HAK TANGGUNGAN

Aulia Tusyifa Tri Raharjo

Athiyyah Febriani

Della Kartika Sari

Indah Mulia Hanisa

Lavirra Zuchni Amanda

Muhammad Akbar

Muhammad Arief Wibawa

Muhammad Luqman

Muhammad Nur Hafizh

Rissa Zeno Tulus Putri

Zarra Zavinca Pane

a. Latar belakang uuht

Disahkan dan
diundangkan pada 9
April 1986

Realisasi dari RUUHT

Latar belakang

Melaksanakan amanat
UUPA

Memenuhi tuntutan
pembangunan

b. Pengaruh berlakunya uuht

Di bidang hukum
pertanahan

Di bidang perundangundangan

Di bidang lembaganya

Pasal 51 UUPA
Pasal 25 UUHT
Pasal 29 UUHT
Penjelasan pasal 15
(1) UUPP

Fidusia

Hipotik

Pasal 51 uupa
Hak tanggungan yang dapat dibebankan
pada hak milik, hak guna-usaha dan hak
guna-bangunan tersebut dalam pasal 25,
33 dan 39 diatur dengan Undangundang.

Pasal 25 uuht
Sepanjang
tidak
bertentangan
dengan
ketentuan dalam Undang-Undang ini, semua
peraturan
perundang-undangan
mengenai
pembebanan
Hak
Tanggungan
kecuali
ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 29 tetap berlaku sampai
ditetapkannya peraturan pelaksanaan UndangUndang
ini
dan
dalam
penerapannya
disesuaikan dengan ketentuan dalam UndangUndang ini.

Pasal 29 uuht
Dengan berlakunya Undang-Undang ini, ketentuan
mengenai Credietverband sebagaimana tersebut
dalam Staatsblad 1908-542 jo. Staatsblad 1909586 dan Staatsblad 1909-584 sebagai yang telah
diubah dengan Staatsblad 1937-190 jo. Staatsblad
1937-191 dan ketentuan mengenai Hypotheek
sebagaimana tersebut dalam Buku II Kitab UndangUndang Hukum Perdata Indonesia sepanjang
mengenai pembebanan Hak Tanggungan pada hak
atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan
dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi.

Pasal 15 (1) UUPP

(1)Pemilikan
utang.

rumah

dapat

dijadikan

jaminan

Penjelasan:
()Pemilikan rumah oleh pemilik hak atas tanah,
dengan persetujuan tertulis pemilik hak atas
tanah, dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani fidusia.
()Pemilikan rumah oleh pemilik hak atas tanah,
rumah beserta tanahnya dapat dijadikan
jaminan utang dengan dibebani hipotek.

c. Pengertian hak tanggungan

Hak tanggungan atas tanah beserta bendabenda yang berkaitan dengan tanah, yang
selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah
hak jaminan yang dibebankan pada hak
atas tanah sebagaimana dimaksud dalam
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut
atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
untuk
pelunasan
utang
tertentu,
yang
memberikan kedudukan yang diutamakan
kepada kreditor tertentu terhadap kreditorkreditor lainnya

Hak tanggungan adalah suatu bentuk jaminan

pelunasan utang, dengan hak mendahulu,
dengan objek jaminannya berupa Hak-Hak Atas
Tanah yang diatur dalam Undang-undang
Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria.

Unsur pokok hak tanggungan:

Hak Tanggunganadalah hak jaminan untuk
pelunasan utang.
Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah
sesuai UUPA.
HakTanggungan
dapat
dibebankan
atastanahnya
(hakatas
tanah)
saja,tetapidapatpuladibebankanberikutbe
nda-bendalainyang
merupakan
satu
kesatuan dengan tanah itu.
Utangyangdijamin
tertentu.

adalahsuatu

utang

Memberikankedudukanyangdiutamakankep
ada kreditor tertentu terhadap kreditor-

d. Ciri dan sifat hak tanggungan

Ciri hak tanggungan:
Memberikan kedudukan yang diutamakan atau
mendahului kepada pemegangnya (kreditor tertentu).
Selalu mengikuti objek yang dijaminkan di tangan
siapapun objek itu berada.
Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas,
sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan
memberikan kepastian hukum kepada pihak yang
berkepentingan.
Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
UU No.4 tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.
Penjelasan umum angka 3.

Sifat hak tanggungan:

Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi
Hak tanggungan memiliki sifat accesoir.
Pembebanan objek hak tanggungan lebih dari satu kali
Parate executive

E. Objek dan Subjek Hak

Tanggungan
Objek Hak Tanggungan
Sesuai dengan Penjelasan Umum angka 5 dan pasal
4 ayat 1 dan penjelasan dari Boedi Harsono, maka
objek harus memenuhi syarat sbb :
Dapat dinilai dengan uang
Termasuk hak yang wajib didaftar dalam Daftar
Umum, karena harus memenuhi syarat spesialitas
dan publisitas
Mempunyai sifat yang bisa dipindahtangankan
Memerlukan penunjukkan oleh undang-undang

Yang ditunjuk oleh UUPA sesuai dengan Pasal 16

ayat (1) a,b,c sebagaimana yang dimaksud dalam
pasal 4 ayat 1 UUPA yaitu :
Hak Milik
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan
Yang ditunjuk oleh UURS, yaitu :
Rumah Susun yang berdiri diatas tanah Hak
Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas
Tanah Negara
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
bangunannya berdiri diatas tanah Hak Milik

Yang ditunjuk oleh UUHT, yaitu :

Hak Pakai Atas Tanah Negara yang wajib
didaftarkan dan menurut sifatnya dapat
dipindahtangankan.
Pada awalnya hanya ada 3 jenis hak atas tanah
yang ditetapkan sebagai objek Hak Tanggungan,
yaitu :
Hak Milik
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan
Dengan ditunjuknya Hak Pakai atas Tanah
Negara, terdapat 4 jenis hak atas tanah yang
ditetapkan sebagai objek Hak Tanggungan.

