BAB 1 PENGERTIAN

1.1. Pengertian Penilaian dan Penilai

A. Sejarah Perkembangan Penilaian Di Indonesia
Pada sector Publik, fungsi penilaian digunakan untuk menentukan klasiran, land rent (jaman Raffles), pajak hasil
bumi, Ipeda dan Pajak Bumi Bangunan pada jaman sekarang. Selain itu dibidang usaha pegadaian, penilaian
digunakan untuk menentukan nilai pasar asset sebagai jaminan. Begitu pula penilaian digunakan oleh Kantor
Lelang Negara untuk menentukan nilai pasar maupun nilai likuidasi dari suatu asset.
Pada sektor Privat / Swasta, sejak tahun 1976 setelah berdirinya BAPEPAM, dibentuk pula asosiasi penilai yang
terdiri dari :

API (Asosiasi Penilai Indonesia)

GAPI(Gabungan Asosiasi Penilai Indonesia)
GAPPI(Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) tahun 1980
MAPPI(Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) tahun1980 sampai sekarang

Sampai saat ini para penilai di Indonesia ( baik Penilai di pemerintahan maupun Swasta) bergabung dalam satu
organisasi profesi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia / MAPPI. Saat ini terdapat 3 status keanggotaan MAPPI yaitu
Peserta (P), Terdaftar (T) dan Senior (S).

B. Property dan Penilaian

Pengertian Penilaian
The dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan sebagai berikut The act or process of estimating value yang
diterjemahkan sebagai proses menghitung atau mengestimasikan nilai suatu property.
Kamus Webster mendefinisikan bahwa penilaian itu
sebagai an estimated value set upon property.
Menurut USPAP the act or process of estimating value;
an estimate of value of, or pertaining to appraising and
related function; e.q. appraisal practice, appraisal
service.
Sehingga penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya
hanya merupakan estimasi atau opini walaupun
didukung oleh alas an atau analisa yang rasional.
Hasil penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang
cukup, kemampuan dan objectivitas dari penilai. Pada
kenyataannya,
penilai
sulit
untuk
menghindari
subjectivitas sehingga untuk mengatasi hal tersebut,
penilai harus memperhatikan tugas utamanya yaitu
mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang
bersifat impersonal.

Pengertian Property
Sangat sering kita mendengar istilah property. Akan
tetapi dalam lingkup penilaian property, penilai akan
mengidentifikasi macam dari property tersebut
sehingga tujuan, definisi nilai dan metode penilaian

dapat diterapkan untuk memperoleh estimasi nilai yang

akurat.
Didalam lingkup penilaian, property terbagi dalam
beberapa macam :
-

Real property
Personal property
Surat berharga
Hak kepemilikan Finansial

Konsep tanah
Banyak konsep yang menerangkan tentang tanah akan
tetapi secara ekonomi, tanah dipahami sebagai suatu
agen dari tempat produksi. Sifat-sifat yang melekat
pada tanah adalah sebagai berikut :
- Tanah adalah unik, ditinjau dari segi komposisi fisik
maupun lokasi
- Tanah secara fisik, tidak dapat dipindahkan
- Tanah sangat tahan lama
- Persediaan tanah sangat terbatas
- Tanah berguna bagi manusia

1.2.

Penilai dan Penilaian

Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of

specific date)

A. Penilai dan Penilaian

Prinsip kata Penilaian berasal dari terjemahan kata
Appraisal (Amerika) atau Valuation (Inggris),
Sedangkan orang yang melakukan penilaian
disebut Appraiser/Valuer.

Berdasarkan pada hasil analisis atas data

pasar yang relevan
Jadi penilaian merupakan gabungan antara seni
dan ilmu pengetahuan untuk membentuk opini
nilai.

Penilaian diartikan sebagai proses penilaian

seorang penilai dalam memberikan suatu opini
nilai suatu harta baik berwujud, tidak berwujud,
surat berharga dan hak kepemilikan financial
berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta
yang obyektif dan relevan dengan menggunakan
metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku
pada saat tertentu.

Penilai
adalah
orang
perseorangan
yang
melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan
keahlian dan profesinalisme yang dimiliki dan
menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang
diakui oleh pemerintah serta mengacu kepada
Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan standard keahlian lainnya
yang
terkati
dengan
kegiatan
penilaian.

Berdasarkan
definisi
diatas
dapat
kesimpulan bahwa penilaian adalah:

Menurut SPI 2002 Penilai adalah seseorang yang

memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman
yang sehari-hari melakukan kegiatan praktik
penilaian
sesuai
dengan
keahlian
dan
profesionalisme yang dimiliki, serta mengacu
kepada Standard Penilaian Indonesia (SPI) , Kode
Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan standar keahlian
lain yang terkait dengan kegiatan penilaian, serta
menjadi anggota asosiasi penilai.

diambil

Merupakan sebuah opini (bukan judgment)

Merupakan
suatu
estimated value)

estimasi

nilai

(an

Sedangkan menurut Surat Keputusan Menkeu No.

57/KMK.017/1996 tanggal 6 Februari 1996, Penilai
adalah perseorangan yang telah lulus ujian
sertifikasi Penilai serta memiliki lisensi dari Menteri
keuangan Republik Indonesia untuk menjalankan
kegiatan penilaian.
Proses penilaian adalah tahapan-tahapan yang
dilakukan oleh seorang penilai untuk menilai
property sebelum sampai pada suatu kesimpulan
opini penilai, didasarkan pada data-data yang
diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya.
Laporan penilaian adalah suatu dokumen yang
berisikan perkiraan atau estimasi atas nilai suatu
property dengan berpedoman pada suatu tanggal
tertentu
yang
mengandung
hasil
analisa
perhitungan dan opini penilai dari sebanyak
mungkin data pendukung yang relevan yang
dibutuhkan dalam kegiatan suatu penilaian, dapat
berupa : laporan singkat (short form report) dan
laporan lengkap (narrative report)

1.3.
Penilaian, consulting appraisal
dan appraisal review
A. Penilaian, consulting appraisal dan appraisal
review
Penilaian merupakan proses dala memperoleh
estimasi nilai yang melibatkan penelitian yang
selektif
terhadap
suatu
pasar
tertentu,
mengumpulkan data dan menganalisanya dengan
menggunakan teknik yang sesuai, menerapkan
pengetahuan, pengalaman dan pertimbangan
professional untuk membangun pemecahan dalam
masalah
penilaian
yang
dihadapi.
Penilai
memberikan opini nilai sebuah property kepada
pemberi tugas yang mencerminkan bukti-bukti
pasar property yang terkait.
Appraisal consulting adalah proses dalam suatu
pengembangan analisis, rekomendasi atau opini
untuk memecahkan dalam suatu pengembangan
analisis,
rekomendasi
atau
opini
untuk
memecahkan sebuah masalah, dimana opini nilai
tersebut
merupakan
bagian
analisis
yang
mengarah kepada hasil penugasan. Appraisal
consulting memiliki karakteristik yang melibatkan
kajian aktifitas dan bukti pasar saat itu yang dikaji
untuk membentuk suatu kesimpulan yang tidak

hanya tertuju kepada suatu indikasi nilai tertentu

yang khusus. Dalam appraisal consulting, seorang
penilai membangun suatu opini jilai dalam suatu
penugasan konsultasi penilaian sebagai bagian
dari proses menjawab pertanyaanyang terkati
dengan
real
estate,
seperti
perencanaan
penggunaan sebuah property secara ekonomi
layak atau tidak.
Penerapannya adalah :
- Kajian kelayakan (Feasibility studi)
- Kajian penggunaan tanah (land utilization study)

- Kajian permintaan dan penawaran real estate

- Analisa penyerapan pasar property
Appraisal review merupakan suatu proses
pengembangan dan menghubungkan sebuah opini
yang terkati dengan pekerjaan penilaian lainnya.
Pekerjaan ini berfungsi sebagi suatu proses audit
atau pengawasan kualitas. Penilai menguji laporanlaporan yang dibuat oleh penilai lain untuk
menentukan apakah kesimpulan yang mereka
ambil telah konsisten dengan data dan informasi
umum lainnya yang dilaporkan.

BAB 2 DEFINISI, ISTILAH DAN RUANG LINGKUP PENILAIAN

2.1. Ruang Lingkup Proses Penilaian Di Indonesia Dan Prospeknya
Kegunaan dari hasil penilaian dapat dimanfaatkan oleh banyak lembaga diantaranya adalah :
A. Kepentingan Pemerintah, yaitu :
1. Management dan inventarisasi terhadap aset tanah dan bangunan
2. Mengoptimalkan penggunaan aset tanah dan bangunan
3. Membantu dalam perencanaan pengembangan usaha (BUMD)
4. Memprediksikan nilai aset tanah dan bangunan, shg dapat mengetahui nilai ekonomi dari suatu aset
Sedangkan dalam penilaian aset properti suatu daerah. antara lain berguna untuk:
1. Mengetahui modal dasar milik daerah dalam usaha privatisasi
2. Mengetahui nilai pasar untuk memperoleh pinjaman
3. Mengetahui nilai penyertaan (saham) dalam melakukan kerjasama dengan pihak swasta
4. Memberi informasi kemampuan nilai ekonomi properti disuatu daerah untuk mengundang investor
5. Mengetahui nilai dalam rangka penerbitan obligasi daerah
6. Diperuntukkan tukar guling asset
7. Mengetahui dasar nilai dalam pembebasan tanah, pembelian tanah, dll
B. Kepentingan Umum
Hasil penilaian real properti dapat dimanfaatkan untuk :
- Menentukan harga jual beli
- Penetapan harga sewa (ruko, rumah dsb)
- Sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan
Bangunan
- Revaluasi aset tetap untuk laporan Keuangan

