PENYUSUNAN LAPORAN

PENILAIAN
Fasilitator :Arvan Carlo Djohansjah, S.E.,M.Si

DIKLAT PENILAIAN ASET MILIK NEGARA/DAERAH

PUSDIKLAT SPIMNAS BIDANG TMKP
LAN-2012

Laporan General Definition

Suatu kumpulan fakta, observasi, temuan,
opini, kesimpulan dan rekomendasi
Kumpulan data yang dipresentasikan dengan
menyesuaikan terhadap kebutuhan pembaca
laporan untuk membantu para pembaca
laporan
membuat
keputusan
secara
profesional berdasarkan informasi yang
tersedia
Sumber: Guide to Report Writing

Pengertian
Laporan penilaian (valuation report) adalah
sebuah bentuk pelaporan, baik lisan maupun
tertulis dari nilai dan atau penilaian yang telah
dilaksanakan oleh penilai kepada pihak yang
memberi tugas (klien)

TUJUAN

Tujuan dari laporan penilaian adalah untuk

menyampaikan data, logika, asumsi yang
melandasi dan analisis yang mendukung
peryataan nilai kepada pihak yang memberi
tugas penilaian

FUNGSI LAPORAN PENILAIAN

1. Menyampaikan kesimpulan penilai tentang nilai

kepada klien dan atau kepada orang lain yang
mungkin berkepentingan dengan hasil penilaian.
2. Sebagai catatan lengkap dan terperinci dari nilai
suatu
usaha dipandang dari berbagai sudut
kegunaan dan kepentingan sesuai dengan
keadaan dan situasi yang berlaku

Lanjutan
3. Melindungi
usaha
dari
berbagai
kemungkinan yang dapat merugikan pemilik
(owner) dari kejadian yang tidak disangkasangka
4. Sebagai bahan keputusan bagi manajemen
dalam rangka pengembangan usaha dan
bisnisnya serta meningkatkan kredibilitas
dari lembaga-lembaga keuangan maupun
masyarakat.

Mengapa Kualitas Laporan yang

Anda Buat Penting Bagi Diri Anda?
Karena kualitas laporan yang anda buat
mempresentasikan diri anda di hadapan
pembaca laporan, tentang bagaimana anda:
Berfikir
Mengumpulkan, mengolah dan menganalisis data
Menarik kesimpulan dan membuat rekomendasi

Dengan kata lain kualitas laporan

menunjukkan kompetensi anda

Minimum Content
1. Identifikasi dan deskripsi mengenai properti subyek
yang dinilai
2. Spesifikasi kepentingan (interests) yang terdapat
dalam properti yang dinilai
3. Mengidentifikasi opini yang menjadi tujuan penilaian
dan sekaligus kegunaan penilaian itu sendiri.
4. Menetapkan tanggal penilaian (date of valuation),
tanggal inspeksi lapangan dan tanggal pelaporan.
5. Menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest
& best use) dari properti yang dinilai (jika dianggap
perlu).
6. Menerangkan prosedur penilaian yang digunakan.

Minimum Content - Contd

7. Menyediakan/menampilkan data pendukung dan
alasan-alasan yang mendukung analisa, opini dan
kesimpulan nilai dalam laporan.
8. informasi dari properti pembanding dan juga
data-data pendukung lain, baik data instansional
maupun non instansional yang dapat memperkuat
opini dan pengambilan kesimpulan nilai.
9. Menerangkan semua asumsi dan batasan (limiting
condition) yang mempengaruhi analisa, opini dan
kesimpulan nilai.
10. Mengidentifikasi
personal
property/item-item
yang bukan termasuk dalam real property.
11. Menerangkan sejarah/riwayat properti, termasuk
riwayat penjualan, penyewaan, pendanaannya,
dll.

Bentuk Laporan

Seringkali bervariasi baik pada perusahaan

penilai swasta maupun instansi pemerintah.

Haruslah
mencukupi,
TIDAK
DIANGGAP
MENCUKUPI
bila
laporan
kurang
tegas,
merancukan pembaca atau
menimbulkan
interprestasi yang salah.

Bentuk harus memperhatikan sifat penugasan,

tujuan penilaian, penggunaan penilaian.

