KAJIAN LOKASI APARTEMEN

DI KAWASAN PERKOTAAN
Studi Kasus : Kota Semarang
Reza H. V 1
Haryanto R 2
hendy.reza14@pwk.undip.ac.id1
ragil.haryanto@pwk.undip.ac.id2
Jurusan Teknik Perencanaan Wilayah & Kota, Universitas Diponegoro 1,2
ABSTRAK
Kota Semarang merupakan salah satu kota metropolitan yang berada di Provinsi Jawa
Tengah. Kota ini menjadi pusat pemerintahan yang memberikan pengaruh pada peningkatan
pertumbuhan ekonomi. Pada saat ini, perkembangan properti terus mengalami peningkatan
dengan terus bertambahnya bangunan-bangunan bertingkat, sedangkan jumlah lahan yang
tersedia terbatas. Oleh karena itu, apartemen dijadikan solusi untuk mengatasi permasalahan
tersebut. Saat ini sudah berdiri 2 apartemen yaitu Best Western and Star Apartemen dan
apartemen Mutiara Garden, namun akan segera berdiri apartemen Candiland, Pinnacle dan
Warhol Residence. Selain itu juga terdapat Sentraland Apartemen dan Paltrow City. Sebagian
besar apartemen berada di pusat kota namun, hanya Paltrow City yang berada di pinggir Kota,
tepatnya di kawasan pendidikan tinggi Tembalang. Pada penelitian ini bertujuan untuk mengkaji
keberadaan apartemen di pusat Kota Semarang. Variabel yang digunakan dalam penelitian ini
adalah kriteria lokasi bangunan bertingkat yang terdiri dari segmen pasar, tingkat aksesibilitas,
serta lahan dan karakteristik lingkungan. Metode penelitian yang digunakan adalah deskriptif
kuantitatif dan analisis linkert/skoring. Hasil penelitiannya adalah bahwa beberapa unit
apartemen masih belum habis terjual dikarenakan harga lahan yang terlalu tinggi sehingga
berdampak pada kenaikan harga tiap unit apartemen, selain itu, apartemen yang berada dekat
dengan permukiman memberikan pengaruh terhadap masyarakat dan lingkungan disekitarnya
misalnya ketersediaan air menjadi berkurang dan dapat menimbulkan banjir pada saat musim
hujan, serta terdapat apartemen yang dibangun di lahan berkontur dan daerah resapan air. Secara
keseluruhan, apartemen di Kota Semarang memiliki aksesibilitas yang dapat menjangkau segala
kebutuhan dan pusat kegiatan masyarakat, baik pusat perbelanjaan, sekolah, rumah sakit, dan
sebagainya. Untuk kelengkapan prasarana perkotaan, seluruh apartemen sudah memadai mulai
dari listrik, air bersih, dan drainase. Hal ini didukung oleh hasil analisis statistik dimana
kedekatan terhadap sarana perkotaan menjadi variabel yang berpengaruh dalam kriteria lokasi
bangunan bertingkat.
Kata Kunci : Apartemen, Aglomerasi, Keberadaan, Kriteria Lokasi

1. PENDAHULUAN
Kota Semarang merupakan salah satu kota metropolitan yang berada di Provinsi
Jawa Tengah. Kota ini berfungsi sebagai pusat pemerintahan dan perdagangan provinsi.
Hal tersebut berdampak pada peningkatan pertumbuhan ekonominya, dimana setiap
tahunnya terus mengalami peningkatan termasuk kesejahteraan ekonomi dan kualitas
hidup masyarakatnya. Pada saat ini, perkembangan properti yang ada terus meningkat
dengan terus bertambahnya bangunan-bangunan bertingkat (High Rise Building), hal ini
disebabkan karena jumlah penduduk dan kebutuhan tempat tinggal yang semakin
meningkat namun, lahan yang tersedia di perkotaan sangat terbatas. Keberadaan hunian
vertikal/apartemen dapat dijadikan solusi untuk hunian, hanya saja, keberadaan hunianhunian eksklusif seperti apartemen perlu untuk dianalisis dan dikaji. Hal ini sesuai dengan

teori dari Kuswara (2004), yang menjelaskan bahwa pembangunan permukiman harus
sesuai dengan arah perkembangan kota dan juga jenis lokasi perumahannya.
Pada saat ini terdapat 2 apartemen yang sudah berdiri yaitu Best Western and star
apartemen, Mutiara Garden dan segera berdiri apartemen Candiland, Pinnacle dan
Warhol Residence. Selain itu juga terdapat Sentraland Apartement dan Paltrow City.
Sebagian besar apartemen berada di pusat kota namun, hanya Paltrow City yang berada di
pinggir Kota, tepatnya di kawasan pendidikan tinggi Tembalang . Lokasi apartemen pada
saat ini berada di pusat kota namun menimbulkan persoalan baru terkait lokasi karena
berada di daerah dengan kepadatan tinggi. Kemudian persoalan lokasi apartemen
memikirkan persoalan fasilitas yang menunjang keberadaan apartemen, seperti kedekatan
dengan commercial area (mall, pasar ataupun rumah sakit). Pada beberapa apartemen unit
yang ditawarkan belum terjual habis, selain itu juga terdapat apartemen yang berada di
tengah permukiman warga sehingga memberikan dampak langsung bagi masyarakat dan
lingkungan disekitarnya serta terdapat apartemen yang dibangun di lahan berkontur dan
daerah resapan air. Maka salah satu tugas yang paling penting dalam perencanaan kota saat
ini adalah mengkaji keberadaan apartemen di pusat Kota Semarang.
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kesesuaian dan prefrensi
stakeholder terkait terhadap lokasi apartemen di pusat Kota Semarang. Ruang lingkup
wilayah pada penelitian ini adalah lokasi apartemen yang berada di Kawasan Perkotaan
yaitu Kecamatan Semarang Tengah, Kecamatan Gajahmungkur dan Kecamatan Candisari.
Sedangkan ruang lingkup substansi pada penelitian ini hanya terbatas pada pemerintah
selaku pemberi izin lokasi apartemen, developer selaku pihak yang menentukan lokasi
apartemen dan konsumen selaku target pemasaran pada lokasi apartemen. Berikut adalah
lokasi apartemen di Kota Semarang pada gambar 1

