Studi Kelayakan Pembangunan Pasar Modern

Kota Selat Baru Kec. Bantan

F. Pendekatan dan Metodologi Kerja

Kelayakan pada kegiatan mengkaji gagasan Pasara Modern dikaitkan
dengan kemungkinan tingkat keberhasilan tujuan yang hendak diraih.
Maka untuk meraih kelayakannya perlu dilakukan serangkaian kegiatan
mulai dari mengembangkan, menganalisis dan menyaring prakarsa atau
gagasan yeng timbulsampai kepada menelusuri berbagai aspek proyek.
Gagasan pasar modern dapat pula berupa tanggapan atas situasi yang
disebabkan oleh desakan untuk meningkatkan taraf hidup dan potensi
yang ada di Bengkalis.
Pendekatan dan metodologi kerja kelayakan pasar modern akan dilakukan
dengan menelaah aspek-aspek: pasar, teknik, analisis financial dan
lingkungan. Dimana hasil akhirnya adalah rekomendasi untuk menentukan
apakah investasi pasar modern Kota Selat Baru kecamatan Batan sehat
atau tidak. Urutan kajian pekerjaan ini dapat dilihat pada gambar 1
Diagram alir metodologi kerja
1

Aspek pasar
Maksud mengkaji aspek pasar adalah hasil yang diperoleh dari kajian ini
untuk digunakan manajement organisasi Pasar melalui informasi.
Selanjutnya informasi yang diperoleh digunakan untuk mengidentifikasi
kesempatan dan permasalahan yang berkaitan dengan demand dan
pemasaran.
Diharapkan
managemen
organisasi
Pasar
dapat
meningkatkan kualitas keputusan-keputusan yang diambil.
1.1 Proses mengkaji aspek pasar.
Proses pengkajian pasar meliputi, menilai situasi,sifat pasar, market
environment, yang diurai sebagai berikut :
Menilai situasi
Menilai situasi termasuk mendefinisikan masalah yang hendak dikaji
dari dunia usaha yang hendak diraih antara lain :
a. Sifat pasar
Persaingan, monopoli, setengah monopoli. Jumlah produsen yang
telah ada dan perkiraan penambahan
Besarnya permintaan pasar terhadap produk yang sejenis saat ini
dan potensi pertumbuhan
Pangsa pasar, potensi pertumbuhan.
Perilaku konsumen
Lapisan masyarakat pembeli
Dorongan dan motivasi untuk membeli
b. Market environment
Peraturan yang berlaku di dunia usaha Pasar yang berlaku antara
lain , labeling, persyaratan keselamatan.
Sosial dan ekonomi meliputi perubahan komposisi penduduk,
pekerja wanita, lokasi dan nilai-nilai budaya di Bengkalis.

PT. Sinurta Kertahsibayak

F.1/13

Studi Kelayakan Pembangunan Pasar Modern

Kota Selat Baru Kec. Bantan

DIAGRAM ALIR METODOLOGI KERJA

(GAMBAR 1)

ANALISIS PASAR

ANALISIS TEKNIK

KERANGKA ACUAN
KERJA

DEFINISI TUJUAN

APP

KELAYAKAN PROYEK

APP

REKOMENDASI

FINANSIAL DAN EKONOMI

LINGKUNGAN

a.
b.
c.
d.
e.

Latar Belakang Proyek

Maksud dan Tujuan
Metodologi
Rencana Kerja
Mobilisasi tenaga ahli

o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o

LAPORAN PENDAHULUAN

PT. Sinurta Kertahsibayak

Analisis pasar
Menilai situasi
Menyusun program pengkajian
demand
Mengumpulkan data & informasi
Teknis
Identifikasi daerah regional
Analisis lokasi
Menentukan kapasitas bangunan
Menetukan tata letak bangunan
Menentukan sistem utilitas
Menentukan aksesibilitas
Menentukan kenyamanan dlm
bangunan
Menentukan keamanan
bangunan

o
o
o
o
o
o
o
o
o
o

Kajian finansial
Metoda unjuk kerja
Initial cash flow
Operating cash flow
Aliran kas keluar
Kriteria kelayakan
Kajian kelayakan lingkungan
Pengumpulan data & informasi
Proyeksi perubahan rona lingkungan
awal
Penentuan dampak penting
Evaluasi dampak penting
Rekomendasi/ saran tindak

