Anda di halaman 1dari 8

BAB 10

PERENCANAAN LOKASI PASAR

Dalam perencanaan lokasi pasar maupun Supermarket lain, maka hal-hal yang perlu diuraikan untuk
dianalisa lebih lanjut adalah: Perlunya pendefinisian pasar adalah untuk mengetahui secara
pasti batasan,kriteria dari apa yang disebut pasar yang ada dalam pengelolaan PD Pasar Jaya, jenis
barang-barang apa yang dijajakan serta sitim penjajaan (penjualan) maupun pasokan, dan
sistem manajemen pasar ini sendiri.
10.1. PERATURAN PEMERINTAH MENGENAI PASAR
Peraturan Pcmerintah dalam hal perpasaran serta masa berlakunya peraturan tersehut amat memegang
peranan penting dalam hal perencanaan lokasi pasTa, sebab apabi1a peraturan berubah, rencana lokasi
pasar yang semula sudah direncanakan dengan pertimbangan masak-masak dapat menjadi saah semua
dan tidak dapat dilaksanakan, yang berarti, sia-sialah usaha perencanaan yang telah dibuat. peraturan
Pemerintah ini sebaiknya cukup jelas sehingga Cukup kuat untuk dijadikan pedoman untuk mendeteksi
arah kemana kecenderungan pemerintah terhadap pasar tradisional ini apakah ada campur tangan dalam
pengelolaannya apakah ada keinginan untuk melindungi kegiatan pasar ini agar tidak punah di masa
depan dan bagaimana agar pasar tetap dapat bersaing dengan pasar swalayan yang makin menjamur
dengan peraturan tata letak, jarak yang memisahkannya dengan pasar swalayan ataupun dari perbedaan
jam buka pasar dengan pasar swalayan dan sebagainya.
10.2. MEMPELAIARI DATA SEKUNDER BERUPA STUDI-STUDI
PASAR SEBELUMNYA
Dalam hal ini, studi-studi tentang pasar sebelumnya ataupun studi yang secara tidak langsung
berhubungan dengan pasar (baik di dalam maupun di luar Jakarta, baik di dalam maupun di luar negeri
seperti studi dari Berry, Boyce & Fansier) akan sangat membantu apabila kredibilitas atau kedalaman
studi itu sendiri patut dijadikann pegangan. Hal ini akan sangat mempersingkat waktu perencanaan dan
sekaligus menghemat biaya terutama studi yang menunjang perpasaran di DKI Jakarta itu sendiri.
Tetapi sekali lagi hal ini akan sangat bermanfaat bila narasumber ini punya tingkat kebenaran yang
cukup tinggi, meskipun survey di lapangan masih tetap diperlukan dalam jangka waktu tertentu
untuk melihat perubahan-perubahan yang terjadi agar lebih
mempertajam perencanaan.
10.3. PASAR SEBAGAI AKTIVITAS KOMERSIL YANG TIDAK
BERDIRI SENDIRI
Aktivias komersil adalah aktivitas yang saling berkait dengan aktivitas komersil yang lain, karena dapat
saling menunjang maupun menyaingi, sehingga pembicaraan rnengenai pasar tidak dapat berdiri
Sendiri begitu saja. Aktivitas-aktivitas ini semua tergolong aktivitas tertier yang dalam perencanaan
lokasi akan saling berinteraksi.
10.4. LOKASI PASAR DI DKI JAKARTA
Pengetahuan tentang lokasi pasar yang ada dan evaluasi tentang kondisinya serta kecenderunganny.a
apabila dilihat dari lokasinya berdirinya (apakah berqdiri sendiri, nesting/saling mengumpul,
maupun berlokasi memanjangsepanjang jalan) dan. ada di dalam jalan yang- memberikan kualitas

