Anda di halaman 1dari 7

Kontrak Proyek

Publishedbyisnantoat00:05underDokumenProyekandtagged:Cost&Fee,DesignandBuilt,Fidic,
Lumpsum,TurnKey,TypeKontrak,UnitPrice
TerkaitdenganpostingsebelumnyaperihalpengertianDokumenPelaksanaanProyek(DPP),disini
sayaakantulisperihalpengertian&macammacamkontrakproyek.
A.PENGERTIAN&PERBEDAANTYPEKONTRAK
a.BerdasarkanBentukImbalan:
1. KontrakLumpsum.Adalahkontrakpengadaanbarang/jasauntukpenyelesaianseluruh
pekerjaandalambataswaktutertentu,denganjumlahhargakontrakyangpastidantetap,serta
semuaresikoyangmungkinterjadidalampelaksanaanpekerjaansepenuhnyaditanggungoleh
penyediabarang/jasaataukontraktorpelaksana.
2. KontrakUnitPrice/HargaSatuan.Adalahkontrakpengadaanbarang/jasaatas
penyelesaianseluruhpekerjaandalambataswaktutertentuberdasarkanhargasatuanygpasti
&tetapuntuksetiapsatuanpekerjaandenganspesifikasiteknistertentu,yangvolume
pekerjaannyamasihbersifatperkiraansementara.Pembayarankepadapenyediajasa/
kontraktorpelaksanaanberdasarkanhasilpengukuranbersamaterhadapvolumepekerjaanyang
benarbenartelahdilaksanakan.
3. KontrakGabungan/LumpsumdanUnitPrice.Adalahkontrakyangmerupakangabungan
lumpsum&hargasatuandalamsatupekerjaanyangdiperjanjikan
4. KontrakTerimaJadi/TurnKey.Adalahkontrakpengadaanbarang/jasapemboronganatas
EPC(EngineeringProquirement&Consctruction)penyelesaianseluruhpekerjaandalambatas
waktutertentudenganjumlahhargapasti&tetapsampaiseluruhbangunan/konstruksi,
peralatan&jaringanutamamaupunpenunjangnyadapatberfungsidenganbaiksesuaidengan
kriteriakinerjaygtelahditetapkan.
5. KontrakPersentase.Adalahkontrakpelaksanaanjasakonsultansidibidangkonstruksiatau
pekerjaanpemborongantertentu,dimanakonsultanyangbersangkutanmenerimaimbalanjasa
berdasarkanpersentasedarinilaipekerjaanfisikkonstruksi/pemborongantersebut.
6. KontrakCost&Fee.Adalahkontrakpelaksanaanpengadaanbarang/jasapemborongan
dimanakontraktoryangbersangkutanmenerimaimbalanjasaygnilainyatetapdisepakatioleh
keduabelahpihak.
7. KontrakDesign&Built.Adalahkontrakpelaksanaanjasapemboronganmulaidariproses
perencanaansampaidenganpelaksanaankonstruksifisikyangdilaksanakanolehPenyediaJasa
satukontrakyangsama.
b.BerdasarkanJangkaWaktuPelaksanaan:
1. KontrakTahunTunggal.Adalahkontrakpelaksanaanpekerjaanyangmengikatdana
anggaranuntukmasa1(satu)tahunanggaran
2. KontrakTahunJamak.Adalahkontrakpelaksanaanpekerjaanyangmengikatdanaanggaran
untukmasalebihdari1(satu)tahunanggaranyangdilakukanataspersetujuanolehMenteri
KeuanganuntukpengadaanyangdibiayaiAPBN,Gubernuruntukpengadaanygdibiayai
APBDPropinsi,Bupati/WalikotauntukpengadaanyangdibiayaiAPBDKabupaten/Kota.
c.BerdasarkanJumlahPenggunaBarang/Jasa:

