A EXONERAO DO FIADOR NO CONTRATO DE LOCAO DE

IMVEL URBANO
A Lei 8245/91, que trata das locaes de prdios urbanos, sofreu algumas alteraes
por conta da Lei 12.112/09, dentre elas, nos dispositivos que tratam da exonerao do
fiador. Vamos ento, comentar as situaes previstas na Lei 8245/91 (com a redao dada
pela Lei 12.112/09) relativas exonerao da fiana prestadas em locaes urbanas para
fins residenciais.
Morte do locatrio ou casos de separao sucesso na locao.
O artigo 11 da Lei 8245/91 estabelece que com a morte do locatrio, o cnjuge
sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas
que viviam na dependncia econmica do ento locatrio, desde que residentes no imvel
locado, ficam sub-rogados nos direitos e nas obrigaes da locao.
Fica tambm sub-rogado nos direitos e obrigaes da locao, o cnjuge ou
companheiro que permanea no imvel aps a separao de fato, separao judicial,
divrcio ou dissoluo da unio estvel (conforme dispe o artigo 12 da Lei 8245/91).
1 hiptese para exonerao do fiador.
Se em uma locao tiver sido ajustada a fiana como garantia locatcia, e se
ocorrer uma das situaes acima previstas (falecimento do locatrio ou separao do casal),
a mencionada sub-rogao dever ser comunicada por escrito ao locador (proprietrio do
imvel) e ao fiador.
Uma vez notificado dessa sub-rogao, poder o fiador, no prazo de 30 (trinta)
contado do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, notificar o locador
sobre a sua exonerao. No entanto, a partir dessa comunicao sobre sua exonerao,
ficar ainda o fiador, obrigado pelas obrigaes assumidas junto ao locador, pelo prazo de
120 (cento e vinte) dias.
Locao por prazo indeterminado.
Usualmente as partes contratantes firmam um instrumento de contrato de locao
para vigorar por um determinado prazo. Expirado esse prazo, a locao continua, no
entanto, doravante, por prazo indeterminado.
O fato de a relao locatcia passar a vigora por prazo indeterminado, no altera a
obrigao das partes em continuar a obedecer s condies do contrato, inclusive no que se
refere quelas assumidas pelo fiador.
2 hiptese para exonerao do fiador.

O inciso X do artigo 40 da Lei 8245/91 autoriza o fiador, na hiptese de estar a

locao vigorando por prazo indeterminado, a notificar o locador sobre a sua pretenso de
exonerar-se desse encargo, respondendo ainda, pelas obrigaes assumidas, pelo prazo de
120 (cento e vinte) dias aps o recebimento da respectiva notificao.

Outras hipteses de desobrigao do fiador.

Em linhas gerais, e no apenas para a fiana prestao em um contrato de locao de

imvel, o fiador ficar desobrigado se:
(a).
sem o seu consentimento, o credor conceder moratrio ao devedor;
(b).
se, por fato do credor, for impossvel a sub-rogao nos seus direitos e preferncias;
(c).
se o credor, em pagamento da dvida, aceitar amigavelmente do devedor, objeto
diverso do que este era obrigado a lhe dar.
Poder ainda o fiador exonerar-se do encargo se invocar o benefcio da execuo da
dvida junto ao devedor principal e este, retardando a execuo, cari em insolvncia. Nesta
situao, dever o fiador provar que os bens por ele indicados eram, ao tempo da penhora,
suficientes para soluo da dvida afianada.
Por fim, vale lembrar que conforme dispe o artigo 39 da Lei 8245/91, Salvo
disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a
efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado,
por fora desta lei.

Marcelo Manhes de Almeida, advogado, presidente da comisso de direito urbanstico da

OABSP, vice-presidente da Mesa de Debates de Direito Imobilirio, membro do
CONPRESP e professor da ESA-OABSP.