Anda di halaman 1dari 99

LAPORAN AKHIR

KAJIAN TEKNIS PENYEMPURNAAN


HUKUM NASIONAL BIDANG
PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN

NASKAH AKADEMIS
RANCANGAN UNDANG-UNDANG
TENTANG
PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN

TAHUN ANGGARAN 2003

BAGIAN HUKUM

SEKRETARIAT DIREKTORAT JENDERAL PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN


DEPARTEMEN PERMUKIMAN DAN PRASARANA WILAYAH

KATA PENGANTAR
Memenuhi tugas yang diberikan kepada Tim Kajian untuk melaksanakan pengkajian
dan penyusunan Naskah Akademis Rancangan Undang-undang Perumahan dan
Permukiman, dalam rangkan memperbaiki dan menyempurnakan Undang-undang Nomor 16
Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang
Perumahan dan Permukiman maka Tim Penyusun Naskah Akademis melakukan
penggabungan pengaturan menjadi kedua undang-undang tersebut dalam Rancangan
Undang-undang Perumahan dan Permukiman.
Laporan Tim Penyusun Naskah Akademis tentang Perumahan dan Permukiman ini
merupakan salah satu upaya untuk merumuskan suatu Rancangan Undang-undang yang
komprehensip guna menjadi arah pengembangan kebijakan perencanaan dan pembangunan
perumahan dan permukiman bagi masyarakat Indonesia sebagai upaya pemenuhan
kebutuhan dasar manusia.
Akhirnya, semoga laporan ini dapat bermanfaat bagi pembangunan hukum nasional
pada umumnya, dan khususnya untuk pengaturan perumahan dan permukiman di Indonesia.
Jakarta,

2003
Tim Kajian

ABSTRAK
Naskah Akademik Rancangan Undang-undang Perumahan dan Permukiman ini
memuat uraian tentang pembaharuan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang
Perumahan dan Permukiman serta Undang-undang Nomor 6 Tahun 1985 tentang Rumah
Susun yang disusun dalam satu naskah berdasarkan alasan-alasan yang bersifat akademik.
Penyatuan ke dua undang-undang ini dilatarbelakangi oleh kenyataan muatan materi
Undang-undang Rumah Susun merupakan bagian dari kebijakan yang tertuang dalam
Undang-undang Perumahan dan Permukiman. Selain itu dengan disatukannya kedua
peraturan tersebut kebijakan dalam pengadaan perumahan sebagai kebutuhan dasar manusia
dapat dilakukan lebih optimal sehingga masyarakat Indonesia dapat menikmati tempat tinggal
yang layak.
Sampai dengan tahun 2002, upaya-upaya yang telah dilakukan di masa lalu masih
menyisakan sekitar 4,3 juta masyarakat yang belum menempati rumah layak huni dalam
lingkungan yang sehat. Masalah ini perlu segera dipecahkan bersama secara lebih luas agar
segera tuntas dan selanjutnya Bangsa Indonesia dapat berkonsentrasi menghadapi tantangan
ke depan.
Pembangunan perumahan dan permukiman membutuhkan suatu sistem
pembiayaan yang handal untuk masa jangka panjang. Saat ini pembangunan perumahan dan
permukiman banyak dibiayai melalui kemampuan dana APBN yang terbatas dan sumber dana
jangka pendek, sehingga keberlanjutannya dipertanyakan. Pembentukan Lembaga
Pembiayaan Perumahan Nasional termasuk Secondary Mortgage Facility, atau sebagai tahap
awal pembentukan Holding Company dengan memanfaatkan aset yang ada pada BPPN, serta
mendayagunakan Bank Pembangunan Daerah.
Salah satu masalah perumahan dan permukiman di perkotaan adalah ketersediaan
tanah yang tidak bertambah, sedangkan kebutuhan terus meningkat, baik untuk perumahan
dan permukiman. Kondisinya semakin berat dengan tingginya arus urbanisasi dari pedesaan,
yang meningkatkan kebutuhan tanah untuk perumahan dan permukiman. Hal ini diperburuk
dengan rencana tata ruang yang tidak konsisten, pengendalian pemanfaatan ruang yang
lemah, dan kemampuan pemerintah nasional maupun daerah untuk memberikan subsidi di
bidang perumahan dan permukiman yang semakin terbatas. Pengembangan rumah susun
merupakan salah satu alternatif perumahan pada masa depan di perkotaan.
Subtansi yang perlu diatur dalam pembaharuan undang-undang perumahan dan
permukiman ini meliputi aspek Perumahan, Permukiman, Hak Keperdataan, Pembiayaan dan
Kelembagaan, Peran Serta Masyarakat, Pembinaan dan Pengawasan, Penyelesaian
Sengketa, dan Ketentuan Pidana

DAFTAR ISI
Kata Pengantar...................................................................................................................... 1
Abstrak................................................................................................................................... 2
Daftar Isi................................................................................................................................. 3
BAB I

PENDAHULUAN
A. Latar Belakang...................................................................................... 5
B. Identifikasi Masalah............................................................................... 8
C. Tujuan............................................................................................ 10
D. Ruang Lingkup.......................................................................................10
E. Landasam Hukum..................................................................................11
F. Sasaran..................................................................................................13
G. Metode Penyusunan Naskah Akademis.................................................13
H. Pelaksana...............................................................................................15

BAB II

KERANGKA KONSEPTUAL
A. Landasan Filosofis Penyelenggaraan Perumahan dan Permukiman.....16
B. Visi dan Misi Penyelenggaraan Perumahan dan Permukiman...............16
C. Agenda Global Sektor Perumahan dan Permukiman.............................18
D. Pendekatan Penyelenggaraan Perumahan dan Permukiman................20
E. Perkembangan dan Masalah Perumahan dan Permukiman..................23
F. Kebijakan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman.............30
G. Kebijakan Pengaturan Perumahan dan Permukiman.............................44

BAB III

SUBSTANSI PENGATURAN DALAM


RUU PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN
A. Ketentuan Umum..................................................................................... 45
B. Asas dan Tujuan...................................................................................... 48
C. Permukiman............................................................................................ 51
D. Perumahan.............................................................................................. 53
E. Hak Keperdataan.................................................................................... 64

F. Pembiayaan dan Kelembagaan.............................................................. 68


G. Peran Serta Masyarakat......................................................................... 78
H. Pembinaan dan Pengawasan................................................................. 79
I.

Penyelesaian Sengketa.......................................................................... 84

J. Ketentuan Pidana................................................................................... 84
K. Ketentuan Peralihan............................................................................. ..86
L. Ketentuan Penutup..................................................................................86

BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN.....................................................................................87


Kepustakaan..........................................................................................................................88
LAMPIRAN:
Konsep RUU Tentang Perumahan dan Permukiman ........................................................90

BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia. Kebutuhan tersebut akan terus
ada dan berkembang sesuai dengan tahapan atau siklus kehidupan manusia. Pemenuhan
kebutuhan akan rumah bagi masyarakat tidaklah mudah, terutama mereka yang tinggal di
daerah padat penduduk di perkotaan. Menurut Sensus Ekonomi Nasional (Susenas) 1995,
sebanyak 8,14% dari sekitar 45 juta rumah tangga di Indonesia hidup menumpang pada
kerabatnya. Ini tidak terlepas dari ledakan permintaan akan rumah selama 30 tahun
terakhir di kota-kota besar membuat harga tanah dan rumah membumbung tinggi, jauh di
luar jangkauan kebanyakan orang (Jaka E. Cahyana & Sudaryatmo, 2002:25)
Rumah adalah kebutuhan dasar yang bersifat struktural. Perbaikan mutu hidup
masyarakat yang diwujudkan dalam pembangunan nasional harus diikuti dan disertai
perbaikan perumahan secara seimbang. Perbaikan bukan saja dalam pengertian
kuantitatif, tetapi juga dalam pengertian kualitatif dengan memungkinkan terselenggaranya
perumahan sesuai dengan hakekat dan fungsinya. Upaya pengadaan perumahan tidak
harus diwujudkan dalam pemilikan tanah, akan tetapi sekurang-kurangnya dapat
diwujudkan dalam mendapatkan kesempatan mempergunakan rumah.

Pengadaan

perumahan khususnya di daerah padat penduduk perlu memperhatikan keterbatasa n


lahan sehingga suatu pembangunan rumah susun menjadi salah satu altenatif.
Pengaturan terhadap perumahan dan permukiman serta pengelolaan rumah
susun telah dilakukan dengan adanya Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang
Rumah Susun dan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman.
Berdasarkan kajian yang dituangkan dalam Undang-undang Nomor 25 Tahun
2000 tentang Propenas tersirat bahwa penyelenggaraan pembangunan perumahan dan
permukiman memerlukan penyempurnaan atau pembaruan. Hal ini tidak terlepas dari

adanya perubahan paradigma yang menyertai gerakan reformasi, menjadikan isi dan jiwa
Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 dan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992
menjadi tidak sesuai lagi terutama setelah dikeluarkannya Undang-undang Nomor 22
Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah, sehingga diperlukan suatu evaluasi terhadap
implementasi kedua undang-undang tersebut dalam pelaksanaan pembangunan
perumahan dan permukiman baik ditingkat pusat maupun ditingkat daerah.
Hasil pengkajian terhadap

substansi

Undang-undang

Perumahan

dan

Permukiman dan Undang-undang Rumah Susun, memperlihatkan adanya perkembangan


yang mendasar dalam penyelenggaraan pembangunan perumahan dan permukiman,
sehingga suatu pengaturan yang lebih sesuai dengan perkembangan sangat diperlukan.
Khususnya berkenaan dengan persoalan substansi, teknis, administratif, dan ekologis.
Perubahan dalam rangka penyempurnaan peraturan perundang-undangan
Perumahan dan Permukiman serta Rumah Susun sekaligus diharapkan dapat digunakan
untuk melakukan sinkronisasi dan harmonisasi pengaturan dengan menitikberatkan pada
penempatan peran serta masyarakat yang lebih besar (masyarakat sebagai subyek
pembangunan), sedangkan pemerintah sebagai pemampu (enabler) dengan fungsi
pembinaan dalam bentuk pengaturan, pemberdayaan dan pengawasan. Sebagaimana
termuat dalam Agenda 21 maupun Deklarasi Habitat II, yang menyatakan masalah hunian
merupakan kebutuhan dasar manusia dan sebagai hak bagi semua orang untuk
menempati hunian yang layak dan terjangaku (Shelter for All) serta perlunya
pembangunan perumahan dan permukiman sebagai bagian dari proses pembangunan
yang berkelanjutan (Sustainable Development) dengan mengedepankan strategi
pemberdayaan (Enabling Strategy) dalam penyelenggaraan pembangunan perumahan
dan pembangunan. Ditambah dengan deklarasi Cities Without Slums yang
mengamanatkan pentingnya upaya pewujudan daerah perkotaan yang bebas dari
permukiman kumuh. Untuk itu diperlukan partisipasi masyarakat sebagai pelaku utama
guna mewujudkan lingkungan permukiman yang sehat, aman, harmonis dan berkelanjutan
dalam mendukung terbentuknya masyarakat yang mandiri, produktif dan berjatidiri (Djoko
Kirmanto).
6

Pembaruan peraturan perundang-undangan merupakan salah satu bentuk


pembaruan hukum. Melalui pembaruan perundang-undangan ini, diharapkan adanya ide
atau tatanan yang dapat diwujudkan dan mampu menghilangkan aspek-aspek negatif
yang muncul akibat pengaturan terdahulu yang telah tidak sesuai dengan perkembangan
dan perubahan masyarakat. Harapan perbaikan ini dalam kepustakaan teori hukum
disebut tool of social engineering melalui proses-proses legislatif dalam bentuk legal
reform yakni pembaruan dalam sistem perundang-undangan atau materi hukum
(substance). (Soetandyo Wignjosoebroto, 2002: 356)
Efektifitas aturan hukum sangat penting dalam kaitannya dengan bekerjanya
aturan hukum tersebut dalam praktek. Clarence J. Dias menyatakan bahwa efektifitas
suatu sistem hukum ditentukan oleh lima syarat sebagai berikut (Soetandyo
Wignjosoebroto, 1967:10) :
1. Mudah tidakn ya makna atau isi aturan-aturan hukum itu ditangkap dan dipahami.
2. Luas tidaknya kalangan di dalam masyarakat yang mengetahui isi aturan-aturan
hukum itu.
3. Efisien dan efektif tidaknya mobilisasi aturan-aturan hukum yang dicapai dengan
bantuan:
a. Aparat administrasi yang menyadari kewajibannya untuk melibatkan diri ke dalam
usaha mobilisasi yang demikian itu;
b. Para warga masyarakat yang merasa harus berpartisipasi di dalam proses
mobilisasi hukum.
4. Adanya mekanisme penyelesaian sengketa yang tidak hanya mudah dihubungi dan
dimasuki oleh setiap warga masyarakat, akan tetapi juga harus cukup efektif
menyelesaikan sengketa-sengketa itu.
5. Adanya anggapan dan pengakuan yang merata di kalangan masyarakat bahwa
aturan-aturan dan pranata-pranata hukum itu memang sesungguhnyalah berdaya
kemampuan efektif.
Melalui rambu-rambu yang dimaksudkan oleh Clarence J. Dias, dapat diharapkan
suatu perundang-undangan terbentuk dengan baik menurut asas-asas hukum. Suatu
7

penyusunan peraturan perundang -undangan yang baik pada akhirnya akan memudahkan
penerapan undang-undang tersebut di lapangan dan akan memberikan kepastian hukum
yang bersandar pada nilai-nilai keadilan bagi masyarakat.
Secara garis besar antara peraturan perumahan dan permukiman serta peraturan
rumah susun terdapat persamaan-persamaan penerapan hukum, sehingga sangat
dimungkinkan untuk melakukan penggabungan pengaturan dalam rangka unifikasi hukum,
agar tercipta efisiensi, efektifitas dan akuntabilitas pembangunan perumahan dan
permukiman yang sesuai dengan keadaan dewasa ini.
Pengaturan yang menyatukan antara peraturan perumahan dan permukiman
dengan peraturan rumah susun dalam satu naskah undang-undang, adalah agar tidak
terjadi disconsentration antar lingkungan dan kawasan perumahan. Sebagaimana
diketahui tujuan dari penataan perumahan dan permukiman adalah untuk memenuhi
kebutuhan dasar manusia, dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan
rakyat dan mewujudkan perumahan dan permukiman yang layak dalam lingkungan yang
sehat aman dan serasi serta teratur. Begitu pula tujuan pembangunan rumah susun
adalah untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan
masyarakat

berpenghasilan

rendah,

yang

menjamin

kepastian

hukum

dalam

pemanfaatannya dan meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan
dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan yang
lengkap serasi dan seimbang.
B. Identifikasi Masalah
Adapun hasil evaluasi terhadap pelaksanaan pembangunan perumahan dan permukiman
di daerah adalah:
1.

Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.


a.

Undang-undang ini membahas langsung ke fisik rumah susun, seharusnya


ditambah dengan penekanan masalah tanah, penentuan lokasi yang
menghindarkan penggusuran, konsolidasi tanah, lingkungan hidup, tata ruang
dan ijin lokasi.
8

b.

Masalah penghunian dalam rumah susun dan masalah Kasiba serta Lisiba
belum diatur.

c.

Belum ada kejelasan pengaturan Rumah susun yang peruntukannya bukan


untuk hunian.

d.

Belum ada pengaturan tentang rumah susun secara individual (per unit)
terutama untuk rumah susun sewa (apartemen)

e.

Belum ada pengaturan terhadap orang asing yang tinggal di Indonesia yang
mungkin akan menggunakan rumah susun atau apartemen.

f.
2.

Pengaturan pemberdayaan masyarakat perlu ditingkatkan.

Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman


a.

Hanya mengatur aspek-aspek teknis dan kurang memperhatikan aspek


administratif.

b.

Asas kesejahteraan belum tercermin dan diperlukan definisi kesejahteraan


dalam konteks perumahan dan permukiman.

c.

Pengaturannya lebih menguntung kan Pemerintah Daerah dan pengusaha.

d.

Sanksi yang terhadap Pemerintah Daerah dan pengusaha belum diatur dengan
tegas.

e.

Tidak adanya pedoman kepada Daerah untuk membuat peraturan tentang


perumahan dan permukiman.

f.

Sanksi pidana hanya ditujukan kepada pelaku da n penyelenggara, belum ada


pengaturan terhadap penggunaan dan pengelolaan, pengawasan dan
pengendalian.

g.

Struktur dan sistematika pengaturan masih perlu disempurnakan sehingga


dapat tersusun secara sistematis.

h.

Peran serta masyarakat perlu dikembangkan dalam bentuk pendampingan,


sehingga masyarakat dilibatkan mulai dari perencanaan, pelaksanaan sampai
pada pengelolaan.

C. Tujuan
Berdasarkan uraian di atas maka tujuan penyusunan Naskah Akademis ini adalah:
1. Melakukan penyempurnaan terhadap Undang-undang Peruma han dan Permukiman
yang mengatur tentang segala aspek substansi perumahan dan permukiman
termasuk didalamnya pembangunan rumah susun.
2. Melakukan penyempurnaan terhadap Undang-undang Rumah Susun yang mengatur
tentang pengelolaan rumah atau bangunan susun yang menitikberatkan pada
pemilikan tanah, benda dan bangunan bersama yang mencakup teknis dan
administartif termasuk masalah perizinan, pemisahan tanah, benda dan bagian
bersama maupun masalah individu yang berupa hunian dan bukan hunian serta
ketentuan yang mengatur keperdataan dalam hal hak tanggungan termasuk
pelepasan aset rumah susun.
D. Ruang Lingkup
1. Melakukan analisis terhadap rumusan hasil review terhadap Undang-undang Nomor 4
Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman dan Undang-undang Nomor 16
Tahun 1985 tentang Rumah Susun dengan memperhatikan:
a. Aspek pemberdayaan dan peningkatan peran serta masyarakat dalam
penyelenggaraan pembangunan perumahan dan permukiman serta aspek
pengelolaan bersama rumah atau bangunan susun.
b. Mendorong

peran

pemerintah

daerah khususnya

Pemerintah

daerah

Kabupaten/Kota untuk melakukan pembinaan dalam rangka desentralisasi


perumahan dan permukiman.
c. Pengembangan skim, mekanisme dan sumber-sumber pembiayaan bidang
perumahan dan permukiman yang diselenggarakan oleh masyarakat, swasta dan
pemerintah termasuk perlu adanya suatu kelembagaan pembiayaan perumahan
dan permukiman yang bersifat nasional.

10

d. Analisis kebutuhan dan bentuk kelembagaan penyelenggaraan perumahan dan


permukiman dengan memperhatikan kebutuhan koordinasi dan sinergi kebijakan
dan program dalam penyelenggaraan perumahan dan permukiman, termasuk
kebutuhan dan bentuk kelembagaan Badan Usaha Milik Negara (BUMN) dan
Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) yang dimungkinkan bergerak di bidang
perumahan dan permukiman.
2. Melakukan analisis dalam upaya sinkronisasi dan harmonisasi pengaturan
pembangunan perumahan permukiman dan pengelolaan Rumah Susun.
E. Landasan Hukum
Pengkajian Naskah Akademis Rancangan Undang-undang tentang Perumahan dan
permukiman memiliki beberapa landasan yuridis, baik ketentuan yang berkaitan langsung
maupun yang tidak langsung dengan pengaturan perumahan dan permukiman. Landasan
hukum yang akan dikemukakan di sini adalah mencakup uraian dasar-dasar
konstitusional, operasional dan aturan-aturan terkait dengan materi yang terkandung
dalam Naskah akademis yang akan diuraikan berikut ini.
1. Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 beserta
Amandemennya.
Dasar hukum pertama yang harus menjadi landasan penyusunan Rancangan
Undang-undang Perumahan dan permukiman adalah landasan konstitusional.
Undang-undang Dasar 1945 beserta amandemennya merupakan sumber hukum
dasar bagi penyusunan perundang -undangan di bawahnya. Sebagai sumber hukum
dasar maka setiap perundang-undangan di bawahnya tidak boleh mengatur hal-hal
yang bertentangan dan harus berlandaskan pada ketentuan-ketentuan Undangundang Dasar 1945.
Apabila perundang -undangan tersebut bertentangan dengan Undang-undang
Dasar 1945, dapat dilakukan pengujian oleh Mahkamah Konstitusi, dan apabila

11

terbukti bertentangan dengan Undnag-undang Dasar, undang -undang tersebut dapat


dibatalkan.
Ketentuan hukum dasar yang dapat dijadikan landasan konstitusional
pengaturan perumahan dan permukiman adalah Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 yang
mengatur:
Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tingal,
dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak
memperoleh pelayanan kesehatan.
2. Ketetapan MPR No. IV/MPR/1999 tentang GBHN
Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat Republik Indonesia Nomor IV/MPR/1999
tanggal 19 Oktober 1999 tentang GBHN Tahun 1999-2004 menggariskan landasan
pemikiran pembangunan yang merata, meliputi kehidupan sosial, politik yang
demokratis dan tidak hanya mengutamakan pertimbangan ekonomi.
3. Peraturan perundang-undangan yang terkait antara lain:
Pencantuman undang-undang yang terkait dengan Perumahan dan permukiman
dimaksudkan untuk mengetahui kaitan antara norma-norma yang akan diatur di dalam
Rancangan Undang-Undang Permukiman dan Perumahan dengan berbagai undangundang lain yang mengatur hal yang sama agar tercipta sinkronisasi. Undang-undang
yang serupa, yang terkait baik secara langsung maupun tidak langsung dengan
kegiatan perumahan dan permukiman, adalah sebagai berikut:
a. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
b. Undang-undang Darurat Nomor 19 Tahun 1955 tentang Penjualan Rumah-rumah
Negeri kepada Pegawai Negeri.
c. Undang-undang Nomor 72 Tahun 1957 tentang Penetapan Undang-undang
Darurat Nomor 19 Tahun 1955 tentang Penjualan Rumah Negeri kepada Pegawai
Negeri.
d. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok -pokok
Agraria
e. Undang-undang Nomor 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang
12

f.

Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

g. Undang-undang Nomor 23 Tahun 1997 tentang Pengolahan Lingkungan Hidup


h. Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
i.

Undang-undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi

j.

Undang-undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah

k. Undang-undang Nomor 25 Tahun 1999 tentang Perimbangan Keuangan Antara


Pemerintah Pusat dan Daerah
l.

Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Fidusia

m. Undang-undang Nomor 25 Tahun 2000 tentang Propenas


n. Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
F. Sasaran
1.

Melakukan kajian dalam rangka unifikasi hukum di bidang Perumahan dan


permukiman yang selaras dengan perkembangan kebutuhan dan esensi dari
penyelenggaraan otonomi daerah.

2.

Penyempurnaan hukum nasional yang sesuai dengan perkembangan kebutuhan


perumahan dan permukiman termasuk perkembangan sistem penyelenggaraan
pembangunan nasional yang bertujuan untuk menciptakan keselarasan peraturan
perundang-undangan yang sesuai dengan aspirasi yang ada.

G. Metode Penyusunan Naskah Akademis


Penyusunan naskah Akademis ini dilakukan dengan metode kerja sebagai berikut:
1. Inventarisasi data melalui hasil kajian yang telah dilakukan mengenai perumahan dan
permukiman serta rumah susun
2. Perumusan masalah diambil dari hasil kajian
3. Penyusunan Rancangan Naskah Akademis

13

Metode kerja tersebut dapat dirinci kan dalam kegiatan sebagai berikut:
1. Pengumpuran Dara dan Infomasi
Tim mengumpulkan bahan yang berkaitan dengan Perumahan dan Permukiman serta
Rumah susun, antara lain peraturan perundang-undangan, buku-buku, hasil seminar,
hasil penelitian, pengkajian dan tulisan atau referensi lain, serta penelusuran data dan
informasi melalui website. Data dan informasi tersebut baik yang berasal dari dalam negeri
maupun luar negeri.

2. Kompilasi Data & Informasi


Data dan informasi yang telah terkumpul disistematisasi sebagai bahan langkah
selanjutnya berupa pengkajian data
3. Pengkajian/Analisis Yuridis
Data dan informasi yang sudah disistematisasi dikaji secara mendetail dengan
melakukan diskusi secara intensif antar anggota tim, sehingga dapat ditemukan
kelayakan data dan informasi untuk menjadi muatan naskah Akademis, Khusus
terhadap data berupa peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan
perumahan dan permukinan akan dilakukan perbandingan sebagai upaya harmonisasi
terhadap rancangan naskah Akademis dengan peraturan perundang-undangan yang telah
ada.

