Anda di halaman 1dari 19

Kali ini kita membuat aplikasi untuk simulasi pada rencana investasi proyek.

Sehingga dengan mengadakan simulasi


tersebut kita dapat mengambil kesimpulan tentang "Layak" atau "Tidaknya" proyek itu untuk dikerjakan. Aplikasi yang
kita gunakan adalah menggunakan Excel 2007 yang merupakan Aplikasi perkantoran.
Untuk lebih memahami, cermati contoh Studi Kasus di bawah ini :
Thn 1993 perusahaan menginvestasikan dana awal Rp.700.000.000,- Dengan investasi tsb manajemen
mengharapkan pemasukan (cash inflow) sbb :
Thn 1994 Rp. 100.000.000,Thn 1995 Rp. 100.000.000,Thn 1996 Rp. 150.000.000,Thn 1997 Rp. 150.000.000,Thn 1998 Rp. 150.000.000,Thn 1999 Rp. 150.000.000,Perusahaan mensyaratkan bahwa investasi tsb akan kembali dlm jangka waktu 6 Thn. Apakah Investasi tsb Layak
dgn analisis menggunakan Payback Period ?
Untuk menganalisa proyek tsb, ikuti langkah2 pembuatan Tabel Excel di bawah ini :

(Klik Gambar di atas jika belum jelas).


1.

Buatlah Tabel Excel Persis seperti gambar di atas, termasuk posisi kolom dan row masing-masing item.

2.

Masukan data-data sepeti di atas.

3.

Lakukan penyatuan Kolom pada D14 dan E14 dengan mengKLIK menu "Merge & Center".

4.

"Copy" hasil kerja point 3 di atas dan "Paste" kan dibawahnya sampai Row 17.

5.

Pada SEL D16 ketik rumus =E11+(D6-SUM(C7:C11))/C12

6.

Pada SEL D17 buat rumus dengan mengetik

=IF(D15>D16,"Go

Project / Layak","No Go Project")


Nah, tabel sudah selesai dan bisa digunakan untuk simulasi proyek lainnya.

Pengertian studi kelayakan proyek atau bisnis adalah penelitian yang menyangkut berbagai
aspek baik itu dari aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan pemasaran,
aspek teknis dan teknologi sampai dengan aspek manajemen dan keuangannya, dimana itu
semua digunakan untuk dasar penelitian studi kelayakan dan hasilnya digunakan untuk
mengambil keputusan apakah suatu proyek atau bisnis dapat dikerjakan atau ditunda dan
bahkan dibatalkan.
Dalam studi kelayakan keuangan (financial feasibility study) alat ukur yang biasa digunakan
adalah Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR), dimana apabila suatu
project atau investasi telah lolos uji menurut analisis kelayakan ini, maka secara financial

kita dapat mengatakan bahwa project tersebut dapat dijalankan. Asumsikan bahwa STMIKPOLTEK PalComTech akan melakukan ekspansi kampus dengan mendirikan bangunan yang
akan menghabiskan biaya sebesar 3 milliar rupiah, kelayakan project ini akan dinilai selama
5 tahun, dimana arus kas bersih yang masuk selama 5 tahun tersebut dirincikan sebagai
berikut :

Langkah selanjutnya adalah kita akan menghitung tingkat Net Present Value (NPV) dengan
menggunakan excel, dimana formula excel akan meminta kita untuk menginput dengan
format sebagai berikut :
=NPV(rate;value1;value2 dst)
Dimana rate adalah tingkat suku bunga yang digunakan, jika akan membangun dengan
biaya sendiri, maka gunakan tingkat suku bunga tabungan/deposito, sedangkan jika kita
menggunakan uang pinjaman/kredit, maka kita gunakan tingkat suku bunga
kredit/pinjaman, untuk kasus ini maka kita gunakan suku bunga deposito sebesar 6%, untuk
value1 dan seterusnya diisi dengan nilai arus kas keluar dan masuk. Dengan catatan arus
kas keluar (total investasi) sebesar 3 milliar harus bertanda negatif.

