EVALUASI PEMASARAN PRODUK

KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR)

SYARIAH DENGAN AKAD MURABAHAH
(Studi Pada Bank Permata Cabang Kebon Jeruk Jakarta)

Oleh :
Dhera Agung D.
Irfan Akhmad F.
M. Ridwan Maulana

Murabahah dan Dasar Hukumnya

1. Murabahah
Akad murabahah adalah akad pembiayaan dengan prinsip jual beli dengan
menyertakan harga pokok dan keuntungan (margin) yang di sepakati. Dengan
demikian masyarakat akan merasa tenang karena selama masa pembiayaan
besar angsuran tidak berubah (fixed) meskipun kondisi ekonomi tidak
menentu.

Bai al-murabahah adalah jual beli barang pada harga asal dengan tembahan
keuntungan yang disepakati. Dalam istilah teknis perbankan syariah
murabahah ini diartikan sebagai suatu perjanjian yang disepakati antara Bank
Syariah dengan nasabah, dimana Bank menyediakan pembiayaan untuk
pembelian bahan baku atau modal kerja lainnya yang dibutuhkan nasabah,
yang akan dibayar kembali oleh nasabah sebesar harga jual bank (harga beli
bank + margin keuntungan) pada waktu yang ditetapkan.

Murabahah dan Dasar Hukumnya

(lanjutan)

2. Dasar Hukum
a. QS. Al-Baqarah [2] : 275
Dan Allah telah menghalalkan jual beli dan
mengharamkan riba
b. Hadits Riwayat Ibn Majah
Dari Suhaib al-Rumi r.a, bahwa Rasulullah Saw, bersabda
: Tiga halyang didalamnya terdapat keberkatan : jual
beli secara tangguh, muqaradhan (mudharabah), dan
mencampur gandum dengan tepung untuk keperluan
rumah, bukan untuk dijual (HR. Ibn Majah)

Langkah-langkah pengajuan
pembiaayan Murabahah

1.

2.

3.

4.

5.

Apabila kita sebagai nasabah suatu bank syariah ingin mengajukan

pembiayaan murabahah untuk pembelian bahan baku atau modal kerja
lainnya, langkah-langkahnya adalah sebagai berikut :
Nasabah mengajukan permohonan dan perjanjian pembelian suatu barang
atau aset kepada bank syariah
Jika bank syariah menerima permohonan tersebut, bank harus membeli
terlebih dahulu aset yang dipesannya secara sah dengan pedagang.
Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan) dengan
harga jual sebesar harga beli plus margin/keuntungannya.
Untuk mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan akad/perjanjian
tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian khusus dengan nasabah.
Nasabah membayar harga barang yang telah disepakati tersebut pada jangka
waktu tertentu yang telah disepakati.

GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

Sejarah Berdirinya

PT Bank Permata Tbk (Permata Bank) merupakan hasil merger 5 (lima) Bank yaitu PT. Bank Bali Tbk, PT. Bank
Universal Tbk, PT. Bank Artamedia, PT. Bank Patriot dan PT. Bank Prima Ekspress pada tahun 2002, dan saat ini telah
berkembang menjadi sebuah bank swasta utama yang menawarkan produk dan jasa inovatif serta komprehensif
terutama disisi delivery channel-nya termasuk Internet Banking dan Mobile Banking. Permata Bank memiliki aspirasi
untuk menjadi penyedia jasa keuangan terkemuka di Indonesia, dengan fokus di segmen Konsumer dan Komersial.
Visi
Dalam hal ini Permata Bank Syariah memiliki visi yaitu Menjadi penyedia jasa keuangan Syariah terkemuka di
Indonesia, yang memiliki fokus pada segmen Usaha Kecil Menengah (UKM) dan Consumer.

Misi dari Permata Bank Syariah antara lain yaitu:

Menjalankan usaha keuangan sesuai prinsip syariah yang tumbuh secara berkesinambungan untuk mendapatkan
hasil yang optimal.
Meyediakan produk dan jasa keuangan syariah yang memberi solusi atas kebutuhan nasabah sebagai upaya
melengkapi layanan Permata Bank
Memperkerjakan karyawan dengan membekali pelatihan-pelatihan serta memberikan penghargaan atas prestasi
kerja.
Melayani seluruh lapisan masyarakat dengan mempertahankan standar kualitas yang tinggi serta berusaha menjadi
panutan dalam tata kelola usaha yang baik.

Produk-produk KPR Permata Bank

Permata KPR Bijak
Dengan Permata KPR Bijak, berapapun tabungan nasabah akan diperhitungkan untuk mengurangi cicilan
KPR, sehingga keinginan nasabahuntuk memiliki rumah sendiri bisa semakin cepat jadi kenyataan.
1.

