
Transportasi ojek
Masjid, ruko, taman kanak-kanak,
area olahraga, area taman dan
bermain

Rp. 243 jt sd 611 jt

T.45/120 : Rp. 243 jt
T.75/ 161 : Rp. 382 jt
T.125/ 246 : Rp. 611 jt
135 unit rumah
Sumur Pantek

Sedang dibangun, sebagian

sudah terjual
Topografi bukit
Transportasi ojek

Masjid, ruko, taman

Studi Kelayakan Aspek Teknis dan Lingkungan

Aspek Teknis dan Lingkungan yang perlu
dipertimbangkan

Standard Perumahan
(berdasarkan literatur & peraturan)

Perumahan
Bumiwangi,
Ciparay (PBC)

Lahan
- Rasio penggunaan lahan
(Rumah/Kavling : Fasos/Fasum)

40 : 60 (Santoso 2000)

- Kelandaian Lahan:
- Perumahan Sederhana
- Perumahan Menengah
- Perumahan Mewah

10%
10 -15%
15 20%

- Beda elevasi antar kavling

1-1.5 meter

- ROW Jalan utama

12 meter (SNI Perumahan: Pedoman Umum

Rumah Sederhana Sehat)

- ROW Jalan lingkungan

10 meter (SNI Perumahan: Pedoman Umum

Rumah Sederhana Sehat)

- Kelandaian Jalan

0.5 - 8% (SNI Perumahan: Pedoman Umum Rumah

Sederhana Sehat)

Drainase

(tergantung data curah hujan di lokasi)

- Dimensi Saluran Drainase

Lebar atas/ lebar bawah = 50 m

- Kemiringan Saluran Drainase

4 , bila 4 diperlukan bangunan terjun.

- Luas kavling

72 m2

- Prasarana

Jaringan air bersih, jaringan air limbah,

20-30%

Jalan

0-25%

Rumah/Kavling

Studi Kelayakan Aspek Finansial (Uang) (1)

Besaran ALTERNATIF TEKNIS Rencana Investasi/ Proyek Perumahan :
Skenario/ Alternatif I
RUMAH SEDERHANA
Tipe Rumah dan Jumlah
Rumah

T. 22/72
T. 36/72

: 600 unit
: 300 unit

Total : 900 unit

Luas lahan
Rasio Pengguna Lahan
Bangunan
(Rumah/Kavling)
Sarana, Prasarana,
Ruang terbuka, dll
Jalan Aspal
ROW jalan utama
ROW jalan lingkungan
Lama Investasi

Skenario/ Alternatif II
RUMAH SEDERHANA
T. 22/72
T. 36/72

: 800 unit
: 300 unit

Total : 1.100 unit

Skenario/ Alternatif III

RUMAH MENENGAH *)
T. 75/180
T. 125/250

: 200 unit
: 100 unit

Total : 300 unit

150.000 m2 (15 Ha)

150.000 m2 (15 Ha)

150.000 m2 (15 Ha)

64.800 m2
(43,20% > 40%)
85.200 m2
(56,80% < 60%)

79.200 m2
(52,80% > 40%)
70.800 m2
(47,20% < 60%)

61.000m2
(40,67% = 40%)
89.000 m2
(59,33% = 60%)

10 meter
8 meter

10 meter
8 meter

15 meter
12 meter

3 tahun (36 bulan)

5 tahun (60 bulan)

5 tahun (60 bulan)

Ket *) : Rencana pembangunan dengan skenario/ alternatif III tidak cocok dibangun di lokasi PBC, lebih cocok dibangun di daerah
Bandung Utara.

Studi Kelayakan Aspek Finansial (Uang) (2)

Besaran/Asumsi berkaitan BIAYA dan PENJUALAN :
1.

Drainase Batu Kali (termasuk goronggorong)

3.

Rumah Dijual dengan Cara Kredit

Perumahan (KPR)

2.

Bangunan yang Belum Diperhitungkan

4.

Studi Kelayakan Finansial Tidak

Memperhitungkan Nilai Uang
terhadap Waktu seperti Rate of
Return, inflasi, suku bunga pinjaman,
dan lain-lain

5.