Lalu tekan enter sehingga muncul tampilan sebagai berikut :

Dari hasil perhitungan di excel dapat dilihat bahwa nilai NPV bertanda positif sebesar
Rp1.881.302.169,38 sehingga dapat dikatakan bahwa investasi yang dilakukan untuk jangka
waktu penilaian selama 5 tahun adalah layak untuk dilakukan.
Selanjutnya adalah menghitung Internal Rate of Return (IRR), dimana IRR adalah persentase
tingkat suku bunga yang akan membuat nilai arus kas menjadi 0, dengan kata lain IRR
adalah tingkat suku bunga internal dari hasil investasi yang kita jalankan, dimana IRR ini
akan dibandingkan dengan tingkat suku bunga deposito (bila investasi dengan uang sendiri)
atau tingkat suku bunga pinjaman (bila investasi dengan dana pinjaman). Dimana suatu
investasi dikatakan layak jika IRR lebih besar dari tingkat suku bunga yang digunakan. Untuk
kasus diatas maka perhitungannya adalah sebagai berikut :

Cara menggunakan excel untuk mencari nilai IRR adalah dengan cara mengentik formula
dengan format sebagai berikut =IRR(values;guess) dimana nilai values diisi dengan array
dari nilai investasi awal hingga cashflow 5 tahun, sedangkan untuk nilai guess diabaikan
saja. Selanjutnya tekan enter sehingga tampil tampilan sebagai berikut :

Selanjutnya adalah membandingkan nilai IRR dengan tingkat suku bunga yang dipilih,
diasumsikan nilai tingkat suku bunga yang digunakan adalah tingkat suku bunga pinjaman
sebesar 15%, dengan nilai IRR sebesar 25,13% lebih besar dari 15% maka tingkat
keuntungan yang diperoleh dari investasi tersebut lebih besar dari tingkat bunga yang harus
dibayarkan atas pinjaman investasi tersebut. Dengan kata lain investasi tersebut layak
untuk dijalankan.

Pada edisi 231 (Tabloid PC Plus) sebelumnya, telah dibahas metode penilaian investasi dengan metode NPV (Net
Present Value) dengan menggunakan Ms.Excel. Untuk menilai studi kelayakan usaha (feasibility study) layak atau
tidak dijalankan, selain metode tersebut ada metode yang lain yang bisa digunakan untuk menilai sebuah bisnis
(investasi), yaitu IRR (Internal Rate of Return). Untuk menjalankannya, ikuti langkah-langkah dibawah ini:
1.

Kita ambil contoh saja, A mempunyai usaha rumah makan dengan Investasi awal Rp70.000 . Penerimaan
pada tahun pertama adalah sebesar Rp12.000, tahun ke dua Rp15.000, tahun ke tiga Rp18.000, tahun ke empat
Rp21.000, dan tahun ke lima adalah Rp26.000.

2.

Masukkan data tersebut seperti pada gambar.

3.

Misalnya untuk mengetahui IRR setelah tahun ke empat, gunakan IRR worksheet functionIRR(C3:C7),
sehingga akan didapat hasil IRR setelah tahun ke empat adalah 2,12%.

4.

Jika Ingin mengetahui IRR setelah tahun ke lima, gunakan IRR(C3:C8), dan akan didapat hasil IRR sebesar
8,66%. Selamat mencoba.

FILED UNDER ANALISA KELAYAKAN TAGGED WITH FEASIBILITY STUDY, INTERNAL RATE OF
RETURN, IRR,KELAYAKAN PROYEK, PRESENT VALUE, RATE OF RETURN, STUDI KELAYAKAN, STUDI KELAYAKAN
USAHA

Proyeksi Pendapatan
MAY 31, 2012 LEAVE A COMMENT

Untuk memprediksi pendapatan / penjualan dimasa yang akan datang, baik di dalam laporan studi kelayakan usaha
ataupun prediksi penjualan / pendapatan / cash flow yang akan kita terima, tentunya harus memperhatikan berbagai
macam aspek, misalnya inflasi, kenaikan harga bahan baku, dll. Hal tersebut tentunya akan berpengaruh terhadap
prosentase kenaikan per tahun dari penjulalan / pendapatan yang di inginkan. Dalam studi kelayakan usaha atau
bisnis, tugas kita salah satunya adalah memproyeksikan pendapatan. Contoh kasus, PT WHY memiliki usaha trading
Batu Kerikil. Pada tahun 2010, penjualan batu kerikil telah mencapai 100 Ton / tahun. Perusahaan tersebut
memperkirakan setiap tahun akan ada kenaikan penjualan sebesar 5%. Namun karena persaingan yang semakin
ketat, harga jual hanya dinaikkan 3% per tahun. Harga jual pada tahun ini adalah sebesar Rp.150. Bagaimanakah
perhitungan untuk memproyeksikan pendapatan perusahaan tersebut? Berikut ini adalah tahapan penyelesaiannya :

1.

