KATA PENGANTAR

Assalamualaikum Wr. Wb
Puji syukur kami panjatkan kepada allah SWT, karena berkat segala limpahan
rahmat serta ridho-Nya. Kami selaku tim penyusun laporan dapat menyelesaikan
tugas dengan tema uji kelayakan serta investasi ekonomi bangunan
komersial. Tugas ini disusun sebagai sarana untuk mempelajari serta menambah
pengetahuan tentang uji kelayakan dan perhitungan investasi bangunan komersil
berupa convention hotel dan indoor sport center.
Ucapan terimakasih kami sampaikan kepada semua pihak yang telah
membantu dan member dukungan demi terselesaikannya laporan tekno ekonomi
bangunan ini. Tidak lupa kami ucapakan kepada:
Bapak Beta Suryokusumo ST.MT. selaku Ketua Mata Kuliah Tekno Ekonomi
Bangunan.
Kami selaku tim penyusun, menyadari sepenuhnya bahwa laporan ini banyak
memiliki kekurangan serta keterbatasan, olah karena itu saran dan kritik sangat
kami harapakan sebagai masukan demi perbaikan dan peningkatan mutu. Harapan
kami selaku tim penyusun, semoga laporan uji kelayakan dan perhitungan
investasi bangunan komersil memberikan sumbangan dalam khasana ilmu
pengetahuan, terutama dalam dunia arsitektur.

Malang 20 November 2012

Tim Penyusun

Daftar Isi
Halaman Judul............................................................................................i
Kata Pengantar...........................................................................................ii
Daftar Isi.....................................................................................................iii

Bab I Pendahuluan .....................................................................................

1.1 Latar Belakang..............................................................................
1.2 Rumusan Masalah.........................................................................
1.3 Sasaran.........................................................................................
1.4 Tujuan...........................................................................................
1.5 Gagasan........................................................................................
Bab II DESKRIPSI PROYEK...........................................................................
2.1 Tinjauan .......................................................................................
2.2 Tinjauan Bangunan Tinggi- Mix Use Building .............................
2.3 Penjelasan Proyek.........................................................................
2.4 Tinjauan Tapak..............................................................................
2.5 Program Fungsional......................................................................

BAB I
PENDAHULUAN

2. Diperuntukkan khususnya kepada: para eksekutif, bisnis, pemuda

Surabaya dan semua kalanagan keluarga.
1.3

1.1

LATAR BELAKANG
Surabaya sebagai kota terpadat ke 2 di Indonesia dan sebagaiIbukota
propinsi menjadi kota dengan perputaran ekonomi yang paling tinggi di
wilayah jawa timur sehingga banyak orang berpindah tempat ke kota ini
untuk berinvestasi ataupun melebarkan bisnis di Surabaya. Untuk wilayah
surabaya barat sendiri, kebanyakan dipergunakan untuk pengembangan
hunian, perdagangan dan juga beberapa lahan digunakan untuk pertanian.
untukanyak fasilitas fasiltas yang ditingkatkan oleh Pemkot Surabaya salah
satunya dengan pencanangan jalan lintas barat Di surabaya sendiri lahan
kosong mulai agak terbatas membuat harga tanah menjadi melonjak naik
sehingga itulah diperlukan penataan yang tepat guna misalnya saja dengan
membangun bangunan tinggi untuk mengirit lahan .
Dalam membangun bangunan komersial banyak aspek yang
diperhitungkan salah satunya melihat keinginan pasar dan kebutuhan di
sekitar lahan. Hal ini dilakukan agar bangunan yang telah dirancang dapat
termanfaatkan semaksimal mungkin.
Seiring perkembangan , aktivitas dan kebutuhan ruang juga semakin
meningkat terutama yang pada daerah kota yang kecenderungan menuntut
suatu kepraktisan termasuk dalam melakukan aktifitas . Fenomena ini yang
menjadikan developer menyadari bahwa konsep pembangunan multifungsi
menawarkan banyak keuntungan dan bisa diterapkan pada kota. Kebanyakan
terhadapDalam konteks urban bangunan multi fungsi atau mixed use adalah
bangunan
yang
mengakomodasi
beberapa
fungsi
yang
saling
menguntuntungakan

1.2

SASARAN
Mengingat bangunan yang dirancang berupa hotel convention dan
indoor sport center, dari fungsi bangunan berupa convention hotel
diperuntukan bagi masyarakat kalangan menengah keatas sedangkan untuk
fungsi bangunan berupa indoor sport center diperuntukkan untuk semua
kalangan pengguna. Untuk convention hotel digunakan untuk melakukan
pertemuan serta fasilitas penginapan untuk para pembisnis dan eksekutif.
Indoor sport center digunakan untuk aktivitas olahraga dalam ruangan yang
diperuntukan bagi semua kalangan. Sehingga :
1. Bangunan ini nantinya dapat memberikan kenyamanan bagi
pengguna dan menjadi wadah segala kegiatan sesuai dengan fungsi
bangunan yang direncanakan.

RUMUSAN MASALAH
Bagaimana menguji kelayakan suatu proyek pembangunan hotel
convention dan indoor sport center melalui analisa besaraean teknis
teknologis dan analisa tekno ekonomi?
Bagaimana keterpaduan antara sistem konstruksi, struktur dan utilitas
bangunan berlantai banyak dengan perancangan hotel convention dan
indoor sport center meleui perhitungan matematis dengan beberapa
pendekatan?

1.4
TUJUAN
Tujuan dari analisa perhitungan nilai investasi pada bangunan convention
hotel dan indoor sport center ini adalah:
1. Mengetahui hasil uji kelayakan proyek convention hotel dan indoor
sport center melalui analisa besaran teknis teknologis dan alaisa teknio
ekonomi?
2. Menghasilkan keterpaduan antara sistem konstruksi, struktur dan
utilitas bangunan berlantai banyak dengan perancangan convention
hotel dan indoor sport center.
3. Mengetahui solusi dan sasaran terhadap hasil uji kelayakan
pembangunan convention hotel and indoor sport center yang
selanjutnya akan ditindaklanjuti melalui evaluasi terhadap kondisi
bangunan tersebut.
1.5

GAGASAN
Gagasan dari perancangan convention hotel dan indoor sport center ini
adalah mengusung konsep mixed-use yang memuat nilai arsitektur hijau
dengan menciptakan iklim mikro kawasan site yang lebih baik dari kondisi
awal kota Surabaya yang panas. Convention hotel ini mngusung konsep
hunian tropis basah dan sejuk dengan pemecahan solusi dari tingginya suhu
sekitar. Untuk indoor sport center mewadahi aktifitas olahraga yang terpadu
dengan fasilitas yang memadai serta dapat meningkatkan kebugaran dan
pemenuhan kebutuhan masyarakat Surabaya akan olahraga.

yang menyatu, dikelola, dan dimiliki oleh pihak yang sama. Kecuali oeh
pertokoan dan perkantoran.
f. Merupakan fasilitas penyedia jasa penginapan/peristirahatan termasuk
jasa terkait lainnya dengan dipungut bayaran, yang mencakup juga
motel, losmen, gubuk pariwisata, wisma pariwisata, pesanggrahan,
rumah penginapan dan sejenisnya, serta rumah kos dengan jumlah

BAB II
DESKRIPSI PROYEK
1. Tinjauan Hotel dan Indoor Sport Center
A. HOTEL
Hotel memiliki beberapa pengertian, antara lain :
a. Hotel adalah suatu bentuk bangunan, lambang, perusahaan atau
badan usaha akomodasi yang menyediakan pelayanan jasa

kamar lebih dari sepuluh. (UU no. 28 tahun 2009)

g. Hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Perancis
kuno. Bangunan publik ini sudah disebut-sebut sejak akhir abad ke-17.
Maknanya kira-kira, "tempat penampungan buat pendatang" atau bisa
juga "bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk umum.
h. Suatu bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan
bagi setiap orang untuk memperoleh pelayanan penginapan berikut
makan dan minum. (SK.MenHub. RI. No. PM 10/PW.391/PHB-77)
i. Suaru tempat dimana disediakan penginapan, makanan, minuman,

penginapan, penyedia makanan dan minuman serta fasilitas jasa

serta pelayanan lainnya, untuk disewakan bagi para tamu atau orang-

lainnya dimana semua pelayanan itu diperuntukkan bagi masyarakat

orang yang tinggal sementara waktu. (American Hotel & Motel

umum, baik mereka yang bermalam di hotel tersebut ataupun mereka

yang hanya menggunakan fasilitas tertentu yang dimiliki hotel itu.
b. Salah satu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau
keseluruhan bagian untuk jasa pelayanan penginapan, penyedia
makanan dan minuman serta jasa lainnya bagi masyarakat umum yang
dikelola secara komersil. (Keputusan Menteri Parpostel no Km