DRAFT LAPORAN AKHIR

F.2/13

Penyempurnaan
draft laporan
akhir
Evaluasi
kelayakan
finansial dan
lingkungan
Kesimpulan dan
rekomendasi
hasil kajian

LAPORAN AKHIR

Studi Kelayakan Pembangunan Pasar Modern

Kota Selat Baru Kec. Bantan

PT. Sinurta Kertahsibayak

F.3/13

Studi Kelayakan Pembangunan Pasar Modern

Kota Selat Baru Kec. Bantan

1.2 Program Pengkajian Pasar/ Demand

Mengkaji aspek pasar dari produk yang akan ditawarkan, meliputi :
Segmen pangsa pasar
- Segmen/pengsa pasar yang akan dijadikan sasaran
- Identifikasi manfaat segmen pangsa pasar yang bersangkutan
Pola dan jaringan distribusi
- Ruang lingkup jaringan distribusi/ pelayanan yang direncanakan
- Pola distribusi, menggunakan pengecer (retailer) atau grosir atau
kedua-duanya disediakan
Promosi
- Pemilihan cara media promosi
- Besar skala promosi yang dilakukan
1.3 .Mengumpulkan data dan informasi
Data dan informasi yang dikumpulkan yaitu :
Data primer, adalah data yang dikumpulkan melalui survai langsung
dengan cara ; wawancara , dan quetioner.
Data sekunder, adalah data yang diperoleh dari pengumpulan studi
terdahulu, badan Statistik Bengkalis, Rencana Induk Kabupaten
Bengkalis.
Hasil yang diperoleh dari aspek pasar adalah; jenis dari Pasar yang
akan disediakan, jumlah yang disediakan, model kepemilikan,
prakiraan pertumbuhan dalam kurun waktu 20 tahun.
Prakiraan demand untuk waktu 20 tahun akan dihitung berdasarkan
data demand yang diperoleh baik sekunder maupun data primer,
dikorelasikan dengan pertumbuhan potensi Bengkalis dari hasil analisis
data statistik.
Variable tetap adalah demand sedangkan variable tak tetap adalah
potensi Bengkalis.
Persamaan yang terjadi adalah persamaan regresi mulivariable
2 Aspek teknis
Maksud dan tujuan dari aspek teknis adalah :
Identifikasi daerah regional
Lokasi pasar modern
Menentukan kapasitas Bangunan
Menentukan tata letak bangunan
Menentukan sistem utilitas
Menentukan aksesibilitas
Menentukan kenyamanan dalam bangunan
Menentukan keamanan bangunan
Menentukan biaya bangunan.
Aspek aspek yang dibahas tersebut di atas akan digunakan untuk
menentukan besarnya investasi yang harus disediakan.
PT. Sinurta Kertahsibayak