Sedangkan untuk bangunan, ada 6 macam objek

yang dapat dijadikan jaminan Hak Tanggungan,
yaitu :
Rumah susun yang berdiri di atas tanah Hak
Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
atas Tanah Negara
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang
bangunannya berdiri di atas tanah Hak
Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
atas Tanah Negara

2. Subjek Hak Tanggungan

Menurut pasal 8 ayat (1) dan pasal 9 UUHT, subjek
Hak Tanggungan baik pemberi maupun pemegang
Hak Tanggungan adalah orang peroroangan atau
badan hukum.
Syarat Pemegang Hak Tanggungan :
WNI
WNA, baik yang berdomisili di Indonesia maupun
manca negara
Badan Hukum Indonesia
Badan Hukum Asing

Syarat Pemberi Hak Tanggungan :

WNI yang berkewarganegaraan tunggal sebagai
pemegang Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah
Negara
Badan Hukum Indonesia sebagai pemegang Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
Atas Tanah Negara
WNA yang berdomisili dan menjadi penduduk
Indonesia sebagai pemegang Hak Pakao Atas
Tanah Negara
Badan Hukum Asing yang mempunyai kantor
perwakilan di Indonesia sebagai pemegang Hak
Pakai Atas Tanah Negara

F. Proses Pembebanan Hak

Tanggungan
1. Tahapan dan Tata Cara Pembebanan Hak
Tanggungan
Dilakukan melalui 2 tahap :
.Tahap pemberian Hak Tanggungan dengan
dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan
(APHT) oleh pejabat pembuat akta tanah
.Tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan.

2. Syarat Sahnya Pemberian Hak Tanggungan

a. Asas Spesialitas (Pasal 11 ayat (1) UUHT)
- Wajib mencantumkan hal yang disebut dalam
pasal 11 ayat 1 UUHT agar asas spesialitas
terpenuhi, yaitu :
a. Nama dan identitas pemegang dan pemberi
hak tanggungan
b. Domisili para pihak
c. Penunjukkan secara jelas hutang atau hutanghutang yang dijamin sebagaimana dimaksud
dalam pasal 3 dan 10 ayat 1
d. Nilai tanggungan
e. Uraian yang jelas

b. Asas Publisitas (Pasal 13 ayat 1 UUHT)

- Juga wajib memenuhi syarat asas publisitas,
yakni wajib didaftarkan pada Kantor
Pertanahan.
- Dilakukan dengan 3 cara (ayat 3), yaitu :
a. Membuatkan buku tanah Hak Tanggungan
b. Mencatatnyai dalam buku tanah hak atas
tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan
c. Menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak
atas tanah yang bersangkutan.

G. Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan (SKMHT)
SKMHT adalah pernyataan pemberian kuasa yang
diberikan
oleh
pemberi
kuasa/pemberi
hak
tanggungan dalam bentuk tertulis atau otentik yang
dibuat oleh atau dihadapan notaris atau oleh
pejabat pembuat akta tanah (PPAT) dengan maksud
untuk digunakan pada waktu melakukan pemberian
Hak Tanggungan dalam hal pemberian Hak
Tanggungan tidak dapat hadir sendiri dihadapan
PPAT dalam rangka pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan.

Syarat pembuatan SKMHT:

Tidak memuat kuasa untuk
perbuatan
hukum
lain
membebankan hak tanggungan

melakukan
daripada

Tidak memuat kuasa substitusi

Mencantumkan
secara
jelas
objek
tanggungan, jumlah hutang dan nama serta
identitas kreditur dan debitur apabila debitur
bukan pemberi Hak Tanggungan.
SKMHT hanya memuat perbuatan hukum yang
membebankan Hak Tanggungan, dan tidak
boleh
membuat
kuasa-kuasa
melakukan
perbuatan hukum lain.

 SKMHT tidak dapat ditarik kembali atau tidak

dapat berakhir oleh sebab apapun juga
kecuali
karena
kuasa
tersebut
telah
dilaksanakan atau karena telah habis jangka
waktunya.
SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah
terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan
Akta Pemberian Hak Tanggungan selambatlambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.
SKMHT mengenai hak atas tanah yang belum
terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan
Akta Pemberian Hak Tanggungan selambatlambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.

h. Berakhirnya hak tanggungan

Dalam Pasal 18 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda
Yang Berkaitan Dengan Tanah disebutkan sebab-sebab
hapusnya hak tanggungan, sebagai berikut:
Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan.
Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak
tanggungan.
Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan
peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri.
Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.

Kasus posisi
Tergugat I, atau Bong Thian Lion, secara jelas telah
melakukan pelanggaran hukum dengan memalsukan
tanda tangan Para Penggugat dalam bentuk Akta Jual
Beli yang seolah- olah asli, padahal tanda tangan
penjual (Para Penggugat) tersebut dipalsu dan
terhadap permasalahan tersebut Tergugat I telah
diproses secara pidana di Pengadilan Negeri Bogor
No. 94/PID.B/2004/PN.BGR., tanggal 7 Juni 2004 dan
telah dinyatakan bersalah melakukan tindak pidana :
Memalsukan surat, mempergunakan surat palsu dan
melakukan penipuan secara berlanjut dan putusan
tersebut sudah mempunyai kekuatan hukum tetap.