EL CONTRATO CON PRESTACIONES RECPROCAS

I.

PRESENTACIN

Pese a las lecciones que sobre sta institucin nos ha dado el Dr.
Manuel de la Puente y Lavalle en su obra Estudios del Contrato Privado,
(Cultural Cuzco, 1983, Tomo I, pgs. 469 a 562), lecciones que inspiraron sin la
menor duda los trabajos de la comisin de reforma del Cdigo Civil, parece ser
que an no termina de ser entendida. En efecto, recientemente se llevo a cabo
un Pleno Jurisdiccional en la ciudad de Trujillo, cnclave al que fui invitado a
participar, donde se trataron diversos temas en los que se vienen emitiendo
pronunciamientos judiciales dispares, con el objeto de intentar uniformar
criterios y generar predictibilidad entre los justiciables.
Uno de los temas tratados fue EL OTORGAMIENTO DE ESCRITURA
PBLICA Y EL PAGO DEL PRECIO, bajo el siguiente planteamiento: En el
contrato de Compra Venta est obligado el vendedor a otorgar la escritura
pblica respectiva, an cuando no se ha pagado el precio?
Este tema est vinculado al contrato de compra venta, contrato que el
Cdigo Civil trata como un contrato con prestaciones recprocas (arts. 1426 al
1433), superando el enfoque que se le daba en el abrogado Cdigo de 1936,
donde se regulaba como contrato bilateral, conmutativo y oneroso. Don Manuel
dej en claro que esa clasificacin era obsoleta por las muchas razones que
explic en su gran obra, por lo que era necesario tomar la experiencia del
Cdigo Italiano en la materia y pasar a tratarlo en la forma que finalmente
nuestro Cdigo Civil vigente lo ha hecho.
II.

EL DEBATE JURISDICCIONAL

El referido Pleno jurisdiccional analiz la respuesta jurisdiccional que se

viene dando al tema convocante. Transcribo las dos ponencias presentadas,
as como la jurisprudencia que sustenta la problemtica sobre la materia, para
luego aportar mis ideas al respecto.
PRIMERA PONENCIA
Cuando no se ha pactado modalidad alguna o cuando habindose
pactado plazo o condicin respecto del pago del precio, y ste no se
hubiere efectuado, ello no impide que se otorgue la Escritura.
El ejercicio de la accin de otorgamiento de escritura pblica se orienta
a dar formalidad a los actos jurdicos con la finalidad de otorgar seguridad y
afianzamiento. El contrato de compra venta queda perfeccionado desde que los
contratantes convienen en la cosa y el precio, pudiendo la parte compradora,

facultada por los artculos 1412 y 1549 del Cdigo Civil, exigir el otorgamiento
judicial de la escritura pblica correspondiente, ms an el citado Cdigo
reconoce el derecho a compelerse a llenar dicha formalidad, no como requisito
del contrato, sino como garanta de la comprobacin de la realidad del acto.
El artculo 1549 del Cdigo Civil precepta que es obligacin esencial
del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien. Cuando no
se ha pactado modalidad alguna, el incumplimiento del pago del precio del
bien, no constituye impedimento para el vendedor otorgue la escritura pblica
correspondiente.
JURISPRUDENCIA
1. El Peruano, 31 de mayo de 2005, Pg. 14176
Nmero:
2944-2003
Departamento:
Lima
SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA
Quinto.- Que, en ese sentido, no es materia de decisin en procesos
como el presente, la determinacin del cumplimiento del pago, pues la
finalidad de la pretensin planteada es simplemente formalizar el acto
constituido y no modificarlo ni ampliarlo, ni tampoco determinar la
correcta ejecucin del pago, salvo que se haya condicionado el
Otorgamiento de la Escritura Pblica a su realizacin o que se haya
suspendido su cumplimiento ante el incumplimiento de la contraria por
acto debidamente comunicado, por lo que las consideraciones de la
resolucin recurrida, que se pronuncia por la integracin del fallo de
primera instancia, son impertinentes y errneas; adems, que por
reiterada jurisprudencia se ha establecido que no se requiere la
cancelacin del precio pactado para obtener la formalizacin del
contrato.
2. El Peruano, 2 de abril de 2007, Pg. 19054.
Nmero
:
4287-2006
Departamento
:
Lima
SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA
Quinto.- Que, a mayor abundamiento, resulta pertinente precisar que en
las instancias de mrito se ha concluido que los demandados no han
probado su alegacin en el sentido de que el comprador no hubiese
cumplido con cancelar el precio pactado; por lo que, por tratarse de un
contrato de compra venta, cuya formalidad es ad-probationem, ste
queda perfeccionado desde que las partes convienen en la cosa y
precio, razn por la cual resulta exigible el otorgamiento de escritura
pblica, no como requisito del contrato en s, sino como garanta de la
comprobacin del acto.