4. Penyusunan Materi Pokok Naskah Akademis


Data yang telah dikaji tersebut disusun ulang dalam bentuk diskriptif analitis, sehingga
menjadi kerangka peraturan perundang-undangan.
5. Diskusi/Seminar antar Pakar
Materi pokok naskah Akademis akan diseminarkan untuk mendapatkan input lebih jauh dari
berbagai pakar di bidang Perumahan dan Permukiman, baik para Akademisi maupun praktisi,
sehingga akan diperoleh pengkajian yang lebih komprehensif sebagai bahan penyusunan
naskah Akademis.

14

6. Penyusunan Naskah Akademis


Tim akan menyelesaikan konsep akhir naskah Akademis berdasarkan pada materi pokok
Akademis ditambah dengan input dari berbagai pakar di bidang Perumahan dan Permukiman.

15

BAB II
KERANGKA KONSEPTUAL
A.

Landasan Filosofis Penyelenggaraan Perumahan dan Permukiman


Rumah merupakan kebutuhan dasar manusia setelah pangan dan sandang. Selain
berfungsi sebagai pelindung terhadap gangguan alam atau cuaca dan makhluk lainnya,
rumah juga memiliki peran sosial budaya sebagai pusat pendidikan keluarga,
persemaian budaya dan nilai kehidupan, penyiapan generasi muda, dan sebagai
manifestasi jatidiri. Dalam kerangka hubungan ekologis antara manusia dan lingkungan
permukimannya maka terlihat bahwa kualitas sumber daya manusia di masa yang akan
datang sangat dipengaruhi oleh kualitas perumahan dan permukiman dimana
masyarakat tinggal menempatinya. Perumahan dan permukiman merupakan salah satu
sektor yang strategis dalam upaya membangun manusia Indonesia yang seutuhnya.
Selain sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, perumahan dan permukiman,
papan juga berfungsi strategis di dalam mendukung terselenggaranya pendidikan
keluarga, persemaian budaya dan peningkatan kualitas generasi akan datang yang
berjati diri Indonesia yang memiliki kesadaran untuk selalu menjalin hubungan dengan
sesama manusia, lingkungan tempat tinggalnya serta senantiasa mengingat akan
Tuhannya.

B.

Visi dan Misi Penyelenggaraan Perumahan dan Permukiman


Visi dan misi penyelenggaraan perumahan dan permukiman didasarkan pada kondisi
yang diharapkan secara realistis ideal, dengan memperhatikan kondisi yang ada, potensi
kapasitas yang ditumbuhkembangkan, dan sistem nilai yang melandasi hakekat
perumahan dan permukiman bagi kesejahteraan rakyat dan pertumbuhan ekonomi, serta
dalam kerangka tujuan pembangunan berkelanjutan. Karenanya, pada tempatnyalah bila
Visi penyelenggaraan perumahan dan permukiman diarahkan untuk mengusahakan dan

16

mendorong terwujudnya kondisi setiap orang atau keluarga di Indonesia yang mampu
bertanggung jawab di dalam memenuhi kebutuhan perumahannya yang layak dan
terjangkau di dalam lingkungan permukiman yang sehat, aman, harmonis, dan
berkelanjutan guna mendukung terwujudnya masyarakat dan lingkungan yang berjati diri,
mandiri, dan produktif.
Maka visi penyelenggaraan Perumahan dan Permukiman adalah: Setiap orang
Indonesia mampu memenuhi kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau pada
lingkungan sehat , aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam upaya terbentuknya
masyarakat yang berjati diri, mandiri dan produktif.
Selanjutnya dengan mengacu kepada hakekat bahwa keberadaan rumah akan sangat
menentukan kualitas masyarakat dan lingkungannya di masa depan, serta prinsip
pemenuhan kebutuhan akan perumahan adalah merupakan tanggung jawab masyarakat
sendiri, maka penempatan masyarakat sebagai pelaku utama dengan strategi
pemberdayaan merupakan upaya yang sangat strategis. Sehingga Misi yang harus
dilaksanakan dalam rangka mewujudkan Visi penyelenggaraan perumahan dan
permukiman, adalah sebagai berikut :
1. Melakukan pemberdayaan masyarakat dan para pelaku kunci lainnya di dalam
penyelenggaraan perumahan dan permukiman.
2. Memfasilitasi dan mendorong terciptanya iklim yang kondusif di dalam
penyelenggaraan perumahan dan permukiman.
3. Mengoptimalkan pendayagunaan sumber daya pendukung penyelenggaraan
perumahan dan permukiman. Pembangunan perumahan dan permukiman
merupakan kegiatan yang diprogramkan sebagai bagian dari proses pembangunan
berkelanjutan. Karenanya sangat diperlukan dukungan sumber daya yang tepat dan
memadai baik berupa sumber daya alam, sumber daya buatan, maupun sumber
daya manusia.
Dengan pernyataan Misi tersebut jelas bahwa pemerintah harus lebih berperan sebagai
fasilitator dan pendorong dalam upaya pemberdayaan bagi berlangsungnya seluruh
rangkaian proses penyelenggaraan perumahan dan permukiman. Dalam upaya
17

pelaksanaan Misi tersebut, seluruh program dan kegiatan penyelenggaraan perumahan


dan permukiman dititikberatkan untuk dapat mencapai sasaran antara lain sebagai
berikut :
1. Terwujudnya keswadayaan masyarakat yang mampu memenuhi kebutuhan
perumahan yang layak dan terjangkau secara mandiri sebagai salah satu upaya
pemenuhan kebutuhan dasar manusia dalam rangka pengembangan jati diri, dan
mendorong terwujudnya kualitas lingkungan permukiman yang sehat, aman,
harmonis dan berkelanjutan, baik di perkotaan maupun di perdesaan. Keswadayaan
masyarakat juga dalam artian dapat bermitra secara efektif dengan para pelaku
kunci lainnya dari kalangan dunia usaha dan pemerintah.
2. Terbangunnya lembaga-lembaga penyelenggaraan perumahan dan permukiman
yang dapat menerapkan prinsip-prinsip tata pemerintahan yang baik, di tingkat lokal,
wilayah, dan pusat, yang mampu memfasilitasi wahana pengembangan peran dan
tanggung jawab masyarakat sebagai pelaku utama dalam memenuhi kebutuhannya
akan hunian yang layak dan terjangkau, dan lingkungan permukiman yang sehat,
aman, produktif dan berkelanjutan. Kelembagaan yang ingin dicapai tersebut agar
juga dapat senantiasa mendorong terciptanya iklim kondusif di dalam
penyelenggaraan perumahan dan permukiman.
3. Terdorongnya pertumbuhan wilayah dan keserasian lingkungan antarwilayah melalui
penyelenggaraan perumahan dan permukiman yang berkelanjutan, saling
mendukung dan terpadu secara sosial, ekonomi, dan lingkungan baik di perkotaan
maupun di perdesaan, serta kesalingterkaitan antar kawasan. Penyelenggaraan
yang berkelanjutan juga agar dicapai dengan pendayagunaan yang optimal dari
sumberdaya pendukung perumahan dan permukiman.
C.

Agenda Global Sektor Perumahan dan Permukiman


Sebagai bagian dari masyarakat Internasional yang turut menandatangani Deklarasi Rio
de Janeiro, Indonesia selalu aktif dalam kegiatan-kegiatan yang diprakarsai oleh UNCHS

18

- United Nations Centre for Human Settlements (Habitat). Tampak jiwa dan semangat
yang tertuang dalam Agenda 21 maupun Deklarasi Habitat II bahwa rumah merupakan
kebutuhan dasar manusia dan menjadi hak bagi semua orang untuk menempati hunian
yang layak dan terjangkau (adequate and affordable shelter for all). Disamping itu dalam
Agenda 21 maupun Deklarasi Habitat II tersebut juga menyatakan perlunya
pembangunan perumahan dan permukiman sebagai bagian dari proses pembangunan
yang berkelanjutan (Sustainable Development) serta mengedepankan strategi
pemberdayaan (Enabling Strategy) dalam penyelenggaraan pembangunan perumahan
dan permukiman.
Indonesia juga telah ikut menandatangani Deklarasi Cities Without Slums Initiative
yang mengamatkan pentingnya upaya perwujudan daerah perkotaan yang bebas dari
permukiman kumuh. Deklarasi tersebut perlu ditindaklanjuti dengan langkah konkrit
dalam mewujudkan daerah perkotaan yang bebas dari permukiman kumuh dengan
mengedepankan strategi pemberdayaan melalui pelibatan seluruh unsur stakeholders
dengan menempatkan masyarakat sebagai pelaku utama. Upaya penanganan
permukiman kumuh ini adalah dalam rangka memujudkan lingkungan permukiman yang
sehat, aman, harmonis dan berkelanjutan dalam mendukung terbentuknya masyarakat
yang mandiri, produktif dan berjatidiri.
Dalam Agenda 21 ditekankan pentingnya rumah sebagai hak asasi manusia, hal ini
telah pula ditekankan oleh Undang-undang Dasar 1945 Pasal 28H ayat (1) Setiap orang
berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan
hidup baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan. Selanjutnya
dalam Undang-undang No. 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia dalam Pasal 40
dinyatakan Setiap orang berhak untuk bertempat tinggal serta berkehidupan yang
layak.

19

D.

Pendekatan Penyelenggaraan Perumahan dan permukiman


Penyelenggaraan perumahan dan permukiman harus dilaksanakan sebagai satu
kesatuan sistem, yang pelaksanaannya dapat dilakukan dengan memanfaatkan berbagai
pendekatan yang relevan secara efektif, dan yang implementasinya dapat disesuaikan
bedasarkan kondisi lokal yang ada, yaitu:
1. Pembangunan berkelanjutan dan Konsep TRIDAYA
Penyelenggaraan perumahan dan permukiman dilaksanakan dengan
mengutamakan pencapaian tujuan pembangunan lingkungan yang responsif namun
secara komprehensif sekaligus dapat mengakomodasikan dalam satu kesatuan
sistem dengan pencapaian tujuan pembangunan sosial dan pembangunan ekonomi.
Secara praksis, konsep TRIDAYA, yang sudah berkembang sebagai azas
pelaksanaan pembangunan perumahan dan permukiman, yaitu yang secara prinsip
bertujuan memberdayakan komponen sosial masyarakat, usaha dan ekonomi, serta
lingkungan, tetap dapat ditumbuhkembangkan sebagai pendekatan pembangunan
perumahan dan permukiman yang berkelanjutan di tingkat lokal. Pendekatan ini
dilakukan dengan memadukan kegiatan-kegiatan penyiapan dan pemberdayaan
masyarakat, serta kegiatan pemberdayaan kegiatan usaha ekonomi komunitas
dengan kegiatan pendayagunaan prasarana dan sarana dasar perumahan dan
permukiman sebagai satu kesatuan sistem yang tidak terpisahkan.
Pembangunan perumahan dan permukiman, yang memanfaatkan ruang
terbesar dari kawasan baik di perkotaan maupun di perdesaan, merupakan kegiatan
yang bersifat menerus. Karenanya pengelolaan pembangunan perumahan dan
permukiman harus senantiasa memperhatikan ketersediaan sumber daya
pendukung serta dampak akibat pembangunan tersebut. Dukungan sumber daya
yang memadai, baik yang utama maupun penunjang diperlukan agar pembangunan
dapat dilakukan secara berkelanjutan, disamping dampak pembangunan perumahan
dan permukiman terhadap kelestarian lingkungan serta keseimbangan daya dukung

20

lingkungannya yang harus senantiasa dipertimbangkan. Kesadaran tersebut harus


dimulai sejak tahap perencanaan dan perancangan, pembangunan, sampai dengan
tahap pengelolaan dan pengembangannya, agar arah perkembangannya tetap
selaras dengan prinsip-prinsip pembangunan berkelanjutan secara ekonomi, sosial,
dan lingkungan.
Dalam kerangka itu penyelenggaraan perumahan dan permukiman ingin
menggarisbawahi bahwa permasalahannya selain menyangkut fisik perumahan dan
permukiman juga terkait dengan penataan ruang. Di dalamnya termasuk pengadaan
prasarana dan sarana lingkungan, serta utilitas umum untuk menunjang kegiatan
sosial ekonomi masyarakat. Hal ini diperlukan agar dapat mendorong terwujudnya
keseimbangan antara pembangunan di perkotaan dan perdesaan, serta
perkembangan yang terjadi dapat tumbuh secara selaras dan saling mendukung.
Dengan

keseimbangan

tersebut

diharapkan

perkembangan

ruang-ruang

permukiman responsif yang ada akan dapat ikut mengendalikan terjadinya migrasi
penduduk. Oleh karenanya, ke depan diperlukan pengembangan perencanaan dan
perancangan, serta pembangunan perumahan dan permukiman yang kontributif
terhadap pencapaian penataan ruang yang disusun secara transparan dan
partisipatif serta memberdayakan masyarakat sebagai pelaku utama. Dengan
demikian diharapkan akan terwujud permukiman yang dapat mendukung
perikehidupan dan penghidupan penghuninya, baik di kawasan perkotaan, kawasan
perdesaan, maupun kawasan-kawasan tertentu lainnya.
2. Penyelenggaraan Secara Multisektoral dan Terdesentralisasi
Pembangunan perumahan dan permukiman mencakup banyak kegiatan,
antara lain pengalokasian ruang, penyediaan lahan, kelembagaan, kegiatan teknisteknologis, pembiayaan, dan sistem informasi. Disamping secara holistik,
penyelenggaraan perumahan dan permukiman harus dilakukan secara multisektoral
karena memerlukan koordinasi dengan berbagai bidang lain yang terkait dengan

21

kegiatan pembangunan perumahan dan permukiman dan tidak dapat ditangani oleh
satu sektor saja.
Persoalan penyediaan perumahan sebenarnya lebih merupakan masalah
lokal dan kebutuhan individual. Ini dapat ditunjukkan dengan besarnya peran
swadaya masyarakat di dalam pengadaan perumahannya. Karenanya perlu
pembatasan campur tangan pemerintah dalam penanganan persoalan lokal melalui
penyelenggaraan perumahan dan permukiman yang terdesentralisasi.
Dalam

kerangka

desentralisasi,

penyelenggaraan

perumahan

dan

permukiman tidak dapat terlepas dari agenda pelaksanaan tata pemerintahan yang
baik di tingkat lokal, yaitu yang menjunjung tinggi prinsip-prinsip partisipasi,
transparansi, akuntabilitas, profesionalisme, kesetaraan, daya tanggap, wawasan
kedepan, pengawasan, penegakan hukum, serta efisiensi dan efektivitas.
3. Pembangunan Berwawasan Kesehatan
Sebagaimana disadari bahwa persoalan kesehatan lingkungan perumahan
dan permukiman sangat mempengaruhi kualitas kesehatan masyarakat yang
menghuninya. Selain secara fisik perumahan harus memenuhi syarat rumah sehat
(kesehatan), perilaku hidup sehat dari masyarakat sangat penting dan strategis untuk
terus didorong dan ditumbuhkembangkan dalam penyelenggaraan perumahan dan
permukiman. Disamping itu aktualisasi pembangunan yang berwawasan kesehatan
sangat diperlukan dalam upaya penanganan permukiman kumuh, dan pencegahan
terjadinya lingkungan yang tidak sehat serta menghambat penciptaan lingkungan
permukiman yang responsif. Aktualisasi tersebut tetap dalam kerangka pelaksanaan
program lingkungan sehat sebagai bagian dari program pembangunan yang
berwawasan kesehatan, yang bertujuan khususnya untuk mewujudkan mutu
lingkungan hidup yang sehat mendukung tumbuh kembangnya anak dan remaja,
memenuhi kebutuhan dasar untuk hidup sehat, dan memungkinkan interaksi sosial
serta melindungi masyarakat dari ancaman bahaya yang berasal dari lingkungan,

22

sehingga dapat tercapai derajat kesehatan baik individu, keluarga maupun


masyarakat yang optimal.
4. Penyelenggaraan Dengan Pengembangan Sistem Insentif
Persoalan perumahan dan permukiman merupakan persoalan strategis yang
masih belum mendapatkan cukup perhatian dari berbagai kalangan. Karenanya
untuk memacu laju pembangunan perumahan dan permukiman, perlu di dalam
penyelenggaraannya dikembangkan sistem insentif, yang diharapkan mampu
mendorong berbagai pelaku pembangunan baik lembaga formal maupun informal
untuk terlibat secara aktif. Upaya yang dikembangkan antara lain melalui kegiatan
program stimulan, perintisan, dukungan pembiayaan dan bantuan teknis bagi pelaku
pembangunan yang responsif di dalam penyelenggaraan perumahan dan
permukiman,

termasuk

kegiatan

pendampingan

dalam

penyiapan

dan

pemberdayaan masyarakat.

E.

Perkembangan dan Masalah Perumahan dan permukiman


1. Perkembangan Penyelenggaraan Perumahan dan permukiman di Indonesia
Sampai menjelang berakhirnya abad dua puluh, pembangunan Perumahan
dan permukiman di Indonesia telah mencapai keberhasilan melalui kebijakan
pembangunan perumahan massal yang dikenal sebagai pola pasokan (supply). Pola
pasokan tersebut diawali dengan penugasan kepada Perum Perumnas untuk
menyediakan perumahan sederhana pada tahun 1974, dan kemudian juga
dikembangkan oleh para pengembang swasta yang juga melayani masyarakat
golongan berpenghasilan menengah keatas. Namun demikian, dapat diakui bahwa
masih terdapat sekitar 85% perumahan yang diupayakan sendiri oleh masyarakat
secara informal. Sektor perumahan dan permukiman telah menjadi salah satu sektor
penting dalam pembangunan ekonomi nasional. Investasi di sektor perumahan
berkisar antara 2 - 8 % dari Produk Domestik Bruto (PDB). Kontribusi investasi
23

perumahan terhadap PDB tersebut akan semakin meningkat sejalan dengan


meningkatnya pertumbuhan ekonomi di suatu negara. Peran penting sektor
perumahan dan permukiman dalam pembangunan perekonomian nasional terutama
karena terkait dengan efek multiplier yang dapat diciptakan, baik terhadap penciptaan
lapangan kerja maupun terhadap pendapatan nasional, yang ditimbulkan oleh setiap
investasi yang dilakukan di sektor perumahan. Efek investasi di sektor perumahan
atas penciptaan lapangan kerja di Indonesia adalah setiap milyar rupiah yang
diinvestasikan di bidang perumahan dapat menghasilkan sekitar 105 orang-tahun
pekerjaan secara langsung, sedangkan multiplier pekerjaan secara tidak langsung
sekitar 3,5 kali. Sedangkan efek investasi perumahan terhadap nasional pendapatan
di Indonesia sekitar 1,7 kali, yaitu untuk setiap milyar rupiah investasi di bidang
perumahan dapat menghasilkan pendapatan nasional sebesar 1,7 milyar rupiah. Pada
akhir abad dua puluh keterpurukan perekonomian yang terjadi di Indonesia tidak dapat
terelakkan, dan hal ini kemudian berdampak pada merosotnya kemampuan finansial
pemerintah, dunia usaha, dan masyarakat termasuk di dalam menyelenggarakan
perumahan dan permukiman, serta yang sekaligus juga berdampak pada kinerja
sektor perumahan dan permukiman, yang sebenarnya dapat berperan sebagai salah
satu lokomotif kebangkitan ekonomi nasional. Selanjutnya seiring dengan perubahan
kondisi sosial politik yang diantaranya mengamanatkan desentralisasi di dalam
penyelenggaraan tugas pembangunan, maka penyelenggaraan perumahan dan
permukiman mulai menerapkan secara lebih intensif pola pembangunan yang
terdesentralisasi. Hal ini sebetulnya sangat sejalan dengan karakteristik persoalan
perumahan dan permukiman yang memang khas lokal kontekstual, serta kondisi
pengembangan potensi kemampuan masyarakat di dalam merespon persoalan di
bidang perumahan dan permukiman yang semakin memadai, disamping sangat
sesuai dengan tuntutan kebijakan pembangunan nasional dan perundang-undangan
yang menekankan pada pelaksanaan otonomi daerah secara nyata dan bertanggungjawab.

24

2. Permasalahan Perumahan dan permukiman


a.

Beberapa Isu Strategis


Isu strategis penyelenggaraan perumahan dan permukiman di Indonesia
sesungguhnya tidak terlepas dari dinamika yang berkembang di dalam
kehidupan masyarakat, dan kondisi kebijakan pemerintah di dalam mengelola
persoalan perumahan dan permukiman yang ada.
Isu kesenjangan pelayanan muncul karena terbatasnya peluang untuk
memperoleh pelayanan dan kesempatan berperan di bidang perumahan dan
permukiman, khususnya bagi kelompok masyarakat miskin dan berpendapatan
rendah. Di samping itu juga dapat dikarenakan adanya konflik kepentingan
akibat implementasi kebijakan yang relatif masih belum sepenuhnya dapat
memberikan perhatian dan keberpihakan kepada kepentingan masyarakat
secara keseluruhan. Oleh karenanya ke depan perlu dikembangkan kepranataan
dan instrumen penyelenggaraan perumahan dan permukiman yang lebih
berorientasi kepada kepentingan seluruh lapisan masyarakat secara berkeadilan
sosial; peningkatan dan pengembangan kapasitas profesional di bidang
perumahan dan permukiman baik bagi aparat pemerintah pusat dan daerah
maupun bagi pelaku pembangunan permukiman lainnya; dan pengembangan
fungsi, sistem dan jejaring informasi serta diseminasi mengenai hidup bermukim
yang layak bagi seluruh lapisan masyarakat.
Isu lingkungan pada kawasan permukiman dan peumahan umumnya
muncul karena dipicu oleh tingkat urbanisasi dan industrialisasi yang tinggi, serta
dampak pemanfaatan sumber daya dan teknologi yang kurang terkendali.
Kelangkaan prasarana dan sarana dasar, ketidakmampuan memelihara dan
memperbaiki lingkungan permukiman yang ada, dan masih rendahnya kualitas
permukiman baik secara fungsional, lingkungan, maupun visual wujud
lingkungan, merupakan isu utama bagi upaya menciptakan lingkungan
permukiman yang seha t, aman, harmonis dan berkelanjutan. Isu tersebut juga

25

menjadi lebih berkembang dikaitkan dengan belum diterapkannya secara optimal


pencapaian standar pelayanan minimal perumahan dan permukiman yang
berbasis indeks pembangunan berkelanjutan di masing-masing daerah.
Isu manajemen pembangunan muncul pada umumnya karena
dipengaruhi oleh keterbatasan kinerja tata pemerintahan di seluruh tingkatan,
sehingga berdampak pada lemahnya implementasi kebijakan yang telah
ditetapkan, inkonsistensi di dalam pemanfaatan lahan untuk perumahan dan
permukiman, dan munculnya dampak negatif terhadap lingkungan. Di samping
itu terjadinya proses marjinalisasi sektor lokal oleh sektor nasional dan global
juga berdampak potensial terhadap meningkatnya kemiskinan serta tersisihnya
komunitas informal setempat berikut terbatasnya peluang usaha.
Urbanisasi di daerah yang tumbuh cepat juga merupakan tantangan
bagi pemerintah, baik nasional maupun lokal, untuk menjaga agar
pertumbuhannya lebih merata, termasuk dalam upaya pemenuhan kebutuhan
perumahan dan permukiman. Dengan demikian, pengelolaan pembangunan
perumahan dan permukiman harus memungkinkan berkembangnya prakarsa
masyarakat melalui mekanisme yang dipilihnya sendiri. Di pihak lain kemampuan
membangun perumahan dan permukiman oleh komunitas harus direspon secara
lebih tepat oleh pemerintah di dalam kerangka tata pemerintahan yang baik,
sehingga kebutuhan akan identitas lokal masih tetap dapat terjaga di dalam
kerangka pembangunan perumahan dan permukiman yang lebih menyeluruh.
b.

