Kelayakan Hotel Studi Trust Capital

P a g e |i
Laporan Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha

PT Jaya Real Property Tbk
Juni 2013
Laporan Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha PT Jaya Real Property Tbk
Laporan Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha

Juni 2013
P a g e |i
Jakarta, 28 Juni 2013

No. : RAO,YUHAL-B-JSE1-VI/13
Kepada Yth,
CBD Emerald Blok CE/A No.01
Boulevard Bintaro Jaya
Tangerang Selatan 15227, Indonesia
Telepon
: (021) 745 8888
Fax
: (021) 745 3333, 745 6666
Email
: corporate@jayareal.co.id
Bidang Usaha : Pembangunan Perumahan dan Pengelolaan Usaha
Perihal
: Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha PT Jaya Real Property Tbk
Dengan Hormat,
KJPP RAO,YUHAL & rekan (terafiliasi dengan KJPP asing Truscel Capital LLP Singapore) yang mana
telah mendapat izin usaha dari Kementerian Keuangan No. 2.11.0094 berdasarkan Surat Keputusan
Menteri Keuangan No. 1133/KM.1/2011 tanggal 14 Oktober 2011 dan terdaftar atas nama KJPP
RAO,YUHAL & rekan sebagai profesi penunjang pasar modal berdasarkan surat Bapepam-LK (saat ini
bernama Otoritas Jasa Keuangan atau disingkat OJK) No. 11653/BL/2011 tanggal 27 Oktober 2011
dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari Bapepam-LK No. 12/BL/STTDP/B/2011 tanggal 31 Maret 2011, selanjutnya disebut sebagai TRUSCEL.
PT Jaya Real Property Tbk (Perseroan) telah menunjuk TRUSCEL sebagai Penilai Independen dan
telah diminta oleh Perseroan untuk melakukan studi kelayakan sehubungan dengan rencana
Perseroan untuk melaksanakan pengembangan usaha menjadi kegiatan usaha di bidang Perhotelan
(hospitality) dengan mendirikan hotel yang selanjutnya disebut Rencana Diversifikasi Usaha.
Sehubungan dengan Rencana Diversifikasi Usaha di bidang perhotelan, Perseroan bekerjasama
dengan PT Ciputra Niyantalestari (CNYL) suatu perusahaan yang bergerak di bidang pembangunan,
perdagangan dan jasa, untuk melakukan Joint Venture dengan mendirikan sebuah badan hukum
berbentuk perseroan terbatas dengan nama PT Jaya Citra Hotel (JCH), selanjutnya Perseroan dan
CNYL secara bersama-sama disebut dengan Para Pihak. Para Pihak sepakat bahwa JCH akan
melakukan kerjasama dalam pengelolaan dan pengoperasian hotel dengan PT Ciputra Hospitality
(CHY). Selain itu, Perseroan berencana untuk melakukan jual beli atas hak guna bangunan atas
sebidang tanah seluas 1.079m2 (seribu tujuh puluh sembilan meter persegi) dengan JCH sesuai
dengan Perjanjian antara Para Pihak tentang Kerjasama Pembangunan dan Pengelolaan hotel No.82
tertanggal 27 Juni 2013, selanjutnya perjanjian untuk melakukan Joint Venture antara Para Pihak dan
perjanjian jual beli atas hak guna bangunan atas sebidang tanah antara Perseroan dan JCH disebut
Perjanjian.
LATAR BELAKANG
Perseroan memiliki portofolio yang kuat dan beragam pada pengembangan di bidang perumahan
dan komersial di daerah Jakarta Selatan, Jakarta Barat dan Jakarta pusat, Perseroan telah
membangun reputasi sebagai salah satu Perusahaan Pengembang dan Pengelola Properti terkemuka
di Indonesia. Perseroan telah terdaftar di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 1994 dan berkomitmen
untuk menciptakan nilai bagi pemegang saham, pelanggan dan masyarakat dalam menjalankan
usahanya dengan standar integritas dan tanggung jawab yang tinggi. Untuk dapat memberikan nilai
tambah kepada pemegang saham, baik melalui pertumbuhan usaha secara internal maupun
eksternal, Perseroan melakukan diversifikasi usaha dan/atau pengembangan usaha baru.
P a g e | ii
Setelah melakukan pengkajian dan penelaahan yang mendalam, Perseroan mengambil langkah
strategis dengan melakukan Joint Venture (membuat perusahaan patungan) dengan CNYL dengan
pertimbangan bahwa pengembangan usaha baru ke bidang pengelolaan perhotelan dapat
meningkatkan nilai perusahaan.
Untuk mendukung Rencana Diversifikasi Usaha maka Para Pihak sepakat untuk mendirikan sebuah
badan hukum berbentuk perseroan terbatas dengan nama JCH sebagai pelaksana sesuai dengan
Perjanjian No. 82 tertanggal 27 Juni 2013 yang telah di tandatangani oleh Para Pihak.
Para Pihak sepakat bahwa JCH akan melakukan kerjasama dalam pengelolaan dan pengoperasian
hotel dengan CHY. CHY merupakan suatu perusahaan yang melakukan kegiatan usaha
pengembangan properti dan pengelolaan hotel yang merupakan pihak terafiliasi dengan CNYL yang
akan mengelola dan melaksanakan aktivitas pengembangan hotel di Kompleks Bintaro Plaza.
Berdasarkan Perjanjian, Para Pihak sepakat untuk melaksanakan pembangunan dan pengelolaan
hotel beserta sarana dan prasarana penunjang lainnya yang terletak di Kawasan Bintaro Plaza diatas
tanah seluas 1.079 m2 (Seribu tujuh puluh sembilan meter persegi) dengan harga jual Rp10.800.000,(sepuluh juta delapan ratus ribu rupiah) per meter persegi atau dengan nilai keseluruhan senilai
Rp11.653.200.000,- (sebelas milyar enam ratus lima puluh tiga juta dua ratus ribu rupiah) diatas
bidang tanah yang berlokasi di Kelurahan Pondok Karya, Kecamatan Pondok Aren, Kotamadya
Tangerang Selatan, Propinsi Banten.
TUJUAN STUDI KELAYAKAN

Hasil dari Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha Utama Perseroan ini ditujukan untuk
kepentingan Perseroan per tanggal 31 Desember 2012 berkenaan untuk menentukan Kelayakan
Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha ini TRUSCEL telah
bertindak secara independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan, CNYL
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan perusahaan-perusahaan tersebut. Kami juga tidak
mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, atas
Rencana Diversifikasi Usaha tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pada
pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh indikasi nilai
yang dihasilkan dari proses analisa Studi Kelayakan ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai
yang tercantum pada surat penugasan No.02/SP-BIS/IV/2013 tanggal 15 April 2013.
PENDEKATAN DAN METODOLOGI

Langkah-langkah penyusunan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan dilakukan
sesuai dengan Peraturan Bapepam Nomor VIII.C.3 sesuai dengan Lampiran Keputusan Ketua
Bapepam dan LK Nomor: KEP-196/BL/2012 tanggal 19 April 2012. Analisis yang dilakukan mencakup
hal-hal sebagai berikut:
1. Kajian Ekonomi Makro dan Pasar;
2. Kajian Teknis;
3. Kajian Pola Bisnis;
4. Kajian Kelayakan Model Manajemen;
5. Kajian Kelayakan Keuangan.
P a g e | iii
SUMBER DATA
Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan ini dibuat berdasarkan informasi-informasi
yang kami peroleh dari manajenem perseroan (kecuali butir 6, 8 dan 9) sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan Perseroan:
i. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2012 dan 2011 yang telah diaudit oleh KAP Aryanto, Amir Jusuf, Mawar &
Saptoto (anggota RSM AAJ Associates) No. R/153.AGA/dsn.2/2013 tanggal 8 Maret 2013
dengan pendapat wajar tanpa pengecualian, dalam semua hal yang material, yang
disediakan oleh Manajemen Perseroan;
ii. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
iii. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
Saptoto (anggota RSM AAJ Associates) No. R/111.AGA/11.1/2011 tanggal 11 Maret 2011
iv. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
Saptoto (anggota RSM AAJ Associates) No. R/083.AGA/5.3/03/10 tanggal 1 Maret 2010
disediakan oleh Manajemen Perseroan.
2. Proyeksi Laporan Keuangan Perseroan 2013-2022 yang disediakan oleh Manejemen Perseroan,
TRUSCEL telah melakukan penyesuaian atas proyeksi keuangan Perseroan (Proyeksi Keuangan
yang Disesuaikan) sehingga lebih mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan. Dalam
menyusun Laporan Studi Kelayakan ini, TRUSCEL menggunakan Proyeksi Keuangan yang
Disesuaikan;
3. Perjanjian antara Perseroan dan CNYL tentang kerjasama pembangunan dan pengelolaan hotel
di Kawasan Plaza Bintaro Jaya No. 82 tertanggal 27 Juni 2013 yang disediakan oleh Manajemen
Perseroan;
4. Akta Pendirian CNYL No. AHU-0078183.AH.01.09.Tahun 2011 tertanggal 28 September 2011,
yang disiapkan oleh manajemen Perseroan;
5. Laporan Penilaian Aset atas Tanah Kosong yang berlokasi di Bintaro Jaya, CBD Discovery, Blok
CE/C-01, Kelurahan Parigi, Kecamatan Pondok Aren, Kabupaten Tangerang, Propinsi Jawa Barat,
No. 09/LP-PRO/IV/2013 tanggal 29 April 2013 yang dilakukan oleh KJPP RAO,YUHAL & rekan;
6. Representation Letter tanggal 26 Juni 2013 yang telah ditandatangani oleh Manajemen
Perseroan;
7. Wawancara dan diskusi dengan manajemen Perseroan sehubungan dengan rencana dan latar
belakang Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan;
8. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik dan hasil analisis lain
yang kami anggap relevan.
9. Bloomberg.
P a g e | iv
KONDISI PEMBATAS
Laporan Studi Kelayakan ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data. Dalam
menyusun Laporan Studi Kelayakan ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data
sebagaimana diberikan manajemen Perseroan yang mana berdasarkan hakekat kewajaran adalah
benar, lengkap, dapat diandalkan serta tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan audit ataupun uji
kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-data yang diberikan oleh manajemen
Perseroan baik lisan maupun tulisan, dan dengan demikian kami tidak dapat memberikan jaminan
atau bertanggungjawab terhadap kebenaran dan kelengkapan dari informasi atau penjelasan
tersebut.
Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan,
kami menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada bagian Sumber Data di atas sebagai
bahan pertimbangan.
Segala perubahan terhadap data-data tersebut diatas dapat mempengaruhi hasil penilaian kami
secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
Laporan Studi Kelayakan ini disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian,
kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan Pemerintah pada tanggal Laporan ini
dikeluarkan.
Kami menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Studi Kelayakan ini tidak terjadi
perubahan yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam
Laporan Studi Kelayakan ini. Laporan Studi Kelayakan ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas, dan tidak dapat dipergunakan
untuk tujuan lainnya.
Laporan Studi Kelayakan ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat
menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
Kami tidak bertanggungjawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.
ASUMSI ASUMSI YANG DIGUNAKAN
Asumsi Proyeksi Keuangan
Asumsi Umum
1. Asumsi nilai tukar yang digunakan sepanjang periode penilaian adalah Rp9.670,-/USD sesuai
dengan kurs nilai tengah Rp/USD per Desember 2012. (sumber: www.bi.go.id);
2. Asumsi pajak yang digunakan sepanjang periode penilaian adalah sebesar 25%, sesuai
dengan UU Perpajakan No. 36/2008;
3. Asumsi jumlah hari kerja dalam 1 (satu) tahun adalah 365 hari;
4. Asumsi Pajak Pertambahan Nilai adalah sebesar 10,00%.
Asumsi Penjualan Kamar dan Lain-lain

Room Nights Sold
Occupancy Rate
Room Nights Available
Revenue
Room
Others
Margin (%)
Pertumbuhan (%)
Pertumbuhan (%)
2013
2014
0%
41.975
0%
41.975
2015
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
25.185 29.383 33.580 35.679 35.679 35.679 35.679 35.679
60%
70%
80%
85%
85%
85%
85%
85%
41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975
22,50% 20,00% 11,56%
22,50% 20,00% 11,56%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
P a g e |v
Asumsi Departemental Cost

Room Nights Sold
Occupancy Rate
Departemental Costs
Room
Others
Margin (%)
Pertumbuhan (%)
Pertumbuhan (%)
2013
2014
0%
41.975
0%
41.975
2015
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
25.185 29.383 33.580 35.679 35.679 35.679 35.679 35.679
60%
70%
80%
85%
85%
85%
85%
85%
41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975
22,50% 20,00% 11,56%
22,50% 20,00% 11,56%
Piutang Usaha
Utang Usaha
Perputaran Hari
Perputaran Hari
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
2014
-
2015 - 2022
5
25
Asumsi Depresiasi
2013
Building & Interior
Stage 1
Stage 2
Parking
Stage 1
Stage 2
5,00%
5,00%
Asumsi Perputaran Modal Kerja

2013
5,00%
5,00%
2014
2015 - 2022
10 Tahun
10 Tahun
10,00%
10,00%
10 Tahun
10 Tahun
10,00%
10,00%
Asumsi Weighted Average Cost Of Capital (WACC)
Weighted Average Cost of Capital dihitung berdasarkan data yang diperoleh di pasar. Berikut adalah
asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang akan digunakan dalam Laporan
Studi Kelayakan ini.
Cost of Debt (Tingkat bunga Utang)
Tingkat suku bunga pinjaman yang digunakan adalah 10,08% berdasarkan tingkat suku bunga
pinjaman dalam mata uang Rupiah pada Bank Persero per Desember 2012 (sumber:www.bi.go.id);
Cost of Equity (Biaya ekuitas)
Tingkat biaya ekuitas (cost of equity) untuk Perseroan diperoleh dengan mempertimbangkan faktorfaktor sebagai berikut:
-
Risk free rate (tingkat suku bunga bebas Risiko)

Sebagai Risk Free Rate digunakan yield SUN 10 tahun per Desember 2012 yaitu sebesar 5,3907%
(sumber: Kontan E-Paper edisi 1 Oktober 2012) yang disesuaikan dengan tingkat default spread
Indonesia (Ba1) yaitu sebesar 2,4% (sumber: Damodaran, Country Default Spreads and Risk
Premiums) untuk mendapatkan sehingga tingkat Risk Free Rate efektif yang digunakan yaitu
sebesar 2,99%;
Relevered Beta
Relevered beta yang kami gunakan adalah beta dari rata-rata beberapa Industri perhotelan di
Asia yaitu sebesar 0,83;
Equity Risk Premium

Berdasarkan data yang kami peroleh, equity risk premium untuk Indonesia adalah 9,38% yang
disesuaikan dengan permium per Januari 2012 (sumber: Damodaran).
Berdasarkan asumsi tersebut, berikut ini merupakan rincian perhitungan Weighted Average Cost of
Capital (WACC) yang akan digunakan sebagai tingkat diskonto dalam studi kelayakan yaitu:
P a g e | vi
Weighted Average Cost of Capital Analysis (WACC)

(dalam juta)
WACC Calculation
Capital Structure
Debt-to-Total Capitalization
Equity-to-Total Capitalization
Comparable Companies Unlevered Beta

15,5%
84,5%
Cost of Debt
Cost of Debt
Tax Rate
After-tax Cost of Debt
10,08%
25,0%
7,6%
Cost of Equity
Risk-free Rate(1)
Market Risk Premium(2)
Levered Beta
2,99%
9,38%
0,83
Cost of Equity
Specific Risk(3)
WACC
10,8%
2,0%
Company
Levered
Beta(4)
Hotel Mandarine Regency Tbk

Hotel Sahid Jaya Intl
Pudjiadi & Sons Tbk
Pembangunan Graha Lestari
Asian Hotels & Properties PL
Shangri-La Hotels (Malaysia) Berhad
Jakarta International Hotels & Development
Bukit Uluwatu Villa Tbk
Central Plaza Hotel PCL
EIH LTD
1,08
0,95
0,99
0,57
0,89
0,84
0,58
0,79
1,01
0,74
Mean
Median
0,84
0,87
Debt
Basic
53.169
218.481
52.107
4.121
15.105
189.525
262.946
404.771
3.775.119
1.004.241
1.294
1.119
708
488
443
440
2.329,04
2.996,82
1.350
572
Price
92
360
510
110
5.727
12.939
700,00
500,00
8.190
36.499
Market
Value of Equity
119.009
402.840
361.253
53.680
2.535.659
5.693.248
1.630.328
1.498.410,0
11.056.676
20.861.733
Debt/
Equity
Marginal Unlevered Debt/

Tax Rate
Beta
Capital
45%
54%
14%
8%
1%
3%
16%
27,0%
34%
5%
25,0%
25,0%
25,0%
25,0%
28,0%
25,0%
25,0%
25,0%
23,0%
32,5%
21%
15%
0,81
0,68
0,89
0,54
0,89
0,82
0,52
0,66
0,80
0,71
31%
35%
13%
7%
1%
3%
14%
21%
25%
5%
0,73
0,76
15%
13%
Value Of Relevered Beta
12,29%
Debt/
Capital
Relevered Beta
Mean
Unlevered
Beta
15,5%
Target
Debt/
Equity
0,73
18,3%
Target
Marginal Relevered
Tax Rate
Beta
25,0%
0,83
Sumber : Bloomberg, diolah
Berdasar pada hasil analisis atas risiko-risiko industri perhotelan, kami telah mempertimbangkan
bahwa tanah serta proyek hotel yang menjadi objek dari analisa kelayakan masih berada dalam
tahap pembangunan dimana terdapat risiko realisasi atas proyek hotel.
Melihat dari sudut pandang konsumsi dan pemasaran perhotelan, tingkat hunian (occupancy rate) di
wilayah Bintaro tidak dapat diukur secara pasti karena sedikitnya hotel yang memiliki kualitas setara
dengan proyek hotel Perseroan dimana direncanakan akan memiliki kapasitas 115 kamar. Apabila
pembangunan hotel berhasil dilaksanakan, proyek hotel tersebut akan menjadi pelopor industri
perhotelan di wilayah Bintaro sehingga secara tidak langsung Perseroan akan menanggung risiko
pionir (pioneer risk) karena ketidakpastian pada keberadaan segmen pasar bagi hotel tersebut.
Berdasarkan hasil analisis serta pertimbangan diatas, kami telah menambahkan specifik risk sebesar
2% atas tingkat diskonto yang digunakan dalam analisis kelayakan usaha dikarenakan terdapat unsur
ketidakpastian pada arus kas bersih yang diproyeksikan akan diterima di masa yang akan datang atas
proyek hotel tersebut.
Rata-rata tertimbang biaya modal (WACC) yang digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan Rencana
Diversifikasi Usaha adalah sebesar 12,29%.
RINGKASAN STUDI KELAYAKAN
Umum
Keterangan PT Jaya Real Property Tbk (Perseroan)
Perseroan adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang pembangunan dan jasa. Perseroan
merupakan salah satu pengembang terkemuka di Indonesia di bidang perumahan dan komersial
dengan portofolio di Jakarta Pusat, Barat dan Selatan. Dengan bisnis utama pengembangan suatu
kawasan pemukiman yang terpadu dan berkesinambungan dengan beragam produk untuk
memenuhi kebutuhan pelanggan di berbagai segmen harga yang berawal dari kesediaan lahan,
desain, konstruksi dan penjualan, Perseroan berkomitmen untuk terus meningkatkan nilai tambah
bagi pemangku kepentingan.
dan komersial di daerah Jakarta Selatan, Jakarta Barat dan Jakarta Pusat. Perseroan telah
di Indonesia. Perseroan terdaftar di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 1994. Perseroan berkomitmen
usahanya dengan standar integritas dan tanggung jawab yang tinggi.
P a g e | vii
Susunan pemegang saham Perseroan pertanggal 31 Desember 2012 adalah sebagaimana tercantum
dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan yang diterbitkan oleh PT Adimitra Transferindo, Biro
Administrasi Efek Perseroan tanggal 8 Januari 2013, yaitu sebagai berikut:
Struktur Permodalan dan Susunan Kepemilikan Saham Perseroan
Pemegang Saham
PT Pembangunan Jaya
Citiview Properties Limited - Hongkong
Masyarakat
Modal saham diperoleh kembali
Total
Total Saham
1.748.815.000
340.000.000
551.185.000
2.640.000.000
110.000.000
2.750.000.000
(%)
66,24%
12,88%
20,88%
100,00%
Sumber : Manajemen Perseroan
Susunan anggota Dewan Komisaris dan Dewan Direksi Perseroan pada tanggal 31 Desember 2012
dan 2011 berdasarkan Pernyatasan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang
dituangkan dalam akta No. 36 dari Hobropoerwanto, SH., pada waktu itu notaris di Jakarta, yang
diubah dengan akta No. 14 dari notaris yang sama pada tanggal 6 Desember 1979 di Jakarta sebagai
berikut :
Dewan Komisaris
Komisaris Utama
Komisaris
Komisaris Independen
Dewan Direksi
Direktur Utama
Wakil Direktur Utama
Direktur
Komite Audit
Ketua
Anggota
: Dr.Ir.Ciputra
: Ir. Hiskak Secakusuma
Ir. Soekrisman
: Ir. Edmund E. Sutisna
Ir. Yauw Diaz Moreno
: Trisna Muliadi
: Ir. Yohannes Henky Wijaya
Ir. Sutopo Krsitanto
: Ir. Gatot Setyo Waluyo
Dra. Swandayani
: Ir. Edmund E. Sutisna, MBA
: Drs. Jonathan Isnanto
Drs. Roy Kusumaatmajaya
Keterangan PT Ciputra Niyantalestari (CNYL)

CNYL berkedudukan di Jakarta Selatan, adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan menurut
hukum Indonesia yang bergerak di bidang Perhotelan.
Kegiatan usaha utama CNYL adalah berusaha dalam bidang pembangunan, perdagangan dan jasa.
Dari kegiatan utama tersebut CNYL dapat melaksanakan kegiatan usaha termasuk mendirikan dan
menjalankan usaha perhotelan dan kawasan wisata.
Sebagaimana tercantum dalam Akta Pendirian Pendirian CNYL No. 193, susunan pemegang saham
CNYL adalah sebagai berikut:
Keterangan
Jumlah Saham (lembar) Nominal (Rp) Persentase
PT Ciputra Hospitality
99.000
99.000.000
99,00%
PT Ciputra Property Tbk
1.000
1.000.000
1,00%
P a g e | viii
Susunan Dewan komisaris dan Direksi CNYL adalah sebagai berikut:

Dewan Komisaris
Komisaris Utama
Komisaris
Direksi
Direktur Utama
Direktur
: Dr. Ir. Ciputra

: Dian Sumeler
Rina Ciputra Sastrawinata
Junita Ciputra
Sandra Hendharto
: Candra Ciputra
: Budiarsa Sastrawinata
Harun Harjadi
Cakra Ciputra
Ir. Artadinata Djangkar
KAJIAN EKONOMI MAKRO DAN PASAR

