Anda di halaman 1dari 127

LAPORAN PENULISAN BUKU AJAR

Perumahan Berlantai Banyak/


Vertical Housing
(339 D51 03)

Dr. Ir. Idawarni Asmal, MT

PRODI ARSITEKTUR JURUSAN ARSITEKTUR


FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS HASANUDDIN
2014

ii

Kata Pengantar

Puji dan syukur kepada Allah SWT, atas terselesaikannya penulisan buku ajar
Perumahan Berlantai Banyak / Vertical Housing. Tujuan penulisan buku ajar adalah untuk
memberikan materi perkuliahan tentang perumahan pesisir yang terstruktur dan sesuai
dengan GBRP (Garis-Garis Besar Pembelajaran). Menarik, interaktif, dan inovatif, serta
memudahkan mahasiswa dalam belajar. Selain itu juga akan memudahkan dosen atau tenaga
pengajar dalam memberikan mata kuliah.
Hasil dari penulisan buku ajar ini menghasilkan sebuah karya ilmiah yang dapat
diakses oleh semua kalangan terutama mahasiswa, karena selain disajikan dalam bentuk hard
copi, juga disajikan dalam bentuk soft copi yang dapat diakses dilaman UNHAS.
Ucapan terima kasih penulis sampaikan kepakan bapak-bapak dan ibu-ibu rekan
tenaga pengajar di jurusan Arsitektur Fakultas Teknik atas masukan yang sangat penting
dalam penyempurnaan laporan ini.
Penulis menyadari bahwa hasil penulisan buku ajar tentang perumahan pesisir ini
tentunya masih memiliki kekurangan. Untuk itu penulis berharap akan ada penelitianpenelitian lain yang melengkapi penulisan buku ajar ini.

Penulis

Dr. Ir. Idawarni Asmal, MT.

iii

DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL
HALAMAN PENGESAHAN
KATA PENGANTAR
DAFTAR ISI
PENDAHULUAN
GARIS-GARIS BESAR PEMBELAJARAN

i
Ii
iii
iv
1
2

LATAR
BELAKANG
BERLANTAI BANYAK

PERUMAHAN

TUJUAN
PENGADAAN
BERLANTAI BANYAK

PERUMAHAN

DEFINSI PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK

4.

KLASIFIKASI
A. Apartemen Berdasarkan Golongan Ekonomi
Penghuninya
B. Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan :
C. Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan
D. Apartemen
Berdasarkan
Bentuk
Massa
Bangunan
E. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Vertical
F. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Horizontal
G. Mix Use Apartemen
H. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Kepadatan
Ruang Tidur Tiap Unitnya

8
8

13
17
18
31
32
34
39

PERSYARATAN
TEKNIS
PERUMAHAN
BERLANTAI BANYAK
A. Kriteria Pemilihan Lokasi Permukiman dan
Rumah Susun
B. Prasarana Lingkungan Perumahan Berlantai
Banyak

43

STANDAR: TATA CARA PERENCANAAN


FASILITAS LINGKUNGAN RUMAH SUSUN
SEDERHANA. DEPARTEMEN PEKERJAAN
UMUM

63

PERAN RUANG PUBLIC PADA PERUMAHAN


BERLANTAI BANYAK
A. Definisi Ruang Publik

74

B. Ruang
Terbuka
Hijau
Pada
Bangunan/Perumahan
C. Peran Ruang Public pada Perumahan Berlantai
Banyak

75

iv

43
50

74

78

D. Peran Ruang Public Perumahan Berlantai


Banyak Kaitannya Dengan Budaya
E. Peran Ruang Public Perumahan Berlantai
Banyak Kaitannya Dengan Jenis Kelamin dan
Usia

80

SISTEM PEMBIAYAAN DAN KEPEMILIKAN


PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK
A. Sistem Pembiyaaan
B. Sistem Kepemilikan

89

SISTEM
STRUKTUR
DAN
UTILITAS
PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK
A. Sistem Struktur
B. Sistem Utilitas

91
91
109

DAFTAR PUSTAKA

118

84

89
89

PENDAHULUAN
Salah satu upaya yang dilakukan untuk meningkatkan mutu pembelajaran di Universitas
hasanuddin fakultas Teknik jurusan Arsitektur adalah

pembelajaran dengan sistem

learing Base Education ( LBE). Sistem learning ini dimasudkan untuk menggantikan
sistem pembelajaran lama yang masih konvensional. Dengan sistem learning maka
sangat diharapkan bahan ajar akan dapat diperoleh oleh mahasiswa dengan cara yang
mudah mudah melalui media online, Selain itu, sistem tersebut juga dapat meningkatkan
kompetensi mahasiswa sehingga menunjang pembelajaran berbasis KBK.
Selama ini pada mata kuliah Perumahan Berlantai Banyak (Vertical Housing), sistem
pembelajaran masih dilakukan dengan cara konvensional

yang terbatas waktu

penyajiannya dan kurang kreatif dan inovatif sehingga kurang diminati oleh mahasiswa,
padahal mata kuliah perumahan berlantai banyak (vertical housing) sangat penting untuk
disajikan dan diambil oleh mahasiswa, mengingat saat ini sedang gencar-gencarnya
pemerintah melaksanakan program pengadaan perumahan yang salah satunya adalah
program perumahan berlantai banyak atau rumah susun, apartemen maupun
kondominium. Jenis perumahan seperti ini lahir karena tingginya permintaan masyarakat
akan sarana hunian, sedang ketersediaan lahan hunian diperkotaan sangat terbatas dan
harganyapun tinggi.
Untuk merealisasikan hal tersebut, maka dibutuhkan tenaga-tenaga yang handal dan
terampil dalam bidang disain arsitektur perumahan berlantai banyak, maka arsitektur
sebagai salah satu bidang keilmuan memiliki kurikulum dengan memasukkan perumahan
berlantai banyak sebagai salah satu matakuliah.
Matakuliah Perumahan Berlantai Banyak merupakan mata kuliah pilihan dengan jumlah
kredit 3 SKS (Satuan Kredit Semester) yang disajikan pada semester genap (mahasiswa
mengambil mata kuliah pilihan dimulai dari semester 6 (enam) ke atas). Mata kuliah ini
merupakan mata kuliah yang termasuk dalam rumpun matakuliah laboratorium
perumahan dan permukiman. Apabila mahasiswa berencana untuk menyelesaikan tugas
akhir baik konsentrasi riset atau disain / perancangan yang terkait dengan bidang
keilmuan perumahan dan permukiman berlantai banyak, maka seharusnya mengambil
mata kuliah pilihan tersebut.

Untuk mendukung hal ini, maka melalui program

pembuatan buku ajar akan dibuat materi mengenai matakuliah Perumahan Berlantai
Banyak (Vertical Housing)

yang akan mengajikan

presentasi

informasi dan

pengetahuan yang komprehensif dalam bentuk teks, gambar, latihan-latihan, umpan balik
secara langsung dari mahasiswa dan pengamatan lapangan.
1

RANCANGAN PEMBELAJARAN BERBASIS KGB


MATAKULIAH PERUMAHAN BERKANTAI BANYAK (VERTICAL HOUSING)

1. Kompetensi Utama

: a. Mampu menangkap, menelaah, mengolah pikiran dan rasa dan secara kreatif, imajinatif dan inovatif
terhadap teori dan konsep tentang perumahan berlantai banyak atau vertical housing
b. Mampu menerapkan teori-teori, konsep-konsep, norma-norma dan standar ilmiah/sains, teknologi dalam
konteks perumahan berlantai banyak atau vertical housing di kawasan perkotaan, baik dalam kawasan
inner city maupun dalam kawasan area pesisir dengan pendekatan kehidupan social-budaya, ekonomi
masyarakat.

2. Kompetensi Pendukung

: a. Menguasai wawasan pengetahuan lingkungan


b. Menguasai teori arsitektur permukiman/perumahan dan perkotaan
c. Menguasai konstruksi dan utilitas bangunan berkantai banyak

3. Kompetensi Lainnya

: a. Mahasiswa mampu bekerja mandiri maupun kelompok dalam koordinasi kemitraan secara multi-disiplin
b. Mahasiswa memiliki nilai kompetitif dan rasa percaya diri pada kemampuan yang dimiliki dalam
komunitas professional dalam lingkup nasional dan internasional

Sasaran Belajar

: a. Mahasiswa dapat berpikir kritis dalam menyikapi issu-issu, fenomena, perkembangan dan permasalahan
yang berkaitan dengan perumahan berlantai banyak atau verikal hosuing.
b. Mahasiswa dapat meningkatkan pengetahuan, keahlian dan berperanserta dalam menyikapi masalahmasalah terkait dengan perumahan berlantai banyak, baik dalam kawasan inner city maupun dalam area
pesisir.
c. Mahasiswa mampu merumuskan suatu konsep dan mampu mengaplikasinya dalam bentuk disain

Strategi/ Metode
Pembelajaran

Minggu

Sasaran Pembelajaran

Materi Pembelajaran

Mampu memahami materi ,


metode
perkuliahan
dan
penilaian mata kuliah

Kontrak perkuliahan
Menjelaskan
hak-hak
dan
kewajiban mahasiswa serta aturanaturan
dalam
melaksanakan
perkuliahan
Menjelaskan secara umum dan
ringkas tentang materi Perumahan
Berlantai
Banyak
(Vertical
Housing)
Latar Belakang
dan tujuan
Pengadaan Perumahan Berlantai
Banyak

Ceramah interaktif

2-5

Mampu
mengetahui,
dan
memahami
teori-teori
dan
konsep-konsep serta standarstandar
tentang Perumahan
Berlantai
Banyak
(Vertical
Housing)

Tinjauan Umum Perumahan Berlantai


banyak
Definisi
Perumahan Berlantai
Banyak
Klasifikasi Perumahan Berlantai
Banyak
Persyaratan
teknis
perumahan
berlantai banyak
Sarana dan prasarana Perumahan
Berlantai Banyak

6-8

Mampu
mengetahui,
dan
memahami
teori-teori
dan
konsep-konsep seta standarstandar perihal ruang public
pada permukiman berlantai
banyak

Peran
ruang
public
pada
Perumahan Berlantai Banyak
Definisi ruang public
Peran
ruang
public
pada
Perumahan Berlantai Banyak
Peran ruang public Perumahan
Berlantai banyak kaitannya dengan
budaya
Peran ruang public Perumahan
Berlantai
Banyak
kaitannya

Indikator Penilaian

Bobot
Nilai (%)

Kesesuaian
pustaka
(critical review/kognitif)
Kontribusi keaktifan dlm
diskusi kelas (softskills
/physikomotorik)
Kedisiplinan (apektif)

Ceramah interaktif
Kajian pustaka

Pemahaman materi (critical


thinking/kognitif)
Kesesuaian
pustaka
(critical review/kognitif)
Ketelitian dan kebenaran
perhitungan
standar
permukiman
Kontribusi keaktifan dlm
diskusi kelas (softskills/
physikomotorik)
Kedisiplinan (apektif)

10

Ceramah interaktif
Kajian pustaka

Pemahaman materi (critical


thinking/kognitif)
Kesesuaian
pustaka
(critical review/kognitif)
Ketelitian dan kebenaran
perhitungan
standar
permukiman
Kontribusi keaktifan dlm
diskusi
kelas
(softskills/physikomotorik)

10

Minggu

Sasaran Pembelajaran

Strategi/ Metode
Pembelajaran

Materi Pembelajaran
dengan jenis kelamin dan usia

9-10

11-12

Indikator Penilaian
Kedisiplinan (apektif)

Ceramah interaktif
Kajian pustaka

Pemahaman
materi
(critical thinking/kognitif)
Kesesuaian
pustaka
(critical review/kognitif)
Kontribusi keaktifan dlm
diskusi kelas (softskills)
Kedisiplinan (apektif)

Kegiatan lapangan dengan melihat,


mencatat, mengerti dan memahami
permasalahan
di
perumahan
berlantai banyak
Pembuatan
laporan
eksisting
condition lapangan (perumahan
berlantai banyak)

Survey kelompok
Diskusi kelompok
(Small group)
Self
Directed
Learning

Mampu
memahami
dan
menyimak
tentang
sistem
pembiayaan dan kepemilikan
perumahan berlantai banyak

Sistem
Pembiayaan
dan
kepemilikan Perumahan Berlantai
banyak
Sistem Pembiyaaan
Sistem kepemilikan
Sistem struktur dan utilitas
perumahan Berlantai Banyak

Mampu
memahami
dan
menyimak
permasalahan
perumahan berlantai banyak,
serta mampu membuat laporan
yang baik dan benar serta
sistimatis.

10

Pemahaman
materi
(critical thinking/kognitif)
Kesesuaian
pustaka
(critical review/kognitif)
Kontribusi keaktifan dlm
diskusi kelas (softskills)
Kedisiplinan (apektif)

10

10

13

Mampu
mempresentasikan
permasalahan
-permasalahan
perumahan berlantai banyak

Presentasi kondisi lapangan dan


permasalahan perumahan berlantai
banyak.

Presentasi
&
diskusi kelompok
Self
Directed
Learning

Pemahaman materi (critical


thinking/kognitif)
Estetika
(kebenaran,
kelengkapan,
kerapihan
gambar)
Teknik presentasi (kreatif
dan komunikatif)
Kontribusi keaktifan dalam
diskusi
kelompok
(softskills/physikomotorik)
Kedisiplinan mhs

14-15

Mampu menganalisis problem


solving perumahan
berlantai
banyak

Pembuatan kelanjutan laporan


tentang penyelesaian problem
dengan berpedoman pada teoriteori, konsep dan standar yang ada.

diskusi
kelompok(small
group)
Self
Directed
Learning

Pemahaman materi (critical


thinking/kognitif)
Estetika
(kebenaran,
kelengkapan,
kerapihan
gambar)

Bobot
Nilai (%)

10

Minggu

Sasaran Pembelajaran

Strategi/ Metode
Pembelajaran

Materi Pembelajaran

Indikator Penilaian

Bobot
Nilai (%)

Kontribusi keaktifan dlm


diskusi
kelompok
(softskills/physikomotorik)
Kedisiplinan mhs (apektif)
16

Mampu
mempresentasikan
permasalahan permasalahan dan
solusi dari permasalahan tersebut
pada
perumahan
berlantai
banyak

Presentasi hasil problem solving


terhadap permasalahan perumahan
berlantai banyak.

Presentasi
&
diskusi
kelompok(small
group)
Self
Directed
Learning

Pemahaman materi (critical


thinking/kognitif)
Estetika
(kebenaran,
kelengkapan,
kerapihan
gambar)
Teknik presentasi (kreatif
dan komunikatif)
Kontribusi keaktifan dlm
diskusi
kelompok
(softskills/physikomotorik)
Kedisiplinan mhs (apektif)

10

16

Final Test

Mendiskripsikan secara ringkas


konsep yang terkait dengan
perumahan berlantai banyak

Self
Learning

Estetika
(kebenaran,
kelengkapan,
kerapihan
gambar)
Kedisiplinan (apektif)

25

Directed

1. LATAR BELAKANG PENGADAAN PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK


Unite dHabitation adalah rumah susun yang dicetuskan oleh Lee Corbusier pada
CIAM V di Paris (1937) dengan tema Housing and Home yang kelak menjadi cikal bakal
rumah susun modern. Gagasan ini juga merupakan cikal bakal dari mega struktur di tahun
limapuluhan (Johan Silas, 1993).
Menurut Johan silas (1993) Ide Lee Corbusier ini didasarkan oleh :

Adanya pertentangan antara gagasan J.P. Proudhon (Perancis) yang menolak keras
milik pribadi atas property, dia ingin melihat kehidupan masyarakat yang adil melalui
kebersamaan masyarakat dalam menghasilkan barang dan jasa. Ide tersebut disanggah
oleh F. Engelas (German-Ingris) yang menganggapi bahwa model telah terlanjur
dikuasai oleh kalangan terbatas dengan segala akibatnya serta adanya keraguan
terhadap peran pemeriintah yang bisa efektif.

Perang dunia pertama yang merubah status quo dari pemerintah dan makin gencarnya
gerakan humanism.

Banyaknya kota-kota di Barat yang rusak akibat perang

Banyaknya tentara yang pulang

dari peperangan tanpa memiliki rumah, dan

pemerintah tidak dapat lepas dari tanggung jawab terhadap keadaan perumahan. Hal
tersebut menjadi awal munculnya perumahan sosial,

Industrialis Filantrop yang solider terhadap nasib buruhnya sehingga membangunkah


beberapa perumahan bagi kalangan pekerja industry seperti workeras village yang
dibangun oleh perusahaana coklat Cadbury

Tugas bagi Lee Corbusier untuk membangun perumahan bagi buruh pabrik di Pessac
Prancis.
Setiap orang memiliki keinginan untuk mempunyai rumah. Rumah yang dimiliki

seseorang dimana mereka sangat ingin membeli rumah tunggal, rumah gandeng, rumah
ganda/koppel, atau rumah berteras dengan berbagai keunggulan yang manfaatnya berguna
bagi anak-anak dan bagi orang tua yang tekun/rajin. Terdapat halaman belakang dimana
segala sesuatunya dapat ditanam dan dipelihara seperti bunga dahlia, binatang peliharaan
kelinci,

sehingga mereka dapat menjadi tukang kebun yang amateur. Hal mana dapat

meningkatkan kepuasan dari penghuni/pemilik rumah, tapi tujuan dari kepemilikan rumah
juga juga di capai dalam rumah apartemen dan blok-blok hunian yang terdapat kota
(Barbara Ward, 1976).

2.

TUJUAN PENGADAAN PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK


Pengadaan perumahan berlantai banyak bertujuan untuk menjawab kebutuhan

masyarakat akan hunian. Sebagaimana yang tercantum dalam UUD45 pasal 33 yang
menyatakan bahwa pemerintah menjamin kebutuhan masyarakat akan sandang, pangan dan
papan (perumahan). Sementara itu, lahan di wilayah perkotaan sangat terbatas luasnya dan
harga yang sangat tinggi, sedang jumlah penduduk terus bertambah karena kelahiran maupun
urbanisasi. Untuk memenuhi hak tersebut, maka salah satu cara yang dilakukan oleh
pemerintah maupun pihak lainnya adalah dengan membangun rumah susun.

3. DEFINISI PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK


Perumahan berlantai banyak disebut juga dengan rumah susun, apartemen atau
kondominium.

Rumah susun menurut PERMEN PU. NO

60/PRT/1992, adalah suatu

bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dibagi dalam suatu bagianbagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal mauoun vertical dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,
terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama atau
tanah bersama.
Sedang untuk istilah apartemen terdapat beberapa definisi yang dikutip dari beberapa
sumber yang menjelaskan arti dari kata tersebut, yaitu sebagai berikut :

Tempat tinggal suatu bangunan bertingkat yang lengkap dengan ruang duduk, kamar
tidur, dapur, ruang makan, jamban, dan kamar mandi yang terletak pada satu lantai,
bangunan bertingkat yang terbagi atas beberapa tempat tinggal. ( Kamus Umum Bahasa
Indonesia, 1994, p : 69 )

Bangunan hunian yang dipisahkan secara horizontal dan vertikal agar tersedia hunian
yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat rendah atau bangunan tinggi,
dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai dengan standart yang ditentukan. ( Ernst
Neufert, 1980, p : 86 )

Apartemen atau rumah susun memiliki pengertian sbb ( Komaruddin, 1997) sbb :

Adalah bangunan bertingkat yang distrukturkan secara fungsional

dalam arah

horizontak mauoun vertical dan nama tersebut sebagai terjemahan dari


condominium, flat atau apartemen.

kata-kata

Sertifikat hal milik atas satuan rumah susun, mempunyai pengertian adanya
kepemilikan perseorangan dengan kepemilikan bersama yang merupakan satu kesatuan
yang tidak terpisah-pisahkan satu dengan lainnya.
Jadi secara umum apartemen dapat didefinisikan sebagai bangunan bertingkat yang

memiliki unit-unit hunian yang di mana setiap unit terdapat ruang yang dapat menampung
aktifitas sehari-hari, dan antar penghuni saling berbagi fasilitas yang disediakan secara
bersama-sama.

4. KLASIFIKASI PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK


Perumahan berlantai banyak atau disebut juga dengan rusun, rusuna, apartemen atau
kondominium

dapat

diklasifikasikan

atas

beberapa

cara,

yaitu

berdasarkan

pengelompokannya maka apartemen dibedakan atas golongan ekonomi, ketinggian


bangunan, bentuk massa bangunan, pencapaian vertical, pencapaian horizontal, mix use
apartemen, kepadatan ruang tidur tiap unitnya. Apartemen dapat dibedakan berdasarkan
pengelompokannya yaitu :

A. Apartemen Berdasarkan Golongan Ekonomi Penghuninya


Ada 3 macam apartemen berdasarkan golongan ekonomi penghuninya, yaitu : (Apartments:
Their Design and Development, 1967 : 42-43).