dalam hubungan dengan pajak

- Penentuan nilai saham dalam rangka

melakukan kerjasama dengan pihak lain

- Menentukan premi asuransi kebakaran
- Sebagai acuan dasar nilai dalam menentukan
asset
sebagai Jaminan Pinjaman
- Menentukan nilai dasar untuk proses
pelelangan
- Menentukan nilai sisa untuk proyek
terbengkalai
- dll
Sedangkan bagi seseorang dalam profesi tertentu
dapat juga memanfatkan hasil penilaian tersebut.
C. Properti manager dapat menggunakannya
untuk :
- Memastikan bangunan berfungsi sebagaimana
maksud dibangun
- Menjaga kondisi bangunan baik secara fisik
maupun ekonomi
- Mempertahankan dan mengkatkan nilai
property
D. Konsultan Pengembangan Properti dapat
menggunakannya untuk
- Pemasaran Properti / penjualan dan/atau
persewaan property
- Studi pasar property (Mengetahui supply and

demand)
- Studi kelayakan proyek property
E. Agen Pemasaran Properti dapat
menggunakannya untuk
- Memastikan kondisi properti secara legal dan
ekonomi saat dipasarkan
- Sebagai dasar dalam menentukan harga jual
yang dapat ditawarkan
- Sebagai dasar dalam melakukan negosiasi
dengan calon pembeli
- Sebagai dasar dalam menyelesaikan hal yang
bersifat administasi (perjanjian jual beli,akta
,PBB)
- Sebagai dasar dalam menyebarkan informasi
berkenaan dengan promosi properti
- Sebagai dasar dalam menentukan teknik
promosi properti yang tepat
- Sebagai dasar dalam menjamin kepuasan
pembeli property
F. Pegawai Negri Sipil dapat menggunakannya
untuk
- Departemen keuangan, Dinas Pekerjaan
Umum, Bapepam, Deperindag, BPN dan Pemda
Tk I & Tk II serta KPK

2.2. Nilai pasar sebagai acuan dasar

jaminan pelunasan utang

lain. Penentuan ini ditentukan berdasarkan bukti

pasar. (SPI 1.1.2.)

Dalam penentuan nilai aset sebagai jaminan

pelunasan utang, kita harus mengetahui definisi
dari nilai pasar tersebut. Sesuai dengan SPI bahwa
definisi dari Nilai pasar adalah perkiraan jumlah
uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh
dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
aset, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati
dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1)

Dalam penerapannya, harus dibutuhkan data

pembanding yang akurat dalam penentuan nilai
pasar. Salah satu metode pendekatan yang
digunakan adalah metode pendekatan data pasar.
Pendekatan ini merupakan pendekatan yang
menggunakan data penjualan dan penawaran atas
properti yang sebanding maupun yang hampir
sebanding dimana nilai properti didasarkan pada
suatu proses perbandingan. Umumnya, properti
yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan
dengan transaksi properti sebanding yang telah
terjadi maupun properti yang masih dalam tahap
penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

Nilai Pasar adalah gambaran nilai tukar, atau

sejumlah uang yang mungkin disetujui, jika
properti ditawarkan di pasar terbuka pada tanggal
penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan
persyaratan
definisi
Nilai
Pasar.
Untuk
memperkirakan Nilai Pasar, seorang Penilai harus
terlebih dahulu menentukan penggunaan yang
terbaik dan tertinggi atau penggunaan yang paling
layak
dan
optimal
(most
probable
use).
Penggunaan tersebut dapat berupa kelanjutan dari
penggunaan yang ada atau alternatif penggunaan

Data pembanding diperoleh dari data-data

penjualan (bilamana ada), penawaran, pencatatanpencatatan, wawancara-wawancara dengan orangorang, pejabat-pejabat dan pemilik properti/tanah
lainnya, berbagai faktor yang diperhatikan
terhadap data pembanding antara lain, lokasi,
bentuk,
ukuran,
spesifikasi,
kondisi
fisik,
kemudahan
pencapaian
dan
unsur
waktu.
Terhadap data di atas dilakukan analisis dan
diadakan
pembandingan,
dimana
terhadap
perbedaan-perbedaan antara obyek penilaian

dengan
pembanding
dilakukan
penyesuaian.Apabila timbul suatu permasalahan
dimana pihak debitur tidak mampu membayar
kewajibannya, maka jaminan aset sebagai
pengganti dari kekurangan pinjaman. Nilai yang
digunakan sudah tidak menggunakan Nilai pasar,
akan tetapi Nilai Jual Paksa / Nilai Likuidasi.
Definisi dari nilai jual paksa adalah sejumlah uang
yang mungkin diterima dari penjualan suatu
properti dalam jangka waktu yang relatif pendek
dimana si penjual terpaksa menjual properti
tersebut dan pembeli tidak mempunyai keharusan
untuk membeli (SPI 0.5.33.1).

2.3. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

(Highest and Best Use / HBU)

Dalam penilaian property untuk mengestimasi nilai

pasar,
pertimbangan
terhadap
Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik yang sesuai dengan
pengembangan yang ada, menjadi hal yang
fundamental.
Dalam SPI 2007, disebutkan bahwa Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling dimungkinkan dan
optimal dari suatu property, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara
memadai, secara hukum diijinkan, secara financial
layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari
property tersebut. (KPUP 6.3)
Secara Fisik dimungkinkan dapat diartikan sebagai
suatu
property
dapat
dibangun
dengan
pertimbangan hal-hal yang berpengaruh terhadap
penyusutan (Penyusutan fisik, kemunduran fungsi
dan kemunduran ekonomis) berjalan dengan
normal. Misalnya membangun hotel dengan
struktur tahan gempa didaerah rawan gempa.
Secara hukum diijinkan dapat diartikan bahwa
property dibangun sesuai dengan peraturan
pemerintah
setempat,
baik
menyangkut
peruntukan, Koefisien Dasar Bangunan (KDB),
Koefisien Lantai Bangunan (KLB), jumlah maximal

lantai, maximal ketinggian bangunan dan garis

sempadan.

Secara Finansial dimungkinkan dapat diartikan

bahwa property yang dibangun sesuai dengan
finansial yang tersedia dengan perhitungan modal
(modal
pinjaman
maupun
modal
sendiri).
Beberapa pengusaha mempunyai prinsip untuk
membangun dengan modal sendiri (100% Equity)
akan tetapi banyak yang memanfaatkan bank
sebagai pemodal pinjaman dalam melaksanakan
pembangunan, tentunya bunga pinjaman menjadai
pertimbangan.
Menghasilkan nilai tertinggi terbaik dapat diartikan
bahwa pemanfaatan bangunan bila dibandingkan
dengan jenis property yang lain, memperoleh
manfaat yang tertinggi. Disini, perlu dilakukan
analisa terhadap peruntukan lahan.
Suatu lahan dibangun dengan peruntukan hotel
bintang 3. Didaerah tersebut telah dibangun
beberapa hotel sekelas. Tingkat persaingan
cenderung tinggi, penilai menyimpulkan bahwa ;

Secara fisik dapat dilaksanakan

Secara hukum, sudah sesuai dengan peraturan

pemerintah yang berlaku
Secara financial, dalam pembangunan masih
layak
Dari optimalisasi hasil, harus ada tinjauan
kompetitor, analisa supply dan demand menjadi
sesuatu yang penting. Karena kompetitor
sekelas
sudah
banyak
berdiri.
Apabila
diperhitungkan dengan pemanfaatan property
komersial lain, misalkan gedung perkantoran
ataupun pusat perbelanjaan, dibutuhkan analisa
IRR. Jenis property dengan IRR tertinggi
merupakan pemanfaatan tertinggi dan terbaik
dari
lahan
tersebut.

Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu

penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian.
Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam
biasanya dilakukan dengan analisa secara
mendalam
mengenai
satu
atau
beberapa
penggunaan yang secara wajar dimungkinkan,
kemudian dilakukan pengujian kelayakan finasial
dan penggunaan yang menghasilkan nilai tertinggi
akan merupakan HBU. (KPUP 6.8)

2.4. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

(Highest and Best Use / HBU)
(Lanjut)

Pengertian umum kegunaan yang terbaik

dan tertinggi

Kekuatan
pasar
menciptakan
nilai,
karenanya interaksi antara kekuatan pasar
dengan kegunaan terbaik dan tertinggi
sangat penting.

Dalam Penilaian, untuk mengestimasi nilai,

analisis HBU mengidentifikasi keuntungan
yang paling optimal dengan kegunaan yang
paling kompetitif bagi property yang dinilai.

Karena alasan diatas maka HBU didefinisikan

sebagai The reasonably probable and legal
use of vacant land or improved property,
which is physically possible, appropriately
supported, financially feasible and that
results in the highest value

Variable utama dalam pembahasan HBU

adalah :

Legally Permissable

Physically Possible

Financially Feasible

Maximally Productive

Perbandingan HBU dengan kajian lainnya :

Analisis Pasar

Mengidentifikasi permintaan (demand) untuk

berbagai
alternatif
penggunaan
serta
melakukan analisis demand dan supply
property
untuk
mem-forecast
tingkat
penyerapan dan kemungkinan sewa.

Feasibility Analysis

Untuk menentukan urutan nilai berdasarkan

kriteria variable, seperti rate of return,
residual value, dll.
Menghitung NOI/cash flow dan pemilihan
kapitalisasi / tingkat diskon yang layak untuk
menentukan nilai property.

Highest And Best Use (HBU) :

Analisis keuangan yang menghasilkan nilai

tertinggi Analisis keuangan khusus, waktu
dan partisipan pasar

Dalam menganalisis HBU, harus dibedakan

antara
HBU
tanah
kosong
(land
though
vacant), dan HBU yang terbangun (as
improved)

Apabila tanah kosong, proses berfikirnya adalah:

Digunakan untuk apa tanah tersebut ?

