Anda di halaman 1dari 74
BEJENARU MARIANA Analiza pie ţ ii imobiliare Editura „TEHNICA-INFO” Chi ş inau 2009

BEJENARU MARIANA

Analiza pieţii imobiliare

Editura „TEHNICA-INFO” Chişinau 2009

BEJENARU MARIANA Analiza pie ţ ii imobiliare Editura „TEHNICA-INFO” Chi ş inau 2009 UNIVERSITATEA TEHNIC Ă

UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI Facultatea de Inginerie Economica şi Business

BEJENARU MARIANA

Analiza pieţii imobiliare

suport de curs

Chişinau 2009 Editura „TEHNICA-INFO”

CZU 332.72(075.8) M.Bejenaru „Analiza pieţii imobiliare”, Chişinau:Editura „TEHNICA-

INFO”, 2009-146p.

În cartea dată sunt expuse aspectele teoretice şi practice a analizei pieţii imobiliare, mecanismul şi specificul funcţionarii pieţii imobiliare.Este destinată studenţilor şi specialiştilor cu profil imobiliar

The book focuses on theoretical and practical aspects of real estate market analyses, particularities of real estate market functioning. It is addressed to students whose major are Real Estate.

Recenzent:

N. Ţurcanu, profesor, doctor în economie Recomandat spre publicare de Consiliul Facultăţii Inginerie Economică şi Business, proces verbal nr.5 din 5.06.2009

CZU 332.72(075.8) M.Bejenaru „Analiza pie ţ ii imobiliare”, Chi ş inau:Editura „TEHNICA- INFO”, 2009-146p. Î n

Acest proiect a fost finanţat cu sprijinul Comisiei Europene.

Această publicaţie (comunicare) reflectă numai punctul de vedere al autorului şi Comisia nu este responsabilă pentru eventuala utilizare a informaţiilor pe care le conţine.

ISBN 9975-9888-1-4

Cuprins

 

Întroducere

7

  • 1 Piaţa imobilului noţiuni generale

9

1.

Esenţa şi definirea pieţii imobiliare şi a bunului

9

imobil

2.

Principalele tranzacţii cu bunurile imobile

20

3.

Particularităţile imobilului ca marfă

23

  • 2 Tipuri de bunuri imobile şi clasificarea lor

26

1.

Tipuri de bunuri imobile

26

2.

Clasificarea bunurlor imobile

28

  • 3 Piaţa imobilului din Republica Moldova

30

1.

Importanţa pieţii imobilului pentru dezvoltarea

30

economiei

naţionale

2.

Segmentele pieţii imobilului

31

3.

Participanţii la piaţa imobilului

35

  • 4 Piaţa terenurilor: componente, stare, tendinţe de dezvoltare

54

1.

Componentele pieţii

54

2.

Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei

56

  • 5 Piaţa locuinţelor : componentele, starea şi dendinţele de dezvoltare

60

1.

Componentele pieţii

60

2.

Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei

62

  • 6 Piaţa imobilului comecial:componente,stare şi temei de dezvoltare

68

1.

Componentele pieţii

68

2.

Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei

69

  • 7 Piaţa imobilelor industriale

75

1.

Componentele pieţii

75

2.

Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei

76

  • 8 Cerera pe piaţa imobiliară

    • 1. Definirea cererii şi elasticitatea ei

    • 2. Factorii ce afectează cererea de spaţiu locativ

  • 9 Oferta pe piaţa imobiliară

    • 1. Definirea ofertei şi elasticitatea ei

    • 2. Factorii ce afectează oferta de spaţiu locativ

    • 10 Concurenţa pe piaţa imobilului

      • 1. Definirea concurenţei

      • 2. Indicatorii gradului de concurenţă

  • 11 Interacţiunea pieţii imobilului cu alte pieţe

  • 12 Metodele de analiză a pieţii imobiliare

  • 13 Ciclurile de viaţă a pieţii imobiliare şi a bunului imobil

    • 1. a bunului mobil

  • Ciclul de viaţă

    • 2. a pieţei imobilului

    Ciclul de viaţă

    • 14 Factorii ce determină preţul la spaţiul locativ

    79

    79

    84

    88

    88

    93

    96

    96

    98

    100

    103

    115

    115

    120

    122

    • 1. Factorii ce determină preţul 122

    • 2. Forţele ce afectează valoarea bunurilor imobile

    124

    • 15 Caracteristica generală a metodelor de evaluare

    127

    • 1. Metoda cheltuielilor

    127

    • 2. Metoda analizei vînzărilor comparabile

    128

    • 3. Metoda veniturilor

    128

    • 4. Structura procesului de evaluare

    133

    Concluzii

    147

    Bibliografia

    149

    Întroducere

    Sa nu pretindem ca lucrurile să se schimbe daca tot timpul facem acelasi lucru, criza este cea mai binecuvantată situatie care poate apărea pentru ţări si persoane pentru ca ea atrage după sine progrese.

    Problema persoanelor si ţărilor este lenea si indiferenta pentru a gasi soluţii si ieşiri din astfel de situaţii, daca vorbim de criză o promovăm iar tăcerea este o exaltare a conformismului. In loc de toate acestea, mai bine să muncim, sa terminăm odata cu singura criza ameninţătoare: tragedia de a nu dori să luptam pentru a o depăşi.”

    Albert Einstein

    În Republica Moldova, dezvoltarea economiei naţionale pe parcursul ultimilor 15 ani a favorizat mult ramura construcţiilor şi a pieţii imobiliare. Efectele crizei financiare globale care a fost generată de criza imobiliară din SUA sunt simţite şi la nivelul ţării noastre, dar mai puţin, însă au demostrat că astfel de fluctuaţii sunt normale şi pot contribui la o maturizare a pieţei, consideră o mare parte a analiştilor şi dezvoltatorilor imobiliari. O analiză calitativa a pieţii imobiliare şi intreprinderea de măsuri adecvate la momentul oportun poate salva de la faliment la nivel microşi macro economic, evenimentele ce se desfăşoară pe plan naţional şi internaţional confirmă acest fapt. Cursul conţine cunoştinţe de bază despre piaţa imobiliară, noţiuni şi concepte esenţiale pentru a putea discerne în complexitatea lumii financiare şi a putea aprofunda selectiv tipurile de probleme care preocupă sau cu care se confruntă în activitatea lor la general şi in particular în procesul de activitae pe piaţa imobiliară. Valorificarea cunoştinţelor teoretice se va putea realiza, într-o primă formă, prin rezolvarea unor probleme şi aplicaţii specifice, pentru desfăşurarea procesului de analiză a pieţii imobiliare. Cursul este predestinat studenţilorde la ciclul I la specialitatea Evaluarea şi Managementul Imobiliar, Business şi Administrare la fel poate fi utilizat şi de studenţii ciclului II la specialitatea Economia Afacerilor Imobiliare.

