Anda di halaman 1dari 16

BAB I

PENDAHULUAN

1.1

Latar Belakang
Setiap proyek yang semakin berkembang di dunia baik proyek gedung,

jalan maupun infrastruktur lainnya tentu tidak akan terlepas dari risiko. Suatu
perusahaan yang memegang peranan penting didalamnya tentu harus memiliki
persiapan khusus untuk menghadapi berbagai risiko yang akan terjadi. Risiko
merupakan kombinasi dari kemungkinan suatu kejadian dan akibat dari kejadian
tersebut dengan tidak menutup kemungkinan bahwa ada lebih dari satu akibat
yang mungkin terjadi untuk satu kejadian tertentu. Risiko dapat berdampak pada
membengkaknya biaya proyek, artinya risiko yang dihadapi tidak seimbang
dengan penghasilan yang didapat (rugi) suatu perusahaan. Risiko terhadap waktu,
banyaknya risiko yang dihadapi tetapi proses penanganannya membutuhkan
waktu yang cukup lama dapat mengakibatkan suatu proyek terlambat. Risiko
terhadap mutu, jika kualitas suatu bahan bangunan yang digunakan tidak sesuai
standar perencanaan maka yang akan terjadi adalah bangunan akan cepat rusak.
Risiko terhadap keselamatan, ini adalah hal yang sangat penting mengingat
keselamatan tenaga kerja adalah modal utama untuk kelancaran suatu bangunan.
Pada umumnya risiko dipandang dari perspektif negatif, seperti kehilangan,
bahaya, kerugian, kegagalan dan lain sebagainya. Hal-hal tersebut pada prinsipnya
merupakan bentuk ketidakpastian yang mestinya dipahami dan dikelola secara
efektif sehingga dapat menjadi nilai tambah bagi organisasi.

Berdasarkan dampak risiko yang telah delaskan di atas, maka diperlukan


adanya perbaikan dalam memanajemen risiko agar risiko yang akan dihadapi
tidak terlalu memperburuk keadaan. Makalah ini akan meninjau risiko dari segi
metode

pada

proyek

pembangunan

The

Manhattan

Square

kemudian

membandingkannya dengan metode yang dianggap dapat menangani risiko yang


terjadi.

1.2

Rumusan Masalah
1. Bagaimana melakukan analisis risiko proyek

pembangunan The

Manhattan Square?
2. Bagaimana pelaksanaan proyek yang efisien dari sisi pengelolaan metode
sehingga biaya pelaksanaan proyek bisa diminimalisasi dan waktu yang
digunakan dapat tepat waktu?
1.3

Tujuan Penelitian
1. Melakukan analisa risiko proyek.
2. Melakukan evaluasi terhadap pelaksanaan proyek.
3. Usulan untuk menentukan strategi dalam rangka melaksanakan proyek
pembangunan gedung berikutnya.

BAB II
KAJIAN TEORI

2.1 Definisi Manajemen Risiko


Manajemen risiko adalah suatu bidang ilmu yang membahas tentang
bagaimana suatu organisasi menerapkan ukuran dalam memetakan berbagai
permasalahan yang ada dengan menempatkan berbagai pendekatan manajemen
secara komprehensif dan sistematis (Irham Fahmi, 2010:2). Manajemen risiko
adalah kemampuan seorang manajer untuk menata kemungkinan variabilitas
pendapatan dengan menekan sekecil mungkin tingkat kerugian yang diakibatkan
oleh keputusan yang diambil dalam menggarap situasi yang tidak pasti (Iban
Sofyan,

2005:2).

Manajemen

resiko

adalah

suatu

pendekatan

terstruktur/metodologi dalam mengelola ketidakpastian yang berkaitan dengan


ancaman; suatu rangkaian aktivitas manusia termasuk: Penilaian risiko,
pengembangan strategi untuk mengelolanya dan mitigasi risiko dengan
menggunakan pemberdayaan/pengelolaan sumberdaya. Strategi yang dapat
diambil antara lain adalah memindahkan risiko kepada pihak lain, menghindari
risiko, mengurangi efek negatif risiko, dan menampung sebagian atau semua
konsekuensi risiko tertentu. Manajemen risiko tradisional terfokus pada risikorisiko yang timbul oleh penyebab fisik atau legal (seperti bencana alam atau
kebakaran, kematian, serta tuntutan hukum. Manajemen risiko keuangan, di sisi
lain, terfokus pada risiko yang dapat dikelola dengan menggunakan instrumeninstrumen keuangan (Herman Darmawi, 1992:172).

