Anda di halaman 1dari 10

I.

LATAR BELAKANG
Hukum agraria adalah keseluruhan kaidah-kaidah hukum, baik yang tertulis maupun

yang tidak tertulis yang mengatur agraria. Dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, LNRI Tahun 1960 No. 104 TLNRI No.
2043, diundangkan pada tanggal 24 September 1960. Undang-undang tersebut lebih dikenal
dengan sebutan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) (Mertokusumo dalam Santoso,
2012). Beberapa hal penting yang diatur dalam UUPA adalah penetapan tentang jenjang
kepemilikan hak atas penguasaan tanah dan serangkaian wewenang, larangan, dan
kewajiban bagi pemegang hak untuk memanfaatkan dan menggunakan tanah yang telah
dimilikinya tersebut.
Tanah bagi kehidupan manusia memiliki arti yang sangat penting, karena sebagian
besar dari kehidupannya tergantung pada tanah. Tanah adalah karunia dari Tuhan Yang
Maha Esa kepada umat manusia dimuka bumi. Sejak lahir sampai meninggal dunia,
manusia membutuhkan tanah untuk tempat tinggal dan sumber kehidupan. Dalam hal ini,
tanah mempunyai dimensi ekonomi, sosial, kultural, politik dan ekologis (Limbong, 2012).
Melihat betapa pentingnya tanah bagi kehidupan manusia, maka pengelolaan dan
pemanfaatan tanah harus diperhatikan seperti yang terkandung dalam Undang-Undang
Pasal 33 ayat (3) bahwa apa saja yang ada di bumi dan segala yang terkandung didalamnya
dikuasai oleh Negara dan Negara dalam hal ini mempergunakannya untuk kesejahteraan
rakyat.
Tanah secara konstitusi diatur dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945
yang menyatakan bahwa: Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya,
dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
Sebagai tindak lanjut dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang berkaitan
dengan bumi atau tanah, maka dikeluarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Pasal 1 ayat (4) UUPA menyatakan: Dalam pengertian bumi, selain permukaan
bumi, termasuk tubuh bumi dibawahnya serta yang berada di bawah air. Selanjutnya
dalam Pasal 4 ayat (1) menyatakan: Atas dasar hak menguasai dari negara dari tanah yang
dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
1

disebut tanah yang dapat diberikan dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri-sendiri
maupun bersama-sama dengan orang lain atau badan hukum.
Hak atas tanah dalam UUPA yang disebutkan dalam Pasal 16 dibedakan menjadi :
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.

Hak Milik
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan
Hak Pakai
Hak Sewa
Hak Membuka Hutan
Hak Memungut Hasil Hutan
Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan
ditetapkan dalam undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai
yang disebutkan dalam pasal 53.

Hak Milik dalam kehidupan berbangsa dan bernegara sangat dilindungi dan
dituangkan pada hukum dasar Indonesia. Undang-Undang Dasar Negara Republik
Indonesia Tahun 1945 memberikan kepastian, jaminan, dan perlindungan terhadap hak-hak
milik untuk setiap warga negaranya. Sutedi (2006) menyatakan bahwa Indonesia adalah
Negara Hukum yang memberikan jaminan dan memberikan perlindungan atas hak-hak
warga negara, antara lain hak warga negara untuk mendapatkan, mempunyai dan
menikmati hak milik. Hak Milik dalam lingkup kali ini adalah Hak Milik atas Tanah.
Hak atas tanah yang digunakan dalam makalah ini adalah Hak Milik dan Hak Guna
Bangunan. Secara umum pengaturan dan pengertian mengenai Hak Milik dan Hak Guna
Bangunan ada dalam UUPA. Hak milik di dalam UUPA pengertiannya terdapat dalam Pasal
20 ayat (1) yang menyebutkan bahwa Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal
6. Sedangkan untuk definisi Hak Guna Bangunan terdapat dalam Pasal 35 ayat (1) yang
menyebutkan Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling
lama 30 tahun.
Penulis ingin mengetahui lebih lanjut mengenai pemberian Hak Guna Bangunan di
atas tanah Hak Milik. Makalah ini untuk dapat mengetahui bagaimana perlindungan hukum

terhadap pemegang hak guna bangunan di atas tanah hak milik dan pemegang hak milik
atas tanah yang di atasnya diberikan hak guna bangunan.
II.

