Anda di halaman 1dari 20

STRATEGI MEMULAI BISNIS PROPERTI

MENGGALI STRATEGI BISNIS PROPERTI


Bisnis Properti Tanpa Modal - Menjadi seorang Developer atau pengusaha Properti
memerlukan keahlian dan Strategi Bisnis Properti yang matang. Sangat berbeda jika
menjalankan bisnis-bisnis jualan barang-barang elektronik atau bisnis-bisnis yang tidak terlalu
menyedot modal, namun anda jangan terlalu khawatir terlalu berlebihan terkait modal besar
untuk memulai Bisnis Properti,, karena banyak Cara memulainya tanpa modal dan bisa anda
baca di artikel saya terdahulu "Bisnis Properti Tanpa Modal".
Developer pemula ,untuk memulai bisnis ini paling tidak dia harus menyiapkan dana minimal
dana ratusan juta, apalagi dengan meroketnya harga Properti saat ini. Rumah tipe sederhana saja
saat ini sudah 100 Jutaan lebih apalagi Harga Rumah Mewah tentu sudah menjulang hingga
Milyaran Rupiah. Jadi untuk menjadi Developer itu Butuh Modal Besar Dong? ia benar itu
syarat utama jadi Pengusaha Properti namun Anda menjadi Developer tanpa modal sendiripun
anda bisa.
Apa yang harus Anda Kuasai Untuk Menjadi Developer?
Menjadi Developer Properti yang Propesional itu bukan seberapa besar modal sendiri yang
disediakan akan tetapi Seberapa cerdas anda Memiliki dan menerapkan Strategi Bisnis
Properti, Jika hari ini tidak punya modal sendiri, tidak perlu khwatir karena banyak Bank-Bank
yang mau menyediakan dana buat anda hingga milyaran Rupiah. Yang jadi pertanyaan buat anda
adalah seberapa mampukan anda Menguasai Ilmu dan Skill Menjadi Pembisnis Properti.
Memulai Bisnis Properti Memerlukan Stretegi. Nah untuk menguasai Strategi Bisnis properti
anda harus terus Belajar dan Mengasah Keterampilan dalam Bisnis ini. Ingat Hukum Bisnis
adalah Jika menggunakan Modal Besar berarti Resikonya juga besar, untuk menekan resiko perlu
Ilmu, Nah berikut saya ingin menjelaskan Beberapa Keahlian yang Harus anda Ketahui agar
menjadi Developer Properti yang Handal.
Lima Stategi Memulai Bisnis Properti
Pertama adalah anda harus Mengetahui pengetahuan umum mengenai Dunia Properti, karena
tanpa pengetahuan umum terkait properti maka Bisnis Properti yang anda lakukan adalah Bunuh
diri. Tidak ada ceritanya, Tokoh top Bisnis Dunia yang terjun disebuah Bisnis tetapi tidak
Paham akan dunia Bisnis Ia tekuni.
Kedua adalah Cara memperoleh Modal, ingatkan anda pada perkataan saya awal bahwa Bisnis
properti itu butuh Modal Besar!. Nah maka dari itu salah satu Keahlian yang harus anda kuasai
adalah Cara-cara memproleh modal Usaha,, apalagi pada saat-saat awal Memulainya dan
biasanya saat itulah Susahnya mencari Modal.
Lanjut Pada urutan ketiga dari keahlian yang harus anda Kuasai adalah Kemampuan
Bernegosiasi, Ingat bisnis Properti banyak melibatkan orang dan Instansi Jadi untuk bisa
memenangkan Pertandingan ini dengan Kompetitor Developer Properti maka anda harus
menjadi Ahli Negosiasi Ulung, atau paling tidak punya tim yang mengusai kemampuan ini.
Yang keempat adalah Kemampuan dibidang Legalitas dan hukum yang terkait dengan Bisnis
Properti, sebagaimana saya katakan tadi bisnis Properti banyak melibatkan banyak pihak
termasuk pemerintah, nah agar tidak terjadi masalah dikemudian hari maka anda harus
mempunyai tim yang mengetahui masalah Legalitas.
Selanjutnya adalah kemampuan menganalisa Pasar Serta Kemampuan Penjualan, Nah inilah
Inti dari Sebuah Strategi saat memulai bisnis Properti, setelah dibangun dan dibentuk tanpa
kemampuan Mengnalisa dan Menjual ini tentu akan berakibat Buruk Buat Bisnis Properti anda,
dan Kebangkrutan pun akan mencengkram anda.

Oke itu sekilah sterkait dengan Strategi-strategi Saat Memulai Bisnis properti.. Satu pesan
dari saya sebelum menceburkan diri di Bisnis Properti Maka satu hal yang harus anda ketahui
Adalah Ilmu Bisnis Properti itu sendiri, maka Belajar dulu baru terjun,, Ok. oya anda bisa
Belajar dengan Ahli properti yang Paham tekait strategi Bisnis properti sialahkan baca Panduan
Menjadi Developer Proeperti

ELEMAHAN RUPIAH GOYANG INDUSTRI PROPERTI

Mata uang rupiah terus mengalami tekanan terhadap dolar Amerika Serikat (US$) beserta
mata uang dunia lainnya sejak bulan Agustus 2013. Sejumlah sektor ekonomi Indonesia
pun mengalami goncangan. Apakah sektor properti termasuk yang terkena dampaknya?
Otoritas moneter (Bank Indonesia) mencatat, penurunan rupiah terhadap US$ sudah terasa
sejak 14 Agustus 2013. Pada periode 14 Agustus 2013 hingga 20 Agustus 2013, rupiah
melemah dari Rp10.797 per US$ menjadi Rp11.004 per US$.
Jika dirunut tiga tahun ke belakang, rupiah sempat anjlok hingga menyentuh Rp12.000 per
US$ pada 21 November 2008. Rupiah sempat anjlok lagi hingga Rp11.975 per US$ pada?
Februari 2009. Kondisi terburuk terjadi pada 1998 silam di mana nilai tukar rupiah
menukik tajam hingga menyentuh angka Rp17.000 per US$.
Salah satu penyebab menurunnya nilai tukar rupiah tersebut adalah neraca perdagangan
Indonesia yang terus mengalami defisit belakangan ini. Faktor domestik lainnya, yakni
reaksi atas asumsi makro pada APBN 2014 yang dinilai kurang pro terhadap pasar turut
memberikan tekanan terhadap rupiah.
Sementara faktor dari luar negeri, yaitu kebijakan Bank Sentral Amerika Serikat (The Fed)
yang akan menghentikan paket Quantitative Easing (QE) tahap III membuat panik pasar
sehingga turut memberikan tekanan terhadap rupiah dan mata uang global lainnya.
Pasalnya, kebijakan tersebut dipercaya mampu menjadi penyelamat kondisi ekonomi dunia
yang masih belum kuat.
Goyang Industri Properti?
Terkaparnya rupiah atas dolar Amerika Serikat menggoyang stabilitas perekonomian
Indonesia. Sejumlah sektor ekonomi Indonesia pun terpukul. Terutama sektor yang
berbasis impor, seperti sektor farmasi, kimia dan automotif. Namun, ada pula yang
diuntungkan dengan melemahnya rupiah, seperti sektor yang berbasis ekspor karena
adanya keuntungan selisih kurs. Industri perkebunan dan perdagangan, misalnya,
diuntungkan dengan kondisi melemahnya rupiah terhadap US$.
Sektor lain yang diprediksi akan terpengaruh kinerja pertumbuhan akibat pelemahan rupiah
adalah properti. Ada yang memperkirakan bahwa harga rumah akan terdongkrak seiring
dengan menguatnya dollar Negeri Paman Sam terhadap rupiah. Penguatan dolar terhadap
rupiah memang mau tidak mau akan harga bahan bangunan, misalnya besi konstruksi yang
kebanyakan masih diimpor. Namun, komponen utama yang berpengaruh besar terhadap
harga jual rumah adalah harga lahan yang naik setiap tahun.
Menurut Ciputra, Ketua Umum REI periode 1972-1974, kondisi perekonomian Indonesia
sedang tidak menentu karena masih terpengaruh oleh lesunya perekonomian global dan
pelemahan rupiah terhadap US$. Oleh karena itu, Pak Ci, demikian ia akrab disapa,
mengingatkan kepada para pelaku properti untuk waspada terhadap kondisi tersebut.
Waspada. Sebab begini, kalau hanya keadaan ekonomi sekarang masih baik. Tapi kalau
keadaan ekonomi lebih jelek, jadi kita waspada,? ucapnya sebagaimana dikutip
finance.detik.com. pertumbuhan sektor properti, lanjutnya, sangat dipengaruhi oleh kondisi
perekonomian.
Di tengah depresiasi rupiah terhadap dolar, sektor properti dinilai masih kuat untuk