Bentuk Laporan

Laporan Lisan / Oral Report

Surat / Letter Report
Formulir / Form Report
Laporan Lengkap / Narative Report

Laporan Lisan / Oral Report

Hasil Penilaian dilaporkan secara lisan oleh
penilai
Hanya bila laporan dibutuhkan secara
mendesak oleh pemberi tugas
Biasa terjadi di Penilaian Usaha, tapi tidak di
Penilaian Properti

Surat / Letter Report

Surat ini biasanya hanya berisi opini nilai
dari properti, tanpa disertai dukungan data,
informasi dan analisa.
Biasanya digunakan untuk melaporkan hasil
penilaian yang bersifat massal (mass
appraissal) di mana obyek penilaian yang
harus dilaporkan sangat banyak dan tidak
efisien untuk dilakukan pelaporan secara
naratif lengkap (contoh: Surat Pernyataan
Pajak Terutang/SPPT-PBB)

Formulir / Form Report

Bentuk laporan yang memuat tentang hasil
penilaian dari suatu properti secara singkat (namun
lebih
detail
dibandingkan
laporan
penilaian
berbentuk surat) dan biasanya berisikan informasi
yang berkaitan dengan :
Luas tanah
Bentuk tanah
jangka waktu kepemilikan/hak untuk
memanfaatkannya, wewenang atas
penggunaan tanah dan risiko kepemilikan.
Topografi, ini berkaitan dengan kemiringan
tanah dan kontur tanah.
Frontage atau lebar permukaan depan
Ciri khusus lain yang dimiliki oleh properti

Formulir / Form Report

(contd)

Luas bangunan
Jumlah lantai bangunan
Kegunaan bangunan
Tahun dibangun dan tahun renovasi
Jumlah dan pembagian ruangan
Kondisi secara umum bangunan ini terkait
dengan tahun dibangun, tahun renovasi dan
tingkat perawatan bangunan.
Spesifikasi bangunan
Fasilitas bangunan
Ketersediaan fasilitas dan Desain
Pelengkap bangunan
Sertifikasi Nilai

Laporan Lengkap / Narative

Report
Laporan penilaian bentuk ini harus
lengkap, jelas, terperinci dan sistematis
sehingga pembaca dapat mengikuti
langkah-langkah
penilaian
hingga
sampai pada kesimpulan nilai akhir.

Narative Report

1.
2.
3.
4.
5.

Setiap laporan penilaian berbentuk

naratif haruslah memuat beberapa hal
sebagai berikut:
Pendahuluan
Dasar Penilaian
Presentasi Data
Analisa Data dan Kesimpulan
Lampiran-lampiran

Detail items Narative Report Bagian Pendahuluan

Bagian Pendahuluan dari Laporan

Penilaian Lengkap harus berisi:
Halaman Judul
Surat Pengantar (Letter of Transmital)
Daftar Isi
Sertifikasi Nilai
Rangkuman Konklusi Penting
(Summary of Important Conclusion)

Halaman Judul
Digunakan sebagai halaman sampul
laporan. Halaman ini biasanya berisi
properti dan alamat properti yang
dinilai,
nama
dan
alamat
penilai/perusahaan
penilai
beserta
logonya dan bulan/tahun penilaian
tersebut dilaksanakan.

Surat Pengantar (Letter of

Transmital)
Surat yang dibuat oleh penilai kepada
pelanggan (klien) yang menyatakan
bahwa
penilai
telah
melakukan
penilaian atas obyek yang ditunjuk pada
tanggal tertentu dan untuk tujuan
tertentu serta pernyataan/opini nilai
atas obyek yang dinilai.

Surat Pengantar (Letter of

Transmital)

Surat pengantar ini berisikan antara lain :

Laporan harus dialamatkan kepada Direksi dari
Perusahaan, Partners (Untuk Partnership), pemberi
tugas dengan menyatakan namanya
Sumber dari penugasan dan identitas pemberi
tugas harus dinyatakan jika berbeda dengan alamat
yang dituju
Tanggal surat dan pihak yang memberi tugas.
Alamat properti harus secara jelas dinyatakan untuk
menghindari adanya kesalahan obyek yang
diidentifikasi.
pernyataan identifikasi kepentingan-kepentingan
yang terdapat dalam properti yang dinilai.

Surat Pengantar (Letter of

Transmital)
pernyataan mengenai telah dilaksanakannya
inspeksi terhadap properti.
tanggal penilaian efektif, yaitu tanggal di mana
nilai tersebut ditetapkan dan biasanya tanggal
penilaian
disesuaikan
dengan
tujuan
penilaiannya.
Estimasi nilai, yaitu pernyataan mengenai
besarnya nilai properti yang diestimasi.
Batasan
masalah,
menyatakan
batasan
wewenang dan tanggungjawab yang ditanggung
penilai.
Tanda tangan penilai.