Ekonomi Makro
Ekonomi global di Triwulan 4 (TW4)-12 masih belum mengalami peningkatan dan berisiko tinggi
terutama akibat masih suramnya prospek pertumbuhan ekonomi di Kawasan Eropa. Namun,
sejumlah negara maju khususnya AS dan Jepang secara gradual menguat kembali walaupun risiko
masih tinggi. Perbaikan aktivitas perekonomian di AS telah mengurangi indikasi perlambatan secara
tajam perekonomian global.
Perbaikan ekonomi Jepang didukung oleh konsumsi domestik yang tumbuh tinggi dan investasi yang
meningkat sejalan dengan keberlanjutan program rekonstruksi pasca tsunami serta membaiknya
rantai produksi (supply chain) pasca banjir besar di Thailand. Di tengah krisis global yang
berkelanjutan, perekonomian Asia masih tumbuh solid dan bahkan meningkat dibandingkan dengan
triwulan sebelumnya. Solidnya pertumbuhan Asia kawasan juga terlihat pada tingkat pengangguran
yang relatif rendah, kapasitas ekonomi yang masih tinggi, dan pertumbuhan kredit yang masih kuat.
Selain ditopang oleh perbaikan perekonomian Jepang, peningkatan juga didorong oleh kembali
positifnya pertumbuhan Thailand setelah terkontraksi dalam di TW4-11. Hal tersebut terjadi
meskipun pertumbuhan di sebagian besar negara kawasan Asia mengalami perlambatan seperti
halnya yang terjadi di China dan Korea. Dengan perkembangan itu, perekonomian global selama
TW1-12 diperkirakan ekspansi sebesar 3,4% yoy, sedikit lebih rendah pertumbuhan triwulan
sebelumnya (3,5% yoy). Sementara itu, untuk keseluruhan tahun 2012 ekonomi dunia diperkirakan
tumbuh 3,3% yoy1, turun dari 3,8% yoy realisasi di 2011.
Perekonomian Indonesia berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik menjelaskan pada triwulan I2012, perekonomian Indonesia tumbuh sebesar 6,3 persen jika dibandingkan dengan triwulan I-2011
(y-o-y). Pertumbuhan ini lebih rendah dari pertumbuhan triwulan I-2011 yang tumbuh 6,4 persen (yo-y). Pada triwulan I-2012 secara q-to-q, pertumbuhan positif terjadi pada Sektor Pertanian,
Peternakan, Kehutanan dan Perikanan, Sektor Pertambangan dan Penggalian, Sektor Pengangkutan
dan Komunikasi, dan Sektor Keuangan, Real Estat dan Jasa Perusahaan. Pertumbuhan tertinggi
dihasilkan oleh Sektor Pertanian, Peternakan, Kehutanan dan Perikanan sebesar 20,9 persen, karena
adanya musim panen tanaman padi pada triwulan I-2012. Selanjutnya, Secara y-on-y, semua sektor
pada triwulan I-2012 mengalami peningkatan. Sektor Perdagangan, Hotel, dan Restoran tumbuh
sebesar 8,5 persen dan merupakan sumber pertumbuhan terbesar (y-on-y) pada perekonomian
Indonesia triwulan I-2012.
Optimisme dunia usaha yang masih tinggi serta iklim usaha yang lebih kondusif merupakan faktor
yang mendorong investasi tumbuh tinggi pada triwulan III-2012. Optimisme yang meningkat
tercermin dari indeks tendensi bisnis yang membaik serta rencana investasi ke depan yang
meningkat. Perbaikan peningkatan keyakinan investasi (Foreign Direct Investment) dan peringkat
P a g e | ix
kinerja logistik mencerminkan adanya perbaikan penilaianiklim dunia usaha di Indonesia. Dengan
demikian investasi di sektor riil akan semakin menarik. Dukungan terhadap tumbuhnya investasi juga
datang dari perbankan melalui penyaluran kredit ke sektor sektor yang produktif yang didukung
dengan suku bunga kredit yang berangsur menurun. Selain itu, belanja modal pemerintah juga
menunjukkan perbaikan yang akan mendorong kinerja investasi terus meningkat. Peningkatan
investasi yang cukup tinggi beberapa waktu terakhir mendorong penambahan kapasitas
perekonomian nasional.
KAJIAN PASAR
Sejumlah isu penting seputar perkembangan industri pariwisata di Indonesia serta peluang investasi
khususnya di sektor perhotelan menunjukkan bahwa kekuatan pariwisata domestik Indonesia sangat
signifikan hal ini terlihat dari pergerakan wisatawan nusantara (wisnus) yang setiap tahun tumbuh
sekitar 5%. Sehingga bila tahun 2013 pergerakan wisnus sebesar 250 juta, pada tahun 2022
mendatang diproyeksikan menjadi 400 juta. Tingginya pergerakan wisnus ini dipicu oleh
meningkatnya kelas menengah masyarakat Indonesia terutama kelompok muda.
Pariwisata Indonesia juga ditopang oleh kunjungan wisatawan mancanegara (wisman) yang tahun
lalu tumbuh 5,04%, yakni dari 7,6 juta pada 2011 meningkat menjadi 8 juta pada 2012, sementara
target tahun 2013 ditetapkan sebesar 8,6 juta untuk target moderat dan 9 juta target
optimistis. Selain itu sektor pariwisata juga didukung oleh meningkatnya nilai investasi
pariwisata. Tahun 2012 jumlah nilai investasi sektor pariwisata sebesar US$869.8 juta terdiri atas
US$786.3 juta PMA dan US$101.5 juta Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) atau mengalami
pertumbuhan hingga 210,86% dibandingkan tahun sebelumnya 2011 dengan total investasi sebesar
US$279.8 juta.
Diperkirakan untuk mengantisipasi pertumbuhan wisatawan dibutuhkan tambahan kamar hotel
sebanyak 100 ribu kamar atau sebanyak 700 hingga 800 hotel baru dalam dekade mendatang.
Hotel merupakan usaha jasa pelayanan dengan menyediakan fasilitas-fasilitas; kamar tidur (kamar
tamu), makanan dan minuman, pelayanan-pelayanan penunjang lainnya tempat rekreasi, fasilitas
olah raga, dan laundry. Hotel merupakan salah satu jenis akomodasi yang sangat dikenal oleh
masyarakat, di samping akomodasi komersil lainnya. Usaha perhotelan sekarang ini sudah
merupakan suatu industri hotel yang memerlukan sumber dana dan sumber daya manusia dalam
jumlah besar, dengan resiko kerugian atau keuntungan yang besar pula.
Secara umum karakteristik khusus industri perhotelan dapat digambarkan dalam kerangka industri
yang dapat dijadikan dasar dalam menjalankan industri perhotelan adalah berikut ini :
1. Capital Intensive
Membangun dan mengusahakan sebuah Hotel memerlukan Modal yang besar, Investasinya
berjangka panjang , "yield"nya rendah dan lamban.
2. Labor Intensive
Hotel mengerjakan pekerja terampil yang berlatar belakang pendidikan hotel dalam jumlah
yang besar, baik karena jasa pelayanan belum banyak yang dapat digantikan oleh mesin, juga
karena hotel beroperasi 24 jam yang memerlukan 3 shift.
3. Sensitif dalam persaingan
Elastisitas permintaan (demand) oleh karena penurunan jumlah kunjungan wisatawan atau
jumlah hotel-hotel dengan kelas dan type sama yang berlebihan disuatu tempat, akan cepat
berdampak kepada perang tarif. Belum lagi soal Citra, Brand Name, Kompetitor lama dan
baru, Selera Konsumen, Marketing Mix dan lain-lain.
P a g e |x
4. Sensitif terhadap perubahan kondisi

Kondisi Ekonomi, Sosial, Budaya, Politik dan Keamanan serta Ketertiban/Kepastian Hukum
sangat besar pengaruhnya terhadap pengembangan dan kegiatan usaha perhotelan pada
umumnya.
5. Heterogen dalam pelayanan
Service outputnya (produktifitas kerja karyawan) bervariasi, baik dalam cara, kualitas, waktu
maupun tempatnya.
6. Produk dan Jasa yang dijual adalah intangble
Contoh barang dan jasa yang dijual tidak bisa dibawa-bawa untuk ditunjukkan kepada calon
pembeli, sehingga harus pandai-pandai meyakinkan mereka dengan berbagai cara yang
dapat menarik perhatian calon konsumen misalnya dengan menggunakan media promosi
berupa gambar-gambar/brochures dan berbagai penwaran yang dapat menarik pengunjung.
7. Produknya perhisable
Barang yang dijual tidak dapat disimpan atau ditimbun : misalnya pada kamar yang tidak
terjual pada suatu hari berarti hilanglah pemasukan pada hari itu.
8. Inseparability dengan gedung dan lokasinya
Produknya harus dikonsumsi ditempat produk itu dihasilkan, sehingga pembeli harus
mendatangi hotel.
Bisnis perhotelan terbilang cerah di tahun 2011 atau berbanding lurus dengan partumbuhan
ekonomi Indonesia yang mencapai lebih dari 5%. Secara kumulatif, pada Januari hingga Oktober
2011 jumlah kedatangan wisatawan mancanegara mencapai 6,27 juta orang atau naik 8,47%
dibandingkan periode yang sama tahun 2010 sebanyak 5,78 juta orang.
Menurut hasil penelitian, pengeluaran wisatawan mancanegara di Indonesia untuk akomodasi
merupakan yang tertinggi dibandingkan lain-lain pengeluaran selama kunjungannya. Oleh adanya
produk-produk dan jasa dalam aktivitas pariwisata itulah maka usaha-usaha tersebut kemudian
disebut sebagai sebuah industri. Tersedianya hotel-hotel yang baik meningkatkan citra suatu Negara,
terutama yang sedang berkembang, karena merupakan prasyarat bagi orang-orang yang melakukan
perjalanan jauh dari tempat tinggalnya, bagi para wisatawan, para investor, pengusaha / pedagang ,
diplomat asing maupun masyarakat dan pengguna jasa lainnya. Hotel memberikan kesempatan
kerja dalam jumlah yang besar, juga merupakan penyumbang pajak yang besar bagi Negara dan saat
ini merupakan penghasil devisa terbesar setelah minyak dan gas bumi.
KAJIAN POLA BISNIS
Keunggulan Kompetitif
Perseroan merupakan perusahaan pembangunan perumahan dan pengelolaan usaha yang memiliki
portofolio yang kuat dan beragam pada pengembangan di bidang perumahan dan komersial di
daerah Jakarta Selatan, Jakarta Barat dan Jakarta Pusat. Perseroan telah membangun reputasi
sebagai salah satu Perusahaan Pengembang dan Pengelola Properti terkemuka di Indonesia.
Selama lebih dari 3 (tiga) dekade Perseroan telah mempelopori pengembangan komunitas
perumahan yang terintegrasi dan berkesinambungan di wilayah Jakarta dan sekitarnya, dengan
mengedepankan hunian keluarga hijau berkualitas tinggi di dalam lingkungan hunian yang memiliki
daya tarik dan tertata dengan baik. Perseroan senantiasa menjaga pertumbuhan yang berkelanjutan
melalui desain rumah sadar lingkungan, pengelolaan properti yang baik dan komitmen tinggi dalam
kemitraan dengan Pemerintah Daerah dan masyarakat sekitar untuk meningkatkan kualitas
infrastruktur daerah setempat.
P a g e | xi
Perseroan telah terdaftar di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 1994, dan berkomitmen untuk
menciptakan nilai bagi pemegang saham, pelanggan dan masyarakat dalam menjalankan usahanya
dengan standar integritas dan tanggung jawab yang tinggi.
Dengan pengalaman Para Pihak dalam bidang pengembangan bangunan dan hospitality yang cukup
lama sehingga hotel yang akan dibangun akan memiliki kemampuan persaingan usaha dari
kerjasama pembangunan dan pengelolaan hotel di Kompleks Bintaro Plaza adalah hotel memiliki
pelayanan prima dalam memberikan layanan tempat penginapan. Dengan berfokus pada
kepentingan konsumen dalam memberikan pelayanan prima dan senantiasa memegang prinsip
Good Corporate Governance yang mengedepankan Best Practice dalam tiga kelompok pelayanan
jasa perhotelan, yaitu Core Service, Facilitating Service, dan Supporting Service guna memenuhi
kebutuhan konsumen.
Kemampuan Menciptakan Nilai
Dengan melakukan Joint Venture dengan CNYL, Perseroan dapat menciptakan nilai dengan
memberikan layanan tempat penginapan yang prima dan senantiasa memegang prinsip Good
Corporate Governance yang mengedepankan Best Practice guna memenuhi kebutuhan pemakai jasa
hotel. Dengan memberikan layanan kualitas yang baik kepada pelanggan dapat bersamaan dapat
meningkatkan profitabilitas Perseroan dimasa depan sehingga dapat meningkatkan nilai pemegang
saham yang pada akhirnya turut berkontribusi pada Perseroan.
Dengan dilakukannya Perjanjian antara Para Pihak, maka Perseroan mampu memiliki keunggulan
kompetitif untuk dapat bersaing pada industri perhotelan disamping juga dapat menciptakan nilai
tambah yang dapat meningkatkan nilai pemegang saham Perseroan.
KAJIAN KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN
Ketersediaan Tenaga Kerja
Tenaga kerja yang akan digunakan diharapkan memiliki latar belakang sekolah dan pendidikan
maupun pengalaman kerja di bidang perhotelan. Berikut merupakan perencanaan jumlah dan
komposisi pegawai hotel:
No.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Posisi
Administrations and General :
Hotel Manager
General Affair
Administrations Officer
Finance :
Chief Accountant
General Cashier
A/R Income
Sales & Marketing :
Sales Executive
Front Office :
Front Desk Supervisor
Front Desk Agent
Night Clerk
Rooms/Guest Service :
HKC/GS Supervisor
Rooms Attendence/Guest Service
Public Area Attendence
Security :
Security Guard
Jumlah
Anggaran
Level
1 orang
1 orang
1 orang
Manajer
JM
Supervisor
1 orang
1 orang
1 orang
JM
Supervisor
Supervisor
1 orang
JM
1 orang
4 orang
1 orang
Supervisor
Rank & File
Supervisor
1 orang
7 orang
4 orang
Supervisor
Rank & File
Rank & File
8 orang
33 orang
Rank & File
P a g e | xii
Sistem Manajemen dan Manajemen Risiko

Berdasarkan Perjanjian, Para Pihak sepakat bahwa JCH wajib membayar kepada CHY dengan rincian :
a. Shared Marketing Services sebesar 0,5% (nol koma lima) dari GOR (Gross Operating Revenue)
hotel;
b. Management fee sebesar 1% (satu persen) dari GOR (Gross Operating Revenue) hotel;
c. Incentive fee sebesar 6% (enam persen) dari GOP (Gross Operating Profit).
Dalam pengelolaan hotel, CHY melakukan kegiatan kegiatan pengelolaan dari tahap perencanaan,
pengorganisasian, pelaksanaan dan pengawasan jalannya operasional hotel termasuk penunjukan
dan penempatan personalia dalam seluruh tingkat organisasi hotel dari level Steering Committee,
Chief Executive Officer dan jajaran staff hotel.
Risiko yang mungkin dihadapi oleh Perseroan sehubungan dengan Rencana Diversifikasi Usaha
adalah:
Resiko ancaman pesaing baru (threat of new entrants) yang tentunya akan merebut bagian
pasar yang sudah ada dan seringkali mengakibtakan penurunan harga serta meningkatkan
biaya, sehingga dapat menurunkan kemampuan perusahaan dalam mendapatkan laba;
Risiko dalam memperoleh, mempertahankan dan memperbaharui perijinan, perjanjian dan

persetujuan yang dibutuhkan dalam menjalankan kegiatan usaha di bidang perhotelan;
Perseroan memiliki risiko tidak mendapat persetujuan dari RUPS sehubungan dengan
Rencana Diversifikasi Usaha.
Perencanaan ketersediaan jumlah tenaga profesional dalam pengelolaan hotel telah direncanakan
oleh Perseroan dari tahap perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan pengawasan jalannya
operasional perhotelan termasuk penunjukan dan penempatan personalia dalam seluruh tingkat
organisasi hotel dari level Steering Committee, Chief Executive Officer dan jajaran staff hotel
berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pengelolaan hotel, guna meminimalisasi risiko yang mungkin
dihadapi oleh Perseroan.
KAJIAN KELAYAKAN TEKNIS
Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya
Perencanaan dan ketersediaan sumber daya manusia hotel mengacu pada elemen-elemen sebagai
berikut :
1.
Elemen pertama disebut dengan provider (PR), ialah orang orang yang menyediakan
pelayanan (pada bagian dapat diambil contoh Roomboy/maid, Houseman, Supervisor dan
sebagainya) yang mana mereka mempunyai hubungan dengan para tamu baik secara langsung
maupun tidak langsung. Situasi kerja mereka dipengaruhi oleh sistem, prosedur atau instruksi
kerja yang sudah ditetapkan oleh perusahaan dan oleh perilaku, sikap dan norma-norma yang
melekat pada diri masing masing serta situasi lingkungan. Pada elemen pertama (PR)
mempunyai 3 unsur yang merupakan satu kesatuan dalam Hospitality Industry adalah:
a. Produk (product) adalah produk yang dihasilkan oleh bagian hotel, seperti kebersihan,
kerapihan, kelengkapan, kenyaman dan keamanan kamar kamar tamu;
b. Perilaku dan sikap (behaviour) adalah perilaku dan sikap dari pemberi pelayanan yang
mempunyai tanggung jawab untuk mendistribusikan produk kepada para tamu;
c. Suasana lingkungan (environment) tempat bekerja.
P a g e | xiii
2.
Elemen kedua, adalah yang disebut dengan receiver (RE), ialah orang atau orang orang yang
menerima pelayanan, dan dalam kaitan ini adalah para tamu hotel dengan berbagai
pengalaman , ide dan kultur yang berbeda beda.
3.
Elemen ketiga, disebut dengan transfer (TR), adalah suatu keadaan yang tercipta oleh interaksi
antara kedua elemen sebelumnya.
KAJIAN KELAYAKAN KEUANGAN

Analisa kelayakan keuangan merupakan analisa dari berbagai aspek yang saling berkaitan untuk
mengetahui dan mengukur seberapa besar prospek usaha Perseroan setelah diversifikasi usaha,
serta untuk mengukur tingkat pengembalian (return) yang diperoleh dari jumlah investasi yang
ditanamkan. Terdapat beberapa indikator untuk dapat mengetahui kelayakan usaha suatu proyek
yang digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha ini, diantaranya adalah
Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan Benefit Cost Ratio (BCR).
Berikut adalah langkah yang digunakan untuk menghitung indikator-indikator kelayakan usaha:
Membuat proyeksi Laporan Keuangan sampai periode berakhirnya usaha;
Membuat perkiraan Free Cash Flow yaitu proyeksi arus kas dari aktivitas operasi perusahaan
setelah dikurangi dengan pajak, ditambahkan kembali biaya depresiasi dan amortisasi, dikurangi
dengan perubahan modal kerja dan perubahan biaya modal;
Menentukan discount factor Perseroan dengan menggunakan metode Weighted Average Cost
of Capital (WACC) perusahaan pembanding dimana discount factor yang digunakan telah
mempertimbangkan tingkat pengembalian dan risiko pasar;
Menilai risiko dan menentukan cost of capital sebagai discount factor terhadap arus kas yang
akan diperoleh di masa datang;
Menghitung present value dari arus kas yang diharapkan akan terjadi di masa yang akan datang.
Setelah kelima langkah tersebut, maka dapat ditentukan nilai indikator kelayakan sebagai berikut:
NPV merupakan nilai dari total investasi yang dikeluarkan pada awal periode setelah
ditambahkan arus kas bersih yang akan diterima oleh Perseroan setiap tahun sampai akhir
tahun periode proyek. Dengan membandingkan antara total investasi yang dikeluarkan pada
awal periode proyek dan total arus kas yang akan diterima setiap tahun, maka dapat diketahui
apabila proyek tersebut menghasilkan NPV positif maka proyek ini layak dikerjakan, apabila
menghasilkan NPV negatif maka proyek ini tidak layak dikerjakan;
IRR merupakan nilai tingkat pengembalian investasi pada saat discount factor Perseroan sama
dengan 0, yang artinya tingkat pengembalian dan risiko dari total investasi pada saat ini adalah
sama dengan tingkat pengembalian dan risiko dari pasar. Sehingga apabila IRR proyek lebih
besar dari WACC, maka proyek ini layak dikerjakan dan apabila IRR proyek lebih kecil dari WACC
maka proyek ini tidak layak dikerjakan;
BCR merupakan rasio yang digunakan untuk mengetahui nilai tambah dari investasi yang
dilakukan pada awal periode perusahaan. Nilai tambah yang didapat dari investasi
diperhitungkan dengan membagi total investasi proyek pada awal periode dengan jumlah arus
kas yang dihasilkan selama periode berjalannya proyek. Apabila BCR yang dihasilkan dari suatu
proyek sama dengan 1 (satu), maka arus kas dari proyek setiap tahun tidak menghasilkan nilai
tambah, apabila BCR lebih besar dari 1 (satu), maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek
setiap tahun menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan sedangkan apabila BCR lebih kecil
daripada 1 (satu), maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek setiap tahun tidak
menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan. Dalam menganalisis BCR suatu proyek maka
kelayakan usaha dapat dinilai layak apabila nilai BCR lebih besar dari 1 (satu).
P a g e | xiv
Berdasarkan Perjanjian No.82 tertanggal 27 Juni 2013, Para Pihak sepakat bahwa nilai investasi pada
perusahaan patungan adalah sebesar Rp60.000.000.000,- (enam puluh milyar rupiah), dimana para
pihak sepakat bahwa sebesar Rp20.000.000.000,- (dua puluh milyar rupiah) akan disetorkan sebagai
modal ditempatkan dan disetor tahap pertama pada perusahaan patungan, dengan rincian sebagai
berikut :
1. Perseroan akan menyetorkan sebesar 55% (lima puluh lima persen) atau senilai
Rp11.000.000.000,- (sebelas milyar rupiah);
2. CNYL akan menyetorkan sebesar 45% (empat puluh lima persen) atau senilai
Rp9.000.000.000,- (sembilan milyar rupiah).
Berdasarkan uraian kajian kelayakan keuangan di atas maka total investasi dari Para Pihak akan
dibandingkan dengan arus kas yang dihasilkan dari setiap periode proyek. Berikut merupakan
perhitungan free cash flow untuk periode 2013 2022:
Free Cash Flow Perseroan per 2013 2022
(dalam ribuan rupiah)
Proyeksi
Pendapatan
Biaya Departemental
Biaya Operasi
Laba Kotor Operasional
2013
2014
12.999.000
(12.999.000)
13.648.950
(13.648.950)
2015
8.208.317.055
1.007.165.322
1.541.078.370
5.660.073.363
2016
10.055.188.392
1.233.777.519
1.885.313.008
6.936.097.865
2017
12.066.226.070
1.480.533.023
2.260.118.415
8.325.574.633
2018
13.461.383.460
1.651.719.653
2.520.407.708
9.289.256.099
2019
14.134.452.633
1.734.305.636
2.646.428.093
9.753.718.904
2020
14.841.175.265
1.821.020.918
2.778.749.498
10.241.404.849
2021
15.583.234.028
1.912.071.964
2.917.686.972
10.753.475.091
2022
16.362.395.729
2.007.675.562
3.063.571.321
11.291.148.846
Biaya hunian dan Insentif

