1

LAPORAN PENELITIAN

PROJECT COST MANAGEMENT

STUDI KASUS PROYEK PEMBANGUNAN BLISS WAYAN
HOTEL LEGIAN-BALI

DISUSUN OLEH
DEWA AYU NYOMAN ARDI UTAMI, ST., MT.

UNIVERSITAS PENDIDIKAN NASIONAL

DENPASAR
2015

KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat
dan rahmat-Nya, saya dapat menyelesaikan laporan penelitian ini. Penulisan
laporan penelitian ini dilakukan dalam rangka memenuhi salah satu syarat
untuk pencapaian 100% sebagai tenaga pengajar/Dosen di Universitas
Pendidikan Nasional, Denpasar. Saya menyadari bahwa, tanpa bantuan dan
bimbingan dari berbagai pihak, sangatlah sulit bagi kami untuk menyelesaikan
penulisan laporan penelitian ini. Oleh karena itu, saya mengucapkan terima
kasih kepada :
1. Prof. DR. Ir. Yusuf Latief, MT., selaku dosen pembimbing saya terdahulu
di Fakultas Teknik Universitas Indonesia yang telah menyediakan waktu,
tenaga, dan pikiran untuk mengarahkan saya dalam penulisan laporan
penelitian ini.
2. Orang tua dan keluarga saya yang telah memberikan bantuan dukungan material
dan moral.
3. Sahabat yang telah banyak membantu saya dalam menyelesaikan laporan
penelitian ini.
Akhir kata, saya berharap Tuhan Yang Maha Esa berkenan membalas segala
kebaikan semua pihak yang telah membantu. Semoga penulisan penelitian ini
membawa manfaat bagi pengembangan ilmu.

Denpasar, 05 Juni 2015

Dewa Ayu Nyoman Ardi Utami, ST.,MT.

ABSTRAK

Nama

: Dewa Ayu Nyoman Ardi Utami, ST.,MT.

Program Studi

: Manajemen Proyek

Judul

: Project Cost Management Proyek Pembangunan Bliss

Wayan Hotel, Legian-Bali

Laporan penelitian project cost management ini merupakan salah satu syarat
penetapan SK 100% sebagai tenaga pengajar/ Dosen di Universitas Pendidikan
Nasional, Denpasar. Laporan penelitian ini disusun berdasarkan literatur
Construction Project Cost Management oleh Ir. Asiyanto, MBA, IPM. Dengan
literatur penunjang seperti Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor
45/PRT.M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung
Negara. Hasil laporan penelitian ini adalah proposal project cost management
proyek pembangunan Bliss Wayan Hotel, Legian-Bali yang dilaksanakan oleh
PT. Kirana Development.

Kata Kunci :
Project cost management, proyek pembangunan bliss wayan hotel, Legian-Bali.

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR............................................................................................II
ABSTRAKIII
DAFTAR ISIIV
BAB 1 PENDAHULUAN1
1.1 Latar Belakang1
1.2 Tujuan Penulisan1
1.3 Perumusan Masalah1
1.4 Batasan2
BAB 2 GAMBARAN UMUM PROYEK3
2.1 DATA UMUM PROYEK3
2.2 DESKRIPSI PROYEK3
BAB 3 FEASIBLE ESTIMATE............................................................................4
3.1 Pengertian4
3.2 Analisis Investasi Proyek4
3.3 Cara Mencarai IRR5
3.4 Feasible Estimate7
3.5 Perhitungan IRR9
BAB 4 CONCEPTUAL ESTIMATE10
4.1 Pengertian10
4.2 Metodologi Estimasi11
4.2.2 Metode Unit atau Parametrik11
4.2.3 Metode Gabungan11
4.3 Perhitungan Conceptual Estimate12
4.3.1 Dasar Perhitungan13
4.4 Rekapitulasi Perencanaan15
BAB 5 ENGINEERING ESTIMATE.................................................................20
5.1 Pengertian20
5.2 Perhitungan Engineering Estimate20
BAB 6 OWNER ESTIMATE30
6.1 Pengertian30
6.2 Fungsi Owner Estimate dan Penerapannya dalam Evaluasi Harga........30
6.3 Dasar Penyusunan Owner Estimate31
6.4 Penerapan Penyusunan OE31
6.4.1 Pekerjaan Jasa Konsultasi31
6.4.2 Jasa Pemborongan32
6.4.3 Pengadaan Barang dan Jasa Lainnya.32
6.5 Rekapitulasi Owner Estimate34
BAB 7 BID ESTIMATE.......................................................................................35
7.1 Pengertian35

7.2
7.3

Komponen Biaya Penawaran35

Rekapitulasi Bid Estimate36

BAB 8 BUDGET ESTIMATE38

8.1 Pengertian38
8.2 Pembagian Kerja38
BAB 9 CASH FLOW44
9.1 Pengertian44
9.2 Jadwal Penerimaan44
9.3 Jadwal Pengeluaran45
9.4 Kas Awal46
9.5 Finansial46
9.6 Kas Akhir47
9.7 Kurva S47
9.8 Cash Flow47
BAB 10 COST CONTROL50
10.1 Konsep Break Even Point51
10.2 Aspek-aspek Kontrol53
6.4.1 Time Control53
6.4.2 Quality Control54
6.4.3 SafetyControl54
6.4.4 Cost Control55
BAB 11 PENGENDALIAN LIKUIDITAS57
11.1 Bidang Modal Kerja Proyek58
11.2 Pengendalian Penerimaan58
11.3 Pengendalian Pembiayaan59
11.4 Perhitungan Likuiditas60
BAB 12 KESIMPULAN62
DAFTAR PUSTAKA63

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1. Kolam Renang Hotel..........................................................................3

Gambar 3.1 Siklus Kehidupan Proyek Konstruksi..................................................4
Gambar 10.1. Mekanisme Kontrol ........................................................................50
Gambar 10.2. Break Even Point Industri Manufaktur ..........................................51
Gambar 10.3. Break Even Point Proyek ...............................................................53
Gambar 10.4 Teknik Manajemen Biaya.................................................................55
Tabel 3.1 Asumsi Pendapatan Bliss Wayan Hotel
Tabel 3.2 Asumsi Pengeluaran Bliss Wayan Hotel
Tabel 3.3 Feasible Estimate Proyek Pembangunan Bliss Wayan Hotel
Tabel 4.1 Rekapitulasi Biaya Jasa Perencanaan Pekerjaan Perencanaan Teknis/
Detail Desain Bliss Wayan Hotel
Tabel 4.2 Rekapitulasi Biaya Pekerjaan Konslutan Manajemen Konstruksi Bliss
Wayan Hotel
Tabel 4.3 Total Biaya Langsung Personil Pekerjaan Perencanaan Teknis/Detail
Desain Bliss Wayan Hotel
Tabel 4.4 Total Biaya Langsung Personil Pekerjaan Konsultan Manajemen
Konstruksi Bliss Wayan Hotel
Tabel 4.5 Total Biaya Langsung Non Personil Pekerjaan Perencanaan
Teknis/Detail Desain Bliss Wayan Hotel
Tabel 4.6 Total Biaya Langsung Non Personil Pekerjaan Konsultan Manajemen
Konstruksi Bliss Wayan Hotel
Tabel 4.7 Rekap Rencana Anggaran Biaya Bliss Wayan Hotel
Tabel 5.1 Rekapitulasi Engineering Estimate Bliss Wayan Hotel
Tabel 5.2 Tabel Analisa Biaya Preliminaries
Tabel 5.3 Rekapitulasi Biaya Building
Tabel 5.4 Analisa Biaya Building
Tabel 6.1 Rekapitulasi Owner Estimate Bliss Wayan Hotel
Tabel 7.1 Rekapitulasi Bid Estimate Bliss Wayan Hotel
Tabel 8.1 Kebijakan Pelaksanaan Preliminaris Bliss Wayan Hotel
Tabel 8.2 Kebijakan Pelaksanaan Building Bliss Wayan Hotel
Tabel 9.1 KurvaS Proyek
Tabel 9.2 Tabel Cash Flow Proyek
Tabel 11.1 Cash Flow setelah Likuiditas

DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Asumsi Pendapatan Bliss Wayan Hotel....................................................7
Tabel 3.2 Asumsi Pengeluaran Bliss Wayan Hotel................................................. 8
Tabel 3.3 Feasible Estimate Proyek Pembangunan Bliss Wayan Hotel ..................9
Tabel 4.1 Rekapitulasi Biaya Jasa Perencanaan Pekerjaan Perencanaan Teknis/
Detail Desain Bliss Wayan Hotel..........................................................15
...................................................................................................................
Tabel 4.2 Rekapitulasi Biaya Pekerjaan Konslutan Manajemen Konstruksi Bliss
Wayan Hotel .........................................................................................15
Tabel 4.3 Total Biaya Langsung Personil Pekerjaan Perencanaan Teknis/Detail
Desain Bliss Wayan Hotel ....................................................................16
Tabel 4.4 Total Biaya Langsung Personil Pekerjaan Konsultan Manajemen
Konstruksi Bliss Wayan Hotel...............................................................17
Tabel 4.5 Total Biaya Langsung Non Personil Pekerjaan Perencanaan
Teknis/Detail Desain Bliss Wayan Hotel18