F.4/13

Studi Kelayakan Pembangunan Pasar Modern

Kota Selat Baru Kec. Bantan

2.1 Identifikasi daerah regional

Identifikasi kondisi fisik dan sosial kabupaten Bengkalis khususnya
kecamatan Bantan.
Kajian ini meliputi review rencana tata ruang kecamatan Bantan
meliputi :
Peruntukan lahan
Kependudukan
Fasilitas lingkungan
Simpul jasa distribusi
Jalan dan aksesibilitas
Utilitas kota
Indikasi program Pemkab.
2.2 Lokasi pasar modern
Pemilihan lokasi pasar, kriteria penilaian antara lain adalah :
Sarana perhubungan
Instalasi listrik
Instalasi telepon
Instalasi air bersih
Instalasi komunikasi
Transportasi
Jarak terhadap pusat kegiatan kota
Daerah bebas banjir
View daerah sekitarnya
Pembebasan tanah/ kepemilikan tanah
Harga tanah
2.3 Kapasitas bangunan
Kapasitas bangunan merupakan besar luas lantai bangunan yang akan
dibangun pada lahan tersebut dengan memperhatikan kaidah-kaidah;
fungsi, arsitektural, struktur termasuk intensitas bangunan yang
diperkenankan pada lokasi tersebut.
a. Fungsi bangunan
Merupakan luas lantai bangunan yang berfungsi untuk penjualan
berbagai jenis kegiatan antara lain : barang basah, barang kering,
makanan, restauran/food court, elektronik, kebutuhan rumah tangga,
buah-buahan.
b. Arsitektural
Merupakan prakiraan skematik bentuk bangunan yang mempunyai
lagam modern namun mengakomodasi bentuk khas Bengkalis.
Jumlah lantai bangunan, merupakan sitem bangunan kompak, vertikal
dan memanfaatkan lahan sebanyak mungkin untuk ruang terbuka aktip
serta resapan air.
PT. Sinurta Kertahsibayak

F.5/13

Studi Kelayakan Pembangunan Pasar Modern

Kota Selat Baru Kec. Bantan

Masing-masing lantai bangunan mempunyai fungsi yang saling

mendukung.
Akses vertikan untuk mencapai lantai atasnya digunakan escalator, lift
dan tangga.
c. Struktur
Sistem struktur yang dipilih mengacu kepada beban-beban yang harus
dipikul seperti ; beban hidup, beban mati, beban lateral akibat angin,
pergerakan horizontal, gempa.
Sistem struktur dan bahan yang digunakan dapat mengakomodasi
fungsi, bentuk arsitektur dan keselamatan bangunan.
d. Intensitas bangunan
Intensitas bangunan
Intensitas bangunan merupakan kepadatan bangunan yang
diperkenankan dibangun pada lokasi tersebut agar tercapai tujuan
kenyamanan, keamanan, dan keindahan. Index Intensitas bangunan
ditentukan dengan adanya ratio Koefisien lantai Dasar Bangunan
(KLB), ratio Koefisien Lantai Bangunan (KLB).
2.4 Tata letak bangunan
Pola tata letak bangunan, merupakan perkerjaan penataan masa
bangunan, ruang terbuka, aksesibilitas dan parkir kendaraan
pengunjung serta parkir untuk kendaraan drop/ angkut barang.
2.5 Sistem utilitas
Merupakan supply utilitas : listrik, air bersih, telepon, lokal area network
(LAN),sistem peringatan dini (early worning), sistem pemadam
kebakaran, sistem jaringan pembuangan limbah dan prosesnya, serta
sampah .
2.6 Aksesibilitas
Aksesibilitas dari jalan raya ke lokasi sangat penting ditentukan karena
jaringan ini merupakan penghubung antara jaringan jalan ekternal
Pasar dengan jaringan jalan internal Pasar.
Jaringan jalan di dalam lokasi pasar akan dipakai sebagai prasarana
lalu lintas kendaraan pengunjung, kendaraan bongkar-muat barang,
kendaraan service (angkutan sampah)
Sirkulasi pejalan kaki (pedestrian) akan dipakai sebagai prasarana
pejalan kaki yang akan menuju ke fasilitas Pasar, dua tipe sirkulasi
pejalan kaki yaitu, pedestrian terbuka, dan pedestrian beratap.
2.7 Kenyamanan dalam bangunan
Bangunan Pasar merupakan tempat transaksi penjual dengan pembeli.
Sebagai penjual memberikan pelayanan yang baik bagi pembelinya
agar nyaman dan aman untuk mengunjungi dan membeli barang yang
dijual. Kenyamanan di dalam bangunan akan dicapai dengan
melengkapi bangunan seperti sistem pengatur suhu (air conditioning)
dan ventilasi.
PT. Sinurta Kertahsibayak

