EL BLOQUEO REGISTRAL EN EL PERU: REGULACION

NORMATIVA Y JURISPRUDENCIAL EN EL REGISTRO DE

PREDIOS
1. Definicin del bloqueo registral.

El bloqueo registral podra definirse como aquella anotacin preventiva

extendida a solicitud de notario, sustentada en la copia del documento privado
que contiene el negocio jurdico referente a derechos reales realizado por
persona natural o jurdica que tiene por finalidad reservar la prioridad registral
en favor del negocio, permitiendo su formalizacin notarial e inscripcin dentro
del periodo de su vigencia.
El mbito de esta institucin son los derechos reales, en consecuencia los
actos y contratos materia de bloqueo registral deben acarrear alguna mutacin
respecto del derecho real ya inscrito. Por tanto no procede anotar mediante la
figura del bloqueo registral actos meramente obligacionales y que no producen
mutacin del derecho real sobre el inmueble, tales como el contrato de
arrendamiento, contratos preparatorios: promesa de venta y opcin, arras, etc.
2. El bloqueo registral y el principio de prioridad.

La institucin del bloqueo registral est ntimamente ligada al principio de

prioridad, porque como consecuencia de los efectos de su anotacin, se
produce un cierre temporal de la partida registral a los ttulos que contienen
actos incompatibles a efectos que se cumpla con la formalizacin notarial e
inscripcin registral del acto o contrato, dentro del plazo legal. Los efectos de
su anotacin se retrotraern a la fecha del asiento de presentacin del bloqueo
y su plazo de vigencia ser contado desde la fecha de su anotacin de acuerdo
con la normativa vigente.
() Mediante el principio de prioridad, se establece el orden de los derechos
que ingresan al Registro, generndose dos efectos, el de preferencia y el de
prevalencia. La preferencia se da entre ttulos compatibles y la prevalencia
entre ttulos incompatibles. La determinacin de la preferencia o prevalencia la
realiza el Registrador mediante la calificacin de la compatibilidad o no de los
ttulos presentados. En funcin a los efectos que genera, en el Per se ha
dividido dicho principio en dos: principio de prioridad preferente y principio de
prioridad excluyente, dependiendo de si el efecto es la preferencia o la
prevalencia.
As, el principio de prioridad preferente se encuentra regulado en el Art. 2016
del Cdigo Civil peruano, cuyo texto seala: La prioridad en el tiempo de la
inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro.
Asimismo el art. IX del Ttulo preliminar del RGRP, nos dice: Los efectos de los

asientos registrales, as como la preferencia de los derechos que de estos

emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin,
salvo disposicin en contrario. Este principio, resulta aplicable () cuando los
ttulos presentados para su inscripcin son compatibles. En dicho supuesto, se
inscriben los dos ttulos pero el presentado primero tendr preferencia sobre el
segundo. Es el caso, por ejemplo, cuando se ha presentado a inscripcin dos
hipotecas sobre el inmueble. En dicho supuesto se inscribirn ambas hipotecas
pero la presentada antes tendr preferencia, al momento de su ejecucin,
sobre la segunda.
Asimismo, el principio de prioridad excluyente se encuentra recogido en el
artculo 2017 del Cdigo Civil y en el Numeral X del Ttulo Preliminar del RGRP.
El artculo 2017 del Cdigo Civil establece: " No puede inscribirse un ttulo
incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior ". Al respecto, la
Exposicin de Motivos del Cdigo Civil seala: "Este artculo acoge el principio
de prioridad excluyente, el cual tiene efectos respecto de ttulos que son
incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripcin sin
importar las fechas en que estos ttulos fueron producidos. De este modo se
produce el cierre registral. Un ttulo que pretende inscribirse, si es incompatible
con otro ya inscrito simplemente no podr inscribirse"
Luego, el Art. X del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos establece que: "No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya
inscrito o pendiente de inscripcin, aunque sea de igual o anterior fecha".
En el supuesto del principio de prioridad excluyente se est frente a ttulos
incompatibles que se han presentado para su inscripcin respecto de una
misma partida. Como no pueden inscribirse ambos ttulos, entonces, por
aplicacin del principio en comento, slo acceder al Registro el ttulo
ingresado en segundo lugar si el ingresado en primer lugar no se registra. ().
En este caso, se produce la prevalencia o cierre del Registro para el
presentado en segundo lugar. (). En funcin de los efectos que genera el
principio de prioridad, se seala que produce efectos materiales y formales. Los
efectos materiales estn relacionados con la inoponibilidad de los ttulos no
inscritos, aunque sean de fecha anterior, a los ttulos registrados. Los efectos
formales se encuentran en relacin con los ttulos pendientes de inscripcin,
estableciendo la preferencia o prevalencia del ttulo presentado en primer lugar
para su inscripcin frente al presentado posteriormente. Al respecto, una
corriente doctrinaria, preconizada por Pau Pedrn, seala que el principio de
prioridad solamente genera efectos formales, porque una vez inscrito el ttulo,
se estar ante otro principio, el de oponibilidad.