assesiblitas tertentu baik terhadap pejalan kaki maupun pengendara mobil baik yang umum
maupun pribadi.
10.5 LOKASI JENIS-JENIS AKTIVITAS KOMERSIL YANG LAIN
Aktivitas komersil yang lain dan lokasinya amat besar pengaruhnya pada berhasil tidaknya aktivitas
pasar, apakah aktivitas-aktivitas tersebut saling mengumpul sehingga merupakan suatu aglomerasi
sehingga memberikan eksternalitas tertentu ataukah berdiri sendiri.
Lokasi dari pada aktivitas-aktivitas komersil yang lain yang akan berpengaruh banyak adalah:
Lokasi pedagang besar
Lokasi super market (pasar swalayan)
Lokasi aktivitas-aktivitas pendukung
Lokasi lokasi tempat-tcmpat pelayanan professional
Lokasi lokasi pelayanan-pelayanan bisnis
Lokasi peiayanampelayanan perorangan.

10.6.LOKASI DAN DITRIBUSI KEPADATAN & PENDAPATAN PENDUDUK KOTA


Lokasi dari pada distribusi penduduk, distribusi kepadatan, besarnya pendapatan dan pemerataannya
serta jenis budaya masyarakat setempat amat penting menentukan berhasil tidaknya perencaanaan
lokasi pasar, sebab merekalah yang akan menjadi sumber pendapatan sebagai pembeli dari pada pasarpasar yang direncanakan tersebut, dan yang tingkah laku belanja mereka amat menentukan jenis barang
atau fungsi dari pada pasar yang ada direncanakan. Pengetahuan ini akan sangat menentukan jumlah,
besar dan kerapatan distribusi pasar yang direncanakan; makin banyak dan makin tinggi income
penduduk makin banyak jumlah pasar yang harus didirikan di kawasan tersebut, dan begitu pula
sebaliknya. Dalaghal ini jumlah pasar yang besar dapat dimodifikasi dengan pasar bertingkat.
tergantung pada tingkat kepadatan dan harga tanah di kawasan tersebut. Akan sangat mubazir apabila
kita rnerencanakan pasar yang tidak mempunyai pembeli.
10.7. EVALUASI KONDISI PASAR YANG ADA
Kondisi pasar yang sudah ada harus dievaluasi bagaimanakah usia pasar tersebut, kondisi phisik
(keamanan dan kenyamanan bangunan), kecenderungan berdasarkan gejala-gejala yang ada pada pasar
tersebut apakah makin merosot ataukah ada kemajuan, hierarkhi fungsi, aktivitas pendukung. grafik
penjualan pada tahun-tahun terakhir, apakah terdapat gejala pengosongan ruang- ruang pasar atau
sebaliknya terdapat pertambahan fungsi pasar, keamanan daerah pasar apakah mencerminkan citra yang
baik bagi masyarakat, apakah sering terjadi kriminalitas di kawasan tersebut, regional supply dan
demand, dan harga barang-barang di pasar tersebut bila dibandingkan dengan di tempat lain karena ini
menentukan kecenderungan banyak sedikitnya pembeli yang datang ke pasar tersebut.
10.8. PENGETAHUAN MENGENAI ZONiNG & MASTER PLAN
KOTA
Pengetahuan ini juga amat menentukan perencanaan lokasi pasar, sebab zoning dan master plan kota
biasanya berbicara mengenai aspek tata letak dan fungsi bagian-bagian kota di masa depan,
rencana pembuatan jalan yang rnenentukan assesibilitas pasar bagi pembeli baik yang berjaian kaki
maupun yang naik kendaraan umum ataupun bermobil pribadi, batasan-batasan dan
peraturan bangunan yang erat hubungannya dengan tinggi bangunan dan jumlahnya sarana parkir di