3. El Peruano 30 de junio de 2008, Pg. 22353.

Nmero
:
1628-2007
Departamento
:
Lima
SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE
DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA
Octavo.- Que, el proceso de otorgamiento de escritura pblica regulado
por el artculo 1412 del Cdigo Civil tiene por finalidad dar mayor
formalidad al acto celebrado por las partes en l intervinientes cuando
as resulte de la Ley o el convenio de las partes, como as ha sido
sealado en diversas ejecutorias emitidas en sede casatoria, sin que
corresponda discutir en su interior aspectos relativos a su validez (ms
all de los que puedan resultar evidentes o de fcil comprobacin y los
relativos a la intervencin de quien es requerido por la negacin de la
autgrafa que pueda aparecer en ellos), como tampoco aquellos
referidos a su pago o a la transferencia efectiva de un derecho real o a
su oposicin frente a terceros ajenos al acto.
SEGUNDA PONENCIA
Cuando el demandado ha contradicho la demanda oponiendo excepcin
de incumplimiento en el pago, no procede el otorgamiento de escritura.
El artculo 1426 del Cdigo Civil prev que en los contratos con
prestaciones recprocas en que stas deben cumplirse simultneamente, cada
parte tiene el derecho a suspender el cumplimiento de la prestacin a su cargo,
hasta que se satisfaga la contraprestacin o se garantice su cumplimiento. El
artculo 1426 del citado Cdigo Sustantivo, prescribe la denominada excepcin
de incumplimiento, instituto jurdico que constituye un medio de defensa de
fondo que permite al contratante a quien se exige el cumplimiento de su
prestacin negarse a cumplirla, quedando la misma suspendida; empero, dicha
suspensin es una facultad de la parte que no incumpla, por lo que debe ser
necesariamente invocada por sta. No puede ser aplicada de oficio por el Juez,
quien no puede sustituir a la parte procesal.
Con arreglo a lo dispuesto por el artculo 1361 del Cdigo Civil,
los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos. Si se ha
establecido plazo o condicin para el pago del precio, transcurrido el plazo o
verificada la condicin corresponde al comprador abonar el precio del bien.
Este incumplimiento impide al vendedor el otorgamiento de la escritura pblica
respectiva.
JURISPRUDENCIA
1. El Peruano, 3 de Julio de 2006, Pg. 16366.
Nmero:
943-2005
Departamento:
Lima
SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA

Stimo.- Que si bien el contrato de compraventa genera la obligacin

del vendedor de transferir la propiedad del bien conforme al artculo
1529, sin embargo la misma norma tambin establece que es obligatorio
del comprador pagar el precio en dinero; situacin que en el caso de
autos no ha sido acreditado por el demandante, quien no ha cancelado
el precio ni parte del mismo; resultando de aplicacin en el caso de
autos el precepto contenido en el artculo 1426 del Cdigo Civil que
establece que en los contratos con prestaciones recprocas en que stas
deben cumplirse simultneamente, cada parte tiene derecho a
suspender el cumplimiento de la prestacin a su cargo, hasta que se
satisfaga la contraprestacin o se garantice su cumplimiento.
Octavo.- Que, la norma acotada debe ser interpretada en concordancia
con el principio de la buena fe a que se refiere el artculo 1362 del
Cdigo Civil, en virtud del cual los contratos deben negociarse,
celebrarse y ejecutarse segn las reglas de la buena fe y comn
intencin de las partes; debiendo entenderse que se configura la
excepcin de incumplimiento a que se refiere el artculo 1426 del Cdigo
Civil cuando la parte que solicita el cumplimiento de la obligacin no ha
cumplido con su obligacin o con una parte sustantiva de la misma que
lo legitime a solicitar la contraprestacin a cargo de la otra, no resultando
acorde con el principio de buena fe contractual que el actor haya
solicitado el otorgamiento de la escritura pblica sin siquiera haber
cancelado parte del precio ni haber solicitado la consignacin del mismo.
Noveno.- en consecuencia, se ha incurrido en inaplicacin de lo
preceptuado en el artculo 1426 del Cdigo Civil, as como de los
artculos 1529 y 1558 del mismo Cdigo respecto de la obligacin del
comprador de pagar el precio del bien no resultando procedente la
demanda de otorgamiento de escritura pblica formulada por el actor,
quien no ha cumplido con su obligacin sustantiva de la misma que lo
legitime para solicitar de su contraparte el perfeccionamiento de la
transferencia ().
2. El Peruano 30 de junio de 2008, Pg. 22438.
Nmero
:
4977-2007
Departamento
:
Lima
SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA
Dcimo.- Que, de lo anteriormente expuesto, se puede colegir que si
como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de
propiedad del bien queda reservada hasta el momento en que se efecte
la cancelacin total del precio pactado (como en el caso sub litis), la
obligacin esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia
quedar tambin supeditada al pago del precio, por lo que, mientras no
se cumpla esta obligacin no podr otorgarse la escritura pblica que
permita el perfeccionamiento de la transferencia.
Dcimo Segundo.- Que, de otro lado, si bien el artculo 1412 del Cdigo
Civil, tambin denunciado por el demandado determina que las partes

