Anda di halaman 1dari 45

BAB II

TINJAUAN UMUM TENTANG HAK- HAK ATAS TANAH

A. Hak Perorangan Atas Tanah


Dalam kehidupannya, manusia selalu mempunyai kebutuhan akan tanah atau
berkaitan dengan tanah, mereka perlu rumah yang didirikan di atas tanah dan juga
perlu makanan yang bahan-bahannya diambil dari tanah. Kebutuhan akan tanah
sekarang ini menjadi demikian pentingnya. Dalam penggunaan tanah sebelum
digunakan, tanah tersebut harus dikuasai oleh pihak yang bersangkutan, seperti juga
halnya di negara lain, penguasaan tanah di Indonesia haruslah secara legal atau sesuai
dengan peraturan yang berlaku, yang dalam hal ini adalah UUPA dan peraturan
pelaksanaannya. Pengaturan hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah ada
yang bersifat sebagai lembaga hukum dan ada pula sebagai hubungan-hubungan
hukum konkret. Diartikan sebagai lembaga hukum jika belum dihubungkan dengan
tanah dan subyek tertentu, dan hak-hak penguasaan atas tanah dapat juga merupakan
hubungan hukum konkret jika sudah dihubungkan dengan tanah tertentu dan subyek
tertentu sebagai pemegang haknya.
Hak penguasaan atas tanah adalah suatu hubungan hukum konkret (biasanya
disebut hak), jika telah dihubungkan dengan tanah tertentu sebagai obyeknya dan
orang atau badan hukum tertentu sebagai subyek atau pemegang haknya1.
Penguasaan akan tanah secara legal dapat dimiliki oleh perorangan sehingga
disebut hak perorangan atas tanah, berarti bahwa tanah yang bersangkutan boleh

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indoensia: Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria,
Isi dan Pelaksanaannya, Jilid I Cet. 9,( Jakarta, Djambatan, 2003), hal. 25

dikuasai secara perorangan. Tidak ada keharusan untuk menguasai bersama-sama


secara kolektif, biarpun menguasai dan menggunakan tanah secara bersama
dimungkinkan dan diperbolehkan. Hal itu ditegaskan dalam Pasal 4 ayat (1) yang
menyatakan, bahwa :2
Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal
2, ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang,
baik sendiri-sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang maupun
bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.
Pengertian tersebut diatas menunjukan bahwa dalam konsepsi hukum tanah
nasional, tanah-tanah tersebut dapat dikuasai dan dipergunakan secara individual dan
tidak ada keharusan untuk menguasai dan menggunakannya secara kolektif.
Persyaratan bagi pemegang hak atas tanah yang menunjuk kepada perorangan,
baik warga Negara Indonesia maupun orang-orang asing dan badan hukum, juga
menunjukan prinsip penguasaan dan penggunaan tanah secara individual tesebut.
Penguasaan yang legal bisa berupa penguasaan fisik dan yuridis, seperti pada hak
atas tanah, atau hanya berupa penguasaan yuridis saja, seperti pada hak jaminan atas
tanah. Pada penguasaan legal terakhir, subyeknya tidak bisa menggunakan tanahnya
secara fisik, karena dia tidak mempunyai penguasaan fisik atas tanah tersebut.
Sebagai lawan dari penguasaan legal adalah penguasaan tanah secara illegal, dimana
subyeknya hanya menguasai tanahnya secara fisik tanpa mempunyai landasan yuridis,
sehingga penguasaan tersebut tidaklah aman bagi dirinya. Hak atas tanah dan hak
jaminan atas tanah sebagai penguasaan legal bisa dimiliki oleh perorangan, sehingga
merupakan disebut hak perorangan atas tanah.

Indonesia, Undang-undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-pokok Dasar Agraria, (Yogyakarta,
pustaka yustisia), hal. 14

Apakah yang dimaksud dengan Hak Perorangan Atas tanah ? Hak bisa diartikan
sebagai hubungan hukum yang memberikan kepada subyeknya wewenang untuk
berbuat sesuatu terhadap benda yang yang dimilikinya, sedangkan hak atas tanah
sendiri merupakan hubungan hukum dengan sebidang tanah yang memberikan
wewenang untuk menggunakan tanah dalam rangka memenuhi suatu kebutuhan
tertentu. Hak Perorangan berarti hak yang dimiliki oleh perorangan, termasuk badan
hukum karena sebagaimana diketahui dalam Hukum Perdata Barat maupun dalam
Hukum Adat, yang disebut subyek hukum itu selain orang perorangan secara alamiah
(naturlijkpersoon), termasuk juga orang yang diciptakan oleh hukum yaitu Badan
Hukum (rechtpersoon). Badan Hukum itu merupakan subyek hukum yang tidak
mempunyai bentuk fisik tetapi secara hukum badan hukum dapat melakukan
perbuatan seperti halnya manusia biasa atau orang perorangan, contohnya yayasan
dan Perseroan Terbatas (PT). Sehingga yang dimaksud Hak Perorangan Atas Tanah
di dalam skripsi ini merupakan hak orang perorangan alamiah termasuk hak dari
Badan Hukum untuk berbuat sesuatu terhadap tanah yang dimilikinya.
Hak-hak perorangan atas tanah dalam pengertian diatas itu pada hakekatnya
merupakan bagian dari hak- hak penguasaan atas tanah yang menjadi obyek dari
hukum tanah. Penguasaan Tanah merupakan serangkaian wewenang, kewajiban, dan
atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu dengan tanah yang
dihaki. Dalam UUPA diatur hierarki hak- hak penguasaan tanah menurut hukum
tanah nasional, yaitu :
1. Hak Bangsa Indonesia ( Pasal 1 UUPA ) ;
2. Hak Negara Indonesia (Pasal 2 UUPA )

3. Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat (Pasal 3 UUPA) ; dan


4. Hak - hak Perorangan Atas Tanah ( Pasal 4 UUPA ) yang terdiri dari :
a. Hak - hak Atas Tanah terbagi atas yang primer dan sekunder ;
b. Hak Jaminan Tanah dan
c. Tanah Wakaf.
Dengan mengetahui hierarki hak-hak peguasaan tanah maka akan lebih mudah
mengetahui hak - hak atas tanah dan sumber hak - hak atas tanah yang berdasarkan
UUPA.

B. Macam - macam Hak Perorangan Atas Tanah


Telah dikemukakan bahwa seluruh tanah yang terletak di wilayah RI adalah
kepunyaan dari Bangsa Indonesia. Tanah tersebut berikut air dan ruang angkasa
merupakan kekayaan nasional sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa yang harus
digunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Secara umum makmur adalah
suatu keadaan dimana kebutuhan-kebutuhan itu bisa dicukupi secara memuaskan.
Mencukupi kebutuhan itu hampir semuanya memerlukan penggunaan tanah. Oleh
karena itu untuk mencapai kemakmuran antara lain tanah yang tersedia di negara kita
harus digunakan atau dimanfaatkan dalam memenuhi kebutuhan-kebutuhan yang
ada.3
Menciptakan kemakmuran dalam pengertian diatas, salah satunya mencukupi
kebutuhan-kebutuhan perorangan akan tanah. Untuk memenuhi kebutuhan itu, maka
dalam kerangka hak bangsa dimungkinkan penguasaan tanah oleh perorangan, yaitu

Boedi Harsono, Kuliah Landfreform dan TGT, Fakultas Hukum Universitas Indonesia, tanggal 4
Mei 1985

dengan diberikannya hak perorangan atas tanah yang bersumber pada hak bersama
itu. Hak perorangan atas tanah itu berdasarkan kewenangannya dapat digolongkan
menjadi :
1. Hak Atas Tanah
Hak atas tanah (HAT ) adalah hak prorangan atas suatu bidang tanah yang
memberi wewenang untuk menggunakan tanah4, baik untuk ditanami maupun untuk
dibangun. Hak atas tanah itu diakui dalam pasal 4 ayat 1-2 UUPA yaitu:
Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksudkan dalam
Pasal 2 ditentukan adanya macam- macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang
lain serta badan-badan hukum (ayat 1).
Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat 1, pasal ini memberi
wewenang untuk memggunakan tanah yang bersangkutan demikian pula
tubuh bumi dan air serta ruang angkasa yang ada diatasnya sekedar untuk
kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu
dalam batas-batas menurut UU dan peraturan-peraturan hukum lain yang
lebih tinggi (ayat 2).
Dari pasal tersebut kita dapat lihat wewenang yang ada pada HAT, namun sesuai
Pasal 8 UUPA wewenang tersebut tidaklah meliputi pengambilan kekayaan alam di
dalam tubuh bumi (dibawahnya). Selain itu wewenang subyeknya juga dibatasi oleh
UUPA dan peraturan lain yang lebih tinggi, serta dibatasi oleh sifat hak yang
dipunyainya, misalnya tanah Hak Guna Bangunan (HGB) tidak dapat digunakan untuk
usaha pertanian. Dan sesuai dengan konsep hak dalam hukum adat, bahwa didalam
setiap hak selain berisi kewenangan juga berisi kewajiban- kewajiban.
Berdasarkan sumber dan yang memberikan haknya, Hak Atas tanah (HAT) dapat
digolongkan menjadi :

Irene eka Sihombing, Segi-Segi Hukum Tanah Dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan,(
Jakarta, Trisakti, 2005), hal. 19

1. Hak Atas Tanah Yang Primer


Hak Atas Tanah Primer adalah HAT yang bersumber pada Hak Bangsa Indonesia,
yang diberikan oleh Negara sebagai organisasi seluruh rakyat yang mengelola tanahtanah di wilayah Indonesia. Yang termasuk HAT primer adalah:
a. Hak Milik (HM)
1) Pengaturan
Dalam UUPA, HM diatur dalam Pasal 20-27, Pasal 49 ayat 1 dan 3, Pasal 50 (1)
dan Pasal 56 serta ketentuan konversi pasal I, II dan VII. Kemudian diatur lebih lanjut
oleh aturan diluar UUPA.

