Proposal Teknis Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Dan Zoning Regulation

2010

PT.
CIGHISTARA
NUANGSA

[PENYUSUNAN RENCANA DETAIL
TATA RUANG (RDTR) KAWASAN
DENGAN PERATURAN ZONASI
KECAMATAN BENDA (PR‐10)]
Pekerjaan Penyusunan RDTR Kawasan Dengan Peraturan Zonasi, sesuai Surat Undangan
BAB 1 PENDAHULUAN
Panitia No. 10/PAN‐PBJ/DTK/2010.
Chapter:

3

Daftar Isi
BAB 1 PENDAHULUAN ........................................................................................................................ 9
1.1 Latar Belakang ....................................................................................................................... 9
1.2 Maksud, Tujuan Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR ....................................................... 9
1.2.1 Maksud Pekerjaan ................................................................................................................. 9
1.2.2 Tujuan Pekerjaan ................................................................................................................... 9
1.2.3 Sasaran Pekerjaan ................................................................................................................ 10
1.2.4 Adapun fungsi perencanaan detail adalah; ......................................................................... 10
1.3 Ruang Lingkup Pekerjaan ..................................................................................................... 10
1.4 Keluaran Pekerjaan .............................................................................................................. 12
1.5 Metode ................................................................................................................................ 17
1.6 Pelaksanaan Pekerjaan ........................................................................................................ 20
1.7 Kebutuhan Tenaga Ahli ........................................................................................................ 21
1.8 Waktu Pelaksanaan.............................................................................................................. 22
1.9 Laporan Hasil Pekerjaan ...................................................................................................... 22
BAB 2 PROFIL & PENGALAMAN PERUSAHAAN ................................................................................. 23
2.1 Latar Belakang ..................................................................................................................... 23
2.2 Lingkup Jasa Konsultan ........................................................................................................ 24
2.3 Struktur Organisasi Perusahaan .......................................................................................... 25
2.4 Pengalaman Perusahaan ..................................................................................................... 26
2.5 Peralatan Perusahaan .......................................................................................................... 28
BAB 3 PEMAHAMAN & TANGGAPAN TERHADAP KERANGKA ACUAN KERJA (KAK) ......................... 29
3.1. Pemahaman Terhadap Latar Belakang ................................................................................ 29
3.2. Pemahaman Maksud, Tujuan, Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR ............................... 30
3.3. Pemahaman Terhadap Sasaran Pekerjaan .......................................................................... 30
3.4. Pemahaman Terhadap Ruang Lingkup Pekerjaan ............................................................... 31
3.5. Pemahaman Terhadap Keluaran Pekerjaan ........................................................................ 32
3.6. Pemahaman Terhadap Metode ........................................................................................... 32
3.7. Pemahaman Terhadap Pelaksanaan Pekerjaan ................................................................... 33
BAB 1 PENDAHULUAN
Chapter:

4
3.8. Pemahaman Terhadap Kebutuhan Tenaga Ahli .................................................................. 33
3.9. Pemahaman terhadap Waktu Pelaksanaan ......................................................................... 34
3.10. Pemahaman Terhadap Laporan Hasil Pekerjaan ................................................................. 34
3.11. Tanggapan Terhadap Latar Belakang ................................................................................... 35
3.12. Tanggapan terhadap Tujuan dan Ruang Lingkup ................................................................ 35
3.13. Tanggapan terhadap Lingkup dan Keluaran Pekerjaan ....................................................... 36
3.14. Tanggapan terhadap Susunan Tenaga Ahli dan Tenaga Pendukung ................................... 37
BAB 4 GAMBARAN UMUM/PROFIL WILAYAH PERENCANAAN ........................................................ 38
4.1. Wilayah Administrasi Kecamatan Benda ............................................................................. 38
4.2. Kondisi Fisik dan Hidrologi ................................................................................................... 38
4.3. Demografi ............................................................................................................................ 39
4.4. Arahan Struktur Ruang ........................................................................................................ 40
4.5. Lokasi Kampung Kumuh ....................................................................................................... 45
4.6. Data dan Rencana Jaringan Air Besih .................................................................................. 45
4.7. Kedudukan Kecamatan Benda dalam RTRW Kota Tangerang ............................................. 46
4.7.1. Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang ...................................................................... 46
4.7.2. Strategi Pengembangan Tata Ruang .................................................................................... 53
BAB 5 APRESIASI INOVASI ................................................................................................................. 73
5.1. Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) .............................................................. 73
5.2. Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang ................................................................................ 81
5.3. Aturan Tata Massa Bangunan .............................................................................................. 83
5.4. Aturan Prasarana Minimum ................................................................................................ 84
5.5. Komponen – Komponen Analisis dalam Penyusunan RDTRK .............................................. 85
5.6. Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR ................................................................ 86
BAB 6 PENDEKATAN DAN METODOLOGI .......................................................................................... 88
6.1. Metodologi .......................................................................................................................... 88
6.2. Persiapan ............................................................................................................................. 92
6.2.1. Mobilisasi Peralatan dan Konsolidasi Tim Konsultan ......................................................... 92
6.2.2. Koordinasi dengan Pengguna Jasa ....................................................................................... 92
6.2.3. Inventarisasi RTRW dan RDTR di Wilayah Kota Tangerang yang Sudah Ada ....................... 92
6.2.4. Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan ...................................... 93
BAB 1 PENDAHULUAN
Chapter:

5
6.2.5. Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000 ................................................................................... 96
6.2.6. Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan ................................................................. 96
6.2.7. Penyusunan Rencana Kerja .................................................................................................. 97
6.2.8. Survei Lapangan, Pengumpulan Data dan Analisis .............................................................. 97
6.2.9. Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang ................. 97
6.2.10. Identifikasi Sistem, Prasarana dan Sarana Transportasi Kota ............................................. 97
6.2.10.1 Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan .................... 98
6.2.10.2 Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air .......................................................................... 100
6.2.10.3 Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota ...................................................... 100
6.2.10.4 Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan ................................. 100
6.2.10.5 Inventarisasi Warisan Budaya Kota: Gedung dan Kawasan Bersejarah ..................... 101
6.2.10.6 Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya .............................................. 101
6.2.10.7 Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota ............................................................ 104
6.2.11. Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota
Tangerang .......................................................................................................................... 106
6.2.12. Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas ....................................................... 106
6.2.13. Analisis Daya Dukung Lingkungan ..................................................................................... 109
6.2.14. Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota .................................................................. 110
6.2.15. Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota ............................................................ 112
6.2.16. Analisis Pemanfaatan Ruang .............................................................................................. 112
6.2.17. Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya ........................................................................ 113
6.2.18. Analisis Pengembangan Ekonomi Kota .............................................................................. 118
6.2.19. Analisis Potensi dan Permasalahan Sosial Ekonomi Kota ................................................. 118
6.2.20. Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan ...................................................................... 119
6.2.21. Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan ................................................................... 119
6.2.22. Perumusan Rencana .......................................................................................................... 126
6.2.22.1 Kriteria Rencana / Design ........................................................................................... 126
6.2.22.2 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota ................................................. 126
6.2.22.3 Perumusan Tujuan Pengembangan Kota ................................................................... 127
6.2.22.4 Perumusan Rencana Struktur Dan Pola Ruang .......................................................... 128
6.2.22.5 Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang .......................................................... 128
BAB 1 PENDAHULUAN
6.2.22.6 Perumusan Peraturan Zonasi ...................................................................................... 130
Chapter:

6
6.2.22.7 Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan ......................... 131
BAB 7 ORGANISASI PELAKSANAAN PEKERJAAN ............................................................................. 141
8.1. Tahap Kegiatan .................................................................................................................. 141
8.2. Jadwal Pelaksanaan Kegiatan ............................................................................................ 143
8.3. Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya ................................................................................. 146
8.4. Jadwal Penugasan Tenaga Ahli .......................................................................................... 153
8.5. Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan .................................................................................... 154
8.6. Laporan .............................................................................................................................. 155
8.6.1 Laporan Pendahuluan ........................................................................................................ 155
8.6.2 Laporan Fakta dan Analisa ................................................................................................. 155
8.6.3 Laporan Draft Akhir ........................................................................................................... 155
8.6.4 Laporan Akhir ..................................................................................................................... 156
8.6.5 Ringkasan Eksekutif ........................................................................................................... 156
8.6.6 Album peta RDTR Kecamatan ............................................................................................ 156
8.6.7 CD Data dan Laporan ......................................................................................................... 156
8.7. Staff Pendukung ................................................................................................................. 157
8.7.1 Tenaga Ahli yang diperlukan .............................................................................................. 157
8.7.2 Tenaga Penunjang ............................................................................................................. 157
8.8. Fasilitas Pendukung ........................................................................................................... 158
BAB 7 PENUTUP .............................................................................................................................. 160

Daftar Gambar
Gambar 1 Struktur Organisasi ................................................................................... 25
Gambar 2 Jumlah Bidang Tanah Bersertifikat ........................................................... 71
Gambar 3 Luas Tanah yang dibebaskan Pemkot ....................................................... 72
Gambar 4 BAGAN ALIR PENYUSUNAN RENCANA ..................................................... 91
Gambar 5 Metode Pendekatan Analisis Sistem Transportasi................................. 107
Gambar 6 Metode Pendekatan Analisis Jumlah Penduduk .................................... 117
Gambar 7 Metode Pendekatan Analisis Kebutuhan Prasarana dan Sarana ........... 122
Gambar 8 Contoh : Rencana Blok Pemanfaatan Ruang .......................................... 128
BAB 1 PENDAHULUAN
Gambar 9 Potongan dan Tampak Atas .................................................................... 135
Chapter:

7
Gambar 10 Contoh Pengaturan GSB dan KDB ................................................... 135
Gambar 11 Contoh Gambar Pengaturan Ketinggian ................................................. 136
Gambar 12 Contoh Gambar Pengaturan Ketinggian ................................................. 137
Gambar 13 Contoh Zoning Kawasan ......................................................................... 138
Gambar 14 Contoh Legal Regulation Zone ................................................................ 139
Gambar 15 Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan ........................................................ 140
Gambar 16 Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan .......................................................... 154

Daftar Tabel

Tabel 1 Proyeksi Dan Distribusi Penduduk Kec. Benda ............................................ 39
Tabel 2 Arahan Penggunaan Lahan ............................................................................ 44
Tabel 3 Rencana Kebutuhan Air Bersih ...................................................................... 46
Tabel 4 Inventarisasi Data Rencana Tata Ruang Kota Tangerang .............................. 49
Tabel 5 Luas Arahan Pemanfaatan Ruang Kota Tangerang 2006‐2016 (Ha) ............. 69
Tabel 6 Muatan Rencana Detail Tata Ruang .............................................................. 75
Tabel 7 Kebutuhan Data Penduduk dan Sosial untuk Pemyusunan Rencana ......... 102
Tabel 8 Kebutuhan Data Ekonomi Kota Sektor Formal untuk Pemyusunan Rencana ...
..................................................................................................................... 105
Tabel 9 Tugas dan Tanggung Jawab Tenaga Ahli ..................................................... 146
Tabel 10 Jadwal Penugasan Tenaga Ahli ................................................................... 153
Tabel 11 Kualifikasi Personil yang diusulkan .............................................................. 158
Tabel 12 Daftar Peralatan .......................................................................................... 159

BAB 1 PENDAHULUAN
Chapter:

8
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Penyelenggaraan penataan ruang sebagaimana diatur dalam Undang‐undang No
26 Tahun 2007 (sebelum undang‐undang No. 24 Tahun 1992) terdiri dari kegiatan
perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan
ruang. Perencaaan tata ruang meliputi rencana umum dan rencana rinci tata ruang.
Kota Tangerang telah memiliki RTRW yang ditetapkan dengan Perda No. 23 Tahun
2000 dan 8 dari 13 RDTR kecamatan sudah di Perda kan.
Seiring dengan disusun kembali RTRW Kota Tangerang (saat ini sedang dalam
proses legislasi), dan berlakunya Undang‐undang No. 26 Tahun 2007 yang
mengamanatkan Peraturan Zonasi (Zoning Regulation) sebagai perangkat
pengendalian pemanfaatan ruang, perlu dilakukan peninjauan kembali terhadap
RDTR Kecamatan yang sudah ada dengan ditambahkan substansi mengenai
peraturan zonasi.
Pada tahun 2010 ini dialokasikan dana untuk penyusunan RDTR Kecamatan dengan
Zoning Regulation untuk 5 kecamatan, yaitu Kecamatan Benda, Kecamatan Benda,
Kecamatan Karang Tengah, Kecamatan Jatiuwung, dan Kecamatan Cibodas.
1.2 Maksud, Tujuan Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR
1.2.1 Maksud Pekerjaan
Maksud dari penyusunan RDTR adalah mewujudkan rencana detail tata ruang yang
mendukung terciptanya kawasan strategis maupun kawasan fungsional secara
aman, produktif dan berkelanjutan.
1.2.2 Tujuan Pekerjaan
Adapun tujuan dari pekerjaan ini adalah :
BAB 1 PENDAHULUAN
Chapter:

9
 Sebagai arahan bagi masyarakat dalam pengisian pembangunan fisik kawasan,
 Sebagai pedoman bagi instansi dalam menyusun zonasi, dan pemberian
perijinan kesesuaian pemanfaatan bangunan dengan peruntukan lahan.
1.2.3 Sasaran Pekerjaan
Sasaran dari perencanaan ini adalah untuk :
 Menciptakan keselarasan, keserasian, keseimbangan antar lingkungan

permukiman dalam kawasan.
 Mewujudkan keterpaduan program pembangunan antar kawasan maupun
dalam kawasan.
 Terkendalinya pebangunan kawasan strategis dan fungsi kota, baik yang
dilakukan pemerintah maupun masyarakat/swasta
 Mendorong investasi masyarakat di dalam kawasan.
 Terkoordinasinya pembangunan kawasan antara pemerintah dan
masyarakat/swasta.
1.2.4 Adapun fungsi perencanaan detail adalah;
 Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan program
pembangunan daerah.
 Menajga konsstensi pembangunan dan keserasian perkembangan kawasan
fungsional dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
 Menciptakan keterkaitan antar kegiatan yang selaras, serasi dan efisien
dalam perencanaan kawasan,
 Menjaga konsistensi perwujudan ruang kawasan melalui pengendalian
program‐program pembangunan daerah.
1.3 Ruang Lingkup Pekerjaan
Pekerjaan penyusunan dokumen akademik Rencana Detail Tata Ruang merupakan
penajabran dari RTRW Kota Tangerang.
1. Lingkup Wilayah
Sasaran Pekerjaan
Chapter:

10
Lingkup wilayah penyusunan RDTR dengan peraturan zonasi adalah wilayah
Kecamatan Benda (PR‐10).
2. Lingkup Substansi
Adapun muatan RDTR kawasan meliputi struktur dan sistematika tujuan dan
sasaran pembangunan kawasan perencanaan, perumusan kebijakan dan
strategi pengembagnan kawasan, identifikasi potensi dan masalah kawasan,
analisis ruang makro dan mikro kawasan perumusan kebutuhan
pengembangan dan penataan ruang kawasan, perumusan rencana detail tata
ruang kawasan, perumusan dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang,
sebagai mana digambarkan dalam uraian berikut;
1) Persiapan penyusunan RDTR
2) Pengumpulan dan pengolahan data;
i. Inventarisasi
ii. Elaborasi
3) Analisa kawasan perencanaan
i. Analisa struktur kawasan perencanaan
ii. Analisa peruntukan blok rencana
iii. Analisa prasarana transportasi
iv. Analisa fasilitas umum
v. Analisa Utilitas umum
vi. Analisa amplop ruang
vii. Analisa kelembagaan dan peran serta masyarakat
4) Perumusan dan ketentuan teknis rencana detail
i. Konsep rencana
ii. Produk rencana detail tata ruang;
1. Rencana struktur ruang kawasan
2. Rencana peruntukan blok
3. Rencanan penataan bangunan dan lingkungan (amplop
ruang)
4. Indikasi program pembangunan
5) Pengendalian rencana detail
Ruang Lingkup Pekerjaan
i. Tujuan
Chapter:

11
ii. Komponen pengendalian
1. Zonasi
2. Aturan insentif dan dis insentif
3. Perijinan dalam pemanfaatan ruang
6) Kelembagaan dan peran serta aktif masyarakat
i. Peran kelembagaan
ii. Peran serta masyarakat
1.4 Keluaran Pekerjaan
Keluaran dari kegiatan ini adalah Dokumen (Naskah) Akademik RDTR Kawasan yang
dilengkapi dengna peraturan zonasi, terdiri dari :
1. Tujuan pengembangan kawasan
2. Rencana struktur ruang;
a. Rencana persebaran penduduk
b. Struktur Ruang
c. Rencana Blok
d. Rencana Skala Pelayanan Kegiatan
e. Rencana Sistem Jaringan;
i. Rencana system Jaringan pergerakan
ii. Rencanan system jaringan utilitas
3. Rencana fasilitas umum
5. Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang)
a. Tata Kualitas Lingkungan
i. Keseimbangan kawasan dengan lingkungan sekitar
ii. Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan
iii. Pelestarian ekologis
b. Tata Bangunan ;
i. Pengauran kavling dalam blok peruntukan
ii. Pengaturan bangunan, yaitu perencanaan pengaturan massa
bangunan dalam blok. Pengaturan ini terdiri atas:
1. Pengelompokan bangunan
2. Ekspresi arsitektur bangunan
iii. Penentapan kepadatan kelompok bangunan dalam kawasan
perencanaan melalui pengaturan besaran berbagai elemen intensitas
pemanfaatan lahan yang ada (seperti KDB, KLB dan KDH) yang
mendukung terciptanya berbagai karakater khas dari berbagai blok
atau sub blok;
Keluaran Pekerjaan
Chapter:

12
iv. Pengaturan ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yaitu
perencanaan pengaturan ketinggian dan elevasi bangunan, baik pada
skala bangunan tunggal maupun kelompok bangunan pada lingkungan
yang lebih makro (blok/kawasan). Pengaturan ini terdiri atas:
1. Ketinggian bangunan
2. Komposisi gars langit bangunan
3. Ketinggian lantai bangunan
c. Arahan garis sempadan
i. Sempadan bangunan
ii. Sempadan sungai
6. Indikasi Program pembangunan
a. Program yang dikelola pemerintah
b. Program yang dikerjasamakan
c. Program yang dipihak ketigakan/swasta
d. System pembiayaan
7. Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang
a. Aturan zonasi
Aturan zonasi merupakan ketentuan peruntukan ruang di setiap blok dan
sub blok kawasan. Rencana pengembangan blok dan sub blok kawasan
perencanaan akan ditentukan oleh klasifikasi kegiatannya, yang dapat
dipisahkan dalam 3 (tiga) kawasan yaitu :
1) Peruntukan lahan dasar
2) Peruntukan lahan spesifik
3) Peruntukan lahan teknis
Peruntukan lahan dasar merupakan pokok kegiatan permukiman yang

melandasi atura pemanfaatan lahan. Sedangkan peruntuk lahan spesifik
adalah kegiatan yang menunjukkan penggunaan ruang yang diperbolehkan
dalam pemanfaatan lahanya. Aturan teknis yang menunjukkan dimensi
serta pola dari kegiatan spesifik diatur dalam pedoman teknis pemanfaatan
antar ruang,
Selanjutnya pengaturan blok dan sub blok perencanaan dengan

memberlakukan aturan dasar yang meliputi aturan wajib, atura anjuran
utama dan aturan anjura, dalam konsep penataan kawasan serta
mempermudah dalam pengontrolan implementasi atas aturan dasar
tersebut.
A. Aturan Wajib.
Merupakan aturan yang disusun atas peraturan peruntukan ruang,
penataan bangunan serta lingkungan dalam blok perencanaan secara
Keluaran Pekerjaan
Chapter:

13
mengikat sesuai dengan fungsi dan peran ruang yang ditaati/diikuti.
Aturan wajib meliputi :
i. Peruntukan ruang
ii. Intensitas ruang
iii. Kepadatan penduduk
iv. Pemecahan blok dan sub blok
v. Kebutuhan saranan daprasraana kawasan
vi. Kualitas lingkungan
B. Aturan Anjuran
Merupakan aturan yang disusun untuk melengkapi aturan wajib yang
telah disepakati bersama pemegang hak atas tanah, dan pihak regulasi
sehingga dapat ditaatin atau diikuti. Aturan ini meliputi:
i. Kualitas lingkungan
ii. Arahan bentuk, dimensi, gubahan dan perletakan dari suatu
bangunan atau komposisi bangunan
iii. Sirkulasi kendaraan
iv. Sirkulasi pejalan kaki
v. Pedestrian dan pedagang kaki lima
vi. Ruang terbuka hijau dengna fasilitas dan tidak berfasilitas
vii. Ulitilas bangunan dan lingkungan
viii. Wajah arsitektur
C. Aturan Khusus
Aturan khusus diberlakukan sebagai aturan tambahan pada kawasan
yang memerlukan penanganan khusus. Contoh aturan kawasan khusus
meliputi :
i. Aturan untuk kawasan keselamatan operasi penerbangan
(KKOP)
ii. Aturan untuk kawasan cagar budaya
iii. Aturan untuk akwasan rawan bencana
D. Kode Zonasi
Ketentuan penamaan kode zonasi adalah sebagai berikut: setiap zonasi
diberi kode yang mencerminkan fungsi zonasi yang dimaksud
i. R (perumahan)
Zpna perumahan adalah peruntukan tanah yang terdiri dari
kelompok rumah tinggal yang mewadahi perikehidupan dan
penghidupan masyarakat yang dilengkapi dengan fasilitasnya
ii. K perdagangan dan Jasa
Zona perdagangan dan jasa adalah peruntuka tanah yang
merupakan bagian dari kawasan budidaya difungsikan untuk
pengembangan kegiatan pelayanan peerintahan, sarana umum
Keluaran Pekerjaan
Chapter:

14
produksi dan distribusi, tempat bekerja, tempat berusaha,
tempat hiburan dan rekreasi.
iii. SU Sarana Umum
Zona sarana umum adalah kelopok kegiatan yang berupa
sarana pendidikan, sarana kesehatan, sarana peribadatan,
sarana social, sarana olah raga dan rekreasi, srana pelayanan
umum, sarana perbelanjaan/niaga, dan sarana transportasi
dengan skala palayanan yang ditetapkan dalan rencana kota.
iv. IG Industri dan PErgudangan
Zona industry dan pergudangan adalah peruntukan tanah yang
difungsikan untuk pengembagnan kegiatan yang berhubungan
dengna proses produksi dan tempat penyimpanan bahan
mentah dan barang hasil produksi.
v. RT Ruang Terbuka Hajau
Zona ruang terbuka hijau adalah pengembangan ruang terbuka
yang mempunyai makna historis, estetika, median ruang,
kesimbangan ekologis, sebagai fungsi penghubung aktivitas‐
aktivitas kota yang berbeda dan tempat bersosialisasi yang
potensial dikembangkan. Salah satu pengembangan ruang
terbuka yang sangat penting di daerah perkotaan adalah
pengembangan ruang terbuka hijau untuk meningkatkan mutu
lingkungan hidup, sarana pengaman lingkungan perkotaan,
menciptakan keserasian lingkungan alam dan lingkungan
binaan. Keberadaan ruang terbuka hijau di perkotaan ini
difungsikan sebagai perlindungan ekosistem, menciptakan K3,
rekreasi, pengaman lingkungan hidup, penelitian dan
pendidikan, perlindungan plasma nutfah, memperbaiki iklim
mikro dna pengatur tata air.
vi. KS Khusus
Zona fungsi khusus adalah peruntukan tanah yang difungsikan
untuk menampung kegiatan yang sifatnya khusus.
E. Nomor Blok
Untuk memberikan kemudahan referensi (georeferensi), maka blok
peruntukan perlu diberi nomor blok. Untuk memudahkan penomoran
dan mengintegrasikannya dengan daerah administrasi, maka nomor
blok peruntukan dapat didasarkan pada kode pos (berdasarkan
kelurahan) atau kode batas wilayah administrasi yang telah ada diikuti
dengan 2 atau 3 digit nomor blok. Nomor blok dapat ditambahkan
huruf bila blok tersebut dipecah menjadi beberapa sub blok.
Nomor blok = [kode pos/batas wilayah administrasi] – [2 atau 3 digit
angka]. [huruf]
Keluaran Pekerjaan
Chapter:

15
Contoh nomor blok berdasarkan wilayah administrasi:
Blok 07.01.001, …Blok 07.01.001a…., dst
F. Aturan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
Aturan kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi penggunaan
lahan dinyatakan dengna klasifikasi sebagai berikut:
‐ “I” = pemanfaatan diijikan (P, Permitted)
Karena sifatnya sesuai dengan peruntuk tanah yang direncanakan.
Hal ini berarti tidak aka nada peninjauan atau pembahasan atau
tindakan lain dari pemerintah terhadap pemanfaatan tersebut.
‐ “T” = pemanfaatan diijikan secara terbatas (R, restricted)
Pembatasan dilakukan melalui penentuan standar pembangunan
mnimum, pemabtasan pengoperasian, atau peraturan tambahan
lainnya yang berlaku di wilayah kabupaten/yang bersangkutan.
‐ “B” = Pemanfaatan memerlukan ijin penggunaan bersyarat (C,
Conditional)
Ijin ini sehubungan dengna usaha menanggulangi dampak
pembangunan di sekitarnya (menginternalisasi dampak); dapat
berupa AMDAL, RKL, RPL
‐ “‐“ = Pemanfaatan yang tidak diijinkan (Not permitted)
Karena sifatnya tidak sesuai dengna peruntukan lahan yang
direncakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi
lingkungan disekitarnya.
G. Penyusunan Peta Zonasi
Peta zonasi adala peta yang berisi kode zonasi diatas blok dan sub blok
yang telah dideliniasikan sebelumnya dengan skala 1:5000 dan atau
yang setara dengan RDTRK. Pertimbangan penetapan kode zonasi
diatas peta batas blok/sub blok yang dibuat berdasarkan ketentuan
dapat didasarkan pada:
 Kesamaan karakter blok peruntukan, berdasarkan pilihan:
mempertahankan dominasi penggunaan lahan yang ada
(eksisting)
 Menetapkan fungsi baru sesuai dengan arahan fungsi pada
RTRW
 Menetapkan karakter khusus kawasan yang diinginakn
 Menetapkan tipologi lingkungan/kawasan yang diinginkan;
 Menetapkan jenis pemanfaatan ruang/lahan tertentu;
 Menetapkan batas ukuran tapak/persil maksimum/minimum;
 Menetapkan batas intensitas bangunan/bangun bangunan
masimum/minimum
 Mengembangakan jenis kegiatan tertentu;
Keluaran Pekerjaan
Chapter:

16
 Menetapkan batas kepadatan penduduk/bangunan yang
diinginkan
 Menetapkan penggunaan dan batas intensitas sesuai dengan
daya dukung prasarana (misalnya jalan) yang tersedia;
 Kesesuaian dengan ketentuan khusus yang sudah ada (KKOP,
pelabuhan, terminal, dll)
 Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi
Bila suatu blok perntukan akan ditetapkan menjadi beberapa kode
zonasi, maka blok peruntukan tersebut dapat menjadi beberapa
sub blok peruntukan. Pembagian sub blok peruntukan dapat
dilakukan berdasarkan pertimbangan:
 Kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan

ruang/lahan
 Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, brandgang atau batas
persil
 Orientasi persil
 Orientasi bangunan
 Lapis bangunan
Sub blok peruntuk diberi nomor blok dengan memberikan

tambahan huruf (a, b dan seterusnya) pada kode blok.
Contoh :
Blok 40132‐023 dipecah menjadi subblok 40132‐023.a dan 40132‐
023.b
b. Aturan Insentif dan dis insentif
c. Perijinan
8. Kelembagaan dan Peran Masyarakat
a. Kelembagaan
b. Peran serta masyaraat
i. Bentuk dan peran serta masyarakat dalam pelaksanaan penataan
ruang
ii. Bentuk dan peran serta masyarakat dalam pengendalian pemanfaatan
ruang
iii. Tata cara peran serta masyarakat dalam pelaksanaan peraturan zonasi
1.5 Metode
Penyusunan naskah akademis peraturan zonasi, kawasan menggunakan metode
pendekatan antara lain:
Chapter:
Metode

17
A. Identifikasi isu permasalahan dan potensi pengembagnan wilayah
perencanaan.
B. Kajian terhadap rencana dan program pemda kota tangeerang yang sedangn
dan akan dilakukan pada wilayah perencaaan
C. Pengumpulan dan pengolahan data
Dan dan informasi yang dibutuhkan dalam kegiatan penyusunan rencana
detail haruslah terukur baik kualitas, kuantitas ataupun dimensi masing‐
masing obejk/komponen pembentuk ruang, diantaranya sebagai berikut:
1. Fisik dasar kawasan, meliputi informasi dan data : topografi, hidrologi,
geologi, klimatologi, oceanografi dan tata guna lahan
2. Kependudukan, meliputi jumlah dan persebaran penduduk menurut
ukuran keluarga, uum, agama, pendidikan, dan mata pencaharian
3. Perekonomian ; meliputi data investasi, perdagangan, jasa, industry,
pertanian, pariwisata, pendapatan daerah dan lain‐lain;
4. Penggunaan lahan, menurut luas dan persebaran kegiatan yang
diantaranya meliputi: permukiman, perdagangan dan jasa, industry,
pariwisata, pertanian dan lain‐lain
5. Tata bangunan dan lingkungan;
Tata bangunan meliputi: intensitas bangunan (KDB, KLB, KDH), bentuk
bangunan, arsitektur bangunan, pemanfaatan bangunan, banguan khusus,
wajah lingkungan, daya tarik lingkungan (node, landmark, dll), garis
sempadan (bangunan, sungai danau/situ, SUTT)
6. Prasaranan dan utilitas umum
a. Jaringan transportasi
‐ Jaringan ; jalan raya, rel kereta api dan jalur penerbangan (KKOP)
‐ Fasilitas (terminal, kargo, stasiun dan bandara)
‐ Kelengkapan jalan; halte, parker, dan jemnatan penyeberangan;
‐ Pola pergerakan (angkuran penumpang dan barang)
b. Air minum (system jaringan, bangunan pengolah, hidran); mencakup
kondisi jairngan terpasang menurut pengguna, lokasi bangunan dan
hidran, kondisi air tanah dan sungai, debit terpasang, dll;
c. Sewerage;air limbah rumah tangga
d. Sanitasi (system jaringan, bak control, bangunan pengolah); jaringan
terpasang, prasarana penunjang dan kapasitas;
e. Drainase; system jaringan makro dna mikro dan kolam penampung
f. Jaringan listrik; system jaringan (SUTT, SUTM, SUTR), gardu (induk,
distribusi, tiang/beton), sambungan rumah (domestic, non domestic)
g. Jaringan komunikasi; jaringan, rumah telepon, stasiun stomat,
jaringan terpasang (rumah tangga, non rumah tangga, umum)
h. Gas;system jaringan, pabrik, jaringan terpasang, (rumah tangga, non
rumah tangga)
Chapter:
Metode

