BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Rumah sebagai salah satu unsur utama bagi kesejahteraan rakyat. Memang
kebutuhan akan tempat yang dapat dipergunakan sebagai tempat berteduh,
disamping sandang dan pangan merupakan salah satu hal yang dirasakan setiap
orang. Dalam masyarakat yang adil dan makmur, sudah saatnya rakyat memiliki
tempat tinggal yang layak. Rumah bagi rakyat juga penting dalam iklim
pembangunan Negara, seperti yang sudah diterapkan oleh MPRS 1 dan GBHN 2
Pada masa sekarang ini, pertumbuhan sektor perumahan di tanah air
terbilang sangat pesat pertumbuhannya didorong oleh meningkatnya permintaan
masyarakat akan perumahan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya.
Pemilikan rumah oleh masyarakat dapat terdiri dari berbagai cara,
diantaranya pemberian subsidi rumah oleh pemerintah bagi pegawai negeri
khususnya, dan secara umumnya adalah melalui peralihan hak dan atau jual
khususnya, dan secara umumnya adalah melalui hak dan atau jual beli. Oleh
karena itu dapat dikatakan bahwa pada umumnya semua masyarakat adalah
konsumen perumahan, dimana sudah sewajarnya untuk dilindungi oleh peraturan
1

Sudargo Gautama. 1984. Komentar Atas Undang-Undang Pokok Perumahan dan

Peraturan Sewa-Menyewa. Alumni. Bandung. h.2. Dalam Ketetapan MPRS no.II/MPRS/1960
tanggal 3 desember 1960 dijelaskan mengenai kebutuhan akan perumahan dan program kerja yang
harus dilaksanakan.
2
AP. Parlindungan. 1997. Komentar atas Perumahan dan Pemukiman dan UndangUndang Rumah Susun. Mandar Maju. Bandung. h. 200, Dalam GBHN, diterapkan bahwa
pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk memnuhi salah satu kebutuhan
dasar manusia, sekaligus untuk meningkatkan mutu lingkungan kehidupan, memberi arah pada
pertumbuhan wilayah, memperluas lapangan kerja serta mengerakkan kegiatan ekonomi dalam
rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat.

1
Universitas Sumatera Utara

yang berkaitan dengan jual beli rumah, untuk menghindari kerugian yang dapat
dialami oleh setiap konsumen.
Adalah suatu realita dalam menjaga keberlangsungan roda perekonomian,
peranan konsumen cukup penting, tetapi ironisnya sebagai salah satu perilaku
ekonomi, dalam hal perlindungan hukum, posisi konsumen sangat lemah. Salah
satu bukti adalah keberadaan perjanjian baku dalam praktek perdagangan seharihari.
Perjanjian standar (baku) sebenarnya dikenal sejak zaman Yunani Kuno.
Plato (423-347 SM) misalnya, oernah memaparkan praktik penjualan makanan
yang harganya ditentukan secara sepihah oleh penjual, tanpa memperhatikan
perbedaan mutu makanan tersebut. Dalam perkembangannya, tentu saja
penentuan secara sepihak oleh produsen / penjual tidak lagi sekedar masalah
harga, tetapi mencakup syarat-syarat yang lebih mendetail. Selain itu, barangbarang yang diatur dengan perjanjian standar juga makin bertambah. Di
Indonesia, perjanjian standar merambah ke pasar property dengan cara-cara yang
secara yuridis masih controversial, misalnya dalam hal satuan rumah susun,
diperbolehkan melakukan pembelian secara inden dalam bentuk perjanjian
standar. Tujuan dibuatnya perjanjian standar untuk memberikan kemudahan
(kepraktisan) bagi para pihak yang bersangkutan. 3

Shidarta. 2000. HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN INDONESIA. Grasindo,

Jakarta., h.119.

