SEKILAS TENTANG BROKER PROPERTI

SEORANG broker bukanlah sekedar calo yang mehjualkan barang dagangan yang
di titipkan kepadanya, namun seorang broker juga mempunyai kapasitas ilmu,
komitmen, serta profesionalisme yang cukup tinggi dalam menawarkan juga
menjualkan barang dagangannya kepada calon pembeli yang dikenal ataupun
belum dikenal melalui cara pemasaran yang dikuasai.
Sedangkan property adalah hak atas tanah dan bangunan yang dimiliki oleh si
pemilik dengan bukti sebidang kavling tanah atau bangunan yang ada di atasnya
serta surat-surat kepemilikan yang menyertainya.
Dengan system dan cara kerja yang di pelajari oleh seorang broker serta
kesuksesan dari pengalaman kerja di lapangan memungkinkan seorang broker
mempunyai relasi yang cukup banyak dan taktik strategi pemasaran yang cukup
jitu dalam penjualan barang dagangannya dan tetu saja saling berbeda satu
sama lain.
Bisnis broker properti adalah bisnis jasa di bidang properti dalam hal jual beli,
sewa menyewa, dan lelang properti yang dimiliki dan dikuasai oleh pemilik
(vendor) kepada marketing (broker) dengan kesepakatan harga jual dan sewa,
besarnya (fee) komisi yang di berikan, dan waktu yang ditentukan bersama.
B. JENIS-JENIS BROKER PROPERTI
1. Tradisional
Broker tradisional adalah broker lepas yang menjalankan system broker properti
yang tidak memiliki permainan atau aturan yang jelas (basic rules) serta ilmu
dan manajemen broker properti yang sangat terbatas.
2. Modern
Sistem broker properti modern adalah system broker properti yang berbentuk
badan usaha (entity) yang dikenal sebagai agen properti dengan metode yang di
adopsi atau diterapkan oleh system brokerproperti moder dari luar negri dengan
menggunakan metode managemen yang tepat, terarah, dan terkendali, serta
pelayanan servis terbaik yang diberikan kepada customer/client berupa penjual
atau pembeli yang bekerja samadengan broker atau marketing agen properti
tersebut.
Di dalam sebuah agen properti yang professional biasanya terdapat unsureunsur pelaksana yang menjalankan bisnis broker properti sebagai berikut.
1. Marketing executive (ME)/ marketing associate (MA)/ properti consultan (PC),
yakni marketing atau broker yang menjalankan bisnis broker properti dan
mrnjadi tulang punggung bagi sukses atau tidaknya suatu agen properti.
2. Principal/member broker (MB), yakni pemimpin teratas dalam bisnis broker
properti dan biasanya merangkap sebagai pemilik.
3. Marketing manager (MM)/ properti manager (PM), yakni seseorang yang
seseorang yang di tunjuk oleh principal atau member broker untuk mengawasi
kerja marketing/broker dari segi target hingga closing.
Sistem broker properti modern terbagi dua, yaitu:
a. Internasional
Agen properti yang didirikan, dimiliki, dan di kelola oleh pihak perusahaan asing

