MANAJEMEN PROYEK

Ringkasan Bab 30, 31, 32

Disusun oleh :
Danny Adriansyah
Wendy Nur Falaq
M. Taufiq Hidayat

(02152)
(02190)
(02272)

KOMPUTER DAN SISTEM INFORMASI

FAKULTAS MATEMATIKA DAN ILMU PENGETAHUAN ALAM
UNIVERSITAS GADJAH MADA
2007

ABSTRAK
Dalam suatu proyek, apalagi untuk proyek berskala besar tentulah biasanya membutuhkan
paket lelang dan dokumen kontrak. Jika proyek tersebut bernilai tinggi maka perlu adanya suatu
cara untuk memilih kontraktor yang menangani agar nantinya proyek tesebut dapat berjalan
dengan baik. Selain itu, diperlukan juga jasa konsultasi untuk mendukung semua kegiatan itu.
Untuk itulah berikut ini kami sajikan ringkasan materi manajemen proyek tentang dokumen
kontrak, paket lelang, pemilihan kontrakor, serta jasa konsultasi.
Keywords: Proyek, dokumen kontrak, paket lelang, kontraktor, jasa konsultasi.

Bab30
Dokumen Kontrak Dan Paket Lelang
Dalam bab ini membahas mengenai proses pembentukan kontrak yaitu proses yang
melibatkan interaksi antara pemilik dengan kontraktor yang bersangkutan dimulai dengan
membahas rancangan kotrak, contoh materi kontrak dan dokumen-dokumen yang diperlukan
untuk proses lelang. Kemudian dilanjutkan dengan menguraikan jenis kontrak dilihat dari
prosedure pembayaranya, serta pembagian tanggungjawab antara penanda tangan.
A. Interaksi Antar pemilik dan Kontraktor
Kontrak yang lazim dipakai dalam proyek engineering, pengadaan, dan konstruksiEPK.Suatu Kontrak EPK adalah dokumen yang memuat persetujuan bersama secara sukarela,
yang mempunyai kekuatan hukum, dimana pihak kesatu berjanji untuk memberikan jasa dan
menyediakan materi untuk membangun proyek bagi pihak kedua sedangkan pihak kedua berjanji
membayar sejumlah uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang telah digunakan. Pada
dasarnya system kontrak harus bersifat wajar(fair)terhadap kedua belah pihak dan tidak
bermaksud menguntungkan sepihak saja dengan cara merugikan pihak lain. Dengan latar
belakang pemikiran tersebut diatas maka pada kontrak pembangunan proyek yang lengkap, akan
mengandung hal-hal berikut:
1. Adanya pasal yang melindungi kepentingan pemilik terhadap kemungkinan tidak
tercapainya sasaran proyek, disebabkan oleh sesuatu yang menjadi tanggung jawab
kontraktor.
2. Adanya pasal-pasal yang memperhatikan hak-hak kontraktor.
3. Memberikan keleluasaan kepada pemilik untuk dapat menyakini tercapainya sasaransasaran proyek tanpa mencampuri tanggung jawab kontraktor.hal ini dijelaskan
dengan memberikan kesempatan pemantauan dan pengawasan yang luas sewaktu
proyek sedang berjalan, seperti laporan berkala, pengetesan, ujicoba, dan lain-lain.
4. Penjabaran yang jelas akan segala sesuatu yang diingini oleh pemilik.misalnya
definisi lingkup kerja, spesifikasi material dan peralatan. Demikian pula syarat dan
kondisi aspek komersial.

Perlindungan Terhadap Resiko

Berdasarkan pemikiran bahwa akan banyak dijumpai permasalahan persoalan dan kesulitan
dalam proses pelakasanaan kegiatan proyek, yang berarti akan mempertinggi resiko, maka dalam
suatu kontrak yang baik, akan dilengkapi dengan mekanisme ini antara lain :
1. Jaminan pelaksanaan (performance bond)
2. Garansi dan pertanggungan (warranty)
3. Pembayaran berdasarkan kemajuan pekerjaan (progress payment)
4. Hak untuk mengdaka inspeksi dan tes.
5. Hak untuk mendapatkan laporan berkal.
6. Hak melaksanakan penjaminan mutu(quality control).

B. Penyusunan dan Pengelolaan Kontrak.

Kegiatan penyusuanan atau pembentukan kontrak EPK diawali setelah pimpinan perusahaan
pemilik mengambil keputusan meminta jasa kontraktor untuk melaksanakan implementasi fisik
proyek.
1. Perencanaan Dan Strategi
a. Penentuan strategi yang akan dipakai
Dalam hal ini perhatian diutamakan kepada kesiapan dalam dan kemampuan
berorganisasi, serta personil yang akan menangani kegiatan tersebut.adapun dari pihak
kontraktor, dengan mengetahui perencanaan dan strategi tersebut, dapat
mempersiapkan diri untuk menanggapinya sebaik mungkin.
b. Jenis kontrak dilihat dari pembentukan harga dan procedure pembayaran
Ada dua jenis kontrak dasar, yaitu kontrak harga tetap atau lump-sum dan kontrak
harga tidak tetap atau cost plus.Masing-masing memiki keterbatasan dan keuntungan
tergantung dari sifat khusus proyek yang bersangkutan. Oleh karena itu dalam memilih
kotrak harus dikenali lebih dalam factor-faktor yang berkaitan dengan hal-hal tersebut.
c. Kelengkapan paket
Kelengkapan paket yaitu segala sesuatu yang berkaitan dengan definisi lingkup kerja
proyek.Idealnya menysusun rangcangan kontrak harus ditunjang dengan data teknis dan
informasi nonteknis atau komersial yang lengkap dan mutakhir up-to-date.
Perencanaan Dan
Strategi

Pembentukan(penyus
unan) kontrak

Strategi kontrak

Rancangan kontrak

Jenis kontrak
Kelengkapan paket

prakualifikasi
Menysusun RFP

Pelaksanaan
executioan)
Komersial
Procedure
pembayaran
Klaim
Change order

kontrak

(contrak

Teknis
Program
QA/QC
inspeksi
Testing

Kondisi lokal
Membuat proposal
Back-charge
Jaminan
Kepntingan spesifik negosiasi
Penutupan kontrak laporan
proyek
Tanda tangan kontrak
Tabel.Sistematika tahap pembentukan dan pengelolaan kontrak.
d. Kondisi Lokal
Kondisi lokal dapat disebabkan oleh factor-faktor teknis obyektif, maupun oleh
adanya peraturan yang berlaku misalnya perusahaan harus memprioritaskan membeli
barang dan jasa dalam negeri.
e. Kepentingan spesifik proyek
Sering kali proyek memiliki kepentingan spesifik,misalnya teknologi proses yang
akan dipakai relatif baru.

1.
Undangan untuk
ikut Lelang

2.
Petunjuk Lelang

A=dokumen Lelang

3.
Proposal

4.
Pokok-pokok
persetujuan

A+B=Paket
Lelang(RFP)

5.
Syarat-syarat
umum
6.
Syarat-syarat
khusus

B=Rancangan
Kontrak

7. Lingkup
proyek,spesifikasi
dan kriteria
8.
Gambar-gambar
desain

9.
Adentum

C=Adentum,muncul
pada waktu negosiasi

Catatan:
Komponen 1,2,3,4,5,6,7,8 dipersiapkan oleh pemilik
Komponen 3 dipersiapkan oleh pemilik, diisi dan diselesaikan oleh peserta lelang
Komponen 9 adalah hasil interaksi antara pemilik dan peserta sebelum
penandatangan kontrak.
.
2. Pembentukan Kontrak
Setelah ditentukan strategi dan jenis kontrak yang akan dipakai, maka dimulailah kegiatan
pembentukn kontrak.meknisme yang ditempuh yaitu dengan mengadakan lelang. Prosesnya
cukup panjang terdiri dari serangkaian kegiatan-kegiatan seperti membuat dokumen rancangan
kontrak, seleksi calon peserta lelang menysusun paket lelang, evaluasi proposal, negosiasi akhir
sampai menentukan pemenang
3. Pelaksanaan Kontrak
Kegiatan pelaksanaanatau eksekusinya, meliputi administasi aspek komersial, serta memantau
dan mengawasi aspek teknis atau engenering, sampai kontrak dinyatakan tidak berlaku lagi.

