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Normas Tcnicas en materia de Avalos

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Objetivos y Normas Eticas

Sobre la Elaboracin de los Informes Tcnicos de Avalo
Sobre la Certificacin de Imparcialidad
Sobre la Revisin Tcnica de los Avalos
Sobre la Actualizacin de los Avalos
Aspectos Varios

TITULO I
Objetivos y Normas Eticas
Artculo 1: Objetivo de las Normas Tcnicas para la Elaboracin de Avalos:
El Objetivo de las Normas Tcnicas para la Elaboracin de Avalos es la de estandarizar
conceptos y criterios con el fin de obtener la excelencia y el mas alto nivel de la prctica
profesional en la elaboracin y revisin de los informes.
Artculo 2: Normas Eticas de Obligatorio Cumplimiento:
El objetivo de las Normas Eticas de Obligatorio Cumplimiento, es la de garantizar el mas
alto grado de tica profesional en la elaboracin y revisin de los informes; las cuales
debern ser cumplidas tanto por los tasadores independientes como las empresas y
organizaciones que desempean la prctica del avalo, poniendo nfasis en las
obligaciones y responsabilidades ticas, civiles, penales y de salvaguarda del patrimonio
pblico por parte de los mismos.
Artculo 3: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que
se desempean en la prctica del avalo, debern cumplir estrictamente estas Normas
Tcnicas.
Artculo 4: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que
se desempean en la prctica del avalo, no deben jams comprometerse o prestarse en
acciones ilegales, contrarias a la tica profesional o impropias de un profesional.
Artculo 5: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que
se desempean en la prctica del avalo, se deben constituir como una persona neutral a
las partes involucradas, cuya actuacin se limita a la ejecucin de un Informe de Avalo,
Revisin de un Avalo o Servicio de Consultora; desempendose con imparcialidad,
equidad, objetividad e independencia y sin acomodarse a intereses personales de ninguna
ndole.
Artculo 6: La aceptacin por parte de un Tasador o de los profesionales que conforman
empresas y organizaciones que se desempean en la prctica del avalo, de una
compensacin condicionada a la determinacin de un Valor Predeterminado o dirigido a
favorecer o desfavorecer la causa del cliente, con el fin de conseguir un resultado en un
acontecimiento subsiguiente; as como el recibir un pago encubierto de honorarios
profesionales, comisiones, objetos de valor o bienes, en relacin con el contrato de
avalo, revisin o consultora; es considerado como una Grave Falta a la Etica
Profesional.
Artculo 7: La propaganda o publicidad hecha de una manera falsa o exagerada, para
conseguir o solicitar asignaciones o contratos de avalos; que conduzcan al posible
cliente a una apreciacin errada sobre la experiencia o pericia del Tasador en un rea
especfica, es considerado como una Grave Falta a la Etica Profesional.

