Komang Tria Prabawati  NIM 25209023 

Tugas 3 
 
  
 
 A. Faktor Penentu Pengambilan Keputusan Investasi 
 
 
 
1. Faktor Penentu Pengambilan Keputusan Investasi 

Dari penelitian yang telah dilakukan terhadap karakterisitik Highest Best Use (HBU)
ditemukan bahwa HBU adalah suatu konsep sebuah paradigma yang terus berkembang
berdasarkan kepada kondisi lokasi tertentu yang berkaitan dengan faktor ekonomi, finansial,
dan real estat.

Selain HBU, ditemukan beberapa konsep dalam menentukan penggunaan tertinggi dan
terbaik, yaitu Model penaksiran berbasis Highest Best Use (HBU), Most Frequent Use (MFU)
dan Most Probable Use (MPU) yang dijelaskan dengan memahami perbedaan dan persamaan
atribut-atribut penting yang berperan dalam menentukan model terbaik untuk proses
penaksiran ini. Terdapat persamaan umum diantara HBU dan MFU dalam jangka waktu
proses, dimana kedua-duanya merupakan proses jangka waktu panjang dan mempunyai
kekuatan yang lebih bersifat makro. Penaksiran MFU dan MPU juga mempunyai banyak
persamaan berdasarkan ciri-ciri yang dipertimbangkan dalam melihat suatu permasalahan.
Pada dasarnya, kedua model penaksiran ini mementingkan hasil optimal dalam membuat
keputusan dan berbeda dengan penaksiran secara HBU yang lebih mengutamakan keuntunagn
maksimal. Ini dengan langsung, mempengaruhi aplikasi akhir proses penaksiran ini, yang
mana HBU lebih cocok digunakan sebagai portfolio konsep untuk pembuatan keputusan pada
peringkat publik atau pemerintah, dan MFU serta MPU lebih bersifat penaksiran untuk
proyek yang bersifat privat. Secra lengkapnya, perbedaan antara HBU, MFU, dan MPU dapat
disimpulkan berdasarkan penelitian yang telah dilakukan ssebagai berikut :

Atribut  HBU  MFU  MPU 

Faktor Pembuatan  Optimal/  Optimal/ 

Maksimal 
Keputusan  Memuaskan  Memuaskan 

Statis – sama seperti  Dinamis –  Dinamis – 

Bentuk Model  ketika proses  Dipengaruhi jarak  Dipengaruhi jarak 
penaksiran dibuat  proses  proses 

Konsep yang jelas – 
Konsep masih  Konsep masih 
direpresentasi 
mempertimbangkan  mempertimbangkan 
Sudut Pandang  dengan pasti dan 
ketidakpastian ‐  ketidakpastian ‐ 
Resiko  tidak membenarkan 
Dipengaruhi jarak  Dipengaruhi jarak 
perubahaan/ 
proses   proses 
perbedaan 

Jangka waktu 
Jangka waktu 
panjang – seperti  Jangka waktu 
panjang – 
yang didukung  pendek – 
berdasarkan sifat 
Perspektif Waktu  undang‐undang dan  berdasarkan sifat 
kesatuan dan 
penggunaan konsep  keterbatasan yang 
keterbatasan yang 
sementara serta  menyatu 
didefinisikan 
perspektif nilai hakiki 

1 

 
 Komang Tria Prabawati  NIM 25209023 
Tugas 3 
 
Model makro – 
 
berdasarkan pilihan  Model makro –  Model mikro – atas 
  Magnitud  masyarakat dan  berdasarkan  dasar keterbatasan 
 
Perspektif  magnitud  keterbatasan yang  yang dipengaruhi 
 
keterbatasan dari  menyatu   site 
faktor luar 

Orientasi pasar – Orientasi pasar –
Orientasi kebijakan 
direpresentasi oleh  direpresentasi oleh 
berdasarkan 
Orientasi Keputusan   batas biaya dari  batas biaya dari 
pertimbangan 
pihak pembekal dan  pihak pembekal dan 
penaksiran 
prilaku permintaan  prilaku permintaan 

Berdasarkan kaidah 
karena merupakan  Berdasarkan kaidah, 
model bersifat ideal  dan 
Pragmatis, dengan 
yang mementingkan  mempertimbangkan 
itu 
keuntungan  keseimbangan idealis 
merepresentasikan 
maksimal, maka  dalam kesanggupan 
Sifat Model  proyek individual 
dengan itu, tidak  menanggung 
sebagai hasil dari 
merepresentasikan  kerugian, dengan itu 
pertimbangan site 
proses pembuatan  merepresentasi 
spesifik 
keputusan dan  kondisi sebenar 
jangka waktu proses  pasar 
sebenarnya 