Untuk memproyeksikan penjualan (quantity) batu kerikil dengan kenaikan per tahun adalah 5%, maka
rumus yang digunakan adalah Penjualan-tahun ke n = Penjualan tahun ke n-1 x (1+5%) :
1.

Tahun 2011 = 100 x (1+5%) = 105 Ton

2.

Tahun 2012 = 105 x (1+5%) = 110 Ton

3.

Tahun 2013 = 110 x (1+5%) = 116 Ton

4.
2.

Tahun 2014 = 116 x (1+5%) = 121 Ton dst


Sedangkan untuk memproyeksikan harga jual, rumus sama dengan di atas, hanya saja tingkat kenaikan

harga jual di rubah menjadi 3%. Hasilnya dapat dilihat pada gambar di atas.
3.

Selanjutnya untuk mengetahui pendapatan per tahun, maka Penjualan Quantity x Harga Jual.

4.

Apabila ingin langsung mengetahun penjualan quantity secara langsung di tahun 2014, maka dapat
menggunakan rumus sebagai berikut Penjualan Tahun 2014 = Penjualan Tahun 2010 x (1+5%)^4; sehingga
perhitungannnya adalah sebagai berikut Penjualan Tahun 2014 = 100 Ton x (1+5%)^4 = 100 Ton x 1,22 = 122
Ton.

Rumus-rumus di atas merupakan aplikasi dari Teori Time Value of Money (Nilai Waktu Uang) yaitufuture value.
FILED UNDER NILAI WAKTU UANG TAGGED WITH FEASIBILITY STUDY, PENDAPATAN, PROYEKSI
KEUANGAN,STUDI KELAYAKAN, TIME VALUE OF MONEY

Kebutuhan Data Penyusunan Studi Kelayakan Pembangunan Hotel


MAY 31, 2012 LEAVE A COMMENT

Dalam menyusun Laporan Studi Kelayakan Usaha, tentunya perlu di dukung dengan data-data yang akurat dan
dapat dipertanggung jawabkan. Berikut ini akan ditampilkan contoh kebutuhan data (kuesioner) untuk proyek Studi
Kelayakan Pembangunan Hotel:
Data / dokumen yang dibutuhkan dalam penyusunan studi kelayakan proyek Renovasi Hotel
________________________ oleh PT. _______________________ dalam rangka pengajuann kredit Investasi /
kredit modal kerja adalah sebagai berikut :

1.

Nama Hotel _____________________

2.

Kelompok hotel bintang (satu/dua/tiga/empat/lima)

3.

Gambar design / layout Hotel (gambar existing dan gambar renovasi)

4.

Skedul pembangunan hotel yang dilakukan :


a.

Periode konstruksi bangunan hotel :

Pekerjaan struktur bangunan ( bulan _____ s/d _____ tahun _____)

Pekerjaan Lanscape (bulan ____ s/d _____ tahun ____)

Pekerjaan Arsitektur (bulan _____ s/d _____ tahun ____ )

Pekerjaan Furniture & accessories (bulan _____ s/d _____ tahun _____)

Pekerjaan ME (bulan ____ s/d _____ tahun _____)

5.

b.

Launching (bulan _____ tahun _____)

c.

Komersial (bulan _____ tahun _____)

Pengeluaran biaya (RAB) untuk pembangunan Hotel yang , meliputi :


a.

Biaya pembangunan fisik

b.

Biaya arsitektur

c.

Biaya furniture & accessories (termasuk restaurant, ruang meeting dll)

d.

Biaya ME

e.

Inventaris kantor

f.

Kendaraan.

g.

Dll

RAB harap disertai dengan BQ (bill of quantity) yang berasal dari kontraktor
Porsi pendanaan untuk Cost of Project (COP) tersebut : _____% pinjaman, _____% modal sendiri.