1. KontrakPengadaanTunggal.Adalahkontrakantarasatuunitkerjaatausatuproyekdengan
penyediabarang/jasatertentuuntukmenyelesaikanpekerjaantertentudalamwaktutertentu.
2. KontrakPengadaanBersama.Adalahkontrakantarabeberapaunitkerjaataubeberapaproyek
denganpenyediabarang/jasatertentuuntukmenyelesaikanpekerjaantertentudalamwaktu
tertentusesuaidengankegiatanbersamaygjelasdarimasingmasingunitkerjadanpendanaan
bersamayangdituangkandalamkesepakatanbersama.
B.APLIKASISETIAPTYPEKONTRAK.
i.KontrakLumpsum.
SistemKontrakLumpsuminilebihtepatdigunakanuntuk:
1. Jenispekerjaanboronganyangperhitunganvolumenyauntukmasingmasingunsur/jenisitem
pekerjaansudahdapatdiketahuidenganpastiberdasarkangambarrencana&spekteknisnya.
2. JenispekerjaandenganBudgettertentuyangterdiridariJenispekerjaandenganBudgettertentu
ygterdiridaribanyaksekaliJenis/itempekerjaanatauMultiPaketPekerjaanyangsangat
beresikobagiPemberitugasatasterjadinyaunpredictablecostsepertimisalnyaadanyaclaim
kontraktorakibatadanyaketidaksempurnaandariBatasanLingkupPekerjaan,Gambarlelang,
Spesifikasiteknis,atauBillofQuantityyangada.Dengansystemkontrakinidiharapkandapat
meminimalizetejadinyaunpredictablecosttersebutkarenahargaygmengikatadalahTotal
PenawaranHarga(Volumeyangtercantumdalamdaftarkuantitas/BillofQuantitybersifat
tidakmengikat).
HalhalyangharusdiperhatikandalampenggunaansystemkontrakLumpsumadalah:
1. BatasanlingkuppekerjaanyangakandilaksanakanharusjelasdinyatakandalamSpesifikasi
Teknis/GambarLelang.
2. ApabilaadaperbedaanlingkuppekerjaanantaraygtercantumdalamSpesifikasiTeknis/
GambardenganPekerjaanyangakandilelangkan,harusdijelaskandalamRapatPenjelasan
Lelang(Aanwijzing)dandibuatAddendumDokumenLelangyangmenjelaskanperubahan
lingkuppekerjaantersebut.
3. PenggunaanDaftarKuantitas/BillofQuantitydalampelelanganhanyadigunakansebagaiacuan
bagikontraktordalammengajukanpenawaranhargayangbersifattidakmengikat&Peserta
Lelangharusmelakukanperhitungansendirisebelummengajukanpenawaran.
4. Untukmempermudahdalamhalevaluasipenawaranharga,saatrapatpenjelasanlelang
(Aanwijzing)harusditegaskanbahwaapabilaterdapatperbedaanantaravolumepadaBillof
Quantity(BQ)denganhasilperhitunganpesertalelangmakapesertalelangtidakbolehmerubah
volumeBillofQuantityygdiberikandanagarmenyesuaikannyadalamhargasatuanyg
diajukan
5. Dalamperhitunganvolumepekerjaanygakandicantumkan&BillofQuantityharusdihindari
sampaisekecilmungkinkesalahanyangmungkinterjadi,karenasetelahterjadikontrak
nantinyavolumelebih/kurangtidakdapatdikurangkan/ditambahkan.
6. Pekerjaantambah/kurangterhadapnilaikontrakygadahanyabolehdilakukanapabila:

PermintaandariPemberiTugasuntukmenambah/mengurangipekerjaanyanginstruksinya
dilakukansecaratertulis.
Adanyaperubahangambar/spesifikasiteknisdariPerencanayangsudahdisetujuiolehPemberi
Tugas
Adanyainstruksitertulisdaripengawaslapanganuntukmenyempurnakansuatujenispekerjaan

tertentuygdipastikanbahwasangatberesikosecarastrukturalatausystemtidakberfungsi
tanpaadanyapenyempurnaantersebutdimanahaltersebutsebelumnyabelumdinyatakandalam
spesifikasiteknik.
Dalamperhitunganbiayatambah/kuranghargasatuanyangdigunakanhargasatuanpekerjaan
yangtercantumdalamBillofQuantitykontrakyangbersifatmengikat.