Universitas Sumatera Utara

Secara sederhana, perjanjian baku mempunyai ciri-ciri sebagai berikut 4

(1) Perjanjian dibuat secara sepihak oleh produsen yang posisinya relatiif
lebih kuat dari konsumen ;
(2) Konsumen sama sekali tidak dilibatkan dalam menentukan isi perjanjian ;
(3) Dibuat dalam bentuk tertulis dan missal
(4) Konsumen terpaksa menerima isi perjanjian karena didorong oleh
kebutuhan.
Sebagai perjanjian standar, biasanya perjanjian jual beli tidak memberikan
perlindungan hukum yang memadai bagi konsumen perumahan karena dibuat
secara sepihak oleh developer. Faktor subjektifitas atau kepentingan developer
lebih dominan dimasukan dalam perjanjian standar perumahan, kependudukan
konsumen dan developer tidak seimbang. Posisi developer yang dominan ini
membuka peluang untuk cenderung menyalahgunakan kedudukannya.
Salah satu bukti ketidakseimbangan kedudukan antara developer dengan
konsumen dapat dilihat jika tejadi pengaduan pelanggaran hak-hak individual dan
pelanggaran hak-hak kolektif konsumen perumahan.
Dari jenis pengaduan konsumen perumahan yang sampai pada YLKI,
secara umum ada dua yakni :
Pertama, pengaduan konsumen perumahan sebagai akibat telah terjadinya
pelangaran hak-hak individual konsumen perumahan. seperti mutu bangunan
dibawah standar, ukuran surat tanah tidak sesuai dan lain-lain.

Sudaryatmo. 1999. HUKUM DAN ADVOKASI KONSUMEN. Citra Aditya Bakti,

Bandung., h.93.

Universitas Sumatera Utara

Kedua, pengaduan konsumen perumahan sebagai akibat pelangaran hak-hak

kolektif konsumen perumahan, seperti tidak dibangunnya fasilitas sosial/umum.
Sertifikasi, rumah fiktif, banjir dan soal kebenaran klaim/informasi dalam iklan,
brosur, dan pameran perumahan. 5
Pada saat sekarang ini terlihat telah berkembang kebiasaan pemasaran
property khususnya satuan rumah, sebelum rumah-rumah yang dipasarkan
tersebut selesai dibangun, bahkan tidak jarang terjadi pada saat masih
direncanakan.
Hal tersebut diatas ditempuh berdasarkan pertimbangan ekonomi yaitu :
a.

Bagi

perusahaan

pembangunan

perumahan

dan

pemukiman

guna

memperlancar perolehan dana murah dan kepastian pasar.

b.

Bagi pembeli atau konsumen agar harga jual rumah lebih rendah karena calon
pembeli membayar sebagian dimuka.
Langkah-langkah yang ditempuh perusahaan pembangunan perumahan

dan pemukiman dan konsumen tersebut diatas menimbulkan adanya jual beli
secara pesan lebih dahulu, sehingga menyababkan adanya perjanjian jual beli
pendahuluan (Preliminary purchase), yang selanjutnya dituangkan dalam akta
perikatan jual beli satuan rumah.
Dalam pengadaan perjanjian pengikatan jual beli rumah, yakni perjanjian
yang diadakan oleh developer dan konsumen sebelum akta jual beli dan serah
terima bangunan dilaksanakan,pemerintah telah melakukan pengawasan dengan
mengeluarkan Surat Keputusan Menteri Preumahan Rakyat No. 09 Tahun 1995

Ibid, h.43.

Universitas Sumatera Utara

tentang Pedoman Pengikat Jual Beli Rumah, untuk melindungi konsumen.

Namun, surat Keputusan tersebut dikeluarkan sebelum adanya Undang-Undang
Perlindungan Konsumen yakni Undang-Undang No. 8 Tahun 1999, dan sampai
sekarang belum ada peraturan yang direvisi mengingat lahirnya undang-undang
perlindungan konsumen ini.
Maka penulis menganggap penting pembahasan mengenai Hukum
Perlindungan Konsumen melalui berbagai peraturan yang terkandung didalamnya
mencoba mengatasi masalah-masalah yang dialami konsumen dengan UndangUndang Perlindungan Konsumen.

B. Permasalahan
Berdasarkan pengamtan dan penelaahan penulis dari berbagai literature,
informasi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi di masyarakat dalam hal
pembelian dan penjualan perumahan, maka perlu kiranya penulis mengemukakan
permasalahan-permasalahan yang ada dalam skripsi ini.
Adapun permasalahannya adalah sebagai berikut :
a.

