Anda di halaman 1dari 40

IKATAN AKUNTAN INDONESIA

Indonesian Institute of Accountants

ISAK 21 (R2010)
IFRIC15, Agreements for the

Construction of Real Estate


PSAK 23 (R2010), Pendapatan
IAS 18, Revenue
Narasumber: Dr. Hendang Tanusdjaja, CPA
Partner KAP Darmawan, Hendang & Yogi (AGN Intl)
Anggota Tim Implementasi IFRS-IAI
Jakarta , 16 Nopember 2011

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

Interpretasi ini membahas dua pemasalahan:


(a) Apakah perjanjian tersebut termasuk dalam
ruang lingkup PSAK 34 (revisi 2010): Kontrak
Konstruksi atau PSAK 23 (revisi 2010):
Pendapatan?
(b) Kapan pengakuan pendapatan dari konstruksi
real estat?

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

Permasalahan Ruang Lingkup:


Jika pembeli dapat menentukan elemen struktural
utama desain real estat, maka mengacu pada PSAK 34
(revisi 2010): Kontrak Konstruksi.
Jika pembeli memiliki kemampuan terbatas untuk
mempengaruhi desain real estat atau hanya
menentukan perubahan kecil atas desain awal, maka
mengacu pada penjualan barang dalam PSAK 23
(revisi 2010): Pendapatan.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

Apakah pembeli dapat menentukan elemen struktural yang


utama dari desain, atau dapat menentukan elemen struktural
pada saat
konstruksi sedang dalam penyelesaian?

Ya
IAS 11 (PSAK 34)
Kontrak Konstruksi

Tidak
IAS 18 (PSAK 23)
Pendapatan

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

ya
Kontrak Konstruksi?

IAS 11 (PSAK 34)

Tidak

Hanya menyediakan jasa?

ya

Metode
Persentase
Penyelesaian

IAS 18 (PSAK 23)


Penyediaan Jasa

Tidak
Penjualan barang?

ya
Kriteria pengakuan
pendapatan terpenuhi
secara terus menerus?

Saat Selesai
Tidak
Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

Ketentuan Transisi:
Terdapat beberapa alternatif ketentuan transisi untuk
penerapan atas perubahan pengaturan tersebut, yaitu:
Diterapkan secara prospektif, yang mana kebijakan
akuntansi baru dalam ED ISAK 21 hanya diterapkan
untuk perjanjian baru (disepakati setelah 1 Januari
2012). Sementara perjanjian lama (disepakati
sebelum 1 Januari 2012 dan masih belum selesai
pada 1 Januari 2012) diterapkan ketentuan PSAK 44:
Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat
sampai selesainya perjanjian.
Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

ISAK 21(2010):
Perjanjian Konstruksi Real Estat
Ketentuan Transisi:
Diterapkan secara semi prospektif, yang mana
kebijakan akuntansi baru dalam ED ISAK 21
diterapkan untuk perjanjian baru (disepakati setelah
1 Januari 2012) dan entitas melakukan evaluasi atas
perjanjian lama (disepakati sebelum 1 Januari 2012
dan masih belum selesai pada 1 Januari 2012)
dengan mengacu pada kondisi yang ada pada 1
Januari 2012.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

Ketentuan Transisi:
Diterapkan secara semi retrospektif, yang mana
kebijakan akuntansi baru dalam ED ISAK 21
diterapkan untuk perjanjian baru (disepakati setelah
1 Januari 2012) dan entitas melakukan evaluasi atas
perjanjian lama (disepakati sebelum 1 Januari 2011
dan masih belum selesai pada 1 Januari 2012)
dengan mengacu pada kondisi yang ada pada 1
Januari 2011.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

Ketentuan Transisi:
Diterapkan secara retrospektif, yang mana kebijakan
akuntansi baru dalam ED ISAK 21 diterapkan untuk
perjanjian baru (disepakati setelah 1 Januari 2012)
dan perjanjian lama (disepakati sebelum 1 Januari
2012 dan masih belum selesai).