Gambar 1.Peta Lokasi Apartemen Kota Semarang

(Bappeda Kota Semarang, 2011 update 2015)

|2

2. KAJIAN PUSTAKA
Pengertian apartemen
Apartemen adalah Bangunan hunian yang dipisahkan secara horizontal dan vertikal
agar tersedia hunian yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat rendah atau
bangunan tinggi, dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai dengan standart yang ditentukan.
(Ernst Neufert, 1980, p: 86). Secara umum apartemen dapat disimpulkan sebagai bangunan
bertingkat yang lebih dari satu yang didalamnya merupakan kumpulan dari beberapa unit
hunian, dengan tiap unit hunian memiliki ruang yang lengkap untuk memenuhi kebutuhan
sehari-hari dan para penghuninya saling berbagi fasilitas yang sama.
Pemahaman Lokasi
Teori lokasi adalah ilmu yang menyelidiki tata ruang (spatial order) kegiatan
ekonomi, atau ilmu yang menyelidiki alokasi geografis dari sumber-sumber yang potensial,
serta hubungannya dengan atau pengaruhnya terhadap keberadaan berbagai macam
usaha/kegiatan lain baik ekonomi maupun sosial (Tarigan, 2006: 77). Definisi lain
menyebutkan teori lokasi adalah suatu penjelasan teoretis yang dikaitkan dengan tata ruang
dari kegiatan ekonomi. Hal ini selalu dikaitkan pula dengan alokasi geografis dari sumber
daya yang terbatas yang pada gilirannya akan berpengaruh dan berdampak terhadap lokasi
berbagai aktivitas baik ekonomi maupun sosial (Sirojuzilam, 2006 : 22)
Kriteria Lokasi High Rise Building/Apartemen
1) Segmen Pasar
Segmen pasar terdiri dari kelas apartemen dan fasilitas apartemen. Kelas apartemen
adalah pengelompokkan jenis apartemen berdasarkan kelasnya, pengelompokkan
apartemen jenis ini terdiri dari apartemen golongan bawah, golongan menengah, dan
golongan bawah (Apartments:Their Design and Development, 1967 : 42-43). Fasilitas
apartemen adalah pengelompokkan apartemen berdasarkan golongan ekonominya terdiri
dari 3 jenis yaitu apartemen golongan bawah, golongan menengah, dan apartemen mewah.
Perbedaan ketiganya terletak pada ukuran ruang tiap hunian, semakin besar ruang semakin
banyak fasilitas tersedia. Apartments:Their Design and Development, 1967)
2) Aksesibilitas
Aksesibilitas terdiri dari aksesibilitas ke pusat kota dan aksesibilitas ke transportasi
umum. Aksesibilitas ke pusat kota merupakan kriteria utama menentukan lokasi
apartemen, karena apartemen berada di CBD (Central Districk Bussiness) suatu kota.
Tingkat aksesibilitas adalah tingkat kemudahan untuk mencapai suatu lokasi ditinjau dari
lokasi lain di sekitarnya (Tarigan, 2006:78). Aksesibilitas ke transportasi umum
merupakan aksesibilitas yang baik dengan ketersediaan angkutan umum dan kedekatan
dengan jaringan jalan maupun pusat kota.
3) Harga Lahan
Lokasi apartemen bisanya berada pada lokasi yang strategis dengan harga lahan
yang tinggi karena berada dekat dengan pusat kota, sehingga harga unit bangunan yang
ditawarkan juga tinggi. Teori harga lahan ini berawal dari Teori Von Thunen dan
dikembangkan lagi oleh William Alonso (1964). Teorinya adalah (1) semakin dekat jarak
lokasi tempat tanah tersebut ke CBD maka semakin mahal harganya (2) Perbedaan harga
tanah antar lokasi karena faktor perbedaan jarak pada daerah CBD adalah paling tinggi,
kemudian diikuti oleh daerah transisi,
|3