Masalah Umum bidang Perumahan dan permukiman


Permasalahan secara umum bidang perumahan dan permukiman di
Indonesia yang ada pada saat ini adalah sebagai berikut:
1) Secara umum sistem penyelenggaraan di bidang perumahan dan
permukiman masih belum mantap baik di tingkat pusat, wilayah, maupun
lokal, ditinjau dari segi sumber daya manusia, organisasi, tata laksana, dan
dukungan prasarana serta sarananya.

26

2) Belum mantapnya pelayanan dan akses terhadap hak atas tanah untuk
perumahan, khususnya bagi kelompok masyarakat miskin dan berpendapatan
rendah. Kapasitas pemerintah daerah juga masih relatif terbatas untuk dapat
melaksanakan secara efektif penyelenggaraan administrasi pertanahan yang
memadai, yang dapat menjamin kecukupan persediaan lahan, yang dapat
mengembangkan pasar lahan secara efisien dan pemanfaatan lahan yang
berkelanjutan, yang dapat mengurangi hambatan hukum dan sosial terhadap
akses yang adil dan seimbang kepada lahan, terutama bagi penduduk yang
difabel, perempuan, dan kelompok yang rentan, dan yang mampu
memfasilitasi akses kepada lahan dan keamanan status kepemilikan bagi
seluruh kelompok masyarakat.
3) Belum efisiennya pasar perumahan, seperti ditunjukkan melalui kondisi dan
proses perijinan pembangunan perumahan dan sertifikasi hak atas tanah
yang masih memprihatinkan, relatif mahal dan kurang transparan; belum
adanya standarisasi dokumen KPR, seleksi nasabah, penilaian kredit, dan
dokumen terkait lainnya; dan proses sita jaminan yang masih berlarut-larut.
Kondisi ini ikut mempengaruhi ketidakpastian pasar perumahan, serta sistem
dan mekanisme pembiayaan perumahan. Untuk lebih menjamin pasar
perumahan yang efisien, perlu dihindari intervensi yang mengganggu
penyediaan dan menyebabkan distorsi permintaan akan perumahan, dan
membuat instrumen yang fleksibel untuk regulasi perumahan, termasuk pasar
sewa perumahan dengan mengingat kebutuhan khusus dari kelompok
masyarakat yang rentan.
4) Tingginya kebutuhan perumahan yang layak dan terjangkau masih belum
dapat diimbangi karena terbatasnya kemampuan penyediaan baik oleh
masyarakat, dunia usaha dan pemerintah. Secara nasional kebutuhan
perumahan masih relatif besar, sebagai gambaran status kebutuhan
perumahan pada tahun 2000 meliputi: kebutuhan rumah yang belum
terpenuhi (backlog) sekitar 4,3 juta unit rumah; pertumbuhan kebutuhan
27

rumah baru setiap tahunnya sekitar 800 ribu unit rumah; serta kebutuhan
peningkatan kualitas perumahan yang tidak memenuhi persyaratan layak huni
sekitar 13 juta unit rumah (25%).
5) Ketidakmampuan masyarakat miskin dan berpenghasilan rendah untuk
mendapatkan rumah yang layak dan terjangkau serta memenuhi standar
lingkungan permukiman yang responsif (sehat, aman, harmonis dan
berkelanjutan). Hal ini disebabkan karena terbatasnya akses terhadap sumber
daya kunci termasuk informasi, terutama yang berkaitan dengan pertanahan
dan pembiayaan perumahan.
6) Belum tersedianya dana jangka panjang bagi pembiayaan perumahan yang
menyebabkan terjadinya mismatch pendanaan dalam pengadaan perumahan.
Di samping itu, sistem dan mekanisme subsidi perumahan bagi kelompok
masyarakat miskin dan berpengahasilan rendah masih perlu dimantapkan,
baik melalui mekanisme pasar formal maupun melalui mekanisme perumahan
yang bertumpu pada keswadayaan masyarakat. Mobilisasi sumber-sumber
pembiayaan perumahan masih harus diefektifkan dengan mengintegrasikan
pembiayaan perumahan ke dalam sistem pembiayaan yang lebih luas dan
memanfaatkan instrumen yang ada sekarang atau mengembangkan
instrumen baru untuk lebih memperhatikan kebutuhan pembiayaan bagi
penduduk yang mempunyai keterbatasan akses kepada kredit
7) Secara fungsional, sebagian besar kualitas perumahan dan permukiman
masih terbatas dan belum memenuhi standar pelayanan yang memadai
sesuai skala kawasan yang ditetapkan, baik sebagai kawasan perumahan
maupun sebagai kawasan permukiman yang berkelanjutan. Masih terdapat
banyak kawasan yang tidak dilengkapi dengan berbagai prasarana dan
sarana pendukung, seperti terbatasnya ruang terbuka hijau, lapangan olah
raga, tempat usaha dan perdagangan secara terbatas, fasilitas sosial da n
fasilitas umum, disamping masih adanya keterbatasan di bidang prasarana

28

dasar perumahan dan permukiman, seperti air bersih, sanitasi, dan


pengelolaan limbah.
8) Secara fisik lingkungan, masih banyak ditemui kawasan perumahan dan
permukiman yang telah melebihi daya tampung dan daya dukung lingkungan,
menghadapi dampak kesalingterkaitannya dengan skala kawasan yang lebih
luas, serta masalah keterpaduannya dengan sistem prasarana dan sarana
baik di perkotaan maupun di perdesaan. Dampak dari semakin terbatas atau
menurunnya daya dukung lingkungan di antaranya adalah dengan
meningkatnya lingkungan permukiman kumuh pertahunnya, sehingga luas
lingkungan permukiman kumuh seperti pada tahun 2000 telah mencapai
sekitar 47.500 ha yang tersebar tidak kurang dari sekitar 10.000 lokasi.
Adanya perubahan fungsi lahan untuk mengakomodasi kebutuhan
perumahan dan permukiman serta proses urbanisasi juga tidak selalu telah
memperhatikan dampaknya terhadap lingkungan, termasuk dari segi
keanekaragaman hayati. Secara non-fisik lingkungan, pertumbuhan kawasan
perumahan dan permukiman juga tidak selalu telah mengantisipasi potensi
timbulnya kesenjangan dan kerawanan sosial.
9) Secara visual wujud lingkungan, juga terdapat kecenderungan yang kurang
positif bahwa sebagian kawasan perumah an dan permukiman telah mulai
bergeser menjadi lebih tidak teratur, kurang berjati diri, dan kurang
memperhatikan nilai-nilai kontekstual sesuai sosial budaya setempat serta
nilai-nilai arsitektural yang baik dan benar. Selain itu, kawasan yang baru
dibangun juga tidak secara berlanjut dijaga penataannya sehingga secara
potensial dapat menjadi kawasan kumuh yang baru. Perumahan dan
permukiman yang spesifik, unik, tradisional, dan bersejarah juga semakin
rawan keberlanjutannya, padahal merupakan asset budaya bangsa yang
perlu dijaga kelestariannya.

29

F.

Kebijakan dan Strategi Nasional Perumahan dan permukiman


Kebijakan dan strategi nasional penyelenggaraan perumahan dan permukiman
bersifat struktural sehingga secara nasional diharapkan dapat berlaku dalam rentang
waktu yang cukup, dapat mengakomodasi berbagai ragam kontekstual masing-masing
daerah, dan dapat memudahkan penjabaran yang sistemik pada tingkat yang lebih
operasional oleh para pelaku pembangunan di bidang perumahan dan permukiman, baik
dalam bentuk rencana, program, proyek, maupun kegiatan. Kebijakan nasional yang
dirumuskan terdiri atas 3 (tiga) struktur pokok, yaitu berkaitan dengan kelembagaan,
pemenuhan kebutuhan perumahan, dan pencapaian kualitas permukiman. Sedangkan
strategi untuk melaksanakan kebijakan dirumuskan terutama untuk dapat mencapai
secara signifikan substansi strategis dari masing-masing kebijakan.
Penyelenggaraan perumahan dan permukiman yang berbasis pada pelibatan
masyarakat sebagai pelaku utama harus dapat dilembagakan secara berlanjut sampai
pada tingkat komunitas lokal, dan didukung secara efektif oleh sistem wilayah/regional
dan sistem pusat/nasional. Untuk mengaktualisasikan pelaksanaan misi pemberdayaan,
diperlukan keberadaan lembaga penyelenggara perumahan dan permukiman yang dapat
melaksanakan prinsip-prinsip tata pemerintahan yang baik. Upaya pelembagaan sistem
penyelenggaraan perumahan dan permukiman tersebut perlu dilakukan terhadap seluruh
unsur pelaku pembangunan baik pemerintah, dunia usaha maupun masyarakat yang
berkepentingan di bidang perumahan dan permukiman, baik yang berada di tingkat
nasional, regional maupun lokal.
Berbagai

produk

pengaturan

dalam

penyelenggaraan

perumahan

dan

permukiman harus mampu mendukung upaya peningkatan peran masyarakat dan dunia
usaha, serta pemerintah daerah sesuai dengan tuntutan otonomi daerah. Produk
pengaturan diharapkan dapat memandu pengendalian pemanfaatan ruang perumahan
dan permukiman yang sesuai dengan rencana dan rancangan kawasan perumahan dan
permukiman, serta program-program pemanfaatan ruangnya. Pedoman teknis
perencanaan dan perancangan kawasan perumahan dan permukiman harus mampu

30

menampung panduan proses yang partisipatif dan transparan, serta mampu


memberdayakan masyarakat sebagai pelaku utama pembangunan. Penyusunan dan
pengembangan produk pengaturan untuk mendukung penyelenggaraan perumahan dan
permukiman juga diarahkan untuk mampu mengoptimalkan fungsi, kewajiban dan peran
dari lembaga-lembaga perumahan dan permukiman di semua tingkatan, dengan prioritas
di tingkat kota dan masyarakat. Untuk pelaksanaan di daerah, maka penjabaran
kebijakan dan strategi penyelenggaraan perumahan dan permukiman, serta produkproduk pengaturan yang telah disesuaikan dengan kondisi di daerah perlu ditindak lanjuti
dengan peraturan daerah. Peraturan daerah sangat diperlukan antara lain untuk
mendorong pelembagaan sistem secara berlanjut di tingkat lokal, demi ketertiban hukum,
dan untuk melindungi nilai-nilai positif lokal yang ada, serta sebagai pedoman di dalam
penyelenggaraan pembangunan, seperti untuk penyusunan program pembangunan,
proses pengendalian dan pelaksanaan pembangunan, dan pengaturan peran bagi para
pelaku pembangunan. Peraturan daerah dikembangkan sebagai bagian dari
pelaksanaan tata pemerintahan yang baik, melindungi ke pentingan umum dan
meningkatkan pelayanan kepada masyarakat.
Kelembagaan perumahan dan permukiman yang dapat melibatkan secara sinergi
seluruh pelaku pembangunan harus diselenggarakan dengan berprinsip pada tata
pemerintahan yang baik dan pembangunan partisipatif yang berbasis pada upaya
menumbuhkembangkan

keswadayaan

masyarakat

di

dalam

penyelenggaraan

perumahan dan permukiman. Seluruh elemen pokok kelembagaan, seperti sumber daya
manusia, organisasi, tata laksana, serta dukungan prasarana dan sarana kelembagaan
harus diwujudkan sesuai dengan kebutuhan dan kapasitas lokal, melalui program program peningkatan kapasitas SDM, pengembangan organisasi dan penyusunan tata
laksana yang operasional efektif.
Kelembagaan yang diwujudkan, baik kelembagaan secara masing-masing
maupun secara bersama, harus dikembangkan secara bertahap oleh para pelaku
pembangunan, yaitu pemerintah (Pusat, Provinsi, Kabupaten dan Kota), badan usaha
BUMN,

BUMD

dan

Swasta,

serta

masyarakat

secara

perorangan

atau
31

kelompok/perkumpulan yang berkepentingan di bidang perumahan dan permukiman.


Kelembagaan yang ditumbuhkembangkan harus mampu mendorong upaya-upaya
pemenuhan kebutuhan perumahan dan pencapaian kualitas permukiman secara
koordinatif efektif sesuai dengan program pembangunan yang ditetapkan di tiap
tingkatan pemerintahan. Dengan semakin mengakarnya lembaga perumahan di tingkat
lokal yang didukung sepenuhnya oleh masyarakat, diharapkan para penyelenggara akan
lebih mampu menangkap aspirasi berbagai pihak terkait, dan dapat memanfaatkan
secara optimal sistem sosial komunitas masyarakat yang senantiasa berkembang secara
dinamis.
Pemantapan kelembagaan dapat pula dilakukan dengan mengembangkan fungsi
dan kapasitas lembaga yang telah ada, baik lembaga formal maupun informal, tanpa
harus membangun lembaga baru. Pengembangan lembaga di tingkat masyarakat seperti
koperasi atau usaha kecil dan menengah serta lembaga keswadayaan masyarakat
lainnya

dapat

ditingkatkan

dengan

kegiatan

internalisasi,

sosialisasi,

dan

institusionalisasi, seperti melalui kegiatan apresiasi, diseminasi dan pelatihan program


pengembangan kelembagaan.
Pemantapan kelembagaan badan usaha, khususnya pada Badan Usaha Milik
Negara di bidang perumahan dan permukiman, diarahkan untuk melakukan reformasi
kelembagaan guna terciptanya badan usaha yang mampu mengaktualisasikan tata
pemerintahan yang baik, mampu mengembangkan manajemen strategis pengusahaan
bidang perumahan dan permukiman, dan mampu meningkatkan kapasitas dan
profesionalisme para pelaku secara internal sekaligus eksternal. Upaya ini perlu pula
dikembangkan di lingkungan badan usaha baik milik pemerintah daerah maupun
masyarakat yang berkiprah di bidang perumahan dan permukiman. Termasuk dalam hal
ini lembaga badan usaha milik negara yang selama ini mendapat tugas utama untuk
mendukung pengembangan perumahan dan permukiman di Indonesia, seperti Bank
Tabungan Negara (BTN) dan Perum Perumnas. Reformasi kelembagaan BTN diarahkan
untuk memberikan pelayanan yang lebih baik kepada pasar perumahan, khususnya
masyarakat berpenghasilan rendah, melalui upaya: memfokuskan kembali kegiatan BTN
32

pada orientasi kegiatan semula, yaitu peningkatan pelayanan kredit pembiayaan


pengadaan rumah sederhana sehat bagi masyarakat berpenghasilan rendah, dan
pembiayaan kredit konstruksi bagi pengembang untuk pengadaan rumah sederhana
sehat; mengurangi peran BTN secara bertahap sebagai lembaga koordinasi KPR
bersubsidi, setelah program pengembangan subsidi yang baru dapat berjalan; secara
berangsur-angsur mengurangi perlakuan khusus pemerintah terhadap BTN di dalam
penyediaan dana KPR bersubsidi yang selanjutnya akan dikembangkan dengan skema
lainnya, seperti penerbitan obligasi, dan kemudian dapat mengembangkan peran BTN
sebagai lembaga perbankan komersial secara penuh di dalam pembiayaan kredit
perumahan seperti halnya lembaga perbankan lainnya.
Reformasi kelembagaan Perum Perumnas diarahkan untuk mengembalikan
orientasi kegiatan Perum Perumnas di dalam mendukung program pemenuhan
kebutuhan perumahan secara nasional, disamping harus tetap sehat dari sisi
pengusahaan, antara lain : melaksanakan kegiatan yang sifatnya perintisan seperti
pembangunan rumah sewa (termasuk Rusunawa) di kota metropolitan/besar dan
kawasan industri, dan penyediaan rumah sederhana sehat bagi masyarakat
berpenghasilan rendah di kota-kota sedang/kecil serta kegiatan di bidang permukiman
dan perumahan lainnya yang bersifat sosial maupun kegiatan lainnya yang belum
menarik untuk dikembangkan oleh badan usaha milik swasta; mengembangkan anak
perusahaan sebagai peningkatan usaha komersial yang mampu mengelola penyediaan
lahan dan prasarana perumahan dan permukiman berskala besar sesuai dengan
pengembangan kawasan perkotaan di kota metropolitan/besar; serta menjadi
kepanjangan pemerintah sebagai agen pemberdayaan (enabling agen t) di dalam
pengembangan perumahan dan permukiman secara nasional. Pengembangan
kelembagaan juga diarahkan sehingga dapat menurunkan biaya produksi rumah, seperti
melalui pencapaian perencanaan, perancangan, pelaksanaan, pemeliharaan dan
rehabilitasi perumahan, prasarana dan sarana dasar permukiman yang efektif dan
efisien, pengembangan dan mendorong ketersediaan bahan-bahan dasar bangunan
yang diproduksi daerah secara terjangkau, serta peningkatan kapasitas lokal di dalam
33

menghasilkan bahan bangunan dan teknologi konstruksi yang sehat dan ramah
lingkungan.
Dalam upaya perwujudan pola-pola pemanfaatan ruang, khususnya ruang untuk
perumahan dan permukiman, aspek bangunan gedung secara keseluruhan dengan
lingkungannya merupakan generator untuk perwujudan kualitas permukiman yang
berkelanjutan. Pengaturan bangunan gedung dan lingkungannya, baik untuk fungsi
usaha, sosial budaya, fungsi khusus, dan fungsi hunian termasuk perumahan, sangat
signifikan di dalam memberikan kontribusi keseimbangan dan keragaman fungsi
lingkungan binaan yang produktif baik di perkotaan maupun di perdesaan.
Perkembangan ilmu, seni dan teknologi bangunan gedung telah ikut mendorong
pertumbuhan perumahan yang lebih beragam bahkan sudah saatnya mulai tumbuh
vertikal. Perkembangan konsep-konsep penataan bangunan gedung dan lingkungan
atau kawasan juga semakin mewarnai dinamika pertumbuhan konsep penataan
perumahan dan permukiman.
Namun demikian, untuk lebih mampu mencegah berkembangnya dampak negatif
pembangunan, pengawasan konstruksi dan keselamatan bangunan gedung perlu
semakin dilembagakan sampai dengan tingkat lokal untuk lebih menjamin terwujudnya
perumahan dan permukiman yang lebih layak huni, berjati diri dan produktif. Untuk
implementasi Undang Undang terkait dengan bangunan gedung, disamping perlunya
disiapkan kelengkapan peraturan pelaksanaannya, seperti peraturan pemerintah,
pedoman, standar (SNI) dan petunjuk teknis, juga diperlukan produk-produk pengaturan
dalam bentuk peraturan daerah, yang mengatur substansi persyaratan teknis dan
administrasi bangunan gedung, penyelenggaraan bangunan gedung termasuk
pelestarian bangunan, peran masyarakat, dan ketentuan prosedural, serta yang
sekaligus dapat mengakomodasikan kelestarian nilai-nilai kontekstual sosial budaya
setempat.
Dalam rangka pencapaian kesejahteraan bagi seluruh rakyat Indonesia, salah
satu syarat utamanya, yaitu kebutuhan dasar manusia, harus dipenuhi secara mutlak
termasuk dalam hal perumahan yang layak dan terjangkau, terutama bagi masyarakat
34

miskin dan berpenghasilan rendah. Komitmen tentang kesejahteraan rakyat tersebut


harus dapat dipenuhi dalam kurun waktu tertentu, sebagai gerakan bersama seluruh
lapisan masyarakat di dalam membangun kemandirian masyarakat memenuhi kebutuhan
akan papannya.
Dampak belum efisiennya pasar primer yang menyebabkan harga rumah yang
masih belum secara mudah dijangkau oleh masyarakat miskin dan berpenghasilan
rendah, perlu ditekan dengan berbagai peningkatan efektifitas sistem pembiayaan
perumahan dan penyempurnaan mekanisme pembiayaan perumahan. Diperlukan
peningkatan mobilisasi pembiayaan pembangunan dan pengembangan kredit bagi
masyarakat miskin, serta peningkatan kemudahan sistem kredit. Disamping itu,
dikembangkan akses pada sistem pembiayaan dan mengurangi diskriminasi terhadap
para peminjam, pemantapan hukum properti, hak-hak kepemilikan, mendorong dunia
usaha untuk dapat memobilisasi sumberdaya untuk memenuhi kebutuhan perumahan,
termasuk perumahan sewa, mendorong pasar mortgage yang kompetitif serta
memfasilitasi pengembangan pasar sekunder dan sekuritisasi. Pembangunan
mekanisme pembiayaan perumahan yang efektif antara lain melalui pemanfaatan potensi
pola pembiayaan modern dengan mendorong masyarakat membentuk kerjasama
(koperasi) komunitas untuk perumahan, perluasan kerjasama tabungan dan kredit,
perkumpulan kredit, bank koperasi dan bentuk-bentuk lain lembaga pembiayaan nonbank, penciptaan mekanisme tabungan sektor informal, khususnya bagi perempuan,
pengembangan kerjasama antara lembaga koperasi dan pemerintah serta lembaga
pembiayaa n yang lain untuk memobilisasi modal daerah, dan peningkatan fasilitasi
usaha-usaha yang dilakukan perkumpulan dagang, petani, perempuan, dan organisasi
konsumen, organisasi para difabel, dan asosiasi lainnya yang berusaha menciptakan
pola-pola kerjasamanya sendiri atau lembaga serta mekanisme pembiayaannya sendiri.
Upaya pemenuhan kebutuhan perumahan dengan mekanisme pasar formal relatif
masih mencapai 15%, sedangkan sisanya masih dipenuhi sendiri oleh masyarakat
secara swadaya melalui mekanisme informal. Berkaitan dengan hal tersebut,
peningkatan peran masyarakat dalam pemenuhan kebutuhan huniannya melalui
35

pembangunan perumahan, baik yang berupa pembangunan baru maupun peningkatan


kualitas (pemugaran dan perbaikan) yang mengandalkan potensi keswadayaan
masyarakat, menjadi sangat penting dan strategis untuk mewujudkan perumahan yang
layak huni. Namun penyelenggaraan pembangunan perumahan swadaya secara
individual sering kurang optimal di dalam memenuhi kebutuhan perumahan yang
dilengkapi dengan prasarana dan sarana dasar lingkungan perumahan yang memadai.
Dengan membentuk kelompok, maka masyarakat akan dapat menggalang kemampuan
secara bersama untuk mengatur rencana pemenuhan kebutuhan perumahan dan
pembangunan prasarana serta sarana dasar lingkungannya. Selain itu dengan
membangun kelompok maka kapasitas dan kemampuan dasarnya akan semakin besar
dan akses kepada sumber daya kunci bidang perumahan, seperti akses kepada
pengurusan hak atas tanah, perijinan serta akses pembiayaan perumahan akan relatif
lebih baik. Oleh karenanya segala upaya untuk menyediakan kemudahan akses yang
terkait dengan bidang perumahan dan permukiman ini perlu terus dikembangkan.
Peningkatan kapasitas dan kemampuan masyarakat di dalam pengembangan
perumahan swadaya dilaksanakan dalam kerangka pembangunan partisipatif yang
berbasis pemberdayaan masyarakat. Dengan demikian penyediaan kebutuhan tenaga
pendamping dan pemberdayaan para pelaku kunci dalam perumahan swadaya ini perlu
lebih dikembangkan secara sistematik dengan berbasis kepada keswadayaan
masyarakat serta didukung oleh seluruh pelaku pembangunan. Disamping itu karena
peran perempuan, ibu rumah tangga, yang sangat strategis di dalam pengembangan
keluarga dan lingkungan yang produktif, pengarusutamaan gender menjadi bagian
penting yang tidak terpisahkan di dalam pengembangan perumahan swadaya.
Bagi kelompok masyarakat berpenghasilan rendah, seperti pegawai/karyawan
instansi pemerintah/swasta/perusahaan, yang penghasilannya teratur namun belum
mampu memenuhi kebutuhan rumahnya karena rendahnya tingkat kemampuan daya
belinya diperlukan skema bantuan perumahan yang khusus. Demikian juga bagi
kelompok masyarakat lainnya seperti petani, nelayan, dan masyarakat miskin yang
bekerja di sektor informal dan tidak mempunyai penghasilan tetap perlu juga difasilitasi
36

dengan skema subsidi perumahan yang dapat secara mudah diakses oleh mereka.
Termasuk sebagai pertimbangan adalah perlunya pengarus-utamaan gender sebagai
bagian penting untuk mendukung keberhasilan pengembangan sistem dan mekanisme
subsidi perumahan. Bantuan perumahan dapat berbentuk subsidi pembiayaan; subsidi
prasarana dan sarana dasar lingkungan perumahan dan permukiman; ataupun
kombinasi dari kedua bentuk subsidi tersebut. Pada dasarnya subsidi pembiayaan
perumahan dapat dikembangkan untuk pengadaan rumah baru, perbaikan dan
pemugaran rumah, serta untuk hunian dengan sistem rumah sewa. Sedangkan subsidi
prasarana dan sarana dasar perumahan dapat dikembangkan untuk mendukung
kelengkapan standar pelayanan minimal lingkungan yang berkelanjutan, seperti
ketersediaan air bersih, jalan lingkungan, saluran drainase, pengelolaan limbah, ruang
terbuka hijau, fasilitas umum dan sosial serta fasilitas ekonomi lokal. Sistem dan
mekanisme subsidi perumahan tersebut diatur dan dikembangkan sedemikian rupa
sehingga esensi dan ketepatan sasaran subsidi yang memenuhi rasa keadilan sosial
dapat dicapai semaksimal mungkin. Dalam kaitan pengembangan dan pengaturan
subsidi perumahan tersebut, maka seluruh pelaku perumahan, khususnya di tingkat lokal
perlu mengembangkan sistem dan mekanisme subsidi yang lebih sesuai dengan potensi
dan kemampuan daerah masing -masing.
Pada dasarnya secara umum kualitas perumahan dan permukiman juga sangat
dipengaruhi oleh tingkat keswadayaan dan kemampuan ekonomi masyarakatnya.
Namun bagi masyarakat miskin, upaya pemenuhan kebutuhan hunian tetap merupakan
suatu hal yang relatif kompleks, karena pada umumnya hunian bagi masyarakat miskin
belum dapat sepenuhnya menjadi kebutuhan dasar dan mendesak dibandingkan
kebutuhan dasar lainnya seperti pangan, sandang, dan pendidikan. Oleh karenanya,
kepada kelompok masyarakat miskin perlu diupayakan kegiatan untuk memberdayakan
kemampuan ekonomi masyarakat yang berbasis keswadayaan masyarakat melalui
penciptaan usaha ekonomi produktif dengan berbagai upaya fasilitasi pendampingan
masyarakat, yang secara komprehensif tetap dalam kerangka prinsip-prinsip
pembangunan berkelanjutan di bidang perumahan dan permukiman. Kegiatan yang
37

dikembangkan antara lain seperti penyediaan prasarana dan sarana usaha ekonomi
produktif bagi keluarga miskin, termasuk penyediaan prasarana dan sarana dasar
perumahan dan permukiman yang memadai, pengadaan kegiatan pelatihan yang
berkaitan dengan teknologi tepat guna dan pengembangan kewirausahaan serta
keterampilan pendukung lainnya, disamping pemberian akses kepada berbagai sumber
daya pembangunan, seperti modal usaha, biaya pembangunan dan pelatihan. Dalam
kerangka pemberdayaan ekonomi yang berbasis pada pembangunan berkelanjutan,
pengarusutamaan gender untuk pengembangan usaha ekonomi produktif tetap menjadi
pertimbangan

yang

tetap

signifikan.

