Bab 4 Draft Akhir

Draft Laporan Akhir
Studi Kelayakan Pembangunan

Kawasan Industri Baru Kota Medan
BAB
ANALISA KELAYAKAN PASAR, KELAYAKAN EKONOMI DAN

FINANSIAL DAN KELAYAKAN MANAJEMEN
4.1. Analisa Kelayakan Pasar
Analisa kelayakan pasar ini diperlukan untuk mengetahui jenis industri apa yang
perlu dikembangkan di Kota Medan, khususnya di Kawasan Industri Baru,
Kecamatan Medan Labuhan ini. Untuk mengetahui hal ini, maka dapat dilihat
tabel-tabel berikut ini.
Ekspor Sumatera Utara pada tahun 2012 mencapai berat 8.695.942 ton dengan
nilai 10.393.936.000 US$. Sementara impor Sumatera Utara pada tahun 2012
mencapai 6.813.898 ton dengan nilai 5.164.751.000 US$. Data ini menunjukkan
bahwa nilai eksport Sumatera Utara lebih besar daripada nilai impornya.
Tabel 4.1. Perdagangan Luar Negeri Sumatra Utara, 2008-2012
Ekspor/Eksport
Impor/Import
Berat
Bersih
Nilai FOB
Berat
Bersih
Nilai CIF
Neraca/Bala
nce
Net Weight
FOB Value
Net Weight
CIF Value
(000 US$)
(Ton)
(000 US$)
(Ton)
(000 US$)
2008
8 520 892
9 261 977
5 880 759
3 696 065
5 565 912
2009
8 058 927
6 460 117
5 236 553
2 724 236
3 735 881
2010
7 992 103
9 147 778
6 171 734
3 576 248
5 571 530
2011
8 161 003
11 883
268
6 718 063
4 953 462
6 929 806
2012
8 695 942
10 393
936
6 813 898
5 164 751
5 229 185
Tahun/Year
Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara
60
Draft Laporan Akhir

Komoditi dari sektor apa saja yang diekspor Sumatera Utara? Sektor yang
menyumbang terbesar dalam berat ekspor pada tahun 2012 adalah sektor
industri yaitu sebesar 7.541.185 ton. Dalam hal besar nilai, sektor industri juga
penyumbang terbesar pada tahun 2012 yaitu sebesar 7.644.594.000 US$.
Tabel 4.2. Ekspor Sumatra Utara Menurut Sektor, 2008-2012
Berat Bersih/Net Weight (ton)
Tahun/Year
Minyak
dan Gas
Bumi
Natural
Oil and
Gas
Agricultur
e
Pertambang
an &
Penggalian
Mining &
Quarrying
Pertanian
Industi
Industry
Jumlah
Lainnya
Total
Others
2008
1 042 467
113 811
7 364
544
71
71 8 520
892
2009
976 542
101 180
6 981
150
55
55 8 058
927
2010
1 077 691
69 662
6 844
631
119
119 7 992
103
2011
1 050 217
262 987
6 847
717
83
88 8 161
003
2012
1 020 007
134 625
7 541
185
125
125 8 695
942
Tabel 4.3. Ekspor Sumatra Utara Menurut Sektor, 2008-2012 (2)

Nilai FOB/FOB Value (000 US$)
Tahun/Year
Minyak
dan Gas
Bumi
Natural
Oil and
Gas
2008
Agricultur
e
Pertambang
an &
Penggalian
Mining &
Quarrying
2 187 776
5 437
Pertanian
Industi
Industry
Jumlah
Lainnya
Total
Others
7 068
651
114
9 261 997
61
Draft Laporan Akhir

2009
1 444 088
3 067
5 012
880
82
6 460 117
2010
2 677 304
2 638
6 46 7
625
212
9 147 778
2011
3 951 428
9 122
7 992
544
175
11 883 268
2012
2 740 148
8 993
7 644
594
200
10 393 936

Menurut kelompok barang ekonomi, ekspor Sumatera Utara pada tahun 2012
umumnya berupa barang konsumsi seberat 2.155.546 ton. Sedangkan dilihat
dari nilai harganya, pada tahun 2012, ekspor Sumatera Utara paling besar
berbentuk barang material yang mencapai nilai 7.504.912.000 US$.
Lebih
jelasnya dapat dilihat pada tabel 4.4. dan tabel 4.5.

Tabel 4.4. Ekspor Sumatera Utara Menurut Kelompok Barang Ekonomi,
2008-2012
Tahun/Year
Barang
Modal
Capital
Goods
Bahan Baku/
Penolong Raw
MaterialsGoods
Barang
Konsumsi
Consumer
Goods
Jumlah
Total
2008
48 261
6 372 850
2 099 781
8 520 892
2009
31 127
6 063 017
1 964 783
8 058 927
2010
35 535
6 042 717
1913 848
7 992 103
2011
35 878
6 066 793
2 058 333
8 161 003
2012
34 641
6 505 755
2 155 546
8 695 942

Tabel 4.5. Ekspor Sumatra Utara Menurut Kelompok Barang Ekonomi,
2008-2012 (2)
Tahun/Year

Barang
Bahan Baku/
Barang
62
Draft Laporan Akhir

Modal
Capital
Goods
Penolong Raw
MaterialsGoods
Konsumsi
Consumer
Goods
Jumlah
Total
2008
116 681
6 767 146
2 378 150
9 261 977
2009
83 006
4 441 568
1 935 543
6 460 117
2010
101 038
6 700 846
2 345 898
9 147 778
2011
100 318
8 814 355
2 968 594
11 883 268
2012
100 228
7 504 912
2 788 794
10 393 936