pueden compelerse recprocamente a llenar la formalidad requerida; y

que por tratarse de un contrato consensual el contrato de compraventa
ha quedado perfeccionado desde el momento en que se produjo la
aceptacin, tal formalizacin se estara yendo en contra de la
bilateralidad de los contratos.
Dcimo Tercero.- Que, con respecto a lo anteriormente expuesto, se
debe referir que la Casacin nmero tres mil setecientos cincuenta y
ocho dos mil dos, Lima, ha dispuesto que si como consecuencia de un
contrato de compraventa la transferencia de propiedad del bien queda
reservada hasta el momento en que se efecte la cancelacin total del
precio pactado, la obligacin esencial del vendedor de perfeccionar
dicha transferencia quedar tambin supeditada al pago del precio, por
lo que, mientras no se cumpla esta obligacin no podr otorgarse la
escritura pblica que permita el perfeccionamiento de la transferencia.
III

ANLISIS
(1) Como es fcil de apreciar de las ejecutorias glosadas, existe en la
Magistratura una confusin conceptual manifiesta. Si bien las
sentencias expresan fundamentos en trminos del Cdigo Civil de
1984, es evidente que siguen razonando con la lgica del Cdigo
Civil de 1936.
(2) En efecto, la tesis de la primera ponencia hace un enfoque basado
en los clsicos contratos bilaterales u onerosos, cuya visin se
afinca en el sinalagma gentico. Esto es, basta que las
obligaciones sean recprocas al momento de la celebracin del
contrato, sin importar lo que suceda en la ejecucin de esas
obligaciones. Por ende, si el comprador no paga, eso no es
importante, porque lo que prima es que el vendedor se ha
obligado a perfeccionar el contrato y por tanto, debe otorgar la
escritura pblica que se le reclama. En esa lgica, cada obligacin
es autnoma respecto de la otra: quien debe el precio puede ser
demandado para que pague; quien debe otorgar escritura pblica,
puede ser demandado para que lo haga.
(3) Sin embargo, ese enfoque desconoce que la posicin del Cdigo
vigente se sustenta en el sinalagma funcional, pues se parte de la
premisa de que la interdependencia de las obligaciones se concreta
en el momento de su ejecucin, de tal manera que el cumplimiento
de una parte justifica el cumplimiento de la otra. El pago de uno es
la causa del pago del otro. Doy para que Des es la consigna, de
tal manera que si uno no da, el otro no puede estar obligado a dar
aquello a que estaba igualmente obligado. En tal sentido, quien no
ha pagado el precio, no puede exigir el perfeccionamiento de la
transferencia a su favor. No tiene inters para obrar, en trminos