Artculo 8: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que

se desempean en la prctica del avalo, debern obligatoriamente proteger la naturaleza
confidencial de la relacin entre el Tasador y el Cliente. El Tasador jams deber revelar
informacin confidencial obtenida por parte de un cliente o de los resultados de una
asignacin elaborada para un cliente, a ninguna otra persona, corporacin o institucin a
menos que:
a) El Cliente autorice expresamente la divulgacin de la informacin
b) Por orden judicial se le solicite al tasador divulgar la informacin ante la
autoridad jurisdiccional correspondiente
c) El Tribunal Disciplinario de SOITAVE, constituido y en sesin para la
revisin de dicho informe, solicitado por denuncia por parte de personas
naturales o jurdicas que tengan intereses comprobados en el caso o hayan
sido perjudicados por la Opinin de Valor de un tasador Miembro Activo de
SOITAVE.
Nota 1: Ser tambin considerado una Grave Falta a la Etica, el hecho de que uno o
varios miembros del Tribunal Disciplinario de SOITAVE, revele datos confidenciales
presentados ante ese Tribunal.
Nota 2: Por analoga, es aplicable este pargrafo al caso de una denuncia ante el Tribunal
Disciplinario del Colegio de Ingenieros de Venezuela.
Artculo 9: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que
se desempean en la prctica del avalo, debern archivar los Informes de Avalo,
Revisin o Consultora, por lo menos Diez (10) aos contados a partir de su entrega o de
la terminacin del juicio en caso de experticia judicial.
Artculo 10: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones
que se desempean en la prctica del avalo, antes de aceptar una asignacin deber:
a) Identificar claramente el objeto del avalo a realizar
b) Tener el conocimiento y la experiencia para llevar a cabo la asignacin
competentemente
c) En el caso de que una vez aceptado la asignacin del caso y en medio
del mismo, el Tasador descubre no tener el conocimiento o experiencia
necesaria para ejecutar la misin asignada, deber revelrselo al cliente,
sugiriendo los profesionales miembros de SOITAVE que a su criterio son
especialistas en ese tipo de caso.
NOTA 1: El hecho de notificar al cliente el no tener el conocimiento o experiencia
necesaria, no implica necesariamente la no ejecucin de la asignacin encomendada; si
no, mas bien la asociacin o contratacin con uno o mas tasadores en que se confa que
tienen el conocimiento o experiencia necesaria para la finalizacin del mismo. En todo
caso se le deber notificar al cliente la incorporacin de los especialistas al equipo
valuador.
Nota 2: El Tasador o los Profesionales que conforman empresas y organizaciones que se
desempean en la prctica del Avalo, son los responsables de juzgar el nivel de trabajo
de los tasadores asociados o contratados para la ejecucin de la asignacin.
Nota 3: La contribucin de los tasadores asociados o contratados para la ejecucin de la
asignacin, deber ser reconocida expresamente en el mismo informe.
d) En el caso que al Tasador se le asigne un caso en un localidad geogrfica
donde no haya tenido experiencia de avalos recientes o ninguna
experiencia; El Tasador deber permanecer el tiempo suficiente en el sitio a
fin de comprender las caractersticas del mercado local, los factores de
oferta y demanda relacionados con el tipo especfico de bien a valuar y otros
parmetros relacionados con el sector.

Nota 4: Si el Tasador no estuviera en posicin de permanecer el tiempo necesario en el

rea para obtener los conocimientos, lo mas apropiado sera la asociacin o contratacin
de un tasador local calificado para asegurar la correcta realizacin del informe de avalo
correspondiente.
Nota 5: Al igual que en el Artculo 10, el Tasador deber notificar a su cliente la asociacin
o contratacin del Tasador Local, cuya contribucin a la elaboracin del Informe Tcnico
de Avalo deber ser reconocida en el mismo.
TITULO II
Sobre la Elaboracin de los
Informes Tcnicos de Avalo
Artculo 11: Para la elaboracin de un Informe de Avalo, el Tasador deber comprender
y emplear correctamente todos los mtodos y tcnicas, comnmente aceptadas, para
producir un Informe Tcnico ajustado a la realidad y perfectamente comprobable, evitando
errores u omisiones, que aunque considerados individualmente no afectan
significativamente la determinacin del Valor; pero que al ser considerados en su conjunto,
induciran a una interpretacin equivocada del mismo pudiendo perjudicar seriamente al
cliente, terceras personas o al patrimonio de la nacin.
Artculo 12: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones
que se desempean en la prctica del avalo, debern inspeccionar personalmente el
bien objeto del Informe, dejando constancia escrita y fotogrfica del bien, as como su
descripcin, estado de conservacin y condicin del mismo en el cuerpo del Informe
Tcnico o en sus anexos.
Nota 1: Si el Tasador no pudiera o no tuviese la experiencia suficiente para realizar la
inspeccin, podr asociarse o contratar un tasador calificado que asegure la correcta
descripcin del bien.
Nota 2: Al igual que en el Artculo 10, el Tasador deber notificar a su cliente la asociacin
o contratacin del Tasador, cuya contribucin a la elaboracin del Informe Tcnico de
Avalo (en este caso la inspeccin del bien) deber ser reconocida en el mismo.
Artculo 13: En el Informe Tcnico de Avalo, el Tasador deber expresar en cada uno de
los anlisis efectuados y en la conclusin del Valor, un resultado que no d lugar a
interpretaciones errneas, de manera de que el Informe Tcnico contenga la informacin
suficiente para permitir que el cliente o los revisores lo entiendan e interpreten
correctamente.
Artculo 14: Todo informe Tcnico de Avalo deber incluir por lo menos:
a) Identificacin de la persona o entidad a quien se dirige o solicita el Informe
Tcnico, as como la Identificacin del Tasador, Tasadores o Empresa de Avalos
que elabor el mismo
b) Identificacin completa (geogrfica, planimtrica o legal) y descripcin del bien
objeto del avalo
c) Declaracin del Propsito del Avalo
d) Situacin legal del bien objeto del avalo
e) Definicin del valor a ser estimado
f) Establecimiento de la fecha efectiva del avalo (fecha del levantamiento de la
data e inspeccin del bien) y de la fecha del Informe Tcnico (fecha de la
elaboracin o presentacin del informe)
Nota 1: Es importante hacer notar que las condiciones del mercado pudieran variar en el
perodo de tiempo comprendido entre la Fecha Efectiva del avalo (perodo de tiempo
durante el cual se levant la data y se infirieron los valores) y la Fecha del Informe Tcnico
(fecha de finalizacin y publicacin de los resultados finales del avalo)