Implikasi/penyimpanganyangseringdilakukanolehKontraktordilapangan:
1. Kontraktortidakmaumelaksanakanpekerjaantertentukarenaitempekerjaantidaktercantum
dalamBillofQuantity
2. KontraktormengajukanperhitunganperubahanpekerjaanmengacukepadavolumeBillof
Quantityyangada.
3. KontraktormelaksanakanpekerjaandilapangansesuaivolumeyangtercantumdalamBQ.
ii.KontrakUnitPriceatauHargaSatuan.
SistemKontrakUnitPrice/HargaSatuaninilebihtepatdigunakanuntuk:
1. Jenispekerjaanyanguntukmendapatkankeakuratanperhitunganvolumepekerjaanyang
tajam/pastidiperlukanadanya:
Surveydanpenelitianyangsangatdalam
Detaildansampleyangsangatbanyak
WaktuyanglamasehinggabiayasangatbesarSementaradilainpihakpengukuranvolume
lebihmudahdilakukandalammasapelaksanaandanpekerjaansangatmendesakdanharus
segeradilaksanakan.
2. Jenispekerjaanyangmanavolumepekerjaanyangpastisamasekalitidakdapatdiperoleh
sebelumpekerjaanselesaidilaksanakan,sehinggatidakmemungkinkanuntukdigunakansystem
kontrakLumpsum.
HalhalyangharusdiperhatikandalampenggunaansystemkontrakUnitPrice/HargaSatuanini
adalah:
a.Untukpekerjaanpekerjaanyangterdiridaribanyaksekaliitempekerjaannamunvolumepekerjaan
sudahdapatdihitungdarigambarrencanasepertihalnyabangunangedung,makakurangtepatapabila
digunakansystemkontrakunitpriceinikarena:

Untuksetiapprosespembayaranharusdilakukanpengukuranbersamadilapanganyangdapat
dipastikanmemerlukanwaktuyangcukuplama.
BiayatotalpekerjaanbelumdapatdiprediksidariawalsehinggauntukpekerjaandenganBudget
tertentusangatriskanbagiPemberiTugasterhadapterjadinyaresikopembengkakanbiaya
proyek

b.Untukpenggunaansystemkontrakunitpriceagardihindariterjadiadanyahargasatuantimpang
karenahargasatuanbersifatmengikatuntukperhitunganrealisasibiayakontrak.Dalamhalpenawaran
kontraktorterdapathargasatuantimpanguntukitempekerjaantertentuharusdilakukanklarifikasi&
dibuatBeritaAcaraKesepakatanmengenaihargasatuanygakandigunakanuntukperhitunganbiaya
perubahan.DalampenggunaansystemkontrakinijarangdijumpaiadanyaImplikasisepertihalnya
padakontrakLumpsumdiataskarenakontraktortidakterbebaniolehadanyaresikoresikopekerjaan
yangbelumterprediksipadasaatpelelangan.
iii.KontrakGabungan/Lumpsum.
SistemKontrakgabunganinipadaumumnyadigunakanpada:UnitPrice.

a.Jenispekerjaanboronganyangterdiridarigabunganantara:

Komponenpekerjaanyangperhitunganvolumenyauntukmasingmasingunsur/jenis/item
pekerjaansudahdapatdiketahuidenganpastiberdasarkangambarrencanadanspesifikasi
teknisnya,dan
Komponenpekerjaanyangperhitunganvolumenyabelumdapatdiketahuidenganpastisebelum
pelaksanaanpekerjaandilakukan.