menghadapinya. Pasalnya, empat paket stimulus yang ditelurkan pemerintah untuk


menjaga perekonomian Indonesia akan meyakinkan pasar bahwa depresiasi tersebut tidak
akan menuju ke krisis ekonomi seperti yang terjadi pada 1998 silam.?
Bahkan Grup properti asal Australia, Crown Group, berencana menanamkan modalnya di
Indonesia meski sedang ada gonjang-ganjing nilai tukar rupiah. Optimisme Crown Goup
tersebut ditunjukkan dengan rencana mengembangkan sebuah proyek di Jakarta yang
ground breakingnya akan dilangsungkan akhir tahun ini.
Crown tidak akan mundur. Sudah ada business plan dan konsep pengembangan di
Indonesia yang jelas. Kami sudah berpengalaman 17 tahun juga," ujar Michael Ginarto,
Kepala Divisi Penjualan dan Pemasaran Crown Group di Indonesia.
Iwan Sunito, CEO Crown Group menambahkan, alasan perusahan yang digawanginya
melebarkan sayap bisnisnya di Indonesia adalah melihat pesatnya pertumbuhan ekonomi
sehingga menjadi pasar yang menarik dan menantang. ?Rencana tersebut juga dapat dilihat
sebagai salah satu impian terbesar saya untuk memberikan kontribusi terhadap tanah
kelahiran saya, atau dengan kata lain, kita dapat menyebutnya sebagai proyek Pulang
Kampung,? urainya.
Bersifat Sementara
Menurut Menteri Perumahan Rakyat, Djan Faridz, nilai tukar rupiah yang melemah hingga
menembus level Rp11.000 per US$ tidak akan memengaruhi harga perumahan di
Indonesia. pasarlnya, pelemahan rupiah bersifat sementara dan akan berangsur-angsur
kembali normal. Kenaikan harga rumah sebenarnya lebih dipengaruhi oleh kenaikan harga
BBM.
Kalau dolar ini kan sifatnya sementara. Sedikit lagi kan juga kembali normal, yang
berpengaruh itu BBM sebetulnya. Kenaikan harga BBM itu mendongkrak bahan-bahan
bangunan, nah itu yang harus disesuaikan. Tapi tidak semua tempat perlu penyesuaian,?
jelasnya seperti dikutip finance.detik.com.
Tanda-tanda tidak terpengaruhnya harga rumah karena pelemahan rupiah, lanjut Djan,
adalah pameran perumahan yang dihelat Kemenpera di 10 kota belum lama ini
menunjukkan tingkat penjualan yang tinggi sehingga masih memberikan keuntungan bagi
pengembang. ?Kemarin saya bikin pameran perumahan, di sepuluh kota itu dengan harga
yang sama tidak ada masalah penjualan tetap tinggi, jadi pengembang masih mau menjual
dengan harga lama. Tapi kalau dari dolar nggak, ini kan cuma efek sementara, dan ini bisa
segera diatasi oleh pemerintah,? ucapnya.
2014 Melambat
Menurut Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda, pasar
properti Indonesia terus mengalami pertumbuhan signifikan sejak 2009 dan diprediksi
melambat di 2014 ini. Dalam dua tahun terakhir pasar properti memang telah menjadi
primadona dengan pertumbuhan pembangunan dan peningkatan harga yang signifikan
khususnya di Jabodetabek. Peningkatan ini juga kemudian mulai terjadi di kota-kota lain.
Hal ini telah membuat pasar menjadi jenuh dan terdapat beberapa titik lokasi yang
memasuki tahap over value. Kondisi ini membuat pasar properti relatif mengalami
perlambatan. Seiring dengan hal tersebut indikator perekonomian nasional tengah diuji
dengan menurunnya defisit transaksi, merosotnya nilai Rupiah, dan anjloknya pasar modal.
Meskipun hal ini terkait juga dengan kondisi ekonomi dunia, khususnya Amerika, namun
dampak yang akan terjadi akan turut memukul sektor properti,? papar Ali.
Siklus properti yang tengah melambat, lanjutnya, juga terkena dampak perekonomian yang
melemah. Kondisi ini yang seharusnya diwaspadai oleh para pelaku bisnis properti saat ini.
Dalam jangka menengah bila kondisi ini tidak bisa teratasi dengan baik oleh pemerintah
maka pasar properti diperkirakan akan lebih terpukul dan relatif akan terjadi perlambatan
yang lebih dalam lagi.
Lebih jauh Ali menuturkan, pelaku pasar properti segmen menengah atas seharusnya telah

mulai berpikir untuk mengkalkulasi ulang bisnis propertinya khususnya untuk proyekproyek yang menggunakan material luar negeri karena merosotnya nilai Rupiah. Kehatihatian pelaku pasar turut dipertaruhkan agar jangan sampai terjadi proyek macet dan
berimbas pada kredit macet perbankan.
Di sisi lain pasar properti segmen menengah pun relatif akan melambat dengan
menurunnya daya beli akibat meningkatnya BI Rate. Dimana diperkirakan Bank Indonesia
pun akan kembali menaikkan BI Ratenya dalam semester kedua tahun 2013 ini dan secara
langsung akan menaikan suku bunga KPR sehingga pasar pun relatif akan semakin
terbatas,? tuturnya.
Menurut Sekretaris Jenderal DPP REI, Eddy Hussy, kenaikan suku bunga KPR ditentukan
oleh kebijakan bank yang bersangkutan. Jika kenaikan suku bunga KPR terlampau tinggi,
dikhawatirkan akan berpengaruh terhadap daya beli masyarakat untuk memiliki rumah. ?
Tapi kami berharap supaya bunga itu bisa rendah agar masyarakat tetap mampu untuk
membeli rumah.? Tapi pemerintah punya pertimbangan ekonomi Negara, jadi kami
pengembang akan menyesuaikan,? ucapnya sebagaimana dikutip bisnis.com.
Adapun pasar properti kelas menengah sampai atas juga akan dihadapkan terhadap batasan
aturan baru Loan to Value dari Bank Indonesia. Hal ini juga akan turut berdampak terhadap
penundaan atau pembatalan rencana pembelian properti oleh konsumen khususnya di kelas
menengah sampai atas.
Indonesia Property Watch memperkirakan bila kondisi perekonomian berkelanjuran sampai
triwulan keempat tahun 2013, maka pasar properti diperkirakan akan anjlok lebih dari
perkiraan semula, minimal terjadi penurunan pertumbuhan 25% di tahun 2014 dan
merupakan tahun Waspada Pasar Properti,? ucapnya.
Kondisi politik tahun 2014, kata Ali, saat ini relatif agak berbeda dengan iklim pemilu
yang lalu dan diperkirakan lebih bergejolak dibandingkan pemilu yang lalu. Hal ini turut
mempengaruhi pertumbuhan pasar properti nasional yang relatif akan berdampak
merosotnya pasar properti lebih besar lagi. Namun demikian diperkirakan pasar properti
menengah bawah relatif masih bisa bertumbuh di tahun 2014 karena banyak pembelanjaan
partai-partai yang dapat mendongkrak daya beli masyarakat meskipun dalam jangka waktu
tertentu.
Dengan kondisi ini artinya melambatnya pasar properti saat ini juga dibarengi dengan
kondisi-kondisi yang bisa memungkinkan pasar properti akan jatuh lebih rendah lagi.
Namun demikian hal ini bukan semata-mata karena pasar properti itu sendiri melainkan
karena dampak yang bersamaan antara siklus properti yang sedang melambat dan
perekonomian nasional yang sedang terpuruk. Perekonomian nasional diharapkan dapat
segera diatasi dengan baik sehingga siklus properti yang telah mengalami perlambatan
tidak jatuh terlalu dalam lagi.
Pukul Industri Konstruksi
Pelemahan rupiah terhadap US$ akhir-akhir ini tidak dapat terhindarkan lagi akan
menyebabkan naiknya biaya-biaya material utama konstruksi baik yang datangnya dari
luar negeri (impor) maupun material industri lokal. Dengan kemampuan pemenuhan
kebutuhan barang konstruksi nasional yang masih minim, pilihan untuk mengimpor
material konstruksi ketika apresiasi US$ terhadap rupiah demikian tinggi jelas akan
menjadi tambahan beban bagi penyelesaian proyek-proyek yang sedang atau akan di
laksanakan oleh kontraktor.
Padahal, sektor konstruksi di Indonesia mengalami peningkatan yang signifikan. Dalam
PDB tahun 2011 terjadi peningkatan sekitar sebesar 8%, tahun 2012 sebesar 10% dan pada
tahun 2013 diperkirakan mengalami peningkatan sebesar 11-12%. Secara nilai juga
mengalami peningkatan, pada tahun 2011 sebesar Rp 250 triliun, pada tahun 2012 sebesar
Rp 330 Triliun dan diprediksi pada tahun 2013 nilai belanja konstruksi nasional meningkat

sekitar 20%.
Sekarang baru kita akan bekerja dengan baik, tiba-tiba mengalami dua hal. Yang pertama
adalah, mengalami kenaikan harga BBM. Kita bertahan dengan kenaikan BBM. Kita
berusaha tidak ada kenaikan harga dan kita coba bertahan dengan efesiensi. Kita juga
himbau kepada para suplier kita supaya kenaikan harga BBM ini juga tidak memberikan
dampak yang signifikan,? jelas Sudarto, Ketua Umum Asosiasi Kontraktor Indonesia
(AKI).
Penyelesaian proyek-proyek baik infrastruktur maupun komersial sangat sangat dibutuhkan
dan perlu didukung penyelesaiannya untuk memperkuat perekonomian nasional. ?
Menyikapi berbagai permasalahan tersebut maka para pelaku jasa konstruksi nasional yang
tergabung dalam AKI sepakat untuk menyatakan sikap yang pertama, mendukung
pemerintah dalam melakukan langkah-langkah penguatan ekonomi, khususnya melalui
penyelesaian semua proyek infrastruktur yang sedang atau akan dilaksanakan dengan tepat
waktu dan sesuai mutu seperti yang dipersyaratkan,? katanya.