Depresiasi
Laba Sebelum Pajak
(12.999.000)
(13.648.950)
462.729.158
3.702.527.316
1.494.816.890
566.993.698
3.702.527.316
2.666.576.851
680.527.869
3.702.527.316
3.942.519.448
759.276.118
3.702.527.316
4.827.452.665
797.239.924
3.702.527.316
5.253.951.664
837.101.920
3.702.527.316
5.701.775.613
878.957.016
3.702.527.316
6.171.990.759
922.904.867
3.702.527.316
6.665.716.663
Pajak
Laba Bersih
(12.999.000)
(13.648.950)
820.831.705
673.985.184
1.005.518.839
1.661.058.012
1.206.622.607
2.735.896.841
1.346.138.346
3.481.314.319
1.413.445.263
3.840.506.401
1.484.117.526
4.217.658.087
1.558.323.403
4.613.667.357
1.636.239.573
5.029.477.090
Depresiasi
CAPEX
Perubahan Modal Kerja
38.174.165.365
-
15.421.230.727
-
3.702.527.316
1.409.089.650
(42.627.804)
3.702.527.316
(9.659.968)
3.702.527.316
(10.519.395)
3.702.527.316
(7.290.487)
3.702.527.316
(3.504.883)
3.702.527.316
(3.680.127)
3.702.527.316
(3.864.133)
3.702.527.316
(4.057.340)
FCFF
(38.187.164.365)
(15.434.879.677)
2.924.795.047
5.353.925.360
6.427.904.762
7.176.551.148
7.539.528.834
7.916.505.276
8.312.330.540
8.727.947.067
Residual Value
29.794.481.606
Total FCFF After Residual Value
(8.392.682.759)
(15.434.879.677)
2.924.795.047
5.353.925.360
6.427.904.762
7.176.551.148
7.539.528.834
7.916.505.276
8.312.330.540
8.727.947.067
12,29%
1
0,89
12,29%
2
0,79
12,29%
3
0,71
12,29%
4
0,63
12,29%
5
0,56
12,29%
6
0,50
12,29%
7
0,44
12,29%
8
0,40
12,29%
9
0,35
12,29%
10
0,31
(4.212.312.843)
(12.240.518.652)
2.065.571.802
3.367.173.197
3.600.069.316
3.579.360.982
3.348.745.997
3.131.264.775
2.927.907.670
2.737.757.405
Discount Rate
Discount Period
Discount Factor
PV of FCFF
Summary of Hotel Feasibility Study

Periode Proyeksi 2013 - 2022
WACC
Net Present Value
Internal Rate of Return
Benefit Cost Ratio
Payback Period
12,29%
8.305.019.650
17,76%
1,18
8,16
Berdasarkan hasil perhitungan di atas, dapat diketahui bahwa perbandingan antara total investasi
awal perusahaan patungan dengan total arus kas yang dihasilkan setiap tahunnya menghasilkan Net
Present Value (NPV) positif yaitu sebesar Rp8.305.019.650,-. Internal Rate of Return (IRR) adalah
sebesar 17,76% dan lebih tinggi dari Weighted Average Cost of Capital yang digunakan yaitu sebesar
12,29% dan Benefit Cost Ratio (BCR) adalah lebih besar dari 1, yaitu sebesar 1,18x.
P a g e | xv
KESIMPULAN DAN SARAN

Berdasarkan analisis terhadap kajian-kajian yang telah ditentukan oleh Peraturan BAPEPAM VIII.C.3,
maka dapat diuraikan kesimpulan dari Rencana Diversifikasi Para Pihak adalah sebagai berikut:
1.
Kajian Ekonomi Makro dan Pasar

Berdasarkan kajian ekonomi makro dan industri perhotelan di Indonesia, maka dapat diketahui
bahwa prospek usaha di bidang perhotelan sangat menjanjikan karena pertumbuhan hotel di
Indonesia sejalan dengan pertumbuhan industri bisnis dan pariwisata, sehingga hotel di
Indonesia dapat membantu menyelesaikan kebutuhan tempat penginapan di Indonesia.
Perkembangan kualitas pelayanan hotel di Indonesia terus bertambah, hal ini dapat diketahui
dari kerjasamakerjasama perusahaan asing dengan perusahaan di Indonesia untuk
mengembangkan pelayanan hotel seperti peningkatan fasilitas berskala internasional di
Indonesia dan kerjasama pemasangan peralatan fasilitas berteknologi antara hotel Indonesia
dengan perusahaan penyedia peralatan. Hal ini dapat menekan biaya pengembangan pelayanan
dan menambah jumlah peralatan berskala internasional.
2.
Kajian Teknis
Perencanaan ketersediaan dan kualitas sumber daya untuk pelayanan tamu dan kamar hotel
yang telah direncanakan oleh Perseroan diharapkan dapat memenuhi ketersediaan pelayanan
penginapan.
3.
Kajian Pola Bisnis

Dengan dilakukannya Perjanjian antara Perseroan dengan CNYL, maka Perseroan mampu
memiliki keunggulan kompetitif untuk dapat bersaing pada industri perhotelan disamping juga
dapat menciptakan nilai tambah yang dapat meningkatkan nilai pemegang saham Perseroan;
4.
Kajian Kelayakan Model Manajemen

Ketersediaan jumlah tenaga profesional dalam pengelolaan hotel telah direncanakan dan
dipersiapkan oleh Perseroan dari tahap perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan
pengawasan jalannya operasional hotel termasuk penunjukan dan penempatan personalia
dalam seluruh tingkat organisasi hotel dari level Steering Committee, Chief Executive Officer dan
jajaran staff hotel berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pengelolaan hotel, guna meminimalisasi
risiko yang mungkin dihadapi oleh Perseroan.
5.
Kajian Kelayakan Keuangan

Kajian kelayakan keuangan diukur dari indikator NPV yang positif, IRR lebih besar dari WACC
dan BCR lebih besar dari 1. Berdasarkan hasil perhitungan kami, Rencana Diversifikasi Kegiatan
Usaha Perseroan dengan CNYL dapat menambah nilai bagi Para Pihak yang akan berdampak
pada peningkatan keuntungan bagi pemegang saham baik Perseroan maupun CNYL.
Berdasarkan analisa dari kelima kajian kelayakan usaha diatas maka rencana Perseroan untuk
melaksanakan Rencana Diversifikasi Kegiatan Usaha Perseroan adalah layak. Dimana diharapkan
nantinya setelah implementasi, akan dapat mendatangkan tambahan manfaat bagi pemegang
saham Perseroan.
P a g e | xvi
Rekomendasi ini kami berikan dengan catatan semua asumsi yang diterapkan dalam Studi Kelayakan
ini dapat dipenuhi dan kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi
pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Hormat kami,
B. Sridhar Rao
Managing Partner
MAPPI
Ijin Penilai Publik STTD Bapepam No.
Ijin Penilai Publik Di Bidang Jasa Penilaian Bisnis
Terdaftar di Bapepam No.
: 05-S-01838
: B-1.10.00268
: SK.No.22/KM.1.2010
: 12/BL/STTD-P/B/2011
P a g e | xvii
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan dibawah
ini menerangkan bahwa :
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
Pernyataan yang menjadi dasar analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalam
Laporan Studi Kelayakan ini adalah betul dan benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari
Penilai dan berdasarkan atas informasi dan data-data pendukung yang kami gunakan dalam
proses studi kelayakan;
Selanjutnya Laporan Studi Kelayakan ini menjelaskan semua syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini;
Imbalan jasa yang kami terima adalah hanya sesuai dengan yang tercantum pada surat
penugasan dan tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
Laporan Studi Kelayakan ini telah dibuat dengan menjaga integritas dan independensi Penilai
Publik yang telah terdaftar pada Departemen Keuangan dan atau Bapepam-LK serta Tim Quality
Control dan Penilai pada penugasan ini dan tidak lepas dari ketentuan-ketentuan dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI) 2007 dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) serta Peraturan
Bapepam-LK No. VIII.C.3. Keputusan Ketua Bapepam-LK Nomor: KEP-196/BL/2012 tanggal 19
April 2012 tentang Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Usaha Di Pasar Modal;
Penilai Usaha bertanggung jawab atas Laporan Studi Kelayakan;
Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap Obyek Penilaian;
Data ekonomi dan industri dalam Laporan Studi Kelayakan diperoleh dari berbagai sumber yang
diyakini Penilai Usaha dapat dipertanggungjawabkan;
Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Laporan Studi Kelayakan pada
Tanggal Penilaian (Cut Off Date);
Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Studi Kelayakan;
Studi Kelayakan yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan Studi Kelayakan;
Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan;
Kesimpulan Studi Kelayakan telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui pemerintah;
Penilai melakukan review terhadap data-data yang dinilai; dan
Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam Laporan Studi Kelayakan, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapakan Laporan Studi Kelayakan.
Jakarta, 28 Juni 2013
Managing Partner
B. Sridhar Rao
MAPPI
Ijin Penilai Publik STTD Bapepam No.
Ijin Penilai Publik Di Bidang Jasa Penilaian Bisnis
Terdaftar di Bapepam No.
: 05-S-01838
: B-1.10.00268
: SK.No.22/KM.1.2010
: 12/BL/STTD-P/B/2011
P a g e | xviii
DAFTAR ISI
1.
Pendahuluan
1.1
Latar Belakang
1.2
Tujuan Studi Kelayakan
1.3
Independensi Penilai
1.4
Pendekatan dan Metodologi
1.5
Sumber Data
1.6
Kondisi Pembatas
2. Keterangan Mengenai PT Jaya Real Property Tbk
2.1
Riwayat Singkat Perseroan
2.2
Kegiatan Usaha
2.3
Struktur Manajemen Perseroan dan Susunan Pemegang Saham
3. Kajian Ekonomi Makro dan Industri Perhotelan
3.1
Kajian Ekonomi Makro
3.1.1.
Tinjauan Ekonomi Dunia
3.1.2.
Kondisi Perekonomian Indonesia
3.2
Kajian Industri Perhotelan
3.2.1.
Tinjauan Industri Perhotelan
3.2.2.
Persaingan Usaha
3.2.3.
Analisa SWOT Industri Perhotelan Indonesia
4. Kajian Pola Bisnis
4.1. Keunggulan Kompetitif
4.2
5. Kajian Kelayakan Model Manajemen
5.1. Ketersediaan Tenaga Kerja
5.2. Sistem Manajemen dan Manajemen Risiko
5.2.1.
Sistem Manajemen
5.2.2.
Manajemen Risiko
6. Kajian Kelayakan Teknis
6.1. Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya
7. Kajian Kelayakan Keuangan
7.1. Kajian Laporan Keuangan Historis Perseroan
7.2. Asumsi Proyeksi Keuangan
7.2.1
Asumsi Umum
7.2.2
Perseroan
7.2.3
Asumsi Weighted Average Cost of Capital (WACC)
7.2.4
Proyeksi Laba Rugi Perseroan
7.2.5
Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan
7.2.6
Proyeksi Arus Kas Perseroan
8. Analisa Kelayakan Keuangan
8.1. Analisa kelayakan Keuangan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha Utama Perseroan
9. Kesimpulan
1
1
2
2
2
2
3
5
5
5
5
7
7
7
10
13
13
15
16
18
18
18
19
19
19
19
19
20
21
21
22
22
28
28
29
29
31
31
32
33
33
35
P a g e |1
1.
Pendahuluan
PT Jaya Real Property Tbk ("Perseroan") adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang
pembangunan perumahan dan pengelolaan usaha. Perseroan merupakan salah satu pengembang
terkemuka di Indonesia di bidang perumahan dan bangunan komersial, dengan portofolio di Jakarta
Pusat, Jakarta Barat dan Jakarta Selatan. Dengan bisnis utama pengembangan usaha suatu kawasan
pemukiman yang terpadu dan berkesinambungan dengan beragam produk untuk memenuhi
kebutuhan pelanggan di berbagai segmen harga yang berawal dari kesediaan lahan, desain,
konstruksi dan penjualan, Perseroan berkomitmen untuk terus meningkatkan nilai tambah bagi
pemangku kepentingan.
Perseroan telah menunjuk KJPP RAO,YUHAL & rekan yang mana telah mendapat ijin usaha dari
Kementerian Keuangan No.2.11.0094 berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan No.
1133/KM.1/2011 tanggal 14 Oktober 2011 dan terdaftar atas nama KJPP RAO,YUHAL & rekan
sebagai profesi penunjang pasar modal berdasarkan surat Bapepam-LK (saat ini bernama Otoritas
Jasa Keuangan atau disingkat OJK) No. 11653/BL/2011 tanggal 27 Oktober 2011 dengan Surat
Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari Bapepam-LK No. 12/BL/STTD-P/B/2011 tanggal
31 Maret 2011, selanjutnya disebut sebagai TRUSCEL, sebagai Penilai Independen telah diminta
oleh Perseroan untuk melakukan studi kelayakan atas rencana diversifikasi usaha. Sehubungan
dengan rencana Perseroan untuk melaksanakan pengembangan usaha menjadi kegiatan usaha di
bidang Perhotelan (hospitalityI) dengan mendirikan hotel yang selanjutnya disebut Rencana
Diversifikasi Usaha.
Sehubungan dengan rencana diversifikasi usaha di bidang perhotelan, Perseroan bekerjasama
dengan PT Ciputra Niyantalestari (CNYL) sebuah perusahaan yang bergerak di bidang
pembangunan, perdagangan dan jasa, untuk melakukan Joint Venture dengan mendirikan sebuah
badan hukum berbentuk perseroan terbatas dengan nama PT Jaya Citra Hotel (JCH), yang
selanjutnya secara bersama-sama disebut dengan Para Pihak. Para Pihak sepakat bahwa JCH akan
melakukan kerjasama dalam pengelolaan dan pengoperasian hotel dengan PT Ciputra Hospitality
(CHY). Selain itu, Perseroan berencana untuk melakukan jual beli atas hak guna bangunan atas
sebidang tanah seluas 1.079m2 (seribu tujuh puluh sembilan meter persegi) dengan JCH sesuai
dengan Perjanjian antara Para Pihak tentang Kerjasama Pembangunan dan Pengelolaan hotel No. 82
tertanggal 27 juni 2013, selanjutnya perjanjian untuk melakukan Joint Venture antara Para Pihak dan
perjanjian jual beli atas hak guna bangunan atas sebidang tanah antara Perseroan dan JCH disebut
Perjanjian.
1.1
Latar Belakang
dan komersial di daerah Jakarta Selatan, Jakarta Barat dan Jakarta pusat, Perseroan telah
di Indonesia. Perseroan telah terdaftar di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 1994 dan berkomitmen
usahanya dengan standar integritas dan tanggung jawab yang tinggi. Untuk dapat memberikan nilai
tambah kepada pemegang saham, baik melalui pertumbuhan usaha secara internal maupun
eksternal, Perseroan melakukan diversifikasi usaha dan/atau pengembangan usaha baru.
Setelah melakukan pengkajian dan penelaahan yang mendalam, Perseroan mengambil langkah
strategis dengan melakukan Joint Venture (membuat perusahaan patungan) dengan CNYL dengan
pertimbangan bahwa pengembangan usaha baru ke bidang pengelolaan perhotelan dapat
meningkatkan nilai perusahaan.
Untuk mendukung Rencana Diversifikasi Usaha maka Para Pihak sepakat untuk mendirikan sebuah
badan hukum berbentuk perseroan terbatas dengan nama JCH sebagai pelaksana sesuai dengan
Perjanjian No.82 tertanggal 27 Juni 2013 yang telah di tandatangani oleh Para Pihak.
P a g e |2
Para Pihak sepakat bahwa JCH akan melakukan kerjasama dalam pengelolaan dan pengoperasian
hotel dengan CHY. CHY merupakan suatu perusahaan yang melakukan kegiatan usaha
pengembangan properti dan pengelolaan hotel yang merupakan pihak terafiliasi dengan CNYL yang
akan mengelola dan melaksanakan aktivitas pengembangan hotel di Kompleks Bintaro Plaza.
Berdasarkan Perjanjian, Para Pihak sepakat untuk melaksanakan pembangunan dan pengelolaan
hotel beserta sarana dan prasarana penunjang lainnya yang terletak di Kawasan Bintaro Plaza diatas
tanah seluas 1.079 m2 (Seribu tujuh puluh sembilan meter persegi) dengan harga jual Rp10.800.000,(sepuluh juta delapan ratus ribu rupiah) per meter persegi atau dengan nilai keseluruhan senilai
Rp11.653.200.000,- (sebelas milyar enam ratus lima puluh tiga juta dua ratus ribu rupiah) diatas
bidang tanah yang berlokasi di Kelurahan Pondok Karya, Kecamatan Pondok Aren, Kotamadya
Tangerang Selatan, Propinsi Banten.
1.2
Tujuan Studi Kelayakan
Hasil dari Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha Utama Perseroan ini ditujukan untuk
Kepentingan Perseroan per tanggal 31 Desember 2012 berkenaan untuk menentukan Kelayakan
Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan.
1.3
Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha ini Perseroan ini
kami telah bertindak secara independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan,
CNYL ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan perusahaan-perusahaan tersebut. Kami juga tidak
mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya,
Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan tidak dilakukan untuk memberikan
keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh indikasi nilai yang dihasilkan dari proses analisa Studi Kelayakan ini dan kami
hanya menerima imbalan sesuai yang tercantum pada surat penugasan No.02/SP-BIS/IV/2013
tanggal 15 April 2013.
1.4
Pendekatan dan Metodologi
Langkah-langkah penyusunan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan dilakukan

sesuai dengan Peraturan Bapepam Nomor VIII.C.3 sesuai dengan Lampiran Keputusan Ketua
Bapepam dan LK Nomor: KEP-196/BL/2012 tanggal 19 April 2012. Analisis yang dilakukan mencakup
hal-hal sebagai berikut :
1. Kajian Ekonomi Makro dan Pasar;
2. Kajian Teknis;
3. Kajian Pola Bisnis;
4. Kajian Kelayakan Model Manajemen;
5. Kajian Kelayakan Keuangan.
1.5
Sumber Data
Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan ini dibuat berdasarkan informasi-informasi
yang kami peroleh dari manajenem perseroan (kecuali butir 6, 8 dan 9) sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan Perseroan:
i. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
P a g e |3
ii. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
iii. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
Saptoto (anggota RSM AAJ Associates) No. R/111.AGA/11.1/2011 tanggal 11 Maret 2011
iv. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
Saptoto (anggota RSM AAJ Associates) No. R/083.AGA/5.3/03/10 tanggal 1 Maret 2010
disediakan oleh Manajemen Perseroan.
2. Proyeksi Laporan Keuangan Perseroan 2013-2022 yang disediakan oleh Manejemen Perseroan,
TRUSCEL telah melakukan penyesuaian atas proyeksi keuangan Perseroan (Proyeksi Keuangan
yang Disesuaikan) sehingga lebih mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan. Dalam
menyusun Laporan Studi Kelayakan ini, TRUSCEL menggunakan Proyeksi Keuangan yang
Disesuaikan;
3. Perjanjian antara Perseroan dan CNYL tentang kerjasama pembangunan dan pengelolaan hotel
di Kawasan Plaza Bintaro Jaya No. 82 tertanggal 27 Juni 2013 yang disediakan oleh Manajemen
Perseroan;
4. Akta Pendirian CNYL No. AHU-0078183.AH.01.09.Tahun 2011 tertanggal 28 September 2011,
yang disiapkan oleh manajemen Perseroan;
5. Laporan Penilaian Aset atas Tanah Kosong yang berlokasi di Bintaro Jaya, CBD Discovery, Blok
CE/C-01, Kelurahan Parigi, Kecamatan Pondok Aren, Kabupaten Tangerang, Propinsi Jawa Barat,
No. 09/LP-PRO/IV/2013 tanggal 29 April 2013 yang dilakukan oleh KJPP RAO,YUHAL & rekan;
6. Representation Letter tanggal 26 yang telah ditandatangani oleh Manajemen Perseroan;
7. Wawancara dan diskusi dengan manajemen Perseroan sehubungan dengan rencana dan latar
belakang Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan;
8. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik dan hasil analisis lain
yang kami anggap relevan.
9. Bloomberg.
1.6
Kondisi Pembatas
Laporan Studi Kelayakan ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data. Dalam
menyusun Laporan Studi Kelayakan ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data
sebagaimana diberikan manajemen Perseroan, yang mana berdasarkan hakekat kewajaran adalah
benar, lengkap, dapat diandalkan serta tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan audit ataupun uji
kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-data yang diberikan oleh manajemen
Perseroan, baik lisan maupun tulisan, dan dengan demikian kami tidak dapat memberikan jaminan
atau bertanggungjawab terhadap kebenaran dan kelengkapan dari informasi atau penjelasan
tersebut.
Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan,
kami menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada bagian Sumber Data di atas sebagai
bahan pertimbangan.
P a g e |4
Segala perubahan terhadap data-data tersebut diatas dapat mempengaruhi hasil penilaian kami
secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
Laporan Studi Kelayakan tersebut disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan
perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan Pemerintah pada tanggal
Laporan ini dikeluarkan.
Kami menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Studi Kelayakan ini tidak terjadi
perubahan yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam
Laporan Studi Kelayakan ini. Laporan Studi Kelayakan ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas, dan tidak dapat dipergunakan
untuk tujuan lainnya.
Laporan Studi Kelayakan ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat
menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
Kami tidak bertanggungjawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.
P a g e |5
2.
Keterangan Mengenai PT Jaya Real Property Tbk
2.1
Riwayat Singkat Perseroan
Perseroan didirikan di Indonesia berdasarkan Undang Undang Penanaman Modal Dalam Negeri
pada tanggal 25 Mei 1979 dengan akta No. 36 dari Hobropoerwanto, SH notaris di Jakarta, yang
diubah dengan akta No.14 dari notaris yang sama pada tanggal 6 Desember 1979. Akta pendirian
tersebut telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No.Y.A5/498/24 tanggal 22 Desember 1979 dan diumumkan dalam Berita Negara No.23 tanggal 18
Maret 1980, Tambahan No.148.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, secara keseluruhan melalui
akta No.52 tanggal 4 Juni 2009, yang dibuat oleh Aulia Taufani, SH, sebagai pengganti Sutjipto, SH,
yang pada waktu itu adalah notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia berdasarkan Surat Keputusan No: AHU-50606.AH.02 tahun 2009 tanggal 20
Oktober 2009, dan terakhir dengan akta No.03 tanggal 1 Juni 2010 oleh Aulia Taufani SH, sebagai
pengganti dari Sutjipto, SH, notaris di Jakarta, mengenai perubahan tempat kedudukan Perseroan.
Perubahan anggaran dasar Perseroan tersebut telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-40349.AH.01.02 Tahun
2010 tanggal 16 Agustus 2010.
2.2
Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan Perseroan adalah pengembangan kota (urban development) yang meliputi
pengembangan kawasan perumahan dan industri, pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum,
pnyediaan jasa-jasa pendukung, serta melakukan ivestasi, baik langsung dan tidak langsung melalui
entitas anak maupun patungan dengan pihak pihak lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan
adalah pembangunan perumahan di daerah Jakarta Pusat, Barat dan Selatan serta pengelolaan
properti. Kegiatan usaha tersebut meliputi pembebasan tanah, pengembangan real estate serta
penyewaan pusat perbelanjaan dengan nama proyek sebagai berikut, Bintaro Jaya, Graha Raya,
Bintaro Trade Center, Plaza Bintaro Jaya, Plaza Slipi Jaya, Pasar Senen V, Pusat Grosis Senen Jaya,
Jembatan Multiguna Senen Jaya, Bintaro Jaya Xchange, Pasar Modern dan Pengelolaan Kompleks
Bintaro Plaza serta melakukan investasi pada entitas anak dan asosiasi.
Perseroan berlokasi di CBD Emerald Blok CE/A No.1, Boulevard Bintaro Jaya Tangerang 15227,
Banten, Indonesia. Perseroan mulai beroperasi secara komersial sejak tahun 1980.
2.3
Struktur Manajemen Perseroan dan Susunan Pemegang Saham
Susunan pemegang saham Perseroan pertanggal 31 Desember 2012 adalah sebagaimana tercantum
dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan yang diterbitkan oleh PT Adimitra Transferindo, Biro
Administrasi Efek Perseroan tanggal 8 Januari 2013, yaitu sebagai berikut:
Struktur Permodalan dan Susunan Kepemilikan Saham Perseroan
Pemegang Saham
PT Pembangunan Jaya
Citiview Properties Limited - Hongkong
Masyarakat
Modal saham diperoleh kembali
Total
Total Saham
1.748.815.000
340.000.000
551.185.000
2.640.000.000
110.000.000
2.750.000.000
(%)
66,24%
12,88%
20,88%
100,00%
P a g e |6
Susunan anggota Dewan Komisaris dan Dewan Direksi Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2012
dan 2011 berdasarkan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang dituangkan dalam Akta
Pernyataan Keputusan Rapat No. 84 tanggal 16 Mei 2012 yang dibuat di hadapan Aryanti Artisari,
SH, MKn, notaris di Jakarta dan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan
No. 38 tanggal 8 Juni 2011 yang dibuat di hadapan Aulia Taufani, SH, sebagai pengganti Sutjipto, SH,
pada waktu itu notaris di Jakarta sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama
Komisaris
Komisaris Independen
: Dr.Ir.Ciputra
: Ir. Hiskak Secakusuma
Ir. Soekrisman
: Ir. Edmund E. Sutisna
Ir. Yauw Diaz Moreno
Dewan Direksi
Direktur Utama
Wakil Direktur Utama
Direktur
Komite Audit
Ketua
Anggota
: Trisna Muliadi
: Ir. Yohannes Henky Wijaya
Ir. Sutopo Krsitanto
: Ir. Gatot Setyo Waluyo
Dra. Swandayani
: Ir. Edmund E. Sutisna, MBA
: Drs. Jonathan Isnanto
Drs. Roy Kusumaatmajaya
P a g e |7
3.
Kajian Ekonomi Makro dan Industri Perhotelan
3.1
Kajian Ekonomi Makro
3.1.1. Tinjauan Ekonomi Dunia