Tabel 4.6 Total Biaya Langsung Non Personil Pekerjaan Konsultan Manajemen
Konstruksi Bliss Wayan Hotel...............................................................19
Tabel 4.7 Rekap Rencana Anggaran Biaya Bliss Wayan Hotel.............................19
Tabel 5.1 Rekapitulasi Engineering Estimate Bliss Wayan Hotel21
Tabel 5.2 Tabel Analisa Biaya Preliminaries22
Tabel 5.3 Rekapitulasi Biaya Building24
Tabel 5.4 Analisa Biaya Building...........................................................................24
Tabel 6.1 Rekapitulasi Owner Estimate Bliss Wayan Hotel34
Tabel 7.1 Rekapitulasi Bid Estimate Bliss Wayan Hotel.......................................37
Tabel 8.1 Kebijakan Pelaksanaan Preliminaris Bliss Wayan Hotel38
Tabel 8.2 Kebijakan Pelaksanaan Building Bliss Wayan Hotel.............................40
Tabel 9.1 KurvaS Proyek.......................................................................................48
Tabel 9.2 Tabel Cash Flow Proyek.........................................................................49
Tabel 11.1 Cash Flow setelah Likuiditas................................................................55

BAB 1
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Estimasi biaya memegang peranan penting dalam penyelenggaraan
proyek konstruksi. Kegiatan estimasi adalah salah satu proses utama dalam proyek
konstruksi untuk mengetahui besarnya dana yang harus disediakan untuk sebuah
bangunan. Pada umumnya, sebuah proyek konstruksi membutuhkan biaya yang
cukup besar. Ketidaktepatan yang terjadi dalam penyediaannya akan berakibat
kurang baik pada pihak-pihak yang terlibat di dalamnya. Bagi pemilik proyek
(owner), estimsai biaya diperlukan sebagai pegangan dalam menentukan
kebijakan yang dipakai untuk menentukan besarnya investasi yang harus
dilaksanakan.
Dalam pelaksanaan praktik konstruksi dibutuhkan beberapa macam
estimasi yang berbeda didasarkan tujuan penggunaan dan peruntukannya. Seperti
dalam pembangunan Bliss Wayan Hotel ini, ada beberapa rincian estimasi biaya
yang harus diperhitungkan antara lain Feasible estimate, Conceptual Estimate,
Engineering Estimate, Bid Estimate dan Budget Estimate.

1.2 Tujuan Penulisan

Tujuan dari penulisan laporan penelitian ini adalah:
a.

Memenuhi persyaratan SK 100% sebagai dosen di Universitas Pendidikan

b.

Nasional.
Memahami penyusunan perencanaan perhitungan biaya pembangunan Hotel

c.

Bliss.
Menyusun perencanaan anggaran biaya dari FS esimate sampai ke bid

d.

estimate.
Mempelajari proses pembelajaran yang nyata, termasuk kerja sama tim
untuk mampu menyusun suatu perencanaan estimate proyek secara baik.

1.3 Perumusan Masalah

Adapun rumusan masalah yang dihadapi dalam laporan ini adalah:
a.

Apakah dari estimasi yang dilakukan, proyek pembangunan Bliss Wayan

b.

Hotel ini layak untuk dibangun.

Berapa anggaran biaya yang dibutuhkan untuk pembangunan Bliss Wayan
Hotel ini.

1.4 Batasan
Batasan dalam penyusunan tugas besar ini antara lain:
a.

Perhitungan

estimasi

biaya

hanya

difokuskan

pada

perhitungan

pembangunan bangunan fisik hotel, tidak termasuk biaya pengadaan

b.

inventaris dan fasilitas penunjang lainnya.

Bangunan fisik yang dihitung hanya bagian strukturnya saja.

BAB 2
GAMBARAN UMUM PROYEK

2.1 Data Umum Proyek

Adapun informasi mengenai Proyek Pembangunan Bliss Wayan Hotel ini
terdiri dari:

Nama Proyek
Jenis Proyek
Lokasi
Pemilik Proyek

: Pembangunan Bliss Wayan Hotel

: Proyek Konstruksi
: Jl. Sriwijaya, Legian-Bali
: PT. Kirana Development

2.2 Deskripsi Proyek

Hotel Bliss adalah sebuah hotel berbintang 3 yang akan d bangun di Bali.
Hotel Bliss direncanakan akan dibangun dengan jumlah lantai sebanyak 4 lantai
dan basement 1 lantai. Bliss Wayan Hotel terdiri dari 112 kamar tidur. Fasilitas
yang ada pada hotel ini antara lain, kolam renang dan rest area, restoran, ruang
pertemuan.

Gambar 2.1. Kolam Renang Hotel

BAB 3
FEASIBLE ESTIMATE

3.1 Pengertian
Feasible Estimate merupakan metode yang menggambarkan estimasi
biaya kasar proyek konstruksi dan dilakukan pada saat sebelum proses desain
dimulai. Tujuan dari perhitungan ini adalah untuk menentukan kelayakan
kelangsungan sebuah proyek.
Harga proyek hanya merupakan salah satu bagian dari feasible estimate
karena owner biasanya juga akan mempertimbangkan perhitungan harga tanah,
desain, pajak, pemeliharaan dan perbaikan gedung dan finansial lainnya.

Gambar 3.2 Siklus Kehidupan Proyek Konstruksi

Sumber: Bahan Kulian Prof. Yusuf Latief

3.2 Analisis Investasi Proyek

Proyek konstruksi merupakan suatu kegiatan investasi, karena dana yang

dikeluarkan untuk proyek jumlahnya cukup besar dan akan diambil manfaatnya
dalam jangka yang panjang.
Ada dua hal pokok yang diperlukan untuk analisis suatu investasi, yaitu:
a.

Rencana penerimaan bersih yang dirinci tiap periode (tahunan). Biasanya

b.

terjadi setelah bangunan dioperasikan.

Rencana pengeluaran investasi, terjadi pada saat proses kegiatan
pembangunan investasi.
Untuk dapat menganalisis investasi proyek, hal yang harus dipahami

yaitu biaya konstruksi (cost estimate) dan ekonomi konstruksi (konsep time value
of money).
Sebelum investasi dilakukan, didahului dengan analisis ekonomi untuk
mengetahui sebuah proyek layak atau tidak. Kriteria layak dibagi menjadi dua,
yang pertama layak secara sosial, yaitu manfaat sosialnya lebih besar dari biaya
dan dapat mengurangi kerugian yang lebih besar dari biaya yang keluar.
Sedangkan yangkedua, layak secara ekonomi, yaitu keuntungan yang diperoleh
lebih besar dari bunga bank (bank interest).
Tolak ukur yang terpenting dalam kelayakan ekonomi yaitu tingkat
kemampuan pengembalian investasi, yang diukur dengan IRR (Internal Rate of
Return) serta payback period yang merupakan waktu lamanya modal investasi
dapat dikembalikan. Kondisi ideal adalah dimana IRR tinggi dan payback period
singkat.
Dalam proses mencari nilai IRR, diperlukan estimasi biaya investasi
yaitu cost estimate, sebagai pengeluaran dan perkiraan keuntungan bersih yang
akan diperoleh dari kegiatan investasi tersebut, sebagai penerimaan. Kedua angka
tersebut yaitu biaya investasi dan hasil investasi, dianalisis. Karena nilai-nilai
tersebut terjadi pada waktu yang tidak sama, maka digunakan konsep time value
of money, yaitu dihitung present valuenya. Untuk memperoleh IRR harus
menghasilkan Net Present Value nol (NPV = 0).
3.3 Cara Mencarai IRR
Untuk memperoleh NPV = 0 harus dilakukan dengan coba-coba (trial
and error). Ada dua cara pendekatan yang dilakukan untuk mencari IRR, yaitu:

a.

Interpolasi, bila 2 NPV hasil uji coba bertanda tidak sama (positif dan
negatif). Dalam proses uji coba dengan i 1 diperoleh NPV1 (positif) dan
dengan i2 diperoleh NPV2 (negatif).
NPV
(+)
NPV1

IRR

i2
rate

i1

IRR=i 1 +

(-)

( i2i1 ) NPV 1
( NPV 1 + NPV 2)

NPV2

(3.1)

Nilai NPV diambil nilai mutlak.

b.

Ekstrapolasi, bila 2 NPV hasil uji coba bertanda sama. Dalam proses uji
coba dengan i1 diperoleh NPV1 (positif) dan dengan i2 diperoleh NPV2
(positif).
NPV
(+)

NPV1
NPV2

rate
i1

(-)

IRR

IRR=i 1 +

( i2i1 ) NPV 2
( NPV 1 NPV 2)

i2

(3.2)

Nilai NPV diambil nilai mutlak.