suatu tempat yang direncanakan untuk bangunan pasar. Apabila pengetahuan ini dapat diperoleh dan
master plan zoning kota itu sendiri juga konsisten, hal ini akan sangat membantu perencanaan lokasi
pasar sekaligus jumlah pasar dalam jangka yang relatif panjang, atau
dalam jangka pendek yang terbagi dalam skala prioritas perencanaan.
10.9 KONDISI LALULINTAS ANTAR REGIONAL
Pengetahuan tentang hal ini akan ditunjang sekali bila dilakukan survey tentang origin destination,
tingkat kepadatan lalul lintas, perbedaan intensitas lalul lintas pada jam-jam tertentu apakah
terdapat kemacetan, apakah ada alternatif jalan, rencana jalan di masa depan dan perkiraan potensi arus
lalulintas yang akan terjadi. Hal ini akan sangat menentukan besarnya assesibilitas
perencanaan lokasi pasar, dan dalam hal ini perlu diperkirakan apakah itu terutama bagi pejalan kaki,
pengendara kendaraan umum (bis, mikrolet, kereta api/trem) ataukah mobil pribadi. Perbedaan
assesibilitas ini amat menentukan macam dan besarnya pasar yang direncanakan.
10.10 TINJAUAN TEORI LOKASI PASAR
Dalam hal ini teori lokasi pasar akan sangat membantu meneliti objek pasar dengan lebih tajam seolaholah dalam bentuk model berskala miniatur. Dalam teori terjadi banyak asumsi sehingga
bila asumsi itu dipenuhi terjadilah kondisi pasar yang ideal menurut teori tersebut. Sayangnya kondisi
ideal ini amat jarang atau tidak pernah terjadi di dalam kenyataan, tetapi teori pasar
sebagai pegangan dapat membuat mata kita jeli dan tajam meneliti dan menemukan penyimpanganpenyimpangan yang terjadi sehingga pemecahannya dapat direncanakan sedini
mungkin dan kondisi ini dapat dicarikan modifikasinya agar kondisi optimal dari perencanaan itu dapat
dipenuhi kalaupun tidak sekaligus terlaksana dapat dibuatkan perencanaan dalam
bentuk skala prioritas berjangka pandek yang tersusun dalarn wadah jangka panjang.
Adapun teori-teori pasar yang amat berpengaruh adalah teori teori Sentral" oleh Christaller "yang
diilhami oleh Weber, kemudian dimodifikasi oleh Losch, Isard, Brian Belfry dan
berbagai ahli lainnya (lihat di Bab 4).
Dalam teori ini disebutkan bagaimana terbentuknya mekanisme pasar bila kondisi ideal terpenuhi
sehingga akan terbentuk konfigurasi berbentuk segi enam sarna sisi yang teratur dengan berbagai
hierarkhinya yang merupakan optimasi dari pasar (k=3), optimasi dari trak (lalulintas)atau k=4, dan
optimasi dari kegiatan administrasi (k=7) dan modifikasi dari hierarkhi tersebut; teori-teori ini juga
muenerangkan bagaimana terbentuknya mekanisme pasar yang semula pasar periodik kemudian
menjadi pasar yang menetap.
Dalam kenyataan penyimpangan dari pada teori~teori (yang berbentuk dasar segi enam sama sisi ini)
adalah karena adanya berbagai distorsi yang mempengaruhi perkembangan fungsi letak
dan hierarkhinya seperti: distorsi karena aglomerasi. Lokalisasi. perbedaan waktu tumbuh, time lag,
stabilitas dan kemerosotan pasar yang dipengaruhi oleh perbedaan income penduduk.
kepadatan, lalulintas, usia pasar dsb. ataupun kecenderungan terbentuknya pasar karena memanjang
sepanjang jalan (ribbon development). Teori ini juga menerangkan kenapa di suatu tempat
terdapat banyak pasar dan di tempat lain tidak.