Association)
j. Suatu bangunan atau lembaga yang menyediakan kamar untuk
menginap, makanan, dan minuman, serta pelayanan umum lainnya
untuk umum. (Menurut Webster)
Karakteristik Hotel
1. Perbedaan hotel dengan industri lainnya adalah:
- Industri hotel tergolong industri yang padat modal serta padat karya
yang artinya dalam pengelolaannya memerlukan modal usaha yang

94/HK103/MPPT 1987).
c. Bangunan yang dikelola secara komersil dengan memberikan fasilitas
penginapan untuk masyarakat umum dengan fasilitas berupa jasa

ekonomi, politik, sosial, budaya, dan keamanan dimana hotel

penginapan, pelayanan makanan dan minuman, pelayanan barang

bawaan, pencucian pakaian, penggunaan fasilitas perabot dan hiasan
didalamnya.
d. Sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan
pelayanan jasa kamar, penyedia makanan dan minuman serta
akomodasi dengan syarat pembayaran. (Lawson, 1976:27)
e. Hotel adalah bangunan yang khusus disediakan bagi orang untuk
dapat menginap atau istirahat, memperoleh pelayanan, dan atau
fasilitas lainnya dengan dipungut bayaran, termasuk bangunan lainnya

besar dengan tenaga pekerja yang banyak pula.

Dipengaruhi oleh keadaan dan perubahan yang terjadi pada sektor

tersebut berada.
Menghasilkan dan memasarkan produknya bersamaan dengan

tempat dimana jasa pelayanannya dihasilkan.

Beroperasi selama 24 jam sehari, tanpa adanya hari libur dalam
pelayanan jasa terhadap pelanggan hotel dan masyarakat pada

umumnya.
Memperlakukan pelanggan seperti raja selain juga memperlakukan
pelanggan sebagai patner dalam usaha karena jasa pelayanan hotel

sangat tergantung pada banyaknya pelanggan yang menggunakan

fasilitas hotel tersebut.
2. Beberapa jenis hotel antara lain:
- City Hotel, hotel ini berlokasi di perkotaan, biasanya diperuntukkan
bagi masyarakat yang bermaksud untuk tinggal sementara (dalam
jangka waktu pendek). City Hotel disebut juga sebagai transit hotel
karena biasanya dihuni oleh para pelaku bisnis yang memanfaatkan
-

fasilitas dan pelayanan bisnis yang disediakan oleh hotel tersebut.

Residential Hotel, hotel yang berlokasi di daerah pinngiran kota
besar yang jauh dari keramaian kota, tetapi mudah mencapai
tempat-tempat kegiatan usaha. Hotel ini berlokasi di daerah-daerah
tenang, terutama karena diperuntukkan bagi masyarakat yang ingin
tinggal dalam jangka waktu lama. Dengan sendirinya hotel ini

a) Jumlah kamar standar minimum 30

b) Kamar suite minimum 22 kamar
c) Kamar mandi dalam
d) Luas kamar standar minimum 24 m
e) Luas kamar suite minimum 48 m
- Hotel Bintang Empat :
a) Jumlah kamar standar minimum 50 m
b) Kamar suite minimum 3 kamar
c) Kamar mandi dalam
d) Luas kamar standar minimum 24 m
e) Luas kamar suite minimum 50 m
- Hotel Bintang Lima :
a) Jumlah kamar standar minimum 100
b) Kamar suite minimum 4 kamar
c) Kamar mandi dalam
d) Luas kamar standar minimum 26 m
e) Luas kamar suite minimum 52 m
B. INDOOR SPORT

diperlengkapi dengan fasilitas tempat tinggal yang lengkap untuk

-

seluruh anggota keluarga.

Resort Hotel, hotel yang berlokasi di daerah pengunungan
(mountain hotel) atau di tepi pantai (beach hotel), di tepi danau
atau di tepi aliran sungai. Hotel seperti ini terutama diperuntukkan
bagi keluarga yang ingin beristirahat pada hari-hari libur atau bagi

mereka yang ingin berekreasi.

Motor Hotel (MOTEL), Hotel yang berlokasi di pinggiran atau di

2. TINJAUAN BANGUNAN TINGGI- MIX USE BUILDING (KONSEP TEORI)

A. Pengertian Bangunan Tinggi
Bangunan tembok dan sebagainya yang berukuran besar sebagai tempat
kegiatan seperti perkantoran, olahraga, penginapan, dll.
B. Pengertian Mix Use:
- Mix Use merupakan penggunaan campuran berbagai macam tata
-

sepanjang jalan raya yang menghubungan satu kota dengan kota

macam fungsi kegiatan termasuk hotel, pusat konveksi, apartemen,

besar lainnya, atau di pinggiran jalan raya dekat dengan pintu

gerbang atau batas kota besar. Hotel ini diperuntukkan sebagai

guna lahan atau fungsi dalam bangunan.

Mix Use Center adalah suatu kompleks dimana terdapat berbagai

perbelanjaan, dll.
Mix Use Building adalah suatu upayapendekatan perancangan yang

tempat istirahat sementara bagi mereka yang melakukan perjalanan

berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di

dengan menggunakan kendaraan umum atau mobil sendiri. Oleh

bagian area suatu kota sehingga terjadi satu struktur kompleks

karena itu hotel ini menyediakan fasilitas garasi untuk mobil.

3. Klasifikasi hotel:
- Hotel Bintang Satu :
a) Jumlah kamar standar minimum 15
b) Kamar mandi dalam
c) Luas kamar standar minimum 20 m
- Hotel Bintang Dua :
a) Jumlah kamar standar minimum 20
b) Kamar suite minimum 1 kamar
c) Kamar mandi dalam
d) Luas kamar standar adalah 22 m
e) Luas kamar suite minimum 44 m
- Hotel Bintang Tiga :

dimana semua kegiatan dan fasilitas saling berkaitan dalam

kerangka integrasi yang kuat.
Dapat disimpulkan bahwa pengertian Mixed Use Building adalah sebuah
bangunan yang didalamnya terdapat berbagai fungsi yang berbeda jenisnya
sehingga perlu adanya organisasi ruang yang baik dan berpengaruh pada
struktur bangunan tersebut.
C. Hal Positif dan Negatif dari Mix Use Building
Manfaat dan kelebihan dari pembangunan Mix Used Building:

Kelengkapan fasilitas yang tinggi, memberikan kemudahan bagi

pengunjungnya
Peningkatan kualitas fisik lingkungan. Kelengkapan fasilitas yang

dirancang dengan matang dapat memperbaiki kualitas lingkungan.

Efisiensi pergerakan karena adanya pengelompokan berbagai fungsi

dan aktivitas dalam satu wadah

Vitalitas dan generator pertumbuhan. Kehadirannya berpotensi
meningkatkan pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai respon

terhadap kebutuhan akan layanan bagi pengguna bangunan.

Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan berbagai
fasilitas dalam satu kompleks atau kawasan dapat mengefisiensikan
dana pembangunan misalnya dalam efisiensi dana pembangunan

infrastruktur.
Menghambat perluasan kota karena perkembangannya ke arah

vertikal sehingga menimilkan perluasan kota secara horizontal.

Integrasi sistem-sistem merupakan salah satu syarat pembangunan

Menghilangkan sense of idencity karena hilangnya ruang-ruang kota

yang merupakan pentas dari aktivitas dan budaya masyarakat kota

tersebut.
Masalah pembebanan kota terutama infrastrukturnya karena
pemusatan berbgai fungsi mengakibatkan ketidakseimbangannya
beban bagi infrastrukturnya kota.

3. PENJELASAN PROYEK
4. TINJAUAN TAPAK
Tapak berada pada kawasan perumahan Citraland yang memiliki konsep
hunian yang hijau, bersih dan modern seperti singapura sehingga sering
disebut sebagai singapuranya Surabaya. Kawasan ini dibentuk sedem ikian

CITRALAND

Mixed Use Building dimana pembangunan fungsi-fungsinya harus

dirancang secara integrasi, saling menguntungkan antar fungsi.
Di sisi lain ada pula dampak negatifnya yang harus diantisipasi:
-

Terjadinya skala usaha, dominasi kegiatan. Pemusatan berbagai

fungsi dalam satu kawasan berpotensi menimbulkan dominasi
kegiatan dalam bangunan skala besar bagi investor yang

mempunyai dana yang besar.