2) Pengertian
Hak milik adalah hak untuk memakai tanah yang sifatnya sangat khusus, yang
bukan sekedar berisikan kewenangan untuk memakai suatu bidang tanah tertentu,
yang dihaki, tetapi juga mengandung hubungan psikologis-emosional antara
pemegang hak dengan tanah yang bersangkutan5.
Menurut Pasal 20 (1) UUPA hak milik adalah hak turun temurun, terkuat yang
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam
Pasal 6 UUPA. Kata terkuat dan terpenuh, tidak berarti bahwa hak milik itu
merupakan hak yang mutlak atau tidak dapat diganggu gugat dan tidak terbatas
seperti Hak Eigendom, akan tetapi maksudnya adalah untuk membedakan dengan
hak- hak yang lain. Hak milik terkuat maksudnya hak milik tidak mudah hapus dan
musnah serta mudah dipertahankan terhadap hak pihak lain, terpenuh maksudnya
menandakan kewenangan pemegang hak milik itu penuh dengan dibatasi oleh
5

Irene Eka Sihombing, Ibid, hal 23

ketentuan Pasal 6 UUPA yakni harus berfungsi sosial, sedangkan turun temurun
maksudnya jangka waktunya tidak terbatas, dapat beralih karena perbuatan dan
peristiwa hukum. Hak Milik adalah hak atas tanah, karena itu tidak meliputi
pemilikan kekayaan alam yang terkandung didalam tubuh bumi dan yang ada di
bawah atau didalamnya.
3) Sifat-sifat dan Ciri-ciri
a) HM merupakan HAT yang terkuat dan terpenuh ;
b) HM dapat beralih dan dialihkan, beralih akibat adanya peristiwa hukum,
misalnya yaitu karena pewarisan (tanpa testament). Sedangkan dialihkan
karena perbuatan hukum yang sengaja dilakukan dengan tujuan agar pihak
tersebut memperoleh hak itu, seperti jual beli, hibah, tukar menukar ;
c) HM dapat menjadi sumber bagi beberapa HAT lainnya, artinya dapat dibebani
dengan HAT lain ;
d) HM dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan ;
e) HM dapat dilepaskan oleh subyeknya, sehingga tanahnya menjadi tanah
Negara ;
f) HM merupakan satu-satunya HAT yang dapat diwakafkan.
4) Subyeknya
Sesuai dengan ketentuan Pasal 9 ayat (1), maka hanya warga Negara Indonesia
(WNI) yang dapat mempunyai tanah HM (Pasal 21 ayat 1), itupun dibatasi selama
orang tersebut tidak berkewarganegaraan rangkap atau bipartride, dalam arti dia juga
menjadi warga Negara lain (Pasal 21 ayat 4). Badan Hukum, kecuali yang ditetapkan
Pemerintah, tidak dapat mempunyai tanah HM, atas pertimbangan bahwa badan

hukum cukup mempunyai tanah dengan hak lain asal ada jaminan yang cukup dan
juga untuk mencegah usaha menghindari ketentuan tentang batas maksimum yang
dimaksud dalam Pasal 17 UUPA. Badan hukum yang dikecualikan yang dapat
mempunyai HM ditetapkan dalam PP No 38 tahun 1963, yaitu :
a) Bank-bank yang didirikan oleh Negara ;
b) Perkumpulan koperasi pertanian ;
c) Badan- badan keagamaan ;dan
d) Badan-badan sosial.
Untuk jenis tanah pertanian, maka selain syarat diatas ada juga syarat- syarat
khusus yang berkaitan dengan Landreform, misalnya subyeknya harus bertempat di
Kecamatan letak tanahnya seperti diatur dalam PP 224/1961 jo PP 41/1964.
5) Terjadinya dan Jangka waktu
Menurut Pasal 22 UUPA, HM dapat terjadi :
a) Menurut hukum adat, misalnya , pembukaan tanah bagian tanah ulayat ;
b) Penetapan Pemerintah, misalnya pemberian hak baru, perubahan HGB menjadi
HM ;
c) Karena UU (melalui ketentuan konversi UUPA tanggal 24-9-1960).
Mengenai jangka waktunya, dapat dikatakan bahwa jangka waktu HM adalah
tidak terbatas, sebab dalam Pasal 20 UUPA dikatakan bahwa HM adalah hak turun
temurun dan dapat beralih. Jadi HM tidak hanya akan berlangsung selama hidup
pemiliknya, tapi juga akan dilanjutkan oleh ahli warisnya.
6) Hapusnya Hak Milik
Menurut Pasal 27 UUPA, HM hapus apabila :

a) Tanahnya jatuh kepada Negara :


(1) Karena pencabutan hak berdasarksan Pasal 18 yaitu pengambilan tanah secara
paksa oleh Negara untuk kepentingan umum dengan penggantian yang layak.
(2) Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya yaitu pelepasan hak atau
pembebasan hak.
(3) Karena diterlantarkan yaitu dengan sengaja tanahnya tidak dipergunakan sesuai
dengan sifat dan tujuannya.
(4) Karena ketentuan Pasal 21 (3) dan Pasal 26 (2) UUPA yaitu HM yang jatuh
kepada orang asing atau WNA karena peristiwa hukum.
b) Tanahnya musnah (karena kebakaran, gempa bumi ).

b. Hak Guna Usaha (HGU)


1) Pengaturan
UUPA mengatur HGU dalam Pasal 28-34, Pasal 55 dan ketentuan konversi Pasal
II (2), III (1), IV dan VII (2), kemudian ditur lebih lanjut oleh aturan diluar UUPA.
2) Pengertian
Pasal 28 UUPA mendefinisikan HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah
yang dikuasai langsung oleh Negara guna perusahaan pertanian, perikanan dan
peternakan.
Sedangkan menurut Prof. Subekti, SH dan R. Tjitrosudibio, SH menyatakan
bahwa hak guna usaha adalah suatu hak kebendaan untuk menarik penghasilan

seluas-luasnya untuk waktu yang lama dari sebidang tanah milik orang lain dengan
kewajiban membayar sejumlah uang atau penghasilan tiap-tiap tahun6.
HGU tidak diperuntukan sebagai tanah bangunan, sehingga wewenang subyeknya
lebih terbatas dibandingkan dengan subyek HM yang bisa menggunakan tanahnya
untuk bangunan ataupun pertanian. HGU ini pada hakekatnya adalah HP, hanya pada
HGU ditentukan hanya atas tanah Negara dan peruntukan tanahnya ditentukan untuk
pertanian, perikanan, dan peternakan serta diberi kelebihan- kelebihan yang tidak
dimiliki oleh HP.
3) Sifat- sifat dan Ciri-ciri
a) HGU merupakan HAT yang kuat, karena HGU wajib didaftar (Pasal 32
UUPA). Kuat disini maksudnya tidak mudah hapus dan mudah dipertahankan
terhadap gangguan dari pihak lain, tapi sifat ini tak sekuat HM ;
b) HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain (Pasal 28 ayat 3

UUPA).

Beralih artinya selama waktunya belum habis, dapat diwarisi

oleh ahli

waris dari subyek haknya, jadi tidak turun menurun seperti HM,

karena HGU

jangka waktunya terbatas. Dialihkan berarti dapat dipindah tangankan kepada


pihak lain dengan sengaja, misalnya dijual, ditukarkan, dihibahkan atau diberikan
dengan wasiat ;
c) HGU dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan (Pasal 33
UUPA ) ;
d) HGU dapat dilepaskan oleh subyek haknya hingga menjadi tanah Negara. ( Pasal
34 butir c UUPA ).