10.11. TEKNIK-TEKNIK PERENCANAAN PASAR

Perencanaan lokasi pasar dapat dilakukan dengan teknik sebagai


beirkut:
Titik minimal jumlah perjalanan (mimimum aggregate travel) untuk lokasi-lokasi yang
mengumpuI(nesting),memanjang
(ribbon development) dan yang berdiri sendiri. Titik miminal jumlah perjalanan adalah sebuah
lokasi optimum yang dapat dicari dari berbagai Iokasi pasar/pemukiman yang saling
berinteraksi, sehingga jarak capai ke titik tersebut adalah yang paling singkat dari segala arah.
Teknik transformasi peta (map transformation) untuk lokasi- lokasi yang mengumpul (nesting).
Teknik ini mengkombinasikan peta kota sebenarnya dengan data-data
kepadatan dan distribusi income penduduk yang ditransformasikan dalam besaran sebenarnya,
kemudian ditumpukkan dengan teori tempat sentral yang berbentuk konfigurasi segi enam sama
sisi, dicari hubungan- hubungannya, kemudian peta dikembalikan lagi ke bentuk
sebenarnya. Cara ini dapat menentukan kira-kira letak-letak pasar yang direncanakan.
Dari berbagai hal yang dikemukakan di atas, terlihat bahwa perencanaan pasar memiliki berbagai aspek
yang kompleks untuk dipertimbangkan. Untuk itulah perlu dipikirkan jangka waktu
proyek yang akan dikerjakan, karena diperlukan selain studi data primer berupa survey untuk membuat
peta yang aktual, maupun laporan-laporan yang aktual, mendalam dengan tingkat kredibilitas yang
cukup tinggi sebagai acuan perencanaan yang dapat dipakai untuk jangka panjang.
10.12 TEKNIK PERENCANAAN KEGIATAN KOMERSIL
Seperti telah dikembangkan oleh Christaller (lihat bab khusus Christaller) lokasi-lokasi kegiatan
komersil dapat dilihat dari ukuran, jarak satu sama lain dan fungsinya Teori ini dapat
dipakai untuk melihat atau mengembangkan/merencanakan hierarkhi spatial/lokasi dengan
menggabungkannya bersama- sama teknik transformasi peta (niap transformation) (lihat
pembicaraan khusus mengenai hal ini). Prosedurnya adalah dengan cara mcmbagi-bagi daerah studi
menjadi sel-sel yang sama dan sebangun dengan jumlah dollar (rupiah) yang dikeluarkan oleh
penduduk setempat sebagai fungsi yang dipakai di dalam masing-masing sel. Kemudian luas tiaptiap sel ditransformasikan, sehingga sesuai dengan besarnya total jumlah uang yang dibelanjakan untuk
makanan di dalam sel tersebut. Kemudian dibuatlah grid berbentuk segi enam (kenapa
segi enam, lihat uraian Christaller, lihat Bab 4) dengan pusatnya merupakan lokasi teoritis dari
supermarket. Ukuran dari setiap sel yang terkurung dalam tiap grid segi enam beraturan ini
mencerminkan jumlah pembelian belanja barang-barang seharga tertentu (misalnya $ 1.5 million waktu
studi ini dibuat) Akhirnya, lokasi pusat-pusat hexagonal tersebut ditransfer ke peta yang
terdistorsi (ditumpukkan). Langkah terakhir adalah dengan mengepaskan teori lokasi supermarket
kepada daerah terdekat dari tanah yang digolongkan beraktivitas komersil. Studi ini
membuahkan hasil bahwa terdapat keteraturan "jarak" dari tempat-tempat pembelanjaan yang berdiri
sendiri (berhierarkhi terendah dalam teori tempat sentral dari Christaller) tidak hanya
di dalam kawasan kota itu sendiri tetapi di dalam perbandingannya dengan distribusi penduduk dan
kemampuan beli masyarakatnya (Gambar 10.1). Dalam hierarkhi tempat-tempat sentral yang lebih
tinggi, konsep-konsep threshold, range maupun urutan, fungsi dari aktivitas komersil ini dapat
diterapkan penggunaan analisa tersebut di atas, karena adanya proses nesting dari tempat sentral .