Kurs Rupiah Melemah, Bagaimana Nasib Proyek Infrastruktur?


Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Basuki Hadimuljono mengatakan,
proyek infrastruktur yang akan dimulai April 2015 tak terpengaruh melemahnya nilai
tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat. Ia mengakui saat lelang, Rupiah pada nilai
tukar Rp 12.600-12.700 per Dollar Amerika Serikat, sedangkan kini pada kisaran Rp
13.000. "Perubahan ke Rp 300 itu belum mengganggu pelaksanaan proyek," ujar
Basuki
di
Aula
Barat
ITB,
Senin,
23
Maret
2015.
Menurutnya, komponen utama seperti aspal dan baja, tidak banyak terpengaruh kurs.
Aspal yang berasal dari minyak, harganya kini turun seperti minyak. Pasokan baja yang
berlimpah di dunia sekarang ini, juga tidak membuat harganya melambung. "Untuk
aspal,
kami
akan
pakai
banyak
dari
Buton,"
katanya.
Saat ini sudah ada penawaran sebanyak 86 ribu ton aspal. "Ini masih kurang serius,
kami minta agar ditambah lagi," ujarnya. Selain itu, Kementerian Pekerjaan Umum akan
memakai kajian dan teknologi hasil tiga badan penelitian dan pengembangan yang
berkantor di Bandung, yakni terkait air, jalan dan jembatan, serta perumahan dan
permukiman.
Sebagai mantan kepala penelitian dan pengembangan Kementerian Pekerjaan Umum,
Basuki tahu ada hasil riset kantornya yang dipakai. Jika ada Direkturnya yang berani
menggantikannya dengan barang atau hasil teknologi impor, ia mengancam segera
memecatnya. "Hasil Litbang di PU harus dipakai. Memakai teknologi kita itu butuh
militansi,"
ujarnya.
Sementara itu Rektor Universitas Paramadina, Firmansjah di tempat yang sama
mengatakan, setelah reformasi dan krisis moneter 1997, Indonesia baru lima tahun
belakangan ini menggeser kebijakan ke pembangunan infrastruktur. "Pergeseran mulai
2009-2014 dari mendorong konsumsi supaya ekonomi terus bergerak ke infrastruktur,"
ujar
dia.
Adapun Rektor ITB Kadarsah mengingatkan adanya masalah pekerja konstruksi.
"Sekarang ini diperlukan 750 ribu orang insinyur," kata dia. Pada kurun 2015- 2019,
pemerintah diantaranya merencanakan pembangunan waduk hingga 65 buah di
berbagai daerah di Indonesia, penambahan jalan tol sepanjang 1.000 kilometer dan
jalan non-tol 2.000 kilometer.
Bagaimana efeknya terhadap harga properti? semoga sharing kali ini dapat bermanfaat
bagi anda semua.

Mengenali Berbagai Jenis Properti


Sebelum membahas lebih lanjut tentang properti, perlu kita ketahui bahwa dunia properti itu
luas. Ada Tanah dan Bangunan, ada Residential, ada pula Komersial. Kalau Residential mulai
dari Rumah Dengan Tanah (Landed Residence), Rumah Susun, Apartement, Condominium,
Condotel, Hotel, dan Serviced Apartment. Kalau komersial mulai dari Gudang, Pabrik, Ruko,
Kantor, dan Mall. Sekarang sedang trend SoHo (Shop and Home), One Stop Service yang
menggabungkan konsep Residensial dan Komersial dalam satu area.
Karena segmen properti yang sangat luas dan terus terang saya juga bukan orang yang terlalu
ahli soal properti, maka sharing kali ini saya batasi hanya di segmen properti residensial saja
khususnya Landed Residence. Hal ini karena saya kebetulan memiliki riset tentang segmen
tersebut yang bisa mendukung opini saya.
Segmen Properti Residensial sendiri dibagi lagi menjadi 2 jenis. Jenis pertama yaitu Properti
Residensial Primer yang dibangun oleh Properti, sehingga investor membeli dari developer. Jenis
yang kedua yaitu Properti Residensial Sekunder, dimana pada jenis ini investor membeli dari
satu pihak ke pihak lainnya.
Secara spesifik saya hanya membahas harga properti di Residensial Primer saja karena saya
membahasnya berdasarkan hasil survey dari Bank Indonesia tentang properti residensial primer
di Indonesia.
Indeks Properti Residensial Indonesia adalah suatu indeks yang mencerminkan harga properti
secara umum pada pasar primer (developer) di seluruh Indonesia. Gampangnya semacam IHSG
untuk properti. Grafik batang menunjukkan nilainya misalnya 140, grafik warna kuning
menunjukkan pertumbuhan dari kuartal ke kuartal (3 bulanan). Angka 3% artinya jika pada akhir
Maret 2013 harga rumah dari developer ditawarkan di harga Rp 1 M, maka pada akhir Juni 2013,
harga rumah dengan luas dan spesifikasi yang sama naik menjadi Rp 1,03 Milliar.
Grafik yang abu2 memiliki fungsi yang sama dengan grafik kuning, hanya saja periodenya Year
On Year, artinya tahunan. Angka 10%, artinya dibandingkan tahun lalu dengan tahun sekarang
telah naik 10%. Berdasarkan perkiraan dari Bank Indonesia, pada Kuartal III 2013, diperkirakan
kenaikan harga rumah dari sebelumnya sekitar 12% year on year akan naik menjadi sekitar 15%
year on year.
Hal ini berarti harga rumah dari developer diperkirakan akan naik lebih tinggi dari kenaikan pada
triwulan sebelumnya. Apakah hal ini disebabkan karena penguatan USD? Properti residensial
memiliki banyak unsur yang bisa berpengaruh dalam harganya. Pertama, rumah adalah
kebutuhan. Meski harganya terus naik, kebutuhan akan terus ada apabila jumlah rumah yang
tersedia lebih sedikit daripada jumlah permintaan rumah.
Kedua, karena survei ini berasal dari harga properti di tingkat developer, kita harus memahami
bahwa jika terjadi kenaikan UMR dan biaya bahan baku, maka akan berpengaruh pada harga
rumah. UMR jelas naik dibandingkan tahun sebelumnya karena ada kenaikan. Demikian juga
dengan biaya bahan baku yang menggunakan bahan impor. Kenaikan bahan baku akan
menyebabkan kenaikan harga rumah karena meningkatnya biaya pembuatan. Meski demikian,
menurut saya kontribusi dari penguatan dolar seharusnya tidak terlalu signifikan mengingat
rumah tidak dibangun hari ini dan langsung jadi.
Rumah dibangun secara periodik begitu pula terhadap kebutuhan bahan bakunya. Jika sumber
pendanaan untuk properti terbatas, tentu tidak semua bahan baku disiapkan sekaligus di muka.
Jadi meskipun saat ini harga bahan baku tinggi karena jika dibuat estimasi dengan USD yang
menguat, jika dalam proses pembangunannya memakan waktu beberapa tahun dan terjadi
penguatan Rupiah maka biaya pendirian rumah bisa turun.
Kenaikan harga properti menurut saya lebih dipengaruhi karena era bunga murah karena
penurunan BI Rate yang agresif dalam beberapa tahun terakhir. Bunga KPR yang semakin murah
dan syarat kepemilikan yang lebih mudah karena masa cicilan diperpanjang telah meningkatkan
permintaan secara signifikan. Namun hal tersebut sebenarnya baru banyak terjadi 2 tahun
terakhir ini. Sebelum tahun 2012, jika anda memperhatikan grafik warna abu2, kenaikan harga