R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Jakarta, Pradnya Paramita,
1985, hal. 189

Jadi walaupun lebih terbatas, HGU mempunyai beberapa kesamaan sifat dan ciri
dengan HM.
4) Subyek
Pasal 30 (1) UUPA menyebutkan bahwa yang dapat menjadi subyek HGU adalah
Warga Negara Indonesia ( WNI ) dan badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia, jadi HGU tidak dapat dimiliki oleh Warga Nagara Asing (WNA ).
Badan Hukum yang dapat mempunyai HGU menurut penjelasan Pasal 30
hanyalah yang bermodal nasional, baik asli maupun tidak asli. Dalam UU No. 1/1967
tentang Penanaman Modal Asing dimungkinkan pemberian HGU, HGB, dan HP
kepada perusahan modal asing, yang berbentuk badan hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
5) Terjadinya dan Jangka waktu
HGU terjadi karena penetapan Pemerintah (Pasal 31 UUPA), penetapan yang
dimaksud

dilakukan

oleh Menteri Dalam

Negeri atau Gubernur

dengan

diterbitkannya Surat Keterangan Pemberian Hak (SKPH), kemudian agar haknya


lahir harus didaftarkan terlebih dahulu. Jadi HGU tidak dapat diberikan diatas tanah
hak milik. Dulu sebelum tahun 1980 HGU bisa juga terjadi karena konversi dari hakhak yang lama, tapi semua HGU tersebut telah dihapuskan sejak tanggal 24
September 1980, yang telah dicantumkan pada Kepres no 32/1979.
Mengenai jangka waktunya dapat dikatakan bahwa jangka waktu HGU itu
terbatas

dan menurut Pasal 29 UUPA paling lama adalah 25 tahun dan dapat

diperpanjang selama 25 tahun, setelah perpanjangan waktu habis, maka HGU dapat
diperbaharui dengan mengajukan permohonan hak baru.

6) Hapusnya Hak Guna Usaha


Menurut Pasal 34 UUPA, HGU hapus karena:
a) Jangka waktunya berakhir (tidak diperpanjang atau diperbaharui) ;
b) Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir, karena suatu syarat tidak
dipenuhi ;
c) Dilepaskan oleh pemegang haknya, sebelum jangka waktunya berakhir ;
d) Dicabut untuk kepentingann umum ;
e) Diterlantarkan ;
f) Tanahnya musnah ; dan
g) Ketentuan Pasal 30 ayat 2 (yaitu tanah HGU yang dipunyai pihak yang tidak
memenuhi syarat subyek atau pemegang haknya).
c. Hak Guna Bangunan (HGB)
1) Pengaturan
UUPA mengatur HGB dalam Pasal 35-40, Pasal 55 dan Ketentuan Konversi Pasal
I (3-4), Pasal II, Pasal V, dan Pasal VIII (1). Selanjutnya diluar UUPA antara lain
diatur dalam PMA 2/1960 JO PMA5/1960, PP 10/1961, dan sebagainya.

2) Pengertian
HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri (Pasal 35 UUPA). Jadi dapat dilihat bahwa
wewenang subyek HGB adalah terbatas untuk menggunakannya sebagai tanah
bangunan, HGB pada hakekatnya juga merupakan HP yang telah diberi kelebihan-

kelebihan tertentu, namun berbeda dengan HGU, HGB dan HP bisa diberikan bukan
atas tanah Negara (sekunder).
HGB adalah hak baru yang dibentuk oleh UUPA, A. P. Parlindungan
menyatakan Hak Guna Bangunan ini sebagai hak-hak baru guna memenuhi
kebutuhan masyarakat modern dan hanya diberikan terhadap tanah-tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara, jadi tidak dapat terjadi atas suatu perjanjian antara
pemilik suatu hak milik dengan orang lain.7
3) Sifat-sifat dan Ciri-ciri
a) HGB merupakan HAT yang kuat, oleh karenanya harus didaftar menurut PP
24/1997 (Pasal 38).
b) Selama jangka waktu HGB belum habis, HGB dapat beralih dan dialihkan (Pasal
35 ayat 3UUPA).
c) HGB dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan (pasal 39
UUPA).
d) HGB dapat dilepaskan menjadi hak Negara (Pasal 40 butir c).

4) Subyek
Yang dapat menjadi subyek dari HGB menurut Pasal 36 UUPA, adalah Warga
Negara Indonesia (WNI) dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia. Jadi orang asing tidak dapat mempunyai tanah HGB,
subyek HGB yang berbentuk badan hukum, ketentuannya sama seperti HGU.

A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-undang Pokok Agraria,(Bandung ; Mandar Maju 1997,
hal. 18

5) Terjadinya dan Jangka waktu


HGB dapat diberikan Atas Tanah Negara maupun tanah HM (Pasal 37 UUPA).
Yang pertama HGB terjadi karena Penetapan Pemerintah melalui pejabat yang
berwenang dengan diterbitkannya Surat Keterangan Pemberian Hak (SKPH) setelah
diajukan permohonan hak, dan haknya lahir setelah didaftarkan, yang kedua HGB
terjadi karena perjanjian yang otentik antara pemilik tanah dengan calon subyek HGB
yang bermaksud menimbulkan hak tersebut. Perjanjian yang dimaksud dibuat oleh
dan dihadapan PPAT/Notaris. Namun karena sampai sekarang belum ada peraturan
dan bentuk aktanya, maka belum ada HGB diatas HM.
HGB menurut Pasal 35 ayat 1-2 mempunyai jangka waktu selama 30 tahun dan
dapat diperpanjang 20 tahun. Setelah berakhir dapat diperbaharui dengan mengajukan
permohonan baru.
6) Hapusnya Hak Guna Bangunan
Hapusnya HGB ditetapkan dalam Pasal 40, yang isinya kurang lebih sama dengan
Pasal 34 mengenai hapusnya HGU.

d. Hak Pakai (HP)


1) Pengaturan
UUPA mengatur HP dalam Pasal 41-43, Pasal 49 (2), dan ketentuan konversi
Pasal I (2), Pasal IV, Pasal VII (2). Diluar UUPA diatur lebih lanjut antara lain dalam,
PMDN 5/1973 Jo PMDN 6/1972, PMA 1/1961, PP 24/1997 dan sebagainya.
2) Pengertian

HP adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang
dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang
bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah (Pasal 41 UUPA).
HP juga dapat terjadi diatas tanah Negara (HAT primer), maupun diatas tanah hak
milik (HAT sekunder), HP tidak dapat dibebani Hak Tanggungan dan tidak dapat
dialihkan secara bebas.
3) Sifat-sifat dan Ciri-ciri
a) HP yang primer termasuk HAT yang wajib didaftar menurut PP 24 tahun 1997 ;
b) HP tidak otomatis atau mutlak mempunyai sifat mutlak dan dapat dialihkan
kepada pihak lain walaupun jangka waktunya belum habis. HP dapat diberikan
dengan ketentuan pembatalan hak dengan sendirinya jika subyek HP meninggal
dunia. Dan menurut Pasal 43, HP dapat dialihkan kepada pihak lain jika diijinkan
oleh pejabat yang berwenang (HP primer) atau jika dimungkinkan dalam
perjanjiannya (HP sekunder) ;
c) Tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan, karena
tidak ditunjuk oleh UU (Pasal 51 UUPA) ;
d) Dapat dilepaskan menjadi tanah Negara.
4) Subyek
Pasal 42 UUPA menentukan bahwa yang dapat menjadi subyek HP adalah :
(a) Warga Negara Asing (WNA) ;
(b) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia ;

(c) Badan Hukum Asing yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan
berrkedudukan di Indonesia
(d) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Jadi subyek HP lebih luas dibanding HGU dan HGB, orang atau Badan Hukum
asing pun dapat mempunyai HP, karena HP hanya memberi wewenang yang terbatas
dan waktunya juga relatif lebih singkat.
5) Terjadinya dan Jangka Waktu
Menurut Pasal 41 UUPA, HP bisa diberikan atas tanah Negara (primer), ataupun
atas tanah milik (HP sekunder). HP dapat terjadi dengan diterbitkannya SKPH oleh
pejabat yang berwenang dan haknya lahir setelah didaftarkan, selain itu juga HP
terjadi karena perjanjian yang dibuat oleh pemilik dengan calon subyek HP.
Menurut Pasal 41 ayat 2a HP berjangka waktu tertentu atau terbatas selama
tanahnya dipergunakan, HP primer untuk pertama kali biasanya diberikan waktu 10
tahun sedangkan untuk selanjutnya hanya diberikan untuk keperluan tertentu, seperti
untuk peribadatan dan gedung kedutaan Negara asing. HP sekunder jangka waktunya
tergantung perjanjian yang dibuat, dengan mengingat Pasal 26 ayat 2 UUPA.
6) Hapusnya Hak Pakai
UUPA tidak mengatur tentang hapusnya HP, tetapi dapat dikatakan HP hapus jika
(4) :
(a) Jangka waktunya berakhir ;
(b) Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir, karena sesuatu syarat tidak
terpenuhi ;
(c) Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir ;

(d) Dicabut untuk kepentingan umum ;


(e) Tanahnya musnah

e. Hak Pengelolaan (HPL)


1) Pengaturannya
Hak Pengelolaan (HPL) tidak diatur secara khusus dalam UUPA, hanya sekedar
disinggung dalam Penjelasan Umum II (2). Diluar UUPA, HPL diatur dalam PP
24/1997.
2) Pengertian
Hak Pengelolaan (HPL) adalah HAT yang memberikan wewenang kepada
subyeknya untuk :
(a) Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan ;
(b) Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya ;
(c) Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut
persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut, yang
meliputi segi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya,
dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang
bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang menurut PMDN No
6/1972 tentang pelimpahan wewenang pemberian hak atas tanah, sesuai
dengan peraturan perundangan agraria yang berlaku.
Dari pengertian tersebut, kita melihat subyek HPL berwenang untuk mengatur
tanahnya, menggunakan sendiri dan juga memberikan bagian-bagian tanahnya kepada

pihak lain dengn suatu HAT. Jadi hak-hak yang diberikan itu merupakan HAT
primer, karena bukan diberikan sendiri oleh subyeknya.
3) Sifat-sifat dan Ciri-ciri
(a) HPL mempunyai segi publik (yaitu untuk mengatur tanah) ;
(b) HPL wajib didaftar menurut PP 24/1997 ;
(c) HPL tidak dapat dialihkan kepada pihak lain, tapi bagian tanahnya bisa diberikan
kepada, pihak lain dengan sesuatu HAT ;
(d) HPL tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan cara apapun, ini karena bagianbagian Negara yang menjadi subyek HPL tidak perlu menjaminkan tanahnya
untuk mendapatkan biaya atau modal.