10.13. AKTIVITAS KOMERSIL & TEMPAT-TEMPAT SENTRAL DI


KOTA
Pasar adalah sebuah aktivitas komersil, tetapi di samping pasar terdapat banyak aktivitas komersil lain
yang perlu diperhatikan, yaitu segala aktivitas komersil yang tergolong aktivitas tersier
Yang tergoIong aktivitas ini adalah:
1. Pedagang Eceran
2. Pedagang besar
3. Finance, asuransi dan real estate
4. Servis-servis professional
5. Servis-servis perorangan
6. Servis-servis bisnis.

Untuk meneliti masalah pasar, hal-hal berikut ini perlu


diketahui:
Banyaknya atau pescntase dari pada orang-orang yang
bekerja dalam aktivitas pedagang eceran/industri servis.
Berapakah jumlah % jumlah orang yang tergabung dalam
aktivitas komesil.
Karakteristik dari pada pusat-pusht kegiatan komersil di dalam
kota yaitu}
1. Intensitas penggmnaan tanah-tanah komersil
2. Penggunaan tanah urban untuk -gedung-gedung
bertingkat.
10.14. LOKASI AKTIVITAS KOMERSIL
Dengan adanya aktivitas komersil di dalam kota, yang bertempat di tanah-tanah yang sempit, hal ini
menandakan adanya suatu konsentrasi aktivitas yang tinggi dan dengan intensitas
pcnggunaan tanah yang tinggi pula. Pertanyaan yang timbul kemudian adalah apakah aktivitas
komersil ini terkonsentrasikan secara tunggal. Ataukah konsentrasinya tesebar di beberapa tcmpat?
Kalaupun terjadi konsentrasi-konsentrasi yang menyebar, apakah pada dasarnya mempunyai prinsipprinsip yang sama. ataukah ada perbedaan-perbedaan struktural/fungsi ali antara
mereka?
Bila berbicara tentang harga tanah, aktivitas komersil biasanya mendapat keuntungan dari penggunaan
tanah yang berlokasi pada atau dekat dengan tempat-tempat yang asesibilitasnya maksimum di dalam
kota. Keuntungan dari
pemilihan lokasi tersebut adalah
Punya asesibilitas yang besar dengan para pejalan kaki
Punya asesibilitas yang besar terhadap terminal-terminal lalulintas, yang berlokasi di sentralsentral kota, seperti terminal bus, setasiun kereta api/trem dsb
Punya banyak ases dengan suppiier besar atau berbagai industri penunjangnya
Biasanya berdekatan dengan tempat-tempat yang menunjang lokasi-lokasi komersii A
Meskipun begitu hanya sedikit sekali tanah-tanah di kota yang mempunyai keuntungan-keuntungan
seperti di atas Meskipun begitu biasanya lokasinya mendekati lokasi yang disebut sebagai "paint of
minimum aggregate travel" atau titik jumlah minimal perjalanan. Titik minimal jumlah perjalanan
adalah jumlah minimal jarang yang harus ditempuh oleh orang untuk rnencapai sebuah titik lokasi
tertentu ini adalah titik yang mempunyai tempat-tempat sentral (memusat) yang tinggi, yang bukan
berdasarkan unit lahan, tetapi dilihat dalam ukuran distribusi penduduk Titik ini meminimalkan jumlah
perjalanan dari semua orang secara menyeluruh, bukan hanya dari satu tempat saja. Tentu saja titik ini
akan berubah bila distribusi penduduk di kawasan itu juga berubah Pada waktu sebuah kota terbentuk,
titik ini biasanya menjadi pusat daerah komersil yang tentunya dalam pembentukan berikutnya
terpengaruh oleh hal-hal phisik yang menunjang maupun menghalangi laju pertumbuhannya. Lokasi
inilah yang kemudian menjadi suatu tempat yang disebut sebagai "Central Riasi ness Di strict " (CBD).