properti pada tahun 2011 dan sebelumnya berkisar antara 3-6% Baru pada tahun 2012 dan 2013
kenaikannya mencapai belasan persen.
BI Rate yang murah menjadikan cicilan KPR lebih terjangkau. Oleh sebagian pihak hal ini
dimanfaatkan untuk menspekulasikan harga properti. Belum lagi dengan sistem KPR, seseorang
dengan modal Rp 300 juta sudah bisa memiliki rumah Rp 1 M. Jika harga rumah tersebut naik
15% saja menjadi Rp 1,15 M dalam 1 tahun. Maka keuntungan orang tersebut adalah Rp 150
juta. Sementara modal yang dikeluarkan hanya Rp 300 juta
Hal inilah yang menurut saya menjadi faktor utama yang menyebabkan kenaikan harga properti.
Faktor penguatan USD hanya salah satu faktor kecil saja. Jika KPR bisa diatur sedemikian rupa
sehingga tidak bisa dijadikan sebagai alat spekulasi (misalnya seperti yang saat ini dilakukan
dimana KPR untuk rumah kedua bobot DPnya diperbesar, KPR untuk rumah yang belum
dibangun tidak diperbolehkan), maka harga properti akan lebih terkendali.
Pengalaman pribadi saya ketika memperhatikan beberapa properti di sekitar tempat tinggal,
banyak ruko dengan kelas harga tidak masuk akal, yang katanya mencapai Rp 4 atau 5 milliar
atau bahkan lebih, ternyata tidak ada yang menempati atau kosong. Kosongnya juga cukup lama.
Hal ini menunjukkan harga properti memang boleh mahal / naik, tapi jika tidak ada yang beli
apakah harganya tidak akan turun? Mari kita lihat saja. Tapi tentu hal ini tidak bisa
disamaratakan di seluruh Indonesia karena hanya di area tertentu saja.
Demikian sharing kali ini, pada kesempatan berikutnya saya akan membahas efek penguatan
dolar terhadap reksa dana. Semoga bermanfaat.
Penyebutan produk investasi (jika ada) tidak bermaksud untuk memberikan penilaian bagus
buruk, ataupun rekomendasi jual beli atau tahan untuk instrumen tertentu. Tujuan
pemberian contoh adalah untuk menunjukkan fakta yang menguatkan opini penulis. Kinerja
Masa Lalu tidak menjadi jaminan akan kembali terulang pada masa yang akan datang.
Seluruh tulisan, komentar dan tanggapan atas komentar merupakan opini pribadi.

Industrial Analysis
Dalam pertemuan ke-3 ini, saya mempelajari Industrial Analysis. Secara umum industrial
analisis adalah kombinasi antara ekonomi industri dan strategi yang mengandung arti
bahwa struktur industri tidak hanya terbatas pada ukuran besarnya industri tetapi juga
ditentukan oleh mobilitas hambatan yang masuk ke dalam industri. Dalam hal ini kita perlu
memperhatikan target / pangsa pasar yang tepat dan konsumen yang potensial. Pengertian pangsa
pasar sendiri adalah orang-orang yang menjadi target pemasaran kita, sedangkan konsumen
adalah orang-orang yang membeli dan menggunakan produk baik berupa barang maupun jasa
yang kita hasilkan untuk memenuhi kebutuhan mereka. Bentuk persaingan dalam kegiatan
pemasaran dapat dibagi menjadi 4 bentuk yaitu persaingan merk/brand. Contoh : Sosro dengan
Fresh Tea, persaingan industri. Contoh : Coca Cola, Aqua, Fanta, dan semua industri minuman
yang lain, persaingan bentuk. Contoh : Sosro dengan susu Ultra, dan persaingan generik.
Contoh : Sosro dengan Sari Roti. Selain itu dalam menganalisis industri dan persaingan
diperlukan 4 langkah yang harus dilakukan, yaitu : menetapkan target pasar,
mengidentifikasi pesaing langsung, mengetahui kondisi persaingan, melakukan penilaian
terhadap keunggulan bersaing. Michael Porter merumuskanPorter Five Forces untuk melihat
daya tarik persaingan suatu industri. Terdapat 5 hal yang harus dianalisis untuk mengetahui daya
tarik persaingan. Kelima hal tersebut adalahpersaingan dalam industri, kekuatan tawarmenawar pelaku bisnis yang baru, kekuatan tawar-menawar pembeli, kekuatan tawar
pemasok, dan kekuatan tawar produk pengganti. Michael Porter juga membagi strategi
bersaing menjadi 3 strategi umum yaitu diferensiasi, keunggulan biaya (low cost), dan fokus
untuk mengerjakan 1 target pasar khusus.
Menurut saya sebagian besar perusahaan biasanya cenderung memilih salah satu dari ketiga
strategi ini untuk diterapkan, karena pada kenyataannya suatu perusahaan akan mengalami

kesulitan jika harus menjalankan ketiga strategi ini secara bersamaan. Dan itu pun masih belum
ditambah melakukan penyusunan strategi untuk mengatasi kendala-kendala yang ada baik
internal maupun eksternal. Tetapi jika perusahaan memilih salah satu dari tiga strategi tersebut,
bukan berarti bahwa perusahaan akan sama sekali mengabaikan strategi yang lain, tetapi justru
dua strategi yang lain bisa diterapkan pada level yang paling dasar.
Menurut saya, untuk bisa menerapkan analisis industri dan persaingan dalam dunia bisnis dan
agar suatu perusahaan mampu bertahan dalam persaingan, maka perusahaan tersebut harus
memiliki keunggulan bersaing yang tidak dimiliki oleh para pesaingnya. Karena keunggulan
bersaing akan menjadi senjata untuk menaklukan pasar dan persaingan, dan untuk membangun
keunggulan bersaing, maka perusahaan dapat mengambil langkah :
1 Mencari sumber keunggulan, misalnya : keterampilan yang baik, sumber daya yang
berkualitas, dan sebagainya.
2 Mencari keunggulan posisi dari pesaing dengan efisiensi biaya produksi dan memberikan nilai
tambah kepada konsumen.
3 Menghasilkan kualitas kerja yang tinggi dengan melihat kepuasan dan loyalitas pelanggan,
pangsa pasar, dan juga profitability dari produk ataupun jasa yang dihasilkan.

Contoh Analisis SWOT Untuk Menilai Perusahaan


Sebelum masuk ke contoh analisis SWOT, mungkin di antara anda sudah tidak asing lagi dengan
metode analisis bisnis yang satu ini, yaitu Analisis SWOT. Metode ini memang cukup populer
untuk di gunakan, karena dengan penjelasan yang simple kita dapat menilai suatu perusahaan
secara keseluruhan dengan akurat. Terlepas dari metode ini, memang masih banyak sebenarnya
metode analisis yang dapat di gunakan, seperti metode analisis 5 forces of porters (cukup
terkenal), dan lain-lain tentunya.
Tidak dipungkiri suatu hasil analisis sangat dapat berguna untuk internal perusahaan itu sendiri
(sebagai bahan evaluasi untuk meningkatkan kinerja) dan pihak eksternal (sebagai bahan
pertimbangan untuk berinvestasi). Sebelum lebih jauh mengenai contoh analisis SWOT, tidak
salahnya kita mengulang kembali pengertian analisis SWOT atau apa itu analisis SWOT.
Pengertian Analisis SWOT
Pada kesempatan kali ini yuk kita bahas Pengertian Analisis SWOT, pertama-tama kita perlu
mengetahui singkatan dari SWOT itu sendiri, yaitu:
S = Strengths (Kekuatan)
W = Weaknesses (Kelemahan)
O = Opportunities (Kesempatan)
T = Threats (Ancaman)

Mengutip dari wikipedia, analisis SWOT adalah :


Merupakan metode perencanaan strategis yang digunakan untuk mengevaluasi kekuatan
(strengths), kelemahan (weaknesses), peluang (opportunities), dan ancaman (threats) dalam
suatu proyek bisnis/perusahaan atau suatu spekulasi bisnis. Keempat faktor itulah yang
membentuk akronim SWOT (strengths, weaknesses, opportunities, dan threats).
NB: Teknik ini dibuat oleh Albert Humphrey, yang memimpin suatu proyek riset pada
Universitas Stanford tepatnya dasawarsa 1960 an dan 1970 an dengan menggunakan data dari
perusahaan-perusahaan Fortune 500.
Dari penjelasan singkat di atas mungkin anda sudah ada gambaran mengenai pengertian
SWOT, tidak sah sepertinya sebelum masuk ke contoh analisis SWOT, baiknya kita membahas
mengenai sedikit manfaat analisis SWOT bagi perusahaan.
Manfaat Analisis SWOT
Metode analisis SWOT merupakan alat yang tepat untuk menemukan masalah dari 4 (empat) sisi
yang berbeda, dimana aplikasinya adalah bagaimana kekuatan (strengths) mampu mengambil
keuntungan dari sebuah peluang (opportunities) yang ada, kemudian bagaimana cara mengatasi
kelemahan (weaknesses) yang mencegah keuntungan, selanjutnya bagaimana kekuatan
(strengths) mampu menghadapi ancaman (threats) yang ada, dan terakhir adalah bagaimana cara
mengatasi kelemahan (weaknesses) yang mampu membuat ancaman (threats) menjadi nyata atau
menciptakan sebuah ancaman baru.
Dengan saling berhubungannya 4 faktor tersebut, maka membuat analisis ini memberikan
kemudahan untuk mewujudkan visi dan misi suatu perusahaan. Untuk menyempurnakan atau
melengkapi pemahaman tentang analisis SWOT, maka saya akan memberikan bagaimana contoh
analisis SWOT suatu perusahaan.
Strategic Marketing
Dalam pertemuan pertama, saya mempelajari mengenai Strategic Marketing. Didahului oleh
pengertian marketing itu sendiri yang merupakan kegiatan yang meliputi seluruh sistem yang
berhubungan dengan tujuan untuk merencanakan dan menentukan harga hingga
mempromosikan dan mendistribusikan barang dan jasa yang mampu memberikan
kepuasan bagi pembeli aktual maupun potensial. Sedangkan 3 unsur utama dalam marketing
(pemasaran) meliputi kondisi dan kebutuhan pasar, strategi pemasaran, dan pengelolaan
sumber daya yang ketiganya memiliki hubungan yang saling berkaitan. Lalu strategi sendiri
dapat diartikan sebagai rancangan-rancangan yang sudah ditetapkan secara matang dan
intensif guna mencapai tujuan tertentu.Sehingga strategi pemasaran (strategic marketing)
dapat diartikan sebagai sebuah proses yang dapat memungkinkan suatu organisasi untuk
memusatkan sumber daya yang terbatas pada peluang terbesar untuk meningkatkan
penjualan dan mencapai keunggulan bersaing yang berkelanjutan. Dalam memasarkan
suatu produk baik barang maupun jasa dibutuhkan suatu strategi yang tepat karena pemasaran
berupaya mengembangkan tanggapan yang efektif terhadap perubahan lingkungan pasar
dengan menentukan segmen pasar dan mengembangkan serta melakukan penawaran