4) Subyek
Karena HPL mempunyai wewenang yang khusus yang (bersifat publik dan
perdata), maka subyeknya dibatasi, yang dapat menjadi HPL adalah :
(a) Instansi Pemerintah (Departemen, dsb) ;
(b) Pemerintah Daerah ;
(c) Badan Hukum yang ditunjuk, yaitu badan hukum yang modalnya dimiliki oleh
Pemerintah (seperti : Perum, Persero dan Perjan).
5) Terjadinya dan Jangka waktu
HPL bisa terjadi karena konversi Hak Penguasaan yang tanahnya selain
digunakan oleh subyeknya juga dimaksudkan untuk diberikan kepada pihak ketiga.

Bisa juga HPL itu merupakan pemberian hak baru oleh Pemerintah atau Menteri
Dalam Negeri.
HPL umumnya akan berlangsung selama tanahnya masih diperlukan, karena
jangka waktunya tidak ditentukan.
6) Hapusnya Hak Pengelolaan
Hak pengelolaan dapat hapus karena :
(a) Dilepaskan oleh subyeknya ;
(b) Haknya dicabut

karena tanahnya tidak dipergunakan sesuai dengan tujuan

pemberiannya ;
(c) Jangka waktunya berakhir (jika jangka waktunya ditentukan) ;
(d) Tanahnya musnah .
HPL tidak hapus dengan didaftarkannya hak-hak yang diberikan kepada pihak
ketiga dan setelah hak-hak itu berakhir, tanahnya kembali kedalam penguasaan
sepenuhnya dari subyek HPL.

2. Hak Atas Tanah Yang Sekunder


Hak Atas Tanah sekunder adalah Hak Atas Tanah yang bersumber pada Hak Atas
Tanah primer dan diberikan oleh subyek Hak Atas Tanah primer tersebut. Hak Atas
Tanah sekunder terdiri dari:
a. Hak Gadai (HG) adalah hubungan hukum antara seseorang (pemegang gadai)
dengan tanah milik orang lain (pemberi gadai) yang telah menerima uang gadai
daripadanya, yang memberi wewenang untuk menggunakan tanah tersebut selama
belum dilakukan penebusan. Hak gadai diatur dalam UUPA Pasal 53 namun

terhadap pasal tersebut dibatasi dengan Pasal UU No. 56/Prp/1960 sepanjang


mengenai hak gadai tanah pertanian, yang diperjelas dengan PMPA 20/1963, dan
pengaturan lebih lanjut hak gadai diatur dalam hukum adat (Pasal 58 jo Pasal 5
UUPA).
b. Hak Sewa (HS) adalah hak untuk mempergunakan tanah milik orang lain untuk
keperluan bangunan atau usaha pertanian dengan membayar sejumlah uang
sebagai sewa. Menurut Pasal 44 ayat 2 UUPA, pembayaran uang sewa dapat
dilakukan satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu, sebelum atau sesudah
tanahnya dipergunakan. Jadi hak sewa itu adalah hak pakai, tapi ada
kekhususannya, yaitu ada uang sewa dan tidak bisa diberikan oleh Negara. Dan
pengaturan hak sewa diatur dalam Pasal 44-45 (tanah bangunan) dan Pasal 53
(tanah pertanian). Selebihnya masih berlaku hukum adat berdasarkan pasal 5
UUPA
c. Hak Usaha Bagi Hasil (HUBH) adalah hak seseorang/badan hukum (penggarap)
untuk menyelenggarakan usaha pertanian diatas pihak lain (pemilik), dengan
pembagian hasilnya antara kedua belah pihak. Tanah pihak lain tersebut bisa
tanah hak milik, hak pakai, hak sewa, atau pun hak gadai. Sama seperti hak sewa,
hak usaha bagi hasil ini sebenarnya adalah hak pakai. Bedanya adalah pada hak
sewa imbalan yang diterima pemilik tanah sudah pasti nilainya, sedang pada hak
usaha bagi hasil masih tergantung pada hasil tanah yang akan diperoleh.
Pengaturan hak usaha bagi hasil diatur dalam Pasal 53 UUPA dan di luar UUPA
yaitu UU No. 2 tahun 1960, Sk. Menteri Muda Agraria No. 322/Ka/1960, Surat
Menteri Pertanian Agraria No. 2/1/1964 tanggal 23 Maret 1964, PMPA No.

4/1964 dan keputusan bersama Menteri dalam Negeri dan Menteri Pertanian No.
211 tahun 1980-No. 714/Kpts/Um/9/1980.
d. Hak Menumpang (HMp) adalah hak yang memberi wewenang kepada
seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah di atas tanah pekarangan
orang lain. Hak menumpang ini diatur dalam Pasal 53 UUPA dan selebihnya
diatur dalam hukum adapt berdasarkan Pasal 58 jo pasal 5 UUPA.
Dari keempat hak tersebut menurut Pasal 53 UUPA bersifat sementara dan akan
dihapuskan, karena dianggap tidak sesuai dengan azas-azas hukum Agraria yang
baru, yaitu bertentangan dengan Pasal 10 dan mengandung unsur pemerasan (bagi
HG, HS, dan HUBH). Sedangkan Hak menumpang (HMp) mengandung unsur feodal,
dimana rakyat hanya mengggarap tanah yang semuanya dimiliki raja. Untuk
membatasi sifat-sifat tersebut antara lain diadakan UU No.2 Tahun 1960 dan UU No.
56/ Prp/1960.

2. Hak Jaminan Atas Tanah


Merupakan hubungan hukum antara kreditur dengan sebidang tanah kepunyaan
pihak lain (debitur) yang ditunjuk sebagai jaminan kredit yang memberi wewenang
kepada kreditur untuk melelang (mengeksekusi) tanah hak tersebut manakala debitur
tidak mampu memenuhi kewajibannya8. Lembaga hak jaminan atas tanah ini oleh
UUPA disebut hak tanggungan.
Adapun tanah-tanah yang menjadi obyek hak tanggunagan menurut Undangundang No. 4 tahun 1996 tersebut adalah tanah-tanah yang berstatus hak milik, hak
guna usaha, dan hak pakai. Di samping tanah-tanah hak tersebut, obyek lain yang
8

Irene Eka Sihombing, loc.cit.,hal 20

dapat dijadikan jaminan kredit adalah hak milik atas satuan rumah susun, apabila
rumah susun yang bersangkutan dibangun di atas tanah yang berstatus hak milik, hak
guna bangunan, hak pakai. Menurut Undang-undang No. 4 tahun 1996 tersebut,
benda-benda yang menurut kenyataannya dan karena fungsinya melekat menjadi satu
kesatuan dengan tanah hak, maka benda tersebut juga dapat dijadikan jaminan kredit
dengan dibebani hak tanggungan.

3. Tanah Wakaf
Pasal 49 ayat (1) UUPA menyatakan hak milik tanah badan-badan keagamaan
dan sosial sepanjang dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial
diakui dan dilindungi. Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah
yang cukup untuk dibangun dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial.
Selanjutnya dalam ayat (3)-nya disebutkan perwakafan tanah milik dilindungi dan
diatur dengan peraturan pemerintah. Adapun peraturan yang di maksud adalah
peraturan pemerintah No. 28 tahun 1997 tentang perwakafan tanah milik.
Proses perwakafan tanah hak milik dilakukan dengan terlebih dahulu membuat
akta ikrar wakaf dihadapan pejabat pembuat akta ikrar wakaf. Selanjutnya tanah yang
sudah diwakafkan ini dikelola oleh seorang nadzir. Namun demikian harus diingat
hak untuk mengelola tanah wakaf, bukan berarti menimbulkan hubungan hukum yang
konkret antara nadzir dengan tanah wakaf.