Apartemen golongan bawah

Apartemen golongan bawah adalah apartemen yang diperuntukkan bagi masyarakat yang
berada pada level ekonomi rendah. Apartemen jenis ini dihuni oleh mereka yang bermata
pencaharian sebagai buruh tani, nelayan, buruh industry atau mereka yang bekerja pada
sector non formal lainnya seperti pedagang kaki lima, tukang becak, sopir dll. Selain kepada
kelompok tersebut, rusun jenis ini juga diperuntukkan bagi karyawan isntansi swasta.
Pembangunan apartemen jenis ini biasanya terkait dengan program pemerintah karena adanya
perubahan fungsi lahan (alih fungsi lahan), mengembalikan fungsi lahan ke fungsi semula,
perbaikan kualitas lingkungan perumahan baik perumahan kumuh maupun perumahan liar.
Apaartemen golongan bawah juga sering disebut rusun (rumah susun) atau rusuna (rumah
susun sederhana). Rusun atau rusuna dapat disewakan atau dijual oleh pihak pengemban
yang biasanya adalah perumnas (BUMN). Rusun atau rusuna memiliki fasilitas yang sangat
minim dan privacy yang kurang karena memang diupayakan standar perencencanannya
seminimum mungkin karena terkait dengan biaya yang juga minim. Oleh karena itulah

pemerintah memiliki prototype dari rusun yang dapat digunakan di seluruh Indonesia, untuk
meminimumkan biaya perencanaan. Berikut gambar-gambar

rumah susun (rusun) bagi

kalangan ekonomi bawah)

Rumah Susun Tambora Jakarta Barat


Apartemen golongan bawah atau rusun dalam masa pasca huni berkembang menjadi kumuh.

Rusun nelayan di Tanjung Bunga Makassar. Pada bagian bawah rusun dijadikan sebagai area
publik bagi penghuni rusun
Gambar 1. Apartemen Golongan Masyarakat Kelas Ekonomi Bawah (sumber :Google.com)
9

Berikut ini gambar denah prototipe rusuna (rumah susun sederhana) yang dibuat oleh
departemen P.U. Cipta Karya yang dapat digunakan di seluruh Indonesia.

Gambar 2. Prototipe Rusuna (Sumber : Google.com)

10

Apartemen golongan menengah

Apartemen kalangan menengah

biasanya dihuni oleh mereka yang bekerja sebagai

professional, pengusaha kelas menengah, orang asing. Apartemen jenis ini memiliki fasilitas
yang lebih baik dari rusuna, demikian pula dengan keamanan, kenyamanan, dan privacy.

Gambar 3. Apartemen Golongan Menengah (Sumber : Google.com)


Apartemen atau rumah susun yang akan dibangun tersebut, dikhususkan untuk para pekerja,
mahasiswa/i, polisi dan penghuni pondok pesantren. Lokasi Jabodetabek. (sumber
(HarianDepok.com Properti)

Apartemen golongan mewah

Apartemen golongan mewah umumnya berlokasi dikawasan strategis dan memiliki kualitas
lingkungan yang baik. Apartemen jenis tersebut umumnya dihuni oleh kalangan bisnismen,
professional, orang asing. pejabat tinggi. Kawasan strategis dalam hal ini dapat berarti di
pusat kota atau kawasan CBD (Central Bisniss District) atau kawasan yang memiliki kualitas
lingkungan yang baik seperti kawasan water front city yang memiliki view yang baik dan
bebas polusi. Apartemen golongan mewah memiliki maksimal security (kemanan) dan
kenyamanan baik dari aspek teknis maupun non teknis.

11

Apartemen Green Buy Pluit. Agung Podomoro (Sumber: Google.com)


Gambar 4. Apartemen Kalangan Atas (Kondominium)

Perbedaan antara ketiga jenis apartemen ini hanya terletak pada lokasi, ukuran ruang
pada tiap unit hunian, serta fasilitas yang disediakan oleh apartemen tersebut. Semua
pembangunan rumah susun/apartemen/condominium tersebut di atas, termasuk flat, town
12

house, baik untuk hunian maupun non hunian atau campuran keduanya, semuanya mengacu
kepada Undang-Undang Rumah Susun sebagai dasar perencanaan.

B. Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan


Berdasarkan ketinggian bangunan apartemen, menurut Samuel, Paul (1967 : 44-47),
apartemen dibagi atas 3 jenis yaiyu : bertingkat rendah, sedang, dan tinggi.

Apartemen bertingkat rendah / low-rise, yaitu apartemen yang mempunyai jumlah


tingkat/lapis sampai 6 lantai. Apartemen low rise dibedakan menjadi 3 bagian, yaitu:
1. Garden apartment, yaitu apartemen dengan 2-3 lantai, dengan 2-16 unit perlantainya.
Sirkulasi vertikal menggunakan tangga dan terdapat banyak open space. Open space
digunakan untuk berbagai kebutuhan seperti untuk interaksi social, bermain, taman, dll).

Gambar 5a. Garden Apartemen di Sanfrancisco menggunakan pola loop


(sumber : Idawarni, 2010)
Garden apartemen ini, pada bagian tengahnya merupakan ruang terbuka yang sifatnya pasif,
tidak digunakan untuk kegiatan manusia/penghuni, tapi hanya untuk hijauan.

13

Gambar 5b. Mission Creek Park Apartemen Sanfrancisco (sumber : Idawarni, 2010)
Apartemen ini adalah jenis garden apartemen. Pada apartemen ini jalan masuk tidak
diperuntukkan untuk kendaraan, namun untuk pejakan kaki atau kendaraan sepeda.
Jalan selain digunakan untuk jogging track dan untuk rekreatif. Kendaraan di parkir
pada sisi lain dari apartemen.
Gambar 5. Garden Apartemen
2.

Maissionette, yaitu apartemen yang tiap unitnya terdapat 2 lantai berdempetan unit

yang satu dengan yang lain, dan fasilitas tempat parkir bersama.

Gambar 6. Maisonette Apartemen, Lokasi Sanfransisco (sumber : Idawarni, 2010)


Setiap unit bangunan apartemen dihuni oleh dua keluarga yang masing-masing
memiliki tempat parkir pada lantai bawah.
14

3. Town house, yaitu hampir sama dengan massionette, perbedaannya tiap unit
memiliki tempat parkir sendiri.
Townhouse adalah kompleks kecil yang berisi rumah-rumah yang dibangun berderet.
Kompleks rumah kecil ini disebut dengan cluster, yang umumnya memakai sistem
keamanan one gate sistem. Dalam satu cluster umumnya berisi tidak lebih dari 30
rumah. Umumnya, townhouse dilengkapi dengan fasilitas bersama seperti kolam
renang, club house, dan ruang terbuka bersama untuk mendukung kenyamanan dan
aktifitas penghuni (Suci, 2009). Facade seluruh rumah townhouse dalam cluster
adalah sama. Hal ini menjadi pembeda dasar antara townhouse dan rumah mewah.

Gambar 7. Town House (sumber : Idawarni, 2010)


15

Apartemen bertingkat rendah / low-rise sebaiknya diperuntukkan untuk ukuran


lingkungan (neighboorhod), yang diperuntukkan khusus untuk satu kelompok masyarakat
yang homogeny, misal apartemen atau rusun bagi nelayan, buruh pabrik, dsb. Ukuran jumlah
penduduknya tidak terlalu besar (small) dan merupakan kantong-kantong dari orang-orang
yang menyediakan atau meberikan suatu elemen-elemen sosial dan fisik yang menengah
diantara individu, keluarga, dan yang lebih luas lagi yaitu kelompok yang heterogen.
Kelompok-kelompok homogenitie ini adalah salah satu bagian dari process
clustering. Proses clustering ini cenderung terjadi di kota, yang didasarkan pada penerimaaan
pada perbedaan interprestasi dari kualitas lingkungan, gaya hidup, dan sistem pertahanan,
dan homogenities. Proses clustering ini sangat baik untuk menjaga sebuah budaya dapat tetap
survive. Menyediakan suatu setting yang tepat bagi sebuah sikap atau kelakuan yang mana
akan dapat dimengerti, diatur dengan tepat dari makna dan komunikasi, dan dapat membagi
symbol dan aturan-aturan tak tertulis, sistem aktivitas yang sama dan organisasi temporal.
Clustering akan menjaga dan menciptakan jaringan kerja, penggunaan control keluarga dan
pola budaya (Amos Rapoport, 1977). Cluster-cluster dari rumah susun ini dapat diikat oleh
kehadiran open space sebagai ruang bersama public bagi kelompok-kelompok rusun.

Apartemen bertingkat sedang / mid-rise.

Apartemen ini memiliki ketinggian antara 6-9 lantai. Apartemen jenis telah menggunakan
lift sebagai akses sirkulasi vertical menunju ke unit-unit huniannya.

Gambar 8. Apartemen Tingkat Sedang (sumber: Google.com)


16

Apartemen bertingkat tinggi / high-rise.


Apartemen tipe ini memiliki ketinggian di atas 9 lantai. Tipe apartemen ini umumnya

merupakan apartemen untuk golongan menengah ke atas karena biasanya dibangun di daerah
yang memiliki keterbatasan lahan yang harga lahannya mahal, yaitu dalam kawasan CBD
(Central Bisnis District). Kawasan central bisniss distrik adalah kawasan pusat kota yang
diperuntukkan untuk multi storage building.

Gambar 9. Apartemen Tingkat banyak (High Rise Apartemen)(sumber: Google.com)

C. Apartemen Berdasarkan Sistem Penyusunan Lantai


Apabila apartemen di bedakan berdasarkan sistem penyusunan lantai, maka apartemen dibagi
atas simplex, duplex, dan triplex ( Samuel Paul, Apartment, 1979, hal : 410-418 )

Simplex

Pada apartemen jenis ini, setiap unit keluarga memiliki satu lantai hunian.

Duplex

Pada apatemen jenis ini, setiap unit memiliki dua lantai, dalam pembagian ruangnya satu
lantai berfungsi sebagai lantai bersifat semi privasi sedangkan lantai yang lainnya bersifat
privasi. Lantai yang bersifat privacy biasanya terletak pada lantai 2 dari unit hunian tersebut.

Triplex

Pada apartemen jenis ini memiliki pembagian menjadi 3 lantai per unitnya. Di mana di
tingkat 1 menjadi tempat servis, area di tingkat 2 bersifat semi privat sedangkan area di
17

tingkat 3 merupakan area yang bersifat privat. Dalam pembagian tingkat bervariasi yaitu:
Half level dan split level.

Simplex

Duplex

Triplex

Gambar 10a. Apartemen Berdasarkan Penyusunan Lantai

Gambar 10b. Apartemen Tipe Duplex dan Triplex (sumber : Idawarni, 1010)

D. Apartemen Berdasarkan Bentuk Massa Bangunan : (Joseph De Chiare, Lee


Koppelman, Manual of Housing/Planning and Design Criteria, New Jersey, 1975).

18

Slab

Apartemen di Bronx, New York (sumber: Google.com)


Gambar 11. Apartemen Tipe Slab

Pada apartemen berbentuk slab, bangunan berbentuk seperti kotak yang pipih. Massa yang
berbentuk slab biasanya menggunakan koridor sebagai penghubung ruang, yang terdiri dari:
1. Double loaded corridor

Gambar 12. Double Loaded Corridor (sumber: Google.com)


Susunan penempatan unit-unit hunian secara ganda (berhadap-hadapan) sehingga
menempatkan koridor pada bagian dalam gedung. Kedua unit-unit ruang hunian apartemen

19

yang saling berhadap-hadapan dapat diakses pada kedua sisi koridor. Manfaat koridor yang
dapat diakses pada kedua sisinya adalah:

Efisiensi yang lebih besar dari ruang sirkulasi dibandingkan dengan koridor yang
hanya dapat diakses pada satu sisi saja

Secara keseluruhan kepadatan lebih tinggi dari unit perumahan, hal ini mungkin
diperlukan untuk apartemen yang berlokasi di lokasi di kota atau pusat distrik di
mana jaringan transportasi umum dan fasilitas yang ada baik

Potensi untuk bangunan yang memiliki dua sisi yang sama di lokasi yang sesuai

Kesempatan

bervariasi yang lebih besar dalam mix use apartemen karena

kedalaman bangunan (lebar bangunan/bentangan) yang lebih besar.

Lebih baik untuk membatasi jumlah apartemen dari salah satu koridor dari double
loaded corridor.

Hal-hal lain yang perlu dipertimbangkan termasuk:

Jendela di ujung koridor untuk membiarkan cahaya dan udara leluasa ke dalam
gedung, dan memungkinkan pandangan keluar yang lebih baik.

Ruang ekstra di sekitar lift dan area sirkulasi, untuk membentuk lobi di mana orang
dapat bertemu

Lebar dan tinggi ruang tambahan di koridor, khususnya di sekitar pintu, untuk
memberikan rasa kelapangan

Menggunakan atrium di sebuah bangunan dengan rencana yang lebih baik. Hal ini
dapat memungkinkan masuknya cahaya ke tengah bangunan.

Terdapat potensi untuk menyelesaikan akses surya bagi unit hunian yang memiliki koridor
tunggal atau double-loaded dengan cara menggunakan ketinggian ganda, kadang-kadang
disebut sebagai "up-dan-over", apartemen. Ini akan efektif menjadi apartemen tingkat dua,
dan tingkat kenyamanan yang lebih baik karena memiliki jendela di kedua sisi bangunan.
Umumnya, unit-unit yang diatur dengan double louded corridor, sejumlah unit-unit dapat
diakses dari core tunggal/corridor

seharusnya dibatasi

hingga 8 unit.

Hal-hal yang

mungkin diperkenankan :
- Untuk adaptasi

bangunan-bangunan reuse (penggunaan ulang dari bangunan-bangunan)

- Pembangunan dapat memperlihatkan pemenuhan terhadap keinginan calon penghuni pada


streetscape dan respon terhadap jalan masuk
- Pembangunan dapat memperlihatkan level yang tinggi dari kenyamanan terhadap lobbi
umum, corridor, dan unit-unit hunian.

20

2. Single loaded corridor

Enclosed Corridor

External Corridor

21

Gambar 12. Single Loaded Corridor (sumber: Google.com)

Sebuah koridor yang dibuat tunggal berada di sepanjang bagian luar (atau atrium) bangunan.
Tempat tinggal hanya memiliki akses dari satu sisi saja dan mungkin berada pada satu atau
lebih tingkat jika akses koridor berada pada tingkat alternatif.
Manfaat dari pengaturan single loaded corridor adalah:
Secara keseluruhan bangunan tidak terlalu panjang

dari dua kali lipat-yang dapat

dimuat, sehingga lebih baik untuk site yang terbatas.


Orientasi semua apartemen adalah menuju aspek yang disukai
Koridor eksternal memungkinkan untuk koridor dengan pencahayaan alami

dan

berventilasi yang baik


Terdapat potensi untuk tempat tinggal menggunakan ventilasi silang jika koridor
eksternal yang digunakan.
Corridor ini dapat digunakan dalam kombinasi dengan pengaturan double-loaded.
Akses koridor eksternal sering dapat terlihat tidak menarik dan terasa tidak nyaman atau tidak
aman pada gedung-gedung tinggi. Perlu desain yang cermat untuk memastikan hal tersebut
telah terintegrasi ke dalam bentuk keseluruhan bangunan, tidak terlihat
memiliki perlindungan cuaca yang baik dan merasa aman.

22

'terjebak pada',

Sertakan ruang ekstra di sekitar tangga dan lift untuk membentuk ruang lobi yang terlindung.
Ini harus cukup besar untuk menjadi ruang sosial di mana orang dapat berhenti dan
berinteraksi.
Gunakan skrining (sun screen) pada akses eksternal, dan perubahan material. Sertakan
ruang ekstra di sekitar pintu dan sepanjang koridor sehingga warga dapat menempati ruang,
menggunakannya sebagai area sosial dan dapat dilihat sebagai bagian positif dari bangunan.
Sebagai bangunan tinggi, maka koridor eksternal dapat terasa tidak aman. Oleh karena itu
maka ketinggian pagar harus ditingkatkan

dari 1200 mm. Pertimbangkan menambah

ketinggian pagar hingga 1400mm pada bangunan yang lebih dari 10 lantai. Menggunakan
pemagaran (langkan) yang solid sehingga akan memberikan perasaan yang lebih aman.
Apabila memiliki jendela yang membuka ke ruang tersebut (corridor), maka setiap bukaan
jendela memerlukan desain yang cermat untuk memastikan bahwa ada cukup privasi bagi
penghuni.
Memiliki koridor yang lebar (jauh dari dinding depan unit hunian) dapat menyelesaikan
masalah privasi untuk kamar tidur, memungkinkan membuka jendela dan dapat
menyelesaikan isu-isu seputar desain terhadap proteksi pada bahaya kebakaran/api.

3. Skip stop plan (single loaded corridor)


Elevator membuka pada lantai-lantai tertentu, biasanya digunakan pada duplek apartemen
atau tripleks apartemen. Lantai-lantai tertentu tersebut adalah lantai dimana pintu masuk unitunit hunian berada.

4. Terrace plan
Lantai dasar apartemen adalah hal yang istimewa karena menawarkan potensi untuk
akses langsung dari jalan ke daerah lanskap pribadi. Terrace juga memberikan kesempatan
untuk membangun apartemen dan lansekapnya sebagai respon terhadap streetscape dan
domain publik di skala pedestrian (pejalan kaki). Lantai dasar apartemen juga mendukung
pilihan perumahan dengan menyediakan akses bagi orang tua dan orang cacat serta
mendukung

keluarga yang memiiliki anak-anak kecil. Lantai dasar apartemen

mengakomodir pilihan gaya hidup penghuni pada bangunan apartemen dengan menyediakan
fasilitas-fasilitas, seperti berkebun, bermain dan kepemilikan hewan peliharaan.
Tujuan:

Berkonribusi dalam memberikan pemenuhan hasrat terhadap streetscape pada


sebuah area dan untuk menciptakan aktifitas yang aman di jalan.
23

Menciptakan kesan rumah tinggal dan pilihan terhadap gaya hidup yang tersedia di
bangunan apartemen.

Pelaksanaan desain yang lebih baik

Desain taman depan atau teras, yang berkontribusi pada tata ruang dan visualisasi ke
jalan namun tetap memadai dalam menjaga privasi penghuni apartemen. Hal ini
dapat dicapai dengan: menjiwai tepi jalan, misalnya, dengan mempromosikan entri
individu untuk apartemen lantai dasar. Hal ini menciptakan aktivitas pejalan kaki di
sepanjang jalan dan mengartikulasikan tepi jalan dengan cara:
- Menyeimbangkan kebutuhan privasi dan aksesibilitas pejalan kaki
- Menyediakan penghalang yang tepat terhadap pencahayaan dan / atau lansekap
untuk memenuhi kebutuhan privasi dan keamanan penghuni yang memiliki
akses ke streetscape yang menyenangkan
- Memanfaatkan perubahan level (ketinggian/perbedaan peil) dari jalan ke taman
atau teras pribadi untuk meminimalkan garis dari site (batas site) dari jalan ke
apartemen bagi beberapa apartemen
- Meningkatkan pengawasan ke jalan dengan mengadakan pintu dan jendela yang
menghadap ke jalan.
Memastikan privasi dan keamanan yang cukup pada unit lantai dasar apartemen
yang terletak di daerah perkotaan tanpa memundurkan jalan dengan cara:
- Meningkatkan ketinggian lantai dasar dari ketinggian jalan setapak maksimal
1,2 meter.

Merancang langkan (balustrade/reiling pagar/tangga) dan

membangun ketinggian ambang jendela untuk meminimalkan site lines (batas


site) menjadi apartemen, terutama di daerah yang jalannya tidak dimundurkan.
- Menentukan kelayakan masing-masing jalan masuk (entri))
- Memastikan keselamatan tabir-tabir atau sekat-sekat penghalang yang
diintegrasikan ke dalam keseluruhan desain elevasi dan detail .

Meningkatkan pilihan perumahan dengan cara:


- Menyediakan taman-taman pribadi, yang dapat diakses secara langsung dari
ruang tamu utama apartemen dan mendukung berbagai kegiatan
- Memaksimalkan jumlah dari ground floor apartemen yang dapat diakses dan
dikunjungi.

24

- Mendukung perubahan atau penggunaan perubahan parsial, seperti kantor rumah


yang dapat diakses dari jalan atau sudut toko (lihat Mixed Use, Fleksibilitas
danketingggian langit-langit ).

Meningkatkan peluang untuk akses surya di unit lantai dasar, khususnya di daerah
padat dengan cara:
- Menyediakan tinggi langit-langit dan tinggi jendela (lihat Heights Ceiling)
- memilih jenis pohon dan semak-semak yang menyediakan akses matahari di
musim dingin dan teduh di musim panas (lihat Landscape Design).