Dalam ED ISAK 21, alternatif yang dipilih


adalah ketentuan transisi secara retrospektif.
Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

10

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

11

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

12

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

13

Revenue should be measured at the fair value of


the consideration received or receivable, taking
into account discounts, rebates.
If the revenue is deferred, it should be measured
at its present value.
In a barter transaction, the revenue should be the
fair value of the goods received, and only if
unreliable, the fair value of the goods given up.
The exchange of similar goods is not regarded as
a transaction which generate revenue.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

14

For sale of goods: (PSAK 23 par 13)


a) Significant risks and rewards of ownership are
transferred to buyer
b) The entity retains neither continuing managerial
involvement to the degree usually associated with
ownership nor effective control over the goods sold.
c) Amount of revenue can be reliably measured
d) Probably that economic benefits associated with
transaction will flow to the entity
e) Costs incurred in respect of the transaction can be
measured reliably

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

15

For rendering of services: (PSAK 23 par 19)


a) The amount of revenue can be measured reliably.
b) Probable that the economic benefits associated with
the transaction will flow to the entity
c) The stage of completion of the transaction at the
reporting period can be measured reliably
d) Costs incurred and costs to complete can be
measured reliably.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

16

For rendering of services

The stage of completion of a transaction may be determined by a


variety of methods.
An entity uses the method that measures reliably the services performed.

Depending on the nature of the transaction, the methods may include:


a) surveys of work performed;
b) services performed to date as a percentage of total services to be
performed; or
c) the proportion that costs incurred to date bear to the estimated total
costs of the transaction.
Only costs that reflect services performed to date are included in costs
incurred to date.
Only costs that reflect services performed or to be performed are included
in the estimated total costs of the transaction.

Progress payments and advances received from customers often do


not reflect the services performed.
Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

17

What and how is Revenue


recognised? (PSAK 23 = IAS 18)
For rendering of services
Installation fees
Installation fees are recognised as revenue by reference to the stage of
completion of the installation
unless they are incidental to the sale of a product in which case
they are recognised when the goods are sold.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

18

The timing of recognition


During production (accretion)

At the completion of production

Criteria

Examples of practical application

Revenues accrue over time, and


no significant uncertainty exists
as to measurability or
collectibility.

Most services.

A contract of sale has been


entered into and future costs can
be estimated with reasonable
accuracy.

Accounting for construction


contracts using the percentageof-completion method.

There is a ready market for the


commodity that can rapidly
absorb the quantity held by the
entity; the commodity comprises
interchangeable units; the market
price should be determinable and
stable; there should be
insignificant marketing costs
involved.

Certain precious metals and


commodities.

The accrual of interest and


dividend income.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

The timing of recognition


At the time of sale (but before
delivery)

On delivery

Criteria

Examples of practical
application

Goods must have already been acquired or


manufactured; goods must be capable of
immediate delivery to the customer;
selling price has been established; all
material related expenses (including
delivery) have been ascertained; no
significant uncertainties remain (e.g.
ultimate cash collection, returns).

Certain sales of goods (e.g. 'bill and


hold' sales).

Criteria for recognition before delivery


were not satisfied and no significant
uncertainties remain.

Most sales of goods and some


services. Property sales where it is
not certain that the sale will be
completed.

Property sales where there is an


irrevocable contract.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

20

The timing of recognition

Criteria

Examples of practical
application

Subsequent to delivery

Significant uncertainty regarding


Certain sales of goods and services
collectibility
(e.g. where the right of return exists).
existed at the time of delivery; at the Goods shipped subject to conditions
time of sale
(e.g. installation and
it was not possible to value the
inspection/performance).
consideration with sufficient accuracy.

On an apportionment basis (the


revenue allocation approach)

Where revenue represents


the supply of initial and subsequent
goods/services.

Franchise fees.

Sale of goods with after sales service.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

21

The main expected change in practice is a shift for


some entities from recognising revenue as construction
progresses to recognising revenue at a single time at
completion upon or after delivery.
Agreements that will be affected will be mainly those
currently accounted for in accordance with IAS 11 that
do not meet the definition of a construction contract as
interpreted by the IFRIC and do not transfer to the
buyer control and the significant risks and rewards of
ownership of the work in progress in its current state as
construction progresses.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

22

The fundamental issue is whether the developer is:


selling a product (goods) the completed apartment or house;
or
selling a service a construction service as a contractor
engaged by the buyer.