C. Permohonan Hak Atas Tanah


Tata cara permohonan hak, dapat digunakan apabila tanah yang tersedia berstatus
tanah Negara, yaitu tanah yang langsung dikuasai oleh Negara. Dalam pengertian ini
termasuk tanah Negara yang berasal dari pembebasan hak atau pelepasan hak untuk
kepentingan pihak lain. Melalui tata cara tersebut dapat diperoleh tanah dengan hakhak atas tanah yang primer, yaitu hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak
pakai. Demikian pula apabila instansi pemerintah, pemerintah daerah/pusat
memerlukan sebidang tanah, dapat diajukan permohonan hak pengelolaan kepada
Negara.
Dalam pemberian hak-hak atas tanah yang dimohon, pejabat yang diberi
kewenangan untuk memberikan hak atas tanah tersebut adalah :
a. Kepala badan pertanahan nasional
b. Kepala badan pertanahan nasional di tiap-tiap provinsi
c. Kepala kantor pertanahan badan pertanahan nasional di tiap-tiap Kabupaten/Kota.
Menurut Sunario basuki, urut-urutan permohonan hak dapat dijelaskan sebagai
berikut :
1. Pemohon mengajukan permohonan
Pemohon mengajukan permohonan hak dengan mengisi formulir permohonan hak
yang tersedia dengan dilampirkan surat-surat yang diperlukan mengenai pemohon
dan surat-surat tanah yang dimohonkan hak atas tanahnya.
Surat permohonan diajukan kepada pejabat yang berwenang memberikan hak
sesuai dengan :
a) jenis hak yang dimohon

b) peruntukan tanahnya (tanah pertanian atau non pertanian)


c) luas tanah yang dimohon
Permohonan ini diajukan melalui kepala kantor pertanahan yang daerah kerjanya
meliputi desa/kelurahan letak tanahnya. Dalam mengajukan permohonan hak,
pemohon melampirkan :
1) surat-surat bukti perolehan tanahnya
2) surat-surat tentang pemohon (orang atau badan hukum)
3) surat-surat tentang prosedur, antara lain biaya yang harus dibayar terlebih dahulu.
Setelah menerima surat keputusan pemberian hak membayar bea perolehan hak
atas tanah dan bangunan.
2. Kegiatan Kantor Pertanahan
Kepala kantor pertanahan memeriksa surat-surat dan kelengkapan datanya tentang
tanah yang dimohon dan pemohonnya. Dibantu panitia pemeriksa tanah (Panitia A
atau Panitia B), dibuat berita acara pemeriksaan tanah. Surat rekomendasi
(dikabulkan atau ditolak) permohonan hak yang bersangkutan disampaikan kepada
pejabat yang berwenang memberikan hak.
Penerbitan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) oleh pejabat yang
berwenang memberikan hak dan disampaikan kepada penerima hak dan kepala kantor
pertanahan dimana bidang tanah hak tersebut terletak.
3. Penerima hak
Berdasarkan SKPH yang diterima, penerima hak memenuhi kewajibannya
sehubungan dengan pemberian hak, sebagai berikut :
a. membayar bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB)

b. membayar uang pemasukan


c. mendaftarkan hak yang bersangkutan dikantor pertanahan (Kabupaten/Kota).
Penetapan besarnya uang pemasukan sejak tanggal 27 agustus 2002 diatur melalui
Peraturan Pemerintah No. 46 tahun 2002 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara
Bukan Pajak yang berlaku pada badan pertanahan nasional.
Sehubungan dengan penguasaan tanahya penerima hak atas tanah berkewajiban :
a) memelihara tanda-tanda batas
b) menggunakan tanahnya secara optimal
c) mencegah kerusakan-kerusakan dan hilangnya kesuburan tanah
d) menggunakan tanah sesuai kondisi lingkungan hidup
e) kewajiban yang tercantum dalam sertifikatnya.
Apabila

penerima

hak

tidak

memenuhi

kewajibannya,

Menteri

dapat

membatalkan haknya (Pasal 103 Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN Nomor 9
tahun 1999).
4. Proses pendaftaran hak yang bersangkutan
Kepala seksi pendaftaran tanah membukukan hak yang bersangkutan dalam buku
tanah dan mencantumkan nomor urut hak yang bersangkutan di Kelurahan/Desa letak
tanahnya dan dilampirkan surat ukur pada buku tanah tersebut.
Surat ukur telah dibuat terlebih dahulu setelah bidang tanah tersebut ditetapkan
batas-batas dan diukur luasnya berdasarkan peta pendaftaran.
5. Pemegang Hak
Kepada pemegang hak diserahkan sertifikat (terdiri dari salinan buku tanah dan
surat ukur) sebagai tanda bukti haknya. Apabila proses tersebut sudah dilaksanakan,

kapan hak atas tanah yang dimohonkan lahir? Hak atas tanah yang diperoleh karena
pemberian hak, lahir (terjadi pada saat dibuatkan buku tanah hak yang bersangkutan
(pendaftaran pertama kali), yaitu dicatat jenis haknya, dan nama pemegang haknya9.
Secara yuridis ditetapkan tanggal lahirnya hak yang bersangkutan secara pasti,
yaitu hari kerja ketujuh terhitung sejak surat-surat untuk keperluan pendaftaran hak
yang bersangkutan dinyatakan lengkap. Kepala seksi pendaftaran hak memberikan
surat tanda terima kepada penerima hak.
Dalam permohonan hak ini, fungsi pendaftaran tanah adalah :
a. untuk keperluan pembukuan
b. sebagai syarat konstituitif (syarat yang harus dipenuhi untuk lahirnya hak yang
bersangkutan).

D. Kepastian Hukum Hak Atas Tanah


Sebagai konsekuensi pengakuan Negara terhadap hak atas tanah seseorang atau
suatu masyarakat hukum adat, maka Negara wajib memberi jaminan kepastian hukum
terhadap hak atas tanah tersebut sehingga lebih mudah bagi seseorang untuk
mempertahankan haknya terhadap gangguan pihak lain.
Selain pemberian jaminan kepastian hukum tersebut, Negara juga berkewajiban
untuk memberikan perlindungan terhadap hak atas tanah yang dipunyai perseorangan
atau masyarakat hukum adat. Merupakan suatu kenyataan bahwa disuatu pihak untuk
memperoleh sebidang tanah relatif tidak mudah bagi kebanyakan orang, sedangkan
dipihak lain terdapat tanah-tanah eks-perkebunan, kehutanan, dan lain-lain yang

Irene Eka Sihombing, Ibid.,hal 20

dimasa lampau tidak digunakan sesuai dengan tujuan serta sifat haknya
(diterlantarkan).
Keadaan ini menimbulkan akibat penggarap rakyat atas areal yang diterlantarkan
tersebut. Pada umumnya secara de facto rakyat telah mengerjakan secara turuntemurun dan tidak jarang hal ini terjadi sepengetahuan atau dengan izin pemegang
hak atau kuasanya, namun secara de jure keadaan tersebut tidak ditindak lanjuti,
karena rakyat pada umumnya tidak menyadari pentingnya alat bukti hak itu.
Kelemahan yuridis ini akan menimbulkan masalah apabila pada suatu areal
tersebut akan diambil alih oleh perusahaan lain yang berpegang pada hal-hal yang
yuridis formal semata. Kearifan sangat diperlukan dalam mempertimbangkan
pemberian hak kepada para penggarap tersebut yang justru pada saat tanah
diterlantarkan telah membuatnya menjadi berfungsi.
Secara umum kepastian hukum (rechtszekerheid) menunjuk pada adanya suatu
hal yang pasti, yang mempunyai akibat hukum dari hak-hak perorangan atau tanah,
hal yang pasti itu adalah menyangkut baik peraturan-peraturan hukum yang mengatur
hak-hak tersebut pada umunya, maupun mengenai subyek, obyek dan status haknya
secara konkret. Selain akan melancarkan perbuatan-perbuatan hukum, seperti
diuraikan dimuka, maka dengan adanya jaminan kepastian hukum mengenai hal-hal
tersebut seseorang dapat menguasai dan menggunakan tanahnya secara aman.
Kepastian hukum merupakan salah satu tujuan hukum seperti apa yang
dikemukakan oleh Gustav Radbruch dalam teori gabungan etis dan utilty yang
konsep hukumnya adalah hukum bertujuan untuk keadilan, kegunaan dan kepastian10.
Hal tersebut sama dengan tujuan hukum yang dikemukakan oleh Prof. Dr. Mochtar
10

H. Chaerudin, Filsafat Suatu Ikhtisar, (Cianjur; Fakultas Hukum UNSUR, 1999), hal 19

Kusumaatmadja, bahwa tujuan hukum adalah untuk ketertiban, keadilan dan


kepastian.11
Keterkaitan teori tersebut dengan hak-hak atas tanah adalah tujuan hukum pada
akhirnya adalah untuk kepastian hukum terhadap masyarakat yang menguasai hakhak atas tanah sehingga selain menggunakan tanah secara aman dan keadilan pun
akan tercipta seperti apa yang didambakan oleh masyarakat pencari keadilan
khususnya dalam bidang pertanahan (hak-hak atas tanah).
Hal tersebut dapat kita lihat dari ketentuan Pasal 19 UUPA, bahwa kepastian
hukum itu meliputi :
1. Kepastian hukum mengenai subyek hukum hak atas tanah (orang atau badan
hukum)
2. Kepastian mengenai letak, batas, ukuran/luas tanah atau kepastian mengenai
obyek hak.
3. Jenis/macam hak atas tanah, yang menjadi landasan hubungan hukum antara
tanah dengan orang/badan hukum.
Kepastian mengenai ketiga hal tersebut merupakan yang sangat penting untuk
mewujudkan jaminan kepastian hukum hak-hak atas tanah, oleh karena itu ketiga
unsur itu harus didukung oleh fakta yang sebenarnya.
Di Indonesia untuk memperoleh fakta yang benar pada tingkat pertama, PP
10/1961 jo PP 24/1997 tentang pendaftaran tanah, menggunakan sistem penelitian
yang diikuti dengan pengukuran/penetapan batas dan pengumuman untuk
memperoleh pengakuan dari pihak-pihak yang bersangkutan dan kesaksian
masyarakat di lokasi tanah tersebut. Kesaksian dan pengakuan masyarakat ini pada
11