Pada tahun 2012, kondisi ekonomi dunia tampak semakin membaik, tetapi dengan laju yang lambat
dan tidak merata. Pada Triwulan 4 Tahun 2012 (TW4-12), pertumbuhan ekonomi di Amerika
Serikat (AS) mengalami penurunan dari Triwulan sebelumnya, sementara perekonomian Cina
terus melambat walaupun Pendapatan Domestik Bruto (PDB) yang dihasilkan masih bertumbuh
sebesar 7,9% year-on-year (y-o-y). Perekonomian di kawasan Eropa dan Jepang mencatat
kontraksi. Data terkini di triwulan keempat tahun 2012 menunjukkan perkembangan yang beragam.
Data manufaktur dan indeks daya beli manajer (purchasing managers index) menunjukkan
perkembangan ekonomi di AS masih mengecewakan dan berlanjut dengan perlambatan
pertumbuhan ekonomi di kawasan Eropa, terutama di Jerman dan Perancis. Walaupun demikian,
masih terdapat indikasi yang positif pada perekonomian Cina dan produksi industri berorientasi
ekspor di kawasan Asia kini sedang mengalami peningkatan. Perkembangan perekonomian global
yang beragam ini menunjukkan perbaikan ekonomi yang cenderung melambat dan kebijakan
moneter yang akomodatif di negara-negara maju secara umum telah mendukung pasar keuangan.
Spread (selisih harga beli dan jual saham) ekuitas dan obligasi negara di pasar negara berkembang
(emerging) telah bergejolak sejak bulan September 2012, tetapi tren keseluruhan sejak pertengahan
tahun 2012 mengarah kepada meningkatnya harga saham dan mengecilnya spread.
Perekonomian global di TW4-12 cenderung masih lemah dan berisiko akibat masih suramnya
prospek pertumbuhan ekonomi di kawasan Euro. Hal ini antara lain juga didorong oleh krisis hutang
di Yunani dan kebijakan kenaikan pajak dan pemotongan pengeluaran Pemerintah di AS yang
diberlakukan secara efektif per bulan Januari 2013. Kebijakan ini dikhawatirkan akan mengancam
pemulihan ekonomi AS pasca krisis. Sementara itu, krisis hutang di Yunani mulai mengarah ke krisis
sosial. Tingkat pengangguran di Yunani pada Quartal ke-4 Tahun 2012 tercatat sebesar 26,0%,
meningkat dari 24,8% di Quartal sebelumnya, sedangkan pengangguran untuk umur 15 24 tahun
mencapai 56%. Adanya pengangguran tersebut dikhawatirkan akan meningkatkan angka
kriminalitas. Menyikapi hal ini, para Menteri Keuangan Uni Eropa menyepakati formula bantuan
darurat untuk Yunani yaitu memotong suku bunga pinjaman dana talangan dan penangguhan
pembayaran bunga pinjaman selama satu dekade. Selain itu, European Central Bank (ECB) juga
mengambil langkah membantu Yunani dengan cara membeli obligasi dari Yunani sebagai salah satu
dari portofolio yang dimiliki dan mengembalikan keuntungan yang didapat dari portofolio tersebut
kepada Yunani.
Berbeda dengan tren perekonomian di AS dan Yunani, Afrika diprediksi akan mengalami
pertumbuhan ekonomi pada tahun 2013 di tengah-tengah menurunnya perekonomian dunia.
Tingkat pertumbuhan ekonomi di Afrika (kecuali Libya) diprediksikan akan melambung menjadi
sebesar 4,5% di tahun 2013 dibandingkan dengan pertumbuhan sebesar 3,4% di tahun 2012. Tren
yang meningkat ini diperkirakan masih akan berlanjut di tahun 2014 dengan tingkat pertumbuhan
yang mencapai 5%. Peningkatan di bidang perdagangan dan investasi di negara-negara berkembang
di Afrika cenderung mengurangi dampak negatif dari guncangan resesi yang terjadi di Eropa.
Meningkatnya diversifikasi di bidang jasa, telekomunikasi, konstruksi dan sektor non-komoditas yang
lainnya termasuk sektor manufaktur, juga memberikan kontribusi kepada pertumbuhan positif
perekonomian Afrika dalam jangka menengah.
Sementara itu perkiraan rata-rata pertumbuhan ekonomi di Asia Timur mengalami sedikit
peningkatan menjadi sebesar 6,2% di tahun 2013 dan 6,5% di tahun 2014 dari perkiraan
pertumbuhan sebesar 5,8% di tahun 2012. Kesulitan ekonomi di Eropa, Jepang dan AS serta
penurunan ekonomi Cina yang cenderung tajam membebani pertumbuhan ekonomi di Asia Timur
pada tahun 2012. Terjadi penurunan pada surplus neraca berjalan akibat penurunan pada ekspor,
namun konsumsi rumah tangga tetap mengalami pertumbuhan yang berkelanjutan karena adanya
P a g e |8
pasar tenaga kerja yang ulet dan tingkat inflasi yang rendah. Penurunan pada pertumbuhan ekonomi
Cina dan negara-negara berkembang di Asia Timur menunjukkan perbedaan yang kontras dengan
momentum pertumbuhan di indonesia, Malaysia, Filipina dan Thailand, di mana permintaan
investasi dan konsumsi yang melambung diimbangi dengan net ekspor yang lebih rendah. Kinerja
pertumbuhan ekonomi yang kuat di Filipina dan Thailand didorong oleh peningkatan investasi publik
yang signifikan. Pertumbuhan ekonomi di kelompok negara ini diperkirakan akan tetap stabil di
tahun 2013.
Berikut adalah pertumbuhan ekonomi beberapa negara industri dan negara-negara berkembang
selama lima tahun terakhir :
Pertumbuhan Ekonomi Negara Industri Utama dan Beberapa Negara di Asia
(% per tahun)
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
KELOMPOK NEGARA
Negara Industri Utama
Amerika Serikat
Euro Area
Jerman
Perancis
Italia
Jepang
Inggris
Kanada
Beberapa Negara Eropa Lainnya
Rusia
Turki
Asia
RRC
Korea Selatan
Hong Kong SAR
Taiwan, Provinsi China
India
Negara ASEAN-5
Indonesia
Malaysia
Filipina
Singapura
Thailand
Australia
Amerika Tengah dan Selatan
Argentina
Brazil
Mexico
Afrika Selatan
2007
Q4
Des-07
2010
Q4
01-Des
2011
Q4
01-Des
2008
Q4
Des-08
2009
Q4
01-Des
2,2
-3,3
-0,1
2,4
2,0
1,5
1,9
0,1
1,6
3,8
2,3
-1,9
-2,3
-2,9
-4,7
-4,6
0,0
-1,6
-1,0
-3,3
-0,5
-0,9
-1,6
4,2
1,8
1,7
3,3
1,5
3,6
9,2
4,2
-1,3
-7,0
5,1
5,9
11,2
5,7
7,0
7,0
10,5
11,2
-3,3
-2,7
-7,53
1,5
5,8
7,6
6,3
6,5
5,4
3,9
9,1
6,7
3,6
5
2012
Q1
01-Mar
Q2
Q3
Q4
2,4
2,1
2,6
1,7
1,4
1,2
-0,9
-0,3
1,1
2,4
1,7
0,3
-1,3
3,4
0,5
2,0
0,5
0,1
-2,9
3,9
0,0
2,7
0,4
0,1
-2,8
0,4
0,4
1,5
0,1
-0,3
-2,5
0,5
0,2
1,1
5,1
9,3
5,1
5,3
4,8
3,3
4,3
2,9
3,0
1,6
2,1
1,4
10,7
6,3
2,5
8,8
8,2
9,8
4,9
6,4
6,2
11,2
8,9
3,4
3,0
1,2
5,8
8,1
2,8
0,8
0,6
5,2
7,6
2,4
1,0
-0,1
3,8
7,4
1,6
1,4
0,7
2,7
7,9
1,5
2,5
3,7
4,1
5,3
0,3
3,1
-3,4
-4,1
1,5
5,6
4,5
1,4
4,6
5,9
2,5
6,8
4,8
6,1
12,5
3,8
2,8
6,5
5,2
4
3,6
-8,9
2,7
6,3
5,1
6,3
1,6
0,4
4,4
6,4
5,6
6
2,5
4,4
3,7
6,2
5,3
7,2
0,3
3,1
3,1
6,1
6,4
6,8
18,9
3,1
4,1
1,0
-0,9
1,8
2,6
5,3
-0,2
-0,6
9,2
5,3
4,2
3,4
7,3
1,4
3,9
3,4
5,2
0,8
4,9
2,4
0,0
0,5
4,5
3,1
0,7
0,9
3,2
2,3
2,1
1,4
3,2
2,5
Sumber : Bloomberg
Tabel di atas memperlihatkan pertumbuhan ekonomi beberapa Negara di dunia selama tahun 2007
sampai dengan tahun 2012. Pada tahun 2007 Cina merupakan Negara dengan tingkat pertumbuhan
ekonomi terbesar, yakni sebesar 11,2% diikuti dengan India sebesar 10,5%. Meskipun pada tahun
2008 terjadi resesi perekonomian global yang mengakibatkan pertumbuhan ekonomi beberapa
negara di dunia menjadi negatif, Cina masih mengalami pertumbuhan yang positif yakni sebesar
11,2%. Aktivitas pertumbuhan perekonomian Cina relatif stabil dengan kisaran diatas 8,00% sampai
dengan tahun 2011. Pada Triwulan 1 Tahun 2012 pertumbuhan ekonomi Cina dimulai pada angka
8,1% yang menjadi negara dengan pertumbuhan ekonomi tertinggi di Asia sepanjang Tahun 2012,
hal ini disebabkan meningkatnya sektor industri di negara tersebut.
P a g e |9
Berikut adalah tingkat inflasi dari beberapa negara industri utama dan beberapa negara di Asia:
Tingkat Inflasi Negara Industri Utama dan beberapa Negara di Asia
(% per tahun)
KELOMPOK NEGARA
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Negara Industri Utama

Amerika Serikat
Euro Area
Jerman
Perancis
Italia
Jepang
Inggris
Kanada
Beberapa Negara Eropa Lainnya
Rusia
Turki
Asia
RRC
Korea Selatan
Hong Kong SAR
Taiwan, Provinsi China
India
Negara ASEAN-5
Indonesia
Malaysia
Filipina
Singapura
Thailand
Australia
Amerika Tengah dan Selatan
Argentina
Brazil
Mexico
Afrika Selatan
2007
Q4
2008
Q4
2009
Q4
2010
Q4
2011
Q4
Q1
Q2
Q3
Des-07
Des-08
01-Des
01-Des
01-Des
01-Mar
01-Jun
01-Sep
-0,0
1,6
1,1
1,0
2,4
0,4
3,1
1,2
2,8
0,9
0,9
0,9
1,1
-1,7
2,8
1,3
1,4
2,2
1,7
1,8
2,1
-0,4
3,7
2,4
3,0
2,7
2,1
2,7
3,7
-0,2
4,2
2,3
2,7
2,7
2,1
2,6
3,8
0,5
3,5
1,9
1,7
2,4
1,7
2,3
3,6
-0,2
2,4
1,5
2,0
2,6
2,0
2,2
3,4
-0,3
2,2
1,2
6,1
10,5
3,7
10,4
4,3
8,9
6,6
9,2
4,1
3,1
3,1
2,6
2,8
0,7
2,1
2,4
8,4
10,1
6,5
3,6
6,5
1,2
4,1
6,4
1,7
2,2
2,0
1,5
2,6
-0,1
2,7
0,8
6,6
6,2
3,3
5,5
1,3
9,7
-0,3
15,0
1,2
9,5
7,4
2,3
3,8
3,7
3,3
3,0
11,1
4,5
7,7
5,6
0,4
3,7
2,8
1,0
4,5
-0,6
3,5
2,1
7,0
2,1
3,6
4,6
3,1
2,7
3,8
3,0
4,2
5,5
3,5
3,1
4,0
2,1
2,6
5,2
3,5
1,6
4,5
1,6
2,8
5,3
2,6
1,2
4,3
1,3
3,6
4,7
3,4
2,0
4,3
1,2
2,9
4,3
3,6
2,2
8,5
4,5
3,8
8,9
7,2
5,9
6,5
9,5
7,7
4,3
3,6
6,3
10,9
5,9
4,4
3,5
9,5
6,5
3,8
6,1
9,8
5,2
3,7
6,0
9,9
4,9
4,3
5,5
10,0
5,3
4,8
5,5
10,8
5,8
3,6
5,7
4,6
3,5
Q4
4,1
4,2
5,7
2,0
6,5
1,9
2,8
2012
3,6
2,6
4,9
1,3
8,7
2,2
2,2
3,7
1,8
10,1
1,9
2,0
3,8
3,0
9,1
2,5
1,4
3,7
1,6
11,2
Sumber : SEKI Bank Indonesia, Desember 2012
Tekanan inflasi berangsur menurun seiring dengan melemahnya permintaan domestik dan turunnya
harga komoditas. Pada TW4-12, tingkat inflasi di Negara Industri Utama cenderung stabil. Tingkat
inflasi AS di TW4-12 turun ke level 1,7% yoy dari level 3,0% yoy di Triwulan 4 Tahun 2011. Seiring
dengan melemahnya aktivitas ekonomi, The Fed memperkirakan ekspektasi inflasi dalam jangka
panjang akan cenderung menurun. Inflasi Kawasan Euro di triwulan awal 2012 sedikit menurun
tercatat turun menjadi 2,7% yoy namun masih di atas target 2,0% yoy. Ke depannya, inflasi
diperkirakan akan terus mengalami penurunan seiring dengan melemahnya ekonomi domestik.
Tingkat inflasi di Jepang diperkirakan tidak berubah dari triwulan sebelumnya yaitu minus 0,3% yoy.
Untuk keseluruhan tahun 2012, tingkat inflasi di Kawasan Euro diperkirakan tercatat sebesar 2,2%
yoy, menurun dari 2,7% tahun sebelumnya. Sedangkan di Cina, tingkat inflasi pada Triwulan ke-4
Tahun 2012 tercatat sebesar 2,5% yoy turun dari tingkat inflasi pada bulan Desember 2011 sebesar
4,1% yoy. Sementara itu, tingkat inflasi di negara Asia lainnya berada di kisaran 1,3% - 4,7% yoy,
kecuali India yang tingkat inflasinya menyentuh dua digit angka (10,3% yoy). Ke depannya, sejumlah
risiko tekanan inflasi diperkirakan masih akan cukup besar terkait dengan gejolak politik Timur
Tengah, termasuk krisis Suriah dan masalah nuklir Iran yang dapat kembali mendorong kenaikan
harga minyak.
P a g e | 10
3.1.2. Kondisi Perekonomian Indonesia

Berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik (BPS), laju inflasi nasional pada Desember 2012 tercatat
sebesar 0,54%. Laju inflasi pada tahun kalender 2012 dan laju inflasi year on year sebesar 4,30%.
Komponen inti pada tahun kalender 2012 mengalami inflasi sebesar 0,28% dan inflasi inti yoy
sebesar 4,40%. Inflasi terjadi karena adanya kenaikan harga yang ditunjukkan oleh kenaikan indeks
seluruh kelompok pengeluaran, yaitu: kelompok bahan makanan 1,59%; kelompok makanan jadi,
minuman, rokok, dan tembakau 0,29%; kelompok perumahan, air, listrik, gas, dan bahan bakar
0,17%; kelompok sandang 0,24%; kelompok kesehatan 0,18%; kelompok pendidikan, rekreasi, dan
olahraga 0,05%; dan kelompok transpor, komunikasi, dan jasa keuangan 0,26%.
Produk Domestik Bruto (PDB) tahun 2012 tumbuh sebesar 6,23 persen dibandingkan dengan tahun
2011. Pertumbuhan terjadi pada semua sektor ekonomi, dengan pertumbuhan tertinggi di Sektor
Pengangkutan dan Komunikasi 9,98 persen dan terendah di Sektor Pertambangan dan Penggalian
1,49 persen. Sementara, PDB Tanpa Migas tahun 2012 tumbuh 6,81 persen.
Besaran PDB Indonesia tahun 2012 atas dasar harga berlaku mencapai Rp8.241,9 triliun, sedangkan
atas dasar harga konstan (tahun 2000) mencapai Rp2.618,1 triliun. Secara triwulanan, PDB Indonesia
triwulan IV-2012 dibandingkan dengan triwulan III-2012 (q-to-q) turun sebesar 1,45 persen, tapi bila
dibandingkan dengan triwulan IV-2011 (y-on-y) tumbuh sebesar 6,11 persen.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2012 menurut sisi penggunaan terjadi pada Komponen
Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) sebesar 9,81 persen, diikuti Komponen Pengeluaran
Konsumsi Rumah Tangga 5,28 persen, Komponen Ekspor Barang dan Jasa 2,01 persen, dan
Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah yang tumbuh 1,25 persen. Sementara, Komponen
Impor sebagai faktor pengurang mengalami pertumbuhan sebesar 6,65 persen.
Pada tahun 2012, PDB (harga berlaku) digunakan untuk memenuhi Komponen Pengeluaran
Konsumsi Rumah Tangga sebesar 54,56 persen, Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah 8,89
persen, Komponen Pembentukan Modal Tetap Bruto atau Komponen Investasi Fisik 33,16 persen,
Komponen Ekspor 24,26 persen dan Komponen Impor 25,81 persen.
PDB per kapita atas dasar harga berlaku pada tahun 2012 mencapai Rp33,3 juta (US$3.562,6),
meningkat dibandingkan PDB per kapita pada tahun 2011 yang mencapai Rp30,4 juta (US$3.498,2).
57,51 persen dari PDB triwulan IV-2012 disumbang oleh Pulau Jawa, dengan urutan tiga provinsi
terbesarnya adalah: DKI Jakarta, Jawa Timur, dan Jawa Barat. Secara kuantitatif, kegiatan-kegiatan di
sektor sekunder dan tersier masih terkonsentrasi di Pulau Jawa, sedangkan kegiatan sektor
primernya lebih diperankan oleh luar Jawa.
Pertumbuhan PDB atas Dasar Harga Berlaku dan Harga Konstan dan
Menurut Laju Pertumbuhan dan Sumber Pertumbuhan
(% Y-o-Y)
Komponen
(1)
Konsumsi Rumah Tangga
Konsumsi Pemerintah
Pembentukan Modal Tetap Bruto
Perubahan Inventori
Diskrepansi Statistik
Ekspor
Dikurangi : Impor
PDB
Atas Dasar
Harga Berlaku
(triliun rupiah)
2010
2011
(2)
(3)
3.643,4
4.053,4
587,3
668,6
2.065,0
2.372,8
18,4
70,8
24,7
152,5
1.584,7
1.955,8
1.476,6
1.851,1
6.446,9
7.422,8
2012
(4)
4.496,4
732,3
2.733,2
178,2
229,9
1.999,4
2.127,5
8.241,9
Atas Dasar
Harga Konstan
(triliun rupiah)
2010
2011
(5)
(6)
1.308,3
1.369,9
196,5
202,8
553,4
601,9
- 0,6
9,0
13,8
2,2
1.074,6
1.221,2
831,4
942,3
2.314,5
2.464,7
2012
(7)
1.442,2
205,3
660,9
53,2
15,7
1.245,8
1.005,0
2.618,1
Sumber : Badan Pusat Statistik Indonesia
Laju
Sumber
Pertumbuhan Pertumbuhan
2012
2012
(%)
(%)
(8)
(9)
5,28
2,93
1,25
0,10
9,81
2,40
489,24
1,79
2,01
1,00
6,65
2,54
6,23
6,23
P a g e | 11
Pertumbuhan PDB atas Dasar Harga Berlaku dan Harga Konstan dan
Menurut Laju Pertumbuhan dan Sumber Pertumbuhan
(% Y-o-Y)
Komponen
2010
(2)
(1)
1.
Pertanian, Peternakan, Kehutanan,