    Tema 1

    Piaţa imobiliară. Noţiuni generale

    • 1. Esenţa şi definirea pieţii imobiliare şi a bunului imobil

    • 2. Principalele tranzacţii cu bunurile imobile

    • 3. Particularităţile imobilului ca marfă

    • 1. Esenţa şi definirea pieţii imobiliare şi a

    bunului imobil Apariţia schimbului de bunuri şi evoluţia acestuia a dat naştere la piaţă. Ea a apărut ca urmare a dezvoltării diviziunii sociale a muncii, prin viziunea care s-a realizat între producător şi consumator. Această separare a determinat ca bunurile produse să ajungă de la producător la consumator prin intermediul pieţei. Piaţa, este aşadar o categorie economică complexă, ce reflectă totalitatea relaţiilor de vînzare - cumparăre care au loc în societate, prin interacţiunea lor, în strînsă legătură cu spaţiul economic în care au loc. Piaţa este locul întîlnirii a ofertei vînzătorilor şi cererii consumatorilor, a confruntării dintre ele.[14] Piaţa muncii, piaţa capitalurilor, piaţa diverselor resurse şi mărfuri nu pot exista fără piaţa imobiliară. Fără o piaţă imobiliară avansată nu este posibilă dezvoltarea proceselor investiţionale, dinamizarea activităţilor administrativ – gospodăreşti, creşterea producţiei şi sporirea nivelului de trai al populaţiei ţării.[15] Piaţa imobiliară defineşte totalitatea bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actual de vînzare – cumpărare. Noţiunea de piaţă imobiliară conţine şi un ansamblu de instituţii şi proceduri, care au drept scop să-i adune la un loc pe cumpărătorii şi vînzătorii unei mărfi speciale – diferite drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare. În linii generale prin noţiunea de piaţă se subînţelege un ansamblu de mecanisme prin care se execută unele sau alte afaceri. “Piaţa imobiliară este un complex de mecanisme prin intermediul cărora sunt transmise drepturile supra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite preţurile şi este delimitat spaţiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor”.[14]

    Piaţa, după cum afirma economistul francez M.Dider, apare ca un ansamblu de mijloace de comunicaţii prin care vînzătorii şi cumpărătorii se informează reciproc despre ceea ce ei au, despre ceea ce aceştea au nevoie, despre preţurile pe care le cer şi pe care le propun pentru ca tranzacţiile dintre ei să se încheie. Deci, piaţa este înainte de toate “un contract social„ mai mult sau mai puţin spontan, care defineşte locul economic în ansamblul vieţii sociale. Pe piaţa imobiliară se realizează interrelaţia dintre cererea şi oferta tuturor cumpărătorilor şi vînzătorilor, prezenţi momentan în acelaşi spaţiu, se derulează tranzacţii cu bunurile imobiliare. Piaţa imobiliară are o influenţă destul de mare asupra tuturor părţilor vieţii şi activităţilor oamenilor, îndeplinind un şir de funcţii generale şi specifice. Una din principalele funcţii a pieţii – de-a fixa un preţ echilibrat. În preţ este inclusă un volum mare de informaţie despre piaţă, despre necesităţile cumpărătorilor, despre costul construcţiilor. Dacă ne referim la funcţiile concrete ale pieţii, atunci ele sunt următoarele:

    Comercială Informaţională De formare a preţurilor Funcţiile Pieţii De stimulare De Intermediere Concurenţială Segmentare De Reglare
    Comercială
    Informaţională
    De formare a preţurilor
    Funcţiile
    Pieţii
    De stimulare
    De Intermediere
    Concurenţială
    Segmentare
    De Reglare
    Socială
    Investiţională

    Schema 1. Funcţiile de bază ale pieţii imobiliare

    Funcţia de reglare constă în aceea că piaţa care funcţionează autonom, după definiţia dată de A. Smith „cu o mînă nevăzută” se redistribuie resursele după sferele existente de antreprenoriat şi conduce participanţii săi către scopul, care de fapt nu era stabilit iniţial, către formarea unei structuri eficiente a economiei şi satisfacerea intereselor sociale. În lumea contemporană insuficienţa reglării pieţii tot mai mult este compensată de conducerea statului în gospodăriile ţărăneşti, mai ales ce ţin de protecţia mediului înconjurător, protecţia concurenţei, crearea cadrului juridic şi legislativ. Funcţia comercială constă în realizarea valorii şi valorii de întrebuinţare a bunurilor imobiliare şi obţinerea profitului pentru capitalul investit. Funcţia informaţională este o metodă unicală de piaţă, de culegere operativă şi de răspîndire a informaţiei obiective generalizate, ce permite vînzătorilor şi cumpărătorilor de bunuri imobiliare, liber şi cu destule cunoştinţe în sfera dată de a lua decizii în interesele proprii. Funcţia de intermediere se exprimă prin aceea că piaţa ia forma

    unui intermediar comun şi locul de întîlnire a numeroşilor vînzători

    şi cumpărători ce reprezintă rezultatele muncii ca forme independente şi generalizate economic din punct de vedere a divizării muncii societăţii în urma căruia se instituie o anumită

    legătură între ei şi apare posibilitatea unei alegeri alternative de parteneri. Pe această piaţă mai funcţionează şi intermediari profesionali – realtori, evaluatori, agenţi imobiliari, brokeri, agenţi

    de asigurare, creditori ipotecari şi alte personaje ce prestează

    anumite servicii pentru persoanele cointeresate.

    Funcţia de stimulare în cele din urmă ea se reprezintă sub forma

    unui stimul economic care este profitul din utilizarea productivă a

    succesului tehnico-ştiinţific a progresului în formarea şi utilizarea

    proprietăţii imobiliare. Concurenţa economică impune şi susţine

    activitatea înaltă de afaceri şi căutarea noilor posibilităţi de

    administrare efectivă a proprietăţii de capital. Funcţia investiţională – piaţa imobiliară este un mod atractiv de prestare şi majorare a valorii capitalului. Ea contribuie la transferul