Sebagai portfolio 
Sebagai portfolio 
konsep, untuk 
konsep, untuk 
analisa jangka waktu 
pembuatan 
panjang proyek 
keputusan di  Untuk analisa proyek 
publik atau pribadi 
peringkat publik atau  pribadi, hasil dari 
Applikasi  yang merupakan 
pemerintah kerana  pertimbangan 
pembuat keputusan 
memasukan objektif  kondisi site‐spesifik 
tata guna lahan. Ini 
yang 
disebabkan 
memaksimalkan 
keterbatasan definisi 
keuntungan publik 
konsep ini. 

Induktif – 
Pengenalan terhadap 
faktor keterbatasan 
Induktif –  dapat mengawali 
Pengenalan terhadap  analisa penggunaan 
Deduktif – Arus  spesifik.  
faktor keterbatasan 
Logika Model  logika yang bersifat 
dapat mengawali  Informasi umum 
umum dan spesifik 
analisa penggunaan  kemudiannya 
spesifik  dipertimbangkan 
untuk merubah 
keseluruhan konsep 
dasar 

2 

 
 Komang Tria Prabawati  NIM 25209023 
Tugas 3 
 
Dalam  melakukan  analisa  HBU,  ditemukan  terdapat  beberapa  variabel  yang  perlu 
 
dipertimbangkan  dalam  menentukan  penggunaan  terbaik  dalam  investasi  real  estat 
 
diantaranya:  
 
 
 
1. Aspek  pasar meliputi:  jumlah  permintaan,  lokasi  lahan,  komposisi  tanah,  kondisi  di 
sekitar lokasi lahan, skala investasi, harga jual dan skema pembayaran 
2. Aspek  legal  meliputi:  RUTR,  sertifikasi  tanah,  perijinan.  dan  peraturan  pemerintah 
lainnya. 
3. Aspek  teknis  dan  lingkungan  meliputi:  rancangan,  biaya  konstruksi  dan  jadwal 
konstruksi. 
4. Aspek  finansial  meliputi:  biaya  modal,  estimasi  pengeluaran,  pendapatan  dan 
jadwal,  kebijaksanaan  perusahaan  yang  berkaitan  dengan  struktur  dan  sumber 
pembiayaan, sistem kontrak dengan kontraktor dan profitibilitas cashflow 
 
Selain  konsep  HBU,  MFU,  dan  MPU,  ternyata  ditemukan  konsep  lain  dalam  penggunaan 
tertinggi  dan  terbaik,  yaitu    Pemeliharan  penggunaan  lingkungan  realestat  yang  signifikan 
yang  dapat  menjadikannya  sebagai  sebuah  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik.  Konsep  ini 
berlaku  pada    lahan  yang  memiliki  komoditi  untuk  dipelihara  (contohnya:  rawa,  padang 
pasir, dll) yang secara mekanis lahan tersebut tidak memungkinkan untuk dibangun karena 
membutuhkan  biaya  yang  tidak  sedikit  dan  tidak  signifikan.  Dua  konsep  yang  perlu 
dijelaskan    sebelum  melakukan  analisa,  yaitu  konsep  mengenai  pemeliharaan  penggunaan 
lingkungan real estat yang signifikan, dan aplikasi penggunaan tertinggi dan terbaik. 
 
Realestat  yang  signifikan  secara  lingkungan  dapat  dijelaskan  sebagai  satu  bentuk  hak 
properti  pribadi  yang  mengawasi  penggunaan  lahan  dengan  berdasarkan  faktor  ‐  faktor 
geografi, biologi, ekologi, arkeologi, paleontology, budaya, dan/atau sejarah yang signifikan 
kepada  masyarakat.  Pemeliharaan  penggunaan  didefinisikan  sebagai  proses  memelihara, 
mempertahankan,  rehabilitasi  dengan  memperhatikan  ciri‐ciri  geografi,  biologi,  ekologi, 
arkeologi, paleontologi, budaya, dan/atau sejarah yang signifikan pada lahan tersebut.             
Terdapat empat kriteria dalam mengaplikasikan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik 
dengan memelihara dan menggunakan lingkungan realestat secara signifikan. Keterbatasan 
eksplisit dan implisit definisi nilai pasar merupakan ciri‐ciri dalam mengaplikasi analisa 
penggunaan tertinggi dan terbaik dalam pemeliharan penggunaan lingkungan real estat 
yang signifikan. Kriteria tersebut adalah: 
 
