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  • Avaluo Terreno Coco 2011

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    PANAMERICANA DE AvaLUos, S.A. Fundada en 1982, Panama, 18 de junio de 2011 Sefores INMOBILIARIA IMPERIAL, S.A. Ciudad ATENCION: ENRICO BERTOLINI NiRef.: PJTE40,001/2,011 Estimados sefiores’ a Adjunto el Informe de Inspeccién y Avaliio realizado a un globo de terreno conformado por cuatro (4) fincas independientes, correspondiente a la Finca No.53478 Y OTRAS, Tomo/Rollo 1248 Y OTROS, Folio/Documento 66 Y OTROS, propiedad de INMOBILIARIA IMPERIAL, S.A., ubicado entre la Calle Principal del Sector de Altos de La Gloria y la Calle Principal del Sector de Mata de! Coco, aproximadamente a 200.00m de la Carretera Panamericana, Corregimiento de El Coco, Distrito de La Chorrera, Provincia de Panama Hacemos la observacién que para obtener mas copias del informe en referencia, lo invitamos a que visile uestro portal 0 website www.panamericanadeavaluos.com y coloque el numero de usuario y contrasefia que a continuacién presentamos, Esta informacion se mantendra en nuestro portal por los préximos 30 dias a partir de la fecha. Usuario: 40001 Contrasefia: 1118821 Le agradecemos el habernos escogido y nos ponemos a su disposicién para aclarar cualquier duda que puedan tener en cuanto al contenido del presente informe. Gerente General ds/ar Adj,/ Lo indicado ‘Tels.: (507) 223-5585 / 269-1150 Fax: (507) 264-7472 + Apartado 0819-09385 Panama, Rep. de Panama + www panamericanadeavaluos.com Sareea ee «i> Informe de Inspeccion y Avaluo Panama, 18 de junio de 2011 Avaliio No. PJTE40,004/2,041 Sefores INMOBILIARIA IMPERIAL, S.A. Atencién: ~— ENRICO BERTOLINI En atencién a su atenta solicitud, para que efectuemos la Inspeccién y el Avaliio de la Propiedad que consiste en: Un globo de terreno conformado por cuatro (4) fincas independientes. ‘Tenemos el gusto de presentarle el siguiente informe: NOMBRE DEL PROPIETARIO: INMOBILIARIA IMPERIAL, S.A. REGISTRO: FINCA(S) 53478 Y OTRAS Tomo/Rollo 1248 Y Folio/Documento 66 Y OTROS OTROS SECCION DE LA PROPIEDAD, PROVINCIADE — Panama UBICACION: Entre la Calle Principal del Sector de Altos de La Gloria y la Calle Principal del Sector de Mata del Coco, aproximadamente a 200.00m de la Carretera Panamericana, Corregimiento de El Coco, Distrito de La Chorrera, Provincia de Panama. (VER ANEXO No.1) DESCRIPCION DEL TERRENO: De forma irregular y topografia ondulada, con areas semiplanas y onduladas. Conformado por cuatro fincas independientes, Finca No.53478 con un area de 6 ha 1,321.00m?, Finca No.92108 con un area de 1,915.29m?, Finca No.92784 con un area de 1,877.40m? y Finca No.93012 con un area de 1,686.23m?, sumando un area total inscrita en el Registro Puiblico de 6 ha 6,799.92 o bien 66,799.92m*. (VER ANEXO No.2) DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION: Hacemos la observacién que sobre el globo de terreno en referencia, se ubica una galera y un depésito ocupadas por una fabrica de bloques. No obstante de acuerdo a lo solicitado por las partes interesadas, las mejoras en referencia no han sido consideradas en el presente informe. REPORTE AMBIENTAL Y DE RIESGO: (VER ANEXO No.3 - A) ESTADO DE LA PROPIEDAD No Aplica VALOR REGISTRADO (VER ANEXO No.3) CARACTERISTICAS DEL VECINDARIO Callesi/Acceso: Hormigén, ‘Adoquines Tierra / Piedra Suelta Y Asfalto Vereda Servidumbre Facilidades: Alcantarillado Sanitario Planta de Tratamiento ¥ Alumbrado Publico Alcantarillado Pluvial y Teléfono v Tendido Eléctrico Tanque Séptico ¥ Acueducto Aceras Electricidad Soterrada Cableado Estructurado Panaweicana pe AvaLis, S.A. ‘Apartado Postal 0819-08385 Panamé, Rep. de Penamé Tele. (607) 223-5585 / 