Pembangunan Mixed Use Building berpotensi untuk menumbuhkan
bangunan dengan skala yang sangat besar sehingga dapat
menimbulkan ketidakseimbangan dengan skala bangunan yang

lainnya di dalam kota.

Terjadinya ruang-ruang mati. Berkembangnya bangunan Mixed Use
Building dapat mengakibatkan matinya ruang-ruang di bagian kota
yang lain karena kelengkapan berbagai aktivitas, fungsi, dan

fasilitas.
Penggusuran beberapa pemukiman secara paksa untuk
mendapatkan luasan yang luas agar cukup untuk membangun
Mixed Use

rupa mirip dengan Singapura sehingga cluster cluster disini juga diberi nama
seperti kota di Singapura.
a. Orientasi
Utara
Selatan
Timur
Barat

Tapak
:
Lahan pengembangan
:
Cluster Meliose Place
:
Pemukiman warga
:
Kawasan Puri Centra Raya

Saluran air kawasan perumahan Citra Land dipasok dari

b. Pencahayaan
Ketika di pagi hari cahaya matahari terasa hangat di kawasan tapak.
Namun ketika sudah mulai siang sampai sore, cahaya matahari begitu
menyengat dan langsung mengenai tapak. Untuk mensiasati panas
dari matahari dengan mendesain bangunan memanjang dari baratke
timur sehingga meminimalisir ruang ruang terkena cahaya matahari
langsung.
c. Vegetasi
Tapak merupakan tanah perkebunan pisang yang hampir semua lahan
ditumbuhi oleh tumbuhan pisang dan semak perdu. Jadi vegetasi disini
pada tahap desain akan dihilangkan. Karena Surabaya barat dekat
dengan daerah Gresik yang kebanyakan kaewasan industri yang secara
kecil akan mempengaruhi kualitas udara pada tapak, maka dari itu
akan ditambahkan beberapa jenis tanaman yang dapat menyerap
polusi dengan baik, Seperti tanaman lidah mertua, sirih.
d. Jenis Tanah
Jenis tanah berupa aluvial hidromorf dan aluvial kelabu tua, yaitu tanah
yang kurang subur untuk bercocok tanam. Tanah alluvial termasuk ke
dalam jenis tanah yang mudah terkikis oleh air dan mudah mengalami
erosi.
e. Sumber Kebisingan
Untuk kebisingan di tapak sendiri tidak mengganggu dan terbilang

PDAM dan mengalir tanpa ada hambatan

Pencapaian
a) Pencapaian dari Surabaya Barat
Tol Surabaya Malang-Gerbang tol satellite- Jl Meyjen
sunkono- JL. H.R Muhhamad Jl. Lingkar dalam- Komplek
Citraland
b) Pencapaian dari Surabaya Selatan
Jl. Ahmad Yani jalan Diponegoro Jalan ciliwung Jl
Adityawarman Jl Meyjend Sungkono Jl H.R Muhammad- Jl
Bukit Darmo Belouvard jl Lingkar Dalam Kompleks
Citraland
c) Pencapaian dari Surabaya Utara
Jl Undan Jl Agung Suprapto Walikota Mustajab JL
pemuda Jl Panglima Sudirman Jl Urip Sumoharjo Jl
Raya Darmo Jl Indragiri jl Lingkar Dalam Kompleks
Citraland
d) Pencapaian dari Surabaya Timur
Jl. Mulyosari- Jl Kertajaya Indah- Jl Raya Gubeng Jl
Sulawesi Jl Keputran Jl Polisi Istimewa jl Raya Darmo
Jl Indrsgiri- Jl. Meyjend Sungkono Jl H.R Muhammad- Jl
Bukit Darmo Belouvard jl Lingkar Dalam Kompleks

memberi

Citraland
Sirkulasi
Lebar jalan di depan lahan sekitar 5-6 meter
Pola Drainase
Terdapat perbedaan ketinggian selokan pada sisi barat dan sisi

tanaman pohon yang agak tinggi di depan tapak akan menjadi barrier

timur sehingga sisi barat menjadi muara aliran air hujan pada

bagi kebisingan jalan.

f. Sarana dan Prasarana
Utilitas
a) Saluran Listrik
Listrik PLN bisa masuk ke tapak karena di jalan ini sudah

sistem drainase kawasan. Untuk bak kontrol disediakan pada tepi

sangat kecil karena hanya berasal dari jalan di depan tapak dan jalan
tersebut

merupakan

jalan

perumahan.

Hanya

dengan

terdapat tiang-tiang listrik yang terhubung di daerah

tlogomas. Sedangkan Gardu Listrik berada di jalan.
b) Saluran Telepon
c) Saluran Air

tepi kavling dari site dengan kedalaman sektar 1,8 meter.

5. PROGRAM FUNGSIOANAL
Tapak berada di dalam kawasan Citraland yang merupakan perumahan
elite dan kawasan wisata niaga. Tapak tepat berada di ujung kawasan
tersebut. Fungsi bangunan yang berada di sekitar tapak tidak berbeda jauh
dengan kawasan Citraland. Fungsi bangunan di dominasi dengan prumahan
dan permukinan, adapun aktivitas perdagangan dan jasa hanya sebagai
pendukung dari area perumahan tersebut.
Dengan adanya banyak perumahan dengan radius dekat di sekitar tapak
membuat tapak memiliki banyak potensi dan menjadi sangat strategis untuk
dibangunan mix-use building dengan fungsi jasa

Dilihat dari potensi sekitar tapak, terdapat penghuni dari segala umur,
PAKUWON INDAHpengunjung dari segala kalangan dan umur, kelompok kami memutuskan
merancang Sport Centre dan Convention Hotel di tapak tersebut. Dari
banyaknya penghuni dan pengunjung di kawasan sekitar akan ada banyak
aktivitas pula yang membutuhkan Convention Hall, Ballroom dan ruanganruangan berkumpul dengan kapasitas yang besar.
Kompleks bangunan dengan massa bangunan majemuk biasanya
dirancang dalam tampak yang luas, dan sangat tepat bagi kegiatan-kegiatan
dengan tingkat kesibukan yang tidak terlalu tinggi, seperti resort, hotel, di
daerah tepian kota, ataupun pusat-pusat hiburan, seperti taman ria.
Sedangkan bangunan bermassa tunggal banyak digunakan pada rumahrumah tinggal di perkotaan. Bangunan tunggal dan bertingkat merupakan
salah solusi dalam membangunan di daerah padat dengan lahan terbatas.
Dalam merancang bangunan umum bermassa majemuk, hal pertama
yang harus dilakukan adalah mengidentifikasi kegiatan-kegiatan yang pada
akhirnya menghasilkan fungsi-fungsi ruang, kemudian mengelompokannya
berdasarkan kesamaan zona, misalnya zona publik, zona semi publik, dan
privat. Dengan demikian walaupun bangunan terdiri dari massa yang
banyak, tidak berarti bangunan disebar tanpa ada kejelasan pengaturan.
Pengelompokan bangunan pada komplek bangunan bermassa majemuk
memudahkan pengguna bangunan dalam berorientasi, menetukan arah dan
tujuan, mengidentifikasi perletakan dan memberikan kejelasan hirarki/ uruturutan ruang.

BAB III
KAJIAN STUDI KELAYAKAN
3.1

KONDISI EKONOMI SECARA MAKRO (INVESTASI INDONESIA)

Ekonomi Makro merupakan bagian dari ekonomi yang mengkhususkan
mengenai mekanisme bekerjanya perekonomian secara keseluruhan.
Tujuannya adalah untuk memahami peristiwa ekonomi dan untuk
memperbaiki kebijakan ekonomi. Terdapat beberapa variabel di dalamnya,
diantaranya tingkat pendapatan nasional, konsumsi rumah tangga, investasi
nasional, tingkat tabungan, belanja pemerintah, tingkat harga-harga umum,
jumlah uang yang beredar, tingkat bunga, kesempatan bekerja, neraca
pembayaran, dan lain-lain.