6.

a.

Pinjaman KI yang diajukan sebesar Rp ____ juta dan KMK sebesar Rp ____ juta

b.

Pinjaman direncanakan ditarik pada _______ (KI) dan _________ (KMK)

c.

Jangka waktu angsuran tahun.

d.

Tingkat suku bunga KI

e.

Tingkat suku bunga KMK _____ %

f.

Grace Period

_____%

Manajemen hotel dikelolah sendiri atau bekerjasama dengan pihak lain ? Jika bekerjasama dg pihak lain, mohon

surat kontraknya / MOU dilampirkan.


7.

Data perseroan, meliputi :


a.

Foto Copy Akte Pendirian Perusahaan dan Perubahannya.

b.

Curriculum Vitae pengurus (direksi dan komisaris).

c.

Struktur organisasi Perusahaan & job diskripsinya.

d.

Rencana SDM, meliputi jumlah karyawan Hotel berdasarkan jabatan atau fungsinya dan rencana gaji yang

diberikan dalam sebulan

8.

e.

Laporan keuangan Perusahaan tahun 2007s/d 2010 (audit).

f.

Foto Copy Legalitas lainnya (NPWP, ITUP (Izin Tempat Usaha Pariwisata), SIUP, Fatwa Planologi)

g.

Batas wilayah Hotel dan potensi wilayah sekitar hotel (Gambaran detail lokasi hotel dan aksesibilitasnya)

h.

Copy akta tanah lokasi hotel.

Pendapatan Kamar
a.

Jenis kamar

b.

Room rate

9.

c.

Jumlah kamar hotel (existing dan new)

d.

Data tingkat hunian hotel sejak hotel berdiri sampai dengan sekarang.

Peruntukan ruangan yang dioperasikan selain kamar, seperti :

1.

Ruang Meeting

Kapasitas / jumlah orang per ruang

Jenis ruang rapat dan tarif sewa per ruang

Rencana penjualan (occupancy rate) ruang meeting yang disewakan

2.

Toko

Rencana penjualan (omzet)

Beban Pokok Penjualan barang dagangan (% dari penjualan)

3.

Restaurant

Kapasitas orang per ruang

Tarif per orang (breakfast, lunch, dinner)

4.

Lain-lain (seperty gym, cofee shop dll)

Penjelasan seperti ruangan yang lain untuk masing-masing peruntukan.

Jika peruntukan ruang tersebut diatas, tidak ada investasi furniture, maka diasumsikan ruangan tersebut disewakan.
FILED UNDER KEBUTUHAN DATA PROYEK TAGGED WITH FEASIBILITY STUDI HOTEL, HOTEL, KEBUTUHAN
DATA, STUDI KELAYAKAN

MENGHITUNG NET PRESENT VALUE


MAY 31, 2012 LEAVE A COMMENT

Untuk menentukan layak atau tidaknya sebuah investasi dalam laporan studi kelayakan usaha (feasibility study)
dapat di ukur dengan berbagai macam parameter. Misalnya adalah Net Present Value, Internal Rate of Return,
Payback Period, Benefit Cost Ratio, dan lain-lain. Pembahasan pertama adalah bagaimana menentukan kelayakan
proyek dengan menggunakan Net Present Value (NPV).
Rumus untuk mencari Net Present Value adalah=NPV(rate,value1,[value2],. Untuk lebih memudahkan dalam
mencari NPV di dalam Ms. Excel, akan dijelaskan dengan menggunakan contoh kasus.
Investasi : Rp. 10.000.000.000,-; Disc.Rate : 25% ; Net Cash Flow: Tahun ke-1 Rp 3.000.000.000,-, tahun ke-2 Rp
3.500.000.000,-, tahun ke-3 Rp 4.000.000.000,-, tahun ke-5 Rp 4.500.000.000,-, tahun ke-6 Rp 5.000.000.000,-,
tahun ke-6 Rp 5.500.000.000,Dasar penentuan kelayakan proyek :
Jika NPV > 0, investasi layak, jika NPV < npv = 0,>
Selanjutnya, untuk memudahkan, penyusunan data di sesuaikan dengan gambar di atas. Selanjutnya ketik
rumus =NPV(B2,B3:B10), penjelasan :