produk kepada target pasar. Urutan tindakan perencanaan dalam pemasaran yaitu ;
1 Menetapkan tujuan (goal).
2 Menyusun strategi yang tepat.
3 Menyusun taktik secara jelas dan detail.
4 Melakukan implementasi dari strategi dan taktik yang sudah ditetapkan.
5 Melakukan pengawasan secara intensif.
Dalam usaha untuk mencapai tujuan perusahaan, kita harus mengetahui dan bisa
mengidentifikasi siapa yang menjadi pesaing/ competitor/ benchmark perusahaan kita
secara tepat agar kita tetap dapat eksis dan mampu bersaing dengan perusahaan lain yang
menjadi pesaing/competitor/benchmark tersebut.
Untuk menyusun strategi yang tepat diperlukan integrasi dan konsolidasi yang erat antara
kualitas pelanggan, kualitas perusahaan, dan kualitas rekan kerja yang nantinya akan
menghasilkan kualitas proposisi yang optimal. Demikian juga dengan taktik, taktik yang
sudah ditetapkan sangat dipengaruhi oleh kualitas desain kemasan produk, kualitas
komunikasi yang baik, dan kualitas pendistribusian produk yang terjamin. Jika ketiga hal
tersebut terpenuhi maka taktik yang sudah ditetapkan bisa dipastikan akan berfungsi dengan
maksimal.
Kemudian dilanjutkan dengan proses implementasi dimana sarana dan prasarana yang ada
harus dikembangkan terlebih dahulu agar memudahkan proses implementasi tersebut
berjalan dengan baik dan setelah itu baru ditetapkan jadwal terstruktur mengenai
tindakan-tindakan apa yang akan dilaksanakan selanjutnya.
Setelah proses implementasi dilakukan, maka diperlukan tindakan pengawasan yang terdiri
atas evaluasi kinerja perusahaan dan evaluasi lingkungan. Sehingga dapat dijadikan tolok
ukur untuk mengambil tindakan selanjutnya.
Seorang pengusaha perlu memiliki perencanaan pemasaran yang bertitik tolak pada
orientasi pasar dan orientasi kewirausahaan. Dikatakan perlu memiliki orientasi pasar
karena ia harus terus fokus pada keuntungan jangka panjang, sedangkan perlu memiliki
orientasi kewirausahaan karena ia dituntut untuk pro-aktif, bisa mengambil resiko secara
tepat dan bijaksana, dan inovatif. Sehingga apabila seseorang memiliki keahlian pemasaran
yang baik ditambah dengan jiwa kewirausahaan yang kuat, maka ia dapat menjadi seorang
pengusaha yang memiliki keahlian pemasaran yang handal.
Dari penjabaran diatas saya dapat mengambil kesimpulan bahwa strategic marketing adalah
hal yang terpenting yang harus dibangun dan harus ada sebelum memulai kegiatan
pemasaran karena tanpa strategic marketing yang baik maka proses berlangsungnya
kinerja perusahaan akan terhambat yang lama kelamaan jika terus dibiarkan bisa
mengakibatkan perusahaan tersebut tidak bisa menjalankan fungsi kerjanya dengan
maksimal hingga akhirnya mengalami kebangkrutan. Jadi kita tidak bisa terus-menerus
menerapkan strategi pemasaran yang lama tetapi kita harus berani memunculkan ide-ide
mengenai strategi pemasaran yang baru yang tentunya lebih efektif dan efisien.
Analysis Market
Dalam pertemuan ke-4 ini saya mempelajari mengenai Analysis Market. Dalam analysis market
berkaitan dengan pesaing (competitor) dan customer (pelanggan). Adapun faktor yang
membentuk analysis market adalah
1) Value chain (rantai nilai), terdiri atas primary activities dan support activities.Yang
termasuk dalam primary activities antara lain : inbound logistics, operations, outbound logistics,
marketing & sales, dan service. Sedangkan yang termasuk dalam support activities antara lain :
firm infrastructure, human resources management, technology, dan procurement.
2) STP (Segmenting, Targeting, Positioning).
Dalam analysis market jika margin semakin besar, maka keuntungan yang diperoleh juga
semakin besar. Segmenting dapat didefinisikan sebagai proses dari pengklasifikasian populasi
masyarakat ke dalam beberapa segment yang memiliki karakteristik yang sama. Segmentasi

dapat didasarkan pada kondisi kependudukan dan geografi. Setelah dilakukan segmenting maka
ditetapkan target dari segment tersebut. Targeting berarti proses penyeleksian dari segment yang
ada, misalnya ditinjau dari kondisi kependudukan, maka ditetapkan target khusus untuk
penduduk kalangan menengah ke atas. Apabila target sudah ditetapkan selanjutnya dapat
dilakukan tindakan Positioning, yaitu gambaran produk yang dapat dibayangkan dalam
pemikiran konsumen. Misalnya, jika saya menjual CD maka CD tersebut sebaiknya mudah
digunakan dan mengandung pembelajaran yang berguna untuk menambah wawasan konsumen
dengan harga yang paling kompetitif. Dari penjabaran diatas dapat saya ambil kesimpulan
bahwa pesaing (competitor) dan orientasi pelanggan (customer orientation) sangat
dibutuhkan untuk menunjukkan perbedaan antara perusahaan kita dan perusahaan lain.
Saya mengambil kesimpulan bahwa pesaing (competitor) dan orientasi pelanggan (customer
orientation) sangat dibutuhkan untuk menunjukkan perbedaan antara perusahaan kita dan
perusahaan lain karena dari hal ini saya justru dapat menggunakan perbedaan itu sebagai
senjata untuk menarik lebih banyak konsumen yang belum menjadi target dari
perusahaan lain, sebab dari perbedaan antara perusahaan saya dan perusahaan lain justru
dapat memancing keingintahuan dan ketertarikan konsumen untuk mencoba produk
(barang atau jasa) yang menurut mereka baru, yang belum pernah mereka temukan
sebelumnya dari perusahaan lain.
Saya berusaha untuk mengidentifikasi siapa saja yang menjadi pesaing (competitor) dari
perusahaan dan juga pelanggan yang akan dijadikan target oleh perusahaan yang belum menjadi
target perusahaan lain. Dan dari hasil identifikasi tersebut, saya dapat membuat suatu perbedaan
yang mencolok yang belum ada di perusahaan lain untuk saya terapkan dalam perusahaan
dengan target konsumen yang memang belum menjadi target dari perusahaan lain, sehingga
memancing keingintahuan dan ketertarikan mereka akan produk yang saya hasilkan, yang
menurut konsumen baru dan belum pernah mereka temukan sebelumnya. Dengan demikian,
lebih banyak konsumen akan tertarik untuk membeli produk yang saya hasilkan, yang tidak
dimiliki oleh perusahaan lain.

Contoh Analisis SWOT Perusahaan


Dengan adanya contoh analisis SWOT, maka sangat berharap anda bisa memahaminya secara
keseluruhan mengenai analisis SWOT. Perlu di pahami, inti analisis SWOT ini adalah menilai
dalam/internal perusahaan dengan melihat kekuatan (Strengths) dan kelemahan (Weaknesses),
kemudian menilai luar/eksternal perusahaan dengan melihat peluang (Opportunities) dan
ancaman (Threats).
Tanpa panjang lebar, yuk kita ke bahasan contoh analisis swot perusahaan (saya ambil contoh
perusahaan NOKIA), Contoh analisis SWOT NOKIA:
NB: Sebelumnya perlu diperhatikan, saya tidak mencantumkan data dan hanya memberikan
penjelasan sekedarnya karena nanti akan memakan banyak tulisan. Bagi anda yang ingin serius
menganalisis memakai metode SWOT, maka WAJIB untuk menyertakan data dan penjelasan
yang maksimal agar analisis benar-benar tepat.
1.

Strengths (Kekuatan)

Pengalaman

Bagaimana tidak, NOKIA masuk dunia mobile mulai dari tahun 1968-1991 dan pada tahun 1992
sudah mulai meluncurkan ponsel GSM dengan produk Nokia 1011.