PEMBAHASAN
2.1.
Hak Milik
2.1.1. Pengertian Hak Milik
Hak milik menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA adalah hak turun temurun,
terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai rang atas tanah dengan mengingat
ketentuan pasal 6. Turun temurun artinya Hak Milik atas tanah dapat berlangsung
terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka
Hak Miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat
sebagai subjek Hak Milik. Terkuat artinya Hak Milik atas tanah lebih kuat bila
dibandingkan dengan hak atas tanah lainnya, tidak mempunyai batas waktu
tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain dan tidak mudah hapus.
Terpenuh artinya Hak Milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya
paling luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi
induk bagi hak atas tanah yang lain, tidak berinduk ada hak tanah yang lain dan
penggunaan tanahnya lebih luas bisa dibandingkan dengan hak atas tanah yang
lain (Santoso, 2012).
2.1.2. Subjek Hak Milik
Yang dapat mempunyai (subjek hak) tanah Hak Milik menurut UUPA dan
peraturan pelaksanaannya adalah (Pasal 21 ayat (1) dan (2) UUPA):
1. Perseorangan
Hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik.
2. Badan-badan hukum
Menurut Pasal 1 PP No. 38 Tahun 1963 dan Pasal 8 ayat (1) Permen
Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999, badan-badan hukum yang
dapat mempunyai tanah Hak Milik adalah bank-bank yang didirikan
oleh negara (bank negara), koperasi pertanian, badan keagamaan dan
badan sosial.
Bagi pemilik tanah yang tidak memenuhi syarat di atas, maka dalam waktu
1 tahun harus melepaskan atau mengalihkan Hak milik atas tanahnya kepada pihak
yang memenuhi syarat. Apabila tidak dilaksanakan, maka tanahnya hapus karena
hukum dan kembali dikuasai olelh negara (Pasal 21 ayat (3) dan (4) UUPA).
2.1.3. Peralihan dan Hapusnya Hak Milik
3

Peralihan Hak Milik atas tanah diatur dalam Pasal 20 ayat (2) UUPA. Hak
milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Ditinjau dari sudut
kepemegangannya, peralihan Hak Milik atas tanah disebabkan suatu perbuatan
hukum yang sengaja dilakukan untuk memindahkan Hak Milik, dan peristiwa
hukum khususnya kematian. Ditinjau dari sudut orang yang memperoleh atau yang
menerima, peralihan Hak Milik terjadi karena dilakukan satu perbuatan hukum
tertentu, misalnya jual beli, tukar menukar, hibah. Selain itu perolehan Hak Milik
bisa karena pewarisan.
Pasal 27 UUPA menetapkan bahwa faktor-faktor penyebab hapusnya Hak
Milik atas tanah dan berakibat tanahnya jatuh kepada Negara yaitu :
1) Karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18;
2) Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
3) Karena ditelantarkan;
4) Karena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek Hak
Milik atas tanah;
5) Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada
pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah;
6) Hak Milik atas tanah juga dapat hapus karena tanahnya musnah,
misalnya karena adanya bencana alam.
Hak Guna Bangunan
2.2.1.
Pengertian Hak Guna Bangunan
Pasal 35 UUPA memberikan pengertian Hak Guna Bangunan, yaitu hak

2.2.

untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya
sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan bisa diperpanjang untuk
jangka waktu paling lama 20 tahun.
Pasal 37 UUPA menegaskan bahwa Hak Guna Bangunan terjadi pada tanah
yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Adapun Pasal 21
PP No. 40 Tahun 1996 menegaskan bahwa tanah yang dapat diberikan dengan Hak
Guna Bangunan adalah tanah negara, tanah Hak Pengelolaan, atau tanah Hak
Milik.
2.2.2.
Subjek Hak Guna Bangunan
Menurut Pasal 37 UUPA jo. Pasal 19 PP No. 40 Tahun 1996, yang dapat
mempunyai (subjek) Hak Guna Bangunan adalah:
1) Warga negara Indonesia

2) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan


berkedudukan di Indonesia
Apabila subjek Hak Guna Bangunan tidak memenuhi syarat sebagai warga
negara Indonesia atau badan hukum Indonesia, maka dalam 1 tahun wajib
melepaskan atau mengalihkan Hak Guna Bangunan tersebut kepada pihak lain
yang memenuhi syarat. Apabila tidak dilakukan, maka Hak Guna Bangunannya
hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah negara.
2.2.3.
Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Guna Bangunan
Menurut Pasal 30 dan Pasal 31 PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang
pemberian Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, pemegang Hak
Guna Bangunan berkewajiban :
1) Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya
ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;
2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkannya dan persyaratan
sebagaimana

ditetapkan

dalam

keputusan

dan

perjanjian

pemberiannya;
3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta
menjaga kelestarian lingkungan hidup;
4) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna
bangunan kepada Negara, pemegang hak pengelolaan, atau pemegang
hak milik sesudah hak guna bangunan itu hapus;
5) Menyerahkan sertipikat hak guna bangunan yang telah hapus kepada
Kepala Kantor Pertanahan;
6) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah Hak Guna
Bangunan tersebut.
Sedangkan hak pemegang Hak Guna Bangunan dijelaskan pada Pasal 32
PP Nomor 40 Tahun 1996, yaitu: pemegang Hak Guna Bangunan berhak
menguasai dan menggunakan tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan
selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk
keperluan pribadi atau usahanya serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada
pihak lain dan membebaninya.
2.2.4.
Peralihan dan Hapusnya Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Beralih
atau dialihkan artinya bahwa hak guna bangunan itu dapat berpindah, berganti,
atau dipindahkan kepada pihak lain. Peralihan tersebut dapat terjadi karena jual
beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah dan pewarisan.
Peralihan tersebut diatas harus dibuktikan dengan akta PPAT. Diatur dalam
Pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah jo. Pasal 37 sampai dengan Pasal
40 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah jo. Pasal 97 sampai
dengan Pasal 106 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997. Selain dengan
cara-cara yang ada diatas Hak Guna Bangunan juga dapat dialihkan dengan cara
lelang, dibuktikan dengan Berita Acara Lelang yang dibuat oleh pejabat dari
Kantor Lelang, diatur dalam Pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996
jo. Pasal 41 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 jo. Pasal 107 sampai dengan
Pasal 110 Permen Agraria/Kepala BPN No 3 Tahun 1997.
Hapusnya hak guna bangunan diatur dalam Pasal 40 UUPA dan dipertegas
dalam Pasal 35 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna
Usaha. Hak Guna Bangunan, dan Hak Pengelolaan. Bahwa faktor-faktor yang
menyebabkan hapusnya Hak Guna Bangunan adalah:
1) Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya.
2) Dibatalkannya oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya
berakhir karena :
(a) Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak; atau
(b) Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban yang tertuang
dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan dan pemegang
Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah pengelolaan; atau
(c) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
3) Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang hak sebelum jangka waktu
4)
5)
6)
7)

berakhir.
Dicabut berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961.
Ditelantarkan.
Tanahnya musnah.
Ketentuan Pasal 20 ayat (2).

2.3.

Perlindungan Hukum bagi Pemegang Hak Guna Bangunan di atas Hak


milik
Hadjon (1987) mengemukakan dalam perlindungan hukum terdapat suatu usaha

untuk memberikan hak-hak pihak yang dilindungi sesuai dengan kewajiban yang
dilakukan. Pemberian perlindungan disesuaikan dengan kewajiban yang dilakukan
masing-masing pihak. Perlindungan hukum dapat dikatakan juga sebagai suatu
gambaran dari fungsi hukum, yaitu konsep dimana hukum dapat memberikan suatu
keadilan, ketertiban, kepastian, kemanfaatan, dan kedamaian.
Berbicara mengenai perlindungan hukum dan dikaitkan dengan pemberian Hak
Guna Bangunan di atas Hak Milik atas tanah maka perlindungan hukum akan diberikan
kepada masing-masing pihak dalam hal ini pemegang Hak Guna Bangunan di atas Hak
Milik atas tanah dan pemegang hak milik atas tanah tersebut. Hak bagi pemegang Hak
Guna Bangunan di atas Hak Milik adalah dapat menikmati secara maksimal tanah dan
bangunan yang didirikannya dengan jaminan dari pemegang Hak Milik.
Pemegang Hak Guna Bangunan pun mempunyai kewajiban yang harus
dilaksanakan terhadap pemegang Hak Milik. Oleh dari itu setelah kewajiban-kewajiban
yang harus dipenuhi pemegang Hak Guna Bangunan dilaksanakan maka perlindungan
hukum yang menjamin terpenuhinya hak-hak dari pemegang Hak Guna Bangunan
akan muncul.
2.4.