3.4 Feasible Estimate

Adapun asumsi pendapatan dan pengeluaran Bliss Wayan Hotel ini

sebagai acuan dalam menghitung penerimaan bersih pada Feasible Estimate dapat
dilihat pada rincian tabel di bawah ini.
Tabel 3.1 Asumsi Pendapatan Bliss Wayan Hotel

Sumber: Data Olahan

Tabel 3.2 Asumsi Pengeluaran Bliss Wayan Hotel

Sumber: Data Olahan

Hasil perhitungan Feasible Estimate dari Proyek Pembangunan Bliss

Wayan Hotel ini adalah.

Tabel 3.3 Feasible Estimate Proyek Pembangunan Bliss Wayan Hotel

Sumber: Data Olahan

3.5 Perhitungan IRR

Diketahui data IRR sebagai berikut:
i1
= 14 %
i2
= 18 %
NPV1 = 18,932
NPV2 = 10,269
Dengan menggunakan rumus ekstrapolasi, maka:
( i2i 1 ) NPV 2
( 1814 ) 10,269
IRR=i 1 +
=14+
( 18,93210,269 )
( NPV 1NPV 2 )

IRR=18,47

18,47 % > 18 % (IRR > 18%, berarti proyek layak)

Pengembalian investasi pada tahun ketiga (2 tahun 11 bulan)
BAB 4
CONCEPTUAL ESTIMATE

4.1 Pengertian
Estimasi biaya tahap konseptual dapat didefinisikan sebagai perkiraan
biaya proyek yang dilakukan sebelum sejumlah informasi yang signifikan
terkumpul dari detail desain dengan lingkup pekerjaan yang masih belum lengkap.

11

Estimasi tahap konseptual adalah salah satu output perencanaan biaya awal dan
merupakan salah satu bagian informasi terpenting. Estimasi biaya tahap
konseptual merupakan input fundamental untuk proses awal decision making
suatu proyek.
Perhitungan

biaya/harga

dari

conceptual

estimate

berasal

dari

perhitungan detail proyeksebelumnya, kemudian digabungkan menjadi paketpaket pakerjaan (work packages). Tersedianya database berupa perhitungan biaya
proyek sebelumnya akan membantu proses conceptual estimate sehingga dalam
penyajiannya dihasilkan yang terbaik dan terlengkap mungkin. Pada tahap ini
perhitungan dapat berubah dan dapat dilakukan revisi berulang kali.
Estimasi tahap konseptual adlaah bagian yang sangat rumit untuk
dilakukan dan menghadapi banyak permasalahan yang berhubungan dengan
beberpa fungsi estimasi, beberapa permasalahan yang umumnya terjadi antara
lain:
a.
b.
c.
d.

Definisi lingkup.
Perhitungan kuantitas yang belum pasti.
Kalkulasi dan hasil estimasi.
Tingkat akurasi estimasi.
Faktor-faktor penentu tingkat akurasi dan kendala estimasi biaya

konseptual terdiri dari:

a
e.
f.
g.
h.

Kualitas lingkup
Kualitas informasi
Level ketidak pastian
Performa estimator
Kualitas prosedr estimasi.

4.2 Metodologi Estimasi

Metodologi estimasi digunakan untuk mengevaluasi lingkup proyek,
mengatur dan menganalisa informasi yang telah dikumpulkan untuk menghasilkan
estimasi biaya tahap konseptual. Metodologi ini dapat bervariasi tergantung pada
tipe suatu proyek terhadap tipe lainnya.
Pada umumnya, metode eksisting dari estimasi biaya tahap konseptual
untuk proyek konstruksi bangunan dibagi menjadi tiga kategori, yaitu metode
analogi, unit atau parametrik dan gabungan.
4.2.1 Metode Analogi

12

Metode analogi merupakan bentuk penilaian tenaga ahli. Metode ini

adalah metode kualitatif dan bersifat sangat subyektif. Metode ini melibatkan
penggunaan biaya aktual dari proyek sebelumnya yang sejenis sebagai dasar
estimasi biaya proyek saat ini. Metode ini biasanya tidak banyak menggunakan
kalkulasi. Kalkulasi yang digunakan ternatas pada penggunaan index unutk
menyesuaikan biaya dan menetapkan biaya rata-rata untuk proyek sejenis.
Karena kesederhanaan sifat dan keterbatasan informasi lingkup proyek
yang dibutuhkan, estimasi memiliki akurasi yang rendah namun dapat digunakan
pada pertimbangan awal kelayakan secara ekonomi. Metode ini jarang digunakan
dan tidak membutuhkan banyak biaya. Metode analogi merupakan metode yang
paling dapat diandalkan dengan proyek referensi yang sejenis dan estimator yang
dilibatkan dalam estimasi mempunyai keahlian dalam bidangnya.
4.2.2 Metode Unit atau Parametrik
Metode unit atau parametrik merupakan penyempurnaan dari metode
analogi. Metode ini dikarakteristikkan berdasarkan kenyataan bahwa biaya proyek
terkait dengan satu atau beberapa unit atau parameter proyek. Unit yang
digunakan

dalam

proyek

konstruksi

bangunan

telah

dikuantisifikasi

karateristiknya, seperti jumlah area parkir untuk kendaraan pada fasilitas parkir,
atau jumlah tempat tidur dalam fasilitas rumah sakit.
Unit estimasi yang paling umum digunakan untuk sebuah bangunan
adalah biaya per m2. Suatu area mempunyai efek yang sangat berpengaruh
terhadap biaya. Metode unit dari biaya per m 2 merupakan metode estimasi yang
paling populer.
Metode parametrik melibatkan penggunaan karakteristik proyek dalam
sebuah model matematika untuk memperkirakan biaya proyek. Model ini
dikembangkan dengan langkah awal membangun hubungan antara parameter
bangunan dengan biaya bangunan tersebut.
Beberapa metode dapat digunakan untuk menghubungkan antara biaya
historikal dengan parameter informasi,namun teknik unik yang paling banyak
digunakan adalah regresi linear, walaupun fungsi matematis lainnya telah berhasil
diaplikasikan. Model yang digunakan dapat berupa model sederhana yang hanya
mempunyai satu parameter atau model kompleks yang mempuyai banyak
parameter.

13

4.2.3 Metode Gabungan

Metode gabungan merupakan model yang paling kompleks dan modle
yang paling banyak diminta dalam mengestiamsi pada tahap konseptual.
Gabungan ini dimaksudkan dengan koleksi yang lebih kecil dari item dan
pekerjaan saling terkait dan telah dikombinasikan untuk membentuk sebuah
fungsi atau pekerjaan yang berbeda.
4.3 Perhitungan Conceptual Estimate
Data perhitungan proyek:
Proyek

: Pembangunan Hotel Bliss

Lokasi

: Jl. Sriwijaya, Legian-Bali

Peruntukan

: Gedung Perhotelan

Jumlah Lantai

: 5 Lantai

Luas Lantai Bangunan : 5485 m

4.3.1 Dasar Perhitungan

Dasar perhitungan yang digunakan dalam perhitungan konseptual
estimate ini adalah:
a.

Keputusan Dewan Pengurus Nasional Ikatan Nasional Konsultan Indonesia

(INKINDO)
No : 01/TAP.DPN/I/2012. Tanggal 16 Januari 2012

b.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum

No : 45/PRT/M/2007. Tanggal 27 Desember 2007

c.

Peraturan Dirjen Pajak tentang Daftar Harga Satuan /M2 tertinggi

Konstruksi Fisik Bangunan Tidak Sederhana
No : PER-25/PJ/2012

Harga Satuan Konstruksi Gedung Non Standard (Tidak Sederhana) di Bali =

Rp.6.374.000,00 /m2

Koofisien pengali untuk bangunan gedung 5 lantai = 1,162

14

1. Harga Satuan Konstruksi Gedung Kantor Standard 5 Lantai (tidak sederhana):

1,162 x Rp.6.374.000,00 = Rp.7.406.588,00 /m2
2. Biaya Konstruksi Fisik Bangunan Standard 5 lantai (tidak sederhana) di Bali:
5,485 x Rp. 7.406.588,00 = Rp.40.625.135.180,00 /m2
3. Biaya Konstruksi Fisik Bangunan Non Standard
a. Pekerjaan Arsitektur

Basement
1,20 x 1,097 x Rp.6.374.000,00

= Rp.8.390.733.600,00

Sub Total 1 = Rp.8.390.733.600,00

b. Pekerjaan Struktur

Pekerjaan Pondasi Dalam

7,00% x Rp.40.625.135.180,00 /m2 = Rp.2.843.759.462,60

Pekerjaan Anti Rayap

1,00% x Rp.40.625.135.180,00 /m2 = Rp. 406.251.351,80
Sub Total 2 = Rp.3.250.010.814,40

c. Pekerjaan Elektrikal & Mekanikal

A. Elektrikal

Elektrikal (termasuk Generator Set)

7,00% x Rp.40.625.135.180,00

= Rp.2.843.759.462,60

Pekerjaan jaringan telepon/PABX

3,00% x Rp.40.625.135.180,00

= Rp.1.218.754.055,40

Elevator/Escalator

8,00% x Rp.40.625.135.180,00

= Rp.3.250.010.814,40

Sub Total 3 = Rp.7.312.524.332,40

B. Mekanikal

Tata Udara/AC

10,00% x Rp.40.625.135.180,00

= Rp.4.062.513.518,00

Sistem Proteksi Kebakaran

7,00% x Rp.40.625.135.180,00

= Rp.2.843.759.462,60

Sub Total 4 = Rp.6.906.272.980,60

15

Biaya Konstruksi Fisik Non Standard

= Rp.25.859.541.727,40

Jumlah Biaya Konstruksi Fisik Total (Standard + Non-Standard) :

= Rp.40.625.135.180,00 + Rp.25.859.541.727,40 = Rp.66.484.676.907,40
Biaya Perencanaan Konstruksi

= Rp. 1.942.078.537,52

Biaya Konsultan Pengawas

= Rp. 1.281.470.487,78

Biaya Pengelolaan Proyek

= Rp.