Jaringan Terbesar Penjualan & Distribusi

Nokia merupakan brand yang telah melekat di hati para kosumen dan merupakan perintis ponsel
yang saat ini sangat di butuhkan oleh seluruh dunia, jadi wajar saja kekuatannya terletak pada
terbesar penjualan dan distribusinya.

Hubungan Pelanggan yang Kuat

Bicara brand NOKIA maka hampir seluruh dunia mengenal merk ponsel ini, pelanggan yang
loyal serta setia pasti susah untuk pindah ke lain hati.

Berbagai Macam Produk untuk Semua Kelas

Tidak hanya sebatas hubungan pelanggan yang kuat, Nokia juga memanjakan konsumennya
dengan berbagai macam produk yang sesuai kelas.
2.

Weaknesses (Kelemahan)

Kurang Gaya Dalam Produk Murah

Memang sudah wajar, harga menentukan sebuah kualitas ataupun tampilannya. Tetapi ini
menjadi kelemahan yang mana produk China dapat membuat replika dengan gaya eksklusif
tetapi tetap dengan harga yang sangat murah.

Kehilangan Pangsa Pasar

Untuk saat ini Nokia memang telah kehilangan pasarnya setelah symbian tidak lagi update, lalu
di akuisisi oleh Microsoft dengan OS Windows Phone.
3.

Opportunities (Kesempatan)

Pertumbuhan Pasar Baru

Dengan pertumbuhan pasar/trend baru, yaitu handphone berbasis smartphone maka ini menjadi
suatu peluang untuk berkonstrasi pada meningkatkan kualitas smartphone.
4.

Threats (Ancaman)

Ponsel China

Ponsel China merupakan suatu ancaman yang sangat serius bagi Nokia, karena dengan fitur yang
cukup hampir sama, mereka berani menjual dengan harga murah dan ini pun menjadi sebuah
perang harga.

Pesaing Seperti Samsung & Apple

Dari tahun 2000 an 2010 Nokia memang tiada tandingannya dalam hal ponsel, karena memang
memberikan setiap kebutuhan para konsumen, akan tetapi mulai tahun 2011 para pesaing Nokia
(khususnya Samsung dan Apple) mulai melejit, berikut statistik penjualannya:

Kesimpulan
Setelah menganalisis semua faktor, langkah selanjutnya adalah bagaimana memaksimalkan
kekuatan (strengths), menutupi kelemahan (weaknesses), memanfaatkan peluang (opportunities),
dan menangkal semua ancaman (threats) yang datang. Semoga penjelasan contoh analisis SWOT
diatas dapat memberikan gambaran mengenai analisis SWOT secara keseluruhan.

Krisis Mata Uang Rupiah


Akhir-akhir ini nilai tukar Rupiah cenderung melemah. Hal yang sama juga dialami oleh mata
uang beberapa negara emerging markets (negara berkembang yang sedang mengalami
pertumbuhan ekonomi dengan cepat) lainnya.
Mengapa Nilai Tukar Rupiah Melemah?
Pelemahan rupiah terjadi karena beberapa faktor eksternal selain faktor internal, seperti defisit
neraca transaksi berjalan. Banyak pengaruhnya dari faktor eksternal, contohnya rencana AS
untuk mengurangi stimulus moneter dan kondisi harga-harga komoditi yang masih terkoreksi di
2013, serta penurunan hasil ekspor Indonesia. Selain itu, merosotnya pergerakan rupiah lebih
didukung kecenderungan melambatnya ekonomi negara-negara berkembang, seperti China dan
India. Sedangkan dengan negara-negara maju terjadi pemulihan ekonomi.
Nilai tukar sebuah mata uang ditentukan oleh hubungan penawaran-permintaan (supply-demand)
atas mata uang. Jika permintaan atas sebuah mata uang meningkat, sementara penawarannya
tetap atau menurun, maka nilai tukar mata uang itu akan naik. Kalau penawaran sebuah mata
uang meningkat, sementara permintaannya tetap atau menurun, maka nilai tukar mata uang itu
akan melemah. Dengan demikian, Rupiah melemah karena penawaran atasnya tinggi, sementara
permintaan atasnya rendah.
Faktor yang menyebabkan penawaran atas rupiah tinggi, sementara atasnya rendah adalah
keluarnya sejumlah besar investasi portofolio asing dari Indonesia. Keluarnya investasi
portofolio asing ini akan menurunkan nilai tukar Rupiah, karena dalam proses ini, investor
menukar Rupiah dengan mata uang negara lain untuk diinvestasikan di negara lain. Maka akan
terjadi peningkatan penawaran atas Rupiah.
Kenapa investasi portofolio asing ini keluar dari Indonesia? Alasan yang sering disebut adalah
karena rencana the Fed (bank sentral AS) untuk mengurangi Quantitative Easing (QE).
Karenanya, nilai tukar obligasi dan aset-aset finansial lain di AS akan naik.Faktor berikutnya
yang menyebabkan penawaran tinggi dan permintaan rendah atas Rupiah adalah neraca nilai
perdagangan Indonesia yang defisit. Artinya, ekspor lebih kecil daripada impor.
Merosotnya Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) belakangan ini juga berkaitan dengan
melemahnya nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS). Sementara pelemahan
rupiah dipengaruhi oleh ketidakpastian pemerintah menaikkan harga Bahan Bakar Minyak

(BBM) subsidi. Apabila harga BBM naik otomatis inflasi naik dan suku bunga negatif akhirnya
investor cabut. Dari sisi kurs anjlok otomatis investor akan rugi sehingga mereka harus menarik
diri dari pasar modal. melemahnya pasar modal Indonesia tidak bisa dipisahkan dengan
melemahnya nilai tukar rupiah terhadap dolar AS.
Dampak Melemahnya Rupiah
Dinamika ekspor-impor memang berdampak pada nilai tukar mata uang. Ekspor meningkatkan
permintaan atas mata uang negara eksportir, karena dalam ekspor, biasanya terjadi pertukaran
mata uang negara tujuan, dengan mata uang negara eksportir. Pertukaran ini terjadi karena si
eksportir membutuhkan hasil akhir ekspor dalam bentuk mata uang negerinya agar bisa terpakai
dalam usahanya. Sebaliknya, impor meningkatkan penawaran atas mata uang negara importir,
karena dalam impor, biasanya terjadi pertukaran mata uang negara importir dengan mata uang
negara asal. Karena akhir-akhir ini, impor Indonesia lebih besar daripada ekspornya, maka
situasi ini telah melemahkan nilai tukar Rupiah.
Banyak pihak yang terpukul atas meningkatnya komoditi ekspor di Indonesia, Pertama adalah
konsumen, terutama konsumen kelas bawah, karena pendapatan mereka tidak bisa mengimbangi
kenaikan harga barang. Kedua pihak-pihak dalam rantai distribusi komoditi impor mulai dari
importir sampai pengecer, karena mereka menghadapi pasar dalam negeri yang menyusut. Ketiga
adalah para usahawan yang berorientasi pada pasar dalam negeri. Keempat rakyat pekerja yang
sudah terpukul dari sisi konsumsi akibat kenaikan harga barang, juga akan dijepit dari sisi upah
oleh pengusaha yang terjepit oleh kenaikan harga alat-alat produksi impor, kenaikan nilai utang
luar negeri dan penyusutan pasar dalam negeri.
Namun, anjloknya Rupiah bukan hanya berdampak pada kenaikan harga komoditi impor saja.
Dampak lainnya yang juga penting adalah kenaikan nominal Rupiah dari utang luar negeri,
karena utang luar negeri dipatok dengan mata uang asing.
uang Rupiah yang dimiliki pengutang harus ditukar dengan mata uang pembayaran utang.
Akibatnya, nilai tukar Rupiah bisa semakin lemah.
Akan tetapi ada pula pihak yang diuntungkan oleh krisis Rupiah, jika mata uang suatu negara
melemah, maka yang diuntungkan adalah sektor ekspor yang bahan bakunya (sebagian besar)
berasal dari dalam negeri.
Solusi
Solusi yang paling tepat menjaga nilai mata uang kita adalah investasi emas. Kapanpun emas
akan selalu stabil, walaupun pernah turun sesaat. Hal tersebut bukan berarti harga emas tidak
stabil. Untuk melakukan investasi tentunya bukan di hitung dalam waktu yang singkat saja,
tetapi investasi bisa dikatakan benar benar investasi kalau kita menghitung dalam jangka yang
lama, menjaga stabilitas harga dan mengamankan neraca perdagangan.
Selain itu, BI harus berusaha untuk membuat rupiah lebih menarik dengan menaikkan Fasilitas
Bank Indonesia (Fasbi) minimal 100 basis point.