• Kriteria komoditi: Lahan real estat signifikan yang ingin dipelihara harus memiliki 
nilai komoditi (layak untuk di preserve). 
• Kriteria ekonomi:  Lahan real estat signifikan yang ingin dipelihara harus memiliki 
nilai aktivitas ekonomi. 
• Kriteria private real property rights market:  Lahan real estat signifikan yang ingin 
dipelihara harus berkoresponden dengan  private real property rights market   
• Kriteria  definisi  nilai  pasar:  transaksi  di  dalam  pasar  secara  umum  beserta 
penilaian yang dilakukan harus memenuhi definisi nilai pasar. 

Selain  kriteria  di  atas  beberapa  faktor  yang  harus  diperhatikan  dalam  melakukan 
Pemeliharan penggunaan lingkungan realestat yang signifikan adalah kemungkinan secara 
fisik,  ijin  hukum,  kelayakan  secara  financial  dan  menghasilkan  keuntungan  bersih  yang 
paling tinggi kepada pemilik. 
 

3 

 
 Komang Tria Prabawati  NIM 25209023 
Tugas 3 
 
2. Konsep dan Strategi Pengambilan Keputusan 
 
 
 Dari  kajian  konsep  dan  strategi  pengambilan  keputusan  pada  pasar  real  estat,  telah 
dibuktikan 
  bahwa  sebuah  konsep  strategi  kerangka  kerja  untuk  rea  lestat  harus  mampu 
untuk  menyediakan  sebuah  landasan  dalam  mendapatkan  pengetahuan  disiplin  real  estat, 
bagaimana  menentukan  harga  produksi  dan  pengalokasian  lter  dalam  real  estat  investasi  
dengan  berdasarkan  landasan  teoritik  dan  lternati  serta  melibatkan  bidang  keilmuan 
psikologi,  ekonomi,  matematik/statistik,  ilmu  pengetahuan  sosial,  sejarah    dan  juga 
merepresentasikan cara untuk  menghubungkan pendekatan secara strategi untuk  kegiatan 
jual‐beli real estat. Dengan memahami proses real estat, pengaruh strategi terhadap proses 
transaksi  yang  terjadi  setelah  proses  jual‐beli  real  estat  dapat  diidentifikasi.  Pengaruh 
strategi ini juga berfungsi  sebagai strategi yang penting bagi pemasaran dalam real estate, 
yang  kemudiannya  menjadi  bagian  dari  strategi  perusahaan  keseluruhan.  Setiap  lternat 
dianggap unik, maka dari itu, setiap proses transaksi juga unik dan tidak dapat diaplikasikan 
secara merata pada aktivitas real estat di wilayah yang berbeda. 
 
Salah  satu  contoh  strategi  dalam  menentukan  pengunaan  nilai  terbaik  diantara  2  pilihan 
investasi  pada  objek  studi  pengembangan  lapangan  golf  dan  perumahan  yaitu  dengan 
melakukan  tahapan  analisa  berupa:    mendeskripsikan  kondisi  pasar  diantara  2  pilihan 
kemungkinan  investasi,  kemudiannya  dilanjutkan  dengan  menganalisa  peramalan  jumlah 
konsumen  antara  2  pilihan  tersebut  dan  menganalisa  cash  flow  dan  analisa  resiko.  Selain 
konsep analisa di atas terdapat juga Sebuah sistem infomasi geografi (GIS) yang merupakan 
sebuah  sistem  yang  berguna  dalam  proses  membuat  keputusan  dalam  Real  estate.  Sistem 
ini  mampu  ltern  laporan  mengenai  perkembangan  lternati  Real  Estat  Geographical 
Information  System  (REGIS)  dengan  cara  mengintegrasikan  teori  Fuzzy  Set  (FZ),  Rule‐based 
System  (RBS) dan Sistem Informasi Geografi (GIS).  Fungsi sistem‐sistem ini  pada bisnis real 
estat  adalah  untuk  membantu  para  pembuat  keputusan  untuk  penjual  dan  pembeli,  serta 
pengurus  lternat.  Untuk  agen  real  estate,  sistem  ini  dapat  digunakan  sebagai  alat  bantu 
untuk  menjual  dan  mengurus  lternat.  Untuk  pembeli,  REGIS  dapat  berfungsi  sebagai 
konsultan dalam proses membuat keputusan dalam pembelian properti. 
 