Daftar Isi
Yaitu memuat mengenai daftar pokok
bahasan yang terdapat dalam laporan
penilaian, termasuk daftar tabel,
diagram, denah dan foto obyek

Sertifikasi Nilai
Yaitu sertifikasi nilai yang disertai
dengan pernyataan nilai akhir, tanda
tangan penilai, tanggal dan cap/stempel
dengan
uraian/pernyataan
seperti
contoh berikut : Kesimpulan nilai yang
terdapat dalam laporan penilaian ini
adalah berdasar fakta yang benar dan
sesuai
dengan
kenyataan
dan
pengetahuan penilai.

Rangkuman Konklusi Penting

Rangkuman ini diperlukan bila laporan terlalu
panjang dan terdiri dari beberapa obyek.
Mengawali laporan penilaian, penilai juga harus
menyatakan siapa pemberi tugas, untuk siapa
laporan tersebut dibuat dan menyatakan bahwa
properti telah dilakukan pemeriksaan/inspeksi.
Penilai dalam hal ini juga dapat menegaskan
batasan-batasan penggunaan laporan penilaian
tersebut dan tanggungjawab
penilai hanya
terbatas pada tujuan sebagaimana dinyatakan
dalam laporan, kecuali klien telah meminta ijin
terlebih dahulu kepada penilai.

Detail items Narative Report Bagian Dasar Penilaian

1. Asumsi Dan Kondisi Pembatas
2. Tujuan Penilaian (
The Objective Of Valuation)
3. Tanggal Pemeriksaan (
Inspection Date)
4. Tanggal penilaian (Date of valuation)
5. Dokumen Kepemilikan
6. Deskripsi Lokasi

Asumsi Dan Kondisi

Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas ini dinyatakan
dalam
laporan
adalah
bertujuan
untuk
melindungi penilai terhadap kemungkinan
penyalahgunaan hasil penilaian yang telah
dilakukan. Asumsi dan kondisi pembatas yang
sering dimasukkan dalam laporan penilaian
antara lain adalah asumsi pasar wajaropini
yang berbeda, dasar yang dipakai dalam
menentukan nilai tanah/bangunan, tanggal dan
tujuan yang spesifik dilakukannya penilaian
serta batas tanggungjawab penilai.

Asumsi dan Batasan (contd)

Asumsi yang dapat dinyatakan:
Asumsi yang berkaitan dengan hak kepemilikan
dan batasannya
Asumsi yang berkaitan dengan hal-hal yang akan
terungkap melalui penelitian dan pemeriksaan
terhadap catatan resmi dan atau dokumen publik,
tanggapan umum, atau pengumuman resmi
lainnya
Bahwa inspeksi dan laporan tidak dimaksudkan
sebagai survei bangunan, misalnya mengenai
kelapukan, rayap atau teknik pembangunan yang
tidak sesuai

Tujuan Penilaian (The

Objective Of Valuation)
Tujuan penilaian haruslah dinyatakan dengan jelas
pada laporan penilaian apakah untuk jual beli,
agunan bank, asuransi, lelang, pajak, pembebasan
tanah dan lain sebagainya.
Tujuan penilaian ini perlu dinyatakan dengan jelas
karena mempunyai kaitan yang erat dengan jenis
nilai yang dihasilkan dan sejauh mana tanggung
jawab penilai terhadap opini yang nilai yang
diberikan.
contoh, apabila tujuan penilaian adalah untuk tujuan
pajak (misalnya Pajak Bumi dan Bangunan), maka
jenis nilai yang diestimasi adalah nilai jual obyek
pajak (NJOP)

Tujuan Penilaian (contd)

Dalam hal pemberi tugas tidak menginginkan
untuk menyatakan tujuan penilaian, penilai
harus menyatakan hal ini secara jelas dan
harus menetapkan kriteria yang telah dipilih
oleh penilai (professional judgment)

Tanggal Pemeriksaan (Inspection Date)

Adalah tanggal dilakukannya pengecekan fisik,

pengukuran dan pengidentifikasian langsung di
lapangan terhadap obyek yang dinilai. Tanggal
pemeriksaan lapangan ini perlu disebutkan
dengan lengkap tanggal, bulan dan tahunnya,
sesuai dengan waktu inspeksi yang telah
dilakukan.
Tanggal pemeriksaan lapangan ini dapat berupa
suatu tanggal tertentu, misalnya 3 Maret 2006,
ataupun dapat berupa suatu periode waktu,
misalnya 3 Mei 2006 sampai dengan 10 Mei 2006

Tanggal penilaian (Date of

valuation)

Tanggal penilaian adalah tanggal di mana nilai ditetapkan.