    economiilor de mijloace şi acumulărilor populaţiei din forma pasivă a rezervelor în capitalul real de producere care aduce venit proprietarului de bunuri imobile. Şi-n acest caz proprietatea imobiliară serveşte drept garanţie de asigurare în faţa riscurilor investiţionale. Funcţia socială se manifestă în creşterea activităţii muncii societăţii în întregime, în ridicarea intensităţii muncii cetăţenilor ce tind să ajungă proprietari ai apartamentelor, loturilor de teren şi altor obiecte de prestigiu şi capital. Dintre proprietarii bunurilor imobiliare, în general, se constituie clasa medie socială a societăţii în întregime. În rezultatul nenumăratelor redistribuiri pe piaţa întreprinderilor, loturilor de teren, clădirilor şi edificiilor, în final, se transferă către investitorii strategici eficienţi, care garantează utilizarea lor pentru ridicarea activităţii de producere. Piaţa imobiliară înafară de funcţiile sale se mai remarcă prin particularităţile care o caracterizează, care o indentifică printre celelalte feluri de pieţe. Aceste particularităţi care o definesc îi conferă un stil aparte şi atrage anumiţi participanţi la tranzacţiile care au loc, iar aceste caracteristici fac ca piaţa imobiliară să devină un loc specific în care acţiunile care se desfăşoară să poarte un caracter irepetabil datorită bunurilor imobliare şi a drepturilor asupra lor care sunt atrase pe această piaţă. Termenii de bază, folosiţi pentru descrierea pieţei imobiliare, au trei nivele de determinare. La primul nivel se referă formulările utilizate în legile în vigoare; la al doilea nivel – în literatura profisională, dar al treilea nivel – formularile folosite de catre profeisoniştii ce activeaza pe piaţa imobiliară . Teoretic ele ar trebui sa fie foarte apropiate, dar practic aceasta, din păcate, nu este în tocmai aşa. O întelegere corectă şi o posedare liberă a terminologiei crează baza pentru o discutie efectivă, atît cu profesioniştii din sfera respectiva, cît şi cu persoanele care necesită o explicare a terminilor corespunzători. Terminologia utilizată pe piaţa imobiliară şi termenii speciali pentru evaluare se folosesc pe larg în procesul de evaluare. Principala şi cea mai importantă noţiune este cea de “IMOBIL”. Prezentarea legitimă a acestei noţiuni are o istorie veche.

    Încă în legile Romei Antice proprietatea se diviza in mobilă si imobilă. Codul Funciar atribuie categoriei de imobile terenurile şi obiectivele aferente acestora (solul, bazinele de apă închise, pădurile, plantaţiile perene, clădirile, construcţiile, edificiile etc.) a căror strămutare este imposibilă fără a cauza prejudicii destinaţiei lor. Se consideră necesară unificarea, în acest sens, a actelor normative ce reglementează regimul juridic al bunurilor imobile. Prin formarea bunului imobiliar se subînţelege un complex de lucrări, inclusiv cadastrale, executate în scopul constiuirii, în baza unui bun imobil iniţial/existent/înregistrat, a unui nou bun imobil, supus ulterior înregistrării de stat în Registrul bunurilor imobile în calitate de obiect de drept independent. Bun imobil iniţial se consideră că este bunul imobil existent, deja înregistrat în Registrul bunurilor imobile, în baza căruia se formează un nou bun imobil. Procedura de formare a bunurilor imobile este reglementată prin legile: nr. 354/2004 art. 7-22; nr. 1543/1998 art.14-21, prin alte acte normative. Potrivit actelor normative invocate, bunul imobil se formează prin: separarea, din bunul imobil, a unei părţi în calitate de obiect de drept independent; comasarea a două sau mai multor bunuri imobile. Drept fundamentare tehnică a deciziei de formare a bunului imobil servesc proiectul planului cadastral sau geometric, precum şi descrierea tehnică a bunului imobil. În urma celor menţionate se poate de evidenţiat următoarele modalităţi de formare a bunurilor imobile:

    Metodele de formare a bunurilor imobile Separare Combinare Divizare Comasare Schema 2. Metodele de formare a
    Metodele de formare
    a bunurilor imobile
    Separare
    Combinare
    Divizare
    Comasare
    Schema 2. Metodele de formare a bunurilor imobile
     

    Separarea

    este

    o

    modalitate

    de

    formare

    a

    bnului

    imobil

    • c) Dezvoltării terenului, prin construirea sau reconstruirea

    independent

    prin

    desprinderea

    unei

    părţi

    din

    bunul

    imobil

    clădirilor şi altor lucrări amplasate pe el;

    înregistrat.

    Divizarea

    este

    o

    modalitate de formare a unor bunuri

    • d) Împărţirii bunului imobil proprietate comună;

    • e) Atribuirii în natură a fondatorului a cotei lui din patromoniul

    • f) Schimbului de terenuri, inlusiv în scopul amplasării lor

    independente prin împărţirea, la cerere coproprietarilor, a bunului imobil proprietate comună înregistrat şi încetarea proprietăţii comune.

    persoanei juridice;

    compacte;

    Comasarea este o modalitate de formare a bunului imobil prin unirea a două sau mai multor bunuri imobile înregistrate avînd

    • g) Separării sau comasării bunurilor imobile în legătură cu reorganizarea sau cu desfiinţarea persoanei juridice;

    hotare comune, inclusiv hotare ce trec pe peretele comun, aparţinînd unuia şi aceluiaşi proprietar sau aflîndu-se în proprietate comună a aceloraşi persoane, la cererea lor. Combinarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin separarea unei părţi din bunul imobil înregistrat, fără a se forma un bun imibil independent, şi alipirea ei la un bun imobil adiacent. Combinarea se efectuează numai dacă există cererea comună a

    • h) Vînzării la licitaţie a unei porţiuni din teren şi/sau a unei părţi in construcţie care intră în masa debitoare a întreprinderii insolvabile, sau a unei porţiuni din teren şi/sau a unei părţi din construcţie a persoanei fizice sau juridice al cărei patrimoniu a fost sechestrat şi/sau se comercializează pentru stingerea datoriilor la plăţile obligatorii. Condiţii de formare a bunurilor imobile sunt un set de reguli şi

    proprietarilor ambelor bunuri imobile. Lucrările de formare se vor

    cerinţe a căror respectare şi îndeplinire este obligatorie la formarea

    face pînă la încheierea actului juridic de înstrăinare a părţii din bunul imobil. Planul bunului imobil format prin combinare este

    de bunuri imobile. Formarea bunurilor imobile poate avea loc doar cu respectarea umătoarelor condiţii:

    parte componentă a actului juridic privind înstrăinarea. La

    • Ø Bunurile formate să corespundă destinaţiei iniţiale, să fie

    formarea bunului imobil prin combinare, numerele cadastrale ale bunurilor imobile nu se modifică.

    respectate normele de apărare împotriva incendiilor, normele sanitare, ecologice, urbanistice ori schimbarea destinaţiei să se facă

    Formarea bunului imobil se iniţiază de către:

    în cadrul procedurii de formare sau pînă la iniţierea ei;