Teras masuk pribadi ditinggikan dari tanah untuk menyediaka privacy dan untuk
menfasilitasi ventilasi/penghawaan parkir mobil. Tanaman disepanjang pinggiran teras
berkontribusi terhadap kualitas streetscape (sumber: Building Design .Residential Flat
Design Code Part03. Tools for improving the design)
Gambar 13a. Terrace Apartemen

25

Lansekap pribadi yang baik ditaman belakang apartemen yang luas akan
menghidupkan ruang apartemen dan menyediakan variasi area material lansekap baik
hard maupun soft material. Beberapa fungsi yang dapat digunakan pada bagian ini
seperti menjemur pakaian dan juga menyediakan ruang untuk bersantai dan bermain
yang teduh dan nyaman (sumber: Building Design .Residential Flat Design Code
Part03. Tools for improving the design).
Gambar 13b. Terrace Apartemen

26

13c. Teras Apartement (Scape apartemen sanur taman/teras : sumber : Google.com)


Apartemen ini menyediakan akses ke taman belakang yang teduh dan fasilitas kolam renang
yang dapat digunakan bagi semua penghuni apartemen. Setiap unit hunian di apartemen
memiliki teras yang berhubungan langsung ke taman belakang.
Gambar 13. Terrace Apartemen

Tower

Biasanya ketinggian bangunannya di atas 20 lantai. Sistem sirkulasinya menggunakan sistem


core karena menggunakan lift. Ada berbagai variasi bentuk tower antara lain:
1. Single tower

Single tower atau tower tunggal. Apartemen tower tunggal bisa memiliki podium atau
tidak memiliki podium.

Gambar 14a. Apartemen Kampung Tunjungan Baru (sumber : Google.com)


27

Single tower adalah apartemen tunggal (hanya ada satu unit) yang memiliki ketinggian lebih
dari 20 lantai.

2. Multi tower

Adalah apartemen yang memiliki beberapa unit atau blok-blok apartemen yang masingmasing unit memiliki ketinggian lebih dari 20 lantai, tower-tower ini dapat dihubungkan atau
disatukan oleh podium.

Gambar 14b. Multi Tower Apartemen


(Apartemen Taman Anggrek | Jakarta | Residential | 46 floors | 151m: sumber Google.com)
Gambar 14. Tower Apartment

Apartemen berbentuk tower ini dapat juga dibedakan berdasarkan sistem core yaitu :Tower
plan, Expanded tower plan, Cross plan, Expanded cross plan, Three wing plan, Five wing
plan, Circular plan

28

Circular plan

Two wings plan

Three wings plan


Gambar 15. Bentuk-Bentuk Tower Apartemen yang Didasarkan oleh Sistem Core
(sumber: Google.com)
29

Sebuah tower apartemen memiliki core sebagai inti gedung yang merupakan ruang
dimana fasilitas sirkulasi ditempatkan.

Penempatan Core Menurut Yeang, Posisi

service core sangat penting dalam merancang bangunan tingkat tinggi. Service core bukan
hanya sebagai bagian struktur, tapi juga mempengaruhi kenyamanan ternal. Posisi core
dapat diklasifikasikan dalam tiga bentuk, yaitu :

Core pusat

Core ganda .

Core tunggal terletak pada sisi bangunan.

Gambar 16. Penempatan Core pada Apartemen (sumber: Google.com)


Core ganda memiliki banyak keuntungan, dengan memakai dua core dapat dijadikan
sebagai penghalang panas yang masuk kedalam bangunan. Penelitian harus
menunjukkan penggunaan pengkondisian udara secara minimum dari penempatan
service core ganda yang tampilan jendala menghadap utara dan selatan, dan core
ditempatkan pada sisi timur dan barat. Penerapan ini juga dapat diterapkan pada
daerah beriklim sejuk

Varian

Massa apartemen yang berbentuk varian ini merupakan bentuk gabungan massa slab dengan
podium dan tower dengan podium.

30

Gambar 17. Varian Apartemen


E. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Vertikal : (Site Planning, 1984 : 280-281)

Walk-up apartment

Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah menggunakan tangga. Ketinggian
bangunan apartemen ini maksimal hanya 4 lantai. Dinamakan walk up apartemen,
maksudnya adalah apartemen ini penghuninya berjalan ke atas untuk mencapai unit
huniannya, tidak menggunakan escalator atau lift.

Gambar 18. Walk Up Apartemen (sumber: Google.com)

Elevator apartment

Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah lift dan memiliki sirkulasi vertikal
sekunder berupa tangga yang seringkali juga merupakan tangga darurat. Ketinggian
bangunan
di atas 6 lantai. Ada dua macam sistem lift yang dapat digunakan pada tipe apartemen ini:
31

1. Lift berhenti di setiap lantai


2. Skip-floor elevator sistem. Lift yang digunakan diprogram untuk berhenti pada lantai-lantai
tertentu pada bangunan. Umunya sistem ini digunakan pada apartemen dengan sistem
penyusunan lantai Duplex atau triplex.

F. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Horizontal :

Single-loaded corridor apartement

Apartemen dengan tipe koridor ini dapat terbagi lagi menjadi dua yaitu:

Gambar 19. Single Loaded Apartement


1. Open corridor apartment
Koridor pada tipe ini bersifat terbuka dengan pembatas terhadap ruang luar berupa tembok
atau railing.
2. Closed corridor apartment
Koridor bersifat tertutup oleh dinding, kadang memiliki bukaan berupa jendela ataupun jalusi
atau bahkan tidak ada bukaan sama sekali.

Gambar 20. Open dan close corridor ((sumber google.com)

Double-loaded corridor apartment

Tipe koridor pada apartemen ini dikelilingi oleh unit-unit hunian sehingga seringkali terletak
di tengah-tengah bangunan ( central corridor ).
32

Gambar 21. Double-loaded corridor apartment

Lobi, tangga, lift dan koridor membentuk ruang sirkulasi umum dalam bangunan.
Pertimbangan desain yang juga penting termasuk keselamatan, kemudahan dan daya tahan.
Selain itu, lokasi, proporsi, tingkat dan frekuensi elemen ini memiliki hubungan langsung
dengan bentuk bangunan, tata letak dan artikulasi.
Tujuan
-

Untuk menciptakan ruang yang aman dan menyenangkan bagi sirkulasi dari para
penghuni dan barang-barang pribadi mereka.

Untuk memfasilitasi layout apartemen yang berkualitas

Untuk memberikan kontribusi positif terhadap bentuk dan artikulasi fasad bangunan
dan hubungannya dengan lingkungan perkotaan.

Untuk mendorong interaksi dan penghargaan antara penghuni yang dapat


berkontribusi pada rasa kebersamaan dan meningkatkan rasa aman.

Pelaksanaan Desain yang lebih baik

Meningkatkan kemudahan dan keamanan dalam ruang sirkulasi dengan cara:


- Menyediakan koridor yang lebih lebar dan ketinggian langit-langit, terutama pada
area lobi, lift luar dan pintu masuk apartemen
- Menyediakan level yang tepat dari pencahayaan, termasuk penggunaan sinar
matahari pada tempat yang memungkinkan
- Meminimalkan panjang koridor untuk memberikan kesan garis pandang yang jelas
- Menghindari sudut ketat/tajam
- Menyediakan signage (tanda-tanda) terbaca dengan mencatat nomor apartemen,
area umum dan pentunjuk arah area umum
- Menyediakan ventilasi yang memadai.

Dukungan yang lebih baik dari layout bangunan apartemen dengan merancang
bangunan yang memiliki beberapa core yang:
- Meningkatkan jumlah jalan masuk di sepanjang jalan
33

- Meningkatkan jumlah titik sirkulasi vertikal


- Memberikan lebih banyak artikulasi untuk fasad
- Membatasi jumlah unit-unit dari sebuah core sirkulasi pada tingkat/level satu.

Mengartikulasikan koridor yang lebih panjang. Kemungkinan Solusi desain


termasuk:
- Memanfaatkan serangkaian daerah foyer
- Menyediakan jendela di sepanjang atau di ujung koridor.

Meminimalkan pemeliharaan dan menjaga daya tahan dengan menggunakan bahan


yang kuat di daerah sirkulasi umum. (Lihat Building Entry, Natural Ventilation).

G. Mix Use Apartemen


Selain jenis-jenis rusun yang telah diseburtkan, rusun juga dapat dibentuk menjadi rusun
dengan

Fungsi Campuran (Mixed Use), terutama bagi

Pembangunan Rumah Susun

Sederhana
Mixed Use adalah suatu area atau bangunan multi fungsi yang terpadu dan saling
berhubungan secara langsung dengan fungsi peruntukan yang berbeda. Mixed Use
menggabungkan antara fasilitas hunian, fasilitas bisnis, fasilitas rekreasi, dan biasanya
dimiliki oleh satu pengembang. Fungsi mixed use yang dapat dicampurkan dengan
keberadaan rusun yaitu yang berkaitan dengan kehidupan sehari hari. Dengan adanya
konsep mixed use menjadikan penggunaan lahan lebih efektif dan efisien, membuat
pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman dihuni.
Konsep mixed use juga dapat diterapkan pada sebuah rumah tangga. Dimana rumah yang
memiliki usaha dapat juga disebut dengan rumah produktif / usaha (Home Based
Enterprises), penggunaan ruang untuk usaha dapat diletak pada halaman depan, lantai dasar
atau halaman belakang rumah tersebut sehingga tidak mengganggu aktivitas penghuni itu
sendiri. Adanya rumah berbasis usaha (HBEs) dapat memberikan pengaruh pada daerah
sekitarnya karena HBEs dapat memberikan kesempatan kerja, mempermudah memenuhi
kebutuhan dasar hidup dll
Faktor faktor yang dapat mempengaruhi terbentuknya rumah berbasis usaha yaitu lokasi
yang dekat dengan pusat kota/jaringan jalan, letak yang strategis memberikan pengaruh
terhadap aksesibilitas, dimana kemudahan tersebut ditunjangan dengan kelengkapan
transportasi umum dan sarana yang tersedia, serta keberadaan pasar tradisional memiliki
pertimbangan tersendiri, dimana semakin dekat dapat mematikan pangsa pasar sedangkan
semakin jauh mempengaruhi biaya transportasi karena pasar juga dapat sebagai tempat
34

suplay barang. Sehingga dibutuhkan jarak yang sesuai dalam penerapan rusun mixed use 3
(Mixed Use in Urban Centres: Guidelines for Mixed Use Development, Department of Urban
Affairs and Planning, 2000.)(sumber :Building Design .Residential Flat Design Code Part03.
Tools for improving the design)

Gambar 22a. Mix use Apartemen ditunjau dari akses terhadap pencahayaan alami
Rencana ini menggunakan pencampuran dari apartemen dengan dua dan tiga kamar tidur
untuk mengoptimalkan lay out bangunan dan untuk menyediakan akses pencahayaan dari
arah utara bagi semua apartemen.

Gambar 22b. Mix use apartemen ditinjau dari respon terhadap konteks dan lingkungan
Variasi dari ukuran dan tipe apartemen yang berkontribusi kepada artikulasi bangunan dari
respon terhadap konteks dan lingkungan

35

Tipe mix use apartemen menyediakan pilihan terhadap rumah dan mendukung akses
prumahan yang pantas, dengan

mengakomodasi beberapa tipe rumah tangga. Apartemen

campuran dapat menjamin bangunan apartemen mendukung kebutuhan dari masyarakat


sekarang dan yang akan datang.

Ini sangat penting khususnya bagi bentuk bangunan

apartemen yang signifikan dan bagian yang permanen dari produk urban.
Tujuan

Untuk menyediakan type-tipe apartemen yang berbeda, dalam hal mana untuk
memenuhi bagi permintaan rumah tangga yang berbeda sekarang dan masa yang akan
datang

Untuk menjaga akses yang layak kepada perumahan baru melalui kelompok budaya
dan ekonomi social.

Pelaksanaan design yang baik

Menyediakan variasi dari type apartemen yang berbeda dari type studio, satu, dua,
tiga, atau leebih dari tiga kamar tidur apartemen, khususnya bagi apartemen yang
luas. Variasi ini mungkin tidak bisa pada apartemen yang kecil, sebqagai contoh di
atas 7 unit.

Memperhalus pencampuran apartemen yang tepat untuk sebuah lokasi melalui :


-

Pertimbangan kecenderungan populasi

dimasa yang akan datang sebaik

permintaan pasar saat ini.


-

Memperhatikan lokasi apartemen

dalam kaitannya ke transportasi public,

fasilitas public, area pekerjaan, sekolah, universitas, dan pusat perbelanjaan.

Lokasi dari pencampuran antara apartemen dengan satu dan tiga tempat tidur pada
level dasar dimana aksesibilitinya adalah lebih mudah pencapaiannnya dari orangorang cacat (disable), orang tua atau keluarga yang memiliki anak.

Mengoptimalkan sejumlah akses dan adaptasi apartemen ke pemenuhan sejumlah


besar dari standar hunian Australia adalah hanya minimum

Memeriksa kemungkinan dari konfigurasi apartemen yang fleksibel, yang mana


mendukung perubahan di masa depan

36

Gambar 22c. Mix use apartement ditinjau dari ketinggian lantai ke lantai
Bagian yang mengillustrasikan ketinggian ceiling yang tepat bagi mix use building

Gambar 22c. Mix use apartement ditinjau dari ketinggian ceiling untuk habitable room
Ilustrasi bagian yang menyediakan ketinggian ceiling yang tepat bagi bagunan flat untuk
hunian.

37

Dimensi yang direkomendasikan berikut diukur dari level (ketinggian) lantai yang telah
selesai (FFL) untuk menyelesaiakn ketinggian langit-langit (FCL). Ini adalah minimum saja
dan tidak melarang menggunakan ketinggian langit-langit yang lebih tinggi, jika diinginkan.
- Pada gedung-gedung mixed use: 3.3 meteran minimum untuk ground floor ritel atau untuk
komersial dan untuk lantai pertama hunian, ritel atau komersial untuk mempromosikan
fleksibilitas dari masa depan penggunaan bangunan
-

pada gedung-gedung flat dengan fungsi hunian di daerah mixed use: 3.3 m. minimum
untuk grand floor sebagai promosi kefleksibililan penggunaan untuk masa depan

Di gedung-gedung perumahan flat atau lantai-lantai hunian lainnya pada bangunanbangunan yang mix use building ::

Pada umumnya, 2,7 m. minimum untuk semua kamar yang dihuni pada semua lantai, 2,4
meter adalah minimum yang lebih disukai untuk semua lantai non-dihuni, namun 2.25m
juga diperbolehkan

Untuk apartemen dengan dua unit lantai (bertingkat dua), minimum 2,4 m bagi lantai
kedua jika 50 persen atau lebih dari apartemen memiliki minimum ketinggian ceiling 2,7
m.

Untuk unit dua lantai dengan dua lantai yang mmeiliki ruang void, ketinggian langitlangit minimum adalah 2.4 m.

Ruang loteng, 1,5 m minimum ketinggian dinding di pinggir ruangan dengan minimal
lereng (sudut) langit-langit 30 derajat .

Perkembangan yang berusaha untuk memvariasikan ketinggian langit-langit yang


direkomendasikan harus menunjukkan bahwa apartemen akan menerima cahaya siang
hari yang memuaskan (misalnya. apartemen berlantai rendah dengan sejumlah area
jendela).

38

Gambar 22d. Mix use apartemen . Bagian ini memperlihatkan penempatan area komersial
pada kedua yang menyediakan peredam akustik bagi apartemen dari kebisingan penggunaan
area retail di lantai dasar (ground floor).
(Mix Use for Urban Centres : Guidelines for Mixed Use Development, Department of Urban
Affairs and Planning 2000) (sumber: Building Design .Residential Flat Design Code Part03.
Tools for improving the design)
Gambar 22. Mix Use Apartement

H. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Kepadatan Ruang Tidur Tiap Unitnya


Berdasarkan pada kepadatan ruang pada tiap unitnya , maka apartemen di bagi atas tipe studio,
tipe dengan dua kamar tidur, tiga kamar tidur, empat kamar tidur,dan lima kamar tidur.
Berikut gambaran tentang tipe-tipe tersebut (sumber: Building Design .Residential Flat
Design Code Part03. Tools for improving the design).

Apartemen tipe studio atau efisiensi

Gambar 23a. Kepadatan Ruang Tidur Tipe studio


39

Apartemen satu tempat tidur


Banyak digunakan oleh mereka yang masih singke atau pasangan-pasangan muda
yang belum memiliki anak. Tipe maisonette dengan satu tempat tidur/loft apartemen

Apartemen dengan satu tempat tidur


Gambar 23b. Kepadatan FRuang Tidur Tipe satu tempat tidur

Apartemen dua tempat tidur


Apartemen yang biasanya digunakan oleh keluarga yang telah memiliki anak lebih
dari satu orang

Apartemen dengan dua kamar tidur di bagian sudut

40

Apartemen dengan dua tempat tidur yang saling berhadapan. Kedua ruang tidur
berada pada lantai yang sama

Apartemen dengan dua tempat tidur yang salah satu dari ruang tidurnya terletak pada
lantai atas. Apartemen dapat pula dikelompokkan dalam apartemen dupleks.

41

Apartemen dengaan dua kamar tidur pada bagian sudut ruang dan dengan ruang
belajar. Semua ruang dalam hunian berada pada lantai yang sama. Apartemen ini
dapat pula dikelompkkkan pada apartemen taman (garden apartemen) karena
memiliki taman pada bagian luar.
Gambar 23c. Kepadatan Ruang Tidur Tipe dua ruang tidur

Apartemen tiga tempat tidur


Apartemen seperti ini biasanya digunakan oleh satu keluarga yang memiliki dua anak
dengan jenis kelamin berbeda dan telah berusia remaja, sehingga dibutuhkan ruangan
yang berbeda untuk digunakan secara terpiusah oleh anak-anak tersebut.

Apartemen dengan tiga kamar tidur


Gambar 23d. Kepadatan Ruang Tidur Tipe tiga ruang tidur
42

Apartemen empat tempat tidur


Apartemen yang biasanya digunakan oleh keluarga yang memiliki 3 orang anak, dank
arena kesibukan masing-masing anggota keluarga sehingga dibutuhkan ruang untuk
pembantu yang akan melakukan pekerjaan keluarga sehari-hari.

Gambar 23e . Kepadatan Ruang Tidur Tipe 4 kamar tidur

Apartemen lima tempat tidur


Apartemen seperti ini biasanya digunakan bagi keluarga

besar (extended family)

yaitu keluarga yang membawa angora keluarga lainnya untuk tinggak di


apartemennya sehingga dibutuhan suatu ruangan yang lebih luas. Apartemen seperti
ini umumnya adalah apartemen mewah dengan harga yang mahal dan setiap unitnya
memiliki 3 lantai.

5. PERSYARATAN TEKNIS PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK


B. Kriteria Pemilihan Lokasi Permukiman dan Rumah Susun
Terdapat beberapa kriteria yang mendasari dalam menentukan lokasi pemukiman serta rumah
susun yang tepat, diantaranya disebutkan dalam pendapat para ahli yaitu :
Aksesbilitas
Dalam penentuan lokasi rumah susun sederhana campuran sangat erat kaitannya dengan
aksesbilitas. Aksesibilitas yang baik dapat didukung dengan ketersediaan sarana
angkutan umum dan kedekatan dengan jaringan jalan maupun pusat kota. Berdasarkan
Menteri Negara Perumahan dan Permukiman yaitu Jarak fisik kepusat kota maksimum 5
km atau jarak tempuh sekitar 1 jam perjalanan kaki) dan Jarak fisik maksimum dari

43

lokasi shelter angkutan umum adalah 1.200 meter dengan jarak tempuh sekitar 1 jam
perjalanan kaki. Selain itu, aksesibiliti dapat digambarkan sebagai berikut:

Gambar24. symbol aksesibility yang disyaratkan untuk Apartemen


Gambar menjelaskan bahwa apartemen juga menyediakan akses yang mudah bagi mereka
yang dipensible seperti bagi mereka yang cacat seperti tuna rungu, tuna netra, dll.

Pemilihan Lokasi Rumah Susun


Lokasi adalah tempat berlangsungnya suatu kegiatan. Lokasi merupakan tempat yang dapat
dikenali dan dibatasi dimana suatu kegiatan berlangsung atau dapat juga merupakan suatu
tempat dimana suatu obyek terletak (Kamus Besar Bahasa Indonesia).
Dalam Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988, tentang : Rumah Susun Bab 11 pasal 22
dijelaskan tentang lokasi pembangunan rumah susun adalah sbb:

Rumah susun harus dibangun di lokasi yang sesuai dengan peruntukan dan keserasian
lingkungan dengan memperhatikan rencana tata ruang dan tata guna tanah yang ada.

Rumah susun harus dibangun pada lokasi yang memungkinkan berfungsinya dengan
baik saluran-saluran pembuangan dalam lingkungan ke sistem jaringan pembuangan
air hujan dan jaringan air limbah kota.

Lokasi rumah susun harus mudah dicapai angkutan yang diperlukan baik langsung
maupun tidak langsung pada waktu pembangunan maupun penghunian serta
perkembangan dimasa mendatang, dengan memperhatikan keamanan, ketertiban, dan
gangguan pada lokasi sekitarnya.

Lokasi rumah susun harus dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik.

