BAB II LANDASAN TEORI

2.1 LATAR BELAKANG

Kebutuhan akan hunian yang layak tentunya merupakan hal yang wajib bagi setiap
warga Indonesia. Dengan bertambahnya jumlah penduduk tentu bertambah pula tingkat
kebutuhan akan hunian/perumahan. Pengadaan perumahaan dan pemukiman diakui
selama ini belum dapat mengatasi semua permasalahan yang ada
Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei sebagai pusat kegiatan wilayah (PKW) secara
khusus,

menjadi kawasan yang berpotensi tumbuh dan berkembang secara pesat,

dimana pola ruang wilayahnya dibagi berdasarkan area, antara lain area industri sawit,
area industri karet, area sarana pendukung produksi, area aneka industri, area logistik
dan gudang, serta area perumahan dan pariwisata.
Program pembangunan perumahan dan fasilitas pendukungnya adalah sebagai upaya
penyediaan fasilitas hunian bagi pekerja di KEK Sei Mangkei. Hal ini diharapkan
mampu

menyelesaikan

permasalahan

kebutuhan

serta

akan

mengoptimalkan

penghematan biaya dan waktu sehingga dapat meningkatkan produktifitasnya.

Menjawab pertanyaan yang timbul seperti uraian diatas maka dianggap perlu untuk
melaksanakan suatu Feasibility Study Area Perumahan di Kawasan Ekonomi Khusus
Sei Mangkei.
2.2 PENGERTIAN STUDI KELAYAKAN
Menurut DR Suad Husnan MBA studi kelaakan adalah Tentang dapat tidaknya suatu
proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil.
Pendapat Clive Gray studi kelayakan adalah Proyek atau program tertentu untuk
dilaksanakan atau tidak sejauh menyangkut skala, tempat, jadwal pelaksanaan,
teknologi dan memperkirakan biaya sebagai dasar untuk mencari pembiayaan.
Secara singkat hal ini menjelaskan bahwa studi kelayakan menjawab sebuah
pertanyaan yang mendasar yaitu apakah suatu pekerjaan dapat dilaksanakan?.

Identifikasi Kesempatan Usaha

Identifikasi kesempatan usaha merupakan fase pertama dalam melakukan studi
kelayakan. Umumnya Tahap-tahap untuk melakukan proyek investasi adalah sebagai
berikut :
1. Identifikasi,
Pada tahap ini pemilik pekerjaan dalam hal ini PTPN III melihat adanya
kesempatan, investasi yang mungkin menguntungkan yaitu pembangunan
proyek perumahan dikawasan KEK Sei Mangkei. Pengamatan dilakukan
terhadap lingkungan untuk mempekirakan kesempatan dan ancaman dari usaha
tersebut.
2. Perumusan.
Merupakan tahap untuk menterjemahkan kesempatan investasi kedalam suatu
rencana proyek yang konkret dengan factor factor yang penting .rencana
pembangunan Perumahan kedalam rencana kerja perusahaan .
3. Penilaian.
Melakukan analisa dan menilai aspek aspek pasar, financial, ekonomi dan juga
menejemen
4. Pemilihan.
Melakukan pemilihan dengan mengingat segala keterbatasan dan tujuan yang
akan dicapai.
5. Implementasi.
Menyelesaikan proyek tersebut dengan tetap berpegang pada anggaran yang
telah ditetapkan sebelumnya.
Identifikasi kesempatan berusaha bisa dilakukan dengan berbagai cara :
1.

Mempelajari Impor, dalam hal ini masih banyak masyarakat Indonesia yang
memiliki perumahan di luar negeri. Ini menunjukkan bahwa masih ada pasar
yang belum terpenuhi.
10