18
i. Pengolahan sampah; system penanganan (skala individual, skala
lingkungan, skala daerah), sitem pengadaan (masyarakat, pemerintah
daerah, swasta).
7. Identifikasi daerah rawan bencana, meliputi lokasi, sumber bencana,
besaran dampak, kondisi lingkungan disik, kegiatan bangunan yang ada,
fasilitas dan jalur kendali yang telah ada.
Data dan informasi diisusun dan disajikan dalam bentuk peta, diagram,
table statistic, termasuk gambar visual kondisi lingkungan kwasan yang
menunjang perecanaan detail tata ruang. Identifikasi tersebut harus pula
tampak secara jelas dalam peta dilengkapi dengan wilayah administrasi
hingga ke batas wilayah kelurahan, baik diterapkan dalam peta dengan
skala 1:5000 maupun visualisasi digital (kamera, handicam).
A. Elaborasi Data
Lingkup pekerjaan elaborasi meliputi:
1. Elaborasi penduduk
2. Elaborasi kebutuhan sektoral
Elaborasi penduduk harus memperhitungkan kemampuan kemampuan lokasi
perencanaan menampung penduduk dalam kawasan perencanaan yang
bersangkutan, dan terdistribusi menurut blok‐blok perencanaan. Berdasarkan
alokasi penduduk tersebut dapat dielaborasi kebutuhan kebutuhan sektoral
dengan menggunakan standard yang berlaku. Selanjutkan dari hasil elaborasi
penduduk dan kebutuhan sketorak maka secara hipotesis sudah dapat
dirumuskan serangkaian permasalahan dan friksi yang akan terjadi dalam
lokasi perencanaan sehubungan dengan penerapan konsep Rencana Detail
Tata Ruang.
E. Analisa kawasan perencanaan
1. Analisa struktur ruang
a. Analisa penduduk
b. Analisa fungsi ruang
c. Analisa system jaringan pergerakan
2. Analisa peruntukan blok
a. Pembagian blok
b. Peruntukan lahan
c. Kawasan mitigasi bencana
3. Analisa fasilitas umum
4. Analisa prasarana transportasi
5. Analsa utilitas umum terdiri dari air minum, drainase, air limbah, persampahan,
kelistrikan, telekomunikasi dan gas,
6. Analisa Amplop ruang
Chapter:
Metode

19
a. Intensitas pemanfaatan ruang
Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang
diperbolehkan berdasarkan batasan Koefisien Lantai Bangunan (KDB),
koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), Koefisien
Tapak Basement (KTB), koefisien Wilayah Terbangun (KWT) atau kepada
bangunan dan penduduk.
b. Tata massa bangunan
Tata masa bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan dan tampilan
bangunan pada suatu persil/tapak yang dikuasai. Pengaturan tata massa
bangunan mencakup antara lain:
1. Pertimbangan garis semapdan bangunan (GSB) dan jarak bebas
bangunan
2. Pertimbangan garis sempadan sungai (GSS) dan jarak bebas
bangunan
3. Pertimbangan garis sempadan danau/situ
4. Pertimabgan tinggi bangunan
5. Pertimbangan selubung bangunan
6. Pertimbangan tampilan bangunan
7. Analisa kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat
Analisis kelembagaan dan peran serta masyarakat, dengan menkaji struktur
kelembangaaan yang ada, fungsi dan peran lemabaga, mekanisme peran serta
masyarakat, termasuk media serta jaringan untuk keterlibatan masyarakat
dalam proses perencanaan, pemanfaatan, dan pengendaliaan serta
pengawasan.
F. Perumusan konsep rencana
G. Perumusan konsep pengaturan zonasi
1.6 Pelaksanaan Pekerjaan
Pelaksanaan pekerjaan penyusunan RDTR Kecamatan dengna peraturan zonasi
dikerjasamakan dengna pihak kedua (penyedia jasa konsultansi). Tahapan
pelaksanaan pekerjaan yang harus dilakukan oleh konsultan adalah sebagai berikut
:
a. Penyusunan dan pembahasan Laporan pendahuluan (1 bulan) yang lebih

menekankan pada pembahasan review terhdap RDTR kecamatan yang sudah
ada serta konsep Zoning Regulation secara umum dan penentuan kawasan
strategis yang akan dibuatkan Zoning Regulationnya secara detail.
b. Pengumpulan data dan survey lapangan
Pelaksanaan Pekerjaan
Chapter:

20
c. Penyusunan dan pembahasan draft laporan fakta dan analisa (3bulan) yang
berisikan ringkasan kondisi obyektif dan isu strategis (potensi dan
permasalahan)
d. Penyusunan dan pembahasan draft laporan akhir (2 bulan) yang memuat
konsepsi rencana dengan peraturan zonasi sebagaimana diatur dalam butir
keluaran (4) diatas.
e. Diskusi terbuka dengna semua pemangku kepentingan melalui kegiatan FGD di
kecamatan untuk menyampaikan scenario, strategi, konsep pengembangan
ruang dan rencana sekaligus mendapatkan masukan.
f. Penyusunan dan ekspose laporan akhir (1 bulan) dengan peraturan zonasi
g. Format rencana detail tata ruang mempertimbangkan factor ekonomis dan
kebutuhan pembangunan daerah, untuk itu pengaturan skala perencanaan
adalah :
1. Produk RDTR mempunyai skala perencanaan 1:5000
2. Sedangkan kegiatan yang memerlukan pendetailan yang lebih rinci,
kegiatan analisis dibuat dalam peta kerja 1 : 5000
3. Format peta analisis sekurang‐kurangnya skala 1:5000, untuk
lingkungan yang lebih detail dibuat dalam skala 1:5000.
1.7 Kebutuhan Tenaga Ahli
Pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR Kecamatan dilakukan oleh tim
konsultan yang terdiri dari seorang tim leader dan tenaga ahli sebagai berikut ;
1. Ahli Perencana Kota/Planologi, Pendidikan S2 Perencana Kota, Pengalaman

minimal 5‐8 tahun, dengan tugas bertanggungjawab atas pelaksanaan
pekerjaan mulai dari awal pekerjaan sampai dengan selesai.
Mengkoordinasikan hasil pekerjaan setiap tenaga ahli dan menuangkannya
dalam setiap buku laporan (Laporan Pendahuluan, Laporan Fakta Analisa, Draft
Laporan Akhir dan Laporan Akhir).
2. Ahli arsitektur, S1 Teknik Arsitektur Perkotaan, pengalaman minimal 5 tahun.
3. Ahli Transportasi, S1 Teknik Sipil Transportasi, pengalaman minimal 5 tahun.
4. Ahli geodesi, S1 teknik Geodesi, pengalaman minimal 5 tahun.
5. Ahli Lingkungan, S1 teknik Lingkungan, pengalaman 5 tahun
6. Ahli Ekonomi Perkotaan, S1 Ekonomi Studi Pembangunan, pengalaman minimal
5 tahun
7. Ahli Sosial Budaya, S1 Sosial, pengalaman minimal 5 tahun.
8. Ahli Geologi Lingkungan, S1 Geologi, pengalaman minimal 5 tahun.
Selain itu tim konsultan dibantu oleh asisten tenaga ahli dan tenaga pendukung sebagai
berikut:
1. Asisten planologi (Perencanaan Wilayah dan Kota) 1 Orang
Kebutuhan Tenaga Ahli
Chapter:

21
2. Juru gambar (Autocad) sebanyak 1 orang
3. Operator computer sebanyak 1 orang
4. Supir sebanyak 1 orang
5. Pramubakti sebanyak 1 orang
1.8 Waktu Pelaksanaan
Waktu pelaksanaan pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR dengan peraturan
zonasi adalah 7 bulan sesuai pelaksanaan pekerjaan dalam butir 6 terhitung sejak
ditandatanganinya kontrak.
1.9 Laporan Hasil Pekerjaan
Laporan hasil pekerjaan yang harus diserahkan oleh konsultan kepada PPTK yang
ditunjuk oleh kepala dinas tata kota tangerang terdiri dari :
a. Laproan Pendahuluan
Sebanyak 10 eksemplar berwarna ukuran A4 dengan ukuran A3. Sebagai bahan
pembahsasn harus disediakan 15 eksemplar copy laporan pendahuluan.
b. Laporan Fakta dan Analisa, sebanyak 10 Eksemplar berwarna A3 sebagai bahan
pembahasan harus disediakan 15 eksemplar copy laporan fakta dan analisa
c. Draft Laporan Akhir, sebanyak 10 eksemplar berwarna A3. Sebagai bahan
pemabahasan harus disediakan 15 eksemplar copy draft laporan akhir
d. Laporan Akhir, sebanyak 20 eksemplar berwarna ukuran A3
e. Ringkasan Eksekutif, sebanyak 20 eksemplar berwarna ukuran A4 dengan peta
ukuran A3
f. Album Peta RDTR Kecamatan dengan zoning regulation sebanyak 5 eksemplar
berwarna dengna skala 1:5000
g. CD Data Laporan dan peta sebanyak 5 buah

Waktu Pelaksanaan
Chapter:

22
BAB 2 PROFIL & PENGALAMAN
PERUSAHAAN

2.1 Latar Belakang
PT. CIGHISTARA NUANGSA adalah perusahaan nasional yang bergerak dibidang
jasa konsultasi engineering dan manajemen. Berperan serta mendukung
program pembangunan ditingkat pusat maupun daerah. Perusahanaan ini
didirikan pada tahun 1990, dengan dilandasi oleh idealisme para profesional
muda yang menyadari bahwa tantangan pembangunan nasional yang memang
berat dan kompleks hanya bisa dihadapi dengan sikap profesional pula, dengan
memadukan secara optimal unsur‐unsur waktu, dana dan sumber daya lainnya.
PT. CIGHISTARA NUANGSA memberikan jasa konsultasi di bidang engineering

dan manajemen, didukung tenaga ahli yang berpengalaman pada bidangnya.
Komitmen kami dalam memberikan jasa adalah hasil yang efektif dari aspek
teknis, biaya dan lingkungan.
Dalam rangka ini, penggalangan kerjasama baik dengan Instansi Pemerintah

maupun swasta atau bahkan dengan pihak asing perlu dilakukan dengan
semangat saling menguntungkan.
Kami menyadari akan keterbatasan‐keterbatasan yang ada, namun hal tersebut
bukan merupakan hambatan untuk terus berkembang. Kami yakin, dengan
pengalaman dan profesionalisme perusahaan yang didukung oleh tenaga ahli
BAB 2 PROFIL & PENGALAMAN PERUSAHAAN
yang berkualitas akan memberikan hasil akhir optimal bagi pekerjaan yang
dipercayakan kepada kami.
Chapter:

23
2.2 Lingkup Jasa Konsultan
PT. CIGHISTARA NUANGSA memberikan layanan dengan jangkauan yang luas

antara lain:
 Bidang Pekerjaan Arsitektural
 Arsitektur Bangunan Telekomunikasi, Gedung, dan lain‐lain
 Arsitektur Interior
 Arsitektur Lansekap

 Bidang Pekerjaan Sipil
 Prasarana Transportasi:
- Jalan, Jembatan, Simpang Susun dan Terowongan
- Pelabuhan dan Prasarana Angkutan SDP

 Bidang Pekerjaan Tata Lingkungan
 Teknik Lingkungan
‐ Air Minum
‐ Penyehatan Lingkungan Permukiman
‐ Persampahan
 Pengembangan Kota dan Wilayah
‐ Penataan Perkotaan
‐ Pengembangan Wilayah

Lingkup Jasa Konsultan

Chapter:

24
2.3 Struktur Organisasi Perusahaan

Gambar 1 Struktur Organisasi
DIREKTUR
SEKRETARIS
KEPALA DIVISI KEPALA BAGIAN
PERENCANA PERENCANA EKONOMI PERSONALIA

ADMINISTRASI KEUANGAN
&
SIPIL/ ARSITEK LINGKUNGAN/ & MARKETING
PLANOLOG MANAJEMEN
TENAGA AHLI
TENAGA PENDUKUNG
Struktur Organisasi Perusahaan
Chapter:

25
2.4 Pengalaman Perusahaan
PT. CIGHISTARA NUANGSA di dalam bidang Perencanaan, khususnya Bidang Tata
Lingkungan, telah memiliki pengalaman yang banyak. Namun demikian berikut ini
disampaikan pengalaman perusahaan tujuh (7) tahun terakhir yang terkait langsung
dengan pekerjaan di bidang Penataan Ruang.
1. Pekerjaan Rencana Pengelolaan KESR IMT‐GT Utara dan Selatan, dengan

wilayah perencanaan mencakup Sumatera Utara, Sumatera Selatan, Aceh,
Sumatera Barat, Bengkulu dan Jambi. Pemberi Pekerjaan dari Departemen
Pekerjaan Umum, Kawasan tertinggal dan Perbatasan, Tahun 2003.
2. Pekerjaan Penyusunan Data Base dan Penyediaan Peta Rona Lingkungan
Kawasan Pertambangan, dengan wilayah perencanaan mencakup Kalimantan
Timur. Pemberi Pekerjaan Dinas Pertambangan dan Energi Provinsi Kalimantan
Timur, tahun 2004.
3. Pekerjaan Penyusunan Arahan Pemanfaatan Ruang di DAS Bahorok, wilayah
perencanaan mencakup wilayah DAS Bahorok, provinsi sumatera utara.
Adapun pemberi pekerjaan dari Proyek Pembinaan Penataan Ruang Daerah,
Dirjen Penataan Ruang Departem Kimpraswil, pada tahun 2004.
4. Pekerjaan Penyusunan Review Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi
Riau 2003‐2013, dengan wilayah cakupan Provinsi Riau. Adapun pemberi kerja
dari Bapeda Provinsi Riau pada tahun 2004.
5. Pekerjaan Penyusunan RTRW Kabupaten Aceh Besar Provinsi NAD, dengan
cakupan wilayah perencanaan yaitu provinsi NAD. Adapun pemberi kerja dari
Bangpro Pembinaan Prasarana dan Sarana Permukiman Departemen
Kimpraswil, pada tahun 2004.
6. Pekerjaan Penyusunan Rencana Tata Ruang Kawasan Koridor Jalan Lintas
Tengah Sumatera, dengan cakupan wilayah perencaan adalah Lintas Tengah
Sumatera. Adapun pemberi pekerjaan adalah Satuan Kerja Pembinaan
Penataan Ruang Kawasan Telah Berkembang, Direktorat Jenderal Penataan
Ruang, Departemen Pekerjaan Umum, padat tahun 2006.
Pengalaman Perusahaan
Chapter:

26
7. Pekerjaan Bantek Penyusunan RTRW Kabupaten OKI dan Bangka Barat,
dengan cakupan wilayah perencanaan meliputi Provinsi Sumatera Selatan dan
kabupaten Bangka Barat. Adapun pemberi pekerjaan adalah Proyek Pembinaan
Penataan Ruang Daerah, Dirjen Penataan Ruang Dept. Kimpraswil, pada tahun
2005.
8. Pekerjaan Bantek Penyusunan Penataan Ruang dan Revitalisasi dan Kawasan
(PRK) Teluk Kuantan, dengan cakupan wilayah perencanaan kabupaten
Kuantan Sengigi, provinsi Riau, tahun 2005.
9. Pekerjaan Penyusunan RDTR Kecamatan Pinang Kota Tangerang, dengan
wilayah cakupan perencanaan kota tangerang. Pemberi pekerjaan dari Dinas
Tata kota Tangerang, pada tahun 2005.
10. Pekerjaan Penyusunan RTR KPE LONG APARI ‐ LONG PAHANGAI Prov.
Kalimantan Timur, cakupan wilayah rencana meliputi provinsi Kalimantan
timur. Pemberi kerja Satker Pembinaan Penataan Ruang Kawasan Sedang
Berkembang Kegiatan Pembinaan Penataan Ruang Kawasan Sedang
Berkembang. Pada tahun 2006.
11. Pekerjaan Penyusunan Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang
Terbuka Hijau Di Wilayah Pesisir, dari Ditjend Pesisir dan Pulau‐pulau kecil.
Pada tahun 2007.
12. Pekerjaan Penataan Koridor Pesisir Banda Aceh – Meulaboh, provinsi
nanggroe aceh Darussalam. Dari Bappeda Provinsi Nanggroe Aceh Darussalam.
Pada tahun 2007.
13. Pekerjaan Penyusunan Review Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi
Sulawesi Tengah, dengan wilayah perencanaan mencakup provinsi Sulawesi
Tengah, Pemberi tugas dari bappeda provinsi Sulawesi tengah pada tahun
2007.
14. Pekerjaan Penyusunan Tata Ruang dan Rencana Teknis Kawasan Andalan
Terpadu Tolitoli, dengan wilayah perencanaan mencakup Kandal Terpadu
Tolitoli. Pemberi pekerjaan dari Pimpro Perencanaan Program Pengembangan
Kawasan Andalan Terpadu, pada tahun 2007.
Pengalaman Perusahaan
Chapter:

27
15. Pekerjaan Bantek Pelaksanaan Penataan Ruang Kota Yogyakarta, cakupan
wilayah rencana yakni Yogyakarta. Pemberi pekerjaan dari Pekerjaan Umum
Tata Ruang Wil II, pada tahun 2008.
16. Pekerjaan Penyusunan Recana Tata Ruang Kota (RTRK) Kabupaten Puncak.
Pemberi pekerjaan dari Pemerintah Kabupaten Puncak Badan Perencanaan
Pembangunan Daerah dan Statistik (BAPPEDAS), pada tahun 2009.
17. Pekerjaan Penyusunan Studi Program Pembangunan Prasarana Kota Terpadu
(P3KT) Kota Siak, wilayah perencaan di Kabupaten Siak. Pemberi pekerjaan
dari Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya, pada tahun 2009.
18. Pekerjaan Penyusunan Tata Ruang Strategis Provinsi Lampung, dengan wilayah
rencana provinsi lampung. Pemberi kerja dari Bapeda Lampung pada tahun
2009.
Semua pengalaman diatas telah dilaksanakan dalam kurun waktu dari tahun 2002
hingga tahun 2009 (7 Tahun).
2.5 Peralatan Perusahaan
PT. CIGHISTARA NUANGSA mempunyai beberapa peralatan yang menunjang dalam

pelaksanaan kegiatan perusahaan, daftar peralatan yang dimiliki seperti terlihat pada
tabel 1.

Peralatan Perusahaan
Chapter:

28
BAB 3 PEMAHAMAN &
TANGGAPAN TERHADAP
KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)
3.1. Pemahaman Terhadap Latar Belakang
Pada paragraph pertama (1), konsultan memahami bahwa UU penataan ruang
yang telah di sahkan pada tahun 2007 telah menjadi payung hukum bidang
penataan ruang, dan PP yang berada dibawahnya yakni peraturan pemerintah
No 26 Tahun 2008 yang disahkan pada bulan maret 2008 menjadi acuan
pembangunan sector dan daerah dimana Peraturan Pemerintah ini menjadi
matra spasialnya dalam setiap rencana pembangunan. Selain itu konsultan juga
memahami, bahwa RTRWN menjadi keharusan bagi pemerintah daerah untuk
menjabarkan RTRWN tersebut dalam penyusunan rencana sektoral di daerah
dan penyusunan peraturan daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Provinsi, Kabupaten dan Kota. Di Kota Tangerang sendiri saat ini telah ada 8
RDTR dari 13 Kecamatan dan sudah diperdakan. Sedangkan RTRW Kota sendiri
dalam tahap legislasi.
Pada paragraph kedua (2), konsultan memahami bahwa sesuai amanat UU
BAB 3 PEMAHAMAN & TANGGAPAN TERHADAP KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)
penataan ruang dengan adanya zoning regulation, maka pemerintah kota
tangerang melakukan kegiatan penyusunan RDTR dengan tambahan zoning
regulationnya..
Pada paragraph ketiga (3), konsultan memahami bahwa pada tahun anggaran
2010 anggaran yang tersedia di khususkan untuk 5 kecamatan yang telah
dijelaskan.
Chapter:

29
3.2. Pemahaman Maksud, Tujuan, Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR
Konsultan sesungguhnya memahami, bahwa maksud dari pekerjaan ini adalah
mewujudkan rencana detail tata ruang yang mendukung terciptanya kawasan
strategis maupun kawasan fungsional secara aman, produktif dan berkelanjutan.
Sedangkan tujuan dari pekerjaan ini, konsultan juga memahami bahwa terdapat
dua (2) tujuan yang hendak di capai yakni ;
1. Sebagai arahan bagi masyarakat dalam pengisian pembangunan fisik kawasan,
2. Sebagai pedoman bagi instansi dalam menyusun zonasi, dan pemberian
perijinan kesesuaian pemanfaatan bangunan dengan peruntukan lahan.
Sedangkan sasaran dari pekerjaan ini, konsultan juga memahami bahwa sasaran
yang hendak di capai yakni ;
 Menciptakan keselarasan, keserasian, keseimbangan antar lingkungan
permukiman dalam kawasan.
 Mewujudkan keterpaduan program pembangunan antar kawasan maupun
dalam kawasan.
 Terkendalinya pebangunan kawasan strategis dan fungsi kota, baik yang
dilakukan pemerintah maupun masyarakat/swasta
 Mendorong investasi masyarakat di dalam kawasan.
 Terkoordinasinya pembangunan kawasan antara pemerintah dan
masyarakat/swasta
3.3. Pemahaman Terhadap Sasaran Pekerjaan
Konsultan memahami bahwa terdapat tujuh (7) sasaran untuk mencapai tujuan Pemahaman Maksud, Tujuan, Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR
diatas. Sasaran adalah serangkaian proses dan tahapan yang harus dilalui
sehingga dapat mencapai garis akhir yakni tujuan dari pekerjaan ini.
1) Melakukan identifikasi konsep‐konsep monitoring pemanfaatan ruang.
2) Melakukan identifikasi indicator‐indikator dalam melakukan monitoring
implementasi RTRWN (PP. No. 26 Tahun 2008)
3) Melakukan identifikasi kinerja sektor dalam pemanfaatan ruang yang
sesuai dengan RTRWN
Chapter:

30
4) Melakukan identifikasi kinerja pemerintah daerah dalam pemanfaatan
ruang yang sesuai dengan RTRWN
5) Menghasilkan rumusan metodologi/sistem yang tepat (ideal) untuk
pemantauan pemanfaatan ruang.
6) Menghasilkan rumusan rencana aksi (Action Plan) dalam rangka
pemantauan dan evaluasi implementasi RTRWN (PP No. 26 Tahun
2008).
Adapun fungsi dari perencaan ini, konsultan memahami terdapat beberapa
hal penting yakni ;
 Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan program

pembangunan daerah.
 Menajga konsstensi pembangunan dan keserasian perkembangan kawasan
fungsional dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
 Menciptakan keterkaitan antar kegiatan yang selaras, serasi dan efisien
dalam perencanaan kawasan,
 Menjaga konsistensi perwujudan ruang kawasan melalui pengendalian
program‐program pembangunan daerah
3.4. Pemahaman Terhadap Ruang Lingkup Pekerjaan
Konsultan memahami bahwa pekerjaan penyusunan dokumen akademik Rencana
Detail Tata Ruang merupakan penjabaran dari RTRW Kota Tangerang. Dimana ;
1. Lingkup Wilayah
Lingkup wilayah penyusunan RDTR dengan peraturan zonasi adalah wilayah
Kecamatan Benda (PR‐10).
2. Lingkup Substansi
Adapun muatan RDTR kawasan meliputi
Pemahaman Terhadap Ruang Lingkup Pekerjaan
a. struktur dan sistematika tujuan dan sasaran pembangunan kawasan

perencanaan,
b. perumusan kebijakan dan strategi pengembagnan kawasan,
c. identifikasi potensi dan masalah kawasan,
Chapter:

31
d. analisis ruang makro dan mikro kawasan perumusan kebutuhan
pengembangan dan penataan ruang kawasan,
e. perumusan rencana detail tata ruang kawasan, perumusan dan ketentuan
pengendalian pemanfaatan ruang, sebagai mana digambarkan dalam
uraian berikut;
1) Persiapan penyusunan RDTR
2) Pengumpulan dan pengolahan data;
3) Analisa kawasan perencanaan
4) Perumusan dan ketentuan teknis rencana detail
5) Pengendalian rencana detail
6) Kelembagaan dan peran serta aktif masyarakat
3.5. Pemahaman Terhadap Keluaran Pekerjaan
Konsultan Memahami bahwa keluaran dari kegiatan ini adalah Dokumen (Naskah)
Akademik RDTR Kawasan yang dilengkapi dengna peraturan zonasi, terdiri dari :
1. Tujuan pengembangan kawasan
2. Rencana struktur ruang;
3. Rencana fasilitas umum
5. Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang)
6. Indikasi Program pembangunan
7. Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang
8. Kelembagaan dan Peran Masyarakat
3.6. Pemahaman Terhadap Metode
Penyusunan naskah akademis peraturan zonasi, kawasan menggunakan metode
pendekatan antara lain:
A. Identifikasi isu permasalahan dan potensi pengembagnan wilayah

perencanaan.
B. Kajian terhadap rencana dan program pemda kota tangeerang yang sedangn
Pemahaman Terhadap Keluaran Pekerjaan
dan akan dilakukan pada wilayah perencaaan
C. Pengumpulan dan pengolahan data
Dan dan informasi yang dibutuhkan dalam kegiatan penyusunan rencana
detail haruslah terukur baik kualitas, kuantitas ataupun dimensi masing‐
masing obejk/komponen pembentuk ruang,
Chapter:

32
D. Elaborasi Data
E. Analisa kawasan perencanaan
F. Analisa struktur ruang
G. Analisa peruntukan blok
H. Analisa fasilitas umum
I. Analisa prasarana transportasi
J. Analsa utilitas umum terdiri dari air minum, drainase, air limbah,
persampahan, kelistrikan, telekomunikasi dan gas,
K. Analisa Amplop ruang
L. Analisa kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat
M. Perumusan konsep rencana
N. Perumusan konsep pengaturan zonasi
3.7. Pemahaman Terhadap Pelaksanaan Pekerjaan
Konsultan memahami bawah Pelaksanaan pekerjaan penyusunan RDTR Kecamatan
dengan peraturan zonasi dikerjasamakan dengan pihak kedua (penyedia jasa
konsultansi). Dimana Tahapan pelaksanaan pekerjaan yang harus dilakukan oleh
konsultan adalah sebagai berikut :
a. Penyusunan dan pembahasan Laporan pendahuluan;
b. Pengumpulan data dan survey lapangan;
c. Penyusunan dan pembahasan draft laporan fakta; dan
d. Penyusunan dan pembahasan draft laporan akhir;
e. Diskusi terbuka/FGD;
f. Penyusunan dan ekspose laporan akhir;
g. Format rencana detail tata ruang mempertimbangkan factor ekonomis dan
kebutuhan pembangunan daerah, untuk itu pengaturan skala perencanaan
adalah :
1. Produk RDTR mempunyai skala perencanaan 1:5000
2. Sedangkan kegiatan yang memerlukan pendetailan yang lebih rinci,
kegiatan analisis dibuat dalam peta kerja 1 : 5000
3. Format peta analisis sekurang‐kurangnya skala 1:5000, untuk
lingkungan yang lebih detail dibuat dalam skala 1:5000.
Pemahaman Terhadap Pelaksanaan Pekerjaan
3.8. Pemahaman Terhadap Kebutuhan Tenaga Ahli
Pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR Kecamatan dilakukan oleh tim
konsultan yang terdiri dari seorang tim leader dan tenaga ahli sebagai berikut ;
Chapter:

33
1. Ahli Perencana Kota/Planologi, Pendidikan S2 Perencana Kota;
2. Ahli Arsitektur, S1 Teknik Arsitektur Perkotaan;
3. Ahli Transportasi, S1 Teknik Sipil Transportasi;
4. Ahli geodesi, S1 Teknik Geodesi;
5. Ahli Lingkungan, S1 Teknik Lingkungan;
6. Ahli Ekonomi Perkotaan, S1 Ekonomi Studi Pembangunan;
7. Ahli Sosial Budaya, S1 Sosial;
8. Ahli Geologi Lingkungan, S1 Geologi;
Selain itu tim konsultan dibantu oleh asisten tenaga ahli dan tenaga pendukung sebagai
berikut:
1. Asisten planologi (Perencanaan Wilayah dan Kota) 1 Orang
2. Juru gambar (Autocad) sebanyak 1 orang
3. Operator computer sebanyak 1 orang
4. Supir sebanyak 1 orang
5. Pramubakti sebanyak 1 orang
3.9. Pemahaman terhadap Waktu Pelaksanaan
Konsultan memahami bahwa qaktu pelaksanaan pekerjaan penyusunan dokumen
akademik RDTR dengan peraturan zonasi adalah 7 bulan sesuai pelaksanaan pekerjaan
dalam butir 6 terhitung sejak ditandatanganinya kontrak.
3.10. Pemahaman Terhadap Laporan Hasil Pekerjaan
Bahwa konsultan memahami, laporan hasil pekerjaan yang harus diserahkan oleh
konsultan kepada PPTK yang ditunjuk oleh kepala dinas tata kota tangerang terdiri dari :
1) Laproan Pendahuluan;
2) Laporan Fakta dan Analisa;
3) Draft Laporan Akhir;
4) Laporan Akhir;
5) Ringkasan Eksekutif;
6) Album Peta RDTR Kecamatan dengan zoning regulation;
7) CD Data Laporan dan peta.