Revenue from selling products is normally recognised


at delivery.
Revenue from selling services is normally recognised
on a percentage-of-completion basis as construction
progresses.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

23

Entitas membeli sebidang tanah untuk konstruksi real estat komersial.


Entitas mendesain suatu blok perkantoran untuk dibangun di atas tanah
tersebut dan mengajukan desain tersebut kepada pihak tata kota untuk
mendapatkan izin bangunan.
Entitas memasarkan kantor tersebut kepada penyewa potensial dan
menandatangani perjanjian sewa bersyarat.
Entitas memasarkan blok perkantoran kepada pembeli potensial dan
menandatangani perjanjian bersyarat atas penjualan tanah dan
konstruksi blok perkantoran dengan salah satu dari pembeli tersebut.
Pembeli tidak dapat mengembalikan tanah atau blok perkantoran yang
tidak selesai kepada entitas.
Entitas menerima izin bangunan dan semua perjanjian menjadi tanpa
syarat. Entitas diberi akses untuk konstruksi tanah untuk melaksanakan
konstruksi dan mengkonstruksi blok perkantoran tersebut.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

24

Alternatif Pertama:
Perjanjian dibagi menjadi dua komponen
Komponen penjualan tanah dan komponen konstruksi
blok perkantoran.
Komponen penjualan tanah merupakan penjualan barang
yang termasuk dalam ruang lingkup PSAK 23 (revisi
2010): Pendapatan.
Disebabkan semua keputusan struktural utama dilakukan
oleh entitas dan termasuk desain yang diajukan kepada
pihak tata kota sebelum pembeli menandatangani
perjanjian bersyarat, maka diasumsikan bahwa tidak
akan ada perubahan besar dalam desain setelah
konstruksi dimulai.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

25

Akibatnya,
komponen konstruksi blok perkantoran bukan merupakan kontrak
konstruksi
termasuk dalam ruang lingkup PSAK 23 (revisi 2010): Pendapatan.
Fakta, termasuk bahwa
konstruksi dilaksanakan di atas tanah yang dimiliki pembeli sebelum
konstruksi dimulai dan
pembeli tidak dapat mengembalikan blok perkantoran yang tidak selesai
kepada entitas,
menunjukkan bahwa entitas mengalihkan kepada pembeli pengendalian,
dan manfaat dan risiko atas kepemilikan dari pekerjaan dalam
penyelesaian pada kondisi saat ini sebagai konstruksi berjalan.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

26

Oleh karena itu,

jika seluruh kriteria dalam PSAK 23 (revisi


2010) paragraf 13 terpenuhi secara
berkelanjutan sebagai konstruksi berjalan,
maka:
entitas mengakui pendapatan dari konstruksi blok
perkantoran dengan merujuk pada tingkat penyelesaian
dengan menggunakan metode persentase penyelesaian.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

27

diasumsikan bahwa konstruksi blok perkantoran dimulai


sebelum entitas menandatangani perjanjian dengan
pembeli.
Dalam kejadian tersebut, perjanjian dipisahkan dalam tiga
komponen: komponen penjualan tanah, komponen blok
perkantoran yang dikonstruksi terpisah, dan komponen
aktivitas konstruksi blok perkantoran.
Entitas menerapkan ketentuan pengakuan secara terpisah
untuk tiap komponen.
Jika diasumsikan bahwa fakta lain tidak berubah, maka
entitas mengakui pendapatan komponen konstruksi blok
perkantoran dengan merujuk dari tingkat penyelesaian
dengan menggunakan metode persentase penyelesaian .
Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

28

Dalam contoh ini,


penjualan tanah adalah komponen yang dapat diidentifikasi secara
terpisah dari komponen konstruksi real estat.
Akan tetapi, bergantung pada fakta dan keadaan, entitas mungkin
menyimpulkan bahwa komponen tersebut tidak dapat
teridentifikasi secara terpisah.

