Isi atau pilih di cell yang berwarna hijau seperti disebelah karena yang lainnya akan dihitung oleh

syste
Setelah menilai & memilih rumah tahap berikutnya adalah melakukan pembayaran bisa secara kontan atau
pun KPR.
Dari hasil surfing2 mengenai KPR mengenai KPR penulis merangkum beberapa pendapat yang dapat
dijadikan standar penilaian & dapat dijadikan evaluasi tentang KPR. Maksud & tujuan adalah agar
memudahkan bagi rekan awam untuk menggunakannya.
Untuk bagian analisis penulis merasa masih kurang matang yang akan disempurnakan pada versi2
berikutnya.
Setelah menggunakan dan ada pendapat berupa saran perbaikan maupun koreksi jangan segan2 send me
email for feedback: yosstefano@hotmail.com or yos.stefano@petrodata-system.com
Silahkan mengcopy & memperbanyak serta menyebarluaskan ide tapi mohon feedbacknya jika anda
menemukan hal2 ganjil, supaya lebih baik dll.
Penulis juga bermaksud membuat model cara Mengevaluasi properti yang akan digunakan untuk bisnis, baik
berupa ruko, kost, rukan dll mohon juga feedbacknya
Regards
Yos stefano
900243
urut-urutan pengerjaan:
1. introduction
kata kuncinya adalah bagi user biasa silahkan hanya mengutak atik cell yang berwarna hijau lumut yang
lain berisi rumus. sedapat mungkin sebelum menggunakan file aslinya dibackup dahulu agar bisa rollback
ke awal.
2. Personal
kata kunci personal adalah kita menyiapkan dokumen yang diperlukan bagi pengajuan kredit ada bank
yang tidak meminta sedetil tsb tetapi ada bank yang meminta dokumen tertentu ada baiknya kita
mempersiapkan dokumen yang diperlukan sebelumnya. karena dokumen yang diminta oleh bank umumnya
sama.
3. Home aspect
kata kunci home aspect adalah rumah yang akan di kpr khan harus rumah yang layak menurut bank.
beberapa checklist akan menjadi konsen bank thd rumah tersebut.
4. Environment aspect
kata kunci environment aspect adalah bahwa perlu ada kondisi yang kondusif bagi kita memiliki rumah
tersebut.
5. Bank Aspect
bank sebagai counter part kita dalam transaksi ini turut pula diperhitungkan.
6. Calculation
Hasil hitung2an bank thd kredit harus dibawah standar yang lazim secara umum. Prinsipnya dalam KPR
adalah kita bayar hutang bukan bayar bunga. data2 harus diinput untuk itu sebelum kredit dilanjutkan
pada penanda-tanganan hendaknya kita meneliti kalkulasi yang diajukan oleh bank.
7. Analisis
Menggunakan standar2 yang lazim kita mengecek hitung2an yang diajukan oleh bank.

innya akan dihitung oleh system

sa secara kontan atau

apat yang dapat

n adalah agar

n pada versi2

ngan segan2 send me

cknya jika anda

nakan untuk bisnis, baik

na hijau lumut yang

ulu agar bisa rollback

an kredit ada bank

baiknya kita
ta oleh bank umumnya

k menurut bank.

ta memiliki rumah

nsipnya dalam KPR

kredit dilanjutkan

k.

Jenis KPR
Status

Professional
Married
Avaibilitas

Umum
WNI
Tidak
SBKRI(Jika Keturunan)
Tidak
Bukan Daftar hitam Bank Indonesia
Tidak
NPWP, SPT PPh Pasal 21
Tidak
KTP
Tidak
Akte Kelahiran
Tidak
Copy tagihan PLN/PAM/HP
Tidak
Copy Tagihan kartu kredit 3 bulan terakhir (bila ada)
Tidak
Copy Tabungan 3 bulan terakhir(bila ada)
Tidak
Continuitas penghasilan
Tidak
Aplikasi KPR
Tidak
Minimum umur(Year)
24
Maksimum umur saat credit lunas(Year)
30
Single
Kartu keluarga Orang tua
Tidak
Pas Foto
Tidak
Surat izin orang tua
Tidak
Divorced
Surat Cerai
Tidak
Kartu keluarga
Tidak
Pas Foto
Tidak
Married(Bagi pasangan)
Kartu keluarga
Ada
Pas Foto Suami/Istri
Ada
Employee
Surat Keterangan Bekerja & masa kerja di Perusahaan
Ada
Slip Gaji Asli
Ada
Rekomendasi
Ada
Professional
Daftar Pelanggan atau klien Anda
Tidak
Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan
Tidak
Catatan Rekening Bank
Tidak
Surat Izin Praktek
Tidak
Neraca laba rugi
Tidak
Businessman
Daftar Pelanggan Anda
Tidak
Daftar Pemasok Anda
Tidak
Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan
Tidak
Catatan Rekening Bank
Tidak
SIUP
Tidak
TDP
Tidak
Akta pendirian
Tidak
Akta perubahan
Tidak
Neraca laba rugi
Tidak
Lolos aspek Personal?