Dalam hal lokasi rumah susun belum dapat dijangkau oleh pelayanan jaringan air
bersih dan listrik, penyelenggara pembangunan wajib menyediakan secara tersendiri
sarana air bersih dan listrik sesuai dengan tingkat keperluannya, dan dikelola
berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Selain aturan yang disebutkan dalam pp tersebut, juga terdapat beberapa kriteria yang di
persyaratkan dalam penentuan lokasi pembangunan atau pendirian rumah susun, yaitu:

44

Dalam penentuan lokasi perumahan yang perlu diperhatikan adalah jarak dengan
tempat pekerjaan, pusat kota, perdagangan, pendidikan, kesehatan, keamanan, fasilitas
pelayanan kota. (James C.Snyder ;Anthony J.Catanese (1985)

Mempertimbangkan lingkungan sekitar sebagai salah satu atribut penentu pilihan


lokasi huniannya karena kemudahan untuk berhubungan dengan tempat lainnya.
(Turner 1972)

Prinsip-prinsip lainnya tentang

pemilihan lokasi perumahan dan rumah susun, juga

diutarakan oleh Nova nadya Angraini 2010. Disebutkan ada beberapa kriteria
dinyatakan oleh beberapa ahli sebagai berikut :

Bourne (1981)
1. Aksesibilitas.
2. Karakteristik fisik dari lingkungan permukiman
3. Fasilitas, kualitas utilitas
4 Demografi
5. Karakteristik lokasi dan rumah

Kuswara (2004)
1. Arahan kawasan budidaya & lindung
2. Kondisi lahan & lingkungan
3. Sistempusat kegiatan ekonomi
4. Perkembangan sosial kependudukan
5. Pertumbuhan kawasan
6. Sistemjaringan regional

Carn et al (1988)
1. Tata letak lokasi
2. Karakterisitik lingkungan sekitar
3. Kenyamanan lokasi
4. Aksesibilitas
5. Nilai lahan

Lester W.Milbrath, UNESCO, 1979


1. Jumlah rumah
2. Luas lokasi perumahan
3. Supply dan demand perumahan
4. Perkembangan lokasi Perumahan

45

yang

Rabinowitz (1989)
1. Kondisi fisik lahan
2. Kualitas lingkungan
3. Aksesibilitas
4. Ketersediaan prasarana
5. Harga lahan
6. Kesesuaian dengan RencanaTata Ruang
7. PermintaanPasar

Komaruddein (1997)
1. Aksesibilitas
2. Dekat dg fasilitas sosial dan umum
3. Terhindar dari kerawanan bencana
4. Sesuai dengan arahan RTR (Rencana Tata Ruang)

Miles (2000)
1. Peruntukkan lahan
2. Kondisi fisik lahan
3. Ketersediaan prasarana
4. Aksesibilitas
5. Kondisi sosial & lingkungan
6. Ketersediaan fasilitas public
7. Harga lahan
8.Permintaan dan penawaran

Selain yang disebutkan di atas, terdapat hal lain yang mesti dipertimbangkan dalam
memilih lokasi perumahana lantai banyak. Antara lain dari segi pekerjaan, atau dari segi
ekonomi.
Apabila ditinjau dari pekerjaan, maka sebuah perumahan haruslah dekat dengan
pekerjaan penghuninya.hal ini

bertujuan untuk kemudahan pencapaian ke tempat kerja,

menghemat biaya transportasi, memudahkan control anggota keluarga.

Namun apabila

ditinjau dari peruntukan ekonominya dan tujuan pengadaan rumah susun sebagau upaya
untuk penghematan lahan, maka hal tersebut dapat dikaitkan dengan pola ruang perkotaan.
Dalam pola ruang petkotaan dikenal adanya pembagian kawasan-kawasan. Seperti diketahui
bahwa

46

Rumah susun baik rusuna, apartemen dan terutama apartemen golongan mewah
umumnya berlokasi dikawasan strategis dan memiliki kualitas lingkungan yang baik.
Apartemen jenis tersebut umumnya dihuni oleh kalangan bisnismen, professional, orang
asing. pejabat tinggi. Kondominium dibangun dengan mengambil lokasi di kawasan CBD
(Central Bisnis Dstrik) adapun letak kawasan tersebut dalam struktur ruang perkotaan maka
dapat dilihat sbb:

Gambar 26. Pola Pengembangan Struktur Ruang Kota (sumber: Google.com).


kedua gambar di atas memperlihatkan pola pengembangan struktur ruang kota. Pada kedua
bentuk struktur tersebut, letak CBD pada bagian pusat. Di tempat inilah kondominium
biasanya di tempatkan.

47

Berdasarkan SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara PerencanaanLingkungan


Perumahan di Perkotaan, pembangunan hunian bertingkat atau rumah usun dapat
dikembangkan pada kawasan lingkungan permukiman yang direncanakan untuk kepadatan
penduduk lebih dari 200 jiwa per hektar. Pada dasarnya, pengembangan rumah susun
dilakukan pada kawasan-kawasan di perkotaan, yaitu.
Pusat kegiatan kota.
a.

Kawasan-kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah mendekati atau


melebihi 200 jiwa per hektar.

b. Kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya memerlukan rumah susun, seperti


kawasan-kawasan industri, pendidikan dan campuran
Tabel. Kebutuhan Rumah Susun Berdasarkan Kepadatan Penduduk
Klasifikasi

rendah

Sedang

Tinggi

Sangat padat

Kepadatan

< 150

151-200 jiwa

200-400 jiwa

>400 jiwa

penduduk

jiwa/ha

perhectar

perhectar

perhectar

kebutuhan

Alternative

Disarankan

Diisyaratkan

Diisyaratkan

rumah susun

Untuk

untuk pusat-

peremajaan

peremajaan

kawasan

pusat kegiatan

lingkungan

lingkungan

tertentu

kota dan

permukimana

permukimana

kawasan

perkotaan

perkotaan

kawasan

tertentu
Sumber: Badan Standardisasi Nasional, 2004

Daya Dukung Fisik Lingkungan


Daya dukung fisik lingkungan dapat diterjemahkan sebagai suatu upaya yang dilakukan
oleh lingkungan dalam melakukan 3 hal penting terhadap material yang dihasilkan dan
yang digunakan, hal tersebut disimbolkan sebagai berikut:

Gambar 25. symbol Daya Dukung Fisik Lingkungan


yang disyaratkan untuk Apartemen

48

Kemiringan lahan, jenis tanah, hidrologi serta bentuk dan ukuran lahan dapat
mempengaruhi pembangunan rumah susun sederhana campuran campuran, karena daya
dukung fisik lingkungan dapat mempengaruhi kendala dan potensi fisik lahan tersebut.
kelabu tua serta terdapat sungai sebagai penampung air hujan dan sumur bor sebagai
sumber air.
Daya dukung fisik lingkungan juga dapat diterjemahkan sebagai suatu upaya untuk
menggunakan potensi yang ada pada alam ke dalam desain agar diperoleh kualitas
bangunan yang lebih baik, terutama penggunaan energy.

Ketersediaan sarana dan prasarana


Ketersedian sarana dan prasarana merupakan salah satu menunjang dalam membangun
permukiman maupun rumah susun. Keberadaan sarana dan prasarana harus mudah
dijangkau. Berdasarkan SNI 2004 keberadaan saraan prasarana minimal memiliki radius
pelayanan antara 500 3000 m2 .

Kondisi Demografi
Jumlah penduduk, kepadatan penduduk dan tingkat pendapatan dapat mempengaruhi
penentuan lokasi permukiman maupun rumah susun, karena semakin padat penduduk
disuatu wilayah semakin diperlukannya tempat tinggal. Menurut SNI 2004 pembangunan
permukiman bertingkat dapat dibangun pada kawasan permukiman yang memiliki
kepadatan penduduk antara 150 jiwa/ha jiwa/ha - 200 jiwa/ha.

Harga lahan
Secara umum harga lahan dapat mempengaruhi seseorang dalam memilih lokasi
permukiman. Seseorang akan memilih wilayah pinggiran dibandingkan tengah kota
akibat harga lahan di tengah kota lebih tinggi dibandingkan pinggiran kota, sehingga
secara tidak langsung harga lahan dapt mempengaruhi penentuan pembangunan lokasi
rumah susun sederhana campuran. Harga lahan tersebut disesuaikan dengan kemampuan
masyarakat berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan rendah. Karena harga
lahan dijadikan sebagai dasar penetapan harga jual rumah susun tersebut

49

Kesesuain Dengan Landasan Hukum Dan Aturan Yang Berlaku


Dalam menentukan suatu lokasi agar suatu lahan memiliki jaminan dan kepastian hukum,
bahwa lahan tersebut sesuai dengan Rencana Tata Ruang. Sehingga kedepannya tidak
terjadi

B. Prasarana Lingkungan Perumahan Berlantai Banyak


Prasarana lingkungan rumah susun (PERMEN PU. NO 60/PRT/1992) adalah kelengkapan
dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan rusun dapat berfungsi sebagaimana
mestinya yang antara lain berupa jaringan jalan dan utilitas umum.
Prasarana lingkungan perumahan berlantai banyak yang harus disediakan antara lain berupa :

1. Jalan
Klasifikasi jalan pada lingkungan rusunawa perlu disesuaikan dengan lokasi dimana
rusunawa itu dibangun.
Berikut table yang memperlihatkan fungsi jalan di lingkungan permukiman (Jacobs,
1995).
Table Fungsi jalan di lingkungan permukiman
A. Safe sanctuary

Jalan lingkungan harus aman dari lalu-lintas cepat


Akses untuk kendaraan darurat seperti mobil pemadam
kebakaran, mobil polisi, ambulans tetap disediakan untuk
mengatasi keadaan darurat

B. Livable and
healthy

Terhindar dari polusi suara, asap dan getaran secara


berlebihan.
Memiliki dranaise dan sunlight acces yang baik
Memiliki tempat untuk duduk, bercakap-cakap, dan
bermain

C. Community

D. Neighborly
territory

Memiliki tempat yang memungkinkan untuk kehidupan


komunitas, dapat digunakan ketika pemakai jalan
membutuhkannya
Memberikan perhatian pada detail desain jalan seperti
trotoar, pagar, furniture street dan ruang untuk bermain
Dapat digunakan perayaan lokal dan mempertahankan
jalan dan lingkungan dari intruksi maupun proyek atau
rencana yang tidak diharapkan
Menjaga hak tiap penghuni untuk hidup sendiri
menghormati domain privat-nya
Jalan harus menjadi simbol teritori yang membuat
penghuni merasa memilikinya, dan tanggung jawab
terhadapnya.
50

E. Place for play


and learning

Menjadi tempat yang aman untuk bermain bagi anakanak. Tempat yang baik untuk bermain haruslah memiliki
karakter beragam
Menjadi tempat untuk belajar untuk belajar, dimana anakanak belajar tentang alam, melalui matahari, angin,
tanaman, dan melalui pengalaman itu sendiri bahkan
mereka bisa belajar tentang kehidupan sosial jika ada
orang di jalan yang dapat dengan aman ditemui.

F. Green and
pleasant land

Pohon, rumput tanaman, dan bunga merupakan salah satu


unsur dari jalan yang mana memberikan keteduhan dan
mengingatkan orang pada lingkungan natural. Juga
menjadi penawar kerasnya dan membosankan kota yang
semakin hiruk pikuk.

G. Unique and
historic place

Memiliki identitas khusus, contoh: memiliki


pemandangan, sungai, pohon tua atau taman
Memiliki sejarah, meskipun untuk sebagian orang. Jalan
lingkungan permukiman haruslah merupakan tujuan
bukan rute
Sumber. Jacobs: 1995

Tabel Klasifikasi Jalan di Lingkungan Perumahan

51

Berikut gambar yang memperlihatkan hirarki jalan dalam lingkungan permukiman. Dalam
lingkungan permukiman terdapat utama permukiman yang dunamakan kolektor/local
sekunder. Kemudian bercabang menjadi local sekunder 1, selanjutnya local sekunder 1
bercabang menjadi local sekunder 2, setelah itu local sekunder 3.

Gambar 27. Hirarki jalan Lingkungan Perumahan

Bagian-Bagian Jalan
Bagian-bagian jalan meliputi ruang manfaat jalan, ruang milik jalan, dan ruang pengawasan
jalan.

Daerah manfaat jalan (Damaja). Meliputi badan jalan, saluran tepi jalan, dan
ambangpengamannya. Yang dimaksud dengan ruang manfaat jalan adalahsuatu ruang
yang dimanfaatkan untuk konstruksi jalan dan terdiri atasbadan jalan, saluran tepi
jalan, serta ambang pengamannya.

Badan jalan meliputi jalur lalu lintas, dengan atau tanpa jalur pemisah danbahu jalan,
termasuk jalur pejalan kaki. Ambang pengaman jalanterletak di bagian paling luar,
dari ruang manfaat jalan, dandimaksudkan untuk mengamankan bangunan jalan.

Daerah milik jalan (Damija). Meliputi ruang manfaat jalan dan sejalur tanah tertentu
di luar ruang manfaat jalan. Yang dimaksud dengan ruang milik jalan (right of street)

52

Gambar 28. Bagian-bagian potongan jalan

53

2. Air Minum
Lingkungan rusunawa ini harus menyediakan sumber air bersih bagipenghuninya.
Sumber air bersih ini sedapat mungkin disediakan per unit atau per lantai dan tidak secara
sentral untuk seluruh area rusunawa. Kebutuhan air bersih dari tiap rumah tangga yaitu
100 liter/hari untuk setiap anggota keluarga, dengan kualitas jernih, tidak berasa dan tidak
berbau.

Gambar 29. Gambaran umum jaringan air bersih (sumber Google.com)

54

Gambar 30. Gambaran khusus jaringan air minum (sumber Google.com)

3. Air Limbah
Lingkungan rusunawa harus memiliki sarana pengolahan air limbah, baik yang berasal
dari air bekas cucian, mandi ataupun kakus. Karena rusunawa memiliki fungsi yang
hampir sama dengan perumahan, maka air limbah rumah tangga pengelolaannya cukup
dengan menyediakan septic tank dan sumur resapan.

55

Sistem Pembuangan Air Kotor Pada Multi Stories Building

Gambar 31. The Fully Vented


One Sistem

gambar 3.2. The Fully Vent


Two Pipe Sistem

Gambar 32. Sistem jarungan air bersih (sumber: Google.com)


The Fully Vented One Sistem

EQ adalah bak ekualisasi; bak penampungan sebelum dibuang keluar.

Pada one pipe sistem, semua sistem pembuangan dialirkan melalui satu pipa (air tinja
dan air sabun atau air kotor lainnya).

Pada ujung pipa bangunan bagian atas selalu terbuka dan sering disebut sebagai vent
stack.

Manfaat vent stack adalah untuk menghindari terjadinya cyclone effect karena sifat
pipa merupakan bejana berhubungan.

56

Jika buntu dan tidak diketahui sebabnya apa, kemungkinan buntu terbesar terletak
pada pipa horizontal.

Dalam sistem ini waste dan soil stack digabungkan dalam satu saluran dan masingmasing cabang dihubungkan dengan vent sistem, keadaan ini lebih baik bila waste dan
soil stack masing-masing diatur berkelompok pada setiap dan bersama-sama
dihubungkan dengan vent.

Yang perlu diperhatikan pada sistem ini adalah air kotor pada tempat yang satu jangan
sampai mengalir ke tempat yang lain, yang berdekatan.
Untuk itu dibuat kemiringan saluran dengan perbandingan 1:12.

Banyak digunakan pada bangunan yang mempunyai lantai/tingkat banyak (lebih dari
10 lantai).

The Fully Vent Two Pipe Sistem

Pada sistem ini, waste dan soil stack dipisahkan satu sama lain dan masing-masing
mempunyai vent.

Keuntungan memakai sistem ini adalah:

1. Pipa yang digunakan lebih kecil daripada single stack sistem.


2. Dalam pemasangan pipa dapat lebih teratur dan terarah.
3. Pengontrolan mudah.

Pada Two Pipe Sistem, air tinja dan air kotor atau air sabun dipisahkan pembuangan
dengan 2 jenis pipa.

Soil pipe mengalirkan tinja, water pipe mengalirkan air kotor atau air sabun.

4. Pembuangan Sampah
Dari hasil pengamatan, salah satu kebiasaan masyarakat tepian sungai adalah membuang
sampah di sungai. Agar rusunawa tetap terjaga kebersihannya, maka sarana pembuangan
sampah harus diperhitungkan dalam perencanaan dan perancangan rusunawa terkait
dengan kesehatan lingkungan.
Berikut salah satu bentuk pengelolaan persampahan di SFST (SanFrancisco State
University) sbb:

57

Saft sampah dari setiap unit hunian dan mobil yang menarik bak-bak sampah plastik
yang berasal dari unit-unit hunian (sumber: Idawarni, 2010)
Gambar 33. Bentuk saft sampah dan angkutan sampah lingkungan apartemen

Umumnya sistem jaringan sampah pada unit-unit hunian baik gedung tinggi maupun
perumahan horizontal membagi sampah dalam dua bentuk, yaitu Sampah Organik
Sampah Organik, yaitu sampah yang mudah membusuk.

Sampah Organik terdiri dari bahan-bahan penyusun tumbuhan dan hewan yang
diambil dari alam atau dihasilkan dari kegiatan pertanian, perikanan atau yang lain.
Sampah ini dengan mudah diuraikan dalam proses alami dan dapat diolah lebih lanjut
menjadi kompos. Sampah rumah tangga sebagian besar merupakan bahan organik.
Termasuk sampah organik, misalnya sampah dari dapur, sisa tepung, sayuran, kulit
buah, dan daun-daun kering.

Sampah Anorganik
Sampah Anorganik, yaitu sampah yang tidak mudah dan bahkan tidak bisa
membusuk. Sampah Anorganik berasal dari sumber daya alam tidak dapat
diperbaharui seperti mineral dan minyak bumi, atau dari proses industri. Sebagian dari
sampah anorganik secara keseluruhan tidak dapat diuraikan oleh alam, sedang
sebagian lainnya hanya dapat diuraikan dalam waktu yang sangat lama. Sampah
anorganik pada tingkat rumah tangga, misalnya berupa botol, botol plastik, tas plastik,
dan kaleng.
Pada apartemen-apartemen, saft untuk sampah anorganik dan anorganik berbeda
meskipun masih dalam satu ducting yang sama.

58

Gambar 34. Bentuk truk penghancur sampah dari batang pohon (sumber : Idawarni,2010)
Pembersihan sampah organic (pohon/kayu) melalui mekanisme pengghancuran menjadi
serbuk, yang selanjutnya ditampung pada sebuah mobil container untuk setelah itu di
bawa ke industry pengolahan.

5. Jaringan Listrik
Pada lingkungan rusunawa pasokan listrik diperhitungkan dengan standar minimal 450
VA per hunian.
Peletakan Jaringan dalam Bangunan

MDP : Main Distribution Panel


SDP : Sub Distribution Panel
PP : Panel Pembagi
Gambar 35. Peletakan Jaringan listrik dalam Bangunan (sumber: Google.com)

59

6. Jaringan pemadam kebakaran


Untuk proteksi terhadap kebakaran (Fire Protection) kebakaran pada multistorage building
dapat diupayakan melalui beberarapa cara sebagai berikut
1. Preventif
adalah cara mencegah kebakaran dengan :

Perlengkapan Pencegahan
Perlengkapan dirancang dan diadakan secara khusus untuk mencegah
terjadinya kebakaran, misalnya dengan CCTV (Close Cirkuit Televisi ) sebagai upaya
memonitor keadaan termasuk kemungkinan terjadinya kebakaran.

Pemilihan Bahan Bangunan


Diutamakan menggunakan bahan bahan yang tidak mudah terbakar pada bangunan
(uncombustible materials) dengan fire severity sesuai dengan persyaratan ruangnya.
Fire Severity adalah durasi ketahanan suatu bahan terhadap api.

Isolasi Terhadap Api (-yang menentukan fire severity)

Jenis Bahan

Kekentalan Bahan
Misalnya pada sebuah Bank, umumnya disyaratkan fire severity bagi
almari besi utama minimal 2 jam.

Isolasi Terhadap Api

Dengan cara mengisolir bahan-bahan yang mudah terbakar jauh dari api.
Cara Mengisolir :
o

Membuat bahan isolasi mudah terbakar terhadap api.

Menjauhkan bahan-bahan mudah terbakar dari api.

Penempatan bahan-bahan mudah terbakar dari api. Maksudnya adalah


menempatkan bahan-bahan mudah terbakar pada lokasi-lokasi yang relatif jauh
dari jangkauan api dengan proses optimal.

2. Represif
Adalah cara penyelamatan pada saat terjadi kebakaran.
Usaha represif ini meliputi pengadaan alat pemadam kebakaran serta penunjang lainnya
seperti :

Fire Alarm Sistem

Fire Springkle Sistem

Fire Detector
60

Smoke and Heat Venting

Fire Dumper and Shutter

Water Supply Sistem

Punch Register

Fire Hydrant

Portable Fire Extinguisher atau Chemical Extinguishing

Unit Penyelamat Darurat (Fire Space)

Unit ini merupakan perlengkapan penunjang bila terjadi suatu kebakaran.

Tujuannya agar pemakai bangunan dapat dengan cepat dan aman menyelamatkan diri
keluar dari loksi kebakaran, sehingga dapat terhindar atau mengurangi korban jiwa.

Dengan adanya penyelamatan darurat ini pemakai bangunan yang berada pada lokasi
kebakaran dapat menyelamatkan diri pada tempat ini atau menunggu bantuan yang
akan diberikan oleh regu penyelamat.