yang berada di Indonesia atau agen properti local yang mengadopsi penuh
sistem manajemen (franchise) yang di pakai oleh pihak perusahaan asing
sebagai pemilik sistem waralaba (franchiser).
b. Lokal
Agen properti yang mempunyai badan hokum dan tempat tinggal yang tetap
serta memiliki izin usaha broker properti dan tidak mengadopsi sistem waralaba
dari perusahaan asing.
AKTIVITAS POKOK BROKER PROPERTI
Di dalam sistem kerja broker properti terdapat unsure-unsur aktivitas pokok yang
biasa di jalankan oleh broker properti, yaitu:
A. LISTING
Listing adalah perjanjian surat kuasa jual atau surat perintah untuk menjualkan
properti dari pemlik properti owner/vendor kepada broker/marketing secara
personal maupun di dalam suatu agen properti.
1. Macam-macam Listing
Ada beberapa macam listing yang tergantung dengan kesepakatan dari pihak
vendor dan broker yang melakukan kerjasama, yaitu sebagai berikut.
a. Exklusif
Exklusif adalah satu bentuk listing yang sifatnya terkait kepada salah satu broker
yang ditunjuk oleh vendor, dan vendor tidak boleh memberikan
wewenang/mandat penjualan kepada broker atau agen properti lainnya atau
bahkan anggota keluarga atau vendor itu sendiri dalam jangka waktu yang di
sepakati.
b. Sole Agent
Sole agent adalah salah satu bentuk listing yang sifatnya terikat kepada salah
satu broker yang ditunjuk seperti halnya exklusif tetapi vendor juga boleh
menjual properti tersebut.
c. Open Listing
Open listing adalah salah satu listing yang sangat flexible, yaitu semua broker
secara personal maupun agen properti dapat memasarkan penjualan properti
tersebut dan tak terikat perjanjian dengan pihak vendor.
d. Net Listing
Net listing adalah salah satu bentuk listing dimana vendor mematok harga
minimal harga jual properti miliknya, di luar biaya yang harus dikeluarkan oleh
vendor seperti komisi, pajak penjualan, dan biaya notaries.
e. Promis
Promis bukan merupakan listing tetapi hanya janji yang diberikan oleh vendor
tanpa bukti.
2. Mengapa Listing Sangat Penting
Dalam pengalaman kerja saya di kantor Ray White Pondok indah Duta, listing
merupakan aktivitas yang sangat di prioritaskan oleh bapak Ir. Hary Jap selaku

principal sekaligus guru bagi rekan-rekan broker di kantor dan saya uraikan
catatan beliau tentang uraian listing yaitu sebagai berikut.
1. Listing hanyalah satu-satunya aktivitas yang dapat di control oleh broker,
principal/MB dan MM.
2. Di ibaratkan seperti pohon uang, semakin banyak listing yang dimiliki broker,
akan semakin banyak buah yanga kan di petik di kemudian hari.
3. Aktivitas nyata yang dapat di lakukan (dapat memegang komitmen penjual
dan dapat dukungan penuh dari vendor.
4. Lebihg banyak mendapatkan calon pembeli apabila banyak listing karena
semakin di kenal dan banyak aktivitasnya.
5. Lebih banyak mendapatkan fatner dan informasi dari broker lainnya karena
posisi broker listing lebih kuat ketimbang posisi broker selling jika ingin
mengadakan co-broking.
3. Sumber-Sumber Listing
Beberapa sumber listing yang dapat di lacak dan di dapat oleh calon pembeli,
penyewa, broker, dan agen properti biasanya di dapat dari:
1. Surat kabar/Koran
2. majalah umum/tabloid
3. majalah khusus properti/majalah lingkungan
4. iklan/advertising
5. yellow page
6. fisbo/papan penjual oleh pemilik
7. persahabatan/relationship
8. call in and walk in
9. fax in/out
10. internet/email
11. sms atau mms dari handphone
12. referensi buyer
13. keluarga
14. club spot andsocial activity
15. aktivitas jamaah ibadah
16. pameran/bazaar/event
17. self personal promotion
18. conjunction/institution/bankl
19. open house
20. lelang
21. brosur-brosur
22. sponsorship
4. Bersaing Mendapatkan Listing
Bersaing sehat dengan broker terbaik adalah salah satu aktivitas utama yang
harus dilakukan oleh seorang broker untuk mendapatkan listing di lapangan.
Dalam melisting sebuah properti sebaiknya broker melakukan hal-hal sebagai
berikut.
1. Membuat hubungan yang lebih baik dengan pesaing.
2. Mencari ilmu dan strtegi yang dipakai oleh pesaing.