4) Penggunaan Lahan
Pada penggunaan lahan perkotaan berhubungan dengan nilai ekonomi salah satu
teori yang digunakan dalam penggunaan lahan perkotaan adalah teori jalur sepusat atau
Teori Konsentrik (Consentric Zone Theory) E.W. Burgess, mengemukakan bahwa kota
terbagi sebagai berikut: (Jayadinata, 1999:129)
Pada lingkaran dalam terletak pusat kota (central business district atau CBD) yang
terdiri atas: bangunan kantor, hotel, bank, bioskop, pasar, dan toko pusat perbelanjaan;
Pada lingkaran tengah pertama terdapat jalur alih: rumah sewaan, perumahan buruh;
Pada lingkaran tengah kedua jalur wisma buruh, kawasan perumahaan pekerja pabrik
5) Daya Dukung Fisik Lingkungan
Daya dukung fisik lingkungan terdiri dari karakteristik lahan, topografi lahan,
kerentanan bencana, pengaruh apartemen, lingkungan apartemen. Karakteristik lahan
melihat kelayakan lahan tersebut untuk dibangun bangunan bertingkat. Lokasi bangunan
bertingkat harus mempunyai kondisi geologi dan topografi yang menjamin keamanan
dengan mempertimbangkan: tanah padat anorganik, tebalnya lapisan tanah dari permukaan
tanah haws sampai bahan baku induk. Kemiringan lahan tidak melebihi 15 % . lokasi untuk
kawasan hunian/bangunan bertingkat harus memperhatikan peta potensi bencana (gempa,
lumpur panas, longsor, banjir, dll) dan memenuhi Tata cara pengelolaan Resiko Bencana
(Risk Management). Kawasan perumahan harus mempunyai tingkat kemantapan dan
kestabilan tinggi serta mempunyai tingkat kelerengan rendah (Departemen P U, 1981).
6) Ketersediaan Sarana pendukung

Lokasi apartemen membutuhkan sarana pendukung untuk menunjang aktivitas

apartemen. Semakin dekat dengan lokasi sarana akan menambah nilai apartemen, berikut
standar jarak permukiman ke sarana umum berdasarkan SNI no 2003-1733 Tahun 2004 :
Sarana pendidikan dengan jarak 500-1000 m.
Sarana Kesehatan dengan jarak 500-1000 m.
Sarana Perdagangan dengan jarak 300-2000 m.
Sarana Hiburan dengan jarak 100-1000 m.
Sarana Perkantoran, tergantung lokasi kerja berkisar dari jarak 500 m.
7) Ketersediaan Prasarana pendukung

Keberadaan apartemen harus disertai dengan ketersediaan prasarana pendukungnya,

hal ini sesuai dengan Permen PU no 5 tahun 2007 tentang pedoman teknis pembangunan
rumah susun sederhana tingkat tinggi, untuk mendukung aktivitas yang ada.
Penyediaan listrik pada lokasi apartemen harus tersedia dengan baik. Lingkungan
perumahan/bangunan bertingkat harus mendapatkan daya listrik dari PLN atau dari
sumber lain. Dilayani daya listrik minimum 450 VA per jiwa dan sarana lingkungan
sebesar 40 % dari total kebutuhan rumah tangga
Penyediaan air bersih pada lokasi apartemen dapat berasal dari PDAM, sumur artesis,
sumur pantek, mata air, penjernihan air sungai, dan sebaginya (Kepmen PU Nomor
378/KPTS/1987). Kebutuhan air bersih dari tiap rumah tangga yaitu 100 liter/hari untuk
setiap anggota keluarga, dengan kualitas jernih.
Penyediaan drainase lokasi apartemen harus memadai, sebagai saluran pembuangan
limbah. Bangunan bertingkat memiliki sistem pengelolaan air limbah dan air hujan yang
dapat diolah dulu, sebelum dibuang ke drainase kota, agar tidak mencemari lingkungan.

|4

3. METODE PENELITIAN
Metodologi yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif
yaitu deskriptif kuantitatif dan analisis linkert/skoring. Metode ini sesuai karena dapat
menjelaskan kesesuaian dan prefrensi stakeholder terkait terhadap lokasi apartemen.
Stakeholder yang dimaksud adalah pemerintah, developer dan konsumen apartemen.
Instrumen penelitian yang digunakan adalah wawancara dan kuesioner. Wawancara
dilakukan kepada developer dan pemerintah, untuk mendapatkan penjelasan terkait lokasi
apartemen secara mendetail, sedangkan kuisioner dillakukan kepada konsumen dan calon
konsumen apartemen untuk melihat prefrensi konsumen terhadap lokasi apartemen.
Pada analisis statistik yang digunakan menggunakan analisis linkert/skoring, data
yang digunakan adalah data berupa skala yang memiliki ukuran berjenjang. Skala linkert
digunakan untuk mengukur sikap, pendapat dan persepsi seseorang atau sekelompok orang
terhadap suatu fenomena social. Skala tersebut tersusun atas: Sangat Setuju (skor 5), Setuju
(skor 4), Cukup Setuju (skor 3), Tidak Setuju (skor 2), Sangat Tidak Setuju (skor 1).
Teknik sampling yang digunakan adalah simple random sampling, jumlah sampel adalah
32 tiap apartemen dengan total terdapat 160 responden.
INPUT

PROSES

OUTPUT

1.Data Fasilitas Apartemen

2.Data Konsumen Apartemen

Analisis segmen pasar

sebagai target konsumen

Data masyarakat yang

menjadi konsumen
property (apartemen)

1. Data lokasi apartemen

2.Data titik lokasi
transportasi umum

Analisis aksesibilitas pada

lokasi apartemen

Lokasi apartemen
berdasarkan tingkat
aksesibilitas (strategis)

Analisis Terhadap Peraturan

Daerah Kota Semarang

Peraturan Daerah Kota

Semarang terkait Lokasi
Bangunan Bertingkat

1. Peraturan Daerah No 14
Tahun 2011 Tentang RTRW
Kota Semarang 2011-2031

1.
2.
3.
4.
5.