4. Rancangan Kontrak
Rancangan Kontrak adalah dokumen yang setelah ditanda tangani, menjadi kontrak resmi
mengikat kedua belah pihak.
1.Komponen Rancangan Kontrak
Rancangan kontrak EPK terdiri dari beberapa kelompok komponen yang berbeda-beda
fungsinya.sebagai Ilustrasi, di bawah ini adalah rancangan kontrak lump-sum proyek E-MK.
Komponen I
Memuat materi-materi pokok persetujuan antara pemilik dan kontraktor. Bila telah ditanda
tangani, akan menjadi inti dari dokumen kontrak.masalah komersial dimuat dalam komponen ini.
Pernyataan persetujuan kedua belah pihak untuk bekerja sama dalam bentuk kontrak.
Harga kontrak
Tanggal mulai berlaku
Jadwal penyelesaian pembanguanan secara mekanikal.
Jaminan dan pertanggungan, perihal :
o Performance
o Jadwal penyelesaian
o Mutu pekerjaan dan peralatan
Pajak,asuramsi dan royalti
Penghentian pekerjaan
Pengurangan dan penambahan pekerjaan
Keadaan force majure
Pengaturan hak kepemilikan
Persengketaan, arbitrasi
Komponen II
Memuat syarat-syarat umum yang memberikan definisi bagaimana pekerjaan harus
dilaksanakan. Termasuk penjelasan, petunjuk dan tatacara penyelenggaraan proyek. Demikian
juga mengenai garis wewenang dan tanggung jawab pihak-pihak yang bersangkutan. Petunjuk
dan prosedure meliputi hal-hal berikut:
Desain engenerring
Pengadaanmaterial dan jasa
Konstruksi dan subkonstruksi
Perencanaan, pengendalian biaya dan jadwal.
Pengendalian mutu
Laporan kemajuan proyek
Korespodensi dan system arsip
Procedure persetujuan, keuangan, dan pembayaran.
Penyelesaian dan penutupan proyek.
Komponen III
Memuat syarat-syarat khusus sebagai berikut:
Pengadaan material dan jasa yang ditanggung oleh pemilik
Lingkup kerja khusus seperti pelatihan

Fasilitas sementara
Kondisi-kondisi lain yang diluar komponen II yang perlu diketahui oleh kontraktor.

Komponen IV
Memuat perincian lingkup kerja proyek secara menyeluruh, termasuk kriteria dan spesifikasi.
Spesifikasi terdiri dari sebagai berikut:
Rincian lingkup pekerjaan,seperti:
o Unit utama
o Unit utility
o Unti-offsite;
o Instrument dan pusat pengendalian
Lingkup kerja desain dan engenering spesifikasi material dan peralatan dan kriteria kerja
Standar, kode dan satun ukur
Gambar serta keterangan singkat seperti
o Ganbar denah
o Gambar peralatan dan aksesoris
o Gambar iso metric dan lain-lain.
Adentum
Merupakan perlengkapan atau perubahan atau tambahan dari dokumen-dokumen diatas yang
terjadi selama proses lelang dan akan menjadi bagian dari kontraktor.
B. Sorotan Khusus
Semua pasal kontrak adalah penting dan susunan kalimat yang tepat dan jelas, namun
demikian dan beberapa yang pada umumnya dianggap perlu mendapatkan sorotan khusus demii
kelancaran tahap pelaksanaan proyek.diantaranya adalah sebagai berikut:
1. Nilai kontrak, jadwal penyelesaian, dan keterlambatan.
Nilai kontrak adalah jumlah kompensasi yang dijanjikan kepada kontraktor atas jasa
dan material yang telah diberikan.
2. Bonus
Untuk merangsang kontraktor menyelesaikan pekerjaan lebih cepat dari yang tercantum
dikontrak, kadang-kadang tercantum pasal-pasal mengenai berapa besar bonus yang akan
diterima, bila pekerjaan selesai lebih awal.
3. Lingkup Kerja
Deskripsi lingkup kerja proyek adalah bagian yang amat penting dari setiap kontrak,
karena ini memberikn batasan dan dimensi dari jasa dan material yang kan dilakukan.
4. Kajian desain
Pada tahap tertentu selama kegiatan desain engenering diadakan rapat untuk mengkaji
hasil desain atau desain review meeting antara kontraktor dan pemilik, tujuannya antara
lain untuk mendapatkan konfirmasi perihal masalah-masalah seperti kehandalan
peralatan, peralatan, pemeliharaan, keamanan, keluwesan dan lain-lain.
5. Pekerjaan Subkontraktor
Pelaksanaan atau kontraktor proyek berukuran besar pada umumnya melaksanakan
beberapa paket kerja diserahkan kepada subkontraktor.Meskipun seandainya penyerahan
tersebut telah disetujui oleh pemilik sesuai dengan procedure, tetapi kontraktor harus
tetap bertanggung jawab sepenuhnya atas hasil kerja subkontraktor.

6. Persetujuan hasil pekerjaan

Harus ada kejelasan tentang tanggung jawab yang terkandung didalam procedure
persetujuan.misalnya sejauh mana dampak persetujuan yang te;ah diberikan oleh pemilik
terhadap gambar-gambar desain enginerring,inspeksi,keputusan tender, dan lain-lain.
7. Syarat pembayaran
Pemilik berkeinginan agar pembayaran kepd kontraktor sesuai dengan kemajuan
pekerjaan yang telah diselesaikan (progress payment). dalam pada itu, kontraktor
bermaksud mencegah penggunaan arus kas perusahaan untuk membiayai (pre-finance)
proyek. Keadaan ini sering terjadi pada tahap pembelian peralatan dan mobilisasi tenaga
kerja, dimana kontraktor memerlukan bnyak dana untuk tanda ikatan(commitment cost).
8. Change order
Tujuan kontrak limp-sum adalah memberikan tanggung jawab kepada kontraktor untuk
melaksanakan implementasi fisik proyek, dengan harga yang telah dibatasi jumlahnya
atau dengan kata lain besarnya tetap. Guna mengendalikan kemungkinan perubahan
lingkup kerja (yang belum dapat ditentukan harga satuannya) terhadap aspek biaya,perlu
dirumuskan procedure yang dikenal sebagai change order.
C. Paket Lelang
Paket lelang atau RFP adalah paket yang terdiri dari beberapa dokumen dikirimkan kepada
peserta lelang yang telah lulus prakualifikasi.Paket Lelang yang lengkap terdiri dari beberapa
komponen sebagai berikut:
1. Undangan dan petunjuk Lelang
Latar belakang proyek:uraian yang singkat memuat pokok-pokok maksud dan
tujuan serta lingkup proyek.Disinggung pula mengenai lokasi dan jadwal
dimulainya pekerjaan.
Rapat klasifikasi:bebrarap hari setelah peserta menerima paket lelang, yang
dianggap cukup waktu untuk mempelajarinya, maka diadakan acara kunjumgan
kelokasi dan rapat klasifikasi.
Kriteria seleksi:dalam petunjuk lelang dicantumkan penjelasan mnegenai criteria
kualifikasi atau seleksi.
Jaminan lelang.
2. Format proposal
Dokumen ini dipersiapkan oleh pemilik, berisi berbagai pernyataan dan permintaan
informasi yang disusun dalam suatu format dan harus diselesaikan atau dijawab oleh
peserta lelang. Format proposal disusun sedemikianrupa, sehingga informasi dan data
jawaban yang diberikan oleh peserta (bila ia menjadi pemenang) dapat langsung
dipindahkan kedalam kontrak.
3. Finansial atau komersial
Pada format finansial dan komersial terdapat halaman-halaman yang disediakan untuk
diisi oleh peserta lelang, lengkap dengan lampiran-lampiran yang harus menyertainya.
Untuk jenis kontrak dengan harga tetap antara lain meliputi hal-hal sebagai berikut:
Jumlah pengajuan harga
Harga satuan yang diperlukan bila ada pekerjaan tambah atau kurang
Harga untuk butir-butir reimbursable
Biaya computer,dan reproduksi
Tand jaminan dan asuramsi