F.6/13

Studi Kelayakan Pembangunan Pasar Modern

Kota Selat Baru Kec. Bantan

2.8 Keamanan bangunan

Bangunan yang direncanakan harus aman, ini akan dapat dicapai
apabila melengkapi bangunan dengan sistem security. Sistem security
ini dipasang pada ruang-ruang yang untuk penjualan barang-barang
berharga dan Bank sehingga investasinya berada pada penyewa
ruangan.
Keamanan bangunan keseluruhan terhadap petir disediakan oleh
pengelola Pasar.
2.9 Biaya bangunan
Biaya bangunan dapat dianggap sebagai initial cost bagi pengelola.
Biaya bangunan akan dihitung berdasarkan luas lantai bangunan
dikalikan dengan harga per meter persegi bangunan sesuai dengan
kelengkapannya.
3 Kajian finansial
Tujuan analisis finansial adalah untuk memperoleh gambaran kinerja
finansial Pasar, dua alasan dilakukannya analisis finansial pasar
modern kota Selat Baru yaitu :
o Pasar Modern kota Selat Baru dikelola oleh suatu badan usaha
yang harus mempertanggung jawabkan penggunaan dana pada
peluang investasi yang menghasilkan unjuk kerja finansial yang
baik
o Pembangunan Pasar Modern akan membutuhkan dana dalam
jumlah yang besar, yang mungkin pendanaannya tidak dapat
ditanggung seluruhnya oleh pengelola sendiri tetapi harus
menggunakan juga dana eksternal baik pinjaman maupun
tambahan penyertaan modal, ataupu menjalin kerjasama dengan
pihak lain. Baik pemberian pinjaman, penambahan ekuitas ataupun
kerjasama investasi.
Kedua alasan tersebut mensyaratkan unjuk kerja keuangan yang baik.
3.1 Metodologi unjuk kerja finansial
Penilaian unjuk kerja finansial digambarkan terhadap proyeksi aliran
kas proyek. Aliran kas ini terdiri dari kas awal (initial cash flow), aliran
kas operasi (operating cash flow), dan aliran kas akhir (terminal cash
flow).
Dari proyeksi aliran kas ini akan dihitung berbagai indikator kelayakan
finansial yaitu Net Present Value (NPV), Financial Internal Rate of
Return (FIRR), Profitability Index (PI) dan Payback Period.
3.2 Initial cash flow.

PT. Sinurta Kertahsibayak

F.7/13

Studi Kelayakan Pembangunan Pasar Modern

Kota Selat Baru Kec. Bantan

Initial cash flow adalah seluruh aliran kas (keluar) yang terjadi sebelum
asset dapat dioperasikan, termasuk dalam kelompok aliran kas awal ini
antara lain :
biaya engineering design
biaya pembebasan lahan
biaya penggunaan lantai bangunan
biaya pengadaan instalasi bangunan
3.3 Operating cash flow
Operating cash flow terdiri atas dua komponen, yaitu revenue yang
merupakan aliran kas masuk, dan biaya-biaya operasi yag merupakan
aliran kas keluar.
Revenue yang diperoleh dari pengoperasian Pasar Modern terdiri
atas :
penyewaan lantai bangunan
utility surcharge
Promosi produk/ jasa
Parkir
3.4 Aliran kas keluar, biaya operasi terdiri atas komponen ;
Biaya tenaga kerja
Biaya asset maintenance
Biaya utilitas
Biaya bahan
Biaya administrasi.
Karena unit yang dioperasikan asset ini adalah sebuah unit usaha yang
membayar pajak, maka kas keluar harus termasuk pembayaran pajak.
Dari proses aliran kas ini akan diperhitungkan indikator kelayakan
finansial yaitu : Net Present value (NPV), Financial Internal Rate of
Return (FIRR), Profitability Index (PI), dan Payback Period.
3.5 Kriteria kelayakan
Proyek dikatakan menghasilkan unjuk kerja finansial aik jika
mempunyai :

NPV (dihitung pada tingkat diskonto biaya modal perusahaan)

positip, atau

FIRR yang besarnya melebihi biaya modal perusahaan, atau

Profitability index lebih besar dari 1

Payback period tidak terlalu lama.