Di Indonesia, menurut Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal

(BKPM) Muhammad Chatib Basri,bahwa investor asing kini tidak lagi tertarik
dengan kondisi makro ekonomi Indonesia, melainkan pada potensi
implementasi investasi di daerah. Sebab pengetahuan investor asing pada
kondisi makro ekonomi Indonesia cukup baik yang ditandai dengan
pertumbuhan ekonomidi atas enam persen, inflasi yang terkendali, dan rasio
utang terhadap produksi domestik bruto yang kecil.
EKONOMI: Kata ekonomi sendiri berasal dari kata Yunani
(oikos) yang berarti keluarga, rumah tangga dan (nomos), atau
peraturan, aturan, hukum, dan secara garis besar diartikan sebagai
aturan rumah tangga atau manajemen rumah tangga. Jadi pada intinya
bahwa ilmu ekonomi merupakan ilmu yang mempelajari tentang bagaimana
masyarakat untuk menggunakan sumber daya alam yang terbatas kemudian
untuk dijadikan komoditas yang memiliki nilai dalam rangka memenuhi
kebutuhan yang tersebar di kalangan masyarakat lainnya.
Dalam rangka memenuhi kebutuhan yang tidak terbatas itu, maka
diperlukan adanya penggunaan Sumber daya alam dengan cara yang paling
efektif, serta efisien sehingga menimbulkan adanya keuntungan dalam
kegiatan ekonomi. Kegiatan Ekonomi meliputi sistem aktivitas manusia yang
berhubungan dengan produksi, distribusi, pertukaran, dan konsumsi barang
dan jasa.
INFLASI: Inflasi adalah naiknya harga-harga komoditi yang disebabkan
tidak singkronnya antara program sistem pengadaan komoditi dengan
tingkat pendapatan yang dimiliki oleh masyarakat. Inflasi bukanlah masalah
yang terlalu berarti jika keadaan tersebut diiringi oleh tersedianya komoditi
yang diperlukan secara cukup dan ditimpali dengan naiknya tingkat
pendapatan yang lebih besar. Biaya produksi untuk menghasilkan komoditi
semakin tinggi yang menyebabkan harga jualnya menjadi relatif tinggi, disisi
lain tingkat pendapatan masyarakat relatif tetap. Maka, barulah inflasi ini
menjaadi membahayakan jika berlangsung dalam waktu yang relatif lama
dengan porsi berbanding terbalik antara tingkat inflasi terhadap tingkat
pendapatan.
SUKU BUNGA:
Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK)
Posisi Akhir September 2012
Suku Bunga Dasar Kredit (%)
Kredit
Kredit Kredit
Nama Bank
Konsumsi
Korpor
Non
Ritel
KPR
asi
KPR
BANK MANDIRI
10.00 12.00 10.75 12.00
BANK RAKYAT INDONESIA
9.75 11.50 10.00 12.00

BANK CENTRAL ASIA

BANK NEGARA INDONESIA
BANK CIMB NIAGA
BANK DANAMON INDONESIA
PANIN BANK
BANK PERMATA
BANK INTERNASIONAL
INDONESIA
BANK TABUNGAN NEGARA
BANK OCBC NISP
HSBC
CITIBANK
BANK JABAR BANTEN
BANK UOB INDONESIA
BANK BUKOPIN
BANK MEGA
BANK OF TOKYO-MITSUBISHI
BANK TABUNGAN
PENSIUNAN NASIONAL
STANDARD CHARTERED
BANK
BANK DBS INDONESIA
BANK KALTIM
BANK JATIM
ANZ PANIN BANK
BANK JATENG
BANK DKI
BANK MIZUHO INDONESIA
BANK EKONOMI RAHARJA
BANK SUMITOMO MITSUI
INDONESIA
BANK ARTHA GRAHA
BANK ICBC INDONESIA
BANK SUMUT
BANK RIAU KEPRI
DEUTSCHE BANK
BANK SINARMAS
BANK PAPUA
BANK SUMSEL BABEL
BANK COMMONWEALTH
BANK NAGARI
BANK MAYAPADA
INTERNASIONAL
RABOBANK
BANK MUTIARA

9.00
10.00
10.25
10.60
10.36
10.25

10.50
11.60
10.90
12.60
10.36
10.25

9.50
10.65
10.80
12.00
10.86
11.50

8.18
12.25
10.70
12.50
10.86
10.25

10.09

10.53

10.02

10.27

10.00
9.50
8.75
8.25
9.27
9.14
10.36
11.25
7.00

10.25
10.50
8.75
8.25
11.06
10.77
12.58
17.25
-

10.45
11.50
8.50
8.35
9.33
12.18
12.50
-

11.00
11.50
11.50
10.73
12.38
12.50
-

17.52

18.18

8.56

8.77

8.32

9.30
10.26
8.12
7.80
6.85
9.75
5.90
10.08

10.06
10.26
9.64
8.40
7.35
11.35
10.08

10.26
8.12
8.60
6.68
10.30
10.08

10.26
9.64
8.60
11.48
10.90
-

6.47

8.71
9.50
8.07
6.00
8.40
9.79
9.32
11.49
10.00
9.59

9.21
10.50
8.86
6.21
9.79
10.02
12.60
10.50
10.59

8.71
9.00
8.66
5.98
10.51
13.29
11.50
11.59

10.21
11.50
12.43
7.60
9.79
11.39
11.20
12.50
11.09

10.35

11.06

10.30

11.45

10.50
10.25

11.25
10.75

11.25
10.65

12.00
11.55

BPD ACEH
BANK OF CHINA
BPD BALI
PT BANK VICTORIA
INTERNATIONAL
PT BANK RESONA PERDANIA
PT.BPD SULAWESI SELATAN
DAN BARAT
JP. MORGAN BANK

11.64
8.87
8.05

11.64
8.87
8.66

12.14
7.95

12.14
9.48

10.50

10.96

9.68

11.05

7.19

12.67

14.45

11.66

16.61

6.05

Tanah memiliki kemiringan 0-30 . Topografi lahan merupakan daerah

bukit yang dikategorikan tidak subur dengan ketinggian tanah sekitar
d. Jenis dan Kemampuan Tanah
jenis tanah pada kecamatan ini merupakan jenis tanah lempung yang
berpasir yang mempunyai daya serap tinggi tetapi daya dukungnya keil dan
bukan tanak yang cocok untuk pertanian karena tidak subur
e. Persampahan
Sampah Kecamatan lakarsantri Dditampung terlebih dahulu melalui

KREDIT, PINJAMAN, LOAN,

penampungan sementara di daerah Jl Made Raya kemudian akan di buang ke

TINJAUAN KAWASAN
Kawasan yang dipilih terletak pada
kecamatan Lakarsantri daerah surabaya barat,
dengan pertimbangan Surabaya Barat masih
memiliki cukup luas lahan kosong dan
Surabaya barat semakin berkembang dengan
adanya fasilitas komersial yang cukup banyak,
dan untuk lahan dipilih di dalam kawasan citra
land yang memiliki banyak fasilita seperti
Supermal Pakuwon Indah, ruko ruko, dan
kawasan kuliner, dll. Selain lokasi yang
menguntungkan harga permeter tanah pun
lumayan untuk lahan pengembangan bisnis,
yaitu Rp 9.500.000 /m2
a. JUMLAH LAHAN TERBANGUN DAN
TIDAK TERBANGUN
kecamatan Lakarsantri tahun 2008
(lh.surabaya.go.id/SLHD/Tabel
%20Lahan.pdf

Jumlah
Kecamatan Lakarsantri 2
)

(mProsentase
(%)

TPA benowo
f. Potensi
Daerah Lakarantri yang masuk dalam wilayah surabaya
barat banyak digunakan sebagai hunian karena dekat dengan
area industri sehingga banyak dari staf atau direksi yang

Lahan Terbangun

147.61

7.3%

memilih hunian di daerah ini, sangat sebagai wilayah bisnis

karena banyak perkantoran di daerah ini.

Lahan Tidak Terbangun

Total Luasan

1895.22

2042.83

92.7%

100%

Pada keadaan ekonomi secara makro untuk investasi daerah

lokasi tapak yang akan didirikan area indoor sport center dan
convention hotel ini sangat menguntungkan, karena lokasi di daerah
perkembangan dan pengembangnya pun termasuk pengembang
elit, sehingga secara tidak langsung untuk jarak beberapa taun
kedepan bisa cepat untuk balik modal untuk biaya pembangunan.
Selain itu lokasi tapak juga sangat strategis, karena berada diantara
dua lokasi perumahan yaitu citraland dan pakuwon city surabaya.