B. Aspek Pasar dan Pemasaran 

1. Preferensi 

Dengan  meneliti  aspek  pasar  dan  pemasaran,  preferensi  menjadi  faktor  utama  yang 
mempengaruhi  pasar  real  estat.  Temuan‐temuan  yang  didapat  antara  lain  dari  beberapa 
jurnal  dapat  dirangkum  temuan  bahwa  preferensi  konsumen  terhadap  produk  realestat 
dipengaruhi oleh beberapa variabel diantaranya: 
 
1. Harga Rumah  
Harga  rumah  merupakan  faktor  penentu  utama  preferensi  konsumen  terhadap  produk 
real  estat.  Harga  rumah  yang  sesuai  dengan  kualitas  dan  kondisi  ekonomi  konsumen 
disekitar produk real estat memiliki nilai preferensi yang tinggi 
 
2. Pendapatan  
Tingkat  pendapatan  konsumen  di  sekitar  produk  real  estat  mempengaruhi  daya  beli 
konsumen dan preferensi konsumen yang sesuai dengan tingkat pendapatan. 
Pertimbangan  tiap  golongan  terhadap  pemilihan  rumah  berdasarkan  pendapatan  dapat 
dibagi dalam 3 bagian berdasarkan pendapatan : 
4 

 
 Komang Tria Prabawati  NIM 25209023 
Tugas 3 
 
 
 
Masyarakat  berpenghasilan  rendah  cenderung  memilih  rumah  yang  dapat  dibeli  secara 
 
kredit, cicilan murah, tanpa uang muka, lantai keramik dan lokasi perumahan dilalui oleh 
 
kendaraan umum karena mereka tidak memiliki kendaraan pribadi 
 
 
Masyarakat  perbenghasilan  menengah  cenderung  membeli  rumah  dengaan  cara  yang 
sama  pada  masyarakat  berpenghasilan  rendah  namun  kualitas  rumah  yang  lebih  baik 
yaitu  kualitas  kayu  jati,  lantai  keramik.  Masyarakat  berpenghasilan  tinggi  cenderung 
membeli  rumah  dengan  harga  yang  sesuai  dengan  mutu  bangunan,  kualitas  lantai 
marmer, terdapat pelayanan terhadap peningkatan mutu bangunan, bangunan yang luas. 
 
 
3. Lokasi 
Faktor  lokasi  yang  berhubungan  dengan  kemudahan  aksesbilitas,  lokasi  yang  strategi  , 
kondisi  lingkungan  sekitar,  struktur  sosial  masyarakat  sekitar,  mempengaruhi  preferens 
konsumen 
 
4. Luasan Rumah dan Desain Rumah 
Luasan rumah mempengaruhi jenis konsumen dengan preferensi yang  berbeda pada tiap 
jenisnya.  Pengklasifikasian  konsumen  berdasarkan  tingkat  pendapatan,  umur,  dan 
pendidikan  mampu  menjawab  preferensi  luasan  rumah  dan  desain  rumah  yang 
cenderung dipilih pada masing – masing pengklasifikasian konsumen. 
 
Salah  satu  contoh  perumahan  yang  dibangun  dengan  tidak  memperhatikan  klasifikasi 
preferensi  konsumen  adalah  Perumahan  PERUMNAS  yang  dibangun  dengan 
menyamaratakan  kebutuhan  seluruh  calon  penghuninya  dengan  menggunakan  prinsip 
rasionalisasi,  antara  lain  rasionalisasi  ukuran,  bentuk,  bahan  bangunan  yang  digunakan 
maupun  konstruksi  yang  dipilih.  Kondisi  ini  mempengaruhi  tingkat  kepuasan  penghuni 
terhadap  huniannya,  serta  reaksi  penghuni  dalam  melakukan  penyesuaian  terhadap 
huniannya. Pemilihan tipe rumah di PERUMNAS sangat dipengaruhi oleh tingkat pendidikan 
terahir  kepala  keluarga  saat  itu.  Faktor  pendapatan  dan  pekerjaan  walaupun  tidak  secara 
signifikan  mempengaruhi  pemilihan  tipe  rumah,  namun  berbanding  lurus  dengan  tingkat 
pendidikan responden. 

2. Lahan (Lokasi, Komposisi, Kondisi Sekitar) 

Terdapat semboyan bahwa yang terpenting dalam real estat adalah lokasi, lokasi dan lokasi 
hal ini dikarenakan lokasi merupakan salah satu keputusan penting yang harus diambil oleh 
pengembang.  
 