2. Permata KPR Cicilan Tetap

Permata KPR Cicilan Tetap merupakan produk KPR dengan cicilan tetap sepanjang jangka waktu kredit,
fluktuasi suku bunga tidak akan mempengaruhi besarnya cicilan nasabah. Nasabah tetap tenang dan nyaman
membeli rumah idaman keluarga melalui Permata KPR Cicilan tetap.
3. Permata Home Ready Cash
Permata Home Ready Cash adalah sebuah produk dari Permata Bank dimana nasabah bisa memanfaatkan
rumah/apartemen/ruko untuk mendapatkan uang tunai yang dapat digunakan untuk kebutuhan konsumsi
nasabah seperti biaya kuliah anak, biaya pernikahan anak, pembelian furniture baru, renovasi rumah serta
kebutuhan lainnya.
4. Permata KPR Keluarga
Permata KPR Keluarga telah masuk rekor MURI sebagai produk KPR pertama yang menghubungkan
rekening simpanan nasabah sekeluarga sampai dengan 5 rekening dan memberikan poin untuk meringankan
beban bunga KPR.

Permata KPR iB

1. Akad Murabahah adalah akad pembiayaan dengan prinsip jual beli dengan menyertakan
harga pokok dan keuntungan (margin) yang disepakati. Dengan demikian nasabah akan
merasa tenang karena selama masa pembiayaan besar angsuran tidak berubah (fixed)
meskipun kondisi ekonomi tidak menentu. Plafon pembiayaan mulai dari Rp 100 juta Rp 5
milyar. Besar angsuran tetap (fixed) selama jangka waktu pembiayaan, dengan maximum 80%
dari harga jual developer/harga appraisal dari Permata Bank Syariah. Sedangkan jangka waktu
yang diberikan untuk Pembayaran angsuran disesuaikan dengan kemampuan nasabah, jangka
waktu pembiayaan 1 sampai dengan 20 tahun. Dengan ketentuan biaya sebagai berikut:

Biaya Administrasi sebesar 1% dari pembiayaan.

Premi Asuransi Jiwa & Asuransi Kebakaran secara syariah yang kompetitif.
Biaya Notaris, meliputi:
- Perjanjian Pembiayaan
- Akta Pemasangan Hak Tanggungan (APHT) (hanya berlaku untuk Akad Murabahah dan Akad
IMBT dengan properti atas nama nasabah) Keuntungan yang diberika pada calon nasabah apa bila
calon nasabah ingin menggunakan akad murabahah tidak sulit yaitu:
Proses pembiayaan mudah dan cepat.

Permata KPR iB (lanjutan)

Pembayaran angsuran dapat dilakukan secara autodebet.
Pelunasan dapat dipercepat, sebelum jangka waktu pembiayaan berakhir.
Perlindungan Asuransi Jiwa dan Kebakaran secara syariah dengan premi
yang kompetitif. Tentunya ada syarat-syarat yang harus dipenuhi apabila calon
nasabah ingin menggunakan akad murabahah ini, yaitu:
Warga Negara Indonesia.
Perorangan (bukan badan usaha)
Berusia 21 tahun atau sudah menikah dan berusia maksimum 55 tahun
(untuk karyawan) atau 65 tahun (untuk pengusaha/profesional) pada saat
pembiayaan berakhir.
Mempunyai penghasilan tetap dan berkesinambungan.

Apabila nasabah suatu bank syariah ingin

mengajukan pembiayaan murabahah untuk
pembelian bahan baku atau modal kerja
lainnya, langkah langkahnya adalah sebagai
berikut :
1. Nasabah mengajukan permohonan dan
perjanjian pembelian suatu barang atau aset
kepada bank syariah.

2. Jika bank syariah menerima permohonan

tersebut, bank harus membeli terlebih dahulu
aset yang dipesannya secara sah dengan
pedagang. Bank membeli barang keperluan
nasabah atas nama bank sendiri, dan
pembelian ini harus sah dan bebas riba. Dalam
hal ini bank harus memberitahu secara jujur
harga pokok barang kepada nasabah berikut
biaya yang diperlukan. Dimungkinkan bagi bank
memberikan kuasa pembelian barang kepada
nasabah
untuk
membeli
barang
yang
dibutuhkannya. Jika demikian, akad jual beli
(murabahah) harus dilakukan setelah barang
secara prinsip menjadi milik bank.