Sebagai contoh, di beberapa yurisdiksi,


sebuah kondominium didefinisikan secara legal sebagai
kepemilikan absolut atas suatu unit berdasarkan penjelasan legal
dari ruang udara yang dihuni oleh ruangan tersebut, ditambah
kepemilikan yang tak terbagi dalam beberapa elemen umum (yang
meliputi tanah dan bangunan, jalan di dalam kompleks, tempat
parkir, lift, gang di luar kamar, area rekreasi, dan area taman) yang
dimiliki bersama dengan pemilik kondominium lain.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

29

Dalam kasus ini, kepemilikan yang tidak terbagi


dalam beberapa elemen umum tersebut tidak
memberikan pembeli pengendalian dan manfaat dan
risiko signifikan kepemilikan atas lahan tersebut.
Hak kepemilikan atas unit dan kepentingan dalam
elemen-elemen umum tersebut tidak dapat
dipisahkan.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

30

Entitas sedang mengembangkan real estat perumahan dan


mulai memasarkan tiap unit secara terpisah (apartemen)
sementara konstruksi sedang berjalan.
Pembeli menandatangani perjanjian pembelian yang
mengikat, yang memberikan hak untuk memiliki unit saat
unit tersebut siap untuk ditempati.
Pembeli membayar uang muka yang hanya dapat
dikembalikan jika entitas gagal untuk menyerahkan unit
yang telah selesai dikonstruksi sesuai dengan perjanjian
kontrak.
Pembeli juga disyaratkan untuk melakukan pembayaran
bertahap dari awal waktu perjanjian sampai penyelesaian
kontraktual.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

31

Sisa harga beli dibayarkan pada penyelesaian kontrak,


ketika pembeli mendapatkan kepemilikan atas unitnya.
Pembeli dapat menentukan variasi minor atas desain
awal tetapi pembeli tidak dapat menentukan variasi
struktur elemen utama dari rancangan atas unit mereka.
Dalam yurisdiksi yang berlaku, tidak ada hak yang
mendasari penyerahan real estat kepada pembeli selain
melalui perjanjian.
Akibatnya, konstruksi terus berjalan, baik perjanjian
penjualan itu ada ataupun tidak.
Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

32

Dalam contoh ilustrasi ini, ketentuan dari perjanjian dan segala fakta
dan kondisi terkait mengindikasikan bahwa perjanjian bukan
merupakan kontrak konstruksi.
Perjanjian tersebut adalah kontrak forward yang memberi pembeli
sebuah aset dalam bentuk hak untuk memiliki, menggunakan dan
menjual real estat yang telah selesai dikonstruksi di kemudian hari dan
kewajiban untuk membayar harga beli sesuai dengan ketentuan
perjanjian.
Walaupun pembeli dapat mengalihkan kepentingannya dalam kontrak
forward kepada pihak lain, tetapi entitas masih memegang
pengendalian, dan manfaat dan risiko signifikan kepemilikan dari
pekerjaan dalam penyelesaian pada kondisi saat ini sampai pengalihan
real estat yang diselesaikan.
Oleh karena itu, pendapatan diakui hanya jika seluruh kriteria dalam
PSAK 23 (revisi 2010): Pendapatan paragraf 13 terpenuhi (saat
penyelesaian, dalam contoh ini).

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

33

Sebagai alternatif, diasumsikan bahwa dalam suatu yuridiksi, hukum


mensyaratkan entitas untuk mengalihkan segera kepada pembeli
kepemilikannya atas real estat pada kondisi penyelesaian saat ini dan
bahwa konstruksi tambahan lain menjadi properti pembeli sebagai
konstruksi berjalan.
Entitas perlu mempertimbangkan segala ketentuan perjanjian untuk
menentukan apakah hal ini mengubah waktu penyerahan kepemilikan
berarti bahwa entitas mengalihkan pengendalian, dan manfaat dan
risiko signifikan kepemilikan pekerjaan dalam penyelesaian pada
kondisi saat ini konstruksi berjalan.
Misalnya, fakta bahwa jika perjanjian dibatalkan sebelum konstruksi
selesai, maka pembeli tetap memegang kepemilikan atas pekerjaan
dalam penyelesaian dan entitas berhak untuk dibayar atas pekerjaan
yang dilaksanakan, mungkin mengindikasikan bahwa pengendalian
beralih bersama dengan kepemilikan.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