Beberapa  temuan  mengenai  faktor‐faktor  utama  yang  harus  dipertimbangkan  dalam 
memilih lokasi diantaranya: 
 
‐ Aksesbilitas 
‐ Demografi 
‐ Ketersediaan Air 
‐ Ruang terbuka Hijau  
‐ Pendapatan masyarakat sekitar lokasi  
‐ Fasilitas yang tersedia di sekitar lokasi 
‐ Sarana Infrastruktur  
 

5 

 
 Komang Tria Prabawati  NIM 25209023 
Tugas 3 
 
Selain faktor – faktor di atas yang menjadi pertimbangan dalam pemilihan lokasi, ditemukan 
 
juga  faktor  lain  yang  mempengaruhi  yaitu  analisa  empiris  terhadap  efek  dari  biaya  yang 
 
dikeluarkan  pengembang  sebagai  dampak  aktivitas  pembangunan  terhadap  lingkungan 
 
sekitar yang berpengaruh terhadap nilai harga tanah pada kawasan perumahan.  Impact fees 
 
yang lebih tinggi akan menyebabkan nilai harga lot yang tinggi, sehingga menjadi salah satu 
hal yang patut dipertimbangkan.  
 
Salah satu konsep yang dapat dipakai dalam menentukan pola tata guna lahan yang optimal 
adalah  Kerangka  model  MULBO  (Multicriteria  Landscape  Assesment  and  Optimization) 
yang  merupakan  metode  pendukung  yang  tegas  yang  berdasarkan  evaluasi  resiko  untuk 
fungsi  lanskap.  Tujuan  utamanya  adalah  untuk  menciptakan  pola  guna  lahan  yang  optimal 
yang  berbentuk  skenario,  yang  kemudiannya  akan  menjadi  bagian  yang  seimbang  diantara 
tujuan‐tujuan  evaluasi  resiko  yang  sering  bertentangan.  Tahapan  dalam  menyususn 
kerangka model MULBO adalah: 
 

1. Penjelasan mengenai objektif/ tujuan      

2. Pengumpulan data dan pemilihan metode & algoritma penilaian   

3. Penilaian tahap pertama 

4. Mengoptimalkan lanskap  

5. Pengembangan  draft  perancangan  lanskap  untuk  dimasukkan  infomasi  kultural 

berkaiatan struktur             

6. Penilaian tahap kedua                                                           

7. Membuat usulan tindakan (action plan) 

3. Pemasaran dan Implementasi Strategi 

Hal  penting  lainnya  dalam  penelitian  aspek  pasar  dan  pemasaran  adalah  yang  berkaitan 
dengan  pemasaran  dan  implementasi  strategi.  Dalam  merangka  strategi‐  strategi  yang 
dimaksudkan,  dari  hasil  penelitian  antara  lain  adalah  dalam  mengembangkan  strategi 
positioning  real  estat  terdapat  tiga  tahapan  dasar  yaitu  melakukan  analisis  pasar,  analisis 
internal  perusahaan,  dan  analisis  pesaing.  Setelah  melakukan  analisa  dari  beberapa  data 
didapat  bahwa  atribut  proyek  (lokasi,  tema,  fasilitas,  dan  lingkungan)    merupakan  faktor 
yang paling berpengaruh dalam menentukan positioning 
 
Terdapat sembilan temuan cara yang sering digunakan dalam melakukan analisa pasar real 
estate diantaranya : 
 
1. Ringkasan  dan  peninjauan  luas  terhadap  kondisi  pasar  sebagai  dasar  dalam 
menentukan cara‐cara untuk memperbaiki proyek pemasaran yang  berlaku. 
2. Acuan regional berupa kondisi ekonomi setempat 
3. Studi  awal  terhadap  kondisi  pasar  harus  mencerminkan  gaya  serta  perbedaan 
golongan/  tipe  pekerjaan  serta  gaya  yang  berkembang  dari  pengaruh  luar 
(exogenous) yang mempengaruhi pola pasar 

6 

 
 Komang Tria Prabawati  NIM 25209023 
Tugas 3 
 
4. Ramalan  secara  long  term  tentang  permintaan  yang  dapats  digunakan  untuk 
 
mendukung analisa kemungkinan finansial   
 
5. Ramalan  harus  mencerminkan  status  jangka  waktu  panjang  status  kondisi  pasar, 
 
kebutuhan/ permintaan, keseimbangan atau kelebihan pasaran. 
 