Ibid.

hakekatnya merupakan alat bukti kebenaran dari fakta yang bersangkutan. Untuk
memperoleh kesaksian dan pengakuan masyarakat atas kebenaran hasil-hasil
penelitian mengenai subyek hak, macam hak dan batas-batas obyek hak/tanah
diadakan pengumuman di lokasi tanah (kantor Kepala Desa).
Pengumuman

ini

dimaksudkan

untuk

memperoleh

sanggahan,

koreksi,

pembenaran ataupun pengakuan dari masyarakat, terutama para pemilik tanah


ataupun orang-orang yang berkepentingan dengan tanah di desa/lokasi itu, kalau
setelah lewat tenggang waktu tertentu tidak ada sanggahan-sanggahan berarti
masyarakat atau pemilik-pemilik tanah di lokasi tersebut/desa tersebut sudah
mengakui subyek hak dan batas-batas persil, luas persil dan secara implisit macam
hak.12
Demikian gambaran mengenai kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah,
yang paling penting dari kepastian hukum tersebut bahwa perspektif yang diperlukan
adalah dipenuhinya hal-hal yang bersifat formal dan subtansial dalam mewujudkan
penghormatan terhadap hak-hak asasi dasar manusia, karena apabila hal tersebut tidak
dilakukan, maka tujuan berupa kepastian hukum, keadilan, dan kemanfaatan tidak
akan tercapai. Dan bila ini yang terjadi, maka pertanyaannya adalah : Kapankah kita
dapat menghargai hak-hak kita sendiri serta mampu menjadi manusia bebas yang
bertanggung jawab?.13

12
13

Wiryono Prodjodikoro, Hukum Acara Perdata, hal. 69-73


Maria S. W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan:Antara Regulasi dan Implementasi, Cet. I,
(Jakarta; Kompas, 2001), hal. 162

E. Pendaftaran Tanah
1) Pengertian
Dalam rangka menjamin kepastian hukum atas bidang tanah, pemerintah
mengadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut
ketentuan-ketentuan

yang

diatur

dengan

undang-undang

dan

peraturan

pelaksanannya, yaitu Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok


Agraria juncto Peraturan Pemerintah N0. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Prof. Boedi Harsono memberikan pengertian pendaftaran tanah adalah suatu
rangkaian kegiatan, yang dilakukan oleh Negara/Pemerintah secara terus menerus dan
teratur, berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah
tertentu yang ada di wilayah-wilayah tertentu, pengolahan, penyimpanan dan
penyajiannya bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian
hukum

dibidang

pertanahan

termasuk

penerbitan

tanda-buktinya

dan

pemeliharaannya.14
Demikian halnya dengan pengertian pendaftaran tanah menurut Pasal 1 ayat (1)
Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
menyatakan :
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan, dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidangbidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian sertifikat
sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada
haknya dan hak milik satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.15

14
15

Boedi Harsono, Loc.Cit, hal 72


Indonesia, Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 1 ayat (1)
(Yogyakarta;Pustaka Yustisia), hal. 227

Dari kedua pengertian tersebut diatas terdapat persamaan kata-kata suatu


rangkaian

kegiatan menunjuk

kepada adanya berbagai

kegiatan

dalam

penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu dengan yang lain, berurutan
menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data yang
diperlukan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan
bagi rakyat.
Kata terus-menerus menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan, yang sekali
dimulai tidak akan ada akhirnya. Data yang sudah terkumpul dan tersedia harus selalu
dipelihara, dalam arti disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang tersedia harus
dipelihara, dalam arti disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi
kemudian, hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir.
Kata teratur menunjukan bahwa semua kegiatan harus berlandaskan peraturan
perundang-undangan yang sesuai, karena hasilnya akan merupakan data bukti
menurut hukum, biarpun daya kekuatan pembuktiannya tidak selalu sama dalam
hukum negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah.
Data-data yang dihimpun pada dasarnya meliputi dua bidang, yaitu :16
1. Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah, dan
satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya
bangunan atau bagian bangunan diatasnya.
2. Data yuiridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan
rumah susun yang didaftar, pemegang haknya, dan pihak lain yang
membebaninya.

16

Boedi Harsono, Op.Cit, hal. 475

Kata wilayah adalah kesatuan administrasi pendaftaran tanah, yang bisa


meliputi seluruh Negara. Bisa juga Desa atau Kelurahan seperti yang ditetapkan
dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Kata tanah tertentu menunjuk kepada obyek pendaftaran tanah. Ada
kemungkinan, bahwa yang didaftar hanya sebagian tanah yang dipunyai dengan hak
yang ditunjuk dalam Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 adalah hak milik, hak
guna usaha, dan hak guna bangunan. Tetapi kemudian diperluas oleh Peraturan
Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (vide Pasal 9), mengenai
juga hak pakai yang diberikan oleh negara, hak pengelolaan, wakaf dan hak milik atas
satuan rumah susun, hak tanggungan, dan tanah Negara.
Urutan

kegiatan

pengolahan

atau

pendaftaran

tanah

processingnya,

adalah

pengumpulan

penyimpanannya

dan

datanya,
kemudian

penyajiannya. Bentuk penyimpanannya bisa berupa tulisan, gambar/peta dan


angka-angka diatas kertas, mikro film atau dengan menggunakan bantuan komputer.
Kegiatan-kegiatan tersebut meliputi baik data pendaftaran untuk pertama kali maupun
pemeliharaannya kemudian.

Dalam

pengertian

penyajian

yang

dihimpun

diterbitkan surat tanda bukti haknya.


Tetapi dalam kenyataannya, pengumpulan sampai penyajian data yuridis, bukan
tanahnya yang didaftar, melainkan hak-hak atas tanah yang menentukan status
hukumnya serta hak-hak lain yang membebani hak-hak yang bersangkutan. Bahkan
dalam pendaftaran tanah yang menggunakan apa yang disebut sistem pendaftaran
akta (sistem regristrations of deeds) bukan haknya, melainkan justru aktanya yang

didaftar, yaitu dokumen-dokumen yang membuktikan diciptakannya hak yang


bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-perbuatan hukum mengenai hak tersebut.
Kegiatan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran untuk pertama kali dan
kegiatan pemeliharaan data yang tersedia. Pendaftaran untuk pertama kali (initial
regristrations) adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek
pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10
tahun 1961 jo Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
juncto Peraturan Menteri Agraria No. 3 Tahun 1997 tentang Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah No. 24 tahun 1997. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dapat
dilakukan dengan dua cara yaitu :
1. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran untuk pertama
kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah
yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
Pendaftaran secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan
dilaksanakan

diwilayah-wilayah

yang

ditetapkan

oleh

Menteri.

Karena

pendaftaran tanah secara sistematik dilaksanakan pemerintah, maka kegiatan


tersebut didasarkan pada suatu rencana kerja yang ditetapkan oleh Menteri.
2. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah
atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.
Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang
bersangkutan.

Sedangkan kegiatan pendaftaran tanah yang kedua adalah pemeliharaan data yang
tersedia. Artinya data yang disimpan/disajikan, baik data fisik maupun data yuridis,
perlu disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian, agar selalu
sesuai dengan keadaan yang sebenarnya.
Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau,
mutakhir, dan mutakhir/terbuka. Menurut pasal 2 penjelasan PP No. 24 Tahun 1997,
yang dimaksud dengan :17
1. asas sederhana dalam pendaftaran tanah yaitu agar ketentuan-ketentuan pokoknya
maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang
berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.
2. asas aman dimaksudkan untuk menunjukan, bahwa pendaftaran tanah perlu
diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan
jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
3. asas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan,
khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi
lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran
tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang memerlukan.
4. asas mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya
dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data yang tersedia harus
menunjukan keadaan yang mutakhir. Untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar
dan perolehan perubahan-perubahan yang terjadi dikemudian hari.
5. asas mutakhir/terbuka dimaksudkan menuntut dipeliharanya data pendaftaran
tanah secara terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan
17

Florianus SP Sangsun, Tata Cara Mengurus Sertifikat Tanah, (Jakarta:Visi Media), hal. 18

di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata dilapangan, dan


masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.
Dengan demikian apabila asas-asas tersebut diatas dilaksanakan, maka tujuan dari
pendaftaran tanah yang pada hakikatnya sudah ditetapkan dalam Pasal 19 UUPA,
yaitu bahwa pendaftaran tanah merupakan tugas pemerintah yang diselenggarakan
dalam rangka menjamin kepastian hukum dibidang pertanahan akan tercapai.
2)

Dasar dan Landasan Operasional Pendaftaran Tanah


Untuk pertama kali Indonesia mempunyai suatu lembaga pendaftaran tanah, hal

ini ditandai dengan adanya Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961, yang kemudian
disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997, dan baru berlaku 8
oktober 1997. Sebelum berlaku Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tersebut,
dikenal kantor kadaster sebagai kantor pendaftaran untuk hak-hak atas tanah yang
tunduk kepada kitab undang-undang hukum Perdata Barat (BW).
Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 tersebut merupakan perintah dari pasal
19 UUPA No. 5 tahun 1960 dan memberikan arahan dalam pembentukan dari
peraturan pemerintah tentang pendaftaran tanah tersebut sebagai berikut :
1. untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah dilakukan pendaftaran tanah
diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur
dengan peraturan pemerintah.
2. pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi :
a. pengukuran, penetapan, dan pembukuan tanah
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut

c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat
3. pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan
masyarakat,

keperluan

lalu

lintas

sosial

ekonomi.

