PERENCANAAN DAN PERHITUNGAN INVESTASI

BAB III - INVESTASI PERUMAHAN

NATURAL HOUSING DENGAN PENDEKATAN ARSITEKTUR
EKOLOGIS

Disusun Oleh :

VIVI AIDA NILAM CAHYANI

I0212083

FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN ARSITEKTUR PROGRAM STUDI ARSITEKTUR
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
BAB III
PERHITUNGAN INVESTASI

Investasi Perumahan Natural Housing Solo Baru

A. MODAL LANGSUNG
1. Harga Tanah
Harga tanah per m2 pada site adalah Rp 3.000.000,00, sehingga harga untuk
keseluruhan site, antara lain :
= Harga Tanah Per m2 x Luas tanah

Harga Tanah

= Rp 3.000.000,00 x 52.260 m2
= Rp 156.780.000.000,00
2. Untuk penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) sesuai dengan dasar hukum
pengenaan PPh untuk penjual tanah pada Pasal 1 ayat (1) PP No. 48 Tahun
1994

tentang

Pembayaran

Pajak

Penghasilan

atas

Penghasilan

dari

Pengalihan Hak atas Tanah dan/ atau Bangunan.

= NJOP ( x Harga Tanah ) x 5%

Pajak Penjual (PPh)

= (Rp 156.780.000.000,00 x ) x 5%
= Rp 78.390.000.000,00 x 5%
= Rp 3.919.500.000,00
Keterangan:
NJO

: Nilai Jual Objek Pajak

: x Harga Tanah Keseluruhan (Asumsi)

3. Sedangkan, untuk pembeli dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB), yaitu pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas
tanah dan atau bangunan sesuai dengan Pasal 2 ayat (1) dan (2) UU No. 20
Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Pajak Pembeli (BPHTB)

= NPOPKP x 5%
= [NJOP NPOPTKP] x 5%
= [Rp Rp 78.390.000.000,00 Rp 30.000.000,00] x

5%
= Rp 78.360.000.000 x 5%
= Rp 3.918.000.000,00
Keterangan:
NPOPKP

: Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

2 | Page

Investasi Perumahan Natural Housing Solo Baru

NPTKP/ NPOPTKP

: Nilai Perolehan Tidak Kena Pajak/ Nilai Perolehan Objek

Pajak Tidak

NPOPKP = NJOP- Kena Pajak

NPOPTKP = Rp
4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) merupakan 10% dari harga Jual (NJOP)
PPN

= 10% x Harga Jual Tanah (NJOP)

= 10% x Rp 78.390.000.000,00
= Rp 7.839.000.000,00

Total Modal Langsung

Modal Langsung

= Harga Tanah + Pajak Pembeli + PPN

=

Rp

156.780.000.000,00

Rp

3.918.000.000,00 +
Rp 7.839.000.000,00
= Rp 168.537.000.000,00
B. MODAL TAK LANGSUNG
1. Biaya Perencanaan

= 5 % dari Luas Tanah

= 5 % x 52.260 m2

Jadi, biaya perencanaan

= 2.613 m2 x Rp 3.000.000,00

= Rp 7.839.000.000,00
2. Biaya Pengawasan

= 4% dari luas tanah

= 4% x 52.260 m2

Jadi, biaya pengawasan

= 2090,4 m2 x Rp 3.000.000,00

= Rp 6.271.200.000,00
3. Biaya Perizinan
a. Izin Pemanfaatan Tanah (Izin Lokasi)
Tidak dikenakan biaya

b. Izin Gangguan
3 | Page

Investasi Perumahan Natural Housing Solo Baru

Dikenakan biaya sebesar
Indeks Lokasi

: Rp 500,00/ m2

: 1,3 , karena rumah tinggal berada pada jalan

kolektor
Indeks gangguan

: 4, karena termasuk gangguan sedang

Retribusi Ijin Gangguan = Luas Tempat Usaha x Indeks Lokasi x

Indeks Gangguan x
Tarif Retribusi
= 52.260 m2 x 1,3 x 4 x Rp 500,00
= Rp 135.876.000,00
c. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Rumus Perhitungan retribusi dalam mengurus IMB adalah :
RIMB