Total Biaya Pembangunan Gedung

= Rp70.249.814.938,64

4. Biaya izin-izin dan lain-lain

a. Izin IMB
1% x Rp70.249.814.938,64/m2
b. Pengadaan Daya PLN
c. Soli Tes dan Pengukuran
Total
TOTAL BIAYA PEMBANGUNAN GEDUNG
Biaya/m2 = (Rp.71.052.313.088,03 / 5485 m)

541.588.005,87

= Rp. 702.498.149,39
= Rp. 50.000.000,00
= Rp. 50.000.000,00
= Rp. 802.498.149,39
= Rp.71.052.313.088,03
= Rp.
12.953.931,28

4.4 Rekapitulasi Perencanaan

Rekapitulasi biaya-biaya perencanaan yang dipakai pada Proyek
Pembangunan Bliss Wayan Hotel adalah sebagai berikut:
Tabel 4.4 Rekapitulasi Biaya Jasa Perencanaan Pekerjaan Perencanaan Teknis/
Detail Desain Bliss Wayan Hotel

16

Tabel 4.5 Rekapitulasi Biaya Pekerjaan Konslutan Manajemen Konstruksi Bliss

Wayan Hotel

16

Tabel 4.6 Total Biaya Langsung Personil Pekerjaan Perencanaan Teknis/Detail Desain Bliss Wayan Hotel

17

Tabel 4.7 Total Biaya Langsung Personil Pekerjaan Konsultan Manajemen Konstruksi Bliss Wayan Hotel

Tabel 4.8 Total Biaya Langsung Non Personil Pekerjaan Perencanaan Teknis/Detail Desain Bliss Wayan Hotel

19

20

Sumber:Data Olahan

Tabel 4.9 Total Biaya Langsung Non Personil Pekerjaan Konsultan Manajemen Konstruksi Bliss Wayan Hotel

21

Sumber: Data Olahan

Tabel 4.10 Rekap Rencana Anggaran Biaya Bliss Wayan Hotel

Sumber: Data Olahan

20

BAB 5
ENGINEERING ESTIMATE

5.1 Pengertian
Engineer estimate adalah prakiraan biaya yang dibuat oleh konsultan, sesuai dengan apa yang direncanakan dan sudah diwujudkan
ke dalam bentuk gambar, spesifikasi teknis dan ketentuan umum. Tingkat akurasi engineer estimate adalah 15%, karena desain total telah
bersedia.
Perhitungan EE biasanya berpatok pada harga material secara umum berdasarkan pada price list toko material bersangkutan dan
jumlah volume pekerjaan berdasarkan perhitungan yang mengacu pada gamabr rencana, tanpa memperhitungkan biaya pemakaian metode
konstruksi yang diterapakn pada saat pelaksanaan konstruksi.
Estimasi biaya untuk metode pelaksanaan diperhitungkan secara global dan kasar. Biasanya pos biaya unutk ketentuan umum
dianggarkan secara global, karena biaya ini akan muncul setelah ada kegiatan di lapangan. Secara umum biaya-biaya untuk ketentuan
umum masih ditahan oleh pemilik, bahkan pemilik bisa berperan sebagai pelaksana dari ketentuan umum. Uraian pekerjaan atau bill of
items yang diperhitungkan dalam EE secara umum tidak lengkap, sehingga EE biasanya hanya dipakai pada proyek skala menengah kecil.

21

5.2 Perhitungan Engineering Estimate

a.

Rekapitulasi Perhitungan

Tabel 5.11 Rekapitulasi Engineering Estimate Bliss Wayan Hotel

Sumber: Data Olahan

22

b.

Analisa Biaya Preliminaries

23

Tabel 5.12 Tabel Analisa Biaya Preliminaries

24

25

26

27

Sumber : Data Olahan

c.

Rekapitulasi Biaya Building

Tabel 5.13 Rekapitulasi Biaya Building

Sumber:Data Olahan

28

d.

Analisa Biaya Building

29

Tabel 5.14 Analisa Biaya Building

30

31

32

33

34

35

BAB 6
OWNER ESTIMATE

6.1 Pengertian
Owner estimate dibuat oleh pemilik, sifatnya sama dengan budget hanya saja OE bersifat lebih sederhana dan hanya untuk proyek
yang berskala sedang sampai kecil. Perhitungan OE berpedoman pada biaya umum yang dipakai untuk membangun property sejenis pada
wilayah tertentu, dan umumnya memakai biaya rata-rata per meter persegi luas bangunan.
Biasanya OE hanya memperhitungkan biaya bangunan dan bukan biaya untuk membangun, sehingga tingkat keakuratannya tidak
dapat dipercaya. OE tidak dapat memberikan gambaran secara rinci mengenai pos-pos biaya dengan peruntukannya, sehingga jika terjadi
perubahan kebijaksanaan mengenai ketentuan proyek akan sangat sulit menyesuaikan. OE juga tidak memperhitungkan biaya lahan.
Sebagai basis perhitungan, OE harus bersifat rasional, antara lain:

39

a.
b.
c.

Available terhadap kondisi-kondisi harga yang akan berlaku pada masa pembangunan.
Available terhadap adanya kemungkinan-kemungkinan inflasi (kenaikan harga).
Available terhadap lahirnya biaya-biaya tak terduga selama masa pembangunan.

6.2 Fungsi Owner Estimate dan Penerapannya dalam Evaluasi Harga

Dalam penggunaannya, fungsi OE dan penerapannya dalam evaluasi harga antara lain:
a.

OE berfungsi sebagai acuan dalam melakukan evalusai harga penawaran barang dan jasa, dengan tujuan agar didapat harga
penawaran yang wajar (menguntungkan negara/pemilik pekerjaan dapat dipertanggungjawabkan untuk dapat melaksanakan

b.

pekerjaan penawar sesuai ketentuan/persayaratan dokumen pengadaan/kontrak.

Harga penawaran calon pemenang lelang masih dianggap wajar dan tidak perlu dilakukan analisis tertulis secara profesional apabila

c.

penawaran telah lulus administrasi dan teknis serta harga penawaran tidak lebih rendah dari 80% OE dan tidak lebih tinggi dari OE.
Harga penawaran calon pemenang lelang yang lebih rendah dari 80% atau lebih tinggi dari OE, tetapi masih berada di bawah pagu
dana yang tersedia atau harga standar yang berlaku, harus dilakukan analisis tertulis secara profesional atas perbedaan harga tersebut.
Analisis perbedaan harga tersebut harus ditandatangani oleh selutuh anggota panitia atau sekurang-kurangnya dua pertiga dari jumlah
anggota panitia.

6.3 Dasar Penyusunan Owner Estimate

Penyusunan OE/HPS pengadaan barang dan jasa pada prinsipnya harus didasarkan pada dokumen dan data-data dasar sebagai
berikut:
a.
b.

Dokumen pengadaan (spesifikasi / RKS / TOR / syarat penawaran / syarat kontrak, dan lain-lain).
Harga pasar setempat pada saat penyusunan OE/HPS.

40

c.
d.
e.
f.
g.

Harga kontrak / SPK barang dan jasa untuk pekerjaan sejenis setempat yang pernah / sedang dilaksanakan terutama dari hasil lelang.
Engineering Estimate (EE).
Informasi harga satuan yang dipublikasikan oleh BSP / instansi yang kompetetn.
Kondisi lapangan / faktor lingkungan dan faktor lain yangmempengaruhi pelaksanaan pekerjaan.
Pagu dana.

6.4 Penerapan Penyusunan OE

6.4.1 Pekerjaan Jasa Konsultasi
Penyusunan OE pekerjaan jasa konsultasi pada prinsipnya dilakukan berdasarkan tata cara sebagai berikut:
a.
b.
c.