Bila dilihat dari berat, maka negara tujuan ekspor dengan berat terbesar adalah
India yang mencapai 1.414.701 ton, kemudian Belanda dengan berat 983.796
ton. Namun bila dilihat dari besar nilainya, maka tujuan ekspor utama terbesar
adalah
India,
Jepang
dan
Cina
dengan
masing-masing
nilai
sebesar
1.365.273.000 US$, 1.069.830.000 US$ dan 1.069.830.000 US$. Lebih jelasnya

dapat dilihat pada tabel 4.6 sampai tabel 4.9.
Tabel 4.6. Ekspor Sumatra Utara Menurut Negara Tujuan Utama, 20082012
Tahun/Year
India
India
Jepang
Japan
Cina
Amerika
Serikat
Singapura
China
United
States
Singapore
Malaysia
Malaysia
2008
1 780
186
441 976
656 230
200 114
306 194
479 457
2009
1 676
102
395 822
794 065
223 549
391 680
378 715
2010
1 719
004
449 535
712 912
205 053
354 671
332 688
2011
1 312
912
446 450
698 724
201 604
422 304
582 900
2012
1414
701
460 309
974 220
230 760
247 031
463 756
63
Draft Laporan Akhir

Tabel 4.7. Ekspor Sumatra Utara Menurut Negara Tujuan Utama, 20082012 (lanjutan)
Tahun/Year
Belanda
Netherlan
ds
Mesir
Italia
Egypt
Italy
Ukraina
Ukraina
Jumlah
Lainnya
Total
Other
2008
736 054
292 287
213 726
126 951
3 287
717
8 520 892
2009
653 371
324 886
227 633
243 579
2 749
525
8 058 927
2010
692 845
226 544
191 932
282 941
2 823
977
7 992 103
2011
770 241
259 890
122 114
96 210
3 247
652
8 161 003
2012
983 796
151 856
120 606
160 211
3 488
691
8 695 942

Negara tujuan lainnya yang menjadi tujuan ekspor Sumatera Utara adalah
Negara-negara ASEAN, negara Timur Tengah, negara Uni Eropa, negara Asia dan
Afrika.
Tabel 4.8. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Negara Tujuan Utama,
2008-2012
Tahun/Year
2008
India
Cina
Amerika
Serikat
Singapur
a
Malaysia
India
Jepang
Japan
China
United
States
Singapor
e
Malaysia
1 540 773
1 053
718 975
612 452
300 892
318 426
64
Draft Laporan Akhir

721
2009
1 087 285
623 059
527 512
516 318
317 744
262 279
2010
1 528 616
1 038
553
811 678
661 003
363 172
316 621
2011
1 455 473
1 359
988
1 021 167
911 798
512 194
415 337
2012
1 365 273
1 069
830
1 069 830
828 975
303 461
379 141

Tabel 4.9. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Negara Tujuan Utama,
2008-2012 (2)
Tahun/Year
Belanda
Netherlan
ds
Mesir
Italia
Egypt
Italy
Ukraina
Ukraina
Lainnya
Jumlah
Other
Total
2008
427 877
253 475
243 897
129 660
3 598 829
9 261 977
2009
249 564
210 336
174 600
168 831
2 322 588
6 460 117
2010
435 009
210 535
210 883
250 192
3 321 510
9 147 778
2011
540 401
290 505
217 962
121 625
5 036 815
11 883
268
2012
491 259
140 366
174 826
153 370
4 424 492
10 393
936

Menurut pelabuhan, pada tahun 2012, ekspor Sumatera Utara terberat
menggunakan pelabuhan Belawan yaitu sebesar 7.023.327 ton,kemudian Kuala
Tanjung dengan berat 1.509.592 ton. Bila dilihat dari nilai ekspornya, maka
Pelabuhan Belawan mencapai 8.871.943.000 US$ dan Pelabuhan Kuala Tanjung
mencapai 1.458.359.000 US$.
Tabel 4.10. Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012
65
Draft Laporan Akhir


Tahun/Year
Belawan
Kuala
Tanjung
Medan/
Polonia
Tanjung
Balai
Rantau
panjang
Sibolga
2008
7 008
711
1 369
435
4 436
30 744
107 438
29
2009
6 322
503
1 609
251
4 179
24 068
98 446
2010
6 052
794
1 844
280
5 410
18 887
70 689
2011
6 316
126
1 555
845
6 418
117 141
165 394
2012
7 023
327
1 509
592
7 399
20 981
132 888
1 628
Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara
Tabel 4.11. Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

(lanjutan)
Tahun/Year
Pulau
Tello
Tanjung
Pura
Medan
(ptt)
Kota
Pinang
Lainnya
Other
2008
95
8 520 892
2009
181
42
246
8 058 927
2010
30
7 992 103
2011
72
8 161 004
2012
126
8 695 942
Jumlah
Total

66
Draft Laporan Akhir

Tabel 4.12. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

Tahun/Year
Belawan
Kuala
Tanjung
Medan/
Polonia
(u)
Tanjung
Balai
Aasahan
Rantau
Panjang
Pulau Tello
2008
7 873
255
1 336
013
28 915
18 499
4 445
118
2009
5 368
997
1 043
463
28 508
15 492
2 863
36
2010
7 429
585
1 660
713
40 740
14 206
2 399
53
2011
10 057
713
1 759
552
41 900
15 797
7 973
63
2012
8 871
943
1 458
359
38 344
15 038
8 722
1 214
Tabel 4.12. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