4. Teknik dan manajemen

Aspek teknik dan manajemen terdiri dari tehnik lingkup proyek dan aspek manajemen.
Teknis lingkup proyek adalah kegiatan yang berhubungan dengan tehnologi yang akan
dipakai alternative skema proses yang diusulkan, perubahan atau tambahan atau
pengurangan lingkup kerja,jadwal pelaksanaan yang diusulkan dan lain-lain.
D. Kontrak Hasil Penunjukan Langsung
Artinya tidak melalui proses pelelangan dan dikenal sebagai kontrak hasil negosiasi. Kontrak
ini sering dilakukan untuk proyek ekspansi atu duplikasi, dimana kontraktor yang sama telah
menunjukan keberhasilanya dengan nyata pada proyek terdahulu.Proses penunjukan langsung
dapat menghasilkan kontrak harg tetap atau harga tidak tetap, tergantung dari berbagai faktor,
bila faktor utamanya adalah belum atau tidak lengkapnya definisi lingkup proyek, maka kontrak
yang dihasilkan umumnya berbentuk cost plus fee.
1. Proses Pembentukan
2. Pasal Kontrak
3. Lingkup Kerja
4. Butir-butir Reimbursable
5. Program Implementasi
6. Letter of Intent
F. Jenis Kontrak
Jenis kontrak dibedakan menjadi:
1. Kontrak pekerjan lumsum : merupakan pelaksanaan pekerjaan sebagai mana uraian
dan spesifikasi teknis untuk setiap kegiatan dalam dokumen perencanaan..
2. Kontrak harga satuan pekerjaan : pada cara pendekatn kontrak ini pemilik
menjbarkan sejelas-jelasnya mengenai lingkup setiap pos pekerjaan.
3. Kontrak biaya actual ditambah keuntungan : pada kontrak ini, kontraktor menrima
pembayran sebagai pengganti biaya yang dibelanjakan dengan ditambah biaya umum
overhead dan keuntungan, baik berupa jumlah pasti atau persentasi dari biaya aktual.
4. Kontrak pengadaan tenaga kerja : dikenal sebagai cara tradisional dalam kontra
konstruksi. Pemberian tugas menyediakan semua fasilitas lapangan, perlengkapan,
peralatan, material, dan pelayanan sesuai masing-masing rencana kerja.
5. Kontrak Pengukuran Ulang : pada kontrak ini, pemilik menyodorkan daftar estimasi
volume seluruh pekerjaan.
6. Kontrak Campuran : merupakan suatu upaya pengembangan dengan
mempertimbangkan kombinasi cara tipe yang berbeda, dimana kompensasi
pembayarnya juga dikombinasikan dalam satu kontrak.
7. Kontrak Turnkey : merupakan ikatan kontrak untuk keseluruhan paket pekerjaan
sejak dari penyusunan konsep dan studi kelayakan, perencanaan, konstruksi,
pengadaan, sampai menghasilkan keluaran-keluaran produk yang terjamin baik.
Prosedure Kontrak
Lebih sama dengn procedure pengadaan atau pelelangan pekerjaan. Secara garis besar inti dan
tujuan dari procedure yaitu:
1. untuk memperoleh penawaran bersaing
2. memberi kesempatan yang sama bagi semua peserta lelang terpilih

3. memberi perlakuan yang sama bagi semua peserta pelelangan

4. menentukan penawaran terendah yang terevaluasi
5. memperoleh harga wajar yang secara teknis dapat dipertaggung jawabkan.
Langkah-langkah dalam menyusun kontrak:
1. Menyusun paket-paket pekerjaan
Paket-paket pekerjaan disusun sesuai dengan struktur rincian pekerjaan dan dibuat dengan
tujuan untuk menyusun kontrak dengan pelaksanaannya yang dipusatkan pada cakupan
rencana kerja tertentu.
2. Menyiapkan dokumen lelang
Dokumen yang dibagikan kepada peserta lelangberisi informasi secukupnya, agar dengan
jelas dapat dimengerti tentang lingkup kontrak seolengkapnya dan memepersiapkan
penawarannya secara lengkap dan benar.Untuk itu dokumen termasuk memuat hal-hal
berikut:
a. Petunjuk dan instruksi bagi peserta :instruksi meliputi ketentuan kualifikasi peserta
lelang, petunju untuk menyiapkan penawaran, jumlah set yang harus diserahkan,
bahasa yang digunakan,mata uang yang berlaku pada penawaraninternasional, dasadasar penetapan hrga, perubahabn spesifikasi, penyimpangan kondisi baik secara
umum maupun khusus, jaminan uang dapat diterima atau persyaratan atau
persyaratan jaminan penawaran, validitas dan masa berlaku penawaran atau
jaminan, criteria dan procedure evaluasi penawaran,pembelanjan piihan yang
diperkenankan,batas akhir pembelian dokumen jadwal penyerahahan penawaran,
procedure penyerahan, tatacara pembukaan penawaran, tempat dan waktu
pembukaan, procedure penilaian dan evalusasi, tatacara recomendasi dan
persetujuan pemenang.dan sebagainya.
b. Contoh model formulir penawaran : adalah ketentuan dan informasi dalm rangka
persiapan pelelangan sehingga dokumennya dapat diserahkan secara lengkap oleh
peserta lelang.Disamping itu penyeragman penawaran akan memepermudah upay
pembandingan nilai dan evaluasi.
c. Gambar-gambar, daftar volume pekerjaan, dan spesifikasi teknis : merupakan
bagian terpenting dari seluruh dokumen lelang gambar-gambar dan volume
pekerjaan (Bill of Quantity) harus merupakan informasi yang sejelas-jelasnya dan
berlaku sebagai revisi yang terakhir, keterangan mengenai nomer revisi harus
dicantumkan secara jelas pada gambar dan spesifikasi yang bersangkutan.
d. Daftar Harga Satuan : untuk berbagai material dan tipe pekerjaan pokok yang
biasanya diterbitkan secara berkala oleh lembaga teknis formal, tarip untuk berbagai
macam pajak atau pungutan resmi,sewa peraltan dan sebagainya.
e. Kondisi umum kontrak : berupa dokumen semacam format standar kontrak
diperuntukan sama bagi seluruh kontraktor.Dokumen tersebut berisi minimal
ketentuan-ketentuan tentang :
Definisi-definisi serta penafsiran
Peran konsultan atau rekayasawan
Dokumen kontrak
Gambar-gambar
Hak dan kewajiban antarpihak