6. Analisa  pasaran  seharusnya  diikutsertakan  bersama  praktek  pembagian  tipe  pasar 
dan perbedaan produk yang dipasarkan 
7. Studi  terhadap  produk  yang  dapat/cocok  untuk  dipasarkan  pada  kondisi  pasar 
tersebut 
8. Analisa  pasar  harus  menggunakan  appraiser’s  grid  yang  dimodifikasi  untuk 
menganalisa proyek yang sebanding dengan subjek proyek. 
9. Hasil  presentasi  akhir  terhadap  analisa  pasar  harus  menyatakan  range  hasil  akhir 
yang  mencerminkan  bagaimana  ketidaktentuan  yang  dihadapi  dalam  menganalisa 
pasar dipengaruhi oleh banyak faktor yang berbeda pada tiap pasar sehingga perlu 
dilakukan replikasi analitikal pada pasar yang berbeda. 
 
Strategi alternatif dalam strategi penjualan rumah adalah dengan menambah fasilitas umum 
sehingga  konsumen  memiliki  kenyamanan  dalam  menempati  rumah  tersebut.  Hasil  survei 
menunjukkan bahwa alasan utama konsumen membeli rumah adalah harga yang terjangkau 
sedangkan  penyediaan  fasilitas  umum  dalam  perumahan  merupakan  urutan  ke‐4.  Namun 
perumahan yang memiliki fasilitas umum yang lengkap lebih cepat berkembang dalam arti 
lebih  cepat  terjual  dan  dihuni.  Pada  objek  studi  perumahan  “GCA”  terdapat  beberapa 
fasilitas yang diharapkan antara lain tempat ibadah, klinik, dan sekolah. 
 
 
 
C. Aspek Teknis dan Lingkungan 

1. Aspek yang diputuskan dalam mendesain perumahan kaitannya dengan teknis dan 
lingkungan 

Dalam  memutuskan  aspek‐aspek  utama  dalam  mendesain  perumahan  yang  merepons 

teknis  dan  lingkungan  ditemukan  bahwa  perencanaan tapak perumahan terdiri dari konsep
perencanaan, tata guna lahan, perencanaan jalan dan prinsip pembagian kapling.

Konsep Perencanaan:

Konsep perencanaan dan pola jalan merupakan dua hal utama dalam perencanaan realestat. 
Secara  teori  dalam  perencanaan  realestat  terdapat  tiga  (3)  konsep  perencanaan  yaitu 
konsep neotradisional atau konvensional, cluster dan Planned Unit Development (PUD). Dari 
53  realestat  yang  ada  di  Surabaya  sebagian  besar  (92,45%)  menerapkan  konsep 
neotraditional. 
 
Perencanaan Jalan: 
 
Elemen  yang  sangat  penting  dalam  perencanaan  tapak  adalah  jalan,  karena  sangat 
berpengaruh terhadap luas dan harga jual kapling. Dari hasil analisis korelasi menunjukkan 
adanya  pengaruh  antara  lebar  jalan  dengan  luas  kapling  dan  harga  jual  kapling  pada 
keempat  perumahan.  Sedangkan  dari  uji  anova  menunjukkan  adanya  perbedaan  yang 
signifikan  dari  keempat  perumahan  terhadap  variabel  lebar  jalan,  luas  kapling,  harga  jual 
kapling perm2 dan harga jual kapling. 
 
7 

 
 Komang Tria Prabawati  NIM 25209023 
Tugas 3 
 
Tata Guna Lahan: 
 
 
 
Temuan  menjelaskan  sebuah  kerangka  kerja  konseptual  yang  menghubungkan  bentukan 
 
kawasan  urban  dengan  penggunaan  energi  di  kawasan  perumahan  melalui  tiga  penyebab 
 
utama: penyebaran arus listrik dan kehilangan energi akibat proses distribusi, keperluan arus 
energi  yang  berbeda  untuk  tipe  perumahan  yang  berbeda  dan  keperluan  pemanasan  dan 
penyejukan  ruang  yang  berkait  langsung  dengan  pemanasan  kawasan  urban.  Perumahan 
yang  berkembang  secara  acak  di  kawasakn  perkotaan  menggunakan  lebih  banyak  energi 
dibandingkan dengan perumahan kawasan perkotaan yang ‘compact’. 
 
 
D. Real Estate Development 

1. Real estate development 

Temuan‐temuan  yang  didapat  pada  penelitian  –  penelitian  yang  membahas  mengenai 

perkembangan  realestat  antara  lain  ‐  Elemen terpenting yang membentuk kawasan urban
adalah hasil dari pasaran real estate, begitu pula pola perkembangan real estat dipengaruhi
oleh struktur urban sehingga terjadi hubungan yang timbale balik. Didalam dunia praktek,
adalah menjadi sesuatu yang mustahil untuk memisahkan struktur fisik suatu kota dari
struktur ekonomi dan sosial. Kelangsungan hidup (viability) juga sering dipengaruhi
kebijakan publik melalui penyediaan sosial housing.