(lanjutan)
Tahun/Year
Kota
Pinang
Tanjung
Pura
Sibolga
Medan
(ptt)
Lainnya
Other
2008
34
695
9 261 977
2009
523
58
178
6 460 117
2010
62
20
9 147 778
2011
270
11 883 269
2012
311
10 393 936
Jumlah
Total
67
Draft Laporan Akhir

Pelabuhan yang digunakan untuk impor,pada tahun 2012, juga adalah pelabuhan
Belawan dengan berat mencapai 6.061.187 ton, kemudian pelabuhan Kuala
Tanjung dengan berat 711.500 ton. Bila dilihat dari besar nilai impor, maka
Pelabuhan Belawan mencapai 4.775.625.000 US$ dan Pelabuhan Kuala Tanjung
mencapai 275.681 US$.
Tabel 4.13. Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012
Tahun/Year
Belawan
Kuala
Tanjung
Tanjung
Balai
Asahan
Medan
Polonia
(u)
Sibolga
Tanjung
Pura
2008
5 181
926
597 749
316
64 291
79
2009
4 575
343
618 982
518
39 413
512
2010
5 504
753
589 834
1 927
69 794
2011
6 084
663
578 315
1 362
52 166
119
2012
6 061
187
711 500
1 094
39 829
124
135
Tabel 4.13. Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

(lanjutan)
Tahun/Year
Pulau
Tello
Medan
(ptt)
Pangkalan
Susu
Pangkala
n
Brandan
Lainnya
Other
Jumlah
Total
2008
965
32 939
2 494
5 880 759
2009
296
1 488
5 236 553
2010
33
5 393
6 171 735
68
Draft Laporan Akhir

2011
41
484
911
6 718 062
2012
25
6 813 898
Tabel 4.14. Nilai Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

Nilai CIF/CIF Value (000 US$)
Tahun/Year
Belawan
Kuala
Tanjung
Medan
Polonia
(u)
Tanjung
Balai
Asahan
Rantau
Panjang
Sibolga
2008
3 250
449
281 101
12 534
38 668
123
2009
2 484
155
211 009
10 237
18 153
60
2010
3 284
554
228 412
33 165
27 082
2011
4 606
471
254 480
29 879
33 722
1 338
2012
4 775
625
275 681
89 421
22 410
976
395
Tabel 4.15. Nilai Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

(lanjutan)
Nilai CIF/CIF Value (000 US$)
Tahun/Year
2008
Pulau
Tello
Tanjung
Pura
Medan
(ptt)
Kota
Pinang
Lainnya
Other
1 946
110 721
522
Jumlah
Total
3 696 065
69
Draft Laporan Akhir

2009
141
479
2 724 236
2010
133
2 902
3 576 248
2011
60
7 562
19 947
4 953 462
2012
220
19
5 164 751

Data ini menunjukkan bahwa sampai tahun 2012, pelabuhan Belawan masih
menjadi
pelabuhan
utama
di
Kota
Medan.
Namun
dengan
adanya
pengembangan skala besar pada pelabuhan Kuala Tanjung dan pengembangan

Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangke, yang akan memanfaatkan pelabuhan
Kuala Tanjung, maka Pelabuhan Belawan tidak lagi menjadi pelabuhan utama di
Propinsi Sumatera Utara.
3.1.1.
Posisi
Pelabuhan
Belawan
Terhadap
Alur
Laut
Kepulauan
Indonesia (ALKI)
Pengembangan kawasan Industri Sei Mati menjadi salah satu usaha oleh
Pemerintah Kota Medan untuk tetap meningkatkan produk industri Kota Medan
sekaligus mempertahankan fungsi Pelabuhan Belawan. Oleh sebab
itu perlu
dilihat kembali posisi strategi Pelabuhan Belawan relatif terhadap Pelabuhan

Kuala Tanjung dan Alur Laut Kepulauan Indonesia (ALKI).
ALKI ditetapkan sebagai konsekuensi dari diratifikasinya UNCLOS'82 dengan
kewajiban Indonesia sebagai Negara Kepulauan yang diatur oleh Pasal 47-53
Konvensi Hukum Laut 1982. Pasal 47 menyatakan bahwa Negara kepulauan
dapat menarik garis pangkal lurus kepulauan (arhipelagic baselines) dan aturan
ini sudah ditransformasikan kedalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor
6/1996 tentang Perairan Indonesia dan PP Nomor 37/2002 tentang Hak dan
Kewajiban Kapal dan Pesawat Udara Asing dalam Melaksanakan Hak Lintas Alur
Laut Kepulauan melalui Alur Laut Kepulauan yang Ditetapkan, dan PP Nomor
38/2002 tentang Daftar Koordinat Geografis Titik-Titik Garis Pangkal Kepulauan
Indonesia. Alur laut ini merupakan jalur kapal dan pesawat dari luar negeri
masuk ke Indonesia (lihat Gambar 4.1.).
Pelabuhan Belawan dan pelabuhan Kuala Tanjung berada pada alur laut Selat
Malaka dengan jarak 140 km. Bila barang-barang impor dari Timur Tengah dan
Eropa masuk ke Indonesia, maka pelabuhan yang ditemukan terlebih dahulu
70
Draft Laporan Akhir

adalah pelabuhan Belawan (lihat gambar 3.4). Sehingga apabila impor Kota
Medan dan Propinsi Aceh berjumlah besar dari Timur Tengah dan Eropa, maka
barang akan berhenti di Pelabuhan Belawan. Begitu juga dengan ekspor. Untuk
mempertahankan fungsi Pelabuhan Belawan, maka Kota Medan dan Propinsi
Aceh harus meningkatkan ekspor ke negara India, Timur Tengah dan Eropa.
Gambar 4.1. Alur Laut Kepulauan Indonesia
Gambar 4.2. Posisi Pelabuhan Belawan, Kota Medan dan Pelabuhan