Pemahaman terhadap Waktu Pelaksanaan

Chapter:

34

Konsultan juga ingin memberikan tanggapan (tanggapan = kritik, komentar) terhadap

kerangka acuan kerja yang telah diberikan. Beberapa hal yang konsultan ingin tanggapi
adalah sebagai berikut :
3.11. Tanggapan Terhadap Latar Belakang
Secara umum, dalam Kerangka Acuan Kerja (KAK) dan Berita Acara Penjelasan Pekerjaan
(BAPP) telah dijelaskan secara rinci mengenai pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA
DETAIL TATA RUANG (RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN
BENDA (PR‐10). Selanjutnya, Konsultan telah mempelajari, menelaah dan memahami
materi dan uraian yang disampaikan dalam KAK beserta BAPP. Dari pemahaman tersebut
maka Konsultan dapat menyusun metodologi pendekatan dan strategi pelaksanaan
pekerjaan serta merancang seluruh proses pekerjaan ini agar dapat mencapai tujuan dan
sasaran serta hasil yang telah ditetapkan.
Agar dicapai suatu hasil yang optimal dalam pekerjaan ini, Konsultan merasa perlu untuk
memberikan tanggapan atas beberapa bagian dalam KAK.
Dalam Bab 3, juga telah dinyatakan bahwa Konsultan sangat memahami KAK yang
diberikan, namun untuk melengkapi substansi yang terdapat dalam KAK yang diberikan
maka Konsultan merasa perlu memberikan tanggapan, baik berupa masukan, komentar
maupun usulan atau saran yang secara rinci akan diuraikan berikut ini.
3.12. Tanggapan terhadap Tujuan dan Ruang Lingkup
Terkait dengan metodologi pekerjaan, dalam KAK disebutkan tentang penerapan

pendekatan partisipatif dalam perencanaan. Secara lengkap disebutkan:
Diskusi/pendekatan partisipatif, yaitu dengan menyelenggarakan Lokakarya yang
dihadiri oleh para stakeholders terkait, antara lain meliputi: Pemerintah Kota Tangerang,
Pemerintah Kota (Kecamatan dan Kelurahan) dan masyarakat dari masing‐masing
Kecamatan di seluruh Wilayah Kota Tangerang. Pelaksanaannya dilakukan dua kali,
Tanggapan Terhadap Latar Belakang
yaitu pada saat pengumpulan data dan perumusan potensi dan masalah.
Chapter:

35
Konsultan mengusulkan pelaksanaan pendekatan partisipatif dilakukan pada saat
pengumpulan data dan setelah perumusan rencana sehingga para stakeholder dapat
menyaksikan dan memastikan seberapa jauh aspirasi mereka tertampung dalam
rencana tata ruang.
Dalam tahapan kegiatan pekerjaan, tidak ditemukan informasi tentang jadwal

penyerahan laporan sehingga Konsultan akan mengusulkan jadwal pelaporan seperti
yang tercantum pada Usulan Teknis Bab 12.
Laporan Antara dalam KAK berisi seluruh hasil pekerjaan tahap pengumpulan data, yang
antara lain meliputi: hasil pengamatan lapangan, kajian literatur tentang ketentuan
perundangan, produk‐produk tata ruang dan standar‐standar teknis yang berlaku serta
hasil review terhadap RRTRW Kecamatan yang sudah ada (hasil pelaksanaan public
hearing).
Konsultan mengusulkan agar dalam Laporan Fakta dan Analisa juga sudah memuat juga
hasil analisis, yaitu rumusan potensi dan masalah sehingga ada kesamaan antara
muatan draft Laporan Akhir dengan Laporan Akhir. Dengan demikian, tahapan pekerjaan
juga akan menjadi lebih sederhana, yaitu : (1) persiapan, (2) survei, pengumpulan data
dan analisis, (3) perumusan rencana. Tahap Persiapan diakhiri dengan penyerahan
Laporan Antara, tahap survei diakhiri dengan penyerahan Laporan Antara, dan tahap
perumusan rencana diakhiri dengan Laporan Akhir yang merupakan hasil
penyempurnaan dari Draft Laporan Akhir.
3.13. Tanggapan terhadap Lingkup dan Keluaran Pekerjaan
Status hukum rencana rinci (rencana detail) pada tingkat kabupaten / kota adalah
peraturan daerah (Perda, Pasal 24 ayat 1 UU No. 26/2007). Mengingat Kecamatan
Benda Kota Tangerang bukan kota otonom maka ketentuan Pasal 24 UU tersebut tidak
Tanggapan terhadap Lingkup dan Keluaran Pekerjaan
dapat diberlakukan. Dengan demikian, status hukum rencana rinci sebagai peraturan
gubernur bagi Kota Tangerang masih dapat diterima.
Dokumen RRTR Wilayah Kecamatan (RDTR Kawasan Perkotaan) yang disusun ini akan
menjadi Lampiran Peraturan Gubernur yang merupakan operasional pelaksanaan
rencana tata ruang di wilayah Kota Tangerang. Dengan adanya dokumen ini, setiap
Chapter:

36
pelaku pembangunan di kawasan tersebut dapat memperoleh gambaran yang jelas
tentang apa yang seharusnya dan apa yang tidak boleh diakukan dalam
keikutsertaannya mengembangkan kawasan. Dari sisi Pemerintah Kota Tangerang,
dokumen ini akan menjadi ketentuan yang mengikat dalam mengarahkan dan
mengendalikan pembangunan di wilayahnya.
3.14. Tanggapan terhadap Susunan Tenaga Ahli dan Tenaga Pendukung
Dengan banyaknya tenaga ahli dan tenaga pendukung yang terlibat dalam pelaksanaan
pekerjaan ini maka tenaga ahli seperti Ahli Geodesi (GIS) yang jumlahnya 21 orang
selayaknya dari awal sudah ada pembagian tugas di antara mereka, yaitu 1 orang tenaga
ahli menangani dua kecamatan. Begitu juga dengan operator komputer yang jumlahnya
juga 21 orang, sejak awal sudah harus diarahkan penugasan dan tanggung jawabnya
yaitu 1 orang dua kecamatan. Dengan pembagian tugas seperti ini, maka satu orang
tenaga ahli geodesi berkolaborasi dengan satu orang operator komputer.
Tim dengan personel yang jumlahnya sangat besar seperti ini sangat memerlukan
kemampuan manajerial dan kepemimpinan yang kuat dari Team Leader. Di samping itu,
seorang Team Leader yang memimpin pekerjaan juga harus memiliki kompetensi yang
tinggi, bukan hanya memenuhi syarat‐syarat formal sebagai lulusan S‐2.
Tanggapan terhadap Susunan Tenaga Ahli dan Tenaga Pendukung
Chapter:

37
BAB 4 GAMBARAN UMUM/PROFIL
WILAYAH PERENCANAAN
4.1. Wilayah Administrasi Kecamatan Benda
Wilayah Kecamatan Benda memiliki luas wilayah sekitar 2.967,60 Ha dan penggunaan
lahan terbesar diperuntukan bagi Bandara Soekarno‐Hatta seluas 1.968,67 Ha (66 %).
Secara administratif, Kecamatan Periuk berbatasan dengan :
 Sebelah Barat : Kecamatan Neglasari.
 Sebelah Timur : Kecamatan Kalideres, Kodya Jakarta Barat
 Sebelah Utara : Kecamatan Kosambi Kabupaten Tangerang
 Sebelah Selatan : Kecamatan Batuceper.
Kecamatan Benda terdiri dari 5 Kelurahan yaitu : Kelurahan Benda, Kelurahan

Jurumudi, Kelurahan Jurumudi Baru, Kelurahan Belendung, Kelurahan Pajang.

4.2. Kondisi Fisik dan Hidrologi
Kondisi Topografi pada sebagian besar dari wilayah Kecamatan Benda memiliki
kemiringan 0 ‐ 5 %. Dengan kondisi fisik seperti ini maka memungkinkan digunakan
untuk kegiatan perkotaan dengan pengembangan terbatas dan pertanian.
Potensi sumber daya tanah yang masih kosong terdapat di beberapa wilayah yang
terdapat di Kelurahan Belendung, Jurumudi dan Benda. BAB 4 GAMBARAN UMUM/PROFIL WILAYAH PERENCANAAN
Potensi hidrologi ditinjau dari aspek ketersediaan air permukaan. Untuk air
permukaan ini ditunjang oleh adanya saluran irigasi dari Sungai Cisadane dan masih
terdapat rawa‐rawa sehingga dapat digunakan untuk menunjang kegiatan pertanian.
Pada sebagian wilayah Kecamatan Benda telah terjadi intrusi air laut ke dalam air
tanah. Air tanah ini hanya digunakan untuk mencuci dan mandi, sedangkan air bersih
sebagian warga membeli atau didapat dari hidran umum yang terdapat
dilingkungannya.
Chapter:

38
Kecamatan Benda termasuk ke dalam wilayah yang sangat rawan terhadap banjir
karena kondisi lahan yang relatif datar dan kondisi drainase yang kurang baik.

4.3. Demografi
Jumlah penduduk di Kecamatan Benda berdasarkan proyeksi secara linear pada tahun
2010 diperkirakan sebanyak 43.295 jiwa dan pada tahun 2014 diperkirakan sebesar
44.813 jiwa. Dengan melihat jumlah penduduk berdasarkan perhitungan daya
tampung penduduk, maka pada tahun 2010 dan 2014 masih dapat memenuhi daya
tampung penduduk.
Tabel proyeksi dan distribusi penduduk Kec. Benda serta daya tampungnya per Blok
dapat dilihat pada tabel berikut :
Tabel 1 Proyeksi Dan Distribusi Penduduk Kec. Benda
Blok Jumlah Proyeksi Luas (Ha) Daya

sub Penduduk Penduduk Tampung
Blok Penduduk
2004 2010 2014 (Jiwa)
A 6.797 3.737 4.433 126.86 5.553
A1 4.104 ‐ ‐ 112.09 ‐
A2 2.693 3.737 4.433 75.25 5.553
B 11.033 11.956 12.570 172.90 14.578

B1 6.003 6.505 6.840 93.54 7.932
B2 1.947 2.110 2.218 32.99 2.573
B3 3.083 3.341 3.512 46.37 4.073
C 17.005 17.095 17.155 196.16 17.666
C1 8.162 8.206 8.234 94.02 8.480

C2 2.721 2.735 2.745 34.01 2.827
C3 3.231 3.248 3.260 38.67 3.356
C4 2.891 2.906 2.916 29.46 3.003
D 19.695 ‐ ‐ 39.42 ‐
D1 6.028 ‐ ‐ 225.19 ‐
Demografi
Chapter:

39
D2 13.667 ‐ ‐ 174.07 ‐
E 10.286 10.507 10.655 240.43 11.643

E1 7.305 7.462 7.567 127.21 8.268
E2 2.981 3.045 3.088 44.80 3.375
F ‐ ‐ ‐ 1805 ‐
Jumlah 64.897 43.295 44.813 2872.19 49.440

4.4. Arahan Struktur Ruang
A. Rencana Kegiatan
Pengembangan rencana struktur ruang Kecamatan Benda dimasa mendatang dapat
dikelompokan menjadi :
a) Kegiatan Utama
 Bandara Udara Internasional Soekarno‐Hatta
Kawasan Bandara Soekarno‐Hatta saat ini menjadi kegiatan yang paling dominan
dalam penggunaan lahan di Kecamatan Benda (Blok F) Rencana pengembangan dan
perluasan bandara akan berada pada blok D.
 Permukiman
Kegiatan Permukiman teratur tersebar pada blok B (sub blok B3), C(sub blok C1), dan
E (sub blok E1). Sedangkan permukiman tidak teratur yang asli tersebar pada wilayah
blok A (sebagian blok A2), blok B (sebagian blok B1), blok C(sebagian blok C3 dan C4),
dan blok E (sub blok E2, sebagian E1)
 Pergudangan dan Industri Non Polutan
Kegiatan pergudangan di Kecamatan Benda umumnya berada pada koridor jalan
utama dan pada kawasan‐kawasan tertentu (kawasan utara Benda dan kawasan
Jurumudi Baru), kegiatan pergudangan tersebar pada Blok A (sub blok A1), blok B
Arahan Struktur Ruang
(sub blok B1 dan B3), dan blok C(sub blok C2 dan sub blok C3).
Chapter:

40

b) Kegiatan Penunjang
 Perdagangan dan Jasa
Kegiatan perdagangan dan jasa berkembang dengan pesat pada sepanjang koridor
jalan‐jalan utama, seperti Jln. Husein Sastranegara dan Jln. Halim Perdanakusuma.
Kegiatan perdagangan dan jasa yang berkembang terdiri atas ruko, toko, minimarket,
warung, kios, bank, bengkel, wartel, salon, klinik, hotel dll. Pada masa akan datang
direncanakan membangun kegiatan perdagangan dan jasa dalam satu kawasan bisnis
(buisness centre) di sekitar Rawa Bokor.
 Fasilitas Umum dan Sosial
Kebutuhan akan fasilitas umum dan sosial sebagai penunjang kegiatan selama ini
telah tersebar pada tiap‐tiap lingkungan di wilayah Kecamatan Benda. Fasilitas‐
fasilitas tersebut banyak melibatkan kemampuan masyarakat lingkungan untuk
menyediakannya.
 Ruang Terbuka Hijau
Kegiatan untuk membentuk Ruang Terbuka Hijau direkomendasikan pada kawasan

kebisingan tingkat 3 (berdasarkan rencana pengembangan), yang difungsikan sebagai
buffer zone dan pada kawasan sempadan (saluran irigasi dan sungai) serta pada
kawasan sekitar jalan tol. Pada sekitar jalan tol Prof. Sudyatmo diarahkan agar tidak
terjadi banjir yang melimpas ke badan jalan yang dapat menghambat akses menuju
dan dari bandara Soekarno‐Hatta.

B. Rencana Struktur Pelayanan
Jangkauan pelayanan di Kecamatan Benda didasarkan pada pusat‐pusat pelayanan

yang ada. Struktur pelayanan di Kecamatan Benda merupakan sub‐sub pusat
pelayanan lingkungan yang melayani tingkat kelurahan. Sub pusat kota yang
melayani Kecamatan Benda dialokasikan di Kecamatan Batuceper untuk melayani dua
Chapter:

41
kecamatan sebagai jangkauan pelayanan. Sub pusat lingkungan yang berlokasi di Jln.
Raya Husen Sastranegara tepatnya di wilayah Rawa Bokor, akan melayani pusat‐pusat
lingkungan di Kecamatan Benda.
Agar struktur pelayanan Kota Tangerang tetap dapat dicapai (pusat dan sub pusat)
maka perlu dihindarkan pembebanan fungsi lain yang terlalu kuat skalanya untuk
bandara sehingga terjadi disorientasi sistem pelayanan kota. Hal ini diperkirakan akan
berdampak terhadap penurunan fungsi bandara di masa depan yang diakibatkan oleh
overload function services.

C. Rencana Peruntukan Lahan
Rencana peruntukan lahan di Kecamatan Benda adalah :
a) Kawasan Perumahan dengan Pengendalian Ketat dan Fasilitas Penunjang Bandara
Kecamatan Benda yang diarahkan sebagai wilayah pengembangan dengan

pengendalian ketat, mempunyai kendala terhadap pengembangan kegiatan
perumahan berskala besar, terutama didaerah yang memiliki keterkaitan dengan
kegiatan bandara seperti kawasan kebisingan dan kawasan keselamatan operasi
penerbangan. Dengan adanya keterbatasan tersebut maka di daerah kawasan bahaya
kecelakaan dan kebisingan tingkat 2 dan 3 tidak diijinkan pembangunan perumahan
baru. Pada kawasan ini kegiatan perumahan hanya yang saat ini sudah terbangun
(eksisting).
Rencana penggunaan lahan untuk perumahan teratur terdiri dari 5 pengembang di
kecamatan Benda, antara lain :
1) Perumahan Alam Raya seluas 183,9 Ha.
2) Perumahan Duta Garden seluas 50 Ha.
3) Perumahan Puri Lestari seluas 20 Ha.
4) Perumahan Permata Bandara seluas 30 Ha.
5) Perumahan Taman Mahkota seluas 10 Ha.
Pengembangan perumahan teratur hanya diijinkan untuk pengembang yang sudah

memperoleh ijin pengembangan sampai awal tahun 2004. Adapun penggunaan lahan
Chapter:

42
untuk permukiman atau perumahan tidak teratur diarahkan pada kawasan‐kawasan
kosong atau ruang terbuka yang saat ini cenderung berada pada kawasan
pemukiman, seperti pada kawasan blok B (sub blok B1), blok C (sub blok C4) dan blok
E (sub blok E2).
Rencana arahan penggunaan lahan yang merupakan fasilitas penunjang bandara
antara lain perhotelan, kantor maskapai penerbangan atau kantor cabangnya, kantor
jasa yang terkait dengan kegiatan bandara, restoran atau rumah makan. Dalam
kegiatannya fasilitas penunjang bandara ini harus tetap beracuan pada ketinggian
dan aturan lainnya yang terkait batasan Kawasan Keselamatan Operasional
Penerbangan (KKOP) pada kawasan kebisingan.

b) Kawasan Pergudangan dan Industri Non Polutan
Arahan penggunaan lahan untuk kegiatan pergudangan yang berkaitan dengan

bandara tersebar pada kawasan wilayah Blok A (sub blok A1 seluas 7,14 Ha). Jenis
kegiatan yang diperbolehkan pada kawasan ini antara lain jenis kegiatan kargo dan
kegiatan yang hanya berkaitan dengan pengepakan (packing) dan pendistribusian.
Penggunaan lahan untuk pergudangan dan industri non polutan diarahkan pada
wilayah Blok B (sub blok B1 seluas 112,81 Ha dan sub blok B3 seluas 6,45 Ha) dan blok
C (sub blok C2 seluas 27,69 Ha dan sub blok C3 seluas 25,62 Ha). Kegiatan di kawasan
ini harus memperhatikan penggunaan bahan‐bahan yang akan menimbulkan polusi
dalam bentuk cair dan udara.

c) Kawasan Perdagangan dan Jasa
Kegiatan perdagangan ini direncanakan akan terpadu dengan kegiatan lainnya

menjadi sebuah pusat bisnis (central bussiness district). Kegiatan ini akan
dikonsentrasikan pada wilayah yang berbatasan langsung dengan rencana
pengembangan Airport City Bandara Soekarno‐Hatta. Arahan penggunaan lahan
untuk kegiatan perdagangan dan jasa ini akan ditempatkan pada kawasan blok A (sub
blok A2 seluas 23,36 Ha).
Chapter:

43
Selain itu, kegiatan perdagangan dan jasa juga akan dikembangkan untuk melayani
wilayah‐wilayah di dalam Kecamatan Benda. Untuk jenis kegiatan ini akan terdiri dari
pasar tradisional, toko dan jenis‐jenis jasa seperti wartel dan lainnya. Kegiatan
perdagangan dan jasa dalam skala ini diarahkan pada sepanjang koridor Jln. Halim
Perdanakusuma dan Jln. Husen Sastranegara.

d) Ruang Terbuka Hijau
Arahan alokasi ruang terbuka hijau di Kecamatan Benda berada pada lokasi di wilayah
Blok A (sub blok A1 seluas 22,12 Ha dan sub blok A2 seluas 6,45 Ha) dan pada wilayah
blok C (sub blok C1 seluas 0,19 Ha).

e) Kawasan Bandara Soekarno‐Hatta
Dalam mengantisipasi perkembangan kegiatan bandara, terkait dengan

pertumbuhan perkembangan pergerakan pesawat dan penumpang, dibutuhkan
perluasan kearah utara, timur dan selatan. Perluasan yang akan terkait dengan
wilayah rencana ada pada perluasan bandara kearah utara dan timur. Luas rencana
Bandara Soekarno‐Hatta adalah 3300 Ha.

Arahan penggunaan lahan di Kecamatan Benda dapat dilihat dalam tabel berikut :

Tabel 2 Arahan Penggunaan Lahan
Blok Luas Eksisting Masalah Rekomendasi
(Ha)
A 112,0  Pertanian Berada pada area  Pengembangan
9 kebisingan dan sarana komersial
 Gudang keselamatan
penerbangan  Ruang terbuka
 Permukiman (kawasan bahaya hijau
kecelakaan)
 Perumahan dengan
pengendalian ketat
B 169,8  Pertanian Perkembangan  Perumahan dengan
kegiatan pengendalian ketat
 Permukiman pergudangan yang
harus segera  Pergudangan
 Pergudangan
Chapter:

44
dibatasi
 Kegiatan
Penunjang Bandara
C 196,0  Pertanian Rawan banjir  Perumahan
5
 Permukiman  Pergudangan dan
industri non
 Pergudangan polutan
D 399,2  Pertanian Akan terkena  Rencana perluasan
6 perluasan Bandara bandara Soekarno‐
 Permukiman Hatta
 Pergudangan
E 172,8  Pertanian  Perumahan dengan
3 pengendalian ketat
 Permukiman
F 1805 Bandara Udara Prediksi jumlah  Perluasan Bandara
Soekarno‐Hatta pnp 100 jt ke sisi utara, timur
penumpang per dan selatan
tahun sehingga
perlu adanya
perluasan bandara

4.5. Lokasi Kampung Kumuh
Berdasarkan Buku Laporan Akhir Penyusunan Pola dan Strategi Penataan Kampung
Kumuh Kota Tangerang yang disusun pada tahun 2000, lokasi sebaran kampung
kumuh di Kecamatan Benda tersebar di beberapa lokasi Kelurahan yaitu Kelurahan
Benda (Kp. Rawa Kompeni), Kelurahan Jurumudi (Kp. Bulak Kambing), Kelurahan
Jurumudi Baru (Kp. Rawa Bamban), Kelurahan Belendung (Kp. Blok Teko RT. 04/08),
Kelurahan Pajang (Kp. Asem Jurumudi/Kp. Jurumudi Pajang RT. 02/02, 01/01, 02/01).

4.6. Data dan Rencana Jaringan Air Besih
Kebutuhan air bersih pada tahun 2009 diperkirakan sekitar 46,6 liter/detik dan pada
tahun 2014 sekitar 64,42 liter/detik. Kebutuhan ini meliputi kegiatan sosial ekonomi
dan hidran kebakaran tanpa termasuk kebutuhan pergudangan /industri dan bandara.
Lokasi Kampung Kumuh
Chapter:

45
Sumber air baku untuk kebutuhan air bersih ini berasal dari sungai Cisadane dengan
kapasitas IPA (2x50) liter/detik.

Tabel 3 Rencana Kebutuhan Air Bersih
Keterangan Satuan Tahun Tahun
2009 2014
Kebutuhan air Liter/detik 37.28 51.54
Kebocoran Liter/detik 9.32 12.88
Total Liter/detik 46.6 64.42

Hal yang perlu dilakukan adalah penyediaan kran‐kran umum terhadap masyarakat yang
mempunyai kualitas air tanah yang buruk (misal: Kel. Jurumudi Baru dan Kel. Jurumudi).
Kemudian usaha‐usaha untuk menerapkan pengolahan air secara sederhana seperti
pembuatan sumur resapan untuk menampung air hujan yang berguna untuk
pengenceran air yang mempunyai salinitas tinggi dan sebagai cadangan air.
4.7. Kedudukan Kecamatan Benda dalam RTRW Kota Tangerang
4.7.1. Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang
Ruang yang dimaksud disini adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan
ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat
manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan
Kedudukan Kecamatan Benda dalam RTRW Kota Tangerang
hidupnya. Sedangkan tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang.
Kemudian penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang. Adapun penyelenggaraan
penataan ruang adalah kegiatan yang meliputi pengaturan, pembinaan, pelaksanaan,
dan pengawasan penataan ruang.
Tabel 5.4 menjelaskan inventarisasi data rencana tata ruang Kota Tangerang. Dari
tabel tersebut dapat dilihat bahwa dokumen tentang rencana tata ruang sudah cukup
Chapter:

46
lengkap. Yang perlu dilakukan oleh Pemerintah Kota Tangerang adalah bagaimana
agar dokumen‐dokumen tersebut dapat diakses dengan mudah oleh masyarakat dan
investor. Selain itu, konsistensi dalam melaksanakan pembangunan sesuai dengan
rencana tata ruang.
Masyarakat mempunyai hak penuh atas informasi tentang penataan ruang. Mengutip
pasal 2 Peraturan Pemerintah No 69 tahun 1996 mengenai Pelaksanaan Hak dan
Kewajiban serta Bentuk dan Tata Cara Peran Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang
disebutkan bahwa dalam kegiatan penataan ruang masyarakat berhak :
 Berperan serta dalam proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan ruang.
 Mengetahui secara terbuka rencana tata ruang wilayah, rencana tata ruang
kawasan, rencana rinci tata ruang kawasan.
 Menikmati manfaat ruang dan atau pertambahan nilai ruang sebagai akibat dari
penataan ruang.
 Memperoleh penggantian yang layak atas kondisi yang dialaminya akibat
pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang.
Keuntungan yang bisa didapatkan oleh pemerintah dengan mempublikasikan

dokumen tata ruang adalah:
 Mendapatkan masukkan bagi perencanaan di masa datang, dengan masukkan

ini maka dalam perencanaan di masa datang konflik kepentingan antara
Pemerintah Daerah tertentu dengan masyarakat bisa dicegah atau dikurangi.
 Menjadi bahan pertimbangan bagi masyarakat dalam hal ini misalnya
masyarakat yang ingin membangun bisa mematuhi zonasi‐zonasi yang sudah
ditetapkan oleh Pemerintah. Misalnya zonasi yang sudah ditetapkan sebagai
kawasan lindung/kawasan hijau tidak akan di bangun sehingga Pemerintah tidak
perlu lagi melakukan penggusuran dimasa mendatang karena kesalahan
Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang
penempatan.
 Menjadi sumber informasi bagi investor dari luar daerah untuk melihat potensi
apa saja yang bisa dikembangkan dari daerah tertentu.
Chapter:

47

Chapter:
48
Tabel 4 Inventarisasi Data Rencana Tata Ruang Kota Tangerang
NO JENIS/NAMA TAHUN PERDA LEMB MASA DOKUMEN KET
RENCANA PENYUSUNAN NOMOR/TAHUN DAERAH BERLAKU
S/D NASKAH BUKU ALBUM SOFT
PERDA RENCANA PETA COPY
A RENCANA TATA RUANG WILAYAH (RTRW)
1 RTRW Kota 2000 23/2000 Seri C 2010 ada ada ada ada BAPEDA
Tangerang
2 Review 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

RTRW Kota
Tangerang
B RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)
1 RDTR 2001 9/2004 ‐ 2014 ada ada ada ada DTK
Kecamatan
Karawaci
Kecamatan
Neglasari
Kecamatan
Tangerang
Kecamatan
Cipondoh
Kecamatan
Larangan
Chapter:

49

6 RDTR 2004 ‐ ‐ ‐ ‐ ada ada ada DTK
Kecamatan
Benda
Kecamatan
Pinang
Kecamatan
Karang Tengah
Kecamatan
Periuk

Kecamatan
Ciledug

Kecamatan
Batuceper

Kecamatan
Jatiuwung
Kecamatan
Cibodas
C RENCANA TEKNIK RUANG KOTA (RTRK)
1 RTRK Pusat 1996 8/1996 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

Kota Baru
Chapter:

50

2 RTRK Plaza 1996 9/1996 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA
Depan
Pendopo
3 RTRK 1996 10/1996 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

Terminal
Terpadu
4 RTRK Kali 1998 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

Pasir
5 RTRK 2004 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

Kawasan
Cipadu
6 Review 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

RTRK Pusat
Kota Baru
D RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
1 RTBL 1999 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

Kawasan
Kebon Jahe
2 RTBL Koridor 2002 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

Jl. Thamrin
Sudirman‐
Karang sari
Surya Darma
3 RTBL 2003 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

Koridor Jl. KH.
Hasyim Ashari‐
Hos
Cokroaminoto
Chapter:

51

4 RTBL 2005 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK
Sepanjang Kali
Cisadane
Sumber : Dinas Tata Kota, Kota Tangerang, 2008


Chapter:

52

4.7.2. Strategi Pengembangan Tata Ruang
Sesuai dengan Review Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Tahun 2006–
2016, ada beberapa arahan terkait dengan strategi pengembangan tata ruang, yaitu :
 Arahan Pengembangan Struktur Tata Ruang Kota Tangerang
Sesuai dengan arahan yang ditetapkan dalam konstelasi regional Wilayah Jabotabek
dan Propinsi Banten maka kebijaksanaan pengembangan tata ruang di Kota
Tangerang adalah sebagai berikut:

o Fungsi dari WP Botabek bahwa Kota Tangerang ditetapkan sebagai
pusat kegiatan industri dan perumahan;
o Fungsi dari WKP III Propinsi Banten, Kota Tangerang ditetapkan untuk
jenis kegiatan Jasa dan perdagangan, industri, pelabuhan (udara),
perumahan (properti) dan pendidikan;
o Pengembangan angkutan umum massal dengan penyediaan jalur
angkutan umum massal dan jalur angkutan umum massal untuk
Jabotabek.
Substansi struktur ruang Kota Tangerang terdiri dari :

o Jaringan jalan
o Pusat‐pusat kegiatan
o Arahan kegiatan, yang terdiri dari industri, komersial dan perumahan
o Sungai, situ, drainase (dalam upaya penanganan banjir)
o Ruang terbuka hijau (20%)
Berdasarkan arahan tersebut maka arahan pengembangan struktur tata ruang Kota
Strategi Pengembangan Tata Ruang
Tangerang adalah sebagai berikut:

Chapter:

53
o Pusat utama Kota Tangerang di Kecamatan Tangerang berfungsi sebagai
pusat pelayanan pemerintahan, jasa dan perdagangan dengan konsep
pengembangan terbagi menjadi kawasan pusat Kota lama dan kawasan
pusat Kota Baru.
o Redefinisi pusat dan hirarki sub pusat dan penetapan komponen‐
komponen kegiatan pada masing‐masing struktur tersebut. Dimana
suatu pusat didefinisikan sebagai suatu kawasan dengan skala
pelayanan yang telah ditentukan tidak harus berbentuk solid (compact)
akan tetapi bisa merupakan suatu area yang berkembang secara
memanjang (ribbon development). Hasil tinjauan yang telah dilakukan
menunjukkan konsep sub pusat yang berkembang sampai saat ini ialah
Sub Pusat Ciledug dan Cimone. Sub pusat Ciledug lebih berkembang
dengan pola ribband development, sedangkan Sub Pusat Cimone bentuk
perkembangannya tidak jauh berbeda dengan Sub Pusat Ciledug namun
mengalami sedikit penurunan, hal ini dipengaruhi oleh munculnya
hypermarket yang menyedot kekuatan ekonomi kota ke daerah sekitar.
Sub Pusat Ciledug dan Cimone yang ditetapkan sebagai kawasan yang
berkembang secara memanjang dan akan direncanakan menjadi
kawasan shopping street.
o Konsep Pengembangan Sub Pusat Cimone dan Sub Pusat Ciledug yang
berbentuk shopping street. Konsep pengembangan shopping yang
diajukan mencakup pelebaran trotoar, pelebaran jalan., dan pengaturan
kegiatan PKL yang diintegrasikan dengan kegiatan formal di sepanjang
kegiatan perdagangan.
o Penentuan kawasan pengembangan berdasarkan fungsi yang sesuai
misalnya penetapan fungsi heritage pada kawasan‐kawasan tertentu di
pusat kota untuk memperkuat karakteristik Kota Tangerang (penjara,
Mesjid Agung lama, kawasan Pecinan yang terdiri dari Pasar Lama, Pasar
Anyar dan Pasar Baru).
o Jaringan jalan/transportasi yang terdiri dari jalan tol, jalan arteri dan
kolektor, kereta api, sarana angkutan umum massal, fly over. Akses yang
sangat baik yang langsung berhubungan dengan DKI Jakarta sangat baik
Chapter:

54
untuk dikembangkan jenis kegiatan yang lebih menguntungkan bagi
Kota Tangerang dan mengakomodir permintaan pasar (Misalnya
pengembangan perumahan skala menengah ke atas, kegiatan komersial
perdagangan dan jasa).
o Pembentukan pusat‐pusat kegiatan pelayanan lokal yang lokasinya
mengikuti perkembangan yang sudah ada saat ini seperti pasar
tradisional, ruko pada kawasan permukiman baru, pusat‐pusat
komoditas khusus dengan skala regional dan pasar modern.
o Perkembangan kegiatan perdagangan dan jasa dengan sistem
pengendalian yang lebih ketat untuk mengatasi kawasan perdagangan
yang cenderung mengalami kejenuhan akibat persaingan dengan
wilayah Kabupaten Tangerang.
o Perlu dikembangkan kegiatan perumahan yang menunjang industri
dengan skala menengah kecil, diutamakan dengan rumah susun untuk
mengoptimalkan pemanfaatan lahan.
o Pembangunan perumahan yang terjangkau oleh masyarakat rendah
sangat diperlukan pengembangannya
o Perkembangan dan pelayanan sub pusat perlu diperhatikan hirarki
karena akan mempengaruhi skala pelayanan pada hirarki yang lebih atas
o Kegiatan industri tetap dipertahankan dengan lokasi yang sama dengan
yang telah berkembang saat ini yaitu di Kecamatan Batuceper dan
Kecamatan Jatiuwung. Kecamatan Batuceper, industri yang berkembang
adalah industri manufacktur non polutan dan pergudangan. Sedangkan
Kecamatan Jatiuwung, industri yang berkembang adalah industri besar
sehingga pengendalian lingkungan, transportasi karyawan dan IPAL
sangat menjadi perhatian pemerintah. Untuk mendukung kegiatan
industri tersebut akan direncanakan terminal barang di Kelurahan Manis
Jaya, Jalur khusus angkutan barang serta pembangunan Rusunawa
(social housing) sebagai infrastruktur pendukung.
o Kawasan pertanian masih tetap dialokasikan peruntukkannya di

kawasan Kota Tangerang terutama pada kawasan sekitar BSH. Pada
kawasan yang dibatasi perkembangannya bisa digunakan untuk jenis
Chapter:

55
kegiatan pertanian tanaman hias di Kecamatan Neglasari dan Karang
Tengah.
 Rencana Pembentukan Struktur Pelayanan Kota
Struktur pelayanan Kota Tangerang yang direncanakan perlu didefinisikan untuk

memperjelas hirarki pelayanannya sehingga diharapkan dalam perkembangannya
akan sesuai dengan apa yang direncanakan:

o Pusat Kota, sebagai Pusat Primer. Perkembangan yang diarahkan
diarahkan di kecamatan Tangerang sebagai pusat kota. Yang
berkembang saat ini adalah :
 Pusat Kota Lama. Lokasinya berada di sepanjang jalan Kisamaun,
sampai dengan masjid Ithijad yang disebut sebagai blok pecinan
dan pemerintahan, serta blok lahan PT. KAI yang berada di jalan
Dimiyati–jalan Kisamaun.
 Pusat Kota Baru. Lokasinya berada di lahan potensial milik
negara seluas ± 250 hektar, yang terletak relatif dekat dengan
Bandara, yaitu sekitar 3‐4 Km, kawasan yang terkenal sebagai
”tanah kehakiman” (sekarang Departemen Hukum dan Ham)
daerah ini juga dilalui oleh jaringan jalan utama kota yang
menjadi urrat nadi perekonomian kota yaitu Jl. MH. Thamrin, Jl.
Jendral Sudirman, Jl. Daan Mogot dan jalan TMP Taruna.
Kondisi eksisting yang sekarang lebih berkembang ke arah utara Kecamatan
Tangerang dan di sepanjang jalan regional (sekitar koridor jalan Daan Mogot,
Kawasan Pasar Anyar dan Koridor Jalan Ki Samaun). Akan tetapi tetap dikembangkan
satu struktur yang sifatnya compact dan merupakan kawasan yang mencirikan Kota
Tangerang (landmark) yang direncanakan akan berlokasi di Pusat Kota Baru.
Kecamatan Benda juga diarahkan perkembangannya sebagai bagian dari pusat kota.
Kegiatan‐kegiatan utama Pusat Kota:
Chapter:

56
 Pusat Pemerintahan;
 Perumahan; dan
 Komersial di sepanjang jalan regional terus dikembangkan dan
perlu pengendalian untuk penataan kawasan
Kegiatan industri yang saat ini masih berlokasi di pusat kota, sebagian besar adalah
industri pengolahan seperti Toto, Tifico, Kumafiber dan lainnya, tidak dikembangkan
lagi, untuk 20‐30 tahun yang akan datang dianjurkan untuk dipindahkan karena tidak
sesuai dengan arahan kegiatan di pusat Kota Tangerang.
 Sub Pusat sebagai Pusat Sekunder. Sub pusat yang direncanakan merupakan
sebuah entitas pelayanan dengan skala beberapa kecamatan. Diharapkan
pembentukan sub pusat ini akan membentuk pusat orientasi bagi penduduk di
tiap wilayah pelayanan. Sub pusat yang direncanakan terdiri dari kegiatan
perdagangan dan jasa yang berbentuk shopping street. Jenis dan skala kegiatan
yang akan ditetapkan harus memperhatikan skala layanan pada tingkatan yang
lebih tinggi yaitu pusat kota ataupun tingkatan yang lebih rendah (pusat layanan
lokal). Hal ini dimaksudkan agar sistem dan jangkauan pelayanan bisa
membentuk hirarkis. Sub pusat yang direncanakan terdiri dari:
Sub Pusat Cimone dengan jangkauan pelayanan terdiri dari :
 Kecamatan Karawaci
 Kecamatan Cibodas
 Kecamatan Jatiuwung
 Kecamatan Periuk
 Kecamatan Neglasari
Pengembangan kawasan ini sebagai sub pusat diharapkan akan dapat bersaing
dengan pusat‐pusat yang berada di sekitar Kota Tangerang seperti BSD. Penetapan
kawasan ini sebagai sub pusat dikarenakan adanya rencana jaringan jalan yang
menghubungkan kawasan ini dengan Perumahan Karawaci di Kecamatan Karawaci

dan Kecamatan Cibodas sehingga perkembangan Sub Pusat Cimone untuk masa
Chapter:

57
yang akan datang diharapkan akan sangat pesat dengan dukungan infrastruktur
jaringan jalan tersebut.
Sub Pusat Ciledug, dengan jangkauan pelayanan terdiri dari :
 Kecamatan Ciledug
 Kecamatan Larangan
 Kecamatan Karang Tengah
 Kecamatan Cipondoh
 Kecamatan Pinang
Pengembangan kawasan shopping street di Sub Pusat Ciledug akan memiliki jenis dan
skala pelayanan kegiatan yang dapat mengimbangi perkembangan kegiatan di
kawasan DKI Jakarta dan Bintaro. Sehingga tarikan penduduk tidak lagi menuju DKI
Jakarta seperti yang terjadi pada kondisi saat ini.
Arahan Pengembangan Pemanfaatan Ruang
Sesuai dengan Review Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Tahun 2006–
2016, arahan pengembangan pemanfaatan ruang Kota Tangerang terdiri dari rencana
pengembangan kawasan lindung, rencana pengembangan kawasan budidaya,
rencana intensitas bangunan, serta rencana pengaturan garis sempadan dan zoning.
 Rencana Pengembangan Kawasan Lindung
Kawasan lindung merupakan kawasan yang didalamnya tidak diperbolehkan

melakukan kegiatan budidaya apapun, kecuali pembangunan prasarana vital dengan
luas maksimum 2% dari luas kawasan lindung. Di dalam kawasan non‐hutan yang
berfungsi lindung diperbolehkan kegiatan budidaya secara terbatas dengan tetap
memelihara fungsi lindung kawasan yang bersangkutan serta wajib melaksanakan
upaya perlindungan terhadap lingkungan hidup dan menerapkan konsep
keberlanjutan kota (sustainable city).
Chapter:

58
Rencana pengembangan kawasan lindung di Kota Tangerang dimaksudkan untuk
memberikan arahan pemanfaatan ruang kawasan lindung sesuai dengan daya dukung
wilayah dan perkembangan Kota Tangerang. Rencana pengembangan kawasan
lindung di Kota Tangerang ini didukung pula oleh tindakan atau program
pengembangan kawasan lindung untuk mendukung perkembangan Kota Tangerang.
Rencana pengembangan kawasan lindung di Kota Tangerang meliputi kawasan Sungai
Cisadane, kawasan Situ Cipondoh, kawasan Ruang Terbuka Hijau, serta rencana
penanganan dan pengendalian daerah rawan genangan air/banjir.
 Kawasan Sungai Cisadane
Sepanjang sungai Cisadane memiliki fungsi sebagai kawasan perlindungan tata air dan
sumber air baku. GS sungai Cisadane ± 20 m sebelah kiri dan kanan dimanfaatkan
untuk jalan promenade yang berfungsi sebagai inspeksi dan pengembangan konsep
water front city, sehingga sempadan sungai sebagai tampak muka lingkungan yang
harus dipelihara. Selain itu, kawasan Sungai Cisadane berpotensi untuk dikembangkan
juga sebagai kawasan wisata yang memiliki daya tarik wisata, baik berupa wisata air
maupun cagar budaya. Pengembangan Sungai Cisadane sebagai kawasan wisata
menggunakan konsep river front city yang diharapkan menjadi ciri utama dari Kota
Tangerang. Rencana pengembangan kawasan sepanjang Sungai Cisadane di Kota
Tangerang meliputi:
 Pengendalian pencemaran Sungai Cisadane untuk mengembalikan fungsi utama
sungai dan meningkatkan potensi pariwisata air.
 Pengendalian pemanfaatan kawasan sepanjang Sungai Cisadane
 Melakukan normalisasi Sungai Cisadane untuk menghindari terjadinya
pendangkalan dan penyempitan Sungai Cisadane oleh sedimentasi dan vegetasi
liar.
 Pelestarian Kawasan Sungai Cisadane dengan menyusun konsep dan arahan
penataan pelestarian kawasan Sungai Cisadane dan kawasan sekitarnya.
 Mengembangkan kawasan Sungai Cisadane sebagai kawasan wisata, kawasan

preservasi dan konservasi budaya.
Chapter:

59
 Kawasan Situ Cipondoh
Fungsi Kawasan Situ Cipondoh di Kota Tangerang adalah sebagai kawasan pengendali
banjir, irigasi, dan cadangan air baku. Selain itu, kawasan Situ Cipondoh berpotensi
untuk dikembangkan sebagai kawasan rekreasi. Kriteria untuk kawasan lindung
berupa situ/danau buatan yaitu daratan sepanjang tepian situ/danau buatan yang
lebarnya proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik situ/danau buatan 50‐100
meter dari titik pasang tertinggi ke arah daratan. Adapun rencana pengembangan
Kawasan Situ Cipondoh di Kota Tangerang meliputi:
 Pengendalian pemanfaatan kawasan Situ Cipondoh, melalui peraturan dan

arahan pemanfaatan/pengendalian kegiatan, dan juga penataan kawasan Situ
Cipondoh.
 Pelestarian Kawasan Situ Cipondoh dengan menyusun konsep dan
arahan penataan pelestarian kawasan Situ Cipondoh dan kawasan sekitarnya.
 Menghindari terjadinya pendangkalan dan penyempitan kawasan Situ
Cipondoh oleh sedimentasi dan vegetasi liar dengan melakukan normalisasi Situ
Cipondoh.
 Mengembangkan kawasan Situ Cipondoh sebagai kawasan rekreasi dengan
menyediakan fasilitas penunjang wisata.
 Penetapan batas sempadan Situ Cipondoh yang disahkan oleh Badan
Pertanahan Kota (BPN).
 Kawasan Ruang Terbuka Hijau
Kawasan lindung berupa Ruang Terbuka Hijau (RTH) di Kota Tangerang, meliputi:
 Jalur sempadan sungai/saluran irigasi. Sempadan sungai adalah kawasan

sepanjang kiri dan kanan sungai, termasuk sungai buatan/kanal/saluran irigasi
primer baik berbentuk tanggul maupun tidak berbentuk tanggul, yang
mempunyai manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian fungsi sungai.
Sedangkan, tanggul adalah bangunan penangkis banjir di tepi sungai, saluran
irigasi dan rawa/situ. Perlindungan terhadap sempadan sungai dilakukan untuk
Chapter:

60
melindungi fungsi sungai dari kegiatan budidaya yang dapat mengganggu dan
merusak kondisi sungai dan mengamankan aliran sungai.
 Kawasan sekitar situ/danau buatan/bendungan. Daratan sepanjang tepian
situ/danau buatan/bendungan yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan
kondisi fisik danau buatan/bendungan antara 50 (lima puluh) meter dari titik
pasang tertinggi ke arah daratan.
 Jalur sempadan rel kereta api. Jalur rel kereta api adalah suatu jalur di
permukaan tanah dimana terdapat jalan kereta api.
 Kawasan di bawah saluran udara tegangan tinggi. Jaringan tenaga listrik adalah
semua peralatan untuk listrik menyalurkan tenaga listrik tegangan tinggi,
tegangan menengah dan tegangan rendah dengan penghantar kawat/kabel
yang dipasang di udara atau di dalam tanah.
 Sempadan Jalan dan Jalan bebas hambatan. Jalan adalah suatu prasarana
perhubungan darat dalam bentuk apapun meliputi segala bagian Jalan termasuk
bangunan pelengkapnya yang diperlukan bagi lalu lintas.
 Sempadan jalur pipa minyak atau pipa gas dan pembakaran gas (flare stack).
Jalur pipa minyak atau pipa gas adalah suatu areal tanah dimana dalam areal
tanah tersebut terdapat pipa saluran minyak atau gas beserta peralatannya.
Sedangkan, cerobong pembakaran gas (flare stack) adalah suatu areal tanah
dimana di dalam areal tersebut terdapat sarana/peralatan yang pada waktu‐
waktu tertentu digunakan untuk pembuangan dan pembakaran gas pada sistem
penyalurah minyak dan gas.
 Taman kota, taman lingkungan dan pemakaman umum. Taman kota, taman
lingkungan dan pemakaman umum disesuaikan dengan standar prasarana kota
dan besaran atau lokasi.
Adapun rencana pengembangan kawasan Ruang Terbuka Hijau di Kota Tangerang
meliputi:
 Penataan kawasan Ruang Terbuka Hijau yang terdiri dari:
o Penataan kawasan sempadan jalan.
o Penataan kawasan sempadan sungai/saluran irigasi.
Chapter:

61
o Penataan kawasan sekitar rawa/situ.
o Penataan kawasan di bawah jaringan listrik saluran tegangan tinggi.
o Penataan kawasan sempadan rel kereta api.
o Penataan kawasan sempadan jalur pipa minyak dan gas.
o Penataan taman kota, taman lingkungan dan tempat pemakaman
umum. Lokasi taman dan hutan kota berada di Kecamatan Tangerang
dan taman lingkungan yang tersebar di seluruh bagian kota. Penataan
hutan kota diarahkan sebagai kawasan rekreasi.
 Pengembangan jalur hijau di sepanjang kawasan sempadan sungai, sempadan
jalan dan sempadan rel kereta api.
 Mengamankan Ruang Terbuka Hijau di sekitar kawasan keselamatan operasi
penerbangan Bandar Udara Soekarno‐Hatta terpadu dengan budidaya
pertanian.
 Daerah Rawan Genangan Air/Banjir
Kota Tangerang memiliki daerah yang merupakan rawan genangan air/banjir di
beberapa wilayah bagian kota. Terdapat beberapa penyebab terjadinya genangan
banjir di Kota Tangerang diantaranya adalah faktor perilaku masyarakat, faktor
alamiah (sedimentasi), dan faktor kualitas dan kuantitas saluran untuk menampung
limpahan air. Adapun rencana penanggulangan dan pengendalian daerah rawan
genangan air/banjir di Kota Tangerang mencakup:
 Memberikan pengarahan dan sosialisasi kepada masyarakat mengenai

pentingnya menjaga kebersihan saluran sungai/drainase serta menerapkan
peraturan dan sanksi yang tegas terhadap pihak yang tidak bertanggung jawab.
 Penataan dan pengembangan saluran drainase yang terintegrasi dan memadai.
 Mengurangi jumlah titik genangan/banjir.
 Pengembangan sistem drainase yang terhirarki melalui pembagian fungsi
pelayanan saluran drainase primer, saluran sekunder alami/buatan, dan saluran
drainase tersier.
 Khusus untuk Kecamatan Periuk yang merupakan daerah cekungan dan
merupakan langganan tempat parkir air diperlukan konsep khusus penanganan
Chapter:

62
daerah rawan banjir dengan memperhatikan prinsip keseimbangan lingkungan
dan terintegrasi. Beberapa rencana penanganan wilayah rawan banjir
Kecamatan Periuk, diantaranya adalah perencanaan tanggul Sungai Cirarab, dan
perencanaan pemasangan pintu air, yang menghubungkan Sungai Cirarab
dengan Citu Bulakan.
 Rencana Pemanfaatan Kawasan Budidaya
Rencana pengembangan kawasan budidaya di Kota Tangerang meliputi kawasan

budidaya perkotaan dan kawasan non‐terbangun. Kawasan budidaya perkotaan
meliputi kawasan pusat kota, kawasan perumahan dan permukiman, kawasan
perdagangan dan jasa, serta kawasan pariwisata dan rekreasi. Sedangkan, kawasan
non‐terbangun yaitu kawasan pertanian dan perkebunan.
 Rencana Pemanfaatan Kawasan Budidaya Perkotaan
Rencana pemanfaatan kawasan budidaya perkotaan di Kota Tangerang meliputi

kawasan pusat kota, kawasan perumahan dan permukiman, kawasan perdagangan
dan jasa, kawasan industri dan pergudangan, serta kawasan pariwisata dan rekreasi.
 Kawasan Pusat Kota
Kawasan pusat kota di Kota Tangerang meliputi wilayah kawasan pusat kota baru dan
kawasan pusat kota lama. Rencana pengembangan kawasan pusat kota di Kota
Tangerang, meliputi:
 Penataan kawasan pusat kota diarahkan sebagai kawasan yang memiliki

identitas Kota Tangerang dengan menonjolkan ciri khusus dan juga sebagai
orientasi untuk membentuk struktur kota yang terhirarki, melalui strategi
merencanakan tata letak kawasan pusat kota yang terintegrasi, merencanakan
dan membangun bangunan dengan desain yang dapat memunculkan ciri khas
dari Kota Tangerang, Pengaturan alokasi ruang bagi setiap komponen kegiatan.
 Mengembangkan kegiatan kawasan pusat pemerintahan (due center}, kawasan
komersial dan bisnis (Central Business Distnct‐CSD), kawasan perumahan, taman
Chapter:

63
dan rekreasi sebagai komponen utama pusat kota dengan hubungan fungsional
yang terkait antar komponen.
 Menyediakan prasarana dan sarana dan fasilitas pendukung yang memadai di
kawasan pusat kota.
 Kawasan pusat kota baru diarahkan untuk kegiatan pusat pemerintahan, pusat
kegiatan perkantoran, pusat kegiatan komersial dan jasa lainnya.
 Kawasan pusat kota lama diarahkan untuk diremajakan terutama pada blok di
sekitar stasiun kereta api. Kegiatan yang diarahkan adalah untuk kegiatan pusat
perdagangan dan jasa.
 Pengembangan kawasan di pusat kota harus sejalan dengan pengembangan tiap
aspek‐aspek sebagai berikut:
o Membentuk pola jalan yang menciptakan keteraturan sistem dalam
ruang, meminimalkan tingkat kemacetan, memudahkan pergerakan,
meningkatkan akses kawasan, menciptakan sistem berkesinambungan
dan mengoptimalkan ruang.
o Konservasi bangunan bersejarah (preservasi dengan pemanfaatan
kembali) untuk meningkatkan daya tarik kawasan.
o Pengembangan taman kota rekreasi di selatan pusat kota.
o Perbaikan sarana dan prasarana yang telah ada saat ini dan melengkapi
sarana dan prasarana yang masih dibutuhkan untuk mendukung kinerja
pusat kota.
 Kawasan Perumahan dan Permukiman
Rencana pengembangan kawasan perumahan dan permukiman di Kota Tangerang,

mencakup:
 Pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah
 Pengembangan kebutuhan perumahan baru
 Pengembangan perumahan di kawasan sekitar bandara memerlukan
pengendalian yang ketat
 Pengendalian dan penataan kawasan permukiman informal
 Penertiban kawasan permukiman kumuh
Chapter:

64
 Peremajaan perumahan, antara lain melalui konsolidasi lahan.
 Pengaturan kembali struktur pelayanan fasilitas sosial dan prasarana dasar
lingkungan perumahan.
 Pembangunan kembali kota secara terstruktur dalam satu konsep
pengembangan seperti Kasiba (Kawasan Siap Bangun) dan Lisiba (Lingkungan
Siap Bangun).
 Kawasan Perdagangan dan Jasa
Pengembangan kawasan perdagangan dan jasa di Kota Tangerang dilakukan untuk
mendukung kegiatan perekonomian Kota Tangerang. Rencana pengembangan
kawasan perdagangan dan jasa di Kota Tangerang, yaitu:
 Penataan pola perkembangan perdagangan dan jasa
 Pengembangan kegiatan Khusus yang mencakup:
 Pengembangan Pasar Skala Kota/Regional
 Pengembangan kegiatan perdagangan terintegrasi dengan pelayanan lain
 Peningkatan kualitas pelayanan pasar modern (mall)
 Kawasan Industri dan Pergudangan
Rencana pengembangan kawasan industri dan pergudangan di Kota Tangerang terdiri
dari :
 Industri kecil dan menengah berwawasan lingkungan yang ada di lingkungan
permukiman dapat dipertahankan selama tidak menimbulkan dampak negatif.
 Penyediaan instalasi pengolahan limbah serta buffer zone bagi industri yang
polutif.
 Pengembangan industri kecil dengan dukungan sarana dan prasarana
lingkungan.
 Kawasan Pariwisata dan Rekreasi
Rencana pengembangan kawasan pariwisata dan rekreasi di Kota Tangerang meliputi:
Chapter:

65
 Pengembangan kawasan sepanjang Sungai Cisadane di Kota Tangerang yaitu
dengan mengembangkan zona rekreasi dan wisata.
 Pengembangan sarana pariwisata dan rekreasi skala pelayanan kota
 Pengembangan sarana pariwisata dan rekreasi skala pelayanan
lokal/perumahan
 Mempertahankan kawasan dan bangunan bersejarah yang ada
 Mengembangkan obyek wisata belanja di kawasan Pusat Kota Baru.
 Mengembangkan potensi wisata di Kawasan Situ Cipondoh dan Kawasan
Sepanjang Sungai Cisadane.
 Mempertahankan kegiatan/objek rekreasi dan cagar budaya yang ada
 Rencana Pengembangan Kawasan Non‐Terbangun
Kawasan non‐terbangun yang terdapat di Kota Tangerang yaitu kawasan pertanian
dan perkebunan. Adapun rencana pengembangan kawasan pertanian dan
perkebunan di Kota Tangerang, mencakup:
 Memanfaatkan dan mengoptimalkan lahan pertanian yang ada untuk mengisi

kekosongan pemanfaatan ruang yang terjadi saat ini.
 Mempertahankan kegiatan pertanian lahan basah pada kawasan‐kawasan yang
masih berkembang pertaniannya.
 Pemanfaatan kegiatan pertanian diarahkan untuk mengisi kekosongan kegiatan
pada lahan‐lahan tidur akibat belum terbebaskannya atau dibangunnya lahan
tersebut untuk kegiatan perkotaan lainnya.
 Mengamankan Ruang Terbuka Hijau di sekitar kawasan keselamatan operasi
penerbangan Bandar Udara Soekarno‐Hatta terpadu dengan budidaya
pertanian.
 Pengembangan pertanian tanaman bias dan kebun campuran dikembangkan di
semua wilayah yang potensial/terutama di Kecamatan Karang Tengah,
Kecamatan Ciledug dan Kecamatan Cipondoh. Kecamatan Neglasari menjadi
alternatif pengembangan selanjutnya apabila kegiatan ini di Kecamatan Karang
Tengah harus dipindahkan.
Chapter:

66
 Rencana Pengembangan Kawasan Terbatas
Bandar udara merupakan salah satu prasarana angkutan udara yang memerlukan
pengaturan penyediaan ruang udara serta, lingkungan bebas penghalang, untuk
menjamin kelancaran dan keamanan pengoperasian Bandar Udara dan Keselamatan
Operasi Penerbangan dan keselamatan masyarakat sekitarnya. Peranan dan
perkembangan angkutan udara yang terus meningkat di Bandar Udara Internasional
Jakarta Soekarno‐Hatta serta untuk meningkatkan fungsi bandar udara sebagai
penunjang kegiatan perekonomian, maka diperlukan adanya pengaturan yang lebih
terarah mengenai penggunaan tanah serta ruang udara di dalam daerah penguasaan
bandar udara (dalam batas pagar Bandara) dan lahan di luar daerah penguasaan
sekitar Bandar Udara Soekarno‐Hatta. Adapun ketentuan yang termasuk dalam KKOP
adalah batas‐batas Keselamatan Operasi Penerbangan yang merupakan suatu
kawasan di sekitar bandar udara yang penggunaannya harus memenuhi persyaratan
guna menjamin keselamatan operasi penerbangan. Kawasan ini meliputi tujuh daerah
yaitu kawasan pendekatan dan lepas landas, kawasan kemungkinan bahaya
kecelakaan, kawasan di bawah permukaan horizontal dalam, permukaan horizontal
luar, permukaan kerucut dan permukaan transisi serta di sekitar penempatan alat
bantu navigasi.
Berdasarkan kepentingan KKOP Bandara Soekarno‐Hatta tersebut, maka pengaturan

ketinggian bangunan di wilayah Kota Tangerang harus dihitung secara cermat sesuai
dengan lokasi dan ketinggian di atas permukaan laut. Adapun arahan pengembangan
kawasan tersebut adalah:
 Mengoptimalkan pemanfaatan ruang di sekitar bandara guna menjamin

keselamatan operasi penerbangan serta masih tetap memberi nilai manfaat bagi
masyarakat dan Kota Tangerang.
 Pengembangan kawasan diarahkan kepada kegiatan pertanian yang bernilai
manfaat memadai bagi masyarakat di kawasan sekitar bandara, Tempat
Pemakaman Umum (TPU) dan Ruang Terbuka Hijau (RTH).
 Pemanfaatan kawasan‐kawasan keselamataan operasi penerbangan dengan

terlebih dahulu berkoordinasi dengan pihak bandara.
Chapter:

67
 Pemanfaatan kawasan ini di luar kawasan keselamatan operasi penerbangan
dengan, kegiatan produktif yang terkait dengan pelayanan aktivitas bandara
serta permukiman dengan ketentuan yang ketat.
 Rencana Intensitas Bangunan
Intensitas bangunan yang diatur di Kota Tangerang meliputi koefisien dasar bangunan
dan koefisien lantai bangunan.
 Koefesien Dasar Bangunan. Koefesien Dasar Bangunan (KDB) merupakan

persentase berdasarkan perbandingan antara luas lantai dasar bangunan
terhadap luas persil atau tapak perencanaan yang dikuasai. Penetapan nilai KDB
di Kota Tangerang akan mempertimbangkan pada karakteristik dan daya
dukung wilayah dan guna lahan yang direncanakan.
 Koefesien Lantai Bangunan. Koefesien Lantai bangunan (KLB) merupakan
besaran ruang yang dihitung dari perbandingan antara luas seluruh lantai
bangunan terhadap luas persil atau tapak perencanaan yang dikuasai.
Penetapan nilai KLB di Kota Tangerang akan mempertimbangkan pada
karakteristik dan daya dukung wilayah dan sesuai dengan fungsi guna lahan
yang direncanakan. Pertimbangan lain dalam penentuan KLB adalah
keselamatan penerbangan dan desain estetika kota secara vertikal dan
keserasian lingkungan.
 Rencana Pengaturan Garis Sempadan dan Kapling Bangunan
Sempadan bangunan merupakan pengaturan jarak antar bangunan (sempadan muka
bangunan, samping bangunan dan sempadan belakang bangunan) dan bangunan
dengan jaringan jalan. Garis sempadan bangunan adalah batas dimana bangunan
boleh didirikan, dihitung dari batas persil bangunan yang terluar. Tujuan pengaturan
garis sempadan bangunan di Kota Tangerang selain menciptakan keteraturan
bangunan juga memperkecil resiko penjalaran bahaya kebakaran, memperlancar
aliran udara, penyinaran matahari dan estetika lingkungan.
Chapter:

68
Tabel 5 Luas Arahan Pemanfaatan Ruang Kota Tangerang 2006‐2016 (Ha)
No. Kec Industri Perdaga Pusat Pusat Ruang Peruma Bandara Kawasan Militer Kawas Kawa Kawa
ngan Kota Pemerint Terbuka han dan Soekarno Pengemb an san san
dan Jasa ahan Hijau Permuki ‐Hatta angan Pendid Wisa Terba
nian Bandara ikan ta tas
Terpad
u
1 Kec. 109.24 18.36 20.89 0.98 366.27 496.86 0 0 0 0 0 0

Batuceper
2 Kec. Benda 0 567.61 0 0 284.81 0 1755.58 136.3 0 0 0 0
3 Kec. Cibodas 71.4 95.7 0 0 316.47 361.75 0 0 0 0 0 0
4 Kec. Ciledug 0 23.99 0 0 228.63 685.33 0 0 0 0 49.68 0
5 Kec. 0 217.81 17.18 7.7 550.8 956.03 0 0 0 0 0 0

Cipondoh
6 Kec. 1,082.1 67.92 0 0 124.18 180.2 0 0 47.75 0 0 0

Jatiuwung 8
7 Kec. 0 116.6 0 0 411.49 430.49 0 0 0 0 0 0

KarangTeng
ah
8 Kec. 299 157.33 0 0 349.2 512.61 0 0 0 0 0 0

Karawaci
9 Kec. 0 50.8 0 0 60.19 693.14 0 0 0 0 0 0

Larangan
10 Kec. 0 102.71 122.73 0 415.87 92.81 54.63 223.98 0 0 0 552.8
Neglasari 7
11 Kec. Periuk 232.13 143.88 0 0 159.51 553.94 0 0 0 0 0 0
Chapter:

69

12 Kec. Pinang 0.01 252.14 0 0 749.87 930.78 0 0 0 44.04 267.3 0
9
13 Kec. 56.5 59.26 325.86 25.49 527.8 500.14 0 0 0 0 0 0

Tangerang
KOTA TANGERANG 1,850.4 1,874.10 486.66 34.16 4,545.0 6,394.0 1,810.21 360.28 47.75 44.04 317.0 552.8
5 9 6 7 7
Sumber : Hasil Rencana, 2006

Chapter:

70

Luas Lahan Terdaftar
Berikut ini adalah informasi luas lahan bersertifikat dan lahan yang dibebaskan oleh

Pemerintah Kota Tangerang. Berdasarkan data berikut diketahui bahwa jumlah lahan
yang bersertifikat mengalami peningkatan dari tahun ke tahun. Pada tahun 2008
(hingga September) tercatat seluas 229,658 m² telah bersetifikat, sedangkan luas
lahan yang dibebaskan mengalami kecenderungan menurun, dimana pada tahun
2008 (hingga September) tercatat 46,006 m² telah dibebaskan oleh Pemerintah Kota
Tangerang.