g) Descripcin del proceso de recoleccin de los datos citando la fuente de los

mismos
h) Exposicin de los Procedimientos Valuatorios utilizados y justificacin de los
anlisis, opiniones y conclusiones del informe
i) Justificacin y sustentacin de la exclusin de cualquiera de los enfoques de
avalo comnmente aceptados
j) Determinacin del Valor del bien
k) Inclusin de una certificacin de imparcialidad
l) Anexos, planos, fotografas etc.
Nota 2:: Para el caso de Avalos especficos como lo son los Avalos Expropiatorios y los
Avalos Inquilinarios; donde la Legislacin respectiva exige el uso de Factores de
Obligatoria Apreciacin, los mismos debern ser aplicados as como sus correspondientes
jurisprudencia, sin el menoscabo de los requisitos mnimos citados en este artculo.
Artculo 15: En la elaboracin de un Informe Tcnico de Avalo de Empresa en Marcha,
relacionado con una participacin patrimonial capaz de causar la liquidacin de ella, el
Tasador deber investigar la posibilidad de que la misma pueda tener un mayor valor en
su liquidacin, que el Valor de la operacin continuada como Empresa en Marcha.
Nota 1: El Tasador solo est obligado a efectuar este anlisis en el caso de que el
patrimonio neto de la empresa objeto del Informe de Avalo, est en posicin de ser
liquidado.
Nota 2: Si la liquidacin de la empresa, es la premisa apropiada para la determinacin de
su valor; los bienes inmuebles, activos fijos, inventarios y materia prima, debern ser
valorados por separado.
TITULO III
Sobre la Certificacin de Imparcialidad
Articulo 16: Contenido mnimo de la Certificacin de Imparcialidad
Todo informe Tcnico de Avalo deber contener una Certificacin de Imparcialidad, cuyo
contenido mnimo ser el siguiente:
1.- Certificacin que el Informe Tcnico de Avalo es producto de mtodos
esencialmente objetivos, cientficos y comn y universalmente aceptados
2.- Certificacin que el tasador o los tasadores no han sido influidos por
ninguna intencin o sentimiento personal que pudiese alterar en lo mas
mnimo los procedimientos, metodologa, levantamiento de datos,
convicciones, criterios, consideraciones especiales y conclusiones
3.- Certificacin que el tasador o los tasadores no tienen ningn inters,
directo o indirecto con el bien avaluado, ni presente ni futuro
4.- Certificacin que al tasador o los tasadores no les liga, con el cliente ni
con el propietario del bien, lazos familiares ni de ninguna ndole
5.- Certificacin que el tasador o los tasadores han sido contratados para la
realizacin del Informe Tcnico, nicamente en su carcter de profesional
competente y consciente de sus deberes y responsabilidades
6.- Certificacin que el tasador o los tasadores que hayan obtenido datos de
terceras personas o archivos de instituciones privadas o pblicas,
necesarios para la realizacin del estudio de valoracin, son ciertas hasta
donde alcanza la buena fe de los Avaluadores.
7.- Certificacin que el tasador o los tasadores que no han exagerado ni
omitido conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el
resultado del Informe Tcnico