Perlu segera diambil langkah-langkah fundamental dan struktural. Pengendalian rupiah, tak
semestinya dilakukan dengan mengerem pertumbuhan kredit yang bisa berdampak pada
perlambatan pertumbuhan ekonomi. Yang harus dilakukan adalah pengaturan cash flow nasional.
Bank Indonesia perlu mempertimbangkan relaksasi ketentuan untuk melakukan pendalaman
pasar valuta asing, untuk memikat aliran modal masuk (capital inflow).
Namun di sisi lain, Arif menegaskan ekspor harus didorong dan impor harus sangat
dikendalikan. Produksi nasional, mutlak harus didongkrak, termasuk produksi sektor pertanian,
serta industri perkapalan dan sektor kelautan. Agar impor pangan dan defisit neraca djasa bisa
ditekan.
Kebijakan fiskal pemerintah harus disusun dalam kerangka mendorong ekspor. Misalnya dengan
menurunkan pajak ekspor dan promosi perdagangan agresif. Sebaliknya untuk mengendalikan
impor, pajak impor harus dinaikkan dengan dimulai dari barang mewah.
Selain itu, adanya strategi pengembangan industri dan produksi nasional, terutama industri
menengah dan kecil. Penciptaan lapangan kerja, realisasi anggaran, serta implementasi program
pedesaan, UMKM, dan sosial, perlu dipercepat.
Beragam Dampak Kurs Rupiah Melemah
Kemerosotan kurs Rupiah hingga nyaris 13,000 per Dolar beberapa hari belakangan telah
menjadi berita terpanas menjelang akhir tahun. Beragam faktor menjadi penyebab kurs Rupiah
melemah; diantaranya fundamental ekonomi Indonesia yang masih rapuh serta sentimen regional
Asia dan negara-negara berkembang yang memburuk dan berakibat pada pelarian modal ke luar
negeri.
Depresiasi, atau penurunan nilai tukar (kurs) suatu mata uang, seringkali dipandang negatif.
Kenapa? Padahal sebenarnya, ada yang diuntungkan dan ada pula yang dirugikan. Kurs Rupiah
melemah memiliki beragam implikasi bagi masyarakat, baik perusahaan maupun individual.
1. Nilai Gaji Dalam Dolar AS Meningkat
Tanpa perlu dijabarkan sekalipun, fakta ini sudah umum dipahami. Kurs Rupiah melemah
membuat nilai gaji dalam bentuk Dolar AS atau mata uang asing lainnya jadi meningkat saat
ditukarkan dengan Rupiah. Kiriman bulanan TKI sebesar 500 USD ke keluarganya di Indonesia,
misalnya. Saat kurs Rupiah 12,000 per Dolar AS maka jumlah itu hanya akan setara dengan
sekitar 6 juta Rupiah; tetapi bila kurs Rupiah melemah hingga 13,000 per Dolar AS maka
nilainya akan meningkat jadi sekitar 6,5 juta Rupiah.

Ini dengan sendirinya akan meningkatkan pendapatan dan kesejahteraan keluarga Indonesia yang
kebetulan kerabatnya bekerja di luar negeri, sekaligus membuat makin banyak orang
berkeinginan untuk menjadi TKI.
2. Meningkatkan Daya Saing Produk Made In Indonesia di Luar Negeri
Sudah umum diketahui juga bahwa dengan kurs Rupiah melemah, harga produk Indonesia akan
makin murah bagi konsumen yang berdomisili di luar negeri. Secara teoritis, hal ini bisa
meningkatkan pangsa pasar bagi produk-produk Made In Indonesia. Selain itu, perusahaan
berorientasi ekspor menerima pembayaran dari luar negeri dalam bentuk Dolar AS yang nilainya
semakin tinggi seiring melemahnya Rupiah. Dengan sendirinya, kondisi ini bisa meningkatkan
ekspor Indonesia.
Meningkatnya daya saing produk Made In Indonesia di luar negeri ini berpotensi memicu ekspor
Indonesia dan menguntungkan perusahaan-perusahaan berorientasi ekspor jika biaya produksi
barang-barang ekspor itu sendiri bisa dijaga dalam kisaran normal dan produk Indonesia disukai
di luar negeri.

3. Harga Barang Impor Naik


Salah satu dampak yang langsung terasa saat kurs Rupiah melemah adalah kenaikan harga
barang-barang impor. Sebagian besar perdagangan luar negeri Indonesia dijalankan dengan
perantaraan Dolar AS, sehingga mahalnya Dolar AS akan membuat harga barang impor juga
makin mahal. Apakah ini bagus?
Bagi barang-barang impor dari jenis barang konsumsi, mungkin bagus. Katakanlah harga buahbuahan impor naik, misalnya, maka orang mungkin akan tertarik untuk membeli buah-buahan
lokal yang lebih murah dan segar. Jika masyarakat lebih suka buah lokal, maka impor buah pun
akan turun. Pendapatan importir buah ikut anjlok, tetapi di saat yang bersamaan akan menggeser
rejeki bagi petani dan pedagang buah lokal.
Namun, kenaikan harga barang impor ini akan buruk sekali bagi industri yang berbahan baku
impor, misalnya industri Tempe dan Tahu. Kebutuhan kedelai Indonesia sebagian besar dipenuhi
dari impor, sehingga bila kurs Rupiah melemah terus menerus, maka harga kedelai akan makin
menjulang tinggi, dan dampaknya harga Tempe dan Tahu naik, serta industrinya terancam gulung
tikar.
emakin banyak industri berbahan baku impor di Indonesia, maka dampak kurs rupiah melemah
terhadap perekonomian akan semakin berat. Selain karena perusahaan-perusahaan di industri itu
terancam tutup, para pegawainya bisa di-PHK, dan pertumbuhan ekonomi juga terancam

melambat. Padahal, jumlah industri berbahan baku impor ini banyak sekali, bukan hanya industri
Tempe dan Tahu.
4. Beban Hutang Negara Dan Swasta Makin Berat
Guna menjalankan pembangunan negara, pemerintah seringkali perlu berhutang, baik secara
langsung ke lembaga atau negara tertentu, maupun dengan menerbitkan obligasi (surat utang).
Perusahaan-perusahaan swasta pun seringkali perlu berhutang dulu untuk mengembangkan
usahanya. Jika hutang-hutang ini dilakukan dalam bentuk Dolar AS, maka pengembaliannya pun
harus dilakukan dengan mata uang yang sama, walaupun kurs Rupiah saat pengembalian hutang
berbeda dengan saat pemberian hutang.
Umpamakan perusahaan X berhutang 1 juta USD saat kurs Rupiah masih 12,000 per Dolar AS,
atau dengan kata lain ia akan mendapatkan dana segar dari sumber hutang sebesar 12 milyar
Rupiah. Perjanjiannya, satu tahun kemudian ia harus mengembalikan hutang 1 juta USD itu plus
bunga 2% (20,000 USD). Di awal perjanjian, ia mungkin mengira hanya perlu mengembalikan
12 milyar Rupiah plus bunga 240 juta Rupiah. Tetapi bila saat jatuh tempo pengembalian hutang
tiba ternyata kurs Rupiah melemah hingga 13,000 per Dolar AS, maka besar jumlah yang harus
dikembalikan perusahaan X tersebut adalah 13 milyar Rupiah plus bunga 260 juta Rupiah. Atau
dengan kata lain, beban hutangnya berlipat ganda dari pinjaman awal.
Saat krisis tahun 1997/1998 dulu, sebagian besar hutang Indonesia, baik hutang negara maupun
hutang swasta, berbasis Dolar Amerika Serikat. Akibatnya, ketika kurs Rupiah melemah drastis,
maka perekonomian langsung kolaps. Namun selama beberapa tahun terakhir ini, Pemerintah
lebih banyak berhutang dalam Rupiah, sehingga risiko krisis jadi lebih kecil. Walaupun
demikian, sebagian hutang Pemerintah Indonesia masih ada yang berdenominasi Dolar AS,
begitu pula banyak sekali hutang-hutang perusahaan swasta dalam mata uang tersebut, sehingga
ketika kurs Rupiah melemah akan tetap terasa efeknya.
Demikianlah sejumlah pengaruh signifikan yang menjadi dampak kurs Rupiah melemah. Positif
atau negatifnya pelemahan nilai tukar bisa berbeda-beda bagi setiap orang. Selain empat poin
diatas tersebut juga ada sejumlah efek minor lain yang mungkin timbul. Namun dampaknya bagi
negara merupakan gabungan dari semua dampak negatif dan positif itu, sehingga ibarat
penjumlahan dan pengurangan dalam matematika, apakah menguntungkan atau merugikan hasil
akhirnya akan tergantung pada lebih banyak mana antara positif dan negatifnya, dan itupun
bervariasi antar sektor ekonomi
Anda belum mengenal 'Trading Forex Online' ?
Dengan kapitalasi pasar terbesar saat ini, serta pergerakan sd 100-250 pips per hari. Artinya apa?
Hanya dengan modal 500$ an, Anda berpotensi mendapat 1-10$. Trading forex online mungkin

bisa Anda manfaatkan untuk untuk mendapat penghasilan tambahan. Anda bisa melakukan
trading forex online dengan santai lewat pc, tabled, android, dari rumah atau dimanapun, serta
dengan modal yg tidak terlalu besar

Dampak Pengembangan Properti Bagi Sosial Ekonomi


(Studi Kasus : Kawasan Ciputra World Surabaya)