Standar Bank "x"

Status

Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
21
65

Not Go
Not Go
Not Go
Not Go
Not Go
Not Go
Not Go
Not Go
Not Go
Not Go
Not Go
Go
Go

Wajib
Wajib
Wajib

Go
Go
Go

Wajib
Wajib
Wajib

Go
Go
Go

Wajib
Wajib

Go
Go

Wajib
Wajib
Wajib

Go
Go
Go

Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib

Not Go
Not Go
Not Go
Not Go
Not Go

Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib

Go
Go
Go
Go
Go
Go
Go
Go
Go
Tidak Lolos

Jenis KPR
Employee
Professional
Bisnisman

1
2
3

Persyaratan
Wajib
1
Tidak
0
Status
Single
Married
Divorce

1
2
3

Ketersediaan Dokumen
Ada
1
Tidak
0

Rumah?

Sertifikat shm/hgb
Sertifikat IMB + Blue Print
SPPT PBB Tahun terakhir
Akte Jual beli
Balik Nama
Bukti pemesanan
Mudah dijangkau
Mudah dijual kembali
dalam kawasan hunian
layak huni
Medium to Railway
No Slum Area
No Overflood
Medium to tempat ibadah
Far from tension line
Masuk Mobil
Lolos aspek Home?

Second
Avaibilitas
Rumah Lama
Pass
Pass
Pass
Pass
Pass
Rumah Baru
Tidak
Bank Checking(Simple check)
Pass
Pass
Pass
Pass
Pass
Pass
Pass
Pass
Pass
Pass

Standar Bank "x"

Status

Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib

Go
Go
Go
Go
Go

Wajib

Go

Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib
Wajib

Go
Go
Go
Go
Go
Go
Go
Go
Go
Go
Lolos

Jenis Rumah
Second
1
New
2
Persyaratan
Wajib
1
Tidak
0
Ketersediaan Dokumen
Pass
1
Tidak
0

MAX
Economy
3000
3000
3000
500
2500
Reason
6750
Fund
6000
24750

Inflasi Rendah
Suku Bunga BI Rendah
Bunga Kredit - SBI
Ada subsidi
Ekonomi stabil
Reason
Fund
MAX

Lolos aspek Environment?

Reason
Menghemat pengeluaran
Karir Mapan
Telah Memiliki Istri
Telah Menemukan rumah yang cocok
Sudah tidak kerasan dimertua
Pindah kerja
Anggota keluarga bertambah
Sudah tidak kerasan di kontrakan

2000
1000
500
500
500
1500
500
250

Fund
Sudah ada uang DP
Biaya cicilan =< biaya kontrak

4500
1500

Multiply

Score

Total

Economy
1
1
1
1
1

<5%
<5%
<2%
Ada besar> 10%
GOOD OUTLOOK

3000
3000
3000
500
2500

Reason
1

6750

6750

6000

6000
24750

Fund
TOTAL

Lolos

ADA / TIDAK
1
1
1
1
1
1
1
1
TOTAL
ADA / TIDAK
1
1
TOTAL

SUBTOTAL
2000
1000
500
500
500
1500
500
250
6750
SUBTOTAL
4500
1500
6000

Persyaratan
Wajib
Tidak

1
0

Pas / Tidak
Pass
Tidak

1
0

Ada
Tidak

1
0

Standar Aspek Environment

Passing Grade
70.00%
MULTIPLY FACTOR
STANDAR
PENTING
SANGAT PENTING

1
2
4

Tingkat Inflasi
<5%
5=<x<7.5%
7.5%=<x<10%
10%=<x<12.5%
12.5%=<x<15%
>=15%

3000
1000
600
0
-250
-500

SBI Rate
<5%
5=<x<7.5%
7.5%=<x<10%
10%=<x<12.5%
12.5%=<x<15%
>=15%

3000
1000
600
0
-250
-500

Bunga Kredit - SBI

<2%
3000
3<x<4%
1000
5%<x<6%
600
6<x<8%
0
9%<x<12%
-250
>12%
-500
Subsidi
Ada besar> 10%
Ada (10%/PPN)
Tidak