procesales. Las obligaciones estn interrelacionadas, tanto, que no

pueden desplegar efectos separadamente. En el caso, si el
comprador quiere que le otorguen escritura pblica, su legitimidad
para pedirla nace del pago del precio acordado.
(4) Esa estructura explica el funcionamiento de la EXCEPTIO NON
ADIMPLETI CONTRACTUS regulada en el art. 1426 del Cdigo Civil.
Pero cuidado con la confusin derivada de la expresin
EXCEPCIN, ya que algunos magistrados le dan un contenido
procesal, situacin que es totalmente ajena a su esencia. El artculo
446 del C.P.C. detalla el tipo de excepciones que se pueden
proponer en el proceso. Ese listado es claramente indicativo de su
vocacin: cuestionar la validez de la relacin procesal y con ello su
continuidad, tal como lo precisa el artculo 451 del mismo Cdigo.
Eso explica el que sean proponibles por la parte que es la
interesada en desvincularse del proceso, el demandado. Esta
confusin entre excepciones sustantivas y excepciones
procesales aparece graficada en la segunda ponencia antes
glosada, pues ese sector de la Justicia entiende que si no se
opone la excepcin, el Juez no puede aplicarla de oficio.
(5) Don Manuel de La Puente nos ha enseado de manera muy clara
esa diferencia, razn por la cual nos sorprende que exista tamaa
confusin. Veamos lo que nos dice el Maestro: El principal efecto
de la exceptio non adimpleti contractus radica en que el contratante
requerido para el cumplimiento de su prestacin puede
legtimamente suspender el cumplimiento de la prestacin a su
cargo, sin que por ello quede resuelta la relacin obligatoria nacida
del contrato.
Siendo as, no cabe confundirla con la excepcin procesal, pues
con ella no se anula el proceso. Su efecto es temporal, en la medida
que autoriza a suspender el cumplimiento de la obligacin
prevista por las partes (en el caso, el otorgamiento de la escritura
pblica) hasta que el comprador pague el precio. Solo si se cumple
con sta obligacin, la sentencia debe declarar fundada la demanda
de otorgamiento de escritura. Caso contrario, no, hyase o no
deducida la excepcin de la que venimos hablando. Una
sentencia que resuelva de manera distinta estara quebrando la
estructura de los contratos con prestaciones recprocas para
convertirla en un contrato con prestaciones autnomas, en la que
cada prestacin es independiente de la otra, modalidad que si bien
se encuentra regulada en el art. 1434 del Cdigo Civil, es
esencialmente ajena al tema de la compra venta.
Por lo dicho, siendo que la causa de otorgar escritura pblica se
sustenta en el precio que se debe pagar al vendedor, es evidente
que ordenar se eleve a escritura pblica el contrato sin verificar el
previo pago, constituye una sentencia contraria a derecho.

(6) Por otro lado, el pago debe ser probado por aqul que lo alega,
segn lo dispone el art. 1229 del Cdigo Civil. En consecuencia,
quien demanda el otorgamiento de la escritura debe ser quien
aporte la prueba del pago. De no hacerlo, el Juez no puede mandar
otorgar la escritura solicitada. Al demandado le bastar alegar que
le deben el precio, sin necesidad de deducir excepciones o
probar el incumplimiento, para que la demanda no prospere. Lo
atpico, procesalmente hablando, es que se produce la
suspensin de la obligacin del vendedor hasta que el
comprador pague el precio, de tal manera que si el demandante
(comprador) paga el precio o acredita haberlo hecho, el Juez
deber tutelar la pretensin.
(7) Ahora bien, como quiera que los procesos judiciales no pueden
permanecer inactivos a la espera de que el comprador pague, los
Jueces pueden emitir sentencia en trminos prospectivos, como lo
suele hacer el Tribunal Constitucional en los casos de las llamadas
sentencias manipulativas. Atendiendo a que segn lo dispone el
art. 2010 del Cdigo Civil, la escritura pblica es necesaria para
acceder a inscribir la transferencia de propiedad en los Registros
Pblicos y hacerla oponible erga omnes (con lo cual recin
adquiere la caracterstica de un autntico derecho real), es evidente
que tal otorgamiento ser siempre exigible al transferente. Siendo
as, y por economa procesal, lo que corresponde es que el Juez
dicte sentencia ordenando que el vendedor cumpla con otorgar la
escritura pblica, pero siempre que previamente el comprador
(demandante) haya cumplido con pagar el precio. Una decisin as
es respetuosa de la estructura del contrato con prestaciones
recprocas y soluciona el conflicto de manera justa.
(8) Don Manuel de la Puente y Lavalle, en el tomo I de su obra, pgina
494, sustenta clara y pedaggicamente dicha estructura negocial:
Cobra para mi singular importancia la caracterstica del cambio,
entendido en el sentido que le da PINO, o sea en sentido jurdico,
como una recproca transferencia de bienes o servicios realizada a
travs de un nico instrumento negocial. Entran, pues, en el
campo de ste contrato las cuatro clases tradicionales de contratos
de doy para que des, doy para que hagas, hago para que des
y hago para que hagas, considerando el no hacer como lo
opuesto al hacer. En estas condiciones, todo contrato en el cual la
voluntad comn de las partes es que, por razn del contrato,
nazcan obligaciones que den lugar a prestaciones destinadas a un
recproco intercambio de bienes y servicios, ser, a mi entender, un
contrato con prestaciones correlativas dado que en el contrato
con prestaciones correlativas existe una reciprocidad entre las
prestaciones que corresponden a cada parte, el incumplimiento de
la prestacin a cargo de una de las partes tiene una repercusin