Tanggal penilaian ini harus dinyatakan dengan jelas dan
lengkap tanggal, bulan dan tahunnya. Mungkin tanggal
penilaian ini sama atau mungkin juga berbeda dengan
tanggal pemeriksaan lapangan, tergantung dari masingmasing keadaan.
Tanggal penilaian biasanya ditetapkan berdasarkan tujuan
penilaian tersebut dilakukan.
Contoh: untuk tujuan pajak (PBB) adalah selalu ditetapkan
berdasarkan keadaan obyek per tanggal 1 Januari dari tahun pajak
yang bersangkutan, Untuk tujuan jual-beli biasanya tanggal
penilaian ditetapkan berdasarkan permohonan klien atau ditetapkan
sama sesuai tanggal pelaksanaan pemeriksaan lapangan,
sedangkan untuk tujuan asuransi adalah berdasarkan pada nilai
obyek pada tanggal sebelum terjadinya musibah.

Tanggal Penilaian
Bila terjadi perubahan yang material pada
kondisi pasar atau kondisi properti atau
portofolio di antara tangal penilaian dan
tangal
laporan,
maka
penilai
harus
memberikan perhatian khusus atas hal ini.

Dokumen Kepemilikan

Semua item yang berkaitan dengan kepemilikan

properti pada bagian inia perlu dinyatakan dengan
jelas, yaitu meliputi antara lain :
Alamat :
jalan, no, RT/RW, kelurahan, kecamatan,
kota/kabupaten.
Jenis hak : hak milik, hak guna bangunan, hak pakai,
hak guna usaha, dll.
Nama pemilik : nama dari pemegang hak apakah
pribadi/badan.
Luas tanah
:
berapa meter persegi luas tanah
yang dimiliki/dikuasai.
Status tanah : apakah sedang dijadikan jaminan bank,
dikuasai pihak lain, dsb

Deskripsi Lokasi
Dalam bagian ini perlu dijelaskan tentang alamat properti
secara lengkap dan jelas, sehingga pembaca jika
menghendaki dapat menemukan properti tersebut hanya
dengan berpatokan pada alamat yang disampaikan
tersebut. Penilai pada bagian ini juga perlu menguraikan
lokasi properti atau obyek yang dinilai dari suatu landmark
tertentu di suatu kota di mana obyek yang dinilai terletak,
seperti tugu, alun-alun, balai kota, pasar, kantor pos besar
(central post office) dan sebagainya. Selain lokasi, penilai
juga perlu menguraikan mengenai aksesibilitas menuju ke
obyek yang dinilai, seperti pencapaian dari jalan besar,
sarana transportasi umum yang tersedia, lingkungan
sekitar dan hal-hal lain yang dapat menjelaskan
keberadaan properti yang dinilai.

Detail items Narative Report Bagian Presentasi Data

1. Identifikasi properti
2. Identifikasi personal properti/items yang
bukan termasuk real property
3. Data
luas
area
dan
persekitaran
(neigborhood)
4. Zoning
5. Ukuran data
6. Diskripsi mengenai bangunan (improvement)
7. Studi pemasaran (jika diperlukan)

Identifikasi Properti
Meliputi dua hal, yaitu identifikasi terhadap
tanah dan terhadap pengembangan yang
ada di atas tanah tersebut.
Informasi yang diungkapkan :
Jangka waktu (tenure) dari setiap properti
Hak, kewajiban, batasan, atau persyaratan
yang tidak lazim
Jika ada proeprti yang vacant baik sebagian
maupun keseluruhan

Identifikasi Properti (contd)

Deskripsi
mengenai
tanah
adalah
menjelaskan mengenai keadaan fisik tanah,
yaitu meliputi luas, bentuk tanah, kontur
tanah, elevasi, lebar depan (frontage), daya
dukung tanah, lokasi tanah (kebaikan dan
kekurangannya) dan view . Deskripsi
terhadap bangunan dalam hal ini adalah
meliputi
deskripsi
mengenai
kualitas
fisik/material bangunan, disain, fungsi,
fasilitas bangunan dan keadaan bangunan.

Detail items Narative Report Bagian Analisa Data dan Kesimpulan

1. Penggunaan tertinggi dan terbaik
Dasar penilaian
2. Dasar Penilaian
3. Nilai tanah.
4. Penilaian
5. Rekonsiliasi nilai/indikasi estimasi nilai
akhir properti.