500
100
0

Ekonomi Stabil
GOOD
OUTLOOK
2500
MEDIUM GOOD
OUTLOOK
NOTHING
MEDIUM BAD
OUTLOOK
BAD OUTLOOK

1250
1000
-1250
-2500

MAX
Bank
Bank Ratings
Reputasi Bank
Segmentasi bank
Reaktif bank menaikkan & menurunkan suku bunga
Jaringan pembayaran
Autodebet

1000
2500
1500
3000
2300
1000
Relationship
1600
Bank Performance
1500
1000

1
1
1
1
1
1

1500
500
500
500
500
Contract Negotiation
1500
1500
21900

1
1
1
1
1

Relationship
Kecepatan memproses
Customer system
Joint Income
Bebas Memilih Rumah
Fleksibilitas persyaratan
Appraisal Negotiation
Credit limit negotiation
Take Over
Refinance

Multiply

Lolos aspek Bank?

Jaringan Pembayaran
ATM
Teller
M-Banking
Internet
Third Party

500
300
500
500
500

Relationship
Dekat dengan lokasi kerja/rumah anda.
Banyak Interaksinya dengan anda
Direkomendasikan oleh developer/broker.
Manfaat lain

500
500
300
300

1
1
1

1
1

Score

Total

A
GOOD ISSUE
Kepemilikan rumah
Sangat tenang
2300
Tidak
1600

1000
2500
1500
3000
2300
250
1600

e
< 2 weeks
Desk to Desk

1500
500

Bisa Istri (pelengkap)

Bebas
Dapat saling menggantikan
Negotiable
Tidak

500
500
500
500
-250

on
Dapat
Dapat

1500
1500
18900
Lolos

ADA / TIDAK
1
1
1
1
1

SUBTOTAL
500
300
500
500
500
2300

1
1
1
1

SUBTOTAL
500
500
300
300
1600

TOTAL
ADA / TIDAK

TOTAL

Ada

Tidak

Standar Aspek Environment

Passing Grade
70.00%
MULTIPLY FACTOR
STANDAR
PENTING
SANGAT PENTING

1
2
4

Reputasi Bank
GOOD ISSUE

2500

MEDIUM GOOD ISSUE

NOTHING
MEDIUM BAD ISSUE
BAD ISSUE

1250
1000
-1250
-2500

Bank Ratings
A
B
C
D
E

1000
500
250
0
-250

Segmentasi Bank
Kepemilikan rumah
All Segmen
Corporate
Personal/Retail
UKM
Konsumsi
Reaktif Bank
Sangat tenang
Tenang
Moderat
Agak reaktif
Reaktif
Sangat reaktif

1500
1000
750
200
200
-100

3000
1000
600
0
-250
-500

Autodebet
Ada
Tidak

1000
250

Kecepatan Memproses
< 2 weeks

1500

2 weeks <x< 1 Month

1<x<2 Month
2<x<4 Months
> 4 Months

1000
500
250
-500

Customer System
Account Officer
Desk to Desk
Third Party

1000
500
250

Joint Income
Bisa Joint Income dengan Istri
Bisa Istri (pelengkap)
Tidak bisa

1500
500
0

Memilih rumah
Bebas
Tidak

500
-250

Fleksibilitas persyaratan
Dapat saling menggantikan
Tidak

500
-250

Appraisal Negotiation
Negotiable
Tidak

500
-250

Credit limit negotiation

Negotiable
Tidak

500
-250

Take over
Dapat

1500

Tidak

-250
Refinance

Dapat
Tidak

1500
-250

Standar
Umum
Inflasi
SBI
Suku Bunga Kredit
Persentase Down Payment
Jenis Bunga
Credit
Jangka Waktu Kredit
Berapa lama fixnya
Harga NJOP
Besar Kredit(termasuk DP)
Jumlah penghasilan minimum
Down Payment
Saldo Tabungan Endapan
Angsuran/Bulan
Kecepatan penurunan pokok kredit
Notaris
Biaya apraisal
Provisi
Asuransi jiwa
Asuransi kebakaran
Biaya administrasi
BPHTB
Others

Biaya - biaya
500 ribu s/d 1%
gratis s/d 500 ribu
0.5 s/d 1%
jangan ragu minta diskon
0.45 - 0.58 permil
250 - 500 ribu

Denda
Denda Keterlambatan angsuran(perhari)
Pinalty percepatan pembayaran(Perbulanper1juta)
Ada bagi hasil dari asuransi
Cashback credit