Terletak pada kawasan perumahan dengan fasilitas serba ada (pusat kuliner,
perbelanjaan, ibadah, perkantoran, rekreasi).
Aspek pendanaan pembangunan di adakan dari sistem biaya sendiri,
penanaman para investor dan ponjaman dari bank swasta. Sehingga untuk sistem

b. Karakter Wilayah
Berdasarkan kondisis eksistingnya kecamatan kebanayakan berupa
lahan pemukiman yaitu sebesar 69,37% dari total luas lahan dengan jumlah
penduduk 51.176 sisanya merupakan area industri, perdagangan dan
pertanian,
c. Topografi dan Ketinggian

kredit pengembalian dan keuntungannya didapat setelah beberapa tahun

bangunan ini sudah beroprasi. Karena dari bertambahnya tahun juga semakin
bertambahnya keuntungan yang bisa di dapat, karena lokasi disini juga sangat
menguntungkan. Jadi kemungkinan istilah balik modal bisa diperoleh dalam
beberapa tahun saja.

ikian rupa mirip dengan singapura sehingga cluster cluster disini juga diberi
nama seperti kota di singapura
3.2 KONDISI EKONOMI SECARA MIKRO
BANGUNAN)
(PROSPEK PASAR REGIONAL PROPINSI)

(PROYEK

PEMBANGUNAN

Ekonomi mikro (mikroekonomi) adalah cabang dari ekonomi yang

mempelajari perilaku konsumen dan perusahaan serta penentuan hargaharga pasar dan kuantitas faktor input, barang, dan jasa yang
diperjualbelikan. Ekonomi mikro meneliti bagaimana berbagai keputusan dan
perilaku tersebut memengaruhi penawaran dan permintaan atas barang dan
jasa, yang akan menentukan harga; dan bagaimana harga, pada gilirannya,
menentukan penawaran dan permintaan barang dan jasa selanjutnya.
Individu yang melakukan kombinasi konsumsi atau produksi secara optimal,
bersama-sama individu lainnya di pasar, akan membentuk suatu
keseimbangan dalam skala makro; dengan asumsi bahwa semua hal lain
tetap sama (ceteris paribus).
Salah satu tujuan ekonomi mikro adalah menganalisis pasar beserta
mekanismenya yang membentuk harga relatif kepada produk dan jasa, dan
alokasi dari sumber terbatas di antara banyak penggunaan alternatif.
Beberapa bagian dari ekonomi mikro yang diterapkan yaitu Regulasi dan
organisasi industri, Hukum dan Ekonomi, Ekonomi Perburuhan, Finansial
publik, Ekonomi kesehatan, Politik ekonomi, Ekonomi kependudukan,
Finansial Ekonomi, dan Sejarah ekonomi.
Saat ini Indonesia telah mengalami pertumbuhan ekonomi yang cukup
signifikan sebagaimana perkembangan ekonomi dan bisnis yang senantiasa
mengalami perubahan setiap lima tahun sekali. Dengan beberapa indikasi
keuangan yang meningkat telah membuktikan bahwa kondisi mikro ekonomi
negara ini sudah mulai bangkit setelah mengalami krisi ekonomi.
Keberadaan ekonomi mikro sangat tergantung pada kondisi makro
perekonomian yang mendasarinya, antara lain dunia bisnis. Sehingga
berdasarkan pernyataan tersebut, dalam korelasi yang sangat mudah,
apabila kondisi ekonomi mikro dalam keadaan baik, maka kondisi dunia
bisnis pun dalam keadaan yang baik pula. Hal ini dikarenakan mikro ekonomi
merupakan dampak, hasil, akibat, dan juga faktor turunan dari makro
ekonomi.

Didalam prospek pasar pengadaan pembangunan ini lumayan

menguntungkan, karena di sekitar kawasan pembangunan indoor sport
center dan convention hotel belum ada, sehingga sangat bangus apabila ini
sudah dilakukan. Karena tidak ada rival dan pemasukan bisa dapat di
perkirakan.
Dalam lingkup regional terutama bangunan indoor sport center sudah
ada, tetapi jenis olahraga dan kebutuhan ruangnya belum begitu memenuhi,
sehingga dalam proyek pembangunan ini di area surabaya memberikan
suatu tempat atau fasilitas yang kiranya bisa dikatakan memenuhi dan
komplit untuk segi bidang olah raga. Dapat juga untuk kegiatan pertandingan
entah itu dari perusahan, tingkat kota, bahkan di dalam tingkat propinsi.
Untuk convention nya jg memberikan ruang yang beraneka macam, sehingga
untuk para konsumen dapat memilih sendiri tipe seperti apa yang akan
digunakan, baik dalam acara kegiatan besar sampai dengan tempat
peristirahatan.

Analisa potensi:
o Berada di dalam kawasan hunian yang tenag dan nyaman
o Berada pada perumahan yang berkonsep Green, Clean dan
Modern sehingga lingkungan sekitar tapak mendukung
estetika dari bangunan
o Merupakan kawasan dengan potensi tumbuh dan berkembang
akibat pengaruh akses yang baik dan pusat pusat kegiatan
perumahan, perkantoran dan perdagangan skala besar
o Sudah dilayani oleh jaringan utilitas yang lengkap(listril, air
dan telepon)
o Daerah Citraland tidak pernah mengalami masalah banjir.

SISTEMATIKA DAN FORMAT

TINJAUAN TAPAK
Tapak berada pada kawasan perumahan Citraland yang memiliki
konsep hunian yang hijau, bersih dan modern seperti singapura sehingga
sering disebut sebagai singapuranya surabaya. Kawasan ini dibentuk sedem

3.2.1 FORMAT STUDI KELAYAKAN

Tujuan, kriteria dan aspek pengkajian studi kelayakan proyek dengan
mengkaji kelayakan suatu usulan proyek yang bertujuan mempelajari usulan
tersebut dari segala segi secara profesional agar nantinya setelah diterima

dan dilaksanakan betul-betul dapat mencapai hasil sesuai dengan yang

direncanakan.
Kriteria kelayakan erat kaitannya dengan keberhasilan, dan hal ini berbeda
antara satu sama lain. Keberhasilan pembangunan suatu pabrik, dari sudut
pandang masyarakat adalah seberapa jauh mereka dapat berpartisipasi
mengisi lapangan kerja. Bagi pemilik, titik berat keberhasilan terletak pada
aspek finansial dan ekonomi, sedangkan pemerintah lebih luas lagi, seperti
pertumbuhan ekonomi, kesejahteraan masyarakat dsb.
KELAYAKAN DAN PERSIAPAN PROYEK (HAL 347- BUKU MANAJEMEN PROYEKIMAM SOEHARTO)
ASPEK PASAR (HAL 351 MANAJEMEN PROYEK)
Aspek pasar dari fungsi indoor sportcenter dan convention hotel
dengan karakteristik hanya sebagai pengunjung dan penghuni dalam waktu
singkat. Studi Kelayakan Bisnis dimulai dari kondisi pasar. Mekanisme pasar
yaitu keseimbangan supply demand.
Kebijakan, Peraturan dan Perencanaan Pemerintah. Perencanaan,
kebijakan, dan peraturan pemerintah amat besar pengaruhnya terhadap
penawaran dan permintaan produk hasil proyek serta menjangkau aspek
yang amat luas, seperti :
Perencanaan nasional yang berkaitan dengan pembangunan fasilitas
dan prasarana produksi.
Peraturan pengendali impor-ekspor.
Kebijakan dan peraturan aspek finansial
Pajak dan bea masuk
Kebijakan pemakaian produk dan sumber daya domestik.
Rangsangan ekspor
Pemberian subsidi dll.
Pangsa pasar dan persaingan
1. Pangsa pasar

Menentukan sasaran pangsa pasar yang ingin diraih

Upaya penetrasi pasar.

Komposisi marketing mix.