Harus dipertimbangkan hubungan antara
kegunaan saat itu dengan kegunaan-kegunaan
potensialnya
Dua alasan untuk mengidentifikasi HBU tanah
kosong dalam penilaian :
-

Untuk mengestimasi nilai sebagian tanah

Untuk mengidentifikasi perbandingan harga
atas tanah kosong tersebut.

Apabila Tanah yang telah dibangun; yang harus

dianalisis adalah :
Kegunaan yang memaksimalkan nilai sebuah
investasi properti, konsisten dengan rate of return
harus dikalkulasikan bagi kedua jenis penggunaan
tadi, dengan mempertimbangkan seluruh investasi
dan capital expenditurnya.
Dua alasan untuk menggunakan analisis HBU atas
tanah yang telah dibangun
o Untuk mengidentifikasi kegunaan properti yang
diharapkan akan menghasilkan overall rate of
return yang tertinggi atas modal yang
diinvestasikannya.

o Untuk membantu
pembanding.

mengidentifikasi

properti

1.

Legally Permissable; kegunaan apa yang

diijinkan menurut peraturan :
Zoning
Jenis bangunan / konstruksi
Lingkungan
Dll.

2.

Physically Possible; kegunaan apa yang

mungkin untuk dibangun diatas tanah
tersebut :
-

3.

Ukuran
Permukaan
Kontur
Kesuburan
Irigasi
Akesibilitas
Risiko
bencana
alam,
yang
memungkinkan membatasi kegunaan
potensialnya

Financially Feasible; kegunaan apa yang

secara
finansial
layak.
Tentukan kegunaan yang mana yang akan
menghasilkan income, atau return, sama
atau
lebih
besar
dibanding
dengan

pengeluaran dan kewajiban finansial serta

amortisasi modal.
4.

Maximally Productive; kegunaan apa yang

menghasilkan / memproduksi paling tinggi.
Kegunaan yang menghasilkan nilai sisa
tanah tertinggi konsisten dengan rate of
return yang dijaminkan oleh pasar. Bagi
kegunaan properti.

2.5. Penilaian Aset Atas Jaminan Untuk

Lelang

Penilaian aset sangat dibutuhkan, ketika nasabah

suatu bank mengalami pailit dan asetnya menjadi
jaminan / agunan bank. Disini nilai yang
dikeluarkan seorang penilai akan menjadi dasar
pihak bank untuk melakukan penyitaan sekaligus
pelelangan. Semisal aset yang menjadi jaminan
bank yang akan dilelang, adalah gedung
perkantoran - bentuk property merupakan 1
bangunan
utuh,
tentunya
penilaian
akan
memunculkan satu nilai saja yaitu nilai pasar. Akan
tetapi apabila seorang developer mengalami pailit
atas usahanya, sedangkan aset yang menjadi
jaminan adalah suatu perumahan dengan jumlah
unit rumah yang cukup banyak. Apakah hanya
muncul 1 nilai saja?
Pertimbangan nilai yang dimunculkan atas jumlah
kavling yang dimunculkan adalah :

Aset tersebut akan dilelang/dijual dengan

total seluruh kavling yang ada / borongan

Aset tersebut dijual dengan bentuk satuan/

eceran

Tentu seseorang buyer akan membeli unit kavling

dengan jumlah banyak cenderung lebih murah
dibanding pembelian seseorang dengan jumlah

per-satuan unit kavling. Apabila ini terjadi, padahal

nilai yang dibutuhkan adalah nilai pasar, maka
akan muncul 2 nilai pasar untuk 1 laporan ? nah
bagaimana...?

2.6. Penilaian Mesin Dan Peralatan

Mesin sebagai real property dapat dibagi menjadi 2
golongan yaitu
Mesin dan peralatan Industri (personal
property)
Mesin dan peralatan bangunan (real
property)
Definisi
a. Mesin dan peralatan Industri
Adalah
segala
kelengkapan
fisik
yang
dipergunakan dalam suatu kegiatan industri
termasuk instalasi dan peralatan penunjang
lainnya yang berkaitan secara keseluruhan
membentuk suatu kesatuan kerja.
b. Mesin dan peralatan bangunan.
Adalah segenap mesin dan perlatan yang
melengkapi bangunan dan berfungsi untuk
memberikan kemudahan, kenyamanan serta
keamanan bagi pengguna bangunan tersebut.

Pada saat penilaian, sering dijumpai kesulitan

dalam pengelompokkan suatu mesin apakah
masuk ke dalam mesin bangunan atau mesin
industri.
Sehingga yang harus diperhatikan apabila kita
dalam melakukan penilaian mengalami hal
tersebut adalah fungsi dari mesin tersebut,
apakah untuk kepentingan suatu kegiatan
produksi ataukah untuk kepentingan bangunan.
Misal, dalam penilaian mesin atas system
pendingin udara, pada umumya termasuk dalam
mesin dan peralatan bangunan, akan tetapi jenis
industri tertentu seperti pharmasi dan kimia,
memerlukan temperature ruangan yang rendah,
sehingga system pendingin udara yang dipasang
digolongkan sebagai mesin-mesin industry.
Secara umum, kapasitas mesin dan peralatan
bangunan lebih sederhana dan lebih kecil bila
dibandingkan dengan mesin industri, sehingga
akan mempermudah proses penilaian.

2.7. Sifat Tanah yang berpengaruh

pada Nilai Tanah
Di dalam penilaian aset terhadap tanah, perlu
dipertimbangkan kegunaan dan manfaatnya saat
sekarang dan prospek ke depan. Tanah akan
bernilai tinggi apabila mempunyai kegunaan yang
optimal. Mengapa harga tanah di daerah
perkotaan lebih cepat naik dibandingkan tanah di
daerah pedesaan ? mungkin karena tanah di kota
terbatas? atau sarana publik lebih lengkap?
Bagaimana bila tanah di desa mempunyai sumber
alam yang sangat dibutuhkan manusia?
Sifat tanah yang menentukan penggunaan tanah.
Beberapa sifat dan karakter yang mempengaruhi
peruntukan
tanah,
yaitu :
Bentuk kontur dan ketinggian Tanah yang
berkontur nilainya cenderung lebih rendah
dibandingkan dengan dengan tanah datar.
Walaupun
dalam
kasus
tertentu,
tanah
berkontur cocok untuk suatu aset property yang
menjual view, contoh villa di daerah Puncak,
mempunyai view bagus akan lebih mahal
dibandingkan villa dengan view datar.

Keadaan iklim, misalnya angin dan kelembaban

Suatu daerah dengan tingkat kelembaban
tinggi, dan terletak di ketinggian tertentu,
peruntukannya akan sangat cocok untuk
perkebunan bila dibandingkan untuk kawasan
industri.
Transportasi
Tanah yang terletak tepat dipinggir jalan besar,
dengan intensitas pemakaian jalan tinggi, akan
sangat cocok diperuntukkan sebagai komersial
area dibandingkan dengan bila dibangun rumah
tinggal.
Perbaikan-perbaikan sarana publik, misalnya :
Jalan, Taman, Pedestrian dsb.
Tersedianya sumber-sumber alam, misalnya :
Air, Pertambangan.
Dari uraian diatas dapat diambil suatu kesimpulan
bahwa, Tanah akan lebih bernilai apabila dibangun
dengan peruntukan yang sesuai.

2.8. Pengertian Biaya, Harga, Nilai &

Pasar
Harga adalah sejumlah uang yang
diminta,ditawarkan atau dibayarkan untuk
suatu barang atau jasa.
Biaya adalah sejumlah uang yang
dikeluarkan atas barang atau jasa atau
jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan
atau memproduksi barang atau jasa
tersebut.
Nilai adalah Konsep ekonomi yang merujuk
pada hubungan financial antara barang dan
jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka
yang membeli dan menjualnya. Nilai bukan
merupakan fakta, tapi lebih merupakan
perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan
jasa pada suatu waktu tertentu dalam
hubungannya dengan definisi nilai tertentu.
Pasar adalah sistem dan atau tempat barang
dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan
penjual melalui mekanisme harga.
Ciri-ciri dari nilai :
Bila dibutuhkan

 Ada permintaan
Ada kelangkaan

menggambarkan penggunaan terbaik dan tertinggi

dari asset tersebut.

Dapat dijadikan sejumlah uang

2.9. Jenis-Jenis Nilai

Dari banyak istilah nilai, beberapa yang dikenal
masyarakat adalah :
Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan
jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil
penukaran suatu asset, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
penawarannya dilakukan secara layak dan kedua
pihak masing-masing mengetahui, bertindak hatihati dan tanpa paksaan.
Nilai pasar untuk penggunaan yang ada
(Market value for existing use) adalahh nilai
pasar dari suatu asset berdasarkan kelanjutan dari
penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa
asset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk
penggunaan yagn ada saat itu, tetapi tetap sesuai
dengan
definisi
nilai
pasar
tanpa
memperhitungkan apakah penggunaan yang ada

Nilai asuransi (Insurable value) adalah nilai

property
sebagaimana
yang
diterapkan
berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di
dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan
dalam definisi yang jelas dan terinci.
Nilai Buku (Book Value) adalah biaya perolehan
(historical cost) yang dikurangi dengan sejumlah
penyusutan yang telah dibebankan yang muncul
selama
umur
penggunaan
asset
tersebut.
Nilai investasi (investment value) adalah nilai
dari suatu perusahaan atau saham (business
interest) atau kepentingan dalam perusahaan yang
bersifat spesifik terhadap seorang investor,
didasarkan pada atau terkait dengan persyaratan
tertentu dari seorang atau kelompok investor.
Nilai jual paksa (forced sale value) adalah
sejumlah uang yang mungkin diterima dari
penjualan suatu property dalam jangka waktu yang
relative pendek untuk dapat memenuhi jangka
waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada
beberapa situasi nilai jual paksa dapat melibatkan
penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli

yang membeli dengan mengetahui situasi yang

tidak menguntungkan penjual.

suatu usaha yang berjalan sebagimana biasa,

dikurangi biaya penjualan dan biaya penyelesaian.

Nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable

value) adalah nilai berdasarkan definisi yang
tertuang dalam peraturan perundang-undangan
yang berlaku berkaitan dengan penetapan, tarif
dan atau penentuan pajak property. Walaupun
beberapa
peraturan
perundang-undangan
mungkin mengutip nilai pasar sebagai dasar dari
perkiraan, metodologi penilaian yang diisyaratkan
mungkin memberikan hasil yang berbeda dari nilai
pasar seperti yang telah didefiniskan diatas. Nilai
kena pajaka adalah bukan nilai pasar.

Nilai sekrap (Scrap value) adalah perkiraan

jumlah uang yang akan diperoleh dari transaksi
jual beli dari bagian-bagian/material suatu
property (tidak termasuk tanah) tidak untuk suatu
kegunaan yang produktif.

Nilai Khusus (special Value) adalah nilai yang

diperoleh karena unsur luar biasa dari nilai
sehingga melebihi nilai pasar. Nilai khusu dapat
terjadi misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi,
atau ekonomi dari property dengan property
lainnya seperty property yang berkesinambungan.
Nilai
perusahaan
sebagai
usaha
yang
berjalan (Going Concern Value) adalah nilai
suatu usaha secara keseluruhan.
Nilai realisasi bersih (net realizable value)
adalah perkiraan harga jual suatu asset dalam

2.10.
Prinsip-prinsip dalam
penilaian
Prinsip-Prinsip dalam Penilaian terdiri dari :
1. Highest and best use (Penggunaan terbaik
dan tertinggi) Nilai suatu tanah kosong
dimungkinkan lebih tinggi dari tanah yang ada
bangunannya. Ada 2 kriteria yg menentukan
penggunaan HBU yaitu Permintaan dan
peraturan untuk peruntukan.
2. Suppy
&
demand
(persediaan
dan
permintaan) Properti mempunyai nilai apabila
properti tsb dapat digunakan. Nilai akan naik
bila pesediaan tanah berkurang, dimana orang
memerlukan tanah. Misalnya didaerah yang
padat penduduknya.

3. Substitusi (Pinsip pengganti) Pembeli suatu

properti tidak akan membayar lebih terhadap
suatu properti dibandingkan dengan biaya
pembelian properti lain yang sama, artinya
properti yang lebih murah yang akan terjual
lebih dahulu.
4. Anticipation
(prinsip
keuntungan
yg
diharapkan properti) Nilai suatu properti
adalah harapan akan keuntungan dimasa yang
akan datang akan High and best use /
penggunaan dari properti tersebut.
5. Change(Perubahan) Nilai selalu berubahubah dan dipengaruhi oleh banyak variabel
antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi
ekonomi, adanya pusat perbelanjaan baru,
perubahan politik negara dll.
6. Conformity(kesesuaian) Properti yg terletak
dilingkungan yang cocok baik sosial maupun
ekonomi
akan
mempunyai
nilai
yang
maksimum.
7. Competition (Prinsip persaingan) Semua
bentuk usaha menginginkan mendapatkan
keuntungan.properti
tidak
terkecuali.Bila
permintaan besar akan suatu properi developer
akan mendapat keuntungan yang besar.
Developer lain akan masuk ke lokasi tsb. Maka

timbul persaingan dan keuntungan akan turun.

Nilai properti akan dipengaruhi oleh tingkat
persaingan tsb.
8. Increasing
and
decreation
return
(penambahan
dan
pengurangan
pendapatan)
Prinsip
dasar
ekonomi
mengatakan bahwa pertambahan biaya pada
suatu
usaha
belum
tentu
memberikan
penambahan dalam pendapatan.Demikian juga
dalam usaha dibidang properti berlaku juga
kondisi bahwa penambahan biaya pada suatu
properti
belum
tentu
akan
menambah
penghasilan properti tsb. Nilai properti tersebut
tidak bertambah, bahkan akan berkurang/turun.
9. Consisten use(penggunaan yang tetap)
Tanah dan bangunan harus dinilai sesuai
dengan penggunaan yang sesuai dengan
peruntukannya..Properti
harus
dinilai
berdasarkan penggunaan yang pasti.
Dalam kenyataannya, nilai dapat dipengaruhi oleh
beberapa factor yang mengakibatkan nilai tersebut
naik / turun. Faktor tersebut adalah :
1. Faktor fisik, alam dan lingkungan

 Yang mencakup antara lain iklim dan topografi,

tingkat kesuburan tanah, sumber mineral dan
banjir.
2. Faktor Sosial
Yang mencakup populasi penduduk, perubahan
kepadatan, distribusi geografis atas kelompok ras
masyarakat dan perkembangan pendidikan dan
aktivitas social.
3. Faktok politik dan kebijaksanaan Pemerintah
Yg mencakup peruntukan, rencana tatakota,
pembatasan
pendirian
bangunan,
Kredit
Perumahan Rakyat.
4. Faktor Ekonomi
Baik ekonomi mikro maupun makro yg.
mencakup tingkat pengangguran, perubahan gaji
pegawai, perluasan sektor industri, perubahan
tingkat bunga bank dll.

2.11.

Tujuan Penilaian

Penilai harus mengetahui tujuan penilaian, hal ini

penting karena berpengaruh pada jenis nilai dan
metode penilaian yang digunakan. Misalnya tujuan
penilaian untuk jaminan pelunasan hutang nilai

yang dibutuhkan adalah nilai Pasar dan nilai

Likuidasi.
Nilai Pasar
adalah Estimasi jumlah uang pada tanggal
penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual
beli atau hasil penukaran suatu aset antara
pembeli yang berminat membeli dan penjual yang
berminat menjual dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing
mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa
paksaan.(SPI 2007).
Nilai Jual paksa (Forced sale value).
didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin
diterima dari penjualan suatu properti dalam
jangka waktu yang relatif pendek , untuk dapat
memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi
nilai pasar. Pada beberapa situasi Nilai Jual Paksa
dapat melibatkan penjual yang tidak berminat
menjual, dan pembeli yang membeli dengan
mengetahui situasi yang tidak menguntungkan
penjual.(SPI 2007).
Penggunaan Terbaik dan tertinggi (Highest &
Best use).
didefinisikan sebagai penggunaan yang paling
layak dan optimal dari suatu aset,yang secara fisik
dimungkinkan,dapat
dibenarkan
secara

wajar,secara hukum sah,secara financial layak dan

menghasilkan nilai tertinggi.
Biaya Reproduksi Baru(RCN).
adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk
reproduksi/pengganti
properti
yang
dihitung
berdasarkan
harga
pasaran
setempat
sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan /
material
atau
unit,
biaya
jasa
kontraktor/arsitek/konsultan
teknik
termasuk
keuntungan, biaya instalasi,biaya supervisi,biaya
tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran
standart,
yang
berkaitan
dengan
angkutan,asuransi,pondasi,bea
masuk,PPN,PPh
impor dan biaya bunga selama masa konstruksi
tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan
premi/bonus.
Pengertian umum property
Property adalah konsep hukum mengenai benda
berwujud
(tangible)
dan
tidak
berwujud
(intangible) yang mempunyai nilai.
Properti terdiri dari :
1. Real Properti
2. Personal property
3. Kegiatan Usaha (Business)

4. Hak kepemilikan secara Financial (Financial

interest)

2.12.
Sifat Umum Investasi dan
Ciri-Ciri Pasar Property
Sifat Umum dari Investasi Dalam Bidang
Property
Keuntungan yang dapat diraih pada investasi
dibidang properti:
1. Income (Pendapatan)
2. Appreciation (Kenaikan Nilai)
3. Added Value (Penambahan Nilai)
Pasar Property mempunyai ciri-ciri :
a. Immobility, properti tidak mudah untuk
dipindahkan atau direlokasikan
b. Heterogenity, properti masing2 memiliki
karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan
lainnya
c. Unliquid, properti tidak mudah untuk secepatnya
ditukar dalam bentuk uang
d. Durability, properti merupakan bahan tahan
lama
e. Legal complexity, terkait dengan aspek legal yg
berhubungan dengan hak penguasaan

dijual segera
Hubungan antara harga, prospek pembeli
dan waktu menjual dapat digambarkan sbb:
Harga tinggi - Tidak ada pembeli - tidak dapat
dijual
Harga wajar - Hanya ada satu pembeli - 60 hari
s/d 90 hari
Harga rendah - Ada banyak calon pembeli - 15
s/d 59 hari
Harga murah - banyak sekali pembeli - dapat

Informasi Pasar Property

Informasi pasar properti dapat diperoleh dari :
1. Agen properti
2. Penilai / Appraiser
3. Iklan dan berita dari surat kabar
4. Laporan agen properti
5. Laporan lembaga keuangan
6. Informasi dari kantor pemerintah