Gambar 2 Jumlah Bidang Tanah Bersertifikat

Sumber : Dinas Pertanahan Kota Tangerang, 2008
Gambar 5.7 Grafik Jumlah Bidang Tanah Bersertifikat di Kota Tangerang Tahun 2004‐
Maret 2008


Chapter:

Gambar 3 Luas Tanah yang dibebaskan Pemkot

Sumber : Dinas Pertanahan Kota Tangerang, 2008
Gambar 5.8 Grafik Luas Tanah yang Dibebaskan oleh Pemerintah Kota Tangerang Tahun
2004‐Maret 2008


Chapter:

BAB 5 APRESIASI INOVASI

5.1. Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK)
Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan, meliputi:
1. Tujuan pengembangan kawasan fungsional perkotaan;
2. Rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan, meliputi:
a. Struktur pemanfaatan ruang, yang meliputi distribusi penduduk, struktur

pelayanan kegiatan kawasan perkotaan, sistem jaringan pergerakan, sistem
jaringan telekomunikasi, sistem jaringan energi, dan sistem prasarana
pengelolaan lingkungan;
b. Pola pemanfaatan ruang, yang meliputi pengembangan kawasan fungsional

(kawasan permukiman, perdagangan, jasa, pemerintahan, pariwisata,
perindustrian) dalam blok‐blok peruntukan.
3. Pedoman pelaksanaan pembangunan kawasan fungsional perkotaan meliputi:
a. Arahan kepadatan bangunan (net density/KDB) untuk setiap blok peruntukan;
b. Arahan ketinggian bangunan (maximum height/KLB) untuk setiap blok

peruntukan;
c. Arahan garis sempadan bangunan untuk setiap blok peruntukan;
d. Rencana penanganan lingkungan blok peruntukan;
e. Rencana penanganan jaringan prasarana dan sarana.
4. Pedoman pengendalian pemanfaatan ruang kawasan fungsional perkotaan.
Untuk dapat merumuskan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan, kegiatan‐
kegiatan berikut perlu dilakukan terlebih dahulu :

BAB 5 APRESIASI INOVASI

Chapter:

73

1. Identifikasi permasalahan pembangunan dan perwujudan ruang kawasan;
 Analisis yang didasarkan atas tuntutan pelaksanaan pembangunan suatu

kegiatan perkotaan yang selanjutnya didukung keputusan strategis dari
pemerintah daerah setempat untuk pengembangannya;
 Terdapat suatu permasalahan dalam perwujudan ruang kawasan seperti

masalah rumah kumuh, urban heritage, kota tepi air, dsb.
2. Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan;
Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan didasarkan atas hasil

analisis kependudukan, sektor / kegiatan potensial, daya dukung lingkungan,
kebutuhan prasarana dan sarana lingkungan, sasaran pembangunan kawasan yang
hendak dicapai, dan pertimbangan efisiensi pelayanan
Perkiraan kebutuhan tersebut mencakup:
 Perkiraan kebutuhan pengembangan kependudukan;
 Perkiraan kebutuhan pengembangan ekonomi perkotaan;
 Perkiraan kebutuhan fasilitas sosial dan ekonomi perkotaan;
 Perkiraan kebutuhan pengembangan lahan perkotaan;
 kebutuhan ekstensifikasi;
 kebutuhan intensifikasi;
 perkiraan ketersediaan lahan bagi pengembangan.
 Perkiraan kebutuhan prasarana dan sarana perkotaan.

Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK)

Chapter:

74
Tabel 6 Muatan Rencana Detail Tata Ruang
No. Komponen Uraian
1 Tujuan pengembangan Tujuan pengembangan
kawasan fungsional kawasan fungsional perkotaan
perkotaan dirumuskan sesuai dengan
permasalahan dan arahan
kebijakan berdasarkan
urgensi/ keterdesakan
penanganan kawasan
tersebut
2 Rencana Struktur dan
Pola Pemanfaatan
Ruang Kawasan
Perkotaan
2.1 Rencana Distribusi Distribusi penduduk sampai Jumlah dan kepadatan penduduk setiap
Penduduk Kawasan dengan akhir tahun blok
Perkotaan perencanaan
2.2 Rencana Struktur Distribusi pusat‐pusat 1. Perdagangan :
Pelayanan Kegiatan pelayanan kegiatan perkotaan  perdagangan skala regional;
Kawasan Perkotaan dirinci sampai pusat  perdagangan skala kota;
pelayanan lingkungan  perdagangan skala lingkungan.
permukiman perkotaan 2. Pendidikan :
(perdagangan, pendidikan,  perguruan tinggi;
pelayanan kesehatan,  sekolah lanjutan tingkat atas;
pelayanan rekreasi dan atau  sekolah lanjutan tingkat pertama;
olah raga).  sekolah dasar;
 taman kanak‐kanak.
3. Pelayanan kesehatan:
 rumah sakit umum kelas A;
 rumah sakit umum kelas B;
 rumah sakit umum kelas C;
 rumah sakit umum kelas D;
 pusat kesehatan masyarakat
pembantu.
4. Pelayanan rekreasi dan atau olah raga
yang terdiri atas:
 pelayanan skala kota;
 pelayanan skala lingkungan
2.3 Rencana Sistem Jaringan Sistem jaringan pergerakan a. Angkutan jalan raya:
Pergerakan dan prasarana penunjang  Jaringan jalan arteri sekunder,
(terminal, jalan, lingkungan jaringan jalan kolektor sekunder,
perparkiran) bagi angkutan jaringan jalan lokal sekunder, sistem
jalan raya, angkutan kereta primer (jumlah lajur, daerah
api, angkutan laut, angkutan pengawasan jalan, daerah milik jalan,
sungai, danau dan persimpangan utama);
penyeberangan, serta
 Terminal penumpang dan barang;
angkutan udara.
 Jaringan trayek angkutan penumpang
dan jaringan lintas angkutan barang.
Chapter:

75
No. Komponen Uraian
b. Angkutan kereta api, terdiri atas:
 Jaringan jalan kereta api;
 Stasiun kereta api;
 Depo atau balai yasa.
2.4 Rencana Sistem Jaringan Sistem jaringan utilitas dalam  Seluruh jaringan telepon (hingga
Utilitas kawasan hingga akhir tahun jaringan kabel sekunder);
perencanaan  Seluruh jaringan listrik (tegangan
menengah hingga gardu distribusi);
 Seluruh jaringan gas;
 Seluruh jaringan air bersih (hingga
jaringan distribusi sekunder/per blok
peruntukan);
 Seluruh jaringan air hujan;
 Seluruh jaringan air limbah;
 Seluruh jaringan persampahan (hingga
TPS komunal).
3 Rencana Blok Pemanfaatan ruang a. Kawasan Budidaya Perkotaan,
Pemanfaatan Ruang kawasan perkotaan yang meliputi:
(Block Plan) dirinci dalam blok‐blok  Perumahan dan permukiman,
peruntukan. yang dirinci menurut ketinggian
bangunan, jenis penggunaan,
pengelompokan berdasarkan
besaran perpetakan;
 Perdagangan, yang dirinci
menurut jenis dan bentuk
bangunannya, antara lain pasar,
pertokoan, mal, dll;
 Industri, yang dirinci menurut
jenisnya;
 Pendidikan, yang dirinci menurut
tingkatan pelayanan mulai dari
pendidikan tinggi, SLTA, SLTP, SD,
dan TK;
 Kesehatan, yang dirinci menurut
tingkat pelayanan mulai dari RS
Umum kelas A,B,C,D; puskesmas,
puskesmas pembantu;
 Peribadatan, yang dirinci menurut
jenisnya mulai dari mesjid, gereja,
kelenteng, pura, vihara;
 Rekreasi, yang dirinci menurut
jenisnya, antara lain taman
Chapter:

76
No. Komponen Uraian
bermain, taman rekreasi, taman
lingkungan, taman kota, dll;
 Olahraga, yang dirinci menurut
tingkat pelayanannya, antara lain
stadion, gelanggang, dlll;
 Fasilitas sosial lainnya, yang dirinci
menurut jenisnya, seperti panti
asuhan, panti werda, dll;
 Perkantoran pemerintah dan
niaga, yang dirinci menurut
instansinya;
 Terminal angkutan jalan raya baik
untuk penumpang atau barang,
stasiun kereta api, pelabuhan
sungai, pelabuhan danau,
pelabuhan penyeberangan,
pelabuhan laut, bandar udara, dan
sarana transportasi lainnya;
 Kawasan pertanian tanaman
pangan, perkebunan, peternakan,
perikanan;
 Taman pemakaman umum, taman
pemakaman pahlawan;
 Tempat pembuangan sampah
akhir.
b. Kawasan Lindung, meliputi:
 Kawasan resapan air dan kawasan
yang memberikan perlindungan bagi
kawasan bawahan lainnya;
 Sempadan pantai, sungai, sekitar
danau dan waduk, sekitar mata air,
dan kawasan terbuka hijau kota
termasuk jalur hijau;
 Cagar alam/pelestarian alam, dan
suaka margasatwa;
 Taman nasional, taman hutan raya,
dan taman wisata alam lainnya;
 Kawasan cagar budaya;
 Kawasan rawan letusan gunung
berapi, rawan gempa, rawan tanah
longsor, rawan gelombang pasang
dan rawan banjir.
4 Pedoman pelaksanaan
Chapter:

77
No. Komponen Uraian
pembangunan kawasan
perkotaan
4.1 Arahan Kepadatan Perbandingan luas lahan yang  Blok peruntukan dengan koefisien dasar
Bangunan tertutup bangunan dan bangunan sangat tinggi (lebih besar dari
bangunan‐bangunan dalam 75 %);
tiap petak peruntukan  Blok peruntukan dengan koefisien dasar
dibandingkan dengan luas bangunan menengah (20 % ‐ 50 %);
petak peruntukan
 Blok peruntukan dengan koefisien dasar
bangunan rendah (5 % ‐ 20 %);
 Blok peruntukan dengan koefisen dasar
bangunan sangat rendah (> 5 %).
4.2 Arahan Ketinggian Rencana ketinggian  Blok peruntukan ketinggian bangunan
Bangunan maksimum atau maksimum sangat rendah adalah blok dengan tidak
dan minimum bangunan bertingkat dan bertingkat maksimum
untuk setiap blok peruntukan dua lantai (KLB maksimum = 2 x KDB)
(koefisien lantai bangunan) dengan tinggi puncak bangunan
maksimum 12 m dari lantai dasar;
 Blok peruntukan ketinggian bangunan
rendah adalah blok dengan bangunan
bertingkat maksimum 4 lantai ( KLB
maksimum = 4 x KDB) dengan tinggi
puncak bangunan maksimum 20 m dan
minimum 12 m dari lantai dasar;
sedang adalah blok dengan bangunan
bertingkat maksimum 8 lantai (KLB
maksimum = 8 x KBD) dengan tinggi
puncak bangunan maksimum 36 m dan
tinggi bangunan tinggi adalah blok
dengan bangunan bertingkat minimum
9 lantai (KLB maksimum = 9 x KDB)
dengan tinggi puncak bangunan
sangat tinggi adalah blok dengan
bangunan bertingkat minimum 20 lantai
(KLB maksimum = 20 x KDB) dengan
tinggi puncak bangunan minimum 80 m
dari lantai dasar.
4.3 Arahan Perpetakan Luas petak‐petak peruntukan  Blok peruntukan dan penggal jalan
Bangunan yang terdapat pada setiap dengan petak klasifikasi I (diatas 2.500
blok peruntukan dalam m2);
kawasan.  Blok peruntukan dan penggal jalan
dengan petak klasifikasi II (1.000 –
Chapter:

78
No. Komponen Uraian
2.500 m2);
 Blok peruntukan dan penggal jalan
dengan petak klasifikasi III (600 – 1.000
m2);
dengan petak klasifikasi IV (250 – 600
m2);
dengan petak klasifikasi V (100 – 250
m2);
dengan petak klasifikasi VI (50 – 100
m2);
dengan petak klasifikasi VII (di bawah
50 m2);
dengan petak klasifikasi VIII (rumah
susun/flat).
4.4 Arahan Garis Sempadan Jarak antara as jalan dengan  Sempadan muka bangunan;
bangunan maupun dengan  Sempadan pagar;
pagar halaman, dan jaringan
bangunan dengan batas  Sempadan sampingan bangunan.
persil.
4.5 Rencana Penanganan Penanganan blok peruntukan  Bangunan/jaringan baru yang akan
Blok Peruntukan dan jaringan pergerakan serta dibangun;
utilitas yang akan  Bangunan/jaringan yang akan
dilaksanakan dalam kawasan, ditingkatkan;
baik kebutuhan akan
konservasi, pengembangan  Bangunan/jaringan yang akan
baru pemugaran atau diperbaiki;
penanganan khusus  Bangunan/jaringan yang akan
diperbaharui;
 Bangunan/jaringan yang akan dipugar;
 Bangunan/jaringan yang akan
dilindungi.
4.6 Rencana Penanganan Penanganan prasarana dan  jaringan prasarana dan sarana baru yang
Prasarana dan Sarana sarana yang akan akan dibangun;
dilaksanakan dalam kawasan,  jaringan prasarana dan sarana yang

baik kebutuhan akan akan ditingkatkan;
konservasi, pengembangan
baru pemugaran atau  jaringan prasarana dan sarana yang
penanganan khusus akan diperbaiki;
 jaringan prasarana dan sarana yang
akan diperbaharui;
 jaringan prasarana dan sarana yang
Chapter:

79
No. Komponen Uraian
akan dipugar.
5 Pedoman Pengendalian Pengendalian pemanfaatan  Mekanisme advis planning perijinan
Pemanfaatan Ruang ruang Kawasan Perkotaan sampai dengan pemberian ijin lokasi
diselenggarakan melalui bagi kegiatan perkotaan;
kegiatan pengawasan dan  Mekanisme pemberian insentif dan
penertiban terhadap disinsentif bagi kawasan yang didorong
pemanfaatan ruang pengembangannya, kawasan yang
berdasarkan mekanisme dibatasi pengembangannya, serta
perijinan, pemberian insentif terhadap upaya‐upaya perwujudan
dan disinsentif, pemberian ruang yang menjaga konsistensi
kompensasi, mekanisme pembangunan dan keserasian
pelaporan, mekanisme perkembangan Bagian Kawasan
pemantauan, mekanisme Perkotaan dengan Kota/Kawasan
evaluasi dan mekanisme Perkotaan, dan Rencana Tata Ruang
pengenaan sanksi. Wilayah Kabupaten;
 Mekanisme pemberian kompensasi
berupa mekanisme penggantian yang
diberikan kepada masyarakat pemegang
hak atas tanah, hak pengelolaan sumber
daya alam seperti hutan, tambang,
bahan galian, kawasan lindung yang
mengalami kerugian akibat perubahan
nilai ruang dan pelaksanaan
pembangunan sesuai dengan rencana
tata ruang;
 Mekanisme pelaporan mencakup
mekanisme pemberian informasi secara
obyektif mengenai pemanfaatan ruang
yang dapat dilakukan oleh masyarakat
dan instansi yang berwenang;
 Mekanisme pemantauan yang
mencakup pengamatan, pemeriksaan
dengan cermat perubahan kualitas tata
ruang dan lingkungan yang tidak sesuai
dan dilakukan oleh instansi yang
berwenang;
 Mekanisme evaluasi dilakukan untuk
menilai kemajuan kegiatan
pemanfaatan ruang dalam mencapai
tujuan rencana tata ruang yang
dilakukan oleh masyarakat dan instansi
yang berwenang;

Chapter:

80
5.2. Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang
Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang diperoleh

berdasarkan KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Lantai Bangunan), KDH
(Koefisien Dasar Hijau) atau kepadatan penduduk. KDB maksimum, KLB maksimum, dan
KDH minimum merupakan aturan minimum sehingga aturan‐aturan lain dapat juga
ditambahkan seperti KTB (Koefisen Tapak Basemen) maksimum, KWT (Koefisien Wilayah
Terbangun) maksimum, kepadatan bangunan atau unit maksimum, dan kepadatan
penduduk minimum.
Penetapan besar KDB maksimun didasarkan pada pertimbangan :
o tingkat pengisian/peresapan air (water recharge) = KDH minimum
o besar pengaliran air (kapasitas drainase)
o jenis penggunaan lahan
o harga lahan
Catatan:
- KDB maksimum = luas persil – % KDH – % luas prasarana yang diperkeras
- Luas prasarana yang diperkeras berkisar antara 20‐50% dari KDB yang ditetapkan (bukan
dari luas persil)
Contoh:
- Jika KDHmaks = 20%, dan luas prasarana yang diperkeras = 40% dari KDB, maka:
KDBmaks = 100% ‐ 25% ‐ (40%KDBmaks)
1,40 KDBmaks = 80%
KDBmaks = 80%/1,40 = 57%
Penetapan besar KLB maksimum didasarkan pada pertimbangan:
 harga lahan
 ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan)
 dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan
Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang
 ekonomi dan pembiayaan.
Penetapan besar KDH minimum didasarkan pada pertimbangan:
Chapter:

81
 tingkat pengisian/peresapan air (water recharge)
 besar pengaliran air (kapasitas drainase)
 rencana tata ruang (RTH, tipe zonasi, dll)
Penetapan besar KTB maksimum didasarkan pada batas KDH
minimum yang ditetapkan.
Contoh: bila KDH minimum = 25%, maka KTB maksimum = 75%
Prinsip penetapan KWT sama dengan penetapan KTB, tetapi dalam unit blok peruntukan
atau tapak (bukan dalam unit persil).
Kepadatan bangunan ditetapkan berdasarkan pertimbangan (Stevens 1960):
1. Faktor kesehatan
Ketersediaan air bersih; sanitasi dan sampah; cahaya; sinar matahari; aliran udara;

ruang antarbangunan.
2. Faktor sosial
Ruang terbuka privat; privasi; perlindungan, jarak tempuh terhadap fasilitas

lingkungan
3. Faktor teknis
Risiko kebakaran; keterbatasan lahan untuk bangunan/rumah;
4. Faktor Ekonomi
Biaya lahan; jarak dari rumah ke tempat kerja dan ongkos transportasi; ketersediaan
dan ongkos penyediaan pelayanan dasar; ketersediaan dan ongkos tukang, material,
dan peralatan.
Catatan:
Kepadatan penduduk = kepadatan bangunan/ha x besar keluarga
rata‐rata
Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang
Contoh:
Kepadatan bangunan 20 bangunan/ha = kepadatan penduduk 100
jiwa/ha (jika 1 KK = 5 jiwa)
Chapter:

82
Standar atau interval KDB dan KLB dapat merujuk pada aturan di bawah ini, dan dapat
disesuaikan dengan kondisi di daerah:
 SK MenPU No. 640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota
 Kepmendagri No. 59/1988 tentang Petunjuk Pelaksanaan Permendagri No.

2/1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota
5.3. Aturan Tata Massa Bangunan
Tata massa bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada
suatu persil/tapak yang dikuasai. Pengaturan tata massa bangunan mencakup antara
lain:
 Garis sempadan bangunan (GSB) minimum;
 Jarak bebas antarbangunan minimum;
 Tinggi bangunan maksimum atau minimum;
 Amplop bangunan;
 Tampilan bangunan (opsional);
 Dan aturan lain yang dianggap perlu.
GSB minimum ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, risiko kebakaran,

kesehatan, kenyamanan dan estetika.
Catatan:
Secara sederhana, GSB minimum dapat ditetapkan berdasarkan
pertimbangan sebagai berikut:
‐ untuk ruang milik jalan (rumija) < 8m, GSB minimum = ½ rumija
‐ untuk ruang milik jalan >= 8m, GSB minimum = ½ rumija + 1 m
Tinggi bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, risiko kebakaran,
teknologi, estetika, dan prasarana.
Amplop bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan GSB, tinggi bangunan

Aturan Tata Massa Bangunan
maksimum, dan bukaan langit.
Chapter:

83
Tampilan bangunan ditetapkan dengan mempertimbangakan warna bangunan, bahan
bangunan, tekstur bangunan, muka bangunan, gaya bangunan, keindahan, dan
keserasian dengan lingkungan sekitar.
5.4. Aturan Prasarana Minimum
Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan

permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Cakupan prasarana yang diatur
dalam Peraturan Zonasi minimum adalah prasarana:
 Parkir
 Bongkar muat
 Dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya (streetscape)
 Kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu
Penyediaan parkir untuk setiap zonasi dan setiap kegiatan ditetapkan dangan standar
yang berlaku umum untuk setiap kegiatan atau bangunan di daerah.
 Kegiatan‐kegiatan yang melakukan bongkar muat diwajibkan menyediakan ruang
bongkar muat yang memadai.
 Kegiatan ini antara lain kegiatan perdagangan, pergudangan, pelayanan lainnya.
 Tidak diperkenankan melakukan bongkar‐muat di ruang milik jalan (rumija)
 Dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya ditetapkan dengan

mempertimbangkan fungsi jalan, volume lalu‐lintas dan peruntukan zonasi.
 Kelengkapan jalan yang diatur paling sedikit meliputi badan jalan, trotoar, saluran
drainase.
 Aturan tambahan dapat dikenakan untuk penyediaan bahu jalan, teluk jalan untuk
perhentian angkutan umum, dan median jalan.
Prasarana lainnya yang diperlukan dapat diwajibkan atau dianjurkan sesuai kebutuhan,
seperti penyediaan situ (retention/detention pond, ruang terbuka publik, dll).
Aturan Prasarana Minimum
Materi aturan dapat merujuk pada ketentuan prasarana yang diterbitkan oleh:
Chapter:

84
 Departemen PU, Departemen Perhubungan, dan departemen teknis lainnya yang
terkait,
 Instansi yang menerbitkan aturan teknis terkait, seperti PLN, PT Kereta Api,
Pertamina, dll.
5.5. Komponen – Komponen Analisis dalam Penyusunan RDTRK
Dalam penyusunan RDTRK, analisis yang dilakukan secara sistematis dengan meninjau
aspek‐aspek yang mencakup :
a. Perkembangan sosial‐kependudukan: gambaran kegiatan sosial‐kependudukan,

dengan memahami beberapa aspek antara lain, tingkat pertumbuhan penduduk,
jumlah keluarga, kegiatan sosial penduduk, tradisi budaya lokal, dan
perkembangan yang ditentukan secara kultural trasional.
b. Prospek pertumbuhan ekonomi : gambaran sektor pendorong perkembangan

ekonomi, kegiatan usaha, prospek investasi pembangunan dan perkembangan
penggunaan tanah, produktivitas kawasan, dan kemampuan pendanaan
pemerintah
c. Daya dukung fisik dan lingkungan: kemampuan fisik, lingkungan dan lahan
potensial bagi pengembangan kawasan selanjutnya. Beberapa aspek yang harus
dipahami antara lain: kondisi tata guna lahan, kondisi bentang alam kawasan,
lokasi geografis, sumberdaya air, status nilai tanah, izin lokasi, dan kerawanan
kawasan terhadap bencana alam.
d. Aspek legal konsolidasi lahan perencanaan: kesiapan administrasi dari lahan yang
direncanakan dari segi legalitas hukumnya.
Komponen – Komponen Analisis dalam Penyusunan RDTRK
e. Daya dukung prasarana dan fasilitas lingkungan: seperti jenis infrastruktur,

jangkauan pelayanan, jumlah penduduk yang terlayani dan kapasitas pelayanan.
f. Kajian aspek signifikansi historis kawasan: kaitan kedudukan historis kawasan

pada konteks yang lebih besar, misalnya sebagai aspek pelestarian pada skala kota
/ regional bahkan pada skala nasional.
Chapter:

85
5.6. Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR
Masyarakat berhak untuk berperan serta dalam penyusunan Rencana Detail Tata
Ruang Kawasan Perkotaan. Masyarakat berkewajiban berperan serta dalam
memelihara kualitas ruang dan berkewajiban menaati rencana tata ruang yang telah
ditetapkan.
Dengan demikian, produk Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan merupakan
hasil kesepakatan seluruh pelaku pembangunan (stakeholders), termasuk masyarakat.
Peranserta masyarakat dalam penataan ruang menganut asas‐asas demokratis,

kesetaraan gender, dan keterbukaan. Pendekatan ini merupakan dasar bagi pendekatan
“community driven planning” yang menjadikan masyarakat sebagai penentu dan
pemerintah sebagai fasilitatornya. Sejalan dengan proses penataan ruang yang iteratif,
maka keterlibatan masyarakat ada pada setiap proses tersebut dan selalu tanggap dan
mengikuti setiap dinamika dan perkembangan di dalam masyarakat.
Peranserta masyarakat dalam penataan ruang dapat diwujudkan dalam bentuk

pengajuan usul, memberi saran, atau mengajukan keberatan kepada pemerintah. Dalam
mengajukan usul, memberikan saran, atau mengajukan keberatan kepada pemerintah
dalam rangka penataan ruang bagian Kawasan Perkotaan dapat dilakukan melalui
pembentukan forum kota, asosiasi profesi, media massa, LSM, lembaga formal
kemasyarakatan (sampai tingkat lembaga perwakilan rakyat).
Manfaat pelibatan masyarakat dalam penataan bangunan dan lingkungan antara lain
adalah :
a. Memupuk pemahaman dan kesadaran akan hak, kewajiban dan peranannya dalam
porses pembangunan, sehingga tumbuh rasa memiliki, dan tanggung jawab yang
kuat terhadap hasil‐hasilnya.
b. Meminimalkan konflik sehingga mempercepat proses kegiatan secara keseluruhan,

Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR
serta terbangunnya suatu ikatan di masyarakat.
c. Efisiensi dan efektivitas. Keputusan yang diambil akan bersifat efisien dan efektif,
jika sesuai dengan kondisi yang ada, baik kebutuhan, keinginan maupun
sumberdaya di masyarakat.
Chapter:

86
d. Memberdayakan masyarakat setempat, terutama dalam hal membentuk dan
membangun kepercayaan diri, kemampuan bermasyarakat dan bekerja sama.

Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR
Chapter:

87
BAB 6 PENDEKATAN DAN
METODOLOGI
6.1. Metodologi

Dalam melaksanakan kegiatan penyusunan Rencana Teknik Ruang Kota dibutuhkan

kerangka pemikiran yang disusun secara metodologis dengan tahapan‐tahapan sebagai
berikut:
TAHAP I : PERSIAPAN
1 Mobilisasi Peralatan dan Konsolidasi Tim Konsultan
2 Koordinasi dengan Pengguna Jasa
3 Inventarisasi RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang yang sudah ada
4 Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dgn Kegiatan
5 Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000
6 Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan
7 Penyusunan Rencana Kerja

TAHAP II : SURVEI LAPANGAN, PENGUMPULAN DATA DAN ANALISIS
BAB 6 PENDEKATAN DAN METODOLOGI
1 Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang
Chapter:

88
2 Identifikasi Sistem, Pras. dan Sarana Transportasi Kota
3 Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Pras. dan Sarana Perkotaan
4 Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air
5 Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota
6 Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan
7 Inventarisasi Warisan Budaya Kota : Gedung dan Kawasan Bersejarah
8 Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya
9 Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota
10 Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Kota Tangerang
11 Analisis Daya Dukung Pras., Sarana dan Utilitas
12 Analisis Daya Dukung Lingkungan
13 Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota
14 Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota
15 Analisis Pemanfaatan Ruang
16 Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya
17 Analisis Pengembangan Ekonomi Kota
18 Analisis Potensi dan Permasalahan Sosial Ekonomi Kota
19 Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan
20 Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan

Metodologi
Chapter:

89
TAHAP III : PERUMUSAN RENCANA
1 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota
2 Perumusan Tujuan Pengembangan Kota
3 Perumusan Rencana Struktur Dan Pola Ruang
4 Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang
5 Perumusan Peraturan Zonasi
6 Perumusan Arahan Pelaksanaan Dan Pengendalian Pembangunan
Bagan Alir pelaksanaan Pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG

(RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN BENDA (PR‐10)
diperlihatkan pada Gambar 4.

Metodologi
Chapter:

90
Gambar 4 BAGAN ALIR PENYUSUNAN RENCANA
(file excel)
Metodologi
Chapter:

91
6.2. Persiapan
6.2.1. Mobilisasi Peralatan dan Konsolidasi Tim Konsultan
Mobilisasi personel yang dilakukan secara bertahap dalam 2 minggu pertama masa
penugasan Konsultan sesuai dengan kebutuhan seperti tercantum pada jadwal
penugasan.
Selain personel, sumberdaya lainnya seperti peralatan perlu disediakan yang meliputi
peralatan untuk menunjang pelaksanaan pekerjaan, baik di kantor maupun di lapangan.
Pengadaan peralatan dilakukan dengan cara menyewa atau membeli sesuai dengan
ketersediaannya.
6.2.2. Koordinasi dengan Pengguna Jasa
Koordinasi dengan Pengguna Jasa merupakan awal yang harus dilakukan oleh Konsultan
setelah mobilisasi. Koordinasi pada bagian ini selai merupakan wujud kesiapan
Konsultan untuk melaksanakan tugasnya juga dimaksudkan untuk mendapatkan
informasi yang lengkap dari pengguna jasa tentang kegiatan ini sehingga kesamaan
langkah antara kegiatan swadaya yang dilakukan Pengguna Jasa dan pelaksanaan
penugasan Konsultan.
6.2.3. Inventarisasi RTRW dan RDTR di Wilayah Kota Tangerang yang Sudah
Ada
Keputusan Walikota tentang Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana Detail Tata
Ruang Kecamatan untuk Wilayah Kecamatan di Kota Tangerang beserta dokumen
pendukungnya harus diinventarisasi untuk dijadikan bahan telaahan awal agar diperoleh
gambaran tentang komponen yang memerlukan revisi.
6.2.4. Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan
Pada bagian ini akan dilakukan identifikasi awal kawasan yang merupakan upaya
memahami karakteristik kawasan secara umum meliputi karakteristik fisik alam dan
buatan, kegiatan yang dominan dan kondisi sosial ekonomi.
Tujuan kegiatan ini adalah mengidentifikasi kondisi eksisting di kawasan perencanaan
berdasarkan aspek daya dukung lingkungan, fisik, tata ruang serta sosial ekonomi.
Rincian dari aspek yang akan dikaji adalah :
 Aspek fisik dasar, terdiri atas aspek topografi, morfologi, hidrologi, geologi, jenis
tanah, kemampuan tanah, klimatologi dan vegetasi, hidrologi, land capability dan
land suitability (kendala‐kendala fisik dalam pengembangan kawasan), daerah
rawan bencana dan karakteristik bencana.
 Sumber daya alam, terdiri atas lahan/tanah (kesesuaian, daya dukung, status,
produktivitas, kelestarian, ketersediaan air, dan lain‐lain),
 Sumber daya buatan, terdiri atas sarana dan prasarana transportasi (jaringan jalan),
sarana dan prasarana air, energi/listrik, telekomunikasi, penunjang lingkungan, dan
lain‐lain,
 Struktur dan pola tata ruang, untuk menilai struktur dan pola ruang yang terbentuk
saat ini serta kecenderungan perkembangan pada masa yang akan datang. Kajian ini
terdiri atas :
i. Kondisi fungsi kawasan yang ada : industri, perdagangan, perumahan dan lain‐

lain
ii. Kondisi struktur ruang : fungsi dan hirarki pusat‐pusat permukiman serta
Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan
keterkaitan antar pusat‐pusat permukiman, antarkawasan produksi dan antara

pusat permukiman dengan kawasan produksi serta prasarana wilayah yang
mendukung perkembangan kawasan‐kawasan maupun keterpaduan
antarkawasan.