Kuala Tanjung, Kab.Batubara
71
Draft Laporan Akhir

Tentu saja hal ini harus diikuti dengan peningkatan kapasitas Pelabuhan Belawan
agar dapat disinggahi oleh kapal-kapal berat.
Oleh sebab itu, disimpulkan bahwa setelah pengembangan Pelabuhan Kuala
Tanjung, Pelabuhan Belawan bisa bertahan dengan cara:
1. Tingkatkan ekspor dan impor ke Myanmar, Thailand, Bangkok, India,
Eropa, Pakistan , Afganistan, dan Malaysia. Komoditas yang diekspor
adalah barang jadi berupa bahan kimia dan barang hasil industri (industri
kimia adalah industri terbanyak di Kota Medan). Barang ekspor lainnya
adalah bahan makanan dan minuman (hasil dari beberapa kabupaten di
Sumut). Untuk meningkatkan industri Kota Medan, maka penambahan
industri kemasan dan turunan bidang bahan makanan dan minuman
diperlukan karena ekspor bahan makanan selama ini tinggi (bukan
makanan jadi). Komoditas seperti CPO akan dipusatkan di Pelabuhan Kuala
Tanjung.
2. Tingkatkan Ekspor impor bahan baku dan barang jadi dari Kota Medan,
Binjai, Deli serdang, sampai Aceh.
4.2. Analisa Kelayakan Finansial
Biaya
pengembangan
kawasan
industri
Baru
Medan
terdiri
atas
biaya
penimbunan, pembangunan fasilitas jalan, instalasi listrik, air dan pembuatan

pondasi tiap kavling. Dalam penyiapan kawasan industri baru Medan ini,
pemerintah hanya bertanggung jawab sampai pada tersedianya kavling matang.
Pembangunan bangunan pabrik, perumahan dan komersil merupakan tanggung
jawab pihak lain misalnya investor atau pengelola kawasan.
Tabel..Biaya Investasi Kawasan Industri Baru (KIB) Medan
Penimbunan
161,950,140,000.00
Pembuatan jalan
41,294,251,584.00
Pondasi
1,525,527,176,880.00
Instalasi listrik
1,602,707,400.00
Instalasi air
955,703,000.00
JUMLAH
1,731,329,978,864.00
72
Draft Laporan Akhir

Tabel..Rencana Investasi KIB Medan

Tahun
ke
Tahap investasi
Harga sekarang
Tahun
Investasi tahap 1 (40%)
692,531,991,545
.60
2015
519,398,993,659
.20
2019
519,398,993,659
.20
2022
JUMLAH
1,731,329,978,8
64.00
Komponen biaya terdiri dari biaya investasi dan biaya pemeliharaan. Komponen
manfaat terdiri dari manfaat penyerapan tenaga kerja dan kontirbusi kawasan
industri terhadap PDRB Kota Medan.
Penyerapan tenaga kerja dihitung dari besar tenaga kerja yang dapat masuk
kedalam kawasan industri tersebut. Menggunakan standar Permen Perindustrian
No 35 tahun 2010, disebutkan bahwa penyerapan tenaga kerja di kawasan
industri adalah 90-110 TK/ha. Itu artinya pada kawasan 93 ha, maka penyerapan
tenaga kerja mencapai 10.340 jiwa. Keuntungan penyerapan tenaga kerja dapat
dihitung dari berapa besar penghasilan mereka setelah bekerja di kawasan
industri.
Dengan
penghasilan
ini,
mereka
dianggap
dapat
memperbaiki
perekonomian rumah tangga termasuk perekonomian Kota Medan. Lebih

jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut.
TabelManfaat Penyerapan Tenaga Kerja di KIB Medan

kompos
isi
tenaga
kerja
5%
10%
20%
gaji dan
tunjangan (Rp)
15000000
10000000
6000000
gaji setahun
(Rp)
180000000
120000000
72000000
jumlah TK
(jiwa)
Keuntungan
penyerapan TK
(Rp)
93,060,000,000.
517 00
124,080,000,000
1034 .00
2068
148,896,000,000
73
Draft Laporan Akhir

.00
25%
40%
4000000
2000000
JUMLA
H
48000000
124,080,000,000
2585 .00
24000000
99,264,000,000.
4136 00
496,320,000,000
10340 .00
Penyerapan tenaga kerja mencapai 100% pada tahun ke 10. Selanjutnya setelah
100%, maka tiap 5 tahun jumlah pendapatan tenaga kerja bertambah 10%
karena dikaitkan dengan inflasi.
Industri pengolahan memberi manfaat besar bagi PDRB Kota Medan. Pada tahun
2012, kontribusi sektor industri pengolahan mencapai 14567460,19 (dalam
jutaan rupiah). Pertambahan konstribusi sektor industri ini mencapai 7% tiap
tahunnya. Untuk kawasan industri ini, diasumsikan pada 10 tahun pertama
pembangunannya, kontribusinya mencapai 2%, selanjutnya pada tahun-tahun
berikutnya kontribusinya meningkat 0.5% tiap tahunnya. Lebih jelasnya dapat
dilihat pada tabel berikut.
Tabel..Tambahan PDRB oleh KIB Medan
Tahun persen
Besar tambahan PDRB
0
0
0
1
0.50% 72,837,300,950.00
0.50% 72,837,300,950.00
0.50% 72,837,300,950.00
4
5
0.50% 72,837,300,950.00
0.50% 72,837,300,950.00
0.50% 72,837,300,950.00
1% 145,674,601,900.00
1% 145,674,601,900.00
1% 145,674,601,900.00
10
2% 291,349,203,800.00
11
0.5% 292,805,949,819.00
74
Draft Laporan Akhir