Mempelajari dan memahami kerangka acuan kerja (KAK/TOR termasuk instruksi kepada penawar / syarat kontrak).
Mempelajari dan mengumpulkan informasi/data-data mengenai kondisi lapangan. EE/RAB serta pagu dana yang tersedia.
Memilih dan menetapkan metoda kerja dan menyusun program dan jadwal pelaksanaan pekerjaan serta menyusun organisasi yang

d.

paling efisien.
Menetapkan jumlah kualifikasi tenaga ahli, tenaga teknisi serta tenaga pendukung lainnya termasuk jadwal penugasan masing-masing

e.

personil, fasilitas/peralatan yang diperlukan dan lain-lain.

Menghitung biaya langsung personil dan biaya langsung non-personil berdasarkan harga-harga satuan yang berlaku khususnya yang
ditetapkan secara berkala oleh Departemen Keuangan dan Bappenas serta mempertimbangkan harga-harga satuan kontrak lalu /
sedang berjalan kalau perlu disesuaikan dengan kenaikan CPI yang terjadi.
1) Biaya langsung personil, meliputi: pembayaran untuk tenaga ahli, sub ahli, teknisi dan tenaga penunjang. Biaya langsung
personil bagi masing-masing tenaga ahli dihitung berdasarkan satuan waktu tertentu (bulan, minggu, hari, jam) dikalikan
dengan rate/tarif yang berlaku secara berkala yang ditetapkan Departemen Keuangan dan Bappenas sesuai dengan tahun
pengalaman profesional yang ditetapkan di dalam TOR dan atau kontrak-kontrak yang lalu/sedang berjalan.

41

2) Biaya langsung non-personil meliputi segala biaya yang langsung berkaitan menunjang pelaksanaan tugas konsultan, antara
lain, pengadaan / sewa kantor, sewa kendaraan, sewa rumah, biaya perjalanan dinas, biaya komunikasi dan lain-lain, dengan
mengacu kepada rate/tarif yang berlaku secara berkala ditetapkan oleh Departemen Keuangan dan Bappenas dan atau harga
satuan kontrak/ harga pasar setempat.
f.

Menghitung PPN sesuai dengan ketentuan berlaku.

6.4.2 Jasa Pemborongan

Penyusunan OE jasa pemborongan pada prinsipnya dilakukan berdasarkan tata cara sebagai berikut:
a.

Mempelajari dengan cermat dokumen pengadaan, terutama: instruksi kepada penawar, syarat-syarat kontrak, spesifikasi tekniks dan

b.
c.
d.

gambar-gambar.
Meneliti kembali kondisi lapangan dan dibandingkan dengan EE.
Meneliti harga satuan dasar (upah tenaga kerja, bahan/material dan peralatan) di pasaran.
Memilih alternatif dan menetapkan metode kerja (uraian mengenai tahapan, tata kerja, tenaga, bahan dan peralatan yang akan

e.

digunakan untuk memenuhi persayaratan pelaksanaan yang ditetapkan di dalam dokumen pengadaan.
Melakukan analisa teknis (perhitungan komponen tenaga kerja, bahan dan peralatan) yang diperlukan untuk melaksanakan suatu jenis

f.

pekerjaan dan spesifikasi teknis yang ditentukan.

Menghitung harga satuan setiap mata pembayaran dengan mempertimbangkan harga pasar, harga-harga kontrak yang lalu atau

g.

sedang berjalan.
Menghitung harga total (keseluruhan) pekerjaan termasuk PPN sesuai ketentuan yang berlaku.

6.4.3 Pengadaan Barang dan Jasa Lainnya.

Penyusunan OE pengadaan barang atau jasa lainnya pada prinsipnya dilakukan berdasarkan tata cara sebagai berikut:

42

a.

Mempelajari dan meneliti dokumen pengadaan terutama instruksi kepada penawar, syarat-syarat kontrak, spesifikasi teknik dan
gambar-gambar termasuk meneliti barang yang akan dibeli apakah barang fabrikasi, barang fabrikasi yang akan dipasang (install) dan

b.
c.

uji coba atau barang yang dibuat sendiri.

Meneliti harga-harga pasar dari barang yang dapat memenuhi spesifikasi teknis sesuai ketentuan di dalam dokumen pengadaan.
Meneliti jumlah kandungan lokal barang dari barang yang memenuhi spesifikasi teknis sesuai dokumen pengadaan, dan selanjutnya

d.
e.

di dalam penyusunan OE mempertimbangkan barang yang jumlah lokalnya lebih tinggi.

Meneliti tarif biaya angkutan dan biaya asuransi.
Menghitung harga satuan barang dengan mempertimbangkan atau mengacu kepada harga pasar, harga-harga kontrak, biaya angkutan

f.
g.

dan biaya asuransi.

Menghitung seluruh harga barang yang akan diadakan termsuk PPN sesuai ketentuan yang berlaku.
Khusus untuk pengadaan barang yang akan dipasang dan atau yang dibuat sendiri terlebih dahulu diteliti harga satuan dasar (upah
tenaga kerja, bahan/material dan peralatan di pasaran) selanjutnya dihitung harga satuan dari setiap pekerjaan yang akan
dilaksanakan.

6.5 Rekapitulasi Owner Estimate

Hasil perhitungan rekapitulasi OE Bliss Wayan Hotel ditampilkan dalam tabel di bawah ini.

43

Tabel 6.15 Rekapitulasi Owner Estimate Bliss Wayan Hotel

Sumber: Data Olahan

(Data perhitungan lainnya terdapat di lampiran)

BAB 7
BID ESTIMATE

44

7.1 Pengertian
Biaya penawaran dibuat oleh kontraktor, mencakup total biaya proyek, ditambah dengan mark-up untuk keuntungan perusahaan,
yang minimal harus terdiri dari:
a.
b.
c.
d.
e.

Gambar tender (yang dilegalisir)

Spesifikasi teknis (disahkan)
Ketentuan umum (disahkan)
Ketentuan administratif termasuk draft surat perjanjian
Risalah rapat penjelasan proyek (risalah anweizing/minut of clarification meeting)
Untuk mempercepat proses penawaran dan untuk menyamakan persepsi tentang macam dan jumlah item pekerjaan yang ditawar,

maka secara umum bill of items (daftar uraian pekerjaan) yang dibuat oleh QS ikut diberikan kepada peserta lelang untuk diisi volume dan
harga satuannya, sehingga proses evaluasi oleh panitia lelang (pemilik) untuk menentukan pemenangtender dapat dikerjakan dalam waktu
yang singkat.
7.2 Komponen Biaya Penawaran
Jumlah harga penawaran yang diajukan oleh kontraktor selaku peserta tender, secara umum terdiri dari:
a.

Biaya konstruksi
Biaya yang termasuk dalam biaya konstruksi adalah semua biaya yang dipakai untuk melaksanakan konstruksi yaitu biaya material,
biaya alat, biaya tenaga kerja, dan biaya metode kerja.

b.

Biaya manajemen/pengelolaan

45

Biaya yang termasuk dalam biaya manajemen adalah biaya pencarian tenaga kerja (recruitment), biaya penempatan pekerja
(assignment), biaya pergudangan alat dan material, biaya alat kerja dan ATK, baiya transportasi, biaya pengamanan dan lain
sebagainya.
c.

Biaya taktis, yaitu biaya yang disediakan untuk kepentingan tertentu, seperti loby dengan pejabat atau orang yang berkompeten,

d.
e.
f.
g.

sumbangan pada lingkungan, retribusi dan lain sebagainya.

Biaya pajak, pajak penghasilan (PPH), pajak pertambahan niai (PPN pada saat pembelian material, alat dan lain sebaginya).
Biaya yang timbul akibat persyaratan/ketentuan umum lainnya, misalnya perbaikan lingkungan setelah proyek selesai dikonstruksi.
Biaya yang timbul akibat ketentuan kontrak lainnya, misalnya biaya jaminan, asuransi dan lain sebagainya.
Biaya jasa dan keuntungan (fee and profit).
Kecuali biaya pajak PPN, dan tidak dinyatakan lain dalam draft surat perjanjian atau ketentuan lainnya, maka semua biaya yang

timbul sebagaiman tercantum di atas harus didistribusi secara proporsional ke dalam masing-masing item pekerjaan yang termasuk dalam
penawaran.
Untuk memberikan keakuratan penawaran dari pihak peserta tender, maka harus ada ketentuan untuk mempersilahkan para peserta
tender untuk mengamati site proyek dan lingkungannya.
7.3 Rekapitulasi Bid Estimate
Hasil rekapitulasi bid estimate dari Proyek Pembangunan Bliss Wayan Hotel ditunjukkan dalam tabel di bawah ini.

46

Tabel 7.16 Rekapitulasi Bid Estimate Bliss Wayan Hotel

Sumber: Data Olahan

(Data perhitungan lainnya terdapat di lampiran)

47

BAB 8
BUDGET ESTIMATE

8.1 Pengertian
Cost budgeting atau anggaran biaya proyek adalah seluruh estimasi biaya baik individual aktivitas maupu paket pekerjaan yang
digunkan sebagai acuan biaya (cost baseline) untuk pengukuran kinerja proyek.