Unit ini terdiri atas beberapa jenis, yaitu :


1. Tangga Darurat
Peralatan penyelamatan berupa tangga yang penempatannya harus memenuhi standar
persyaratan-persyaratan sebagai berikut :

Dekat dengan fasilitas transport utama

Letak tangga tiap lantai sama

Lebar tangga minimum untuk 2 orang

Pencapaian mudah dan jelas

Ballustrade tangga dari bahan tahan api

Ruang tangga harus bebas dari asap, gas, api, biasanya ruang ini dibatasi dengan
pintu tahan api yang dapat memblokir asap, gas, api, dari daerah yang terbakar.

2. Hely pad
Unit ini berupa suatu landasan pesawat jenis helikopter untuk mengangkut orang atau
korban akibat kebakaran pada bangunan tersebut.
Landasan ini juga dapat berfungsi sebagai tempat berkumpul atau untuk menyelamatkan
diri akibat terjebak kobaran api, sambil menunggu pertolongan.
Sedangkan persyaratan-persyaratan pengadaan hely pad ini, antara lain :

Letak pada bagian aras dan terluar dari bangunan, seperti penthouse, top floor, atau
kedua-duanya dan harus memungkinkan untuk dapat didarati oleh helikopter.

Adanya tangga yang menuju ke hely pad.

Peralatan pembantu untuk penghuni di bawahnya.


61

3. Unit Ladder
Peralatan ini berupa tangga-tangga yang dapat ditempatkan pada bagian-bagian yang
membutuhkan, dan pemakaiannya diatur dari luar bangunan, biasanya berupa unit mobil
yang diperlengkapi dengan tangga-tangga.
Penggunaan alat ini hanya untuk lantai-lantai bawah atau lantai yang tidak terlalu tinggi,
dan dilengkapi dengan petugas yang membawa peralatan-peralatan, seperti masker,
pakaian tahan api, penutup mulut dan hidung, untuk dipakaikan kepada korban yang
terjebak kebakaran.
4. Tangga dan Jaring

Gambar 36. Peralatan proteksi Kebakaran (sumber: Google.com)

7. Jaringan komunikasi dan telepon


Selain utilitas umum, pada rumah susun juga harus disediakan fasilitas lingkungan
dan tempat parkir. Fasilitas lingkungan, adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk
menyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan ekonomi, social dan budaya, yang antara
lain dapat berupa bangunan perniagaan atau perbelanjaan (aspek ekonomi), lapangan terbuka,
pendidikan, kesehatan, peribadatan, fasilitas
pemakaman dan pertamanan.

pemerintahan dan pelayanan umum serta

Tempat parkir adalah sarana

dasar untuk pelayanan

penyimpanan kendaraan yang dapat berupa bangunan atau ruang terbuka

62

6. STANDAR: TATA CARA PERENCANAAN FASILITAS LINGKUNGAN


RUMAH SUSUN SEDERHANA. DEPARTEMEN PEKERJAAN UMUM
Tabel A. Luas Lahan untuk Fasilitas Lingkungan Rumah Susun dengan KDB 50%
No.
1.
2.
3.
4.

Jenis Peruntukan

Luas Lahan
Maksimum (%) Minimum (%)
Bangunan Hunian
50
Bangunan Fasilitas
10
Fasilitas Ruang terbuka
20
Prasarana Lingkungan 20

Keterangan:
1. Luas tanah untuk fasilitas lingkungan rumah susun seluas-luasnya 30% dari luas
seluruhnya;
2. Luas tanah untuk fasilitas ruang terbuka, berupa taman sebagai penghijauan, tempat
bermain anak-anak dan atau lapangan olah raga sekurang-kurangnya 20% dari luas
lahan fasilitas lingkungan rumah susun.
Fasilitas Lingkungan Pada Bangunan Hunian
Fasilitas lingkungan yang ditempatkan pada lantai bangunan rumah susun hunian harus
memenuhi ketentuan sebagai berikut:
1. Maksimal 30% dari jumlah luas lantai bangunan.
2. Tidak ditempatkan lebih dari lantai ke 3 bangunan rumah susun hunian.
Jenis dan Besaran Fasilitas Lingkungan
Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan fasilitas lingkungan berupa ruang dan
atau bangunan sesuai Tabel berikut:

63

Tabel B Jenis Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana


Jenis Fasilitas
Lingkungan
1. Niaga/Tempat Kerja

Fasilitas yang tersedia

Keterangan

1. Warung.
Persyaratan lihat
2. Toko-toko perusahaan dan dagang. Tabel C.
3. Pusat Perbelanjaan termasuk
usahan jasa.

2. Pendidikan

1. Ruang belajar untuk pra belajar.


Persyaratan lihat
2. Ruang belajar untuk sekolah dasar. Tabel D.
3. Ruang belajar untuk sekolah
lanjutan tingkat pertama.
4. Ruang belajar untuk sekolah
menengah umum.

3. Kesehatan

1.
2.
3.
4.
5.
6.

4. Peribadatan

1. Mushola.
2. Masjid Kecil

5. Pemerintahan dan
pelayanan umum

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Kantor RT.
Kantor/Balai RW.
Pos Hansip/Siskampling.
Pos Polisi.
Telepon umum.
Gedung serbaguna.
Ruang duka.
Kota Surat.

Persyaratan lihat
Tabel E.

6. Ruang Terbuka

2.
3.
4.
5.
6.
7.

Taman.
Tempat Bermain.
Lapangan Olah Raga.
Pelataran Usaha.
Sirkulasi.
Parkir.

Persyaratan lihat
Tabel F.

Posyandu.
Balai Pengobatan.
BKIA dan rumah bersalin.
Puskesmas.
Praktek dokter.
Apotik.

64

Persyaratan lihat
Tabel D.

Fasilitas lingkungan rumah susun yang dibangun harus memenuhi ketentuan seperti pada tabel berikut:
Tabel C Fasilitas Niaga/Tempat Kerja
Fasilitas yang
Disediakan

Jumlah Maks
Penghuni yang
dapat dilayani (tiap
satuan fasilitas)

Warung

250 penghuni

Menjual sembilan
bahan pokok

1. Di pusat lingkungan. 1. Dapat ditempatkan Sama dengan luas 72 (dengan KDB


2. Mudah dicapai.
pada lantai 1, 2 atau satuan unit rumah 50%)
3. Radius maksimum
3.
susun sederhana,
300 m.
2. Mengelompok pada maks 36 m2,
lantai dasar.
termasuk gudang
kecil.

Toko-toko

2500 penghuni

Menjual barang
kebutuhan seharihari termasuk
sandang pangan.

1. Di pusat lingkungan. 1. Mengelompok pada 50


2. Radius maksimum
lantai dasar.
500 m.
2. Dikelompokkan
pada bangunan
tersendiri.

Pusat
2500 penghuni
perbelanjaan
termasuk usaha
jasa

Fungsi

Menjual kebutuhan
sandang dan pangan
serta jasa pelayanan

Lokasi dan Jarak


Maks dari Unit
Hunian

1. Di pusat
lingkung-an.
2. Radius
maksimum
1000 m.

65

Letak dan Posisi


pada Lantai
Bangunan

Luas Lantai
Minimum (m2)

Dikelompokkan pada 60
bangunan sendiri.

Luas Tanah
Minimum (jika
merupakan
bangunan
tersendiri) (m2)

100

120 (dengan KDB


50%)

Tabel D Fasilitas Pendidikan


Fasilitas yang
Disediakan
Pra Belajar

Sekolah Dasar

Jumlah Maks
Fungsi
Letak
Penghuni yang
Mendukung
1000 jiwa dimana
Menampung pelaksanaan Ditengah-tengah
anak usian 5-6 tahun pendidikan pra sekolah kelompok
sebanyak 8%
usia 5-6 tahun.
keluarga/digabung
dengan taman-taman
tempat bermain di
RT/RW.
1600 jiwa

Jarak

Luas Lantai Luas Lahan


yang
yang
Dibutuhkan dibutuhkan
Mudah dicapai dengan 125 m2 atau 250 m2
radius pencapaian 500 1.5 m2/siswa
m, dihiitung dari unit
terjauh dan lantai
tertinggi.

Menampung pelaksanaan Tidak menyeberang Mudah dicapai dengan 1.5 m2/siswa


pendidikan Sekolah
jalan lingkungan dan radius pencapaian maks
Dasar
masih tetap di tengah- 1000 m, dihitung daru
tengah kelompok
unit terjauh dan lantai
keluarga.
tertinggi.
Tidak di pusat
lingkungan, dapat
digabung dengan
lapangan OR atau
digabung dengan
sarana pendidikan
lainnya.

1.75 m2/siswa 9000 m2

Sekolah
4800 jiwa
Lanjutan
Tingkat Pertama

Menampung pelaksanaan
pendidikan Sekolah
Lanjutan Tingkat
Pertama

Sekolah
4800 jiwa
Menengah
Umum (SMU)

Menampung pelaksanaan Dapat digabung


Radius maksimum
1.75 m2/siswa
pendidikan SMU
dengan lapangan OR 3000 m dari unit yang
atau digabung dengan dilayani.
fasilitas pendidikan
lainnya dan tidak di
pusat lingkungan.
66

Radius maksimum
1000 m.

2000 m2

SMU 1 lantai
12500 m2.
SMU 2 lantai
8000 m2.
SMU 3 lantai
5000

Tabel E Fasilitas Kesehatan


Fasilitas yang
Disediakan
Posyandu

Balai
Pengobatan

Jumlah Maks
Fungsi
Penghuni yang
Mendukung
1000 jiwa
Memberikan
pelayanan
kesehatan untuk
anak-anak usia
balita.

Letak

Jarak

Kebutuhan Luas Lantai Luas Lahan


Minimum
yang
yang
Ruang
Dibutuhkan dibutuhkan
Terletak di tengah- Mudah dicapai dengan Sebuah
30 m2
60 m2
tengah lingkungan radius pencapaian maks ruangan yang
keluarga dan dapat 200 m dari unit terjauh dapat
menyatu dengan
dan lantai tertinggi.
menampung
kantor RT/RW.
aktivitas.

1000 jiwa

Terletak ditengahtengah lingkungan


keluarga atau dekat
dengan kantor
RT/RW.

Mudah dicapai dengan radius pencapaian maks


400 m dari unit terjauh
dan lantai tertinggi.

150 m2

300 m2

600 m2

1200 m2

Memberikan
pelayanan kepada
penduduk dalam
bidang kesehatan.

BKIA serta
10.000 jiwa
Rumah Bersalin

Memberikan
Di Pusat Kawasan.
pelayanan kepada
ibu-ibu, sebelum
pada waktu dan
sesudah
melahirkan serta
memberi
pelayanan kepada
anak sampai usia 6
tahun.

Mudah dicapai dengan Minimal


radius pencapaian maks terdapat 2
100 m dari unit terjauh ruangan
dan lantai tertinggi.
periksa dan
ruang
tunggu.

Puskesmas

Memberikan
pelayanan lebih
lengkap kepada
penduduk dalam

Mudah dicapai dengan Minimum


150 m2
radius pencapaian maks ruang periksa
1000 m dari unit terjauh dokter dan
dan lantai tertinggi.
ruang

30.000 jiwa

Berada di pusat
lingkungan dekat
dengan pelayanan
pemerintah, dapat
67

300 m2

Fasilitas yang
Disediakan

Jumlah Maks
Penghuni yang
Mendukung

Fungsi

Letak

Jarak

bidang kesehataan, bersatu dengan


mencakup
fasilitas kesehatan
pelayanan dokter lainnya.
spesialis anak dan
dokter spesialis
gigi.

Kebutuhan Luas Lantai Luas Lahan


Minimum
yang
yang
Ruang
Dibutuhkan dibutuhkan
pemeriksa
dokter gigi
serta ruang
tunggu.

Praktek Dokter 5000 jiwa

Memberikan
pelayanan pertama
kepada penduduk
dalam bidang
kesehatan
umum/spesialis.

Berada di tengahtengah kelompok


dan bersatu dengan
fasilitas kesehatan
lain atau di lantai
dasar.

Mudah dicapai dengan Sebuah ruang Minimum 18 radius pencapaian maks periksa dan m2.
1000 m dari unit terjauh ruang
dan lantai tertinggi.
tunggu.

Apotik

Melayani
penduduk dalam
pengadaan obatobatan.

Berada di antara
kelompok unit
hunian.

Mudah dicapai dengan Sebuah ruang Minimum 36 radius pencapaian maks penjualan, m2.
1000 m dari unit terjauh ruang peracik
dan lantai tertinggi.
dan ruang
tunggu.

10.000 jiwa

68

Tabel F Fasilitas Pemerintahan dan Pelayanan Umum


Fasilitas yang
Disediakan
Kantor RT

Kantor/balai RW

Jumlah Maks Lokasi dan Jarak Maks Letak dan Posisi Pada Luas Lantai Minimum Luas Lahan Maks
yang Dapat
dari Unit Hunian
Lantai Bangunan
(jika merupakan
Dilayani
bangunan tersendiri)
200
Berada di tengah
Dapat berada pada lantai Sama dengan unit hunian lingkungan keluarga.
hunian.
terkecil.
1000

Berada di tengah
Dapat berada pada lantai Sama dengan unit hunian lingkungan dan
hunian.
terkecil 18 m2.
menjadi satu dengan ruang
serbaguna.

Pos
200
Hansip/Siskampling

Berada di tengah
Dapat diletakkan pada
4 m2
lingkungan, jarak maks 200 lantai dasar unit hunian.
m

Pos Polisi

2000

Berada pada bagian depan


atau entrance lingkungan.

Dapat diletakkan pada


36 m2
lantai dasar unit hunian.

72 m2

Telepon Umum

200

Berada dekat dengan


pelayanan umum lainnya

Dapat pada lantai dasar.

1 unit (1.5 x 1.5)

Gedung Serbaguna

1000

Berada di tengah-tengah
lingkungan dengan jarak
maks pencapaian 500 m.

Dapat pada lantai dasar.

250 m2

500 m2

Ruang Duka

200

Dapat pada lantai dasar.

100 m2

Kotak Surat

1000

Dapat menjadi satu atau


mempergunakan ruang
serbaguna
Di bagian depan tiap blok
bangunan hunian.

Dapat pada lantai dasar.

69

6 m2

Tabel G Fasilitas Kesehatan


Fasilitas yang
Disediakan

Taman

Jumlah Maks Jarak Pelayanan Luas Areal


Lokasi
Fungsi
yang Dapat
Maks yang dapat Maks (m2)
Dilayani (tiap
Dilayani (m)
satuan fasilitas)
40-100 keluarga 400-800
60-150
Antar bangunan dan
Keseimbangan
atau pada batas
lingkungan;
(periferi) lingkungan kenyamanan visual
rumah susun dan atau dan audial; kontak
bersatu dengan tempat dengan alam secar
bermain dan Olah raga. maksimal;
berinteraksi sosial;
pelayanan sosial
budaya.

Tempat bermain 12-30 anak

250 keluarga

Keterangan dan
Persyaratan

Merupakan taman yang dapat


digunakan oleh berbagai
kelompok usia.
Dapat digunakan untuk
rekreasi aktif maupun pasif.
Mencakup area untuk
berjalan-jalan atau tempat
duduk-duduk atau digabung
dengan tempatbermain.

90-200

75-180

Antar bangunanbangunan atau pada


ujung-ujung cluster
yang mudah diawasi.

Tempat bermain
untuk anak usia 1-5
tahun.
Menyediakan
rekreasi aktif dan
Pasif.
Berinteraksi sosial.

Mudah dicapai dan mudah


diawasi dari unit-unit hunian
karena kelompok usia balita
,asih membutuhkan
pengawasan ketat.
0.3 anak usia balita setiap 1
keluarga.
1.8 m2 tiap 1 anak.

400-800

450

Dapat disatukan
dengan sekolah.

Tempat bermain
untuk anak usia 6-12
tahun.
Menunjang
pendidikan dan
kesehatan.

Harus dilengkapi dengan


permainan yang aman dan
sesuai dengan usia pengguna.
1.8 m2 tiap keluarga.

70

Fasilitas yang
Disediakan

Jumlah Maks Jarak Pelayanan Luas Areal


yang Dapat
Maks yang dapat Maks (m2)
Dilayani (tiap
Dilayani (m)
satuan fasilitas)

Lokasi

Fungsi

Keterangan dan
Persyaratan

Menyediakan
rekreasi aktif dan
pasif.
Berinteraksi sosial.
Lapangan Olah
Raga

Minimum 30.000 1000


penduduk

9000

Di pusat lingkungan
Melayani aktifitas
Fasilitas ini disediakan bila
atau digabung dengan salah satu atau
penduduk mencapai jumlah
sekolah.
gabungan olahraga lebih dari 20.000 penduduk.
basket, badminton,
kasti, senam, aerobic

40-100

Pada tempat yang


Menjajakan
Memenuhi persyaratan
memungkinkan untuk dagangan pada lokasi kesehatan, kemanan
digunakan pada waktu- yang bersifat
kenyamanan dan kebersihan.
waktu tertentu.
temporer.
Berinteraksi sosial.

Pelataran Usaha 40-100 keluarga

600

Sirkulasi dan
Parkir

Jarak maksimum dari tempat parkir


roda dua ke blok
hunian terjauh 100
m.
Jarak maksimum
dari parkir roda 4
ke blok terjauh 400
m

Pada lantai 1 atau di


luar blok bangunan.

71

Menghubungkan
Satu kendaraan roda 4 untuk
satau tempat ke
setiap 5 keluarga.
tempat lain dengan Satu kendaraan roda 2 untuk
moda kendaraan roda setiap 3 keluarga.
2 dan roda 4 (jalur
kendaraan)
Menghubungkan satu
tempat ke tempat lain
dengan berjalan kaki
(jalur Pedestrian)

Fasilitas yang
Disediakan

Makam

Jumlah Maks Jarak Pelayanan Luas Areal


Lokasi
yang Dapat
Maks yang dapat Maks (m2)
Dilayani (tiap
Dilayani (m)
satuan fasilitas)
Minimum 2 Di luar lingkungan
% dari
rumah susu pada areal
areal tanah pemakaman yang telah
lingkungan disediakan pemerintah
rumah
daerah setempat.
susun.

Fungsi

Keterangan dan
Persyaratan

Setiap developer wajib


menyediakan lahan
pemakaman dengan luas dan
lokasi sesuai dengan
peraturan daerah yang
berlaku sesuai tata ruang
kota.

Fasilitas Peribadatan harus disediakan di setiap blok untuk kegiatan peribadatan harian, dapat disatukan dengan ruang serba guna atau ruang
komunal, dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Jumlah penghuni minimum yang mendukung adalah 40 KK untuk setiap satu mushola. Di salah satu lantai bangunan dapat disediakan 1
mushola untuk setiap 1 blok dengan luas lantai 9-36 m2.
2. Jumlah penghuni minimum untuk setiap satu Masjid kecil adalah 400 KK.

72

Sedang fasilitas-fasilitas penunjang lainnya yang dimiliki apartemen kelas atas atau
komdominium adalah lebih kompleks dari jenis atau tipe apertemen lainnya. Adapun
fasilitas tersebut adalah :

Kantor-kantor Bank (bank pembantu) dan biro-biro perjalanan

Sauna, children pool, jogging track

GYM, squash, parkir,

73

Dry clean, swimmping pool, caf

Resto, salon, tenning court

Mini market, fitness centre, play ground


Gambar 37. Gambar Simbol-simbol dari berbagai fasilitas-fasilitas yang disiapkan
atau difasilitasi kehadirannya pada sebuah Apartemen Mewah

8. PERAN RUANG PUBLIC PADA PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK


A. Definisi ruang public
Dalam bahasa arsitektur, ruang terbuka yang telah berwujud fisik ini sering juga disebut
sebagai ruang publik, sebutan yang sekali lagi menekankan aspek aksesibilitasnya.
Stephen Carr dalam bukunya Public Space, ruang publik harus bersifat responsif,
demokratis, dan bermakna. Ruang publik yang responsif artinya harus dapat digunakan
74

untuk berbagai kegiatan dan kepentingan luas. Secara demokratis yang dimaksud adalah
ruang publik itu seharusnya dapat dimanfaatkan masyarakat umum tanpa harus terkotakkotakkan akibat perbedaan sosial, ekonomi, dan budaya. Bahkan, unsur demokratis
dilekatkan sebagai salah satu watak ruang publik karena ia harus dapat dijangkau
(aksesibel) bagi warga dengan berbagai kondisi fisiknya, termasuk para penderita cacat
tubuh maupun lansia
Ruang-ruang terbuka atau ruang-ruang publik ditinjau dari bentuk fisiknya dapat
rupa Ruang Terbuka Hijau dan/atau Ruang Terbuka Binaan (Publik atau Privat)
Ruang public (Carr, 1992) dalah ruang atau lahan umum tempat masyarakat dapat
melakukan kegiatan public fungsional maupun kegiatan sampingan lainnya yang dapat
mengikat suatu komunitas, baik itu kegiatan sehari-hari ataupun berkala. Menurut sifat
carr dkk (1992), macam-macam tipologi ruang terbuka publik dalam perkembangannya
memiliki banyak variasi tipe dan karakter antara lain :
a. Taman-taman publik (public parks),
b. Lapangan dan plaza (squares and plaza), yang termasuk lapangan dan
c. Taman peringatan
d. (Pasar (markets),
e. Jalan (streets),
f. Lapangan bermain (playgrounds),
g. Ruang terbuka untuk masyarakat (community open spaces),
h. Jalan hijau dan jalan taman (greenways and parkways),
i. Atrium/pasar tertutup (atrium/indoor market place,
j. Tepi laut (waterfronts).