Data harga lahan

Data penggunaan lahan
Data topografi
Data Kesesuaian lahan
Data lokasi bencana

Analisis
karakteristik
lahan

1. Data kebutuhan listrik

2. Data kebutuhan air bersih
3. Data jaringan drainase

Analisis
Prasarana
pendukung

1.
2.
3.
4.
5.

Analisis
Sarana
pendukung

Pendidikan (Sekolah)
Kesehatan (Rumah Sakit)
Perdagangan (Mall)
Hiburan
Perkantoran

Analisis
lahan dan
karakteristik

lingkungan

Analisis kondisi keberadaan

apartemen berdasarkan segmen
pasar, aksesibilitas, lahan dan
karakteristik lingkungan dan daya
tarik konsumen

|5

Lahan dan karakteristik

lingkungan di lokasi
apartemen

Kondisi keberadaan
apartemen di pusat Kota
Semarang
Kesimpulan dan
Rekomendasi

Gambar 2. Kerangka Analisis (Hasil Analisis, 2015)

4. HASIL DAN PEMBAHASAN

Deskripsi Keberadaan Apartemen Terhadap Kriteria lokasi high rise building
1) Kelas Apartemen
Pada Apartemen Best Western and Star sebagian besar konsumennya memiliki
penghasilan per bulan Rp 10 juta s/d 20 juta sebanyak 16 orang atau 50 %, Pada
Apartemen Mutiara Garden sebagian besar konsumennya memiliki penghasilan Rp > 20
juta/bulan sebanyak 19 orang atau 59 %, Pada Apartemen Candiland sebagian besar calon
konsumennya memiliki penghasilan per bulan Rp 10 juta s/d 20 juta sebanyak 19 orang
atau 59 %, Pada Apartemen Pinnacle sebagian besar calon konsumennya memiliki
penghasilan per bulan Rp > 20 juta sebanyak 22 orang atau 68 %, Pada Apartemen Warhol
Residence sebagian besar calon konsumennya memiliki penghasilan per bulan Rp >20 juta
sebanyak 20 orang atau 62 %, secara umum konsumen apartemen memiliki karakteristik
yang sama yaitu konsumen golongan menengah atas yang dihuni kalangan bisnisman,
profesional, orang asing dan pejabat tinggi. Hal ini dikarenakan harga per unit apartemen
sangat tinggi sehingga hanya masyarakat berpenghasilan tinggi yang mampu membelinya.
2) Fasilitas Apartemen
Pada Apartemen Best Western and Star fasilitas yang disediakan apartemen sudah
cukup lengkap. Penyediaan fasilitas parkir konsumen berpendapat ruang parkir lebih
sebanyak 17 orang atau 53 %. Pada Apartemen Mutiara Garden fasilitas yang disediakan
apartemen sudah sangat lengkap. Penyediaan fasilitas parkir konsumen berpendapat ruang
parkir lebih sebanyak 21 orang atau 65 %. Pada Apartemen Candiland fasilitas yang
disediakan apartemen cukup lengkap. Penyediaan fasilitas parkir calon konsumen
berpendapat ruang parkir lebih sebanyak 27 orang atau 84 %. Pada Apartemen Pinnacle
fasilitas yang disediakan apartemen sangat lengkap. Penyediaan fasilitas parkir calon
konsumen berpendapat ruang parkir lebih sebanyak 24 orang atau 75 %. Pada
Apartemen Warhol Residence fasilitas yang disediakan apartemen sangat lengkap.
Penyediaan fasilitas parkir calon konsumen berpendapat ruang parkir lebih sebanyak 21
orang atau 65 %. Ruang parkir lebih yang dimaksud adalah ruang parkir yang luas dan
nyaman bagi konsumen apartemen. Secara keseluruhan fasilitas yang disediakan sudah
mampu memenuhi kebutuhan sehari-hari.Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 3;
3) Jarak ke Pusat Kota
Pada Apartemen Best Western and Star aksesibilitas ke pusat kota konsumen
menjawab sangat bagus sebanyak 18 orang atau 56 % dan jarak menuju ke pusat kota
konsumen menjawab dekat (1 -2 km) sebanyak 21 orang atau 65 %. Pada Apartemen
Mutiara Garden aksesibilitas ke pusat kota konsumen menjawab sangat bagus sebanyak
24 orang atau 75 % dan jarak menuju ke pusat kota konsumen menjawab sangat dekat (<
1 km) sebanyak 23 orang atau 71 %. Pada Apartemen Candiland aksesibilitas ke pusat
kota calon konsumen menjawab sangat bagus sebanyak 29 orang atau 90 % dan jarak
menuju ke pusat kota calon konsumen menjawab sangat dekat (< 1 km) sebanyak 30
orang atau 93 %. Pada Apartemen Pinnacle aksesibilitas ke pusat kota calon konsumen
menjawab sangat bagus sebanyak 30 orang atau 93 % dan jarak menuju ke pusat kota
calon konsumen menjawab sangat dekat (< 1 km) sebanyak 29 orang atau 90 %. Pada
Apartemen Warhol Residence aksesibilitas ke pusat kota calon konsumen menjawab
sangat bagus sebanyak 30 orang atau 93 % dan jarak menuju ke pusat kota calon