Dokumentasi procedure untuk pemeriksaan, pengiriman, asuransi,

penggantian, dan sebagainya.
Ketentuan pembayaran
Prosedure untuk pengukuran dan sertifikasi penagihan
Procedure penyesuaian harga
Prosedure perubahan pekerjaan
Keamanan kinerja
Prosedure untuk untuk penyelesaian klaim dan perselisihan, termasuk
procedure arabitrasi.
Force majeure
Kerusakan dan denda
f. Kondisi khusus Kontrak : merupakan keadan secara khusus diterapkanhanya untuk
paket pekerjaan atau kontrak khusus pula, dan biasanya tidak diberlakukan secara
umum untuk paket lainya.
3. Penentuan kualifikasi Kontraktor
menyelenggarakan proses kualifikasi sebelum penerbitan permintaan kesediaan mengikuti
lelang kepada kontraktor adalah masalah pendekatan kontrak yang diinginkan.
4. Kesepakatan kontrak
merupakan dokumen yang menyatakan bahwa kontraktor terikat perjanjian dengan pemilik
untu melaksanakan pekerjaan yang ditentukan lingkupnya. Sebaliknya pemilik terikat
perjanjian dengan kontraktor untuk membayar harga kontrak dalam kondisi yang disetujui
dan sesuai denga ang ditentukan dalam kontrak. Dengan demikian sebagai apendiks atau
lampiran kontrak biasnya dilampirkan:
Undangan lelang
Petunjuk dan instruksi bagi peserta lelang
Berita acara proses pelelngan ditambah denda rapat penjelasan
Gambar-gambar perencanaan dan spesifikasi teknis
Volume pekerjaan dan daftar harga satuan
Kondisi umum kontrak
Kondisi khusus kontrak
Surat keabsahan
Persetujuan dan penunjukan kontraktor
5. Menghindarkan kondisi kasar dan kesukaran tersembunyi
Sering dijumpai pihak pembuat kontrak, sepertinya tumbuh suatu pandangan bahwa jika
kontraktor dapt menerima ketentuan yang keras dan kondisi yang sulit seakan-akan telah
berjasa dan menguntungkan bagi pemilik. Pandangan demikian keliru karena dengan
memasukan ketentuan-ketentuan yang keras dan jebakan-jebakan ke dalam dokumen
kontrak, yang man berkibat merugikan kontraktor. Sebaliknya proyek akan terbantu apabila
kontrak dibuat dengan disertai kewaspadaan bahwa kontraktor tidak mau mengerjakan
pekerjaan yang ditawarkan,apalagi harus membayar dari kantong sendiri.
6. Garansi Kinerja
Garansi dengan mana kontraktor menjamin pemili mengenai segala sesuatu yang berkaitan
dengan kinerjanya terdiri dari dua macam yaitu garansi kinerja penawaran dan jaminan
pelaksanaan. Garansi kinerja penawaran ditanggung oleh bank dari pihak kontraktor dala

bentuk bank garansi. Sedangkan Garansi kinerja untuk mewakili tanggung jawab pihak
kontraktor jika menrrima uang muka yang mungkin diperlukan dalam mobilisasi atau
pekerjaan persiapan dimuka semacamnya yang harus terjamin bagi pemilik.
7. Force majeure
Kondisi force majeure biasanya berupa peristiwa pemogokan, unjuk rasa, huru-hara social,
kebakaran, banjir, gempa, atau bencana alam lainnya.

Gambar. Proses Lelang

Bab31
Proses Memilih Kontraktor
Setelah perangkat lunak seperti paket lelang dengan segala dokumen dokumen pelengkap siap
tersedia, segera diikuti dengan kegiatan memilih kontraktor. Proses memilih ini meliputi
pekerjaan penelitian dan evaluasi, yang sering kali menjangkau masalah intern organisasi, seperti
personalia dan keuangan calon kontraktor. Hal ini dilakukan mengingat keberhasilannya
menangani proyek yang besar dan kompleks, banyak tergantung kepada posisi keuangan serta
kualitas personil yang melakukan pekerjaan penting, seperti manajer proyek, manajer konstruksi,
manajer pembelian, dan lain-lain.

Tugas dan Lingkup Kerja Kontraktor

Tugas dan kewajiban kontraktor dalam kontrak EPK adalah bertanggung jawab atas
implementasi fisik proyek. Adapun lingkup kerjanya meliputi desain engineering, pembelian dan
konstruksi, termasuk memantau dan inspeksi proses pabrikasi perala tan yang dipesan dari
manufaktur atau pabrik.

PROSES MEMILIH KONTRAKTOR

Proses pemilihan kontraktor adalah serangkaian kegiatan mulai dari mengindentifikasi keperluan
jasa kontraktor oleh pemilik, mempersiapkan paket lelang, melakukan lelang, sampai tanda
tangan kontrak untuk menangani implementasi fisik proyek. Pada dasamya proses lelang terbuka
terdiri dari:
prakualifikasi, kemudian pemberian paket lelang dan;
tidak ada prakualifikasi, langsung pemberian paket lelang.
Untuk proyek yang besar dan menggunakan bentuk kontrak harga tetap, lazimnya ditempuh
pendekatan seperti pada butir pertama, yaitu mengadakan prakualifikasi dilanjutkan dengan
memberikan paket lelang kepada calon yang lulus, kemudian mengevaluasi proposal sampai
menentukan pemenang.
Tugas Pemilik Proyek
1. Gagasan awal
2. Menyusun kerangka acuan (TOR)
3. Mendapatkan jasa konsultasi
4. Menentukan strategi penyelenggaraan
5. Prakualilikasi kontraktor
6. Menyusun rancangan kontrak dan paket lelang (RFP)
7. Mengirim RFP ke peserta lelang
8. Menerima dan evaluasi proposal
9. Negosiasi dan tanda tangan kontrak
1O. Memantau dan mengawasi implementasi fisik
11. Administrasi kontrak dan keuangan
Tugas Konsultan
12. Studi kelayakan
13. Jasa konsultasi untuk butir 6, 8, 9, 1O, 11
TUGAS KONTRAKTOR ATAU KONTRAKTOR UTAMA
14. Menerima AFP dan membuat proposal 15. Negosiasi
16. Tanda tangan kontrak AFP
17. Mobilisasi sumber daya
18. Impelementasi fisik
. desain engineering
. pengadaan
. kontruksi
19. Kepenyeliaan
20. Administrasi kontrak

A. Prakualifikasi untuk Memperoleh Daftar Pendek

Pertirnbangan Perkualifikasian tersebut adalah sebagai berikut.

Mengurangi beban administrasi pemilik, mengevaluasi proposal, melibatkan banyak

kegiatan administrasi, pikiran dan ketelitian, sehingga perlu diusahakan untuk
membatasinya.

Mencegah kesulitan menentukan pemenang, prakualifikasi mencegah kesulitan yang

mung kin timbul dalam proses menentukan pemenang. Misalnya, peserta lelang
mengajukan harga terendah tetapi ternyata kualifikasi teknisnya tidak memenuhi
persyaratan.

Mengindentifikasi perusahaan yang mampu untuk pekerjaan yang akan dilelang, dengan
mengkaji bidang usaha, pengalaman serta catatan-catatan prestasinya, dapat diperkirakan
kemampuan perusahaan tersebut untuk menangani proyek yang akan dilelang.