BAB 3 TAHAPAN DAN METODE

3.1. Metode Penilaian Mesin dan Peralatan
Metode Penilaian mesin sama dengan penilaian tanah dan bangunan. Penilaian mesin dapat ditempuh melalui 3
jenis
metode
penilaian,
yaitu :
1. Penilaian dengan pendekatan Perbandingan data Pasar (Market Data Approach)
2. Penilaian dengan pendekatan Kalkulasi BIaya (Cost Approach)
3. Penilaian dengan pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)
Dari ketiga pendekatan penilaian tersebut, yang paling lazim dipergunakan khususnya di indonesia adalah
penilaian dengan pendekatan Kalkulasi biaya (Cost Approach). Penggunakan metode Penilaian tersebut
dikarenakan data-data penunjang yang diperlukan dalam melakukan proses penilaian dengan mempergunakan
metode penilaian perbandingan data pasar dan metode penilaian kapitalisasi pendapatan terbatas atau langka.
1. Penilaian Dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)
Dalam penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar, nilai mesin ditentukan berdasarkan pada
perbandingan terhadap data transaksi jual-beli yang baru terjadi atas mesin dan peralatan yang sejenis, dengan
penyesuaian secukupnya terhadap perbedaan-perbedaan yang ada.
Kesulitan yang dihadapi dalam melakukan penilaian mesin dan peralatannya melalui pendekatan perbandingan
data pasar, khususnya di indonesia adalah tidak adanya pasar jual-beli dari mesin-mesin bekas pakai, terlebih lagi

untuk mesin-mesin yang bersifat khusus. Karena alasan ini maka penilaian dengan pendekatan perbandingan
data pasar jarang dilakukan dalam penilaian mesin dan peralatannya terkecuali
untuk jenis mesin tertentu seperti pembangkit
digantikan dengan unit yang sama tetapi harus
daya listrik dengan kapaitas rendah serta
direproduksi.
kendaraan bermotor yang data pembandingnya
Salah satu kelemahan dari metode penilaian ini
mudah diperoleh.
adalah bahwasanya nilai yang dihasilkan tidak
mencerminkan nilai ekonomis sesungguhnya dan
2. Penilaian Dengan Pendekatan Kalkulasi
nilai pasar dari mesin-mesin yang dinilai. Oleh
Biaya (Cost Approach)
karena itu nilai wajar yang dihasilkan sering
disebut sebagai Nilai Wajar Dalam Penggunaan
Prinsip dasar penilaian dengan pendekatan
atau Owner Value, artinya nilai mesin lebih
kalkulasi biaya adalah menentukan besarnya biaya
merefleksikan
keuntungan
ekonomis
yang
reproduksi baru serta biaya besarnya penyusutan
dihasilkan
oleh
mesin
tersebut
selama
yang telah terjadi dari suatu mesin atau
penggunaannya, tentunya bagi si pemilik atau si
peralatannya. Pengurangan biaya reproduksi baru
pengelola. Dalam hal ini tampak sekali adanya
dengan penyusutan yang telah terjadi adalah
unsur subjektivitas dalam penentuan nilainya.
merupakan Nilai Wajar dari mesin tersebut.
3. Penilaian Dengan Pendekatan Kapitalisasi
Istilah
Biaya
Reproduksi
Baru
(Cost
of
Pendapatan (Income Approach)
reproduction , new) sebenarnya kurang tepat
digunakan
dalam
penilaian
mesin
dan
Dalam metode penilaian ini, nilai mesin diperoleh
peralatannya
karena
mesin
tidak
dapat
berdasarkan pada proyeksi kemampuan mesin
direproduksi atau dibuat ulang tetapi diganti
tersebut untuk menghasilkan pendapatan selama
dengan yang serupa, sehingga istilah Biaya
sisa umur ekonomisnya. Proyeksi pendapatan ini
Pengganti Baru (Cost of Replacement New) lebih
kemudian dikapitalisasi dengan cara tertentu
tepat dipakai. Dalam hal ini dapat dikecualikan
menjadi Nilai Wajar dari mesin tersebut.
untuk mesin yang dirancang khusus untuk
penggunaan tertentu dimana tidak dapoat
Pada kenyataannya, jarang sekali terdapat mesin

yang secara tersendiri dapat menghasilkan

pendapatan, tetapi selalu terkait dengan fasilitas
produksi
lainnya,
sehingga
sulit
untuk
memperhitungkan besarnya pendapatan yang
murni dihasilkan oleh mesin tersebut, oleh karena
itu penilaian dengan pendekatan kapitalisasi
pendapatan jarang dipergunakan dalam penilaian
mesin dan peralatannya.

3.2. Tahapan Dalam Proses Penilaian

Aset
Dalam melakukan penilaian, kita harus
mengetahui tahapan-tahapan standard atas
penilaian property. Tahapan dari proses penilaian
property tersebut adalah :
1. Batasan masalah
Batasan masalah diperlukan agar kita dalam
melakukan penilaian, tepat pada sasaran, Tidak
memunculkan hal-hal yang tidak perlu dikerjakan
yang mengakibatkan bias yang sangat tinggi pada
nilai asset. Batasan masalah ini diantaranya
adalah :
- Perlunya Indentifikasi property sebelum
melakukan survey

- mengumpulkan data umum serta data khusus

- Mengidentifikasi status
- Menentukan tanggal pada saat melakukan
penilaian
- Menentukan tujuan dari penilaian yang akan
dilakukan
- Batasan nilai
2. Survey & rencana Penilaian
- Data yang diperlukan
- Sumber data
- Kebutuhan tenaga kerja
- Rencana kerja
3.
4.
5.
6.

Pengumpulan dan analisa

Penerapan 3 pendekatan
Perpaduan nilai
Kesimpulan nilai/nilai akhir

Pengumpulan dan proses penilaian

Data adalah sesuatu yang diketahui dan dianggap
benar, dengan demikian, maka data properti dapat
memberikan gambaran tentang properti yang lain.
Data ini dapat berupa data tanah atau bangunan.
Data tanah misalnya berkaitan dengan luas tanah,
keadaan tanah letak tanah, harga tanah permeter
persegi dan keadaan lainnya. Data bangunan

berkaitan dengan luas bangunan, konstruksi

bangunan, jenis finishing yang ada, biaya
membangun, terutama untuk bangunan baru dan
lainya.
Jika dikaitkan dengan masalah properti, maka data
dapat digunakan sebagai :
Dasar untuk menentukan nilai pasar
Dasar untuk perhitungan bermacam-macam
methode penilaian
Dasar untuk menentukan peramalan dimasa
yang akan datang

Syarat data properti yang baik

1. Harus obyektif
2. Mewakili kondisi dari properti yang dinilai
3. Kesalahan baku dari data harus kecil/standar
error hrs kecil
4. Data baru (up to date)
5. Harus relevan

3.3. Metode Penilaian Aset

Metode Penilaian aset dibagi menjadi 3 kelompok :
1. Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data
Approcah)
2. Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach)
3. Metode Pendekatan Pendapatan (Income
Approach)
Metode Perbandingan Data Pasar (Market
Data Approcah)
Metode perbandingan data pasar atau sering
disebut juga sebagai metode perbandingan harga
jual (sales comparation method) atau metode
perbandingan data langsung (direct market
comparation method) adalah metode penilaian
yang dilakukan dengan cara membandingkan
secara langsung properti yang dinilai dengan data
properti yang sejenis yaitu dengan cara Penilai
harus mendapat 3 atau lebih data banding yang
telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual
yang sejenis terhadap properti yang akan dinilai
kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap
property yang dinilai
Harga Jual Property yang sebanding +/-

penyesuaian = Indikasi Nilai dari property

Penyesuaian untuk perbedaan yang ada,

berdasarkan pada waktu, lokasi dan lainnya.

Langkah-langkah yang diperlukan dalam

metode ini adalah :
Metode Penyesuaian
1. Tahap Pengumpulan data
Kumpulan data dicatat dalam buku data.
Sumber-sumber data dpt dihimpun dari :
- Broker
- Developer
- Iklan, surat kabar, majalah, papan pengumuman
(langsung tinjau kelokasi)
- Arsip hasil penilaian
- Investor
2. Tahap Analisa data
Data yang dipergunakan harus memenuhi syaratsyarat dibawah ini, yaitu :
- Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli
tanpa paksaan
- Data transaksi Jual beli yang belum lama
berlangsung
- Data jual beli tersebut harus punya kesamaan
dalam hal peruntukan, bentuk tanah, lokasi yang
sejenis, sifat-sifat fisik & sosial, ukuran/luas, cara
jual beli
3. Tahap Penyesuaian

Metode dalam tahap penyesuaian ini terdapat 3

macam metode, yaitu:
1. Metoda tambah kurang (Pluses and
minuses method)
Artinya penyesuaian langsung dibandingkan
secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan
dengan data-data pembanding yang ada.
Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Nilai indikasi Rp.104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembebanan.
Misalnya: Properti yang paling mendekati adalah
no.2 diambil 40% no. 1 & 3 = 30%
Jadi Nilai Pasar :
30% x 104 jt = 31.200.000
40% x 106 jt = 42.400.000
30% x 102 jt = 30.000.000
104.200.000

2. Metode jumlah rupiah (Rupiah Amount

Method)
Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Penyesuaian + 5 j 0 + 8 jt
Lokasi - 1 jt 0 0
Ukuran 0 0 - 4 jt
Kondisi perlengkap 0 0 0
Mutu bangunan 0 - 2 jt 0
Total penyesuaian + Rp. 4 jt -Rp. 2 jt Rp. 4 jt
Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt
Dengan cara pembebanan :
Nilai Pasar:
30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000
40% X Rp. 106 jt = Rp. 42.400.000
30% x Rp. 102 jt = Rp. 30.000.000
= Rp.104.200.000
3. Metode Persentase (Percentage Method)
Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Penyesuaian 5% 0% 8%
Lokasi -1% 0% 0%

Ukuran 0% 0% -4%
% Kondisi pelengkap 0% 0% 0%
Mutu bangunan 0% -4% 0%
Total penyesuaian 4% -4% 4%
Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 105.840 jt Rp.101.920
jt
Dengan cara pembebanan :
Nilai Pasar :
30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000
40% x Rp. 105.840 jt = Rp. 42.336.000
30% x Rp. 101.920 jt = Rp. 30.429.000
= Rp. 104.000.000

3.4. Metode Pendekatan Biaya (Cost

Approach)
Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya, Nilai
properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan
menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai
tanah dihitung dengan menggunakan metode
perbandingan data pasar (market data approach).
Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan
metode kalkulasi Biaya. Nilai pasar bangunan
dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru
(RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi
penyusutan.