2.1.1 Tahap-tahap dalam Melaksanakan Manajemen Risiko


1. Identifikasi Risiko
Berikut identifikasi risiko melaui pendekatan terhadap triple constrain dan
keselamatan kerja:
a. Dampak terhadap biaya
Dampak ini berupa pembengkakan

biaya

pelaksanaan

terhadap

anggarannnnya. Hal tersebut dikarenakan banyaknya risiko-risiko yang


terjadi pada struktur bawah. Sehingga memang penting untuk memahami
perilaku dan risiko pada struktur bawah bangunan gedung. Proyek harus
diselesaikan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran.
b. Dampak terhadap mutu
Mutu adalah sifat dan karakteriatik prosuk atau yang membuatya
memenuhi kebutuhan pelanggan atau pemakai. Produk dalam hal ini adlah
hasil kegiatan proyek yang harus memnuhi spesifikasi dan criteria yang
dipersyaratkan. Dampak ini berupa penyimpangan mutu pekerjaan
terhadap persyaratan yang ada.
c. Dampak terhadap waktu
Dampak ini berupa keterlambatan penyelesaian pekerjaan, baik parsial
maupun secara keseluruhan. Proyek harus dikerjakan dengan kurun waktu
dan tanggal akhir yang telah ditentukan.
d. Dampak terhadap kecelakaan kerja
Dampak ini sudah diatur pada OHSAS 18001

Setelah

mengidentifikasi

risiko,

kemudian

disusul

dengan

mencari

kemungkinana peristiwa yang menyebabkan dampak terhadap sasaran tersebut.


Beberapa penyebab risiko diantaranya sebagai berikut:
a. Lemahnya Manajemen Tenaga Kerja

Tenaga kerja yang ada jika tidak diseleksi dengan baik, apalagi kalau
perusahaan tidak memenuhi system seleksi, maka dalam kegiatan
pelaksanaan dapat memicu munculnya personel yang tidak mendukung
pelaksanaan proyek secara maksimal.
b. Lemahnya Manajamen Sumber Daya Alat
Sumber daya alat yang ada diproyek bias saja memiliki produktivitas
rendah tidak mampu bersaing. Produktivitas rendah tersebut bias saja
disebabkan oleh usia alat yang sudah tidak layak. Bahkan menimbulkan
kerugian karena depresiasinya saja tidak dapat dikembalikan yang
diakibatkan alat yang bersangkutan tidak memberikan kontribusi manfaat
yang semestinya.
c. Lemahnya Sumber Daya Material
Material bahan bangunan tentunya mudah didapatkan, karena kontraktor
biasanya sudah mempunyai rekanan penyedia material. Tetapi maslaah
yang terkait dengan material bias saja muncul, seperti masalah pengaturan
material berupa mobilisasi, penempatan dan pembayaran.
d. Metode Pelaksanaan Konstruksi yang Kurang Tepat
Penggunaan metode yang tepat, praktis, cepat dan aman, sangat
membuantu dalam penyelesaian pekerjaan pada suatu proyek konstruksi
sehingga, target waktum biata dan mutu sebagaimana diterapkan , dpaat
tercapai. Penrapan metode pelaksanaan konstruksi , selain terkait erat
dengan kondisi lapangan di mana suatu proyek konstruksi dikerjakan, juga
tergantung jenis proyek yang dikerjakan.
e. Kondisi Lingkungan
Kondisi lingkungan berupa cuaca akan mempengaruhi risiko peningkatan
biaya proyek, misalnya salju, cuaca dingin dan banjir. Cuaca

memperngaruhi produktivitas kerja, baik secara langsung maupun tidak


langsung.
Risiko dikategorikan secara structural unutk memastikan terbentuknya
identifikasi riisko yang sistematis. Pengkategorian ini dalam bentuk RBS (Risk
Breakdown

Structure).

RBS

adalah

pengaturan

secara

hierarki

yang

menggambarkan identifikasi penyebab riisko ke dalam suatu kategori dan


subkategori.