|6

konsumen menjawab sangat dekat (< 1 km): sebanyak 31 orang atau 96 %, secara
keseluruhan lokasi apartemen berada di pusat kota dengan aksesibilitas yang baik.
4) Jarak ke Transportasi Umum
Pada Apartemen Best Western and Star sebagian besar konsumennya
menggunakan kendaraan pribadi sebanyak 26 orang atau 81 %, sisanya menggunakan
taksi. Pada Apartemen Mutiara Garden sebagian besar konsumennya menggunakan
kendaraan pribadi sebanyak 28 orang atau 87 %, sisanya menggunakan taksi. Pada
Apartemen Candiland sebagian besar calon konsumennya menggunakan kendaraan pribadi
sebanyak 27 orang atau 84 %, sisanya menggunakan taksi. Pada Apartemen Pinnacle
sebagian besar calon konsumennya menggunakan kendaraan pribadi sebanyak 28 orang
atau 87 %, sisanya menggunakan taksi, Pada Apartemen Warhol Residences sebagian besar
calon konsumennya menggunakan kendaraan pribadi sebanyak 29 orang atau 90 %,
sisanya menggunakan taksi. Total jumlah responden pada tiap apartemen adalah 32 orang.
Penggunaan taksi pada konsumen apartemen bertujuan untuk memudahkan akses menuju
sarana transportasi lainnya, secara keseluruhan lokasi apartemen dekat dengan transportasi
umum yang berada di pusat kota. Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 4;
Deskripsi Keberadaan Apartemen Terhadap Peraturan yang Ada di Kota Semarang
Berdasarkan hasil analisis diketahui bahwa pembangunan apartemen di pusat kota
Semarang sesuai dengan perda no 14 tahun 2011 tentang RTRW Kota Semarang Tahun
2011-2031. Lokasinya pada lahan perdagangan dan jasa atau kawasan campuran. Fasilitas
pada lokasi apartemen sebaiknya berupa ruang terbuka hijau minimal 20 %, ruang parkir 1
kamar 1 lot parkit dan pengelolaan sampah terpadu sementara. Pada aksesibilitas
apartemen sebaiknya mempertimbangkan dan memperhatikan kenyamanan akses pejalan
kaki, pengguna sepeda dan kendaraan umum lainnya. Pada aksesibilitas transportasi umum
diintegrasikan dengan pembangunan trotoar, halte dan arah perkembangan kota.
Keberadaan apartemen harus memperhatikan kondisi lahan karena Kota Semarang rentan
akan penurunan tanah. Pembangunan apartemen harus memiliki fasilitas terintegrasi
dengan fasilitas perkotaan seperti sarana pendidikan, kesehatan, perdagangan jasa,
perkantoran, dan hiburan. Penyediaan sarana prasarana juga harus memadai
Analisis Lahan dan Karakteristik Lingkungan
1) Harga Lahan
Pada Apartemen Best Western and Star harga lahan yang sangat tinggi namun
masih dalam tahap yang wajar, harga lahannya mencapai Rp 18 juta/m. Pada Apartemen
Mutiara Garden harga lahan yang tinggi namun masih dalam tahap yang wajar, harga
lahannya mencapai Rp 25 juta/m. Pada Apartemen Candiland harga lahan pada lokasi
tersebut tidak terlalu tinggi namun sesuai harga lahan 10 juta/m. Pada Apartemen
Pinnacle harga lahan yang sangat fantastis, harga lahannya bisa mencapai Rp 80 juta/m.
Pada Apartemen Warhol Residence harga lahannya bisa mencapai Rp 70 juta/m, secara
keseluruhan memiliki harga lahan untuk lokasi apartemen sangat mahal, dikarenakan
lokasinya yang berada di kawasan perkotaan, khususnya apartemen Pinnacle berada di
pusat kota. Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 5;
2) Kesesuaian Penggunaan Lahan
Secara keseluruhan keberadaan apartemen di Kota Semarang sudah sesuai dengan
fungsinya sebagai kawasan perdagangan jasa yang didukung oleh adanya peraturan RTRW
Kota Semarang tahun 2011-2031. Dari segi lokasinya lokasi apartemen Pinnacle,
apartemen Warhol Residence dan apartemen Best Western and Star lebih baik dari
|7