12
0.5% 294,269,979,568.10
13
0.5% 295,741,329,465.94
14
0.5% 297,220,036,113.27
15
0.5% 298,706,136,293.83
16
0.5% 300,199,666,975.30
17
0.5% 301,700,665,310.18
18
0.5% 303,209,168,636.73
19
0.5% 304,725,214,479.91
20
0.5% 306,248,840,552.31
Dari data-data di atas dapat dihitung NPV untuk KIB dengan discount rate
sebesar 16%. Tabel..menunjukkan bahwa besar NPV pada tingkat discount rate
16%
adalah Rp
231,053.44 (dalam jutaan rupiah), yang artinya positif
sehingga proyek ini dapat dilaksanakan.

Untuk menghitung IRR, diperlukan perhitungan NPV pada tingkat discount rate
yang lebih tinggi. Pada studi ini dicoba discount rate 24%, yang menghasilkan
NPV sebesar -303146.89 (dalam jutaan rupiah).
Menggunakan rumus berikut:
NPVrr
IRR = rr +
x (rt rr)
TPVrr - TPVrt
Dimana:
rr
= tingkat discount rate(r) lebih rendah
rt
= tingkat discount rate(r) lebih tinggi
TPV = Total Present Value
NPV = Net Present Value
IRR = 0.16 + 231053436123.63/(231053436123.63+303146882076.91)(0.240.16)
75
Draft Laporan Akhir

=0.1946 atau 19.46%
Karena IRR lebih besar dari discount rate, maka proyek layak dilaksanakan. Lebih
jelasnya dapat dilihat pada tabel-tabel di bawah ini.
76
Draft Laporan Akhir

TabelPerhitungan NPV Pada Discount Rate 16%
Tahu
n
Biaya
Manfaat
Present Value
Investasi
OM
Total cost
Penyerapan TK
Tambahan PDRB
Total Manfaat
Cost
Benefit
Benefit-Cost
692,531,991,545.
60
692,531,991,545.6
0
99,264,000,000.00
99,264,000,000
.00
692,531,991,54
5.60
99,264,000,000
.00
(593,267,991,54
5.60)
34,626,599,577.
28
34,626,599,577.28
99,264,000,000.00
72,837,300,950.
00
172,101,300,95
0.00
0.86206
9
29,850,516,876
.97
148,363,190,47
4.14
118,512,673,597
.17
34,626,599,577.
28
34,626,599,577.28
99,264,000,000.00
72,837,300,950.
00
172,101,300,95
0.00
0.74316
3
25,733,204,204
.28
127,899,302,13
2.88
102,166,097,928
.60
34,626,599,577.
28
34,626,599,577.28
99,264,000,000.00
72,837,300,950.
00
172,101,300,95
0.00
0.64065
8
22,183,796,727
.83
110,258,019,08
0.07
88,074,222,352.
24
60,596,549,260.
24
579,995,542,919.4
4
138,969,600,000.0
0
72,837,300,950.
00
211,806,900,95
0.00
0.55229
1
320,326,375,16
4.76
116,979,065,86
4.34
(203,347,309,30
0.42)
60,596,549,260.
24
60,596,549,260.24
138,969,600,000.0
0
72,837,300,950.
00
211,806,900,95
0.00
0.47611
3
28,850,805,791
.99
100,844,022,29
6.84
71,993,216,504.
85
60,596,549,260.
24
60,596,549,260.24
138,969,600,000.0
0
72,837,300,950.
00
211,806,900,95
0.00
0.41044
2
24,871,384,303
.44
86,934,501,980
.04
62,063,117,676.
60
86,566,498,943.
20
605,965,492,602.4
0
194,557,440,000.0
0
145,674,601,900
.00
340,232,041,90
0.00
0.35383
214,408,485,37
4.47
120,384,143,43
7.53
(94,024,341,936.
94)
86,566,498,943.
20
86,566,498,943.20
194,557,440,000.0
0
145,674,601,900
.00
340,232,041,90
0.00
0.30502
5
26,404,985,883
.55
103,779,433,99
7.87
77,374,448,114.
32
86,566,498,943.
20
86,566,498,943.20
194,557,440,000.0
0
145,674,601,900
.00
340,232,041,90
0.00
0.26295
3
22,762,918,865
.13
89,465,029,308
.51
66,702,110,443.
38
10
86,566,498,943.
20
86,566,498,943.20
194,557,440,000.0
0
291,349,203,800
.00
485,906,643,80
0.00
0.22668
4
19,623,205,918
.22
110,147,068,95
5.33
90,523,863,037.
11
11
90,894,823,890.
36
90,894,823,890.36
194,557,440,000.0
0
292,805,949,819
.00
487,363,389,81
9.00
0.19541
7
17,762,384,667
.35
95,239,042,579
.50
77,476,657,912.
15
95,439,565,084.
88
95,439,565,084.88
214,013,184,000.0
0
294,269,979,568
.10
508,283,163,56
8.10
16,078,020,604
.07
85,626,827,503
.68
69,548,806,899.
61
100,211,543,339
100,211,543,339.1
214,013,184,000.0
295,741,329,465
509,754,513,46
0.16846
3
0.14522
7
14,553,380,719
74,029,909,735
59,476,529,015.
12
13
519,398,993,659.
20
519,398,993,659.
20
df 16%
60
Draft Laporan Akhir