48

Cost estimates adalah biaya sumber daya yang dibutuhkan untuk menyelesaikan aktivitas proyek dan tidak terbatas hanya pada
biaya upah, material/bahan dan peralatan akan tetapi juga biaya kategori khusus seperti inflasi yang diijinkan atau biaya cadangan. Estimasi
biaya biasanya ditampilkan dalam satuan mata uang.
Estiamsi biaya umumnya termasuk pertimbangan rencana respon atas resiko (risk response planning) yang sesuai seperti
contigency plan.
8.2 Pembagian Kerja
Dalam budget estimate ini, terdapat pembagian kerja yang akan dilakukan sendiri oleh kontraktor atau oleh sub kontraktor.
a.

Preliminaris

49

Tabel 8.17 Kebijakan Pelaksanaan Preliminaris Bliss Wayan Hotel

50

51

Sumber: Data Olahan

b.

Buliding

52

Tabel 8.18 Kebijakan Pelaksanaan Building Bliss Wayan Hotel

53

54

55

56

57

Sumber: Data Olahan

58

BAB 9
CASH FLOW

9.1 Pengertian
Arti kata dari cash flow adalah arus kas, yang menggambarkan keluar masuknya uang. Pengertian cash flow di sini adalah
anggaran kas, yaitu suatu perencanaan tentang keluar masuknya uang selama proses pelaksanaan proyek. Cash flow merupakan anggaran
penerimaan dan pengeluaran proyek secara tunai (cash) dan juga merupakan alat untuk perencanaan likuiditas.
Tujuan dari penyusunan cash flow antara lain:
a.
b.

Untuk mengetahui kemungkinan posisi kas pada masa yang akan datang.
Untuk mengetahui terlebih dahulu kapan akan terjadi kekurangan kas serta kapan akan terjadi kelebihan kas.

45

c.
d.

Jadwal dan jumlah pinjaman yang diperlukan untuk penyelesaian proyek, sesuai program kerja yang ada.
Jadwal pengembalian pinjaman dan jumlah bunga pinjaman yang harus ditanggung oleh proyek, yang akan berpengaruh kepada cost

e.
f.

estimate.
Memberi masukan kepada manajemen proyek mengenai kebutuhan cash selama proyek berlangsung.
Informasi analisis ini akan dimasukkan ke dalam perencanaan keuangan yang dapat mempengaruhi keputusan untuk memperlambat

g.

atau mempercepat proyek atau bahkan membatalkannya.

Selain itu juga membantu dalam memperoleh dana proyek dan memberi nasihat kapan dibutuhkannya.

9.2 Jadwal Penerimaan

Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau dari penerimaan yang ada, mkan terjadilah kegiatan
pengeluaran. Untuk proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh cara pembayaran yang telah ditetapkan dalam surat
perjanjian atau kontark konstruksi.
Cara pembayaran proyek konstruksi ada bermacam-macam, yaitu antara lain:
a.
b.
c.
d.

Pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang muka.

Pembayaran bulanan (monthlty payment).
Pembayaran termin (progress payment).
Pembayaran sekali di akhir (turn key payment).
Cara pembayaran yang menguntungkan bagi pemberi jasa, ditinjau dari cash flow adalah:

a
e.

Pembayaran dengan uang muka, dimana diperlukan persyaratan tertentu, misalnya jaminan bank.
Pembayaran bulanan, biasanya diberikan persyaratan prestasi minimal, misal 5%. Pencairan pembayaran biasanya dipotong untuk
angsuran pengembalian uang muka dan sebagian ditahan sebagai jaminan retensi (retention).
Oleh karena itu, biasanya kontraktor selalu menghendaki cara pembayaran seperti tersebut diatas.

46

Arus uang masuk yang berasal dari pinjaman (bank atau badan keuangan lain), tidak dimasukkan dalam kelompok penerimaan,
begitu juga pembayaran bunga pinjaman dan pengembalian pinjaman, tidak dimasukkan dalam kelompok pengeluaran, tetapi keduanya
masuk ke dalam kelompok finansial. Pengisian dalam kelompok finansial adalah suatu keputusan/kebijakan keuangan yang meliputi berapa
dan kapan pinjaman dilakukan, begitu juga pengembaliannya.
9.3 Jadwal Pengeluaran
Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan
membesar maka pengeluaran juga membesar, namun hubungan tidak linear tergantung kebijakan pembiayaannya (cash atau credit).
Untuk perhitungan cash flow proyek, pengeluaran hanya dari biaya langsung, seprti biaya upah, material, alat dan biaya langsung
lainnya.
Pengeluaran untuk pembiayaan proyek polanya atau sistemnya tergantung dengan kebijakan operasional proyek yang diterapkan.
Kebijakan operaisonal yang berkaitan dengan pengeluaran adalah:
a.
b.

Pembayaran secara tunai (cash).

Pembayaran dengan jangka waktu tertentu (kredit).
Ada masalah yang perlu dipertimbangkan dalam menetapkan kebijakan pembayaran tersebut di atas, yaitu:

a
b

Harga barang/jasa akan relatif murah melalui cara pembayaran tunai

Harga barang/jasa relatif mahal melalui cara pembayaran berjangka. Semakin lama jangka waktunya, harganya semakin mahal
karena beban bunga.

9.4 Kas Awal

47

Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas
pembayaran uang muka sekalipun tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan cairnya uang muka pekerjaan memerlukan waktu,
sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan dimulai. Dari data pengalaman proyek, cairnya uang muka pekerjaan dapat diketahui
waktunya.
Di dalam cash flow, kas awal adalah sejumlah uang yang harus tersedia pada setiap awal bulan. Dengan demikian kas akhir pada
bulan n adalah merupakan kas awal pada bulan n + 1.
9.5 Finansial
Yang dimaksud dengan finansial di sini adalah keputusan tentang keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas
sesudah kas awal.
Bila kondisi kas awal defisit, maka harus diatasi dengan memasukkan dana pinjaman dan bila kondisi kas sesudah kas awal
surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengangsur/mengembalikan pinjaman (bila masih ada pinjaman), untuk tujuan menekan
bunga pinjaman.
Dengan demikian pada kelompok finansial terdiri dari uang masuk dan uang keluar, oleh karena itu total finansial dapat positif dan
dapat juganegatif, tergantung perimbangan antara uang yang masuk dan uang keluar pada kelompok finansial pada tiap bulan.

9.6 Kas Akhir

Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial.
Biasanya jumlah kas akhir ditetapkan nilai minimalnya, yang dipakai sebagai pedoman dalam kebijakan finansial.

48

9.7 Kurva S
Kurva S dari Proyek Pembangunan Hotel Bliss ini ditunjukkan pada Tabel. 9.1 di bawah ini.
9.8 Cash Flow
Dari perhitungan cash flow pada Proyek Pembangunan Hotel Bliss, diperoleh hasil seperti yang ditunjukkan pada Tabel 9.2.

48

Tabel 9.19 KurvaS Proyek

Sumber: Data Olahan

49

Tabel 9.20 Tabel Cash Flow Proyek

Sumber: Data Olahan

Catatan:

Pembayaran proyek tidak memakai uang muka

Penagihan dilkakukan pada minggu ketiga tiap bulan
Pencairan dilakukan setelah 2 minggu penagihan

50

BAB 10
COST CONTROL

Pengendalian biaya adalah proses penyusunan suatu rencana biaya

sampai kepada tindakan yang perlu dilakukan jika terjadi cost variance
(penyimpangan biaya). Jenis penyimpangan biaya yang terjadi pada proyek
konstruksi, antara lain:
a.
b.
c.
d.
e.
f.

Jumlah dan harga bahan

Jumlah dan tingkat upah tenaga kerja
Biaya peralatan
Biaya Sub Kontraktor
Overhead
Biaya umum
Mekanisme dasar dari fungsi kontrol dapat dilihat dalam gambar 10.1:

Dari gambar 10.1 cost budget merupakan desired performance (hasil

yang diinginkan), kemudian dalam proses pelaksanaan kegiatan; diperoleh
Gambar
Mekanisme
Kontroltersebut dievaluasi dan
realisasi dari pelaksanaan.
Secara10.3.
periodeik
hasil kegiatan
Sumber:
Construction
Project
Cost performance).
Management, Pada
2005 titik ini, ada dua
dibandingkan
dengan
rencananya
(desired

kemungkinan yang akan terjadi, yaitu bila tidak terjadi penyimpangan yang
berarti, maka kegiatan dapat diteruskan dengan rencana yang ada sampai selesai.
Tetapi bila terjadi suatu penyimpangan yang cukup berarti, maka perlu dilakukan
penyelidikan terhadap penyimpangan yang terjadi dan dicari penyebab yang
sesungguhnya. Dari penyebab penyimpangan yang telah ditemukan, dibuat suatu
revisi cara pelaksanaan atau bila perlu revisi rencana yang ada, sebagai program

51

aksi, untuk tujuan agar sasaran awal tetap terjaga. Kemudian dilaksanakan
program aksi yang telah dibuat, hasilnya dievaluasi kembali. Begitu seterusnya
sampai kegiatan diselesaikan.
1

Konsep Break Even Point

Dalam proses pengendalian biaya, pada pelaksanaan suatu proyek, sangat

sulit dipastikan kapan terjadinya break even point. Keadaan break even point
suatu proyek tidak satupun yang sama, hal ini disebabkan karena tidak standarnya
grafik pendapatan maupun biaya yang terjadi. Hal ini adalah merupakan salah satu
ciri khusus dari kegiatan jasa konstruksi dibanding dengan kegiatan lain, baik
dalam bidang manufaktur, maupun dalam bidang jasa.