2. Analisis Risiko
Semua identifikasi risiko yang telah dicaro penyebabnya perlu dicari
tingkatannya untuk prioritas penanganannya. Kelompok tingatan risiko dibagi
menjadi empat, yaitu high (H), significant (S), medium (M), dan low (L).

3. Respon Risiko
Tanggapan dan perlakuan risiko diantaranya adalah sebagai berikut:
a. Dihindari (avoid)
Salah satu cara menghindari risiko adalah dengan menghindari harta orang
atau kegiatan dari keterbukaan terhadap riaiko dengan jalan menolak
memiliki, menerima atau melaksanakan kegiatan itu walaupun hanya
untuk sementara dan menyerahkan kembali risiko yang terlanjur diterima
atau segera menghentikan kegiatan ketika diketahui mengandung risiko.
b. Dialihkan (transfer)
Respon mengalihkan riisko pada dasarnya adalah memanfaatkan pontensi
dari luar perusahaan untuk dapat membantu perusahaan dalam menangani
riisko yang telah teridentifikasi.
c. Dikurangi (mitigate)
Kebijakan ini dilakukan dengan cara mengurangi kemungkinan dan
mengurangi akibat.
d. Diterima (accept)
Kebijakan ini biasanya diambil bila dampak dari riisko tersebut kecil,
walaupun kemungkinannnya besar, yaitu dengan cara memasukkan biaya
akibat riisko tersebut ke dalam budget.

Beberapa langkah penting dilakukan dalam mengatasi risiko-risiko dari


pekerjaan struktur bawah adalah sebagai berikut:
1) Mendapatkan data yang komprehensif mengenai jenis tanah, muka air
tanah, jarak dengan bangunan sekitar, jenis pondasi bangunan sekitar, data
hujan, as built drawing bangunan eksisting atau utilitas yang ada.
2) Melakukan penyelidikan tanah sendiri sebagai referensi tambahan hasil
dugaan sementara atas data hasil penyelidikan tanah yang sudah ada. Hal
ini untuk meningkatkan keyakinan atas kondisi tanah yang ada
3) Membuat galian setempat sedalam 1-2 m atau sesuai kebutuhan pada
beberapa lokasi untuk mengetahui adanya utilitas eksisting
4) Menurunkan muka air tanah dengan metode dewatering dan recharging
well.
5) Mengukur muka air tanah dengan instrumentasi khusus
6) Mengerjakan pekerjaan struktur bawah pada kondisi cuaca yang baik
7) Menyediakan tenda untuk menghindari air hujan jatuh pada lokasi galian
8) Mengukur pergerakan tanah dengan instrumentasi khusus
9) Membuat kemiringan yang cukup untuk mengalirkan air pada permukaan
galian tanah, membuat saluran dan sumpit. Lalu menyediakan pompa
submersible untuk memompa air keluar.
10) Menghitung efek galian terhadap pergerakan tanah yang dapat
mempengaruhi bangunan sekitar

11) Menentukan metode galian yang paling sesuai dengan data yang ada. Jika
metode open cut tidak memungkinkan, harus dibuat temporary retaining
wall yang dapat pula berfungsi sebagai permanen retaining wall.
12) Menggunakan metode top-down jika konfigurasi dan sistem struktur
memungkinkan
13) Menggunakan tipe waterproofing yang tepat
14) Mengukur pergerakan tanah dengan instrumentasi khusus
15) Meredesign struktur agar penulangan dapat dilakukan dengan mudah dan
beton dapat masuk dengan baik
16) Membuat zone sesedikit mungkin untuk menghindari titik lemah
masuknya air tanah.
17) Membuat metode penyambungan beton antar zone yang baik.
18) Menyediakan waterstop yang tepat pada sambungan beton untuk
menghindari kebocoran
19) Menggunakan mutu beton yang agak tinggi. Karena mutu beton tinggi
lebih kedap air
20) Menggunakan beton dengan fly ash agar meningkatkan workability
pekerjaan.
21) Metode pengecoran sedemikian hingga beton tidak terputus yang dapat
menjadi tempat masuknya air.
22) Menggunakan split yang lebih kecil agar beton dapat mengisi ke bekisting
yang tipis pada dinding untuk menghindari adanya keropos yang menjadi
tempat masuknya air tanah.