2. Persaingan
Monopoli, setengah monopoli atau persaingan bebas.
Identifikasi perusahaan pesaing, berapa besarnya, bagaimana kinerja
pesaing serta strateginya.
Produk yang dihasilkan, jumlah serta kualifikasinya.
Kemungkinan adanya substitusi produk
3. Harga
Struktur dan berapa sasaran total harga.
Berapa besar tingkat hargaproduk sejenis.
Bagaimana tanggapan terhadap fluktuasi harga dari pesaing.
Adakah harga berubah berdasar musiman
Strategi pemasaran

1. Promosi, lingkup yang diteliti meliputi :

Luas dan lingkup jangkauan
Metode yang dipakai (advertensi, hadiah dll)
2. Distribusi, meliputi :
Cara distribusi (eceran, grosir dll)
Mode transportasi
pembungkusan
Harga ada di antara price floor dan price ceiling dengan pertimbangan:
Harga pokok penjualan (biaya produksi)
Harga jual pesaing
Analisa balik modal (BEP)

3.3

MENILAI SITUASI
PROGRAM PENGKAJIAN (SEGMEN PASAR, POLA JARINGAN DAN DISTRIBUSI,
SURVEI PASAR, DATA SEKUNDER, PERAMALAN)
3.4

ASPEK TEKNIK.
LOKASI (TAPAK/ LETAK GEOGRAFIS LOKASI): Kawasan yang dipilih
terletak pada kecamatan Lakarsantri daerah surabaya barat, dengan
pertimbanagan Surabaya Barat masih memiliki cukup luas lahan kosong dan
Surabaya barat semakin berkembang dengan adanya fasilitas komersial yang
cukup banyak, dan untuk lahan dipilih di dalam kawasan citra land yang
memiliki banyak fasilita seperti Supermal Pakuwon Indah, ruko ruko, dan
kawasan kuliner dll,
Tapak berada pada kawasan perumahan Citraland yang memiliki konsep
hunian yang hijau, bersih dan modern seperti singapura sehingga sering
disebut sebagai singapuranya surabaya. Kawasan ini dibentuk sedem ikian
rupa mirip dengan singapura sehingga cluster cluster disini juga diberi nama
seperti kota di singapura
KLIMAT: Iklim di kecamatan Lakarsantri pada umumnya sama dengan iklim
di Kota Surabaya yaitu suhu minimum 24 dan suhu maksimum 36 C
dengan curah hujan rata rata 1700 1850 mm / dengan umlah hari hujan
rata rata 90 hari tip tahunnya
SOSIAL (KEPENDUDUKAN): sebagaimana masyarakat pada perkotaan seperti
lazimnya di pulau jawa, budaya kota yang melekat pada masyarakat kota
Surabaya adalah menerima segala perkembangan yang sifatnya
membangun. Hal ini sejalan dengan konsep pertumbuhan kota Surabaya
sebagai ibukota provinsi Jawa Timur.
Secara ekonomi, karena tapak telah terletak di kawasan perekonomian yang
cukup maju, maka kondisi masyarakatnya tidak terlalu terpengaruh oleh
keberadaan fungsi ini nantinya, bahkan keberadaan fasilitas ini dapat turut
serta menunjang kehidupan perekonomian di kawasan tersebut.

Dilihat dari segi ekonomi pada kapasitas nasional, tentunya kondisi yang
diberikan adalah disesuaikan dengan keberadaan masyarakat itu sendiri.
Sedangkan apabila nantinya dalam proses selanjutnya ditemukan bahwa
proyek ini secara ekonomi kemasyarakatan dinilai tidak memungkinkan
tentunya akan diberikan penyikapan terhadapt kondisi tersebut.
SISTEM JARINGAN (AIR BERSIH, PLN, DLL, JALAN): Sarana utilitas
Saluran listrik
Listrik PLN bisa masuk ke tapak karena di jalan ini sudah terdapat
tiang-tiang listrik yang terhubung di daerah tlogomas. Sedangkan
Gardu Listrik berada di jalan.
Saluran telepon
Saluran telepon jga telah tersedia
Saluran air
Saluran air kawasan perumahan Citra Land dipasok dari PDAM dan
mengalir tanpa ada hambatan
Lebar jalan di depan lahan sekitar 5-6 meter
Terdapat perbedaan ketinggian selokan pada sisi barat dan sisi timur
sehingga sisi barat menjadi muara aliran air hujan pada sistem
drainase kawasan
Untuk bak kontrol disediakan pada tepi tepi kavling dari site dengan
kedalaman sektar 1,8 meter
Tempat pembuangan sampah pada perumahan Citra land
menggunakan sistem mobil angkut yang bekerja untuk memunguti
sampah kemudian dibawa ke TPS terdekat yaitu di jalan made raya
kemudian dari TPS ini sampah diangkut lagi ke TPA Benowo
LINGKUNGAN HIDUP: Berdasarkan kondisis eksistingnya, kebanyakan berupa
lahan pemukiman yaitu sebesar 69,37% dari total luas lahan dengan jumlah
penduduk 51.176 sisanya merupakan area industri, perdagangan dan
pertanian.
Mengenai lingkungan hidup tentunya sangat diperhatikan dengan ketentuanketentuan yang memiliki dasar yang kuat seperti peraturan mengenai amdal
dan lain sebagainya. Peraturan mengenai besaran koefisien dasar bangunan
yang ditentukan oleh pemerintah tentunya akan menjadi dasar-dasar dalam
perancangan.
TREN (KECENDERUNGAN YANG MAKIN BERKEMBANG): Berada di dalam
kawasan hunian yang tenag dan nyaman
o Berada pada perumahan yang berkonsep Green, Clean dan Modern
sehingga lingkungan sekitar tapak mendukung estetika dari
bangunan
o Merupakan kawasan dengan potensi tumbuh dan berkembang akibat
pengaruh akses yang baik dan pusat pusat kegiatan perumahan,
perkantoran dan perdagangan skala besar
o Sudah dilayani oleh jaringan utilitas yang lengkap(listril, air dan
telepon)

o Daerah Citraland tidak pernah mengalami masalah banjir

Salah satu potensi lingkungan adalah cukup mudahnya
aksesbilitas/pencapaian dari lingkungan ke dalam tapak karena tapak berada
di lokasi yang cukup strategis di kawasan mandiri perumahan dengan kondisi
jalan yang cukup sepi karena kebanyakan hanya dilewati oleh penghuni
perumahan tersebut. Transportasi bisa didapatkan dengan mudah oleh para
pengguna hotel ataupum sport center karena dkat dengan pangkalan taxi di
daerah G walk
Untuk pencapaian pada tapak dapat melewati jalan lontar kemudian
masuk kejalan citra land atau bisa dari dalam kawasan citraland, Untuk
sirkulasi taapak sendiri didesain dengan jalan satu arah sehingga jalan
masuk dan jalan dari keluar tapak berbeda tetapi sama sama dari arah utara

Menuju tapak
Sirkulasi tapak tapak

G WALK

MAS
UK

TAPAK

Pencapaian
Pencapaian dari Surabaya Barat

Tol Surabaya Malang-Gerbang tol satellite- Jl Meyjen sunkono- JL. H.R

Muhhamad Jl. Lingkar dalam- Komplek Citraland

Pencapaian dari Surabaya Selatan

Jl. Ahmad Yani jalan Diponegoro Jalan ciliwung Jl Adityawarman Jl
Meyjend Sungkono Jl H.R Muhammad- Jl Bukit Darmo Belouvard jl
Lingkar Dalam Kompleks Citraland
Pencapaian dari Surabaya Utara
Jl Undan Jl Agung Suprapto Walikota Mustajab JL pemuda Jl
Panglima Sudirman Jl Urip Sumoharjo Jl Raya Darmo Jl Indragiri jl
Lingkar Dalam Kompleks Citraland
Pencapaian dari Surabaya Timur

Jl. Mulyosari- Jl Kertajaya Indah- Jl Raya Gubeng Jl Sulawesi Jl

Keputran Jl Polisi Istimewa jl Raya Darmo Jl Indrsgiri- Jl. Meyjend
Sungkono Jl H.R Muhammad- Jl Bukit Darmo Belouvard jl Lingkar
Dalam Kompleks Citraland.

Barat

: kawasan puri centra raya

SOSIAL (KEPENDUDUKAN)
Diarea tapak dari sosial kehidupan ada bermacam2 kalangan, karena
lokasi di dekat pintu keluar antara kalangan elit dan kalangan biasa. Pada
kawasan citraland penghuni perumahan ini termasuk kawasan elit, karena
prioritas kawasannya menuntut untuk kalangan mengengah ke atas, dan
sebalikanya di kawasan setelah pintu keluar kalangan yang ada menengah
ke bawah, hal tersebut juga bisa dilihat dari keadaan sekitarnya.
SISTEM JARINGAN
Pada tapak sistem jaringan sudah tersedia, sehingga tidak perlu lagi
dengan pembuatan sistem jaringan baru. Seperti jaringan listrik tranformator
juga tersedia di sekitar 100 meter dari tapak. Sehingga pihak PLN tidak perlu
membuat jaringan baru lagi karna dapat menambah pengeluaran untuk
jaringan listrik.