Gambar 10.4. Break Even Point Industri Manufaktur

Sumber: Construction Project Cost Management, 2005

52

Break event point adalah suatu peristiwa/kejadian, dimana jumlah biaya

dan pendapatan sama besar (titik impas / pulang pokok). Pada kebanyakan
industri lain (barang), titik impas/BEP, sangat jelas dan dapat dihitung secara
pasti. Pada proyek konstruksi, BEP tidak dapat dipastikan, karena itu perlu
pengendalian yang menerus.
Untuk industri barang/jasa selain konstruksi pada umumnya BEP dapat
dibuat rumus. Rumus yang ada akan memberikan jumlah unit barang/jasa yang
harus terjual dalam setahun (U). Rumus BEP:
Biaya Tetap
U=
(10.1)
( Harga jualHarga produksi ) per unit
Pada kegiatan usaha jasa konstruksi, BEP tidak dapat dicari dengan
rumus tersebut di atas, karena ciri khas dari jasa konstruksi, yaitu:
g.
h.
i.
j.
k.
l.
m.
n.

Produk tidak standar

Harga jual tidak standar
Biaya produksi tidak standar
Waktu produksi tidak sama
Lokasi produksi tidak sama
Spesifikasi proyek tidak sama
Proses produksinya dicampuri oleh konsumen
Lokasi produksi out door
Terdapat perbedaan yang mendasar antara usaha jasa konstruksi dengan

usaha bidang lainnya. Di bidang lain, upaya terfokus pada usaha menjual produk,
dimana biaya produksi dan harga pasar sudah diketahui secara pasti. Sedang di
bidang jasa konstruksi ada dua fokus, yaitu usaha penjualan (memenangkan
tender) dan usaha pengendalian biaya produksi, dimana keduanya bersifat
kontradiktif satu dengan yang lain. Sementara harga penawaran harus serendah
mungkin agar dapat memenangkan tender, di lain pihak harga penawaran ingin
setinggi mungkin agar dapat memperoleh laba dan menghindari resiko.

53

Gambar 10.5. Break Even Point Proyek

Sumber: Construction Project Cost Management, 2005

10.2 Aspek-aspek Kontrol

Untuk dapat berhasil mengendalikan biaya proyek dengan baik, maka
perlu dilakukan pengendalian terhadap aspek-aspek yang mempengaruhi biaya
proyek. Aspek-aspek kontrol yang dimaksud adalah:

Time control
Quality control
Safety control
Cost control

Time Control
Yang dimaksud dengan time control adalah pengendalian waktu

pelaksanaan proyek, agar proyek dapat diselesaikan dalam batas waktu yang
ditetapkan. Keterlambatan penyelesaian proyek, tentu akan membawa resiko
bertambahnya biaya.
Alat kendali waktu yang digunakan pelaksanaan proyek pada dasarnya
ada tiga macam metode, yaitu:
a.

Bar chart atau Gantt chart method, biasanya digunakan untuk proyekproyek yang sederhana.

54

b.

Vector diagram vector, biasanya digunakan untuk proyek-proyek yang sifat

c.

pelaksanaannya memanjang, seperti: proyek jalan, saluran dan terowongan.

Arrow diagram method, biasanya digunakan untuk proyek yang kegiatan
satu dengan yang lain saling berkaitan, seperti proyek gedung bertingkat.

10.2.2 Quality Control

Quality control atau pengendalian mutu pekerjaan penting dilakukan
karena selain berpengaruh langsung terhadap biaya, juga berpengaruh pada
performance (citra) perusahaan. Produk jasa konstruksi adalah berupa bangunan
yang pemanfaatannya berlangsung dalam jangka panjang. Oleh karena itu, hasil
pekerjaan konstruksi merupakan iklan (promosi) jangka panjang dan bagi
pelaksananya (kontraktor). Hal ini jarang disadari, sehingga yang dipentingkan
adalah pekerjaan dapat diteria pemberi tugas (pengguna jasa).
Kualitas pekerjaan perlu dikendalikan, agar menghasilkanpekerjaan
sesuai dengan persayaratan yang ditetapkan. Namun, ditinjau dari sudut biaya,
disarankan juga bahwa mutu pekerjaan, khususnya mutu yang bersifat obyektif
(dapat diukur) seperti kekuatan, dimensi dan lain-lain, perlu dikendalikan agar
tidak berlebihan, karena akan merupakan waste yang menambah biaya saja.
10.2.3 Safety Control
Kecelakan kerja dalam kegiatan pelaksanaan proyek konstruksi,
menempati rangking yang tinggi. Menurut banyak penelitian yang dilakukan,
telah dibuktikan bahwa proses konstruksi memiliki risiko kecelakaan yang tinggi.
Namun hal ini masih banyak belum disadari oleh pelaksana proyek, padahal
akibat kelalaian terhadap safety proyek, dapat menimbulkan tambahan biaya yang
cukup besar. Hal ini terbukti bahwa kecelakaan dalam proyek konstruksi masih
menempati rangking tertinggi diantara industri-industri yang lain, dan belum
kelihatan adanya penurunan trend yang berarti.
Kemanan konstruksi mempunyai dua aspek penting yang harus
diperhatikan secara bersamaan, yaitu:

Aspek kemanusiaan, yaitu keselamatan manusia, baik manusia sebagai

pelaksana, pengguna bangunan maupun manusia yang berada di sekitarnya.

Aspek ekonomi, yaitu biaya maupun waktu yang hilang sebagai akibat dari
kecelakaan yang terjadi, baik biaya secara langsung maupun tidak langsung.

55

10.2.4 Cost Control

Dalam kegiatan usaha jasa konstruksi, pengendalian biaya sangat penting
artinya untuk menjaga kelangsungan hidup perusahaan. Bila biaya konstruksi
yang memang sangat variable ini tidak dapat dikendalikan, maka resikonya adalah
kerugian usaha, yang bila berlangsung terus menerus dapat menyebabkan
kebangkrutan usaha.
Hal ini disebabkan oleh sifat usaha jasa konstruksi yang selalu
mengahdapi dilema, yaitu:

Harga jual (nilai kontrak), yang bersifat konservatif (relatif terhadap

nilainya).
Biaya produksi (biaya pelaksanaan proyek), yang bersifat fluktuatif selama
proses pelakanaan dan cenderung membesar bila tidak dikendalikan.

10.3 Cost Control Proyek

Untuk cost control proyek, dilakukan agar tidak terjadi penyimpangan
dari kurva S yang telah ditentukan, yang menyebabkan berkurangnya kas akhir
proyek. Jikapun terjadi penyimpangan, harus segera dilakukan tindakan untuk
mengembalikan ke jalur rencananya. Berikut ini menjelaskan teknik manajemen
biaya

Gambar 10.6 Teknik Manajemen Biaya

Manajemen biaya tradisional hanya menyajikan dua dimensi saja yaitu

hubungan yang sederhana antara biaya aktual dengan biaya rencana.
Dengan manajemen biaya, tradisional, status kinerja tidak dapat diketahui.

56

Konsep earned value memberikan dimensi yang ketiga selain biaya aktual
dan biaya rencana, Yaitu besarnya pekerjaan secara fisik yang telah

diselesaikan atau disebut earned value/percent complete.

Konsep earned value akan dapat lebih memahami seberapa besar kinerja
yang dihasilkan dari sejumlah biaya yang telah dikeluarkan

BAB 11
PENGENDALIAN LIKUIDITAS

Pengendalian biaya proyek, pada umumnya terfokus pada kondisi

rentabilitas, yaitu mengupayakan agar perimbangan antara pendapatan dan biaya
proyek tetap terjaga.
Arti rentabilitas adalah kemampuan menghasilkan laba. Jadi dapat
diartikan bila proyek dengan rentabilitas yang baik berarti proyek tersebut dapat
menghasilkan laba yang baik pula.
Arti likuiditas adalah kemampuan membayar pada saat jatuh tempo.
Suatu proyek dikatakan memiliki likuiditas yang baik bila setiap kewajiban yang
telah jatuh tempo dapat dibayar secara tepat. Sebaliknya bile kewajiban yang telah

57

jatuh tempo, tetapi belum dapat dibayar (ditunda), berarti kondisi likuiditasnya
jelek.
Yang dimaksud dengan pengendalian likuiditas proyek adalah suatu
upaya untuk mengatur jadwal penerimaan dan pengeluaran uang secara tunai
(cash), selama proses pelaksanaan suatu proyek, sehingga dana pinjaman dapat
dikendalikan dengan sealayaknya.
Dilihat dari sudut rentabilitas adan likuiditas maka kondisi proyek dapat
dibagi dalam empat kelompok, yaitu:

Rentabilitas bagus dan likuiditas bagus

Proyek seperti ini yang selalu diharapkan, karena labanya cukup
besar dan pembayarannya lancar, sehingga labanya berwujud sebagai tunai.
Misal

proyek

yang

nilai

kontraknya

bagus

(menguntungkan)

dan

pembayarannya juga lancar.