Diharapkan

keberhasilannya

di

dalam

mengembangkan kegiatan ekonomi produktif rumah tangga dan komunitas akan


membantu mengentaskan kemiskinan, yang pada tahun 2001 populasi penduduk miskin
telah mencapai 18,95% atau sekitar 37,3 juta jiwa, dan sekaligus dapat memberikan
keleluasaan di dalam menjangkau berbagai kebutuhan dasar lainnya, termasuk
khususnya perumahan dan sekaligus meningkatkan kualitas permukimannya.
Penanganan tanggap darurat merupakan bagian upaya pertama yang harus
dilakukan dalam rangka penanganan pengungsi, sebagai kegiatan penyelamatan korban
dampak bencana alam atau kerusuhan sosial, sebelum proses lebih lanjut seperti
pemulangan, pemberdayaan, dan pengalihan (relokasi). Dalam rangka pemulangan
kembali pengungsi ke tempat lingkungan perumahan dan permukimannya semula,
diperlukan upaya rekonsiliasi sosial untuk mendukung terciptanya suasana yang
kondusif, sehingga kegiatan rehabilitasi dan rekonstruksi bangunan, prasarana dan
sarana dasar permukiman yang mengalami kerusakan dapat berjalan dengan baik,
berhasil guna dan berdayaguna. Apabila upaya tersebut tidak dapat sepenuhnya
berjalan dengan optimal maka upaya pemberdayaan pengungsi di tempat penampungan
perlu dilakukan agar kemudian dapat mampu menjalankan kehidupannya di tempat yang
baru secara mandiri dan produktif. Namun demikian apabila upaya pemulangan dan
pemberdayaan tidak sepenuhnya dapat dilaksanakan, dapat dilakukan pilihan terakhir
yaitu kegiatan pengalihan (relokasi). Upaya pengalihan berupa kegiatan pemukiman
kembali pengungsi ke tempat yang baru baik secara sisipan maupun secara
38

terkonsentrasi di daerah perkotaan maupun perdesaan. Apapun upaya yang dilakukan,


konsep TRIDAYA, yang meliputi penyiapan aspek sosial kemasyarakatan, aspek
pemberdayaan usaha ekonomi komunitas dan pendayagunaan prasarana dan sarana
dasar lingkungan hunian, tetap menjadi acuan pelaksanaan sebagai aktualisasi
implementasi

pembangunan berkelanjutan, dengan tetap memperhatikan azas

kesetaraan dalam perlakuan antara pengungsi dengan masyarakat lokal untuk


menghindari terjadinya potensi eskalasi permasalahan dan potensi konflik sosial baru
yang tidak diharapkan.
Sebagai bagian investasi pemerintah di bidang perumahan dan permukiman,
bangunan gedung dan rumah negara perlu diselenggarakan secara efektif dan efisien
serta dapat sebagai teladan di dalam penyelenggaraan perumahan dan permukiman,
tidak saja dalam hal kontribusi kualitasnya terhadap penciptaan lingkungan yang lebih
responsif, tetapi juga dalam hal kinerjanya mengembangkan manajemen pembangunan
dan pengelolaan yang mendukung perkembangan industri konstruksi secara
keseluruhan. Kegiatan pembinaan teknis penyelenggaraan bangunan gedung dan rumah
negara, seperti penyiapan peraturan, pedoman, standar, dan petunjuk teknis, bimbingan
teknis teknologis dan teknis administratif perencanaan, pelaksanaan dan pengawasan
pembangunan, serta kegiatan manajemen asset pada tahap pemanfaatan sampai
dengan penghapusan bangunan gedung dan rumah negara, dilaksanakan dengan
berbasis kepada pemanfaatan produksi dalam negeri dan potensi teknologi tepat guna
setempat, serta yang sekaligus dapat mendorong perkembangan konsep manajemen
pembangunan yang lebih efektif dan efisien. Kualitas perumahan yang layak huni dan
terjangkau secara ideal perlu didukung dengan kualitas lingkungan permukiman yang
lebih luas sebagai satu kesatuan hunian yang tidak terpisahkan guna mencapai tujuan
pembangunan berkelanjutan, baik di perkotaan maupun di perdesaan. Kualitas
permukiman di perkotaan dan perdesaan diupayakan sedemikian rupa sehingga dapat
membantu mengatasi urbanisasi, mendorong pertumbuhan wilayah, mendukung
kesalingterkaitan kawasan perkotaan dan perdesaan secara baik, yang sekaligus dapat
mewujudkan permukiman di perdesaan yang mendukung perwujudan kawasan
39

perdesaan secara keseluruhan dan berkelanjutan. Pembangunan sosial, ekonomi dan


lingkungan secara menyeluruh akan dapat berlangsung lebih efektif apabila terwadahi di
dalam permukiman yang sehat secara fisik, emosional, dan spiritual; yang aman dari segi
keselamatan dan kepentingan publik; yang harmonis sebagai satuan permukiman yang
utuh dan kualitas hubungannya dengan fungsi -fungsi kawasan lainnya; serta yang
berkelanjutan dari segi sosial, ekonomi, dan lingkungan secara keseluruhan.
Untuk mendukung keberlanjutan permukiman, kualitas lingkungan secara
keseluruhan dari segi fungsional, lingkungan, dan visual wujud lingkungan harus dapat
terjaga sesuai dengan karakteristik dan dinamika sosial, ekonomi, dan lingkungan
setempat serta dampak kesalingterkaitannya dengan kawasan disekitarnya pada skala
yang lebih luas. Pada kawasan-kawasan permukiman kumuh, upaya peningkatan
kualitas tidak dapat dilakukan hanya terbatas pada aspek fisik lingkungannya, seperti
pengadaan dan perbaikan prasarana dan sarana dasar kawasan permukiman, tetapi
harus secara komprehensif didasari konsep TRIDAYA, yaitu secara menyeluruh
disamping kegiatan utamanya memperbaiki lingkungan, perumahan dan pendayagunaan
prasarana serta sarana lingkungannya secara kontekstual, juga harus dapat secara
seimbang menampung kebutuhan pengembangan sistem sosial masyarakat dan
pemberdayaan ekonomi lokal masyarakatnya. Upaya peningkatan kualitas lingkungan
permukiman yang pernah dilaksanakan selama ini, seperti perbaikan kampung (KIP
Kampung Improvement Program), pemugaran dan peremajaan lingkungan perumahan
dan permukiman kumuh dilaksanakan secara lebih komprehensif, sehingga untuk
keberhasilannya sangat diperlukan aktualisasi konsep pembangunan partisipatif yang
berbasis kepada keswadayaan masyarakat, termasuk didalamnya pertimbangan
pengarusutamaan gender, dan melembaganya kemitraan positif dari berbagai pelaku
pembangunan, tidak saja dari sisi pemerintah dan masyarakat, tetapi juga dari sisi dunia
usaha. Pada kawasan permukiman padat penduduk di perkotaan dan permukiman
kumuh di daerah pesisir/nelayan, upaya peningkatan kualitas permukiman juga sekaligus
diarahkan untuk dapat memenuhi kebutuhan perumahannya, dapat dilakukan dengan
mengembangkan sistem rumah sewa, yang karena keterbatasan lahan di perkotaan,
40

untuk memenuhi kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah, dapat berupa rumah


susun sederhana (rusuna), atau rumah susun sederhana sewa (rusunawa). Dalam hal
dikaitkan dengan upaya peningkatan kualitas permukiman kumuh, pembangunan
rusuna/rusunawa tersebut harus tetap memberikan prioritas kepada masyarakat miskin
dan berpenghasilan rendah yang tinggal di permukiman kumuh tersebut untuk dapat
lebih mudah mengakses kebutuhan huniannya, dengan menciptakan berbagai
kemudahan tertentu bagi mereka, dan tetap berpegang kepada prinsip pembangunan
dengan tanpa menggusur.
Pengembangan Kasiba dan Lisiba di daerah, termasuk Lisiba berdiri sendiri,
adalah berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten atau Kota, dan Rencana
Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Permukiman di Daerah (RP4D)
yang telah ditetapkan melalui peraturan daerah. Kasiba dan Lisiba tersebut dimaksudkan
untuk mengembangkan kawasan permukiman skala besar secara terencana sebagai
bagian dari kawasan khususnya di perkotaan, mulai dari kegiatan seperti penyediaan
tanah siap bangun dan kaveling tanah matang, serta penyediaan prasarana dan sarana
dasar permukiman, termasuk utilitas umum, secara terpadu dan efisien, dan
pelembagaan manajemen kawasan yang efektif. Untuk mewujudkan struktur
pemanfaatan ruang Kasiba dan Lisiba, disamping melalui pentahapan program yang
dikembangkan oleh badan pengelola dan sejalan dengan program pembangunan
daerah, tetap diperlukan dukungan Pemerintah di dalam menyediakan prasarana dan
sarana dasar kawasan yang bersifat strategis sebagai kegiatan stimulan dan
pendampingan, yang untuk selanjutnya diharapkan dapat lebih diwujudkan berdasarkan
prinsip kemitraan yang positif dari dunia usaha, masyarakat, dan pemerintah. Prinsipprinsip pembangunan kawasan permukiman yang berkelanjutan, baik secara internal di
dalam kawasan maupun secara eksternal kesalingterkaitannya dengan skala kawasan
yang lebih luas, diterapkan secara efektif di dalam pengembangan Kasiba dan Lisiba,
termasuk Lisiba berdiri sendiri.
Penyelenggaraan Kasiba dan Lisiba dengan manajemen kawasan yang efektif
diharapkan juga mampu berfungsi sebagai instrumen untuk mengendalikan tumbuhnya
41

lingkungan perumahan dan permukiman yang tidak teratur dan cenderung kumuh.
Keragaman fungsi secara relatif terbatas dari Kasiba dan Lisiba, disamping dapat
mendorong pertumbuhan ekonomi kawasan, juga diharapkan dapat menampung secara
seimbang kebutuhan perumahan dan permukiman bagi semua lapisan masyarakat,
termasuk lapisan masyarakat miskin dan berpenghasilan rendah. Sehingga dengan
demikian mereka dapat terbantu untuk memperoleh kesempatan yang sama untuk
menikmati hunian yang layak, prasarana dan sarana dasar permukiman yang memadai
dengan harga yang relatif lebih terjangkau, termasuk melalui pengembangan sistem
subsidi silang bila diperlukan. Dalam pengembangan Kasiba dan Lisiba serta kaitannya
dengan pengelolaan tata guna tanah, juga perlu dipertimbangkan pengembangan Bank
Tanah untuk lebih mengendalikan harga tanah.
Upaya pengembangan permukiman juga ditujukan secara seimbang bagi
permukiman yang telah terbangun, dengan tujuan untuk mencegah terjadinya penurunan
kualitas permukimannya, melindungi nilai-nilai spesifik, unik, tradisional, dan bersejarah
yang telah tercipta sepanjang umur kawasan, dan untuk meningkatkan kinerja kawasan
sehingga dapat melampaui ukuran indeks minimal keberlanjutan kawasan. Rencana
Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Permukiman di Daerah (RP4D)
merupakan pedoman perencanaan, pemrograman, pembangunan dan pengendalian
pembangunan jangka menengah dan atau jangka panjang yang harus diupayakan dapat
melembaga di setiap daerah, melalui peraturan daerah, yang untuk realisasinya harus
dipantau dan dikendalikan dari waktu ke waktu, serta dikelola dengan tata pemerintahan
yang baik dan melibatkan secara sinergi kemitraan pemerintah, dunia usaha dan
masyarakat. RP4D merupakan arahan utama sehingga pada setiap kurun waktu tertentu
para pelaku pembangunan perumahan dan permukiman di daerah dapat mengukur dan
mengevaluasi kinerja keberhasilan penataan lingkungan perumahan dan permukiman di
daerah yang bersangkutan.
Perumahan atau permukiman yang bernilai spesifik dan unik ditinjau dari aspek
sosial budaya, teknologi, dan arsitektural, bernilai tradisional, dan bernilai sejarah,
termasuk secara khusus pada bangunan gedung dan lingkungannya, berdasarkan
42

peraturan perundang-undangan cagar budaya yang ada dapat dikategorikan sebagai


benda atau situs yang harus dilindungi dan dipelihara. Perlindungan dan pemeliharaan
yang dilakukan dapat mulai dari kegiatan pendataan, dan pemugaran, konservasi atau
renovasi sampai dengan kegiatan pemeliharaan dan pengelolaan guna pelestarian
khususnya nilai-nilai berharga yang terkandung didalamnya.
Pelestarian juga dimaksudkan untuk menumbuhkembangkan jatidiri masyarakat
yang dinamis namun masih berbasis pada nilai-nilai kontekstual setempat. Dalam hal
tertentu, upaya revitalisasi kawasan perumahan dan permukiman yang dinilai strategis
tetap dimaksudkan untuk merealisasikan pembangunan berkelanjutan, namun dengan
memanfaatkan potensi spesifik dari asset permukiman yang bisa dikembangkan secara
ekonomi, sosial, dan lingkungan. Sejalan dengan dinamika masyarakat yang berinteraksi
melakukan kegiatan berusaha, bersosial budaya, dan bertempat tinggal, keberlanjutan
suatu permukiman menjadi sangat dipengaruhi oleh tingkat pencapaian masyarakat
secara keseluruhan dari segi sosial, ekonomi, dan tuntutan lingkungan yang dikehendaki,
disamping akan juga dibatasi oleh daya tampung dan daya dukung lahan atau ruang
yang tersedia. Karena itu, standar pelayanan minimal kawasan permukiman harus terus
dimantapkan, sekaligus ditumbuhkembangkan aplikasi konsep penataan lingkungan
permukiman yang responsif, yaitu yang layak huni, berjatidiri, dan produktif. Penataan
lingkungan permukiman dapat dikembangkan mulai dari yang berskala tapak bangunan,
suatu lingkungan, sampai dengan skala kawasan, dengan memperhatikan berbagai
aspek seperti keragaman fungsi lingkungan/kawasan, aksesibilitas, ekologi lingkungan,
dan kesaling-terkaitan dengan fungsi ruang dan kawasan lainnya, termasuk
pertimbangan keberlangsungan keanekaragaman hayati yang ada. Dalam rangka
pengembangan penataan lingkungan permukiman dan pemantapan standar pelayanan
minimal perumahan dan permukiman, juga harus pula dipertimbangkan pentingnya
mencegah perubahan fungsi lahan, menghindari upaya pemaksaan/penggusuran di
dalam pelaksanaan pembangunan, mengembangkan pola hunian berimbang,
menganalisis dampak lingkungan melalui kegiatan Analisa Mengenai Dampak
Lingkungan (AMDAL), Rencana Pengelolaan Lingkungan (RKL), Rencana Pemantauan
43

Lingkungan (RPL), serta Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya Pemantauan
Lingkungan (UPL) secara konsisten, dan menerapkan proses perencanaan dan
perancangan

kawasan

permukiman

yang

partisipatif

dan

transparan,

serta

mengantisipasi potensi bencana alam yang mungkin terjadi.


G.

Kebijakan Pengaturan Perumahan dan permukiman


Kebijakan Pengaturan Perumahan dan permukiman dilakukan dengan
menyatukan Undang -undang tentang Rumah Susun dan Undang-undang Perumahan
dan Permukiman. Penyatuan ke dua undang-undang ini dilatarbelakangi oleh kenyataan
muatan materi Undang-undang Rumah Susun merupakan bagian dari kebijakan yang
tertuang dalam Undang-undang Perumahan dan Permukiman.
Selain itu kebijakan pengaturan Perumahan dan permukiman pada dasarnya
bersifat pengaturan secara administratif khususnya mengenai tata cara pembangunan
perumahan dan permukiman yang meliputi perencanaan, pembangunan kawasan
permukiman pengelolaan, pelepasan hak atas tanah, kewajiban badan usaha bidang
pembangunan pemukiman dan perumahan, konsolidasi tanah, kaveling tanah matang
dan peningkatan kualitas permukiman, pembangunan perumahan dan pemanfaatannya
serta pembongkaran rumah dan perumahan, pengawasan dan kelembagaan. Selain
aspek administratif terdapat pula aspek hukum keperdataan seperti hak dan kewajiban
pemilik rumah, pemanfaatan rumah, rumah sebagai jaminan.
Pengaturan aspek administratif dalam Undang-undang Perumahan dan
Permukiman serta Rumah Susun merupakan hal yang paling mungkin disatukan, namun
mengingat saat ini pengaturan aspek keperdataan khususnya mengenai rumah susun
belum ada, maka pengaturan dalam Rancangan Undang-undang Perumahan dan
permukiman memiliki arti yang penting.
Sehingga dengan disatukannya kedua aturan tersebut akan semakin
meningkatkan keharmonisan dan sinkronisasi pengaturannya yang pada akhirnnya
kebijakan-kebijakan dalam mengimplementasikan aturan perumahan dan permukiman
dapat dilakukan dengan lebih baik.
44

BAB III
SUBSTANSI PENGATURAN DALAM RUU
TENTANG PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN

A.

Ketentuan Umum
Pada pengkajian terhadap materi pokok pengaturan dalam ketentuan umum ini,
akan dibahas tentang pengertian atau definisi terminologi yang akan menjadi acuan
pada beberapa istilah dalam Rancangan Undang-undang Perumahan dan permukiman.
Adapun beberapa istilah yang digunakan adalah:
1. Rumah adalah setiap bangunan baik temporer maupun permanen atau setiap bagian
dari suatu bangunan yang digunakan atau telah digunakan atau dimaksudkan untuk
digunakan sebagai tempat tinggal atau hunian.
2. Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional
dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masingmasing dapat dimiliki dan/atau digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat
hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda-bersama dan tanah
bersama.
3. Satuan rumah susun adalah bagian rumah susun yang tujuan peruntukannya
terutama digunakan secara terpisah sebagai tempat tinggal atau hunian, yang
mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
4. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah
untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah
susun.
5. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi
yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

45

6. Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama
secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya
dalam persyaratan izin bangunan.
7. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana
lingkungan;
8. Pemilik adalah perseorangan atau badan hukum yang memiliki rumah atau satuan
rumah susun yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah;
9. Penghuni adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam rumah atau satuan
rumah susun.
10. Perhimpunan Penghuni Rumah Susun adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri
dari para penghuni rumah susun.
11. Badan Pengelola Rumah Susun adalah badan yang bertugas untuk mengelola
rumah susun.
12. Hak Tanggungan adalah hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang
berkaitan dengan tanah, sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang yang
mengatur Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan
dengan Tanah.
13. Jaminan Fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud
maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak, sebagaimana dimaksud
dalam Undang-undang yang mengatur Jaminan Fidusia.
14. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang
berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan.

46

15. Satuan Lingkungan Permukiman adalah kawasan perumahan dalam berbagai


bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana dan sarana
lingkungan yang terstruktur;
16. Lingkungan Rumah Susun adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas
yang di atasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya, yang
secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemukiman.
17. Prasarana Lingkungan adalah

kelengkapan dasar fisik lingkungan yang

memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya;


18. Sarana

Lingkungan

adalah

fasilitas

penunjang

yang

berfungsi

untuk

menyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan ekonomi, sosial, dan budaya.


19. Utilitas Umum adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan;
20. Kawasan Siap Bangun adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk
pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu
lingkungan siap bangun atau lebih. Pelaksanaannya dilakukan secara bertahap
dengan terlebih dahulu melengkapi jaringan primer dan sekunder prasarana
lingkungan sesuai dengan rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan
Pemerintah Kota/Kabupaten dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan
prasarana dan sarana lingkungan.
21. Lingkungan Siap Bangun adalah sebidang tanah yang merupakan bagian dari
kawasan siap bangun maupun berdiri sendiri yang telah dipersiapkan dan dilengkapi
dengan prasarana lingkungan, sesuai dengan persyaratan pembakuan tata
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk
membangun kavling tanah matang.
22. Kavling Tanah Matang adalah sebidang tanah yang telah dipersipakan sesuai
dengan persyaratan pembakuan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah,
dan rencana tata ruang lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian untuk
mendirikan bangunan.
47

23. Konsolidasi Tanah Permukiman adalah upaya penataan kembali penguasaan,


penggunaan, dan pemilikan tanah oleh masyarakat pemilik tanah melalui usaha
bersama untuk membangun lingkungan siap bangun dan menyediakan kavling tanah
matang sesuai dengan rencana tata ruang yang ditetapkan Pemerintah
Kota/Kabupaten.
24. Setiap orang adalah orang perseorangan atau termasuk korporasi. Perlu
memberikan difinisisi terhadap pengertian setiap orang dalam pengaturan sanksi
pidana yang memiliki makna orang perseorangan termasuk korporasi.

B.