Rumus Umum :
Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi
Baru (RCN)-Penyusutan)
Langkah-langkah yang diperlukan:
Hitung nilai tanah dengan perbandingan data
pasar, dengan menganggap tanh sebagai tanah
kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai
dengan prinsip Highest and Best Use

Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat

4 macam metode yang dapat digunakan, yaitu
1. Metode survey kuantitas (quantity survey
method)
2. Metode unit terpasang (unit inplace method)
3. Methode meter persegi (square meter method)
4. Metode Index biaya (Index method)

Hitung biaya realisasi baru dari bangunan &

prasarana
Hitung semua penyusutan oleh semua
penyebab (fisik, fungsional dan ekonomis)
Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya
penyusutan akan diperoleh nilai pasar bangunan
Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar
bangunan sama dengan nilai properti dengan
methode pendekatan biaya
Menghitung Biaya Pengganti Baru
(Replacement Cost New)

Menghitung Penyusutan
Bangunan/Depresiasi
Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya
pembuatan baru. Dalam melakukan penilaian
dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost
Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup
penting, yaitu memperkirakan besarnya
penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk
dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau
nilai pasar dari properti yang dinilai. Depresiasi
dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur
bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan,
walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru.

Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah

nilai bangunan bukan biaya membangun baru
bangunan. Ingat bahwa biaya membangun
bangunan tidak sama dengan nilai bangunan.
Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan
tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.
Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi
bangunan, yaitu :

dalam (internal) sedangkan kemunduran ekonomis

dari luar properti (external)
Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan
1. Kerusakan fisik
Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X
100%
2. Kemunduran fungsional & ekonomis

1. Kerusakan fisik (physcal deterioration)

contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau
kerusakan pada strukturnya
2. Kemunduran Fungsional (functional
obsolescence)
contohnya, perencanaan yang kurang baik,
ketidakseimbangan yang berhubungan dengan
ukuran, model, bentuk, umur dan lainnya
3. Kemunduran Ekonomic (economic obsolescence)
contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan
pemerintah dan peraturan lain yg membatasi
peruntukan dan lain-lain.

Ditinjau dari sumber penyusutan, penyusutan fisik

dan kemunduran fungsional dipengaruhi dari

Kemunduran fungsional / kemunduran ekonomis =

% kemunduran fungsional/ekonomis X (100% %penyusutan fisik)

3.5. Pendekatan Kapitalisasi

Pendapatan
Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income
Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan
antara pendapatan dari properti dan nilai dari
properti itu sendiri.
Nilai dari properti tergantung pada kemampuan
properti itu untuk menghasilkan keuntungan.
Metode ini dikenal juga sebagai metode
kapitalisasi karena pendapatan bersih yang

dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi

menjadi nilai kini melalui perhitungan matematis
yang disebut dengan kapitalisasi
Formula yang mendasari metode ini adalah
V = I/R Dimana, V= Nilai, I = Pendapatan, R=
tingkat bunga
Tahapan proses penilaian dengan metode
pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah
sebagai berikut :
1. Menghitung pendapatan kotor dari property
(Gross income potensial)
2. Pendapatan kotor dikurangi kekosongan &
kerugian gedung
3. Diperoleh pendapatan kotor efektif (efektif gross
income)
4. Pendapatan kotor efektif dikurangi biaya
operasional (operating expenses)
5. Diperoleh pendapatan bersih property (net
operating income)
6. Diproses dengan :
- Teknik penyisaan tanah
- Teknik penyisaan bangunan
- Teknik penyisaan properti

Atau dapat disimpulkan langkah-langkah

dasar yang dilakukan, yaitu :
1. Menghitung pendapatan kotor
2. Menghitung biaya-biaya
3. Menghitung Pendapatan bersih tahunan
4. Proses kapitalisasi
Metode kapitalisasi pendapatan dapat
menggunakan beberapa cara, yaitu :
1. GIM (gros income multiplier)
2. Metode Arus kas (discounted cash flow)
3, Metode Pengembangan Tanah (land
development method)
4. Teknik Penyisaan (the residual method)

3.6. Kapitalisasi Langsung (Direct

Capitalization Method)
Seperti yang sudah disampaikan sebelumnya
bahwa metode kapitalisasi pendapatan dapat
menggunakan beberapa cara, yaitu :
a. Kapitalisasi langsung (direct capitalization
method)
b. GIM (gross income multiplier)

c. Metode arus kas (discounted cash flow)

d. Metode pengembangan tanah (land
development method)
e. Teknik penyisaan (the residual method)
Kesemua metode pendekatan kapitalisasi
pendapatan tersebut diterapkan untuk properti
yang menghasilkan pendapatan (income producing
property)
Contoh properti yg menghasilkan pendapatan:
Ruko/toko yg disewakan
Rumah tinggal yg dikontrakkan
Hotel
Gedung perkantoran
Apartemen yg disewakan
Perkebunan kelapa sawit (contoh-contoh
perhitungan akan disampaikan kemudian pada
Galleri Penilaian)
A. Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization
Method)
Kapitalisasi langsung merupakan bagian dari
pendekatan kapitalisasi pendapatan yang
didasarkan pada konsep nilai kini (present value)
yang digunakan untuk properti yang menghasilkan
pendapatan yang bersifat lebih rumit (hotel,

perkantoran). Akan tetapi, metode ini hanya dapat

digunakan untuk properti yg sdh mapan dan dlm
keadaan perekonomian yg stabil Serta
menghasilkan pendapatan yang tetap secara terus
menerus pada jangka waktu yang sangat lama
(Perpetuity).
Konsep Jumlah Nilai Kini
Nilai property merupakan jumlah nilai kini (present
value) dari seluruh pendapatan property yang
akan diperoleh di masa mendatang, didiskon
dengan suatu tingkat diskonto (r)
Penyederhanaan
Dengan 2 asumsi:
Pendapatan konstan (I1 = I2 = I3 = In)
Umur properti tak terhingga (n = )
Maka rumus: V = I / R
Digunakan bila :
- Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap,
tidak pernah berubah
- Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau
menerus (Perpetuity)
V=I/R

V = Nilai Pasar Properti (Rp)

I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp)
R = Tingkat Kapitalisasi (%)

3.7. Gross Income Multiplier (GIM)

GIM Konsep
Suatu property dapat menghasilkan pendapatan
kotor sebesar Rp 100jt/thn kemudian dijual, laku
dengan harga Rp 800 jt maka
GIM = Rp. 800 Juta / Rp 100 Juta
GIM = 8
Dari kasus diatas, GIM sebesar 8 berarti harga jual
properti tsb adalah 8x (8 kali) pendapatan kotor
per tahunnya. GIM sering adiartikan sebagai
pengali pendapatan kotor. Sedangkan untuk
pengali sewa kotor, sering diistilahkan dengan
GRM (Gross Rent Multiplier)

Atau, jika dinyatakan dlm rumus:

V = GI X GIM
Contoh Penerapan Penilaian dengan GIM
Anda diminta menilai sebuah ruko yg disewakan.
Ruko tersebut diperkirakan dapat menghasilkan
pendapatan kotor per tahun sebesar Rp 100 juta.
GIM dari data pembanding (ruko-ruko yg
disewakan) adalah 6.50
V = GI x GIM
= Rp 100 jt x 6.5
= Rp 650 jt
Jadi dengan menggunakan GIM, nilai ruko tersebut
adalah Rp 650 jt

3.8. Pengertian Pendapatan Kotor

Pendapatan kotor adalah pendapatan dari suatu
property yang belum dikurangi dengan biayabiaya. Pendapatan kotor terdiri dari 2 jenis yaitu

Prosedur Penerapan Penilaian dengan GIM

Nilai suatu properti diperoleh dgn mengalikan
pendapatan kotor tahunan yg diharapkan
(expected annual gross income) dgn GIM yg
diperoleh dari data penjualan properti pembanding

- PGI (potential gross income atau pendapatan

kotor potensial), dan
- EGI (effective gross income atau pendapatan
kotor efektif)

Potential Gross Income adalah seluruh pendapatan

yg diperoleh pada saat tingkat hunian (occupancy
rate) mencapai 100% rental space, service charge,
dan pendapatan lain-lain), sebelum dikurangi
beban operasional.
Effective Gross Income adalah seluruh pendapatan
yang diperoleh setelah dikurangi VCL, sebelum
dikurangi beban-beban operasional (atau PGI
dikurangi dgn VCL)
VCL adalah pengurangan pada PGI yang
disebabkan karena kekosongan sewa dan karena
adanya sewa yang tak dibayar oleh penyewa
(tenant)
Penggunakan Potential Gross Income maupun
Effective Gross Income dapat digunakan untuk
metode GIM akan tetapi harus konsisten. Jika PGI
yang digunakan sebagai dasar penilaian maka GIM
harus dihitung dari PGI properti pembanding, Jika
EGI yang digunakan sebagai dasar penilaian maka
GIM harus dihitung dari EGI properti pembanding

3.9. Discounted Cash Flow (DCF)

DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas
yang didiskonto. Dimana arus kas dapat lebih
memberikan gambaran pendapatan suatu properti
baik sekarang maupun yang akan datang, dengan
memperhatikan data-data masa lampau. Metode
DCF sangat sesuai untuk property yang
menghasilkan pendapatan dengan kondisi
perekonomian yang tidak stabil. Proyeksi arus kas
sangat penting dalam penilaian untuk property
yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu
diperlukan :
- Prinsip antisipasi (principle of anticipation)
- Penyesuaian seluruh data pasar
- Analisa data pasar secara cermat
- Data pasar harus akurat
- Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap
memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 10
tahun)

Proyeksi Pendapatan
Langkah Dasar Perhitungan proyeksi pendaptan
Menentukan proyeksi arus kas bersih
Menentukan tingkat diskonto
Mengkonversi arus kas bersih dengan diskonto
sesuai periode waktunya

 Mengkapitalisasi arus kas bersih periode kekal

dengan cap-rate yang sesuai
Mengkonversi arus kas setelah waktu spesifik
(periode kekal) dengan faktor
diskonto
Menjumlahkan arus kas bersih periode kini
dengan periode kekal

3.10.