B2 : Discount Rate 25%


B3:B10 : Net Cash Flow Tahun ke 1 s/d ke 6
Hasilnya adalah NPV menjadi 1.289.113.600, NPV > 0, maka proyek layak untuk dilaksanakan.
FILED UNDER NILAI WAKTU UANG TAGGED WITH FEASIBILITY STUDY, NET PRESENT VALUE, NPV, STUDI
KELAYAKAN, TIME VALUE OF MONEY

Menghitung Weighted Average Cost of Capital (WACC)


MAY 31, 2012 LEAVE A COMMENT

Dalam menentukan kelayakan menggunakan IRR (Iinternal rate of return) maupun NPV (net present value) dalam
studi kelayakan usaha ( feasibility study ) tentunya harus menghitung terlebih dahuludiscount rate berupa Weighted
Average Cost f Capital (WACC). Berikut ini adalah langkah-langkah dalam menentukan WACC dengan
menggunakan contoh kasus, yaitu :
Biaya proyek pembangunan Villa oleh PT. AAA ini terdiri dari aktiva tetap dan modal kerja, sebesar
Rp 86.439.541.990,-.

KETERANGAN

Nilai Buku

Rp 000

INVESTASI
Tanah

1.269.587.629

1,47%

Bangunan

8.332.798.732

9,64%

Infrastruktur

3.072.300.000

3,55%

External

5.887.946.823

6,81%

Mesin

900.000.000

1,04%

Inventaris

483.000.000

0,56%

Kendaraan

1.500.000.000

1,74%

Biaya Perijinan & Pra Operasi

1.540.000.000

1,78%

sub total

2.985.633.184

26,59%

IDC

1.341.709.167

1,55%

Total Investasi

24.327.342.350

28,14%

Modal Kerja

62.112.199.639

71,86%

Total Biaya Proyek

86.439.541.990

100,00%

Sedangkan komposisi permodalan untuk investasi tersebut adalah sebagai berikut :

Komposisi Permodalan

Rp. 000

Investasi
Pinjaman KI
Modal Sendiri
Sub Total Investasi

14.115.000.000

16%

8.870.633.184

10%

22.985.633.184

27%

IDC
KI IDC

0%

Modal Sendiri

1.341.709.167

2%

Sub total IDC

1.341.709.167

2%

KMK

40.373.000.000

47%

Modal Sendiri

21.739.199.639

25%

Sub Total Modal Kerja

62.112.199.639

72%

Total Cost of Project

86.439.541.990

100%

Modal Kerja

Sumber dana dalam proyek ini dengan komposisi seperti dalam tabel diatas dapat dijelaskan sebagai berikut :
1.

Kebutuhan investasi sebesar Rp 22.985.633.184,- dibiayai dari pinjaman atau kredit invetasi (KI) sebesar
Rp 14.115.000.000,- dan sisanya sebesar Rp 8.870.633.184,- dibiayai dari modal sendiri.

2.
3.

Interst During Construction sebesar Rp. 1.341.709.167,- dibiayai dari modal sendiri.
Kebutuhan modal kerja sebesar Rp 62.112.199.639,- dibiayai dari pinjaman atau kredit modal kerja (KMK)
sebesar Rp 40.373.000.000,- dan sisanya sebesar Rp 21.739.199.639 dibiayai dari modal sendiri.

4.

Tingkat bunga pinjaman KI sebesar 14,5% per tahun sedangkan KMK 14%.

Berikut ini adalah langkah-langkah untuk menghitung WACC (Weighted Average Cost of Capital) :
1.

Langkah pertama adalah menghitung cost of debt (CoD) terlebih dahulu. Dalam kasus ini, terdapat dua jenis
pinjaman (debt) yaitu pinjaman Kredit Investasi (KI) dan Kredit Modal Kerja (KMK), sehingga kedua pinjaman
(debt) tersebut harus kita hitung terlebih dahulu cost of debt nya. Rumus yang digunakan untuk menghitung
cost of debt adalah CoD KI = tingkat suku bunga KI x (1- pajak yang berlaku), CoD KMK = tingkat suku bunga
KMK x (1- pajak yang berlaku). Perhitungannya adalah sebagai berikut, CoD KI = 14,5% x (1- 25%) = 10,875% ;
CoD KMK = 14% x (1-25%) = 10,5%.