3.6 Evaluasi kelayakan finansial
Evaluasi kelayakan finansial dilakukan untuk memeriksa apakah
investasi pada Pasar Modern ini layak dari segi komersial atau
pengusahaan. Untuk itu evaluasi didasarkan pada proyeksi arus kas
masuk (diterima) dan arus kas keluar (dikeluarkan).
Pengusaha menghasilkan beberapa revenue yang dapat dikelompokan
menjadi revenue langsung dan revenue tidak langsung. Pendapatan
PT. Sinurta Kertahsibayak

F.8/13

Studi Kelayakan Pembangunan Pasar Modern

Kota Selat Baru Kec. Bantan

langsung sebagai usaha property adalah pendapatan yang diperoleh

dari penyewaan lantai bangunan, promosi produk, tarif jasa tersebut
dapat ditetapkan oleh pengelola Pasar sendiri tanpa harus
dikonsultansikan kepada pemerintah. Sedangkan pendapatan tidak
lagsung dari utility surcharge, dan parkir penentuang tarifnya sangat
tergantung dari tarif pemerintah, pengelola menambahkan besarnya
tarif tersebut.
Pengusaha Pasar akan mengeluarkan biaya operasional dan
perawatan, serta semua kewajiban termasuk pajak-pajak. Syarat
utama bagi kelayakan proyek tentu saja adalah kalau revenue secara
konsisten melebihi pengeluaran.
Untuk mengevaluasi kelayakan finansial akan digunakan indikator Net
Present value (NPV), Payback Period dan Finansial Internal Rate of
Return (FIRR).
Net present value adalah nilai sekarang dari seluruh aliran kas mulai
sekarang sampai akhir proyek
NPV =

n
j 1

Value

(1 rate ) j

NPV dihitung dengan menggunakan tingkat diskonted i yang

menggambarkan biaya modal (cost capital) entitas usaha yang
mengelola Pasar Modern tersebut. Proyek layak untuk diterima apabila
menghasilkan NPV>0. NPV positip ini berarti bahwa pengoperasian
Pasar tersebut menciptakan nilai bagi investor.
Payback period adalah beberapa periode (tahun) investasi proyek ini
terbayar oleh aliran kas bersih yang dihasilkan. Pada dasarnya
payback yang lebih cepat lebih disukai oleh para investor, namun tidak
ada suatu batasan obsolut berkaitan dengan hal tersebut.
Financial Internal Rate of Return (FIRR) adalah tingkat suku bunga
yang membuat NPV = 0. proyek dapat diterimajika menghasilkan FIRR
melebihi biaya modal yang harus dibayarkan kepada para pemilik
modal (pemegang saham dan pemberi pinjaman).
4 Kelayakan Lingkungan
Kelayakan lingkungan menunjukan pendugaan dampak yang bisa
ditimbulkan oleh usaha pasar modern terhadap lingkungan, dalam studi
ini akan di analisis secara diskriptip tentang kelayakan terhadap
lingkungan
Penyusunan ini dilakukan berdasarkan aspek-aspek sebagai berikut :
Pengumpulan data dan informasi tentang
- Rencana pasar modern
- Rencana lingkungan awal
Proyeksi perubahan rona lingkungan awal
Penentuan dampak penting yang ditimbulkan
Evaluasi dampak penting
PT. Sinurta Kertahsibayak

F.9/13

Studi Kelayakan Pembangunan Pasar Modern

Kota Selat Baru Kec. Bantan

Rekomendasi/ saran tindak

- Alternatif usaha atau kegiatan
- Rencana pengelolaan lingkungan
- Rencana pemantauan lingkungan

ILUSTRASI SKETSA IDEA PASARA MODERN KOTA SELAT

BARU, KECAMATAN BANTAN, KABUPATEN BENGKALIS

PT. Sinurta Kertahsibayak

F.10/13

Studi Kelayakan Pembangunan Pasar Modern

Kota Selat Baru Kec. Bantan

PT. Sinurta Kertahsibayak

F.11/13

Studi Kelayakan Pembangunan Pasar Modern

Kota Selat Baru Kec. Bantan

PT. Sinurta Kertahsibayak

F.12/13

Studi Kelayakan Pembangunan Pasar Modern

Kota Selat Baru Kec. Bantan

PT. Sinurta Kertahsibayak

F.13/13