2. Menyelidiki material local, jumlah yang melimpah. Harga yang murah dan
kualitas yang baik menjadikan proyek perumahan memiliki prospek yang baik
untuk dikembangkan.
3. Mempelajari keterampilan tenaga kerja. Dalam hal ini tenaga kerja local yang
handal dalam pembangunan perumahan cukup tesedia di daerah.
4. Melakukan studi industri. Berbagai kesempatan bisa ditemukan untuk industri
yang sedang berkembang , misalnya perkembangan industri kayu.
5. Menerapkan kemajuan teknologi. Perubahan teknologi dari waktu kewaktu
memungkinkan perusahaan dapat menerapkan teknologi terbaru dalam produk
perumahan yang dibuatnya sehingga akan memiliki nilai lebih dibandingkan
dengan perumahan lainnya.
6. Mempelajari hubungan antar industri. Pertumbuhan suatu industry hampir bisa
dipastikan akan memciptakan kesempatan bagi industi lainnya. Berkembangnya
kawasan industri Sei Mangkei pasti akan berdampak pada kebutuhan
perumahan dikawasan tersebut. Inilah yang harus dimanfaatkan sebaik mungkin.
7. Menilai rencana pembangunan, rencana pembangunan yang dilakukan oleh
pemerintah, atau proyek proyek besar yang dibuat seperti pembangunan
Kawasan Ekonomi Khusus akan menciptakan kebutuhan terhadap produk
produk baru (perumahan) yang sebelumnya belum dibuat.
8. Melakukan pengamatan ditempat lain. Pembangunan dinegara atau wilayah lain
mungkin bisa diterapkan didaerah kita.

Didalam melakukan studi kelayakan menurut DR Suad Husnan MBA pada umumnya
ada beberapa hal yang perlu dipelajari yaitu :
1. Aspek Pasar. Yaitu mempelajari tentang :
a. Permintaan baik secara total maupun terperinci menurut daerah, jenis
konsumen, perusahaan pemakai.
b. Penawaran, berasal dari dalam maupun luar negeri.
11

c. Harga, dilakukan perbandingan dengan harga harga import

d. Program pemasaran, mencakup tentang strategi pemasaran yang dilakukan
e. Perkiraan penjualan yang bisa dicapai perusahaan, market share yang bisa
dikuasai perusahaan.
2. Aspek Teknis dan Produksi (bila perlu) mempelajari tentang:
a. Apakah studi pendahuluan pernah dilaksanakan
b. Apakah skala produksi yang dipilih sudah optimal
c. Apakah proses produksi yang dipilih sudah tepat
d. Apakah mesin mesin perlengkapan yang dipilih sudah tepat
e. Apakah perlengkapan dan pekerja yang dipilih sudah tepat
f.

Apakah sudah dipersiapkan tentang penanganan masalah limbah

g. Apakah tata letak yang diusulkan cukup baik

h. Bagaimana dengan pemilihan lokasi dan site produksi
i.

Apakah jadwal kerja telah dibuat dengan realistis

j.

Apakah tehnologi yang digunakan bisa diterima.

3. Aspek Keuangan mempelajari tentang :

a. Dana yang diperlukan untuk investasi, baik untuk aktiva tetap maupun modal
kerja
b. Sumber sumber pembelanjaan yang akan digunakan. Seberapa banyak
dana pinjaman maupun modal sendiri
c. Taksiran penghasilan, biaya dan rugi laba pada berbagai tingkat operasi.
Termasuk estimasi tentang break event point.

12

d. Manfaat dan biaya dalam artian financial seperti Net Present Value, Internal
rate of Return, Profitability Ratio dan Payback Period
e. Proyeksi keuangan
4. Aspek Manajemen yaitu mempelajari tentang

manajemen dalam masa

pembangunan proyek dan dalam operasi

5. Aspek Hukum yaitu mempelajari tentang:
a. Bentuk badan usaha yang akan digunakan
b. Jaminan jaminan yang bisa disediakan jika menggunakan sumber dana
pinjaman.
c. Berbagai akte, sertifikat, ijin yang diperlukan
6. Aspek Ekonomi dan Sosial yaitu mempelajari tentang :
a. Pengaruh proyek tersebut terhadap peningkatan penghasilan Negara
b. Pengaruh proyek tersebut terhadap devisa yang bisa dihemat ataupun
diperoleh
c. Penambahan kesempatan kerja
d. Pengaruh proyek terhadap industri lain
e. Aspek yang merupakan manfaat dan pengorbanan sosial yang mungkin
dialami masyarakat.