Asas dan Tujuan


1. Asas
Perumusan terhadap asas dimaksudkan agar suatu proses pelaksanaan
undang-undang dilakukan dengan memegang asas-asas atau prinisp sebagaimana yang
dimaksud atau yang terkandung dalam asas-asas tersebut.
Berberapa asas yang menjadi dasar dari pengaturan Rancangan Undangundang Perumahan dan permukiman adalah:
Asas Kesejahteraan Umum mengandung arti pengadaan perumahan, rumah
susun dan permukiman dimaksud untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin
seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata berdasarkan Pancasila dan Undangundang Dasar 1945sehingga setiap warga negara Indonesia dan keluarganya dapat
memenuhi kebutuhan dasar akan perumahan.
Asas Keadilan dan Pemerataan memberikan landasan agar pembangunan
perumahan dan rumah susun dapat dinikmati secara merata, dan tiap-tiap warga negara
dapat menikmati hasil-hasil pembangunan perumahan yang layak
Asas manfaat

memberikan landasan agar pelaksanaan pembangunan

perumahan dan permukiman yang menggunakan berbagai sumber daya yang terbatas
dapat dimanfaatkan sebesar-besarnya bagi kesejahteraan dan kemakmuran setiap
warga negara.
48

Asas Keserasian dan Keseimbangan dalam perikehidupan mewajibkan


adanya keserasian kepentingan-kepentingan dalam pemanfaatan rumah susun, untuk
mencegah timbulnya kesenjangan-kesenjangan sosial.
Asas Swadaya Masyarakat memberikan landasan peran serta masyarakat
untuk turut serta mengupayakan pengadaan dan pemeliharaan terhadap aspek -aspek
perumahan dan permukiman sehingga mampu membangkitkan kepercayaan akan
kemampuan dan kekuatan sendiri.
Asas kebersamaan dan kekeluargaan memberikan landasan agar golongan
masyarakat yang kuat membantu golongan masyarakat yang lemah dan mencegah
terjadinya lingkungan permukiman yang eksklusif.
Asas kelestarian lingkungan hidup memberikan landasan untuk menunjang
pembangunan berkelanjutan bagi peningkatan kesejahteraan, baik generasi sekarang
maupun generasi yang akan datang
Asas Keterjangkauan memberikan landasan agar hasil pembangunan
perumahan dan permukiman dapat dijangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah.
2. Tujuan
Tujuan pembangunan perumahan dalam jangka panjang ditujukan agar setiap
keluarga menempati suatu rumah yang layak serta dapat menjamin ketentraman hidup.
Suatu perumahan dan permukiman haruslah memberikan ciri kehidupan sesuai
dengan karakteristik masyarakatnya. Menurut Nassir Hawy, Ditinjau dari struktur
masyarakat, pola permukiman yang ideal adalah pemukiman yang bentuk perumahan,
sarana umum, fasilitas sosial, maupun penataannya menunjang perwujudan dan cita-cita
dari masyarakat itu sendiri. Pemukiman harus mencerminkan adanya hidup
kekeluargaan, tingkat derajat yang sepadan, kerukunan beragama dan mendorong
terwujudnya kegotong-royongan serta kemanfaatan bersama dalam kegiatan
kebudayaan/kesenian, oleh raga kesejahteraan keluarga dan pemeliharaan lingkungan
(Satjipto Rahardjo, 1998:184-185)
49

Perumahan dan permukiman mempunyai fungsi sosial, fungsi ekonomi dan


fungsi lingkungan yang diselenggarakan dan diwujudkan secara seimbang. Berkenaan
dengan pengaturan rumah susun hal yang terpenting adalah bagaimana rakyat yang
membutuhkan bisa ditampung di dalamnya, persoalan ini berkenaan dengan
pendistribu sian tempat tinggal, termasuk dalam hal ini adalah penyediaan rumah bagi
mereka yang tidak memiliki rumah atau karena suatu musibah tertentu (kebakaran,
bencana alam) kehilangan tempat tinggalnya. Sebab pembangunan perumahan atau
permukiman tanpa sekaligus memberikan jalan tentang bagaimana ruangan-ruangan
yang dibangun itu bisa sampai pada rakyat, menjadikan pengaturan tersebut menjadi
kurang sempurna.
Pada akhirnya pengaturan perumahan dan permukiman bertujuan:
a. Mengatur berbagai aspek perumahan dan permu kiman agar tersusun suatu sistem
pengaturan yang terpadu untuk memperlancar perencanaan, pelaksanaan,
pemanfaatan, dan pengendalian pengadaan perumahan dan permukiman untuk
kepentingan seluruh lapisan masyarakat, terutama bagi yang berpenghasilan
rendah.
b. Mewujudkan perumahan dan permukiman yang layak, berkelanjutan, berkeadilan,
dan berwawasan lingkungan.
c. Mewujudkan tertib penyelenggaraan pembangunan Perumahan dan permukiman.
d. Mewujudkan kepastian hukum dalam penyelenggaraan pembangunan perumahan
dan permukiman.
e. Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan dengan
memperhatikan Rencana Tata Ruang Daerah Perkotaan, serta kelestarian
lingkungan untuk menciptakan lingkungan perumahan dan permukiman yang sehat,
serasi dan seimbang.

50

f.

Mendorong Pemerintah Daerah untuk lebih berperan aktif dalam mewujudkan


kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak terutama bagi golongan
masyarakat yang berpenghasilan rendah.

C.

Permukiman
Pemenuhan kebutuhan Perumahan dan permukiman dalam jangka pendek,
menengah dan jangka panjang diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman
skala besar yang dilaksanakan secara terencana, terpadu dan terkoordinasi.
Perencanaan pembangunan kawasan permukiman dalam skala besar ditentukan
untuk menciptakam kawasan permukiman yang tersusun atas satuan-satuan lingkungan
permukiman dan menyelerasikan secara terpadu dan meningkatkan kualitas lingkungan
perumahan yang telah ada di dalam dan disekitarnya.
Rencana pembangunan kawasan dilaksanakan sesuai dengan rencana Tata
Ruang kawasan Perkotaan dan Pedesaan dan kawasan dengan fungsi tertentu.
Pembangunan kawasan permukiman skala besar dilaksanakan secara terpadu
dan terkoordinasi dengan program pembangunan daerah melalui penyelenggaraan
Kawasan Siap Banguan dan Penyelenggaraan Lingkungan Siap Bangun.
Suatu wilayah yang ditetapkan sebagai Kawasan Siap Bangun pelapasan Hak
atas tanahnya hanya dapat dilakukan berdasarkan kesepakatan pemilik tanah yang
bersangkutan. Begitu pula pelepasan hak atas tanah yang diperuntukkan bagi
pembangunan Lingkungan Siap Bangun yang berdiri sendiri yang bukan hasil konsolidasi
tanah hanya dapat dilakukan berdasarkan kesepakatan dengan Pemilik hak atas tanah.
Pelepasan hak atas tanah di wilayah yang ditetapkan sebagai Kawasan Siap
Bangun yang belum berwujud Kavling tanah matang hanya dapat dilakukan kepada
Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota melalui Badan Usaha milik Daerah/Kabupaten/Kota
dan badan lain yang ditentukan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota.
Pengelolaan Kawasan Siap Bangun dilakukan oleh Pemerintah Daerah.
Kawasan Siap Bangun dilakukan oleh Badan Usaha Milik Negara. Badan Usaha Milik

51

Daerah dan badan lain yang dibentuk oleh Pemerintah Daerah/Kabupaten/Kota yang
ditugasi untuk itu baik secara sendiri-sendiri maupun bersama-sama.
Penyelenggaraan Kawasan Siap Bangun Badan Usaha Milik Negara, Badan
Usaha Milik Daerah atau Badan lain dapat bekerja sama dengan Badan Usaha milik
Negara, Badan Usaha milik Daerah, Koperasi dan Bdan Usaha milik Swasta.
Pembangunan Perumahan yang dilakukan oleh badan usaha dibidang
pembangunan Perumahan dan Pemrukiman dilakukan hanya dikawasan Siap Bangun
atau dilingkungan Siap Bangun yang berdiri sendiri-sendiri.
Dalam membangun Lingkungan Siap Bangun, Badan Usaha wajib: mengikuti
persyaratan teknis ekologis dan administratif; melakukan pematangan tanah, penataan
penggunaan tanah, penataan pengelolaan tanah dalam rangka menyediakan Kaveling
Tanah Matang; terlebih dahulu membangun jaringan prasarana lingkungan sebelum
kegiatan membangun rumah, memelihara dan mengelola sampai dengan pengesahan
dan penyerahan kepada Pemerintah Daerah; mengkoordinasikan penyelenggaraan
Utilitas Umum; Membantu masyarakat pemilik tanah yang tidak menghendaki pelepasan
atas tanah didalam atau disekitarnya dalam melakukan konsolidasi tanah; melakukan
penghijauan lingkungan; menyediakan tanah untuk sarana lingkungan dan membangun
rumah.
Penyelenggaraan pengelolaan Lingkungan Siap Bangun yang berdiri sendiri
yang bukan dilakukan oleh masyarakat melalui konsolidasi tanah dapat dilakukan Badan
Usaha di bidang pembangunan perumahan yang ditunjuk oleh Pemerintah
Daerah/Kabupaten/Kota.
Pembangunan lingkungan siap Bangun yang dilakukan masyarakat pemilik
tanah melalui konsolidasi tanah harus memperhatikan persyaratan teknis, ekologis dan
administrasi dilakukan sec ara bertahap meliputi kegiatan: pematangan tanah; penataan
penggunaan, pengesahan dan pemilikan tanah; penyediaan prasarana lingkungan;
penghijauan lingkungan; penyediaan tanah untuk prasarana lingkungan.
Kaveling tanah matang terdiri dari: ukuran kecil, sedang, menegah dan besar.
Badan Usaha dibidang pembangunan Perumahan dan permukiman yang membangun
52

Lingkungan Siap Bangun dilarang menjual kaveling tanah matang ukuran menegah dan
ukuran besar tanpa rumah. Berdasarkan kebutuhan setempat, dngan memperhatika n
ketentuan-ketentuan tentang persyaratan dan kewajiban Badan Usaha dalam
membangun Lingkungan Siap Bangun dapat menjual kaveling tanah matang ukuran kecil
dan sedang tanpa rumah. Kaveling tanah matang ukuran kecil, sedang, menegah, besar
hasil konsolidasi tanah milik masyarakat dapat diperjual belikan tanpa rumah.
Pembangunan Perumahan dan permukiman diselenggarakan berdasarkan
rencana tata ruang kawasan perkotaan dan rencana tata ruang bukan kawasan
perkotaan yang menyeluruh dan terpadu yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah
dengan mempertimbangkan berbagai aspek yang terkait serta rencana, program dan
prioritas pembangunan Perumahan, Rumah Susun dan Permukiman.
Penyediaan tanah untuk pembangunan Perumahan dan permukiman
diselenggarakan dengan: penggunaan tanah yang langsung dikuasai oleh Negara;
konsolidasi tanah oleh pemilik tanah; pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah yang
dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pembangunan kawasan permukiman skala besar dilaksanakan secara terpadu
dan terkoordinasi dengan program pembangunan daerah meliputi: penyelenggaraan
kawasan siap bangun dan penyelenggaraan lingkungan siap bangun.
Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota menetapkan satu bagian atau lebih dari
kawasan permukiman menurut Rencana Tata Ruang Kawasan Perkotaan dan Kawasan
bukan Perkotaan yang telah memenuhi persyaratan sebagai Kawasan Siap Bangun.
Persyaratan Kawasan Siap Bangun sekurang-kurangnya meliputi: Rencana Tata
Ruang Siap Bangun, Data mengenai tanah meliputi peroleh tanah, luas, batas dan hak
atas tanah, jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan. Serta kegiatan
pematangan tanah dan pembangunan perumahan.
D.

Perumahan
Pertumbuhan penduduk di negara-negara berkembang termasuk Indonesia
dalam kurun waktu 30 tahun terakhir cukup tinggi dan cenderung terus mengalami
53

peningkatan, bila dibandingkan dengan pertambahan penduduk di negara-negara


industri. Tahun 2000 penduduk dunia kurang lebih telah berjumlah 6,1 milyar, sebagian
besar berada di negara-negara berkembang di Asia, Amerika Latin dan Afrika.
Salah satu kebutuhan yang sangat dipengaruhi oleh pertambahan penduduk ini
adalah kebutuhan akan perumahan khususnya bagi mereka yang tinggal di perkotaan.
Kebutuhan perumahan akan menjadi prioritas utama. Kebutuhan perumahan disertai
tuntutan kejelasan akan status kepemilikan rumah dan lahannya. Pada masyarakat
berkembang suatu kepastian terhadap kepemilikan merupakan suatu yang penting,
untuk selanjutnya dapat mengoptimalkan kualitas rumah dan fasilitasnya.
Fasilitas perumahan merupakan kebutuhan yang sangat mendasar bagi
kesejahteraan fisik, psikologi, sosial, ekonomi penduduk di seluruh negara, baik di
perkotaan maupun di pedesaan. Perumahan merupakan indikator dari kemampuan suatu
negara dalam memenuhi salah satu kebutuhan pokok penduduknya. Kondisi fasilitas
perumahan penduduk yang tidak memadai atau tidak dapat memenuhi kebutuhan pokok
yang sangat diperlukan penduduk untuk menopang hidupnya, biasanya merupakan
pertanda dari kekacauan ekonomi maupun politik yang tengah dihadapi masyarakat
tersebut. Demikian pula perumahan yang tidak mencukupi dan tidak memberikan
jaminan keamanan, akan mengarah pada ketidakstabilan ekonomi dan politik, yang akan
menghambat pembangunan ekonomi (Bambang Panudju, 1999:16)
Sebagai bagian dari sistem masyarakat internasional, penyelenggaraan
perumahan dan permukiman di Indonesia tidak dapat dipisahkan dari beberapa agenda
global yang terkait dengan bidang perumahan dan permukiman, khsusunya Agenda 21
tentang pembangunan berkelanjutan dan Agenda Habitat. (KSNPP, 2002:19)
Perencanaan

pembangunan

perumahan

harus

dilaksanakan

dengan

memperhatikan aspek teknis, administratif, tata ruang, dan ekologis, serta wajib
melakukan pemantauan dan pengelolaan lingkungan.untuk mewujudkan rumah yang
layak dalam ilngkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur. Persyaratan teknis
berkaitan dengan keselamatan dan kenyamanan bangunan, dan keandalan sarana serta

54

prasarana lingkungannya. Persyaratan administratif berkaitan dengan pemberian izin


usaha, izin lokasi, dan izin mendirikan bangunan serta pemberian hak atas tanah.
Persyaratan Tata Ruang berkaitan dengan rencana tata ruang wilayah perkotaan
dan rencana tata ruang wilayah bukan perkotaan yang menyeluruh dan terpadu yang
ditetapkan oleh pemerintah daerah dengan mepertimbangkan berbagai aspek yang
terkait serta rencana, program, dan prioritas pembangunan perumahan.
Persyaratan ekologis berkaitan dengan keserasian dan keseimbangan, baik
antara lingkungan buatan dengan lingkungan alam maupun dengan lingkungan sosial
budaya, termasuk nilai-nilai budaya bangsa yang perlu dilestarikan.
Membangun perumahan adalah termasuk membangun baru, memugar,
memperluas rumah atau perumahan, dengan mempertimbangkan faktor-faktor setempat
mengenai keadaan fisik, ekonomi, sosial dan bu daya serta keterjangkauan masyarakat,
baik di daerah perkotaan maupun di daerah perdesaan.
Pembangunan perumahan dilakukan oleh pemilik hak atas tanah atau oleh
bukan pemilik hak atas tanah berdasarkan persetujuan dari pemilik hak atas tanah
dengan suatu perjanjian tertulis agar mencegah hal-hal yang memungkinkan dikuasai
atau digunakannya tanh oleh bukan pemilik hak atas tanah tanpa batas waktu.
Perjanjian tertulis antara pemilik tanah dan bukan pemilk yang akan melakukan
pembangunan diatas tanah tersebut harus memuat ketentuan mengenai:
a. hak dan kewajiban pihak yang membangun rumah dan pihak yang memiliki hak atas
tanah;
b. jangka waktu pemanfaatan tanah dan penguasaan rumah oleh pihak yang
membangun rumah atau yang dikuasakannya.
Pemerintah dan badan sosial atau keagamaan dapat menyelenggarakan
pembangunan perumahan untuk memenuhi kebutuhan khusus. Pembangunan
perumahan untuk memenuhi kebutuhan khusus oleh pemerintah antara lain untuk
perumahan transmigrasi, pemukiman kembali korban bencana alam, perang, kerusuhan,
dan permukiman yang terpencar-pencar. Sedangkan Pembangunan perumahan oleh

55

badan sosial atau keagamaan antara lain untuk menampung orang lanjut usia (jompo),
dan yatim piatu.
Rumah susun atau condominium mengandung arti suatu pemilikan bersama atas
gedung-gedung yang bersifat multiple-occupant yang masing-masing penghuninya
memiliki titel yang menimbulkan pengakuan akan hak yang terpisah dari para penghuni
lainnya. Dengan demikian masing-masing penghuni diakui mempunyai kepentingannya
sendiri-sendiri atas ruang yang ditempatinya, yang harus dihormati oleh orang-orang dan
pihak-pihak lain (Satjipto Rahardjo,1998:175).
Istilah rumah susun selalu digambarkan sebagai rumah bagi masyarakat
menengah ke bawah atau perumahan yang diperuntukkan bagi mereka yang
berpenghasilan rendah.

Istilah condominium ditujukan bagi rumah susun bagi

masyarakat kelas menegah ke atas. Condominium sering disingkat condo, yang memiliki
arti secara harafiah sebagai kepemilikan bersama. Sedangkan dalam Hukum Romawi
Condominium memiliki makna sebagai bentuk pemilikan bersama yang bebas (vrije
mede eigendom).
Banyak kesamaan antara rumah susun dan condo: secara fisik bersusun dan
dipasarkan per unit. Bedanya adalah pada kemasannya. Luas unit condo umumnya
beragam, tidak seperti rumah susun yang seragam, guna memberikan pilihan bagi
pembali. Di condo orang bisa membeli unit yang memiliki dua kamar, tiga kamar atau
lebih. Terdapat pula istilah apartemen yang dirumuskan sebagai: satu bagian dari
gedung yang meliputi wewenang untuk mempergunakan sendiri bagian-bagian tertentu
gedung tersebut, yang menurut susunannya disediakan untuk dipakai sebagai
keseluruhan yang tersendiri. (W.M. Kleyn, et. al., 1978:24).
Suatu apartemen tercipta oleh karena ada pemisahan yang dilakukan oleh pemilik
dengan akte notaris dan pendaftaran dalam daftar hipotik; setelah itu tiap apartemen
dianggap sebagai barang tidak bergerak yang tersendiri. Pemisahan dalam apartemen
dapat dibatalkan dengan cara yang sama sesudah itu dapat diminta pemisahan dan
pembagian dari persekutuan harta benda itu. Pada umumnya apartemen dapat
dibandingkan dengan condo. Perbedaannya terletak pada kepemilikan. Condo
56

sebagaimana pada Rumah Susun dimiliki oleh banyak orang yang membeli per unit,
sedangkan

apartemen

dimiliki

oleh

orang

atau

lembaga

yang

kemudian

menyewakannya.
Adapun pengertian rumah susun berdasarkan Undang-undang Nomor 16 Tahun
1985 tentang Rumah Susun (selanjutnya disingkat UURS) adalah bangunan gedung
bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian
yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda
bersama dan tanah bersama.
Penjelasan UURS menjabarkan pengertian mengenai Rumah Susun sebagai
berikut: Pengertian Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang
distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal dan vertikal yang terbagi dalam
satuan-satuan yang masing-masing jelas batas -batasnya, ukuran dan luasnya, yang
dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah, ada bagian bersama dari bangunan tersebut
serta benda bersama dan tanah bersama yang di atasnya didirikan rumah susun, yang
karena sifat dan fungsinya harus digunakan dan dinikmati bersama dan tidak dapat
dimiliki secara perorangan.
Pembangunan bangunan seperti rumah, pertokoan, perkantoran

khususnya

diperkotaan mengalami kendala pada penyediaan tanah, sehingga diperlukan


pembangunan bertingkat sebagai salah satu solusi.
Rumah susun, secara umum diklasifikasikan dalam 2 kelompok:
1. Rumah susun dengan tangga (walk-up flat), dengan jumlah lantai maksimum empat.
2. Rumah susun dengan lift, jika lebih dari empat lantai.
Pembangunan rumah susun di beberapa negara seperti di Eropa, Amerika,
Amerika Latin, Singapura dan Filipina, telah lama dilakukan. Suatu rumah susun pada
negara-negara tersebut telah menimbulkan pemilikan atas unit rumah susun secara
individual dan terpisah dan terjadi semakin meningkat akibat semakin meningkatnya

57

jumlah penduduk di negara-negara yang bersangkutan. (Sri Soedewi Masjchun Sofyan,


1982:110)
Di Inggris, Australia, dan Kanada penghunian apartemen umumnya dilakukan
atas dasar sewa. Pemilikan Apartemen di sini dikaitkan dengan prosedur sewa jangka
panjang.
Di Singapura pembangunan rumah susun menekankan pada bentuk tempat
tinggal, jadi menekankan sistem penghuniannya, yakni melalui sistem srata tile, bukan
menekankan pada pemilikan rumah susun tersebut. Meskipun pemilikan atas rumah
susun juga dimungkinkan dengan ketentuan khusus.
Di Jerman pemilikan dari bagian-bagian rumah bertingkat dilakukan dengan dua
cara yaitu:
1. Para pemilik bersama dari rumah bertingkat itu memperjanjikan bahwa masingmasing memperoleh hak milik atas bagian rumah tersebut secara terpisah.
2. Para pemilik bersama membuat pernyataan bahwa mereka membagi hak milik
bersama tersebut sedemikian rupa sehingga masing -masing akan memperoleh
bagian rumah secara terpisah.
Di Perancis ditentukan bahwa para pemilik mempunyai hak milik atas bagian
rumah itu secara individuil (prive eigendom), di samping mempunyai hak atas benda milik
bersama esembles immobiliers
Di Swiss pengaturannya mengikuti ketentuan dalam hukum Belanda, yaitu
pemilikan atas bagian dari apartemen hak milik bersama yang terikat.
Di Amerika Serikat Rumah Susun merupakan suatu campuran pembagian
pemilikan yang kompleks dalam tiga dimensi yaitu bagian horizontal antar para
penghuni; bagian vertikal pemegang penyewaan penghuni berhadap-hadapan dengan
kepentingan yang mengembalikan dari pemilik tanah dan bagian fungsional atau
prerogatif yang bersifat menejerial, serta bunga hipotik dari lembaga yang meminjamkan.
(Harold J. Berman, 1996:247)

58

Suatu pembangunan rumah susun apabila diperuntukkan bagi mereka yang


berpenghasilan rendah perlu diperhatikan beberapa hal antara lain: (Sarlito Wirawan
Sarwono, 1998:150-152)
1. Masalah kepribadian
Masyarakat berpenghasilan rendah umumnya tidak suka diam dalam rumah,
sehingga aktivitas di luar rumah perlu diperhatikan, seperti adanya taman-taman
umum tempat anak-anak bermain dan orang tua mengobrol. Bila ada pertokoan
sebaiknya terpisah dari rumah susun yang sifatnya berbentuk warung atau pasar, di
mana komunikasi interpersonal antara penjual dan pembeli masih dimungkinkan.
2. Masalah rasa memiliki (sense of belonging)
Sebanyak mungkin fasilitas disediakan sebagai kelengkapan pribadi yang ada pada
tiap unit rumah, misalnya kamar mandi, WC dan dapur. Sebagai milik pribadi orang
berpenghasilan rendah mau memelihara dengan sebaik-baiknya. Taman umum,
tangga, listrik, air, perlu dijadikan seperti milik pribadi pula. Caranya ialah dengan
memungut sewa untuk pemeliharaan, atau mengenakan denda bagi mereka yang
diketahui merusak atau mengotori tempat-tempat umum tersebut. Untuk itu
diperlukan adanya pengurus (warden) yang tegas dan dapat bertindak keras pada
tiap-tiap rumah susun.
3. Masalah space
Adanya kecenderungan jumlah keluarga pada masyarakat berpenghasilan rendah
adalah keluarga besar, maka diperlukan ruang yang luas pada tiap rumah. Ruang
yang luas ini dapat dilakukan dalam bentuk ruang serba guna, yang ditetapkan pada
saat mendisain tata ruang rumah susun tersebut.
4. Masalah merubah kebiasaan sehari-hari
Kebiasaan hidup dalam rumah susun berbeda dengan rumah biasa, sehingga secara
perlahan pembentukan ruang dalam rumah susun harus mengarahkan pada
perubahan perilaku. Penghuni dibiasakan untuk menggunakan kompor gas atau
kompor listrik untuk menghindari risiko kebakaran bila menggunakan kompor minyak

59

tanah. Proses ini dilakukan melalui pendidikan, pembiasaan dan penyesuaian yang
dilakukan oleh pengelola rumah susun bersama warga rumah susun.
Selain itu persolan umum yang dapat muncul pada penguni rumah susun adalah (Albert
Kartahardja, 1998: 164-165):
1. Kegaduhan.
Bila rumah susun mengalami kepadatan penghunian yang tinggi, kegaduhan akan
mengurangi kenyamanan hidup penghuni rumah susun. Untuk mengurangi gangguan
suara dari tetangga kiri-kanan dan atas -bawah. Perlu dipikirkan penggunaan bahan
bangunan yang dapat memberikan isolasi suara yang optimal. Di Singapura unit
rumah di tingkat paling atas lebih disenangi dan lebih mahal harganya, oleh karena
kegaduhan dari lalu lintas kendaraan dan orang berkurang di tingkat -tingkat yang
tinggi di atas permukaan lahan.
2. Kebebasan penghuni
Kebebasan penghuni akan berkurang dengan bertambahnya kepadatan penghunian.
Oleh karena itu tata letak ruangan-ruangan dalam masing -masing unit rumah di rumah
susun harus direncanakan dengan baik.
3. Tempat menjemur pakaian.
Kebiasaan orang Indonesia untuk memanfaatkan panas matahari untuk menjemur
pakaian sukar dirubah meskipun ada peralatan moderen untuk mengeringkan cucian
tanpa panas matahari. Untuk memenuhi kebutuhan tersebut harus disediakan tempat,
baik di dalam maupun di luar rumah.
4. Tempat parkir kendaraan bermotor
Di samping tempat untuk parkir mobil harus disediakan pula tempat untuk menyimpan
sepeda dan sepeda motor. Letak tampat kendaraan itu tidak boleh berjauhan dari
rumah pemilik kendaraan supaya kendaraan (sepeda/sepeda motor) tidak disimpan di
dalam rumah atau di ruangan tangga bangunan
5. Lift
Untuk rumah susun tingkat lima atau lebih, adanya lift sebagai sarana pengangkutan
orang dan barang merupakan suatu keharusan.
60

6. Pembuangan sampah
Sampah dari tiap unit rumah dibuang ke bawah malalui sebuah trowongan vertikal
yang khusus untuk itu. Agar tidak ada bau busuk maka pembuangan sampah harus
diatur dan disosialisasikan dengan baik kepada seluruh penghuni.
Satuan rumah susun dapat dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang
memenuhi syarat sebagai pemegang hak tanah. Pasal 7 Undang-undang No 16 Tahun
1985 menyatakan rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna
Bangunan, Hak Pakai atas Tanah Negara atau Hak Pengelolaan.