apartemen lainnya hal ini dikarenakan lokasinya didukung oleh kawasan perdagangan jasa
yang ada disekitarnya. Namun, pada apartemen Candiland lokasinya berada di daerah
perbukitan dengan 30 % lahan terbangun dan apartemen Mutiara Garden lokasinya berada
di tengah permukiman warga dan berdampak langsung terhadap masyarakat dan
lingkungan yang ada disekitarnya, walaupun secara umum sudah sesuai dengan peraturan
yang ada karena telah mendapatkan izin lokasi pembangunan apartemen dari pemerintah
Kota Semarang. Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 6;
3) Daya Dukung Fisik Lingkungan
Pada Apartemen Best Western and Star memiliki karakteristik tanah cadas dan
tidak ada pengurukan, apartemen ini mendorong aktivitas masyarakat disekitarnya seperti
bertambahnya warung/toko, serta berada pada tingkat kerentanan bencana sangat rendah.
Pada Apartemen Mutiara Garden Star memiliki karakteristik tanah cadas dan tidak ada
pengurukan, lahan sebelumnya permukiman sehingga cocok untuk bangunan bertingkat,
keberadaannya mendukung aktivitas disekitarnya, muncul toko/warung disekitarnya, serta
memiliki tingkat kerentanan bencananya yangrendah. Pada Apartemen Candiland memiliki
karakteristik tanah perbukitan sehingga perlu pengurukan, lahan luas sehingga dapat
memilih area untuk bangunan bertingkat, muncul perdagangan jasa baru, serta memiliki
kerentanan bencana yang rendah tapi perlu antisipasi longsor. Pada Apartemen Pinnacle
memiliki karakteristik tanah cadas dan tidak ada pengurukan, apartemen ini mendukung
aktivitas disekitarnya dengan pelibatan masyarakat, serta memiliki tingkat kerentanan
bencana yang sangat rendah. Pada Apartemen Warhol Residence memiliki karakteristik
tanah cadas dan tidak ada pengurukan, apartemen ini mendukung aktivitas disekitarnya,
harga lahan meningkat, serta memiliki tingkat kerentanan bencana sangat rendah.
Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 7;
4) Kelengkapan prasarana pendukung
Keseluruhan lokasi apartemen sudah dialiri listrik dengan baik oleh jaringan PLN
dengan daya yang besar. Terdapat Get-Set sebagai tenaga listrik cadangan. Rata-rata
penyediaan listrik untuk apatemen sekitar 2200 watt/unitnya dan dirasa sudah cukup dan
mampu untuk memenuhi kebutuhan. Secara umum pada penyediaan air bersih untuk
apartemen sudah memadai, penyediaan air bersih yang berasal dari PAM. Hampir semua
konsumen dan calon konsumen menjawab bahwa ketersediaan air bersih sangat baik
(sangat lancar tidak macet). Selain itu juga pihak pengelola apartemen menyediakan
sumber air bersih yang berasal dari sumur artesis. Pada penyediaan saluran drainase secara
keseluruhan apartemen sudah memiliki sistem jaringan drainase sangat baik (sangat lancar
tidak mampet), yang dapat menampung air dan mengelolanya kembali sebelum dibuang
ke drainase kota. Dengan system pengolahan air yang baik maka dapat menjadikan
kualitas drainase kota yang tetap bersih. Hal ini tentunya bermanfaat dalam keberlanjutan
lingkungan disekitar apartemen. Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 8;
5) Kelengkapan sarana pendukung
Lokasi apartemen di Kota Semarang dekat dengan sarana pendidikan, berada dekat
dengan Jalan Pemuda yang sebagian besar selain diisi oleh sarana perkantoran juga
terdapat sarana pendidikan. Lokasi apartemen sudah menjangkau sarana pendidikan
yang ada di sekitarnya, sehingga memudahkan konsumen untuk mencapainya.
Lokasi apartemen yang ada di Kota Semarang sangat dekat dengan sarana kesehatan,
sebagian besar lokasinya berdekatan dengan Rumah Sakit Telogorejo yang berada di
jalan KH ahmad Dahlan sebagai salah satu rumah sakit besar dan juga dekat dengan
|8

Rumah Sakit Kariadi. Namun, secara umum dari segi lokasi maka apartemen yang ada
di Kota Semarang sudah mampu untuk menjangkau sarana kesehatan.
Lokasi apartemen di Kota Semarang berada di kawasan perdagangan jasa, sehingga
untuk menjangkau kawasan tersebut sangat mudah hanya berjarak beberapa meter
saja. Namun, untuk apartemen Candiland lokasinya tidak begitu dekat dengan
kawasan perdagangan jasa karena berjarak 1,2 km menuju ke kawasan simpang lima.
Lokasi apartemen yang ada di Kota Semarang sangat dekat dengan sarana
perkantoran. Sarana perkantoran yang ada sebagian besar berada di Jalan Pahlawan
yaitu Kantor Gubernuran, Pengadilan Tinggi, Kantor DPR, kantor Dinas Sosial,
Kantor Dinas Tanaga Kerja, kantor Kepolisian dll. Untuk Sarana perkantoran yang ada
di Jalan Pemuda terdiri dari Balai Kota, Gedung Pandanaran, Perbankan, Bappeda,
dan Kantor Dinas Pendidikan provinsi Jateng.
Lokasi apartemen di Kota Semarang sangat dekat dengan sarana hiburan, karena
berada di kawasan perdagangan jasa sehingga banyak sarana hiburan di sekitarnya.
Apartemen yang ada di pusat kota dekat dengan kawasan simpang lima yang
merupakan salah satu sarana hiburan yang besar di Kota Semarang. Dimana terdapat
banyak sarana hiburan seperi E-Plasa, Rest Area, Bioskop, Karaoke, Executive Club,
Biliyard dan lain-lain. Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 9;
Analisis Statistik
Analisis ini digunakan untuk melihat secara keseluruhan kesesuaian lokasi
apartemen di Kota Semarang berdasarkan hasil kuisioner konsumen dan calon konsumen
apartemen menggunakan 9 variabel. Hasil penelitian dibuat dalam bentuk skala interval.
Pada penelitian ini dibuat dalam bentuk skala interval. Nilai skor tersebut dibuat
berdasarkan karakteristik pertanyaan pada masing-masing variabel dari variabel X1-X9.
Sehingga mengalami perubahan keterangan, namun dengan persepsi yang sama. Hasil
kuisioner secara keseluruhan dapat dilihat pada lampiran Tabel 1
Berdasarkan hasil skoring pada lampiran Tabel 1, dapat diketahui bahwa kondisi
keberadaan apartemen di Kota Semarang sudah sangat baik. Hal ini dapat dilihat dari nilai
pada masing-masing variabel indeksnya rata-rata diatas 0,9, ini menunjukkan bahwa aspek
kesesuaian lokasi apartemen menurut prefrensi konsumen dan calon konsumen apartemen
sudah tepat. Berikut adalah pengklasifikasiannya pada Tabel 2
Tabel 2. Prosentase klasifikasi Kesesuaian Lokasi Apartemen