3. Bank kemudian menjual barang tersebut

kepada nasabah (pemesan) dengan harga jual
sebesar
harga
beli
plus
margin/keuntungannya.
Nasabah
harus
membelinya sesuai dengan perjanjian yang
telah disepakatinya, karena secara hukum
perjanjian tersebut mengikat. Kemudian,
kedua belah pihak harus membuat kontrak
jual beli.
4.
Untuk
mencegah
terjadinya
penyalahgunaan
atau
kerusakan
akad/perjanjian tersebut, pihak bank dapat
mengadakan
perjanjian
khusus
dengan
nasabah.

5. Nasabah membayar harga barang yang telah

disepakati tersebut pada jangka waktu tertentu yang
telah disepakati. Dalam jual beli tersebut bank
dibolehkan meminta nasabah untuk menyediakan
jaminan dan ataumembayar uang muka saat
menandatangani kesepakatan awal pemesanan.
Hal ini untuk menghindari cedera janji dari
nasabah. Jika nasabah kemudian menolak membeli
barang tersebut, biaya riil bank harus dibayar dari
uang muka tersebut. Apabila nilai uang muka kurang
dari kerugian yang harus ditanggung oleh bank, bank
dapat meminta kembali sisa kerugiannya kepada
nasabah. Nasabah dapat menjual kembali barang
tersebut dengan keuntungan atau kerugian, dan tetap
berkewajiban untuk menyelesaikan utangnya kepada
bank.

Strategi Pemasaran Prodak KPRS Dengan

Akad Murabahah

Salah satu strategi yang digunakan oleh Permata Bank cabang Kebon Jeruk
untuk mengembangkan dan memasarkan produk KPR syariah dengan akad
murabahah adalah dengan metode marketing mix. Marketing mix ini meliputi
product, price, place, dan promotion (4P).

Product (produk)
. Dalam hal ini salah satu produk yang dikeluarkan oleh Permata Bank Syariah
cabang Kebon Jeruk adalah produk KPR syariah dengan akad murabahah.
Produk murabahah adalah pembiayaan perbankan syariah dengan memakai
prinsip jual-beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang
disepakati, dengan pihak bank selaku penjual dan nasabah selaku pembeli, atau
sebagai dana talangan. Karakteristiknya adalah penjual harus memberi tahu
harga produk yang ia beli dan menentukan suatu tingkat keuntungan sebagai
tambahannya. Pembayaran dapat dilakukan secara angsuran sesuai dengan
kesepakatan bersama.
1.

Price (Harga)
Variable harga merupakan komponen pemasaran
yang langsung mempengaruhi persepsi konsumen,
reaksi pemerintah, permintaan dan penawaran serta
berujung pada pencapaian sasaran profit perusahaan.
Keputusan ini memasukan factor biaya, persaingan
dan permintaan. Dalam kaitannya dengan prodak
KPR syariah dengan akad murabahah maka aspek
harga ada pada seberapa besar ujroh, dengan
ketentuan biaya administrasi sebesar 1% dari
pembiayaan, premi asuransi jiwa & asuransi
kebakaran secara syariah yang kompetitif, biaya
notaris meliputi perjanjian pembiayaan dan akta
pemasangan hak tanggungan (APHT) (hanya berlaku
untuk Akad Murabahah dan Akad IMBT dengan
properti atas nama nasabah).

Contoh tabel anggaran :

Contoh:
Margin Berlaku : 11.25%
Pembiayaan Bank : Rp 100.000.000,Jangka Waktu : 10 tahun
Cara Menghitung Angsuran
Kalikan Nilai Faktor (yang di bold) dengan
100 (tabel per 1 juta)
(13.917 x 100)
Angsuran/bulan: Rp 1.391.700,-

3. Place (Tempat)
Pemilihan lokasi sangat penting, karena jika salah dalam memilih
lokasi maka akan menyebabkan meningkatnya biaya yang akan
dikeluarkan. Lokasi yang tidak strategis akan mengurangi minat
nasabah untuk berhubungan dengan bank. Dalam hal ini lokasi
yang dipilih oleh Permata Bank berada di pusat bisnis di Kebon
Jeruk Jakarta barat. Lokasi mudah diakses dan dikelilingi oleh
developer-developer yang sedang berkembang, seperti St. Moritz,
Puri Mansion, Pada lokasi ini tersedia sarana dan prasarana, seperti
listrik, telepon dan lain-lain, respon masyarakat yang baik, jumlah
pesaing yang terdapat di lokasi tersebut, dan terdapat fasilitas
penunjang lainya seperti pusat perbelanjaan atau perumahan.