Menurut Stephen A Pyhrr, James A Cooper dan Lary K Wofford ada 4 unsur penting
dalam analisa permintaan dan penawaran sektor perumahan
1. Perkembangan pasar dari permintaan dan penawaran sektor perumahan
2. Tafsiran penyediaan lahan untuk perumahan sesuai permintaan dan penawaran
bagi investor perumahan yang menyediakan lahan
13

3. Analisa hubungan antara permintaan dan penawaran yang terjadi disektor

perumahan
4. Kejadian nyata yang paling menonjol dari transaksi jual beli perumahan
Dalam buku Housing Finance for Low Income Group NJ Jorgensen menyebutkan 4
faktor yang mempengaruhi kebutuhan dan permintaan akan rumah sebagai tempat
tinggal yaitu :
1. Pertumbuhan populasi penduduk alami
2. Perubahan akan stock perumahan
3. Faktor rasio perpindahan penduduk disuatu waktu tertentu
4. Permintaan efektif akan perumahan yang baru.

Aspek keuangan merupakan salah satu aspek dalam studi kelayakan yang bertujuan
untuk menentukan kelayakan suatu proyek dalam arti dapat memberikan keuntungan
yang layak dan mampu memenuhi kewajiban finansialnya. Dalam aspek keuangan
diperhitungkan beberapa jumlah dana yang dibutuhkan untuk membangun dan
kemudian mengoperasikan proyek.
Arti penting dari aspek keuangan adalah salah satu bagian penting dalam studi
kelayakan yang mempunyai kekuatan dalam pengambilan keputusan. Hal ini
diungkapkan oleh DJ A Simarmata, DR Suad Husnan MBA dan Drs Suarsono MBA
yang menyatakan bahwa pada umumnya ada 4 metode yang bisa dipertimbangkan
untuk dipakai dalam penilaian investasi. Metode - metode tersebut adalah :
1. Metode Net Presen Value
2. Metode Internal Rate Of Return
3. Metode Profitability Indeks
4. Metode Payback
14

5. Metode Average Rate of Return

Ad1. Metode Net Present Value
Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang
penerimaan kas bersih (operasional maupun terminal cash flow) dimasa yang akan
datang. Apabila nilai sekarang penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang lebih
besar dari nilai sekarang investasi, maka proyek ini dikatakan menguntungkan, dan
diterima. Sedangkan apabila lebih kecil (NPV negative), maka proyek ditolak karena
dinilai tidak menguntungkan.
NPV = - I + b1 + c1 + b2 + c2 + bn + cn
(I + i)1

(1 + i)2

(1 + i)2

Keterangan:
I = investasi tahun ke 0
b = penerimaan
c = biaya
i = tingkat bunga

Ad.2. Metode Internal Rate Of Return

Metode ini menghitung tingkat bunga

yang menyamakan nilai sekarang investasi

dengan nilai penerimaan penerimaan kas bersih dimasa mendatang. Apabila tingkat
bunga ini lebih besar dengan tingkat bunga relevan (tingkat keuntungan yang
diisyaratkan) maka investasi dikatakan menguntungkan. Kalau lebih kecil dikatakan
merugikan.
Perhitungan IRR ini terpaksa perlu dilakukan trial and error (terutama kalau aliran
kasnya tidak sama dari tahun ketahun). Rumus yang digunakan adalah :
IRR

b -

(1 + IRR) n

15

Ad.3 Metode Profitability Indeks

Metode ini menghitung perbandingan antara nilai sekarang penerimaan kas bersih di
masa dating dengan nilai sekarang investasi. Kalau profitability indeks lebih besar dari
1, maka proyek dikatakan menguntungkan tetapi jika lebih kecil dari 1 maka dikatakan
merugikan. Rumus yang digunakan
PI = NPV + I0 = NPV + 1
I0

I0

Keterangan
PI

= indeks kemampulabaan

NPV = Net Present Value

I0

= Nilai sekarang dari invesasi inisial

Ad.4 Metode Payback

Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat suatu investasi bisa kembali. Karena itu
satuan hasilnya bukan prosentase, tetapi satuan waktu seperti tahun, bulan, hari. Kalau
periodepayback ini lebih pendek dari yang diisyaratkan maka investasi tersebut dapat
dilakukan.

Ad.5 Metode Average Rate of Return

Metode ini mengukur berapa tingkat keuntungan rata rata yang diperoleh dari suatu
investasi. Angka yang dipergunakan adalah laba setelah pajak.

16