8.- Certificacin que el tasador o los tasadores no ha condicionado sus

honorarios profesionales a la determinacin de un Valor Predeterminado, o
un Valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes, o a
obtener un resultado condicionado a un acontecimiento subsiguiente que
pueda ocurrir
9.- Certificacin que el tasador o los tasadores han elaborado su asignacin
apegados y de conformidad con estas Normas Tcnicas para la Elaboracin
de Avalos
10.- Certificacin que el tasador o los tasadores han inspeccionado
personalmente del bien objeto del Informe de Avalo; en caso de que el
tasador o los tasadores que suscriben el informe no hubiesen realizado
dicha inspeccin, se debern identificar en el Informe a la persona o
personas (asociados, contratados o empleados) que efectuaron dicha
inspeccin
11.- Certificacin que el tasador o los tasadores no han recibido asistencia
profesional significativa en la elaboracin del Informe Tcnico; en caso
contrario se debern identificar en el Informe al profesional o profesionales
que proporcionaron la asistencia especificando la clase de asesora
TITULO IV
Sobre la Revisin Tcnica de los Avalos
Artculo 17: El Tasador que firmare un Informe Tcnico de Avalo, preparado por otra
persona, asumir plena responsabilidad profesional, civil, penal y de salvaguarda del
patrimonio pblico por el contenido de dicho informe
Articulo 18: Cuando un Profesional Revisor, revise y reporte sobre los resultados de
dicha revisin, dicho profesional deber formar una opinin en cuanto a la adecuacin y
propiedad del Informe Tcnico que est siendo revisado, y deber indicar claramente la
naturaleza del proceso de revisin que realiz.
Nota: El Reporte de Revisin es un producto diferente, tanto en su proceso como su
presentacin del Informe Tcnico de Avalo.
Artculo 19: La funcin de revisar un avalo, requiere obligatoriamente la preparacin de
un reporte por separado, donde se establezca los resultados del proceso de revisin. El
Profesional Revisor realizarn la comprobacin del grado de coherencia, integracin y
consistencia del Informe Tcnico revisado.
Artculo 20: Normativa Tcnica de Revisin de un Informe de Avalo
Al revisar un Informe Tcnico de Avalo, el Profesional Revisor deber por lo menos
informar sobre:
1.- Revisin del Informe Tcnico de Avalo:
a) Verificacin de la ubicacin y descripcin del Bien objeto del Avalo
b) Indicar claramente la fecha del Informe de Avalo y fecha del
Reporte de Revisin
c) Opinin sobre la veracidad de los soportes tcnicos y
documentales utilizados por el tasador
d) Opinin sobre la veracidad y correspondencia de los datos
levantados tales como Referenciales seleccionados, zonificacin, tipo
de construccin, edad, estado de conservacin etc.
2.- La fundamentacin metodolgica del Informe de Avalo
a) Opinin sobre la metodologa y tcnicas valuatorias empleadas,
explicando las razones de cualquier desacuerdo