= TPJ x TR

RIMB

= Retribusi Ijin Mendirikan Bangunan

TPJ

= Tingkat Penggunaan jasa

TPJ

= Hasil perkalian 6

1) Koefisien berdasarkan guna bangunan adalah 1,00 karena berupa

rumah tinggal
2) Koefisien berdasarkan luas bangunan adalah 1,00 karena luas
bangunan di bawah 100 m2
3) Koefisien berdasarkan luas bangunan adalah 1,10 karena luas
bangunan antara 101-500 m2
4) Koefisien berdasarkan tingkat bangunan adalah 1,10 karena
bangunan bertingkat 1-2 lantai
5) Koefisien berdasarkan Hirarki kota/daerah adalah 1,20 bangunan
berada di kota
6) Koefisien berdasarkan peranan/status
berupa jalan desa beraspal

jalan adalah 1,30 karena

7) Koefisien berdasarkan kelas bangunan adalah 1,20 karena berupa

bangunan permanen
Sehingga,
TPJ1 (Type 70)

= 1,00 x 1,00 x 1,10 x 1,20 x 1,30 x 1,20

= 2,0592

4 | Page

Investasi Perumahan Natural Housing Solo Baru

TPJ2 (Type 108,200)

= 1,00 x 1,10 x 1,10 x 1,20 x 1,30 x 1,20

= 2,26512

TR

= Tarif Retribusi
= 2 permil x Harga Bangunan
(Untuk

Mendirikan

Bangunan Baru)
= 2 permil x ( Luas Bangunan
x Harga Bangunan per m2)
1) Rumah Type 70/162
TR1

2
1000

x Harga Bangunan

2
1000

x (70 x Rp 3.500.000,00)

2
1000

x Rp 245.000.000,00

= Rp 490.000,00
RIMB1

(Rumah Tipe 70/162)

= TPJ1 x TR1
= 2,0592 x Rp 490.000,00
= Rp 1.009.008,00 ~ Rp 1.009.000,00

RIMB total 1

= Jumlah Bangunan x RIMB1

= 36 x Rp 1.009.000,00
= Rp 36.324.000,00

2) Rumah Type 108/113

TR2

2
1000

2
1000

x Harga Bangunan

x (108 x Rp 4.000.000,00)

5 | Page

Investasi Perumahan Natural Housing Solo Baru

2
1000

x Rp 432.000.000,00

= Rp 864.000,00
RIMB2

(Rumah Tipe 108/113)

= TPJ2 x TR2
= 2,26512 x Rp 864.000,00
= Rp 1.957.064,00 ~ Rp 1.958.000,00

RIMB Total 2 = Jumlah Bangunan x RIMB2

= 40 x Rp 1.958.000,00
= Rp 78.320.000,00
3) Rumah Type 200/332
TR3

2
1000

x Harga Bangunan

2
1000

x ( 200 x Rp 5.000.000,00)

2
1000

x Rp 1.000.000.000,00

= Rp 2.000.000,00
RIMB3

(Rumah Tipe 200/332)

= TPJ2 x TR3
= 2,26512 x Rp 2.000.000,00
= Rp 4.530.240,00

RIMB total 3

= Jumlah Bangunan x RIMB3

= 24 x Rp 4.530.240,00
= Rp 108.725.760,00

RIMB Total

= RIMB Total 1 + RIMB Total 2 + RIMB

Total 3
= Rp 36.324.000,00 + Rp 78.320.000,00 + Rp
108.725.760,00
= Rp 223.369.760,00
d. Pecah Sertifikat
6 | Page