2.2 Manajemen Risiko Proyek


Manajemen risiko pada proyek meliputi langkah memahami dan
mengidentifikasi masalah potensial yang mungkin terjadi, mengevaluasi,
memonitoring dan menangani risiko. Manajemen risiko yang proaktif artinya
menjawab bagaimana orang secara aktif berusaha mengurangi risiko serta
memperbaiki tingkat probabilitas keberhasilan pelaksanaan proyek. Risiko
merupakan kombinasi dari kemungkinan suatu kejadian dan akiat dari kejadian
tersebut dengan tidak menutup kemungkinan bahwa ada lebih dari satu akibat
yang mungkin terjadi untuk satu kejadian tertentu. Pada umumnya risiko
dipandang daru perspektif negatif, seperti kehilangan, bahaya, kerugian,
kegagalan dan lain sebagainya. Hal-hal tersebut pada prinsipnya merupakan
bentuk ketidak pastian yang mestinya dipahami dan dikelola secara efektif
sehingga dapat menjadi nilai tambah bagi organisasi. Per definisi risiko
merupakan suatu kesempatan atau peluang yang secara matematis dapat
diformulasikan sebagai berikut:
Risk exposure = risk likelihood x risk impact
Risk likelihood adalah probabilitas terjadinya suatu peristiwa yang
dikuantifisir menjadi angka probabilitas, risk impact adalah dampak dari peristiwa
tersebut yang biasanya diukur dengan satuan moneter misalnya rupiah, sedang
tingkat kepentingan risiko disebut risk exposure, yang dalam analisis biayamanfaat akan mencerminkan besarnya biaya. Risk exposure inilah yang nantinya
akan diperbandiongkan dengan risk exposure suatu pekerjaan lainnya dan
menjadi acuan bagi orang untuk memilih pekerjaan mana yang akan dilakukan.

Jenis-Jenis Risiko Menurut IRM (2002), ada setidaknya 4 jenis risiko yang
selama ini sudah dikenal orang, yakni:
1. Risiko Operasional, yakni risiko yang berhubungan dengan operasional
organisasi, antra lain misalnya risiko yang mencakup sistem organisasi, proses
kerja, teknologi dan sumber daya manusia.
2. Risiko Finansial, yakni risiko yang berdampak pada kinerja keuangan
organisasi seperti kejadian risiko akibat dari fluktuasi mata uang, tingkt suku
bunga termasuk risiko pemeberian kredit, likuiditas da kondisi pasar.
3. Hazard Risk, yaitu risiko yang terkait dengan kecelakaan fisik seperti
kerusakan karena kebakaran, gempa bumi, ancaman fisik dll
4. Risiko stratejik, yaitu risiko yang ada hubungannya dengan strategi
perusahaan, politik, ekonomi, hukum. Risiko ini juga terkait dengan reputasi
kepemimpinan organisasi dan perubahan selera pelanggan.
Ada tiga hal yang perlu diperhatikan dalam manajemen risiko proyek yakni:
1. Identifikasi, analisis dan penilaian risiko di awal proyek secara sistematis serta
mengembangkan rencana untuk mengantisipasi risiko.
2. Mengalokasikan tanggungjawab kepada pihak yang paling sesuai untuk
mengelola risiko
3. Memastikan bahwa biaya penanganan risiko adalah cukup kecil dibanding
nilai proyek. Artinya bahwa biaya yang diperlukan untuk mengurangi dampak
negatif dari suatu risiko realatif lebih rendah atau sama dengan besaran
manfaat dari terhindarnya/ berkurangnya risiko tersebut.

2.3 Ketidakpastian Risiko


Pengambilan keputusan secara umum bisa masuk ke dalam tiga kategori,
yaitu
1. Pengambilan keputusan dalam kondisi pasti. Yang dimaksud di sini adalah
bahwa dalam kondisi pasti, artinya semua informasi tentang suatu peristiwa
dapat ditentukan dengan pasti sehingga hasil setiap keputusan dapat diketahui
dengan pasti pula. Perbandingan dari berbagai alternatif keputusan dapat
dilakukan secara langsung karena semua informasi terkait alternatif
keputusan dapat diketahui dengan pasti
2. Pengambilan keputusan di bawah risiko. Artinya bahwa bahwa keputusan
diambil dengan kondisi tersedianya informasi yang pasti tentang
kemungkinan dan dampak sehingga nilai harapan dapat diketahui.
3. Pengambilan keputusan dalam ketidakpastian. Artinya keputusan diambil
dengan kondisi dimana informasi tentang kemungkinan dan dampak tidak
dapat diperoleh sehingga orang tidak dapat memperkirakan apapun tntang
kemungkinan-keumngkinan.
2.4 Penanganan Risiko
Penangan risiko diartikan