3. Mengajak co-broking dan co-listing dengan pesaing.

4. Hindari perselisihan dengan pesaing yang akan menghilagkan kesempatan
intuk lebih banyak closing.
5. Penilaian Bobot Listing
Penilaian bobot listing sangat diperlukan dikantor agen properti. Hal ini
dimaksudkan untuk dapat memotivasi para broker dalam bekerja untuk
memenuhi target dan efisiensi pekerjaan di lapangan.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Auction = 5
Eksklusif trade area = 4
Exklusif nontrde area = 3
Open trade area = 2
Open nontrade area = 1
Reveral =
VPA =

B. SELLING
Aktivitas selling adalah kebalikan dari listing, di mana aktivitas selling adalah
mencari calon pembeli (buyer) dari sebuah listing yang ada, baik dari si brokern
sendiri ataupun listing dari broker lain.
C. COOPERATION
Cooperation adalah aktivitas broker properti yang utama dalam bentuk
kerjasama untuk perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang telah mengatur tata
cara pembayaran dan kons (fee/ komisi) yang di dapat di bagi rata. Aktivitas
cooperation atau kerjasama terdiri dari co-listing, co-selling maupun co-broking
yang sering terjadi di lapangan.
D. CLOSING
Closing adalah salah satu bentuk aktivitas terakhir yang harus di capai oleh
broker dari suatu agen brokerti atau agen broker properti tradisional /broker
lepas yaitu terjadinya deal atau kesepakatan harga barupa perstujuan harga jual
dan harga penawaran yang telah di sepakati oleh pihak penjual (vendor) dan
pihak pembeli (buyer).
AKTIVITAS PENUNJANG BROKER PROPERTI
A. VENDOR PAID ADVERTISMENT (VPA)
Adalah pemasangan iklan di media massa setempat, Koran, atau internet yang di
biayai oleh vendor dan di serahklan kepada broker pada saat listing.
B. PEMASANGAN PAPAN NAMA
Pemasangan papan nama (bill board), papan petunjuk (sign board), maupun
spanduk (banner) adalah aktivitas pertama yang dilakukan setelah broker
medapatkan listing dan persetujuan pemasangan dari vendor
C. CANVASHING
Salah satu cara mencari listing sebanyak-banyaknya dengan mengkanvas atau
menyapu bersih daerah trade area oleh broker untuk mendapatkan keterangan
lengkap mengenai detail nama dan nomor telepon dari pemilik bangunan, luas

tanah bangunan, fasilitas, surat tanah dan dokumen-dokumen lainnya, serta

apakh properti tersebut ingin di jual atau tidak.
D. FARMING
Tujuannya adlah mencari calon pembeli atau selling yang ingin di jual atau
disewakan, atau mengetahui animo masyarakat setempat terhadap properti
tersebut apakah di minati atau kurang diminati shingga marketing dapat
mengambil langkah strategi pemasaran lainnya.
E. OPEN HOUSE
Salah satu kegiatan mencari buyer atau selling terhadap properti yang akan di
jual/di sewakan denagan menempati bangunan properti tersebut selama 3-8 jam
selama I hari s.d 1 minggu pada waktu yang di tentukan bersama oleh broker
dengan vendor untuk menerangkan langsung kepada calon pembeli atau
penyewa mengenai kondisi properti tersebut di lapangan.
F. FLOOR TIME
Salah satu benruk aktivitas mencari listing dan selling pada saat bersamaan
pada jam tertentu dengan siap sedia (stand by) duduk di ruang muka
kantorsuatu agen properti yang telah di tentukan pembagian waktunya kepada
broker di kantor agen properti.
G. PROGRESS REPORT
Salah satu bentuk aktivitas broker atau tenaga marketing dalam bentuk laporan
tertulis kepada pihak client (vendor) yang memberikan listing dari broker
tersebut berupa progress activity selama I minggu atau 2 minggu yang telah
berlalu atau berjalan.
H. OFFICIAL WEEKLY MEETING
Salah satu aktivitas yang diadakan oleh kantor agen properti, yaitu mengadakan
pertemuan mingguan yang di hadiri oleh principal/member broker, marketing
manager, dan broker selama lebih kurang 2 sampai 3 jam pada pagi hari atau
sore hari.
I. MARKETING AKTIVITY REPORT
Adalah laporan mingguan dari broker kepada marketing manager/principal/
member broker dari apa saja yang telah di lakukan selama I minggu sebelumnya.
J. SCORING BOARD
Ini adalah salah satu bentuk aktivitas yang ada di kantor agen properti untuk
memotivasi broker dalam mencapai target yang diiginkan.