B. Ruang Terbuka Hijau Pada Bangunan/Perumahan


Terkait dengan ruang terbuka hijau public dalam sebuah perumahan atau
bangunan keberadaannya dapat meningkatkan nilai visual bangunan atau perumahan
tersebut, seperti yang diutarakan oleh Carr dkk., (1992), bahwa tujuan pengadaan ruang
terbuka publik adalah untuk peningkatan visual (Visual Enhancement).

Keberadaan

ruang publik di suatu kota akan meningkatkan kualitas visual kota tersebut menjadi lebih
manusiawi, harmonis, dan indah.

Demikian pula halnya dengan rumah susun atau

apartemen/kondominium, kehadiran ruang terbuka hijau akan semakin meningkatkan


visual enhancement dari rusun atau apartemen tersebut. Selain meningkatkan visual
75

enhancement, ruang terbuka hijau dapat pula menjadi tempat untuk kegiatan aktif bagi
penghuni seperti interaksi social, rekreatif, bermain, dan berolahraga bagi penghuni rusun
atau apartemen. Sedang fungsi pasif lainnya adalah untuk penyegaran udara sekitarnya
dan peneduhan.

Ruang Terbuka Publik Sebagai Ruang Terbuka Hijau


Berikut table yang mempelihatkan penyediaan ruang terbuka hijau dalam sebuah unit
lingkungan.
Tabel : Penyediaan RTH Bersadarkan Jumlah Penduduk

Sumber: Direktorat Jendral Penataan Ruang Departemen pekerjaan Umum, 2008

Jenis-jenis ruang terbuka hijau bangunan atau perumahan adalah sbb :

RTH Pekarangan

Pekarangan adalah lahan di luar bangunan, yang berfungsi untuk berbagai aktivitas.
Luas pekarangan disesuaikan dengan ketentuan koefisien dasar bangunan (KDB) di
kawasan perkotaan, seperti tertuang di dalam PERDA mengenai RTRW di masingmasing kota. Untuk memudahkan di dalam pengklasifikasian pekarangan maka
ditentukan kategori pekarangan sebagai:

76

Pekarangan Rumah Besar


Ketentuan penyediaan RTH untuk pekarangan rumah besar adalah sebagai berikut:
1. kategori yang termasuk rumah besar adalah rumah dengan luas lahan di atas 500
m2;
2. ruang terbuka hijau minimum yang diharuskan adalah luas lahan (m2) dikurangi
luas dasar bangunan (m2) sesuai peraturan daerah setempat;
3. jumlah pohon pelindung yang harus disediakan minimal 3 (tiga) pohon pelindung
ditambah dengan perdu dan semak serta penutup tanah dan atau rumput.
Pekarangan Rumah Sedang
Ketentuan penyediaan RTH untuk pekarangan rumah sedang adalah sebagai berikut:
1. kategori yang termasuk rumah sedang adalah rumah dengan luas lahan antara 200
m2 sampai dengan 500 m2;
2. ruang terbuka hijau minimum yang diharuskan adalah luas lahan (m2) dikurangi
luas dasar bangunan (m2) sesuai peraturan daerah setempat;
3. jumlah pohon pelindung yang harus disediakan minimal 2 (dua) pohon pelindung
ditambah dengan tanaman semak dan perdu, serta penutup tanah dan atau rumput.
Pekarangan Rumah Kecil
Ketentuan penyediaan RTH untuk pekarangan rumah kecil adalah sebagai berikut:
1. kategori yang termasuk rumah kecil adalah rumah dengan luas lahan dibawah 200
m2;
2. ruang terbuka hijau minimum yang diharuskan adalah luas lahan (m2) dikurangi
luas dasar bangunan (m2) sesuai peraturan daerah setempat;
3. jumlah pohon pelindung yang harus disediakan minimal 1 (satu) pohon pelindung
ditambah tanaman semak dan perdu, serta penutup tanah dan atau rumput.
Keterbatasan luas halaman dengan jalan lingkungan yang sempit, tidak menutup
kemungkinan untuk mewujudkan RTH melalui penanaman dengan menggunakan pot
atau media tanam lainnya.
RTH dalam Bentuk Taman Atap Bangunan (Roof Garden)
Pada kondisi luas lahan terbuka terbatas, maka untuk RTH dapat memanfaatkan
ruang terbuka non hijau, seperti atap gedung, teras rumah, teras-teras bangunan
bertingkat dan disamping bangunan, dan lain-lain dengan memakai media tambahan,
seperti pot dengan berbagai ukuran sesuai lahan yang tersedia.

77

Lahan dengan KDB diatas 90% seperti pada kawasan pertokoan di pusat kota, atau
pada kawasan-kawasan dengan kepadatan tinggi dengan lahan yang sangat terbatas,
RTH dapat disediakan pada atap bangunan. Untuk itu bangunan harus memiliki
struktur atap yang secara teknis memungkinkan. Aspek yang harus diperhatikan
dalam pembuatan taman atap bangunan adalah:
1. struktur bangunan;
2. lapisan kedap air (waterproofing );
3. sistem utilitas bangunan;
4. media tanam;
5. pemilihan material;
6. aspek keselamatan dan keamanan;
7. aspek pemeliharaan

peralatan

tanaman

Gambar 2.1 Contoh Struktur Lapisan pada Roof Garden (sumber: google.com)
Tanaman untuk RTH dalam bentuk taman atap bangunan adalah tanaman yang tidak
terlalu besar, dengan perakaran yang mampu tumbuh dengan baik pada media tanam
yang terbatas, tahan terhadap hembusan angin serta relatif tidak memerlukan banyak
air.

C. Peran Ruang Public pada Perumahan Berlantai Banyak


Ruang public bukan hanya berupa ruang terbuka hijau pada perumahan berlantai banyak,
namun juga ruang yang berada dalam gedung meliputi corridor, tangga, dan hall/lobbi).
Sedang ruang public di luar gedung seperti lapangan olah raga (fasilitas olah raga
78

lainnya baik in door maupun out door) , plaza, parkir, dll. Berikut ruang public yang
umumnya ada pada bangunan rusun.

Corridor (sumber Google.com)

Tangga (sumber Google.com)

79

Lapangan olah raga

(sumber Google.com)

Plaza (sumber Google.com)


Gambar 38. Fasilitas-fasilitas public yang ada di rusun
D. Peran ruang public Perumahan Berlantai Banyak Kaitannya dengan Budaya
Ruang public sebagai salah satu wadah bagi social intercourse dalam sebuah permukiman
amat penting., menurut Rapoport (1969) social intercourse merupakan salah satu aspek
yang sangat penting dalam sebuah lingkungan terbangun

selain

kebutuhan dasar

manusia, keluarga, posisi dari wanita, dan privacy. Pertemuan dari orang-orang juga
80

merupakan kebutuhan dasar sejak manusia didefisikan sebagai makhluk social. Menjadi
perhatian dari kita adalah dimana orang-orang bertemu, apakah di rumah, di cafe, atau di
jalan.

Gambar 39a. Caf terbuka (Out door caf) (sumber : Idawarni, 2010)
Bagi masyarakat dalam budaya Bugis Makassar, ruang-ruang terbuka yang mnejadi ruang
public yang menjadi tempat pertemuan dapat dilakukan di sumur umum, pos jaga, jalan,
ruang terbuka hijau atau ruang diantara unit-unit rumah keluarga (idawarni, 2013).

Gambar 39b. Interaksi yang dilakukan di pos jaga


81

Gambar 39c. Interaksi berupa bermain dilakukan anak-anak di ruang terbuka publik

Gambar 39d.Interaksi dilakukan diu ruang terbuka hijau

82

Anak-anak bermain di jalan

Gambar 39e. Interaksi dilakukan anak- anak pria dan orang dewasa di jalan

83

Gambar 39f. Interaksi yang dilakukan di sumur umum


Berdasarkan gambaran budaya dan kehidupan social masyarakat maka penting untuk
mengadakan ruang terbuka sebagai fasilitas interaksi social warga. Namun bentuknya
mungkin berbeda apabila diaplikasikan pada bangunan modern dan berlantai berlantai
banyak. Hal-hal yang dapat diambil dari budaya adalah bahwa masyarakat membutuhkan
ruang-ruang untuk interaksi social, baik bagi orang dewasa, lansia, maupun bagi anakanak dengan rasa aman, nyaman, dan tenang.
E. Peran Ruang Public Perumahan Berlantai Banyak Kaitannya Dengan Jenis
Kelamin dan Usia
Maslow dalam Newmark, and Thompson (1977), bahwa salah satu kebutuhan
dasar manusia adalah kebutuhan sosial (social needs) yaitu kebutuhan untuk
bermasyarakat atau berkomunikasi dengan manusia lain.

Salah satu wadah untuk

pemenuhan tersebut dalam permukiman adalah ruang publik.

Ruang publik dalam

permukiman harus dapat mengakomodir kebutuhan setiap kelompok usia (anak-anak,


remaja, dewasa, dan orang tua/lansia). Kebutuhan setiap kelompok tersebut berbeda, bagi
anak-anak dan remaja sosialisasi yang dilakukan bersifat aktif, sedang bagi orang lansia
lebih pasif. Untuk membedakan hal tersebut dapat dilakukan dengan penyediaan interior
dan fasilitas dalam ruang publik. Hal ini didukung oleh Hakim (2002), bahwa sifat
ruang publik ada dua, yaitu aktif dan pasif. Ruang terbuka aktif, adalah ruang terbuka
yang mempunyai unsur-unsur kegiatan didalamnya misalkan, bermain, olahraga, jala84

jalan. Ruang terbuka ini dapat berupa plaza, lapangan olahraga, tempat bermain anak dan
remaja, penghijauan tepi sungai sebagai tempat rekreasi. Ruang terbuka pasif, adalah
ruang terbuka yang didalamnya tidak mengandung unsur-unsur kegiatan manusia
misalkan, penghijauan tepian jalur jalan, penghijauan tepian rel kereta api, penghijauan
tepian bantaran sungai, ataupun penghijauan daerah yang bersifat alamiah. Ruang terbuka
ini lebih berfungsi sebagai keindahan visual dan fungsi ekologis belaka.
Aktivitas-aktivitas sosial yang dilakukan masyarakat di tempat publik sesuai
dengan pernyataan Maryono (1993), bahwa manusia sebagai makhluk sosial memiliki
keinginan untuk saling berkomunikasi, saling tukar menukar pengalaman, melepaskan
segala kesalahan dan ketegangan akibat bekerja/beraktivitas seharian penuh, kegiatan ini
dapat dilakukan secara bersama. Untuk skala permukiman dapat dilakukan di alun-alun,
sedang pada rumah dapat dilakukan di teras. Hal ini juga didukung oleh Carr, dkk (1992),
bahwa ruang publik adalah ruang milik bersama, tempat masyarakat melakukan aktivitas
fungsional dan ritualnya

dalam suatu ikatan komunitas, baik kehidupan sehari-hari

maupun dalam perayaan berkala yang telah ditetapkan sebagai sesuatu yang terbuka,
tempat masyarakat melakukan aktivitas pribadi dan kelompok. Ruang terbuka publik
adalah simpul dan sarana komunikasi pengikat sosial

untuk menciptakan interaksi

antarkelompok masyarakat . Selain itu, ruang publik yang berkualitas adalah ruang
publik yang supportive, democratic dan meaningful.
Ruang terbuka dalam permukiman dan skala lingkup pelayanan kecil, seperti
ruang sekitar tempat tinggal (home oriented space), harus dapat mengakomodir anggota
masyarakat dalam berbagai usia maupun jenis kelamin. Ruang terbuka publik dapat juga
berfungsi sebagai tempat bermain anak. menurut Setyowati (2012), anak-anak merupakan
pemakai terbanyak ruang terbuka, sebenarnya tidak cukup hanya taman, teras rumah,
halaman atau jalan dijadikan sebagai tempat bermain. Dengan demikian perlu disediakan
ruang bermain yang aman. Hurlock (1995) istilah sosial, pada masa kanak-kanak adalah
dorongan yang kuat untuk bergaul dengan orang lain dan ingin diterima oleh orang lain.
Jika kebutuhan sosial ini tidak terpenuhi, anak-anak kurang merasa bahagia dan apabila
kebutuhan tersebut dapat dipenuhi, anak-anak akan merasa puas dan bahagia. Pola
perilaku sosial dibina pada masa kanak-kanak awal atau masa pembentukan. Pengalaman
sosial awal sangat menentukan kepribadian setelah anak menjadi orang dewasa. Bermain
sebagai salah satu aktivitas sosial Anak melakukan sosialisasi bersama temannya dengan
cara sekedar ngobrol, jalan- jalan bersama, naik sepeda berombongan maupun melakukan
aktivitas bermain.
85

Karena

pentingnya

aktifitas

bermain

pada

anak,

sehingga

Pemerintah

mengakomodirnya didalam UU Nomor 23 Tahun 2002 tentang Perlindungan Anak pada


Pasal 11 : Setiap anak berhak beristirahat dan memanfaatkan waktu luang, bergaul
dengan anak sebaya, bermain, berekreasi dan berkreasi sesuai dengan minat, bakat dan
tingkat kecerdaannya demi pengembangan diri. Disamping itu untuk memenuhi hak
tersebut, pada Pasal 56 ayat 1 butir d, e dan f, disebutkan bahwa Pemerintah dalam
menyelenggarakan pemeliharaan dan perawatan wajib mengupayakan dan membantu
anak, agar anak dapat
bebas berserikat dan berkumpul
bebas bersitirahat, bermain, berkreasi, berekreasi dan berkarya seni budaya
memperoleh sarana bermain yang memenuhi syarat kesehatan dan keselamatan.
Apabila merujuk pada teori Gallion dan Eisner (1986), open space untuk
kebutuhan sosialisasi, bermain dan olahraga dalam sebuah lingkungan (neighborhood)
dibagi atas 3 bagian, yaitu play lot, neighborhood play ground, dan playfield.
Play lot ini diperuntukkan bagi anak-anak pada usia pra school, letaknya di
bagian belakang halaman rumah-rumah dalam sebuah blok. Play lot ini seharusnya
disediakan setiap kelompok keluarga yang berjumlah antara 30-60. Dengan ukuran 1.500
hingga 2.500 sqft. Dan lokasinya jelas masih dapat terlihat dari setiap rumah yang
dilayani. Play lot berisi peralatan-peralatan yang didisain dan diatur untuk kebutuhan
anak kecil, seperti ayunan, luncuran, kotak pasir, senam melompat, ruang untuk berlari
dan permainan melingkar.
Neighboorhood play ground diperuntukkan untuk anak usia 7 tahun hingga 14
tahun dan berlokasi di pusat aktivitas rekreasi neighboorhood. Jarak fasilitas tersebut
minimal 1 mil dan tidak boleh lebih dari 1 1/2 mil dari kelompok rumah-rumah dalam
permukiman dan dapat ditempuh dengan berjalan kaki. Play ground disiapkan untuk lebih
dari 200 anak. Open space tersebut sudah harus menyediakan taman dengan berbagai
fasilitas permainan, seperti sepak bola, voly, bola kasti. Ruang ini juga membutuhkan
aktivitas yang tenang,

seperti untuk aktivitas seni, drama, dan bercerita. Sedang

Playfield, diperuntukkan untuk orang-orang muda dan dewasa dengan meyediakan


berbagai aktivitas rekreasi. Luasnya adalah 1 acre untuk melayani 800 orang, dan 1,5 acre
untuk 1000 populasi. Ruang publik ini seharusnya didisain dengan fasilitas yang sama
dengan neighboorhod play ground dan ditambah dengan ruang untuk aktivitas olah raga.
Penerangan pada malam hari harus disiapkan. Sebuah playfield dapat melayani 4 buah
neighboorhood.
86

Sedang berdasarkan standar pelayanan minimal untuk permukiman keputusan


menteri permukiman dan prasarana wilayah
bahwa kebutuhan akan sarana

No. 534/KPTS/M/2001, di cantumkan

ruang terbuka yang meliputi taman, untuk

satuan

lingkungan dengan jumlah penduduk < 30.000 jiwa, seharusnya tersedia sebuah Taman
lingkungan untuk setiap 250 jiwa, dengan luas 0,3 m2/ penduduk dari luas kawasan
(taman, olah raga, bermain) dengan kondisi yang bersih, mudah dicapai, terawat, indah
dan nyaman.
Selain dapat mengakomodir kebutuhan bermain bagi anak, ruang terbuka tersebut
juga dapat mengakomodir kebutuan lansia dan wanita. Menurut standar WHO, lansia
adalah anggota masyarakat yang berusia 60 -74 tahun. Orang lanjut usia juga memiliki
kebutuhan hidup, salah satunya adalah kebutuhan bersosialisasi dengan semua orang
dalam segala usia, sehingga mereka mempunyai banyak teman yang dapat diajak
berkomunikasi dan membagi pengalaman. Hubungan sosial tidak akan mungkin terjadi
apabila tidak memenuhi dua syarat, yaitu : (1) Adanya kontak sosial. (2) Adanya
komunikasi. Berkomunikasi adalah suatu proses yang setiap hari dilakukan. Partisipasi
Sosial tersebut dapat diwujudkan , dengan menyediakan tempat berkumpulnya para
Lansia untuk melaksanakan aktivitas seperti senam lansia, berkomunikasi dengan sesama
Lansia (http://stikeskabmalang.wordpress.com/2009/10/03/ aktivitas-pada-lansia/)
Beberapa pakar mengatakan bahwa ruang terbuka hijau tidak boleh kurang dari
30%, Shirvani (1985). Sehingga teori ini lebih menguatkan bahwa open space khususnya
ruang terbuka hijau di permukiman tersebut sangat diharapkan kehadirannya.
Satu hal yang sangat penting yang harus dipikirkan agar ruang public dapat
sukses adalah kenyamanan. Kenyamanan adalah salah satu kebutuhan dasar. Kebutuhan
terhadap makanan, minum, perlindungan dari elemen-elemen, atau tempat untuk istrahat
ketika lelah semuanya memerlukan tingkat kenyamanan agar mendapatkan kepuasan.
Tanpa kenyamanan, maka sulit untuk menerima bagaimana kebutuhan lainnya dapat
ditemukan. Hal-hal yang dipertimbangkan untuk merasakan kenyamanan antara lain
pencahayaan , tenpat-tempat duduk, jalur pejalan kaki, dll. (Carr, 1992)

87

Taman lansia di bandung dan Taman bungkul Surabaya (sumber Google.com)


Gambar 40. Taman bagi anak- anak dan Lansia
88

Apartemen yang dihuni

oleh berbagai kalangan sebaiknya dapat mengakomodir

kebutuhan mereka. Terutama ruang terbuka. Ruang terbuka harus mampu menciptakan
kenyamanan, keamanan, dan kebebasan bagi pengguna dari berbagai kalangan baik usia
maupun jenis kelamin. Oleh karena itu ruang terbuka harus dilengkapi dengan sarana dan
prasarana penunjang untuk hak tersebut.

9. SISTEM PEMBIAYAAN DAN

KEPEMILIKAN PERUMAHAN BERLANTAI

BANYAK
A. Sistem Pembiyaaan
Penyelenggara pembangunan adalah Badan Usaha Milik Negara atau Daerah,
Koperasi, dan Badan Usaha Milik Swasta yang bergerak dalam bidang pembangunan
rumah susun, serta swadaya masyarakat (PP no. 4 Tahun 1988, Aturan rumah
susun/ apartemen. Bab 1. Pasal 1)
Sesuai PERMENPERA Nomor 18/PERMEN/M/2007 menyebutkan kriteria
penetapan tarif rusunawa harus terjangkau oleh masyarakat menengah bawah khususnya
MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) dengan besaran tarif tidak lebih besar 1/3
dari penghasilan, sedangkan kriteri besaran tarif ditetapkan dengan diferensiasi dan
subsidi silang antar kelompok tarif penghuni.
Sesuai Kontrak Kinerja Menteri Perumahan Rakyat dengan Presiden RI,
diamanatkan bahwa sampai dengan Tahun 2012 harus dapat memastikan terbangunnya
685.000 unit RSH Bersubsidi, 180 tower Rusunami dan 380 TB Rusunawa berikut PSU
pendukungnya. Porsi terbesar Anggaran Kemenpera adalah untuk pembangunan
Rusunawa. Sasaran pembangunan Rusunawa Kemenpera sesuai RPJMN 2010-2014
adalah sebanyak 100 TB (Twin Block)9 pada tahun 2010, 100 TB pada tahun2011 dan
180 TB pada tahun 2012. Pada tahun 2013 dan 2014, Kemenpera tidak lagi memiliki
alokasi anggaran pembangunan Rusunawa. Dengan demikian, alokasi anggaran
Kemenpera yang terbesar sesuai RPJMN Tahun 2010-2014 adalah pada tahun 2012. Itu
berarti 28,8 % anggaran Kemenpera 2010-2014 dialokasikan untuk pembangunan 70.000
unit Rusunawa di seluruh Indonesia.