Chapter:
93
 Potensi pengembangan kawasan seperti industri, perdagangan, pariwisata.
Penyusunan gambaran awal wilayah atau kawasan dan sekitarnya merupakan

pendalaman hasil identifikasi dan dimaksudkan sebagai penyajian awal tentang potensi
dan permasalahan kawasan untuk mengetahui dan memahami karakter eksisting dari
komponen‐komponen ruang, prasarana dan sarana yang terdapat di kawasan dan di
sekitar kawasan yang direncanakan.
Komponen‐komponen yang ditinjau adalah:
 aspek fisik lahan (potensi dan kendala pengembangan) ;
 aspek kependudukan ;
 aspek penggunaan lahan ;
 aspek transportasi ;
 aspek fasilitas dan utilitas ;
 aspek administrasi dan pengelolaan pembangunan kota.
Tujuan dari tahap ini adalah mengidentifikasi potensi dan permasalahan kawasan
perencanaan berdasarkan keluaran yang dihasilkan pada kajian kebijakan dan kajian
kondisi eksisting.
Metode yang digunakan pada tahap ini adalah dengan menginventarisasi faktor
potensial dan faktor kendala yang terdapat pada kawasan perencanaan secara umum.
Identifikasi isu‐isu strategis kawasan bertolak dari hasil penelaahan terhadap

karakteristik kawasan secara umum. Karakteristik kawasan yang menjadi objek
penelaahan meliputi:
Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan
1. Karakteristik Fisik Lingkungan
a. Topografi tanah yang dapat dibedakan atas beberapa kategori, yaitu :
 Daerah curam dengan kemiringan > 40 %
 Daerah bergunung dengan kemiringan 25 – 40 %
 daerah perbukitan dengan kemiringan daratan 15 – 25 %;
 daerah landai dengan kemiringan 5 – 15 %;
Chapter:
94
 daerah relatif datar/kemiringan 0 – 5 %;
 daerah rawan banjir atau di atas muka air.
b. Potensi bencana seperti erosi dan sedimentasi yang bisa menyebabkan

pendangkalan badan perairan.
c. Hidrologi : air tanah, air permukaan serta daerah retensi sehingga run‐off air
rendah.
d. Kondisi geologi : struktur batuan lepas, tanah lunak, tingkat kerawanan

bencana.
e. Penggunaan lahan
f. Klimatologi : dinamika iklim, cuaca, angin, suhu & kelembaban.
g. Pergeseran fungsi badan perairan seperti pencemaran.
2. Karakteristik Ekonomi, Sosial dan Budaya
a. Keunggulan lokasi yang dapat menjadi pusat pertumbuhan ekonomi;
b. orientasi kegiatan sosial‐ekonomi penduduk;
c. Tingkat sosial ekonomi penduduk ;
d. Pengetahuan tentang lingkungan yang sehat ;
e. Peninggalan sejarah/budaya yang ada terkait dengan kawasan, dsb.
f. Tradisi masyarakat yang spesifik di kawasan yang bersangkutan.
g. Tipologi akses kawasan dsb.
3. Karakteristik Perumahan dan Permukiman serta Fungsi‐fungsi Ruang Lainnya Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan
a. Sejarah awal keberadaan kawasan ini:
 perkembangan karena daya tarik dan potensi kawasan;
 perkembangan sebagai daerah alternatif permukiman.
 Tahapan perkembangan kawasan.
 Proses densifikasi.
Chapter:
95
b. Pola pemanfaatan ruang dipengaruhi oleh keadaan topografi, dibedakan atas 3
(tiga), yaitu :
 mengikuti kontur tanah;
 pola relatif teratur, yaitu pola grid atau Linear dengan tata letak bangunan
berada di kiri‐kanan jalan atau linear sejajar dengan (mengikuti) jaringan
jalan;
 pola cluster, yang tidak teratur dan organik.
c. Orientasi bangunan
d. Segi arsitektural bangunan:
o Bangunan di atas tanah;
o Bangunan bertingkat.
e. Tipologi bangunan: struktur dan konstruksi (sederhana, tradisional dan

konvensional, dll.
f. FrekuensI terjadinya kebakaran.
Keluaran yang diharapkan pada kegiatan ini adalah teridentifikasinya kondisi eksisting
kawasan perencanaan, meliputi kondisi fisik lingkungan, sumber daya alam, sumber
daya buatan, struktur dan pola ruang serta sosial ekonomi.
6.2.5. Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000
Menyiapkan peta dasar untuk Kecamatan Benda di wilayah Kota Tangerang dengan
rujukan peta rupa bumi, dengan skala sekurang‐kurangnya 1:5.000. Peta rupa bumi yang
menjadi rujukan haruslah dalam bentuk peta digital waktu yang tersedia untuk
menyiapkan peta dasar hanya hanya 1 bulan.
6.2.6. Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan
Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000
Perumusan metodologi pada tahapan ini merupakan upaya pemutakhiran dan

pemantapan metodologi yang telah disusun dalam Usulan Teknis yang dilakukan
berdasarkan masukan‐masukan baru dan pendalaman pemahaman terhadap pekerjaan
Chapter:
96
serta kawasan perencanaan. Seperti yang diutarakan pada awal bab ini, metodologi
disusun dalam tiga tahapan kegiatan dan pada setiap tahapan terdapat sejumlah
kegiatan yang keseluruhannya diharapkan menghasilkan keluaran berupa rencana rinci
tata ruang wilayan kecamatan (RDTR Kotamadya).
6.2.7. Penyusunan Rencana Kerja
Penyusunan rencana kerja dalam Bagian ini merupakan upaya penajaman rencana kerja
yang telah dibuat pada Usulan Teknis. Rencana kerja akan mncakup jenis data primer
dan sekunder yang diperlukan, jadwal pelaksanaan survei, metode survei, dan outline
laporan pendahuluan.
6.2.8. Survei Lapangan, Pengumpulan Data dan Analisis
Pengumpulan data dilakukan dengan survei sekunder yaitu kajian literatur, pustaka
internet dan kunjungan instansi. Kajian dilakukan dengan menggunakan analisis
deskriptif yaitu dengan menjabarkan semua informasi terkait dengan dasar,
pertimbangan dan prasyarat pembangunan kawasan yang terdapat pada setiap
kebijakan.
6.2.9. Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota
Tangerang
Kebijakan sektoral dan spasial akan sangat berpengaruh terhadap perkembangan kota.
Dari kebijakan ini juga diharapkan dapat diketahui strategi dan arah pengembangan
kawasan‐kawasan yang tersebar pada kecamatan Benda di wilayah Kota Tangerang.
Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang yang mempengaruhi rencana tata ruang dan
perlu dikumpulkan antara lain adalah komitmen gubernur.
6.2.10. Identifikasi Sistem, Prasarana dan Sarana Transportasi Kota
Sistem, prasarana dan sarana transportasi kota yang diidentifikasi meliputi sistem
jaringan pergerakan dan prasarana penunjang (terminal, jalan, lingkungan perparkiran)
Penyusunan Rencana Kerja
bagi angkutan jalan raya, angkutan kereta api, angkutan laut, serta angkutan udara.
Chapter:
97
c. Angkutan jalan raya:
 Jaringan jalan arteri sekunder, jaringan jalan kolektor sekunder, jaringan jalan
lokal sekunder, sistem primer (jumlah lajur, daerah pengawasan jalan, daerah
milik jalan, persimpangan utama);
 Terminal penumpang dan barang;
 Jaringan trayek angkutan penumpang dan jaringan lintas angkutan barang.
d. Angkutan kereta api, terdiri atas :
 Jaringan jalan kereta api;
 Stasiun kereta api;
 Depo atau balai yasa.
e. Angkutan laut , terdiri atas :
 Pelabuhan laut;
f. Angkutan udara, terdiri atas :
 Bandar udara;
6.2.10.1 Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana
Perkotaan
Prasarana dan Sarana Perkotaan yang harus diidentifikasi tentang ketersediaan dan
kualitasnya meliputi :
a. seluruh jaringan air bersih (hingga jaringan distribusi sekunder/per blok Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan
peruntukan);
 Bangunan pengambil air baku;
 Seluruh pipa transmisi air baku instalasi produksi;
 Seluruh pipa transmisi air bersih;
 Bak penampung;
 Hingga pipa distribusi sekunder/distribusi hingga blok peruntukan.
Chapter:
98
b. seluruh jaringan air hujan;
 Seluruh saluran;
 Waduk penampungan.
c. seluruh jaringan air limbah;
 Seluruh saluran;
 Bangunan pengolahan;
 Waduk penampungan.
d. seluruh jaringan persampahan (hingga TPS komunal).
 Tempat pembungan akhir;
 Bangunan pengolahan sampah;
 Penampungan sementara.
e. seluruh jaringan telepon (hingga jaringan kabel sekunder);
 Stasiun telepon otomat;
 Rumah kabel dan kotak pembagi;
 Jaringan kabel sekunder;
 Jaringan telepon seluler.
f. Sistem televisi kabel, yang terdiri dari:
 Stasiun transmisi;
 Jaringan kabel distribusi. Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan
g. seluruh jaringan listrik (tegangan menengah hingga gardu distribusi);
 Bangunan pembangkit;
 Gardu induk tegangan ekstra tinggi;
 Gardu induk;
 Gardu distribusi.
Chapter:
99
h. seluruh jaringan gas.
 Pabrik gas;
 Seluruh jaringan gas.
Identifikasi dilakukan dengan menggunakan data sekunder kemudian dilakukan

penelusuran di lapangan.
6.2.10.2 Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air
Kondisi dan pola tata air merupakan bagian yang sangat penting untuk diidentifikasi
mengingat Kota Tangerang merupakan wilayah yang rawan banjir dan dilalui oleh
beberapa sungai. Identifikasi akan mencakup pola aliran, daerah‐daerah rendah yang
berpotensi mengalami genangan/banjir, daerah‐daerah tepi sungai, daerah‐daerah
bebas banjir, daerah‐daerah banjir, frekuensi banjir, tinggi banjir dan lain‐lain.
6.2.10.3 Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota
Kondisi geologi yang perlu diidentifikasi meliputi daerah‐daerah yang tanahnya labil,
rawan longsor, sesar/jalur patahan, geomorfologi, jenis batuan dasar, air tanah, daerah‐
daerah yang mengalami penurunan, intrusi air laut dan lain‐lain. Identifikasi dilakukan
dengan menggunakan peta geologi dan geologi tata lingkungan, kemudian dilakukan
penelusuran di lapangan dan bila diperlukan dilakukan pengambilan sampel untuk
dianalisis di laboratorium.
Kondisi lingkungan kota yang akan diidentifiasi meliputi lingkungan biotik dan abiotik.
Lingkungan biotik yang perlu diidentifikasi terutama adalah vegetasi yang spesifik dan
mempunyai fungsi khusus pada kawasan tertentu. Lingkungan abiotik seperti air dan
tanah serta udara perlu diidentifikasi juga mengenai tingkat pencemarannya dan
kemungkinan mitigasi dampak lingkungannya.
6.2.10.4 Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan
Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air
Survei penggunaan lahan merupakan upaya pemutakhiran guna lahan dari peta skala
1:5.000 yang telah ada sebelumnya yang meliputi jenis peruntukan, besaran, kualitas
Chapter:
100
bangunan, ketinggian bangunan dll. Dalam susrvei juga akan diidentifikasi jaringan jalan,
dimensi jalan dan saluran, serta beberapa profil topografi yang diperlukan, blok
peruntukan, peruntukan lahan dan bangunan, jaringan utilitas di atas tanah dan lokasi
bangunan dan instalasi publik.
6.2.10.5 Inventarisasi Warisan Budaya Kota: Gedung dan Kawasan
Bersejarah
Warisan budaya kota (urban heritage) yang ada pada setiap kawasan dalam wilayah
Kota Tangerang perlu diinvetarisasi terutama objek‐objek yang telah didata oleh Dinas
Pariwisata. Inventarisasi ini bertujuan untuk pelestarian dan kemungkinan
pemanfaatannya sebagai obyek wisata sejarah.
Gedung dan kawasan‐kawasan yang memiliki nilai sejarah dan telah dilindungi oleh
Undang‐Undang Perlindungan Benda Cagar Budaya tidak dapat dialihfungsikan sehingga
dalam perumusan rencana detail tata ruang keberadaannya harus diperhatikan.
6.2.10.6 Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya
Data penduduk yang dapat diterima keabsahannya adalah data yang merupakan hasil
publikasi BPS. Oleh karena itu, pengumpulan data penduduk akan dilakukan dengan
metode pengumpulan data sekunder. Sejauh datanya tersedia, data akan diambil di BPS,
data yang bersumber dari instansi lain hanya sebagai pelengkap dan pembanding.
Rincian data penduduk dan sosial yang diperlukan dalam pekerjaan ini ditunjukkan pada
Tabel 7.
Inventarisasi Warisan Budaya Kota: Gedung dan Kawasan Bersejarah

Chapter:
101
Tabel 7 Kebutuhan Data Penduduk dan Sosial untuk Pemyusunan Rencana
No Uraian Jumlah Satuan
I Jumlah Dan Pertumbuhan Penduduk
1 Jumlah penduduk Tahun t (t = 2007) Jiwa
2 Jumlah penduduk Laki‐laki Jiwa
3 Jumlah penduduk perempuan Jiwa
4 1996 Jiwa
5 1997 Jiwa
6 1998 Jiwa
7 1999 Jiwa
8 2000 Jiwa
9 2001 Jiwa
10 2002 Jiwa
11 2003 Jiwa
12 2004 Jiwa
13 2005 Jiwa
14 2006 Jiwa
15 2007 Jiwa
16 Luas wilayah Ha
17 Jumlah kelahiran Tahun t Jiwa
18 Jumlah kematian Tahun t Jiwa
19 Jumlah migrasi masuk Tahun t Jiwa

Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya
20 Jumlah migrasi keluar Tahun t Jiwa
II Struktur Umur Penduduk pada Tahun t
1 0 ─ 4 tahun Jiwa
Chapter:
102
III TENAGA KERJA
1 Jumlah penduduk yang bekerja Jiwa
3 Jumlah penganggur Jiwa
7 Jumlah Angkatan Kerja Jiwa

Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya
IV SOSIAL
1 Jumlah murid :
TK orang
SD orang
Chapter:
103
SLTP orang
SLTA orang
2 Jumlah guru :
TK orang
SD orang
SLTP orang
SLTA orang
3 Jumlah sekolah :
TK unit
SD unit
SLTP unit
SLTA unit
4 Jumlah Penduduk yang tamat SLTP ke atas Jiwa
5 Jumlah Penduduk usia 15 tahun ke atas yang melek huruf Jiwa
11 Jumlah rumah unit
12 Total Luas Lantai rumah m2
6.2.10.7 Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota
Data ekonomi kota yang akan dikumpulkan adalah data yang dibutuhkan untuk
menjalankan fungsi wilayah kota sebagai pusat pelayanan sosial ekonomi dan pusat
Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota
pertumbuhan wilayah. Data ini meliputi data ekonomi sektor formal dan sektor informal. Data
sektor formal dapat diidentifikasi dari perkembangan PDRB yang juga merupakan publikasi BPS,
sedangkan data sektor informal harus diidentifikasi melalui pengamatan langsung di lapangan.
Data ekonomi sektor formal yang dibutuhkankan ditunjukkan pada Tabel 6.2.
Chapter:
104
Tabel 8 Kebutuhan Data Ekonomi Kota Sektor Formal untuk Pemyusunan Rencana
I EKONOMI
1 PDRB atas dasar Harga Konstan Tahun ….
2000 jutaan rph
2001 jutaan rph
2003 jutaan rph
2004 jutaan rph
2005 jutaan rph
2006 jutaan rph
Laju Pertumbuhan Ekonomi (2000 – 2006) %
2 PDRB atas dasar Harga Berlaku Tahun ….
2.1 Pertanian, Peternakan, Kehutanan, dan Perikanan jutaan rph
2.2 Pertambangan dan Penggalian jutaan rph
2.3 Industri Pengolahan jutaan rph
2.4 Listrik, Gas, dan Air Bersih jutaan rph
2.5 Bangunan/Konstruksi jutaan rph
2.6 Perdagangan, Hotel, dan Restoran jutaan rph
2.7 Pengangkutan dan Komunikasi jutaan rph
2.8 Keuangan, Persewaan, dan Jasa Perusahaan jutaan rph
2.9 Jasa‐Jasa jutaan rph
Total PDRB jutaan rph
3 PDRB harga konstan Tahun t (t = ……) juta rph
Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota
4 PDRB per kapita Tahun t (Harga Konstan) juta rph
PDRB per kapita Tahun t (Harga Berlaku) juta rph
Chapter:
105
5 Jumlah Konsumsi per KK per tahun juta rph
6 Jumlah Konsumsi per kapita per tahun juta rupiah
Data Produksi dan Tenaga Kerja Per Sektor/Subsektor
3
Dirinci per Kecamatan
6.2.11. Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Wilayah
Kota Tangerang
Peninjauan kembali RRTRW Kecamatan di Wilayah yang telah ada merupakan langkah
yang harus dilakukan agar diperoleh suatu pemahaman yang lengkap tentang berbagai
ketentuan yang akan menjadi rujukan dalam revisi penyusunan RRTR Kecamatan.
Kegiatan ini dilakukan untuk menganalisis apakah kondisi, kebutuhan dan permasalahan
tata ruang serta isu yang dihadapi telah terakomodasi dalam dokumen RRTRW
Kecamatan yang telah ada. Tahap ini dilakukan melalui kegiatan Public Hearing atau
dengar pendapat melalui suatu Workshop untuk memperoleh masukan dari para
Stakeholder.
Keluaran yang diharapkan dari kajian ini adalah ketentuan, persyaratan, kriteria
mengenai lokasi kawasan dan pemanfaatan ruang, dan standar‐standar teknis mengenai
Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang
blok peruntukan, pembangunan prasarana dan sarana.
6.2.12. Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas
a. Prasarana Transportasi
Metode terhadap Kajian Transportasi yang pernah dilakukan, di antaranya adalah:
 Kajian mengenai pola dan perkembangan jaringan jalan.
 Kajian mengenai keterkaitan antara pusat kegiatan yang ada dengan yang akan
direncanakan (ketersediaan jalan akses menuju kawasan).
Chapter:
106
 Kajian mengenai arah perkembangan kota.
Analisis sistem transportasi dilakukan dengan menggunakan metoda kuantitatif dan
kualitatif yang didasarkan pada pertimbangan faktor pendukung perkembangan di
kawasan perencanaan dan standar peraturan yang berlaku di dalam menentukan
fungsi jalan (lihat Gambar 5). Penggunaan metoda ini disesuaikan dengan
ketersediaan data, kondisi serta permasalahan yang ada di kawasan perencanaan.
Gambar 5 Metode Pendekatan Analisis Sistem Transportasi

Faktor Pendukung
Standar dan Kriteria
Perkembangan

Pengembangan Kebutuhan
Kondisi Sistem Transportasi
Sistem Transportasi Sarana
Transportasi yang akan
Transportasi
Dikembangkan
 Sistranas
 Peraturan–peraturan

Beberapa peraturan yang dipergunakan dalam analisis sistem transportasi di
antaranya sebagai berikut :
 Undang‐undang RI No. 38 Tahun 2004 tentang Jalan
 Peraturan Pemerintah RI No. 34 tahun 2006 tentang Jalan
 Peraturan Menteri Perhubungan Nomor KM 49 tahun 2005 tentang Sistem
Transportasi Nasional
 Surat Keputusan Menteri Perhubungan Nomor 31 Tahun 1995 tentang Terminal
Transportasi Jalan.
Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas
 Peraturan geometris jalan raya dan jembatan (Bina Marga ‐ PU)
Data‐data yang dibutuhkan untuk analisis sistem transportasi antara lain:
 Jalan yang ada menurut fungsinya.
 Kondisi dan kapasitas jalan
Chapter:
107
 Volume lalu lintas jalan raya
 Kondisi sarana penunjang jalan, seperti jalur hijau, trotoar, saluran drainase dan
lainnya.
 Garis sempadan bangunan untuk setiap ruas jalan yang telah ditetapkan.
 Sarana parkir
 Jumlah dan jenis sarana angkutan yang ada
 Trayek dan rute angkutan umum
 Jumlah dan kelas terminal/tempat pemberhentian angkutan umum
 Penetapan fungsi jalan berdasarkan RTRW Kota Tangerang.
b. Penentuan Dimensi Jalan
Penentuan dimensi jalan dilakukan dengan melibatkan komponen‐komponen

seperti :
 volume pelayanan jalan maksimum
 rasio volume jalan dengan kapasitas jalan
Formula yang dipergunakan adalah (Morlok, 1978) :
V
Sv  2000  N  W  T
C
Sn
Sv 
V
2000   T  W
C
Sv : volume pelayanan jalan maksimum
Sn : volume pelayanan jalan hasil prediksi
Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas
N : jumlah jalur
V
: rasio volume
C
W : faktor koreksi kapasitas
Chapter:
108
T : faktor komposisi kendaraan berat terhadap kapasitas
(1) Penentuan Dimensi Sempadan Bangunan
Penentuan dimensi sempadan jalan dilakukan dengan melibatkan komponen

lebar jalan dimana formulanya adalah sebagai berikut :
GSB 
1
DMJ  1
2
GSB : lebar Garis Sempadan Bangunan
DMJ : lebar Daerah Milik Jalan
(2) Penentuan Kapasitas Ruang Parkir
Model ini digunakan untuk menghitung kapasitas atau daya tampung parkir
kendaraan pada suatu ruang tertentu. Formulanya adalah sebagai berikut
(Morlok, 1978)
L 1
N
P
N : jumlah kendaraan yang dapat ditampung
L : panjang ruang parkir (pada sisi jalan)
P : rata‐rata jarak antar mobil per satuan sistem parkir
6.2.13. Analisis Daya Dukung Lingkungan
Analisis daya dukung lingkungan merupakan penilaian terhadap kemampuan fisik alam
untuk mendukung unsur‐unsur fisik buatan manusia dan aktivitas manusia di atasnya.
Sebagai kawasan perkotaan, faktor‐faktor alam yang perlu diperhatikan adalah
ketersediaan sumberdaya alam seperti lahan, air baku, dan udara bersih untuk
mendukung kehidupan.
Salah satu bagian dari analisis daya dukung ini adalah analisis ketersediaan lahan.
Analisis Daya Dukung Lingkungan
Analisis ketersediaan lahan dilakukan untuk mengetahui apakah masih ada lahan kosong
Chapter:
109
untuk pengembangan secara horizontal atau apakah pengembangan harus dilakukan
secara vertikal.
Metode yang dipergunakan untuk analisis kesesuaian lahan adalah metoda tumpang
susun (superimpose) antara beberapa jenis peta tertentu. Metode superimpose
digunakan untuk mengetahui tingkat optimalitas yang didasarkan atas sekumpulan
informasi, dengan cara men‐superimpose‐kan sekumpulan informasi. Dalam kaitan
dengan proses perencanaan kawasan, metode superimpose berguna dalam menentukan
land capability dan land suitability dari tanah pada areal perkotaan yang ada.
Untuk mendukung penggunaan metoda tumpang susun (superimpose) dalam analisis

kesesuaian lahan, dibutuhkan peta dan data‐data mengenai :
a) Peta dan Data Penggunaan Lahan dan Status Kepemilikan Lahan.
b) Peta dan data kondisi fisik dasar, topografi, geologi, hidrologi dan potensi sumber
air.
c) Data Kebijakan Pengembangan Pemerintah Kota Tangerang.
Tahapan‐tahapan dalam penggunaan metoda superimpose adalah sebagai berikut:
a) Penyiapan peta dasar dengan skala yang sama
b) Pembuatan peta‐peta tematik berdasarkan peta dasar yang telah dibuat
c) Men‐superimpose‐kan peta‐peta tematik
d) Menganalisis kemampuan / daya dukung tanah.
Analisis ini diharapkan dapat menghasilkan sebaran daya dukung dalam beberapa
klasifikasi, misalnya daya dukung rendah, sedang, dan tinggi.
6.2.14. Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota
Analisis pemanfaatan ruang dan daya dukung lingkungan, baik yang deskriptif, statistik
Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota
maupun spatial, secara komprehensif dan detil (sampai tingkat sub‐blok bangunan dan
bahkan lebih detil lagi).
Chapter:
110
Tahap ini juga dilakukan melalui kegiatan Public Hearing atau dengar pendapat melalui
suatu Workshop untuk memperoleh masukan dari para Stakeholder terutama dalam
perumusan potensi dan permasalahan dalam pengembangan kawasan.
Pada tahap ini penting untuk diadakan sosialisasi dan penggalangan aspirasi yang
merupakan forum temu warga antara stakeholder kawasan untuk mengidentifikasi
issue‐issue dan masalah‐masalah spesifik yang berkembang pada kawasan perencanan,
serta berupaya untuk mencari rumusan terbaik untuk mengatasi masalah‐masalah
kawasan tersebut. Pada forum ini pula, Konsultan akan menjelaskan mengenai
mekanisme penyusunan Rencana Rinci Tata Ruang Kota dari tahap awal sampai keluar
produk perencanaan, beserta jadwalnya agar masyarakat dapat terus memantau dan
terlibat secara penuh.
Stakeholder‐stakeholder yang dimaksud di atas antara lain adalah :
 Masyarakat yang terkait dengan sektor formal, seperti :
 Kelompok formal dalam masyarakat
 Asosiasi pengusaha/industri
 Asosiasi profesi
 LSM
 Pers/media massa
 Masyarakat yang terkait dengan sektor informal
 Paguyuban PK – 5
 Paguyuban pedagang / pengrajin dan lain‐lain
 Masyarakat perguruan tinggi
 Akademisi
 Peneliti
Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota
 Masyarakat birokrasi
 Instansi di lingkungan administratif kawasan perencanaan
 Instansi lain yang terkait.
Chapter:
111
Pada tahap akhir akan dilakukan sosialisasi hasil‐hasil perencanaan dengan tujuan agar
para stakeholder memahami hasil rancangan penataan ruang yang melibatkan mereka,
serta mengetahui bangaimana prosedur dan mekanisme pemanfaatan ruang beserta
pengendaliannya di lapangan
Analisis potensi dan permasalahan fisik kota dilakukan berdasarkan daya dukung
lingkungan dan daya dukung prasarana dan sarana terhadap aktivitas yang ada
pengembangannya pada masa datang. Ketidakmampuan lingkungan, prasarana dan
sarana mendukung aktivitas yang ada saat merupakan permasalahan yang fisik yang
perlu diatasi dalam pengembangan suatu kota/kawasan.
Dari analisis ini diharapkan dapat dipetakan potensi dan permasalahan fisik setiap
kawasan.
6.2.15. Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota
Unsur‐unsur kota yang perlu dilestarikan adalah unsur yang termasuk kategori warisan
budaya kota (urban heritage), baik berupa gedung maupun kawasan. Sebagian unit
gedung atau kawasan telah dilindungi oleh Undang – undang Perlindungan Cagar
Budaya, namun sebagian lagi mungkin saja masih belum terdata. Oleh karena itu,
sebaran unsur – unsur ini juga perlu dipetakan dan kawasan didelineasi sehingga
menjadi dasar dalam perumusan rencana detail tata ruang.
6.2.16. Analisis Pemanfaatan Ruang
Analisis pemanfaatan ruang merupakan analisis untuk mengetahui pola pemanfaatan

ruang, karakteristik pemanfaatan ruang, dan intensitas penggunaan lahan. Pola
pemanfaatan ruang menggambarkan jenis dan besaran setiap jenis pemanfaatan ruang
pada setiap kawasan. Karakterisitik pemanfaatan merupakan gambaran tentang
Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota
kemungkinan suatu pemanfaatan ruang dapat beralih fungsi, baik karena alasan
ekonomi, sosial maupun lingkungan.
Komponen intensitas penggunaan lahan di dalam suatu ruang perkotaan digunakan
untuk mengidentifikasi tingkat kepadatan atau intensitas suatu kawasan yang
Chapter:
112
merupakan indikator perlu tidaknya diadakan pengaturan‐pengaturan bangunan seperti
pengaturan (Chiara, 1984) :
 koefisien dasar bangunan
 koefisien lantai bangunan
 open space ratio
 recreation space ratio
 livability space ratio
Formula untuk mengtahui kondisi intensitas penggunaan lahan adalah :
1,903  log FAR

IPL 
0,301
IPL : Intensitas Penggunaan Lahan
FAR : Floor Area Ratio
6.2.17. Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya
Analisis kependudukan bertujuan untuk memprediksi jumlah penduduk pada tahun

rencana dengan melihat kecenderungan pertumbuhan penduduk pada tahun
sebelumnya dan eksisting sebagai perbandingan pertumbuhan penduduk. Selain itu,
metode ini juga dapat digunakan untuk memprediksi besaran kebutuhan penduduk akan
perumahan pada tahun rencana.
Terdapat 5 (lima) model pertumbuhan penduduk dan satu model seleksi yang aplikatif
untuk situasi dan kondisi demografi wilayah perkotaan di Indonesia, yaitu :
1) Linier Growth Model
Asumsi dasar aplikasi linier growth model adalah bahwa tingkat pertumbuhan
penduduk yang jumlahnya konstan dari tahun ke tahun dan jumlah pertumbuhan
Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya
tidak tergantung pada jumlah penduduk pada suatu tahun tertentu. Model
matematisnya adalah sebagai berikut (Oppenheim, 1980).
Pn  P0  na
Chapter:
113
Pn : Jumlah penduduk pada tahun n
P0 : Jumlah penduduk pada tahun awal pengamatan
n : Periode pengamatan
a : Jumlah pertambahan penduduk setiap tahun
2) Exponential Growth Model
Asumsi dasar penggunaan exponential growth model adalah bahwa tingkat

pertumbuhan penduduk tiap tahun akan selalu proporsional dengan jumlah
penduduk pada tahun sebelumnya. Ada suatu variabel yang bersifat konstan, yaitu
laju pertumbuhan penduduk, bukan jumlah pertumbuhan penduduk. Secara fisik,
makin besar jumlah penduduk, makin cepat pula pertumbuhannya. Model
matematisnya adalah sebagai berikut (Oppenheim, 1980) :
Pn  P0 1  r 
n