Serta

kemungkinan

penyelenggaraannya menurut pertimbangan menteri agraria.


4. dalam peraturan pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan
pendaftaran termaksud ayat (1) diatas, dengan ketentuan-ketentuan bahwa rakyat
yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.18
Dan lebih lanjut apa yang telah diperintahkan Pasal 19 ayat (1) jo Peraturan
Pemerintah No. 10 tahun 1961 juncto Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah, yang kemudian Pasal 3 dari Peraturan Pemerintah No. 24
tahun 1997, ditegaskan pula tujuan dari pendaftaran tanah di Indonesia yaitu sebagai
berikut :
a. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang
hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar
agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan.
b. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk
pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah
susun yang sudah terdaftar.
c. untuk menyelenggarakan tertib administrasi pertanahan.
18

Indonesia, Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria, (vide Pasal 19),
Yogyakarta:Pustaka Yustisia, hal. 20

Maka dari itu melihat Indonesia sebagai Negara hokum (rechtstaat) bukan Negara
yang didasarkan kekuasaan belaka (machstaat) perlu bangga karena Peraturan
Pemerintah No. 10 Tahun 1961 yang sudah diubah dengan Peraturan Pemerintah No.
24 Tahun 1997 ini telah memperkaya Pasal 19 UUPA, yaitu :
a. bahwa diterbitkannya sertifikat hak atas tanah, maka kepada pemiliknya diberikan
kepastian hukum dan perlindungan hukum.
b. pada zaman informasi ini maka kantor pertanahan sebagai kantor digaris depan
haruslah memelihara dengan baik setiap informasi yang diperlukan untuk suatu
bidang tanah, baik untuk pemerintah sendiri sehingga dapat merencanakan
pembangunan negara dan juga bagi masyarakat sendiri informasi itu penting
untuk dapat memutuskan sesuatu yang diperlukan terkait tanah. Informasi tersebut
bersifat terbuka untuk umum, artinya dapat diberikan informasi apa saja yang
diperlukan atas sebidang tanah/bangunan yang ada.
c. untuk itu perlukah tertib administrasi pertanahan dijadikan suatu hal yang wajar.
Selain itu, ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997
mendapat pengaturan secara lengkap dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan
Pertanahan No. 3 tahun 1997 tentang Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Dengan demikian yang menjadi dasar dan landasan operasional mengenai
pendaftaran tanah, dapat kita urutkan secara hirarkis sesuai dengan teori stufenbau
des recht19, yaitu :

19

Teori Stufenbau des Rescht adalah suatu sistem hukum yang merupakan hirarkis daripada hukum,
dimana suatu ketentuan hukum tertentu bersumber pada ketentuan hukum lain yang lebih tinggi
(Grundnorm) atau norma dasar yang bersifat hipotesis, lihat H. C. Chaerudin, Loc. Cit, hal. 61

a. Pasal 19 UUPA
b. Diktum kedua/ketentuan-ketentuan Konversi UUPA
c. Undang-undang No. 16 Tahun 1985 Pasal 9, Pasal 14, Pasal 15 tentang Satuan
Rumah Susun
d. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
e. Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan
f. Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik
g. Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun
h. Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah
i. Peraturan Pemerintah No. 22 Tahun 1997 tentang Jenis dan Penyetoran
Penerimaan Bukan Pajak
j. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
k. Keputusan Presiden Republik Indonesia No. 26 tahun 1988 tentang Badan
Pertanahan Nasional juncto Keputusan Presiden Republik Indonesia No. 44
Tahun 1993 tentang Kedudukan, Tugas Pokok, Fungsi, Susunan Organisasi dan
Tata Kerja Menteri Negara.
l. Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. 3 tahun 1997 tentang
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Maka dengan dasar dan landasan operasional diatas mengenai pendaftaran tanah,
usaha menuju kearah kepastian hak atas tanah kita harapkan dapat tercapai, sehingga
para pemegang hak yang bersangkutan akan memperoleh kepastian haknya itu. Dan

Pasal 19 UUPA yang ditujukan kepada Pemerintah sebagai suatu instruksi, agar
diseluruh wilayah Indonesia diadakan pendaftaran tanah yang bersifat recht-kadaster,
artinya yang bertujuan menjamin kepastian hukum hak-hak atas tanah.
3) Sistem Pendaftaran Tanah
Sejarah pemilikan tanah secara individual jika hanya mengandalkan kepada
ingatan atau keterangan saksi pasti tidak diteliti. Karena ingatan bisa saja kabur dan
saksi hidup satu masa akan meninggal dunia apabila seperti di Indonesia tanah sudah
ada sejak dahulu dalam artian hubungan manusia dengan tanah tersebut, namun
karena tidak tertulis apalagi tidak terdaftar hanya secara lisan diketahui tanah itu
milik siapa dan batas-batasnya, atau setidak-tidaknya satu bidang tanah itu umum
mengetahui adalah milik seseorang ataupun warisan dari seseorang pada
ahliwarisnya.
Hal yang demikian menimbulkan masalah-masalah dalam pendaftaran hak atas
tanah tersebut, karena tidak akurat atau tidak jelasnya hak-hak seseorang itu dan
pendaftaran tersebut terjadi karena ada bukti-bukti yang disodorkan oleh seseorang.
Sebagai antisifasinya pendaftaran tanah yang sekarang diselenggarakan di Indonesia
oleh Pemerintah (Badan Pertanahan Nasional) diatur dalam Peraturan Pemerintah No.
24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang merupakan penyempurnaan dari
Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 dan berdasarkan Pasal 19 ayat 1 UUPA.
Ditinjau dari segi kekuatan hukum dan jaminan yang diperoleh setelah melalui
prosedur pendaftaran tanah yang berlaku diberbagai Negara, dikenal dua bagian dasar
sistem pendaftaran tanah yaitu sistem positif dan sistem negatif.
1. Sistem Positif

Dalam sistem ini data mengenai bidang tanah yang didaftar adalah dianggap
benar, dalam hal ini jaminan diberikan kepada mereka yang terdaftar bahwa mereka
adalah pemilik atau dapat dianggap sebagai pemilik pasti data yang didaftar itu tidak
dapat digugat maka disebut sistem positif (regristration of title) mutlak tapi dalam
kenyataan dalam praktek sistem positif mutlak tidak pernah ada.
2. Sistem Negatif
Sistem ini bertolak pada kepentingan bahwa publikasi hak tidak beralih, dalam
sistem ini orang atau pihak yang merasa haknya lebih benar atau kuat dari data yang
lain dapat mengajukan keberatan kepengadilan dengan mengajukan bukti-buktinya
jika hal ini menyakinkan, maka pengadilan dapat menyatakan bahwa pihak yang
mengajukan perkara tersebut berhak atas tanah tersebut.
Kedua sistem ini lahir karena adanya asas-asas hukum yang dipakai disuatu
Negara, tergantung pada asas hukum mana yang akan dipakai atau dianut. Asas
hukum tersebut adalah asas itikad baik dan asas nemo plus yuris. Sekalipun sesuatu
negara menganut salah satu asas hukum/sistem pendaftaran tanah, sistem pendaftaran
tanah tersebut sama-sama mempunyai kelebihan dan kekurangan sehingga setiap
negara mencari jalan keluar sendiri-sendiri.
Asas itikad baik adalah orang yang memperoleh sesuatu hak dengan itikad baik,
akan tetap menjadi pemegang hak yang sah menurut hukum. Asas ini bertujuan untuk
melindungi orang yang beritikad baik. Kesulitan muncul: bagaimana caranya untuk
mengetahui seseorang beritikad baik? Pemecahannya adalah hanya orang yang
beritikad baik yang bersedia memperoleh hak dari orang yang terdaftar haknya, guna

melindungi orang yang beritikad baik inilah maka perlu daftar umum yang
mempunyai kekuatan bukti.
Asas nemo plus yuris adalah orang tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak
yang ada padanya. Ini berarti bahwa pengalihan hak oleh orang yang tidak berhak
adalah batal demi hukum. Asas ini bertujuan melindungi pemegang hak yang selalu
dapat menuntut kembali haknya yang terdaftar atas nama siapa pun. Oleh karena itu,
daftar umumnya (alas hak) tidak mempunyai kekuatan bukti (sistem positif).
Maka dari itu dengan melihat kedua asas tersebut, sistem pendaftaran tanah di
Indonesia seperti yang dimaksud dalam Pasal 19 UUPA menggunakan sistem
pendaftaran hak (regristrations