B. Siklus Prakualifikasi
Proses prakualifikasi mengikuti urutan sebagai berikut.
a. Membentuk panitia pengadaan.
b. Menyusun kriteria prakualifikasi.
c. Membuat daftar pendek (short list) dari daftar panjang (long list).
Sebelum mulai mengadakan prakualifikasi, pertama-tama dibentuk panitia untuk membuat
kriteria prakualifikasi, yang umumnya mencakup aspek non komersial atau teknik dan
manajemen (T&M) dan aspek finansial atau komersial.
1. Aspek Nonkomersial dan Manajemen

Pengalaman pekerjaan pada proyek sejenis.

Pernah menangani volume pekerjaan yang setara.
Pernah bekerja di negara yang bersangkutan.
Tersedianya tenaga ahli pada waktu diperlukan.

.2. Aspek Finansial atau Komersial

Posisi finansial yang ditunjukkan oleh neraca baIance-shed, dan ares kas (cash-jlow)
perusahaan selama 2-3 tahun terakhir.
Total nilai kontrak yang saat ini sedang ditangani.
Kemampuan memperoleh kredit atau jaminan keuangan.

Daftar panjang dan Daftar Pendek

Setelah dibentuk panitia pengadaan berikut kriteria yang akan digunakan, kegiatan
selanjutnya adalah melaksanakan prakualifikasi. Kegiatan ini dilakukan dengan mengkaji daftar
kontraktor-kontraktor, yang dari pengamatan sekilas memiliki lingkup usaha dan pengalaman
kerja yang dapat dipertirnbangkan. Daftar tersebut tersedia di perkumpulan profesi atau referensi

dari badan atau lembaga yang sering bekerja dengan kontraktor, seperti Departemen Pekerjaan
Umum, Perindustrian, Pertambangan, dan Energi, dan lain-lain. Atau dengan memasang iklan
dalam surat kabar atau majalah. Hal ini dikenal sebagai lelang terbuka.
Dengan cara-cara seperti tersebut di atas akan diperoleh daftar panjang (long list) kontraktorkontraktor yang mungkin berminat. Kepada mereka, dikirim teleks atau surat yang isinya sebagai
berikut.
Pemberian informasi:
pemberitahuan akan adanya lelang suatu proyek, dengan penjelasan sing kat mengenai
pemilik atau sponsor, dan penyandang dana;
keterangansingkat lingkup proyek, lokasi dan perkiraan kurun vvaktu jadwal
pelaksanaan;
rencana jenis kontrak yang akan dipakli.
Permintaan informasi;
kesediaan untuk mengikuti lelang;
pengalaman singkat perusahaan;
indikasi tenaga ahli atau tirn manajemen yang dirniliki;
keterangan singkat posisi keuangan perusahaan.
.Bagi mereka yang memberikan jawaban berminat ikut lelang, dilakukan prakualifikasi dan
menghasilkan daftar pendek (short list). Idealnya dari prakualifikasi dihasilkan daftar pendck
tidak lebih lima perusahaan, lebih besar dari jumlah tersebut, akan mengakibatkan terlalu banyak
pekerjaan untuk mengurusnya.
Menyerahkan Paket Lelang
Setelah paket lelang disampaikan kepada peserta yang tercantum dalam daftar pendek, maka
selang beberapa waktu (2-3 minggu), mereka diberi kesempatan untuk meminta penjelasan
dalam suatu rapat klarifikasi dan berkunjung ke lokasi proyek.
MEMBUAT PROPOSAL
Tujuan dan Pertimbangan
Sebelum membahas isi jawaban, terlebih dahulu ditinjau motivasi ;dan tujuan yang
mendorong mereka, yaitu perusahaan kontraktor. Untuk mengikuti lelang, karena hal ini
berpengaruh terhadap tanggapan yang akan diberikan. Diantaranya yang terpenting adalah
sebagai berikut.

Ingin mengisi kapasitas perusahaan (work load) yangmasih tersedia.

Menjaga perusahaan agar tetap memiliki pekerjaan, dan arus pemasukan kas. Dengan
demikian, dapat mempertahankan ikatan kerja dengan staf dan pekerja yang cakap.
Mengejar laba atau keuntungan.
Mendapa_an pengalaman dan menyerap teknologi baru.
Menjaga kelangsungan kontak dengan pemilik, subkontraktor dan rekanan.

Faktor yang mempengaruhi pandangan perusahaan mengenai proyek yang menarik umumnya
berhubungan dengan hal-hal berikut.

Jadwal dan Sumber Day, Jadwalnya reealistis atau tidak, dan Sumber dayanya tidak
terikat dengan perusahaan lain.
Jenis Proyek Umumnya kontraktor memiliki pengalaman dan kepandaian pada jenis
proyek tertentu, misalnya pembangunan jembatan, dan pekerjaan sipil yang lain.
Besarnya Proyek ukuran proyek yang setara dengan apa yang sudah sering ia tangani.
Lokasi Jarak lokasi proyek dari kantor pusat akan mempengaruhi.
Iklim Kompetisi mereka mengharapkan adanya iklim kompetisi yang wajar
Meningkatkan Kemampuan & Pengalaman, kerjasama atau asosiasi dengan perusahaan
lain.
Menjaga Relasi memelihara hubungan baik dan menunjukkan tetap adanya perhatian
terhadap relasi.

A. Tanggung Jawab dan Koordinasi

Untuk memperlancar pekerjaan, lazimnya ditugaskan seorang penanggung jawab tunggal
untuk memimpin dan mengkoordinasikan berbagai kegiatan yang bersangkutan, serta mengolah
masukanmasukan yang diterima. Koordinasi dibutuhkan bagi pekerjaan-pekerjaan
mengumpulkan keterangan untuk mengisi proposal, akurasi perkiraan biaya, meneliti rancangan
kontrak, dan kelengkapan jawaban, dalam arti jangan sampai ada pertanyaan dalam format
proposal yang terlewatkan, tidak atau belum di tanggapi. Disamping itu, sebagai penanggung
jawab diharapkan mempunyai prakarsa untuk meningkatkan efisiensi, memperkecil peluang
terjadinya kekeliruan, dan yang penting lagi berhasil membuat kontrak yang memperhatikan sa
saran, dan kebijakan perusahaan, baik dari segi risiko maupun keuntungan.
B. Persiapan
Setelah menerima paket lelang, segera dimulai mengkaji dan mendalarni berbagai langkah
persiapan, seperti berikut ini.

Menganalisis kondisi lokasi.

Mengumpulkan informasi harga dan tersedianya material serta peralatan.
Mengumpulkan informasi sumber tenaga kerja dan tingkat upah.
Mengusahakan jarninan lelang.

Kondisi Lokasi
Mengkaji dan analisis kondisi lokasi dilakukan dengan cara mengadakan survei lokasi. Banyak
hasil diperoleh dengan langkah ini, misalnya sebagai tambahan informasi yang telah dibcrikan di
paket lelang.dan membuat lebih mantap, dan realistis dalam menyusun perkiraan biaya.
Menyusun Perkiraan Biaya dan Margin
Agar dapat bersaing, harga yang diajukan harus didasarkan atas perhitungan dan asumsi yang
realistis.