34

Jika hal ini terjadi, dan jika semua kriteria PSAK 23


(revisi 2010): Pendapatan paragraf 13 terpenuhi
secara berkelanjutan selama berjalannya konstruksi,
maka entitas mengakui pendapatan dengan mengacu
pada tahap penyelesaian menggunakan metode
persentase penyelesaian, dengan mempertimbangkan
tahap penyelesaian keseluruhan bangunan dan
perjanjian yang ditandatangani dengan pembeli
individual.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

35

Dalam rangka menentukan apakah entitas tidak lagi memiliki


keterlibatan manajerial secara berkelanjutan sampai tingkat
yang biasanya terkait dengan kepemilikan maupun
pengendalian efektif atas real estat yang dibangun, sampai
pada suatu tahap yang mana keterlibatan manajerial tersebut
akan menghalangi pengakuan atas beberapa atau semua
imbalan sebagai pendapatan, bergantung pada ketentuan
perjanjian dan semua fakta dan kondisi terkait. Penentuan
tersebut memerlukan pertimbangan. Interpretasi ini
mengasumsikan entitas telah menyimpulkan bahwa tepat
untuk mengakui pendapatan dari perjanjian dan menjelaskan
bagaimana cara menentukan pola pengakuan pendapatan yang
tepat tersebut.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

36

Perjanjian konstruksi real estat dapat mencakup suatu tingkat


keterlibatan manajerial secara berkelanjutan oleh entitas yang
melaksanakan konstruksi, yang mana pengendalian dan
manfaat dan risiko signifikan atas kepemilikan tidak dialihkan
meskipun ketika konstruksi telah selesai dan pembeli
memperoleh kepemilikan. Misalnya adalah suatu perjanjian
yang mana entitas menjamin tingkat hunian dari properti
dalam jangka waktu tertentu, atau jaminan pengembalian atas
investasi pembeli selama periode tertentu. Dalam kondisi
tersebut, pengakuan pendapatan mungkin ditunda atau
terhalang seluruhnya.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

37

Dalam suatu perjanjian konstruksi real estat, entitas dapat


memberikan suatu hak kepada pembeli untuk mengambil alih
pekerjaan dalam penyelesaian (meskipun dengan denda)
selama konstruksi, misalnya pembeli menunjuk entitas lain
untuk menyelesaikan konstruksi. Fakta ini, bersama dengan
fakta lain, dapat mengindikasikan bahwa entitas mengalihkan
kepada pembeli pengendalian atas pekerjaan dalam
penyelesaian dalam kondisi saat ini sebagai konstruksi
berjalan. Entitas yang melaksanakan konstruksi real estat
tersebut akan mempunyai akses atas tanah dan pekerjaan
dalam penyelesaian dalam rangka melaksanakan kewajiban
kontraktual untuk menyerahkan real estat yang sudah selesai
kepada pembeli.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

38

Jika pengendalian atas pekerjaan dalam penyelesaian


dialihkan secara berkelanjutan, akses tersebut tidak
dengan sendirinya menunjukkan bahwa entitas yang
melaksanakan konstruksi masih memiliki keterlibatan
manajerial yang berkelanjutan atas real estat pada tingkat
yang biasanya yang berhubungan dengan kepemilikan
yang akan menghalangi pengakuan dari beberapa atau
semua imbalan sebagai pendapatan. Entitas mungkin
memiliki pengendalian atas kegiatan yang berhubungan
dengan pelaksanaan kewajiban kontraktual tetapi bukan
atas real estat itu sendiri.

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

39

IKATAN AKUNTAN INDONESIA


Indonesian Institute of Accountants

Hendang Tanusdjaja
0816808105
kapdhy@yahoo.com or
djaja99@yahoo.com

Hendang T-(kapdhy@yahoo.com)

40