Investasi Perumahan Natural Housing Solo Baru

Adalah membuat sertifikat baru dari masing masing kavling yang
sebelumnya merupakan sertifikat lahan keseluruhan dengan biaya
sebesar Rp 3.500.000/kavling
Biaya pecah sertifikat

= Jumlah Kavling x Biaya per Kavling

= 100 x Rp 3.500.000,00
= Rp 350.000.000,00
Total Biaya Perijinan
Total

= Retribusi Ijin gangguan + RIMB Total +

Biaya Pecah Sertifikat

= Rp 135.876.000,00 + Rp 223.369.760,00 +
Rp 350.000.000,00
= Rp 709.245.760,00
4. Biaya Pemasaran

= 1% dari luas tanah x Biaya Pemasaran

= 1% x 52260 m2 x Rp 2.000.000,00
= 522,6 m2 x Rp 2.000.000,00

Jadi, biaya pemasaran

= Rp 1.045.200.000,00
5. Biaya Konstruksi
a. Biaya Konstruksi Rumah
1) Rumah Type 70/162
Asumsi biaya konstruksi rumah = Rp 3.500.000,00 /m2
Biaya Konstruksi
per m

= Luas Bangunan x Harga Bangunan

= 70 m2 x Rp 3.500.000,00
= Rp 245.000.000,00
Total Biaya

= Biaya Konstruksi x Jumlah

Unit
= Rp 245.000.000,00 x 36
= Rp 8.820.000.000,00
2) Rumah Type 108/113
Asumsi biaya konstruksi rumah = Rp 4.000.000,00 /m2
Biaya Konstruksi
per m

= Luas Bangunan x Harga Bangunan

7 | Page

Investasi Perumahan Natural Housing Solo Baru

= 108 m2 x Rp 4.000.000,00
= Rp 432.000.000,00
Total Biaya

= Biaya Konstruksi x jumlah

unit
= Rp 432.000.000,00 x 40
= Rp 17.280.000.000,00
3) Rumah Type 200/332
Biaya Konstruksi

= Luas Bangunan x Harga Bangunan

per m2
= 200 m2 x Rp 5.000.000,00
= Rp 1.000.000.000,00
Total Biaya

= Biaya Konstruksi x Jumlah

Unit
= Rp 1.000.000.000,00 x 24
= Rp 24.000.000.000,00
Total Biaya Konstruksi Rumah

= Biaya Konstruksi

(Type 70/162 + Type 108/113 +

Type 200/332)
=

Rp

8.820.000.000,00

Rp

17.280.000.000,00
+ Rp 24.000.000.000,00
= Rp.50.100.000.000,00
b. Biaya Konstruksi Jalan
Asumsi biaya konstruksi jalan

= Rp 300.000,00/ m2

Biaya Konstruksi Jalan

= Biaya Asumsi per m2 x

Luas Jalan
= Rp 300.000,00 x 14.868 m2
= Rp 4.460.400.000,00
c. Biaya Konstruksi Taman
Asumsi biaya konstruksi taman

= Rp 200.000,00/ m2

Biaya Konstruksi Taman

= Biaya Asumsi per m2 x

Luas Taman
8 | Page

Investasi Perumahan Natural Housing Solo Baru

= Rp 200.000,00 x 11.840 m2
= Rp 2.368.000.000,00
d. Biaya Konstruksi saluran
= Rp 500.000,00/ m3

Asumsi biaya konstruksi saluran

= Biaya Asumsi per m3

Biaya Konstruksi Saluran

x Volume Saluran

= Rp 500.000,00 x 1.536 m3
= Rp 768.000.000,00
e. Biaya Konstruksi Pos Jaga
Asumsi biaya konstruksi pos jaga

= Rp 1.500.000/ m2

Biaya Konstruksi Pos Jaga

= Biaya Asumsi per m2 x

Luas Pos Jaga

= Rp 2.000.000,00 x 64 m2
= Rp 128.000.000,00
f.