.12
.94
5.94
.20
.01
80
14
105,222,120,506
.08
105,222,120,506.0
8
214,013,184,000.0
0
297,220,036,113
.27
511,233,220,11
3.27
0.12519
5
13,173,318,754
.45
64,004,014,878
.47
50,830,696,124.
02
15
110,483,226,531
.38
110,483,226,531.3
8
214,013,184,000.0
0
298,706,136,293
.83
512,719,320,29
3.83
0.10792
7
11,924,124,734
.63
55,336,265,250
.20
43,412,140,515.
57
16
116,007,387,857
.95
116,007,387,857.9
5
214,013,184,000.0
0
300,199,666,975
.30
514,212,850,97
5.30
0.09304
1
10,793,388,768
.42
47,842,635,824
.95
37,049,247,056.
54
17
121,807,757,250
.85
121,807,757,250.8
5
235,414,502,400.0
0
301,700,665,310
.18
537,115,167,71
0.18
0.08020
7
9,769,877,764.
51
43,080,585,772
.45
33,310,708,007.
94
18
127,898,145,113
.39
127,898,145,113.3
9
235,414,502,400.0
0
303,209,168,636
.73
538,623,671,03
6.73
0.06914
4
8,843,423,838.
57
37,242,740,371
.57
28,399,316,533.
00
19
134,293,052,369
.06
134,293,052,369.0
6
235,414,502,400.0
0
304,725,214,479
.91
540,139,716,87
9.91
0.05960
7
8,004,823,302.
15
32,196,177,805
.36
24,191,354,503.
21
20
141,007,704,987
.51
141,007,704,987.5
1
235,414,502,400.0
0
306,248,840,552
.31
541,663,342,95
2.31
0.05138
5
7,245,745,230.
40
27,833,617,914
.89
20,587,872,684.
49
NPV
231,053,436,123
.63
Sumber: Analisis, 2014
Catatan:
inflasi kota medan tahun 2013 sampai 10,09 %
UMR Sumut 1.625.000
TabelPerhitungan NPV Pada Discount Rate 24%
61
Draft Laporan Akhir
Tahu
n

Biaya
df
24
%
Investasi
OM
Total cost
Manfaat
Penyerapan
TK
692,531,991,5
45.60
692,531,991,
545.60
99,264,000,0
00.00
99,264,000,0
00.00
34,626,599,57
7.28
34,626,599,5
77.28
99,264,000,0
00.00
72,837,300,950.
00
34,626,599,57
7.28
34,626,599,5
77.28
99,264,000,0
00.00
34,626,599,57
7.28
34,626,599,5
77.28
60,596,549,26
0.24
5
6
Cost
Benefit
Benefit-Cost
1.0
0
692,531,991,
545.60
99,264,000,0
00.00
(593,267,991,5
45.60)
172,101,300,
950.00
0.8
1
27,924,677,0
78.45
138,791,371,
733.87
89,408,624,72
2.11
72,837,300,950.
00
172,101,300,
950.00
0.6
5
22,519,900,8
69.72
111,928,525,
591.83
89,408,624,72
2.11
99,264,000,0
00.00
72,837,300,950.
00
172,101,300,
950.00
0.5
2
18,161,210,3
78.81
90,264,939,9
93.41
(155,734,074,5
57.39)
579,995,542,
919.44
138,969,600,
000.00
72,837,300,950.
00
211,806,900,
950.00
0.4
2
245,322,801,
487.90
89,588,726,9
30.51
(155,734,074,5
57.39)
60,596,549,26
0.24
60,596,549,2
60.24
138,969,600,
000.00
72,837,300,950.
00
211,806,900,
950.00
0.3
4
20,669,951,9
79.00
72,248,973,3
31.06
41,595,984,96
1.34
60,596,549,26
0.24
60,596,549,2
60.24
138,969,600,
000.00
72,837,300,950.
00
211,806,900,
950.00
0.2
8
16,669,316,1
12.10
58,265,301,0
73.43
41,595,984,96
1.34
86,566,498,94
3.20
605,965,492,
602.40
194,557,440,
000.00
145,674,601,90
0.00
340,232,041,
900.00
0.2
2
134,429,968,
645.94
75,478,526,8
85.31
45,382,456,16
9.50
86,566,498,94
3.20
86,566,498,9
43.20
194,557,440,
000.00
145,674,601,90
0.00
340,232,041,
900.00
0.1
8
15,487,323,5
76.72
60,869,779,7
46.22
45,382,456,16
9.50
86,566,498,94
3.20
86,566,498,9
43.20
194,557,440,
000.00
145,674,601,90
0.00
340,232,041,
900.00
0.1
4
12,489,777,0
78.00
49,088,532,0
53.40
46,465,019,04
6.96
10
86,566,498,94
3.20
86,566,498,9
43.20
194,557,440,
000.00
291,349,203,80
0.00
485,906,643,
800.00
0.1
2
10,072,400,8
69.36
56,537,419,9
16.31
46,465,019,04
6.96
11
90,894,823,89
0.36
90,894,823,8
90.36
194,557,440,
000.00
292,805,949,81
9.00
487,363,389,
819.00
0.0
9
8,529,049,12
3.24
45,731,386,1
74.98
31,241,029,20
9.26
12
95,439,565,08
4.88
95,439,565,0
84.88
214,013,184,
000.00
294,269,979,56
8.10
508,283,163,
568.10
0.0
8
7,222,178,69
3.07
38,463,207,9
02.33
31,241,029,20
9.26
519,398,993,6
59.20
519,398,993,6
59.20
Tambahan PDRB
Total Manfaat
Present Value
62
Draft Laporan Akhir