Sedangkan

berdasarkan Pasal 21 Undang-undang Pokok Agr aria subjek hukum yang dapat memiliki
tanah Hak Milik hanya warga negara Indonesia dan badan-badan hukum yang ditetapkan
oleh Pemerintah, dan untuk tanah Hak Guna Bangunan menurut Pasal 36 Undangundang Pokok Agraria dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia dan badan hukum
yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, sedangkan
untuk tanah Hak Pakai dapat dimiliki oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia
dan badan-badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Berdasarkan ketentuan tersebut, maka pada prinsipnya orang asing dan badanbadan hukum asing dapat memiliki satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak
Pakai.
Beberapa perbandingan tentang pemilikan rumah susun dan satuan rumah susun
oleh orang asing antara lain: (Arie S. Hutagalung, 2002:106)
1. Singapura
Orang asing boleh memiliki tanpa ada batasan (no restriction) untuk rumah susun atau
condominium jika dibangun di atas empat lantai.
2. Australia
Pada awalnya setiap orang asing boleh memiliki tanpa batasan. Akibatnya harga
property naik karena investasi Jepang, sehingga menyebabkan orang lokal tidak bisa
membeli. Sejak 1990, orang asing hanya diperbolehkan membeli new property
dengan restriction . Used property masih diperbolehkan kalau property tersebut
berbentuk resort yang sangat kompleks.
61

3. Malaysia
Awalnya tidak mengizinkan orang asing memiliki rumah susun, tetapi sejak tahun
1993, orang asing boleh membeli rumah atau rumah susun dengan kondisi sebagai
berikut:
a. tidak boleh dijual selama 3 tahun untuk harga $ 80,000 sampai dengan $ 300,000.
Untuk harga di atas $ 300,000 tidak ada larangan;
b. hanya boleh satu unit per keluarga;
c. pajak dikenakan 35%
d. selama 3 tahun tidak boleh dijual kepada pihak lain;
e. KPR lokal tidak dimungkinkan (harus off shore)
Berdasarkan perbandingan tersebut diatas maka bagi Warga Negara Asing yang
menginginkan untuk memperoleh satuan Rumah Susun dapat dipertimbangkan untuk
memilikinya, untuk itu perlu dirumuskan dengan tegas dengan tetap memperhatikan
kepentingan Warga Negara Indonesia yang masih membutuhkan rumah.
Jadi pengaturan yang diusulkan adalah pembangunan perumahan di kota
metropolitan, kota besar, kota, dan kawasan yang mempunyai kendala secara fisik dalam
perluasan kotanya, didorong untuk dilaksanakan ke arah vertikal dalam bentuk rumah
susun.
Pembangunan rumah susun bagi masyarakat golongan menengah ke atas, baik
untuk dimiliki maupun disewa, sepenuhnya diserahkan kepada mekanisme pasar.
Pembangunan rumah susun bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah, baik
untuk dimiliki maupun disewa, memperoleh kemudahan dan bantuan dari Pemerintah
maupun Pemerintah Daerah Kota/Kabupaten setempat. Pembangunan rumah susun
terutama untuk golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah perlu mendapatkan
bantuan dan dukungan Pemerintah disesuaikan dengan keperluan dan kemampuan, baik
mengenai jumlah, kualitas bangunan, lingkungan maupun persyaratan dan tata cara untuk
memperolehnya. Bantuan dan dukungan pemerintah dapat berbentuk pemberian insentif
kepada pengembang berupa kemudahan perizinan serta petunjuk teknis dan
62

pengendaliannya. Untuk golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah pemerintah


memberikan subsidi berupa tanah atau pembiayaan, atau bangunan, atau prasarana dan
sarana dasar, atau kombinasi di antaranya sesuai dengan tingkat kebutuhan untuk
pemenuhannya.
Pembangunan rumah susun dapat diselenggarakan oleh Badan Usaha Milik
Negara atau Daerah, Koperasi, dan Badan Usaha Milik Swasta yang bergerak dalam
bidang itu, serta Swadaya Masyarakat dengan berpedoman pada asas pemerataan dan
keterjangkauan.
Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan,
hak pakai atas tanah Negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku. Penyelenggaraan pembangunan yang membangun rumah susun
di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, wajib menyelesaikan status hak
guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan.
Penyelenggaraan pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas satuan dan
bagian -bersama dalam bentuk gambar dan uraian yang disahkan oleh instansi yang
berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang memberi
kejelasan atas:
a. batas satuan yang dapat dipergunakan secara terpisah untuk perseorangan;
b. batas dan uraian atas bagian -bersama dan benda-bersama yang menjadi haknya
masing-masing satuan;
c. batas dan uraian tanah-bersama dan besarnya bagian yang menjadi haknya masingmasing satuan.
Penghuni termasuk penyewa Rumah Susun wajib membentuk pertimbangan
penghuni. Penghimpunan penghuni diberikan kedudukan sebagai Badan Hukum
berdasarkan Undang-undang ini. Perhimpunan penghuni dapat membentuk atau
menunjuk badan pengelola bertugas untuk menyelenggarakan pengelolaan yang meliputi

63

pengawasan terhadap penggunaan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, dan
pemeliharaan serta perbaikannya.
E.

Hak Keperdataan
Setiap warga negara mempunyai hak untuk menempati dan atau menikmati dan
atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur.
Rumah dan perumahan dimanfaatkan untuk hunian. Setiap pemilik rumah atau
yang dikuasakan wajib memanfaatkan rumah sesuai dengan fungsinya sebagai tempat
tinggal atau huniam serta mengelola dan memelihara rumah sebagaimana mestinya.
Pemanfaatan rumah dan perumahan bukan untuk tempat tinggal atau hunian harus
mendapat izin dari Indtansi yang berwenang sesuai tata ruang.
Penghunian rumah dapat dilakukan oleh: pemilik rumah atau bukan pemilik
rumah dengan ijin penghuni dari pemilik rumah. Penghunian rumah oleh bukan pemilik
rumah dapat dilakukan dengan cara: sewa menyewa, pinjam pakai dan sewa beli,
dilakukan dengan perjanjian tertulis. Warga negara asing yang berkedudukan di
Indonesia dapat memiliki tanah sebagai tempat tinggal atau hunian dengan hak atas
tanah tertentu.
Satuan Rumah Susun dapat dimiliki oleh perseorangan atau Badan Hukum yang
memenuhi syarat sebagai Pemegang Hak atas tanah sesuai dengan peraturan
perundangan yang berlaku. Hak milik atas satuan Rumah Susun bersifat perseorangan
dan terpisah.

64

Hak Milik atas satuan Rumah Susun termasuk hak atas bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama yang seluruhnya merupakan satu kesatuan yang tidak
terpisahkan dengan satuan Rumah Susun yang bersangkutan.
Hak atas bagian pertama, benda bersama, dan hak atas tanah bersama,
didasarkan atas luas atau nilai satuan Rumah Susun yang bersangkutan pada waktu
satuan tersebut diperoleh pemilikannya yang pertama.
Sebagai bukti hak milik atas satuan hak milik Rumah Susun diterbitkan
Sertifikatnya yang terdiri atas: satuan buku tanah dan Surat Ukur atas hak tanah
bersama, Gambar denah tingkat Rumah Susun yang bersangkutan dan pertelaan
mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah
bersama yang bersangkutan.
Pemilikan rumah dan rumah susun dapat dialihkan dan beralih dengan cara
pewarisan, dan pemindahan hak lainnya sesuai dengan ketentuan perundangan yang
berlaku.
Dengan menggunakan asas pemisahan horisontal suatu bagian dari rumah
susun dapat menjadi unit yang berdiri sendiri, yang atasnya dapat dilakukan
pembebanan hak. Dalam penjelasan umum Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985
dinyatakan bahwa: untuk menggalakkan usaha pembangunan rumah susun dan
memudahkan pihak-pihak yang ingin memiliki satuan rumah susun. Undang-undang
Rumah Susun mengatur kemungkinan untuk memperoleh kredit konstruksi dan kredit
pemilikan rumah dengan menggunakan lembaga hipotik atau fidusia.

65

Ketentuan-ketentuan tersebut mengatur kemungkinan dijadikannya rumah susun


dan hak milik satuan rumah susun sebagai jaminan kredit dengan dibebani hipotek atau
fidusia, dimana tatacara pembebanannya, pemberian surat tanda buktinya, royanya dan
kemungkinan eksekusinya tanpa melalui pelelangan umum.
Terhitung sejak berlakunya Undang-undang Hak Tanggungan No 4 Tahun 1996
maka berdasarkan Pasal 4 ayat 2 tanah hak pakai di atas tanah negara sebagai obyek
hak tanggungan menjadikan lembaga fidusia tidak lagi berfungsi sebagai hak jaminan
kredit untuk benda-benda yang bukan tanah.
Berlakunya Undang-undang Hak Tanggungan ini membawa konsekuensi
ketentuan Undang-undang Hak Tanggungan dinyatakan berlaku terhadap pembebanan
hak jaminan atas rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun.
Berdasarkan ketentuan tersebut perlu diadakan penyesuaian dalam UURS
khususnya penyesuaian istilah hipotik dan fidusia pada Pasal-pasal 12, 13, 14, 16, dan
17 UURS menjadi dibaca sebagai hak tanggungan.
Pasal 12 ayat (1) UU No 16 Tahun 1985, ditetapkan rumah susun berikut tanah
tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah tersebut, dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tangungan.
Ketentuan dalam Pasal 12 UU No. 16 Tahun 1985, yang merupakan objek pokok hak
jaminan yang dibebankan bukan tanahnya, melainkan bangunan rumah susunnya. Hak
tanggungan dalam rumah susun dapat dibebankan atas tanah dimana rumah susun itu
dibangun beserta rumah susun yang akan dibangun, sebagai jaminan kredit yang
dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan ruamh susun yang telah
66

direncankana di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan
secara bertahap, sesuai dengan pelaksanann pembangunan rumah susun tersebut.
Keistimewaan lembaga ini adalah, bahwa bangunan yang pada saat hak
tanggungan dibebankan belum ada dapat ikut terbebani hak tanggungan, masuk akal
kiranya bahwa yang sudah ada juga dapat ikut dibebani. Tetapi harus diperjanjikan
secara tegas dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan, karena tidak
terjadi dengan sendirinya seperti dalam hukum yang menggunakan asas perlekatan
(accessie)
Hak milik atas satuan rumah susun juga dapat dijadikan jaminan kredit.
Kemungkinan tersebut ditegaskan dalam Pasal 13 UU No 16 Tahun 1985 yang
menyatakan, hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8
ayat (3) dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan jika tanahnya
hak milik atau hak guna bangunan, atau fidusia jika tanahnya hak pakai atas tanah
negara.
Dari ketentuan tersebut dapat dibaca bahwa yang menjadi objek pokok jaminan
hak tanggungan bukan tanahnya, melainkan hak milik atas satuan rumah susunnya,
sehingga hak tanggungan atau fidusia (berdasarkan Undang-undang tentang Fidusia)
yang dibebankan meliputi selain satuan rumah susun yang bersangkutan, juga baian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama sebesar bagian pemilikan hak milik atas
satuan rumah susun yang dijaminkan.

67

Ketentuan ini memungkinkan diperolehnya Kredit Pemilikan Rumah guna


membayar lunas harga satuan rumah susun yang dibeli yang pengembaliannya dapat
dilakukan secara angsuran.
F. Pembiayaan dan Kelembagaan
1. Pembiayaan
Pembiayaan bagi pembangunan perumahan dan permukiman perlu
memperhatikan kemungkinan-kemungkinan pengembangan sistem pembiayaan
perumahan nasional secara makro dan mikro. Titik tekan pembiayaan diarahkan pada
pengurangan subsidi pemerintah kecuali untuk pengadaan perumahan bagi
masyarakat yang berpenghasilan rendah.
Adapun lembaga pembiayaan nasional perumahan dapat bergerak di pasar
primer perumahan dengan mengali dan memenfaatkan sumber-sumber pendanaan
perumahan tingkat nasional melalui mobilisasi dana perumahan. Sehingga mampu
menyediakan pembiayaan perumahan untuk masyarakat yang tak berakses ke
perbankan, melalui kredit mikro, dana bergulir dan nonmortgage loan .
Menjadikan harga rumah terjangkau secara mikro dapat dilakukan melalui
tiga cara: Pertama, pendekatan dari sudut pengadaan dengan melakukan peningkatan
efesiensi melalui rasionalisasi dalam segala aspek. Kedua pendekatan dari sudut
pengadaan yang dikonsepsikan sebagai produk massal, kegiatan berulang dalam satu
satuan wilayah, sehingga dapat menggunakan skala ekonomi yang lebih besar dalam
pembangunan dan meningkatkan efisiensi melalui pengulangan dan Ketiga
pendekatan inkonvensional dengan pelibatan masyarakat dalam proses pengadaan
rumah. Ketiga macam pendekatan dikonsepsikan dalam konteks pembangunan
perumahan secara massal dalam rangka kebijaksanaan Pemerintah, dimana
penekanan biaya akhirnya akan dinikmati oleh penghuni rumah sebagai end-user
(Hasan Poerbo, 1999:163).

68

Untuk memberikan bantuan dana/atau kemudahan kepada masyarakat


dalam membangun rumah sendiri atau memiliki rumah atau satuan rumah susun,
Pemerintah/Pemerintah Daerah melakukan upaya pemupukan dana. Bantuan
dan/atau kemudahan berupa kredit bersuku bunga rendah, subsidi, hibah, keringanan
di bidang perpajakan, pembangunan prasarana oleh Pemerintah Daerah dan usahausaha lain yang dapat mengakibatkan harga rumah menjadi lebih rendah. Maka upaya
pengembangan Sistem National Housing Fund perlu dipikirkan.
a. Pasar Primer
1) Skema in-house financing
Perusahaan perumahan dapat mengunakan skema in-house financing yaitu
skema pembayaran dengan mencicil hingga serah terima rumah terjadi.
2) Skema Kredit Pemilikan Rumah
Per definisi, kredit pemilikan rumah (KPR) adalah pinjaman yang didukung
dengan kolateral berupa properti (rumah) serta merupakan sebuah
perjanjian kontrak antara kreditor dan debitor, di mana debitor menyerahkan
pertanggungan propertinya sebagai jaminan atas pembayaran utang
pembelian rumah.
Pembiayaan perumahan di Indonesia masih sangat tertinggal. Apabila dilihat
dari Rasio kredit terhadap GDP. Adapun perbandingan Indonesia dengan
negara lain adalah sebagai berikut:

69

Negara

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Filipina

N/A

N/A

N/A

1,4

1,4

1,1

1,2

0,8

0,8

0,8

Indonesia 1,9

2,6

3,0

3,1

3,2

1,8

1,2

1,3

1,4

1,4

Thailand

7,1

8,4

8,9

9,4

9,6

9,0

8,3

7,3

6,9

7,4

Korea

10,3

10,2

10,1

10,5

11,7

12,5

12,7

13,0

13,2

15,6

Malaysia

8,4

7,2

7,5

7,3

10,4

13,7

16,0

17,0

25,7

27,7

AS

31,6

31,9

31,8

31,8

32,2

33,7

36,0

36,3

40,9

45,3

Jepang

31,8

33,4

36,2

38,3

40,1

41,3

44,3

44,9

46,7

48,0

Sumber: Bank Indonesia, CEIC dalam Kompas, 13 Oktober 2003

Gambaran ini menunjukkan adanya keterbatasan lembaga pembiayaan


dalam membiayai pembangunan perumahan. Padahal sektor perumahan
pada umumnya mempunyai peranan penting bagi perekonomian Indonesia.
b. Pasar Sekunder
Dalam model perekonomian yang lebih maju, di mana pasar modal telah menjadi
bagian tak terelakkan dalam mendukung pertumbuhan ekonomi sebuah negara
melalui mobilitas pendanaan yang lebih luas, pasar modal dapat menjadi sumber
pendanaan dalam KPR.
Melalui pendanaan kembali KPR melalui surat utang di pasar modal, sumber
pendanaan bagi KPR yang tadinya hanya bertumpu pada pendanaan perbankan
menjadi lebih tersebar di antara institusi-institusi lain yang mempunyai akumulasi
dalam jumlah besar; seperti asuransi, dana pensiun, dan mutual fund (reksa
dana). Beban perbankan akan lebih ringan ketimbang hanya mengandalkan
struktur pendanaan yang relati f berasal dari pendanaan jangka pendek melalui

70

tabungan dan deposito serta akhirnya menghasilkan risiko akibat divergensi


antara tenor aset dan kewajibannya.
Proses partisipasi dari institusi keuangan di atas terhadap pembayaran KPR
itu adalah melalui pasar modal dengan melakukan pendanaan ulang dari KPR.
Baik melalui sistem pass-through dengan memanfaatkan proses sekuritisasi
pinjaman KPR, ataupun melalui sistem pay-through dengan memanfaatkan
institusi yang menjadi katalis antara pemberi KPR dan pasar sekunder. Bentuk
akhir dari pendanaan ulang KPR ini tentu berupa surat utang/efek utang yang
dapat diperjualbelikan di pasar modal.
Permerintah perlu melakukan intervensi dalam bentuk jaminan untuk memobilitasi
dari pasar modal terhadap pemberian KPR, sehingga biaya pendanaan akan
relatif murah. Dengan dukungan pemerintah yang memberikan jaminan terhadap
risiko kredit KPR yang didanai ulang melalui pasar sekunder maka peringkat dari
surat utang hasil pendanaan ulang akan setara dengan rating paling tinggi dalam
suatu negara.
Pemerintah Daerah berkewajiban membuat kebijakan yang diarahkan
untuk mengendalikan harga jual rumah atau harga sewa rumah yang terjangkau
oleh masyarakat yang berpenghasilan rendah atau tidak memiliki akses keuangan
untuk memiliki rumah.
Dalam hal rumah susun untuk hunian dibangun di atas tanah yang
sebelumnya merupakan daerah pemukiman yang kumuh, maka kepada
masyarakat penghuni semula diberikan prioritas untuk menghuni rumah susun
tersebut.
Penyediaan tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman
diselenggarakan dengan, penggunaan tanah yang langsung dikuasai Negara;
konsolidasi tanah oleh pemilik tanah; pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah
yang dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

71

Pemerintah berkewajiban membuat kebijakan untuk menjamin


ketersediaan perumahan dan permukiman bagi masyarakat yang berpenghasilan
rendah atau

tidak memiliki akses keuangan untuk memiliki rumah dengan

menyediakan anggaran khusus dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja


Negara. Setidak-tidaknya pemerintah melakukan usaha-usaha memperluas
insentif untuk masuk ke pasar perumahan bagi mereka yang berpenghasilan
rendah atau tidak tetap, melalui penegakan baku mutu rumah, penyediaan
informasi untuk dan tentang konsumen, sehingga diharapkan pasar tidak lagi
menekankan bahwa konsumen harus berpenghasilan tetap.
Pemerintah Daerah melaksanakan kebijakan penyediaan perumahan
dan permukiman bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah atau tidak memiliki
akses keuangan untuk memiliki rumah dengan menyediakan anggaran khusus
dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah. Pemerintah berkewajiban
membangun perumahan publik bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah
atau tidak memiliki akses keuangan untuk memiliki rumah.

2. Kelembagaan
Aspek kelembagaan lebih ditekankan pada pemantapan kelembagaan
perumahan dan permukiman, baik ditingkat birokrasi, maupun ditingkat masyarakat,
dan cara komunikasi yang efektif diantara kedua lembaga tersebut.
Pemerintah berkewajiban membentuk lembaga yang khusus menangani
masalah perumahan, yang terutama mendukung ketersediaan perumahan bagi
masyarakat yang berpenghasilan rendah atau tidak memiliki akses keuangan untuk
memiliki rumah. Lembaga ini dapat berbentuk departemen atau non departemen di
bawah presiden yang khusus menangani perumahan dan permukiman. Kelembagaan
ini haruslah tetap eksis sebagai suatu badan yang khusus menangani masalah
perumahan dan permukiman, walaupun terjadi perubahan struktur kelembagaan

72

pemerintah. Untuk itu dalam undang-undang pengaturan masalah kelembagaan ini


harus menyebutkan dengan tegas kedudukan lembaga ini. Tugas lembaga ini adalah
melakukan penyusunan kebijakan, penyediaan fungsi pendukung, koordinasi,
pemantauan dan pelaksanaan program perumahan.
Untuk memperjelas kedudukan dan kapasitas lembaga milik pemerintah yang
menangani masalah perumahan dan permukiman, beberapa pengalaman dari negaranegara berkembang dapat dijadikan sebagai rujukan. Berikut ini diuraikan beberapa
kasus yang relevan:
a. Singapura: Housing Development Board
Housing Development Board (HDB) adalah organisasi yang menjadi bagian dari
Kementrian Pembangunan Nasional (Ministry of National Development),
pemerintah Singapura. Tugas utama dari lembaga ini adalah merencanakan dan
mengembangkan perumahan publik yang berkualitas dan terjangkau, serta
infrastruktur penunjangnya. HDB didirikan pada tahun 1960 untuk menggantikan
peran pemerintah kolonial Inggris dalam penanganan masalah perumahan, yang
telah berlangsung antara tahun 1927 sampai 1959.
Kini kurang lebih 85% rakyat Singapura tinggal di flat yang dikembangkan
oleh HDB, dibandingkan pada tahun berdirinya lembaga ini yang hanya mencapai
9%. Dukungan pemerintah untuk perumahan diwujudkan melalui bantuan
keuangan dan pinjaman.
Secara keseluruhan peran HDB dalam pembangunan perumahan di
Singapura tercantum dalam misi organisasi tersebut, antara lain:
1. Merencanakan, mengembangkan, dan meningkatkan kualitas perumahan
untuk memenuhi kebutuhan penduduk akan rumah.
2. Memberikan layanan yang berkualitas pada properti yang dikelola oleh HDB.