LETAK GEOGRAFIS LOKASI

BATAS ADMINISTRASI KAWASAN
Kecamatan Lakasantri memiliki luas 2042.83 m2 dengan batasan
administrasi wilayah sebagai berikut:
-Utara

: Kecamatan Sambikerep

-Selatan

:Kecamatan Karangpilang

-Barat

:Kabupaten Sidoarjo

-Timur

:Kecamata wiyung

KARAKTER WILAYAH
Berdasarkan kondisis eksistingnya kecamatan kebanayakan berupa
lahan pemukiman yaitu sebesar 69,37% dari total luas lahan dengan jumlah

Air bersih:
Sistem air bersih di daerah tapak menggunakan air tanah dan air PDAM.
Telpon
Sirtem telekomunikasi yang ada di tapak belum terpasang, hanya ada PABX
box yang berada agak jauh dengan tapak. Sehingga nantinya meminta
kepada telkom untuk memasang saluran telpon ke dalam tapak.
JALAN
Lokasi tapak ini cukup strategis, karena berada di area jalan yang cukup
ramai, karena di area pintu keluar perumahan citraland dan kawasan
penduduk sekitar. Dengan ukuran jalan cukup lebar berukuran 15m
memungkinkan tidak ada terjadinya kemacetan.

penduduk 51.176 sisanya merupakan area industri, perdagangan dan

DAMPAK (PROYEK) ASPEK AMDAL

pertanian,
LOKASI TAPAK
Jalan Lontar, kecamatan lakarsantri, di daerah perumahan Citraland
Batas-batas Tapak
Utara
Timur

: lahan pengembangan
: pemukiman warga

Selatan: cluster meliose place

Dalam proyek ini dampak yang dihasilkan masalah kemacetan di jalan

di depan area tapak, karena keberadaan yang berada tepat di pintu keluar
perumahan citraland dan disekiatrnya ada adaerah gwalk, yaitu tempat
berkumpul dan kuliner kawasan perumahan ini. Sehingga kondisi jalan ramai.
Dalam masalah proyeknya sendiri dampak yang didapatkan waktu
pembangunan berasal dari suara mesin kontraktor yang suaranya

mengganggu kawasan sekitar, karena melihat kawasan sekitar adalah

kawasan pemukiman rakyat.
3.5

DAMPAK (PROYEK) ASPEK AMDAL

Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) adalah kajian
mengenai dampak besar dan penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang
direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses
pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/atau kegiatan
di Indonesia. AMDAL ini dibuat saat perencanaan suatu proyek yang
diperkirakan akan memberikan pengaruh terhadap lingkungan hidup di
sekitarnya. Yang dimaksud lingkungan hidup di sini adalah aspek Abiotik,
Biotik, dan Kultural. Dasar hukum AMDAL adalah Peraturan Pemerintah No.
27 Tahun 1999 tentang "Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup".
Pada pembangunan bangunan komersial, AMDAL menjadi salah satu
syarat pada saat pengurusan perijinan karena pada saat pembangunan
ataupun ketika bangunan sudah beroprasi akan banyak masalah baru yang
timbul, oleh sebab itu analisa mengenai dampak lingkungan perlu dibuat
seteliti mungkin.
Amdal lalu lintas diatur dalam pasal 99 s/d 100 UU No 22 tahun 2009
Tetang Lalu lintas dan Jalan. Pada pasal 99 ayat satu berbunyi, setiap
rencana pembangunan pusat kegiatan, pemukiman dan infrastruktur yang
akan menimbulkan gangguan kelancaran lalu lintas dan angkuatan jalan,
wajib dilakukan analisis dampak lingkungan.
Terdapat beberapa komponen yang terkena dampak, yaitu:

Berikut merupakan skema tata cara pengurusan AMDAL

Prosedur mengenai penyusunan AMDAL dapat dilihat pada skema di

bawah ini.

BAB IV
PERHITUNGAN BESARAN FISIK TEKNOLOGIS
4.1 Luas Lantai Kotor (Gross)
Perhitungan Luas Gross
-

Podium
LAPANGAN BASKET:
2900m2
LAPANGAN FUTSAL:
3600m2
LAPANGAN VOLY:
2600m2
LAPANGAN BADMINTON
1650m2
LAPANGAN TENIS
2490m2
LAPANGAN BOWLING+TEMBAK+
SQUOS+ GAME ROOM:
1500m2
RUANG FITNES+PENGELOLA
1650m2
KOLAM RENANG
2100m2
TOTAL
=18490m2
CONVENTION HOTEL
PARKIRAN
LANTAI TIPIKAL
LANTAI CONVENTION

3840m2
30720m2
2640m2
3240m2
2940m2
LANTAI TOWER
9000m2
TOTAL
=52380m2
TOTAL LUAS GROSS 18490 m2 + 52380 m2 = 70870 m2

4.2 Luas Lantai Bersih (Netto)

Jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding luar gedung yang beratap
termasuk ruang-ruang dalan tanah(basement) dikurangi luas lantai untuk inti
gedung

Podium
LAPANGAN BASKET:
2900m2
LAPANGAN FUTSAL:
3600m2
LAPANGAN VOLY:
2600m2
LAPANGAN BADMINTON
1650m2
LAPANGAN TENIS
2490m2
LAPANGAN BOWLING+TEMBAK+
SQUOS+ GAME ROOM:
1500m2
RUANG FITNES+PENGELOLA
1650m2
KOLAM RENANG
2100m2
TOTAL
=18490m2

BPL = 316,3
-

CONVENTION HOTEL
LANTAI TIPIKAL
LANTAI CONVENTION

30720m2
2640m2
3240m2
2940m2
LANTAI TOWER
9000m2
TOTAL
=48540 m2
TOTAL LUAS NETTO 67030 m2

Luas lantai netto per orang besarny atergantung jenis gedung di suatu
negara. Menurut pengalaman luas lantai netto per orang untuk gedung hotel
= 5m2/orang

B. Waktu Perjalanan Bolak Balik Elevator

T = (2.4+4.2,5)(20-1)+2,5(3.16+4)
2
T = (8+10)(19)+(2,5X52)
2
T = (18x19)+130
2
T =236 m/s

4.3 Efisiensi Lantai (Floor Efficiency)

o Efisiensi lantai Hotel dan indoor Sports center menurut buku Tekno
Ekonomi Bangunan Hartono Purbo 75%.
o Dengan Jumlah Lantai hotel 20 lantai dan Indoor Sports center 1 lantai.

HC (Handing Capacity)
Daya angkut satu lift dalam 5 menit
HC = 300.m.N

Bangunan Hotel yang terdiri dari podium dan tower.

T
HC = 300.16.N
236

4.4 Tinggi Lantai Ke Lantai (Floor To Floor)

Tinggi lantai ke lantai 4 meter.

HC = 4800
236
HC = 20,3 N

4.6 Kepadatan Bangunan (Building Density), KDB

KDB bangunan mixed-use 50%x70069,95 m2 = 35034,975 m2

C. Jumlah Elevator yang dibutuhkan

N = BPL

4.7 Perbandingan Luas Lantai Terhadap Luas Tapak (Floor Area Ratio)
2

300% x 35034,975 m = 105.104,93 m

Jadi perbandingan luas lantai terhadap luas tapak 1:3

4.8 Lift

HC
N = 316,3
20,3N
20,3N = 316,3

A. Faktor Beban Puncak Lift

BPL = (5(70870-192)20)

N2 = 15,5812
N = 4 LIFT

22343
BPL = 7067800
22343

D. Kapasitas Elevator 22 orang

E. Kecepatan Elevator 2,5 m/s

Harga Tanah

= 9.500.000,-/m x

70202,87 m

F. Waktu Menunngu Elevator (Waiting Time) 60 s

= Rp 666.927.265.000
Pajak Pembelian = 5 % x Rp
666.927.265.000,= Rp 33,346,363,250,Pajak Notaris

= 1 % x Rp

666.927.265.000,= Rp6,669,272,650,Total Biaya Pembelian Tanah

= Rp 666.927.265.000 +
Rp33,346,363,250,+
Rp6,669,272,650,= Rp706,942,900,900
HST (HARGA SATUAN TANAH)
= Rp706,942,900,900 / 70202,87 m
=Rp 10.070.000,2. HARGA SATUAN GEDUNG
3.
4.
5.
6.
7.
8.

BAB. V. BESARAN BESARAN TEKNO EKONOMI.