Biaya Lampu Penerangan

Asumsi biaya lampu penerangan

= Rp 5.000.000,00/ titik lampu

Biaya Konstruksi Lampu Penerangan

= Biaya Asumsi per m2

x Banyak titik Lampu

= Rp 5.000.000,00 x 44
= Rp 220.000.000,00
Total Biaya Konstruksi

= Total Biaya Konstruksi Rumah + Biaya

Konstruksi Jalan +
Biaya Konstruksi Taman + Biaya Konstruksi
Saluran +
Biaya Konstruksi Pos Jaga + Biaya Lampu
Penerangan
=

Rp.50.100.000.000,00

Rp

4.460.400.000,00 +
Rp 2.368.000.000,00 + Rp 768.000.000,00 +
Rp 128.000.000,00 + Rp 220.000.000,00
= Rp 58.044.400.000,00
6. Biaya Pemasangan Listrik

9 | Page

Investasi Perumahan Natural Housing Solo Baru

Daya listrik yang digunakan pada masing-masing unit rumah sebesar 1.300 V
dengan biaya pemasangan Rp 2.300.000,00
Biaya Pemasangan Listrik

= Biaya Pemasangan per Rumah x

Jumlah Unit
= Rp 2.300.000,00 x 100 unit
= Rp 230.000.000,00
7. Biaya Portal Perumahan
Asumsi harga portal sebesar Rp 3.000.000,00 dengan kebutuhan sebanyak 1
buah
Biaya Portal Perumahan

= Rp 3.000.000,00

Total modal Tak langsung

Modal Tak Langsung

Biaya Perencanaan + Biaya

Pengawasan +
Biaya Perijinan + Biaya Pemasaran +
Biaya

Konstruksi

Biaya

Pemasangan Listrik +
Biaya Portal Perumahan
=

Rp

7.839.000.000,00

Rp

6.271.200.000,00 +
Rp

709.245.760,00

Rp

Rp

1.045.200.000,00 +
Rp

58.044.400.000,00

230.000.000,00 +
Rp 3.000.000,00
= Rp 74.142.045.760,00

C. BIAYA TOTAL
Biaya Total

= Modal Langsung + Modal Tidak

Langsung
=

Rp

168.537.000.000,00

Rp

74.142.045.760,00
10 | P a g e

Investasi Perumahan Natural Housing Solo Baru

= Rp 242.679.045.760,00

D. PROFIT MARGIN DAN HARGA JUAL

1. Profit (Keuntungan)
Profit = 20% (A+B)
A

Biaya fasum+ Biaya pemasaran+ Harga tznah untuk fasum+ Biaya urugan Fasum+ijin lokasi
Jumlah kavling

Keterangan:
Fasum = Fasilitas umum
Biaya Fasum

= Biaya Konstruksi Jalan + Biaya Konstruksi Taman

+
Biaya Konstruksi Saluran + Biaya Konstruksi Pos
Jaga

Biaya

Lampu

Penerangan

Biaya

Pemasangan Listrik + Biaya Portal Perumahan

= Rp 4.460.400.000,00 + Rp 2.368.000.000,00
+
Rp 768.000.000,00 + Rp 128.000.000,00 +
Rp 220.000.000,00
+ Rp 230.000.000,00 + Rp 3.000.000,00
= Rp 8.177.400.000,00
Harga Tanah Untuk Fasum

= Luas Tanah untuk Fasum x Harga

Tanah per m2
= (14.868 m2 + 11.840 m2 + 1.536 m2 + 64 m2 ) x
Rp 3.000.000,00
11 | P a g e

Investasi Perumahan Natural Housing Solo Baru

= 28.308 m2 x Rp 3.000.000,00
= Rp 84.924.000.000,00
Biaya Urugan Untuk Fasum
Asumsi Biaya Urugan