    ¯ Proprietarul lui, inclusiv statul sau unitatea administrativ- teritorială, prin intermediul autorităţilor împuternicite cu administrarea bunului; ¯ Titularii de drepturi reale şi de alte drepturi patrimoniale (gestiune economică, arendă etc.), cu acordul proprietarului; ¯ Instanţa de judecată şi organele fiscale, în cazurile prevăzute de lege. Proprietatea imobiliară poate fi formată în orice scop care nu contravine legi, inclusiv în scopul:

    a) Transmiterea terenurilor în proprietate sau folosinţă persoanelor fizice sau juridice, în condiţiile legii; b) Efectuării de acte juridice civile cu bunuri imobile;

    • Ø Să nu se formeze un bun imobil care nu va putea fi utilizat

    constant conform destinaţiei sau ale cărui condiţii de utilizare vor fi înrăutăţite;

    • Ø Bunul imobil format să fie asigurat cu drum de acces ori să să fie

    posibilă instituirea servituţii de trecere, să fie posibilă asigurarea,

    după necesitate, a terenurilor destinate construcţiei cu conducte de apă, cu canalizare etc.;

    • Ø Încăperea izolată care se formează să fie asigurată cu intrare

    separată;

    • Ø Bunurile imobile să fie formate ca bunuri separate în fiecare

    unitate administrativ-teritorială dacă hotarele terenului ce se

    formează se intersectează cu hotarele diferitelor unităţi administrativ-teritoriale;

    • Ø Configuraţia, dimensiunile şi alţi indici ai bunului imobil ce se

    formează să fie conforme cerinţelor planului sau regimului stabilit dacă acest bun se formează pe un teritoriu unde există plan

    urbanistic al localităţii sau dacă este stabilit un regim special de folosinţă a terenului sau a construcţiei;

    • Ø Să se ţină cont, la formarea bunurilor imobile cu destinaţie

    agricolă, de normele agrotehnice, de alte norme, şi reguli prevăzute

    de legislaţie pentru această categorie de terenuri;

    • Ø Proiectarea hotarelor terenurilor destinate construcţiilor, forma şi

    dimensiunile lor să fie conforme normelor stabilite în legislaţia cu privire la urbanism;

    • Ø Persoana interesată în formarea construcţiei, apartamentului

    încăperii izolate ce implică lucrări pentru care se cere de pe ea

    copie la Oficiul Cadastral Teritorial.

    Legislaţia Republicii Moldova prevede două definiţii referitoare la bunurile imobile şi nu coţine o definiere a proprietăţii imobiliare:

    1. Bun Imobil - teren , construcşie capitală, apartament şi altă încăpere izolată; 2. Teren - parte de teritoriu avînd hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei amplasament şi ela cărei caracteristici sunt reflectate în cadastru. În legislaţia ţărilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil reprezintă terenul şi construcţiile aferente acestui teren. Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop îndestularea neceităţilor umane. Indiferent dacă aceste necesităţi sunt orientate spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producţie. La nivel profesional o importanta mai mare o are terminologia utilizata in cadrul legislativ. In legile diferitor tari (sau intr-o tara anumita in perioade diferite) pot fi evidentiate cateva

    notiuni despre imobil. Deacea: “O determinare mai exacta a termenului de “imobil” este – ceea ce se afla imobil prin lege” In sens profesional şi social obiect imobiliar este deseori considerat obiectul fizic, legat rigid de pamînt, strămutarea căruia este practic imposibilă fără ai crea distrugeri functionale. Aceasta stabileşte diferenţele elementare dintre operaţiile pe piată cu obiectele imobiliare si mobiliare. Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate în spatiu, de exemplu, din magazin în apartamentul cumpărătorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru imobil. La petrecerea unei tranzacţii cu un obiect imobiliar, obiectul rămîne pe loc, dar cumpărătorului i se transferă numai drepturile stabilite asupra imobilului şi obligaţiunile legate de el. În teoria si practica evaluarii in S.U.A. se diferenţiaza noţiunea de imobil ca obiect fizic (Real Estate) şi relaţii de drept, legat de imobil (Real Property). Valoarea de piaţă a imobilului poate fi formată doar în paocesul funcţionarii pietii respective. In literatura nu exista notiune determinată de piata imobiliară. Piată, poate fi numit locul unde se petrec tranzacţii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi corelată şi cu sistema de acţiuni şi mecanisme pentru petrecerea afacerilor. Cînd se vorbeşte despre piaţa imobiliară, de obicei se are în vedere o activitate pe piata dată. D. Fridman si N. Ordwai în cartea lor dau următoarea noţiune: “piaţa imobiliară – este un sistem anumit de mecanisme, prin intermediul carora se transmit drepturile de proprietate si interesele legate de ele, se stabilesc perţurile si se delimiteaza spatiile sectoarelor de concurenta.” Spre exemplu, un grup de specialisti ruşi, consideră că: “Piata imobiliara – reprezinta totalitatea tranzactiilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informationala, operatii privind conducerea si finantarea lucrarilor in sectorul imobiliar.”

       
     

    Particularităţile

    Localizarea

    Tipul concurenţei

    Gradul de

    transparenţă

    Puterea de

    concurare

    Condiţiile de

    planificare

    Preţ

    Particularit ăţ ile Localizarea Tipul concuren ţ ei Gradul de transparen ţă Puterea de concurare Condi
    Particularit ăţ ile Localizarea Tipul concuren ţ ei Gradul de transparen ţă Puterea de concurare Condi
    Particularit ăţ ile Localizarea Tipul concuren ţ ei Gradul de transparen ţă Puterea de concurare Condi
    Particularit ăţ ile Localizarea Tipul concuren ţ ei Gradul de transparen ţă Puterea de concurare Condi
    Particularit ăţ ile Localizarea Tipul concuren ţ ei Gradul de transparen ţă Puterea de concurare Condi
    Particularit ăţ ile Localizarea Tipul concuren ţ ei Gradul de transparen ţă Puterea de concurare Condi
    Particularit ăţ ile Localizarea Tipul concuren ţ ei Gradul de transparen ţă Puterea de concurare Condi

    Caracteristica şi starea

    • - imobilitate absolută

    • - o mare influenţă a preţului de amplasare

    • - concurenţă imperfectă

    • - nr.mic de vînzători şi cumpărători

    • - unicitatea fiecărui lot

    • - intarea pe piaţă necesită

    • - tranzacţiile poartă caracter privat

    • - informaţia deseori este incompletă şi nesigură

    • - cupărătorul trebuie să vina la locul amplasării imobilului

    • - în multe cazuri este determinată de mediul înconjurător şi de vecinătatea imobilului

    • - de dorinţele fiecărui cumpărător

    • - sunt reglate de legislaţia în vigoare - restricţiile în privinţa construcţiilor pe anumite teritorii

    - include valoarea obiectului ca obiect fizic şi

    toate drepturile legate de el.