especial en el contrato, precisamente por razn de esa

reciprocidad. Sera injusto, como dice JOSSERAND, que existiendo
reciprocidad, uno de los contratantes obtuviese satisfaccin y el
otro no. Es por ello que tratndose de contratos con prestaciones
correlativas existen cuatro consecuencias fundamentales: 1) la
excepcin de incumplimiento, en virtud de la cual una de las partes
puede eximirse de su obligacin de realizar la prestacin a su
cargo si la otra no cumple la que le corresponde, o al menos no
ofrece cumplirla; 2) la excepcin de caducidad de trmino, que
funciona en el caso de prestaciones a cumplirse en oportunidades
distintas, que permite a la parte que deba cumplir primero
suspender este cumplimiento si es que existe un riesgo evidente
que la parte que deba cumplir despus est en peligro de no
cumplir; 3) la resolucin de la relacin obligatoria nacida del
contrato en caso de incumplimiento por una de las partes de la
prestacin a su cargo; y 4) el llamado problema de los riesgos, que
radica en saber cual es la situacin del contratante en la
eventualidad de que la prestacin a cargo de la otra parte devenga
imposible de cumplirse, esto es si aqul contina o no obligado a
cumplir su prestacin.
(9) Estas lecciones de Don Manuel fueron recogidas por la Comisin
Revisora del Cdigo Civil y se convirtieron en ley. En efecto, en la
obra Proyectos y Anteproyectos de la Reforma del Cdigo Civil,
Fondo Editorial de la PUCP, 1980, pg. 432, se inserta el CAPITULO
VIII Los Contratos de Prestaciones Recprocas, arts. 74 al 83.
Precisamente el art. 74 es textualmente el art. 1426 vigente. En la
exposicin de motivos del anteproyecto del Dr. Max Arias
Schereiber Pezet, pg. 492, se dice lo siguiente: En ste
dispositivo est consagrada la excepcin del contrato incumplido o
exceptio non adimpleti contractus. Esta institucin creada en la
poca de los postglosadores y existente en el cdigo actual. En su
artculo 1342 constituye un caso excepcional por el que se
suspenden los efectos del contrato para presionar el cumplimiento
de la obligacin.. se ha puesto en evidencia dentro de ste
artculo que la excepcin significa el derecho de suspender
legtimamente el cumplimiento de la prestacin, de modo que se
afirma la existencia de un derecho de abstencin, lo que a su vez
permite concluirse que no ha quedado resuelta la relacin jurdica
nacida del contrato, pues slo se suspende aquello que est
vigente. Esta es la forma como los Cdigos modernos han
enfocado la institucin, segn puede comprobarse, entre otros, en
el artculo 1460 del Cdigo Civil Italiano, el artculo 374 del Cdigo
Civil Griego, el artculo 386 del Cdigo Civil Portugus y el artculo
2.4.5.6. del proyecto del Cdigo Civil Holands.
(10) Por consiguiente, la tesis de la segunda ponencia, dejando a salvo
mi discrepancia respecto a la forma en que debe oponerse la

exceptio, es la que debe ser la que asuma la jurisdiccin para la

solucin de estos casos.
(11) Un comentario final amerita la ejecutoria 4977-2007 de la Sala Civil
Permanente de la Corte Suprema antes glosada, cuando en el
considerando Dcimo seala que: Se puede colegir que si como
consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de
propiedad del bien queda reservada hasta el momento en que se
efecte la cancelacin total del precio pactado, la obligacin
esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia quedar
tambin supeditada al pago del precio, por lo que, mientras no se
cumpla esta obligacin no podr otorgarse la escritura pblica que
permita el perfeccionamiento de la transferencia.
Dentro de la problemtica reseada, un captulo aparte es el caso
del pacto de reserva de propiedad regulado en el art. 1583 del
Cdigo Civil. En este punto se evidencia el equivocado enfoque que
le viene dando la Justicia peruana al tratamiento de los contratos
con prestaciones recprocas. Veamos:
(i)