Jurnal – jurnal dalam pengelompokkan ini menemukan bahwa perkembangan realestat

dipengaruhi oleh beberapa faktor, yaitu :

1. Struktur Kota

Perencanaan kota diharuskan untuk menyediakan rencana perancangan yang komprehensif/

menyeluruh sesuai dengan peraturan dalam rangka menyediakan kerangka perancangan
pengembangan properti, termasuk juga menyediakan sarana infrastruktur yang cukup dan
layak dipakai. Infrastruktur ini harus disediakan sebelum kerja development dimulai dan
sistem pelayanan urban termasuk sebagai salah satu teknik implementasi yang diwajibkan

2. Kondisi Sosial Ekonomi

Biaya yang lebih mahal dalam melakukan pengembangan di pusat kota menyebabkan lebih
banyak orang memilih utk tinggal dikawasan pinggir kota (fringe areas) dengan alas an
pengembangan properti lebih murah untuk dilakukan atas dasar biaya pengembangan yang
lebih murah (utk membangun infrastruktur, penyediaan titik2 kerja, dll). Dengan kurangnya 
pengembangan  berencana  di  kawasan  urban  yang  menyebabkan  lebih  banyak  yg  memilih 
utk  tinggal  di  kawasan  luar  kota  telah  mengakibatkan  program  'smart  growth'  gagal 
dilaksanakan. 
 
3. Jalur Transportasi 
 
Dari variabel yg diteliti, penelitian membuktikan bahwa pengembangan kawasan perumahan 
akan menjadi lebih baik jika berada tidak terlalu dekat dengan jalur transportasi interchange 
(jalur kereta api, airport, jalan tol). Jalur transportasi mempengaruhi faktor aksesbilitas dan 
kestrategisan  lokasi,  pengembang  cenderung  melakukan  produksi  real  estate  pada  lokasi 
yang didukung oleh aksesbilitas tinggi. 
 

8 

 
 Komang Tria Prabawati  NIM 25209023 
Tugas 3 
 
4. Titik – titik pekerjaan 
 
 
 
Titik2 pekerjaan di kawasan suburban yang tidak terpusat memberi dampak negatif kepada 
 
pola pengembangan properti karena titiktitik pekerjaan suburban yang tidak terpusat akan 
 
membentuk pola pengembangan yang tidak compact dan akan membentuk pengembangan 
kawasan perumahan yang menyebar. 
 
5. Peraturan yang berkaitan pola pengembangan spatial 
 
Peraturan legislatif untuk tujuan pengembangan properti dibentuk dan harus dipatuhi setiap 
developer  untuk  memastikan  setiap  development  baru  mematuhi  syarat‐syarat  untuk 
menyediakan  infrastruktur  yang  diperlukan  supaya  memberi  kesan  positif  kepada  struktur 
kota. 
 
•  Selain  dari  faktor  –  faktor  yang  mempengaruhi  pola  perkembangan  real  estat  tersebut 
ternyata ditemukan juga bahwa pengembang memainkan peran penting dalam menentukan 
distribusi  spasial  pertumbuhan  perumahan  karena  pengembang  membuat  locational  awal 
komitmen dalam membangun spekulatif dari penawaran rumah baru. 
 
•  Terdapat  pendekatan  lain  dimana  pendekatan  studi  mengenai  proses  pembangunan 
perumahan  dilakukan  secara  konseptual  dan  empiris  locational  pemeriksaan  perilaku 
pengembang  dalam  produksi  perumahan  keluarga  tunggal  sub-divisi  untuk  pasar 
perumahan  perkotaan.  Pola  pertumbuhan  perumahan  cenderung  mendekati  masalah  dari 
sudut pandang rumah tangga sebagai konsumen dimana kebanyakan pembeli rumah hanya 
mementingkan  rumah  itu  sendiri  dibanding  faktor  lain  seperti  lokasi  dan  pola  subdivisi 
kawasan rumah serta kondisi kawasan perumahan itu dibangun (pola pengembangan rumah 
dilakukan secara spekulatif). 
 