Pn : Jumlah penduduk pada tahun n
P0 : Jumlah penduduk pada tahun awal pengamatan
n : Periode pengamatan
r : Persentase (laju) pertumbuhan penduduk setiap tahun
3) Linier Regression Model
Asumsi dasar penggunaan linier regression model adalah bahwa terdapat

hubungan (korelasi) linier antara tahun pengamatan dengan jumlah penduduk
pada tahun pengamatan tersebut. Hubungan tersebut diterjemahkan ke dalam
persamaan linier yang merupakan formula matematis dari linier regression model
ini. Model matematisnya adalah sebagai berikut (Warpani, 1984) :
Px  a  bx
Px : Jumlah penduduk pada tahun x
x : Tahun pengamatan
Chapter:
114
a : Konstanta empirik
P x  xP
x
2
x

N  x   x 
= 2
2
N  Px   x   P
b : Konstanta empirik =
N  x 2   x 
2
4) Comparative Methods
Asumsi dasar penggunaan metoda ini adalah bahwa pola pertumbuhan penduduk
pada suatu lokasi relatif akan sama atau proporsional atau analog dengan pola
pertumbuhan penduduk pada wilayah yang lebih luas, atau pada suatu lokasi yang
memiliki kesamaan karakteristik dengan lokasi pengamatan. Ada tiga jenis
comparative methods, yaitu (Oppenheim, 1980) :
 Ratio methods
Model matematisnya  Pc t   kPs t 
Pc t  : Jumlah penduduk kecamatan pada tahun t
Ps t  : Jumlah penduduk kota pada tahun t
k : Propotional factor
 Time lag methods
Model matematisnya  P t   P (t  T )
a b
Pa t  : Jumlah penduduk area a pada tahun t
Pb t  T  : Jumlah penduduk area b pada tahun t‐T
T : Time lag
 Combination methods
Model matematisnya  P t   kP (t  T )
a b
Pa t  : Jumlah penduduk area a pada tahun t
Pb t  T  : Jumlah penduduk area b pada tahun t‐T
Chapter:
115
k : Propotional factor
T : Time lag
Data‐data yang dibutuhkan untuk melakukan analisis kependudukan dengan

metoda komparatif adalah sebagai berikut:
 Jumlah penduduk dalam kurun waktu lima tahun terakhir
 Arahan penduduk berdasarkan RTRW Kota Tangerang
 Data sumber daya alam di kawasan perencanaan
 Hasil‐hasil studi di kawasan lain yang memiliki karakteristik relatif sama dengan
kawasan perencanaan.
5) Minimum Sum of Square Method
Metode ini digunakan untuk menguji tingkat kecocokan suatu model terhadap
kondisi faktualnya. Tingkat kecocokan dapat dilihat dari jumlah kuadrat
simpangannya. Nilai jumlah kuadrat simpangan terkecil merupakan indikator
tingkat kecocokan suatu model. Dalam proses perencanaan kota, metoda ini
digunakan untuk menguji tingkat kecocokan beberapa model pertumbuhan
penduduk. Bentuk matematisnya adalah sebagai berikut (Oppenheim, 1980) :
   Yi  Y 'i 
2
 : Nilai simpangan
Yi : Perkiraan jumlah penduduk
Y'i : Jumlah penduduk faktual
Pada tahapan selanjutnya, untuk mendistribusikan jumlah penduduk di setiap blok
lingkungan, terdapat beberapa pendekatan kepadatan penduduk. Salah satu
metoda yang sesuai untuk kawasan perencanaan yang relatif masih kosong,
adalah Metode Analisis Daya Tampung Penduduk. Perhitungan metoda ini
didasarkan pada pendekatan sebagai berikut :
 Lahan potensial yang dapat dikembangkan menjadi lahan terbangun

(perumahan)
Chapter:
116
 Besaran luas kapling perumahan yang akan ditetapkan
 Asumsi jumlah penduduk dalam setiap Kepala Keluarga (KK).
 Perhitungan berdasarkan standar kepadatan National Urban Development

Strategy (NUDS)
Dari keseluruhan metoda tersebut diatas, dipilih beberapa metoda yang paling
sesuai dengan kondisi kawasan perencanaan sehingga dihasilkan beberapa
skenario perkiraan jumlah penduduk. Selanjutnya, dengan melihat pertimbangan‐
pertimbangan kecenderungan perkembangan, diambil salah satu hasil perkiraan
penduduk sebagai dasar di dalam perhitungan kebutuhan prasarana dan sarana.
Penggunaan metoda analisis akan sangat tergantung dari kelengkapan data
kependudukan yang tersedia. Metode pendekatan proyeksi penduduk dapat
dilihat pada Gambar 6.3.
Gambar 6 Metode Pendekatan Analisis Jumlah Penduduk

Fungsi

Setiap

Distribusi Daya Tampung Distribusi
Penduduk Penduduk Kawasan Penduduk Setiap
Kebijakan
Perencanaan Blok Lingkungan
Kependudukan Tiap Unit
RTRW Kota Lingkungan
Tangerang

 Penduduk Eksisting
Penduduk Setiap Blok lingkungan
 Kepadatan Penduduk
Existing Setiap Blok Lingkungan

Sedangkan, untuk analisis sosial budaya bertujuan untuk mengetahui karakteristik dan
aspirasi masyarakat di wilayah perencanaan serta dapat diketahui tingkatan penghasilan
masyarakatnya, sehingga nantinya dengan analisis ini akan dapat diklasifikasikan

kebutuhan sosial masyarakat, kebutuhan ekonomi masyarakat, dan kebutuhan fisik.
Dalam pembangunan fisik akan kelihatan dengan jelas aspek sosial budaya macam apa
yang perlu dipertimbangkan.
Chapter:
117
6.2.18. Analisis Pengembangan Ekonomi Kota
Analisis perekonomian dilakukan dengan tujuan untuk melihat struktur aktivitas

perekonomian kawasan perencanaan saat ini dan perkembangan tingkat sosial ekonomi
masyarakat. Metode yang digunakan untuk menganalisis perekonomian di kawasan
perencanaan adalah metode kualitatif.
Data‐data yang dibutuhkan untuk analisis perekonomian, meliputi :
 Nilai tambah sektor ekonomi (PDRB)
 Struktur mata pecaharian penduduk
 Jenis kegiatan perekonomian di kawasan perencanaan
 Besaran produksi dan investasi setiap sektor.subsektor ekonomi
 Hasil analisis ketersediaan lahan.
Analisis yang akan dilakukan dengan menggunakan data PDRB meliputi tingkat
pertumbuhan (sektor, subsektor dan total wilayah), kontribusi sektor/subsektor dalam
perekonomian kota, penyerapan tenaga kerja, pendapatan per kapita, daya saing
sektor/subsektor, karateristik pertumbuhan dan sebagainya.
Mengingat hasil analisis dengan menggunakan data PDRB bersifat sektoral, maka untuk
melihat persebaran dan besaran sektor/subsektor ekonomi perlu analisis
persebaran/intensitas kegiatan dan penyebaran tenaga kerja.
6.2.19. Analisis Potensi dan Permasalahan Sosial Ekonomi Kota
Analisis potensi dan permasalahan sosial ekonomi kota dapat dilakukan dengan melihat
tingkat pertumbuhan produksi dan penyerapan tenaga kerja, volume penjualan, jumlah
pengangguran pada suatu kawasan, keterkaitan usaha antara skala besar, menengah
dan kecil. Bila indikator – indikator tersebut memperlihatkan kecenderungan yang
negatif maka berarti di kawasan yang bersangkutan ada masalah sosial dan ekonomi.
Sebaliknya, bila indikatornya positif berarti ada potensi dengan catatan bahwa aktivitas
Analisis Pengembangan Ekonomi Kota
tersebut tidak berdampak negatif pada lingkungan di sekitarnya.
Chapter:
118
6.2.20. Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan
Analisis kapasitas pengembangan kawasan / daya dukung kawasan dilakukan dengan

melakukan penilaian terhadap kemampuan fisik lingkungan dan kemampuan prasarana
dan sarana untuk mendukung pengembangan aktivitas pada suatu kawasan. Daya
dukung kawasan akan menentukan berapa luas kawasan yang dapat dikembangkan dan
atau yang bisa dibangun dan besaran aktivitas yang dapat ditampung.
6.2.21. Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan
Tujuan kegiatan ini adalah untuk menghitung perkiraan jumlah kebutuhan fisik di
kawasan perencanaan berdasarkan daya dukungnya.
Secara rinci, beberapa kebutuhan yang akan dihitung adalah :
Perkiraan kebutuhan lahan untuk pengembangan kawasan perumahan dan

permukiman, perdagangan, industri, dan kegiatan lainnya
Perkiraan jumlah dan tipe bangunan yang akan dikembangkan,
Perkiraan kebutuhan sarana dan prasarana transportasi, sarana dan prasarana

air, energi/listrik, telekomunikasi,
Perkiraan pembiayaan : sumber pembiayaan dan pola kredit,
Perkiraan kebutuhan dan jumlah kawasan prioritas.
Keluaran dari tahap ini adalah tersusunnya perkiraan jumlah kebutuhan fisik kawasan
berdasarkan daya dukungnya.
a. Penentuan Kebutuhan Fasilitas dan Utilitas
Untuk memperkirakan kebutuhan fasilitas dan utilitas pada kawasan perencanaan,
digunakan beberapa model kebutuhan fasilitas dan utilitas yang bersumber dari :
 RTRW Kota Tangerang dan RDTR Kecamatan seluruh wilayah Kota TAngerang
Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan
 Standar Teknis yang digunakan di Kota Tangerang
 Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2006 Tentang Jalan
 Standar Perencanaan Geometrik Jalan Perkotaan
Chapter:
119
 Standar Pelayanan Kebutuhan Air Minum
 Standar Pelayanan Kebersihan Air Limbah
Perkiraan kebutuhan fasilitas dan utilitas pada kawasan akan mencakup kebutuhan
jenis, jumlah, serta kebutuhan ruang. Perkiraan dilakukan dengan mengaplikasikan
standar kebutuhan yang ada untuk kecamatan‐kecamatan di Kota Tangerang, yang
dapat mengacu pada berbagai studi dan standar perencanaan yang ada.
Secara garis besar, standar perencanaan dibagi menjadi 3, yaitu:
 Standar Internasional, yang merupakan bakuan yang didasarkan atas ketentuan
umum dan diterapkan di banyak negara sebagai suatu kebutuhan dan
persyaratan.
 Standar Nasional, yang menjadi pedoman umum yang digunakan di Indonesia.
Standar ini hanya memberikan patokan umum, sesuai dengan karakteristik serta
tingkat kebutuhannya
 Standar lokal yakni ketentuan yang berlaku khusus untuk suatu wilayah atau
kota tertentu. Standar ini disusun berdasarkan situasi dan kondisi khusus dari
wilayah atau kota tersebut yang di dalamnya dipertimbangkan ketentuan khusus
lain, seperti tradisi dan tata nilai budaya yang berlaku.
1) Standar Kebijakan Penyehatan Lingkungan Permukiman
Hal‐hal yang perlu diperhatikan di dalam merencanakan suatu lingkungan

permukiman yang sehat dapat diuraikan menjadi dua, yaitu :
a. Kesehatan rumah, seperti cahaya, ventilasi dan pergantian udara,

kelembaban, air minum, pembuangan kotoran manusia, pembuangan air
bekas, pembuangan air hujan, luas bangunan rumah, denah, luas tanah,
dapur, tanaman, sampah, kebersihan, binatang penyebab penyakit,
tempat penyimpanan barang untuk kegiatan yang berbeda‐beda,
Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan
b. Kesehatan lingkungan, seperti lingkungan perumahan sehat, jalan

lingkungan, sistem pembuangan air dan pertamanan lingkungan.

Chapter:
120
2) Standar Kebijakan Penyediaan Air Bersih
Terdapat 5 (lima) komponen yang akan digunakan sebagai dasar

pengembangan sistem penyediaan air bersih di masa yang akan datang.
Komponen rencana tersebut antara lain sebagai berikut :
a. Kebutuhan Air
b. Rencana Tingkat Pelayanan
c. Rencana Pengembangan Sumber
d. Rencana Pengembangan Transmisi/distribusi
e. Pengendalian Kebocoran Air.
PDAM telah menyediakan suatu standar bagi pengadaan air bersih dimana
standar tersebut didasarkan pada pedoman Direktorat Air Bersih yang telah
memperhitungkan standar kebutuhan air bersih untuk industri dan rumah
tangga. Ketentuannya ialah 125 lt / orang / hari untuk konsumsi umum dan
10 lt / pekerja/ hari bagi kawasan industri. Catatan untuk ketentuan
tersebut ialah bahwa air yang diperuntukkan bagi kawasan industri bukan
bahan baku operasional.
Suatu kebijakan lain telah ditetapkan pula bahwa perbandingan antara

sambungan langsung ke rumah tangga dan kran umum berkisar antara 50% :
50% hingga 80% : 20%, tergantung pada situasi lingkungan permukimannya.
Setiap kran umum diasumsikan melayani 200 orang, sedangkan sambungan
rumah tangga untuk 5 – 10 orang. Jumlah penduduk yang ingin dilayani
oleh PDAM berdasarkan informasi ialah sekitar 75% dari jumlah keseluruhan
penduduk yang ada atau yang direncanakan, dengan asumsi Kebutuhan Air
Minum dihitung sebesar 150 lt / orang / hari.
3) Standar Kebijakan Penyediaan Listrik
Berdasarkan standar kebijaksanaan, kebutuhan konsumsi listrik yang

ditetapkan untuk masing‐masing kelompok pelanggan sebagai berikut :
• Rumah Tangga mengkomsumsi listrik sebesar 170 Watt/jiwa.
Chapter:
121
• Industri mengkomsumsi listrik sebesar 250 KVA/Ha.
• Perdagangan dan jasa mengkomsumsi listrik sebesar 80 KVA/Ha.
• Sosial / Fasilitas Umum mengkomsumsi listrik sebesar 80 KVA/Ha
4) Standar Kebijakan Penyediaan Komunikasi
Untuk melayani kebutuhan telepon, dibutuhkan pengembangan sistem

jaringan distribusinya yang meliputi fasilitas Sentral Telepon Otomat (STO),
Rumah Kabel (RK) dan Distribution Point (DP). Perkiraan kebutuhan RK dan
DP dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut :
• Untuk 1 RK memiliki kapasitas antara 1.200 – 1.400 SST
• Untuk 1 DP memiliki kapasitas antara 10 – 20 SST
b. Analisis Kebutuhan dan Penentuan Lokasi Prasarana dan Sarana
Tujuan dari analisis ini adalah untuk melihat ketersediaan prasarana dan sarana pada
saat ini serta memperkirakan kebutuhannya pada masa mendatang. Output dari
analisis tersebut adalah sebaran prasarana dan sarana di kawasan perencanaan
untuk tiap‐tiap blok lingkungan. Tahapan analisis kebutuhan sarana dan prasarana
disajikan pada Gambar 7.
Gambar 7 Metode Pendekatan Analisis Kebutuhan Prasarana dan Sarana
Arahan Kebutuhan Prasarana dan Sarana
Berdasarkan RTRW Kota Tangerang,
NSPM

Kondisi Eksisting Kebutuhan

Analisis Kebutuhan
Prasarana dan Sarana Prasarana dan Sarana
Prasarana dan Sarana di Kawasan Perencanaan

Standar Kebutuhan
Kebutuhan
Prasarana dan Sarana Prasarana dan Sarana
di Setiap Blok Lingkungan
Sebaran Sarana
dan Sistem Jaringan
Sebaran Sarana
dan Sistem Jaringan
Chapter:
122

1) Kebutuhan dan Penentuan Lokasi Sarana
a) Analisis Kebutuhan Sarana
Metode analisis kebutuhan sarana dilakukan berdasarkan :
 Penetapan jenis dan jumlah sarana berdasarkan arahan RTRW Kota

Tangerang dan RDTR Kecamatan di Kota Tangerang. Pendekatan ini
dilakukan dengan tanpa melihat jumlah dan jenis sarana yang tersedia
pada saat ini.
 Standar jenis sarana tertentu berdasarkan jumlah penduduk pendukung
sarana tersebut. Pendekatan ini dilakukan dengan tanpa melihat jumlah
dan jenis sarana yang tersedia pada saat ini.
Sebagai standar dalam perhitungan kebutuhan sarana antara lain

merujuk pada ketentuan sebagai berikut:
 Pedoman standar lingkungan permukiman kota (DPMB ‐ PU).
 Pedoman standar pembangunan perumahan sederhana (DPMB ‐

PU).
 Pedoman Penentuan Standar Pelayanan Minimal Bidang Penataan
Ruang, Perumahan dan Permukiman, dan Pekerjaan Umum
(Kimpraswil)
 Pengurangan antara jumlah dan jenis sarana yang tersedia pada saat ini
dengan jumlah dan jenis sarana yang dibutuhkan berdasarkan penetapan
RTRW Kota Tangerang dan RDTR Kecamatan atau berdasarkan Standar.
 Adopsi Kebijakan Pembangunan Sarana yang telah ditetapkan oleh

Pemerintah Daerah, baik jumlah, jenis maupun ukuran luasnya.
b) Analisis Penempatan Sarana
Metode analisis penempatan sarana dilakukan berdasarkan :
 Lokasi sarana yang telah ada pada saat ini.
Chapter:
123
 Kebijakan Kebijakan Pembangunan Sarana yang telah ditetapkan oleh
Pemerintah Daerah.
 Penetapan Lokasi Sarana di dalam RTRW Kota Tangerang dan RDTR
Kecamatan.
 Kriteria Lokasi Sarana.
 Hubungan Fungsional antar sarana
Untuk mendukung analisis kebutuhan dan penempatan sarana, dibutuhkan
data‐data mengenai :
 Jumlah dan Jenis Sarana yang ada pada saat ini, mencakup lokasi, kondisi,
dan intensitas pelayanan.
 Kebijakan Pembangunan Sarana yang sedang dan akan dilaksanakan oleh
Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah.
 Rencana jumlah, jenis distribusi sarana di kawasan perencanaan

berdasarkan RTRW Kota Tangerang dan RDTR Kecamatan.
2) Kebutuhan dan Penentuan Lokasi Prasarana
a) Analisis Kebutuhan Prasarana
Metode analisis kebutuhan prasarana dilakukan berdasarkan :
 Penetapan jenis dan jumlah prasarana RTRW Kota Tangeranga.
 Pendekatan ini dilakukan dengan tanpa melihat jumlah dan jenis

prasarana yang tersedia pada saat ini.
 Standar jenis prasarana tertentu berdasarkan jumlah penduduk

pendukung prasarana tersebut. Pendekatan ini dilakukan dengan tanpa
melihat jumlah dan jenis prasarana yang tersedia pada saat ini.
Sebagai standar dalam perhitungan kebutuhan prasarana antara lain

merujuk pada ketentuan sebagai berikut:
 Target Konsumsi Air Bersih di Indonesia, Direktorat Cipta Karya,

Departemen Pekerjaan Umum, 1998.
Chapter:
124
 SK SNI T‐07‐1989‐F tentang Tata Cara Perencanaan Tangki Septik.
 SK SNI S‐04‐1993‐03 tentang Spesifikasi Timbulan Sampah.
 SK SNI T‐13‐1990‐F tentang Tata Cara Pengelolaan Teknik Sampah

Perkotaan.
 Perancangan dan pemeliharaan Sistem Plumbing, tahun 1991.
 Standard dari Arup (Building Services Concept Design Guide).
 Pengurangan antara jumlah dan jenis prasarana yang tersedia pada saat
ini dengan jumlah dan jenis prasarana yang dibutuhkan berdasarkan
penetapan RTRW Kota Tangerang atau berdasarkan Standar.
 Adopsi Kebijakan Pembangunan Prasarana yang telah ditetapkan oleh

Pemerintah Daerah, baik jumlah, jenis maupun ukuran luasnya.
b) Analisis Penempatan Prasarana
Metode analisis penempatan prasarana dilakukan berdasarkan :
 Jaringan atau penempatan prsarana sarana yang telah ada pada saat ini.
 Kebijakan Kebijakan Pembangunan prasarana yang telah ditetapkan oleh

Pemerintah Daerah.
 Penetapan Lokasi Prasarana di dalam RTRW Kota Tangerang.
 Kriteria Lokasi Prasarana.
 Hubungan Fungsional antarsarana dengan prasarana.
Untuk mendukung analisis kebutuhan dan penempatan prasarana,

dibutuhkan data‐data mengenai :
 Pola Budaya masyarakat dalam penggunaan prasarana.
 Jumlah dan Jenis Prasarana yang ada pada saat ini, mencakup lokasi,
kondisi, dan intensitas pelayanan.
 Kebijakan Pembangunan Prasarana yang sedang dan akan dilaksanakan

oleh Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah.
Chapter:
125
 Rencana jumlah, jenis dan jaringan distribusi prasarana di kawasan
perencanaan berdasarkan RTRW Kota Tangerang.
6.2.22. Perumusan Rencana
6.2.22.1 Kriteria Rencana / Design
Kriteria rencana / design selain menjamin pemenuhan kebutuhan secara teknis,

keserasian, dan keindahan juga sangat berpengaruh dalam menghasilkan tata ruang
yang sesuai dengan kebudayaan lokal dari masyarakat sehingga Rencana Teknik Ruang
Kota nantinya dapat diterima oleh masyarakat setempat dan berkembang sesuai dengan
yang diharapkan.
Perumusan kriteria pengembangan didasarkan pada kebutuhan pengembangan

kawasan dan komponen‐komponennya, yang dijabarkan ke dalam konsep dasar dan
prinsip‐prinsip pengembangan.
6.2.22.2 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota
Pada tahap ini akan dibuat suatu rumusan mengenai konsep rencana tata bangunan dan
lingkungan kawasan yang sesuai dengan kondisi dan fungsi‐fungsi yang ada dan akan
dikembangkan di kawasan perencanaan.
Perumusan konsep rencana meliputi konsep dasar rencana, konsep pengembangan

kawasan, konsep pemanfaatan ruang, dan konsep perancangan. Konsep dasar rencana
dirumuskan untuk mendukung tujuan pengembangan kawasan yang direncanakan.
Konsep pengembangan kawasan secara eksternal harus menjamin adanya keterkaitan
antara kawasan perencanaan dengan struktur ruang makro Kota Tangerang dan secara
internal harus mencakup elemen‐elemen ruang sesuai dengan fungsi kawasan. Konsep
pengembangan kawasan disusun berdasarkan masukan hasil analisis berupa informasi
mengenai kebutuhan pengembangan serta komponen‐komponen fungsional yang akan
dikembangkan di kawasan perencanaan.
Perumusan Rencana
Chapter:
126
Perumusan konsep dasar rencana mencakup konsep dasar pengembangan fungsi
kawasan, pengembangan komponen fungsional penunjang kawasan / kegiatan, dan
pengaturan sirkulasi baik di dalam maupun di luar kawasan.
Berdasarkan konsep dasar pengembangan kawasan, selanjutnya dapat dirumuskan

rencana tata ruang yang memuat :
 Konsep struktur ruang dan pola sirkulasi kawasan, memuat konsepsi struktur
fungsional ruang berikut pola pergerakan di dalam kawasan serta pergerakan dari
dan menuju kawasan
 Konsep pemanfaatan ruang yang memuat alokasi ruang untuk setiap komponen
ruang
 Pada kawasan pemanfaatan / ruang fungsional dan fasilitasnya dijabarkan lebih

lanjut ke dalam blok‐blok peruntukan dan rencana tapak bangunan.
Pengembangan peruntukan lahan mikro berpedoman pada prinsip keragaman fungsi

kegiatan yang seimbang. Rencana peruntukan lahan merupakan sarana yang penting
untuk mencapai tujuan pengembangan fisik sosial dan ekonomi suatu kawasan
khususnya kawasan perencanaan.
Pembentukan pola tata ruang berdasarkan figure ground plan yaitu melakukan
interrelasi antara massa bangunan (solid) dan ruang terbuka (void), atau hubungan
antara bentuk bangunan dan ruang terbuka.
Figure ground plan akan memperlihatkan dengan jelas komposisi massa bangunan
dengan ruang terbuka dalam suatu peta dua dimensi. Unsur solid atau masa bangunan
sangat berkaitan erat sebagai fungsi atau wadah suatu kegiatan. Void merupakan ruang
terbuka, jalan, plaza yang terbentuk dari konfigurasi massa bangunan.
6.2.22.3 Perumusan Tujuan Pengembangan Kota
Pada tahap ini akan dirumuskan mengenai tujuan penyusunan Rencana Detail Tata
Perumusan Tujuan Pengembangan Kota
Ruang KEcamatan Benda (PR‐11) yang pada hakikatnya adalah untuk menciptakan
kehidupan dan penghidupan yang produktif dan efisien bagi masyarakat yang bertempat
tinggal di kawasan tersebut.
Chapter:
127
Rencana ini juga diharapkan dapat mengakomodasi dan menyalurkan aspirasi
masyarakat sesuai dengan tujuan yang dicanangkan oleh Pemerintah, tujuan yang
diinginkan oleh masyarakat sendiri, tujuan yang ingin dicapai dari sisi pelaku usaha, serta
tujuan pembangunan yang dirumuskan oleh stakeholder lainnya.
6.2.22.4 Perumusan Rencana Struktur Dan Pola Ruang
Rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang kawasan, meliputi:
a. Struktur pemanfaatan ruang yang meliputi distribusi penduduk, sistem kegiatan dan
sistem pusat‐pusat pelayanan permukiman termasuk pusat pelayanan koleksi dan
distribusi; sistem prasarana transportasi; sistem telekomunikasi, sistem energi,
sistem prasarana pengelolaan lingkungan termasuk sistem drainase dan air limbah;
b. Pola pemanfaatan ruang yang meliputi kawasan lindung, kawasan permukiman,

kawasan jasa (perniagaan, pemerintahan, transportasi, pariwisata,dll), kawasan
perindustrian.
6.2.22.5 Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang
Rencana blok merupakan tindak lanjut dari rencana struktur
dan pola pemanfaatan ruang. Untuk menyusun rencana
blok pemanfaatan ruang perlu diperhatikan ketentuan
berikut :
1) Materi yang diatur
Pemanfaatan ruang kawasan perkotaan

yang dirinci dalam blok‐blok peruntukan.
Gambar 8 Contoh :
2) Kedalaman materi yang diatur Rencana Blok Pemanfaatan
Ruang
Blok pemanfaatan ruang yang dirinci untuk
Perumusan Rencana Struktur Dan Pola Ruang
setiap blok dan jaringan pergerakan serta

utilitas.
3) Pengelompokan materi yang diatur
Chapter:
c. Kawasan Budidaya Perkotaan, meliputi:
 Perumahan dan permukiman, yang dirinci menurut ketinggian bangunan,

jenis penggunaan, pengelompokan berdasarkan besaran perpetakan;
 Perdagangan, yang dirinci menurut jenis dan bentuk bangunannya, antara

lain pasar, pertokoan, mal, dll;
 Industri, yang dirinci menurut jenisnya;
 Pendidikan, yang dirinci menurut tingkatan pelayanan mulai dari pendidikan
tinggi, SLTA, SLTP, SD, dan TK;
 Kesehatan, yang dirinci menurut tingkat pelayanan mulai dari RS Umum
kelas A,B,C,D; puskesmas, puskesmas pembantu;
 Peribadatan, yang dirinci menurut jenisnya mulai dari mesjid, gereja,

kelenteng, pura, vihara;
 Rekreasi, yang dirinci menurut jenisnya, antara lain taman bermain, taman
rekreasi, taman lingkungan, taman kota, dll;
 Olahraga, yang dirinci menurut tingkat pelayanannya, antara lain stadion,

gelanggang, dlll;
 Fasilitas sosial lainnya, yang dirinci menurut jenisnya, seperti panti asuhan,
panti werda, dll;
 Perkantoran pemerintah dan niaga, yang dirinci menurut instansinya;
 Terminal angkutan jalan raya baik untuk penumpang atau barang, stasiun
kereta api, pelabuhan sungai, pelabuhan danau, pelabuhan penyeberangan,
pelabuhan laut, bandar udara, dan sarana transportasi lainnya;
 Kawasan pertanian tanaman pangan, perkebunan, peternakan, perikanan;
Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang
 Taman pemakaman umum, taman pemakaman pahlawan;
 Tempat pembuangan sampah akhir.
d. Kawasan Lindung, meliputi:
Chapter:
129
 Kawasan resapan air dan kawasan yang memberikan perlindungan bagi
kawasan bawahan lainnya;
 Sempadan pantai, sungai, sekitar danau dan waduk, sekitar mata air, dan
kawasan terbuka hijau kota termasuk jalur hijau;
 Cagar alam/pelestarian alam, dan suaka margasatwa;
 Taman nasional, taman hutan raya, dan taman wisata alam lainnya;
 Kawasan cagar budaya;
 Kawasan rawan letusan gunung berapi, rawan gempa, rawan tanah longsor,
rawan gelombang pasang dan rawan banjir.
6.2.22.6 Perumusan Peraturan Zonasi
Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan

pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona
peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang. Rencana rinci tata
ruang wilayah kabupaten/kota dan peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci
tersebut menjadi salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang sehingga
pemanfaatan ruang dapat dilakukan sesuai dengan rencana umum tata ruang dan
rencana rinci tata ruang
Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan ruang dan unsur‐
unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rencana
rinci tata ruang.
Peraturan zonasi berisi ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada
zona pemanfaatan ruang yang dapat terdiri atas ketentuan tentang amplop ruang
(koefisien dasar ruang hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan
garis sempadan bangunan), penyediaan sarana dan prasarana, serta ketentuan lain yang
dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif, dan
berkelanjutan.
Perumusan Peraturan Zonasi
Chapter:
130
Ketentuan lain yang dibutuhkan, antara lain, adalah ketentuan pemanfaatan ruang yang
terkait dengan keselamatan penerbangan, pembangunan pemancar alat komunikasi,
dan pembangunan jaringan listrik tegangan tinggi.
Peraturan zonasi disusun berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona
pemanfaatan ruang.
6.2.22.7 Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan
Substansi rencana tata ruang kota perlu didukung dengan komponen pengelolaan agar
rencana tersebut tidak terhenti pada proses wacana. Dengan demikian, maka jaminan
bahwa rencana tersebut bersifat operasional dan implementatif merupakan nilai
tambah tersendiri bagi rencana tersebut. Substansi pengelolaan pembangunan kawasan
meliputi:
 Pengelolaan perencanaan tata ruang
 Pengelolaan pemanfaatan ruang
 Pengelolaan pengendalian ruang, yang meliputi :
 Ketentuan administrasi pengendalian pelaksanaan rencana dan program,

misalnya melalui mekanisme perizinan mendirikan bangunan;
 Ketentuan pengaturan operasionalisasi penerapan pola insentif, disinsentif;
 Arahan pengendalian pelaksanaan berupa ketentuan penatalaksanaan /

manajemen pelaksanaan pembangunan;
 Mekanisme pelaporan, pemantauan, dan evaluasi program (baik yang

Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan
dilakukan oleh instansi yang berwenang maupun keterlibatan masyarakat
dalam pengawasan), serta pengenaan sanksi (berupa teguran, pencabutan
izin, perdata maupun pidana).
 Pengelolaan penyediaan infrastruktur kota
 Action plan
 Aspek hukum dalam pengelolaan kota.
Chapter:
131
1) Rencana Pengendalian Intensitas Ruang
Intensitas bangunan atau intensitas ruang adalah jumlah seluruh luas lantai
bangunan pada luas tanah perpetakan / daerah perencanaan yang sesuai
dengan rencana kota, terutama menyangkut besaran ruang yang ditempati oleh
peruntukan yang telah ditetapkan. Intensitas ruang/bangunan dapat digunakan
untuk memperoleh gambaran skala pembangunan bagi kawasan perencanaan.
Tujuan yang dicapai di dalam rencana intensitas ini adalah :
 mendistribusikan secara spasial (ruang) intensitas bangunan dalam kawasan
menurut jenis peruntukannya ;
 mengupayakan ambang intensitas ruang secara lebih merata (KLB);
 menentukan kepadatan bangunan (KDB);
 menentukan ketinggian bangunan ;
 menentukan Garis sempadan bangunan ;
 menentukan area terbangun yang diizinkan.