13
100,211,543,3
39.12
100,211,543,
339.12
214,013,184,
000.00
295,741,329,46
5.94
509,754,513,
465.94
0.0
6
6,115,554,53
8.49
31,108,507,3
08.30
19,981,786,49
7.75
14
105,222,120,5
06.08
105,222,120,
506.08
214,013,184,
000.00
297,220,036,11
3.27
511,233,220,
113.27
0.0
5
5,178,493,76
2.43
25,160,280,2
60.17
19,981,786,49
7.75
15
110,483,226,5
31.38
110,483,226,
531.38
214,013,184,
000.00
298,706,136,29
3.83
512,719,320,
293.83
0.0
4
4,385,014,87
9.48
20,349,531,0
47.09
12,745,599,02
1.02
16
116,007,387,8
57.95
116,007,387,
857.95
214,013,184,
000.00
300,199,666,97
5.30
514,212,850,
975.30
0.0
3
3,713,117,43
8.27
16,458,716,4
59.29
12,745,599,02
1.02
17
121,807,757,2
50.85
121,807,757,
250.85
235,414,502,
400.00
301,700,665,31
0.18
537,115,167,
710.18
0.0
3
3,144,172,02
4.34
13,864,326,2
32.39
8,549,906,422.
59
18
127,898,145,1
13.39
127,898,145,
113.39
235,414,502,
400.00
303,209,168,63
6.73
538,623,671,
036.73
0.0
2
2,662,403,73
0.29
11,212,310,1
52.87
8,549,906,422.
59
19
134,293,052,3
69.06
134,293,052,
369.06
235,414,502,
400.00
304,725,214,47
9.91
540,139,716,
879.91
0.0
2
2,254,454,77
1.61
9,067,636,34
1.39
5,424,223,241.
21
20
141,007,704,9
87.51
141,007,704,
987.51
235,414,502,
400.00
306,248,840,55
2.31
541,663,342,
952.31
0.0
1
1,909,014,12
1.12
7,333,237,36
2.33
5,424,223,241.
21
NPV
(303,146,882,0
76.91)
63
Draft Laporan Akhir

4.3. Analisa Kelayakan Ekonomi

Pembangunan kawasan industri membutuhkan investasi yang begitu besar. Oleh
sebab itu, dalam perwujudan pembangunannya, seringkali pemerintah tidak bisa
menanggung biaya sendiri. Ada beberapa cara pembiayaan untuk pembangunan
kawasan industri, yaitu dibiayai oleh pemerintah sendiri, diserahkan seluruhnya
pembiayaan kepada swasta atau alternative ketiga, yaitu kerjasama pembiayaan
antara pemerintah dan swasta (Public Private Partnership).
Pada tabel berikut akan dijelaskan mengenai apa saja biaya yang harus
ditanggung penanggung biaya dan apa saja manfaat yang didapat pada tiga
alternative tersebut.
TabelTiga Alternatif Pola Investasi (Pembiayaan) Kawasan Industri
Penanggung biaya
Biaya
Swasta
Biaya investasi
dan sarana
prasarana
Biaya investasi
dan biaya sarana
prasarana
Share biaya
investasi dan
sarana prasarana
Pemerintah
PPP
Manfaat bagi
pemerintah
PPN,PPh,
PPN, PPh, biaya
sewa prasarana,
sewa kavling
PPN, PPh,sewa
sarana prasarana,
sewa kavling,
share keuntungan
saham
Keterangan
Pemerintah tetap
menyediakan
prasarana
Swasta tidak ikut
berinvestasi
Yang termasuk ke dalam biaya investasi dan sarana prasarana adalah:

1. Penimbunan
2. Pembuatan jalan
3. Pembuatan pondasi
4. Instalasi Listrik
5. Instalasi air
6. Pembangunan gedung pabrik, perumahan dan gedung komersial.
Apabila pembiayaan seluruhnya ditanggung oleh pihak swasta, maka yang harus
dibiayai oleh mereka adalah biaya investasi dan sarana prasarana. Keuntungan
60
Draft Laporan Akhir

yang
didapat
oleh

pemerintah
hanya
berupa
pajak
berupa
PPn
(Pajak
Pertambahan Nilai) dan PPh (Pajak penghasilan).

Apabila pembiayaan seluruhnya ditanggung oleh pemerintah, maka yang harus
dibiayai
oleh
pemeritah
adalah
biaya
investasi
dan
sarana
prasarana.
Keuntungan yang didapat oleh pemerintah adalah PPn,PPh, biaya sewa sarana
prasarana dan biaya sewa kavling (bangunan).
Alternative ketiga adalah kerjasama pemerintah dan swasta. Maka pemerintah
dan swasta menanggung biaya investasi dan sarana prasarana bersama. Pada
alternative ini, manfaat bagi pemerintah adalah PPn, PPh, sewa sebagian sarana
prasarana (atau sewa setelah penggunaan pada tahun tertentu), sewa sebagian
kavling dan bangunan (atau sewa setelah penggunaan pada tahun tertentu) dan
berupa share keuntungan saham.
Pola investasi kerjasama pemerintah-swasta sebagaimana yang diatur pada
Peraturan Presiden No 67 tahun 2005, merupakan salah satu upaya pemerintah
untuk menarik minat investor mengembangkan infrastruktur. Jenis infrastruktur
yang dapat dikerjasamakan dengan Badan Usaha mencakup:
a. Infrastruktur transportasi, meliputi pelabuhan laut, sungai atau danau,
bandar udara,jaringan rel dan stasiun kereta api;
b. Infrastruktur jalan, meliputi jalan told an jembatan tol;
c. Infrastruktur pengairan, meliputi saluran pembawa air baku;
d. Infrastruktur air minum yang meliputi bangunan pengambilan air baku,
jaringan transmisi, jaringan distribusi, instalasi pengolahan air minum;
e. Infrastruktur air limbah yang meliputi instalasi pengolah air limbah,
jaringan pengumpul dan jaringan utama,dan sarana persampahan yang
meliptui pengangkut dan tempat pembuangan;
f.
Infrastruktur telekomunikasi, meliputi jaringan telekomunikasi;
g. Infrastruktur ketenagalistrikan,meliputi pembangkit, transmisi atau