dan Perikanan Konsumsi Pemerintah
2. Pertambangan dan Penggalian
3. Industri Pengolahan
4. Listrik, Gas, dan Air Bersih
5. Konstruksi
6. Perdagangan, Hotel, dan Restoran
7. Pengangkutan dan Komunikasi
8. Keuangan, Real Estat, dan Jasa Perusahaan
9. Jasa-jasa
PDB
PDB Tanpa Migas
Atas Dasar
Harga Berlaku
(triliun rupiah)
2011
(3)
2012
(4)
2010
(5)
Atas Dasar
Harga Konstan
(triliun rupiah)
2011
(6)
2012
(7)
Laju
Sumber
Pertumbuhan Pertumbuhan
2012
2012
(%)
(%)
(8)
(9)
985,5
1.091,4
1.190,4
304,8
315,0
327,6
3,97
0,51
719,7
1.599,1
49,1
660,9
882,5
423,2
466,5
660,4
6.446,9
5.942,0
879,5
1.806,1
56,8
754,5
1.024,0
491,3
535,2
784,0
7.422,8
6.797,9
970,6
1.972,9
65,1
861,0
1.145,6
549,1
598,5
888,7
8.241,9
7.604,8
187,2
597,1
18,1
150,0
400,5
218,0
221,0
217,8
2.314,5
2.171,1
189,8
633,8
18,9
160,0
437,2
241,3
236,2
232,5
2.464,7
2.322,8
192,6
670,1
20,1
172,0
472,6
265,4
253,0
244,7
2.618,1
2.481,0
1,49
5,73
6,40
7,50
8,11
9,98
7,15
5,24
6,23
6,81
0,11
1,5
0,05
0,49
1,44
0,98
0,69
0,49
6,23
-
Selama (Januari-Desember) tahun 2012 telah terjadi inflasi sebesar 4,30 persen atau terjadi kenaikan
indeks dari 129,91 pada bulan Desember 2011 menjadi 135,49 pada bulan Desember 2012. Dilihat
dari besarnya sumbangan/andil inflasi, selama tahun 2012 kelompok bahan makanan memberikan
andil inflasi 1,31 persen; kelompok makanan jadi, minuman, rokok, dan tembakau 1,09%; kelompok
perumahan, air, listrik, gas, dan bahan bakar 0,80%; kelompok sandang 0,35%; kelompok kesehatan
0,12% dan kelompok pendidikan, rekreasi, dan olahraga 0,28% dan kelompok transpor, komunikasi,
dan jasa keuangan memberikan sumbangan inflasi 0,35%.
Tabel Inflasi Indonesia dan Indeks Harga Konsumen
Tahun 2010-2012
Bulan
Jan
Feb
Mar
Apr
Mei
Jun
Jul
Agt
Sep
Okt
Nov
Des
Tahunan
IHK
118.01
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
2010
Inflasi
0.84
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
N.A
6.96
IHK
126.29
126.46
126.05
125.66
125.81
126.50
127.35
128.54
128.89
128.74
129.18
129.91
2011
Inflasi
0.89
0.13
-0.32
-0.31
0.12
0.55
0.67
0.93
0.27
-0.12
0.34
0.57
3.79
IHK
130.90
130.96
131.05
131.32
131.41
132.23
133.16
134.43
134.45
134.67
134.76
N.A
2012
Inflasi
0.76
0.05
0.07
0.21
0.07
0.62
0.70
0.95
0.01
0.16
0.07
N.A
4.30
Selama tahun 2012 kelompok-kelompok pengeluaran mengalami inflasi, masing-masing: kelompok

bahan makanan 5,68 persen; kelompok makanan jadi, minuman, rokok, dan tembakau 6,11%;
kelompok perumahan, air, listrik, gas, dan bahan bakar 3,35%; kelompok sandang 4,67%; kelompok
kesehatan 2,91%; kelompok pendidikan, rekreasi, dan olahraga 4,21% dan kelompok transpor,
komunikasi, dan jasa keuangan 2,20%. Jenis barang dan jasa yang dominan memberikan sumbangan
inflasi selama tahun 2012 antara lain: beras 0,30 persen; ikan segar 0,22%; emas perhiasan 0,20%;
rokok kretek filter dan tarif angkutan udara masing-masing 0,19 persen; daging sapi 0,17%; gula
pasir dan tarif sewa rumah masing-masing 0,15%; bawang putih 0,14 persen; tarif kontrak rumah
0,13%; nasi dengan lauk 0,12%; bawang merah 0,10%; rokok kretek, upah tukang bukan mandor dan
upah pembantu rumahtangga masing-masing 0,09%; tempe dan uang kuliah akademi/perguruan
tinggi masing-masing 0,08%; tahu mentah dan mie masing-masing 0,07%; dan jeruk 0,06%.
P a g e | 12
Inflasi Indonesia Menurut Kelompok Pengeluaran Tahun 2012

Tahun/Bulan
Bahan
Makanan
Makanan Jadi,
Minuman,
Rokok, dan
Tembakau
Perumahan, Air,
Listrik, Gas, dan
Bahan Bakar
Sandang
Kesehatan
Pendidikan,
Rekreasi dan
Olahraga
Transpor,
Komunikasi, dan
Jasa Keuangan
Indeks
Umum
3,35
0,54
0,27
0,20
0,24
0,18
0,36
0,16
0,26
0,35
0,42
0,15
0,17
4,67
-0,08
1,22
0,15
-0,46
-0,22
0,39
0,18
0,86
1,47
0,94
-0,1
0,24
2,91
0,51
0,15
0,16
0,23
0,18
0,21
0,42
0,24
0,14
0,25
0,21
0,18
4,21
0,15
0,08
0,07
0,06
0,02
0,11
0,56
1,7
1,07
0,21
0,06
0,05
2,20
0,23
0,06
0,10
0,21
0,07
0,03
0,31
1,5
-0,8
-0,02
0,23
0,26
4,30
0,76
0,05
0,07
0,21
0,07
0,62
0,70
0,95
0,01
0,16
0,07
0,54
2012
5,68
6,11
Januari
1,85
0,65
Februari
-0,73
0,34
Maret
-0,33
0,46
April
0,12
0,62
Mei
-0,15
0,40
Juni
1,57
0,48
Juli
1,68
0,89
Agustus
1,48
0,67
September
-0,92
0,57
Oktober
-0,43
0,38
November
-0,13
0,2
Desember
1,59
0,29
Prospek Perekonomian Indonesia

Perekonomian tahun 2012 masih tumbuh cukup tinggi sebesar 6,3% terutama ditopang oleh
konsumsi rumah tangga dan investasi. Pertumbuhan konsumsi tumah tangga mengalami
peningkatan sebesar 5,4%, lebih tinggi dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Peningkatan
konsumsi rumah tangga tersebut utamanya bersumber dari konsumsi nonmakanan. Hal tersebut
sejalan dengan meningkatnya indeks penjulan eceran kelompok nonmakanan khususnya
perlengkapan rumah tangga, peralatan informasi dan komunikasi, serta suku cadang. Keyakinan
konsumen menurut beberapa lembaga survei menunjukkan penguatan mencapai itik tertinggi
sepanjang historisnya. Faktor-faktor yang mendukung solidnya kinerja konsumsi rumah tangga
tersebut antara lain meningkatnya jumlah kelas menengah, menguatnya keyakinan konsumen,
membaiknya daya beli masyarakatnya , rendahnya inflasi, dan tersedianya pembiayaan konsumsi.
Pertumbuhan perekonomian domestik tahun 2013 dan 2014 diperkirakan dapat mencapai kisaran
6,3% - 6,8% dan 6,7%-7,2% sejalan dengan kinerja perekonomian dunia yang diperjirakan meningkat
secara gradual. Permintaan domestik diperkirakan tetap menjadi kontributor utama pertumbuhan
ekonomi ke depan, baik dari sisi konsumsi maupun investasi. Salah satu faktor yang mendorong
pertumbuhan ekonomi domestik yang lebih tinggi adalah aktivitas persaiapan dan penyenggaraan
pemilu 2014. Dari sisi eksternal, pertumbuhan perekonomian dunia yang lebih tinggi dan
peningkatan harga komoditas diperkirakan meningkatkan permintaan ekspor, sehingga kontribusi
ekspor ke depan diperkirakan akan lebih baik. Dengan kondisi tersebut, investasi diperkirakan
tumbuh cukup tinggi. Dari sisi lapangan usaha, sektor-sktor utama, yakni sektor industri pengolahan;
sektor perdagangan; hotel dan restoran (PHR); serta sektor pengangkutan dan komunikasi
diperkirakan tetap mendominasi perkembangan perekonomian nasional. Secara umum,
perkembangan sektor-sektor akan membaik seiring dengan membaiknya kondisi perekonomian
domestik dan global.
Proyeksi Pertumbuhan Ekonomi Sisi Permintaan
(y-o-y)
Indikator
Konsumsi Rumah Tangga
Konsumsi Pemerintah
Pembentukan Modal Tetap Domestik Bruto
Ekspor Barang dan Jasa
Impor Barang dan Jasa
PDB
2011
4,7
3,2
8,8
13,6
13,3
6,5
2012
I
4,9
5,9
10,0
7,8
8
6,3
II
5,2
6,9
12,3
1,9
10,9
6,3
III
5,7
-3,2
10,0
-2,8
-0,5
6,2
IV*)
5,6
12,9
10,5
-1,8
1,9
6,2
2012*
Sumber : Bank Indonesia
2013*
5,4
5,8 - 6,3
6,4 10,1 - 10,6
10,7 10,2 - 10,7
1,1
3,2 - 3,7
4,9
4,9 - 5,4
6,3
6,3 - 6,8
2014*
7,0 - 7,5
6,9 - 7,4
12,4 - 12,9
6,9 - 7,4
8,4 - 8,9
6,7 - 7,2
P a g e | 13
Perekonomian Indonesia pada triwulan I 2013 diperkirakan stabil pada level 6,2% (yoy). Stabilnya
pertumbuhan tersebut didorong oleh prospek pemulihan kinerja eksternal dan permintaan domestik
yang tetap kuat. Motor penggerak pertumbuhan ekonomi diprakirakan masih didominasi oleh
konsumsi rumah tangga dan investasi. Kinerja ekspor pada triwulan I 2013 diperkirakan membaik
dibandingkan triwulan sebelumnya meski masih terbatas sejalan dengan ekspektasi pemulihan
pereknomian dunia dan kembali naiknya harga komoditas.
Proyeksi Pertumbuhan Ekonomi Sisi Penawaran
(y-o-y)
Indikator
2011
Pertanian
Petambangan dan Penggalian
Industri Pengolahan
Listrik, gas dan air bersih
Bangunan
Perdagangan, hotel dan restauran
Transportasi dan komunikasi
Keuangan, persewaan dan jasa
Jasa-jasa
PDB
3,0
1,4
6,2
4,8
6,7
9,2
10,7
6,8
6,7
6,5
2012
I
4,3
2,8
5,7
5,2
7,2
8,3
10,3
6,3
5,5
6,3
II
3,6
2,9
5,5
5,9
7,1
8,9
10,1
7
5,7
6,4
III
4,8
-0,1
6,4
5,6
8,0
6,9
10,5
7,4
4,4
6,2
IV*
3,1
-0,6
6,4
5,2
8,2
6,9
10,7
7,5
5,6
6,2
2102*
4,0
1,2
6,0
5,5
7,6
7,7
10,4
7,1
5,3
6,3
2013*
2014*
3,7 - 4,2 3,6 - 4,1

0,7 - 1,2 1,3 - 1,8
6,4 - 6,9 6,3 - 6,8
5,2 - 5,7 5,5 - 6,0
7,7 - 8,2 7,8 - 8,3
7,7 - 8,2 8,6 - 9,1
10,2 - 10,7 10,4 - 10,9
7,1 - 7,6 7,3 - 7,8
5,9 - 6,4 6,6 - 7,1
6,3 - 6,8 6,7 - 7,2
Sumber : Bank Indonesia
Dari sisi lapangan usaha, kontribusi pengolahan, sektor perdagangan, hotel dan restoran, serta
sektor pengangkutan dan komunikasi diperkirakan masih dominan di tahun 2013. Relatif tingginya
tingkat investasi dalam beberapa kinerja sektor industri. Selain itu, daya beli masyarakat yang masih
kuat dan pasar domestik yang relatif besar mendorong sektor perdagangan, hotel dan restoran tetap
tumbuh tinggi. Tetap tingginya aktivitas ekonomi domestik juga berdampak pada tingginya mobilitas
masyarakat dan kebutuhan akan jasa komunikasi. Hal tersebut menjadi faktor yang mendorong
kinerja sektor pengangkutan dan komunikasi.
3.2
Kajian Industri Perhotelan
3.2.1. Tinjauan Industri Perhotelan

Pengelolaan industri perhotelan yang dimulai sejak zaman dahulu hingga sekarang ini memiliki
fungsi dan tugas sebagai pemberi jasa pelayanan, penginapan, makan dan minum yang ditujukan
kepada pemakai jasa hotel. Oleh karena fungsinya yang konkrit dan dikelola secara komersial maka
setiap hotel harus memberikan jasa yang terbaik kepada tamu hotel dalam memenuhi segala
kebutuhan-kebutuhannya.
Perhotelan merupakan suatu industri yang paling erat hubungannya dengan bidang pariwisata dan
bisnis. Perkembangan industri perhotelan yang pesat ini mengakibatkan timbulnya persaingan yang
ketat dalam menarik tamu untuk menginap maupun untuk memanfaatkan fasilitas yang tersedia di
hotel. Dalam rangka menghadapi persaingan ini perusahaan dituntut untuk tampil lebih kompetitif
dalam menawarkan produk yang harus menarik. Pihak manajemen hotel dituntut untuk
mengembangkan diri agar dapat terus bersaing dalam menarik mauapun mempertahankan
konsumen potensialnya yang sebagian besar terdiri dari kalangan bisnis.
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) jumlah wisatawan asing yang berkunjung ke Indonesia
sepanjang 2012 mencapai 8,044 juta orang. Dibandingkan dengan tahun 2011, jumlah wisatawan
mancanegara (wisman) yang singgah ke Indonesia meningkat 5,16%. Sebagian besar wisman berasal
dari Singapura sebanyak 1,27 juta orang (15,79%), Malaysia 1,13 juta orang (14,05%), Australia
909.176 wisman (11,30%), Cina 618.223 wisman (7,66%), dan Jepang sebanyak 445.066 orang
(5,53%).
P a g e | 14
Perkembangan Jumlah Kunjungan Wisatawan Mancanegara

Menurut Pintu Masuk Januari 2010 Desember 2012
Menurut hasil penelitian, pengeluaran wisatawan mancanegara di Indonesia untuk akomodasi

merupakan yang tertinggi dibandingkan lain-lain pengeluaran selama kunjungannya. Oleh adanya
produk-produk dan jasa dalam aktivitas pariwisata itulah maka usaha-usaha tersebut kemudian
disebut sebagai sebuah industri. Tersedianya hotel-hotel yang baik meningkatkan citra suatu Negara,
terutama yang sedang berkembang, karena merupakan prasyarat bagi orang-orang yang melakukan
perjalanan jauh dari tempat tinggalnya, bagi para wisatawan, para investor, pengusaha / pedagang ,
diplomat asing maupun masyarakat dan pengguna jasa lainnya. Hotel memberikan kesempatan
kerja dalam jumlah yang besar, juga merupakan penyumbang pajak yang besar bagi Negara dan saat
ini merupakan penghasil devisa terbesar setelah minyak dan gas bumi.
Berdasarkan data dari BPS, rata-rata pengeluaran turis asing di Indonesia pada tahun 2012 mencapai
US$1,133.81 (Rp10.966 juta), naik tipis dari rata-rata pengeluaran wisman tahun 2011 sebesar
US$1,118.26 (Rp10.816 juta). Lama kunjungan rata-rata para wisman di Indonesia adalah 7,7 hari.
Kunjungan wisatawan asing di Indonesia sepanjang tahun 2012 telah mampu menghasilkan devisa
sebesar US$9.1 miliar (Rp88.015 triliun) yang berasal dari biaya penerbangan, akomodasi,
transportasi, restoran, dan belanja souvenir. Dengan tingginya tingkat kunjungan wisman, industri
pariwisata mampu menyerap sekitar 8% tenaga kerja langsung dan tak langsung.
Seiring dengan peningkatan jumlah kunjungan dan pengeluaran wisman per kunjungan, penerimaan
devisa pariwisata pada tahun 2012 diperkirakan mencapai US$9.1 miliar atau naik 5,81 persen jika
dibanding penerimaan devisa tahun sebelumnya yang sebesar US$8.6 miliar.
Profil Wisatawan Mancanegara 2011 dan 2012
No.
(1)
1
2
3
4
5
Uraian
(2)
Jumlah Wisatawan Mancanegara (ribu orang)
1. 19 Pintu
2. Pintu Lainnya
Rata-rata Pengeluaran per Kunjungan (US$) *)
Rata-rata Lama Tinggal (hari) *)
Rata-rata Pengeluaran per Hari (US$) *)
Perkiraan Penerimaan Devisa (miliar US$)
2011
(3)
7649,7
7207,9
441,8
1118,26
7,84
142,69
8,6
2012
(4)
8.004,5
7567,4
477,1
1133,81
7,70
147,22
9,1
Pertumbuhan (%)
(5)
5,16
4,99
7,97
1,39
-0,14
3,17
5,18
Sumber : Survey PES 2012, Kementrian Pariwisata dan Ekonomi Kreatif
Bisnis perhotelan dan restoran terbilang cerah di tahun 2011 atau berbanding lurus dengan partumbuhan ekonomi Indonesia yang mencapai lebih dari 5%. Secara kumulatif, pada Januari hingga
P a g e | 15
Oktober 2011 jumlah kedatangan wisatawan mancanegara mencapai 6,27 juta orang atau naik
8,47% dibandingkan periode yang sama tahun 2010 sebanyak 5,78 juta orang.
Beberapa hal yang perlu dipertimbangkan dengan hati-hati sebelum membangun sebuah Hotel,
antara lain ialah :
a. Pembangunan Hotel merupakan investasi dengan modal yang sangat besar dan
untuk jangka panjang (long term).
b. Peningkatan keuntungan yang kecil dan lambat (low and slow yield).
c. Disamping itu diperlukan :Tanah dilokasi yang strategis, sumber dana untuk pembangunan,
konsultan ahli perhotelan, konsep pembangunan dan perizinan.
d. Meskipun Pemilik/Investor mempercayakan pengelolaan dan pengoperasian Hotelnya
kepada Perusahaan Pengelola yang sudah berpengelaman, pada umumnya diperlukan waktu
yang sangat lama untuk bisa mendapatkan pengembalian dana yang diinvestasikannya,
apalagi menikmati keuntungan.
e. Sebaliknya perusahaan pengelola dengan mengandalkan sistem pengelolaan hotelnya,
kemampuan memasarkannya, keahlian dan ketrampilan para karyawannya, sejak Hotel
mulai dioperasikan sudah mendapatkan Management Fee serta Incentive Fee apabila
pengoperasian berhasil mendapatkan keuntungan kotor (bukan dari Net Profit).
f.
Untuk memperkecil risiko, maka sebuah Studi Kelayakan merupakan suatu hal yang mutlak
harus dilakukan, sebelum melaksanakan proses pembangunan, untuk meyakinkan bahwa
pembangunannya mempunyai prospek yang baik.
3.2.2. Persaingan Usaha

Untuk menganalisa persaingan usaha Hotel di Indonesia, digunakan Key Success Factors merupakan
implikasi dari proses me-match-kan perusahaan terhadap lingkungannya yang digunakan untuk
mengidentifikasi faktor internal perusahaan. Key Success Factors adalah area atau aspek-aspek yang
merupakan potensi untuk memperoleh competitive advantage dalam suatu industri tertentu,
terutama dalam hal-hal yang penting bagi kemampuan perusahaan untuk bertahan dan berhasil
dengan sepenuhnya memanfaatkan peluang yang ada dan menghindari tantangan yang dihadapi
perusahaan. Mengidentifikasi Key Success Factors dapat dimulai dari:
1. Analisis konsumen dan permintaan. Siapakah konsumen Perseroan dan apakah yang mereka
inginkan?
2. Bagaimana cara konsumen tersebut memilih di antara perusahaan yang saling bersaing?
3. Analisis persaingan dalam industri, apakah faktor struktural utama yang memicu
persaingan?
4. Apakah dimensi yang utama dari persaingan?
5. Sampai seberapa ketat persaingan yang terjadi?
6. Bagaimana cara perusahaan memperoleh posisi persaingan yang lebih baik dibandingkan
dengan pesaing?
Informasi dari kedua hasil analisis tersebut kemudian diklasifikasikan dalam tiga aspek sebagai Key
Success Factors perusahaan, yaitu:
1. Leverage of Phenomena; yaitu kemampuan perusahaan untuk menterjemahkan
pemahamannya terhadap fenomena perusahaan ke dalam strategi pemasaran;
2. Marketing Variable; berhubungan dengan efektivitas elemen bauran pemasaran;
P a g e | 16
3. Decision Making; seperangkat faktor yang mencerminkan kemampuan pengambilan

keputusan dan menekankan informasi dan dukungan analitis sebagai keunggulan kompetitif.
Mencermati pengelolaan usaha hotel, bahwa pengelolaan usaha hotel tidak akan terlepas dari
pelaksanaan strategi, yaitu suatu pendekatan untuk menggunakan segala sumber daya yang tersedia
di dalam kendala iklim kompetitif untuk mencapai sasaran yang telah ditetapkan oleh hotel. Strategi
yang digunakan dalam pengelolaan usaha hotel dapat digolongkan kedalam dua strategi, yaitu :
1. Strategi manajemen yang hanya membatasi sampai pada pengertian yang analog dengan
manajemen operasional, yaitu sebagai pendekatan yang menyeluruh pengelolaan semua
aspek usaha hotel (fasilitas-fasilitas, kebijakan, karakteristik produk dan sumber daya
manusia).
2. Strategi persaingan yang merupakan suatu modus dimana hotel merumuskan strategi
tertentu dengan mengetahui secara tepat strategi yang disusun oleh hotel-hotel
pesaing.anajemen Penyelenggaraan Hotel.
Dengan kedua strategi tersebut maka dapat disimpulkan bahwa pengelolaan penyelenggaraan hotel
dialokasikan kedalam 2 (dua) bidang pengelolaan, yaitu pengelolaan semua aspek usaha yang
terdapat di dalam lingkungan hotel, dan pengelolaan semua aspek yang terdapat di luar lingkungan
hotel, serta keduanya saling menopang dalam mencapai sasaran yang telah ditetapkan oleh hotel.
Dalam melaksanakan strategi manajemen yang merupakan pendekatan menyeluruh pengelolaan
semua aspek usaha hotel, terdiri dari fasilitas hotel, kebijakan, produk dan karakteristiknya, serta
sumberdaya manusia yang melekat pada setiap bagian hotel untuk mendatangkan keuntungan
(Revenue Department), seperti : pada bagian Kantor Depan Hotel (Front Office), Tata Graha
(Housekeeping), dan bagian Makanan dan Minuman (Food and Beverage) serta Pemasaran
(Marketing), maka sesuai dengan fungsi dan peranan bagian-bagian tersebut dapat digunakan
strategi manajemen yang tepat dalam melaksanakan pengelolaan penyelenggaraan hotel, ataupun
menghadapi persaingan usaha yang sangat competitive.
3.2.3. Analisa SWOT Industri Perhotelan Indonesia
Strength, weakness, opportunities dan threat (SWOT) merupakan model yang digunakan untuk
mengukur apa yang dapat dilakukan Perseroan dan yang tidak dapat dilakukan Perseroan serta
peluang dan ancaman ekternal Perseroan. Analisa SWOT dapat membantu Perseroan untuk
mencapai tujuan Perseroan dan dapat meminimalisir kendala kendala yang ada. Berikut adalah
anaisa SWOT industri Perhotelan Indonesia:
Strenght (Kekuatan)
1)
2)
3)
Pengelolaan dan pengembangan industri Perhotelan yang akan dijalankan memiliki tren
positif karena bekerjasama dengan pengelola yang telah memiliki pengalaman manajemen
Perhotelan selama bertahun tahun;
Pengelola dan pengembang hotel merupakan bagian dari Ciputra Group yang telah
memiliki brand dan dipercaya oleh masyarakat Indonesia khususnya masyarakat di Jakarta;
Pengelola telah memiliki tenaga ahli yang mampu memenuhi kebutuhan masyarakat
pengguna jasa hotel.
Weakness (Kelemahan)
1)
2)
3)
Memiliki profitabilitas yang rendah;