4. Promotion (Promosi)
Promosi adalah arus informasi atau persuasi suatu arah yang dibuat untuk mengarahkan
seorang atau organisasi kepada tindakan yang menciptakan pertukaran dalam
pemasaran.2 Yang termasuk dalam kegiatan promosi adalah: periklanan, personal selling,
promosi dan publisitas. Pada Permata Bank Syariah kegiatan promosi yang dilakukan
meliputi :
Periklanan (Advertising) yaitu melakukan Promosi dengan menggunakan
brosur, iklan baik di media cetak maupun di media elektronik.
Promosi penjualan (Sales Promotion) yaitu dengan menjadi sponsor di berbagai event,
seperti pameran perumahan, lounching perumahan, mengikuti acara keagamaan dan
pendidikan.
Publisitas (Publicity) yaitu dengan Talk show di radio, on air/off air
Penjualan Pribadi (Personal Selling) yaitu personal selling dengan mengikuti berbagai
launching, melakukan pendekatan pada nasabahnasabah yang potensial, kunjungan pada
broker-broker perumahan untuk mendapatkan informasi nasabah yang potensial,
kunjungan langsung ke developer-developer

Kendala-kendala Yang Dihadapi Permata Bank Syariah

Cabang
Kebonjeruk Dalam Memasarkan Produk KPR Syariah
1. Masyarakat masih familiar dengan keberadaan bank konvensional yang sudah
ada sejak lama. Sehingga kemunculan bank-bank syariah kurang mendapat
respon yang positif.
2. Pemahaman masyarakat yang masih kurang terhadap bank syariah dan produk
KPR syariah juga menjadi kendala terhadap pertumbuhan dan perkembangan
bank syariah terutama bagi Permata Bank Syariah cabang Kebon jeruk.
Pemahaman ini tidak lepas kemunculan bank syariah yang masih baru dan butuh
sosialisasi yang cukup untuk bisa diterima oleh masyarakat dan juga adanya
anggapan bahwa bank syariah sama saja dengan bank konvensional.
3. Bagi orang asing/WNA apabila ingin menggunakan produk KPR syariah
dengan akad murabahah maka status SHM (sertifikat hak milik) diturunkan
menjadi SHGB(sertifikat hak guna bangunan).

Kesimpulan

Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan, maka dapat ditarik kesimpulan
bahwa:

1. Strategi yang digunakan oleh Permata Bank cabang Kebon Jeruk untuk
mengembangkan dan memasarkan produk KPR syariah dengan akad murabahah
adalah dengan metode marketing mix. Marketing mix ini meliputi product, price,
place, dan promotion (4P). Product, dalam hal ini salah satu produk yang dikeluarkan
oleh Permata Bank Syariah cabang Kebon Jeruk adalah produk KPR syariah dengan
akad murabahah. Price, dalam kaitannya dengan prodak KPR syariah dengan akad
murabahah maka aspek harga ada pada seberapa besar ujroh, dengan ketentuan biaya
administrasi sebesar 1% dari pembiayaan, premi asuransi jiwa & asuransi kebakaran
secara syariah yang kompetitif, biaya notaris meliputi perjanjian pembiayaan dan
akta pemasangan hak tanggungan (APHT). Place, dalam hal ini lokasi yang dipilih
oleh Permata Bank berada di pusat bisnis di Kebon Jeruk Jakarta barat. Promotion,
pada Permata Bank Promosi yang dilakukan diantaranya yaitu Sosialisasi produkproduk melalui media yang ada seperti televisi, radio, brosur, pamphlet, spanduk,
sponsor pada momen-momen tertentu yang dianggap cukup efektif dalam proses
sosialisasi.

Kesimpulan(lanjutan)

2. Pemasaran KPRS mengalami fluktuasi (peningkatan dan penurunan).

Pembiayaan KPR Syariah pada tahun 2008 melebihi target yang
diinginkan yaitu sebesar 96. 4 M dengan target 50 M. Oleh karena itu pada
tahun ini kinerja marketing KPR Syariah Permata Bank cabang Kebon
Jeruk bisa dikatakan berhasil. Pada tahun 2009 dan 2010 target
pembiayaan KPR syariah tidak melebihi dari target yang diinginkan. Pada
tahun 2009 pembiayaan yang sudah dilakukan sebesar 69. 9 M dengan
target 100 M. Sedangkan pada tahun 2010 pembiayaan yang telah
dilakukan sebesar 136. 4 M dengan target 200M. Oleh karena itu pada
tahun 2009 dan 2010 kinerja marketing bisa dikatakan tidak sesuai dengan
harapan yang diinginkan oleh Permata Bank cabang Kebon Jeruk.
Menurunnya pembiayaan KPR Syariah yang dilakukan permata bank
dikarenakan margin yang ditetapkan oleh Permata Bank masih terlalu
tinggi, jangka waktu pembiayaan fix maksimal hanya 5 tahun.