    Schema 3. Specificul pieţei imobiliare

    Aceste

    particularităţi

    ale

    pieţei

    imobiliare

    au

    o

    relaţie

    indisolubilă

    cu

    trăsăturile

    caracteristice

    bunurilor

    imobiliare.

    Bunurile

    imobiliare pot fi privite sub

    două aspecte –

    fizic

    şi

    economic.

    Din

    punct

    de

    vedere

    fizic,

    un

    bun

    imobil

    are

    următoarele caracteristici:

    imobilitatea, adică permanenţa locului în care se

    află; materialitatea;

    durabilitatea existenţei şi exploatării, în consecinţă – uzura;

    unicitatea – caracterul irepetabil;

     

    eterogenitatea,

    marea

    diversitate

    a bunurilor

    imobiliare;

     

    proprietatea de a fi gestionat.

     

    Din punct de vedere economic, el reprezintă un obiect care cere

    direcţionarea permanentă şi periodică a investiţiilor pentru conservarea şi dezvoltarea lui.Un bun imobil are o valoare determinantă, poate să-i aducă beneficii proprietarului său şi este identificabil prin:

    calitatea de a fi o raritate;

    caracterul deficitar;

    gradul dezvoltării;

    dependenţa de locul aflării.

    Piaţa imobiliară este caracterizată de multitudinea de relaţii care au loc şi care determină specificul acestei pieţe. Termenul de piaţă are

    înţelesul de loc amenajat, în care vînzătorii şi cumpărătorii se

    întîlnesc pentru a schimba mărfurile. Prin piaţă se înţelege locul întîlnirii cererii cu oferta. Aceasta este, de fapt, şi sensul oferit noţiunii de piaţă în teoria economică.

    • 2. Principalele tranzacţii cu bunurile imobile

    Proprietarul are dreptul la discreţia sa să întreprindă cu proprietatea lui oricare acţiuni care nu contravin legislaţiei, inclusiv să înstrăineze proprietatea sa în favoarea altor persoane, sau să transmită drepturile de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra proprietăţii rămânând proprietar, să pună proprietatea în gaj sau să o greveze prin alte căi.

    Principalele tranzacţii cu bunurile imobile sunt:

    vânzarea-cumpărarea,

    schimbul,

    moştenirea,

    donarea,

    transmiterea în calitate de contribuţie în capitalul statutar,

    ipoteca,

    arenda.

    Vânzarea-cumpărarea La vânzare cumpărare vânzătorul se obligă să transmită terenul de pământ în ordinea stabilită de legislaţie în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să accepte acest teren şi să achite pentru el suma stabilită în contract. Vânzarea cumpărarea este posibilă numai în caz când nu există litigii în privinţa terenului, sau dacă nu există alte cauze care conform legislaţiei pot împiedica încheierea tranzacţiei. Contractul de tranzacţie se întocmeşte în scris, se autentifică la notar şi se înregistrează în mod obligatoriu la oficiul cadastral. Tranzacţia poate fi încheiată de către vânzător şi cumpărător, sau de către persoanele autorizate de către ei. Ipoteca Conform codului civil „Articolul 168. Gajul reprezintă În virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, în cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj, să i se satisfacă revendicarea, din valoarea bunurilor sau a drepturilor patrimoniale date în gaj. Relaţiile de drept privind gajul, în măsura în care nu sânt reglementate de prezentul cod, se reglementează de Legea cu privire la gaj şi de alte acte normative”.[2]

    Schimb Conform contractului de schimb fiecare parte se obligă să transmită în proprietate altei părţi terenul de pământ în schimb la alt teren.

    Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pământ, dar este posibil şi schimbul terenului de pământ cu alt obiect. Transmiterea imobilului în fondul statutar al persoanei juridice Conform codului civil „Articolul 23. Noţiunea de persoană juridică Sânt recunoscute ca persoane juridice organizaţiile, care dispun de un patrimoniu distinct, pot dobândi în numele propriu drepturi patrimoniale şi drepturi personale nepatrimoniale şi pot să-şi asume obligaţii.” [2] În legătură cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot avea drepturi şi responsabilităţi faţă de persoana juridică sau drepturi patrimoniale asupra proprietăţii ei. Moştenirea Succesiunea terenului de pământ se efectuează conform testamentului sau legislaţiei. Conform codului civil

    „Articolul 566. Moştenitorii legali În caz de succesiune legală se consideră moştenitori în părţi egale: de prima clasă - copiii (inclusiv copiii înfiaţi), soţul şi părinţii (înfietorii) defunctului, precum şi copilul defunctului, care s-a născut după moartea acestuia; de clasa a doua - fraţii şi surorile defunctului, bunicul şi bunica lui atât din partea tatălui cât şi din partea mamei; de clasa a treia - nepoţii şi nepoatele de frate şi de soră incapabile de muncă ale defunctului.” [2] Arenda Proprietarul, sau altă persoană împuternicită de proprietar, are dreptul să dea pământul în arendă. Pentru pământurile transmise în arendă se percepe plata de arendă. Mărimea şi condiţiile de plată se stabilesc în contract. Contractele de arendă pe un termen mai lung de 3 ani urmează a fi înregistrate la oficiul cadastral. În caz de vânzare a terenului pe care se află obiecte date în arendă, arendaşul îşi păstrează dreptul de arendă conform contractului stabilit anterior

    • 3. Particularităţile imobilului ca marfă

      • 1. Bunurile imobile constituie baza bogăţiei naţionale.

    Anume în construcţii, clădiri şi edificii se acumulează treptat munca generaţiilor anterioare care asigură un nivel decent de viaţă atît în prezent cît şi-n viitor. Conform unor estimări, bunurile imobile constituie aproape jumătate din toată bogăţia mondială acumulată.

    2.

    Piaţa

    imobiliară

    reprezintă un generator al creşterii

    economice al întregii ţări.

    Fiindcă, anume în bunurile imobile cu diferită destinaţie are loc investirea primară a unor mijloace importante ce duc la schimbări calitative ale cererii şi ofertei şi asigură dinamica dezvoltării macroeconomice.

    • 3. Bunul imobil este un obiect deosebit

    Fiind baza activităţii vitale ale omului şi a societăţii în întregime, bunurile imobile reprezintă un obiect deosebit al circuitului pe piaţă, al proprietăţii şi al dirijării. De această caracteristică ţine cont statul prin formarea sistemelor de control a eficienţei utilizării bunurilor imobile la toate etapele ciclului vital al acestor bunuri.