3. NORMATIVIDAD DEL BLOQUEO EN EL ORDENAMIENTO JURDICO

PERUANO
Marco Legal General

El bloqueo registral se encuentra regulado en el Decreto Ley N 18278

(20.5.1970), el mismo que fuera modificado por el Decreto Ley N 20198
(30.10.1973) y finalmente por la Ley N 26481 (15.6.1995).
Asimismo el anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
aprobado por Resolucin
248-2008-SUNARP-SN en sus artculos 103 y

104 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por

Resolucin
248-2008-SUNARP-SN, regulaba dicha figura, al respecto

cabe precisar que el referido artculo 103 fue modificado por la Resolucin
N
309-2009-SUNARP-SN publicada el 07/10/2009 (que estableci

entre otros supuestos, los aspectos relevantes en la calificacin del bloqueo) y

la Resolucin N006-2012-SUNARP-SN publicada el 17/02/2012 la misma que
entr en vigencia a los siete das hbiles siguientes de su publicacin en el
Diario Oficial El Peruano, esto es a partir del 29/02/2012 que modific el
cmputo del plazo de vigencia del bloqueo.
Posteriormente
con
fecha
03/05/2013
mediante
Resolucin
del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 097-2013-SUNARP/SN,
publicado en el Diario Oficial El Peruano el 04/05/2013 vigente a partir de los
treinta das hbiles de su publicacin en diario oficial, se aprob el nuevo texto
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP,
regulndose el bloqueo en los artculos 136 y 137.
En cuanto a los plazos de calificacin, al haber sido omitidos en la ley de su
creacin estos se encuentran regulados en el Decreto Supremo N 010-90-JUS
publicado el 13/07/1990, en el cual se ha establecido en el artculo 1 que los
registradores deben extender el asiento de anotacin en el trmino de 24 horas
contados a partir de la recepcin de la solicitud, y la Resolucin N
320-

2010-SUNARP-SN que consolida y establece los plazos de calificacin en 24

horas para los bloqueos referidos a un solo predio.
No hay que dejar de mencionar que al ser un acto inscribible en el Registro de
Predios y parte del procedimiento registral tambin se encuentra regulado por

lo dispuesto en el Cdigo Civil y el Reglamento General de los Registros

Pblicos.
En el Cdigo Civil:
El artculo 2019 del Cdigo Civil, refiere los actos materia de inscripcin en el
Registro de Propiedad Inmueble, considerando entre otros, a los actos y
contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten
los derechos reales sobre inmuebles. Asimismo el artculo 2020 del mismo
cuerpo legal, seala que el reglamento indicar los casos en que los actos o
contratos a que se refiere el artculo 2019 sern materia de anotacin
preventiva. La Exposicin de Motivos del Cdigo seala que: Definir lo que
debe entenderse por anotacin preventiva resulta muy difcil atendiendo a la
distinta consideracin que de ella se puede tener a nivel legislativo. Creo, sin
embargo que este es siempre, o debe serlo un asiento marcado con la
caracterstica de la transitoriedad, en tanto que no tiene propsito de
permanencia., pero tericamente por lo menos, tiene caracterstica temporal.
En el TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos:
El TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos en su artculo 64
define las anotaciones preventivas, de la siguiente manera: Las anotaciones
preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad
reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de
modificacin del acto o derecho inscrito. En esta lnea, son susceptibles de
anotacin preventiva, entre otros actos: las demandas y dems medidas
cautelares as como los ttulos que en cualquier otro caso deben anotarse
conforme a disposiciones especiales.
Se afirma que la anotacin preventiva tiene principalmente una funcin de
reserva, guarda o delimitacin de derechos, relativa complementaria o
accesoria de una inscripcin .
En el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
La figura del bloqueo registral actualmente se encuentra regulada en el Artculo
136 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en cuyo texto se
establece lo siguiente:
Artculo 136.- Anotacin de bloqueo registral.-La anotacin del bloqueo a que
se refiere el Decreto Ley N 18278 y sus modificatorias se extienden en mrito
a la solicitud formulada por el Notario que tiene a su cargo la formalizacin del
acto y a la copia simple de la minuta respectiva.
La solicitud ser presentada por el Notario o por su dependiente acreditado,
salvo el caso de presentacin electrnica realizada de conformidad con la
Directiva que regula la presentacin electrnica del bloqueo.