2.

Langkah selanjutnya adalah menghitung Cost of Equity (CoE). Rumus yang akan digunakan adalah CoE =
Risk Free Rate + (Beta x Equity Risk Premium) + Country Risk Premium + Specific Risk. Risk free rate di ambil
dari Surat Utang Negara (SUN) yang berlaku, diasumsikan SUN sebesar 7,9156% tgl 24 juni 2010, asumsi Beta
adalah 1,38 ; Equity Risk Premium 7,5%; Country Risk Premium 0%; dan Specific Risk 2%. Maka CoE adalah =
7,9156% + (1,38 x 7,5%) + 0% + 2% = 20,26%.

3.

Langkah selanjutnya adalah menghitung WACC (Weighted Average Cost of Capital). pada tahapan ini, akan
ada tiga perhitungan yaitu menghitung WACC KI, WACC KMK dan WACC Ekuitas (modal sendiri). Pertama kita
akan menghitung WACC ki dengan rumus sebagai berikut WACC KI = CoD KI x Weight KI, sehingga WACC KI =
10,875% x 16% = 1,74%; WACC KMK = CoD KMK x Weight KMK, sehingga WACC KMK = 10,5% x 47% =
4,935%; dan WACC Equity = CoE x Weight, sehingga WACC Equity = 20,26% x (1-16%-47%)= 7,4962%.
Setelah WACC KI,KMK dan Equity diketahui, maka WACC proyek adalah WACC KI + WACC KMK + WACC
Equity = 1,74% + 4,935% + 7,4962% = 14,1712%.

Setelah WACC Proyek diketahui, maka WACC tersebut dapat dijadikan dasar untuk menentukan layak atau tidaknya
sebuah proyek dengan menggunakan IRR (internal rate of return) dan NPV (net present value).

Aplikasi yang Weblog Ask sediakan disini adalah aplikasi sederhana dan praktis dgn menggunakan Microsoft Excel.
Aplikasi ini sangat mudah dijalankan dan dapat dijadikan acuan untuk simulasi terhadap perhitungan dengan fungsifungsi yg kita sesuaikan.
KLIK Fungsi-fungsi dari aplikasi yg ada, untuk mengetahui perhitungan fungsi finansial, seperti :
I. Studi Kelayakan
A. Menghitung Laju Pengembalian :
1. Internal Rate of Return (IRR)
2. M I R R
3. R A T E
4. Payback Period (PP)
5. Average Rate of Return (ARR)
6. Profitability Index (PI)
B. Menghitung Modal :

1. Present Value (PV)


2. Present Value-2 (PV-2)
3. Net Present Value (NPV)
4. X Net Present Value (NPV)
5. Future Value (FV)
6. Fungsi PMT
7. Fungsi IPMT
8. Future Priciple Payment (PPMT)
9. Fungsi NPER
II. Analisa Keputusan Investasi
A. Metode yang didasarkan pada Laba Akuntansi
1. Metode Return on Investment (ROI)
2. Metode Laba Sisa
B. Metode yang didasarkan pada Laba Tunai
1. Metode Payback Period (Tdk memperhitungkan Nilai Waktu Uang
2. Metode Net Present Value (Memperhitungkan Nilai Waktu Uang
3. Metode Internal Rate of Return (IRR) & MIRR (Memperhitungkan Nilai Waktu Uang)
MOHON MAAF mulai POINT II.B s/d seterusnya BELUM TERPOSTING. Tunggu postingan selanjutnya.

Thursday, 24 June 2010

Analisa Kelayakan Proyek dgn Metode Internal Rate Of Return


( IRR )
fs, Internal Rate Of Return, investasi, IRR, menghitung laju pengembalian, studi kelayakan, tutorial Agus DM

Laju internal pengembalian adalah laju yang menyebabkan nilai bersih investasi saat ini sama dgn NOL. Dgn kata
lain, laju internal pengembalian suatu investasi adlh laju yg menyebabkan nilai pemasukan saat ini sama besar dgn
biaya investasi.
Fungsi/Rumus IRR :
=IRR(nilai,perkiraan)
Investasi yg menarik adlh investasi yg memiliki nilai bersih saat ini lebih besar dr NOL, dikurangkan dari suku bunga
yg disyaratkan.
Studi Kasus :
Proyek penggemukan sapi potong dgn investasi pd thn 1 (1993) sebesar Rp.700.000.000,- Suku bunga sebesar 18%
per thn dan konstan selama 6 thn. dari investasi tsb mendapatkan penghasilan bersih selama 6 thn, tiap thn nya
sebesar :