Kemampuan pengelolaan dana tunai rendah dan;
Tingkat turn over karyawan yang tinggi.
P a g e | 17
Opportunity (Kesempatan)
1)
2)
Lokasi hotel berada di kawasan bisnis yang membutuhkan layanan hospitality khususnya
perhotelan berkualitas sebagai bagian dari sarana bisnis dikawasan tersebut;
Pertumbuhan pariwisata menunjukkan tren meningkat. Wisatawan membutuhkan
akomodasi perhotelan.
Threats (Ancaman)
1)
2)
Perubahan kebijaksanaan pemerintah. Kebijakan dari pemerintah sangat terasa

pengaruhnya bagi dunia perhotelan, seperti tindakan devaluasi terhadap nilai mata uang
rupiah akan mempengaruhi tingkat konsumsi konsumen yang akan menginap di hotel.
Para pesaing yang sudah lebih dulu terjun dan mengetahui pasar.
P a g e | 18
4.
Kajian Pola Bisnis
4.1.
Keunggulan Kompetitif
Perseroan merupakan perusahaan pembangunan perumahan dan pengelolaan usaha yang memiliki
portofolio yang kuat dan beragam pada pengembangan di bidang perumahan dan komersial di
daerah Jakarta Selatan, Jakarta Barat dan Jakarta Pusat. Perseroan telah membangun reputasi
sebagai salah satu Perusahaan Pengembang dan Pengelola Properti terkemuka di Indonesia.
Selama lebih dari 3 (tiga) dekade Perseroan telah mempelopori pengembangan komunitas
perumahan yang terintegrasi dan berkesinambungan di wilayah Jakarta dan sekitarnya, dengan
mengedepankan hunian keluarga hijau berkualitas tinggi di dalam lingkungan hunian yang
memiliki daya tarik dan tertata dengan baik. Perseroan senantiasa menjaga pertumbuhan yang
berkelanjutan melalui desain rumah sadar lingkungan, pengelolaan properti yang baik dan komitmen
tinggi dalam kemitraan dengan Pemerintah Daerah dan masyarakat sekitar untuk meningkatkan
kualitas infrastruktur daerah setempat.
Perseroan telah terdaftar di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 1994, dan berkomitmen untuk
menciptakan nilai bagi pemegang saham, pelanggan dan masyarakat dalam menjalankan usahanya
dengan standar integritas dan tanggung jawab yang tinggi.
Dengan pengalaman Para Pihak dalam bidang pengembangan bangunan dan hospitality yang cukup
lama sehingga hotel yang akan dibangun akan memiliki kemampuan persaingan usaha dari
kerjasama pembangunan dan pengelolaan hotel di Kompleks Bintaro Plaza adalah hotel memiliki
pelayanan prima dalam memberikan layanan tempat penginapan. Dengan berfokus pada
kepentingan konsumen dalam memberikan pelayanan prima dan senantiasa memegang prinsip
Good Corporate Governance yang mengedepankan Best Practice dalam tiga kelompok pelayanan
jasa perhotelan, yaitu Core Service, Facilitating Service, dan Supporting Service guna memenuhi
kebutuhan konsumen.
4.2
Dengan melakukan Joint Venture dengan CNYL, Perseroan diharpkan dapat menciptakan nilai
dengan memberikan layanan tempat penginapan yang prima dan senantiasa memegang prinsip
Good Corporate Governance yang mengedepankan Best Practice guna memenuhi kebutuhan
pemakai jasa hotel. Dengan memberikan layanan kualitas yang baik kepada pelanggan, Perseroan
dapat bersamaan dapat meningkatkan profitabilitas Perseroan dimasa depan sehingga dapat
meningkatkan nilai pemegang saham yang pada akhirnya turut berkontribusi pada Perseroan.
Dengan dilakukannya Perjanjian, maka Perseroan mampu memiliki keunggulan kompetitif untuk
dapat bersaing pada industri perhotelan disamping juga dapat menciptakan nilai tambah yang dapat
meningkatkan nilai pemegang saham Perseroan.
P a g e | 19
5.
5.1.
Ketersediaan Tenaga Kerja
Tenaga kerja yang dibutuhkan dalam industri hotel sebagian besar merupakan tenaga yang termpil,
ramah, sopan dan berorientasi melayani. Ditingkat yang lebih tinggi harus pula terdapat manajer dan
tenaga ahli yang sudah berpengalaman dalam menjalankan opersional sebuah hotel. Semua ini
dimaksudkan untuk dapat memberikan pelayanan yang sebaik mungkin pada konsumen. Tenaga
kerja yang akan digunakan diharapkan memiliki latar belakang sekolah maupun pengalaman kerja di
bidang perhotelan. Berikut merupakan perencanaan jumlah dan komposisi pegawai hotel:
No.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Posisi
Administrations and General :
Hotel Manager
General Affair
Administrations Officer
Finance :
Chief Accountant
General Cashier
A/R Income
Sales & Marketing :
Sales Executive
Front Office :
Front Desk Supervisor
Front Desk Agent
Night Clerk
Rooms/Guest Service :
HKC/GS Supervisor
Rooms Attendence/Guest Service
Public Area Attendence
Security :
Security Guard
Jumlah
Anggaran
Level
1 orang
1 orang
1 orang
Manajer
JM
Supervisor
1 orang
1 orang
1 orang
JM
Supervisor
Supervisor
1 orang
JM
1 orang
4 orang
1 orang
Supervisor
Rank & File
Supervisor
1 orang
7 orang
4 orang
Supervisor
Rank & File
Rank & File
8 orang
33 orang
Rank & File
5.2.
Sistem Manajemen dan Manajemen Risiko
5.2.1. Sistem Manajemen

Berdasarkan Perjanjian, Para Pihak sepakat bahwa JCH wajib membayar kepada CHY dengan rincian :
a. Shared Marketing Services sebesar 0,5% (nol koma lima) dari GOR (Gross Operating
Revenue) hotel;
b. Management fee sebesar 1% (satu persen) dari GOR (Gross Operating Revenue) hotel;
c. Incentive fee sebesar 6% (enam persen) dari GOP (Gross Operating Profit).
Dalam pengelolaan hotel, CHY melakukan kegiatan kegiatan pengelolaan dari tahap perencanaan,
pengorganisasian, pelaksanaan dan pengawasan jalannya operasional hotel termasuk penunjukan
dan penempatan personalia dalam seluruh tingkat organisasi hotel dari level Steering Committee,
Chief Executive Officer dan jajaran staff hotel.
P a g e | 20
5.2.2. Manajemen Risiko

Pengelolaan industri jasa tidaklah mudah, pelaku bisnis berhadapan langsung dengan konsumen dan
efeknya akan terasa langsung. Jika manajemen atau karyawan tidak mampu memberikan pelayanan
secara profesional, konsumen akan langsung mempunyai persepsi yang kurang menguntungkan bagi
hotel. Risiko yang mungkin dihadapi oleh Perseroan sehubungan dengan Rencana Diversifikasi
adalah:
a. Resiko ancaman pesaing baru (threat of new entrants) yang tentunya akan merebut bagian
pasar yang sudah ada dan seringkali mengakibatkan penurunan harga serta meningkatkan
biasaya, sehingga dapat menurunkan kemampuan perusahaan dalam mendapatkan laba;
b. Risiko dalam memperoleh, mempertahankan dan memperbaharui perizinan dan persetujuan
yang dibutuhkan dalam menjalankan kegiatan usaha di bidang perhotelan;
c. Perseroan memiliki risiko tidak mendapat persetujuan dari RUPS sehubungan dengan
Rencana Diversifikasi Usaha.
Perencanaan ketersediaan jumlah tenaga profesional dalam pengelolaan hotel telah direncanakan
oleh Perseroan dari tahap perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan pengawasan jalannya
operasional perhotelan termasuk penunjukan dan penempatan personalia dalam seluruh tingkat
organisasi hotel dari level Steering Committee, Chief Executive Officer dan jajaran staff hotel
berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pengelolaan hotel, guna meminimalisasi risiko yang mungkin
dihadapi oleh Perseroan.
P a g e | 21
6.
Kajian Kelayakan Teknis
6.1.
Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya
Perencanaan dan ketersediaan sumber daya manusia hotel mengacu pada elemen-elemen sebagai
berikut :
1.
Elemen pertama disebut dengan provider (PR) , ialah orang orang yang menyediakan
pelayanan (pada bagian dapat diambil contoh Roomboy/maid, Houseman, Supervisor dan
sebagainya) yang mana mereka mempunyai hubungan dengan para tamu baik secara langsung
maupun tidak langsung. Situasi kerja mereka dipengaruhi oleh sistem, prosedur atau instruksi
kerja yang sudah ditetapkan oleh perusahaan dan oleh perilaku, sikap dan norma-norma yang
melekat pada diri masing masing serta situasi lingkungan. Pada elemen pertama (PR)
mempunyai 3 unsur yang merupakan satu kesatuan dalam Hospitality Industry adalah:
a. Produk (product) adalah produk yang dihasilkan oleh bagian hotel, seperti kebersihan,
kerapihan, kelengkapan, kenyaman dan keamanan kamar kamar tamu;
b. Perilaku dan sikap (behaviour) adalah perilaku dan sikap dari pemberi pelayanan yang
mempunyai tanggung jawab untuk mendistribusikan produk kepada para tamu;
c. Suasana lingkungan (environment) tempat bekerja.
2.
Elemen kedua, adalah yang disebut dengan receiver (RE), ialah orang atau orang orang yang
menerima pelayanan, dan dalam kaitan ini adalah para tamu hotel dengan berbagai
pengalaman , ide dan kultur yang berbeda beda.
3.
Elemen ketiga, disebut dengan transfer (TR), adalah suatu keadaan yang tercipta oleh interaksi
antara kedua elemen sebelumnya.
Perencanaan ketersediaan dan kualitas sumber daya untuk mengelola hotel yang telah direncanakan
oleh Perseroan diharapkan dapat memenuhi ketersediaan pelayanan hospitality.
P a g e | 22
7.
Analisa kelayakan keuangan merupakan analisis dari berbagai aspek yang saling berkaitan untuk
mengetahui dan mengukur seberapa besar prospek usaha Perseroan setelah Rencana Diversifikasi
Usaha, serta mengukur tingkat pengembalian (return) yang diperoleh dari jumlah investasi yang
ditanamkan. Analisis tersebut meliputi sumber dan target pendapatan operasional serta biaya-biaya
yang harus dikeluarkan meliputi biaya operasional langsung dan beban usaha.
7.1.
Kajian Laporan Keuangan Historis Perseroan
Analisis Kondisi Keuangan Perseroan

Berikut adalah ikhtisar Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2012 dan 2011 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Aryanto, Amir Jusuf, Mawar & Saptoto (anggota RSM AAJ Associates), Laporan Keuangan
Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2011, 2010,
2009 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Aryanto, Amir Jusuf, Mawar & Saptoto (anggota
RSM AAJ Associates), "dengan pendapat disajikan secara wajar tanpa pengecualian, dalam semua hal
yang material", Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31
Desember 2008, 2007, 2006 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Aryanto, Amir Jusuf &
Mawar (anggota RSM AAJ Associates), "dengan pendapat disajikan secara wajar tanpa pengecualian,
dalam semua hal yang material".
P a g e | 23
Laporan Posisi Keuangan Perseroan per 31 Desember 2008 - 31 Desember 2012

KETERANGAN
2012
Audited
2011
Audited
2010
Audited
2009
Audited
2008
Audited
874.334.501
-
867.287.349
-
758.054.399
-
258.060.538
9.800.122
1.800.000
72.463.511
8.849.499
1.200.000
Aset
Aset Lancar
Kas dan Bank
Investasi Saham
Uang Muka Investasi
Piutang Usaha
Pihak Berelasi
Pihak Ketiga
Piutang Lain-lain
Pihak Berelasi
Pihak Ketiga
Aset keuangan lancar lainnya
Persediaan
Biaya dan Pajak Dibayar Dimuka
Total Aset Lancar
158.391
14.486.004
160.930
11.073.568
12.444.546
275.006
16.679.852
11.919.816
2.848.978
1.137.466.563
43.662.561
2.072.956.998
3.741.890
1.010.240.380
33.918.015
1.926.422.132
3.142.722
850.723.872
21.772.905
1.646.138.444
6.410.990
32.463.073
815.925.126
13.875.575
1.155.290.282
5.226.778
1.800.546
804.319.712
12.030.015
917.809.877
Aset Tidak Lancar

Investasi Pada Entitas Asosiasi dan
Pengendalian Bersama Entitas
Piutang Pihak Berelasi - Non Usaha
Uang muka pembelian tanah
Tanah untuk Pengembangan
Properti Investasi
Aset Tetap
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya
Aset Non Keuangan Tidak Lancar Lainnya
Total Aset Tidak Lancar
204.865.883
4.753.611
41.534.876
2.179.707.294
358.820.604
32.382.005
88.051.434
15.188.195
2.925.303.902
80.794.292
5.009.821
19.560.884
1.670.439.147
239.715.275
55.627.735
65.678.592
21.167.079
2.157.992.825
22.645.555
6.278.352
1.297.596.846
240.216.433
31.825.005
41.071.383
9.945.289
1.649.578.863
1.146.579.381
223.685.304
23.727.637
36.192.573
1.430.184.895
1.092.925.279
101.986.649
68.296.271
30.195.150
1.293.403.349
Total Assets
4.998.260.900
4.084.414.957
3.295.717.307
2.585.475.177
2.211.213.226
928.970
2.075.680
98.322.760
126.551.610
6.742.759
39.244.996
3.184.418
35.774.929
2.377.114
22.963.452
21.494.311
1.163.697
1.941.002
31.702.695
12.009.714
53.426.566
33.335.277
55.277.418
2.094.591.446
32.241.991
40.411.899
2.367.282.066
17.081.632
36.709.173
26.602.261
53.772.255
1.645.417.190
36.006.761
1.064.922
1.856.542.511
68.990.296
24.904.544
48.167.106
38.423.205
1.221.390.670
27.274.216
645.720
1.457.212.003
82.350.613
-
43.479.124
19.466.876
8.134.073
82.324.564
730.497.122
1.024.287.140
32.135.952
75.914.078
493.942.074
825.133.411
384.589.864
305.788.774
195.823.148
129.440.049
81.149.894
24.960.088
409.549.952
21.765.373
327.554.147
17.562.533
213.385.681
17.678.965
147.119.014
16.491.183
97.641.077
Jumlah Liabilitas
2.776.832.018
2.184.096.658
1.670.597.684
1.171.406.154
922.774.488
HAK MINORITAS
63.126.184
54.188.053
275.000.000
259.000.000
275.000.000
259.000.000
275.000.000
259.000.000
275.000.000
259.000.000
275.000.000
259.000.000
(7.253.011)
(7.253.011)
(7.253.011)
(7.253.011)
(7.253.011)
11.000.000
1.627.391.320
(68.749.500)
2.096.388.809
125.040.073
2.221.428.882
4.998.260.900
--
--
1.324.718.622
(68.749.500)
1.782.716.111
117.602.188
1.900.318.299
4.084.414.957
Liabilitas dan Ekuitas

Liabilitas Jangka Pendek
Utang Bank
Utang Usaha
Pihak Ketiga
Pihak Berelasi
Utang Lain-lain
Pihak Ketiga
Pihak Berelasi
Liabilitas Keuangan Jangka Pendek Lainnya
Utang Pajak
Beban Akrual
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Pendek
Uang Muka Penjualan
Penghasilan Sewa Ditangguhkan dan Setoran Jaminan
Utang Pihak Berelasi-Non-Usaha
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Penghasilan Sewa Ditangguhkan dan
Setoran Jaminan
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang
Ekuitas
Modal saham
Tambahan Modal Disetor
Selisih Nilai Transaksi
Restrukturisasi Entitas Sepengendali
Saldo Laba
Telah Ditentukan Penggunaannya
Belum Ditentukan Penggunaannya
Modal Saham Diperoleh Kembali
Kepentingan Non-Pengendali
Jumlah Ekuitas
Jumlah Liabilitas dan Ekuitas
--
1.065.620.310
864.056.850
718.141.196
(68.749.500)
(39.861.000)
(10.637.500)
1.523.617.799 1.414.069.023 1.288.438.738
101.501.824
1.625.119.623 1.414.069.023 1.288.438.738
3.295.717.307 2.585.475.177 2.211.213.226
P a g e | 24
Selama periode tahun 2008-2012, jumlah aset Perseroan mengalami peningkatan rata-rata sebesar
22,62% pada setiap tahunnya. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2010 dimana nilai jumlah
aset mengalami peningkatan sebesar 27,47% sehingga menjadi sebesar Rp3.295.717.307,- dari
sebesar Rp2.585.475.177,- pada tahun 2009. Peningkatan ini terjadi karena adanya peningkatan
pada kas dan setara kas menjadi sebesar Rp758.054.399,- dari sebesar Rp258.060.538,- pada tahun
2009. Sampai dengan akhir tahun 2012, jumlah aset Perseroan mengalami peningkatan sebesar
22,37% sehingga menjadi sebesar Rp4.998.260.900,- dari sebesar Rp4.084.414.957,- pada tahun
2011.
Jumlah liabilitas Perseroan untuk periode 2008-2012 mengalami peningkatan rata-rata sebesar
31,71% per tahun. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2010 yaitu sebesar 42,61%. Peningkatan
pada jumlah liabilitas pada tahun 2010 dikarenakan adanya peningkatan uang muka penjualan
sebesar Rp1.221.390.670,- pada liabilitas Perseroan. Sampai dengan akhir Desember tahun 2012,
jumlah liabilitas Perseroan mengalami peningkatan sebesar 27,14% sehingga menjadi sebesar
Rp2.776.832.018,- dari sebesar Rp2.184.096.658,- pada tahun 2011. Selama periode 2008-2012,
jumlah liabilitas jangka pendek secara rata-rata meningkat sebesar 30,15% per tahun, sedangkan
jumlah liabilitas jangka panjang secara rata-rata meningkat sebesar 43,11% per tahun.
Jumlah ekuitas Perseroan untuk periode 2008-2012 mengalami peningkatan secara rata-rata sebesar
14,59% per tahun. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2011 yaitu sebesar 16,93% sehingga
jumlah ekuitas Perseroan pada tahun tersebut menjadi sebesar Rp1.900.318.299,- dari sebesar
Rp1.625.119.623,- pada tahun 2010. Peningkatan ekuitas pada tahun 2011 dikarenakan adanya
peningkatan saldo laba yang belum ditentukan penggunaannya menjadi sebesar Rp1.324.718.622,dari sebesar Rp1.065.620.310,- pada tahun 2010. Sampai dengan akhir tahun 2012, jumlah ekuitas
mengalami peningkatan sebesar 16,90% sehingga menjadi sebesar Rp2.221.428.882,- dari tahun
2011.
Laporan Laba/Rugi Komprehensif per 31 Desember 2008 - 31 Desember 2012
KETERANGAN
PENDAPATAN USAHA
BEBAN POKOK PENJUALAN DAN
BEBAN LANGSUNG
LABA KOTOR
Beban Penjualan
Beban Umum dan Administrasi
Penghasilan Bunga
Laba (Rugi) Selisih Kurs - Bersih
Laba Penjualan Properti Investasi dan Aset Tetap
Pendapatan Lainnya
Beban Usaha
Lain-lain Bersih
LABA USAHA
Pendapatan (Beban) Keuangan
Bagian Atas Hasil Bersih Entitas Asosiasi
LABA SEBELUM PAJAK PENGHASILAN
BEBAN PAJAK PENGHASILAN
Pajak Kini
Pajak Tangguhan
LABA TAHUN BERJALAN
PENDAPATAN KOMPREHENSIF LAINNYA
HAK MINORITAS
LABA KOMPREHENSIF TAHUN BERJALAN
2012
Audited
1.101.821.376
2011
Audited
893.170.154
494.740.893
607.080.483
403.487.025
489.683.129
15.064.659
(180.080.659)
(450.780)
441.613.703

2010
2009
2008
Audited
Audited
Audited
773.528.772 662.062.576 648.573.117
352.823.880 306.350.593
420.704.892 355.711.983
333.066.072
315.507.045
- (42.442.028) (34.942.921) (24.336.894)

- (96.608.253) (89.410.370) (75.900.524)
22.747.120
9.073.426
2.052.465
(30.019)
(187.939)
192.212
68.914
675.000
17.141.242
(159.709.066)
(74.714)
9.346.801
7.375.401
6.451.328
347.040.591 313.787.427 248.294.580 223.965.632
47.696.643
2.062.277
491.372.623
48.423.349
2.074.237
397.538.177
(8.441.569) (18.914.424) (14.416.303)

1.071.550
950.623
238.907
306.417.408 230.330.779 209.788.236
(63.447.626)
427.924.997
427.924.997
(50.839.432) (42.618.307) (36.687.188) (57.978.897)