La calificacin del bloqueo se limita a las formalidades extrnsecas, la

acreditacin del tracto sucesivo y la inexistencia de obstculos insalvables que
aparezcan en la partida registral. No obstante, la calificacin del acto definitivo
cautelado por el bloqueo se realizar con los alcances del artculo 32 del
Reglamento General de los Registros Pblicos.
El bloqueo tiene una vigencia de sesenta (60) das hbiles contados a partir de
la fecha de su anotacin en la partida registral correspondiente.
Inscrito definitivamente el acto o derecho cuya prioridad estaba resguardada,
su eficacia se retrotraer a la fecha del asiento de presentacin del bloqueo.
Asimismo en el artculo 137 se establece los actos no inscribibles durante la
vigencia de la anotacin del bloqueo registral, cuyo texto es el siguiente:
Artculo 137.- Actos no inscribibles durante la vigencia de la anotacin del
bloqueo registral.- Durante la vigencia del bloqueo no podr inscribirse ni
anotarse preventivamente ningn acto o derecho, incompatible con aquel cuya
prioridad se ha reservado.
En el Decreto Ley 18278 y sus modificatorias
Mediante Decreto Ley 18278 ampliado y modificado por el Decreto ley 20198 y
la Ley 26841, se establece el bloqueo a favor de las personas naturales y
jurdicas que lo soliciten por los actos y contratos que celebren en virtud de los
cuales se constituyan amplen o modifiquen derechos reales a favor de los
mismos; disponiendo el artculo 3 que una vez recibido el documento
respectivo, el Notario oficiar al Registro adjuntando copia del instrumento
firmado por los contratantes y por cuyo mrito deber extenderse la anotacin
en la partida registral correspondiente. En ese sentido el bloqueo constituye
una anotacin preventiva regulada en una norma especial y tiene por finalidad
reservar la prioridad en el Registro hasta que se produzca la formalizacin e
inscripcin de la constitucin, modificacin o extincin del derecho real de que
se trate, cuya inscripcin retrotraer sus efectos a la fecha de anotacin del
bloqueo respectivo.
Sujeto legitimado para solicitar el bloqueo al Registro
Segn lo dispuesto en el artculo 3 del Decreto Ley N 18278 (en adelante el
Decreto Ley), el sujeto legitimado para solicitar al Registro el bloqueo registral,
es el Notario quien ante el requerimiento de los contratantes del acto en
formalizacin ante l, presenta la solicitud al Registro.
De conformidad con lo dispuesto en el Art. 136 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios es el Notario o su dependiente
debidamente acreditado quien formula la solicitud de bloqueo registral al
Registro, no cabe autorizaciones ni apersonamiento de terceros.

En lo referente a la presentacin del bloqueo registral, el artculo 136 del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios seala que la solicitud de
inscripcin deber ser presentada por el Notario o por su dependiente
acreditado, sin embargo en reiteradas oportunidades los Notarios autorizan a
terceros, pretendiendo aplicar la stima disposicin transitoria del D.Leg. del
Notariado. En cuanto a este tema el Tribunal Registral se ha pronunciado entre
otras, en la Resolucin
905-2011-SUNARP-TR-L, en las que establece

que prima la norma especial del bloqueo registral y por tanto el decreto
legislativo del Notariado es aplicable solo a partes notariales.
Sujetos a cuyo favor se anota el bloqueo registral
Segn el artculo 1 del Decreto Ley todas aquellas personas naturales o
jurdicas que participan en los actos o contratos referentes a la constitucin,
ampliacin o modificacin de derechos reales.
Procedimiento y calificacin del bloqueo registral.
El artculo 3 del Decreto Ley dispone que, una vez recibido el documento que
contiene el acto causal aun no formalizado el Notario, previa verificacin de las
partidas registrales correspondientes, en el trmino de 24 horas, debe oficiar al
Registro Pblico correspondiente (Registro de Predios), adjuntando copia del
instrumento, a efectos de la anotacin del bloqueo.
Se presume que el Notario que gestiona el bloqueo lo hace a solicitud de las
personas participantes en el negocio a formalizarse por ante su despacho y
adems que, lo hace en su representacin, de conformidad con lo dispuesto en
el segundo prrafo del Numeral III del Ttulo Preliminar del Reglamento General
de los Registros Pblicos y en concordancia con lo establecido en el art. 12 del
citado Reglamento.
En cuanto a la calificacin del bloqueo registral, en la actualidad la normativa y
jurisprudencia registral versa sobre una calificacin restringida de la minuta
presentada en el ttulo, (acto causal), lo que redunda en una mayor celeridad
de las transacciones, por cuanto se trata de una reserva de prioridad para un
acto jurdico que est en proceso de formalizacin.
En nuestro sistema el acceso de dicha figura al Registro en anterior data
generaba lentitud en el trfico comercial, por el tratamiento de su calificacin
que era muy rigurosa como si se tratara del acto definitivo, y los mecanismos
imperantes en el sistema, aunque se le haba establecido un plazo mximo de
su calificacin en 24 horas, hoy en la actualidad y como referimos en la
introduccin del presente artculo, se han realizado esfuerzos al restringir la
calificacin de dicha figura a ciertos aspectos, as mediante la expedicin de la