La sola obligacin de transferir un bien inmueble hace al

acreedor propietario, salvo pacto en contrario o
disposicin legal diferente, segn lo seala el art. 949 del
C.C. Este numeral hace que la inscripcin registral no sea
constitutiva del derecho de propiedad, sino meramente
declarativa, pues la transferencia se ha producido con el
consentimiento, el cual, segn nuestro vetusto sistema
de transferencia, tendra una doble virtualidad: da
nacimiento a un contrato consensual (la compra venta lo
es) y transfiere propiedad inmobiliaria iscronamente. La
inscripcin registral se encarga de agregar oponibilidad
erga omnes al derecho real de propiedad transferido, pero
no perfecciona la transferencia que la compra venta
persigue, la cual ya se ha producido como se tiene dicho.

(ii)

Tal transferencia de propiedad inmobiliaria no se produce

si existe un pacto de reserva de propiedad, que es un
pacto en contra de lo previsto en el art. 949 como regla. El
pacto de reserva de propiedad es el tpico acuerdo por el
que las partes deciden que mientras no se pague el
precio, no se produce la transferencia de propiedad. En
este caso, el titulo y modo no se confunden, pues el
consenso contractual origina un acto jurdico sin efectos
traslativos inmediatos.

(iii)

Dicho esto, cabe preguntarse, La reserva de propiedad

pactada imposibilita que se demande el otorgamiento de
escritura pblica del contrato de compra venta que
contiene dicho pacto?. Estimo que no, pues el art. 1412 lo
autoriza.

(iv)

La escritura pblica es un instrumento necesario para

acceder a los registros pblicos e inscribir la
transferencia de propiedad. En este caso, la escritura a
inscribirse anunciara la siguiente situacin:
(a) la existencia del pacto de reserva, el cual es un acto
inscribible segn lo dispone el art. 2019 inc. 3 del C.C.;
(b) la hipoteca legal que se constituye ope legis, cuando
falta pagar el precio de la venta, por expresa disposicin
del art. 1118 inc. 1 del C.C.

(v)

Por ende, Por qu no se puede demandar el

otorgamiento de escritura? Qu dao se produce al
vendedor en esa circunstancia? Es probable incluso, que
sea el propio vendedor quien solicite que se eleve a
escritura pblica la venta con reserva de propiedad que
tiene celebrada, precisamente para hacerla oponible erga
omnes. Esta inscripcin se le hace ms necesaria en caso
de haber entregado la posesin del bien al comprador por
ejemplo.

(vi)

Por otro lado, las partes pueden haber pactado la

obligacin de escriturar an cuando no se haya pagado el
precio, con lo cual estn renunciando a la reciprocidad de
las prestaciones. Siendo un derecho disponible, es claro
que en tal circunstancia, procede que se demande el
otorgamiento de escritura y el Juez deber tutelar dicha
pretensin, an cuando haya reserva de propiedad.

(vii)

En consecuencia, el pacto de reserva de propiedad, per

se, no impide que se pueda demandar el otorgamiento de
escritura. El verdadero impedimento lo constituye la
reciprocidad de las prestaciones tal como ya se ha dicho.
Sostener que solo en caso de existir ste pacto, la
demanda de otorgamiento es improcedente, es una
manifiesta demostracin de que la justicia nacional no ha
entendido la estructura ontolgica de la compra venta o,
mejor dicho, del contrato con prestaciones recprocas.

(12)

Siguiendo el pensamiento de don Manuel, debemos entender que

en la compra venta, respecto del otorgamiento de escritura, las
partes se encuentran entrelazadas en base a doy para que hagas.
Si el comprador no paga el precio (no da), el vendedor no esta
obligado a otorgar escritura pblica (no hace) y es correcto que
as acte, pues legtimamente ha suspendido su prestacin hasta
que se cumpla con el pago o el comprador garantice que cumplir.

IV.

EPLOGO

No hay duda pues, que la obra de don Manuel de la Puente y Lavalle

constituye un apoyo de enorme valor para entender las instituciones
contractuales que se han regulado en el Cdigo Civil de 1984. Es de
desear que el Poder Judicial lo tenga como obra de consulta para resolver
los conflictos con justicia.