B. Sistem kepemilikan
Nugroho Budisastro dalam Komaruddin (1997), menekankan pentingnya pentingnya
kepastian hukum pada kepemilikan rumah susun. Beliau merumuskan melalui hubungan

89

Keterbatasan lahan + kualitas hidup = permukiman vertical + peraturan Pemerintah =


kepastian Hukum pada Kepemilikan Rumah Susun
Kepastian segi Hukum + kebutuhan yang mendesak akibat lalu lintas macet +tidak
efisien, stress, tidak efektif = factor lokasi sangat penting = apartemen kelas menengah
ikut meledak.
Bagi komsumen kepemilikan maka rusun/apartemen/kondominium merupakan investasi.
Dalam Pasal 10 (1) Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun
menyatakan bahwa : Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 8 (3) dapat beralih dengan cara pewarisan atau dengan cara pemindahan hak sesuai
dengan ketentuan hukum yang berlaku. Salah satu cara pemindahan hak tersebut adalah
dengan jual beli yang merupakan salah satu dari bentuk perjanjian/persetujuan.
1.

Sistem sewa atau rentak apartemen


Apartemen yang disewakan dnegan harga yang tetap setiap bulan kepada penghuni
yang menempatinya, maintenance menjadi tangggung jawab pemilik apartemen

2.

Sistem kooperatif
Disini tidak ada keuntungan seperti dengan sisten sewa. Setiap penghuni merupakan
pemilik. Fasilitas seringsekali lebih mewah dari pada sistem sewa, seperti adanya
ruang-ruang pertemuan

3.

Sistem kondominium
Kepemilikan apartemen melalui angsuran dari setiap calon penghuni. Setiap pemilik
memiliki surat hipotik dan fasilitas-fasilitas adalah milik bersamalam

Dalam UU no 16 tahun 1985 tentang rusun memperkenalkan perangkat pemilikan baru,


yaitu hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS). Dalam sertifikasi HMSRS
terkandung pemilikan yang bersifat perseorangan yang dapat dinikmati secara terpisah
(sarusun) dan pemilikan bersama yang tidak dapat dinikmati secara perseorangan tetatpi
dimiliki dan dinikmati secara bersama yang berupa tanah bersama, benda bersama, dan
bagian bersama.
Ada dua macam hal yang dimiliki oleh para penghuni rumah susun :
1. Hak memperoleh keamanan, keselamatan, dan kenyamanan untuk hunian yang
dijamin kepastian hukumnya dengan tanda bukti izin layak huni yang diterbitkan oleh
pemda
2. Hak kepemilikan atas sarusun yang dimiliki dan dijamin kepastian hukumnya dengan
tanda bukti sertifikat hak milik atas sarusun yang diterbitkan oleh kanator pertanahan
90

3. Hak penghuni ini terkait antara dengan yang lainnya. Sertifikat hak milik atas sarusun
tidak dapat diterbitkan

atau dijual sebelum adanya izin layak huni bahkan

pelanggaran atas ketentuan ini diancam dengan pidana penjara selama 10 tahun atau
denda setinggi-tingginya 100 juta rupiah.

9. SISTEM STRUKTUR DAN UTILITAS PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK


A. Sistem Struktur
Sebagai bangunan berlantai banyak, maka sebuah apartemen ataupun kondominium harus
memperhatikan ketentuan-ketentuan dalam disainnya. Kalau mengabaikan, maka sangat
mungkin sekali bangunan akan mengalami kegagalan dan membahayakan penghuni dan
lingkungan sekitar. Berikut ini hal-hal yang perlu diperhatikan sebelum mendisain
bangunan berlantai banyak.
Bangunan agar berdiri kokoh, mampu menahan gaya yang bekerja pada dirinya, maka
bangunan tersebut memiliki satu sistem struktur dari elemen-elemen struktur. Supaya
bangunan dapat berfungsi dengan baik, maka dibutuhkan sistem bangunan yang tidak
terlepas dari struktur bangunan. Sistem bangunan adalah suatu

sistem yang

memperhatikan aspek teknologi agar keseluruhan bangunan dapat berfungsi dengan baik ,
maka dalam hal bangunan haruslah mempertimbangan unsur : (http//ritalakmitasari.
Worldpress.com//2013 . April 21, 2013

A.1 Kokoh
Sistem struktur pada bangunan, terdiri dari elemen-elemen struktur yang mampu bekerja
secara bersama-sama sehingga mencapai keadaan setimbang, harus stabil, mempunyai
kekuatan yang cukup, dan kekakuan yang cukup.
A.1.1 Kesetimbangan
Bangunan memiliki struktur yang mampu mencapai kesetimbangan akibat aksi beban
yang diberikan. Keadaan ini, akibat dari kerjasama antara elemen-elemen struktur mulai
dari bagian atas bangunan sampai pondasi sebagai elemen bawah bangunan.
A.1.2 Kestabilan
Kestabilan bangunan sangat penting bagi kekokohan bangunan tersebut. Artinya, bebanbeban yang ada pada bangunan baik beban hidup, beban mati, beban gempa, beban angin,
dan beban additional, dimana bekerja sebagai gaya lateral dan gaya vertikal mampu
direspon dengan baik oleh sistem struktur yang digunakan oleh bangunan tersebut.

91

Kestabilan bangunan penting pada bangunan bertingkat baik rendah maupun tinggi.
Akibat tanpa kestabilan bangunan, maka bangunan akan 1. collapse (soft storey effect), 2.
tumbang (overtuning), 3. terjadi puntiran (rotation), dan amblas (liquefaction)-bisa
seluruh bangunan atau sebagian saja yang berakibat kemiringan pada bangunan.

Gambar 41. Kestabilan bangunan

Elemen struktur bangunan sebagai pemikul akan menyalurkan gaya vertikal sampai ke dalam
tanah sedangkan elemen struktur bangunan yang berfungsi sebagai penyalur gaya lateral,
akan menahan gaya geser.
Untuk mencegah hal tersebut ada beberapa cara, yaitu:
1. Titik joint yang kaku (joint rigidity)
Membuat titik joint yang kaku, dengan memberikan pengaku pada pojok dari
hubungan elemen linier vertikal dan elemen linier horizontal.

92

Gambar 42. Penggunaan Batang kaku Diagonal pada Konsruksi

2. Triangulasi (triangulation) dan Diafragma


Stabilitas dapat tercapai dengan menggunakan sambungan kaku berupa elemen diagonal
atau menggunakan diafragma kaku yang mengisi bagian dalam rangka. Rangka tersebut
dipecah menjadi sistem segitiga yang lebih kecil secara alamiah, atau menempatkan
dinding sebagai diafragma.
Pada rangka kerja yang stabil dalam tiga dimensi jika sistem struktur bangunan mampu
merespon gaya-gaya dari tiga arah (sumbu x,y, dan z). Untuk itu, elemen struktur
diletakkan pada suatu kesatuan sistem sehingga mampu merespon beban-beban dari dua
arah yang saling tegak lurus.

93

Gambar 43. Triangulasi (triangulation) dan Diafragma


Pada susunan tiga dimensi, rangka-rangka yang parallel satu sama lainnya akan stabil jika
beberapa panel dalam masing-masing dua arah utama disetimbangkan pada bidang vertikal
dan rangka yang lainnya dihubungkan elemen-elemen struktur secara diagonal atau
diafragma pada bidang horizontal.
A.1.3 Kekuatan dan Kekakuan
Selain bangunan harus dalam keadaan setimbang dan stabil, juga mempunyai nilai kekuatan
dan kekakuan yang cukup. Perhitungan-perhitungan struktur yang tepat harus dilakukan agar
menghindari keruntuhan pada bangunan atau berlebihannya volume struktur yang digunakan.
Artinya persyaratan kekuatan tercapai bila tingkat tegangan yang terjadipada berbabagaiu
elemen struktur ketika beban dalam keadaan maksimum diberikan, dan berada dalam batas

94

yang pas. Seperti ukuran penampang elemen struktur yang sesuai dengan material yang
dipilih.
Diawali dengan penaksiran beban yaitu dengan memberikan beban pada sebuah struktur
bangunan dengan keadaan yang berbeda-beda yang akan mengakibatkan beban diberikan
pada bangunan selama masa hidupnya ditambah perhitungan beban terbesar.
Peran arsitek sangat penting pada penaksiran beban, karena arsitek harus mengetahui lebih
dahulu kemungkinan-kemungkinan ini dan juga menyelidiki seluruh kombinasi pembebanan
tersebut. Kemungkinan-kemungkinan tersebut dapat diprediksi denngan memperhatikan
aktivitas yang diwadahi pada setiap ruang pada bangunan.

A.2. Elemen Struktur


Elemen-elemen struktur pada bangunan menyalurkan beban-beban mati, beban hidup, beban
gempa, beban angin, dan beban additional secara horizontal dan vertikal.
Kerjasama antar elemen struktur tersebut membentuk suatu sistem struktur bangunan.
Elemen-elemen struktur yang harus mampu merespon gaya lateral dan vertikal, berupa
bentuk liner, bidang, dan ruang.
Elemen struktur berbentuk linier, yaitu balok, bracing, sloof dan kolom, sedangkan elemen
struktur berbentuk bidang adalah plat lantai, dinding pemikul, dan dinding geser. Elemen
struktur berbentuk ruang yaitu core.
Elemen-elemen struktur tersebut menempati posisinya masing-masing dengan konfigurasi
tertentu, sehingga mampu merespon gaya-gaya yang bekerja dan bekerja secara logika dan
harmonis.
Material elemen struktur, mulai dari kayu, beton, dan baja. Tentu pemilihannya disesuaikan
dengan dimensi bangunan, fungsi bangunan, biaya bangunan, kondisi lingkungan dan
geografis setempat.

95

Hal lainnya yang juga diperhatikan pada bangunan high rise terutama yang berada di
daerah yang dilalui oleh jalur gempa adalah penggunaan sistem tahan gempa.

Berikut

gambaran perencanaan Bangunan Tahan Terhadap Gempa (Muhammad Taufan) berdasarkan


Data- data terakhir yang berhasil direkam menunjukkan bahwa rata- rata setiap tahun ada 10
gempa bumi yang mengakibatkan kerusakan yang cukup besar di Indonesia. Sebagian terjadi
pada daerah lepas pantai dan sebagian lagi pada daerah pemukiman. Pada daerah pemukiman
yang cukup padat, perlu adanya suatu perlindungan untuk mengurangi angka kematian
penduduk dan kerusakan berat akibat goncangan gempa. Dengan menggunakan prinsip
teknik yang benar, detail konstruksi yang baik dan praktis maka kerugian harta benda dan
jiwa menusia dapat dikurangi.
Gempa yang terjadi dikelompokkan menjadi 3 bagian, yaitu : gempa ringan, sedang, dan
besar.

Gempa ringan yang terjadi tidak mengakibatkan efek yang berarti pada struktur,

Gempa sedang sedikit berakibat pada struktur tapi masih aman,

Dan untuk gempa yang besar, sudah mengakibatkan kerusakan pada struktur, tapi
strukturnya masih tetap berdiri dan tidak roboh. Itulah pentingnya perencanaan
bangunan tahan gempa, agar bangunan yang kita tempati aman, stabil, dan tidak
mudah roboh saat terjadi gempa.

Berikut ini ada prinsip- prinsip yang dipakai dalam perencanaan bangunan tahan gempa
(sumber :Muhammad Taufan :
http://engineeringbuilding.blogspot.com/2011/06/perencanaan-bangunan-tahan-terhadap.html
1. Pondasi :

Gambar 44. Desain Pondasi yang Digabungkan

96

Membangun pondasi memang sederhana, tapi pondasi yang kuat memerlukan pengetahuan
yang cukup. Sehingga fondasi bangunan yang baik haruslah kokoh dalam menyokong beban
dan tahan terhadap perubahan termasuk getaran. Penempatan fondasi juga perlu diperhatikan
kondisi batuan dasarnya.Pada dasarnya fondasi yang baik adalah seimbang atau simetris. Dan
untuk pondasi yang berdekatan harus dipisah, untuk mencegah terjadinya keruntuhan local
(Local Shear).

2. Desain Kolom

Gambar 45. Desain Gedung dengan Kolom Menerus


Kolom harus menggunakan kolom menerus (ukuran yang mengerucut/ semakin mengecil dari
lantai ke lantai), dan untuk meningkatkan kemampuan bangunan terhadap gaya lateral akibat
gempa, pada bangunan tinggi ( high rise building) acapkali unsur vertikal struktur
menggunakan gabungan antara kolom dengan dinding geser (shear wall).

3. Denah Bangunan

97

Gambar 46. Denah Bangunan yang Dibuat Terpisah

Bentuk Denah bangunan sebaiknya sederhana, simetris, dan dipisahkan (pemisahan struktur).
Untuk menghindari adanya dilatasi (perputaran atau pergerakan) bangunan saat gempa.
Namun dilatasi ini pun menimbulkan masalah pada bangunan yaitu :

2 atau beberapa gedung yang dilatasi akan mempunyai waktu getar alami yang
berbeda, sehingga akan menyebabkan benturan antar gedung,

Ketidak efektifan dalam pemasangan interior, seperti : plafond, keramik, dll

Perlunya konstruksi khusus (balok korbel).

Konstruksi Balok Korbel untuk dilatasi struktur adalah sebagai berikut.

Gambar 47. Konstruksi Balok Korbel

98

Apabila tidak terjadi pemisahan gedung, maka pada bagian-bagian tertentu dari gedung
tersebut akan mengalami kerusakan yang serius, berikut gambar yang memperlihatkan
gedung berbentuk L yang tidak mengalami pemisahan:

Gambar 48. Dampak dari pembuatan bangunan Bersudut dengan dua sayap
Sumber : http://rumahpengetahuan.web.id/konstruksi-bangunan-standar-kobeperkokoh-sendai
Apabila model bangunan berbentuk L, maka apabila terjadi getaran atau goyangan pada
permukaan tanah, maka bagian sudut bangunan yang paling keras mengakami kerusakan.

1. Bahan bangunan harus seringan mungkin

Gambar 49. Konstruksi Bangunan dengan Kayu

99

Berat bahan bangunan adalah sebanding dengan beban inersia gempa. Sebagai contoh
penutup atap GENTENG menghasilkan beban gempa horisontal sebesar 3X beban gempa
yang dihasilkan oleh penutup atap SENG. Sama halnya dengan pasangan dinding BATA
menghasiIkan beban gempa sebesar 15X beban gempa yang dihasilkan oleh dinding KAYU.
Berdasarkan hal tersebut, maka disarankan untuk menggunakan material bangunan yang
lebih ringan untuk mengurangi dampak dari pergoyangan bangunan akibat gempa atau
pergeseran tanah.

5. Struktur Atap
Jika tidak terdapat batang pengaku (bracing) pada struktur atap yang menahan beban gempa
dalam arah horizontal, maka keruntuhan akan terjadi seperti, diperlihatkan pada gambar
berikut:

Gambar 50. Konstruksi Bangunan dengan Pengaku (Bracing)

6. Konsep Desain Kapasitas (Capasity Design)


Konsep Desain Kapasitas adalah dengan meningkatkan daktalitas elemen- elemen struktur
dan perlindungan elemen- elemen struktur lain yang diharapkan dapat berperilaku elastik.
Salah satunya adalah dengan konsep strong column weak beam. Dengan metode ini, bila
suatu saat terjadi goncangan yang besar akibat gempa, kolom bangunan di desain akan tetap
100

bertahan, sehingga orang- orang yang berada dalam Gedung masing mempunyai waktu untuk
menyelamatka diri sebelum Bangunan roboh seketika. Banyak cara yang bisa dilakukan
untuk mendesain kolom yang kuat antara lain :

Pengaturan jarak antar sengkang,

Peningkatan mutu beton, dan

Perbesaran penampang.

Serta untuk struktur bangunan dengan baja, bisa dimodifkasi sambungan hubungan
antara balok dengan kolom. Berikut ini adalah ilustrasi pembentukan sendi plastis
dalam perencanaan bangunan tahan gempa.

Gambar 51. Konstruksi Bangunan dengan Capasity Design

Tiap Negara mempunyai desain sendiri dalam merencanakan tingkat daktilitas untuk
keamanan bangunan yang mereka bangun, hal ini tergantung dari letak geologi negara
masing- masing. Misalnya Jepang yang menerapkan tingkat daktilitas 1. Dengan desain ini,
bangunan di desain benar- benar kaku ( full elastic). Berikut ini adalah macam- macam
tingkat daktlitas beserta kondisi yang ditimbulkan :
a. Daktilitas 1 : Keadaan elastis, dengan konsep ini tulangan di desain besar- besar untuk
membuat bangunan menjadi kaku (full elastic). Contohnya : Jepang. Konsekuensinya, saat
gempa melebihi rencana, maka Gedung akan langsung roboh tanpa memberi tanda
(peringatan) terlebih dahulu.
b. Daktilitas 2 : Keadaan Plastis (intermediete)
c. Daktilitas 3 : Keadaan plastis dengan struktur yang daktil, perecanaan struktur dengan
metode Capasity Design, yaitu dengan pembentukan sendi plastis di balok, sehingga saat ada
101

gempa Bangunan akan memberi 'tanda' atau peringatan terlebih dahulu, sehingga orangorang dalam gedung mempunyai waktu untuk menyelamatkan diri.
Berikut ini contoh kegagalan bangunan akibat kolom yang lemah ( soft story) :

Gambar 52. Kasus Konstruksi Bangunan karena Soft Story

Gambar 53. Kasus Konstruksi Bangunan karena Soft Story (Desain kolom yang terlalu kecil)

Soft story adalah istilah yang sering digunakan dalam pembahasan tentang struktur gedung
tahan gempa. Soft story kalo diterjemahkan mentah-mentah ya artinya lantai lunak.

102

Maksudnya? Apakah berarti ada juga istilah Hard Story?. Berikut illustrasi yang
memperlihatkan bangunan yang mengalami soft story.

Gambar 54. Kasus Bangunan yang Mengalami Soft Story

Berikut ini diberikan dua contoh faktor yang menyebabkan keruntuhan karena pengaruh soft
story.

Kekakuan Dinding Bata Diabaikan.

Gedung-gedung tinggi yang bertipe gedung perkantoran, hotel, atau apartemen,


khususnya di kota-kota besar, pada umumnya mempunyai lobi yang berada di lantai dasar
atau lantai ground. Ciri-ciri lantai lobi adalah :
1. Tinggi antar lantainya biasanya lebih besar daripada lantai tipikal di atasnya. Arsitek
biasanya menginginkan hal ini agar ruangan lobi terlihat lebih besar, luas, dan megah.
2. Karena ingin luas, maka di lantai lobi, penggunaan dinding bata relatif lebih sedikit
daripada di lantai-lantai atas yang memang membutuhkan dinding-dinding sekat antar
ruangan.

103

Gambar 55. Lantai Lunak Akibat Bukaan yang Lebih Banyak


Akibatnya, seperti yang terlihat pada gambar di atas, lantai paling bawah menjadi
lantai yang paling lunak (kurang kaku) dibandingkan lantai di atasnya. Salah satu
solusinya adalah menambah ukuran kolom sebesar mungkin sehingga bisa
mengimbangi kekakuan- kekakuan lantai di atasnya.

Kekeliruan Antara Desain dan Pelaksanaan

Gambar 11. Tumpuan yang di Desain Sebagai Jepit

104

Gambar 56. Kenyataannya, Tumpuan Berperilaku Sendi


Kenyataannya, tumpuan berperilaku sendi. Contoh di atas adalah contoh kasus yang sepele
namun dampaknya luar biasa. Tumpuannya didesain jepit, akan tetapi pada pelaksanaannya,
justru tumpuan tersebut berperilaku sendi. dari hal tersebut memunculkan pertanyaan kenapa
tumpuan itu bisa sendi?. Ada beberapa penyebabnya, antara lain:

1. Tidak ada yang mentransfer momen dari kolom ke pondasi.


Ketika menentukan sebuah tumpuan itu adalah jepit, maka perlu diperhatikan bahwa akan
ada momen lentur di kaki kolom (tumpuan), dan.. harus ada yang bisa mentransfer momen
tersebut ke pondasi dan terus ke tanah. Jika pondasinya tipe tiang (pile) baik itu pancang atau
bor, setidaknya harus ada pilecap yang cukup kuat untuk menahan momen dari kolom
tersebut. Jika pondasinya pondasi tapak, sebaiknya kolom tidak didesain sebagai jepit.
Pondasi tapak tidak efektif dalam menahan momen lentur akibat reaksi tumpuan jepit.

2. Pondasi tidak didesain untuk menahan momen.


Kadang pondasi tapak sudah didesain untuk menahan momen, tetapi pada kenyataannya, jika
ada momen yang terjadi pada pondasi, akan ada perbedaan tekanan pada tanah di daerah
ujung-ujung pondasi. Akibatnya bisa terjadi perbedaan settlement. Jika ada perbedaan
settlement di ujung-ujung pondasi tapak, maka akan timbul rotasi. Adanya rotasi
menyebabkan perilaku jepit menjadi tidak sempurna lagi.