Resolucin Nmero

309-2009-SUNARP-SN publicada el 07 de Octubre

de 2009 que modific el artculo 103 del anterior Reglamento de Inscripciones

aprobado por Resolucin Nmero
248-2008-SUNARP-SN, estableci

en su exposicin de motivos lo siguiente: () Que, actualmente se ha

detectado que los registradores realizan una calificacin integral del acto
contenido en la minuta que se adjunta, generando como consecuencia de ello
que el acceso de dicho acto al registro se prolongue innecesariamente con
observaciones y tachas, enervando la ratio legis de dicha figura jurdica que
busca otorgar la reserva de prioridad en forma perentoria; ms an cuando
dicho acto o contrato ser materia de calificacin integral cuando se presente el
acto jurdico formalizado. ().
En ese orden de ideas, actualmente y de acuerdo a lo establecido en el artculo
136 del nuevo texto del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
la calificacin del bloqueo por parte del Registrador comprende tres aspectos:
1) La acreditacin de las formalidades extrnsecas (verificacin de la
presentacin de la solicitud notarial y minuta con las formalidades de ley).
2) La acreditacin del tracto sucesivo (entendindose este aspecto de acuerdo
a lo dispuesto en el artculo 2015 del Cdigo Civil y artculo VI del Ttulo
Preliminar del Reglamento Gral. de los Registros Pblicos, es decir, la
verificacin de que se encuentre inscrito el derecho de donde emana el acto
cuya inscripcin se solicita, y/o la constatacin de la inscripcin del acto previo
necesario para la inscripcin del acto objeto de la rogatoria , es as que
conforme al principio de tracto sucesivo el Registrador deber verificar si quien
efecta el acto de disposicin o de quien deriva el derecho aparece como titular
registral o se encuentre autorizado para ello, correspondiendo rechazar todo
acto dispositivo que no provenga del titular inscrito; en ese orden de ideas, a
modo de ejemplo: se requiere la inscripcin del dominio del vendedor, la
inscripcin de las hipotecas que se amplan y modifican, la inscripcin de la
independizacin del predio materia de venta, etc.).
3) La verificacin de la inexistencia de obstculos insalvables en la partida
registral (tales como las medidas cautelares de no innovar que impidan la
transferencia del bien, la presencia de ttulos incompatibles con el acto o
derecho cuya prioridad se pretende reservar, o tambin el caso de la doble
venta, o que nos encontremos frente a las causales de tacha correspondientes
reguladas en el artculo 42 del TUO del Reglamento Gral. de los Registros
Pblicos, entre otros).

En resumen, la calificacin del bloqueo de acuerdo a lo establecido en el

artculo 136 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se limita
a las formalidades extrnsecas, la acreditacin del tracto sucesivo y la
inexistencia de obstculos insalvables que aparezcan en la partida registral. No
obstante, la calificacin del acto definitivo cautelado por el bloqueo se realizar
en mrito a los alcances del artculo 32 del TUO del Reglamento General de los
Registros Pblicos, que establece la modalidad de la calificacin registral, que
es integral.
La verificacin de solo estos tres aspectos busca dotar de agilidad a las
transacciones y eficacia al bloqueo, sin perjuicio del resguardo del derecho de
quienes contratan bajo la fe del registro, dotndoles de seguridad jurdica.
Vigencia de la anotacin de bloqueo registral
El Decreto Ley en su artculo 2 seala que el trmino del bloqueo es de
sesenta das computados a partir del ingreso al Registro del aviso que d el
Notario respectivo, entindase das hbiles de conformidad con lo dispuesto en
el artculo 4 del Reglamento General de los Registros Pblicos y conforme lo
dispuesto en el Precedente de observancia obligatoria aprobado en el V Pleno
Registral, publicado en el diario oficial "El Peruano" del 20.10.2003 y
sustentado en las Resoluciones N 344-97-ORLC/TR del 27.8.1997, N 001-99ORLC/TR del 8.1.1999 y N 083-2001-ORLC/TR del 19.2.2001, el cual fue
recogido en el artculo 103 del anterior Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, asimismo se entenda que el cmputo se realizaba a partir
de la fecha de presentacin o ingreso del ttulo que contiene la solicitud de
bloqueo registral acorde a su normativa especial, sin embargo con la
expedicin de la Resolucin que modific el artculo 103 en cuanto al cmputo
del plazo del bloqueo se estableci que a fin de preservar la finalidad y eficacia
de la reserva de prioridad regulada en el D. Ley 18278 y sus modificatorias,
ante los supuestos de suspensin del plazo de vigencia del ttulo que contiene
la solicitud de bloqueo registral, por la presencia de ttulos incompatibles
corresponda realizar las adecuaciones en sede registral a fin de otorgarle
eficacia al plazo de vigencia de 60 das de la reserva de prioridad desde la
fecha de la extensin de la anotacin, en relacin a este cambio nuestra
opinin es que previamente era necesaria una reforma legal en ese sentido,
dada la jerarqua normativa del Decreto Ley. La modificacin establecida en el
anterior Reglamento tambin fue recogida en el nuevo texto del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios en su artculo 136.
Efectos
El Registrador no podr inscribir ni anotar ningn acto o contrato incompatible
relacionado con el inmueble materia del bloqueo registral, cabe precisar que no