Rentabilitas bagus dan likuiditas jelek
Proyek seperti ini memerlukan perbaikan likuiditas yang mendesak.
Bila kondisi likuiditas jelek terus dan tidak dapat diperbaiki, dampaknya
dapat mengurangi kondisi rentabilitas. Misal, proyek yang semula nilai
kontraknya bagus tetapi dalam proses pembayarannya sering terlambat (tidak

lancar).
Rentabilitas jelek dan likuiditas bagus
Proyek seperti ini memerlukan strategi pengendalian biaya dengan
memanfaatkan likuiditas yang bagus sehingga dapat menolong kondisi
rentabilitas menjadi lebih baik. Misal proyek yang nilainya cukup berat, tetapi

semua pembayarannya cukup lancar.

Rentabilitas jelek dan likuiditas jelek
Proyek seperti ini sedapat mungkin dihindari atau dicegah sejak awal
agar tidak terjadi. Misal proyek yang nilai kontraknya berat, ditambah lagi
pembayarannya tidak lancar.

Bidang Modal Kerja Proyek

Modal kerja proyek adalah sejumlah financial yang diperlukan untuk

menunjang kegiatan pelaksanaan proyek, sehingga proyek dapat diselesaikan

dengan baik. Untuk melaksanakan proyek sampai dengan selesai, dapat dipastikan
memerlukan modal kerja.
Besarnya modal kerja yang diperlukan dalam suatu proyek dipengaruhi
oleh beberapa hal, antara lain:

58

a.
b.

Persyaratan pembayaran yang diatur dalam kontrak konstruksi.

Kebijakan operasional proyek (pelaksanaan kegiatan proyek).
Bidang modal kerja adalah bidang yang secara grafis dibatasi oleh grafik

biaya dan grafik pendapatan cash/penerimaan dimana grafik biaya lebih besar dari
grafik pendapatan cash/penerimaan.
Semakin luas bidang modal kerja, berarti secara likuiditas proyek
tersebut kurang bagus, sehingga harus ditutup oleh modal kerja yang cukup besar.
Konsekuensi semakin luas bidang modal kerja adalah biaya modal kerja.
Pengendalian modal kerja pada dasarnya adalah mempersempit bidang modal
kerja.
11.2 Pengendalian Penerimaan
Salah satu unsur pengendalian likuiditas proyek adalah pengendalian
penerimaan. Yang dimaksud dengan pengendalian penerimaan adalah satu upaya
agar realisasi penerimaan dapat sesuai dengan jadwal atau bahkan kalau mungkin
lebih maju dari jadwal. Hal ini sangat penting sekali perannya terhadap kelancaran
pekerjaan.
Dalam upaya pengendalian, maka ada dua tahap yang harus dilakukan
yaitu:

Tahap penyusunan kontrak

Tahap pelaksanaan proyek
a.

Tahap penyusunan kontrak

Beberapa hal yang perlu diperjuangkan dalam negosiasi cara pembayaran
untuk memperingan kondisi likuiditas, adalah antara lain sebagai berikut:

Mengupayakan uang muka pekerjaan

Mengupayakan tidak ada retensi
Memperbanyak frekuensi pembayaran (monthly)
Mengupayakan pembayaran material on site
Unit price sistem front loading

Tahapan pelaksanaan proyek

Dalam tahap pelaksanaan proyek, satu-satunya pengendalian penerimaan
adalah mempercepat proses pencairan tagihan.

Prosedur penagihan disiapkan dengan baik

59

Ada petugas khusus dan koordinatornya

Mengenal pihak-pihak yang terkait dalam pencairan
Mengetahui jadwal keberadaan pihak-pihak yang terkait
Mempercepat proses addendum kontrak, bila ada perubahan

Pengendalian Pembiayaan
Yang dimaksu dengan pengendalian pembiayaan di sini adalah bukan

pengendalian biaya (cost control) dalam rangka menekan biaya pelaksanaan,

tetapi merupakan kebijakan pembelanjaan melalui upaya-upaya agar terealisasi
biaya yang terjadi sesuai dengan kebutuhan pelaksanaan dan tidak berlebihan
(over stock) dan membatasi seminimal mungkin kegiatan yang belum dapat
ditagihkan pembayarannya. Pengendalian biaya di sini kaitannya adalah dengan
pengendalian likuiditas.
Pengendalian pembiayaan hanya ada pada tahap pelaksanaan, kareana di
tahap ini realisasi biaya baru berlangsung.
Bentuk tindakan nyata tentang pengendalian pembiayaan dalam rangka
pengendalian likuiditas, antara lain sebagai berikut:

Stok material di tempat, sekecil mungkin tetapi tetap dapat menjamin

kelancaran pelaksanaan. Strategi yang lebih luas dari ini ada pada logistik

proyek.
Batasi seminimal mungkin pembiayaan yang tidak terkait langsung dengan

kemajuan prestasi pekerjaan.

Batasi seminimal mungkin melaksanakan kegiatan-kegiatan pekerjaan diluar

kontrak atau belum ada kontraknya.

Mengutamakan kegiatan-kegiatan yang secara langsung menambah prestasi
pekerjaan.

11.3 Perhitungan Likuiditas

Karena pengendalian likuiditas proyek merupakan suatu upaya untuk
mengatur jadwal penerimaan dan pengeluaran uang secara tunai (cash), selama
proses pelaksanaan suatu proyek, sehingga dana pinjaman dapat dikendalikan
dengan sealayaknya.
Oleh sebab itu, dari cash flow yang telah dilakukan pada Tabel 9.2,
dilakukan pengendalian likuiditas dengan cara memperpendek jarak antara
penerimaan dan jadwal proyek. Seperti ditunjukkan pada tabel di bawah ini.

60

61

Tabel 11.21 Cash Flow setelah Likuiditas

Catatan:

Pembayaran proyek tidak memakai uang muka

Penagihan dilkakukan pada akhir bulan
Pencairan dilakukan setelah 2 minggu penagihan
BAB 12
KESIMPULAN

Kesimpulan yang dapat diambil dari penyelesaian tugas ini adalah:

63

1. Dalam merencanakan estimasi biaya, khusunya dalam bidang konstruksi, terdapat bermacam-macam estimasi, yang kesemuanya
memiliki peran tersendiri masing-masing. Seperti FS estimate, untuk menilai apakah suatu proyek layak untuk dilaksanakan atau tidak.
Engineering estimate yang dibuat oleh konsultan, owner estimate yang dilakukan oleh pemilik proyek, bid estimate yang dilakukan
oleh kontraktor.
2. Dari semua estimasi yang telah dilakukan, estimasi yang dipakai adalah bid estimate yang dilakukan oleh kontraktor.
3. Setiap proyek harus direncanakan aliran biayanya (cash flow), yang berpatok pada kurva S proyek dan selalu di kontrol setiap
periodenya agar tidak terjadi penyimpangan, yang menyebabkan tersendatnya kegiatan pelaksanaan proyek.
4. Perenan pengendalian likuiditas dalam proyek itu sangat penting, dikarenakan berkaitan dengan dana cash yang harus ada selama
proyek berlangsung, yang harus dikeluarkan pada saat dibutuhkan.

DAFTAR PUSTAKA

64

Asiyanto. Construction Project Cost Management. Jakarta: PT. Pradnya Paramita. 2005.
Daftar Harga Satuan Upah dan Bahan untuk Daerah Bali.
Keputusan Dewan Pengurus Nasional Ikatan Nasional Konsultan Indonesia (INKINDO). No : 01/TAP.DPN/I/2012. Tanggal 16 Januari
2012.
Pedoman Standar Minimal Biaya Langsung Personil dan Non Personil untuk Kegiatan Jasa Konsultasi. Inkindo. 2011.
Peraturan Dirjen Pajak tentang Daftar Harga Satuan /M2 tertinggi Konstruksi Fisik Bangunan Tidak Sederhana. No : PER-25/PJ/2012.
Peraturan Dirjen Pajak tentang Daftar Harga Satuan /M2 tertinggi Konstruksi Fisik Bangunan Tidak Sederhana. No : 45/PRT/M/2007.
Tanggal 27 Desember 2007.
PMBOK. 2008