b.Jenispekerjaanboronganygsebagianperhitunganvolumenyauntukmasingmasing
unsure/jenis/itempekerjaansudahdapatdiketahuidenganpastiberdasarkangambarrencana,namun
terdapatbagianbagiantertentupekerjaanygmasihmemerlukanadanyatambahan
gambar/detail/samplesedangkanpekerjaansudahsangatmendesakdanharussegeradilaksanakan.
iv.KontrakTerimaJadi/Turnkey/EPC(EngineeringProquirement&Construction).
SistemKontrakinipadaumumnyadigunakanpada:
a.Pembeliansuatubarangatauindustrijadiyghanyadiperlukansekalisaja,dantidakmengutamakan
kepentinganuntukalih(transfer)teknologiselanjutnya.
b.Jenispekerjaanspesifikyanghanyabisadilaksanakanolehpenyediajasatertentubaikdarisegi
perencanaanataupunkonstruksinya.DalamsystemkontrakTerimaJadi/TurnkeyPemberiTugastidak
perlumenyiapkanDokumenPerencanaanberupagambardetaildanspesifikasiteknistetapicukup
membuatsuatustandarrequirement/TOR(TermofRequriement)saja
v.KontrakPersentase.
SistemKontrakProsentaseinipadaumumnyadigunakanpadaKontrakJasaKonsultasibidang
konstruksiataupekerjaanpemborongan,dimanakonsultanygbersangkutanmenerimaimbalanjasa
berdasarkanprosentasetertentudarinlaifisikkonstruksi/pemborongantersebut.Namundemikian
tidaksemuapekerjaanjasakonsultansimenggunakansystemkontrakProsentasetetapidapatpula
menggunakansystemBillingRate.
vi.KontrakCost&Fee.
SistemKontrakCost&Feeinipadaumumnyadigunakanpadakontrakjasapemborongandimana
kontraktorygbersangkutanmenerimaimbalanjasa/feetertentuygsifatnyatetapkarenasulitnyauntuk
memprediksibesarnyafaktorresikoyangbakalterjadiselamadurasipelaksanaan
vii.KontrakDesign&Built.
SistemKontrakDesign&Builtinipadaumumnyadigunakanpadakontrakjasapemboronganuntuk
pekerjaanpekerjaanyangsifatnyaumumdansederhanasehinggadirasaolehPemilikproyekakan
kurangefisienbaikdarisegibiayamaupunwaktujikadesigndanpelaksanaandilaksanakanoleh
PenyediaJasayangberbeda.
C.HIRARKIDANHUBUNGANANTARDOKUMEN.
DidalamSuratPerjanjianPemboronganselainberisiketentuanKONTRAKditetapkanURUTAN
HIRARKIbagianbagiandokumenkontrakyangbertujuanapabilaterjadipertentanganketentuan
antarabagiansatudenganbagianyanglainmakayangberlakuadalahketentuanberdasarkanurutan
yanglebihtinggidariurutanygtelahditetapkan.PadaumumnyaUrutanHirarkidokumenkontrak
adalahsbb.:
a.Urutanke1:SuratPerjanjiandanAmandemen/AddendumKontrak