Metode Pengembangan Tanah

(Land Development Method)

Metod Pengembangan adalah metode penilaian
property (biasanya berupa tanah kosong yang
sangat luas) dengan cara mengasumsikan tanah
tersebut dikembangkan. Beberapa criteria suatu
tanah yang dapat dinilai dengan metode
pengembangan tanah adalah :
- Digunakan bila tanah terletak pada daerah
berkembang
Tanah yang luas pada daerah berkembang,
biasanya sulit mencari data pembanding
- Data harga pasar yang wajar di daerah sekitar
sulit diperoleh
Harga tanah dengan luas yang lebih kecil tersedia,

tentunya tidak sebanding dengan aset yang dinilai.

- Data harga jual dari tanah yang telah

dikembangkan tersedia
Dikarenakan daerah tersebut berkembang,
umumnya tanah yang luas sudah terjual dan
dijadikan sebagai kawasan perumahan / industri .
- Memiliki site plan yang telah disetujui oleh Pemda
setempat
Akan sangat akurat apabila tanah yang dinilai
sudah memperoleh ijin dari pihak berwenang atas
peruntukan lahan.
- Mempunyai potensi untuk dikembangkan sebagai
daerah pemukiman, pertokoan atau perindustrian,
atau lainnya
- Lokasi Tanah memiliki aksesibilitas yang baik
JENIS DATA
Pada kebanyakan analisa penilaian, lebih dari satu jenis
data yang perlu dikumpulkan dan diuji, termasuk:
Data umum
Data khusus
Data penawaran dan permintaan (supply and demand)

Penilai mendapatkan data tersebut dari sumber

langsung atau tidak langsung (data primer atau data
sekunder.)

3.11.

Pasar bebas sedikit kontrol dari pihak luar

Peserta pasar tidak buta informasi
Jumlah besar pembeli dan penjual yang secara
individu tidak dapat mempengaruhi harga pasar
Produknya dapat dipecah dan dapat dipindahkan

PASAR REAL ESTATE

Apakah Pasar Real Estate Efisien?

l Pasar yang efisien dapat didefinisikan sebagai
pasar dimana harga benar-benar merupakan
cerminan dari informasi relevan yang tersedia.
l Pasar yang efisien biasanya memiliki pembeli dan
penjual dalam jumlah banyak yang membentuk
pasar yang kompetitif.
l Pembeli dan penjual mendapatkan informasi yang
benar mengenai dinamika pasar.
l Pasar real estate bukanlah pasar yang efisien
l Ketaksempurnaan seperti ketiadaan standarisasi
produk, dan waktu yang diperlukan untuk
memproduksi pasokan baru membuat sangat sulit
untuk memprediksi karakteristik pasar real estate
secara akurat.
Lokasi Membuat Pasar Menjadi Sangat
Menarik
l Kondisi pasar kompetitif meliputi:
Homogenitas produk

Perilaku Harga Pasar Real Estate

l Ketidaksempurnaan pasar dapat menyebabkan
harga transaksi cenderung menyimpang dari harga
dasar pasar. Ketaksempurnaan meliputi:
Akses pengetahuan yang tidak memadai
Biaya transaksi tinggi
Sedikitnya pembeli atau penjual
Permintaan jangka pendek / ketakseimbangan
pasokan berkaitan dengan lokai, peraturan, atau
hambatan politik.
Teori Lokasi
l Teori Lokasi Klasik
Perbedaan harga sewa merupakan akibat dari
sulit tidaknya akses dari lahan ke pasar dan
pengguna
l Teori Lokasi Neo Klasik
Memahami lahan sebagai sebuah faktor produksi,
bersama dengan tenaga kerja, modal dan
kewirausahaan
l Kurva Penawaran Sewa

l Faktor Penetapan Lokasi oleh Rumah

Tangga:
Pengguna biasanya menghindari lokasi dengan
biaya transportasi yang tinggi, dan cenderung
untuk memilih lokasi yang dekat dengan pusat
perekonomian
Harga lahan sesuai dengan jarak dari pusat
aktivitas ekonomi di perkotaan, dan pembeli rela
mendapatkan lahan yang lebih sempit demi lokasi
yang lebih dekat.
l Faktor Penetapan Lokasi oleh Perusahaan:
Ongkos transportasi
l Kedekatan dengan pelanggan
l Kedekatan dengan pemasok
l Kedekatan dengan angkatan kerja
Permintaan lahan
Jenis barang atau jasa
l Permintaan akan barang dengan kepadatan tinggi
/ rendah
l Produksi barang penambah/pengurang berat
badan
Jenis Pasar Tempat Tinggal
l Tempat tinggal
l Komersial
l Industrial
l Pertanian

l Tujuan khusus
Penawaran dan Permintaan
Mengapa sangat penting?
Faktor yang Mempengaruhi Permintaan
Harga Komoditas
Pendapatan Konsumen
Harga Komoditas Pesaing
Harapan Konsumen
Selera dan Kesukaan
Jenis Permintaan
Permintaan fisik
Permintaan ekonomis
Mengukur Permintaan
Penjualan properti menurut kategori
Sambungan listrik
Survei komersial
Indeks harga
Variasi Permintaan
Siklus tingkah laku pasar
Gejala Boom and Bust
Harga jangka pendek
Harga jangka panjang

Urutan Siklus
Titik keseimbangan
Perkembangan permintaan di beberapa sektor
Peningkatan kepercayaan konsumen
Kenaikan harga/keuntungan
Pengembang merespon permintaan
Investor baru berbondong masuk
Friksi mulai muncul dan keuangan mulai mengetat
Permintaan merosot tapi penawaran tetap
meningkat
Beberapa proyek gagal dan ini menular
Kehilangan kepercayaan semakin muram dan
kemudian petaka terjadi!
Secara perlahan kepercayaan kembali muncul
Faktor Penawaran dan Permintaan untuk
Perumahan
l Faktor permintaan untuk perumahan :
l Pembentukan keluarga baru, komposisi umur dari
keluarga baru, pendapatan rumah tangga, dan
kondisi pembiayaan kredit.
l Faktor penawaran untuk perumahan :
l Harga faktor produksi, faktor produktivitas,
jumlah pengembang di pasar, dan kondisi kredit.
Faktor Permintaan dan Penawaran untuk
Pasar Retail
l Faktor permintaan untuk pasar retail :

l Jumlah konsumen, pendapatan konsumen, selera

dan kesukaan konsumen, harga produk pengganti
dan kondisi kredit.
l Faktor penawaran untuk pasar retail :
l Harga dan produktivitas faktor produksi, jumlah
pengembang, harapan pengambang, dan kondisi
kredit.
Faktor Permintaan dan Penawaran untuk
Perkantoran
l Faktor permintaan untuk perkantoran:
l Jumlah firma lokal, jenis usaha firma lokal,
perkembangan firma lokal dan luas lahan
perkantoran per karyawan.
l Faktor penawaran untuk perkantoran :
l Sama dengan faktor penawaran pasar retail.
Analisa Pasar
l Identifikasi dan studi tentang pasar untuk sektor
barang dan jasa tertentu.
l Membentuk dasar untuk menentukan HBU dari
sebuah properti.
l Nilai pasar dari sebuah properti umumnya
merupakan fungsi dari posisinya dalam persaingan
di pasar.
l Analisa pasar menyediakan penaksir dengan
informasi tentang biaya pengelolaan gedung dan
kondisi pasar untuk digunakan dalam metode

pendekatan biaya.
l Analisa pasar menolong mengidentifikasi properti
pesaing dan derajat (posisi) mereka dalam
perbandingan jiika digunakan metode pendekatan
perbandingan penjualan.
l Analisa pasar menyediakan informasi yang
digunakan untuk mengantisipasi tingkat bunga
sewa guna maupun nilai sewa dari properti, aliran
pendapatan di masa depan, dan tingkat diskon
yang sesuai untuk ditetapkan dalam pendekatan
pendapatan.
TEKNIK PENGUMPULAN DATA
Dalam penilaian real estate, kualitas dan kuantitas data
yang tersedia sama pentingnya dengan metode dan
teknik yang digunakan untuk memproses data dan
menyelesaikan tugas penilaian. Oleh karena itu,
kemampuan untuk membedakan berbagai jenis data,
menyelidiki sumber-sumber data yang dapat dipercaya,
dan melakukan manajemen informasi merupakan hal
yang penting dalam praktek penilaian.
Berurusan dengan data pasar, data properti, dan data
transaksi yang dibutuhkan dalam proses penilaian
meliputi tiga proses yang saling berhubungan:
Mengumpulkan data
Mengelola data
Menganalisa data
Penilai memerlukan keterampilan untuk melakukan

penelitian dan mengambil keputusan untuk

mengarahkan langkah awal dalam pengumpulan data,
menganalisa dan mengelola informasi secara efisien.
Mendapatkan semua data yang penting tetap menjadi
sebuah tantangan bagi penilai, bahkan dengan inovasi
teknologi yang dapat memudahkan proses penilaian.
Pengumpulan data dapat sama atau berbeda dari satu
negara ke negara lain. Kebanyakan negara maju telah
menyediakan records properti kepada penilai, namun
masih banyak negara yang tidak menyediakannya,
sehingga data penjualan hanya dapat dikumpulkan dari
pelaku pasar yang sesungguhnya. Perlu disadari,
bahwa standar penilai profesional dan program
pemerintah dalam menentukan NJOP untuk keperluan
Pajak Bumi dan Bangunan memerlukan tingkat
pengumpulan data dan dokumentasi yang berbeda.
Sebelum memulai suatu proses pengumpulan data,
penilai terlebih dahulu harus menentukan jenis data
yang akan berguna dalam proses penilaian. Jenis data
tersebut misalnya data umum, data khusus, dan data
penawaran & permintaan (supply and demand).
Sebelum menganalisa data, penilai perlu mengolah
semua data khusus yang telah dikumpulkan, antara lain
adalah:
Kumpulan / tabel data pasar termasuk worksheet survei
biaya dalam pendekatan biaya.
Format penyesuaian dalam pendekatan data pasar