289-1150 Fax: (507) 264-7472 \wovw panamericanadeavaivos.com aa = VALOR DE RECONSTRUCCION (METODO DE COSsTO) TERRENO (*) 66,799.9200m? a By. 20.000/m? B. 1,335,998.40] VALOR DE RECONSTRUCCION Menos Depreciacién VALOR NETO DE MEJORAS BIENES ANEJOS VALOR FISICO ACTUAL Bl. 1,335,998.40 () Hacemos la observacion que el Valor del Terreno indicado para cada una de las fincas (4) ha sido estimado, tomando en ‘onsideracién su mejor y mas intenso uso, de acuerdo a sus caracteristicas fisicas como un sélo globo de terreno con una superficie total de 66,799.92 y contando con acceso por las calles del Sector de Altos de La Gloria, as! como del Sector de Mata del Coco. Por ello resulta de particular importancia, indicar que de presentarse alguna consideracién diferente a la indicada ‘obviamente tendria un impacto en los resultados obtenidos. Asimismo, es el resultado de un andlisis comparativo con _bropiedades actualmente en venta o avaluadas en el mismo secior, de acuerdo a lo indicad en la Pagina No.3 VALOR SOBRE LA RENTA (METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA) Entrada Bruta Mensual Bi. 0.00 (NO APLICA) Entrada Bruta Anual Bi. 0.00 Menos Gastos Aproximados Bi 0.00 0.00% Renta Neta Anual By. 0.00 Caloulada al 0.00 % neto sobre la inversion VALOR SOBRE LA RENTA 0.00 GRAVAMENES Lajs) fincas 63478 Y OTRAS se encuentra(n) libre(s) de gravamen(es) Si estan hipotecada(s) No con Anticresis No @favorde LIBRE DE GRAVAMENES Porlasumade By, U.00 ‘con fecha ccon un piazo de Documento inscritaenel Rollo Ficha Panamericana DE AvaLtos, S.A. Eli Plara 60, Po, Ocha § oar Pot! 018.0808 Paes Fp, do Panam ‘lr 2 S805 [260-10 Fa(07) 206 TTE eeoearetemiencons METODO COMPARATIVO Los factores de homogeneizacién son determinantes para que el método comparativo tenga una aplicacién Cientifica. Los mismos corresponden hacer homogéneo o equivalente la propiedad comparable. Por ello, para efectos del presente informe han sido considerados tomando en cuenta las principales caracteristicas que un potencial comprador o vendedor consideraria y su estimacion corresponde a las condiciones actuales del mercado. Propiedad Avaluada: Globo de Terreno Ubicacién: Sector de Altos de La Gloria y Sector de Mata del Coco, La Chorrera. Superficie de Terreno (m#): 6 ha 6,799.92 o bien 66,799.92m? Vocacién: Desarrollo Residencial Cantidad de Accesos: Dos calles de acceso Caracteriaticas ‘Comparable No. 4 ‘Comparable No.2 | Comparable No.3 Propiedad Globo de Terreno en Globo de Terreno en Globo de Terreno en Venta, Venta Venta Ubicacion En el Sector de Rio Enel Sector deLas | Cerca del Hospital Congo, La Chorrera Mendozas, La Chorrera. | Nicolas Solano, La Chorrera. Superficie de Terreno (m*) | 10 hao bien 30 hao bien 4hao bien 100,000.00m* 300,000.00m* 40,000.00m* Fuente Mountblack Royal Grupo Empresarial Sion, | LB Realtor, Properties, Tet6678-2630 | Tet6011-1640 Tet661 1-0000 Vocacion Desarrollo Residencial | Desarrollo Residencial} Desarrollo Residencial Valor Unitario del terreno | By 10.00 B/.12,00 B/.20.00 Cantidad de Accesos Una calle de acceso Una calle de acceso | Una calle de acceso Factores Homogeneizacion Homogensizacion | Homogeneizacion Factor | Ajuste ictor_[ Ajuste | Factor | Ajuste Factor de Ubicacién 1.20] 12.00 1.20] 1440] 0.98 19.60 Factor de Comercializacion 1.20] 14.40] 1.19] 1884 1.00 19.60 Influencia de la Fuente 0.95 13.68 0.85] 15.05] 0.95 18.62 Influencia de la Extension 1.10] 15.05 1.15 17.31 1.05 19.55 del Terreno Influencia del Acceso a la 41.10} 16.56 1.07] 18.52 1.07 20.92 Propiedad Valores Alustados 16.66 16.52 20.92] VALOR UNITARIO DEL TERRENO ( Segiin Método Comparativo ) Bi. 20.00/m* OBSERVACIONES Nota 1 Venta Répida Es nuestra opinion que el Valor