Biaya yang Tidak Diperhitungkan

Bangunan Sarana: Ruang terbuka,

Taman, Mesjid, Bangunan Serbaguna,
Sarana Olahraga, dll
Jalan dari Kompleks PBC ke Jalan Raya
Utama Laswi dan Parkir di dalam
Kompleks PBC
Drainase dari Kompleks PBC ke Saluran
Drainase Utama (?)
Sumber Air (PDAM?) dan Jaringan Air
Bersih dari Sumber Air ke Kompleks PBC
(dari Pipa Utama di Jalan Laswi?)
Jaringan Listrik
Tempat Pembuangan Sementara (TPS)
Makam (Kuburan)

Biaya Perizinan, Pemecahan IMB,

Sertifikat
Biaya Bangunan yang Belum
Diperhitungkan
Biaya Administrasi dan Pajak: bunga
pinjaman, pajak, asuransi, notaris,
perencanaan (design), manajemen
proyek
Biaya Pemeliharaan (Masa Pemeliharaan
10 tahun)

Studi Kelayakan Aspek Finansial (Uang) (3)

Hasil Studi

:
Skenario/ Alternatif I
(900 unit, 3 tahun)
RUMAH SEDERHANA

Skenario/ Alternatif II
(1.100 unit, 5 tahun)
RUMAH SEDERHANA

Skenario/ Alternatif III

(300 unit, 5 tahun)
RUMAH MENENGAH

Biaya Pokok
Pengembangan Tanah
(BPPT)

Rp.

Biaya Pokok
Pengembangan Bangunan
(BPPB)

Rp. 1.275.000,00/m2

Rp. 1.275.000,00/m2

Rp. 2.750.000,00/m2

Biaya Pokok Rumah dan

Kavling (BPRK)

T. 22/72 : Rp.44,25 jt
T. 36/72 : Rp.62,10 jt

T. 22/72 : Rp.46,25jt
T. 36/72 : Rp.63,90 jt

T. 75/180 : Rp.273,75 jt
T. 125/250 : Rp.437,50 jt

Harga Jual Rumah

T. 22/72 : Rp.42 juta

T. 36/72 : Rp.70 juta

T. 22/72 : Rp.42 juta

T. 36/72 : Rp.70 juta

T. 75/180 : Rp.375 juta

T. 125/250 : Rp.600 juta

Total Pendapatan/
Penjualan

225.000,00/m2

Rp.

250.000,00/m2

Rp.

375.000,00/m2

Rp.45,18 M (3 tahun)

Rp.56,17 M (5 tahun)

Rp.98,50 M (5 tahun)

Keuntungan/Kerugian
(per satu unit rumah)

T. 22/72 : (-Rp.2,25 jt)

T. 36/72 : Rp.7,9 jt

T. 22/72 : (-Rp.4,25 jt)

T. 36/72 : Rp.6,10 jt

T. 75/180 : Rp.101,25 jt
T. 125/250 : Rp.162,50 jt

Total Keuntungan (di

akhir masa investasi)

Rp.1,02 M
(3 tahun)

(-Rp.1,57 M) Rugi
(5 tahun)

Rp.36,50 M
(5 tahun)

2.26%

(-2,80%) Rugi

37,06%

Rasio
Keuntungan/Kerugian
terhadap Total

STUDI RESIKO atau KENDALA yang Mungkin Terjadi

Sumber Masalah dari
Pihak Investor/ Pengembang

Sumber Masalah
di luar Pihak Investor/
Pengembang

1.

Keterlambatan serah terima rumah

1.

Keterlambatan pembayaran kredit oleh konsumen

2.

Penjualan tanpa sertifikat

2.

3.

Penjualan rumah fiktif

Offer kredit, Penjualan rumah kepada pihak

ketiga secara sepihak

4.

Tidak dibangunnya fasos-fasum

3.

Perubahan kondisi Ekonomi Makro seperti inflasi,

boom dan kenaikan suku bunga

5.

Substansi perjanjian jual beli rumah

berat sebelah

4.

Bencana Alam

6.

Kenaikan harga jual rumah secara

sepihak

7.

Mutu bangunan di bawah standar

8.

Pemindahan lokasi secara sepihak

9.

Ukuran luas tanah tidak sesuai Sertifikat

Sumber: Sudaryatmo, SH (2004)

Pembahasan dan Kesimpulan (1)

1.

Sebelum memutuskan melakukan Studi Kelayakan Investasi, Pengembang

harus menetapkan Tujuan dan Lingkup Investasi.

2.

Sebelum memulai Pelaksanaan Investasi, perlu dipastikan semua perizinan

(pasti) diperoleh dengan biaya maupun waktu yang wajar.

3.

Kajian Pasar (supply and demand), menunjukkan banyak Proyek Perumahan

di sekitar Kota Bandung, dengan kondisi lokasi (jarak ke pusat kota,
transportasi, dan kondisi perumahan yang lebih baik (?)) dari Perumahan
Bumiwangi, Ciparay (PBC) yang lebih baik.

