Anda di halaman 1dari 45

Manajemen Konstruksi

Bab

2 Bab 3

SENIN, 7 SEPTEMBER 2015

PRESENTASI

Andhika Rizky Yuandry


Andre Nainggolan
Hansel Loshaless
Johan Santoso
M. Jauhar Al Fatih
Yoel Priatama

MANAJEMEN KONSTRUKS

BAB 2.
PREPARING
THE BID PACKAGE

Masyarakat
semakin
kompleks

Muncul
berbagai
kebutuhan

Dibuatlah
sebuah
proyek (dalam
hal ini, proyek
konstruksi)

2.1|Project Concept and Need

Project Development Cycle

Langkah pertama dari setiap proyek adalah:


Menetapkan kebutuhan
Membuat definisi konseptual dari
fasilitas yang akan memenuhi kebutuhan tersebut
Pada

proses

menetapkan kebutuhan, perlu dilakukan


feasibility study. Studi tersebut mencakup antara lain:
mencari informasi pasar,
mengecek ketersediaan pekerja dan sumber daya,
mencari lokasi fasilitas yang tepat

2.2|Establishing Need

Ada 3 hal yang harus diperhatikan sebelum melangkah


ke tahap preliminary and final design, yakni:
merupakan kunci bagi
pembuat keputusan untuk
memutuskan apakah
proposal proyek diterima
atau tidak

Cost/Benefit
Analysis
Representasi grafis

dari proyek (sketsa) dan layout


dar fasilitas

Estimasi Biaya
dari informasi yang tersedia

2.3|FORMAL NEED EVALUATION

2.4|Conceptual Drawings and Estimates


Contoh layout
fasilitas

Contoh estimasi
biaya

Fungsi dari adanya layout fasilitas dan perkiraan biaya adalah agar

Terdapat 2 tahap:
1.) Preliminary design
yang memberikan owner waktu untuk mereview proyek sebelum
desain detail dimulai. Segala hal mulai dari struktur hingga
supporting sistem mulai didesain di tahap preliminary design, namun
belum mendetail
2.) Final design
Langkah kedua bagi A/E (Architect/Engineer) berfokus pada
penyelesaian interior, dan detail lain seperti titik instalasi listrik,
penempatan elemen struktur, dan hal lainnya.

2.5|PRELIMINARY AND DETAIL DESIGN

Dokumen yang mengumumkan kepada calon peserta


lelang (prospective bidders) bahwa dokumen
desain tersedia untuk dipertimbangkanan dan bahwa
pemilik siap untuk menerima tawaran (bids).
Berisikan informasi mengenai : tipe dan ukuran proyek
secara umum, ketersediaan rencana dan spesifikasi
untuk di review, dan tempat waktu, dan tanggal
pembukaan penawaran (bid).

2.6|NOTICE TO BIDDERS

BID PACKAGE
Dokumen yang tersedia untuk kontraktor dan dimana ia harus
mengambil keputusan untuk menawar atau tidak mengajukan
penawaran mereka.

TERDIRI DARI
Plans and Technical Specifications (Rencana dan
Spesifikasi Teknis),
Proposal Form,
General Conditions,
Special Condition

2.7|BID PACKAGE

GENERAL CONDITIONS
ketentuan tertentu mengenai bagaimana kontrak harus
diberikan dan hubungan antara pihak yang terlibat
sering sama untuk semua kontrak.
(kumpulan persyaratan yang bertujuan untuk
mengeneralkan prosedur dan diaplikasikan kedalam
semua kontrak konstruksi)

2.8|GENERAL CONDITIONS

2.9| SUPPLEMENTARY CONDITIONS

Ada 2 tipe item yang dituangkan dalam supplementary conditions:


Modifikasi dari basic article dari general conditions dalam form
tambahan, penghilangan, atau pergantian
Artikel tambahan dari legal kontrak yang diinginkan atau perlu
bagi suatu poyek.

2.10|TECHNICAL SPECIFICATIONS
Berperan dalam menetapkan seberapa besar tingkat
kualitas yang ada.
Standar pekerjaan dan standar material ditulis dalam
spesifikasi ini.
Pada umumnya kualitas yang diinginkan
ditentukan menurut spesifikasi kualitas yang ada.
Pengorganisasian dari technical spesifications
biasanya mengikuti urutan dari proses konstruksi.

2.11|ADDENDA
Bagian dari dokumen kontrak yang berisikan

deskripsi proyek yang akan dikerjakan dan menyediakan


sarana bagi owner untuk memodifikasi detail dari kontrak
sebelum dimutahirkan.