de Liquidacién 0 Venta Forzosa se puede estimar en By. 1,170,000.00. Nota 2 _ Nota Especial El valor del terreno ha sido estimado considerando su mejor y mas intenso uso (Desarrollo de Proyectos Residenciales) de acuerdo a su zonificacion actual. Por ello, cualquier cambio en ésta podria tener un impacto en el valor obtenido, Panamericana DE AvaLtos, S.A. oo Plaza 0,2, On 6 gaa Postal 0610-05868 Pan ep. Se Pana ‘al (ur) 2s S008 [208-100 Fa (08 Cnpnmmebeeeenaanaes Nota 3. Registro Pablico VER ANEXO No.3 (Desgloce de Fincas, Cédigo de Ubicacién, Medias y Linderos, Secuestro y Embargo) Nota 4 Fecha de Inspeccién y Aplicacién Hacemes la observacién que la Visita de inepeccién a la propiedad avaluada y la fecha de aplicacién del preconte informe corresponden al mes de Junio de 2011 El presente informe se ha desarrollado tomando en consideracién las Normas Internacionales de Valuacién (NIV), ‘su aplicacion y enfoque se refieren a las metodologias analiticas acertadas y de uso comin basados en los siguientes criterios. DEFINICIONES SEGUN LAS NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACION ‘Método de Costo - Valor de Reconstruccién Este enfoque comparativo considera la posibilidad de que, como sustitutivo de la compra de un clerto bien, uno podria construir otro bien que sea una réplica del original o uno que proporcionara una utiidad equivalente. En el contexto de los bienes inmuebles, generalmente se justifica pagar mas por ciertos inmuebles que el costo de adquirir un terreno similar y construir una edificacién alternativa, a menos que el momento no resulte el adecuado, o que exista inconvenientes o riesgos. En la practica, el enfoque también tiene en consideracién la estimacion de la depreciacion de bienes més antiguos y/o menos funcionales de forma que la estimacién del costo de uno nuevo excederia el precio que probablemente se pagaria por el bien tasado. Método de Capitalizacién de Rentas - Valor Sobre la Renta Este enfoque comparativo considera los datos de ingresos y gastos relacionados con los bienes valorados y se ‘estima su valor a través de un proceso de capitalizacion. La capitalizacién relaciona los ingresos (normalmente una cifra de ingresos netos) con un tipo de valor determinado, convirtiendo la cuantia de ingresos en un valor ‘ectimade, Esto procece puedo tomar en consideracién relaciones directas (conocidaa como tasas de capitalizacién), tasas de rentabilidad 0 de descuento (que reflejan medidas de retornos sobre inversiones) 0 ambas. En general, el principio de sustitucién sostiene que el flujo de renta que produce retornos mas elevados, proporcionales al nivel dado de riesgo, indica el valor numérico mas probable, ‘Método Comparative Este enfoque comparativo considera las ventas de bienes similares o sustitutivos, asi como datos obtenidos de! mercado, y establece una estimacién del valor utiizando procesos que incluyen la comparacién. En general, un bien que se valora (el bien objeto de valuacién) se compara con las ventas de bienes similares que se han comercializado en el mercado abierto, También pueden considerarse anuncios y ofertas. Valor de Mercado Es la cuantia estimada por la que un blen podria intercambiarse, en la fecha de valuacién, entre un comprador dispuesto a comparar y un vendedor dispuesto a vender, en una transaccién libre, tras una comercializacién adecuada en la que las partes hayan actuado con la informacion suficiente, de manera prudente y sin coaccién. Valor de Liquidacién o de Venta Forzosa (Venta Rapida) EI importe que en términos razonables se podrian obtener por la venta del bien dentro de un marco temporal demasiado corto para satisfacer el marco temporal de comercializacién adecuada exigido