Perlindungan Hukum terhadap pemegang Hak Milik atas tanah yang


diatasnya diberikan Hak Guna Bangunan
Perjanjian sewa-menyewa dan perjanjian pendahuluan pemberian Hak Guna

Bangunan di atas Hak Milik memuat hal-hal yang sama, tidak ada jaminan yang
mendasar yang dapat mencerminkan adanya perlindungan hukum yang dapat
melindungi pihak pemegang Hak Milik. Jaminan dari pihak kedua hanya terdapat
dalam perjanjian pendahuluan pemberian Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik,
yang menyatakan bahwa pihak kedua dengan ini menyatakan dan menjamin pihak
pertama;
a.Bahwa pihak kedua berhak untuk menandatangani akta ini;

b. Bahwa pihak kedua akan mengusahakan agar persyaratan yang diperlukan


oleh pihak kedua dilengkapi sebelum tanggal penandatanganan;
c.Bahwa setalah semua persyaratan yang dimaksud dalam sub b dipenuhi, pihak
kedua akan membuat dan menandatangani akta pemberian hak guna bangunan
atas tanah hak milik bersama-sama dengan Pihak pertama atau kuasa-kuasa
mereka yang sah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang
pada tanggal penandatanganan;
d. Bahwa akta ini berlaku sah dan mengikat pihak kedua.
III.

PENUTUP
3.1.
Kesimpulan
Berdasarkan uraian yang telah di atas, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai

berikut:
1. Hak dan kewajiban dari pemegang Hak Guna Bangunan di atas tanah hak
milik dan hak dan kewajiban pemegang Hak Milik yang diatasnya diberikan
Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Guna Bangunan dapat dilihat di
dalam akta sewa-menyewa, akta perjanjian pendahuluan pemberian Hak Guna
Bangunan, dan akta pemberian hak guna bangunan di atas tanah Hak Milik.
2. Perlindungan hukum bagi kedua belah pihak dapat diberikan jika hak dan
kewajiban masing-masing pihak juga dijalankan. Selain daripada itu
perlindungan hukum diberikan dapat diberikan ketika proses pemberian Hak
Guna Bangunan di atas Hak Milik sudah sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku.
3.2.

Saran-Saran
Adapun saran-saran yang dapat diberikan dari kesimpulan di atas mengenai

perlindungan hukum bagi pemegang Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik atas tanah
adalah sebagai berikut :
1. Bagi Notaris/PPAT yang membuat perjanjian yang menjadi dasar-dasar
pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik seharusnya mencakup
secara rinci mengenai hak dan kewajiban antara kedua belah pihak sehingga
mencerminkan keadilan dan kepastian bahwa kedua belah pihak menjamin

akan mematuhi hak dan kewajiban yang telah diatur tersebut. Begitu pula bagi
pemegang Hak Guna Bangunan dalam hal pemberian uang kompensasi atau
ganti rugi atas pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik diberikan
dengan nilai wajar. Nilai wajar dapat dijelaskan bahwa dengan jumlah tertentu
bisa dirasakan manfaatnya sama besar dengan apa yang didapat oleh
pemegang Hak Guna Bangunan selama jangka waktu pemberiannya.
2. Pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik sebaiknya diatur dalam
peraturan

perudang-undangan

tersendiri

supaya

dapat

memberikan

perlindungan hukum secara maksimal terhadap kedua belah pihak. Jika sudah
diatur secara rinci dan disosialisasikan dengan baik pasti pelaksanaanya juga
akan baik pula.

DAFTAR PUSTAKA
Hadjon, Philipus. M. 1987. Perlindungan Hukum bagi Rakyat Indonesia. Bina Ilmu.
Surabaya.
Limbong, Benhard. 2012. Konflik Pertanahan. Margaretha Pustaka. Jakarta.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
Santoso, Urip. 2012. Hukum Agraria: Kajian Komprehensif. Prenada Media Group. Jakarta
Sutedi, Adrian. 2006. Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya. Sinar Grafika. Jakarta
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

10

Anda mungkin juga menyukai