2.12|DECISION TO BID
Setelah rencana dan spesifikasi proyek selesai ,
kontraktor harus menentukkan bid price (besarnya tawaran).
Dalam target
menentukkan
bid price maka
perlu estimasi ,
dengan

STEP :

1. Quantity takeoff/
Quality surveying
2. Estimasi dari
harga pasar

3. Menentukkan direct
cost
+ indirect cost

4. Management and
overhead cost,
suitable profit
margin, , allowances
for contingencies

5. Menentukan bid price

2.13|PREQUALIFICATION
Proses di mana owner memilih kontraktor
yang capable dalam proyek yang diberikan

2.14|SUBCONTRACTOR
AND VENDOR
QUATATIONS/CONTRACTS
Memperkirakan bagian personel akan menentukkan biaya
langsung untuk bagian- bagian yang akan dibangun. Untuk area
- area spesifik seperti interior, elektrik, dll maka perlu dilibatkan
sub kontraktor yang telah berkutat dalam bidang ini.
Kontraktor mengintegrasikan
penawaran total.

kutipan

ini

kedalam

harga

2.15|BID BOND
Konsep dari ikatan

memungkinkan
satu pihak untuk
melindungi dirinya
sendiri dalam relasi
dengan pihak lain.

Kontrakt
or

Oblige
e
(owne
r)

Suret
y

Pihak ketiga mengarah


kepada surety yang
memberikan
perlindungan sehingga
apabila terjadi
kegagalan/kelalaian yang
mengakibatkan

2.16|Performance and Payments


Bonds
Jika kontraktor telah menyetujui kontrak, maka
Performance Bond (Jaminan Pelaksanaan) dan Payment
Bond (Jaminan Pembayaran) dikeluarkan oleh Surety.
Jaminan pelaksanaan dikeluarkan untuk menjamin
bahwa kontraktor akan menyelesaikan kontrak sesuai
dengan spesifikasi yang telah disetujui di dalam kontrak.
Jaminan pembayaran dikeluarkan untuk menjamin
perlindungan owner terhadap hak gadai atau biaya
terhadap proyek, jika biaya-biaya tersebut belum
dibayar akibat kelalaian kontraktor.

Jaminan pelaksanaan dan jaminan


pembayaran tentu membutuhkan
biaya.
Pada umumnya, tarifnya
dari nilai kontrak.

sebesar 1%

2.17|Cost and Requirements


for Bonds

BAB 3.
ISSUES DURING
CONSTRUCTION PHASE

3.1|Acceptance Period/Withdrawal
Pada periode bidding, kontraktor dapat menarik kembali
penawaran tanpa adanya penalti.
Kontraktor dapat mengoreksi penawaran mereka jika
terdapat kesalahan.
Ketika bid dibuka maka hak-hak tersebut dicabut dari
pihak kontraktor.
Pada periode penerimaan, owner harus menerima salah
satu bid, membuat surat notice to proceed, dan
bersama kontraktor yang dipilih menyetujui kontrak
formal.

Bid Procedure

3.2| Award of Contract/Notice to Proceed


Merupakan surat untuk menandakan pemilihan
kontraktor dan mengarahkan kontraktor untuk
melanjutkan kerja.
Tanggal dikeluarkannya surat Notice to Proceed
dijadikan referensi dari mana awal proyek dihitung.
Jika terdapat halangan untuk memulai pekerjaan di
lokasi konstruksi, maka owner mengeluarkan Letter of
Intent yang mengindikasikan bahwa owner ingin segera
menyetujui kontrak setelah halangan di lokasi
konstruksi diselesaikan.

3.3| Dokumen Kontrak


Merupakan dokumen yang mengikat para
pihak dengan mendeskribsikan pekerjaan
masing-masing pihak
Berisi dokumen:
A.
B.
C.
D.
E.

Gambar-gambar
Syarat umum
Syarat khusus
Spesifikasi teknis
Addenda lain

Formatnya bervariasi

3.4| Penambahan Waktu


Kehendah
Tuhan (bencana
alam, cuaca
yang tak
terduga)

masalah desain
atau
perubahanperubahan
akibat
keinginan
owner.

pemogokan
(strike)

keterlambatan
pengiriman

hal-hal lain di
luar kontrak

%perpanjangan = x 100%

Tanggal penyerahan
bangunan ke owner
ditentukan dari inspeksi
oleh perwakilan owner
sesuai persyaratan owner
setelah pekerjaan hampir
selesai.

3.4.2 Beneficial Occupancy Date (BOD)

Change Orders adalah suatu perubahan


yang didiktekan untuk alasan apapun
selama konstruksi.

Prosedur perubahan lingkup tercantum


dalam syarat umum kontrak.

Biasanya, perubahan dikirimkan kepada


kontraktor.

3.5 |Change Orders

Terjadi akibat adanya


perbedaan antara desain
yang didasarkan pada kondisi
proyek dengan hasil
penyelidikan lapangan.
Solusi dari perubahan kondisi
proyek adalah permintaan
Change Orders dari
kontraktor ke owner.
Jika owner menolak Change
Orders , validitas klaim akan
diteruskan ke arbitrase dan
pengadilan.