= Rp 50.000,00 / m2

Biaya Urugan Untuk Fasum

= Luas Tanah x Kedalaman x Biaya per

m2
= 28.308 m2 x 0,5 m x Rp 50.000,00
= Rp 707.700.000

A =

Rp 8.177.400.000,00 + Rp 1.045.200.000,00 + Rp 84.924.000.000 + Rp 707.700.000,00

+ Rp 359.245.760,00

100

= Rp 95.213.545.760,00
100
= Rp 952.135.500,00

= Harga Bangunan + Harga Tanah (Kavling) + Biaya Urugan

Kavling + Biaya
Pemasangan Listrik +Biaya Pecah Sertifikat + Biaya IMB
1) Tipe 70/162
= Rp 245.000.000,00 + (162 m2 x Rp 3.000.000,00) +

(162 m2 x 0.5 m x Rp 50.000,00) + Rp 2.300.000,00 + Rp

3.500.000,00 +
Rp 36.324.000,00
= Rp 245.000.000,00 + Rp 486.000.000,00 + Rp 4.050.000,00
+ Rp 2.300.000,00
+ Rp 3.500.000,00 + Rp 36.324.000,00
= Rp 777.174.000,00
Profit

= 20 % x ( A + B )
= 20 % x (Rp 952.135.500,00 + Rp 777.174.000,00 )
= 20 % x Rp 1.729.309.500
= Rp 345.861.900,00

12 | P a g e

Investasi Perumahan Natural Housing Solo Baru

2) Tipe 108/113
B

= Rp 432.000.000,00 + (113 m2 x Rp 3.000.000,00) +

(113 m2 x 0.5 m x Rp 50.000,00) + Rp 2.300.000,00 + Rp
3.500.000,00 +
Rp 78.320.000,00
= Rp 432.000.000,00 + Rp 339.000.000,00 + Rp 2.825.000,00
+ Rp 2.300.000,00
+ Rp 3.500.000,00 + Rp 78.320.000,00
= Rp 857.945.000,00

Profit

= 20 % x ( A + B )
= 20 % x (Rp 952.135.500,00 + Rp 857.945.000,00)
= 20 % x Rp 1.810.080.500,00
= Rp 362.016.100,00

3) Tipe 200/332
B

= Rp 1.000.000.000,00 + (332 m2 x Rp 3.000.000,00) +

(332 m2 x 0.5 m x Rp 50.000,00) + Rp 2.300.000,00 + Rp

3.500.000,00 +
Rp 108.725.760,00
= Rp 1.000.000.000,00 + Rp 996.000.000,00 +Rp 8.300.000,00
+ Rp 2.300.000,00
+ Rp 3.500.000,00 + Rp 108.725.760,00
= Rp 2.118.825.760,00

Profit

= 20 % x ( A + B )
= 20 % x (Rp 952.135.500,00 + Rp 2.118.825.760,00)
= 20 % x Rp 3.070.961.260,00
= Rp 614.193.000,00
13 | P a g e

Investasi Perumahan Natural Housing Solo Baru

E. HARGA JUAL
Harga jual diperoleh dari:
Harga Jual = A + B + PROFIT

1) Tipe 70/162
Harga Jual

= A + B Tipe 70/162 + Profit Tipe 70/163

= Rp 952.135.500,00 + Rp 777.174.000,00 + Rp

345.861.900,00
= Rp 2.075.171.400,00 ~ Rp 2.075.172.000,00
2) Tipe 108/113
Harga Jual

= A + B Tipe 108/113 + Profit Tipe 108/113

= Rp 952.135.500,00 + Rp 857.945.000,00 + Rp

362.016.100,00
= Rp 2.172.096.600,00 ~ Rp 2.172.097.000,00
3) Tipe 200/332
Harga Jual

= A + B Tipe 200/332 + Profit Tipe 200/332

= Rp 952.135.500,00 + Rp 2.118.825.760,00 + Rp

614.193.000,00
= Rp 3.685.154.260,00 ~ Rp 3.685.155.000,00

14 | P a g e