    O ramură foarte importantă a ştiinţei economice, care redă conţinutul termenilor referitori la bunurile imobile, este Economia imobilului. În înţelesul modern, teoria economică s-a format în sec. XVIII, însă termenii referitori la bunurile imobile au apărut mult mai înainte, însuşi odată cu apariţia imobililor. În fiecare limbă se întîlnesc diferiţi termeni referitor la bunurile imobile şi la o anumită etapă a dezvoltării societăţi a apărut necesitatea de a trece de la termeni la îsăşi noţiunea de bunuri imobile pentru a asigura o înţelegere unică. Trecerea aceasta este necesară în primul rînd datorită faptului că bunurile imobile participă activ în procese care constituie baza vieţii societăţii şi anume în producerea şi utilizarea diferitor bunuri economice.

    Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop îndestularea necesităţilor umane. Indiferent dacă aceste bunuri sunt orientate spre consumul nemijlocit

    sau spre utilizarea bunurile imobile ca factori de producţie. Bunurile imobile ca bunuri economice au anumite trăsături caracteristice.

    Prima din aceste trăsături este legătura indisolubilă cu pămîntul. Cu alte cuvinte obiectul imobiliar nu poate fi schimbat dintr-un loc în altul fără deteriorarea acestui obiect, fără distrugerea lui.

    A doua trăsătură caracteristică este cea de amplasamentul

    fixat.

    Trăsătura următoare constă în aceea că obiectul imobiliar este unic. Cu alte cuvinte, orice obiect are trăsăturile sale specifice. Chiar dacă se iau două obiecte analogice la prima vedere (de exemplu două apartamente de aceeaşi serie, construite după aceleaşi tehnologii) par a fi identice, atunci, după o analiză mai profundă pot fi găsite un şir de deosebiri, care şi duce la faptul că aceste obiecte sunt unice.

    O altă trăsătură caracteristică pentru obiectele imobiliare sunt

    condiţiile de producere (de construcţie), care de asemenea diferă de la obiect la obiect.

    Expluatare de lungă durata Bunul imobil dacă este intreţinut in condiţii normale poate servi zeci şi chiar sute de ani.

    Bunul imobil este o marfă scumpă La procurarea unui bun imobil sunt necesare resurse financiare semnificative.Deacea pentru procurarea unui bun imobil cumparatorii dese ori sunt nevoiţi sa utilizeze diferite mecanisme financiare.

    Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de utilizări:

    • 1. Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de

    consum (utilizarea bunului imobil ca marfă).

    • 2. Alt mod de utilizare a bunului imobil este în scopul

    producţiei (bunurile imobiliare constituie element al procesului de producţie).

    • 3. Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea în

    scopul obţinerii veniturilor.

    Tema 2

    Tipuri de bunuri imobile şi clasificarea lor

    • 1. Tipuri de bunuri imobile

    • 2. Clasificarea bunurlor imobile

    • 1. Tipuri de bunuri imobile

    Categorii de imobil – clasificarea obiectelor de imobil stabilită în mod special în scopuri fiscale. În RM imobilele se divizează în terenuri (pămînt) şi imobil. (Clasificare nereuşită: bunul imobil cuprinde terenul care este baza şi elementul esenţial; clădirile şi edificiile şi alte elemente sunt îmbunătăţiri, variante de utilizare a imobilului).

    Terenurile se clasifică în:

    • - terenuri cu destinaţie agricolă ;

    • - terenuri în intravilan ;

    • - terenuri distribuite întovărăşirilor pomicole ;

    • - terenuri din extravilan destinate

    indusriei transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu altă destinaţie

    specială.

    • - în scopuri fiscale, până în prezent,

    bunurile imobile se divizau în doua categorii:

    terenuri (pământ); imobile. Dar această clasificare s-a dovedit a fi nereuşita Bunurile imobiliare situate în localităţile urbane se împart într-o gama largă de clădiri. Cota cea mai mare o ocupa clădirile de locuit, apoi revine bunurilor imobiliare nelocative. Bunul imobiliar locativ sau rezidenţial include în sine casele particulare, casele cu multe apartamente care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al indivizilor aparte. Acest tip de imobil este legat cu arendă, construcţia şi exploatarea fondului locativ. Bunurile imobiliare nelocative la rândul lor se împart în:

    bunuri imobiliare comerciale;

    bunuri imobiliare industriale;

    bunuri imobiliare instituţionale;

    • bunuri imobiliare recreaţionale.

    Imobilul comercial - include în sine construcţiile destinate pentru comerţ, oficiile pentru afaceri, parcările pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire destinate pentru obţinerea veniturilor. Imobilul industrial - reprezintă construcţiile industriale şi infrastructura, uzinele, spaţiile destinate pentru impozitare, oficiile specializate ale personalului de conducere. Pentru acest tip de imobil este foarte importantă amplasarea lui, distantă până la arterele principale de transport.

    Imobilul instituţional - includ in sine clădirile organelor de

    conducere, clădirile destinate pentru învăţământ, speciale precum şi

    alte imobile cu destinaţie specială.

    Imobilul recreaţional - acest tip de imobil este destinat pentru

    odihnă, adică complexele sportive şi complexele destinate pentru

    distracţie. Daca e să ne referim concret la fondul locativ al Republicii Moldova, atunci

    putem menţiona, că există patru categorii de proprietari ai acestor

    imobile. In primul rînd există fondul locativ de stat - acestea sunt casele şi încăperile locative care aparţin statului. Alături de acesta există casele, încăperile locative şi construcţiile care aparţin unor cooperative şi organizaţii obşteşti. Acesta şi este fondul locativ obştesc. In al treilea rînd exista fondul cooperativelor constructiv- locative, adică casele de locuit ale proprietarilor care constituie cooperativele constructiv-locative. Şi ultima -fondul locativ individual, denumit la momentul actual fondul locativ particular, se cuprind casele individuale. Conform datelor Ministerului Privatizării şi conducerii proprietăţii de stat în total pe Republica Moldova, din 237,6 mii apartamente de stat şi departamentale sunt privatizate 205131 sau 86% (la l ianuarie 1997). Proprietari ai caselor individuale au devenit mai mult de 750 mii cetăţeni ai Republicii Moldova .