of titles) bukan sistem pendaftaran akta

(regristrations of deeds). Hal tersebut tampak dengan adanya buku tanah sebagai
dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta
diterbitkanya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar. Sedangkan sistem
publikasi yang dianut adalah sistem negatif yang bertendensi positif, karena akan
menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang
kuat.
Dalam sistem pendaftaran tanah yang negatif, memungkinkan pemegang hak
terdaftar dapat diganggu gugat, maka alat pembuktian yang utama di dalam
persidangan ialah akta atau sertifikat yang merupakan hasil akhir dari suatu proses
penyelidikan riwayat penguasaan tanah yang hasilnya akan merupakan alas hak pada
pendaftaran pertama dan proses-proses peralihan hak selanjutnya.
Sebelum UUPA berlaku, untuk menentukan kadar kepastian hukum sesuatu hak,
digunakan upaya ketentuan mengenai kadaluwarsa sebagai upaya untuk

memperoleh hak eigendom hak atas tanah (acquisitieve verjaring)20, yang terdapat
dalam Pasal 1955 dan Pasal 1963 KUH Perdata buku IV (BW). Kadaluwarsa sebagai
upaya memperoleh hak eigendom atas tanah diatur dalam Pasal 610, Pasal 1955 dan
Pasal 1963 KUH Perdata. Dalam Pasal 610 ditetapkan bahwa seorang bezitter21 dapat
memperoleh hak eigendom atas suatu benda karena verjaring.
Namun kita telah mengetahui bahwa Pasal-pasal agraria di dalam buku II KUH
Perdata (BW) telah disebut oleh UUPA. Oleh karena itu, pasal tersebut masih tetap
berlaku, tetapi tidak penuh, dalam arti bahwa ketentuan-ketentuannya tidak berlaku
lagi sepanjang mengenai agraria (tanah dan lain-lainnya), tetapi masih berlaku
sepanjang mengenai benda-benda lainnya yang bukan agraria.
Lembaga acquisitieve verjaring yang pada dasarnya bertujuan untuk menutupi
kelemahan sistem negatif dalam pendaftaran tanah ini. Namun hukum tanah kita yang
memakai dasar hukum adat tidak mengenal lembaga tersebut, tetapi dalam hukum
adat terdapat lembaga yang dapat digunakan untuk mengatasi atau menutupi
kelemahan sistem negatif ini yaitu dengan lembaga rechtsverwerking. Dalam hukum
adat jika seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahnya tidak dikerjakan,
kemudian, tanah itu dikerjakan orang lain, yang memperolehnya dengan itikad baik,
maka dia dianggap telah melepaskan haknya atas bidang tanah yang bersangkutan
dan karenanya hilanglah haknya untuk menuntut kembali tanah tersebut22.
4) Hubungan Pendaftaran Tanah dengan Sertifikat

20

Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah, Cet I,( Jakarta; Sinargrafika, 2007), hal. 123
Bezit adalah suatu keadaan lahir, dimana seorang menguasai suatu benda seolah-olah kepunyaan
sendiri, yang oleh hukum diperlindungi, dengan tidak mempersoalkan hak milik atas benda itu
sebenarnya ada pada siapa. Sedangkan bezitter adalah orang yang menguasai bezit tersebut. Lihat
Subekti, Pokok-pokok Hukum Perdata, Cet. 24, Jakarta, Intermasa, 1992, hal. 63-64.
22
Badan Pertanahan Nasional, Himpunan Karya Tulis, Jakarta;Maret, hal 67
21

Sebagaimana kita ketahui Pasal 33 ayat 3 UUD 1945 menyebutkan bahwa bumi,
air, dan segala kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan
dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat. Tanah sebagai bagian dari
bumi yang merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa serta memiliki fungsi sosial
disamping memenuhi kebutuhan dasar untuk pangan dan lahan usaha, juga
merupakan alat investasi yang sangat menguntungkan. Disamping itu, tanah dan/atau
bangunan juga memberikan keuntungan ekonomi bagi pemiliknya. Oleh karena itu
bagi mereka yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, wajar menyerahkan
sebagian nilai ekonomi yang diperolehnya kepada Negara melalui pajak, yang dalam
hal ini adalah bea perolehan.
Kebutuhan akan tanah dewasa ini semakin meningkat sejalan dengan
bertambahnya jumlah penduduk, jumlah badan usaha, dan meningkatnya kegunaan
tanah bagi orang dan badan hukum menuntut adanya jaminan kepastian hukum atas
tanah tersebut.
Untuk mendapatkan jaminan kepastian hukum atas bidang tanah, memerlukan
perangkat hukum yang tertulis, lengkap, jelas dan dilaksanakan secara konsisten
sesuai dengan jiwa dan isi ketentuan-ketentuan yang berlaku. Hal ini tercapai melalui
pendaftaran tanah, sebagai bagian dari proses pendaftaran tanah, sertifikat sebagai
alat pembuktian hak atas tanah terkuat pun diterbitkan.
Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal
19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak

milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah
dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan23.
Pasal 31 ayat 1 PP. No. 24 Tahun 1997 memberikan penjelasan mengenai
sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan dengan
data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah sebagaimana dalam
Pasal 30 ayat 1 PP. No. 24 tahun 1997. Penerbitan dimaksud agar pemegang hak
dapat dengan mudah membuktikan haknya24. Oleh karena itu sertifikat merupakan
alat pembuktian yang kuat sebagaimana dimaksud Pasal 19 UUPA25. Namun
sertifikat alat bukti hak atas tanah yang kuat, dalam arti bahwa selama tidak dapat
dibuktikan, sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya harus
diterima sebagai data yang benar. Sudah barang tentu data fisik maupun data yuridis
yang tercantum dalam sertifikat harus sesuai dalam buku tanah dan surat ukur yang
bersangkutan, karena data itu diambil dari buku tanah dan surat ukur tersebut.
Sertifikat dibuat dengan daftar isian 206 mengenai sertifikat hak atas tanah, daftar
isian 206 A mengenai sertifikat untuk tanah wakaf, daftar isian 206 B mengenai
sertifikat hak milik atas satuan rumah susun, atau daftar isian 206 C mengenai
sertifikat hak tanggungan, dengan ketentuan bahwa sertifikat hak tanggungan terdiri
dari daftar isian 2006 C seperti diatas dan salinan akta pemberian hak tanggungan
yang dibuat oleh Kepala Kantor Pertanahan (BPN).
Sehubungan dengan itu apabila masih ada ketidakpuasan adanya catatan dalam
pembukuannya yang bersangkutan, yang ternyata masih adanya catatan dalam
pembukuannya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat 1 PP. No. 24 tahun 1997,
23

Florianus SP Sangsun, Loc. Cit, hal. 20


A. P. Parlindungan, Loc. Cit, hal. 124
25
Ibid
24

pada prinsipnya sertifikat belum dapat diterbitkan26. Namun apabila catatan itu
mengenai ketidak lengkapan data fisik yang tidak disengketakan, sertifikat dapat
diterbitkan27. data fisik yang tidak lengkap itu adalah data fisik bidang tanah yang
bersangkutan merupakan hasil pemetaan sementara, sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 19 ayat 3 UUPA28.
Sehingga hal tersebut mendorong dikeluarkannya Peraturan Menteri Dalam
Negeri No. 16 tahun 1975 tentang kegiatan pendaftaran tanah dan pemberian sertifikat
dalam pengukuran desa demi desa menuju desa lengkap sesuai dengan Peraturan
Pemerintah No. 10 tahun 1961 yang telah diganti dengan Peraturan Pemerintah No. 24
tahun 1997. Sebagai pelaksanaan lebih lanjut dari peraturan-peraturan tersebut, maka
pemerintah mengeluarkan Peraturan Menteri Negara Agararia/Kepala Badan
Pertanahan Nasional No. 3 tahun 1995 yaitu untuk melaksanakan pendaftaran secara
sistematik, baik tanah yang bersertifikat maupun yang belum bersertifikat.
Dengan demikian berbagai penjelasan dalam paragaraf diatas menunjukan adanya
hubungan pendaftaran tanah dengan sertifikat yang sangat erat sekali yaitu
sertifikat sebagai alat bukti hak atas tanah yang yang pemberiannya diberikan oleh
pemerintah sebagai proses akhir dari kegiatan pendaftaran tanah. Dan diharapkan
pula penerbitan sertifikat sebagai alat bukti kepemilikan dapat menekan setiap
permasalahan atau sengketa dalam dunia pertanahan serta dapat dijadikan alat
jaminan dalam suatu perjanjian atau perikatan untuk mendapatkan fasilitas kredit bagi
yang membutuhkannya baik untuk keperluan investasi, produktif maupun konsumtif.

26

Ibid
Ibid
28
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi
dan Pelaksanaanya, cet. VIII. (Jakarta; Djambatan, 1999), hal. 78
27