2) Rencana Koefisien Dasar Bangunan
Koefisien Dasar Bangunan adalah angka persentase berdasarkan perbandingan

luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah perpetakan/daerah
perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana kota. Pertimbangan rata‐rata
juga berlaku bagi KDB keseluruhan lahan kawasan.
KDB kawasan perencanaan mempertimbangkan hal‐hal sebagai berikut : Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan
 Pengaturan KDB kawasan perencanaan seperti yang ditetapkan dalam RDTR
Kepanjen.
 KDB dapat ditetapkan berdasarkan blok ataupun persil sesuai dengan
tingkat kepadatan bangunan yang ingin dicapai.
 KDB mempertimbangkan kebutuhan akan ruang terbuka, terutama pada sub
kawasan/blok dengan tingkat kepadatan yang lebih tinggi.
Chapter:
132
3) Rencana Koefisien Lantai Bangunan
Koefisien Lantai Bangunan adalah angka perbandingan jumlah luas lantai

seluruh bangunan terhadap luas tanah perpetakan daerah perencanaan yang
dikuasai sesuai dengan rencana kota. KLB menetapkan besaran maksimum luas
lantai yang dapat terbangun bagi masing‐masing peruntukan lahan/blok.
Penyebaran KLB dalam kawasan mempertimbangkan pula beberapa hal sebagai
berikut:
 KLB dalam setiap blok ditetapkan berdasarkan daya tampung lahan dari
intensitas kegiatan yang terjadi.
 KLB untuk keseluruhan kawasan disesuaikan dengan KLB rata‐rata seperti
yang ditetapkan dalam RDTR Kawasan.
 KLB maksimum diterapkan pada skala subkawasan/blok dan persil.
4) Rencana Ketinggian Bangunan
Ketinggian bangunan adalah suatu pengejawatahan dari intensitas

ruang/bangunan kedalam bentuk jumlah keseluruhan lantai dalam suatu
bangunan dihitung mulai dari lantai dasar sampai dengan lantai tertinggi atau
disebut juga sebagai tinggi bangunan, yang sama dengan jarak yang dihitung
dari lantai dasar sampai dengan puncak atap yang dinyatakan dalam meter.
Ketinggian bangunan mempertimbangkan hal‐hal sebagai berikut :
 Melalui pendekatan fungsional, ketinggian bangunan mempertimbangkan

tinggi / rendahnya intensitas kegiatan yang ada pada daerah perencanaan Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan
serta pemakaian sarana dan prasarana yang ada maupun yang akan
direncanakan, seperti pusat‐pusat parkir, area hijau dan sebagainya.
 Melalui pendekatan visual, ketinggian bangunan mempertimbangkan skala
bangunan dan ruang‐ruang terbuka yang ada di sekitarnya serta skala
manusia, untuk menciptakan wajah jangkauan pejalan kaki (pedestrian
pocket).
Chapter:
133
Berdasarkan pertimbangan tersebut maka ketinggian bangunan dalam kawasan
dapat terbagi ke dalam 3 (tiga) kategori sebagi berikut :
 rumah tinggal 1 sampai dengan 2 lantai.
 bangunan fasilitas umum seperti sekolah, mesjid, poliklinik dan sejenisnya 1
sampai dengan 2 lantai.
 bangunan komersial seperti pertokoan dan atau perkantoran dan sejenisnya
2 sampai dengan 3 lantai.
5) Rencana Garis Sempadan Bangunan
Garis sempadan bangunan termasuk didalamnya garis sempadan muka

bangunan, sempadan belakang bangunan dan sempadan samping bangunan.
Penetapan garis sempadan ini didasarkan pada pertimbangan sebagai berikut:
 Agar terwujud suatu keteraturan bangunan baik secara fungsional maupun
visual.
 Agar terdapat aliran udara yang segar, kecukupan sinar matahari serta
mempertimbangkan kondisi lahan berawa dengan kemungkinan kelancaran
jalannya aliran air pasang‐surut.
 Memperkecil risiko kebakaran.
Chapter:
134
½ L TRO TO AR TROTOAR ½ L
BERM BERM
GSB GSB
TROTOAR
TROTOAR
½ L A B A B ½ L
GSB GSB
Gambar 9 Potongan dan Tampak Atas
N N
N A S
U A
A P I
M R
N
G D
A
A
G
E
S
B
K
D
B
4
0
%
S
G PA N
E
A D A
B
M GU
R A N
A
IS N
N
Gambar 10 Contoh Pengaturan GSB dan KDB

Chapter:
135

Gambar 11

Contoh Gambar Pengaturan Ketinggian

Chapter:
136
Gambar 12
Contoh Gambar Pengaturan Ketinggian
Chapter:

Gambar 13
Contoh Zoning Kawasan
Chapter:

Gambar 14 Contoh Legal Regulation Zone

Gambar 15

Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan
Chapter:
140
BAB 7 ORGANISASI
PELAKSANAAN PEKERJAAN
8.1. Tahap Kegiatan

Konsultan menyusun rencana kerja sesuai dengan tujuan dan sasaran pekerjaan yang
diuraikan dalam KAK dan metodologi pelaksanaan pekerjaan yang diusulkan pada BAB 6.
Berdasarkan Bagan Alir Pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG
KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI Kecamatan Benda (PR‐11) terdapat 3
tahapan pekerjaan yang harus dilaksanakan untuk menghasilkan keluaran seperti yang
diharapkan dalam KAK. Setiap tahapan mencakup sejumlah kegiatan yang harus
diselesaikan secara berurutan. Ketiga tahapan tersebut beserta kelompok kegiatannya
diuraikan sebagai berikut :
I TAHAP I : PERSIAPAN
1 Mobilisasi Peralatan dan Konsolidasi Tim Konsultan
2 Koordinasi dengan Pengguna Jasa
3 Inventarisasi RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang yang sudah ada
4 Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dgn Kegiatan
5 Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000
6 Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan
7 Penyusunan Rencana Kerja
BAB 7 ORGANISASI PELAKSANAAN PEKERJAAN

II TAHAP II : SURVEI LAPANGAN, KOMPILASI DAN ANALISIS
Chapter:
141
1 Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang
2 Identifikasi Sistem, Pras. dan Sarana Transportasi Kota
3 Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Pras. dan Sarana Perkotaan
4 Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air
5 Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota
6 Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan
7 Inventarisasi Warisan Budaya Kota : Gedung dan Kawasan Bersejarah
8 Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya
9 Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota
10 Review/Peninjauan Kembali terhadap RTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang
11 Analisis Daya Dukung Pras., Sarana dan Utilitas
12 Analisis Daya Dukung Lingkungan
13 Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota
14 Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota
15 Analisis Pemanfaatan Ruang
16 Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya
17 Analisis Pengembangan Ekonomi Kota
18 Analisis Potensi dan Permasalahan Sosial Ekonomi Kota
19 Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan
20

Tahap Kegiatan
Chapter:
142
III TAHAP III : PENYUSUNAN RENCANA
1 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota
2 Perumusan Tujuan Pengembangan Kota
3 Perumusan Rencana Struktur Dan Pola Ruang
4 Perumusan Rencana Fasilitas Umum
5 Perumusan Peruntukan Blok
6 Perumusan Rencana Penataan Bangunan dan Lingkungan (Amplop Ruang)
7 Perumusan Indikasi Program Pembangunan
8 Perumusan Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang
9 Perumusan Kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat
8.2. Jadwal Pelaksanaan Kegiatan
Untuk menyelesaikan pekerjaan ini dalam waktu 7 (tujuh) bulan, Konsultan akan
mengerahkan sumberdaya yang tersedia sesuai dengan yang dinyatakan dalam
KAK. Kegiatan terpadat akan terjadi mulai pada bulan ke‐2 hingga akhir bulan
ke‐5 periode penugasan. Hal ini mengingat kegiatan survei dan pengumpulan
data akan dilaksanakan pada bulan tersebut serta penyerahan Laporan Fakta
dan Analisis juga dijadwalkan pada pertengahan bulan ke‐3. Secara keseluruhan,
jadwal pelaksanaan pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG
KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI Kecamatan Benda (PR‐11) disajikan
pada Tabel 7.

Jadwal Pelaksanaan Kegiatan

Chapter:
143

Chapter:
144
Jadwal Pelaksanaan Kegiatan

Tabel 7 Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan

Chapter:

145
8.3. Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya
Untuk mendukung kegiatan, konsultan akan menyediakan Tim Tenaga Ahli yang
mempunyai pengalaman cukup dalam menjamin keberhasilan pelaksanaan pekerjaan.
Komposisi dan kualifikasi Tim Tenaga Ahli serta uraian tugasnya disajikan pada Tabel 8
berikut ini.
Tabel 9 Tugas dan Tanggung Jawab Tenaga Ahli

NAMA POSISI TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB
No

1. Ahli Perencanaan  Mengkoordinasikan anggota tim, sehingga pelaksanaan
Wilayah dan tugas dapat dikerjakan dengan baik sesuai produk dan
Kota/ Team jadwal yang telah ditentukan;
Leader (PWK)  Bertanggung jawab atas penyelesaian pekerjaan sesuai
dengan bidang keahlian dan penyelesaian seluruh
pekerjaan;
 Memantapkan metodologi dan menyusun rencana kerja
 Mengkoordinasikan, mengarahkan tugas dan materi
teknis semua anggota tim dalam pelaksanaan
kegiatan
 Bertanggung jawab untuk keseluruhan manajemen dan
hasil studi, serta penyelesaian laporan yang harus
disampaikan kepada pemberi tugas;
 Melakukan penelaahan materi Rencana Teknik Ruang
Kota
 Membuat daftar data primer dan sekunder yang
diperlukan
 Survey lapangan untuk pengenalan karakteristik
struktur kawasan perencanaan secara keseluruhan dan
mengevaluasi kebijaksanaan struktur ruang yang telah
ada
 Mengumpulkan data keadaan fisik dasar
 Melakukan analisis kecenderungan perkembangan
kawasan terhadap aktivitas ekonomi dan sosial kota.
 Melakukan analisis kebutuhan ruang bagi
pengembangan kawasan perencanaan
 Melakukan analisis daya tampung ruang yg tersedia
 Menganalisis kelemahan / permasalahan intemal yang
selama ini dihadapi dalam kawasan perencanaan
 Menganalisis prospek / kesempatan pengembangan
Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya
kawasan ke depan
 Menganalisis kendala / hambatan yang dihadapi
wilayah perencanaan, terutama karena faktor eksternal
 Merumuskan konsep-konsep struktur dan pola ruang
Chapter:
146
kawasan pusat kota
 Merumuskan rencana peruntukan lahan mikro (land
use), termasuk rencana perpetakan.
 Merumuskan rencana wujud bangunan : ketinggian,
kedalaman, garis sempadan, KDB, KLB.
 Menyiapkan ketentuan administrasi pengendalian
rencana
 Menyiapkan arahan pengendalian pelaksanaan
Menyusun program investasi pengembangan
kawasan
2 Ahli Arsitektur  Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung
jawab dalam pelaksanaan pekerjaan sejak awal
penugasan hingga hasil pekerjaan diterima dengan
baik oleh pemberi pekerjaan
 Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah
koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja
yang harmonis dan efektif
 Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan
untuk setiap tahap kegiatan.
 Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi
pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya.
 Melakukan penelaahan materi Rencana Rinci Tata
Ruang Kota
diperlukan
 Survey lapangan untuk pengenalan karakteristik
struktur kawasan perencanaan secara keseluruhan dan
mengevaluasi kebijaksanaan struktur tata ruang yang
telah ada
 Melakukan survey lapangan untuk pemutakhiran data
penggunaan lahan meliputi jenis penggunaan, besaran,
struktur dan kualitas bangunan, kualitas ruang terbuka,
kualitas fasilitas umum dan sosial
 Melakukan analisis kualitas estetika lingkungan
kawasan ke depan

 Merumuskan konsep-konsep penataan kawasan
terutama pola dan struktur ruang pusat kota
 Menyusun rencana blok (zoning map)
Chapter:
147
 Menyusun rencana intensitas pemanfaatan ruang.
 Merumuskan rencana wujud bangunan : ketinggian,
kedalaman, garis sempadan, KDB, KLB.
 Merumuskan rencana ruang terbuka (open space) :
pertamanan, perkerasan, termasuk perabot lingkungan
(bangku taman dll).
 Menyiapkan ketentuan administrasi pengendalian
rencana
 Menyiapkan arahan pengendalian pelaksanaan
3 Ahli Transportasi  Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung
yang harmonis dan efektif;
 Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi
 Melakukan penelaahan materi rencana transportasi
kota dalam Rencana Rinci Tata Ruang Kecamatan
 Membuat daftar data primer dan sekunder yang
diperlukan
 Survey lapangan untuk pengenalan karakteristik pola
transportasi kawasan kawasan perencanaan dan
mengevaluasi kebijaksanaan transportasi yang telah
ada
 Melakukan survey lapangan untuk mengidentifikasi
pola dan kualitas jaringan jalan meliputi panjang dan
lebar jalan menurut fungsinya; jenis dan kondisi :
perkerasan jalan; garis sempadan bangunan untuk
koridor jalan utama; arus lalu-Iintas, parkir dan
sebagainya
 Melakukan analisis tingkat pelayanan transportasi
kawasan perencanaan
 Melakukan analisis kebutuhan pengembangan
transportasi kawasan perencanaan
 Melakukan analisis kebutuhan jenis sarana dan
prasarana transportasi yang didasarkan pada fungsi
dan daya tampung kawasan
 Menganalisis kelemahan / permasalahan intemal yang
 Menganalisis kendala / hambatan yang dihadapi
 Merumuskan program pengembangan transportasi
kawasan
 Merumuskan rencana sistem pergerakan / sirkuasi

kendaraan dan pejalan kaki serta masalah parkir
 Merumuskan rencana jalan setapak (pedestrian ways)
termasuk sarana penyeberangan
Chapter:
148
 Menyusun program investasi pengembangan
transportasi kawasan
4 Ahli Geodesi  Bertanggung jawab terhadap hasil pekerjaan yang Sesuai
dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab
dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap
persiapan sampai pekerjaan selesai dan diterima
dengan baik oleh pemberi pekerjaan
 Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya dalam
melakukan tugas dan tanggung jawabnya.
pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya
 Bertanggung jawab dalam penyiapan peta dasar dan
peta-peta tematik
 Melakukan survey lapangan untuk pemutakhiran data
penggunaan lahan meliputi jenis dan besaran
penggunaan lahan
 Menyiapkan peta dasar
 Memproses hasil survei lapangan untuk pemutakhiran
peta-peta tematik
 Menyiapkan peta-peta tematik, baik untuk kepentingan
penyajian dan kompilasi data, analisis maupun
rencana
5 Ahli Lingkungan  Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung
 Melakukan penelaahan materi Rencana Teknik Ruang
Kota
diperlukan
 Mengumpulkan data keadaan fisik dasar
 Melakukan survey lapangan untuk mengidentifikasi
pola dan utilitas meliputi kondsi fasilitas Iainnya seperti

saluran air limbah, saluran pengeringan dan lain-lain;
sistem distribusi dan kapasitas sumber air bersih /
minum kota; sistem distribusi jaringan listrik dan
jaringan telekomunikasi kota; sistem pembuangan
Chapter:
149
sampah
 Melakukan analisis tingkat pelayanan sarana dan
prasarana kawasan perencanaan
 Melakukan analisis kebutuhan jenis sarana dan
prasarana drainase, air limbah, air bersih, persampahan
yang didasarkan pada fungsi dan daya tampung
kawasan
kawasan ke depan
 Merumuskan konsep-konsep pengembangan prasarana
kawasan khususnya drainase, air limbah, air bersih,
dan persampahan
 Merumuskan program pengembangan infrastruktur
 Menyusun program Investasi pengembangan prasarana
6 Ahli Ekonomi  Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung
Perkotaan jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap
diperlukan
 Mengumpulkan data mengenai ekonomi perkotaan
meliputi ekonomi sektor formal dan informal.
 Mengumpulkan data mengenai aspek sosial ekonomi
masyarakat
 Melakukan analisis kualitas kehidupan (sosial,
ekonomi, kultur) atas perkembangan kawasan pusat
kota
ekonomi kawasan ke depan

 Menyusun program investasi pengembangan ekonomi
Chapter:
150
kawasan / kota
7 Ahli Sosial Budaya  Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung
jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap
 Membuat daftar data primer dan sekunder yang
diperlukan
 Membantu Team Leader dalam penyiapan dan
penyelenggaraaan public hearing
 Mengidentifikasi dan menganalisis kondisi sosial
masyarakat kota
 Menganalisis peran masyarakat dalam pembangunan
perkotaan
 Menganalisis sistem kemasyarakatan yang harus
diakomodasi dalam pengembangan kota
 Mengidentifikasi warisan budaya kota seperti gedung-
gedung bersejarah, kawasan cagar budaya, dan lain-
lain
 Mengidentifikasi nilai budaya masyarakat yang perlu
diakomodasi dalam pengembangan dan pembangunan
perkotaan
 Menyusun rekomendasi tentang pemanfaatan warisan
budaya kota sebagai elemen ruang pengembangan
kota
8 Ahli Geologi  Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung
Lingkungan jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap

diperlukan
Chapter:
151
 Mengidentifikasi struktur geologi kawasan termasuk
daerah patahan, penurunan tanah (land susidence),
jalur gempa
 Mengidentifikasi kondisi air tanah dan intrusi air laut
 Mengidentifikasi daerah-daerah rawan longsor, rawan
banjir, rawan abrasi
 Menganalisis daya dukung lingkungan
 Menyusun rekomendasi untuk mitigasi bencana

Semua tenaga ahli dan asisten tenaga ahli yang diusulkan oleh konsultan telah
memenuhi persyaratan yang diminta dalam kerangka acuan kerja, pengalaman
profesional masing‐masing tenaga ahli dan asisten secara rinci dapat dilihat pada
lampiran.


Chapter:
152
8.4. Jadwal Penugasan Tenaga Ahli

Tabel 10 Jadwal Penugasan Tenaga Ahli

N Posisi Nama Nama Bulan ke Ke

o Person Perusahaa I II III I V V VI VII Jumla t
il n V I I I h OB
1 Ketua xx PT. 8
Tim/Ahli Cighistara
Perencana Nuangsa
Kota
2 Ahli xx PT. 8
Arsitektur Cighistara
Nuangsa
3 Ahli xx PT. 7
Transporta Cighistara
si Nuangsa
4 Ahli xx PT. 7
Geodesi Cighistara
Nuangsa
5 Ahli xx PT. 7
Lingkungan Cighistara
Nuangsa
6 Ahli xx PT. 7
Ekonomi Cighistara
Perkotaan Nuangsa
7 Ahli Sosial xx PT. 6
Budaya Cighistara
Nuangsa
8 Ahli xx PT. 6
Geologi Cighistara
Lingkungan Nuangsa

Jadwal Penugasan Tenaga Ahli
Chapter:
153
8.5. Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan

Gambar 16 Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan

Direktur Utama Pemberi Pekerjaan
DINAS TATA KOTA

CIGHISTARA NUANGSA PEMERINTAH KOTA TANGERANG

KETUA TIM

AHLI PERENCANA KOTA

AHLI AHLI AHLI
TRANSPORTASI GEODESI ARSITEKTUR
AHLI AHLI AHLI

EKONOMI SOSIAL BUDAYA LINGKUNGAN

AHLI
GEOLOGI

TENAGA
PENDUKUNG

Keterangan :
Garis Perintah
Garis Koordinasi
Warna Menyatakan Kelompok Tugas

Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan

Chapter:
154
8.6. Laporan

Sesuai dengan Kerangka Acuan Kerja yang ada, maka bentuk laporan yang akan
di berikan yakni ;
8.6.1 Laporan Pendahuluan
1) Pemahaman konsultasi terhadap substansi pekerjaan berikut
tanggapan
2) Pendekatan yang digunakan dalam melaksanakan berbagai

kegiatan yang tersebut dalam lingkup pelaksanaan kegiatan;
3) Daftar kebutuhan data dan informasi, serta
4) Daftar kebutuhan dukungan/fasilitasi yang diperlukan konsultan

dari Bappeda Kota Tangerang.
5) Rencana kerja rinci dan rencana mobilisasi tenaga ahli yang

dilengkapi dengan rincian tugas dan keluaran yang dihasilkan oleh
masing‐masing tenaga ahli.
6) Jadwal pelaksanaan pekerjaan serta metodologi yang diajukan

oleh konsultan.
8.6.2 Laporan Fakta dan Analisa
1) Laporan hasil survey lapangan berupa keadaan eksisting kawasan
baik secara fisik, ekonomi dan sosial didalam wilayah rencana
2) Laporan hasil analisa terhadap temuan lapangan seperti struktur

kawasan, peruntukan blok, prasaran transportasi, fasiltias umum,
utilitas umum, amplop ruang, kelembagaan dan peran serta
masyrakat.
3) Laporan Draft Konsep Kawasan, arahan serta konsep pemanfaatan
ruangnya.
8.6.3 Laporan Draft Akhir
1) Laporan Draft Konsep Rencana.
Chapter:
Laporan
155
2) Draft Konsep rencana detail tata ruang.
3) Draft pengendalian rencana.
4) Draft Kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat.
8.6.4 Laporan Akhir
1) Dokumen naskah akademik kawasan beserta Peraturan Zonasinya.
2) Tujuan Pengembangan Kawasan
3) Rencana struktur ruang kawasan
4) Rencana fasiltias umum
5) Rencana peruntukan blok
6) Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang)
7) Indikasi Program Pembangunan
8) Pengendalian Rencana
9) Kelembagaaan dan Peran serta masyarakat.
8.6.5 Ringkasan Eksekutif
Berisi tentang keseluruhan kegiatan perencanaan yang di rangkum secara baik
dan ringkas sesuai peraturan menteri. Agar dapat menjadi pegangan dan
panduan bagi pemberi pekerjaan termasuk stakeholder dinas teknis terkait.
8.6.6 Album peta RDTR Kecamatan
Yaitu Album peta kawasan rencana lengkap dengan kode zoning dan lainnya
sesuai ketentuan perundang‐undangan yang berlaku, dicetak dalam lembar yang
sesuai dengan keperluan dan diberikan kepada pemberi pekerjaan.
8.6.7 CD Data dan Laporan
Berupa Compact Disc (CD) yang berisi laporan‐laporan, peta, foto kegiatan, dan
album peta.

Laporan Akhir
Chapter:
156
8.7. Staff Pendukung
8.7.1 Tenaga Ahli yang diperlukan
Sesuai dengan Kerangka Acuan Kerja , tenaga ahli yang dibutuhka: Team
Leader/Ahli Perencana Kota, Ahli Arsitektur, Ahli Transportasi, Ahli Geodesi, Ahli
Lingkungan, Ahli Ekonomi Perkotaan, Ahli Sosial Budaya, Ahli Geologi dan asisten
Ahli Teknik Jalan. Kualifikasi Tenaga ahli yang diusulkan dapat dilihat pada Tabel
13.1
8.7.2 Tenaga Penunjang
 1 Orang tenaga Sekretaris
 1 Orang Operator Komputer
 1 Orang tenaga Office Boy .

Tenaga Penunjang lainnya dapat ditentukan kemudian, sesuai keperluan / sesuai
kondisi.

Staff Pendukung
Chapter:
157
Tabel 11 Kualifikasi Personil yang diusulkan

NO. POSISI NAMA PENDIDIKAN

PERSONIL
TENAGA AHLI & ASISTEN
1 Asisten Planologi Tiar Pandapotan, ST S1 Planologi
TENAGA PENDUKUNG
1 Juru Gambar (AutoCad) Hadi Juanda Arsitektur
2 Operator Komputer Muda D3 Komputer
3 Supir Nasir SMA
4 Pramubakti Jaisman SMP
8.8. Fasilitas Pendukung

Konsultan akan menyediakan ruang studio bagi tenaga ahli, peralatan kantor, jasa
pelayanan komunikasi dan administrasi untuk mendukung kelancaran tugas tenaga ahli,
sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Daftar peralatan yang dimiliki konsultan dapat dilihat pada Tabel peralatan yang dimiliki,
seperti berikut ini:

Fasilitas Pendukung
Chapter:
158
Masukkan Daftar Peralatan PT. Cighitara
Tabel 12 Daftar Peralatan

Fasilitas Pendukung
Chapter:
159
BAB 7 PENUTUP

PT. CIGHISTARA NUANGSA sudah menyampaikan, keseluruhan metodologi dan

pendekatan yang akan kami gunakan dalam proses pekerjaan PENYUSUNAN
RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN
ZONASI KECAMATAN BENDA (PR‐10). Konsultan kami berpengalaman dan telah
berhasil pada pekerjaan yang sejenis.

Sebagai konsultan yang mengerti akan kecepatan dan ketepatan dalam
bekerjasama dengan BAPEDA PEMERINTAH KOTA TANGERANG, kami akan
berusaha untuk mendulang keberhasilan kembali.

Untuk itu, sangat besar harapan kami untuk kembali berperan dan bersama‐
sama dengan Pemberi Pekerjaan mewujudkan cita‐cita penataan ruang.

Demikianlah Proposal Teknis PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG
(RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN BENDA (PR‐10)
ini kami sampaikan. Atas Penilaian dan penghargaan yang diberikan kami
ucapkan terima kasih.
BAB 7 PENUTUP
Chapter:
160

Proposal Teknis Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Dan Zoning Regulation

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Proposal Teknis Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Dan Zoning Regulation

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

 Menciptakan keselarasan, keserasian, keseimbangan antar lingkungan

Peruntukan lahan dasar merupakan pokok kegiatan permukiman yang

Selanjutnya pengaturan blok dan sub blok perencanaan dengan

 Kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan

Sub blok peruntuk diberi nomor blok dengan memberikan

a. Penyusunan dan pembahasan Laporan pendahuluan (1 bulan) yang lebih

1. Ahli Perencana Kota/Planologi, Pendidikan S2 Perencana Kota, Pengalaman

PT. CIGHISTARA NUANGSA memberikan jasa konsultasi di bidang engineering

Dalam rangka ini, penggalangan kerjasama baik dengan Instansi Pemerintah

PT. CIGHISTARA NUANGSA memberikan layanan dengan jangkauan yang luas

KEPALA DIVISI KEPALA BAGIAN

PERENCANA PERENCANA EKONOMI PERSONALIA

1. Pekerjaan Rencana Pengelolaan KESR IMT‐GT Utara dan Selatan, dengan

PT. CIGHISTARA NUANGSA mempunyai beberapa peralatan yang menunjang dalam

 Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan program

a. struktur dan sistematika tujuan dan sasaran pembangunan kawasan

A. Identifikasi isu permasalahan dan potensi pengembagnan wilayah

Konsultan juga ingin memberikan tanggapan (tanggapan = kritik, komentar) terhadap

Terkait dengan metodologi pekerjaan, dalam KAK disebutkan tentang penerapan

Dalam tahapan kegiatan pekerjaan, tidak ditemukan informasi tentang jadwal

Kecamatan Benda terdiri dari 5 Kelurahan yaitu : Kelurahan Benda, Kelurahan

Blok Jumlah Proyeksi Luas (Ha) Daya

B 11.033 11.956 12.570 172.90 14.578

C1 8.162 8.206 8.234 94.02 8.480

E 10.286 10.507 10.655 240.43 11.643

Kegiatan untuk membentuk Ruang Terbuka Hijau direkomendasikan pada kawasan

Jangkauan pelayanan di Kecamatan Benda didasarkan pada pusat‐pusat pelayanan

Kecamatan Benda yang diarahkan sebagai wilayah pengembangan dengan

Pengembangan perumahan teratur hanya diijinkan untuk pengembang yang sudah

Arahan penggunaan lahan untuk kegiatan pergudangan yang berkaitan dengan

Kegiatan perdagangan ini direncanakan akan terpadu dengan kegiatan lainnya

Dalam mengantisipasi perkembangan kegiatan bandara, terkait dengan

Keterangan Satuan Tahun Tahun

Kebutuhan air Liter/detik 37.28 51.54

Kebocoran Liter/detik 9.32 12.88

Total Liter/detik 46.6 64.42

Keuntungan yang bisa didapatkan oleh pemerintah dengan mempublikasikan

 Mendapatkan masukkan bagi perencanaan di masa datang, dengan masukkan

2 Review 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

10 RDTR 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ada ada ada DTK

11 RDTR 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ada ada ada DTK

12 RDTR 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ada ada ada DTK

13 RDTR 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ada ada ada DTK

1 RTRK Pusat 1996 8/1996 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

3 RTRK 1996 10/1996 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

4 RTRK Kali 1998 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

5 RTRK 2004 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

6 Review 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

1 RTBL 1999 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

2 RTBL Koridor 2002 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

3 RTBL 2003 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

o Kawasan pertanian masih tetap dialokasikan peruntukkannya di

Struktur pelayanan Kota Tangerang yang direncanakan perlu didefinisikan untuk

menghubungkan kawasan ini dengan Perumahan Karawaci di Kecamatan Karawaci

Kawasan lindung merupakan kawasan yang didalamnya tidak diperbolehkan

 Mengembangkan kawasan Sungai Cisadane sebagai kawasan wisata, kawasan

 Pengendalian pemanfaatan kawasan Situ Cipondoh, melalui peraturan dan

 Jalur sempadan sungai/saluran irigasi. Sempadan sungai adalah kawasan

 Memberikan pengarahan dan sosialisasi kepada masyarakat mengenai

Rencana pengembangan kawasan budidaya di Kota Tangerang meliputi kawasan

Rencana pemanfaatan kawasan budidaya perkotaan di Kota Tangerang meliputi

 Penataan kawasan pusat kota diarahkan sebagai kawasan yang memiliki

Rencana pengembangan kawasan perumahan dan permukiman di Kota Tangerang,