en la definicién de Valor de Mercado. En algunos Paises el valor de venta forzosa en concreto puede también incluir al vendedor no dispuesto a vender y al comprador 0 compradores que adquieren el bien con pleno conocimiento de la situacién de desventaja del vendedor. Panamericana DE AvaLtos, S.A. Eats Par 0, eo, Oona 6 parade Postel 061805955 Pana Fs Se Pana ‘aa Gey 2 a0 26080 Fa (0 TAT Hacemos la observacién que las partes aceptan que nuestra gestién profesional se refiere exclusivamente a los hallazgos en Ia inspeccién realizada a la propiedad y en el Registro Pablico asi como dar nuestra opinién sobre el valor actual de mercado o de valores proyectados de la propiedad, de acuerdo a lo solicitado por las partes interesadas, segtin sea el caso, en las condiciones que prevalecen a esta fecha. ee igual forma acuerdan las partes qua este Informe de Inspeccién y Avaltio ha side preparado on atencién a su solicitud y solamente para uso exclusivo del cliente. Ningtin tercero podra basarse en este documento sin su consentimiento previo y por escrito; asi como también requerir la verificacion y actualizacion de nuestra parte. Queda entendido que toda la informacién contenida en el presente informe esta de acuerdo con Ia informacion suministrada por las partes interesadas complementada con lo observado a la fecha de la inspeccién del bien, aceptando las partes que no se ha omitido deliberadamente ningiin detall Certificamos que nuestra escogencia como evaluadores y la aceptaci6n de nuestros servicios no ha influido para que se de como monto de este avalio suma alguna convenida anticipadamente, PANAMERICANA DE AvaLUos, S.A. ics Para, Sr Po, Ocha 8 Aout Ponta 019-0688 Panes Rep Se Pama “tl (97) 220086 208-150 (ST) seas \oupanameromaderein em See FE aig ae Z mn Zs — 5 es Fe a Kieu Westy -_jl=— WSs ) =, F< = — WIESE iaetiacliae NOIOY: INOS 7 -7- Propietario: INMOBILIARIA IMPERIAL, S.A. Finca: 53478 Y OTRAS Tomo / Rollo: 1248 Y OTROS Folio / Doc.: 66 Y OTROS ANEXO No.2 DESCRIPCION DEL TERRENO La propiedad motivo del presente informe de inspeccion y avaluado consiste de un globo de terreno de forma y topografia irregular, conformado por cuatro fincas independientes, Finca No.53478 con un area de 6 ha 1,321.00m?, Finca No.92108 con un area de 1,915,.29m?, Finca No.92784 con un area de 1,877.40m* y Finca No.93012 con un area de 1,686.23m?, sumando un area total inscrita en el Registro Publico de 6 ha 6,799.92 o bien 66,799.92m?. El mismo se encuentra en la Calle Principal del Sector de Altos de La Gloria y la Calle Principal del Sector Mata del Coco, aproximadamente a 200 metros de la Carretera Panamericana, Corregimiento de El Coco, Distrito de La Chorrera, Provincia de Panama. EI globo de terreno en referencia cuenta con acceso por la Carretera Principal de Mata del Coco y con frente a la Carretera Principal de Altos de la Gloria. Asimismo, que en su parte posterior colinda con el Sector de Villa Verde. Su topografia es irregular con areas semiplanas, pendientes y ondulaciones. Cabe sefialar que, el globo de terreno en referencia ha sido objeto de limpieza en forma parcial, mientras que el resto de la propiedad se encuentra cubierto por vegetacién de rastrojos, arbustos y arboles tipicos del sector. Hacemos la observacién que en la seccién que colinda frente a la Carretera Principal de Altos de la Gloria, se encuentra una galera semiabierta de fabrica de bloques, la cual de acuerdo a lo solicitado por las partes interesadas, no ha sido considerada en el presente informe. S$) romeicmption sa Bis Propietario: INMOBILIARIA IMPERIAL, S.A. Finca: 53478 Y OTRAS Tomo / Rollo: 1248 Y OTROS Folio / Doc.: 66 Y OTROS ANEXO No.3 INFORMACION DEL REGISTRO PUBLICO. Hacemos la observacién que la propiedad en referencia esta conformada por cuatro (4) fincas independientes que constan con un area total de 66,799.92m? y cuentan con las siguientes inscripciones: 1. Finca No.63478 Tomo No.1248 Folio No.66 Propietario: INMOBILIARIA IMPERIAL, S.A. Area Inscrita: 6 Ha. 1321.00m? Cédigo de Ubicacién: No Consta No. de Plano Catastral: No Consta Valor Registrado: B/. 