    2. Clasificarea imobilului Conform legisla ţ iei civile ş i legisla ţ iei cadastrale la categoria

    2. Clasificarea imobilului Conform legislaţiei civile şi legislaţiei cadastrale la categoria de

    Tema 3

    Piaţa imobiliară din Republica Moldova

    bunuri imobile se referă:

    BUN IMOBIL Obiectele acvatice Clădirile şi separate Plantaţiile prinse construcţiile de rădăcini solid legate de pămînt
    BUN IMOBIL
    Obiectele acvatice
    Clădirile şi
    separate
    Plantaţiile prinse
    construcţiile
    de rădăcini
    solid legate
    de pămînt
    Apartamen
    tele şi alte
    încăperi
    Terenurile
    Porţiuni de

    subsol

    Schema 4. Clasificarea bunurilor imobile în conformitate cu legislaţia cadastrală [7]

    La baza clasificării raţionale trebuie să punem în evidenţă principalele caracteristici:

    *destinaţia funcţională (imobil locativ, oficiu, imobil industrial, obiecte comerciale, restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de însemnătate culturală sau istorică şi altele);

    * locul amplasării (sectoare prestigioase, piaţa imobiliară de capitală, sectoare puţin prestigioase, zone balneare); * tipul obiectelor imobiliare, pentru satisfacerea diferitor necesităţi (case individuale, apartamente, vile, palate, case mobile).

    • 1. Importanţa pieţii imobiliare pentru dezvoltarea

    economiei

    naţionale

    • 2. Segmentele pieţii imobiliare

    • 3. Participanţii la piaţa imobilului

    • 1. Importanţa pieţii imobiliare pentru dezvoltarea economiei

    naţionale Piaţa bunurilor imobile în Republica Moldova s-a format pe parcursul ultimilor 15 ani, în rezultatul trecerii unei părţi din proprietatea statului în proprietate privată. Aceasta s-a întîmplat în urma privatizării unui spaţiu masiv şi mai tîrziu în urma privatizării întreprinderilor din diferite ramuri ale economiei naţionale. Experienţa formării pieţei imobiliare în Republica Moldova confirmă caracteristicile pentru toate ţările cu economie avansată. Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic, însemnătatea acestei pieţe este determinată de particularităţile sale. Pe de o parte, aceasta este o sferă a relaţiilor ce cuprinde nu numai subiecţii activităţilor antreprenoriale. Pe de altă parte, piaţa imobiliară este un element component esenţial al economiei de piaţă. Piaţa muncii, piaţa capitalurilor, piaţa diverselor resurse şi mărfuri nu pot exista fără piaţa imobiliară. Fără o piaţă imobiliară avansată nu este posibilă dezvoltarea proceselor investiţionale. dinamizarea activităţilor administrativ- gospodăreşti, creşterea producţiei şi sporirea nivelului de trai al populaţiei ţării. Piaţa imobiliară defineşte totalitatea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actului de vânzare- cumpărare. Noţiunea de piaţă imobiliară înglobează şi un ansamblu de instituţii şi proceduri, care au drept scop să-i adune la un loc pe cumpărătorii şi vânzătorii unei mărfi speciale - diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare.

    In procesul de examinare a factorilor ce influenţează formarea şi dezvoltarea unei pieţe imobiliare concrete deseori se face uz de noţiunea "zonă valorică". Zona valorică este segmentul pieţei imobiliare în cadrul căreia valoarea bunurilor imobiliare identice este aceeaşi. Drept cel mai simplu exemplu al divizării pieţei orăşeneşti pe zone valorice separate poate servi împărţirea administrativ-teritorială a urbei, în oraşul

    Chişinău există cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare identificându-se prin caracteristici specifice, cu un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaţiile efectuate de specialişti Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru au demonstrat că valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare similare, aflate în diferite sectoare ale oraşului, este diferită de la caz la caz

    • 2. Segmentele pieţei imobiliare

    Valoarea bunului imobiliar este examinată în contextul pieţei imobiliare, descrierea pieţei imobiliare şi a segmentelor acestei pieţe

    fiind o parte esenţială a procesului de evaluare.

    Piaţa imobiliară este un sistem complex şi se caracterizează printr-un număr mare de atribute.

    Segementarea pieţii necesită o evidenţă a particularităţilor multilaterale pe care le posedă o piaţă oarecare. Un proces mai complicat îl constituie segmentarea pieţii imobiliare, întrucît aici e o mai mare varietate de segmente, unde fiecare segment al pieţii imobiliare are caracteristicele sale distinctive şi fiecare segment poate fi divizat în segmente mult mai mici. Pentru o segmentare calitativă, trebuie să se ţină cont de orice parametri: situaţia demografică în localitate, vîrsta, sexul, situaţia familială, componenţa familiei, profesia, studiile, naţionalitatea, precum şi de gradul de adaptare la piaţă. Referindu-ne concret la segmentarea pieţii imobiliare nu se pate spune că există o segmentare strict convenţională, datorită bunurilor imobiliare care fac obiectul tranzacţiilor, ea poate fi divizată în

    segmente ce ar caracteriza fiecare tip de bun imobiliar, dar dacă stabilim o segmentare generalizată atunci putem evidenţia cinci segmente ale pieţei imobiliare care sunt recunoscute de specialiaştii din domenil evaluării bunurilor imobiliare:

    • 1. Piaţa imobiliară locativă, care cuprinde case de locuit individuale, apartamente în blocuri de locuit cu multe etaje, condominiuri locative, vile.

    • 2. Piaţa bunurilor imobiliare comerciale, care includ oficii, magazinele, întreprinderi de prestare a serviciilor, hotelurile, motelele, restaurantele, cafenelele şi alte bunuri destinate comerţului.

    • 3. Piaţa imobiliară industrială, este constituită din unităţi de producere din diferite ramuri ale economiei naţionale.De regulă, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc clădirile de producţie, clădirile administrative şi alte construcţii auxiliare.

    • 4. Piaţa loturilor de pămînt, fără construcţii, care includ terenurile libere, precum şi terenurile cu destinaţie agricolă (păşuni, livezi).

    • 5. Piaţa bunurilor imobiliare specializate, care ar fi:clădirea aerogării, podurile, teatre şi alte construcţii care după stil şi utilizare sunt unice.

    Există şi alte criterii de segmentare a pieţei imobiliare, printre care pot fi enumerate: amplasarea geografică, tipul tranzacţiilor imobiliare, tipul investiţiilor în proprietatea imobiliară etc. Segmentarea pieţei imobiliare are rolul delimitării, separării bunurilor imobile conform unor caracteristici asemănătoare. Pentru atribuirea bunului imobil unui anumit segment de piaţă este necesar de investigat următorii factori:

    • - tipul bunului imobiliar (casă de locuit individuală, centru comercial, oficiu);

      • - caracteristicile bunului imobiliar;

      • - baza consumatorilor, determinarea utilizatorilor

    potenţiali. Sunt analizate datele privind populaţia, nivelul de ocupare

    în economia naţională, veniturile;

    • - piaţa, definirea din punct de vedere geografic sau

    amplasament. Piaţa poate fi locală, regională, naţională sau

    internaţională, sau mai poate fi atît urbană sau rurală;

    • - bunului imobiliar substituiente sunt identificate

    obiectele care posedă o utilitate similară şi care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat după caracteristicile legale, fizice şi economice. Segmentarea pieţei imobiliare după amplasarea geografică este importantă deoarece două obiecte imobiliare cu caracteristici asemănătoare, construite în aceiaşi perioadă şi confom aceloraşi cerinţe, dar amplasate în două sectoare diferite vor avea o valoare de

    piaţă diferită. Deci, este importantă şi delimitarea, clasificarea obiectelor imobiliare în anumite zone geografice.