estamos frente a un cierre absoluto de la partida registral, sino nicamente para

los actos incompatibles con el acto o derecho cuya prioridad se pretende
reservar, por ejemplo si podran acceder ttulos compatibles como un
levantamiento de hipoteca, una numeracin, jurisdiccin, a modo de ejemplo.
La retroprioridad derivada de la anotacin del bloqueo surte efectos a partir de
la fecha y hora del asiento de presentacin del aviso (solicitud de bloqueo).
Caducidad de la anotacin del bloqueo registral
Caducidad automtica: El bloqueo caducar automticamente al trmino de su
plazo de vigencia sin requerirse de solicitud de parte interesada, asiento
registral, resolucin judicial, ni trmite alguno para considerar extinguidos sus
efectos; el artculo 6 del Decreto Ley seala que el mismo caducar
automticamente al trmino de los 60 das.
Caducidad anticipada: Asimismo, caducar antes del trmino de su plazo: a) Si
se inscribe el acto o contrato materia del bloqueo. b) Si lo solicita el contratante
o los contratantes en cuyo favor se estableci el bloqueo, con firma (s)
legalizada (s) por Notario de los beneficiarios del bloqueo; y, c) Cuando sea
ordenado judicialmente.
Sin perjuicio de lo expuesto , en aplicacin de los artculos 94 y 103 del
Reglamento General de los Registros Pblicos, procede el levantamiento de la
anotacin del bloqueo registral, cuyo plazo de vigencia ha caducado, sin
perjuicio de considerar extinguido de pleno derecho la vigencia del asiento.
Documentos a presentar:
Formulario de solicitud de inscripcin (es de gran importancia indicar la
partida registral involucrada, o si fuera el caso formular la reserva expresa
respectiva) suscrito por el Notario o por su dependiente acreditado ante el
Registro.
Copia del documento de identidad del presentante.
Solicitud notarial suscrita.
Copia simple de la minuta que contiene el acto o contrato cuya prioridad se
busca reservar, la misma que deber encontrarse firmada por los contratantes
y autorizada por abogado colegiado.
Derechos registrales: De acuerdo a D.S. N 017-2003-JUS
Por calificacin: S/. 31
Por inscripcin: S/. 6

 Plazo de calificacin: De acuerdo a Resolucin N

320-2010-

SUNARP/SN
24 horas.
La presentacin electrnica del bloqueo.
Por Resolucin N 031-2013- SUNARP/SN de fecha 08 de Febrero de 2013, se
aprueba la Directiva N 01-2013-SUNARP/SN la cual regula la Presentacin
Electrnica del Bloqueo, entrando en vigencia el 21 de Febrero de 2013.
En el caso de la presentacin electrnica, la presentacin de la solicitud de
bloqueo es cautiva y personalsima, siendo efectuada exclusivamente por el
Notario, su autora le ser atribuida en funcin al ingreso de su clave CER
(Clave Electrnica Registral), nicamente para la presentacin electrnica del
bloqueo, reducindose el tiempo que transcurre entre la celebracin del acto y
su proteccin por parte del Registro.
La importancia de la presentacin electrnica del bloqueo registral.
Su importancia radica en la prioridad registral, siendo que en virtud de este
principio la preferencia de los actos que pretenden acceder al Registro se
determina por el ingreso del ttulo al Diario, con la presentacin en lnea el
derecho del contratante est protegido desde el momento en que deja el
contrato en la notara para su formalizacin.

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
BLOQUEO REGISTRAL.

VIGENTE VINCULADA AL

Al respecto cabe precisar que el nico precedente de observancia obligatoria

vigente acorde con la normativa actual en relacin al bloqueo registral es el
referido al cmputo del plazo del bloqueo en das hbiles.
"Cmputo del plazo del bloqueo: El plazo de 60 das del bloqueo registral,
establecido en el artculo 2 del Decreto Ley N 18278, debe ser computado en
das hbiles." Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Quinto
Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP realizado los das 5 6 de Setiembre
de 2003. Criterio adoptado en las Resoluciones N 344-97-0RLC/TR del 27 de
agosto de 1997, N 01-99-0RLC/TR del 08 de enero de 1999 y Resolucin N
083-2001-0RLC/TR del 19 de febrero de 2001.
Resolucin N 1190-2014-SUNARP-TR-L de 26/06/2014
Sumilla: LEVANTAMIENTO DE ANOTACION DE BLOQUEO REGISTRAL. En
aplicacin de los artculos 94 y 103 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, procede el levantamiento de la anotacin del bloqueo registral, cuyo