150 ribu s/d 1%

Cash Back
0

Satuan

Nilai

mum
Persen
Persen
Persen
Persen
Jenis

6.00%
8.00%
15.00%
20.00%
Fix/Anuitas

redit
Tahun
Tahun
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

12
15
400,000,000.00
600,000,000.00
3,000,000.00
120,000,000.00
4,000,000.00

a - biaya
Rp
Rp
Rp
Rp
Permil
Rp
Rp
Rp

200.00
100.00
400,000.00
-

enda
Rp
Rp

Rp
Rp

h Back

Tahun
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

Total Cicilan

Hutang KPR Tersisa

Cicilan

Jenis Bunga
Fix/Anuitas
Floating
Efektif

Data2 ini mintalah kepada bank tsb

agar kita dapat mengecek apakah
nilai2 yang diajukan bank adalah nilai
yang fair

TRANSPORTATION COST
MEMBER
HUSBAND
WIFE
TOTAL SON
OTHERS MEMBER
TOTAL

INCOME

TOTAL COST AMONTH

250,000.00
200,000.00
50,000.00
100,000.00
600,000.00

MEMBER
HUSBAND
WIFE
TOTAL

ANALISIS LIFE STYLE SETELAH MEMILIKI RUMAH

MONTHLY
INPUT
SALARY
OTHERS INCOME

ANNUALLY

BUSINESS
INSENTIF
OTHERS

6,500,000.00
200,000.00
250,000.00
0.00
0.00
260,000.00

13,000,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00

SUBTOTAL

7,210,000.00

13,000,000.00

300,000.00

450,000.00

4,000,000.00
0.00
0.00
0.00

0.00
0.00
0.00
0.00

DEPOSITO
PIUTANG
TABUNGAN
BARANG BERHARGA
JAMSOSTEK
ASURANSI

0.00
0.00
0.00
0.00
390,000.00
0.00

0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00

BELANJA DAPUR
UANG SAKU ANAK
UANG SAKU ORTU
LISTRIK
TRANSPORTASI
TELP
PAM
SEKOLAH
GAJI PEMBANTU
IURAN LINGKUNGAN
HIBURAN

1,500,000.00
1,500,000.00
1,000,000.00
150,000.00
600,000.00
300,000.00
0.00
0.00
400,000.00
75,000.00
0.00

4,000,000.00
0.00
1,000,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00

FIX
NON FIX

OUTPUT
ZIS
HUTANG
KPR
PERSONAL
CAR
UANG SEWA
TABUNGAN/INVESTASI

LIVING COST

SUBTOTAL
NETT

10,215,000.00

5,450,000.00

3,005,000.00

7,550,000.00

INCOME
TOTAL INCOME AMONTH
7000000
5000000
12,000,000.00

TOTAL
91,000,000.00
2,400,000.00
3,000,000.00
0.00
0.00
3,120,000.00
99,520,000.00

4,050,000.00
48,000,000.00
0.00
0.00
0.00

0.00
0.00
0.00
0.00
4,680,000.00
0.00

22,000,000.00
18,000,000.00
13,000,000.00
1,800,000.00
7,200,000.00
3,600,000.00
0.00
0.00
4,800,000.00
900,000.00
0.00

128,030,000.00
28,510,000.00Jika plus harap distribusikan kembali
sisa anggaran ke pos2 lainnya
Agar nilai analisis benar harap selalu
disetup menjadi angka 0

ANALISIS FINANCIAL
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16

Statement
Persentase Down Payment
Jumlah penghasilan minimum
Angsuran
Notaris
Biaya apraisal
Provisi
Asuransi kebakaran+jiwa
Biaya administrasi
BPHTB
Total Biaya Perolehan Kredit
Denda Keterlambatan angsuran(perhari)
Pinalty percepatan pembayaran(Per1juta)
Total Uang dikeluarkan sampai akhir masa credit tan
Suku Bunga Kredit
Ada bagi hasil dari asuransi
Cashback credit

No
1
2
3
4

Personal
Home
Environment
Bank

Aspect

Statement Suggestion
20.00%
<=
3,000,000.00
<=
4,000,000.00
<=
200.00
<=
100.00
<=
<=
<=
400,000.00
<=
<=
400,300.00
<=
<=
<=
400,300.00
<=
15.00%
>=
>=
>=

Status
Tidak Lolos
Lolos
Lolos
Lolos

Calculation(Standar) PASS/SUSPECTED
20.00%
PASS
4,200,000.00
PASS
6,718,018.00
PASS
4,800,000.00
PASS
500,000.00
PASS
4,800,000.00
PASS
278,400.00
PASS
500,000.00
PASS
17,000,000.00
PASS
20,000,000.00
PASS
12,000.00
PASS
15,000.00
PASS
987,394,592.00
PASS
3%
PASS
0.00
PASS
0.00
PASS