Bisnis properti mulai keluar dari titik bawah di tahun 2009, dan mencapai titik puncak di
tahun 2014. Arah bisnis properti menuju booming, seiring dengan keberadaan empat penggerak
perekonomian nasional di tahun 2010-2014 yaitu konsumsi pemerintah dan swasta, investasi
langsung lokal maupun asing, nilai ekspor yang tumbuh, serta jumlah wisatawan lokal dan asing
yang bertambah. ( Feryadi, Tomy :2013).
Harga pasar property Indonesia yang lebih banyak ditujukkan untuk kalangan menengah
ke atas tumbuh hingga 15,1% sepanjang sembilan bulan pertama 2011. Hasil ini menempatkan
Indonesia berada di posisi kedua dari 21 kota di dunia untuk pasar properti mewah. Secara
umum dampak properti bagi ekonomi adalah peningkatan pada sektor, karena jika properti
tumbuh, maka sektor lain ikut terangkat. Kesejahteraan rakyat juga meningkat. Sebaliknya, jika
sektor properti yang lebih dulu terpukul maka bisa menimbulkan krisis ekonomi. Contohnya,
saat terjadi krisis keuangan tahun 2008, dampak sangat terasa terjadi di sektor pebankan, yaitu
naiknya suku bunga kredit. Sektor property pun terpengaruh.
Studi di beberapa negara menunjukkan sektor properti memiliki kaitan erat (backward &
forward linkage) dengan sekitar 240-270 industri, sub industri dan jasa (tergantung tingkatan
ekonomi negara tersebut). Selain sektor konstruksi, sektor properti secara langsung dan tak
langsung terkait dengan banyak sektor lain, mulai dari produk semen, kayu, kabel, pipa, keramik,
furniture, jasa arsitek, jasa interior, sampai jasa keuangan canggih seperti hedge fund dan produk
derivatif. Beragamnya linkage tersebut menyebabkan siklus properti akan sangat signifikan
mempengaruhi pertumbuhan dan keberlangsungan ekonomi suatu negara, termasuk negara
berkembang seperti Indonesia.
Bagi Indonesia, dampak pertumbuhan sektor properti jelas terefleksi dari kontribusi
sektor konstruksi terhadap agregat ekonomi RI yang terus meningkat dalam empat tahun
terakhir. Pengaruhnya terhadap penyerapan tenaga kerja juga cukup signifikan. Sekurangnya 6%
dari total tenaga kerja terserap langsung oleh sektor konstruksi dan tambahan sekitar 4% dari
total tenaga kerja terserap oleh sektor-sektor lain yang terkait properti.
Salah satu kota yang berhasil dalam mengembangkan bisnis property adalah Kota
Surabaya. Kota Surabaya merupakan ibukota Provinsi Jawa Timur dan merupakan kota terbesar
kedua di Indonesia setelah Jakarta. Terbukti kenaikan harga properti yang cukup signifikan di
Surabaya. Survei-survei yang dilakukan Bank Indonesia (BI), World Bank dan sejumlah
konsultan properti menunjukkan kenaikan harga rumah rata-rata sebesar 11,2% YoY pada Q12013, dengan kenaikan tertinggi terjadi di Surabaya. Meski harga naik, permintaan tampaknya
masih kencang, terutama di segmen menengah-atas. Menurut BI, penjualan rumah kelas
menengah melonjak 33,6% YoY pada Q1-2013.Pertumbuhan harga yang positif tersebut
ditunjang sejumlah faktor eksternal seperti kondisi ekonomi Indonesia yang kondusif, politik
yang stabil, dan pasokan properti mewah yang terbatas serta permintaan konsumen lokal segmen
atas meningkat untuk tujuan investasi.
Potensi bisnis properti di Surabaya semakin prospektif juga dikarenakan pembangunan
infrastruktur kota. Menurut Erlangga Satriagung (dalam www.rumah.com) pertumbuhan sektor
properti di Jawa Timur, khususnya Surabaya, secara umum bagus, termasuk pasar kelas
menengah dan MBR (masyarakat berpenghasilan rendah). Perbandingan pasar kelas atas,

menengah, dan bawah di Surabaya adalah 10:30:60. Kawasan paling potensial untuk hunian di
Surabaya adalah di Barat dan Timur. Namun, Barat dan Timur Surabaya memiliki karakter
berbeda. Kawasan Timur Surabaya berkembang karena banyak perguruan tinggi, sementara di
Barat adalah kawasan yang dikembangkan oleh pengembang-pengembang besar, seperti Ciputra
dan Pakuwon.
Ciputra Ciputra Surya Tbk didirikan pada tahun 1989 dengan nama PT Bumi Citrasurya
dengan proyek pertamanya yang berada di Surabaya bagian barat. Salah satu proyek Ciputra di
Kota Surabaya adalah Superblok Ciputra World di Jalan Mayjen Sungkono. Pembangunan
Kawasan Superblok - Ciputra World dirancang sebagai block cluster dimana didalamnya sudah
terdapat fasilitas hunian (apartemen dan hotel), perkantoran dan pusat perbelanjaan (mall).
Pengembangan Ciputra World Surabaya ini dibagi menjadi 3 tahapan. Tahap pertama adalah The
Via dan The Vue Apartment serta pusat perbelanjaan seluas 90 ribu meter persegi. Keduanya
sudah meraup kesuksesan dengan terjualnya 417 unit apartemen di The Via dan The Vue dan
tingkat okupansi mall yang menembus 90 persen. Pengembangan tahap dua Ciputra World
Surabaya (CWS) dilaksanakan pada pertengahan 2012. Di tahap dua, pengembangan meliputi
tiga menara untuk kondominium hotel (kondotel), small office home office (SOHO) Skyloft dan
apartemen The Voila yang menghabiskan lahan seluas 60.000 meter persegi (m2). Luas lahan
CWS sendiri terus diperluas dari semula 7,7 hektare (ha) menjadi 8,5 ha. Sedangkan tahap III
superblock Ciputra World Surabaya dilaksanakan pada kuartal III 2013, dan akan membangun
satu hotel bintang tiga.
Dengan dibangunnya kompleks bangunan ini diharapkan dapat mengurangi kepadatan
lalu lintas di jalan-jalan utama kota Surabaya pada jam-jam sibuk, sebagai akibat dari banyaknya
warga kota Surabaya yang bertempat tinggal di pinggiran kota dan bekerja di pusat kota.
Namun pada kenyataannya, pengembangan property Ciputra World Surabaya
memberikan dampak negatif yaitu kemacetan . Tidak hanya pengguna jalan sepanjang Jalan
Mayjen Sungkono, Surabaya yang merasakan dampak kemacetan pasca beroperasinya Ciputra
World. Ancaman banjir juga akan dirasakan warga sekitarnya, antara lain warga Kris Kencana
hingga Kelurahan Pakis. Banjir dikhawatirkan terjadi karena kawasan itu merupakan serapan air.
Menurut pakar tata kota dari Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya, Haryo
Sulistiarso mengaku kawasan Mayjen Sungkono memang difungsikan sebagai kawasan
campuran. Artinya kawasan usaha yang berpadu dengan pemukiman. Namun, seiring
perkembangan waktu, kawasan bisnis terlihat lebih dominan dibandingkan dengan pemukiman.
Sayangnya, Pemkot Surabaya kurang tegas dalam bersikap meski kawasan tersebut kini
menjadi pusat bisnis dan perkantoran. Terlebih dengan dibangunnya Ciputra World yang jelasjelas mempunyai pondasi lebih tinggi dari bangunan-bangunan yang ada. Dipastikan banjir yang
menjadi penderitaan warga Mayjen Sungkono saat musim penghujan makin parah. Terlebih jika
saluran air tembusan ke Gunungsari yang dijanjikan Ciputra World belum dibangun.
Mungkin pemkot telah membangun sudetan saluran Gunungsari dari Mayjen SungkonoGunungsari. Tujuannya untuk membuang air dari Jl. Mayjen Sungkono ke Gunungsari, karena
sebelumnya air hujan dari Jl. Mayjen Sungkono terbuang ke saluran Banyu Urip. Namun tetap
saja itu tak menyelesaikan ancaman banjir di sana. Apalagi dengan adanya Ciputra World yang
bangunannya lebih tinggi dibandingkan bangunan yang lainnya. Pastinya buangan airnya akan
meluber ke kawasan sekitarnya.
Pakar tata kota yang juga dosen ITS ini berharap pemkot tegas terhadap Ciputra World
untuk menyelesaikan saluran pembuangan air yang dijanjikannya. Sebelumnya, Kepala Dinas
Pekerjaan Umum Bina Marga dan Pematusan Kota Surabaya Erna Purawati mengaku saluran
pembuangan air dari bangunan Ciputra World ke lokasi pintu air Gunungsari belum diselesaikan
pihak pengembang. Menurutnya, saat ini masih dalam tahapan pengerukan. Padahal,
pembangunan saluran itu menjadi salah satu perjanjian yang harus ditepati Ciputra World agar
Pemkot bisa mengijinkan beroperasi.

Anda mungkin juga menyukai