plazo de vigencia ha caducado, sin perjuicio de considerar extinguido de pleno

derecho la vigencia del asiento.
Resolucin N 1524-2014-SUNARP-TR-L de 15/08/2014
Sumilla: FORMALIDAD DEL BLOQUEO REGISTRAL La anotacin de un
bloqueo registral se efectuar en mrito de la solicitud del notario que tiene a
su cargo la formalizacin del acto, no procediendo que ste autorice a tercero
por cuanto la 7ma Disposicin Complementaria, Transitoria y Final del Decreto
Legislativo 1049, faculta al notario autorizar a un tercero, solamente para los
casos de partes notariales.
Resolucin N 1836-2014-SUNARP- del 26/09/2014
Sumilla: Bloqueo: Es improcedente la anotacin de bloqueo de una partida en
mrito de la compraventa que versa sobre un lote que no existe en sta, hecho
que constituye un obstculo en la partida que amerita la tacha del ttulo.
Resolucin N 1663-2014-SUNARP-TR-L de 03/09/2014
Sumilla: RENOVACIN DEL BLOQUEO REGISTRAL La vigencia de bloqueo
caduca al vencimiento del plazo establecido, por lo que no se admite la
renovacin del asiento de anotacin del bloqueo. Procede la anotacin de
nuevo bloqueo respecto al mismo acto.
ANOTACIN DE BLOQUEO REGISTRAL: Teniendo en cuenta que la
finalidad del bloqueo registra es reservar la prioridad de un acto o contrato
inscribible por falta de formalizacin, no procede anotar un bloqueo registral
para asegurar la inscripcin de una compraventa que ya se encuentra
formalizada mediante escritura pblica.
Resolucin N 2274-2011 SUNARP-TR-L del 16/12/2011
Sumilla: No procede la anotacin del bloqueo registral de una partida respecto
de la adjudicacin por divisin y particin sobre una serie de unidades
inmobiliarias si las mismas no han sido independizadas, debiendo inscribirse
previamente su desmembramiento en la partida matriz.
Resolucin N 1918-2011-SUNARP-TR-L de 14/10/2011
Sumilla: CALIFICACIN DEL BLOQUEO REGISTRAL
La calificacin del bloqueo comprende la verificacin de las formalidades
extrnsecas, la acreditacin del tracto sucesivo y la inexistencia de obstculos
insalvables que aparezcan en la partida registral de conformidad con el artculo
103 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

No procede extender la anotacin preventiva a que se refieren los inciso c y d)

del artculo 65 del Reglamento General de los Registros Pblicos en mrito a
una minuta.
Resolucin N

875-2011-SUNARP-TR-L del 27/06/2011

IMPROCEDENCIA DE BLOQUEO DE PARTIDA

El bloqueo registral constituye una anotacin preventiva que tiene por finalidad
reservar prioridad para la inscripcin de actos a travs de los cuales se
constituya, ample o modifique derechos reales sobre inmuebles. Por lo tanto,
no constituye acto inscribible la solicitud formulada por un particular a fin de
que se bloquee una partida para que no se inscriba ningn acto o contrato que
perjudique sus eventuales derechos.
Resolucin N 1991-2011-SUNARP-TR-L de 28/10/2011
Sumilla: Improcedencia de levantamiento de bloqueo
Es improcedente la solicitud de levantamiento de bloqueo por parte de los
transferentes en un contrato de compraventa, al no ser estos los legitimados
conforme al literal b) del artculo 6 del D.Ley 18278.
Resolucin N

700-2011-SUNARP-TR-L de 24/05/2011

Sumilla: Improcedencia de bloqueo.

No procede inscribir un bloqueo registral en mrito de una minuta de arras
confirmatorias que establece que se firmar posteriormente una minuta
adicional de compraventa del inmueble.
Resolucin N 1251-2009-SUNARP-TR-L de 14/08/2010
Sumilla: Medida Cautelar de No Innovar: No procede anotar un bloqueo
relativo a un acto traslativo de dominio de un predio cuando obra anotada en la
partida del predio una medida cautelar que dispone la conservacin del estado
de derecho de la ltima inscripcin extendida en el rubro c) Ttulos de Dominio.
Resolucin N

865-2010-SUNARP-TR-L de 18/06/2010

Sumilla: Improcedencia del bloqueo.

De conformidad a lo establecido en el artculo 1 del Decreto Ley N 18278,
modificado por el Decreto Ley N 20198 y la Ley 26481 slo procede anotar un
bloqueo respecto de actos o contratos a travs de los cuales se constituya,

amplen o modifiquen derechos reales. No procede el bloqueo para el contrato

de arrendamiento.
Resolucin N

327-2010-SUNARP-TR-L de 05/03/2010

Sumilla: Anotacin preventiva de bloqueo registral.

El bloqueo es una anotacin preventiva, es decir, una de carcter provisional y
transitoria que tiene por finalidad reservar la prioridad mientras se faccione el
instrumento pblico que contiene el acto o derecho real a inscribir, en esa lnea,
ya siendo preventivo no procede que el bloqueo a su vez se anote
preventivamente por defecto subsanable.
Resolucin N 1930-2009-SUNARP-TR-L de 30/12/2009
Sumilla: Competencia del Registrador del Registro de Predios.
En el caso de solicitud de bloqueo de partidas del Registro de Predios para la
inscripcin de aporte por constitucin o aumento de capital de una sociedad, la
calificacin corresponde al Registrador del Registro de Predios, sin perjuicio de
la calificacin del acto definitivo corresponder al Registrador de Personas
Jurdicas en aplicacin del artculo 20 del Reglamento Gral. De los Registros
Pblicos.
Resolucin N 1904-2009-SUNARP-TR-L del 29/12/2009
Sumilla: Bloqueo por aporte de sociedad.
El Registrador de Predios es competente para calificar y anotar el bloqueo en
la partida registral del predio que se aporta a una sociedad.
Resolucin N 1712-2009-SUNARP-TR-L de 20/11/2009
Sumilla: Bloqueo.
"No es procedente la anotacin de un bloqueo para cautelar la inscripcin de
una contrato a travs del cual no se constituye, ample o modifique algn
derecho real".