b) Verificacin y revisin numrica de los clculo matemticos y

estadsticos empleados por el tasador
3.- La revisin de toda la Informacin anexa relacionada en el Informe
Tcnico de Avalo revisado, que sirvieron de base para llegar a una
conclusin sobre la opinin de valor
Artculo 21: Se calificar a un Informe de Avalo revisado como: Tcnicamente Bien
Elaborado, si la certificacin de todos los hechos y datos informados por el Profesional
Revisor, fueran verificadas exitosamente y/o su opinin fuera favorable.
En caso contrario se declarar el mismo como Inadmisible, al no observarse en la
revisin del mismo el cumplimiento de la Normas Tcnicas aqu establecidas o
Inverificable, si el informe adoleciera de datos suficientes para su revisin.
Nota: En cada caso se deber comunicar por escrito al tasador a fin de que complete o
suplemente el Informe Tcnico presentado.
Articulo 22: Contenido mnimo de la Certificacin de Imparcialidad aplicable a la
Revisin de un Informe Tcnico de Avalo
Todo Reporte de Revisin a un Informe Tcnico de Avalo, deber contener un
Certificacin de Imparcialidad, cuyo contenido mnimo ser el siguiente:
1.- Certificacin que todos los hechos y datos informados por el Profesional
Revisor, empleados en el proceso de revisin fueron verificados
2.- Certificacin que el Profesional Revisor no ha sido influido por ninguna
intencin o sentimiento personal que pudiese alterar en lo mas mnimo los
procedimientos de revisin
3.- Certificacin que el Profesional Revisor no tiene ningn inters, directo
o indirecto con el bien avaluado, ni presente ni futuro
4.- Certificacin que el Profesional Revisor no ha realizado una inspeccin
personal o por medio de asociados, contratados o empleados, al bien objeto
del Informe de Avalo revisado.
5.- Certificacin que el Profesional Tasador no ha condicionado sus
honorarios profesionales al resultado de las conclusiones del Reporte de
Inspeccin.
6.- Certificacin que el Profesional Revisor ha elaborado su asignacin
apegado y de conformidad con las Metodologas Valuatorias comnmente
aceptadas.
7.- Certificacin que el Profesional Revisor no ha recibido asistencia
profesional significativa en la elaboracin del Reporte de Revisin en caso
contrario se debern identificar en el Reporte de Revisin al profesional o
profesionales que proporcionaron la asistencia especificando la clase de
asesora.
TITULO V
Sobre la Actualizacin de los Avalos
Artculo 23: Definicin de Actualizacin de un Avalo
Se define como Actualizacin de un Avalo, a una extensin al Informe Tcnico de
Avalo Original, el cul confi el cliente al Tasador en una decisin pasada, donde se
refleje el nuevo Valor Actualizado del Bien para la fecha de Actualizacin
Artculo 24: Condiciones para que sea procedente una Actualizacin de Avalo
Debido a que la Actualizacin es una extensin al Informe de Avalo Original, el Tasador
debe observar que se cumplan las siguientes condiciones, antes de aceptar una
asignacin de Actualizacin:

a) Tanto el Tasador o los Tasadores que efectuaron el Informe Tcnico de

Avalo Original, como el cliente o solicitante, deben ser las mismas
personas
b) El bien no ha debido tener cambios significantes desde que se realiz el
Informe de Avalo Original
c) El lapso entre la fecha del Informe tcnico de Avalo o de su mas reciente
actualizacin y el Nuevo Informe de Actualizacin, no sea demasiado larga
para el tipo de bien
Artculo 25:: Si no se cumplen las tres condiciones establecidas en el artculo anterior, el
informe solicitado ser considerado como un Nuevo Informe Tcnico de Avalo y el mismo
deber realizarse de acuerdo con las Normas Tcnicas aqu establecidas
Artculo 26: Contenido Mnimo en un Informe de Actualizacin de Avalo
a) Referencia al Informe Tcnico de Avalo Original o su ltima actualizacin
b) Determinacin de cualquier cambio en las condiciones del mercado, ocurrido
entre las fechas del Informe Original y la Actualizacin
c) Determinacin de cualquier cambio fsico, legal o tecnolgico del bien ocurrido
despus de la fecha del Informe de Avalo Original
d) Determinacin del Nuevo Valor Actualizado del Bien
e) Certificacin de Imparcialidad
f) Anexos conteniendo la presentacin y anlisis de todos los datos considerados en
la determinacin del nuevo valor actualizado
TITULO VI
Aspectos Varios
Artculo 27: Avalos Retrospectivos, Corrientes y Prospectivos
A fin de evitar confusin y de manera de evitar una interpretacin errnea, los Informes
Tcnicos de Avalo se podrn clasificar en las siguientes categoras:
a) Avalos Retrospectivos: Son aquellos cuya Fecha Efectiva es muy anterior a la
Fecha del Informe Tcnico de Avalo, este tipo de estudio podr ser requeridos
para asuntos relacionados con Impuestos a la propiedad, herencias, declaraciones
sucesorales, juicios de indemnizacin etc.
b) Avalos Corrientes: Son aquellos cuya Fecha Efectiva coincide con la Fecha del
Informe Tcnico de Avalo, o son muy cercanas.
c) Avalos Prospectivos: Son aquellos cuya Fecha Efectiva es muy posterior a la
Fecha del Informe Tcnico de Avalo, este tipo de estudio podr ser requerido para
la estimacin de participaciones en proyectos futuros y otras razones
d) Unico: Solo sern reconocidos como Informes de Avalo los Avalos
Corrientes, o sea aquellos que determinan el Valor Actualizado de un bien;
considerando a los Avalos Retrospectivos y Prospectivos solo como Estudios
Tcnicos
Artculo 28: Duracin de la relacin Tasador - Cliente
a) No se puede establecer un plazo definido para finalizar la relacin entre el
Tasador y su Cliente
b) Un plazo razonable para limitar esta relacin consistira en considerar por
terminada la relacin Tasador - Cliente, cuando se haya completado el uso
para el cual se requiri al avalo realizado, como por ejemplo la
consecucin de un crdito cuando el Informe Tcnico de Avalo sirvi para
constituir el monto de la garanta exigida por el ente prestatario
c) Cuando una tercera persona solicite los servicios profesionales para
valuar un bien o bienes donde el tasador razonablemente suponga que est

todava vigente una relacin previa Tasador - Cliente, el Avaluador deber

pedir una exoneracin (preferiblemente por escrito) a su cliente previo,
antes de aceptar una nueva asignacin sobre dichos bienes
Bibliografa
NORMAS UNIFORMES PARA LA PRACTICA DEL AVALUO: Sociedad
Americana de Avaluadores (ASA). 1994
UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE:
Sociedad Americana de Avaluadores (ASA) 1992
FONDO DE GARANTIA DE DEPOSITOS Y PROTECCION BANCARIA
(FOGADE), Gerencia de Manejos de Activos: Normativa a ser Contempladas
en los Informes de Avalo 1994
Ley Orgnica que Regula la Enajenacin de Bienes del Sector Pblico No
Afectos a las Industrias Bsicas. Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela
Nro. 3591 Extraordinario de fecha 07-01-87
BANCO CONSOLIDADO, C.A., Vicepresidencia de Inmuebles: Normativa
para la elaboracin de los Informes Tcnicos de Avalo. 1995
MINISTERIO DE HACIENDA, Comisin para la Enajenacin de Bienes del
Sector Pblico No Afectos a las Industrias Bsicas (CENBISP): Instructivo
sobre la Informacin Requerida para la Autorizacin de la Enajenacin de un
Bien (sin fecha)
BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, Gerencia de Avalos: Requisitos
para la Elaboracin de Informes Tcnicos de Avalo (sin fecha)
FONDO DE DESARROLLO URBANO (FONDUR), Gerencia de Tierras:
Normas para la elaboracin de Avalos (sin fecha)
RODRIGUEZ Hctor y GARCIA Aimara, El Tasador Larense Nro. 3, Ao 1,
Marzo 1997 (Artculo): El Revisor de Avalos

por
Ing. Roberto Piol Puppio
rpiol@yahoo.com