105

Gambar 57. Adanya Rotasi yang Menyebabkan Perilaku Jepit Menjadi Tidak Sempurna

Rotasi pada pondasi tapak mengurangi kekuatan penjepitan


Kurang lebih 2 hal itulah yang paling banyak menyebabkan kegagalan soft-story. Lantas, apa
yang sebaiknya dilakukan oleh perencana?

Lantai yang dianggap "lunak" sebaiknya kekakuan kolomnya agak dilebihkan.


Berbicara kekakuan artinya kita berbicara tentang variabel E, I, dan L. Menaikkan E
berarti meninggikan mutu beton, hal ini relatif jarang dilakukan jika hanya mau
meningkatkan kekauan satu lantai saja. Mengurangi nilai L (tinggi antar lantai) juga
sulit dilakukan karena tinggi lantai yang sudah ditentukan oleh arsitek biasanya tidak
bisa diubah lagi. Yang paling mungkin adalah menambah momen inersia, I, yaitu
dengan memperbesar ukuran kolom. Hal ini memang membutuhkan koordinasi
dengan pihak arsitek.

Yang paling ideal adalah, kekakuan dinding bata juga sebaiknya dimasukkan ke
dalam perhitungan. Akan tetapi di Indonesia khususnya, belum ada pedoman
mengenai hal ini, apalagi dalam perencanaan bangunan tahan gempa. Sebenarnya
boleh saja kita tidak memasukkan kekauan dinding bata ke dalam perhitungan, akan
tetapi hal ini berarti dalam pelaksanaannya nanti dinding bata tersebut harus "terlepas"
(tidak diikat) dari struktur utama. Hal ini tentu sangat berbahaya karena dinding
tersebut sewaktu-watu bisa rubuh dan menimpa orang yang ada di dekatnya.

Jika pondasinya tidak didesain untuk menahan momen, sebaiknya tidak menggunakan
tumpuan jepit.

Cara lain yang dapat digunakan untuk menghindari soft story adalah dengan menggunakan
core pada bangunan.

106

Gambar 58. sistem-struktural-dinding-khusus


http://yohannachristiani.blogspot.com/2012/06/sistem-struktural-dinding-khusus.html

Selain sistem-sistem struktur perencanaan bangunan tahan gempa yang diungkap


oleh Muh taufan di atas, terdapat hal lain yang juga sangat penting untuk dipertimbangkan
dalam disain bangunan berlantau banyak yaitu sistem isolator seismic yang ditempatkan
pada dasar bangunan. Sistem isolator pada bangunan untuk Mencegah kerusakan akibat
gempa atau pergoyangan tanah.

107

Gambar 59. Struktur Bangunan Tahan Gempa


http://kurniawanengineer.wordpress.com/2014/03/23/struktur-bangunan-tahan-gempa/
Pada gambar terlihat dua buah contoh bangunan, sebelah kiri tidak menggunakan sistem
seismic isolator, sehingga ketika terjadi goyangan pada permukaan tanah, maka dinding
bagian luar akan mengalami giyangan yang keras, sebaliknya pada gambar sebelah kanan,
bangunan menggunakan sistem seismic isolatir sehingga jika terjadi gempa atau giyangan
pada permukaan tanah, maka sistem struktur bangunan akan tetap stabil.

108

Gambar 60. Bantalan Peredam Gempa


Sumber: http://rumahpengetahuan.web.id/konstruksi-bangunan-standar-kobe-perkokohsendai
B. Sistem Utilitas Bangunan Apartemen
Utilitas bangunan apartemen harus memperhatikan keamanan, kenyamanan, dan
keselamatan bagi penghuni bangunan dan bagi bangunan itu sendiri.
1. Faktor Keamanan. Untuk keamanan apartemen, maka haruslah diperlengkapi dengan
penangkal petir, CCTV, dan satpam.

Gambar 62. Sistem keamanan non teknis


109

Penangkal petir akan ditempatkan pada puncak atap.

CCTV akan dipasang pada tempat-tempat yang strategis baik di luar maupun di dalam
bangunan.
Di luar bangunan CCTV akan diletakkan pada pintu masuk dan sudut-sudut
bangunan, sedang dalam bangunan diletakkan pada area-area publik seperti lobbi,
escalator

dan corridor. Pada bangunan apartemen menengah ke atas sebaiknya

memiliki control monitor room yang akan mengawasi gambar-gambar pada layar
monitor yang terekam oleh CCTV dan terdapat petugas jaga yang akan mengawasi
monitor-monitor dalam ruang tersebut.

Satpam
Satpam dapat juga bertugas sebagai pengawas pada control monitor room. Apabila
menggunakan satpam pada ruang luar, maka sebaiknya dibuat pos jaga disekitar area
pintu masuk kompleks atau halaman apartemen.

2. Sedang untuk faktor kenyamanan,

maka sebuah apartemen haruslah dilengkapi

dengan ketersediaan jaringan air bersih, air kotor, listrik, gas, telepon, persampahan,
dan laundry, sistem pengkondisian udara, tangga escalator dan lift bagi apartemen
mewah.

110

Gambar 63. Faktor kenyamanan yang disiapkan pada bangunan apartement

3. Faktor Keselamatan, maka sebuah apartemen harus dilengkapi sistem pencegahan bahaya
kebakaran yang meliputi deteksi, bisa menggunakan smoke detector atau fire detector,
Pemadaman yang biasanya mengggunakan tabung pemadam atau dengan sprinkler dan
hydrant, dan evakuasi, biasanya dengan tangga darurat dan koridor dengan hydrant.

Gambar 64. Faktor keselamatan yang disiapkan pada bangunan apartement


Utilitas pada dasarnya adalah bagaimana bangunan dapat dipenuhi kebutuhannya terhadap
sistem elektrikal, sistem mekanikal, sistem penanggulangan bahaya kebakaran, sistem
transportasi, dan sistem telekomunikasi.

Kenyamanan Apartemen dari Aspek Desain pada Bangunan Berlantai Banyak


Kenyamanan Apartemen sebagai bangunan berlantai banyak dapat diperoleh bukan hanya
dari aspek non teknis seperti yang dijelaskan di atas, tapi dapat pula diperoleh melalui aspek
teknis disain arsitektur dari bangunan tersebut. Berikut hal-hal yang dapat dipertimbangkan
dalam desain apartemen untuk mendapatkan kenyamanan pada bangunan tinggi yang dikutip
dari Prinsip Desain Bioklimatik Menurut Yeang (Bioclimatic Skyscrapers)
Sumarjo yang diakses Okt2014.
111

oleh Addy

1. Penggunaan core ganda

Core ganda memiliki banyak keuntungan, dengan memakai dua core dapat dijadikan sebagai
barrier terhadap yang masuk kedalam bangunan, sehingga penggunaan Pengkondisian udara
buatan dapat diminimumkan dari

penempatan service core ganda.

merupakan arah yang baik untuk menampilkan

Utara dan Selatan

ruang-ruang dengan jenela-jendala,

sementara core ditempatkan pada sisi timur dan barat dari gendung dengan tujuan untuk
mengeliminir sinar matahari langsung yang dapat menimbulkan panas yang lebih di area
tersebut.
2. Menetukan Orientasi

Bangunan tingkat tinggi mendapatkan penyinaran matahari secara penuh dan radiasi panas.
Orientasi bangunan sangat penting untuk menciptakan konservasi energi. Secara umum,
susunan bangunan dengan bukaan menghadap utara dan selatan memberikan keuntungan
dalam mengurangi insulasi panas.Orientasi bangunan yang terbaik adalah meletakkan luas
permukaan bangunan terkecil menghadap timur barat memberikan dinding eksternal pada
luar ruangan atau pada emperan terbuka. Kemudian untuk daerah tropis peletakan core lebih
disenangi pada poros timur-barat, tujuannya untuk menciptakan daerah buffer dan dapat
menghemat AC dalam bangunan.

112

3. Penempatan Bukaan Jendela

Bukaan jendela harus sebaiknya menghadap utara dan selatan sangat penting untuk
mendapatkan orientasi pandangan. Jika memperhatikan alasan easthetic, curtain wall bisa
digunakan pada fasad bangunan yang tidak menghadap matahari. Pada daerah iklim sejuk,
ruang transisional bisa menggunakan kaca pada bagian fasad yang lain maka teras juga
berfungsi sebagai ruang sinar matahari, berkumpulnya panas matahari, seperti rumah kaca.
Penempatan bukaan jendela pada bangunan bioklimatik dapat dilihat pada gambar berikut ini
Menggunakan kaca jendela yang sejajar dengan dinding luar dengan menggunakan kaca
dengan sistem Metrical Bioclimatic Window (MBW). MBW didesain sebagai sistem elemen
dengan fungsi yang dikhususkan untuk ventilasi, perlindungan tata surya, penerangan alami,
area visualisasi, dan kebebasan pribadi serta sistem luar yang aktif. Sistem MBW disadur dan
disesuaikan dengan perkembangan zaman. Sistem ini bermaksud mengatur kondisi ternal
ruangan dengan menggunakan maksud bioklimatik teknik, yaitu :
Penurunan perolehan panas oleh radiasi surya.
Control perolehan panas oleh konveksi dan penggunaan ventilasi silang ataupun dengan
pemilihan cerobong asap.
Dengan penggunaan teknik diatas, maka pencahayaan lebih maksimal dan udara pada malam
hari dapat menjadi lebih sejuk.

113

4. Penggunaan Balkon

Menempatkan balkon akan membuat area tersebut menjadi bersih dari panel panel sehingga
mengurangi sisi panas yang menggunakan panas. Karena adanya teras teras yang lebar akan
mudah membuat taman dan menanam tanaman yang dapat dijadikan pembayang sinar yang
alami, dan sebagai daerah fleksibel akan mudah untuk menambah fasilitas fasilitas yang
akan tercipta dimasa yang akan datang.

5. Membuat ruang Transisional

Menurut Yeang, ruang transisional dapat diletakkan ditengah dan sekeliling sisi bangunan
sebagai ruang udara dan atrium. Ruang ini dapat menjadi ruang perantaran antara ruang
dalam dan ruang luar bangunan. Ruang ini bisa menjadi koridor luar seperti rumah rumah
toko tua awal abad sembilan belas di daerah tropis.
Menurut Yeang, penempatan teras pada bagian dengan tingkat panas yang tinggi dapat
mengurangi penggunaan panel panel anti panas. Hal ini dapat memberikan akses ke teras
yang dapat juga digunakan sebagai area evakuasi jika terjadi bencana seperti kebakaran.
Penggunaan balkon pada bangunan bioklimatik dapat dilihat pada gambar 14 berikut
ini.Atrium sebaiknya tertutup, tetapi diletakkan diantara ruangan. Puncak bangunan
sebaiknya dilindungi oleh sirip sirip atap yang mendorong angin masuk kedalam bangunan.

114

Hal ini juga bisa di desain sebagai fungsi Wind scoops untuk mengendalikan pengudaraan
alami yang masuk kedalam bagian gedung.

6. Desain Pada Dinding

Penggunaan mebran yang menghubungkan bangunan dengan lingkungan dapat dijadikan


sebagai kulit pelindung. Pada iklim sejuk dinding luar harus dapat menahan dinginnya musim
dingin dan panasnya musim panas. Pada kasus ini, dinding luar harus seperti pelindung
insulasi yang bagus tetapi harus dapat dibuka pada musim kemarau. Pada daerah tropis
dinding luar harus bisa digerakkan yang mengendalikan dan cross ventilation untuk
kenyamanan dalam bangunan. Desain dinding pada bangunan bioklimatik.

7. Hubungan Terhadap Landscape

Menurut Yeang, lantai dasar bangunan tropis seharusnya lebih terbuka keluar dan
menggunakan ventilasi yang alami karena hubungan lantai dasar dengan jalan juga penting.
Fungsi atrium dalam ruangan pada lantai dasar dapat mengurangi tinggkat kepadatan jalan.
Tumbuhan dan lanskap digunakan tidak hanya untuk kepentingan ekologis dan eastetik
semata, tetapi juga membuat bangunan menjadi lebih sejuk. Hubungan terhadap landscape
dapat dilihat pada gambar 17 berikut ini.

115

Mengintegrasikan antara elemen boitik tanaman dengan elemen boitik, yaitu : bangunan. Hal
ini dapat memberikan efek dingin pada bangunan dan membantu proses penyerapan O2 dan
pelepasan CO2.

8. Menggunakan Alat Pembayang Pasif


Menurut Yeang, pembayang sinar matahari adalah esensi pembiasan sinar matahari pada
dinding yang menghadap matahri secara langsung (pada daerah tropis berada disisi timur dan
barat) sedangkan croos ventilationseharusnya digunakan (bahkan diruang ber-AC)
meningkatkan udara segar dan mengalirkan udara panas keluar. Penggunaan alat pembayang
pasif dapat dilihat pada gambar berikut ini

Pemberian ventilasi yang cukup pada ruangan dengan peraturan volumetric aliran udara.
Dengan adanya ventilasi, maka udara panas diatas gedung dapat dialirkan kelingkungan luar
sehingga dapat menyegarkan ruangan kembali.

9. Penyekat Panas Pada Lantai


Menurut Yeang, insolator panas yang baikpada kulit bangunan dapat mengurangi pertukaran
panas yang terik dengan udara dingin yang berasal dari dalam bangunan. Karakterisitk
thermal insulation adalh secara utama ditentukan oleh komposisinya. Denga lasan tersebut
116

maka thermal insolation dibagi menjadi lima bagian utama, walaupun banyak insulator yang
utama kerupakan turunan produk jenis jenis ini. Penyekat panas pada lantai bangunan
bioklimatik dapat dilihat pada gambar 19 berikut ini.
Lima jenis utama, adalah :

Flake (serpihan)

Fibrous (berserabut)

Granular (butiran butiran)

Cellular (terdiri dari sel)

Reflective (memantulkan)

Struktur massa bangunan bekerja melepas panas pada siang hari dan melepas udara dingin
pada siang hari. Pada iklim sejuk struktur bangunan dapat menyerap panas matahari
sepanjang siang hari dan melepaskannya pada siang hari. Solar window atau solar-collector
heat ditempatkan didepan fisik gedung untuk menyererap panas matahari.

117

DAFTAR PUSTAKA

Altim Setiawan 2014. Pengendalian Jalan Di Lingkungan Permukiman Perkotaan Studi


Kasus: Perumnas Sadang Serang Bandung) Volume 2. No.6. June 28, 2014.
International Journal Of Education And Research Issn: 2201-6333 (Print), ISSN:
2201-6740 (Online)

Anonim (1985), Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Jakarta.

Anonim (1988), Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1988 tentang
Rumah Susun. Jakarta.

Anonim (2007), Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14/Permen/M/2007


tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa.

Anonim (2007), Peraturan Menteri PU. No. 5/PRT/M/2007. Tentang PEDOMAN TEKNIS
Pembangunan rumah susun sederhana bertingkat tinggi

Anonim (2008), Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Penyediaan dan Pemanfaaan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan. Dirjen
Penataan Ruang Dep. PU.

Anonim (1992, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang


Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun. Jakarta.

Anonim (2006), Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 30/PRT/M/2006 Tentang Pedoman
Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Gedung dan Lingkungan, Jakarta.
Arthur. B. Gallion dan Simon Eisner (1986), The Urban Patterns, City Planning and Design
Van Nostrand Reinhold. USA.

Badan Standardisasi Nasional, (2004), SNI 03-7013-2004 Tentang Tata cara. Perencanaan
Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana, Jakarta. Bappeda

118

Building Design .Residential Flat Design Code Part03. Tools for improving the design

B. Jacobs, Allan ( 1995) Great Streets, MIT Press, USA

Carr, Stephen Mark Francis, Leane G. Rivlin and Andrew M. Store. (1992),
Public Space, Australia : Press Syndicate of University of Cambridge.

De Chiara.Joseph, and John Calender (1981),Time Saver Standart for Building


Types.Mcgraw Hill Book Company.New York.

Department of Urban Affairs and Planning (2000), Mix Use for Urban Centres, : Guidelines
for Mixed Use Development.

Joseph De Chiare, Lee Koppelman (1975), Manual of Housing/Planning and Design Criteria,
New Jersey, 1975).

Hakim, Rustam. (2002), Komponen Perancangan Arsitektur Lansekap, Jakarta : Bumi


Aksara.

Hurlock (1995), Peran Ruang Terbuka sebagai Ruang Sosialisasi Anak dalam Membentuk
Karakter Bangsa (hal. 242-247) Surakarta, 21 April 2012. Prosiding Seminar Nasional
Psikologi Islami @2012.

James C.Snyder ;Anthony J.Catanese (1985), Pengantar Arsitektur. Erlangga, Jakarta

Gallion, Arthur B dan Eisner, Simon (1986), The Urban Pattern: City Planning and Design,
alih bahasa: Sussongko dan Hakim, Januar (1994), Pengantar Perancangan Kota:
Desain dan Perencanaan Kota, Penerbit Erlangga, Jakarta. Suci, 2009 town house

Kementerian Perumahan Rakyat Republik Indonesia Buku Panduan Bantuan Psu Perumahan
Dan Kawasan Permukiman. Ta 2013 Deputi Bidang Pengembangan Kawasan. Jalan
Raden Patah I No. 1, Telp. (021) 72788108 Kebayoran Baru, Jakarta Selatan 12110

119

Kep. Men PU No. 378/KPTS/1987. tentang Pengesahan 33 Standar Konstruksi Bangunan


Indonesia.

Komaruddin,MA (1997), Menelusuri Pembangunan Perumahan dan Permukiman, Yayasan


REI-PT Rakasindo Jakarta

Lynch, Kevin and Hack, Gary (1984) Site Planning. MIT Press. Cambridge MA. London.

Neufert, Ernst (2002), Data Arsitektur jilid 2. Jakarta, Erlangga

Newmark, L., Norma and Thompson, J., Patricia (1977), Self, Space, and Shelter, Herber
and Row Publisher Inc, New York.

Nova nadya Angaraini (2010), Perumusan Pola Lokasi Apartemen Menengah Atas Di
Surabaya . Program Studi Perencanaan Wilayah Dan Kota Fakultas Teknik Sipil Dan
Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember

Rapoport, Amos (1977), Human aspect of Urban Form, Pergamon Press, Oxford, New York,
Toronto, Sydney, Paris, Frankfurt.

Samuel, Paul (19657), Apartment Their Design and Development, Rainhold, New York,

Setiawan. A (2004), Pemanfaatan Ruang di Bawah Jalan Layang Untuk Fungsi Publik. Tesis
Magister Institut Teknologi Bandung (tidak dipublikasikan).

Setyowati (2012), Peran Ruang Terbuka sebagai Ruang Sosialisasi Anak dalam Membentuk
Karakter Bangsa (hal. 242-247) Surakarta, 21 April 2012. Prosiding Seminar Nasional
Psikologi Islami @2012.

Shirvani, Hamid. (1985), The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold Company, New
York

Silas, John, Housing Beyond Home (1993), The Aspect of Resources and Suistainability,
Pidato pengukuhan guru besar, ITS Surabaya.
120

Turner , JFC (1982), Housing by People, Marion Boyars Publisher Ltd, London

Turner, John FC (1972), Freedom to Build, Dweller Control of the Housing Process, The
Macmillan Company, New York, 1972,

Ward, Barbara, (1976), The Home of Man, Penguin Books, England.

Yeang, Ken (1994), Bioclimatic Skyscrapers

http://ritalaksmitasari.wordpress.com/category/struktur/Posted on April 21, 2013May 15,


2013 by ritalaksmitasari Perilaku Beban Dan Gaya Pada Kekokohan Bangunan. Diakses
Oktober 2014.//

http://www.planning.nsw.gov.au/programservices/pdf/design. Diakses Oktober 2014.//

http://stikeskabmalang.wordpress.com/2009/10/03/ aktivitas-pada-lansia/. Diakses Oktober


2014.//

http://masisnanto.blogdetik.com/2008/12/29/ac-central-air-water-sistem/#more-45.

Diakses

Oktober 2014.//

http://engineeringbuilding.blogspot.com/2011/06/perencanaan-bangunan-tahan-terhadap
gempa.html posted by Muhammad Taufan. Diakses Oktober 2014.//

http://yohannachristiani.blogspot.com/2012/06/sistem-struktural-dinding-khusus.html.
Diakses Oktober 2014.//

http://rumahpengetahuan.web.id/konstruksi-bangunan-standar-kobe-perkokoh-sendai.
Diakses Oktober 2014.//

http://kurniawanengineer.wordpress.com/2014/03/23/struktur-bangunan-tahan-gempa/.
Diakses Oktober 2014.//

121

http://dc407.4shared.com/doc/pemokX8i/preview.html. Diakses Oktober 2014./ Diakses


Oktober 2014.//

http://www.planning.nsw.gov.au/Portals/0/sepp65/submissions/CollinsJ_120221.pdf. Diakses
Oktober 2014.//

Building Design .Residential Flat Design Code.Part03

http://www.planning.nsw.gov.au/programservices/pdf/designcode/01_part01_b.pdf . Diakses
Oktober 2014.//

http://addyarchy07.blogspot.com/2012/01/pengertian-dan-perkembangan-arsitektur.html oleh
Addy Sumoharjo. Diakses Oktober 2014.//www.planning.nsw.gov.au/residential-flat-design-codeflat b

122