REQUISITOS DE INSCRIPCIN DE BLOQUEO REGISTRAL DEL

PREDIO
*Formato de solicitud de inscripcin debidamente llenado y suscrito.
* Copia de documento de identidad del presentante, con la constancia de haber
sufragado en las ltimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.
* Solicitud firmada por el Notario con la indicacin del nmero de la partida a
bloquear.
* Copia simple de la minuta en el que consta el acto cuya propiedad se reserva.

BASE
LEGAL
Decreto
Ley
N
18278
y
Ley
N
26481.
Art. 103 del Reglamento de Inscripciones del Reglamento de Predios.
Resolucin No.
309-2009-SUNARP-/SN del 2.10.2009

ALERTA REGISTRAL
1. Para qu me sirve el SERVICIO DE ALERTA REGISTRAL?
La Alerta Registral es un servicio gratuito por el cual la Sunarp comunica
mediante un correo electrnico, sobre la presentacin de un ttulo en aquella
partida registral previamente seleccionada por el usuario del servicio.
2. La comunicacin del SERVICIO DE ALERTA REGISTRAL faculta al usuario
oponerse en el procedimiento de calificacin registral del ttulo presentado?
No, la comunicacin del servivio "Alerta Registral" no significa que el usuario se
encuentre facultado para formular oposicin en el procedimiento registral, al ser
este procedimiento de naturaleza no contenciosa conforme lo regula el artculo
1 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Pblicos.
3. Cmo puedo suscribirme al SERVICIO DE ALERTA REGISTRAL?
La suscripcin se realiza a travs de la pgina web de la Sunarp, ingresando a
la siguiente direccin electrnica https://www.sunarp.gob.pe/alertaregistral.
4. Cunto me cuesta el SERVICIO DE ALERTA REGISTRAL?
El Servicio es gratuito.
5. A cuntas partidas registrales puedo suscribirme por Contrato?
No hay lmite en la suscripcin de partidas para el servicio de Alerta Registral,
mediante un solo contrato, puede solicitar el servicio de las partidas del
Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Personas Jurdicas y del Registro
de Propiedad Vehicular. Para dicho fin, sol deber conocer el nmero de
partida, ficha o tomo en donde se encuentre registrado el acto o derecho de su
inters. Tratndose del Registro de Mandatos y Poderes, podr incorporar el
nombre de hasta cinco personas, a fin de que el servicio le informe sobre el
eventual poder que dichas personas puedan otorgar.
6. Cunto tiempo de duracin tiene el SERVICIO DE ALERTA REGISTRAL?
El servicio de alerta registral se brinda indefinidamente y se extingue cuando
se produce cualquiera de los siguientes supuestos:

A solicitud del usuario, mediante el desistimiento del servicio, para ello debe
ingresar a la pgina web de la Sunarp, y seleccionar la opcin: "Cancelacin
del Servicio".
Cuando el titular registral brinde direcciones electrnicas incorrectas o
inoperativas.
7. Si tengo alguna duda o inconveniente para accesar al servicio de alerta
registral, donde puedo comunicarme?
Usted puede enviar un correo electrnico a postmast@sunarp.gob.pe o llamar
al 0800-27164 FREE. Tambin puede consultar la Gua Rpida de Uso
(1.46Mb).
Servicio de ALERTA REGISTRAL brindado por la SUNARP
Hace unas semanas la ONG Ciudadanos al Da otorg el Premio Buenas
Prcticas en Gestin Pblica (BPG), a la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos (SUNARP), en la categora de Simplificacin de Trmites,
por el servicio de Alerta Registral sobre Predios, mediante el cual los titulares
inscritos pueden ser alertados de la existencia de ttulos en trmite que afecten
sus
derechos
sobre
dichos
bienes.
Qu
es
alerta
registral?
Es un servicio gratuito ofrecido por la SUNARP que permite advertir al titular
registral de un derecho vigente de propiedad o copropiedad inscrito en el
Registro de Predios, respecto del ttulo o ttulos que se han presentado para su
inscripcin en la partida en la que tiene inscrito su derecho. En otras palabras,
el servicio consiste en poner en conocimiento del propietario de un predio el
ttulo o ttulos que se hubieran presentado sobre la partida registral de dicho
predio.. Debe tenerse en cuenta que este servicio actualmente slo se ofrece
en el Registro de Predios y a favor de aquello propietarios que tengan inscrito
su dominio. La norma que regula el servicio en mencin es la Resolucin N
185-2008-SN, del 27 de junio del 2008, que aprueba la Directiva N 003-2008SUNARP-SN.
Cmo
se
brinda
el
servicio?
El servicio de Alerta Registral se brinda mediante la remisin de un mensaje a
la direccin electrnica (correo electrnico) que el titular registral hubiera
sealado en el contrato de adhesin. Para accede al servicio de Alerta
Registral el usuario debe registrarse a travs de internet llenando un formulario
y aceptando las Condiciones de Uso establecida en la pgina web de la
SUNARP. La autenticidad de toda la informacin que consigne el titular registral
en el contrato de adhesin electrnico se entender que es de su exclusiva
responsabilidad y asumir las consecuencias legales que pudieran
corresponder a la consignacin de informacin imprecisa, errnea o falsa. Es
decir la SUNARP no verifica la informacin consignada por el usuario, sino
presume que es cierta. Finalmente, por el carcter gratuito y referencial del
servicio la SUNARP se exime de cualquier responsabilidad por los defectos