Reconstructed operating statement (Data operasional

yang sudah disusun kembali) dalam pendekatan
kapitalisasi pendapatan
Ketiganya disusun secara seksama untuk dapat
memberikan gambaran data pasar yang dikelompokkan
menjadi data yang dapat digunakan dan dapat
diukur. Jika informasi yang akan dianalisa cukup
kompleks, maka penilai perlu mendesain beberapa
tabel data pasar untuk memisahkan dan mempelajari
data tertentu.
Setelah dikumpulkan dan dikelola, data dapat dianalisa
untuk memecahkan masalah dalam penilaian. Namun
perlu disadari bahwa sebenarnya masing-masing
pendekatan merupakan suatu bentuk analisa yang
bersandar pada data pasar untuk mendukung
kesimpulan nilai yang dihasilkan. Keabsahan masingmasing kesimpulan nilai dari pendekatan yang
dilakukan (dan yang paling penting adalah pendapat
nilai pasar) sangat tergantung pada baik tidaknya data
pasar yang dapat mendukung kesimpulan tersebut.
Analisa data harus mengaitkan data ekonomi dan
keuangan pasar real estate secara umum dan pasar
secara khusus di mana properti yang dinilai itu terletak.
Contoh: jika data ekonomi menunjukkan tingkat
lowongan kerja menurun, bagaimana hal itu dapat
mempengaruhi pasar secara umum dan jenis properti
yang dinilai, serta properti yang dinilai itu sendiri.

Data Umum: informasi mengenai pengaruh nilai yang

dihasilkan dari pengaruh sosial, ekonomi, pemerintah
dan lingkungan, yang berasal dari luar properti yang
dinilai, seperti:
Data ekonomi
Data demografi (data mengenai kependudukan)
Peraturan pemerintah
Trend aktifitas bangunan
Biaya bangunan
Pajak-pajak
Pendanaan (financing)
Data umum terdiri dari informasi mengenai pengaruh
sosial, ekonomi, pemerintahan dan lingkungan yang
mempengaruhi nilai properti. Walaupun keempat
pengaruh ini merupakan kategori yang mudah untuk
menguji data umum, yang sebenarnya mempengaruhi
nilai suatu properti dan menciptakan trend properti
adalah interaksi antara keempat pengaruh tersebut.
Trend Ekonomi
Untuk mengidentifikasi dan memperkirakan trend
ekonomi, perlu mempelajari:
Perubahan ekonomi yang terjadi
Arah perubahan tersebut
Besarnya perubahan
Pengaruh perubahan
Penyebab terjadinya perubahan

Trend ekonomi yang perlu diperhatikan:

Trend ekonomi internasional dalam ekonomi global,
kesejahteraan ekonomi suatu negara dapat secara
langsung atau tidak langsung mempengaruhi negara
lain.
Trend ekonomi national dan regional Keadaan
ekonomi nasional merupakan hal yang mendasar bagi
penilaian properti apapun. (Dana untuk dipinjamkan,
pasar uang, tingkat suku bunga, permintaan pasar).
Sejauh mana trend ini perlu diperhatikan bergantung
pada jenis dan besarnya properti yang dinilai.
Pertimbangan-pertimbangan pasar lokal Untuk dapat
mengerti bagaimana trend ekonomi nasional bahkan
internasional dapat mempengaruhi suatu properti,

penilai perlu mempelajari bagaimana lingkungan

setempat di mana properti berada meresponi trend ini.
Ekonomi regional mempengaruhi kondisi pasar lokal,
namun pasar lokal tidak selalu mempengaruhi pasar
regional. Trend lokal lebih mempengaruhi nilai properti
secara langsung.
Trend yang mempengaruhi tanah pedesaan Penilai
tanah pedesaan perlu mengerti hubungan ekonomi
pedesaan lokal, dasar ekonomi regional (bersifat
pertanian, pemindahan barang ke tempat lain, atau
rekreasi), dan ekonomi nasional serta perubahan
penggunaan tanah daerah kota dan pinggiran di
pedesaan. (Dalam membandingkan properti, perhatikan
sekelilingnya, misalnya di sekitar daerah pertanian,
pertambangan, pengeboran, rekreasi, iklim)

BAB IV GALERY PENILAIAN

Galeri Penilaian 1
Soal Penilaian :
Sebuah bangunan apartemen dengan jumlah 60 unit apartemen disewakan Rp. 5.000.000,- per bulan per unit.
Apartemen ini mempunyai potensi dikembangkan menjadi apartemen jual/kondominium. Setelah direnovasi, nilai
pasar per unit apartemen adalah Rp. 600.000.000,-. Prediksi penilai akan terjual habis dalam waktu 3 tahun.
Selama masa penjualan, developer tetap menyewakan apartemen yang belum terjual. Data data lain yang
diperoleh penilai sebagai berikut :
Setiap bulan rata rata 3 apartemen tidak tersewa
Biaya operasi untuk apartemen sewa Rp. 25.000.000,- per tahun/unit untuk tahun pertama
Pajak Bumi dan Bangunan Rp. 1.000.000,- per unit/tahun, dianggap tetap
Biaya renovasi per unit sebelum dijual Rp. 40.000.000,- untuk tahun pertama
Harga jual kondominium dan harga sewa naik rata - rata 10% per tahun setelah tahun pertama Biaya operasi
dan biaya renovasi naik rata rata 5% per tahun setelah tahun pertama Jadwal penjualan dan sewa :
Keterangan --------Tahun 1 -------Tahun 2 -----Tahun 3 -----Tahun 4
Persediaan (unit )---- 60------------ 60----------- 40------------ 20
Terjual (unit) ---------0------------- 20----------- 20------------ 20
Rata rata disewakan 57-------------37----------- 17------------- 0
Hitung Nilai Pasar apartemen tersebut, bila tingkat balikan atau discount rate (internal rate of return) yang
diharapkan developer adalah

20% !
Jawaban :

Galeri Penilaian 2

Soal Penilaian :
Penilaian untuk mengemukakan tentang nilai pasar atas sebidang tanah yang direncanakan untuk dibangun suatu
perumahan yang mana site plan-nya telah disetujui oleh Pemda setempat, dengan rencana pengembangan
sebagai berikut :

Jumlah kavling yang dapat dijual sebanyak 120 kavling

Perumahan ini akan dikembangkan selama 5 tahun

Rencana penjualan dimulai pada awal tahun ke-2, dengan program penjualan tahun ke-2 sebanyak 20
kavling, tahun ke-3 sebanyak 40 kavling, tahun ke-4 sebanyak 40 kavling, sisanya habis dijual pada tahun
ke lima.

Diketahui harga jual kavling saat ini adalah sebesar Rp. 400.000.000,- dengan kenaikan harga jual sebesar
10% per tahun.

Rencana pengembangan tanah untuk menjadikan kavling siap bangun adalah : Tahun ke-1 sebanyak 40
kavling, Tahun ke-2 sebanyak 40 kavling dan tahun ke-3 sebanyak 40 kavling.

Diketahui biaya operasional adalah :

- Biaya Penjualan dan Overhead sebesar 10% dari penjualan

- PBB sebesar Rp. 400.000,- per kavling pada tahun pertama dengan kenaikan 5% setiap tahun

- Biaya untuk pengembangan diketahui sebagai berikut :

- Biaya perencanaan dan perijinan sebesar Rp. 500.000.000,- dikeluarkan pada tahun pertama

- Biaya pembersihan dan perataan tanah sebesar Rp. 400.000.000,- tahun pertama dan Rp. 200.000.000,pada tahun kedua

- Biaya pembuatan jalan, saluran dll sebesar Rp. 4.000.000.000,- pada tahun pertama dan sebesar Rp.
2.000.000.000,- pada tahun ke-tiga

Developer menargetkan keuntungan sebesar 14% dari pendapatan penjualan

Discount rate diketahui sebesar 12%

Pertanyaannya : Hitung Nilai Pasar Tanah tersebut.

Jawaban
Penilaian :

Galeri Penilaian 3
Soal Penilaian:
Dalam penilaian tanah dan bangunan, diketahui nilai pasar tanah : nilai pasar bangunan = 2 : 3. Sedangkan

tingkat kapitalisasi tanah ditetapkan adalah sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan adalah sebesar
16%, maka tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut (tanah dan bangunan) adalah :
a. 13 %
b. 13,6 %
c. 26 %
d. 12,4 %
Jawab:
Overall cap. Rate = (rasio nilai tanah x cap rate tanah) + (rasio nilai bangunan x cap rate bangunan)
= (0.4 x 10%) + (0.6 x 16%)
= 13,6% (B)

Galeri Penilaian 4
Soal Penilaian:
Dalam suatu penilaian rumah tinggal, diketahui bahwa GIM pada suatu lokasi adalah 20, nilai sewa rumah di

daerah tersebut adalah Rp. 7.500.000,- per tahun, dengan harga jual Rp. 150.000.000,-, jika di daerah tersebut
ada sebuah rumah dijual dengan harga Rp. 200.000.000,- maka rumah tsb dapat disewakan sebesar :
a. Rp. 15.000.000
b. Rp. 10.000.000
c. Rp. 12.500.000
d. Rp. 12.000.000
Jawab:
V = 200.000.000
GIM = 20
V = GI x GIM
GI = V : GIM
GI = 200.000.000 : 20 = 10.000.000