(4.088.283)
346.698.745 263.799.101 193.643.591 147.721.056
1.124.359
(1.938.131)
96.842
346.698.745 264.923.460 191.705.460 147.817.898
P a g e | 25
Jumlah pendapatan Perseroan selama periode 2008-2012 mengalami peningkatan secara rata-rata
sebesar 14,17% per tahun. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2012 yaitu sebesar 23,36%
sehingga jumlah pendapatan Perseroan menjadi sebesar Rp1.101.821.376,- dari sebesar
Rp893.170.154,- pada tahun 2011.
Beban pokok penjualan dan langsung Perseroan selama periode 2008-2012 mengalami peningkatan
secara rata-rata sebesar 10,40% per tahun. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2012 dimana
beban pokok penjualan dan langsung Perseroan meningkat sebesar 22,62% atau menjadi sebesar
Rp494.740.893,- dari sebesar Rp403.487.025,- pada tahun 2011.
Margin laba bruto Perseroan selama periode waktu 2008-2012 secara rata-rata adalah sebesar
17,78%. Margin laba bruto terbesar terjadi pada tahun 2012 yaitu sebesar 23,97%. Pada akhir tahun
2012, Rasio Pertumbuhan pada periode berjalan Perseroan adalah sebesar 23,97%. Sedangkan laba
komprehensif periode berjalan Perseroan selama periode 2008-2012 secara rata-rata adalah sebesar
30,44%. Margin laba komprehensif periode berjalan terbesar terjadi pada tahun 2010 sebesar
38,18%. Pada akhir bulan Desember 2012, pertumbuhan laba komprehensif periode berjalan
Perseroan adalah sebesar 23,43%.
P a g e | 26
Rasio Historis
KETERANGAN
2012
Audited
2011
Audited
2010
Audited
2009
Audited
2008
Audited
RASIO
Rasio Pertumbuhan*
Pendapatan
Beban Pokok Penjualan
Laba Bruto
Laba Usaha
Laba Bersih
Aset Lancar
Aset Tidak Lancar
Jumlah Aset
Liabilitas Lancar
Liabilitas Tidak Lancar
Jumlah Liabilitas
Ekuitas
23,36%
22,62%
23,97%
27,25%
23,43%
7,61%
35,56%
22,37%
27,51%
25,03%
27,14%
16,90%
15,47%
14,36%
16,40%
10,60%
30,87%
17,03%
30,82%
23,93%
27,40%
53,50%
30,74%
16,93%
16,84%
15,17%
18,27%
26,38%
38,19%
42,49%
15,34%
27,47%
42,27%
45,04%
42,61%
14,93%
2,08%
-8,02%
12,74%
10,86%
29,69%
25,87%
10,58%
16,93%
24,14%
50,67%
26,94%
9,75%
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
14,17%
10,40%
17,78%
18,50%
30,44%
22,59%
22,63%
22,62%
30,15%
43,11%
31,71%
14,59%
Rasio Vertikal**
Aset Lancar/Jumlah Aset
Aset Tidak Lancar/Jumlah Aset
Jumlah Liabilitas/Jumlah Liabilitas & Ekuitas
Liabilitas Lancar / Jumlah Liabilitas
Liabilitas Tidak Lancar / Jumlah Liabilitas
Ekuitas/Jumlah Liabilitas & Ekuitas
41,47%
58,53%
55,56%
85,25%
14,75%
44,44%
47,17%
52,83%
53,47%
85,00%
15,00%
46,53%
49,95%
50,05%
50,69%
87,23%
12,77%
49,31%
44,68%
55,32%
45,31%
87,44%
12,56%
54,69%
41,51%
58,49%
41,73%
89,42%
10,58%
58,27%
44,96%
55,04%
49,35%
86,87%
13,13%
50,65%
0,88
0,38
1,04
0,48
1,13
0,53
1,13
0,32
1,11
0,12
1,06
0,36
8,56%
19,26%
8,49%
18,24%
8,04%
16,30%
7,41%
13,56%
6,68%
11,47%
7,84%
15,77%
0,22
75,24
5
10,76
34
0,22
79,50
5
10,36
35
0,23
62,16
6
13,92
26
0,26
11,86
31
2,92
123
0,29
34,23
11
3,45
104
0,24
52,60
11
8,28
64
0,56
1,25
0,53
1,15
0,51
1,03
0,45
0,83
0,42
0,72
0,49
0,99
Rasio Likuiditas**
Current Ratio (rasio lancar)
Quick Ratio
Rasio Profitabilitas**
Return on Asset (ROA)
Return on Equity (ROE)
Rasio Aktivitas**
Perputaran Aset (x)
Perputaran Piutang Usaha (x)
Perputaran Piutang Usaha (hari)
Perputaran Utang Usaha (x)
Perputaran Utang Usaha (hari)
Rasio Solvabilitas**
Debt to Asset Ratio (DAR)
Debt to Equity Ratio (DER)
Sumber: Truscel dengan data Perseroan

*) Rata rata untuk rasio pertumbuhan dihitung menggunakan CAGR
**) Rata rata dihitung menggunakan Average
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan operasional suatu perusahaan dalam mengelola asetasetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan pengembalian yang dapat diperoleh para penyedia
capital (capital providers).
Rasio imbal hasil aset Perseroan (Return on Assets/ROA) untuk periode 2008-2012 secara
rata-rata adalah sebesar 7,84% per tahun. ROA terbesar terjadi pada tahun 2012 yaitu sebesar
8,56%. Rasio tersebut menunjukkan bahwa Perseroan dapat mengelola aset-asetnya untuk
mendapatkan laba. Sedangkan rasio imbal hasil ekuitas Perseroan (Return on Equity/ROE) untuk
periode 2008-2012 secara rata-rata adalah sebesar 15,78% per tahun. ROE terbesar terjadi pada
P a g e | 27
tahun 2012 yaitu sebesar 19,26%. Hal ini menunjukkan Perseroan dapat menghasilkan laba secara
optimal untuk para pemegang sahamnya.
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar seluruh
liabilitas-liabilitasnya yang akan jatuh tempo. Pada periode tahun 2008-2012, Perseroan mempunyai
rasio lancar rata-rata sebesar 1,06x per tahun, rasio ini menunjukkan bahwa Perseroan mempunyai
aset lancar yang cukup untuk membayar seluruh utang lancar yang jatuh tempo. Sedangkan pada
Quick ratio rata-rata per tahunnya adalah sebesar 0,36x.
Sampai dengan akhir bulan Deasember tahun 2012, rasio lancar dan quick ratio Perseroan masingmasing adalah sebesar 0,88x dan 0,38x.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendayagunakan aset-aset yang
dimilikinya. Secara rata-rata dapat dilihat bahwa rasio perputaran aset Perseroan selama periode
2008-2012 adalah sebesar 0,24x per tahun artinya Perseroan menghasilkan nilai penjualan secara
rata-rata 0,24x dari setiap asetnya. Perputaran piutang usaha Perseroan memiliki rata-rata 52,60x
atau selama 11 hari. Perputaran utang usaha Perseroan memiliki rata-rata 8,28x per tahun atau
selama 64 hari.
Sampai dengan akhir bulan Desember tahun 2012, perputaran aset, perputaran persediaan,
perputaran piutang usaha, perputaran utang usaha masing-masing adalah sebesar 0,22x; 0,43x;
75,24x dan 10,76x.
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam membayar semua liabilitas
(jangka pendek maupun jangka panjang). Rasio rata-rata jumlah liabilitas terhadap jumlah aset
Perseroan (Debt to Assets Ratio / DAR) selama tahun 2008-2012 adalah sebesar 0.49x. Sedangkan
rasio rata-rata jumlah liabilitas terhadap jumlah ekuitas Perseroan (Debt to Equity Ratio / DER) pada
periode tahun yang sama adalah sebesar 0.99x, dari DAR, dapat dilihat bahwa Perseroan mampu
untuk membayar semua liabilitasnya secara optimal. Sedangkan DER menunjukkan bahwa komposisi
pembiayaan Perseroan banyak menggunakan ekuitas dibandingkan dengan liabilitasnya.
Penilaian atas Arus Kas Historis Perseroan
Informasi tentang arus kas suatu perusahaan berguna bagi pemakai laporan keuangan sebagai dasar
untuk menilai kemampuan perusahaan dan menilai kebutuhan perusahaan untuk menggunakan arus
kas tersebut. Dalam proses pengambilan keputusan ekonomi, para pemakai perlu melakukan
evaluasi terhadap kemampuan perusahaan dalam menghasilkan kas serta keputusan perolehannya.
Perusahaan harus menyusun laporan arus kas dan harus menyajikan laporan tersebut sebagai bagian
yang tidak terpisahkan dilaporan keuangan untuk periode penyajian laporan keuangan. Tujuan
utama dari laporan arus kas adalah memberikan informasi mengenai penerimaan dan pengeluaran
kas suatu perusahaan selama satu periode. Tujuan keduanya adalah memberikan informasi atas
dasar mengenai aktivitas operasi, investasi dan pembelanjaan.
Selain tujuan di atas, laporan arus kas juga penting untuk mengetahui keadaan kas secara pasti demi
menjaga likuiditas perusahaan. Dengan adanya laporan kas ini, maka perusahaan akan mengetahui
apakah perusahaan dalam keadaan defisit atau bahkan mengalami surplus. Berikut adalah laporan
arus kas Perseroan untuk periode 31 Desember 2012 - 31 Desember 2008.
P a g e | 28
Laporan Arus Kas per 31 Desember 2008 - 31 Desember 2012

KETERANGAN
ARUS KAS DARI AKTI VITAS OPERASI
Peneri maan Kas dari Pelanggan
Pembayaran Kas untuk Pemborong, Pemasok dan Karyawan
Pembayaran Pajak Penghasilan
Pembayaran Beban Keuangan
Kas Netto Di peroleh dari Aktivitas Operasi
ARUS KAS DARI AKTI VITAS INVESTASI
Penambahan Properti Investasi
Perolehan Aset Tetap
Penjualan Aset Tetap
Penyertaan Saham
Pembatalan Uang Muka Investasi
Kas Netto Di gunakan untuk Aktivitas Investasi
2012
Audited
2011
Audited
2010
Audited
1.677.024.313
1.458.777.292
(1.320.255.893) (1.087.172.917)
(70.670.989)
(59.699.141)
(2.807.165)
(181.830)
283.290.266
311.723.404
2009
Audited
2008
Audited
1.385.012.261 1.011.361.201
764.626.162
(678.744.947) (563.570.294) (650.539.615)
(41.597.571)
(51.717.084) (54.050.901)
(6.561.728)
(18.579.975) (14.274.961)
658.108.015
377.493.848
45.760.685
(51.952.130)
(77.585.717)
304.275
(84.140.681)
(213.374.253)
(13.191.387)
(33.404.323)
141.235
(56.074.500)
(102.528.975)
(14.371.120)
(10.254.886)
124.000
857.143
(23.644.863)
(8.955.942)
(84.543.234)
675.000
(600.000)
(93.424.176)
(1.488.508)
(58.249.688)
(59.738.196)
(928.970)
(113.504.005)
43.164.067
(33.346.710)
(87.112.886)
4.134.108
(97.988.480)
(63.349.873)
(28.888.500)
1.741.400
15.666.171
(51.539.350)
(45.783.676)
(29.223.500)
23.310.500
(2.236.524)
(29.089.510)
(38.493.393)
(10.637.500)
110.574.200
(206.425)
8.400.000
(62.868.908)
16.364.000
(99.961.488)
38.350.000
(134.469.282)
7.000.000
(98.472.550)
32.147.372
7.047.105
109.232.941
499.993.870
185.597.123
18.169.861
47
(10)
(96)
51
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN
867.287.348
758.054.398
258.060.538
72.463.511
54.293.599
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN
874.334.500
867.287.348
758.054.398
258.060.538
72.463.511
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN

Pembayaran Pinjaman
Pembayaran Dividen
Perolehan Kembali Modal Saham
Perolehan Pinjaman
Penerimaan Pihak Berelasi - Bersih
Penerimaan Setoran Modal dan Uang Muka Setoran Modal
dari Kepentingan Non Pengendali di Entitas Anak
Kas Netto Di gunakan untuk Aktivitas Pendanaan
KENAIKAN BERSIH KAS DAN SETARA KAS
PENGARUH SELISIH KURS ATAS KAS DAN SETARA KAS
Pada akhir tahun 2012, kas bersih Perseroan yang diperoleh dari aktivitas operasi mengalami
penurunan menjadi sebesar Rp283.290.266,- dari sebesar Rp311.723.404,- pada akhir tahun 2011.
Hal ini disebabkan karena adanya peningkatan terhadap pembayaran kas untuk pemborong,
pemasok dan karyawan. Sedangkan pada kas bersih Perseroan yang digunakan untuk aktivitas
investasi juga mengalami peningkatan dari sebesar Rp102.528.975,- di tahun 2011 menjadi sebesar
Rp213.374.253,- pada akhir tahun 2012. Selain itu, kas bersih Perseroan yang digunakan untuk
aktivitas pendanaan mengalami penurunan menjadi hanya sebesar negatif Rp62.868.908,- dari
sebesar negatif Rp99.961.488,- pada tahun 2011. Hal ini disebabkan berkurangnya jumlah
pembayaran pinjaman.
7.2.
Asumsi Proyeksi Keuangan
7.2.1
Asumsi Umum
1. Asumsi nilai tukar yang digunakan sepanjang periode penilaian adalah Rp9.670,-/USD sesuai
dengan kurs nilai tengah Rp/USD per Desember 2012. (sumber: www.bi.go.id);
2. Asumsi pajak yang digunakan sepanjang periode penilaian adalah sebesar 25%, sesuai
dengan UU Perpajakan No. 36/2008;
3. Asumsi jumlah hari kerja dalam 1 (satu) tahun adalah 365 hari;
4. Asumsi Pajak Pertambahan Nilai adalah sebesar 10,00%;
P a g e | 29
7.2.2
Perseroan
Asumsi Penjualan Kamar dan Lain-lain

Asumsi penjualan kamar dan lain-lain didasarkan pada jumlah dan harga kamar tersedia yang di
kalkulasi dengan jumlah hari dalam setahun sehingga didaptkan Room Nights Available yang
kemudian di kalkulasi dengan occupancy rate yang menghasilkan Room Nights Sold. Total
Penjualan adalah Room Nights Sold di kalkulasi dengan harga kamar per-room.
2013
Room Nights Sold
Occupancy Rate
Revenue
Room
Others
2014
0%
41.975
Margin (%)
Pertumbuhan (%)
Pertumbuhan (%)
0%
41.975
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
25.185 29.383 33.580 35.679 35.679 35.679 35.679 35.679
60%
70%
80%
85%
85%
85%
85%
85%
41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975
22,50% 20,00% 11,56%
22,50% 20,00% 11,56%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
Asumsi Departemental Cost

Asumsi Departemental Cost didasarkan pada jumlah kamar dan lain-lain yang tersedia
digunakan untuk penjualan dan aktivitas operasional lain-lain.
2013
Room Nights Sold
Occupancy Rate
Departemental Costs
Room
Others
2014
0%
41.975
Margin (%)
Pertumbuhan (%)
Pertumbuhan (%)
0%
41.975
-
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
25.185 29.383 33.580 35.679 35.679 35.679 35.679 35.679
60%
70%
80%
85%
85%
85%
85%
85%
41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975
22,50% 20,00% 11,56%
22,50% 20,00% 11,56%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
Asumsi Perputaran Modal Kerja

2013
Piutang Usaha
Utang Usaha
5,00%
5,00%
Perputaran Hari
Perputaran Hari
2014
-
2015 - 2022
5
25
Asumsi Depresiasi
2013
Building & Interior
Stage 1
Stage 2
Parking
Stage 1
Stage 2
7.2.3
2014
2015 - 2022
10 Tahun
10 Tahun
10,00%
10,00%
10 Tahun
10 Tahun
10,00%
10,00%
Asumsi Weighted Average Cost of Capital (WACC)
WACC dihitung berdasarkan data yang diperoleh di pasar. Berikut adalah asumsi yang digunakan
untuk mengestimasi tingkat diskonto yang akan digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan ini:
Cost of Debt (Tingkat bunga Utang)
Tingkat suku bunga pinjaman yang digunakan adalah 10,08% berdasarkan tingkat suku bunga
pinjaman dalam mata uang Rupiah pada Bank Persero per Desember 2012 (sumber:www.bi.go.id);
Cost of Equity (Biaya ekuitas)
Tingkat biaya ekuitas (cost of equity) untuk Perseroan diperoleh dengan mempertimbangkan faktorfaktor sebagai berikut:
-
Risk free rate (tingkat suku bunga bebas Risiko)

Sebagai Risk Free Rate digunakan yield SUN 10 tahun per Desember 2012 yaitu sebesar 5,3907%
(sumber: Kontan E-Paper edisi 1 Oktober 2012) yang disesuaikan dengan tingkat default spread
Indonesia (Ba1) yaitu sebesar 2,4% (sumber: Damodaran, Country Default Spreads and Risk
P a g e | 30
Premiums) untuk mendapatkan sehingga tingkat Risk Free Rate efektif yang digunakan yaitu
sebesar 2,99%;
Relevered Beta
Relevered beta yang kami gunakan adalah beta dari rata-rata beberapa Industri perhotelan di
Asia yaitu sebesar 0,83;
Equity Risk Premium
Berdasarkan data yang kami peroleh, equity risk premium untuk Indonesia adalah 9,38% yang
disesuaikan dengan premium per Januari 2012 (sumber: Damodaran).
Berdasarkan asumsi tersebut, berikut ini merupakan rincian perhitungan Weighted Average Cost of
Capital (WACC) yang akan digunakan sebagai tingkat diskonto dalam menentukan Nilai Pasar Wajar
CNYL yaitu:
Asumsi Weighted Average Cost of Capital
Weighted Average Cost of Capital Analysis (WACC)

(dalam juta)
WACC Calculation
Capital Structure
Debt-to-Total Capitalization
Equity-to-Total Capitalization
Comparable Companies Unlevered Beta

15,5%
84,5%
Cost of Debt
Cost of Debt
Tax Rate
After-tax Cost of Debt
10,08%
25,0%
7,6%
Cost of Equity
Risk-free Rate(1)
Market Risk Premium(2)
Levered Beta
2,99%
9,38%
0,83
Cost of Equity
Specific Risk(3)
WACC
10,8%
2,0%
Company
Levered
Beta(4)
Hotel Mandarine Regency Tbk

Hotel Sahid Jaya Intl
Pudjiadi & Sons Tbk
Pembangunan Graha Lestari
Asian Hotels & Properties PL
Shangri-La Hotels (Malaysia) Berhad
Jakarta International Hotels & Development
Bukit Uluwatu Villa Tbk
Central Plaza Hotel PCL
EIH LTD
1,08
0,95
0,99
0,57
0,89
0,84
0,58
0,79
1,01
0,74
Mean
Median
0,84
0,87
Debt
53169,39
218481,35
52107,41
4121,45
15104,62
189525,15
262946,46
404771,20
3775119,32
1004241,00
Basic
1293,58
1119,00
708,34
488,00
442,78
440,00
2329,04
2996,82
1350,00
571,57
Price
92,00
360,00
510,00
110,00
5726,68
12939,20
700,00
500,00
8190,13
36499,00
Market
Value of Equity
Debt/
Equity
119009,36
402840,00
361253,40
53680,00
2535659,37
5693248,00
1630328,00
1498410,00
11056675,50
20861733,43
Marginal Unlevered Debt/

Tax Rate
Beta Capital
45%
54%
14%
8%
1%
3%
16%
27%
34%
5%
25%
25%
25%
25%
28%
25%
25%
25%
23%
32%
21%
15%
0,81
0,68
0,89
0,54
0,89
0,82
0,52
0,66
0,80
0,71
31%
35%
13%
7%
1%
3%
14%
21%
25%
5%
0,73
0,76
15%
13%
Value Of Relevered Beta
12,29%
Debt/
Capital
Relevered Beta
Mean
Unlevered
Beta
15,5%
Target
Debt/
Equity
0,73
18,3%
Target
Marginal Relevered
Tax Rate
Beta
25,0%
0,83
Sumber : Bloomberg, diolah
Berdasar pada hasil analisis atas risiko-risiko industri perhotelan, kami telah mempertimbangkan
bahwa tanah serta proyek hotel yang menjadi objek dari analisa kelayakan masih berada dalam
tahap pembangunan dimana terdapat risiko realisasi atas proyek hotel.
Melihat dari sudut pandang konsumsi dan pemasaran perhotelan, tingkat hunian (occupancy rate) di
wilayah Bintaro tidak dapat diukur secara pasti karena sedikitnya hotel yang memiliki kualitas setara
dengan proyek hotel Perseroan dimana direncanakan akan memiliki kapasitas 115 kamar. Apabila
pembangunan hotel berhasil dilaksanakan, proyek hotel tersebut akan menjadi pelopor industri
perhotelan di wilayah Bintaro sehingga secara tidak langsung Perseroan akan menanggung risiko
pionir (pioneer risk) karena ketidakpastian pada keberadaan segmen pasar bagi hotel tersebut.
Berdasarkan hasil analisis serta pertimbangan diatas, kami telah menambahkan specifik risk sebesar
2% atas tingkat diskonto yang digunakan dalam analisis kelayakan usaha dikarenakan terdapat unsur
ketidakpastian pada arus kas bersih yang diproyeksikan akan diterima di masa yang akan datang atas
proyek hotel tersebut.
Rata-rata tertimbang biaya modal (WACC) yang digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan Rencana
Diversifikasi Usaha adalah sebesar 12,29%.
P a g e | 31
7.2.4
Proyeksi Laba Rugi Perseroan
Proyeksi laba rugi Perseroan untuk periode 2013 2022 seperti ditunjukkan pada tabel di bawah ini:
Proyeksi Laporan Laba Rugi Perseroan per 2013 2022
13.648.950
(13.648.950)
2015
8.208.317.055
1.007.165.322
1.541.078.370
5.660.073.363
2016
10.055.188.392
1.233.777.519
1.885.313.008
6.936.097.865
2017
12.066.226.070
1.480.533.023
2.260.118.415
8.325.574.633
2018
13.461.383.460
1.651.719.653
2.520.407.708
9.289.256.099
2019
14.134.452.633
1.734.305.636
2.646.428.093
9.753.718.904

2020
2021
2022
14.841.175.265 15.583.234.028 16.362.395.729
1.821.020.918
1.912.071.964
2.007.675.562
2.778.749.498
2.917.686.972
3.063.571.321
10.241.404.849 10.753.475.091 11.291.148.846
(12.999.000)
(13.648.950)
462.729.158
3.702.527.316
1.494.816.890
566.993.698
3.702.527.316
2.666.576.851
680.527.869
3.702.527.316
3.942.519.448
759.276.118
3.702.527.316
4.827.452.665
797.239.924
3.702.527.316
5.253.951.664
837.101.920
3.702.527.316
5.701.775.613
878.957.016
3.702.527.316
6.171.990.759
922.904.867
3.702.527.316
6.665.716.663
820.831.705
1.005.518.839
1.206.622.607
1.346.138.346
1.413.445.263
1.484.117.526
1.558.323.403
1.636.239.573
(12.999.000)
(13.648.950)
673.985.184
1.661.058.012
2.735.896.841
3.481.314.319
3.840.506.401
4.217.658.087
4.613.667.357
5.029.477.090
Laporan Laba Rugi

Pendapatan
Biaya Departemental
Biaya Operasional
2013
2014
12.999.000
(12.999.000)

Depresiasi
Laba Sebelum Pajak
Pajak
Laba Bersih
Perseroan diproyeksikan mengalami kerugian sampai tahun 2014 dikarenakan hotel baru berjalan
secara komersial dari tahun 2015. Pada tahun 2013 dan 2014 perseroan mengalami kerugian
masing-masing sebesar Rp12.999.000,- dan Rp13.648.950,-. Laba berjalan tahun 2015 sebesar
673.985.184,- dan pada periode 2022 laba berjalan sebesar Rp5.029.477.090,-.
7.2.5
Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan
Proyeksi neraca Perseroan untuk periode 2013 2022 seperti ditunjukkan pada tabel di bawah ini:
Proyeksi Neraca Perseroan per 2013 2022
Laporan Posisi Keuangan
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas
Piutang usaha
Jumlah Aset Lancar
19.116.290.867
19.116.290.867
16.803.672.427
16.803.672.427
2.013.799.081
112.442.699
2.126.241.780
5.958.634.790
137.742.307
6.096.377.097
12.386.539.552
165.290.768
12.551.830.320
19.563.090.700
184.402.513
19.747.493.213
27.102.619.534
193.622.639
27.296.242.173
35.019.124.810
203.303.771
35.222.428.581
43.331.455.349
213.468.959
43.544.924.309
52.059.402.416
224.142.407
52.283.544.823
Aset Tidak Lancar