tcnicos que el servicio pudiera presentar, quedando exenta de cualquier

responsabilidad por los daos y perjuicios que pudieran derivarse de la
prestacin
del
servicio.
Cules
son
los
efectos
de
la
alerta?
La informacin proporcionada por no tiene el carcter de Publicidad Registral
por lo tanto no puede ser opuesta a terceros. Dicha informacin simplemente
tiene un carcter informativo y referencial. Con el servicio en mencin la
SUNARP no reconoce, concede ni otorga al titular registral del predio ningn
derecho distinto del que aparece en el contenido de la partida en la que el
derecho se encuentra inscrito. Por lo tanto, siendo Alerta Registral es un
servicio gratuito, voluntario, meramente informativo y referencial no podr tener
algn efecto a nivel registral. As, si se presenta un ttulo y posteriormente el
usuario toma conocimiento del mismo a travs del servicio de alerta registral,
no podr oponerse a su inscripcin dentro del procedimiento registral. Esto, por
cuanto de conformidad con el Reglamento General de los Registros Pblicos el
procedimiento registral es especial y de carcter no contencioso. Al ser no
contencioso no se aceptar la incorporacin de alguna oposicin.
Qu
podra
hacer
el
usuario
en
dicha
situacin?
El usuario se ver obligado a recurrir al poder judicial para solicitar la anotacin
de alguna medida cautelar que impida la consumacin de mayores daos y
perjuicios contra su propiedad. Asimismo, de conformidad con las quinta y
sexta disposiciones complementarias, transitorias y finales de la Ley del
Notariado, el usuario podr recurrir al Notario ante quien se habra otorgado la
escritura pblica del ttulo que se a fin de que solicite la anotacin preventiva en
la partida registral, mientras interpone las acciones judiciales y medidas
cautelares
del
caso.
En conclusin, debemos reconocer el esfuerzo e intencin del servicio de
Alerta Registral, pero creemos que en un futuro no muy lejano el servicio
debe mejorarse para que sea parte de la publicidad registral y se le otorgue
efectos registrales. En tal sentido ser necesario adecuar la normatividad y
hacer uso de la tecnologa adecuada que otorgue seguridad jurdica ms
efectiva a los usuarios.

INMOVILIZACIN TEMPORAL DE PARTIDAS EN EL

REGISTRO DE PREDIOS
El Registro representa cierto riesgo. Paradjicamente, lo que se entendera
como algo positivo (inscribir) se torna en peligroso. Pese a que en el Per las
titularidades se adquieren por lo general con la celebracin de los contratos y
no requieren inscripcin, el Cdigo Civil seala que un ttulo inscrito se
presume cierto, aunque el derecho que informa pudiese no existir. Cmo es
esto posible? Si una persona aparece en el Registro como propietaria de un
bien, puede ocurrir que su ttulo est viciado por causas que no fueron
detectadas por el registrador. No olvidemos que el funcionario solo conoce la

superficie del documento, no sabe de los aspectos materiales e inmateriales

que acompaan a la celebracin del contrato y que eventualmente lo anulan.
Los terceros que miran la informacin registral no tienen cmo saber de las
anomalas de un ttulo inscrito, tienen buena fe y por ello se les protege
(artculo 2014 del Cdigo Civil).
Cada vez que se ampara a un tercero se despoja al verdadero titular. El
sistema legal acepta esto como una excepcin a favor de la seguridad del
trfico. Es una medida dramtica pero necesaria, de lo contrario cada
adquirente tendra que hacer una investigacin muy costosa sobre el ttulo del
enajenante.
Se ha creado un mecanismo que permite a los propietarios cerrar temporal y
voluntariamente las partidas registrales de sus predios. As, para inscribir una
transferencia o algn otro acto registral en dichas partidas, se deber realizar
un procedimiento especial de verificacin de la autenticidad de los ttulos. De
esta manera se busca evitar que los Registros Pblicos acojan indebidamente
un
ttulo
falsificado.
Para que opere la inmovilizacin de la partida no deber existir ningn acto de
disposicin, carga o gravamen voluntario, no inscrito de fecha cierta anterior al
asiento de presentacin de la solicitud de inmovilizacin, para lo cual el titular
con derecho inscrito deber manifestarlo as mediante una declaracin jurada
con firmas certificadas notarialmente. Igualmente, no deber existir ningn
ttulo pendiente de calificacin (suspendido, observado, liquidado, tachado o
con posibilidad de interponerse recurso de apelacin ante el Tribunal Registral
o interponer accin contencioso administrativa), referido a un acto de
disposicin, carga o de gravamen del bien materia de inmovilizacin.