distribusi tenaga listrik; dan
h. Infrastruktur minyak dan gas bumi meliputi pengolahan, penyimpanan,
pengangkutan, transmisi atau distribusi minyak dan gas bumi.
61
Draft Laporan Akhir

3.4. Analisa Kelayakan Manajemen

Mengacu kepada Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 2009 tentang Kawasan
Industri, bahwa pengelolaan Kawasan Industri dapat dilakukan oleh suatu
lembaga berbadan hukum yaitu Perusahaan Kawasan Industri yang dapat
berbentuk:
BUMN, BUMD
Koperasi
Badan Usaha Swasta
Dalam implementasinya, perusahaan Kawasan Industri yang telah memiliki izin

usaha kawasan industri, karena alasan tertentu, dapat menunjuk pihak lain
untuk melakukan pengelolaan Kawasan Industri. Namun demikian, apabila
dilakukan penunjukkan kepada pihak lain, maka wajib memberitahukan kepada
pemberi izin usaha Kawasan Industri. Pada prinsipnya penunjukkan pengelolaan
Kawasan Industri kepada pihak lain, tidak mengurangi tanggung jawann
perusahaan Kawasan Industri yang bersangkutan.
Kewajiban Perusahaan Kawasan Industri:
1. Perusahaan Kawasan Industri wajib menyediakan lahan bagi kegiatan
usaha mikro, kecil dan menengah.
2. Kawasan industri wajib memiliki tata tertik kawasan industri.
3. Tata tertib Kawasan Industri yang dimaksud paling sedikit memuat
informasi mengenai:
a. Hak dan kewajiban masing-masing pihak
b. Ketentuan yang berkaitan dengan pengelolaan dan pemantauan
lingkungan hidup sesuai hasil studi AMDAL, RKL dan RPL;
c. Ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait; dan
d. Ketentuan lain yang ditetapkan oleh pengelola kawasan industri
4. Perusahaan Kawasan Industri wajib memfasilitasi perizinan dan hubungan
industrial bagi perusahaan industri yang berada di kawasan industri
5. Perusahaan Kawasan Industri wajib memenuhi Pedoman Teknis Kawasan
Industri
62

Bab 4 Draft Akhir

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi:

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Deskripsi:

Hak Cipta:

Format Tersedia

Bab 4 Draft Akhir

Diunggah oleh

Deskripsi:

Hak Cipta:

Format Tersedia

Draft Laporan Akhir

Studi Kelayakan Pembangunan

ANALISA KELAYAKAN PASAR, KELAYAKAN EKONOMI DAN

Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara

Draft Laporan Akhir

Studi Kelayakan Pembangunan

Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara

Tabel 4.3. Ekspor Sumatra Utara Menurut Sektor, 2008-2012 (2)

Draft Laporan Akhir

Studi Kelayakan Pembangunan

Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara

jelasnya dapat dilihat pada tabel 4.4. dan tabel 4.5.

Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara

Nilai FOB/FOB Value (000 US$)

Draft Laporan Akhir

Studi Kelayakan Pembangunan

Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara

1.365.273.000 US$, 1.069.830.000 US$ dan 1.069.830.000 US$. Lebih jelasnya

Draft Laporan Akhir

Studi Kelayakan Pembangunan

Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara

Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara

Draft Laporan Akhir

Studi Kelayakan Pembangunan

Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara

Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara

Draft Laporan Akhir

Studi Kelayakan Pembangunan

Berat Bersih/Net Weight (ton)

Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara

Tabel 4.11. Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara

Draft Laporan Akhir

Studi Kelayakan Pembangunan

Tabel 4.12. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara

Tabel 4.12. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara

Draft Laporan Akhir

Studi Kelayakan Pembangunan

Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara

Tabel 4.13. Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

Draft Laporan Akhir

Studi Kelayakan Pembangunan

Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara

Tabel 4.14. Nilai Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara

Tabel 4.15. Nilai Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

Draft Laporan Akhir

Studi Kelayakan Pembangunan

Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara

pengembangan skala besar pada pelabuhan Kuala Tanjung dan pengembangan

dilihat kembali posisi strategi Pelabuhan Belawan relatif terhadap Pelabuhan

Draft Laporan Akhir

Studi Kelayakan Pembangunan

Gambar 4.1. Alur Laut Kepulauan Indonesia

Gambar 4.2. Posisi Pelabuhan Belawan, Kota Medan dan Pelabuhan

Draft Laporan Akhir

Studi Kelayakan Pembangunan

penimbunan, pembangunan fasilitas jalan, instalasi listrik, air dan pembuatan

Draft Laporan Akhir