Bagaimana keabsahan jual beli rumah yang ditawarkan Zona Property ?

b.

Apa hambatan-hambatan yang dihadapi pada proses jual beli rumah ?

c.

Bagaimana

ketidakseimbangan

posisi

konsumen

perumahan

dengan

developer sebagai pelaku usaha perumahan ?

d.

Bagaimana penyelesaian sengketa yang timbul dalam perjanjian pengikatan

jual beli rumah ?

Universitas Sumatera Utara

C. Tujuan dan Manfaat Penulisan

Adapun tujuan dalam penulisan skripsi ini adalah :
a.

Untuk mengetahui jual beli rumah oleh Zona Property sudah memenuhi
prosedur hukum atau belum.

b.

Untuk mengetahui kendala apa saja yang dihadapi dalam proses jual beli
rumah oleh Zona Property.

c.

Untuk mengetahui cara penyelesaian masalah yang timbul antara konsumen

dan developer.

Adapun manfaat dari penulisan ini adalah :

a.

Secara Teoritis
- Untuk memperoleh dan memperdalam pengetahuan tentang masalah jual
beli rumah terutama mengenai perlindungan hukum bagi konsumen dalam
perjanjian pengikatan jual beli rumah.
- Untuk mengetahui prosedur yang dapat ditempuh apabila terjadi sengketa
yang timbul antara konsumen dan pengembang.

b.

Secara Praktis
- Agar masyarakat mengetahui akan haknya sebagai konsumen perumahan
sehingga dikemudian hari dapat menghindari diri dari kerugian yang
terjadi.
- Dapat menambah wawasan dan pengetahuan hukum terutama sebagai
masyarakat dalam hal ini konsumen dapat mengerti tentang proses jual
beli perumahan.

Universitas Sumatera Utara

D. Keaslian Penulisan
Penulisan ini diselesaikan berdasarkan data-data yang dikumpulkan oleh
penulis sendiri dari berbagai sumber, selain dari bacaan, juga berdasarkan hasil
wawancara, dan sepanjang pengetahuan penulis, penulisan tentang perlindungan
konsumen perumahan terhadap developer menurur undang-undang perlindungan
konsumen pada Zona Property sudah diselidiki sesuai dengan objek yang berbeda.

E. TINJAUAN KEPUSTAKAAN
Perlindungan konsumen adalah segala upaya yang menjamin adanya
kepastian hukum untuk memberi perlindungan kepada konsumen. 6
Dari berbagai pengertian berbagai pengertian mengenai konsumen diatas,
untuk selanjutnya istilah konsumen yang digunakan dalam penulisan skripsi ini
adalah pengertian konsumen akhir yang didasarkan pada pasal 1 butir 1 UndangUndang Perlindungan Konsumen dimana konsumen diartikan sebagai setiap orang
pemakai barang dan/atau jasa yang tersedia dalam masyarakat, baik bagi
kepentingan diri sendiri, keluarga, orang lain, maupun makhluk hidup lain dan
tidak untuk diperdagangkan.
Kata perlindungan konsumen apabila digabungkan, menurut Oxford of law 7
memberikan arti bahwa :
Consumer protections are the protection, especially by legal means, of
consumers (thoise who contract otherwise than in the course of a business to

Ahmadi Miru Sutarman Yodo. 2007. HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN, PT.

Raja Grafindo. Jakarta. h. I
7
Widjaja, Gunawan. 2003. HUKUM TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN.
Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. h. 8.

Universitas Sumatera Utara

obtain goods or sevice from those who supply them in the course of business). It is
the policy of current legislation to protect consumers against unfair contract
terms. In particular they are protectd against terms that attempt to exclude or
restrict the sellers implied undertakings thathe has a right to sell the goods, that
the goods confirm with either description or sample, and that they are
merchantable quality and fit for their particular purpose (Unfair Contract Terms
Act 1977).
Perlindungan konsumen merupakan perlindungan dalam arti hukum yang
diberikan kepada konsumen (mereka yang melakukan kontrak selain untuk tujuan
bisnis untuk mendapatkan barang dan jasa dari mereka yang menyediakannya
untuk tujuan bisnis). Perlindungan konsumen merupakan suatu kebijakan hukum
pada saat ini untuk melindungi konsumen terhadap ketentuan-ketentuan di dalam
kontrak yang tidak adil. Secara khususnya, konsumen dilindungi dari ketentuan
yang mengecualikan atau yang membatasi tanggung jawab penjual secara tidak
langsung atas dimilikinya hak menjual barang-barang tersebut (oleh penjual),
apakah barang-barang tersebut sesuai dengan gambaran atau contoh, dan memiliki
kualitas yang layak untuk diperdagangkan sesuai dengan tujuan utamanya).
Sedangkan di Indonesia, kata perlindungan konsumen memiliki arti :
segala upaya yang menjamin adanya kepastian hukum untuk memberikan
perlindungan kepada konsumen 8.