245,284.00 (Valor de Venta Fecha de Declaracién: 17 de septiembre de 2008 Gravamenes: Libre de Gravamenes Medidas y Linderos: Al Norte colinda con terrenos nacionales; al Sur colinda con Desiderio Sanjur y Denia Barrios; al Este colinda con Mosaicos Villaverde; al Oeste colinda con Calle 20 y Oeste, 28 antes. Secuestro: Ninguno Embargo: Ninguno 2. Finca No.92108 Rollo No.2425 Documento No.12 Propietario: INMOBILIARIA IMPERIAL, S.A. Cédigo de Ubicacién: 8606 No. de Plano Catastral: 86-48034 Area Inscrita: 1,915,29m? § nICANA DE AvaL.O0s, SA. Valor Registrado: Fecha de Declaracién: Gravamenes: Medidas y Linderos: B/.7,661.16 (Valor de Venta) 16 de septiembre de 2008 Libre de Gravamenes Al Norte colinda con el resto libre de la Finca No.53478 y mide 37.39m.; al Sur colinda con Calle de la Mata de Coco y mide 20.22m.; al Este colinda con la Finca No.51613 y midé 67.37m.; al Oeste colinda con el Lote 3 y mide 70.85m. Secuestro: Embargo: Finca No.92784 Propietario: Cédigo de Ubicacién: No. de Plano Catastral: Area inscrita: Valor Registrado: Fecha de Declaracion: Gravamenes: Medidas y Linderos: Ninguno Ninguno Rollo No.2573 Documento No.5 INMOBILIARIA IMPERIAL, S.A. 8101 86-49100 1,877.40? B/.7,509.60 (Valor de Venta) 16 de septiembre de 2008 Libre de Gravamenes Al Noreste colinda con la Finca No.53478 y mide 44.31m.; al Sureste colinda con el Lote B y mide 49.70m.; al Suroeste colinda con la Calle 44 y mide 31.80m.; al Noroeste colinda con la Finca No.6028 y mide 45.00m. Secuestro: Embargo: Finca No.9301 Propietario: Cédigo de Ubicacién: No. de Plano Catastral: Area Inscrita: Valor Registrado: Ninguno Ninguno Rollo No.2620 Documento No.4 INMOBILIARIA IMPERIAL, S.A. 8601 86-48042 1,686.23m? B/.6,744.92 (Valor de Venta) =10- Fecha de Declaracién: 17 de septiembre de 2008 Gravamenes: Libre de Gravamenes Medidas y Linderos: —_ Al Noreste colinda con el Lote 8 y mide 33.15m.; al Sureste colinda con servidumbre y mide 51.40m.; al Suroeste colinda con la Calle 44 y mide 33.25m.; al Noroeste colinda con el Lote A y mide 49.70m. Secuestro: Ninguno Embargo: Ninguno § Panamericana De Avalos, S.A. Agropecuario: —Terreno Terreno y Mejoras Turismo: Edificio / Hote! v Uso de acuerdo a su zonificacién Posibles riesgos a la propiedad por situaciones varias. Industria contaminante 0 ruldos Agropecuaria con posible contaminacién quimica Mineria Petroleo - Derivado Riesgo de Inundacién ‘Sin acceso a servicios basicos ~ No se observé, a sit ‘Actividad 0 inmuable que pudieran afectar a vecinos Despiazamiento de Personas Destruccién 0 contaminacién de bosques, cultivo Olores ofensivos \Vertimiento de aguas de proceso 0 industriales Residuos industriales Desechos Polvos de origen industrial Posible deslizamiento, derrumbe o falla geologica No se observé, a simple inspeccién, deterioro ambiental “4 Propietario: INMOBILIARIA IMPERIAL, S.A. Finca: 53478 Y OTRAS Rollo: 1248 Y OTROS Documento: 66 Y OTROS ANEXO DE FOTOGRAFIAS PANORAMICAS DE LA PROPIEDAD DESDE LA CALLE DEL SECTOR DE ALTOS DE LA GLORIA, eS i PANORAMICA DE LA PROPIEDAD DESDE LA CALLE DEL SECTOR DE MATA DEL COCO. VISTAS GENERALES DEL VECINDARIO. WS rissccnaypnie ge VISTAS GENERALES DEL GLOBO DE TERRENO. Powmenicays o¢ Avalos, B.A VISTAS GENERALES DEL GLOBO DE TERRENO. wa, mae

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