b.Urutanke2:Ketentuankhususkontrak
c.Urutanke3:Ketentuanumumkontrak
(Beberapatypekontrakbutirb&cmasukdalampasalpasalSuratPerjanjian)
d.Urutanke4:SuratPerintahKerja
e.Urutanke5:BeritaAcaraKlarifikasi/Negosiasi
f.Urutanke6:AddendumDokumenLelang
g.Urutanke7:SpesifikasiTeknis
h.Urutanke8:SpesifikasiUmum
i.Urutanke9:Gambar
j.Urutanke10:BeritaAcaraRapatPenjelasanLelang(Aanwijzing)
k.Urutanke11:BillofQuantity/RincianAnggaranBiaya.
HUBUNGANANTARDOKUMENPELAKSANAAN.
Berdasarkanurutanprosesdankegunaandarimasingmasingdokumenmakaterjadisalingketerkaitan
antaradokumenyangsatudengandokumenyanglainsebagaiberikut:
1.SURATPERJANJIAN.
SuratPerjanjianadalahbentukperjanjianperikatankontrakantaraPihakPemberiTugas/Pengguna
JasadenganPihakpenerimaTugas/PenyediaJasayangditandatanganiolehkeduabelahpihak
diatasmateraidenganketentuanketentuanygtelahditetapkandalamsyaratsyaratkhususkontrakdan
syaratsyaratumumkontrakdiatas.
2.KETENTUANKHUSUSKONTRAK.
KetentuankhususkontrakadalahpasalpasalyangberisitentangpenjelasanpenjelasanDETAIL
danatauPERUBAHANterhadappasalpasalyangadadidalamsyaratsyaratumumKontraksebagai
contohmisalnya:
PenentuanBesarJaminanPenawaran.
JaminanPelaksanaansebesar5%darihargakontrakyaituRp
JaminanPemeliharaan/Retensisebesar5%darihargakontrakyaitusebesarRp.
JaminanUangMukasebesar20%darihargakontrakyaitusebesarRp
PenentuanTatacaraPembayaran.
PembayaranUangMukasebesar20%darihargakontrakyaitusebesarRp
PembayaranselanjutnyaberdasarkanprogressbulanandengandikurangipengembalianUangmukan
danretensisecaraproporsional.
TermynRetensisebesar5%darihargakontrakyaitusebesarRpsetelahberakhirnyamasa
pemeliharaan.
PenentuanWaktuPelaksanaanPekerjaan.
WaktupelaksanaanpekerjaanadalahselamaharidimulaisejakdikeluarkannyaSPKyaitutgl.
s/dtgl.
PenentuanMasaPemeliharaan.
Masapemeliharaanditentukanselama.hari
PenyesuaianHargaKontrak/EskalasiPasalinitidakberlaku(misalnya),danseterusnya.Untuk
proyekproyekyangmengacukepadaKepresmisalnyauntukProyekproyekdikalanganDepartemen
PekerjaanUmum.KetentuanUmumKontrakinisudahadastandarisasinyayangdinamakanDokumen
SyaratsyaratKhususKontrak.DanuntuktypekontrakyangmenganutkepadastandarFIDIC

KetentuankhususkontrakinidinamakanPartIICondition
3.KETENTUANUMUMKONTRAK.
Ketentuanumumkontrakadalahpasalpasalygberisitentangdefinisidefinisidanpenjelasan
penjelasanUMUMyangakandiperikatkandalamkontraksetelahditerbitkannyaSPKyangantara
lainmenjelaskan:

Hak&KewajibanParaPihak
JaminanPekerjaan
Asuransi
KeselamatanKerja
Tatacarapembayaran
Waktupelaksanaanpekerjaan
MasaPemeliharaan
PengawasPekerjaan
KeterlambatanPelaksanaanPekerjaan
Tatacarapenyelesaianperselisihan
PenyesuaianHargaKontrak/Eskalasi
Denda
Tatacaraperubahanpekerjaan&pekerjaantambah/kurang
Dll

UntukproyekproyekdikalanganDepartemenPekerjaanUmumKetentuanUmumKontrakinisudah
adaStandarisasinyayangdinamakanDokumenSyaratsyaratUmumKontrak.Danuntuktype
kontrakyangmenganutkepadastandarFIDICketentuanUmumKontrakinidinamakanPartI
Condition
4.SURATPERINTAHKERJA.
SuratPerintahKerja(SPK)adalahDokumenyangdikeluarkanolehPemberiTugaskepadaPemenang
LelangyangmerupakanperintahuntuksegeramemulaikegiatandilapanganberdasarkanDokumen
dariGambars/dBeritaAcaraRapatKlarifikasidiatas.SuratPerintahKerjatersebutsekurang
kurangnyaberisitentangnamapaketpekerjaanjangkawaktupelaksanaanpekerjaandanbesarnyanilai
pekerjaan.
5.BERITAACARARAPATKLARIFIKASI/NEGOSIASI.
BeritaAcaraRapatKlarifikasidibuatapabilaPemberiTugasmerasaperluuntukmemintapenegasan/
kesanggupanuntukmelaksanakanpekerjaankepadaPemenangLelangterkaitadanya:

Beberapahalygdirasabelumjelasdaridokumenpenawaranpenawaranygtelahdisampaikan,
misalnyaprodukmaterialyangditawarkandll.
Kesalahanyangdibuatolehpesertalelangdalammembuatpenawarannamunbersifattidak
menggugurkan.