    Segmentarea pieţei imobiliare Primară Secundară piaţa terenurilor piaţa bunurilor comerciale piaţa bunurilor piaţa încăperilor locative nelocative
    Segmentarea pieţei imobiliare
    Primară
    Secundară
    piaţa terenurilor
    piaţa bunurilor
    comerciale
    piaţa bunurilor
    piaţa încăperilor
    locative
    nelocative
    alte segmente
    piaţa bunurilor
    ale pieţei
    industriale

    Schema 5. Segmentarea pieţei imobiliare

    În funcţie de conţinutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul tranzacţiei dintre vînzători şi cumpărători, piaţa imobiliară

    se împarte în două segmente: piaţa de vînzare -cumpărare şi piaţa închirierilor. Pe piaţa tranzacţiilor de vînzare–cumpărare în schimbul unui echivalent corespunzător, se comrecializează dreptul deplin asupra proprietăţii, care include şi dreptul de dispoziţie. La rîndul său, fiecare dintre aceste pieţe se împarte în sectoare mai mici care includ bunurile imobile ce se referă nemijlocit la destinaţia şi modul de utilizare acestora, şi respectiv cuprind bunurile imobiliare care deţin caracteristici similare. Piaţa funciară include aceleaşi mecanisme ca restul pieţilor:cererea, oferta, preţul, concurenţa. Însă spre deosebire de restul pieţilor, piaţa funciară este inelastică, deoarece volumul resurselor naturale este relativ limitat. Cererea faţă de resursele naturale are tendinţa de creştere în urma sporirii progresului tehnico-ştiinţific, iar oferta de resurse naturale este inelastică faţă

    de modificarea preţului, deoarece resursele au caracter limitat.

    Dacă vorbim despre o clasificare a pieţii funciare atunci ea poate fi reprezentată de următoarele sectoare:

    • - piaţa terenurilor agricole;

    • - piaţa terenurilor destinate construcţiilor;

    • - piaţa terenurilor din intravilan;

    • - piaţa terenurilor aparţinînd întreprinderilor

    industriale.

    Teren - parte de teritoriu avînd hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei amplasament şi a cărei caracteristici sunt reflectate în cadastru.

    O clasificare detaliată a terenurilor agricole este perezentată în Codul

    Funciar. Toate terenurile, indiferent de destinaţie şi de proprietate, constituie fondul funciar al Republicii Moldova.

    Fondul funciar, în dependenţă de destinaţia principală, se compune din următoarele categorii de terenuri:

    • - cu destinaţie agricolă;

    • - din intravilanul localităţilor;

    • - destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu alte destinaţii speciale;

    -

    destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenurile de valoare istorico-culturală, terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi;

    -

    ale fondului silvic;

    -

    ale fondului apelor;

    -

    ale fondului de rezervă.

    Din punct de vedere juridic se delimitează:

    loturile întovărăşirilor pomicole şi aferente caselor de locuit;

    cotele echivalente de pămînt şi terenurile întreprinderilor

    privatizate şi în curs de privatizare.

    3. Participantii la piata imobiliară

    Tranzacţiile cu proprietăţile imobiliare au specificul lor şi se deosebesc de orice alte tranzacţii. Costul înalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizării tranzacţiei, cheltuielile mari de timp pentru găsirea unui vânzător hotărât să vândă, sau a unui cumpărător hotărât să cumpere o proprietate imobiliară concretă, determină frecvenţa relativ scăzută a acestui gen de tranzacţii. Putem deci afirma cu toată certitudinea că, şi pentru vânzător şi pentru cumpărător, tranzacţia cu un bun imobiliar este unul dintre cele mai importante şi mai de răspundere evenimente din viaţă. Funcţionarea pieţei imobiliare presupune o inter-relaţie între obiectul imobiliar şi participanţii la piaţă (subiecţii pieţei imobiliare). Subiecţii pieţei imobiliare sînt vânzătorii şi cumpărătorii obiectelor imobiliare, utilizatorii bunurilor imobile şi agenţii intermediari de marketing

    In calitate de vânzător de proprietăţi imobiliare pot să apară persoanele fizice şi juridice înregistrate în sistemul cadastrului naţional ca proprietari de bunuri imobiliare. Cumpărători ai bunurilor imobile sînt persoanele fizice şi juridice care achiziţionează obiective imobiliare şi asigură funcţionarea lor. Din categoria utilizatorilor bunurilor imobile fac parte arendaşii (chiriaşii), care cumpără pentru un timp, în schimbul

    unei plăţi de arenda (chirie), dreptul de posesie de la proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este şi însuşi proprietarul care îl foloseşte independent: pentru lărgirea construcţiei, modernizarea, dezvoltarea şi extinderea afacerii. Un participant specific al pieţei imobiliare este statul (autorităţile centrale ale administraţiei publice locale), care asigură relaţiile economico-juridice între toţi subiecţii pieţei imobiliare. Rolul special al statului ca participant al pieţei imobiliare este determinat de următoarele condiţii:

    1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare şi este cointeresat în folosirea lor raţională; 2) statul este răspunzător de crearea mediului juridic, metodologic şi informaţional al pieţei imobiliare pentru asigurarea unei interacţiuni optime a tuturor participanţilor la piaţă; 3) statul este înregistratorul bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor(prin crearea sistemului naţional de cadastru al bunurilor imobiliare); 4) statul apare în calitate de arbitru în litigiile patrimoniale şi alte litigii legate de bunurile imobiliare. Rolul agenţilor intermediari de marketing pe piaţa imobiliară constă în a-i ajuta pe potenţialii vânzători şi cumpărători să se găsească unii pe alţii, a garanta încheierea corectă a tranzacţiei, a propune sisteme acceptabile de finanţare şi asigurare a tranzacţiei şi, în cazul depistării falsificărilor şi înşelătoriei după încheierea tranzacţiei, a asigura apărarea părţilor participante la tranzacţie în instanţa de judecată. Interesele participanţilor la tranzacţiile cu bunuri imobiliare sînt diametral opuse, dar acţiunile nici unuia dintre ei nu trebuie să ducă la falimentarea altui partener. Coexistenţa pe aceeaşi piaţă a participanţilor cu interese economice diferite implică prezenţa unui echilibru optim al intereselor tuturor părţilor. To