73

3. Merumuskan dan menerapkan kebijakan dan program perumahan yang


mendukung komunitas yang kohesif.
4. Memajukan keahlian konstruksi dan pengelolaan lingkungan perumahan
(estate management ).
5. Membangun organisasi yang dapat dijadikan sebagai tempat belajar (learning
organization) yang memberikan inspirasi kreatif dan mengembangkan staff
untuk dapat memberikan layanan terbaik.
Butir ke 3 menunjukkan peran HDB yang holistik dalam pembangunan perumahan
dan permukiman, mulai dari menetapkan kebijakan sampai melaksanakan
program. Namun peran pembuatan undang-undang tetap berada di tangan
pemerintah, meskipun undang-undang tersebut berhubungan dengan peran HDB.
Sebagai contoh, pemerintah telah menetapkan Land Acquisitian Act pada tahun
1967. Melalui undang-undang tersebut HDB dapat dengan mudah membersihkan
perumahan kumuh ilegal, untuk pembangunan perumahan HDB.
Sampai sekarang, program-program yang dilaksanakan antara lain:
1. Peremajaan bangunan-bangunan tua.
Program ini menggunakan strategi yang disebut Estate Renewal Strategy
(ERS), dimana apartemen-apartemen tua yang awalnya memiliki 1 atau 2
kamar tidur, dikembangkan menjadi blok-blok flat yang memiliki 4 dan 5
kamar. Lebih lanjut melalui SERS (Selective En block Redevelopment
Scheme ), apartemen -apartemen tua yang bersebelahan dengan lahan
kosong ditingkatkan kepadatannya dengan pembangunan perumahan yang
lebih intensif. Prioritas penyewaan diberikan kepada penghuni lama, sehingga
mereka tidak harus meninggalkan komunitasnya yang telah dibangun
bertahun-tahun.

74

2. Pelibatan Sektor Swasta dalam Skim Rancang Bangun (Design-Built


Scheme).
Dalam skim ini pengembang swasta diundang pada pelelangan untuk proyek
perancangan dan pembangunan perumahan publik. Tujuannya adalah untuk
memberikan pilihan yang lebih bervariasi pada rancangan perumahan.
3. Perumahan untuk Keluarga Berpenghasilan Rendah.
Untuk memberikan akses keluarga berpenghasilan rendah pada Program
Pemilikan Rumah (Home Ownership Program), pemerintah telah menetapkan
Special Housing Assistance Programme (SHAP), yang mengkonsolidasikan
beberapa kebijakan sebelumnya, seperti Rent and Purchase (Sewa Beli) dan
Low Income Family Incentive (Insentif untuk Keluarga Berpenghasilan
Rendah)
Disamping program pembangunan perumahan, HDB juga membangun fasilitasfasilitas komersial, fasilitas publik, bahkan merencanakan kota baru. Untuk
mempermudah pelayanan publik, HDB mengembangkan sistem desentralisasi
dengan membuka kantor cabang di 22 kota.

b. Thailand: National Housing Authority (NHA)


NHA merupakan satu-satunya badan usaha milik negara (State Enterprise) yang
bergerak di bidang perumahan. Lembaga ini berada di bawah Kementrian Dalam
Negeri (Interior Ministry), didirikan pada tahun 1973 dengan tujuan:
1. Menyediakan perumahan bagi kelompok berpenghasilan rendah dan
menengah.
2. Memberikan bantuan keuangan bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah.
3. Memperbaiki atau membersihkan lingkungan kumuh.

75

4. Bekerjasama dengan lembaga atau perusahaan lain untuk merealisasikan


tujuan di atas, termasuk melakukan tugas-tugas khusus yang berhubungan
dengan kebijakan pemerintah.
Dalam rangka meningkatkan efektifitas kerja NHA, pada tahun 1994 kabinet telah
memberikan persetujuan pada lembaga tersebut untuk merevisi undang-undang
yang berhubungan dengan peran NHA (National Housing Authority Act), agar
sesuai dengan kebutuhan saat ini. Beberapa hal penting yang dapat dicatat dalam
perubahan undang-undang tersebut antara lain:
1. NHA dapat membuka kantor perwakilan di propinsi lain, di luar Bangkok.
2. NHA dikembangkan menjadi lembaga yang dapat memberikan pinjaman
keuangan, mencari sumber dana, atau memberikan jaminan agar lebih
fleksibel perannya dalam pengelolaan perumahan.
3. NHA dapat mengembangkan usahanya melalui joint venture dengan
perusahaan atau lembaga lain.
4. NHA memiliki kewenangan untuk membebaskan lahan untuk memberikan
akses kepada publik pada daerah yang sebelumnya tidak aksesibel.
5. Batas dana pinjaman yang diberikan oleh NHA dinaikkan, dari 10 juta Baht
menjadi 50 juta Baht.

c. India: Housing and Urban Development Corporation (HUDCO)


HUDCO adalah badan usaha milik pemerintah India G
( overnment Enterprise) yang
didirikan pada tahun 1970. Mandat utama yang diberikan pada organisasi ini adalah
untuk memberikan akses pembangunan perumahan pada seluruh lapisan masyarakat,
terutama kelompok berpenghasilan rendah (Low Income Group) dan kelompok miskin
(Economically Weaker Section).

76

Tujuan pendiriannya antara lain untuk:


1. Memberikan pinjaman jangka panjang untuk konstruksi perumahan di lingkungan
perkotaan maupun perdesaan dan mendanai atau melaksanakan program
pengembangan perumahan dan infrastruktur perkotaan di seluruh negeri.
2. Mendanai atau melaksanakan keseluruhan atau sebagian pembangunan kotakota baru atau kota satelit.
3. Membeli obligasi yang dikeluarkan oleh Badan Pembangunan Perumahan dan
Perkotaan

Daerah

(State Housing and Urban Development), Otorita

Pembangunan, dan lain-lain yang berkaitan dengan Program Pembangunan


Perumahan dan Perkotaan.
4. Mendanai atau melaksanakan pendirian perusahaan industri bahan bangunan.
5. Mengelola dana-dana yang berasal dari pemerintah dan sumber -sumber lain
untuk pelaksanaan Program Pembangunan Perumahan dan Perkotaan nasional.
Sumber dana yang berasal dari luar negeri diantaranya dari KfW Jerman, Asian
Development Bank, AUSAID, DFID, dan lain-lain.
6. Mempromosikan, mendirikan, menggalang kerjasama, dan mengadakan jasa
konsultasi yang berkaitan dengan pembangunan perumahan dan perkotaan di
India dan di luar negeri.
Jadi bidang kerja HUDCO meliputi perumahan, infrastruktur perkotaan, layanan
konsultasi, pengembangan teknologi bangunan, penelitian dan pelatihan. Termasuk
penanganan akibat bencana alam, seperti gempa bumi yang terjadi di negara bagian
Gujarat dan angin topan di Orissa.
Saat ini HUDCO memiliki kantor korporat (corporate office) di Delhi, 1
Lembaga Penelitian dan Pelatihan (Human Settlements Management Institute), 3
kantor pusat lokal (local head office), 20 kantor wilayah (regional office), 12 kantor

77

pengembangan (development office), dan 2 kantor pengelola proyek di lapangan (field


project office).
Dari paparan di atas dapat disimpulkan bahwa Singapura, Thailand, dan
India, menyerahkan kewenangan pelaksanaan program-program pembangunan
perumahan dan perkotaan kepada badan usaha milik negara, yang masing-masing
memiliki perbedaan dan persamaan. HDB (Singapura) dan NHA (Thailand) memiliki
kewenangan untuk membuat kebijakan dan melaksanakan program pembangunan
perumahan dan perkotaan, sedangkan HUDCO (India) hanya sebatas melaksanakan
program. Namun secara teknis HUDCO memiliki kapasitas yang lebih luas,
diantaranya mengembangkan

dan

mempromosikan

teknologi

pembangunan

perumahan (cost-effective technology) melalui program Building Center Movement.


Ketiga organisasi tersebut juga telah menunjukkan kapasitasnya sebagai
penggerak dari sistem pendanaan perumahan nasional (national housing fund lihat
hal. 66), melalui perannya sebagai pemberi bantuan, baik melalui dana pinjaman atau
hibah.

G. Peran Serta Masyarakat


Peran serta masyarakat, dalam berbagai peraturan perundang -undangan di era
reformasi ini bukan lah hal baru. Bahkan pada waktu-waktu terdahulu baik pada Orde
lama maupun Orde Baru suatu peran masyarakat telah banyak diupayakan walaupun
implementasinya dirasakan kurang.
Dalam pengadaan perumahan dan permukiman peran masyarakat dapat
diharapkan. Bahkan untuk persoalan perbaikan perumahan dan permukiman masyarakat
dapat dilibatkan. Upaya meningkatkan peran masyarakat dapat dilakukan melalui
pengembangan masyarakat (community development). Peran serta masyarakat ini dapat
dilakukan secara perseorangan atau dalam bentuk usaha bersama.

78

Melalui pengembangan masyarakat diharapkan dapat terwujudnya keswadayaan


masyarakat yang mampu memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dan terjangkau
secara mandiri sebagai salah satu upaya pemenuhan kebutuhan dasar masnusia dalam
rangka pengembangan jati diri, dan mendorong terwujudnya kualitas permukiman yang
sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan, baik di perkotaan maupun di pedesaan.
Keswadayaan masyarakat juga dalam artian dapat bermitra secara efektif dengan pada
pelaku kunci lainn ya dari kalangan dunia usaha dan pemerintah.
Terbangunnya lembaga-lembaga penyelenggara perumahan dan permukiman
yang dapat menerapkan prinsip-prinsip tata pemerintahan yang baik (good corporate
governance), di tingkat lokal, wilayah dan pusat, yang mampu memfasilitasi wahana
pengembangan peran dan tanggung jawab masyarakat sebagai pelaku utama dalam
memenuhi kebutuhannya akan hunian yang layak dan terjangkau, dan lingkungan
permukiman yang sehat, aman, produktif dan berkelanjutan. Kelembagaan yang ingin
dicapai tersebut agar juga dapat senantiasa mendorong terciptanya iklim kondusif di
dalam penyelenggaraan perumahan dan permukiman.
H. Pembinaan dan Pengawasan
Pemerintah melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap pelaksanaan
pengadaan perumahan, rumah susun dan permukiman dalam bentuk, pengaturan,
pemberdayaan dan pengawasan yang efektif dalam rangka mendorong serta
menumbuhkembangkan

terciptanya

iklim

yang

kondusif,

antara

lain

dengan

pengembangan sistem insentif, penghargaan dan sanksi yang tepat, serta pen gembangan
produk -produk hukum yang responsif terhadap dinamika pembangunan bersama
masyarakat, dunia usaha dan pemerintah.
Pembangunan perumahan dan permukiman diselenggarakan berdasarkan
rencana tata ruang yang kewenangannya dilakukan oleh pemerintah daerah
kota/kabupaten yang menyeluruh dan terpadu dengan mempertimbangkan berbagai
aspek yang terkait serta rencana, program, dan prioritas pembangunan perumahan dan
permukiman.
79

Kewenangan otonomi kepada Pemerintah Kabupaten atau Kota didasarkan pada


asas desentralisasi melalui pembagian kewenangan tugas dan fungsi antar Pemerintah
Pusat dan Pemerintah Daerah. Hal ini tidak terlepas dari perkembangan sosial politik di
Indonesia, tuntutan masyarakat yang mengakibatkan adanya pergeseran pola pikir yang
menyangkut penyelenggaraan pemerintahan daerah yang kemudian dituangkan dalam
Undang-undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah. Hal ini menjadikan
pergeseran peran pelaku pembangunan dari pemerintah ke masyarakat dan dunia usaha.
Selain itu terjadi pula peralihan sistem dari sistem sentralisasi bergeser ke desentralisasi,
sehingga Pemerintah pusat sudah tidak lagi menjadi penentu dalam perencanaan
penataan wilayah (pembangunan perumahan dan permukiman), akan tetapi lebih
berperan sebagai mitra dalam memberikan sarana pemecahan masalah bagi
penyelesaian konflik penataan wilayah melalui fasilitas penyiapan masukan teknis dalam
bentuk bantuan teknis, norma dan standar, serta pedoman. Pemerintah Pusat tidak lagi
terlibat secara fisik, kecuali pada tingkat yang lebih makro dan strategi nasional. Dengan
demikian pemerintah kota dapat meningkatkan kapasitas manajemen secara optimal,
dengan perancangan yang lebih berbasis pada pertumbuhan lokal. Di pihak lain harus
senantiasa memprioritaskan peningkatan pelayanan pada masyarakat dengan sebaikbaiknya. (Edy Darmawan, 2003:9-10)
Penyelenggaraan Perumahan, Rumah Susun dan Permukiman meliputi kegiatan
perencanaan,

penetapan

standar

dan

pedoman,

pelaksanaan

pembangunan,

pemanfaatan, pengelolaan, pembinaan dan pengawas an. Sedangkan penyelenggaraan


perumahan dan permukiman berdasarkan pada prinsip koordinasi dan keterpaduan,
dengan tidak mengurangi wewenang dan tanggung jawab instansi-instansi Pemerintah
atau Pemerintah Daerah yang bersangkutan dalam tugas masing-masing.
Kewenangan Pemerintah Pusat adalah:
1. Perumusan kebijakan perencanaan dan pengembangan Perumahan, Rumah Susun
dan Permukiman dengan menetapkan tujuan dan sasaran jangka panjang (multi year).
2. Perumusan kebijakan pengawasan dan pengendalian pembangunan Perumahan,
Rumah Susun dan Permukiman.
80

3. Penyusunan peraturan perundang-undangan bidang Perumahan Rumah Susun dan


Permukiman.
4. Pembinaan meliputi pengaturan menetapkan pedoman dan standar teknik,
pemberdayaan, penyelenggaraan bimbingan teknis, sosialisasi serta pelatihan standar
teknik.
5. Pengawasan dengan melakukan pemantauan dan evaluasi terhadap penerapan dan
penegakan peraturan perundang-undangan bidang Perumahan, Rumah Susun dan
Permikiman.
6. Mengatur dan menyelenggarakan koordinasi penyelenggaraan Perumahan, Rumah
Susun dan Permukiman tingkat nasional.
7. Mengembangkan dan memantau program bantuan perumahan nasional, menyiapkan
arahan dan persyaratan bagi pemerintah lokal, menetapkan sasaran dan sistem
alokasi, menetapkan kriteria pemrioritasan, dan prosedur pengucuran dana.
8. Mendirikan suatu kerangka pendanaan pembangunan perumahan dan memastikan
ketersediaan dana di dalam anggaran pemerintah pusat, dan mencari dukungan
pendanaan pada lembaga Internasional, selanjutnya mengalokasikan dana tersebut
keberbagai Pemda dan Lembaga Keuanganagar program nasional dapat terlaksana
dengan baik dan benar.
9. Mempromosikan reformasi pendanaan perumahan, dan sektor perlahanan dan
infrastruktur, agar tercapai pasar perumahan yang efisien dan adil.
10. Mengembangkan arahan untuk membakukan lembaga perumahan di dalam
pemerintah daerah, dalam perencanaan dan pemberian izin untuk memfasilitasi
penyediaan perumahan.
11. Penyusunan bank data perumahan nasional dan mengembangkan sistem informasi
perumahan nasional. Selanjutnya menganalisa dan menyebarkan data perumahan
nasional, publikasi contoh keberhasilan, mendorong pendidikan dan riset tentang
perumahan di tingkat nasional dan propinsi.
Kewenangan Pemerintah Daerah Propinsi adalah:

81

1. Mengkoordinasikan dan mengintegrasikan program perumahan dan penyediaan


infrastruktur likungan.
2. Menyelenggarakan pelatihan bagi pemerintah kota dan kabupaten dalam bidang
teknis dan dalam menghadapi masalah pengelolaan yang berhubungan dengan
perumahan dan infrastruktur lingkungan perumahan.
3. Menyediakan atau mengkoordinasi kan sumber pendanaan untuk program perumahan
yang relevan.
4. Menilai proposal yang diterima dari pemerintah kota dan kabupaten untuk program
bantuan perumahan nasional, dan memantau kinerja dalam pelaksanaannya.
5. Memfasilitasi LSM yang berperan dalam menggalang kegiatan di sektor perumahan.
6. Mengatur penyelenggaraan Permukiman dan Perumahan lintas Kabupaten/Kota.
7. Menetapkan pedoman dan standar teknis pemberdayaan Kabupaten atau Kota dalam
penyelenggaraan Permukiman dan Perumahan
8. Menetapkan standar penyelenggaraan Permukiman dan Perumahan lintas Kabupaten
atau Kota.
9. Menetapkan rencana induk pembangunan Permukiman dan Perumahan tingkat
Propinsi.
10. Penyediaan bantuan dan dukungan penerapan hasil penelitian dan pengembangan
teknologi di bidang Perumahan, Rumah Susun dan Permukiman.
11. Koordinasi bidang Perumahan, Rumah Susun dan Permukiman.
12. Publikasi dan penyebaran informasi tentang perumahan, mengadakan riset dalam
bidang teknologi bangunan.
Kewenangan Pemerintah Daerah Kabupaten atau Kota adalah:
1. Menetapkan rencana induk pembangunan Perumahan, Rumah Susun dan
Permukiman di tingkat Kabupaten atau Kota.
2. Menyelenggarakan Perumahan, Rumah Susun dan Permukiman dalam satu
Kabupaten/Kota yang bersangkutan.
3. Menetapkan suatu lingkungan permukiman sebagai permukiman kumuh yang tidak
layak huni. Pemerintah Daerah kabupaten atau kota bersama-sama masyarakat
82

mengupayakan langkah-langkah pelaksanaan program peremajaan lingkungan kumuh


untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat.
4. Mengatur, mengesahkan dan pemberian akhir bidang Perumahan, Rumah Susun dan
Permukiman.
5. Melakukan pendataan Rumah. Pemerintah Daerah Kabupaten atau Kota wajib
melakukan pendataan rumah untuk keperluan pembinaan tertib pembangunan dan
pemanfaatan. Tata cara pendataan rumah diatur dengan Peraturan Daerah atau
Keputusan Bupati atau Walikota dengan memperhatikan pedoman yang ditetapkan
oleh Pemerintah. Fungsi pendataan selain dalam rangka pemngembangan kebijakan
serta juga dapat dilakukan sertifikasi rumah.
6. Pemerintah

Daerah

Kabupaten/Kota

berwenang

untuk

menetapkan

dan

melaksanakan pembongkaran rumah dan perumahan dalam hal: pembangunan


rumah dan perumahan tidak memenuhi persyaratan teknis, ekologis dan administratif;
rumah dan perumahan kumuh yang tidak layak huni baik yang dibangun diatas tanah
milik sndiri ataupun tanah milik pihak lain; dalam hal rumah dan perumahan tidak
dimanfattkan oleh pemiliknya sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang
berlaku; rumah dan peumahan yang dibangun dengan melakukan penyerobotan hak
atas tanah.
7. Pemberian bantuan, bimbingan dan penyuluhan kepada masyarakat dalam
membangun rumah meliputi penelitian dan pengkajian aspek teknis dan administratif
pembangunan Rumah Susun.
8. Mengendalikan harga sewa rumah yang mendapat fasilitas dari Pemerintah dan
Pemerintah Daerah.
9. Pengelolaan Kawasan Siap Bangun.
10. Penunjukan badan pengelolaan Kawasan Siap Bangun.
11. Menerima pelaporan hak atas tanah dalam Kawasan Siap Bangun.
12. Pengendalian proses pengadaan tanah.
13. Koordinasi bidang Perumahan, Rumah Susun dan Permukiman.

83

14. Bantuan dalam pemanfaatan tanah negara untuk pembangunan Perumahan, Rumah
Susun dan Permukiman.
15. Penataan Ruang.
16. Pengaturan, pengawasan terhadap pembangunan rumah serta melaksanakan
pengawasan atas fungsi dan manfaat Rumah Susun serta penyelenggaraan
pelayanan yang berkaitan dengan pembangunan dan pemanfaatan Rumah Susun.
17. pemberian kemudahan, bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah untuk
memenuhi Rumah Susun baik melalui pemilikan maupun secara sewa.
I. Penyelesaian Sengketa
Penyelesaian sengketa di bidang perumahan dan permukiman diselesaikan
melalui penyelesaian sengketa alternatif. Pemerintah Daerah membentuk Badan
Penyelesaian Sengketa Alternatif di bidang perumahan dan permukiman.
Apabila tidak tercapai kata sepakat dalam penyelesaian sengketa alternatif
diselesaikan melalui arbitrase atau pengadilan.

J. Ketentuan Pidana
Rancangan Undang-undang Perumahan, Rumah Susun dan Permukiman
hendaknya mengatur pula mengenai ketentuan sanksi pidana, selain itu perlu pula diatur
alternatif penyelesaian sengketa yang dapat timbul.
Perlu dikenakan sanksi terhadap mereka yang dalam melakukan pembangunan
rumah tidak memperhatikan persyaratan teknis, ekologis dan administratif, serta tidak
melakukan pemantauan dan pengelolaan lingkungan berdasarkan rencana pemantauan
dan pengelolaan lingkungan .
Perlu dikenakan sanksi terhadap mereka yang melakukan pembangunan
lingkungan siap bangun yang tidak memperhatikan persyaratan teknis, ekologis, dan
administratif serta tidak melakukan pemantauan dan pengelolaan lingkungan berdasarkan
84

rencana pemantauan dan pengelolaan lingkungan. Serta tidak melakukan pematangan


tanah, penataan penggunaan tanah dan penataan pemilikan tanah dalam rangka
penyediaan kavling tanah matang; membangun jaringan prasarana lingkungan
mendahului kegiatan membangun rumah, memelihara, dan mengelolanya sampai dengan
pengesahan dan penyerahannya kepada pemerintah daerah; mengkoordinasikan
penyelenggaraan penyediaan utilitas umum; membantu masyarakat pemilik tanah yang
tidak berkeinginan melepaskan tanah hak atas tanah di dalam atau di sekitarnya dalam
melakukan konsolidasi tanah; melakukan penghijauan lingkungan; menyediakan tanah
untuk sarana lingkungan dan membangun rumah.
Perlu dikenakan sanksi kepada badan usaha di bidang pembangunan perumahan
yang membangun lingkungan siap bangun yang menjual kavling tanah matang tanpa
rumah.
Perlu dikenakan sanksi kepada mereka yang melakukan penjualan tanpa
memberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan
dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan, tanpa ada yang
menyatakan keberatan.
Perlu dikenakan sanksi kepada mereka yang melakukan penjualan satuan rumah
susun untuk dihuni sebelum memperoleh izin kelayakan untuk dihuni dari instansi yang
berwenang.
Perlu dikenakan sanksi kepada mereka yang mengizinkan atau memberikan
kesempatan kepada masyarakat untuk membangun rumah didaerah atau tempat yang
bukan milik pemberi izin atau yang memberikan kesempatan atau daerah yang menurut
tata ruang bukan tempat untuk perumahan dan permukiman.
Sanksi yang dikenakan dapat berupa sanksi pidana maupun administratif dengan
ketentuan kedua sanksi tersebut dapat saling mendukung dan dirumsukan secara
integratif yang dikenal dengan sanksi pidana administratif.
Adapun sanksi pidana administratif tersebut dikenakan pada setiap pemilik rumah
dan atau pemenfaatan rumah yang dalam melakukan pembangunan, pemanfaatan dan
pengelolaan tidak memenuhi kewajiban atau persyaratan yang telah ditentukan dalam
85

rancangan undang-undang ini, dikenakan sanksi administratif dan atau dend a


administratif.
Sanksi Administratif dapat berupa peringatan tertulis, penghentian sementara
pelaksanaan pembangunan rumah, penghentian sementara pemanfaatan rumah,
pencabutan izin mendirikan bangunan rumah, pembongkaran bangunan rumah.
Pengenaan sanksi denda administrasif sesuai dengan jenis dan tingkat pelanggaran.
Penerapan ketentuan pidana pada dasarnya tidak menghilangkan kewajiban
pelaku pelanggaran atau tindak pidana untuk tetap memenuhi ketentuan yang ditetapkan
dalam Undang-undang.
Jika kewajiban tersebut tidak dipenuhi oleh suatu korporasi di bidang
pembangunan perumahan dan permukiman, maka izin usaha korporasi tersebut dicabut.