 
6. Perilaku Developer 

Perilaku developr / pengembang juga mempengaruhi dalam menentukan perkembangan

realestat. Salah satu temuan yang menggambarkan bagaimana aktivitas investasi pengembang
pada suatu Negara dapat mempengaruhi pola/bentuk perkembangan realestat adalah
penelitian mengenai aktivitas investasi pengembang lokal di Perancis dilakukan secara besar
– besaran, long term dan spekulatif sehingga menimbulkan kerugian dan krisis ekonomi di
Perancis. Hal ini mengundang pengembang dan investor luar untuk membeli saham dan
melakukan investasi di perancis, dengan belajar dari kesalahan yang dilakukan oleh investor
lokal di Perancis, investor luar melakukan kegiatan investasi secara short term dan bersifat
regional sehingga mampu memperbaiki kondisi ekonomi Perancis yang mengalami krisis
pada saati itu. Hal ini menggambarkan bahwa pengembang harus memiliki strategi tertentu
dalam melakukan aktivitas investasinya, pengembangan secara regional dan short term
cenderung lebih menguntungkan apabila dibandingkan dengan pengembangan secara
spekulatif besar – besaran.

Ditemukan terdapat perbedaan perilaku dan dampak antara pengembang kecil dan
pengembang berskala besar, dan erdasarkan analisa yang dilakukan oleh peneliti didapat
temuan bahwa perilaku pengembang kecil dalam melakukan kegiatan investasinya
mempunyai ciri – ciri sebagai berikut:

1. Pembebasan lahan dilakukan secara sporadis

2. Pembangunan dilakukan secara Mandiri
3. KPR sebagai satu – satunya sumber penjualan
9 

 
 Komang Tria Prabawati  NIM 25209023 
Tugas 3 
 
4. Pola Pengadaan tanah secara bertahap karena keterbatasan modal
 
 
Untuk memahami perilaku sistem informasi (IS) para developer sepanjang proses
 
perkembangan IS (ISD) digunakan kerangka kerja empat paradigma yang digunakan oleh
 
Hirschheim dan rekanrekan (1995), yang telah memperkenalkan pendekatan ini untuk
mengungkapkan hubungan diantara asumsi developer dan hal yang berkaitan dengan
perilakunya. Isu utama disini adalah untuk mengetahui bagaimana kerangka kerja empat
paradigma ini bisa dioperasikan untuk mengklasifikasi perilaku IS para developer. Dengan
mengambil studi kasus dari tiga
organisasi pelayanan kesehatan nasional UK di daerah Utara Inggris, peneliti memusatkan
penelitian terhadap isu perilaku berbanding aspek-aspek yang bersifat kognitif (asumsi)
pendekatan empat paradigma tersebut.

Empat paradigma yang dipakai untuk mengevaluasi perilaku developer

 
1. Paradigma Fungsional 
Bersifat  fungsional,  mekanistik,  rasionalistik  dan  memiliki  prosedur  metodologi.  Paradigma 
fungsional menolak keterlibatan stakeholder dalam proses penelitian IS. (lebih menekankan 
pada aturan dan objektif) 
 
2. Paradigma Relatif Sosial 
Paradigma ini mencoba untuk memahami sistem social dari perspektif patrisipan. Keperluan 
dan persyaratan IS disusun berdasarkan kepada struktur sosial sehingga 
keperluan dan persyaratan IS berdasarkan persepsi partisispan. 
(lebih menekankan pada aturan dan subjektif) 
 
 
3. Paradigma Strukturalis Radikal 
Berdasarkan  premis  persaingan  kelas  diantara  pihak  manajemen  dan  karyawan,  maka  dari 
itu  sistem  ini  mengidentifikasi  konflik  yang  terjadi  diantara  manajemen  dan  karyawan  dan 
mengharuskan para sistem developer untuk memilih keberpihakan antara karyawan dan 
manajemen.  Paradigma  strukturalis  radikal  bertujuan  untuk  merubah  struktur  IS  dari  pada 
menjelaskan IS (lebih menekankan pada Objektif dan konflik) 
 
4. Paradigma Neo Humanist 
Bertujuan untuk mencari perubahan radikal, emansipasi, dan member penekanan terhadap 
perbedaan  peran  diantara  tingkat  sosial  dan  organisasi  dalam  melakukan  dan  memahami 
perubahan.  Lebih  bersifat  teoritikal  dan  dibangun  dari  teori  bukan  berdasarkan  penelitian 
empiris. (lebih menekankan pada subjektif dan konflik) 
 
Hasil  penelitian  menyimpulkan  bahwa  pendekatan  empat  paradigma  ini  mampu  untuk 
mengklasifikasi perilaku developer sesuai paradigmanya. 

10