sebagai

proses

yang

dilakukan

untuk

meminimalisasi tingkat risiko yang dihadapi sampai pada batas yang dapat
diterima. Sacra kuantitatif, upaya meminimalisasi risiko dilakukan dengan
menerapkan langkah-langkah yang diarahkan pada turunnya angka hasil ukur
yang diperoleh dari analisis risiko. Meskipun dalam penanganan risiko dapat

dilakukan dengan satu atau lebih cara yang diaplikasikan secara bersamaan atau
simultan misalnya mengurangi risiko sekaligus mengalihkan risiko, namun secara
umum, teknik yang digunakan untuk menangani risiko dikelompokkan menjadi
beberapa kategori, yaitu 1) Menghindari risiko yakni dengan tidak melakukan
aktivitas yang beresiko dan memilih melakukan kegiatan yang tidak memiliki
risiko. 2) Mitigasi/ Reduksi/ Mengurangi risiko yakni dengan melakukan tindakan
untuk mengurangi peluang terjadinya peristiwa yang tidak diharap. Misalnya
dengan memilih orang-orang yang kompeten untuk dipekerjakan di proyek. 3)
Menerima risiko yakni tetap melakukan pekerjaan yang mengandung risiko
dengan tidak melakukan perubahan apapun namun menyiapkan rencana
kontingensi jika risiko terjadi. 4) Tranfer Risiko yakni dengan mengalihkan risiko
ke pihak lain misalnya dengan membeli asuransi.

2.5 Detail Lingkup Pekerjaan


1. Struktural
a. Pekerjaan urugan tanah kembali.
b. Pekerjaan lantai kerja (beton B0).
c. Pekerjaan pile cap, plat basement.
d. Pekerjaan raft fondation.
e. Pekerjaan balok, plat lantai.
f. Pekerjaan kolom, core wall.
g. Pekerjaan baja (provisional sum).
h. Pekerjaan dewatering sampai pada tahap lantai.

2.
a.
b.
c.
d.
e.

Plumbing
Pekerjaan air bersih.
Pekerjaan air kotor.
Pekerjaan air hujan.
Pekerjaan ventilasi.
Pekerjaan supply & install pompa (air bersih, air kotor, booster, roof

3.
a.
b.
c.
d.
e.
f.

tank).
Arsitektural
Pekerjaan dinding bataringan.
Pekerjaan plasteran + acian.
Pekerjaan pengecatan.
Pekerjaan cubicle toilet. Dinding HT 30 x 60 cm.
Pekerjaan pintu besi, pintu kayu, pintu & jendela aluminium.
Pekerjaan lantai HT, 30x60/60x60 cm (common area), bare finish

(office).
g. Pekerjaan plafond gypsum (common area), calcium silicate (area basash),
accoustic (office), beton expose (area tangga), multiplex tekstur veneer
(lift lobby & koridor).
h. Pekerjaan sanitary.
i. Pekerjaan lain-lain (railing tangga, partisi gypsum, corner guard, traffic
line, sumpit, gutter, grill).

BAB III
PEMBAHASAN

3.1

Data Proyek
Proyek pembangunan apartemen The Manhattan Square adalah proyek yang

berlokasi di Jl. TB. Simatupang Kav. 1S Cilandak, Jakarta Selatan. Proyek ini
berjeniskan kontrak Lump Sump Fixed Price dengan waktu total pelaksanaan
1576 hari serta masa pemeliharaan 365 hari. Pemilik apartemen The Manhattan
Square adalah The Manhattan Property, perusahaan asing asal New York. Oleh
karena itu pembayaran dilakukan dengan menggunakan mata uang Dollar
Amerika dan sangat bergantung dengan perubahan nilai tukar Rupiah.