Porsi
Pekerjaan
Kontraktor
("!o)
20,0
60,0
0,0

Porsi
Pekerjaan
Subkontraktor
("!o)
70,0
25,0
95,0

Laba
Kontraktor
("!o)
10,0
15,0
5,0

Contoh variasi laba kontraktor terhadap presentase porsi pekerjaan

Dari tabel di atas, terlihat bahwa makin besar porsi yang diserahkan kepada sukontraktor makin
kecillaba kontraktor, ini sebagai akibat dari berkurangnya risiko yang ditanggung secara
langsung oleh kontraktor. Kasus pada butir 3 jarang terjadi, karena kontraktor seolah-olah hanya
bertindak seperti pcrantara
Pemeriksaan Akhir
Unuk menghindari kesalahan yang disebabkan oleh kurangnya ketelitian, seperti kurang
saksama pada saat membaca petunjuk dalam paket lelang, setelah menyelesaikan jawabanjawaban kualifikasi dan mencantumkan harga penawaran, maka sebelum paket Ielang dikirim ke
pemiIik, hendaknya diadakan pemeriksaan akhir.
Daftar Pemeriksaan dan Pengecekan Ulang
Dari waktu ke waktu diperiksa ulang apakah semua kegiatan yang tercantum dalam daftar
pemeriksaan telah ditangani secara tuntas. Adapun kesalahan perhitungan aritmatik dicegah
dengan pengecekan ulang yang dilakukan oleh orang yang berbeda-beda.
MENERIMA, MENELITI DAN MENGKAJI PROPOSAL
A. Panitia Evaluasi
M proposal dari peserta lelang sampai kepada mengajukan usulan pemenang, kepada
pemimpin proyek, atau perusahaan. Umumnya terdiri dari panitia pengadaan yang diperkuat.
Dalam melaksanakan pekerjaannya harus menjaga suasana obyektivitas dan tidak memihak
kepada salah satu peserta
Prosedur Kerja
Masing-masing anggota parutia mula-mula melakukan evaluasi sendiri proposal yang
mas uk, dengan mengisi kolom-kolom yang tersedia di lembaran evaluasi, dan memberikan
angka persentasi dengan memperhatikan kriteria yang telah ditentukan Dengan demikian, akan
diperoleh angka akhir bagi tiap-tiap proposal atau peserta lelang. Setelah evaluasi oleh masingmasing anggota panitia selesai, diadilkan rapat lengkap, untuk membicarakan hasil pekerjaan
masing-masing anggota, dan memberi kesempatan mengutarakan dan mempertahankan
pendapatnya. Dengan pendekatan di atas, diharapkan tercapai satu kesimpulan yang
mencerminkan pendapat tim.

B. Kriteria Evaluasi
Membuka dan Meneliti Proposal
Pada lelang terbuka dengan prosedur konvensional, pembukaan lelang dilaksanakan
sedemikian rupa agar semua peserta mengetahui jumlah penawararr yang diajukan kegiatan
administrasi dan penelitian kelengkapan usulan mengiringi pembukaan dokumen proposal,
seperti berikut ini.
Memeriksa dan mencatat kehadiran panitia dan peserta lelang.
Menerima dan mencatat dokumen proposal dari peserta lelang.
Membuka proposal, mengumumkan, dan mencatat jumlah pengajuan harga di depan
panitia dan wakil peserta lelang.
Menerima jaminan lelang (bid bond).
Membuat berita acara.
Mengkaji Evaluasi Proposal
Tim evaluasi mulai dengan pengkajian proposal dengan melihat hal-hal berikut ini.
Apakah terdapat kesalahan perhitungan aritmatik, seperti menjumlah, mengalikan,
membagi dan lain-lain, bila hal ini terjadi, maka yang dianggap berlaku adalah
perhitungan komponen-komponennya.

Apakah proposal telah menanggapi sebaik-baiknya (responsif) terhadap syaratsyarat lelang

(terms dan condition) yang tercantum di dalarn dokumen lelang, tanpa adanya
penyimpangan yang berarti.

Adanya usulan atau permintaan yang bersifat pengecualian atau exceptioll.

Tindak selanjutnya tim evaluasi mengadakan pengkajian yang meliputi analisis kualitatif dan
kuantitatif
C. Contoh Evaluasi Kualitatif
Analisis Kuantitatif
Analisis kuantitatif yang dikaji dan dibandingkan menyangkut hal-hal yang konkrit berupa
angka pengajuan berikut ini.
a. Angka penawaran harga yang diajukan pada pembukaan lelang, disebut angka
pembukaan.
b. Apakah terdapat alternatif teknis, bila ada, harus diperbitungkan dampakanya terhadap
angka pembukaan.
c. Apakah peserta mengajukan penawaran sesuai dengan lingkup kerja yang dicantumkan di
dokumen lelang, dan apakah ada usulan penambahan atau pengurangan. Bila ada, harus
diperhitungkan pengaruhnya terhadap angka pembukaan.
d. Bagaimana jadwal proyek yang diusulkan. Bila terlalu panjang apakah jadwal tersebut
bisa diterima, perlu diperhatikan penyesuaian harganya (eskalasi dan lainlain). Dan bila
terlalu pendek apakah jadwal tersebut realistis.

Sewaktu mengkaji penawaran harga hendaknya diteliti masalah yang berkaitan dengan hal-hal
berikut ini :
.Harga Satuan Misalnya RplJam Orang. Harga ini diperlukan untuk perhitungan bila ada
penambahan atau .pengurangan pekerjaan. .
.Nilai Tukar Mata Uang Agar mudah membandingkan penawaran satu peserta dengan yang lain,
proposal harga dikonversikan ke dalam satu bentuk mata uang sesuai dengan ketentuan di
dokumen lelang.
.Syarat Pembayaran Syarat pembayaran, jumlah, dan jadwalnya harus dievaluasi dengan teliti.
Jaminan atau Garansi dan Lain-Iain Diteliti cukup tidaknya tanda jaminan yang diajukan
dengan persyaratan yang berlaku.
Eskalasi dan Kontigensi Dalam dokumen lelang diberitahukan dasar per hi tung an untuk
menentukan eskalasi, Untuk kontigensi, diperiksa apakah angka-angka yang diajukan tidal..
melewati batas kewajaran bagi masing-masing butirnya.

Menentukan Pemenang
Penentuan pemenang didasarkan atas kombinasi dari hasil analisis kualitatif dan kuantitatif,
yaitu sebagai berikut.
1. Lulus evaluasi kualitatif.
2. Harga terendah setelah ,disesuaikan (the lawest evaluated price).
Penandatanganan Kontrak
Kontrak resmi ditandatangani oleh wakil-wakil yang berwenang, diadakan rapat klarifikasi
terakhir untuk menyamakan pendapat isi kontrak. Agar tidak timbul masalah dikemudian hari.
D. Kesulitan yang Sering Dihadapi
Hal ini umumnyn berhubungan dengan teknis lingkup kerja (scope adequacy) proyek, bagianbagian (per unit), maupun secara keseluruhan. Termasuk dalam hal ini ialah kriteria, spesiiikasi
sert" desain engineering dari material, peralatan serta proses produksi yang diinginkan. Pesert,!
tender untuk proyek demikian acapkali punya altematif yang menarik dalam hal pemilihan perala
tan, ataupun proses produksi, yang kadang-kadang bermanfaat bagi pemilik untuk
dipertimbangkan. Pemilik umumnya tidak akan begitu saja menolak jenis pengajuan seperti itu
dengan dasar tidak memenuhi syarat, tanpa mengkajinya lebih mendalam dari segi teknologi.
Untuk menghadapi hal tersebut pemilik harus memilik staf atau konsultan yang menguasai betulbetul aspek teknis atau engineering dan biaya dari peralatan yang berkaitan dengan proyek yang
bersangkutan.