Skor
< 25,0
>25,0-30,0
>30,0-35,0
>35,0-40,0
>40,0-45,0

Keterangan
Lokasi sangat tidak sesuai
Lokasi tidak sesuai
Lokasi cukup sesuai
Lokasi sesuai
Lokasi sangat sesuai

Frekuensi
0/160
0/160
0/160
29/160
131/160

Prosentase
0%
0%
0%
18,13 %
81,88 %

Berdasarkan tabel diatas, dapat diketahui bahwa nilai total kesesuaian lokasi
apartemen terhadap variable (X1-X9) berada pada skor >40,0-45,0 berarti Lokasi Sangat
Sesuai dengan jumlah 131 atau sekitar 81,88 % dan hanya 29 responden atau sekitar
18,13 % yang menyatakan Lokasi Sesuai. Hal ini menunjukkan bahwa secara
keseluruhan keberadaan apartemen di Kota Semarang sudah sangat baik terhadap variabel
kelas apartemen, fasilitas apartemen, jarak pusat kota, jarak transportasi umum, harga
lahan, kesesuaian penggunaan lahan, daya dukung fisik lingkungan, sarana perkotaan dan
|9

prasarana perkotaan. Keberadaan apartemen di Kota Semarang sudah sangat baik dan
memudahkan konsumen dalam melakukan aktivitas Sehari-hari, untuk menjangkau sarana
dan prsarana yang ada di perkotaan.
5. KESIMPULAN
Dari hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa lokasi apartemen di Kota Semarang
menumpuk di pusat Kota, hal ini dikarenakan dekat dengan sarana dan prasarana
perkotaan, yang berdampak pada pertumbuhan kota yang hanya terpusat di tengah kota.
Secara umum keberadaan apartemen memberikan dampak bagi masyarakat dan lingkungan
yang ada disekitarnya, dampaknya adalah lokasi disekitarnya menjadi bertambah ramai
dengan bertambahnya toko/warung, harga lahan yang meningkat, dan pada beberapa titik
lokasi terjadi peningkatan arus lalu lintas. Pada apartemen yang berada di tengah
permukiman yaitu apartemen Mutiara Garden mengakibatkan banjir saat musim hujan,
serta sumur warga menjadi keruh karena menggunakan sumur artesis. Pada apartemen
Candiland lokasinya berada pada lahan berkontur dan daerah resapan air sehingga hanya
30 % lahan terbangun. Dampak lainnya belum terlihat karena masih tahap pembangunan.
Berdasarkan hasil kuisioner terhadap konsumen apartemen dan calon konsumen
apartemen, maka keseluruhan apartemen memiliki aksesibilitas yang mudah menjangkau
segala kebutuhan dan pusat kegiatan masyarakat, baik itu pasar, sekolah, rumah sakit dan
lain sebagainya. Kondisinya mudah dijangkau oleh kendaraan pribadi dan angkutan umum.
Kelengkapan sarana pendukung semua apartemen sudah memadai mulai dari listrik, air
bersih, drainase dan mampu untuk memenuhi kebutuhan konsumen apartemen saat ini.
Apartemen yang ada saat ini diperuntukkan masyarakat golongan atas, hal ini karena unit
yang ditawarkan sangat mahal, sehingga hanya masyarakat yang berpenghasilan tinggi
yang mampu membelinya. Ini terlihat dari rata-rata konsumen apartemen berpenghasilan
per bulan Rp>20 Juta. Hasil analisis statistic menunjukkan bahwa variabel Sarana
Perkotaan menjadi salah satu variabel penting untuk menunjang keberadaan apartemen.
Berdasarkan persepsi konsumen, maka sebesar 81,88 % konsumen menyatakan lokasi
sangat sesuai. Ini menunjukkan bahwa lokasi apartemen saat ini sudah mampu untuk
memenuhi kebutuhan sehari-hari dalam hal kemudahan menjangkau sarana perkotaan.
6. DAFTAR PUSTAKA
Aulia, Belinda. (2013). Land Suitability for High Rise Building Based of Land Developers
preference and soil vulnerability index. International Journal of Social and behavioral
science 135. Pp 147-151
Benjamin, John (1996). Mass Transportation, Apartment Rent and Property Values.
Journal of Real Estate Research: 1996, Vol. 12, No. 1, pp. 1-8.
Creswell, John W. (2002). Research Design : Qualitative, Quantitative, and Mixed
Methods Approaches Second Edition. London: Sage Publications,Inc
Gomes,Orlando.(2007). Space, Growth and Technology: an Integrated Dynamic Approach
Kuswara. (2004). Penataan Sistem Perumahan dan Permukiman Dalam Rangka Gerakan
Nasional Pengembangan Satu Juta Rumah. Jurnal Penelitian Permukiman. 20
Kryvobokov, Marko. (2007). Analysing location attributes with a hedonic model for
apartment prices in Donetsk, Ukraine. International Journal of Strategic Property
Management 11, 157-178.
Nova, nadya Angaraini. (2010), Perumusan Pola Lokasi Apartemen Menengah Atas Di
Surabaya . Program Studi Perencanaan Wilayah Dan Kota Fakultas Teknik Sipil Dan
Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Samuel, Paul. (1967). Apartment Their Design and Development. (Rainhold. New York)