4.

Kajian Teknis dan Lingkungan, menunjukkan Alternatif Rencana/Desain

Perumahan Bumiwangi, Ciparay (PBC) sangat dipengaruhi oleh:

Kondisi topografi yang tidak landai, cenderung terjal (20-30%)

Tidak terdapatnya sumber air yang potensial.

Pembahasan dan Kesimpulan (2)

5.

Hasil Studi Kelayakan Finansial (Uang) dari 2 skenario/alternatif yaitu

dibangun 900 dan 1.100 unit Rumah Sederhana menunjukkan
Skenario/Alternatif I-900 (Rp.1,02 M) lebih menguntungkan dari
Skenario/Alternatif II-1.100 unit (-Rp.1,57 M). LEBIH BANYAK menjadi
TIDAK LAYAK

6.

Simulasi Studi Kelayakan Finansial (Uang) Skenario/Alternatif III (lokasi

Perumahan Bumiwangi, Ciparay (PBC) tidak layak ditinjau dari sisi aspek
Pasar/Market dibangun Rumah Menengah), menunjukkan Keuntungan (uang)
yang diperoleh sangat besar dibandingkan keuntungan (uang) dengan
Skenario/Alternatif I-900 unit rumah, dan Skenario/Alternatif II-1.100 unit
rumah. (Rp.36,50 M dibandingkan Rp.1,02 M dan (Rp.1,57 M)).

7.

Terdapat beberapa Resiko atau Potensi Kendala yang dapat timbul, dan
perlu diantisipasi oleh pengembang.

Terima Kasih

LAMPIRAN

Proses/ Prosedur Studi Kelayakan INVESTASI

Proses atau prosedur kelayakan berikut ini hanya memperhitungkan 5 aspek atau faktor yaitu aspek legal,
aspek pasar/ kebutuhan, aspek teknis, aspek lingkungan, dan aspek financial (keuntungan/ profit)
STUDI KELAYAKAN
ASPEK LEGAL

STUDI KELAYAKAN
ASPEK PASAR

Penyesuaian alternatif
pasar yang lain
Tidak

Alternatif pasar/
kebutuhan

Layak ?

Tidak

Stop

Penyesuaian
alternatif
pasar yang
lain

Ya
Perizinan berkaitan
Investasi/ Proyek

STUDI KELAYAKAN
ASPEK TEKNIS & LINGKUNGAN
Alternatif teknis
& lingkungan

Biaya Pengembangan
(BPPT & BPPB)
- Tanah Rumah
- Rumah
- Sarana & Prasarana
- dsb
Jadwal pelaksanaan konstruksi
dan pemasaran
Izin-izin yang
berkaitanInvestasi/ Proyek

Penyesuaian
alternatif
teknis &
lingkungan
yang lain
Tidak
Tidak

Layak ?
Ya

STUDI KELAYAKAN
FINANSIAL (ASPEK/ FAKTOR
KEUNTUNGAN PROFIT)

PEMBANGUNAN
DIMULAI

KEGIATAN EKONOMI Bandar Udara (1)

Bandar Udara Sultan Mahmud Badaruddin II, Palembang

Bandar Udara Sultan Mahmud Badaruddin II ditingkatkan menjadi bandar udara internasional untuk
memenuhi peningkatan kegiatan ekonomi (arus manusia dan barang) dari dan ke Palembang dan sekitarnya.
Bandara merupakan infrastruktur yang mendukung peningkatan perekonomian di
Palembang dan Sumatera Selatan.
Manusia membutuhkan bangunan terminal yang nyaman dan indah: proyek infrastruktur.

Kegiatan Ekonomi Bandar Udara (2)

Kegiatan Ekonomi Masyarakat
dan Lembaga Keuangan

Bank
Simpan/Pinjam
Bank Untung

Kegiatan Ekonomi Nasional

Kegiatan Ekonomi

Luar Negeri
Dalam Negeri

Sumber
Alam
Pertanian,
Perikanan,
Kehutanan,
dll

Industri
Primer
mengolah

Industri
Sekunder

Perdagangan
dan Industri
Tersier
Lainnya

Masyarakat
Konsumen

Pertambangan

Utilitas

Dalam Negeri
Arus Barang/Jasa
Arus Uang

Ekspor

Impor

Model Sederhana Pola Arus Barang/Jasa dan Arus Uang

dalam Perekonomian Nasional