PEMILlHAN KONTRAKTOR UNTUK KONTRAK BARGA TIDAK TETAP

Bila tersedia lebih dari satu perusahaan kontraktor yang dianggap mampu, keputusan
pemilihan didasarkan atas hasil pengkajian data informasi berikut.
Aspek Nonkomersial dan Manajemen

Pengalaman proyek sejenis.

Pengalaman di lokasi atau daerah yang serupa (iktm, sosial, lingkungan, dan lainlain).
Reputasi perusahaan.
Kualitas personil inti.
Kesiapan peralatan konstruksi.
Tersedianya modal kerja.
Volume pekerjaan yang sedang dihadapi dan kapasitas yang masih tersisa.
Status finansial.

Aspek Komersial
a) Fee
Jumlah pengajuan fee.
b) Desain dan Engineering
Gaji dan kompensasi personil dan tenaga ahli.
Biaya sewa komputer dan lain-lain.
Biaya tak terduga.
c) Pembe1ian dan Subkontraktor
Gaji dan kompensasi personil dan tenaga ahli.
d) Konstruksi
Gaji dan kompensasi personil dan penyelia

Bab 32
Jasa Konsultasi
Siklus proyek diawali dengan munculnya suatu gagasan dengan tujuan tertentu. Gagasan
tersebut dapat berupa keinginan melakukan investasi untuk menaikkan pendapatan perusahaan,
perbaikan fasilitas produksi yang telah ada, ataupun peningkatan prasarana lingkungan di perkampungan. atas dasar pertimbangan efisiensi, ekonomi dan integritas has ilhasilnya, meminta
bantuan dari luar, misalnya dari organisasi profesi seperti konsultan. Jenis-jenis Jasa konsultasi
pada Proyek sebagai berikut:
1) Jasa Ahli Konstruksi
Ahli Konstruksi (produsen) yang dipercaya ditugaskan untuk menuangkan prakarsa pemberi
tugas (konsumen) ke dalarn bentuk gagasan rancangan (desain) dan kemudian sekaligus
membangunnya diwujudkan secara fisiko Dengan didasarkan atas azas saling percaya secara
profesional (trustworthy) Ahli Konstruksi memberikan pelayanan jasa melalui keahliannya
sedangkan pemberi tugas menyediakan imbalan lertentu. Pelayanan jasa yang diberikan meliputi

seluruh kegiatan dalarn sistem rekayasa konstruksi.

Kepentingan pemberi tugas di lapangan diwakili oleh direktievoering (direksi), yaitu pejabat
yang ditugaskan untuk mengawasi pelaksanaan konstruksi yang dikerjakan oleh kontraktor.
Kontraktor bertindak dan berlaku sebagai Ahli Konstruksi yang terpercaya. Perencanaan dapat
dilaksanakan oleh pihak pemberi tugas atau oleh kontraktor dengan pengawasan dan persetujuan
dari direksi selaku wakil dari pihak pemberi tugas.
2) Jasa Konsultan Perencana
Menghadapi faktor ketidakpastian, produsen tidak memiliki cukup kemampuan untuk
mengupayakan penyelesaian yang terbaik bagi kepentingan konsumen. Bahkan dalam rangka
menyelamatkan diri dari himpitan faktor ketidakpastian seringkali lalu memilih menempuh
upaya yang jelas-jelas berakibat merugikan konsumen. Seperti mengantisipasinya dengan asal
saja menerapkan faktor aman yang terlalu besar atas pembiayaan konstruksi berdasarkan pada
argumentasi tanpa tanggung jawab profesional yang jelas misalnya.
Dalam rangka menciptakan kondisi obyektif dan sekaligus memperkuat ketidaktahuan
pemberi tugas dalam bidang konstruksi, dipandangperlu untuk memperbaiki sistem dengan cara
melibatkan Ahli lainnya yakni Konsultan Perencana, di dalam proses produksi. Secara ideal,
dengan hadirnya konsultan perencana diharapkan dapat dicapai kondisi yang lebih obyektif
dengan harapan tercapainya hasil yang lebih sangkil.
Keadaan lain yang sekiranya mendorong untuk melibatkan Konsultan Perencana terpisah dari
Ahli Konstruksi adalah sehubungan dengan kehendak pemberi tugas untuk memisahkan tahap
perencanaan konstruksi terhadap pelaksanaannya. Bisanya pemisahan tahap konstruksi tersebut
agar sebelum dilaksanakan pembangunannya pemberi tugas memiliki kesempatan menyiapkan
diri dalam segi pembiayaannya

Gambar Jasa Konsultan Perencana

3) Jasa Konsultan Pengawas
Seperti diketahui, harga, mutu, dan waktu untuk pekerjaan dalam industri konstruksi
merupakan bagian dari kornitmen di dalam kontrak yang sudah ditentukan di depan, sebelum
proses produksi dimulai.
Di dalam perkembangannya, karena sistem dengan melibatkan Ahli yang disebut dengan
Konsultan Perencana dinilai masihjuga belum dirasakan kesangkilannya, maka sistem diperbaiki
dengan melibatkan Ahli yang lain lagi, yang disebut Konsultan Pengawas, dalam proses
produksi. Tugas Konsultan Pengawas yang terutama, sesuai namanya, adalah mengawasi
pelaksanaan pekerjaan konstruksi dari segi kualitas, kuantitas, serta laju pencapaian volume.

Termasuk di dalamnya adalah mengawasi metode pelaksanaan, mengkoordinasikan perubahanperubahan pekerjaan yang diperlukan, melakukan monitoring, dan pengukuran hasil pekerjaan.
Konsultan pengawas tidak dilibatkan dalam proses perencanaan, namun dituntut untuk dapat
memberikan penafsiran lengkap, benar, dan obyektif atas seluruh isi dokumen perencanaan.
Kegiatan Konsultan Pengawas dikonsentrasikan hanya pada tahap pelaksanaan konstruksi, dan
dituntut pula agar dapat memberikan peringatan dini apabila terjadi perubahan-perubahan
ataupun penyimpangan pelaksanaan.

Gambar Jasa Konsultan Perencana dan Pengawas

4). Jasa Konsultan Manajemen Konstruksi

Keadaan menjadi semakin kompleks dengan munculnya kebutuhan akan sistem mekanisme
menyeluruh serta terpadu sejak tahap perencanaan agar dicapai hasil proses yang optimal. Untuk
itu perIu dilakukan perbaikan sistem mekanisme dengan cara menunjuk dan melibatkan Ahli
yang lain lagi, Konsultan Manajemen Konstruksi, yang bertugas selaku pengendali dan
Koordinator dalam keseluruhan sistem rekayasa, sejak persiapan perencanaan dimulai sampai
pelaksanaan konstruksi berakhir. Atau dengan kata lain, Konsultan Manajemen Konstruksi
adalah lembaga yang memberikan jasa untuk bertanggung jawab atas pengelolaan proses
konstruksi keseluruhannya, sejak dari tahap penyusunan TOR Perencanaan sampai dengan
selesainya tahap pemeliharaan.