K. Ketentuan Pealihan
Dengan berlakunya Undang-undang ini segala peraturan perundang-undangan di
bidang Perumahan dan Pemukiman serta Rumah Susun yang telah ada pada tanggal
berlakunya Undang-undang ini, tetap berlaku selama tidak bertentangan atau belum
belum diganti dengan yang baru berdasarkan Undang-undang ini.

L. Ketentuan Penutup
Dengan berlakunya Undang-undang ini, Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985
tentang Rumah Susun dan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Pemukiman dinyatakan tidak berlaku.
Undang-undang ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.
Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Undang-undang
ini dengan penempatannya dalam Lembaran Negara Republik Indonesia.

86

BAB IV
KESIMPULAN DAN SARAN
A.

Kesimpulan
1. Naskah Akademis ini sebagai gagasan awal pokok-pokok pemikiran berdasarkan
hasil kajian teknis kebijakan perumahan dan permukiman dan pengelolaan rumah
susun serta pengkajian pendalamannya.
2. Penyusunan Naskah Akamemis ini berangkat dari kesadaran adanya perubahan
paradigma pada era reformasi sehingga mengharuskan adanya perubahan dan
perbaikan pengaturan dalam Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang
Rumah Susun dan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman.
3. Penyatuan pengaturan Rumah Susun dan Perumahan dan permukiman adalah
untuk tidak terjadi diskonsentrasi antar lingkungan dan kawasan perumahan guna
memenuhi kebutuhan dasar manusia, dalam rangka peningkatan dan pemerataan
kesejahteraan rakyat yang mewujudkan perumahan dan permukiman yang layak
dalam lingkungan yang sehat aman, serasi serta teratur.

B.

Saran
1. Naskah Akademis khususnya berkenaan dengan Batang Tubuh Rancangan
Undang-undang tentang Perumahan, Rumah Susun dan Permukiman ini, perlu
disosialisasikan sehingga mendapatkan tanggapan dari masyarakat luas guna
menjadi lebih sempurna dan sesuai dengan kebutuhan masyarakat.
2. Peraturan-peraturan pelaksana seperti Peraturan Pemerintah, Peraturan Daerah
perlu segera dirancang. Apabila Rancangan ini telah disetujui maka dalam waktu
tidak lebih dari satu tahun seluruh peraturan-peraturan pelaksananya telah ada.
Sehingga pada akhirnya dapat berguna untuk memperlancar pelaksanaan Undangundang tersebut.

87

Daftar Pustaka
Buku-buku dan Artikel
Ahmaddin Ahmad, Re-Desain Jakarta: Tata Kota Tata Kita 2020. Jakarta: Kota Kita Press,
2002
Arie Sukanti Hutagalung, Condominium dan Permasalahannya. Jakarta: BPFHUI, 2002
Arie Sukanti Hutagalung, Transaksi Berjamin: (Secured Transaction) Hak Tanggungan dan
Jaminan Fidusia. Jakarta: FH UI Program Pascasarjana, 2002
Bambang Panudju, Pengadaan Perumahan Kota dengan Peran Serta Masyarakat
Berpenghailan Rendah. Bandung: Alumni, 1999
Djoko Kirmanto, Kebijakan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman (KSNPP),
http//www.kimpraswil.go.id/Ditjen_mukim/ensiklopedia/perumahan/ksnpp.htm
Edy Darmawan, Teori dan Implementasi Perncanaan Kota. Semarang: BPUNDIP, 2003
Eko Budihardjo & Djoko Sujarto, Kota Berkelanjutan. Bandung: Alumni, 1999
Eko Budihardjo, (Penyunting), Sejumlah Masalah Permukiman Kota. Bandung: Alumni, 1998
Hadi Sabar Yunus, Struktur Tata Kota. Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2002
Hasan Poerbo, Lingkungan Binaan Untuk Rakyat, Bandung: Akatiga, 1999
J. Satrio, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan Fidusia. Bandung: Citra Aditya Bakti,
2002
J. Satrio, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan: Buku I. Bandung: Citra
Aditya Bakti, 2002
J. Satrio, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan: Buku II. Bandung:
Citra Aditya Bakti, 1998
Sarlito Wirawan Sarwono, Aspek-aspek Psikologi Sosial Pada Perumahan Flat, dalam Eko
Budihardjo, Sejumlah Masalah Pemukiman Kota, Bandung: Alumni, 1998.
Satjipto Rahardjo, Rumah Susun dan Persoalan-Persoalan Hukumnya: Suatu Orientasi
dalam Eko Budihardjo, Sejumlah Masalah Pemukiman Kota, Bandung: Alumni, 1998.
Sekretariat Direktorat Jenderal Perumahan dan Permukiman Departemen Permukiman dan
Prasarana Wilayah, Laporan Akhir: Kejian Teknis Kebijakan Perumahan dan
Permukiman dan Pengelolaan Rumah Susun, Jakarta: Tahun Anggaran 2002.

88

Sri Soedewi Masjchun Sofwan, Hukum Bangunan: Perjanjian Pemborongan Bangunan,


Yogyakarta: Liberty, 1982.
Soerjono Soekanto, Beberapa Permasalahan Hukum dalam Kerangka Pembangunan Hukum
di Indonesia. Jakarta: UI Press, 1983
Soetandyo Wignjosoebroto, Penelitian Mengenai Pelayanan Hukum Kepada Orang-orang
Miskin, dalam Bunga Rampai Permasalahan Hukum dan Pembangunan. Surabaya:
Airlangga, 1967
Soetandyo Wignjosoebroto, Hukum: Paradigma, Metode dan Dinamika Masalahnya. Jakarta:
Elsam, 2002
Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan Asas-asas, Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah
yang Dihadapi oleh Perbankan: Suatu Kajian Mengenai Undang-undang Hak
Tanggungan. Bandung: Alumni, 1999
Peraturan Perundang-undangan
CST Kansil dan ST Kansil, Kitab Undang-undang Otonomi Daerah 1999-2001: Kitab 1,
Jakarta: Pradnya Paramita, 2001.
CST Kansil dan ST Kansil, Kitab Undang-undang Otonomi Daerah 1999-2001: Kitab 2,
Jakarta: Pradnya Paramita, 2001.
Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah selaku Ketua Badan Kebijakan dan
Pengendalian
Pembangunan
Perumahan
dan
Permukiman
Nomor:
217/KPTS/M/2002 tentang Kebijakan dan Strategi Nasional Perumahan dan
Permukiman (KSNPP), 13 Mei 2002.

89

SISTEMATIKA
RANCANGAN UNDANG-UNDANG TENTANG PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN
DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA
PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA
Menimbang
Berisikan latar belakang dan dasar perlunya pengaturan dalam suatu Undang-undang
terhadap Perumahan dan Permukiman
Mengingat
Berisikan dasar hukum yang terkait dengan perumahan dan permukiman mulai dari
Undang-Undang Dasar 1945, TAP MPR, dan Undang-undang.
Dengan Persetujuan Bersama
DEWAN PERWAKILAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA
DENGAN PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA
M E M U T U S K A N:
Menetapkan: UNDANG-UNDANG TENTANG PERMUKIMAN DAN PERUMAHAN
BAB I
KETENTUAN UMUM
Bab ini dirumuskan terminologi atau istilah-istilah yang digunakan dalam konsep
rancangan undang-undang perumahan dan permukiman, di antaranya, mengenai apa
yang dimaksudkan dengan Rumah, Rumah Susun, Satuan rumah susun, Bagian bersama,
Benda bersama, Tanah bersama, Perumahan, Penghuni, Perhimpunan Penghuni Rumah
Susun , Badan Pengelola Rumah Susun, Hak Tanggungan, Jaminan Fidusia, Permukiman,
Satuan Lingkungan Permukiman, Lingkungan Rumah Susun, Prasarana Lingkungan,
Sarana Lingkungan, Utilitas Umum, Kawasan Siap Bangun, Lingkungan Siap Bangun,
Kavling Tanah Matang, Konsolidasi Tanah Permukiman, Setiap orang.

90

BAB II
ASAS DAN TUJUAN
Bab ini memuat asas-asas yang harus diperhatikan oleh para pelaku dalam bidang
perumahan dan permukiman dalam setiap tahap mulai dari perencanaan, pelaksanaan
dan

pengawasan.

Asas

Pengaturan

Perumahan

dan

Permukiman

meliputi:

Asas

Kesejahteraan; Asas Keadilan dan Pemerataan; Asas Keserasian dan Keseimbangan; Asas
Manfaat;

Asas

Kebersaman

dan

Kekeluargaan;

Asas

Swadaya

Masyarakat;

Asas

Kelestarian Lingkungan Hidup; Asas Keterjangkauan.


Selain asas-asas, dalam bab ini, memuat pula apa yang menjadi tujuan pengaturan
perumahan dan permukiman. Tujuan undang-undang ini yaitu: Mengatur berbagai aspek
perumahan dan permukiman agar tersusun suatu sistem pengaturan yang terpadu untuk
memperlancar perencanaan, pelaksanaan, pemanfaatan, dan pengendalian pengadaan
perumahan dan permukiman untuk kepentingan seluruh lapisan masyarakat, terutama
bagi yang berpenghasilan rendah; Mewujudkan perumahan dan permukiman yang layak,
berkelanjutan,

berkeadilan,

dan

berwawasan

lingkungan;

Mewujudkan

tertib

penyelenggaraan pembangunan Perumahan dan Permukiman; Mewujudkan kepastian


hukum

dalam

Meningkatkan

penyelenggaraan
daya

guna

dan

pembangunan
hasil

guna

perumahan

tanah

di

daerah

dan

permukiman;

perkotaan

dengan

memperhatikan Rencana Tata Ruang Daerah Perkotaan, serta kelestarian lingkungan


untuk menciptakan lingkungan perumahan dan permukiman yang sehat, serasi dan
seimbang; Mendorong Pemerintah Daerah untuk lebih berperan aktif dalam mewujudkan
kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak terutama bagi golongan masyarakat
yang berpenghasilan rendah.

BAB III
PERMUKIMAN
Bab ini akan berisi peraturan mengenai

pembangunan kawasan permukiman

skala besar yang terencana secara menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan yang
bertahap yang terdiri dari satuan-satu lingkungan permukiman yang saling dihubungkan
oleh jaringan transportasi serta mengintegrasikan secara terpadu dan meningkatkan
kualitas lingkungan perumahan yang telah ada di dalam atau disekitarnya. Pemerintah
Daerah dapat menetapkan satu bagian atau lebih dari kawasan permukiman menurut
rencana

tata

ruang

wilayah

bukan

perkotaan

sebagai

kawasan

siap

bangun.

Penyelenggaraan pengelolaam kawasan siap bangun dilakukan oleh badan usaha milik
daerah dan/atau badan lain yang ditunjuk Pemerintah Daerah. Pemerintah melakukan

91

penyuluhan dan bimbingan, bantuan dan kemudahan kepada masyarakat pemilik tanah
sehingga bersedia dan mampu melakukan konsolidasi tanah dalam rangka penyediaan
kaveling tanah matang, tanpa kesepakatan pemilik tanah maka pelepasan hak atas tanah
tidak dapat dilakukan. Pembangunan lingkungan siap bangun harus memperhatikan aspek
teknis, administratif, tata ruang dan ekologis.
BAB IV
PERUMAHAN
Bab ini memuat ketentuan tentang pembangunan perumahan, pembangunan rumah
susun dan perhimpunan penghuni. Adapun muatan pengaturan terhadap pembangunan
perumahan, pembangunan rumah susun dan perhimpunan penghuni adalah sebagai
berikut:
Bagian Pertama
Pembangunan Perumahan

Pembangunan perumahan dilakukan oleh pemilik hak atas tanah, pembangunan perumahan
oleh bukan pemilik hak atas tanah dapat dilakukan atas persetujuan pemilik hak atas tanah
dengan perjanjian tertulis. Pembangunan perumahan dilaksanakan dengan memperhatikan
aspek teknis, administratif, tata ruang, dan ekologis. Pembangunan perumahan yang
dilakukan oleh badan usaha di bidang pembangunan perumahan dilakukan hanya di kawasan
siap bangun atau di lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri. Pemerintah dan badan sosial
atau keagamaan dapat menyelenggarakan pembangunan perumahan untuk memenuhi
kebutuhan khusus antara lain: bencana alam, kerusuhan, atau pengungsi perang.
Bagian Kedua
Pembangunan Rumah Susun

Pembangunan perumahan di kota metropolitan, kota besar, kota, dan kawasan yang
mempunyai kendala secara fisik dalam perluasan kotanya, didorong untuk dilaksanakan ke
arah vertikal dalam bentuk rumah susun. Pembangunan rumah susun bagi masyarakat
golongan menengah ke atas, baik untuk dimiliki maupun disewa, sepenuhnya diserahkan
kepada mekanisme pasar. Pembangunan rumah susun bagi golongan masyarakat
berpenghasilan rendah, baik untuk dimiliki maupun disewa, memperoleh kemudahan dan

92

bantuan dari Pemerintah maupun Pemerintah Daerah Kota/Kabupaten setempat.


Pembangunan rumah susun terutama untuk golongan masyarakat yang berpenghasilan
rendah perlu mendapatkan bantuan dan dukungan Pemerintah disesuaikan dengan keperluan
dan kemampuan, baik mengenai jumlah, kualitas bangunan, lingkungan maupun persyaratan
dan tata cara untuk memperolehnya. Untuk golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah
pemerintah memberikan subsi di berupa tanah atau pembiayaan, atau bangunan, atau
prasarana dan sarana dasar, atau kombinasi di antaranya sesuai dengan tingkat kebutuhan
untuk pemenuhannya. Pembangunan rumah susun harus memenuhi ketentuan aspek teknis,
administratif, tata ruang, dan ekologis. Satuan rumah susun yang telah dibangun baru dapat
dijual untuk dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah
Kabupaten/Kota yang bersangkutan.
Bagian Ketiga
Perhimpunan Penghuni
Penghuni

rumah

susun

wajib

membentuk

perhimpunan

penghuni

yang

memiliki

kedudukan sebagai badan hukum. Perhimpunan penghuni berkewajiban untuk mengurus


kepentingan bersama para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan pemilik dan
penghuninya. Perhimpunan penghuni dapat membentuk atau menunjuk badan pengelola
yang bertugas untuk menyelenggarakan pengelolaan yang meliputi pengawasan terhadap
penggunaan bagian-bersama, benda-bersama, tanah-bersama, dan pemeliharaan serta
perbaikannya.

BAB V
HAK KEPERDATAAN
Bab ini memuat ketentuan tenta ng Hak Kepemilikan Rumah, Kewajiban Pemilik Rumah,
Penghunian Rumah, Peralihan Kepemilikan Rumah, dan Rumah Sebagai Jaminan Utang.
Adapun muatan pengaturan secara garis besar tentang Hak Keperdataan tersebut adalah
sebagai berikut:
Bagian Pertama
Hak Kepemilikan Rumah

Pemilik rumah adalah perseorangan atau badan hukum, yang menurut hukum sah sebagai
pemilik rumah. Satuan rumah susun dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang

93

memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Hak milik atas satuan rumah susun
adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah, meliputi juga hak atas
bagian-bersama, benda bersama, dan tanah-bersama, yang semuanya merupakan satu
kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan. Hak atas bagian
bersama, benda bersama, dan hak atas tanah bersama didasarkan atas luas atau nilai satuan
rumah susun yang bersangkutan pada waktu satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang
pertama. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun terdiri atas Salinan Buku Tanah dan
Surat Ukur atas Hak Tanah Bersama menurut ketentuan Peraturan Pemerintah sebagaimana
dimaksud dalam Undang-Undang Pokok Agraria; Gambar denah tingkat rumah susun yang
bersangkutan, yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki; Pertelaan mengenai
besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang
bersangkutan; kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
Bagian Kedua
Kewajiban Pemilik Rumah

Setiap pemilik rumah atau yang dikuasakannya wajib memanfaatkan rumah sebagaimana
mestinya sesuai dengan fungsinya sebagai tempat tinggal atau hunian; mengelola dan
memelihara rumah sebagaimana mestinya. Penghunian, pengelolaan dan pengalihan status
dan hak atas rumah yang dikuasai Negara diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Bagian Ketiga
Penghunian Rumah
Penghunian rumah oleh bukan pemilik hanya sah apabila ada persetujuan atau izin pemilik
baik dengan cara sewa menyewa secara tertuli maupun dengan cara lainnya.
Dalam hal penyewa tidak bersedia meninggalkan rumah yang disewa sesuai dengan batas
waktu yang disepakati dalam perjanjian tertulis, penghunian dinyatakan tidak sah atau
tanpa hak dan pemilik rumah dapat meminta bantuan instansi Pemerintah yang
berwenang untuk menertibkannya.

94

Bagian Keempat
Peralihan Kepemilikan Rumah

Pemilikan rumah dan satuan rumah susun dapat beralih dan dialihkan dengan cara pewarisan
atau cara pemindahan hak lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku. Pemindahan pemilikan tersebut dilakukan dengan Akta Otentik.
Bagian Kelima
Rumah sebagai Jaminan Utang

Pemilikan rumah dapat dijadikan jaminan utang. Jaminan utang dapat dilakukan melalui
pembebanan fidusia atau pembebanan hak tanggunagan. Rumah susun berikut tanah tempat
bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah
tersebut dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, jika tanahnya tanah
hak milik atau hak guna bangunan; dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah
Negara. Hak Tanggungan atau fidusia dapat juga dibebankan atas tanah beserta rumah
susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk
membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah
yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan
pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut.

Tata cara pemberian dan/atau

pembebanan rumah atau rumah susun dengan hak tanggungan atau fidusia sebagai jaminan
utang dilakukan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
BAB VI
PEMBIAYAAN DAN KELEMBAGAAN
Bab ini memuat ketentuan tentang pembiayaan dan kelembagaan perumahan dan
permukiman. Adapun muatan pengaturan terhadap pembiayaan dan kelembagaan
perumahan dan permukiman adalah sebagai berikut:

Bagian Pertama
Pembiayaan
Pemerintah berkewajiban membuat kebijakan untuk menjamin ketersediaan perumahan dan
permukiman bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah atau tidak memiliki akses

95

keuangan untuk memiliki rumah dengan menyediakan anggaran khusus baik dalam Anggaran
Pendapatan dan Belanja Negara maupun dari luar Anggaran Pendapatan dan Belanja Negera.
Pemerintah Daerah melaksanakan kebijakan penyediaan perumahan dan permukiman bagi
masyarakat yang berpenghasilan rendah atau tidak memiliki akses keuangan untuk memiliki
rumah dengan menyediakan anggaran khusus dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja
Daerah. Pemerintah Daerah berkewajiban membuat kebijakan yang diarahkan untuk
mengendalikan harga jual rumah atau harga sewa rumah yang terjangkau oleh masyarakat
yang berpenghasilan rendah atau tidak memiliki akses keuangan untuk memiliki rumah.
Pemerintah

berkewajiban

membangun

perumahan

publik

bagi

masyarakat

yang

berpenghasilan rendah atau tidak memiliki akses keuangan untuk memiliki rumah. Untuk
memberikan bantuan dana/atau kemudahan kepada masyarakat dalam membangun rumah
sendiri atau memiliki rumah atau satuan rumah susun, Pemerintah Daerah melakukan upaya
pemupukan dana, berupa kredit bersuku bunga rendah, subsidi, hibah, keringanan di bidang
perpajakan, pembangunan prasarana oleh Pemerintah Daerah dan usaha-usaha lain yang
dapat mengakibatkan harga rumah menjadi lebih rendah.
Bagian Kedua
Kelembagaan
Penyelenggaraan perumahan dan permukiman dilakukan oleh suatu lembaga setingkat
departemen, yang berada dibawah presiden yang khusus merencanakan, mengatur,
mengawasi, membina perumahan dan permukiman. Lembaga ini melakukan koordinasi secara
terpadu terhadap seluruh dinas di propinsi dan kota/kabupaten dalam penyelenggaraan
perumahan dan permukiman. Lembaga di bidang perumahan dan permukiman melakukan
pendataan rumah untuk menyusun kebijakan di bidang perumahan dan permukiman.
BAB VII
PERAN SERTA MASYARAKAT
Bab ini mengatur tentang hak dan kewajiban masyarakat dalam melaksanakan peran
pembangunan

perumahan

dan

permukiman

bersama

pemerintah

dan

pengusaha

perumahan.

96

BAB VIII
PEMBINAAN DAN PENGAWASAN

Bab ini mengatur tentang pembinaan dan pengawasan. Pemerintah Daerah memberikan
pembinaan agar penyelenggaraan pembangunan perumahan dan pemukiman selalu
memanfaatkan teknik dan teknologi, industri bahan bangunan, jasa konstruksi, rekayasa dan
rancang bangun yang tepat guna dan serasi dengan lingkungan. Pemerintah memberikan
bimbingan, bantuan dan kemudahan kepada masyarakat baik dalam tahap perencanaan
maupun dalam tahap pelaksanaan, serta, melakukan pengawasan dan pengendalian untuk
meningkatkan kualitas permukiman, berupa perbaikan atau pemugaran, peremajaan dan
pengelolaan dan pemeliharaan yang berkelanjutan.Pemerintah daerah dapat menetapkan
suatu lingkungan permukiman sebagai permukiman kumuh yang tidak layak huni. Pemerintah
daerah bersama-sama masyarakat mengupayakan langkah-langkah pelaksanaan program
peremajaan lingkungan kumuh untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat penghuni.
Pembangunan permukiman dan perumahan diselenggarakan berdasarkan rencana tata ruang
wilayah perkotaan dan rencana tata ruang wilayah bukan perkotaan yang menyeluruh dan
terpadu yang ditetapkan oleh pemerintah daerah dengan mepertimbangkan berbagai aspek
yang terkait serta rencana, program, dan prioritas pembangunan perumahan dan permukiman.
BAB IX
PENYELESAIAN SENGKETA
Bab ini mengatur tentang penyelesaian sengketa di bidang perumahan dan permukiman
diselesaikan melalui penyelesaian sengketa alternatif. Pemerintah Daerah membentuk
Badan Penyelesaian Sengketa Alternatif di bidang perumahan dan permukiman. Apabila
tidak tercapai kata sepakat dalam penyelesaian sengketa alternatif

diselesaikan melalui

arbitrase atau pengadilan.


BAB X
KETENTUAN PIDANA
Bab ini memuat ketentuan ancaman-ancaman pidana dan administratif bagi pihak-pihak
yang melanggar kewajiban-kewajiban dan larangan-larangan yang ditentukan dalam
undang-undang ini.

97

BAB XI
KETENTUAN PERALIHAN
Bab ini mengatur segala peraturan perundang-undangan di bidang Perumahan dan
Pemukiman serta Rumah Susun yang telah ada pada tanggal berlakunya Undang-undang
ini, tetap berlaku selama tidak bertentangan atau belum belum diganti dengan yang baru
berdasarkan Undang -undang ini.
BAB XII
KETENTUAN PENUTUP
Memuat ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
1.

Pernyataan tentang pernyataan tidak berlakunya Undang-undang Nomo 16 Tahun


1995 tentang Rumah Susun dan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang
Perumahan dan Permukiman

2.

Undang-undang ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.

LEMBARAN NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN.....Nomor.....


PENJELASAN ATAS
RANCANGAN UNDANG-UNDANG
NOMOR..... TAHUN.....
TENTANG PERMUKIMAN DAN PERUMAHAN

I.

UMUM

II. Pasal Demi Pasal


TAMBAHAN LEMBARAN NEGARA REPUBLIK INDONESIA Nomor.....

98