Ibid

Universitas Sumatera Utara

F. Metode Penelitan
Penulisan skripsi ini dilakukan dengan menggunakan metode penelitian
hukum Deskriptif Normatif yaitu dengan cara melakukan pengumpulan data yang
berkaitan dengan permasalahan dana kemudian dilakukan analisis terhadap
permasalahan tersebut.
1.

Bentuk penulisan
Penulisan skripsi ini mengunakan bentuk penelitian normatif empiris yaitu

penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti data sekunder, yaitu
meliputi :
a. Hukum primer, berupa peraturan perundang-undangan yang bersifat
megikat dan disahkan oleh pihak yang berwenang. Dalam tulisan ini,
yang digunakan adalah Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang
Perlindungan Konsumen ; dan berupa peraturan perundang-undangan yang
terkait.
b. Bahan hukum sekunder ; berupa bahan yang berhubungan erat dengan
topic penulisan skripsi ini Surat Keputusan Menteri Perumahan No. 9
Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikat Perjanjian Jual Beli Rumah,
Buku-buku karangan para sarjana, hasil penelitian, maupun situs internet.
2.

Alat Pengumpulan Data

Dalam penulisan ini, penulis mengumpulkan data-data yang diperlukan
dengan cara :

Universitas Sumatera Utara

1. Penelitian lapangan (field research) ; yakni dengan mengadakan

wawancara kepada staf Zona Property serta mengadakan studi dokumendokumen yang berkaitan dengan topic skripsi ini.
2. Penelitian kepustakaan (library research) ; yakni dengan membaca,
mempelajari dan menganalisa buku-buku yang berhubungan dengan
Skripsi ini.

G. Sistematika Penulisan
Bab I

: Pada Bab ini, penulis menguraikan tentang hal-hal yang

umum yang mendasari penulisan skripsi ini, yang terdiri
dari latar belakang, manfaat dan tujuan penulisan, keaslian
penulisan,

tinjauan

pustaka,

metode

penulisan

dan

sistematika penulisan.
Bab II

: Dalam Bab ini, penulis menguraikan gambaran umum

tentang Perlindungan Hukum Konsumen yang dimulai
dengan latar belakang lahirnya perlindungan hukum
konsumen, pengertian konsumen, perlindungan hukum
positif indonesia, prinsip-prinsip hukum perlindungan
konsumen.

Baba III

: Dalam Bab ini, penulis menguraikan gambar mengenai

konsumen perumahan dan developer, hak dan kewajiban
konsumen perumahan, hak dan kewajiban developer dan
hubungan konsumen dan developer dalam kontrak baku.

Universitas Sumatera Utara

Bab IV

: Dalam Bab ini, penulis akan menguraikan pokok dari

permasalahan yakni perlindungan konsumen perumahan
terhadap developer menurut Undang-Undang Perlindungan
Terhadap Konsumen pada Zona Property, yang terdiri dari :
Keabsahan jual beli rumah yang ditawarkan Zona Property,
Hambatan-hambatan yang dihadapi pada Proses Jual Beli
Rumah, ketidakseimbangan hukum pembeli rumah dengan
posisi developer sebagai pelaku usaha perumahan dan
penyelesaian sengketa yang timbul dalam perjanjian
pengikat jual beli rumah.

BAB V

: Dalam Bab ini, penulis memberikan kesimpulan dan saransaran yang diperoleh berdasarkan bab-bab sebelumnya yang
mudah-mudahan berguna bagi perkembangan ilmu hukum.

Universitas Sumatera Utara