Gambar Jasa Konsultan Manajemen Konstruksi

5). Jasa Konsultan Value Engineering (VE)
Apabila terhadap sesuatu perencanaan dilakukan evaluasi secara sistematis masih bisa
diharapkan untuk mencapai hasil akhir yang lebih optimal dan mangkus tanpa mengurangi fungsi
dan kinerja teknisnya. Berdasarkan atas keadaan tersebut, maka diperkenalkan suatu konsep
yang dinamakan Value Engineering (rekayasa nilai), yang pada hakekatnya merupakan suatu
program efisiensi dengan pendekatan sistematis. Dengan menerapkan program tersebut
diharapkan dapat mengurangi biaya proyek dengan cara meninjau pembiayaan-pembiayaan yang
tidak diperlukan yang berkaitan dengan masalah teknis yang teramati pada tahap pelaksanaan
termasuk persiapannya, tanpa mengurangi mutu, keandalan, serta fungsi proyek itu sendiri,
Upaya Value Engineering berorientasi pada fungsi konstruksi.
Sejalan dan bersamaan dengan penerapan sistem proses konstruksi seperti yang telah
disebutkan, dirasa perlu untuk menunjuk Konsultan Value Engineering yang bertugas khusus
memikirkan dan memberikan saran_saran optimalisasi dan kesangkilan agar dapat dicapai harga
akhir yang lebih rasional. Program Value Engineering dapat juga dilakukan oleh konsultan
bersama dengan kontraktor untuk mencari peluang kemungkinan penghematan biaya tanpa
mengurangi kinerja bangunan, yang akan menguntungkan bagi semua yang terlibat. aspek
negatif dari penerapan program Value Engineering seperti itu adalah bahwasanya upaya tersebut
merupakan pasca perencanaan bukannya pra-perencanaan. Sehingga bagaimanapun terpaksa
harns dilakukan perubahan perencanaan, yang mungkin saja bisa mengakibatkan terganggunya
pelaksanaan konstruksi disamping perlunya tambahan biaya dan waktu untuk itu
Aplikasi program Value Engineering seharusnya diusahakan sejak tahap konsep
perencanaan, di mana akan diperoleh fleksibilitas yang maksimal untuk melakukan perubahanperubahan tanpa menimbulkan akibat yang merugikan. Sedangkan inti kebutuhan sejak awal
perkembangannya adalah sebuah sistem manajemen produksi yang sesuai dengan sistem
rekayasa (engineering system) konstruksi yang dihadapi.

Gambar Jasa Konsultan value Engineering

CONTOH KASUS
Kasus Pelelangan
Salah satu jenis penawaran proyek yang kerap digunakan dalam lelang adalah model
friedman. Berikut ini contoh aplikasi model friedman dalam proyek.
Asumsi yang digunakan :
Sebagai usaha untuk mendekatkan kondisi yang sesungguhnya, mengigat sulitnya didapat
data actual yang mencerminkan besarnya biaya langsung (direct cost) pelaksanaan proyek
konstruksi, maka digunakan asumsi bahwa owner estimate(OE) yang digunakan oleh pemilik
proyek adalah hasil perhitungan secara professional. Besarnya keuntungan yang diizinkan dalam
penawaran proyek sesuai dengan KEPRES No 18 tahun 2000 adalah 10% sehingga biaya
langsung dari setiap penawaran adalah owner estimate(OE) dikalikan 90%.
Perhitungan besarnya nilai markup proyek dalam suatu tender diwakili oleh satu penawaran
lelang dengan jumlah penawaran seluruhnya 14 penawar.Salah satu pertimbangan yang
digunakan dalam mengevaluasi penawaran adalah besarnya nilai markup berada dalam rentang
20% di bawah owner estimate dan 20% di atas owner estimate. Hal ini tergantung dari kebijakan
pemilik proyek. Dengan anggapan bahwa penawaran diluar rentang tersebut gugur.
Perhitungan besarnya nilai markup berdasarkan owner estimate dengan anggapan bahwa OE
yang dikeluarkan oleh pemilik proyek sudah termasuk keuntungan 10%, sehingga untuk
mendapatkan biaya langsung pelaksanaan proyek dilakukan pengurangan 10% dari OE (angka
ini digunakansebagai dasar penentuan besarnya markup dari tiap penawaran yang ada). Berikut
ini datanya.
Proyek 1, owner estimate = Rp 1.845.425.000
Direct cost = Rp 1.660.882.500
No Kontraktor Penawaran (Rp)

Prosentasi OE (%)

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

66,57
72.09
76.21
77.61
80.50
81.82
87.42
88.58
91.18
98.33
105.28
164.89

A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
M
N

GUGUR
IJIN
1,105,640,000.00
1,197,250,000.00
1,265,720,600.00
1,289,000,000.00
1,336,947,000.00
1,359,000,000.00
1,451,893,713.00
1,471,222,984.84
1,514,380,000.00
1,633,139,000.00
1,748,542,000.00
2,738,619,925.00

Mark-up (%)
Aktual
Pembulata
n
(33.43)
(34.00)
(27.91)
(28.00)
(23.79)
(24.00)
(22.39)
(23.00)
(19.50)
(20.00)
(18.18)
(19.00)
(12.58)
(13.00)
(11.42)
(12.00)
(8.82)
(9.00)
(1.67)
(2.00)
(5.28)
(6.00)
(64.89)
(65.00)

Gambar.Tahap-tahap perhitungan model Friedman

Kasus penggunaan Jasa konsultasi ahli konstruksi

Pada tahun 1960-an, Indonesia telah membangun beberapa mega project berteknologi
canggih dengan menggunakan sistem hubungan langsung, baik yang berupa bantuan pampasan
perang dari Jepang maupun bukan. Sebagai contoh, PT Hutama Karya di bawah pimpinan
almarhum Ir. Sutami sebagai Direktur, merencanakan sekaligus membangun Jembatan Semanggi. Kemudian PT Pembangunan Perumahan merencana dan membangun beberapa hotel
dari PT HI!, Hotel Indonesia di Jakarta, Ambarukmo Palace Hotel di Yogyakarta, Bali Beach
Hotel di Sanur, dan Samudera Beach Hotel di Pelabuhan Ratu. Demikian pula pembangunan
Kompleks Gelora Senayan, Kompleks Gedung Conefo, Wisma Sarinah, Masjid Istiqlal, Tugu
Monumen Nasional dan sebagainya. Dalam proses pembangunan berbagai bangunan tersebut
tidak dikenal bentuk konsultan sebagai lembaga. Jika dipandang perlu untuk memperkuat tim
pembangunan, beberapa perorangan biasanya disertakan di dalam tim direksi (directievoering).
Untuk pengendalian dan koordinasi pembangunan bangunan pemerintah ditangani oleh Dinas
Pekerjaan Umum Propinsi Daerah ataupun Jawatan Gedung-Gedung Negara Daerah. Sedang
bagi bangunan-bangunan swasta, pada umumnya dikonstruksi dengan menggunakan jasa
kontraktor pembangun yang sepenuhnya bertindak selaku Ahli Konstruksi, yang bertugas
merencana dan sekaligus membangun. Reputasi kontraktor dipertaruhkan untuk
mempertahankan kehormatan atas kepercayaan yang diterima.
DAFTAR PUSTAKA

Soeharto, Iman IR, 1997, Manajemen Proyek : Dari Konseptual Sampai Operasional,
Penerbit Erlangga, Jakarta.
Soeharto, Iman,1985,manajemen Proyek:Penerbit Jakarta.Erlangga ,Jakarta.
Reksohadiprodj,Sukanto,1993, Manajemen Proyek:BPFE,Yogyakarta.
Soeharto,Iman,1999,Manajemen Proyek dan Konseptual Sampai Operasional
Jilid1:Penerbit Erlangga,Jakarta.
Soeharto,Iman,1999,Manajemen Proyek dan Konseptual Sampai Operasional
Jilid2:Penerbit Erlangga,Jakarta.
Ervianto,Wulfram I,2004,Teori-Aplikasi Manajemen Proyek Konstruksi:Penerbit
AndiYogyakarta.