Thn 1994 menerima Rp. 300.000.000,Thn 1995 menerima Rp. 215.000.000,Thn 1996 menerima Rp. 250.000.000,Thn 1997 menerima Rp. 210.000.000,Thn 1998 menerima Rp. 200.000.000,Thn 1999 menerima Rp. 215.000.000,Apakah proyek tsb LAYAK ?
Hasil Perhitungan Analisa dpt dilihat pd Tabel di bawah ini :

Bila ingin menggunakan Tabel IRR/MIRR/RATE/Payback Period/ARR/PI sebagai SIMULASI PROYEK anda dapat
diDownload DISINI

Thursday, 24 June 2010

Menghitung Laju Pengembalian Investasi dg Fungsi MIRR


fs, investasi, menghitung laju pengembalian, MIRR, Modified Internal Rate Of Return, studi kelayakan, tutorial Agus DM

Fungsi MIRR hampir sama dgn fungsi IRR didalam menghitung laju pngembalian sebuah investasi. Bedanya, fungsi
MIRR mengikutkan biaya uang ato dana yg dipinjamkan utk membiayai investasi dan menganggap kita akan
menginvestasikan kembali uang yg dihasilkan. Fungsi MIRR menganggap bahwa transaksi terjadi pd akhir periode
dan menghasilkan suku bunga ekuivalen utk masa tsb.
Fungsi/Rumus MIRR :
=MIRR(nilai,dana pengeluaran,investasi kembali)

Investasi yg menarik menurut penilaian ini adlh bilamana MIRR lebih besar dr bunga pendanaan.

Studi Kasus :

Proyek penggemukan sapi potong dgn investasi pd thn 1 (1993) sebesar Rp.700.000.000,- Suku bunga saat ini
sebesar (dgn menganggap dana pengeluaran) 18% per thn dan konstan selama 6 thn. dari investasi tsb
mendapatkan penghasilan bersih selama 6 thn, tiap thn nya sebesar :
Thn 1994 menerima Rp. 300.000.000,Thn 1995 menerima Rp. 215.000.000,Thn 1996 menerima Rp. 250.000.000,Thn 1997 menerima Rp. 210.000.000,Thn 1998 menerima Rp. 200.000.000,Thn 1999 menerima Rp. 215.000.000,Investasi kembali 15%. Apkh investasi itu Layak ?

Bila ingin menggunakan Tabel IRR/MIRR/RATE/Payback Period/ARR/PI sebagai SIMULASI PROYEK anda dapat
diDownload DISINI

Thursday, 24 June 2010

Analisa Kelayakan Proyek dgn Fungsi Rate


fs, investasi, menghitung laju pengembalian, rate, studi kelayakan, tutorial Agus DM

Fungsi ini utk menentukan tingkat suku bunga dr suatu pengembalian investasi yg menghasilkan pembayaran
periodik dalam jumlah yg sama.

Fungsi/Rumus RATE :

=RATE(jumlah periode,pembayaran,nilai sekarang,nilai nanti,tipe,perkiraan)

STUDI KASUS

Proyek dgn investasi awal Rp.700.000.000,- selama 6 thn secara konstan menerima pemasukan setiap thn sebesar
Rp.300.000.000,- Tingkat suku bunga per thn adlh 32%.
Berapa tingkat suku bunga yg Layak utk investasi tsb ?

Bila ingin menggunakan Tabel IRR/MIRR/RATE/Payback Period/ARR/PI sebagai SIMULASI PROYEK anda dapat
diDownload DISINI

Monday, 28 June 2010

Analisis Kelayakan Proyek Menggunakan Payback Period


fs, investasi, menghitung laju pengembalian, payback pereiod, studi kelayakan, tutorial Agus DM

Payback Period merupakan penentuan jangka waktu yg dibutuhkan utk menutup initial investment ato investasi awal
dr suatu proyek dgn menggunakan cash inflow (EAT + Depresiasi) yg dihasilkan dr proyek tsb.