| 10

Tamosaitiene, Jolanta. (2013). Integrated Model for Assessment of High-Rise Building

Locations. International Journal of Engineering 57. pp 1151-1155
Zhen-Dong Cui.(2010). Land subsidence and pore structure of soils caused by the highrise building group through centrifuge model test. Engineering Vol 113 pp 44-52

| 11

Lampiran
Tabel 1. Hasil skoring apartemen di Kota Semarang
Variabel (X)
Kelas Apartemen (X1)
Fasilitas Apartemen (X2)
Jarak ke Pusat Kota (X3)
Jarak Transportasi Umum
(X4)
Harga Lahan (X5)
Kesesuaian Penggunaan
Lahan (X6)
Daya Dukung Fisik
ingkungan (X7)

Sarana Perkotaan (X8)

Prasarana Perkotaan (X9)

Aspek

Frekuensi Jawaban Responden

1
2
3
4
5
0/160 0/160 11/160 64/160 85/160
0/160 0/160 28/160 110/160 22/160
0/160 0/160 33/160 26/160 101/160
0/160 0/160 0/160 29/160 131/160
0/160 0/160 0/160 36/160 124/160
0/160 0/160 0/160 39/160 121/160
0/160 0/160 0/160 44/160 116/160
0/160 0/160 10/160 52/160 98/160
0/160 0/160 7/160 61/160 92/160
0/160 0/160 0/160 16/160 114/160
0/160 0/160 0/160
2/160 158/160
0/160 0/160 0/160
3/160 157/160
0/160 0/160 0/160
4/160 156/160
0/160 0/160 0/160
5/160 155/160
0/160 0/160 2/160 23/160 136/160
0/160 0/160 0/160 20/160 140/160
0/160 0/160 0/160 31/160 129/160
0/160 0/160 0/160 24/160 136/160
0/160 0/160 0/160
9/160 151/160
0/160 0/160 0/160 27/160 133/160
0/160 0/160 0/160 25/160 135/160
0/160 0/160 0/160
9/160 151/160
0/160 0/160 0/160 13/160 147/160
0/160 0/160 0/160 10/160 150/160

Pendapatan
Parkir
Cleaning Services
Akses ke pusat Kota
Jarak ke Pusat Kota
Waktu tempuh pusat
Kota Transportasi
Jarak
Umum
Harga Lahan pada
apartemen
Harga
Apartemen
Kesesuaian Lahan
Status Lahan Apartemen
Karakteristik Lahan
Topografi Lahan
Kerentanan Bencana
Pengaruh Apartemen
Lingkungan Apartemen
Jarak Sarana Pendidikan
Jarak Sarana Kesehatan
Jarak Sarana
Perdagangan
Jarak Sarana Jasa
Perkantoran
Jarak
Sarana Hiburan
Ketersediaan Listrik
Ketersediaan Air Bersih
Ketersediaan Saluran
Pembuangan
Sumber : Hasil Survei 2015

Indeks
0.893
0.793
0.885
0.964
0.955
0.951
0.945
0.910
0.906
0.893
0.998
0.996
0.995
0.994
0.973
0.975
0.961
0.970
0.989
0.966
0.969
0.989
0.984
0.988

Gambar 3. Peta analisa segmen pasar (Hasil Analisis, 2015)

Gambar 4. Peta analisa aksesibilitas (Hasil Analisis, 2015)

Gambar 5. Peta analisa harga lahan (Hasil Analisis, 2015)

Gambar 6. Peta Kesesuaian Penggunaan Lahan (Hasil Analisis, 2015)

Gambar 7. Peta analisa daya dukung fisik lingkungan (Hasil Analisis, 2015)

Gambar 8. Peta analisa prasarana pendukung (Hasil Analisis, 2015)

Gambar 9. Peta analisa sarana pendukung (Hasil Analisis, 2015)