Analisa Data - HBU

Analisa kegunaan tertinggi dan terbaik ini
diperlukan untuk melihat apakah kegunaan dan
keberadaan properti subyek/properti yang dinilai
telah memenuhi kriteria sebagai kegunaaan
tertinggi dan terbaik, yaitu mempunyai kelayakan
secara fisik, kelayakan secara legalitas, kelayakan
secara finansial dan memberikan keuntungan
yang paling maksimal. Analisa kegunaan tertinggi
dan terbaik ini dapat dilakukan baik kepada
obyek berupa tanah kosong/tanah yang dianggap
kosong maupun terhadap tanah yang sudah
terdapat pengembangan di atasnya.

Analisa Data Dasar Penilaian

Dalam item dasar penilaian ini ada dua hal
yang harus dijelaskan, yaitu definisi nilai dan
metode-metode penilaian yang digunakan
dalam penilaian tersebut. Dalam penjelasan
tentang metode penilaian, penilai menguraikan
secara jelas metode penilaian apa yang
digunakan dalam mengestimasi nilai properti.
Selain menjelaskan metode penilaian yang
dipakai, pada bagian ini juga perlu dijelaskan
pula data-data pendukung yang diperoleh untuk
penerapan masing-masing metode.

Dasar Penilaian dan Definisi atas

Nilai

Definisi dari dasar penilaian harus diberikan

selengkapnya
Bila penilai menggunakan definisi nilai selain SPI,
harus dijelaskan dan diberikan alasannya serta
harus diungkapkan secara tegas bahwa definisi
nilai yang digunakan menyimpang dari SPI
Definisi yang digunakan harus merujuk pada
definisi SPI Contoh: Denifinisi Nilai Pasar harus
sesuai dengan definisi yang tercantum dalam SPI
0.5.39

Analisa Data Nilai Tanah

Pada bagian ini diuraikan mengenai dasar dan
metode yang dipakai dalam menentukan nilai
tanah, apakah berdasarkan pada analisa
perbandingan data pasar ataukah berdasar pada
metode penentuan nilai tanah yang lain seperti
metode alokasi, metode ekstraksi, metode
subdivision of development, metode residual
ataukah metode pengkapitalisasian sewa dasar
tanah. Metode perbandingan data pasar adalah
metode terbaik dan paling umum digunakan,
karena metode ini lebih mencerminkan kondisi
pasar yang sebenarnya dari properti sejenis.

Bagian Analisa Data Penilaian

Dalam bagian ini penilai menguraikan
secara ringkas semua metode penilaian
yang
digunakan,
baik
secara
pendekatan biaya (cost approach),
pendekatan
pendapatan
(income
approach)
maupun
pendekatan
perbandingan data pasar (market data
approach) yang seusai dengan tujuan
penilaian tersebut dilakukan.

Bagian Analisa data Kesimpulan

Nilai
Dari berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari
tiap metode yang dipakai serta setelah
melakukan rekonsiliasi nilai, maka selanjutnya
dalam
bagian
ini
penilai
menyampaikan
keputusan tentang opini nilai yang dihasilkannya.
Kesimpulan nilai properti ini harus disertai
tandatangan asli dari penilai dan sebaiknya
antara halaman kesimpulan nilai dan tanda
tangan penilai tidak terdapat pada halaman yang
terpisah, yaitu untuk tujuan keamanan dan guna
menghindari adanya pemalsuan.

Detail items Narative Report Bagian Lampiran-lampiran

1. Plot plan, yaitu peta (plan) yang menunjukkan
letak dari tiap-tiap unit bangunan yang dinilai
pada tanah properti subyek.
2. Plan and Elevation of building, yaitu peta (plan)
yang menunjukkan denah/pembagian ruang
tiap unit bangunan serta gambar tampak
bangunan, baik dari depan maupun dari
samping, yang berguna bagi pengidentifikasian
dan penghitungan biaya reproduksi baru pada
pendekatan biaya.
3. Photo/gambar, yaitu berguna untuk memberi
gambaran riil mengenai kondisi bangunan,

Detail items Narative Report Bagian Lampiran-lampiran

4. Peta kota,kawasan dan peta-peta lainnya.Hal ini
berguna untuk memberi gambaran mengenai
lokasi/letak properti.
5. Bagan dan grafik.
6. Abstract mengenai sewa/penyewaan.
7. Data pendapatan dan pengeluaran.
8. Spesifikasi bangunan.
9. Estimasi detail mengenai biaya bangunan baru
(CRN)
10.Data penjualan/ data pembanding.
11.Analisa pasar (trend and occupancy).