3.6 | Changed Conditions

3.7 | Value Engineering

Ada dua faktor yang biasa menghalangi pertukaran


informasi dari pihak kontraktor ke pihak desainer :
1. Sikap kontraktor dan desainer/insinyur yang berlawanan
2. Rangkaian/urutan aktifitas konstruksi

Sikap kontraktor dan desainer/insinyur yang


berlawanan
Adanya relasi yang berlawanan antara kontraktor dan
desainer/insinyur
Insinyur = komposer, kontraktor = orkestra
Kontraktor lebih mengetahui desain yang lebih bisa
dibangun (bisa hemat biaya).
Karena itu dibutuhkan hubungan yang lebih baik agar
efektifitas biaya dapat lebih dimaksimalkan

1. Sikap kontraktor dan desainer/insinyur yang berlawanan

2. Rangkaian/urutan aktifitas konstruksi

Rangkaian/urutan aktifitas konstruksi


Sesuai dengan tahapan yang ada, desain dan dokumen
perhitungan bangunan sudah harus ada untuk pemilihan
kontraktor
Akibatnya kontraktor tidak dapat memberi masukkan
terhadap desain. Dan insinyur pun tidak dapat menjelaskan
mengenai rancangannya
1. Sikapadalah
kontraktor
dan desainer/insinyur
yang berlawanan
Solusinya
pemilihan
kontraktor selagi
desain masih
proses
2.dalam
Rangkaian/urutan
aktifitas konstruksi

Inti Value Engineering


Adalah untuk membuat kontraktor memberi masukkan
kepada desain sebagai pertimbangan

Dapat memberi masukkan agar biaya lebih efisien


Ketika kontraktor berhasil melakukan penghematan, maka
akan mendapat hadiah dari uang yang telah dihemat

3.8 Suspension, Delay, or


Interruption
Pengawas konstruksi dapat memberhentikan, menunda,
atau mengganggu proses konstruksi sampai jangka waktu
yang diinginkan
Kontraktor harus melalui siklus berhenti, dan mengulangi,
akibatnya akan mengganggu pekerja dan material
Sesuai dengan kontrak yang ada, maka pihak owner
harus membayar sejumlah biaya akibat hal tersebut
(diluar profit)
Biasa disebabkan karena biaya owner yang terhambat
dalam melanjutkan proyek

3.9 Liquidated Damages


Sebuah proyek didasari akan waktu penyelesaian, dan
ini sudah ditentukan dalam kontrak
Jika penyelesaian proyek lewat dari waktu yang telah
disepakati, maka akan ada biaya likuidasi (ganti
rugi)yang dibebankan kepada kontraktor
Hal ini sama saja seperti biaya ganti rugi akibat

keuntungan yang seharusnya bisa


diperoleh oleh owner terhambat akibat belum
selesainya proyek

Selain profit yang didapat, biaya untuk


menyewa staff dan pengawas tentu
akan dibebankan pula kepada kontraktor
Dalam hal ini owner tidak bisa mematok
biaya ganti rugi seenaknya untuk
menakuti kontraktor. Biasanya ada ketentuan
di awal, berapa biaya ganti rugi per
keterlambatan satu hari
Sebagai gantinya, apabila kontraktor mampu
menyelesaikan lebih cepat dari waktu
perkiraan, maka akan ada bonus karena
profit owner didapat lebih cepat

3.10 Progress Payments and Retainage


Kontraktor akan menerima penggantian dana
secara berkala
Biasanya pada akhir bulan, kontraktor dan perwakilan
owner membuat estimasi progress yang
telah terjadi dan akan terjadi penggantian dana
yang telah ditanggung sementara oleh pihak
kontraktor

Retainage adalah sejumlah biaya (10% dari


total keuntungan) yang ditahan saat
proses konstruksi sudah hampir selesai
Hal ini diakibatkan untuk menjaga
semangat kontraktor yang mungkin
melemah saat konstruksi sudah hampir
selesai (hampir semua pembayarang telah
diterima)
Dengan biaya retainage yang cukup besar
dapat membuat kontraktor lebih
bersemangat dalam menyelesaikan proyek
agar biaya retainage itu dapat diperoleh di
akhir proyek

3.11 Progress Reporting


Secara periodik (ditentukan), kontraktor harus
menyerahkan rencana kegiatan ke depannya
yang praktikal ditambah progress yang sudah ada untuk
disetujui oleh pihak owner
Hal ini tentu menjadi tugas periodik dari kontraktor, dan
tentu harus ada sebuah progress yang kelihatan
Disajikan dalam bentuk diagram

Kontraktor dapat merevisi susunan rencana


laporan progress agar tetap dapat
dijalankan
Apabila kontraktor gagal menyusun
progress report, maka akan berakibat pada

penahanan biaya penggantian


dana (progress payment) sampai

kontraktor berhasil menyerahkan susunan


rencanan kegiatan ke depannya

3.12 Acceptance and Final Payment


Sebagai hal terakhir, maka akan ada inspeksi dari pihak
owner dan kontraktor untuk mengevaluasi proyek
Apabila ada kesalahan maka kontraktor akan melakukan
perbaikan
Setelah proyek diterima maka retainage akan dicairkan
dan pembayaran total akan dilunaskan
Hal ini juga berlaku antara kontraktor utama dengan
subkontraktor

Q&A
3.1 Biaya likuidasi dibebankan kepada owner apabila ada
penundaan, sedangkan hukuman keterlambatan
dibebankan kepada kontraktor karena lewat dari waktu
yang ditentukan
3.2 Guna retainage adalah untuk memotivasi kontraktor
saat konstruksi hampir selesai

MANAJEMEN KONSTRUKS

THANK YOU