1. HARGA SATUAN TANAH
Pembelian Tanah
Luas Site
: 70202,87 m
Harga Tanah
: Rp. 9.500.000,-/m
Pajak Pembelian : 5 % x Harga Tanah
Pajak Notaris
: 1 % x Harga Tanah

BIAYA BANGUNAN
BIAYA-BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST)
BIAYA INVESTASI TOTAL
MODAL SENDIRI (EQUITY)
MODAL PINJAMAN (BORROWED CAPITAL, LOAN)
PERBANDINGAN MODAL PINJAMAN TERHADAP MODAL SENDIRI (LOAN EQUITY

RATIO)
9. SUKU BUNGA
10.
MASA KONSTRUKSI
11.
MASA PELUNASAN KREDIT (PAY-OUT TIME)
12.
SEWA GEDUNG (LEASE RATE)
13.
SEWA DASAR (BASE RATE)
14.
FAKTOR KEKOSONGAN GEDUNG (VACANCY FACTOR)
15.
PENDAPATAN BANGUNAN
16.
PENGELUARAN BANGUNAN
17.
BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN GEDUNG
18.
PAJAK ATAS BUNGA (INTEREST TAX)
19.
DEPRESIASI , PENYUSUTAN BANGUNAN
20.
PAJAK PERSEROAN
21.
CASH- FLOW

= Rp 70.321.870,Pembelian Tanah
Luas Site
: 70202,87 m
Harga Tanah
: Rp. 9.500.000,-/m
Pajak Pembelian : 5 % x Harga Tanah
Pajak Notaris
: 1 % x Harga Tanah
Harga Tanah

= 9.500.000,-/m x 70202,87

m
= Rp 666.927.265.000
Pajak Pembelian = 5 % x Rp 666.927.265.000,= Rp 33,346,363,250,Pajak Notaris

= 1 % x Rp

666.927.265.000,= Rp6,669,272,650,Total Biaya Pembelian Tanah

= Rp 666.927.265.000 +
Rp33,346,363,250,+
Rp6,669,272,650,= Rp706,942,900,900

VI. ANALISA TEKNO EKONOMI

1. DATA
2. BIAYA (MODAL) PROYEK (TOTAL BIAYA PROYEK)
MODAL TETAP (FIXED CAPITAL)
a. BIAYA LANGSUNG (PEKERJAAN PENYIAPAN LAHAN), PEMBELIAN TANAH,
PRASARANA
Pekerjaan Penyiapan Lahan
Penggabungan Sertifikat
T
= (0,002 x Nilai Tanah) + Rp100.000,00
= (0.002 x Rp 9.500.000) + Rp. 100.000,=Rp 119.000,IMB

= 1000/m x 70202,87 m
= Rp70,202,870,-

Total Biaya penyiapan lahan

Rp70,202,870,-

= Rp 119.000,- +

Prasarana
Lansekap
Luas Lansekap
: 21530 m
Biaya Lansekap /m
: Rp.45000/m
Biaya Lansekap = 21530 m x Rp 45000 m
= Rp 968,850,000
Desain Lansekap = 4,5 % x Biaya Lansekap
= 4,5 % x Rp 968,850,000
= Rp43,598,250
Total Biaya Lansekap

= Rp 968,850,000 +

Rp43,598,250
= Rp 1.012.448.250,
Perabot dan Interior
Total Biaya perabot dan desain interior
= luas
bangunan x fee desain/ m
= 86058,38 m x Rp
1000.000,-

= Rp86,058,380,000,Total biaya prasarana

= Rp 1.012.448.250, +
Rp86,058,380,000,=Rp 87.070.828.250,Total Biaya Langsung
87.070.828.250,-

= Rp 70.321.870,- + Rp706,942,900,900 + Rp

l3=534,348,000,000(1+

l3=534,348,000,000 x 1.12892
l3=603,236,144,160

Bunga

= 794.084.051.020,
b. BIAYA TIDAK LANGSUNG (KONSULTAN/ DESAIN ENGINEERING,
PERALATAN KONSTRUKSI,DLL MODAL KERJA (WORKING CAPITAL)
(UPAH/BIAYA KERJA, PERALATAN,
Konsultan

= 0,45% x harga tanah

= 0.45 % x Rp6,669,272,650,= Rp3,001,172,693,-

Peralatan Konstruksi
Working Capital
Upah/ Biaya Kerja Kontraktor = 0.12 % x Rp 666.927.265.000
= Rp800,312,718,c. Biaya Cadangan = 5 % x total Biaya Proyek
=5%x
3. PEMBIAYAAN PROYEK
Biaya Konstruksi Tower = Luas Lantai Berulang x Rp 8.000.000,= 9000 m x Rp 8.000.000,= Rp 72.000.000.000,Biaya Podium
= Luas Lantai Podium x Rp.6.000.000
= 77.058 m x Rp.6.000.000
=Rp. 462.348.000.000,4. PENDAPATAN PROYEK
R = jumlah lantai x luas lantai berulang x (efisiensi lantai)2 x 12 (I tahun)
= 20 x 9000 m x 75% x 75% x 12
=1,215,000 r
5. BIAYA OPRASI DAN PEMELIHARAAN (PENGELUARAN)
a. Bunga kredit d = 8.25 %
i q
lq=534,348,000,000(1+ )
2

8.25
)
2

0.085 (1+ 0.0825)18

603,236,144,160
603,236,144,160
18
18
(1+0. 0825) 1

0.34368
603,236,144,160
603,236,144,160
3.16584
18

65,487,315,810.00933,513,119,120

= Rp 31,974,196,690,b. Depresiasi
= d x (biaya bangunan + biaya tidak langsung)
= 2% x Rp 1,010,921,328,000,= Rp 20,218,426,560,c. Biaya operasi & pemeliharaan
0 = 20% x 20 x 75% x 9000 m x 75% x 12 x r
0 = 24300 r
Jadi
= (bunga + depresiasi) + biaya operasi & pemeliharaan
= ( Rp 31,974,196,690,- + Rp 20,218,426,560,- ) + 24300 r
= Rp 52,192,623,250,- + 24300 r
d. Pajak
= 8.25 (1,215,000 r - (Rp 52,192,623,250,- + 24300 r))
= 4.125 ( 1.190.700 r - Rp 52,192,623,250,- )
= ( 595350 r Rp 26,096,311,625,-)
Jumlah pengeluaran
= ( Rp 52,192,623,250,- + 24300 r )
= ( 595350 r Rp 26,096,311,625,-)
= Rp 26,096,311,625,- + 619650 r
Pembayaran kembali pokok kredit
603,236,144,160
=
18
=Rp 33,513,119,120,Pendapatan = pengeluaran
Depresiasi + pendapatan proyek = jumlah pengeluaran + pembayaran
kembali pokok kredit
Rp 20,218,426,560,- + 1,215,000 r = Rp 26,096,311,625,- + 619650 r + Rp
33,513,119,120,1,215,000 r - 619650 r = Rp 26,096,311,625,- + Rp 33,513,119,120,- - Rp
20,218,426,560,595350 r = Rp 39,391,004,185,r = Rp 66,165 / m2 / bulan

Pendapatan sebelum pajak

= ( Rp 1,215,000,- x 20.70 ) ((Rp 52,192,623,250,- + 24300) 20.70)
= Rp 25,150,500,- - Rp
6. PERHITUNGAN JUMLAH ELEVATOR/ LIFT
a. Waktu Perjalanan lift
( 2 h+ 4 s ) ( n1 ) +s(3 m+ 4)
T=
s

( 2.80+ 4.2,5 ) ( 201 ) +2,5(3)

b. Daya Angkut Lift dalam 5 menit

c. Beban Puncak Lift
7. PERHITUNGAN EFISIENSI BANGUNAN (BUILDING EFICIENCY)
8. TINGGI BANGUNAN EKONOMIS (ECONOMIC BUILDING HEIGHT)
9. PERHITUNGAN SEWA GEDUNG

a. PERHITUNGAN PENDAPATAN GEDUNG

b. PERHITUNGAN PENGELUARAN GEDUNG
c. PERHITUNGAN NILAI SEWA MINIMUM (INVESTASI TOTAL)
10.
PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI (RATE OF RETURN
ON INVESTMENT)
a. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SEBELUM PAJAK
(RATE OF RETURN BEFORE TAX)
b. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SETELAH PAJAK
(RATE OF RETURN AFTER TAX)
11.
ANALISA PERBANDINGAN PENDAPATAN-PENGELUARAN (REVENUE
COST RATIO)
12.
ANALISA TINGKAT PENGEMBALIAN MODAL (RATE OF RETURN ON
EQUITY)
13.
ANALISA TITIK IMPAS ATAU TITIK PULANG POKOK (BREAK EVENT POINT
ANALYSIS)