Fungsi/Rumus PAYBACK PERIOD :

Initial Investment
Payback Period = --------------------------Cash Inflow

Perhitungan payback period akan berbeda jika cash inflow dari setiap periode tidak sama. Perhitungan Payback
Period cash flow tidak sama dilakukan 2 tahap, yaitu :
> Menghitung PP Awal : PP awal dpt dilakukan dgn mengurangkan investasi dgn cash flow pertama, kedua, dst
> Menghitung PP dgn menggunakan rumus di atas.

STUDI KASUS

Thn 1993 perusahaan menginvestasikan dana awal Rp.700.000.000,- Dengan investasi tsb manajemen
mengharapkan pemasukan (cash inflow) sbb :
Thn 1994 Rp. 100.000.000,Thn 1995 Rp. 100.000.000,Thn 1996 Rp. 150.000.000,Thn 1997 Rp. 150.000.000,Thn 1998 Rp. 150.000.000,Thn 1999 Rp. 150.000.000,-

Perusahaan mensyaratkan bahwa investasi tsb akan kembali dlm jangka waktu 6 Thn.
Apakah Investasi tsb Layak dgn analisis menggunakan Payback Period ?

Bila ingin menggunakan Tabel IRR/MIRR/RATE/Payback Period/ARR/PI sebagai SIMULASI PROYEK anda dapat
diDownload DISINI

Tuesday, 29 June 2010

AVERAGE RATE OF RETURN ( ARR )


arr, average rate of return, fs, investasi, menghitung laju pengembalian, studi kelayakan, tutorial Agus DM

Penilaian investasi dgn metode Average Rate of Return didasarkan pd jumlah keuntungan bersih sesudah pajak.
Fungsi/Rumus AVERAGE RATE OF RETURN ( ARR ):

Average Earning After Tax


ARR = ---------------------------------------------

Average Investment

STUDI KASUS
Thn 1993 perusahaan menginvestasikan dana awal Rp.700.000.000,- Dengan investasi tsb manajemen
mengharapkan pemasukan (cash inflow) sbb :
Thn 1994 Rp. 100.000.000,Thn 1995 Rp. 100.000.000,Thn 1996 Rp. 150.000.000,Thn 1997 Rp. 150.000.000,Thn 1998 Rp. 150.000.000,Thn 1999 Rp. 150.000.000,Hitunglah penilaian investasi dgn Metode ARR, dmn average rate of return yg disyaratkan adlh sebesar 35%.

Bila ingin menggunakan Tabel IRR/MIRR/RATE/Payback Period/ARR/PI sebagai SIMULASI PROYEK anda dapat
diDownload DISINI

Wednesday, 30 June 2010

Profitability Index
fs, investasi, menghitung laju pengembalian, pi, Profitability Index, studi kelayakan, tutorial Agus DM

Profitability Index merupakan perbandingan nilai sekarang aliran kas masuk pada masa yg akan datang dgn nilai
investasi.

Fungsi/Rumus PROFITABILITY INDEX (PI):


Nilai Aliran Kas Masuk

PROFITABILITY INDEX ( PI ) = --------------------------Nilai Investasi

Kelayakan investasi menurut standar analisa ini adlh :


Jika PI > 1 ; maka investasi tsb dpt dijalankan (Go Project)
Jika PI < 1 ; investasi tsb tidak layak dijalankan (No Go Project)

STUDI KASUS
Thn 1993 perusahaan menginvestasikan dana awal Rp.700.000.000,- Dengan investasi tsb manajemen
mengharapkan pemasukan (cash inflow) sbb :
Thn 1994 Rp. 100.000.000,Thn 1995 Rp. 100.000.000,Thn 1996 Rp. 150.000.000,Thn 1997 Rp. 150.000.000,Thn 1998 Rp. 150.000.000,Thn 1999 Rp. 150.000.000,-

Hitunglah penilaian investasi dgn Metode PROFITABILITY INDEX ( PI ) bila suku bunga pendanaan sebesar 20%.

Bila ingin menggunakan Tabel IRR/MIRR/RATE/Payback Period/ARR/PI sebagai SIMULASI PROYEK anda dapat
diDownload DISINI