Aset tetap - bersih
Tanah
Jumlah Aset Tidak Lancar
21.736.950.975
14.138.244.900
35.875.195.875
24.035.920.465
14.138.244.900
38.174.165.365
39.457.151.192
14.138.244.900
53.595.396.092
37.163.713.526
14.138.244.900
51.301.958.426
33.461.186.210
14.138.244.900
47.599.431.110
29.758.658.894
14.138.244.900
43.896.903.794
26.056.131.578
14.138.244.900
40.194.376.478
22.353.604.262
14.138.244.900
36.491.849.162
18.651.076.946
14.138.244.900
32.789.321.846
14.948.549.630
14.138.244.900
29.086.794.530
JUMLAH ASET
54.991.486.742
54.977.837.792
55.721.637.872
57.398.335.523
60.151.261.430
63.644.397.007
67.490.618.651
71.714.277.742
76.334.246.154
81.370.339.353
69.814.896
69.814.896
85.454.535
85.454.535
102.483.601
102.483.601
114.304.859
114.304.859
120.020.102
120.020.102
126.021.107
126.021.107
132.322.163
132.322.163
138.938.271
138.938.271
EKUITAS
Modal saham
Laba ditahan
Jumlah Ekuitas
55.004.485.742
(12.999.000)
54.991.486.742
55.004.485.742
(26.647.950)
54.977.837.792
55.004.485.742
647.337.234
55.651.822.976
55.004.485.742
2.308.395.246
57.312.880.988
55.004.485.742
5.044.292.087
60.048.777.829
55.004.485.742
8.525.606.406
63.530.092.148
55.004.485.742
12.366.112.806
67.370.598.548
55.004.485.742
16.583.770.893
71.588.256.635
55.004.485.742
21.197.438.250
76.201.923.992
55.004.485.742
26.226.915.340
81.231.401.082
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS
54.991.486.742
54.977.837.792
55.721.637.872
57.398.335.523
60.151.261.430
63.644.397.007
67.490.618.651
71.714.277.742
76.334.246.154
81.370.339.353
LIABILITAS
Liabilitas Lancar
Utang Usaha
Jumlah Liabilitas
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Total aset Perseroan pada tahun 2013 berasal dari investasi awal pada aset tetap bersih dan ekuitas
sebesar Rp54.991.486.742,-. Pada tahun 2014 terjadi penurunan dari menjadi sebesar
Rp54.977.837.792,-, hal ini terjadi karena Perseroan baru berjalan secara komersial pada tahun 2015
sehingga laba ditahan adalah sebesar negatif Rp12.999.000,- untuk tahun 2013 dan negatif
Rp13.648.950,- pada tahun 2014 yang menyebabkan nilai kas dan setara kas yang dihasilkan
Perseroan belum memperlihatkan perbaikan. Sampai tahun 2022 total aset Perseroan diproyeksikan
meningkat sampai Rp81.370.339.353,-.
Laporan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha PT Jaya Real Property Tbk
P a g e | 32
Total liabilitas selama tahun 2013 sampai tahun 2022 mengalami tren yang fluktuatif, pada tahun
2015 Perseroan diproyeksikan memiliki utang usaha sebesar Rp69.814.896,-.
Pada tahun 2015 setelah Perseroan diproyeksikan mendapatkan keuntungan, saldo ekuitas
Perseroan mengalami peningkatan dari Rp54.977.837.792,- pada tahun 2014 menjadi
Rp55.721.637.872,- pada tahun 2015. Perseroan diproyeksikan akan mengalami peningkatan laba
sampai tahun 2022, hal ini berdampak pada akun total ekuitas Perseroan yang terus meningkat
menjadi sebesar Rp81.231.401.082,-.
7.2.6
Proyeksi Arus Kas Perseroan
Proyeksi arus kas Perseroan untuk periode 2013 2022 seperti ditunjukkan pada tabel di bawah ini:
Proyeksi Arus Kas Perseroan per 2013 2022
Laporan Arus Kas
Laba Bersih
Depresiasi
2013
(12.999.000)
(12.999.000)
2014
(13.648.950)
(13.648.950)
2015
673.985.184
3.702.527.316
4.376.512.500
2016
1.661.058.012
3.702.527.316
5.363.585.328
2017
2.735.896.841
3.702.527.316
6.438.424.157
2018
3.481.314.319
3.702.527.316
7.183.841.635
2019
3.840.506.401
3.702.527.316
7.543.033.717
2020
4.217.658.087
3.702.527.316
7.920.185.403
2021
4.613.667.357
3.702.527.316
8.316.194.673
2022
5.029.477.090
3.702.527.316
8.732.004.406
Arus Kas Dari Aktivitas Operasi

Piutang usaha
Utang Usaha
Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Operasi
(12.999.000)
(13.648.950)
(112.442.699)
69.814.896
4.333.884.697
(25.299.607)
15.639.639
5.353.925.360
(27.548.461)
17.029.066
6.427.904.762
(19.111.745)
11.821.258
7.176.551.148
(9.220.126)
5.715.243
7.539.528.834
(9.681.132)
6.001.005
7.916.505.276
(10.165.189)
6.301.055
8.312.330.540
(10.673.448)
6.616.108
8.727.947.067
Arus Kas Dari Aktivitas Investasi

Aset tetap - bersih
Tanah
Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Investasi
(21.736.950.975)
(14.138.244.900)
(35.875.195.875)
(2.298.969.490)
(2.298.969.490)
(19.123.758.043)
(19.123.758.043)
(1.409.089.650)
(1.409.089.650)
Arus Kas Dari Aktivitas Pendanaan

Modal Saham
Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Pendanaan
55.004.485.742
55.004.485.742
Perubahan Arus Kas

Kas Awal
Kas Akhir
19.116.290.867
19.116.290.867
(2.312.618.440)
19.116.290.867
16.803.672.427
(14.789.873.346)
16.803.672.427
2.013.799.081
3.944.835.710
2.013.799.081
5.958.634.790
6.427.904.762
5.958.634.790
12.386.539.552
7.176.551.148
12.386.539.552
19.563.090.700
7.539.528.834
19.563.090.700
27.102.619.534
7.916.505.276
27.102.619.534
35.019.124.810
8.312.330.540
35.019.124.810
43.331.455.349
8.727.947.067
43.331.455.349
52.059.402.416
Proyeksi kas bersih diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk periode tahun 2013-2022
diproyeksikan mengalami peningkatan. Pada tahun 2013 perseroan mengalami kerugian operasional
sebesar Rp12.999.000,- sehingga arus kas dari aktivitas operasional adalah negatif. Arus kas bersih
Perseroan diproyeksikan mengalami peningkatan pada tahun 2015 dikarenakan pada tahun tersebut
pendapatan yang diterima sebesar Rp673.985.184,-. Perseroan diproyeksikan terus mengalami
peningkatan arus kas operasional bersih sampai tahun 2022 menjadi sebesar Rp8.727.947.067,-.
Proyeksi arus kas bersih digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk periode tahun 20132022 diproyeksikan mengalami fluktuatif penurunan dari negatif Rp35.875.195.875,- pada tahun
2013 menjadi sebesar negatif Rp1.409.089.650,- pada tahun 2016. Proyeksi arus kas bersih
digunakan untuk aktivitas pendanaan diproyeksikan hanya terjadi pada tahun 2013 sebesar
Rp55.004.485.742,- dan tidak ada arus kas untuk aktivitas pendanaan hingga tahun 2022.
P a g e | 33
8.
Analisa Kelayakan Keuangan
Analisa kelayakan keuangan merupakan analisa dari berbagai aspek yang saling berkaitan untuk
mengetahui dan mengukur seberapa besar prospek usaha Perseroan setelah diversifikasi usaha,
serta untuk mengukur tingkat pengembalian (return) yang diperoleh dari jumlah investasi yang
ditanamkan. Terdapat beberapa indikator untuk dapat mengetahui kelayakan usaha suatu proyek
yang digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha ini, diantaranya adalah
Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan Benefit Cost Ratio (BCR).
Berikut adalah langkah yang digunakan untuk menghitung indikator-indikator kalayakan usaha:
Membuat proyeksi Laporan Keuangan sampai periode berakhirnya usaha;
Membuat perkiraan Free Cash flow yaitu proyeksi arus kas dari aktivitas operasi perusahaan
setelah dikurangi dengan pajak, ditambahkan kembali biaya depresiasi dan amortisasi,
dikurangi dengan perubahan modal kerja dan perubahan biaya modal;
Menentukan discount factor Perseroan dengan menggunakan metode Weighted Average
Cost of Capital (WACC) perusahaan pembanding dimana discount factor yang digunakan
telah mempertimbangkan tingkat pengembalian dan risiko pasar;
Menilai risiko dan menentukan cost of capital sebagai discount factor terhadap arus kas yang
akan diperoleh di masa datang;
Menghitung present value dari arus kas yang diharapkan akan terjadi di masa yang akan
datang.
8.1.
Analisa kelayakan Keuangan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha Utama Perseroan
Analisa Kelayakan Keuangan Rencana Diversifikasi Kegiatan Usaha Utama Persoran dilakukan dengan
mempertimbangkan beberapa indikator, diantaranya:
a. Net Present Value
NPV merupakan nilai dari total investasi yang dikeluarkan pada awal periode setelah
ditambahkan arus kas bersih yang akan diterima oleh Perseroan setiap tahun sampai akhir tahun
periode proyek. Dengan membandingkan antara total investasi yang dikeluarkan pada awal
periode proyek dan total arus kas yang akan diterima setiap tahun, maka dapat diketahui apabila
proyek tersebut menghasilkan NPV positif maka proyek ini layak dikerjakan, apabila
menghasilkan NPV negatif maka proyek ini tidak layak dikerjakan;
b. Internal Rate of Return
IRR merupakan nilai tingkat pengembalian investasi pada saat discount factor Perseroan sama
dengan 0, yang artinya tingkat pengembalian dan risiko dari total investasi pada saat ini adalah
sama dengan tingkat pengembalian dan risiko dari pasar. Sehingga apabila IRR proyek lebih
besar dari WACC, maka proyek ini layak dikerjakan dan apabila IRR proyek lebih kecil dari WACC
maka proyek ini tidak layak dikerjakan;
c. Benefit Cost Ratio
BCR merupakan rasio yang digunakan untuk mengetahui nilai tambah dari investasi yang
dilakukan pada awal periode perusahaan. Nilai tambah yang didapat dari investasi
diperhitungkan dengan membagi total investasi proyek pada awal periode dengan jumlah arus
kas yang dihasilkan selama periode berjalannya proyek. Apabila BCR yang dihasilkan dari suatu
proyek sama dengan 1 (satu), maka arus kas dari proyek setiap tahun tidak menghasilkan nilai
tambah, apabila BCR lebih besar dari 1 (satu), maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek
setiap tahun menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan sedangkan apabila BCR lebih kecil
daripada 1 (satu), maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek setiap tahun tidak
P a g e | 34
menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan. Dalam menganalisis BCR suatu proyek maka
kelayakan usaha dapat dinilai layak apabila nilai BCR lebih besar dari 1 (satu).
Berdasarkan Perjanjian No. 82 tertanggal 27 Juni 2013, Para Pihak sepakat bahwa nilai investasi pada
perusahaan patungan adalah sebesar Rp60.000.000.000,- (enam puluh milyar rupiah), dimana para
pihak sepakat bahwa sebesar Rp20.000.000.000,- (dua puluh milyar rupiah) akan disetorkan sebagai
modal ditempatkan dan disetor tahap pertama pada perusahaan patungan, dengan rincian sebagi
beriut :
1. Perseroan akan menyetorkan sebesar 55% (lima puluh lima persen) atau senilai
Rp11.000.000.000,- (sebelas milyar rupiah);
2. CNYL akan menyetorkan sebesar 45% (empat puluh lima persen) atau senilai
Rp9.000.000.000,- (sembilan milyar rupiah).
Berdasarkan uraian kajian kelayakan keuangan di atas maka total investasi dari Para Pihak akan
dibandingkan dengan arus kas yang dihasilkan dari setiap periode proyek. Berikut merupakan
perhitungan free cash flow untuk periode 2013 2022:
Free Cash Flow Perseroan per 2013 2022
Proyeksi
2013
2014
13.648.950
(13.648.950)
2015
8.208.317.055
1.007.165.322
1.541.078.370
5.660.073.363
2016
10.055.188.392
1.233.777.519
1.885.313.008
6.936.097.865
2017
12.066.226.070
1.480.533.023
2.260.118.415
8.325.574.633
2018
13.461.383.460
1.651.719.653
2.520.407.708
9.289.256.099
2019
14.134.452.633
1.734.305.636
2.646.428.093
9.753.718.904
2020
14.841.175.265
1.821.020.918
2.778.749.498
10.241.404.849
Pendapatan
Biaya Departemental
Biaya Operasi
12.999.000
(12.999.000)
2021
15.583.234.028
1.912.071.964
2.917.686.972
10.753.475.091
2022
16.362.395.729
2.007.675.562
3.063.571.321
11.291.148.846

Depresiasi
Laba Sebelum Pajak
(12.999.000)
(13.648.950)
462.729.158
3.702.527.316
1.494.816.890
566.993.698
3.702.527.316
2.666.576.851
680.527.869
3.702.527.316
3.942.519.448
759.276.118
3.702.527.316
4.827.452.665
797.239.924
3.702.527.316
5.253.951.664
837.101.920
3.702.527.316
5.701.775.613
878.957.016
3.702.527.316
6.171.990.759
922.904.867
3.702.527.316
6.665.716.663
Pajak
Laba Bersih
(12.999.000)
(13.648.950)
820.831.705
673.985.184
1.005.518.839
1.661.058.012
1.206.622.607
2.735.896.841
1.346.138.346
3.481.314.319
1.413.445.263
3.840.506.401
1.484.117.526
4.217.658.087
1.558.323.403
4.613.667.357
1.636.239.573
5.029.477.090
Depresiasi
CAPEX
Perubahan Modal Kerja
38.174.165.365
-
15.421.230.727
-
3.702.527.316
1.409.089.650
(42.627.804)
3.702.527.316
(9.659.968)
3.702.527.316
(10.519.395)
3.702.527.316
(7.290.487)
3.702.527.316
(3.504.883)
3.702.527.316
(3.680.127)
3.702.527.316
(3.864.133)
3.702.527.316
(4.057.340)
FCFF
(38.187.164.365)
(15.434.879.677)
2.924.795.047
5.353.925.360
6.427.904.762
7.176.551.148
7.539.528.834
7.916.505.276
8.312.330.540
8.727.947.067
Residual Value
29.794.481.606
Total FCFF After Residual Value
(8.392.682.759)
(15.434.879.677)
2.924.795.047
5.353.925.360
6.427.904.762
7.176.551.148
7.539.528.834
7.916.505.276
8.312.330.540
8.727.947.067
12,29%
1
0,89
12,29%
2
0,79
12,29%
3
0,71
12,29%
4
0,63
12,29%
5
0,56
12,29%
6
0,50
12,29%
7
0,44
12,29%
8
0,40
12,29%
9
0,35
12,29%
10
0,31
(4.212.312.843)
(12.240.518.652)
2.065.571.802
3.367.173.197
3.600.069.316
3.579.360.982
3.348.745.997
3.131.264.775
2.927.907.670
2.737.757.405
Discount Rate
Discount Period
Discount Factor
PV of FCFF
Summary of Hotel Feasibility Study

Periode Proyeksi 2013 - 2022
WACC
Net Present Value
Internal Rate of Return
Benefit Cost Ratio
Payback Period
12,29%
8.305.019.650
17,76%
1,18
8,16
Berdasarkan hasil perhitungan di atas, dapat diketahui bahwa perbandingan antara total investasi
awal perusahaan patungan dengan total arus kas yang dihasilkan setiap tahunnya menghasilkan Net
Present Value (NPV) positif yaitu sebesar Rp8.305.019.650,-. Internal Rate of Return (IRR) adalah
sebesar 17,76% (lebih tinggi dari Weighted Average Cost of Capital) yang digunakan yaitu sebesar
12,29% dan Benefit Cost Ratio (BCR) adalah lebih besar dari 1, yaitu sebesar 1,18x.
Dengan demikian, Rencana Diversifikasi Usaha dapat memberikan nilai NPV, IRR, dan BCR yang
memenuhi kriteria kelayakan umum yang disyaratkan untuk melaksanakan suatu proyek.
P a g e | 35
9.
Kesimpulan
Berdasarkan analisis terhadap kajian-kajian yang telah ditentukan oleh Peraturan BAPEPAM VIII.C.3,
maka dapat diuraikan kesimpulan dari Rencana Diversifikasi Para Pihak adalah sebagai berikut:
1. Kajian Ekonomi Makro dan Pasar
Berdasarkan kajian ekonomi makro dan industri perhotelan di Indonesia, maka dapat diketahui
bahwa prospek usaha di bidang perhotelan sangat menjanjikan karena pertumbuhan hotel di
Indonesia sejalan dengan pertumbuhan industri pariwisata dan bisnis, sehingga hotel di
Indonesia dapat membantu dalam memenuhi kebutuhan tempat penginapan di Indonesia.
Perkembangan kualitas pelayanan hotel di Indonesia terus bertambah, hal ini dapat diketahui
dari kerjasama kerjasama perusahaan asing dengan perusahaan di Indonesia untuk
mengembangkan pelayanan hotel seperti peningkatan fasilitas berskala internasional di
Indonesia dan kerjasama pemasangan peralatan fasilitas berteknologi antara hotel Indonesia
dengan perusahaan penyedia peralatan. Hal ini dapat menekan biaya pengembangan pelayanan
dan menambah jumlah peralatan berskala internasional.
2.
Kajian Teknis
Perencanaan ketersediaan dan kualitas sumber daya untuk pelayanan tamu dan kamar hotel
yang telah direncanakan oleh Perseroan diharapkan dapat memenuhi ketersediaan pelayanan
penginapan.
3.
Kajian Pola Bisnis

Dengan dilakukannya Perjanjian antara Perseroan dengan CNYL, maka Perseroan mampu
memiliki keunggulan kompetitif untuk dapat bersaing pada industri perhotelan disamping juga
dapat menciptakan nilai tambah yang dapat meningkatkan nilai pemegang saham Perseroan.
4.

Ketersediaan jumlah tenaga profesional dalam pengelolaan hotel telah direncanakan dan
dipersiapkan oleh Perseroan dari tahap perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan
pengawasan jalannya operasional hotel termasuk penunjukan dan penempatan personalia
dalam seluruh tingkat organisasi hotel dari level Steering Committee, Chief Executive Officer dan
jajaran staff hotel berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pengelolaan hotel, guna meminimalisasi
risiko yang mungkin dihadapi oleh Perseroan.
5.

Kajian kelayakan keuangan diukur dari indikator NPV yang positif, IRR lebih besar dari WACC
dan BCR lebih besar dari 1. Berdasarkan hasil perhitungan kami, Rencana Diversifikasi Kegiatan
Usaha Perseroan dengan CNYL dapat menambah nilai bagi Para Pihak yang akan berdampak
pada peningkatan keuntungan bagi pemegang saham baik Perseroan maupun CNYL.
Berdasarkan analisa dari kelima kajian kelayakan usaha diatas maka rencana Perseroan untuk
melaksanakan Rencana Diversifikasi Kegiatan Usaha Perseroan adalah layak. Dimana diharapkan
nantinya setelah implementasi, akan dapat mendatangkan tambahan manfaat bagi pemegang
saham Perseroan.
Rekomendasi ini kami berikan dengan catatan semua asumsi yang diterapkan dalam Studi Kelayakan
ini dapat dipenuhi dan kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi
pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
P a g e | 36

Kelayakan Hotel Studi Trust Capital

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Kelayakan Hotel Studi Trust Capital

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

P a g e |i

Laporan Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha

Laporan Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha

Jakarta, 28 Juni 2013

TUJUAN STUDI KELAYAKAN

PENDEKATAN DAN METODOLOGI

Asumsi Penjualan Kamar dan Lain-lain

Asumsi Departemental Cost

Asumsi Perputaran Modal Kerja

Asumsi Weighted Average Cost Of Capital (WACC)

Risk free rate (tingkat suku bunga bebas Risiko)

Equity Risk Premium

Weighted Average Cost of Capital Analysis (WACC)

Comparable Companies Unlevered Beta

Hotel Mandarine Regency Tbk

Marginal Unlevered Debt/

Value Of Relevered Beta

Sumber : Bloomberg, diolah

Sumber : Manajemen Perseroan

Keterangan PT Ciputra Niyantalestari (CNYL)

Susunan Dewan komisaris dan Direksi CNYL adalah sebagai berikut:

: Dr. Ir. Ciputra

KAJIAN EKONOMI MAKRO DAN PASAR

4. Sensitif terhadap perubahan kondisi

Rank & File

Sumber : Manajemen Perseroan

Sistem Manajemen dan Manajemen Risiko

Risiko dalam memperoleh, mempertahankan dan memperbaharui perijinan, perjanjian dan

KAJIAN KELAYAKAN KEUANGAN

Membuat proyeksi Laporan Keuangan sampai periode berakhirnya usaha;

Biaya hunian dan Insentif

Total FCFF After Residual Value

Summary of Hotel Feasibility Study

KESIMPULAN DAN SARAN

Kajian Ekonomi Makro dan Pasar

Kajian Pola Bisnis

Kajian Kelayakan Model Manajemen

Kajian Kelayakan Keuangan

Jakarta, 28 Juni 2013

Tujuan Studi Kelayakan

Pendekatan dan Metodologi

Langkah-langkah penyusunan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan dilakukan

Keterangan Mengenai PT Jaya Real Property Tbk

Riwayat Singkat Perseroan

Struktur Manajemen Perseroan dan Susunan Pemegang Saham

Sumber : Manajemen Perseroan

Kajian Ekonomi Makro dan Industri Perhotelan

Kajian Ekonomi Makro

3.1.1. Tinjauan Ekonomi Dunia

Negara Industri Utama

Sumber : SEKI Bank Indonesia, Desember 2012

3.1.2. Kondisi Perekonomian Indonesia

Sumber : Badan Pusat Statistik Indonesia

Pertanian, Peternakan, Kehutanan,

Sumber : Badan Pusat Statistik Indonesia

Sumber : Badan Pusat Statistik Indonesia

Selama tahun 2012 kelompok-kelompok pengeluaran mengalami inflasi, masing-masing: kelompok

Inflasi Indonesia Menurut Kelompok Pengeluaran Tahun 2012

Prospek Perekonomian Indonesia

Sumber : Bank Indonesia

3,7 - 4,2 3,6 - 4,1

Sumber : Bank Indonesia

Kajian Industri Perhotelan

3.2.1. Tinjauan Industri Perhotelan