6.ADDENDUMDOKUMENLELANG.
AddendumDokumenLelangadalahdokumenygberisisegalamacamperubahanbaikpengurangan,
penambahanmaupunpenyempurnaanterhadapDokumenLelang(Gambarlelang,SpesifikasiTeknis,
SpesifikasiUmum)ygterjadinyadalamkurunwaktusetelahundanganlelang/pengambilansampai
denganpemasukandokumenpenawarandaripesertalelangygharusdisetujuiolehKonsultan&
PemberiTugas/PenggunaJasa.

7.SPESIFIKASITEKNIS.
SpesifikasiTeknisberisiuraiantentangperaturanperaturanygdipakai,lingkuppekerjaan,persyaratan
material,persyaratanpelaksanaanpekerjaan,persyaratanpersyaratanperalatan&persyaratankhusus
lainnyadaripekerjaanpekerjaanyangditentukandalamGambartersebutButirA.Spesifikasiteknis
memilikitingkathirarkiyglebihtinggidibandinggambarkarenaapabiladilihatdarikronologis
penyusunannyaspesifikasiteknisdibuatuntukmenjelaskan,menegaskandanmendetailkanhalhal
yangbelumtercantumdalamgambar.
8.SPESIFIKASIUMUM.
SpesifikasiUmumselainmemuatketentuanygtelahdiuraikandalamDefinisiSpesifikasiUmumdi
muka,jugamenjelaskantentangtatacarapesertalelangdalammemasukanpenawaranpekerjaanyang
telahdiuraikandalamGambar(butirA)danSpesifikasiTeknis(butirB)termasukdokumendokumen
yangharusdilampirkan.
9.GAMBAR.
GambaradalahdokumenprodukKonsultanPerencanayangdisahkanolehPemberiTugasygberisi
tentangdimensidimensidanukuranukuranbangunanyangdipakaisebagaiacuanbagipelaksanaan
pekerjaandilapangan.

Jikadalamsuatudokumenterdapatperbedaangambarantaraantaralembarsatudenganyang
lainmakayangberlakuadalahgambardenganskalayanglebihbesar.
Jikadalamsuatudokumenterdapatperbedaanantaragambararsitekturdengangambarstruktur
makauntukdimensiruangyangberlakuadalahsesuaidengangambararsitektur,namununtuk
dimensistruktur(misalnyadimensipenulanganpelat)yangberlakuadalahyangtercantumpada
gambarstruktur.

10.BERITAACARARAPATPENJELASANLELANG.
BeritaAcaraRapatPenjelasanLelangadalahNotulenhasilrapatpenjelasanterhadapGambarLelang,
SpesifikasiTeknisdanSpesifikasiUmumyangditandatanganiolehPanitiaLelang,Konsultandan
WakilPesertaLelang.PadaumumnyaproyekswastaBeritaAcaraAanwijzinginijugamemuat
Addendum/Perubahanspesifikasiteknis,gambarataulingkuppekerjaan.Tetapiuntukproyek
pemerintahBeritaAcaraAanwijzinghanyaberisipenjelasantentangSpesifikasiTeknis,Spesifikasi
Umum&GambarLelangtanpamerubahsubstansiyangadadidalamnya;Namunapabiladiperlukan
adanyaperubahanharusdibuatAddendumDokumenLelangataspersetujuanPenggunaJasa.
11.BILLOFQUANTITY(BQ).
BillofQuantityadalahdaftaritem&kuantitaspekerjaanyangpenyusunan&perhitungannya
didasarkanatasgambarlelang(butirA),spesifikasiteknis(butirB)danspesifikasiumum(butirC)
yangdigunakansebagaistandaracuanbagiPesertaLelangdalammengajukanpenawaranharga.